L 111 - svar på spm. 14, om ministeren er enig i, at såfremt lovforslaget vedtages i sin nuværende form, vil revisor og bestyrelse fremover kunne gøres erstatningsansvarlig

1
Holmens Kanal 22
1060 København K
Telefon 33 92 93 00
post@sm.dk
www.sm.dk
Folketingets Boligudvalg
Folketingets Boligudvalg har d. 29. februar 2024 stillet følgende spørgsmål nr.
14 til L 111 til social- og boligministeren, som hermed besvares.
Spørgsmål nr. 14:
”Er ministeren enig i, at såfremt lovforslaget vedtages i sin nuværende form, vil
revisor og bestyrelse fremover kunne gøres erstatningsansvarlig, hvis der
eksempelvis anvendes en 2 år gammel valuarvurdering, og en af parterne er
klar over, at markedet siden denne valuarvurdering er faldet, således at
ejendommen, som indgår i årsregnskabet, dermed også er faldet i værdi,
hvorfor andelskronen følgeligt vil blive fastsat kunstigt højt?”
Svar:
Ved lovforslaget forlænges gyldighedsperioden for valuarvurderinger fra 18 til
42 måneder. Ændringen indebærer, at en andelsboligforening som
udgangspunkt kan anvende den samme valuarvurdering til beregning af
andelsværdien i tre regnskabsår og dermed til fastsættelse af andelsværdien et
år frem på tre på hinanden følgende generalforsamlinger.
Foreligger der en nyere valuarvurdering, hvor ejendommen er vurderet lavere,
skal denne nyere valuarvurdering lægges til grund ved fastsættelse af
andelsværdien i årsregnskabet og på generalforsamlingen.
Det følger af retspraksis, at maksimalprisen ved overdragelse af en andel skal
beregnes ud fra forholdene på overdragelsestidspunktet, og fremkommer der
mellem to generalforsamlinger oplysninger om forhold, som har væsentlig
negativ betydning for andelsværdien, skal der tages højde herfor ved
prisfastsættelsen.
Det antages i litteraturen, at pligten til at regulere andelsværdien indtræder,
hvis der fremkommer oplysninger, hvorefter det med stor sikkerhed kan
konstateres, at ejendommens værdi er faldet. Er dette tilfældet antages det, at
foreningen er forpligtet til enten at nedsætte andelsværdien skønsmæssigt,
eller tage initiativ til at indhente en aktuel valuarvurdering.
Tilsidesættelse af disse pligter kan efter omstændighederne pålægge
andelsboligforeningen et erstatningsansvar.
Bestyrelsen har efter andelsboligloven pligt til at påse, at overdragelsesprisen
ikke overstiger den maksimale lovlige pris. De enkelte bestyrelsesmedlemmer
kan ud fra en individuel vurdering ifalde et erstatningsansvar, hvis
vedkommende i denne forbindelse har handlet culpøst.
Sagsnr.
2024 - 1931
Doknr.
834442
Dato
15-03-2024
Offentligt
L 111 - endeligt svar på spørgsmål 14
Boligudvalget 2023-24
2
Jeg har til brug for besvarelse af spørgsmålet om revisors ansvar indhentet
bidrag fra Erhvervsstyrelsen, der svarer følgende:
”Ansvaret for regnskabet og formueopgørelsen påhviler andelsboligforeningens
bestyrelse, herunder boniteten af den anvendte værdiansættelse af
ejendommen og forsvarligheden af den beregnede formueopgørelse
(andelskrone).
Revisor er offentlighedens tillidsrepræsentant under udførelse af
erklæringsopgaver med sikkerhed og skal udføre opgaven i overensstemmelse
med god revisorskik.
Ejendommen er som udgangspunkt den væsentligste regnskabspost i et
andelsboligforeningsregnskab. Revisor skal derfor sikre, at bestyrelsen i
andelsboligforeningen minimum årligt i forbindelse med
regnskabsudarbejdelsen vurderer, om værdiansættelsen af ejendommen er
forsvarlig.
Det vil bl.a. indbefatte en vurdering af, om der er interne eller eksterne
indikationer på, at ejendomme er faldet væsentligt i værdi. Herunder vurdere
om værdifaldet væsentligt påvirker regnskabet og formueopgørelsen, samt om
der er behov for en ny valuarvurdering. Dette er krævet ved hver revision af
andelsboligforeningens regnskab, uanset om den benyttede valuarvurdering er
gyldig i flere regnskabsperioder.
Revisor skal modificere sin konklusion i revisionspåtegningen, hvis regnskabet
og/eller formueopgørelsen ikke lever op til reglerne og/eller at indholdet er
fejlbehæftet og/eller mangelfuldt.
Revisors tilsidesættelse af sine pligter i forhold til god revisorskik kan efter
omstændighederne foruden et evt. disciplinæransvar medføre et
erstatningsansvar, hvis revisor i denne forbindelse har handlet culpøst.
Lovforslaget ændrer således ikke ved revisors formelle forpligtelser eller
ansvar.”
Med venlig hilsen
Pernille Rosenkrantz-Theil
Social- og boligminister