L 111 - svar på spm. 11, om ministeren vil kommentere materialet fra Lis Larssons foretræde for udvalget den 22/2-24 om ændring af lov om andelsboligforeninger

1
Holmens Kanal 22
1060 København K
Telefon 33 92 93 00
post@sm.dk
www.sm.dk
Folketingets Boligudvalg
Folketingets Boligudvalg har d. 23. februar 2023 stillet følgende spørgsmål nr.
11 til L 111 til social- og boligministeren, som hermed besvares.
Spørgsmål nr. 11:
”Vil ministeren kommentere materialet fra Lis Larssons foretræde for udvalget
den 22/2-24 om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber, jf. L 111 - bilag 3?”
Svar:
Lis Larson har tidligere rettet henvendelse til Folketingets Boligudvalg og til
Indenrigs- og Boligministeriet med de samme synspunkter, og har modtaget
vedlagte svar.
Jeg er enig i svaret.
Endvidere henviser jeg til min besvarelse af spm. 10 til L 111.
Med venlig hilsen
Pernille Rosenkrantz-Theil
Social- og boligminister
Bilag
Bilag 1: Svar til Lis Larsson på henvendelse af 26. marts 2022 vedrørende
fastsættelse af andelskronen
Bilag 2: L 111 – svar på spm. 10
Sagsnr.
2024 - 1747
Doknr.
832960
Dato
13-03-2024
Offentligt
L 111 - endeligt svar på spørgsmål 11
Boligudvalget 2023-24


Stormgade 2-6
1470 København K
Telefon 72 28 24 00
im@im.dk
Lis Larsson
lis.larsson@mail.dk
Kære Lis Larsson
Tak for din henvendelse af 26. marts 2022 om fastsættelse af andelskronen i andelsbo-
ligforeninger.
Du foreslår, at der ved lov fastsættes et krav om, at andelskronen altid skal baseres på
dagsværdien af andelsboligforeningens ejendom (valuarvurdering), og at der indføres
en mindstegrænse for, hvor lavt andelskronen må sættes, f.eks. ud fra minimum 70 %
af dagsværdien af foreningens ejendom.
Som begrundelse henviser du til, at de gældende bestemmelser giver mulighed for, at
nogle foreninger kunstigt fastholder en meget lav andelskrone, og at dette medfører, at
andelshaverne i disse foreninger er stavnsbundne, da de fleste andelsboligforeninger (i
Storkøbenhavn) anvender dagsværdier ved fastsættelsen af andelskronen. Du påpeger
også en række andre konsekvenser af lave andelsværdier, som du finder urimelige.
Det er korrekt, at et flertal af andelsboligforeningerne med tiden er overgået til at an-
vende dagsværdien af foreningens ejendom ved beregning af andelskronen, formentlig
som følge af, at de offentlige vurderinger har været suspenderet siden 2012. Det er for-
venteligt, at denne tendens vil fortsætte, nu hvor det er vedtaget, at de offentlige vur-
deringer af bl.a. andelsboligforeningsejendomme helt afskaffes.
Jeg er også enig med dig i, at de gældende bestemmelser i andelsboligloven om pris-
fastsættelse giver mulighed for, at der kan være stor forskel i andelskronen mellem
forskellige foreninger, og at det kan være vanskeligt for en andelshaver i en forening
med en lav andelskrone at flytte til en anden forening med en høj andelskrone - eller
til en ejerbolig for den sags skyld.
Jeg vil heller ikke afvise, at i hvert fald nogle af de andre forhold, du påpeger, forstær-
kes af lave andelsværdier. Jeg finder dog ikke, at det er et demokratisk problem, at an-
delskronen fastsættes af generalforsamlingen, og er derfor ikke enig i dit forslag om en
lovregulering af andelsværdierne, der skal pålægge andelsboligforeningerne at an-
vende ens værdiansættelsesmetode ved værdiansættelsen af foreningens ejendom.
Generalforsamlingen består som bekendt af alle foreningens medlemmer, og medlem-
merne har samme stemmevægt og fastsætter andelskronen ved en flertalsbeslutning.
Det er et vilkår i en demokratisk beslutningsproces, at et flertal kan træffe beslutnin-
ger, som et mindretal ikke er enige i, så det kan ikke betegnes som udemokratisk, når
Sagsnr.
2022 - 1869
Doknr.
505104
Dato
22-04-2022
Offentligt
L 111 - endeligt svar på spørgsmål 11
Boligudvalget 2023-24
2
dette sker. Jeg kan dog imødekomme dig så langt, at jeg også mener, at en demokra-
tisk beslutning indbefatter, at mindretallets interesser bliver tilgodeset i rimeligt om-
fang.
Hvad der så er rimeligt, opfattes nok meget forskeligt i de enkelte foreninger, og der
kan være forskellige grunde til, at en andelsboligforening vælger at fastsætte andels-
kronen, som den gør. De fleste foreninger må antages at vægte selve foreningens inte-
resser højt, og det kan f.eks. være i foreningens interesse, at andelsværdierne ikke er
høje, da det alt andet lige giver de nytilkomne andelshavere et større økonomisk råde-
rum til at investere i foreningens drift og udvikling, end hvis andelshaverne køber sig
dyrt ind i foreningen. Hensynet til de tilbageværende andelshaveres interesser vægter
ofte også højere end interesserne for de andelshavere, der er på vej ud af foreningen.
Der er i sagens natur mange forskellige interesser og hensyn i en forening, og der kan
være individuelle forhold i den enkelte forening, der taler for at fastsætte en høj an-
delskrone, mens andre forhold taler for at fastsætte en lav andelskrone. Der skal derfor
være videst mulige rammer for en andelsboligforening til selv at afveje de forskellige
forhold mod hinanden, når den fastsætter andelskronen. Dit forslag om, at der skal
fastsættes lovregler, der pålægger andelsboligforeningerne at beregne andelskronen på
et mere ens grundlag, for at sikre andelshaverne en mindsteværdi, vil gå imod dette.
Det er korrekt, at prisfastsættelsesreglerne i andelsboligloven er indrettet sådan, at an-
delsboligforeningerne har mulighed for at lade andelskronen følge udviklingen i pri-
serne for boligudlejningsejendomme. Dette er en mulighed blandt flere muligheder, og
det strider ikke mod intentionen med prisfastsættelsesbestemmelserne, at en andels-
boligforening vælger ikke at værdiansætte foreningens ejendom til dagspris, men f.eks.
vælger anskaffelsesprisen.
På det mere overordnede plan vil jeg påpege, at når man overvejer at købe en andels-
bolig, må man gøre sig bevidst, at man indtræder i et fællesskab, der fastsætter ram-
merne for deltagerne. Man må også være opmærksom på, at andelsboligformen på den
ene side giver mulighed for at få en bolig, man har indflydelse på, til en pris, der ofte er
markant mindre end markedsprisen på en sammenlignelig ejerbolig, men at man på
den anden side, heller ikke kan påregne at få samme del i de generelle prisstigninger,
der i perioder forekommer på boligmarkedet. Modsat vil man typisk heller ikke opleve,
at værdien af ens andelsbolig falder i samme grad som f.eks. en tilsvarende ejerbolig,
når boligmarkedet går ned. Der er således både økonomiske fordele og ulemper ved
andelsboligformen, og det afhænger i høj grad af ens situation, og hvilket tidspunkt
man ser på, om det er en fordel eller en ulempe at bo i en andelsbolig.
Boligmarkedet generelt – og i særlig grad det københavnske boligmarked – har i de se-
nere år været præget af store prisstigninger. Det har desværre medført, at mange er
havnet i den situation, at de ikke har økonomisk mulighed for at bosætte sig i hoved-
staden. Det har også betydet, at det kan være en uoverstigelig økonomisk udfordring at
skifte til f.eks. en større bolig, eller – som er situationen for dig din mand – at flytte til
en anden andelsboligforening eller i en ejerbolig i hovedstadsområdet.
Jeg ved godt, at det er en ringe trøst, at boligmarkedet i hovedstaden generelt er van-
skeligt i øjeblikket, hvis man ikke har en endog meget god økonomi, og jeg har forstå-
else for din frustration, og håber, at du og din mand kan finde en løsning på jeres øn-
ske om at fraflytte jeres nuværende bolig, men jeg kan beklageligvis ikke støtte dit øn-
ske om en ændring af reglerne om fastsættelsen af andelskronen, da det vil medføre
3
uønskede konsekvenser for andelsboligforeningerne generelt og desuden begrænse
udbuddet af de billige andelsboliger, der trods alt fortsat findes.
Med venlig hilsen
Kaare Dybvad Bek


1
Holmens Kanal 22
1060 København K
Telefon 33 92 93 00
post@sm.dk
www.sm.dk
Folketingets Boligudvalg
Folketingets Boligudvalg har d. 23. februar 2024 stillet følgende spørgsmål nr.
10 til L 111 til social- og boligministeren, som hermed besvares.
Spørgsmål nr. 10:
”Vil ministeren kommentere materialet fra Finn Rolsted Knudsens foretræde for
udvalget den 22/2-24 om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber, jf. L 111 - bilag 2?”
Svar:
Jeg forstår Finn Rolsted Hansens indlæg sådan, at andelsværdien altid bør
baseres på ejendommens dagsværdi, og at det vil bidrage til at løse
udfordringerne med høje boligpriser og tilgængeligheden til de relativt set
billige andelsboliger i hovedstadsområdet.
Jeg er enig i, at de generelt høje boligpriser i hovedstadsområdet er et
problem, men jeg ikke enig i Finn Rolsted Hansens løsning, da situationen på
boligmarkedet i hovedstadsområdet grundlæggende handler om, at
efterspørgslen efter boliger overstiger udbuddet, og dette ændrer sig ikke ved
at gøre de billigste andelsboliger dyrere.
Det er korrekt, at den lave andelskrone i visse andelsboligforeninger kan gøre
det vanskeligt at flytte fra foreningen til en anden andels- eller ejerbolig i
hovedstadsområdet, og at det hæmmer den enkelte andelshaveres muligheder
for at finde en ny bolig i hovedstadsområdet. Men det strukturelle problem
løses ikke ved frisættelse af andelskronen således, at priserne på de billigste
andelsboliger øges. Hæves prisen på de billigste andelsboliger, vil det hjælpe
de andelshavere, der i den aktuelle situation ønsker at flytte til en anden bolig i
hovedstadsområdet, men det vil samtidigt begrænse andre uden høje
indkomster i adgangen til boligmarkedet i hovedstadsområdet.
Der foreligger ikke undersøgelser, der understøtter Finn Rolsted Hansens
påstand om, at andelsboligforeningerne udgør ”lukkede kredsløb”, men selv,
hvis dette lægges til grund, vil den ændring Finn Rolsted Hansen foreslår, ikke
”tilføje elementer til løsning af boligmanglen i hovedstaden og de øvrige store
byer”. Ændringen indebærer blot, at andelsboligerne så kun vil være
tilgængelige for personer med relativ stor betalingsevne for en bolig, og det
karakteriserer typisk ikke de grupper, som Finn Rolsted Hansen nævner er i
klemme på grund af det gældende prisfastsættelsessystem – unge,
nyuddannede og børnefamilier.
Sagsnr.
2024 - 1746
Doknr.
830972
Dato
13-03-2024
Offentligt
L 111 - endeligt svar på spørgsmål 11
Boligudvalget 2023-24
2
Der kan være forskellige grunde til, at en andelsboligforening vælger at
fastsætte andelskronen, som den gør. Jeg kan ikke afvise, at der i nogle
foreninger fastsættes en lav andelskrone for at begunstige venner og familie,
men der er ikke belæg for at udtale, at dette generelt er situationen i
andelsboligforeningerne. Det er min opfattelse, at de fleste
andelsboligforeninger drives ud fra overvejelser over, hvad der tjener
foreningen bedst. Det vil sjældent være i foreningens interesse, at
andelsværdierne sættes for højt, da en for høj andelsværdi alt andet lige giver
de nytilkomne andelshavere et mindre økonomisk råderum til at investere i
foreningens drift og udvikling, end hvis andelshaverne køber sig billigere ind i
foreningen.
Der er forskel på andelsboligforeningerne, og jeg mener derfor, at der skal
være vide rammer for den enkelte andelsboligforening til at træffe beslutning
om fastsættelse af andelskronen. Dette er også et væsentligt element i L 111.
Med venlig hilsen
Pernille Rosenkrantz-Theil
Social- og boligminister