L 111 - svar på spm. 21, om ministeren vil kommentere materialet fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations foretræde for udvalget den 29/2-24 om ændring af lov om andelsboligforeninger

1
Holmens Kanal 22
1060 København K
Telefon 33 92 93 00
post@sm.dk
www.sm.dk
Folketingets Boligudvalg
Folketingets Boligudvalg har d. 4. marts 2024 stillet følgende spørgsmål nr. 21
til L 111 til social- og boligministeren, som hermed besvares.
Spørgsmål nr. 21:
”Vil ministeren kommentere materialet fra Andelsboligforeningernes
Fællesrepræsentations foretræde for udvalget den 29/2-24 om ændring af lov
om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf. L 111 - bilag 6?”
Svar:
Jeg noterer, at ABF støtter fuldt op om det fremsatte lovforslag, men det var
også forventeligt, da lovforslaget er baseret på anbefalingerne som ABF selv
fremkom med i udvalgsarbejdet om andelsboliglovens
værdiansættelsesprincipper.
Herudover fremfører ABF to ønsker:
Nettoprisindeksering af anskaffelsessummen
Det er korrekt, at andelsboligejendomme, der opføres efter 30. september 2020
ikke har ansat en offentlig ejendomsværdi og derfor kun kan basere
værdiansættelsen af ejendommen på enten anskaffelsesprisen eller en
dagsværdien ansat ved en valuarvurdering.
Det er klart, at med tiden vil andelsværdien blive udhulet, hvis
værdiansættelsen af ejendommen fastholdes til anskaffelsesprisen, så
foreningerne vil på et tidspunkt have behov for et andet
værdiansættelsesprincip. Er der tale om en mindre forening som er beliggende
uden for de store byer, kan udgifter til løbende valuarvurderinger være en
økonomisk udfordring, selv når foreningen, hvis lovforslaget vedtages i sin
nuværende form, kun skal indhente en valuarvurdering hvert tredje år. Jeg er
derfor enig i, at der kan være et behov for at se nærmere på, om der skal
indføres et værdiansættelsesprincip til disse foreninger, som ikke er i den
gældende andelsboliglov.
ABFs forslag om at give mulighed for at nettoprisindeksere anskaffelsesprisen
er jeg imidlertid ikke umiddelbart tilhænger af uden en nærmere analyse af
problemstillingerne. I modsætning til en nettoprisindeksering af den offentlige
vurdering fra 2012, vil der ved en nettoprisindeksering af anskaffelsesprisen
være en betydelig risiko for en generel overvurdering af ejendommene. Dette
skyldes, at udgangspunktet er en meget aktuel ejendomsværdi, og der derfor
ikke er opbygget en stor buffer til at imødegå, at den regulerede værdi
Sagsnr.
2024 - 2059
Doknr.
836174
Dato
15-03-2024
Offentligt
L 111 - endeligt svar på spørgsmål 21
Boligudvalget 2023-24
2
overstiger den aktuelle dagsværdi. F.eks. i en situation som den vi oplever i
øjeblikket, hvor nettoprisindekset vokser, og der samtidigt sker et fald i
ejendomspriserne vil der være en betydelig risiko for en generel overvurdering.
Det var netop med henvisning til, at reguleringen af den offentlige vurdering
blev baseret på prisniveauet i 2012, at udvalget fandt det forsvarligt at anbefale
en nettoprisindeksering af den offentlige vurdering. Der er i denne situation en
tilstrækkelig buffer, så der ikke er en generel risiko for, at de regulerede
værdier overstiger dagsværdierne.
Evaluering af reglerne for valuarvurdering
Reglerne for valuarvurderinger blev ændret i 2018, hvor Dansk
Ejendomsmæglerforenings branchenorm for valuarvurderinger blev ophøjet til
bekendtgørelsesniveau. Effekten af de ændrede regler blev evalueret kort tid
efter i 2020 som led i den politiske aftale om mere robuste
andelsboligforeninger.
Evalueringen blev offentliggjort i februar 2021 og viser bl.a., at
vurderingsrapporterne er blevet mere omfattende, udførlige og
gennemskuelige, og at de generelt lever op til de nye krav. Endvidere viser
evalueringen, at forudsætningerne for vurderingen er bedre beskrevet, således
at det er blevet lettere for domstolene at vurdere, om vurderingen er korrekt.
Evalueringen viser imidlertid også, at de nye krav ikke ses at have haft nogen
bemærkelsesværdig betydning for vurderingernes udsving, og at det formentlig
skyldes, at valuarer stadig er overladt et skøn på væsentlige parametre, og at
der består udfordringer med hensyn til at påvise referenceejendomme. Det
indebærer, at det for nogle ejendomme er muligt at nå til to meget forskellige
vurderinger.
Formålet med de skærpede regler var at bidrage til, at der ikke for den samme
ejendom kan foreligge vurderinger, som er markant afvigende fra hinanden. På
baggrund af ABFs opfattelse af, at der fortsat er et problem med udsving i
valuarvurderingerne her godt fem år efter skærpelsen, vil jeg bede
embedsværket om at indlede en dialog med ABF for at få belyst problemets
omfang.
Med venlig hilsen
Pernille Rosenkrantz-Theil
Social- og boligminister