SAU alm. del - svar på spm. 721 om, hvad status er på at få løst de vurderingsmæssige problemer/udfordringer, der er for ejere af huse beliggende på lejet/fremmed grund, og som er ramt af de meget skæve vurderinger med civile retssager til følge

Til Folketinget – Skatteudvalget
Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 721 af 26. september 2024 (alm. del). Spørgsmålet
er stillet efter ønske fra Hans Kristian Skibby (DD).
Rasmus Stoklund
/ Rikke Kure Wendel
22. oktober 2024
J.nr. 2023 - 8769
Offentligt
SAU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 721
Skatteudvalget 2023-24
Side 2 af 3
Spørgsmål
Vil ministeren redegøre for, hvad status er på at få løst de vurderingsmæssige proble-
mer/udfordringer, der er for ejere af huse beliggende på lejet/fremmed grund, og som er
ramt af de meget skæve vurderinger med civile retssager til følge? Der henvises til artiklen
”Risikerer husleje på 1.559.575: Beskæmmende!”, Eb.dk, den 6. juli 2024.
Svar
Jeg kan godt forstå, at man som lejer i den situation, som er beskrevet i den artikel, som
spørger henviser til, kan føle sig uretfærdigt behandlet. Selvom jeg som skatteminister na-
turligvis ikke kan gå ind i konkrete sager, herunder i private aftaleforhold imellem to par-
ter, så noterer jeg mig fra det, der har været beskrevet i pressen, at sagen nu kører i doms-
stolssystemet.
Pr. 1. januar 2024 overgik vi til et nyt boligskattesystem. I den forbindelse blev der indført
en skatterabat. For den enkelte boligejer betyder det, at der kan ske én af to ting med bo-
ligskatten i 2024. Den kan blive, som den ville være med gamle regler. Eller lavere. Dette
gælder også, selvom den nye ejendomsvurdering viser, at ens grundværdi står til at stige
væsentligt. Og det gælder også, hvis man ejer en grund, som man lejer ud.
I forlængelse af besvarelsen af Skatteudvalgets spørgsmål nr. 161 af 19. december 2023
(samling 2023-24) – hvortil der henvises – blev der iværksat en undersøgelse af de forelø-
bige vurderinger for grunde, hvorpå der er opført et eller flere huse til helårsbeboelse på
fremmed grund (lejet grund), hvor grundværdien overstiger en værdi på 3 mio. kr., og
hvor grunden ikke er offentligt ejet.
Vurderingsstyrelsen har afsluttet undersøgelsen, som har omfattet fire ejendomme. Som
led i undersøgelsen er den foreløbige vurdering for de pågældende ejendomme blevet ef-
terset manuelt med henblik på kvalitetssikring af den beregnede grundværdi. Styrelsen har
på den baggrund ikke fundet anledning til at ændre grundværdien i de foreløbige vurde-
ringer for de pågældende ejendomme.
Derudover henvises til besvarelsen af Skatteudvalgets spørgsmål 162 og 164 af 19. de-
cember 2023 (samling 2023-24).
Af besvarelsen på spørgsmål nr. 162 følger det bl.a., at leje af grunde falder uden for er-
hvervslejelovens og lejelovens anvendelsesområde. Videre følger det, at for lejeforhold,
der ikke er undergivet særlig lovregulering, gælder som udgangspunkt dansk rets alminde-
lige princip om aftalefrihed, herunder med hensyn til lejens størrelse. Desuden følger det,
at urimelige aftalevilkår vil kunne tilsidesættes efter aftaleloven, og at afgørelse herom
henhører under domstolene.
Af besvarelsen på spørgsmål nr. 164 følger det bl.a., at de foreløbige 2022-vurderinger er
positivt afgrænset til kun at gælde for beregning af ejendomsskatter og skatteordninger,
hvor beregnede ejendomsskatter indgår som et element. Dertil følger det, at
Side 3 af 3
skattelovgivningen dog ikke er til hinder for, at parter kan aftale, at fx ansættelsen af en
leje skal ske med udgangspunkt i grundværdien.


Til Folketinget – Skatteudvalget
Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 161 af 7. december 2023 (alm. del).
Jeppe Bruus
/ Rikke Kure Wendel
19. december 2023
J.nr. 2023 - 9171
Offentligt
SAU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 161
Skatteudvalget 2023-24
Offentligt
SAU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 721
Skatteudvalget 2023-24
Side 2 af 2
Spørgsmål
Vil ministeren sørge for, at boligejere på lejet grund får samme rettigheder til at få revur-
deret den lejede grund, som grundejere har, så boligejere på lejet grund hurtigt kan få
klarhed over deres situation?
Svar
Jeg kan henholde mig til følgende, som jeg har modtaget fra Vurderingsstyrelsen:
”Vurderingsstyrelsen vil i henhold til ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 1, un-
dersøge de foreløbige grundvurderinger for grunde, hvorpå der er opført et eller flere
huse til helårsbeboelse på fremmed grund, og hvor grundværdien overstiger en værdi på 3
mio. kr., og hvor grunden ikke er offentligt ejet.
Baggrunden for undersøgelsen er, at disse grunde alene har fået en foreløbig grundværdi,
og ikke – som almindelige ejerboliger, som ikke er opført på fremmed grund – en forelø-
big grund- og ejendomsværdi. Dermed har grunde, hvorpå der er opført et eller flere huse
på fremmed grund, heller ikke været en del af Vurderingsstyrelsens undersøgelse af ejen-
domme, hvor grundværdien overstiger ejendomsværdien, som blev foretaget som følge af
udstillingen af de foreløbige 2022-vurderinger den 12. september 2023.
Det kan oplyses, at der skønnes at være færre end 10 grunde, hvorpå der er opført et eller
flere huse til helårsbeboelse, hvor grundværdien overstiger 3 mio. kr., og hvor grunden
ikke er offentlig ejet.
Da der gælder særregler i forhold til sommerhuse opført på fremmed grund, jf. svaret på
SAU – alm. del, spørgsmål 162, er disse grunde ikke omfattet af undersøgelsen.”


Til Folketinget – Skatteudvalget
Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 162 af 7. december 2023 (alm. del).
Jeppe Bruus
/ Rikke Kure Wendel
19. december 2023
J.nr. 2023 - 9171
Offentligt
SAU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 162
Skatteudvalget 2023-24
Offentligt
SAU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 721
Skatteudvalget 2023-24
Side 2 af 3
Spørgsmål
Vil ministeren evt. med bidrag fra relevante ministre redegøre for retsgrundlaget for leje-
kontrakter vedrørende grunde, herunder redegøre for om lejere af grunde er omfattet af
lejeloven samt om der er en regel for, hvad udlejere maksimalt må kræve for en lejet
grund f.eks. 10 pct. af grundværdien? Er der i denne henseende forskel på reglerne for
helårsboliger på fremmed grund og sommerhuse på fremmed grund?
Svar
Da spørgsmålet angår lejelovgivningen, har jeg forelagt dette for Erhvervsministeriet og
Social-, Bolig- og Ældreministeriet.
Erhvervsministeriet oplyser, at spørgsmålet er blevet forelagt for Erhvervsstyrelsen, som
oplyser:
»Erhvervslejelovens anvendelsesområde er i lovens § 1 afgrænset til at gælde for leje, her-
under fremleje, af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Leje af grund
falder derfor uden for erhvervslejelovens anvendelsesområde.«
Social-, Bolig- og Ældreministeriet oplyser:
»Lejelovens anvendelsesområde er i lovens § 1 afgrænset til at gælde for leje, herunder
fremleje, af hus eller rum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. Leje af
grund falder derfor uden for lejelovens anvendelsesområde.«
For lejeforhold, der ikke er undergivet særlig lovregulering, gælder som udgangspunkt
dansk rets almindelige princip om aftalefrihed, herunder med hensyn til lejens størrelse.
Er der fx indtruffet omstændigheder efter en aftales indgåelse, som gør det urimeligt eller
i strid med redelig handlemåde at gøre aftalen gældende, vil en berørt part imidlertid
kunne påberåbe sig aftalelovens § 36, som giver mulighed for at ændre eller tilsidesætte
aftalen helt eller delvis. Afgørelse herom henhører under domstolene.
For så vidt angår spørgsmålet om sommerhuse på fremmed grund har jeg derudover ind-
hentet et svarbidrag fra By-, Land- og Kirkeministeriet. Det skyldes, at lov om sommer-
huse på fremmed grund henhører under By-, Land- og Kirkeministeriets ressortområde:
»Lov om sommerhuse på fremmed grund finder anvendelse for leje af grunde, hvorpå der
er opført et sommerhus, som helt eller delvis tilhører lejeren og anvendes af denne som
ferie- og fritidsbolig. Af lovens § 2, stk. 2, følger det, at en lejeaftale kan ændres eller til-
sidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde
at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36.
Hertil følger det af lovens § 4, stk. 1, at hver part i lejeforholdet i lejeperioden kan for-
lange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje afviger væsentligt fra mar-
Side 3 af 3
kedslejen, samt at der ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyn-
dig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold under hen-
syntagen til bl.a. vilkår, grundens beliggenhed, anvendelse og størrelse.«


Til Folketinget – Skatteudvalget
Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 164 af 7. december 2023 (alm. del).
Jeppe Bruus
/ Rikke Kure Wendel
19. december 2023
J.nr. 2023 - 9171
Offentligt
SAU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 164
Skatteudvalget 2023-24
Offentligt
SAU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 721
Skatteudvalget 2023-24
Side 2 af 2
Spørgsmål
Vil ministeren evt. med bidrag fra relevante ministre redegøre for, om en udlejer skal til-
bagebetale den for meget betalte leje til lejeren, hvis lejeren af en grund med en kontrakt
om, at der i leje skal betales 10 pct. af grundværdien, har fået en lejestigning som følge af
en ny højere foreløbig vurdering af grundværdien, og den endelige vurdering af grundvær-
dien efterfølgende viser sig at være lavere end den foreløbige vurdering? Hvis det er tilfæl-
det, hvad skal en lejer i givet fald være opmærksom på for at få den for meget betalte leje
tilbagebetalt?
Svar
Indledningsvist skal jeg bemærke, at jeg som skatteminister ikke kan forholde mig til kon-
krete aftaleforhold imellem to parter.
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 89 b, stk. 1, at de foreløbige 2022-vurderinger
alene er til brug for beregning af en foreløbig ejendomsværdiskat og grundskyld. De fore-
løbige 2022-vurderinger er således positivt afgrænset til kun at gælde for beregning af
ejendomsskatter og skatteordninger, hvor beregnede ejendomsskatter indgår som et ele-
ment, jf. Folketingstidende 2022-23, A, L 114 som fremsat, side 74.
Skattelovgivningen er dog ikke til hinder for, at parter kan aftale, at fx ansættelsen af en
leje skal ske med udgangspunkt i grundværdien. Hvilken betydning en eventuel difference
mellem en foreløbig og endelig vurdering af grundværdien får i en sådan situation, herun-
der om der vil kunne opstå tilbagesøgningskrav, vil først og fremmest bero på den kon-
krete aftale. I sidste ende vil det være op til domstolene at afgøre en eventuel konflikt.
En lejer vil ikke blive notificeret om udsendelsen af den endelige vurdering, men oplys-
ninger om ejendomsværdien og grundværdien for ejendommen vil være offentligt tilgæn-
gelige på www.nyt.ois.dk, hvor en lejer vil kunne få oplyst den seneste offentlige ejen-
domsværdi og grundværdi.
Jeg skal derudover henvise til mit svar på SAU alm. del – spørgsmål 162 af 7. december
2023.