L 111 - svar på spm. 23 om kommentar til henvendelsen af 6/3-2024 fra Andelsboligforeningen Milebuen om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

1
Holmens Kanal 22
1060 København K
Telefon 33 92 93 00
post@sm.dk
www.sm.dk
Folketingets Boligudvalg
Folketingets Boligudvalg har d. 6. marts 2024 stillet følgende spørgsmål nr. 23
til L 111 til social- og boligministeren, som hermed besvares.
Spørgsmål nr. 23:
”Vil ministeren kommentere henvendelsen af 6/3-2024 fra
Andelsboligforeningen Milebuen om ændring af lov om andelsboligforeninger
og andre boligfællesskaber, jf. L 111 - bilag 12?”
Svar:
Henvendelsen indeholder formanden for Andelsboligforeningen Milebuens
holdning til STAD Valuars henvendelse til boligudvalget (L 111 – bilag 7).
Mine bemærkninger til STAD Valuars henvendelse til og foretræde for
boligudvalget fremgår af min besvarelse af spørgsmål nr. 22 til L 111, hvortil
jeg henviser.
Med venlig hilsen
Pernille Rosenkrantz-Theil
Social- og boligminister
Bilag:
Bilag 1 – BOU L 111 - bilag 7 - Materiale STAD valuar
Bilag 2 – BOU L 111 - svar på spm. 22
Sagsnr.
2024 - 2343
Doknr.
841276
Dato
18-03-2024
Offentligt
L 111 - endeligt svar på spørgsmål 23
Boligudvalget 2023-24


NYT LOVFORSLAG ER EN BOMBE UNDER ANDELSBOLIGMARKEDET
Social- og boligminister Pernille Rosenkrantz-Theil vil i den kommende fremtid fremsætte et lovforslag i
Folketinget om værdiansættelse af andelsboliger. Lovforslaget har til formål at ændre i to
værdiansættelsesprincipper i loven for andelsboliger som følge af afskaffelse af de offentlige
ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme herunder andelsboligforeninger.
Social- og boligministeren agter at fremsætte lovforslaget i februar 2024, og da forslaget, som tidligere har
været fremsat i oktober 2022, ikke er planlagt at komme i offentlig høring i 2024, ønsker vi i valuarbranchen
at gøre opmærksom på, at forslaget i sin nuværende form får en række uhensigtsmæssige konsekvenser for
andelsboligforeningerne, førstegangskøberne og valuarbranchen.
Som en kort intro til valuarvurderinger, som nedenstående primært omhandler, blev valuarvurderinger
indført ved lov i 1992. De var et alternativ til at værdiansætte andelsboligforeningernes bygning til den
offentlig værdi eller anskaffelsesprisen. Efter at de offentlige vurderinger blev sat i bero i 2013, har
valuarvurderinger været stigende populære og der foretages estimeret 4.000 årlige valuarvurderinger af
andelsboligforeningernes bygninger i Danmark.
En af lovens formål er at spare andelsboligforeningerne for at skulle bekoste en årlig valuarvurdering hvis
man som forening har valgt dette vurderingsprincip. Hertil skal det sættes i perspektiv, at den besparelse, vi
taler om, er ca. 6.000 kr. per år for de mindste Andelsboligforeninger og op til 25.000 kr. per år for de
største andelsboligforeninger. Den udgift skal naturligvis deles ud på de enkelte andelsbolighavere. Det
svarer til en omkostning på ca. 100 kr. per måned for andelsbolighavere i de mindste andelsboligforeninger
og mellem 10-35 kr. per måned for andelsbolighavere i de større andelsboligforeninger.
UDFORDRINGER FOR ANDELSBOLIGFORENINGERNE
Andelsboligforeninger vil stå uden gyldige vurderinger
Med det nye forslag kan en andelsboligforening udskyde valuarvurderingen i tre år, hvor en forening i dag
skal have en årlig vurdering. Markedet for andelsboligforeninger ændrer sig konstant. I øjeblikket har vi et
marked, hvor renten stiger, mens ejendomsmarkedet falder. I Berlingskes artikel den 15.2.2024
https://www.berlingske.dk/business/business-overblik-stoerste-prisfald-paa-ejerlejligheder-i-ti-aar
beskrives det hvordan ejendomsmarkedet i januar 2024 har oplevet det største fald i 10 år. Tiderne er
ændret i forhold til oktober 2022, hvor loven sidst blev fremsat.
Verden omkring os er i forandring, og det påvirker boligmarkedet, herunder markedet for andelsboliger.
Derfor giver det god mening at foretage en årlig vurdering, da den giver et øjebliksbillede og dermed
tryghed for den enkelte andelsboligforening og andelshaver, når andelskronen skal fastsættes. En treårig
vurdering vil give et forældet billede.
Markedet for andelsboliger bliver uigennemskueligt
For nye købere, hvor mange er førstegangskøbere, bliver det svært at vurdere to forskellige
andelsboligforeninger, som ikke er valuarvurderet på samme tidspunkt. Det vil gøre markedet for
andelsboliger uigennemskueligt. Køberne risikerer at stå med en bolig, hvor værdien er fastslået på
baggrund af en ældre valuarvurdering, og derfor vil være 10-15 procent lavere, når der foretages en ny
valuarvurdering efter 3 år også i lyset af den nye grundskyld, ændrede markedsforhold mv.
Med andre ord bliver en investering i en andelsbolig pludselig til en usikker investering. Efter blot tre år vil
man som køber risikere et stort værditab, når der foretages en valuarvurdering. Det vil gøre det meget
uoverskueligt for almindelige købere at gennemskue, hvad man reelt køber. Det betyder usikkerhed og i
Offentligt
L 111 - Bilag 7
Boligudvalget 2023-24
Offentligt
L 111 - endeligt svar på spørgsmål 23
Boligudvalget 2023-24
værste fald teknisk insolvens. Især vil førstegangskøberne risikere at blive bundet til en bolig, indtil
markedet retter sig.
Se seneste artikel i Berlingske:
https://www.berlingske.dk/dine-penge/renten-og-stigende-grundskyld-rammer-nu-andelskronen
• Uddrag fra ovenstående artikel: ” Valuarerne er netop blevet færdige med at vurdere flere
hundrede andelsforeninger, og ifølge dem vil ejendomsværdien falde fem-syv procent for den
gennemsnitlige andelsforening i forhold til sidste år.”
De nye regler vil også have den bagside, at det bliver muligt at udnytte loven til at spekulere og sælge
andelsejendomme forud for en ny valuarvurdering for at score en gevinst.
Lovforslag med tilbagevirkende kraft
I det nye lovforslag fremgår det, at valuarrapporter nu skal gælde i 42 måneder med tilbagevirkende kraft:
BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag
om værdiansættelse af andelsboliger / Folketinget (ft.dk)
Side 29
Det betyder, at en vurdering, som er foretaget 31.12.2023, kan gælde de næste tre år. Herunder kan en
vurdering foretaget f.eks. d. 31.12.2021 kunne anvendes helt frem til 2024. Altså en lov med
tilbagevirkende kraft.
I det tidligere lovforslag fra 2022 ville loven i hovedtræk kun omfatte valuarrapporter, som blev udarbejdet
efter at lovforslaget blev vedtaget. Interesseorganisationen for Andelsboligforeninger (ABF) anbefalede ikke
ved sidste høring, at loven skulle gælde for allerede udarbejdede valuarrapporter, som den nye lov vil
tillade. Det nye lovforslag betyder nu, at andelsboligforeninger kan bruge en to år gammel valuarrapport,
som er lavet på et tidspunkt, hvor verden så noget anderledes ud.
Uhensigtsmæssigheder omkring indregning af prioritetsgæld
Der er en yderligere problematik i, at andelsboligforening bruger seneste valuarvurdering i de efterfølgende
tre år. I et marked med en stigende rente og faldende priser kan en forening opnå en stigning i
andelskronen på kort sigt. Med forslaget får andelsboligforeninger lov til at tage kursgevinsten på
prioritetsgælden, som kommer, når renten stiger, og lade andelskronen stige med den gevinst, samtidig
med markedet er faldende. Det vil betyde, at man lader andelskronen stige, selv om den burde falde.
Eksempel over tre år: Renter stiger, og andelsboligforeninger falder i værdi:
Ovenstående eksempel viser, hvordan andelsboliger vil STIGE i pris efter den nye lov, HVIS der er stigende
renter og et fastforrentet lån i et faldende ejendomsmarked. Altså markedet (og andelsboliger) falder, og
det får prisen på andelene i andelsboligforeningen til at stige.
Højesteretsdommen
Den 8. februar afsagde Højesteret en dom, der vedrører, at en andelsboligforening var erstatningsansvarlig
for bestyrelsens manglende varetagelse af sælgende andelshavers interesser. Højesteret udtalte, at
andelsboligforeningsloven må forstås således, at en aftale om overdragelse af en andelsbolig først er
endelig og bindende, når den er godkendt af bestyrelsen. Højesteret udtalte desuden, at det forud for
bestyrelsens godkendelse bl.a. påhviler bestyrelsen at varetage sælgers interesser ved at sørge for, at
sælgeren får de nødvendige oplysninger til at vurdere, om prisen er rimelig. Dette indebærer pligt for
bestyrelsen til – inden godkendelse af en overdragelsesaftale – at orientere en sælger om en mulig
forhøjelse af andelsværdien. Dette vil også kunne være gældende, hvis en forening vil benytte sig af en
gammel vurdering, der i den nærmeste fremtid skal revurderes, hvilket er en bombe under de frivillige
bestyrelser i de danske andelsforeninger. i
Foreninger vil fravælge rapporter
Det vurderes i lovforslaget, at halvdelen af andelsforeningerne vil fortsætte med årlige valuarrapporter,
men vores vurdering er, at 80 procent af andelsforeningerne vil fravælge valuarrapporter de næste tre år.
Vores vurdering bygger på indgrebet mod Blackstone i 2018, hvor vurderingerne af andelsboligerne blev
fastfrosset for at afværge udenlandske kapitalfondes opkøb af private udlejningsejendomme. Dengang
fravalgte 80 procent af andelsboligforeningerne den årlige valuarrapport. Det er faktiske tal og ikke
skønnede tal.
Konsekvensen vil være, at de færreste valuarfirmaer vil have økonomi til at stå standby i tre år, og derfor vil
der opstå en flaskehals, når hovedparterne af andelsforeningerne igen skal have udarbejdet en rapport. På
det tidspunkt vil der kun være få valuarfirmaer tilbage. Hvis den nye lov implementeres, risikerer vi, at der
vil være flere andelsboligforeninger, som om tre år ikke kan få vurderet deres andelsboliger pga.
manglende kapacitet hos de få tilbageværende valuarfirmaer og dermed ikke ville kunne fremlægge
rapporterne rettidigt på generalforsamlingen. Uden en gyldig valuarvurdering kan en andelsbolig ikke
sælges, hvorfor mange foreninger og sælgere vil komme i klemme.
Efterspørgslen på valuarrapporter om 3 år vil være langt større end hvad valuarerne kan håndtere, og vi
vurderer, at det vil medføre prisstigninger på 200-300 procent på valuarrapporter. Det giver den enkelte
forening en ekstra udgift og giver dermed ikke den besparelse, som lovforslaget lægger op til.
Udfordringen illustreres af dette eksempel, som viser årlig efterspørgsel efter valuarrapporter og kapacitet:
UDFORDRINGER FOR VALUARBRANCHEN
Mangel på kvalificerede valuarer
I følge loven er det kun diplomvaluarer, som må udarbejde valuarvurderinger. Der stilles desuden krav om
lokalt markedskendskab til diplomvaluarer, der udarbejder valuarrapporterne samt to års erfaring som
erhvervsmægler.
Stad Valuar er Danmarks største valuar i Danmark. Vi betjener ca. 20-25 procent af hele det marked, som
karakteriseres som valuarvurderinger af andelsboligforeningers ejendomme mhp. at fastsætte en værdi til
brug for andelsbeviserne. Vi vil formodentligt ligesom resten af branchen skulle opsige størstedelen af
vores ansatte, hvis lovforslaget bliver vedtaget. Hvert tredje år vil vi teoretisk skulle genansætte
diplomvaluarer for at kunne håndtere efterspørgslen, for igen at skulle afskedige dem året efter. Det vil dog
forudsætte, at der på det tidspunkt er ledige diplomvaluarer med de rette kvalifikationer. For at højne
kvaliteten lavede man i 2018 diplomatvaluar-uddannelsen, som vi som branche hilste velkommen. I
øjeblikket bliver der årligt uddannet 10-20 diplomvaluarer, og vi frygter, at den nye lov vil få søgningen til
uddannelsen til at falde.
NY HØRING
Vi anbefaler en høring af lovforslaget af følgende årsager:
a) Markedssituationen har ændret sig siden den sidste høring. Ejendomsmarkedet er faldende, og det
giver store udfordringer med at fastholde en valuarvurdering. Derfor risikerer mange
førstegangskøbere at blive teknisk insolvente.
b) Social- og boligministeren påtænker at gennemføre en lov, hvor andelskronen kan stige, hvis
renten stiger og ejendomsværdien falder, da man tillader andelsboligforeninger at tage
kursgevinsten på prioritetsgæld samtidig med, at man fastholder ejendommens værdi på et
kunstigt højt niveau i tre år.
c) Loven skal have tilbagevirkende kraft, hvor den tidligere var fremadrettet. Ligesom ABF mener vi, at
loven bør gælde fremadrettet, da det ellers vil få store konsekvenser for andelsboligforeningerne.
d) Beregningseksemplerne, som er i udkastet til loven med estimerede antal årlige valuarvurderinger,
er uden substans. Det er vores vurdering, at de årlige valuarvurderinger vil være markant lavere i to
ud af tre år, hvilket vil have en negativ indflydelse på vores branche og dermed på kvaliteten og
prisen på valuarvurderingerne.
Afsluttende bemærkninger:
Hvis politikerne er overbeviste om, at det er en god idé, at en valuarvurdering er gyldig i tre år, anbefaler vi,
at andelsboligforeninger i de mellemliggende år indhenter en ’light-udgave’ af valuarrapporten (dagsværdi
notat) som grundlag for fastsættelse af andelskronen. En sådan rapport vil være billigere end en
valuarrapport, og valuar- og revisionsbranchen vil kunne være behjælpelig med minimumskrav til
indholdet. Det forslag vil være en mere hensigtsmæssig løsning for både andelsboligforeninger,
vurderingsfolk, administratorer, revisorer og andre, som har et professionelt rådgiveransvar over for
andelsboligforeninger.
Andre kommentarer:
I lovforslaget står der på side 8:
”Udvalget bemærker dog, at en generel forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger i perioder
med prisfald i markedet for udlejningsejendomme vil indebære en række problemstillinger i relation til den
bagvedliggende værdi af andelsboligforeningernes ejendomme”.
I forslaget vurderes det altså, at lavere vurderinger giver udfordringer, men efter vores vurdering er den
konsekvens ikke ordentligt belyst. Det nævnes blot for at imødekomme udfordringerne med lavere
vurderinger.
Endvidere står der på side 11:
”Såfremt foreningen, inden for gyldighedsperioden for en valuarvurdering, vælger at indhente en ny
valuarvurdering, der viser en lavere værdi af ejendommen, vil denne nye valuarvurdering imidlertid skulle
lægges til grund ved generalforsamlingens fastsættelse af andelsværdien, idet værdiansættelsen i denne
nyere valuarvurdering må antages at give et mere retvisende billede af ejendommens aktuelle
handelsværdi.”
I praksis vil andelsboligforeninger bede om ”et gratis estimat” af værdien og ikke en valuarvurdering, som
er lavere end den eksisterende værdi, hvorved værdierne vil forblive kunstigt høje.
Lovens ordlyd bør ændres til:
”Såfremt bestyrelsen bliver bekendt med, at værdien er lavere end seneste vurdering, skal der indhentes en
ny valuarvurdering”.
Det ville betyde, at foreningerne årligt måtte indhente gratis estimater og derved sikre sig, at den
eksisterende valuarvurdering ikke er for høj. Dog rejser dette en række nye problemstillinger:
Hvilke perspektiver vil det have for en andelsforenings bestyrelse, som i tre år ikke har indhentet en aktuel
vurdering, og pludselig bliver mødet af et erstatningskrav pga. overprissætning af ejendommen? Er det
redelig opførsel, hvis bestyrelsen ´for en sikkerheds skyld´ ikke har fulgt op på dette? Hvordan ved man eller
beviser, at bestyrelsen ikke har været i ’ond tro’ om ejendommens værdi i hele den periode?
i
https://domstol.dk/hoejesteret/aktuelt/2024/2/andelsboligforenings-
erstatningsansvar?trk=public_post_comment-text


1
Holmens Kanal 22
1060 København K
Telefon 33 92 93 00
post@sm.dk
www.sm.dk
Folketingets Boligudvalg
Folketingets Boligudvalg har d. 4. marts 2024 stillet følgende spørgsmål nr. 22
til L 111 til social- og boligministeren, som hermed besvares.
Spørgsmål nr. 22:
”Vil ministeren kommentere materialet fra STAD Valuars foretræde for udvalget
den 22/2-24 om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber, jf. L 111 - bilag 7?”
Svar:
Lovforslaget er baseret på udvalgsarbejdet fra Udvalg om andelsboliglovens
værdiansættelsesprincipper og på de anbefalinger, som udvalget kom med i
sin rapport fra december 2021. Jeg har derfor en stor tillid til, at lovforslaget
ikke er så problematisk som STAD Valuar fremstiller det, og jeg mener ikke, at
det der fremføres viser et behov for en ny høring eller ændringer af
lovforslaget.
Lovforslaget søger at balancere hensynet til at begrænse
andelsboligforeningers merudgifter til at indhente en valuarvurdering op mod
hensynet til en fortsat gennemsigtig fastsættelse af maksimalprisen.
Muligheden for at forlænge valuarvurderingens gyldighed er netop særligt
henvendt til mindre foreninger uden for de større byer, hvor andelshaverne,
baseret på STAD Valuars beregning, kan spare 100 kr. om måneden. En
sådan besparelse lever efter min opfattelse fint op til formålet om at begrænse
merudgifterne for andelshaverne i de foreninger, der oprindeligt har kunnet
benyttet en gratis offentlig vurdering.
En lov har tilbagevirkende kraft, hvis den gælder for handlinger, der er
foretaget før lovens ikrafttræden. Dette er ikke tilfældet med lovforslaget. Den
ændrede andelsværdiberegning kan kun anvendes ved overdragelser, der sker
efter lovforslagets ikrafttræden og ikke ved overdragelser før dette tidspunkt,
og gælder således ikke med tilbagevirkende kraft
Lovforslagets ikrafttrædelsesbestemmelse sikrer, at de valuarvurderinger, der i
øjeblikket indhentes til brug for beregningen af andelskronen i 2023-
regnskaberne, også kan anvendes i de næste to regnskabsår, og ved
fastsættelsen af andelskronen på de efterfølgende generalforsamlinger.
Boligudvalget har tidligere stillet spørgsmål nr. 6 til L 111 om betydningen af
den omtalte afgørelse fra Højesteret for andelsboligforeningernes bestyrelse,
hvortil jeg henviser.
Sagsnr.
2024 - 2060
Doknr.
836179
Dato
18-03-2024
Offentligt
L 111 - endeligt svar på spørgsmål 23
Boligudvalget 2023-24
2
STAD Valuar anfører, at det er deres opfattelse, at alene 20 pct. vil indhente
årlige valuarvurderinger. Jeg henviser til de almindelige bemærkninger til
lovforslaget, punkt 5, hvoraf det fremgår, at det forventes, at efterspørgslen i
gennemsnit vil falde med 860 vurderinger årligt.
Jeg har til brug for besvarelsen vedrørende indregningen af prioritetsgælden
indhentet bidrag fra Social- og Boligstyrelsen, der blandt andet oplyser:
”STAD Valuar peger […] på, hvad de kalder en ”uhensigtsmæssig” indregning
af prioritetsgælden, når andelsværdien skal opgøres. Når en valuarvurderet
andelsboligforening skal opgøre andelsværdien og dermed boligernes
maksimalpris, er det den kursregulerede gæld, som indgår i beregningen. I
perioder med stigende renter vil de foreninger, som fx har optaget
fastforrentede lån, typisk opleve at den kursregulerede restgæld falder, da
gælden bliver billigere at indfri. Det vil – alt andet lige – få andelsværdien til at
stige. Omvendt kan gælden i foreningen stige i perioder med rentefald.
Styrelsen vurderer, at det er en hensigtsmæssig måde at indregne gælden på.
Det er styrelsens opfattelse, at disse regler – isoleret set – bidrager til
gennemsigtighed, da den kursregulerede gæld er det bedste udtryk for, hvad
det vil koste at indfri gælden og dermed for størrelsen på den gæld, man
overtager en andel af som kommende andelshaver. ”
Samlet set er det således min vurdering, at vi med lovforslaget formår at
hjælpe de foreninger, som ikke har behov for årlige valuarvurderinger, samtidig
med, at vi beholder fleksibiliteten for de foreninger, som har brug for hyppigere
vurderinger.
Med venlig hilsen
Pernille Rosenkrantz-Theil
Social- og boligminister
Bilag:
Bilag 1. BOU L 111 – svar på spm. 6
1
Holmens Kanal 22
1060 København K
Telefon 33 92 93 00
post@sm.dk
www.sm.dk
Folketingets Boligudvalg
Folketingets Boligudvalg har d. 23. februar 2024 stillet følgende spørgsmål nr.
6 til L 111 til social- og boligministeren, som hermed besvares.
Spørgsmål nr. 6:
”Er ministeren enig i, at den seneste højesteretsdom, sag BS-25027/2023-
HJR, afsagt den 8. februar 2024, hvor en andelsboligforening bliver
erstatningsansvarlig, fordi der er sket et salg, hvor bestyrelsen var klar over, at
prisen ville have været højere, såfremt sælger havde ventet, også kan give
andelsboligforeninger udfordringer, når vurderingerne nu kan blive op til 3 år
gamle, og forskellen mellem de to vurderinger kan være markante?”
Svar:
Dommen fastslår bl.a., at en andelsboligforenings bestyrelse har pligt til –
inden godkendelse af en overdragelsesaftale - at informere den sælgende
andelshaver om mulige forhøjelser af andelsværdien på den førstkommende
generalforsamling samt, hvis der er hjemmel hertil i foreningen, at orientere om
muligheden for at vedtage en prisreguleringsklausul for at tage højde for en
sådan mulig forhøjelse.
Lovforslaget indebærer, at en valuarvurdering kan anvendes i op til tre år. En
andelsboligforening har ikke pligt til at indhente en ny valuarvurdering i denne
periode, selvom der er en formodning om, at ejendommens værdi er steget.
Konsekvensen af dommen for andelsboligforeninger, der anvender en
valuarvurdering i tre år er, at bestyrelsen er forpligtet til at informere en
sælgende andelshaver, hvis ejendommen er værdisat højere i den nye
valuarvurdering, og dette kan medføre, at andelskronen øges på den
kommende generalforsamling.
Det er ikke ministeriets vurdering, at dommen vil give særlige udfordringer i de
andelsboligforeninger, der bruger en ældre valuarvurdering til fastsættelse af
andelsværdien.
Med venlig hilsen
Pernille Rosenkrantz-Theil
Social- og boligminister
Sagsnr.
2024 - 1745
Doknr.
832941
Dato
13-03-2024
Offentligt
L 111 - endeligt svar på spørgsmål 6
Boligudvalget 2023-24