SAU L 211 - svar på spm. 5 om at redegøre for grundlaget for, at der er valgt en usikkerhedsmargin på lige præcis +/- 20 pct. af de faktiske handelspriser, fra skatteministeren

Til Folketinget – Skatteudvalget
Vedrørende L 211 - Forslag til ejendomsvurderingsloven.
Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 5 af 16. maj 2017. Spørgsmålet er stillet efter ønske
fra René Gade (ALT).
Karsten Lauritzen
/ Morten Jensen
22. maj 2017
J.nr. 2017 - 1440
Skatteudvalget 2016-17
L 211 endeligt svar på spørgsmål 5
Offentligt
Side 2 af 3
Spørgsmål
Ministeren bedes redegøre for grundlaget for, at der er valgt en usikkerhedsmargin på lige
præcis +/- 20 pct. af de faktiske handelspriser. Da man kan forestille sig, at visse typer af
ejendomme (f.eks. ejendomme i områder hvor boliger handles ofte) kan have en relativ
lavere usikkerhedsmargin, mens andre (f.eks. herregårde eller ejendomme i områder med
lav udskiftning) vil have en højere usikkerhedsmargin, bedes ministeren redegøre for, om
en usikkerhedsmargin på +/- 20 pct. er relevant for alle typer af ejendomme, og hvorvidt
lovforslaget tager højde for dette. I bekræftende fald bedes ministeren redegøre for, hvor-
dan dette er indarbejdet i lovforslaget. I afkræftende fald, hvorvidt det er muligt at diffe-
rentiere usikkerhedsmarginen.
Svar
Det er et grundlæggende vilkår, at der ikke findes én ”rigtig” handelspris for en ejendom.
En køber kan måske have en særlig interesse i lige netop denne ejendom – liebhaveri eller
lignende – eller en sælger kan have en interesse i et hurtigt salg. Sådanne individuelle
overvejelser og behov hos køber og sælger vil inden for visse grænser kunne påvirke den
handelspris, der i sidste ende aftales. En anden køber og en anden sælger ville kunne nå
frem til en anden pris for den samme ejendom.
Dette grundlæggende markedsvilkår kommer til udtryk i den vurderingsnorm, der er inde-
holdt i lovforslaget. Ved vurderingsnormen forstås den værdi eller det resultat, som vur-
deringsmyndigheden skal nå frem til ved vurderingen.
Ved vurderingen af en ejendom – bortset fra landbrugsejendomme og skovejendomme –
skal vurderingsmyndigheden ansætte den forventelige kontantværdi af ejendommen i fri
handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, belig-
genhed og øvrige karakteristika, jf. lovforslagets § 15, stk. 1. Det tilføjes i bestemmelsen,
at vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejen-
dom.
Det ligger i udgangspunktet om en ”forventelig kontantværdi i fri handel” og tilføjelsen
om, at vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris, at der altid vil være et
vist spænd, inden for hvilket en køber og en sælger i en ejendomshandel vil kunne mødes.
En vurdering inden for dette spænd vil ikke være ”forkert”, selvom den ikke rammer en
konstateret handelspris.
Spændet er fastsat med udgangspunkt i de udviklede estimeringsmodeller, og som største-
delen af landets ejendomme kan vurderes inden for. Et spænd på +/- 20 pct. blev også
anvendt af det tidligere Ekspertudvalg om ejendomsvurdering. Ligesom det også interna-
tionalt set vurderes at være et realistisk niveau for usikkerheden. Som det fremgår af lov-
forslagets bemærkninger, forslås det derfor, at en usikkerhedsmargin på +/- 20 pct. kan
anvendes i det nye ejendomsvurderingssystem.
Usikkerhedsmarginen kan i nogle områder og for nogle typer af ejendomme være større
end for andre, men en generel markedsusikkerhed vil altid være tilstede – også f.eks. i et
Side 3 af 3
almindeligt parcelhuskvarter, hvor der er en forholdsvis høj salgsaktivitet, og hvor vurde-
ringerne som udgangspunkt kan foretages i form af modelberegninger.
Er der tale om særlige atypiske ejendomme kan vurderingsopgaven være vanskeligere,
hvilket også afspejler sig i lavere træfsikkerhed i de rene modelberegninger. I disse tilfælde
er der derfor også lagt op til, at ca. 350.000 ejendomme udtages til en manuel kontrol med
henblik på, at alle ejendomme kan få en retvisende vurdering.
Uanset ejendom og vurderingsmetode er det således et generelt markedsvilkår, at der altid
vil være en vis usikkerhed ved vurderingen, og da det kun med stor usikkerhed kan forud-
siges noget om den enkelte ejendoms usikkerhed, og da usikkerheden for den enkelte
ejendom kan variere over tid, vurderes det ikke muligt at anvende et differentieret spænd,
hvorfor det foreslås, at et generelt spænd på +/- 20 pct. kan anvendes i det nye ejen-
domsvurderingssystem.