L 176 - svar på spm. 28 om kommentar til henvendelse af 9/5-20 fra EjendomDanmark vedr. bemærkninger til L 176, L 177 og 178 med forslag til ændringer i boligreguleringsloven, lejeloven og andelsboligloven, fra boligministeren

BOLIGMINISTEREN
Dato
J. nr.
Frederiksholms Kanal 27 F
1220 København K
Telefon 41 71 27 00
Boligudvalget
Folketinget
Boligudvalget har i brev af 12. maj 2020 stillet mig følgende spørgsmål vedrø-
rende L 176 – Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig regulering af
boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.
(Øgede energikrav ved anvendelse af boligreguleringslovens 5, stk. 2, og fast-
frysning af vurderinger af værdien af andelsboligforeningers ejendomme), L
177 – Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig regulering af boligfor-
holdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. (Karens-
periode ved erhvervelse m.v. af udlejningsejendomme og lovfæstelse af nor-
malvedtægtens krav om 4/5 tilslutning til opløsning af andelsboligforeninger),
L 178 – Forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regule-
ring af boligforholdene. (Styrkelse af lejerne), som jeg hermed skal besvare.
Spørgsmål nr. 28:
Ministeren bedes kommentere henvendelse af 9. maj 2020 fra EjendomDan-
mark vedrørende bemærkninger til L 176, L 177 og 178 med forslag til ændrin-
ger i boligreguleringsloven, lejeloven og andelsboligloven, jf. L 176, L 177 og L
178 - bilag 8.
Svar:
I henvendelsen foreslår EjendomDanmark, at ikrafttræden af det grønne ener-
gikrav udskydes i 3 år, og at der overvejes alternativer til karensperioden på 5
år. Endvidere opfordrer EjendomDanmark til, at Boligudvalget inddrager ma-
teriale og svar fra andre myndigheder. Endelig anbefaler EjendomDanmark, at
Boligudvalget søger svar / afklaring på en række supplerende spørgsmål i for-
bindelse med den videre behandling af lovforslagene.
Henvendelsens punkt 1
Med hensyn til beskæftigelsesvirkningen af de øgede energikrav skal jeg henvi-
se til mit svar på BOU spørgsmål 2 til L176, L177 og L 178, hvoraf fremgår, at
disse vil være begrænsede og derfor efter min opfattelse ikke vil kunne begrun-
de en udsættelse af lovforslagenes ikrafttræden.
Henvendelsens punkt 2
15. maj 2020
2020-4384
Boligudvalget, Boligudvalget, Boligudvalget 2019-20
L 178 endeligt svar på spørgsmål 28 , L 176 endeligt svar på spørgsmål 28 , L 177 endeligt svar på spørgsmål 28
Offentligt
Side 2/4
Med hensyn til EjendomDanmarks foreslåede alternativer til karensperioden
ved at udskyde energikravenes ikrafttræden i 3 år, men således at energikravet i
denne periode aktiveres, hvis ejendommen sælges, skal jeg henvise til mit svar
på BOU spørgsmål 5 til L 176, L177 og L178, hvoraf fremgår, at et sådan alter-
nativ ikke vurderes at have den ønskede effekt.
I øvrigt vil den mindre effekt mod kortsigtede investorer, som alternativet måt-
te yde, falde bort efter 3 år, hvor energikravene træder i kraft for alle.
Den 3-årige periode vil ligeledes øge incitamentet for nuværende udlejere til at
få gennemgribende moderniseret deres lejemål inden energikravenes ikraft-
træden, hvilket direkte strider imod aftalens formål.
Henvendelsens punkt 3
Med hensyn til høringssvar, så vedhæftes de hermed. Det er ikke mit ønske, at
udvalget skal mangle oplysninger, men ministerielle og lign. høringsvar over-
sendes normalt ikke. Det kan oplyses, at Datatilsynet ikke har afgivet et hø-
ringssvar, og at der efter høringsfristens udløb er rettet telefonisk henvendelse
til Datatilsynet, som har bekræftet, at de ikke har bemærkninger til L176, L177
og L178.
Med hensyn til bemærkningen om optagelse af ejendommen til dagsværdi i
årsregnskabet og behov for indhentelse af valuarvurdering bemærkes, at dette
spørgsmål vedrører årsregnskabsloven og falder uden for lovforslag L176.
Henvendelsens punkt 4
EjendomDanmark foreslår i første bemærkning til L176, at den gældende ”kat-
telem” til de øgede energikrav videreføres således, at kravet til energitilstanden
kan opfyldes ved at investere et nærmere bestemt beløb i energiforbedringer.
Jeg kan ikke bifalde dette synspunkt. Efter min opfattelse bør det være sådan,
at gennemgribende moderniserede lejemål er beliggende i ejendomme med en
moderne og tidssvarende energimæssig tilstand. Med en såkaldt ”kattelem” vil
der stadig kunne udlejes efter § 5, stk. 2, selv om ejendommen i energimæssig
henseende ikke lever op til moderne krav. Med det alternative krav om at løfte
ejendommens energimærke med 2 niveauer mener jeg, at der i højere grad
skabes sammenhæng imellem lejemålenes kvalitet, ejendommens energistand
og huslejens størrelse.
Angående anden bemærkning til L 176 om udbygning af nøgleoplysningsske-
maet skal jeg henvise til mit svar på BOU spørgsmål 15 til L176, L177 og L 178,
hvoraf fremgår, at det er min hensigt at ændre bekendtgørelse om oplysnings-
pligt ved salg af andelsboliger m.v., så der medtages et punkt i det lovpligtige
nøgleoplysningsskema om, at der er anvendt en fastholdt valuarvurdering.
Side 3/4
Angående tredje bemærkning til L 176 om at en fastholdelse af valuarvurderin-
ger i lyset af COVID 19 kan føre til at maksimalprisen frakobles markedsprisen
i en længere periode, skal jeg bemærke, at det dels er usikkert i hvilket omfang
COVID 19 har indvirkning på udlejningsejendommenes værdi. Udlejningsejen-
dommes værdifastsættelse afhænger navnlig af afkastet og derved cash-flowet
på ejendommen. Der vil altså primært være tale om prisfald på udlejningsejen-
domsmarkedet, hvis der opstår udlejningsvanskeligheder eller et fald i lejeni-
veauet, navnlig grundet manglende efterspørgsel. Da vi ved, at befolkningen
generelt søger mod lejeboligmarkedet under økonomiske kriser, er det altså
ikke givet, at disse vil lide et værditab som følge af COVID 19 krisen. På grund
af dette, er det også vores vurdering, at investorer på aktie- og ejendomsmar-
kedet vil anse investeringer i ældre udlejningsejendomme for relativt værdifa-
ste set i forhold til fx aktieinvesteringer i en lang række sektorer, som er mere
direkte påvirket af COVID 19.
Behovet for en maksimalpris for andelsboligerne er samtidig også et udtryk for,
at markedsprisen, navnlig i de store byer, hvor lovforslagene primært finder
anvendelse, generelt befinder sig på et niveau højere end maksimalprisen, og
dette vurderes, med støtte i at der ikke er sket nævneværdige ændringer i antal-
let af andelsboliger til salg, ikke at have ændret sig.
Samlet set vurderes det altså, at virkningen af fastfrysningen af maksimalprisen
for andelsboliger ikke har ændret sig markant som følge af COVID 19.
Angående fjerde bemærkning til L 176 om behov for præcisering ved genudlej-
ning bemærkes, at det følger af ændringslovens ikrafttrædelsesbestemmelse, at
de ændrede energikrav gælder for lejemål, hvor lejeperioden for den første ud-
lejning af lejemålet efter en gennemgribende forbedring efter § 5, stk. 2, i lov
om midlertidig regulering af boligforholdene begynder efter lovens ikrafttræ-
den. Ændringen finder således ikke anvendelse for lejemål, herunder tidligere
andelsboliger, som før lovens ikrafttræden har været udlejet i henhold til bolig-
reguleringslovens § 5, stk. 2.
Angående femte bemærkning til L 176, om at det bør fremgå som lovtekst, at
andelsboligforeninger kan fastholde en anden valuarvurdering end den senest
indhentede, bemærkes, at det fremgår af den foreslåede § 5, stk. 3, i andelsbo-
ligloven, at ejendommens værdi kan fastholdes på baggrund af en gyldig vurde-
ring foretaget inden den 1. juli 2020 efter stk. 2, litra b eller c. Efter andelsbo-
liglovens § 5, stk. 2, litra b, må en valuarvurdering ikke være ældre end 18 må-
neder. Det fremgår således at lovteksten, at andelsboligforeningen kan fasthol-
de en valuarvurdering, der er op til 18 måneder gammel. Betydningen heraf
forklares nærmere i lovbemærkningerne.
Angående sjette bemærkning til L 176 om at opskrive værdien af fastholdte
valuarvurderinger med værdien af forbedringer bemærkes, at der gives mulig-
Side 4/4
hed herfor ved den foreslåede ændring af formuleringen af andelsboligslovens §
5, stk. 3, der bliver stk. 4.
Angående EjendomDanmarks første bemærkning til L177 vedrørende den fore-
slåede § 5, stk. 5, nr. 1, skal jeg medgive synspunktet. Hensigten med den fore-
slåede bestemmelse er, at lejemål, som er gennemgribende moderniserede og
kunne lejes ud herefter inden karensperiodens indtræden, også lovligt skal
kunne lejes ud herefter under en karensperiode. Ændringen vil blive medtaget i
et kommende ændringsforslag.
Anden bemærkning til L177 kan dog ikke tiltrædes, da et generationsskifte,
uanset om det præciseres til at indgå en begrænset kreds, vil adskille sig væ-
sentligt fra arv, ved at kontrolskiftet ikke nødvendigvis udspringer alene fra
afgiverens intentioner, men tillige kan udspringe fra erhververens. Der er altså
også her beskyttelseshensyn i forhold til kortsigtede hensigter fra erhververens
side.
For så vidt angår EjendomDanmarks bemærkninger til L178 om udlejerens
meddelelsespligt om afgørelser afsagt om lejeforhold i ejendommen, skal antal-
let af afsagte afgørelser selvfølgelig ses i lyset af antallet af private udlejnings-
ejendomme.
Det er vurderingen, at opstår der en situation, hvor det er en reel belastning for
udlejeren, at meddele afgørelserne til lejerne eller beboerrepræsentationen, vil
det være sandsynligt, at det er udlejerens ageren, der fører til den store mæng-
de huslejenævnssager, som er problemet, snarere end meddelelsespligten i sig
selv.
Det er vurderingen, at de af Ejendom Danmark foreslåede undtagelser hverken
er nødvendige eller ønskværdige. I det omfang, at beboerrepræsentationen eller
alle lejerne er omfattet af sagen, vil der ikke være en beboerrepræsentation eller
øvrige lejere at meddele.
For så vidt angår EjendomDanmarks bemærkning til den foreslåede bestem-
melse i lejelovens § 47, stk. 3, skal jeg henvise til mit svar på BOU spørgsmål 5
til L 176, L177 og L178, hvoraf fremgår, at jeg ikke er enig i, at ændringen ikke
kan indeholdes i den aftalte undtagelse til lejelovsforliget.
Med venlig hilsen
Kaare Dybvad Bek