L 176 - svar på spm. 17 om den totale rentabilitet for de udgifter, udlejer har ved at forbedre ejendommen til energimærke C, fra boligministeren

BOLIGMINISTEREN
Dato
J. nr.
Frederiksholms Kanal 27 F
1220 København K
Telefon 41 71 27 00
Boligudvalget
Folketinget
15. maj 2020
2020-4384
Boligudvalget har i brev af 7. maj 2020 stillet mig følgende spørgsmål vedrø-
rende L 176 – Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig regulering af
boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.
(Øgede energikrav ved anvendelse af boligreguleringslovens 5, stk. 2, og fast-
frysning af vurderinger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme), L
177 – Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig regulering af boligfor-
holdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. (Karens-
periode ved erhvervelse m.v. af udlejningsejendomme og lovfæstelse af nor-
malvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til opløsning af andelsboligforeninger),
L 178 – Forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regule-
ring af boligforholdene. (Styrkelse af lejerne), som jeg hermed skal besvare.
Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Heidi Bank (V).
Spørgsmål nr. 17:
Vil ministeren redegøre for den totale rentabilitet for de udgifter, udlejer har
ved at forbedre ejendommen til energimærke C, og de udgifter, der efterfølgen-
de kræves for at foretage en gennemgribende forbedring efter boligregulerings-
lovens § 5, stk. 2?
Svar:
Jeg har indhentet svarbidrag fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, der oplyser
følgende:
”Energiforbedringer i ældre private udlejningsejendomme vil have et afkast
svarende til forbedringer efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 1 (herefter 5.1-
forbedringer). Herudover kan udlejer benytte ordningen om totaløkonomisk
rentable energiforbedringer og derigennem forbedre afkastet. Idet en meget
stor del af de ejendomme, der har et potentiale for gennemgribende forbedrin-
ger efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (herefter 5.2-forbedringer), kan opnå
energimærke C gennem rentable energiforbedringer (ca. 75 pct.), vil afkastet i
en del af disse ejendomme kunne ligge over afkastet for almindelige forbedrin-
ger.
Afkastet af investeringer i 5.2-forbedringer er i høj grad betinget af geografi. I
Københavns og Frederiksberg kommuner, i Hovedstadsregionen og i Århus
kommune er afkastet generelt meget højt. Afkastet afhænger i høj grad af den
Boligudvalget, Boligudvalget, Boligudvalget 2019-20
L 178 endeligt svar på spørgsmål 17 , L 176 endeligt svar på spørgsmål 17 , L 177 endeligt svar på spørgsmål 17
Offentligt
Side 2/3
afledte lejeforhøjelse (forskellen mellem den omkostningsbestemte leje og det
lejedes værdi), men herudover også af udgiften til forbedringsarbejderne, for-
bedringsarbejdernes levetid og om investeringens vedligeholdelsesdel kan fi-
nansieres med træk på ejendommens vedligeholdelseskonto.
Nedenfor belyses nærmere afkastet af først energiforbedringer og dernæst in-
vesteringer i 5.2 forbedringer. Til sidst gives en samlet vurdering af afkastet.
Afkast af investeringer i energiforbedringer
Ved almindelige forbedringsforhøjelser (fx udskiftning af et køkken) beregnes
den maksimale lejeforhøjelse på baggrund af ydelsen på et langfristet realkre-
ditlån, som på forbedringstidspunktet kan finansiere forbedringsarbejderne.
Det bemærkes, at det alene er rene forbedringer af det lejede, som kan udløse
lejeforhøjelser. Det betyder, at vedligeholdelse (og/eller sparet vedligeholdelse)
ikke kan medregnes i lejeforhøjelsen.
Ordningen vedrørende totaløkonomisk rentable energiforbedringer giver udle-
jer et incitament til at investere i energibesparende foranstaltninger, idet udle-
jer får en del af gevinsten ved lejernes reducerede energiforbrug. Hvis energi-
forbedringerne medfører energibesparelser for lejerne, der tilsammen mindst
svarer til 5.1-lejeforhøjelsen for energiforbedringerne, kan udlejer hæve lejen
yderligere – dog må den resulterende lejeforhøjelse ikke overstige lejernes be-
sparelser. Sparet vedligeholdelse kan medregnes i lejeforhøjelsen.
Det betyder, at lejeforhøjelsen kan være højere end ved beregning af lejeforhø-
jelser efter de almindelige regler (5.1).
Idet en meget stor del af de ejendomme, der har et potentiale for gennemgri-
bende forbedringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan opnå energi-
mærke C gennem rentable energiforbedringer (ca. 75 pct.), vil afkastet i nogle
af disse ejendomme ligge over afkastet for almindelige forbedringer.
Ifølge ekspertgruppens rapport vedr. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, har
omkring 25 pct. af de relevante udlejningsejendomme i dag et energimærke på
minimum C. Det skønnes, at omkring 50 pct. af ejendommene med et energi-
mærke dårligere end C kan opnå energimærke C via rentable energiinvesterin-
ger. De resterende ejendomme kan ikke opnå energimærke C med rentable
investeringer.
Det skal bemærkes, at når en ejendoms energiforbrug forbedres, kan udlejer
forlange lejeforhøjelser på baggrund af energiinvesteringen for samtlige ejen-
dommens beboelseslejligheder. Også for lejemål som allerede er 5.2-
forbedrede.
Side 3/3
Afkast af investeringer i 5.2-forbedringer
Af ekspertgruppens rapport vedr. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, fremgår på
side 89-92, at afkastet af en 5.2-forbedring skønsmæssigt og i gennemsnit ud-
gør ca. 12-14 pct. (heri er forudsat, at forbedringsarbejderne afskrives over en
20-årig periode). På grund af geografiske huslejeforskelle i det lejedes værdi er
afkastet relativt højere i de store bykommuner (især København, Frederiksberg
og Århus) og relativt lavere i de mindre bykommuner.
Det faktiske afkast af 5.2-forbedringer afhænger af huslejeniveauet og af en
række andre faktorer, fx forbedringsarbejdernes levetid, om forbedringsarbej-
derne lånefinansieres, omfanget af udgifter til løbende vedligeholdelse og om-
kostningen til en eventuel udskiftning af forbedringsarbejderne mv. (der henvi-
ses til Ekspertgruppens rapport vedr. boligreguleringslovens § 5, stk. 2). Et
højere energimærke vil alt andet lige resultere i et højere niveau for det lejedes
værdi.
Samlet afkast
For at få adgang til 5.2-forbedringer med et højt afkast kræves, at ejendommen
har energimærke C.
Rentable energiinvesteringer til opnåelse af energimærke C vil altid mindst
have et afkast svarende til investeringer i forbedringer efter Boligreguleringslo-
vens § 5, stk. 1, men det kan være højere, hvis energiinvesteringen er totaløko-
nomisk rentabel. Energiinvesteringen og huslejestigningen vedrører hele ejen-
dommen.
Energiinvesteringen kan siges at påvirke afkastet af 5.2-investeringen negativt,
idet energiinvesteringen udskyder tidspunktet for 5.2-investeringen og de deraf
afledte huslejestigninger. Herudover kan der være en effekt via det lejedes vær-
di. Denne effekt kan principielt være både positiv og negativ.
Samlet vurderes det, at afkastet af 5.2-forbedringer - også efter indførelsen af
det skærpede energikrav – er meget attraktivt i udvalgte geografiske områder.
Fordi det er meget attraktivt for udlejerne at investere i 5.2-forbedringer med
henblik på lejefastsættelse efter det lejedes værdi, er det sandsynligt, at udle-
jerne også i et vist omfang vil foretage ikke-rentable energiinvesteringer for at
opnå energimærke C og dermed retten til at gennemføre 5.2-forbedringer.”
Med venlig hilsen
Kaare Dybvad Bek