Henvendelse fra Balance Danmark om finansiering af tilflytterboliger

Balance Danmark
Analyse. Viden. Udvikling.
Degnemosen 1
8740 Brædstrup
CVR 36150610
+45 23 71 00 43
mail@balance-danmark.dk
www. balance-danmark.dk
Dato: Januar 2022
Af: MØC
1
Til Udvalget for Landdistrikter og Øer Brædstrup d. 27.01.22
Henvendelse vedr. finansiering af tilflytterboliger og afholdelse af konference
Balance Danmark har siden efteråret 2017 arbejdet på projektet Forsøgsprojekt
Tilflytterbolig, hvis overordnede formål er at tiltrække nye og især yngre borgere til de
mindre bysamfund, som bl.a. kæmper med affolkning. Udvalget for Landdistrikter og
Øer blev orienteret om projektet på et foretræde d. 7. november 2018.
Projektet henvender sig til hele landet, og det følges d.d. af ca. 80 aktører fordelt på 31
kommuner, som typisk består af borgergrupper i de mindre lokalsamfund og en
række kommuner. Blandt de øvrige aktører, der følger projektet, kan nævnes Center
for Landdistriktsforskning (SDU), Brugsforeningernes Arbejdsgiverforening,
Sammenslutningen af Danske Småøer og DLR Kredit A/S.
I 2020 lykkedes det, i et tæt samarbejde med lokale ildsjæle i landsbyen Sæd og
Tønder Kommune, at etablere det første tilflytterhus i Sæd. Huset har nu været lejet
ud i to omgange, og begge familier har efterfølgende bosat sig i området. Flere familier
har ansøgt om at leje huset pr. 15. marts 2022.
Aktuelt er vi i dialog med flere landsbyer, som er fundamentet i projektet, og en række
kommuner om konkrete tilflytterboligprojekter. Det gælder fx Ramme i Lemvig
Kommune og Rømø i Tønder Kommune. På trods af den store interesse for projektet
er vi desværre udfordret på finansieringsdelen, hvilket er den overvejende grund til,
at vi pt. kun har været i stand til at etablere én tilflytterbolig pba. vores koncept.
I 2018 fik vi et tilsagn fra DLR Kredit, som gerne ville medvirke til at finansiere
etableringen af tilflytterboliger indenfor nogle givne rammer. Det har desværre
efterfølgende vist sig, at de lokale pengeinstitutter, som var en forudsætning for
aftalen, ikke ville medvirke, hvilket skyldes de bagvedliggende aftaler mellem DLR
Kredit og de lokale pengeinstitutter om formidling af realkreditlån. Trods flere forsøg
på at skaffe finansiering fra andre aktører i den finansielle sektor er det kun lykkedes i
et enkelt tilfælde at få et lånetilsagn fra et lokalt pengeinstitut.
Derfor kan vi konstatere, at projektets finansieringsudfordringer spænder ben for
dets udvikling. Det er rigtig ærgerligt, for lysten og viljen til at etablere tilflytterboliger
er stor i mange landsbyer og kommuner. Skal projekterne realiseres, er det derfor
afgørende, at der tilføres finansiering i form af delvis offentlig støtte.
På den baggrund sender vi her et forslag om en ny fondsmodel samt afholdelse af en
konference om tilflytterboliger til udvalget.
Fondsmodel
Balance Danmark foreslår, at et tilflytterhus, hvor den samlede investering typisk vil
ligge i et niveau på omkring 800.000 kr., erhverves og drives af en lokal
erhvervsdrivende fond, som forankres i et lokalsamfund, der viser initiativ, og som vil
forpligte sig til at deltage i finansieringen og driften af et tilflytterhus.
Fondsmodellen anbefales som et alternativ til et lokalt ApS. Det skyldes primært den
evige diskussion om personlig hæftelse, som undgås ved fondsmodellen. Desuden skal
fondens formue ved en eventuel opløsning af fonden tildeles og anvendes af
’fællesskabet’. Det kan fx være et lokalråd, en borgerforening el.lign., der er forankret i
det pågældende lokalsamfund.
Etableringen af en erhvervsdrivende fond kræver jf. gældende lov en grundkapital på
300.000 kr. For at imødekomme det krav foreslår Balance Danmark, at man i
byfornyelsesloven giver kommuner mulighed for at indskyde grundkapitalen helt eller
Offentligt
L 116 - Bilag 10
Udvalget for Landdistrikter og Øer 2021-22
2
delvist med midler fra landsbypuljen i en fond med en mulig refusion fra staten på 80
% af det indskudte beløb.
Statens andel af indskuddet finansieres af de tildelte rammebeløb til de enkelte
kommuner jf. landsbypuljen/byfornyelsesloven. Restfinansieringen, som typisk udgør
ca. 2/3 af den samlede investering, tilvejebringes ved lokale donationer/indskud/lån,
kommunal støtte til vedligeholdelse mv. jf. landsbypuljen/byfornyelsesloven og lån
ydet af et lokalt pengeinstitut.
I vedlagte bilag finder I en beregningsmodel, der viser finansieringen af en
tilflytterbolig, der købes og driftes af en erhvervsdrivende fond.
Konference om tilflytterboliger
På baggrund af ovenstående forslag vil Balance Danmark afholde en konference om
mulighederne og perspektiverne i tilflytterboliger. Vores ønske er, at Udvalget for
Landdistrikterne og Øer vil være medarrangør af konferencen. Vi foreslår konkret at
afholde konferencen i landsbyen Sæd/Tønder Kommune, så udvalget samtidig kan få
et indblik i tilflytterhuset i Sæd.
Ønsker Udvalget for Landdistrikter og Øer at være medarrangør af konferencen, vil
programmet naturligvis blive udarbejdet sammen med udvalget, hvor følgende
programpunkter kunne være relevante:
- Rundvisning i Sæd Tilflytterhus.
- Gennemgang af Balance Danmarks ’Forsøgsprojekt Tilflytterbolig’ – herunder
finansieringsudfordringer og forslag til ny fondsmodel.
- Erfaringer fra Sæd Tilflytterhus v. bestyrelsen.
- Kommunens rolle i etableringen af et tilflytterhus v. Tønder Kommune.
- Evt. oplæg fra andre landsbyer, som i øjeblikket kæmper for at etablere et
tilflytterhus.
Udvalget kan læse mere om Forsøgsprojekt Tilflytterbolig på Balance Danmarks
hjemmeside: http://balance-danmark.dk/tilflytterbolig/
Med venlig hilsen
Martin Ø. Carstensen Preben Boye Jørgensen
Chef for Politik og Kommunikation Projektleder
Balance Danmark Forsøgsprojekt Tilflytterbolig
Bilag:
Eksempel på finansieringsplan v. fondsmodel.


Bilag
Eksempel: Tilflytterbolig, som købes og driftes af en erhvervsdrivende fond
kr.
Husleje pr. måned inkl. løst inventar (udlejes i fx 12 måneder) 4.200
Investering og kapitalbehov: kr.
Køb af ejendom - afsat 300.000
Renovering - afsat 360.000
Eget arbejde 25.000
Løst inventar 25.000
Handels- og låneomkostninger 20.000
Diverse udgifter, herunder advokatbistand m.v. 20.000
Samlet investering 750.000
Driftskapital 50.000
Kapitalbehov 800.000
Finansiering: kr.
Banklån over 20 år - rente 4,00 % - 12 terminer 200.000
Kommunalt tilskud til vedligeholdelsesarbejde jf. landsbypuljen 175.000
Eget arbejde 25.000
Kommunal donation til etablering af fond med 80 % refusion jf. landsbypuljen 300.000
Lokal finansiering 100.000
Samlet finansiering (inkl. driftsfinansiering) 800.000
Omkostninger v. køb og finansiering: kr.
Tinglysningsafgift skøde 1.800
Tinglysningsgebyr skøde 1.730
Stiftelsesprovision - pengeinstitut 5.000
Tinglysningsafgift ejerpantebrev kr. 200.000 2.900
Tinglysningsgebyr ejerpantebrev 1.730
Oprettelse ejerpantebrev 1.250
Købesumsgaranti - gebyr 1.500
Garantiprovision - 3 måneder - anslået 2.500
Afsat reserve 1.590
I alt 20.000
Driftsbudget: kr.
Lejeindtægt - kr. 4.200 pr. måned 50.400
Forsikring -5.000
Ejendomsskat og rottebekæmpelse -1.600
Renovation -3.500
Vedligeholdelse -10.000
Administration m.v. -3.000
Resultat før renter 27.300
Banklån - kr. 200.000 / 4,00 % over 20 år (12 terminer)
Årlig ydelse kr. 14.550 heraf rente kr. 7.900 (afdrag kr. 6.650) -7.900
Resultat før skat 1. år 19.400
Forudsætninger:
1. Rammebeløb til indkøb af løst inventar kr. 25.000
2. Løst inventar kan afskrives over 5 år.
3. Delvist skattemæssigt fradrag for låneomkostninger og garantiprovision.
4. Samtlige beregninger er foreløbige og dermed blot et eksempel.
Offentligt
L 116 - Bilag 10
Udvalget for Landdistrikter og Øer 2021-22