1. udkast til betænkning

Betænkning afgivet af Boligudvalget den 00. maj 2020
1. udkast
til
Betænkning
over
I. Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig regulering af
boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.
(Øgede energikrav ved anvendelse af § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, og fastfrysning af
vurderinger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme)
.
II. Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig regulering af
boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
(Karensperiode ved erhvervelse m.v. af udlejningsejendomme og lovfæstelse af normalvedtægtens krav om tilslutning på fire
femtedele til opløsning af andelsboligforeninger)
.
III. Forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering
af boligforholdene
(Styrkelse af lejerne)
[Alle af boligministeren (Kaare Dybvad Bek)]
1. Ændringsforslag
Radikale Venstres medlemmer af udvalget har stillet 1
ændringsforslag til L 176. Der er stillet 2 ændringsforslag til
L 177, Radikale Venstres medlemmer af udvalget har stillet
ændringsforslag nr. 1 og boligministeren har stillet æn‐
dringsforslag nr. 2. Der er stillet 6 ændringsforslag til L 178,
boligministeren har stillet ændringsforslag nr. 1 og Radikale
Venstres medlemmer af udvalget har stillet ændringsforslag
nr. 2-6.
2. Indstillinger
L 176
<>
L 177
<>
L 178
<>
Alternativet, Inuit Ataqatigiit, Siumut, Sambandsflokku‐
rin og Javnaðarflokkurin havde ved betænkningsafgivelsen
ikke medlemmer i udvalget og dermed ikke adgang til at
komme med indstillinger eller politiske bemærkninger i be‐
tænkningen.
En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykt
i betænkningen.
Til lovforslag nr. L 176, L 177 og L 178 Folketinget 2019-20
Journalnummer
DokumentId
Boligudvalget, Boligudvalget, Boligudvalget 2019-20
L 178 Bilag 14, L 176 Bilag 14, L 177 Bilag 14
Offentligt
3. Politiske bemærkninger
Venstre og Det Konservative Folkeparti
Venstres og Det Konservative Folkepartis medlemmer af
udvalget anbefaler, at lovforslagene L 176, L 177 og L 178
forkastes. Lovforslagene foreslår initiativer som følge af det
politiske forlig indgået af regeringen (Socialdemokratiet),
Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten
om boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (»Aftale om initiativer
mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger«,
den 30. januar 2020).
V og KF finder det helt afgørende, at der er tryghed om
danskernes boligøkonomi. Uanset om boligen er en privat-
eller almen lejebolig, en andelsbolig eller ejerbolig. I en tid,
hvor covid-19 har skabt massiv usikkerhed om dansk øko‐
nomi, og hvor vi politisk gør alt, hvad vi kan for at holde
hånden under danske arbejdspladser, er det ikke rettidig om‐
hu at skabe yderligere usikkerhed. Hverken for den enkelte
andelshaver eller pensionsopsparer, hvilket vil være konse‐
kvensen af indgrebet med det følgende værditab på udlej‐
ningsejendomme. På papiret kan man måske fastfryse va‐
luarvurderingerne. Men i den virkelige verden bliver det
sværere at låne til andelsboligen. Partierne finder således ik‐
ke belæg for forligspartiernes påstand om, at den enkelte an‐
delsbolighaver ikke bliver ramt.
V og KF finder, at den fem års karensperiode for renove‐
ringer af private lejeboliger i kombination med, at regerin‐
gen indfører et grønt incitament, som regeringen selv for‐
venter kun vil blive benyttet i relativt få tilfælde, er alt andet
end grøn og klimavenlig politik. De øgede energikrav vil re‐
ducere antallet af private boligudlejningsejendomme, der
bliver renoveret, med over to tredjedele. Markant færre byg‐
ninger og lejligheder vil derfor som følge af lovforslagene
blive renoveret. Det mener V og KF, ikke er godt for lejer‐
ne, som ønsker renoverede og tidssvarende klimavenlige bo‐
liger. Det er heller ikke godt for den grønne omstilling. Li‐
geledes vil en reduktion i renoveringer have konsekvenser
for antallet af arbejdspladser og uddannelsespladser i bygge‐
riet.
V og KF er enige i ønsket om at beskytte lejerne bedre
mod brodne kar og uforholdsmæssigt store huslejestigninger
og støtter en række tiltag til fremme af lejernes beskyttelse.
Partierne ser en styrkelse af huslejenævnene som helt afgø‐
rende for at løse de udfordringer, der har været med nogle få
udlejere. Men tiltagene i lovforslagene for at styrke husleje‐
nævnene er utilstrækkelige, og der lægges ikke op til en mo‐
del, som reelt løser den største udfordring, nemlig hurtig og
uvildig afklaring af tvister, herunder nødvendig finansiering
af det arbejde, som huslejenævnene leverer.
Initiativerne i forliget om boligreguleringsloven skal ses i
sammenhæng, hvorfor det ikke giver mening at opsplitte ini‐
tiativerne i tre forskellige lovforslag. Derfor indstiller Venst‐
re og Det Konservative Folkeparti alle tre lovforslag L 176,
L 177 og L 178 til forkastelse.
Radikale Venstre
Radikale Venstres medlemmer af udvalget anbefaler lov‐
forslagene L 176, L 177 og L 178 til forkastelse. Lovforsla‐
gene foreslår initiativer som følge af det politiske forlig ind‐
gået af regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti,
Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten om boligregulerings‐
lovens § 5, stk. 2 (»Aftale om initiativer mod kortsigtede in‐
vesteringer i private udlejningsboliger«, den 30. januar
2020).
RV finder, at en fem års karensperiode for renoveringer
af private lejeboliger i kombination med urealistiske energi‐
mærkningskrav er skadelige for fremme af klimarenoverin‐
gerne af især de ældre ejendomme, hvor energirenoveringer
er mest tiltrængt.
Ligeledes udgør lovforslagenes initiativer i kombination
med hinanden en markant økonomisk risiko for danske pen‐
sionskasser og danskernes pensioner samt for andelsbolig‐
ejere. Dette skyldes følgerne af værditabet på udlejnings‐
ejendomme som følge af indgrebet. RV er enig i ønsket om
at beskytte lejerne bedre mod brodne kar og uforholdsmæs‐
sigt store huslejestigninger i branchen og støtter en række
tiltag til fremme af lejernes beskyttelse. RV ønsker tillige, at
der tilvejebringes flere billige boliger i storbyerne, men fin‐
der, at det skal ske ved at bygge flere almene boliger, reno‐
vere de gamle almene boliger og ved at opfordre Køben‐
havns Kommune til at fjerne kravet om, at 75 pct. af nye lej‐
ligheder skal være på mere end 90 kvadratmeter. Sidstnævn‐
te øger uligheden på boligmarkedet i København.
RV finder dog ikke, at der er belæg for påstanden om, at
der af danske og udenlandske ejendomsselskaber sker så‐
kaldte hurtige og kortsigtede investeringer. Boligministeren
har ikke været i stand til at give konkrete eksempler herpå.
På samme måde har ministeren heller ikke været i stand til
at levere et regnestykke, der kan give en klar idé om konse‐
kvenserne af det samlede forlig om boligreguleringslovens §
5, stk. 2. Dette på trods af gentagne forespørgsler fra RV.
Det er Radikale Venstres opfattelse, at partierne bag afta‐
len stiller den forkerte diagnose af boligmarkedet og efter‐
følgende dikterer den forkerte medicin. Dette sker til skade
for klimaet, de nødvendige løbende renoveringer og fornyel‐
se af boligmassen, beskæftigelsen, den samlede boligøkono‐
mi og således også pensioner og andelsboligejere. RV har
fremsat en række ændringsforslag til forbedring og afbød‐
ning af de negative konsekvenser som følge af de tre lovfor‐
slag. Disse har ikke nydt fremme.
Initiativerne i aftalen om boligreguleringsloven skal ses i
sammenhæng, hvorfor det ikke giver mening at opsplitte ini‐
tiativerne i tre forskellige lovforslag. Derfor indstiller Radi‐
kale Venstre alle tre lovforslag L 176, L 177 og L 178 til
forkastelse trods det forhold, at der er elementer i lovforsla‐
gene, som partiet gerne havde støttet.
Parti/partier
<>
2
4 Ændringsforslag med bemærkninger
Æ n d r i n g s f o r s l a g
til
I. Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig
regulering af boligforholdene og lov om
andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Øgede
energikrav ved anvendelse af § 5, stk. 2, i lov om
midlertidig regulering af boligforholdene, og
fastfrysning af vurderinger af værdien af
andelsboligforeningers ejendomme)
Af et mindretal (RV), tiltrådt af <>:
Til § 1
1) Nr. 1 affattes således:
»1. § 5, stk. 3, 1. pkt., affattes således:
»Stk. 2 finder alene anvendelse for lejemål i ejendomme,
hvor der på udlejningstidspunktet er udført energiforbedrin‐
ger i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået
en indplacering på energimærkningsskalaen efter lov om
fremme af energibesparelse i bygninger, der ligger mini‐
mum et niveau over den indplacering, som var gældende
den 1. juli 2020.««
[Krav om indplacering på A-C på energimærkningsskalaen
udgår og krav om oprykning på energimærkningsskalaen
ændres]
B e m æ r k n i n g e r
Til nr. 1
Ændringsforslaget skal fremme energirenoveringer i alle
bygninger, herunder de ældste, som det ofte er umuligt eller
meget kostbart at renovere flere energiklasser op. Det nuvæ‐
rende forslag fra regeringen vil fungere som en bremse for
energirenoveringer.
Æ n d r i n g s f o r s l a g
til
II. Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig
regulering af boligforholdene og lov om
andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
(Karensperiode ved erhvervelse m.v. af
udlejningsejendomme og lovfæstelse af
normalvedtægtens krav om tilslutning på fire femtedele
til opløsning af andelsboligforeninger)
Til § 1
Af et mindretal (RV), tiltrådt af <>:
1) I det under nr. 2 foreslåede § 5, stk. 4, udgår 1. pkt., og
i stedet indsættes: »Stk. 2 finder anvendelse således, at udle‐
jer beskattes med 80 procent af nettosalgsværdien, såfremt
der sker kontrolskifte inden for 5 år af en renovering efter
stk. 2. Beskatning af nettosalgsværdien ved kontrolskifte
falder herefter til 70 procent i en periode på 5-8 år, faldende
til 60 procent fra det 8. - 10. år og normal takst efter gælden‐
de skattelov fra det 10. år efter kontrolskifte.«, og i stk. 5,
nr. 5, 1. pkt., ændres »3.000 kr.« til: »1.500 kr.«
[Indførelse af beskatning af nettosalgsværdien ved kontrol‐
skifte og nedsættelse af beløb til energiforbedringer for frita‐
gelse]
Af boligministeren, tiltrådt af <>:
2) I det under nr. 2, foreslåede § 5, stk. 5, nr. 1, ændres
»Udlejning og genudlejning af lejemål, der allerede 1. juli
2020 kan udlejes efter § 5, stk. 2« til: »Udlejning og genud‐
lejning af lejemål, der inden den 1. juli 2020 opfyldte betin‐
gelserne for at kunne udlejes efter stk. 2, eller både opfylder
betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2, og er genudle‐
jede efterfølgende, når den første genudlejning ikke er fore‐
taget i en 5-årsperiode efter et kontrolskifte, jf. stk. 4, som
endnu ikke er udløbet.«
[Ændring i betingelse for fritagelse]
B e m æ r k n i n g e r
Til nr. 1
Ændringsforslaget skal erstatte karensperioden med en
holdingperiode. Karensperioden på 5 år forhindrer renove‐
ringer i at blive igangsat. Det er skadeligt for klimaet, for
boligmassen som sådan og for beskæftigelsen.
Såfremt man sælger sin bygning og laver den hurtige ge‐
vinst efter kort tid, skal man i stedet bidrage markant mere
til fællesskabet, end hvis man laver langsigtede investerin‐
ger. Forslaget indebærer større lighed gennem skatteinstru‐
mentet, det er en bedre forretning for staten, og det forringer
ikke ejendommenes værdi, som tilfældet er med regeringens
forslag.
Til nr. 2
Det er med aftale om Initiativer mod kortsigtede investe‐
ringer i private udlejningsboliger af 30. januar 2020 fastlagt,
»at der indføres en periode, hvor en ny udlejer er i en ka‐
rensperiode, så der efter en boligudlejningsejendom har skif‐
tet ejer først kan opkræves husleje efter § 5, stk. 2, i nye 5,
2-lejemål efter 5 år.«
Det har med aftalen således været hensigten, at det kun er
nye 5, 2-lejemål efter ejendommen har skiftet ejer, som skal
være ramt af karensperioden i 5 år, hvilket også fremgår af
den generelle beskrivelse af ordningen i lovforslagets almin‐
delige bemærkninger.
Bestemmelsen i lovforslagets § 1, nr. 2, den foreslåede §
5, stk. 5, nr. 1, er således affattet fejlagtigt, da bestemmelsen
herved medfører, at det alene er lejemål, som er gennemgri‐
bende moderniseret før den 1. juli 2020, der vil kunne op‐
kræves leje for efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2,
under en karensperiode. Som bestemmelsen er affattet i lov‐
forslaget, vil moderniseringer af lejemål foretaget efter bo‐
ligreguleringslovens § 5, stk. 2, og genudlejet i perioden ef‐
ter den 1. juli 2020 og frem til et kontrolskifte, ikke kunne få
3
fastsat husleje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i ka‐
rensperioden, uagtet at dette var tilfældet før karensperio‐
den. Det samme er tilfældet for lejemål, som er gennemgri‐
bende moderniserede efter boligreguleringslovens § 5, stk.
2, og genudlejet i perioden efter udløbet af en karensperiode
og frem til en ny karensperiode.
Bestemmelsen foreslås ændret således, at lejemål, som er
gennemgribende moderniseret og genudlejet inden et kon‐
trolskifte, heller ikke omfattes af karensperioden. Bestem‐
melsen vil derved sikre, at karensperioden ikke får virkning
for lejemål, som allerede inden et kontrolskifte gyldigt kan
udlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Bestemmelsen skal herefter forstås således, at karenspe‐
rioden på 5 år ikke gælder for lejemål, hvis lejemålet inden
den 1. juli 2020 opfylder betingelserne for at udlejes efter
stk. 2, eller hvis lejemålet på et senere tidspunkt både opfyl‐
der betingelserne for at udlejes efter stk. 2 og efter den gen‐
nemgribende modernisering er genudlejet, når den første
genudlejning herefter ikke sker i en aktiv karensperiode.
Sker den første genudlejning i en aktiv karensperiode, vil le‐
jen først kunne fastsættes efter stk. 2 efter udløbet af denne,
men lejemålet vil herefter være undtaget fra eventuelle sene‐
re karensperioder i henhold til bestemmelsen.
Med den foreslåede formulering sikres, at lejemål, som
inden et kontrolskifte både er gennemgribende moderniseret
og genudlejet efterfølgende, ikke påvirkes af karensperioden
som følge af et kontrolskifte.
Ændringsforslaget stilles på baggrund af besvarelsen af L
177 – spørgsmål 28, hvori det oplyses, at bestemmelsen vil
blive ændret.
Bestemmelsens indhold ændres materielt.
Æ n d r i n g s f o r s l a g
til
III. Forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om
midlertidig regulering af boligforholdene (Styrkelse af
lejerne)
Af boligministeren, tiltrådt af <>:
Til § 1
1) I det under nr. 6 foreslåede § 107 a, stk. 1, 1. pkt., æn‐
dres »lejeforhold« til: »boliglejeforhold«.
[Præcisering af udlejerens oplysningspligt]
Af et mindretal (RV), tiltrådt af <>:
Til § 2
2) Nr. 3 affattes således:
»3. I § 5 indsættes efter stk. 2 som nye stykker:
»Stk. 3. Før et lejemål kan forbedres gennemgribende ef‐
ter stk. 2, skal en uafhængig instans, jf. stk. 4, ved besigti‐
gelse konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunk‐
tet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det
lejedes værdi. Den uafhængige instans, jf. stk. 4, skal gen‐
nemføre besigtigelsen inden for fire uger fra modtagelsen
om anmodningen. Afgørelsen fremsendes til Huslejenævnet,
lejer og udlejer senest to uger efter besigtigelsen. Afgørelsen
har gyldighed i tre år.
Stk. 4. En uafhængig boligbesigtigelse kan alene foretages
af en uvildig byggesagkyndig, som er beskikket af Trans‐
port- og Boligministeriet. Boligministeren bemyndiges til at
fastsættes de nærmere regler om krav til byggesagkyndig for
beskikkelse og honorar for boligbesigtigelse, jf. stk. 3, som
betales af udlejer.««
Stk. 3-10 bliver herefter til stk. 5-12.
[En uafhængig instans foretager boligbesigtigelse før gen‐
nemgribende forbedring af lejemål]
3) I den under nr. 9 foreslåede affattelse af § 39, stk. 1,
ændres i 3. pkt. »314« til: »150«, i 4. pkt. »524« til: »300«
og i 5. pkt. »4.000« til: »2.000«.
[Nedsættelse af betaling for indbringelse af sager for husle‐
jenævnet]
4) I den under nr. 10 foreslåede affattelse af § 39, stk. 2,
1. pkt., ændres »6.000« til: »4.000«.
[Nedsættelse af udlejers betaling til huslejenævnet, når lejer
får medhold]
5) I den under nr. 11 foreslåede § 40 ændres i stk. 1, 1.
pkt., »skal huslejenævnet« til: »skal den beskikkede uafhæn‐
gige byggesagkyndige«, efter »når huslejenævnet« indsæt‐
tes: »og den beskikkede uafhængige byggesagkyndige« og i
stk. 2 efter »huslejenævnenes« indsættes: »og den beskikke‐
de uafhængige byggesagkyndiges«.
[Konsekvens af, at en beskikket byggesagkyndig foretager
boligbesigtigelse, jf. ændringsforslag nr. 2]
6) I det nr. 13 foreslåede § 61 b, stk. 1, indsættes efter
»huslejenævnet« ordene: »og den beskikkede uafhængige
byggesagkyndige« og i stk. 2 indsættes efter »huslejenæv‐
net« ordene: »og den beskikkede uafhængige byggesagkyn‐
dige«.
[Konsekvens af, at en beskikket byggesagkyndig foretager
boligbesigtigelse, jf. ændringsforslag nr. 2]
B e m æ r k n i n g e r
Til nr. 1
Den foreslåede bestemmelse medfører efter sin ordlyd, at
udlejeren også skal oplyse beboerrepræsentationen eller le‐
jerne om afgørelser afsagt om erhvervslejemål i ejendom‐
men. Da dette imidlertid ikke er hensigten med forslaget,
foreslås det præciseret, at bestemmelsen alene angår boligle‐
jemål. Udlejeren skal således alene oplyse beboerrepræsen‐
tationen eller lejerne om afgørelser afsagt om boliglejemål.
Til nr. 2, 5 og 6
Ændringsforslagene om en uvildig besigtigelse ved reno‐
veringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og de der‐
tilhørende konsekvensændringer skal sikre bedre retssikker‐
hed for såvel lejer som udlejer, ligesom det har til formål at
give en mere ensartet behandling og vurdering i hele landet.
4
Til nr. 3
Betalingen for indbringelse af sager for huslejenævnet
sættes ned i forhold til det, ministeren har foreslået.
Til nr.
Beløbet, som udlejer skal betale til huslejenævnet, når le‐
jer får fuldt medhold i nævnet, nedsættes i forhold til det,
ministeren har foreslået.
5. Udvalgsarbejdet
Lovforslagene blev fremsat den 22. april 2020 og var til
1. behandling den 28. april 2020. Lovforslagene blev efter 1.
behandling henvist til behandling i Boligudvalget.
Oversigt over lovforslagets sagsforløb og dokumenter
Lovforslaget og dokumenterne i forbindelse med ud‐
valgsbehandlingen kan læses under lovforslaget på Folketin‐
gets hjemmeside www.ft.dk.
Møder
Udvalget har behandlet lovforslaget i <> møder.
Høringssvar
Et udkast til lovforslagene har inden fremsættelsen været
sendt i høring, og boligministeren sendte den 25. februar
2020 dette udkast til udvalget, jf. BOU alm. del – bilag 25.
Den 23. april 2020 sendte boligministeren høringssvarene
og et høringsnotat til udvalget.
Bilag
Under udvalgsarbejdet er der omdelt 13 bilag på lovfor‐
slagene.
Skriftlige henvendelser
Udvalget har under udvalgsarbejdet modtaget 7 skriftlige
henvendelser om lovforslagene.
Deputationer
Udvalget har under udvalgsarbejdet modtaget 3 deputati‐
oner, der mundtligt har redegjort for deres holdning til lov‐
forslagene.
Samråd
Udvalget har stillet 3 spørgsmål til boligministeren til
mundtlig besvarelse, som denne har besvaret i et åbent sam‐
råd med udvalget den 7. maj 2020 og den 14. maj 2020. Mi‐
nisteren har efterfølgende sendt udvalget de talepapirer, der
dannede grundlag for ministerens besvarelse af spørgsmåle‐
ne.
Spørgsmål
Udvalget har under udvalgsarbejdet stillet 33 spørgsmål
til boligministeren til skriftlig besvarelse, [som ministeren
har besvaret. ]
Anders Kronborg (S) Camilla Fabricius (S) Henrik Møller (S) Jan Johansen (S) Kasper Roug (S) Kasper Sand Kjær (S)
Orla Hav (S) Thomas Jensen (S) Jens Rohde (RV) Katrine Robsøe (RV) Rasmus Helveg Petersen (RV) Halime Oguz (SF)
Kirsten Normann Andersen (SF) Søren Egge Rasmussen (EL) fmd. Rosa Lund (EL) Sikandar Siddique (UFG)
Hans Christian Schmidt (V) Hans Andersen (V) Heidi Bank (V) nfmd. Kim Valentin (V) Christoffer Aagaard Melson (V)
Jane Heitmann (V) Dennis Flydtkjær (DF) Mette Hjermind Dencker (DF) Hans Kristian Skibby (DF) Mona Juul (KF)
Niels Flemming Hansen (KF) Lars Boje Mathiesen (NB) Ole Birk Olesen (LA)
Alternativet, Inuit Ataqatigiit, Siumut, Sambandsflokkurin og Javnaðarflokkurin havde ikke medlemmer i udvalget.
Socialdemokratiet (S) 48
Venstre, Danmarks Liberale Parti (V) 42
Dansk Folkeparti (DF) 16
Radikale Venstre (RV) 16
Socialistisk Folkeparti (SF) 15
Enhedslisten (EL) 13
Det Konservative Folkeparti (KF) 13
Nye Borgerlige (NB) 4
Liberal Alliance (LA) 3
Alternativet (ALT) 1
Inuit Ataqatigiit (IA) 1
Siumut (SIU) 1
Sambandsflokkurin (SP) 1
Javnaðarflokkurin (JF) 1
Uden for folketingsgrupperne (UFG) 4
5