Vedtaget af Folketinget ved 3. behandling den 1. marts 2022

Vedtaget af Folketinget ved 3. behandling den 1. marts 2022
Forslag
til
Lov om leje
Kapitel 1
Anvendelsesområde m.v.
Anvendelsesområde
§ 1. Loven gælder for leje, herunder fremleje, af hus eller
rum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed
m.v. (juridisk person).
Stk. 2. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet
end penge, herunder ved arbejde.
Stk. 3. Bortset fra § 17 gælder loven dog ikke for aftaler
om leje af bolig med fuld kost, for aftaler mellem et hotel
og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og
andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse
og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritids-
mæssige formål.
Stk. 4. Loven gælder endvidere for leje af ustøttede priva-
te plejeboliger, jf. dog § 1, stk. 4, i erhvervslejeloven. §§ 7
og 9, kapitel 3, § 53, stk. 2, §§ 105-107, 109, 113, 119-121,
123, § 127, stk. 3, § 135 og kapitel 24 gælder dog ikke for
ustøttede private plejeboliger.
Stk. 5. Ustøttede private plejeboliger, jf. stk. 4, er tidligere
institutionspladser på plejehjem og i beskyttede boliger, der
den 31. december 2002 var omfattet af § 140 i lov om
social service, og som kommunalbestyrelsen har omdannet
til ustøttede private plejeboliger.
§ 2. Loven gælder ikke, i det omfang lejeforholdet er
omfattet af særlige regler i anden lovgivning.
Stk. 2. Loven gælder ikke, i det omfang lejeforholdet er
et led i et ansættelsesforhold under staten eller under en
institution, hvortil staten yder tilskud, når løn- og andre
ansættelsesvilkår er godkendt af staten. Loven gælder heller
ikke lejeforhold, der er et led i et ansættelsesforhold under
en region eller en kommune eller under en selvejende insti-
tution, hvormed en region eller en kommune har indgået
overenskomst om institutionens drift, når løn- og andre an-
sættelsesvilkår er godkendt af Kommunernes Lønningsnævn
eller er aftalt med eller fastsat af Regionernes Lønnings- og
Takstnævn.
Stk. 3. Bortset fra § 196, stk. 4, gælder loven ikke for leje
af boliger, der er omfattet af § 1 i lov om leje af almene
boliger.
Stk. 4. Loven gælder ikke for lejeforhold om lokaler, der
udlejes til brug for drift af friplejeboliger, jf. § 11, stk. 1, i
lov om friplejeboliger.
Stk. 5. Loven gælder ikke for lejeforhold, som er omfattet
af erhvervslejeloven.
§ 3. Lovens regler om beboelseslejligheder finder også
anvendelse, når en lejlighed er udlejet tillige med lokaliteter
til andet end beboelse. Bortset fra § 129, stk. 4, gælder
kapitel 3-5 og §§ 105-107 og 127-130 dog ikke for lokaler
omfattet af § 1, stk. 2, i erhvervslejeloven.
Regulerede kommuner
§ 4. Ved regulerede kommuner forstås kommuner, hvor de
hidtidige regler om huslejeregulering i kapitel II-V i lov om
midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgø-
relse nr. 929 af 4. september 2019 med senere ændringer,
fandt anvendelse. Ved regulerede kommuner forstås endvi-
dere kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at
kommunen skal være reguleret, jf. stk. 2.
Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan under hensyn til bolig-
forholdene bestemme, at kommunen skal være reguleret. I
regulerede kommuner kan kommunalbestyrelsen beslutte, at
kommunen ikke længere skal være reguleret.
Bekendtgørelse af kommunalbestyrelsens beslutninger
§ 5. De beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer
efter § 4, stk. 2, skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt
på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke
udtrykkeligt fastsat i beslutningen, får den virkning fra og
med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er
bekendtgjort.
Til lovforslag nr. L 47 Folketinget 2021-22
Indenrigs- og Boligmin., j.nr. 2021-2261
AX027453
Huslejeregulering m.v. i regulerede kommuner
§ 6. § 9, kapitel 3, §§ 62, 105-107, 109 og 113, § 115,
stk. 2, §§ 119-123, § 127, stk. 3, og § 135 gælder alene
for lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede
kommuner, jf. dog stk. 2-4 og § 7, stk. 3. §§ 42-45, 49-51
og 53 gælder ikke for lejeforhold i ejendomme omfattet af 1.
pkt.
Stk. 2. Lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regu-
lerede kommuner, hvor mere end 80 pct. af ejendommens
bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end
beboelse, er ikke omfattet af stk. 1. For disse lejeforhold
gælder dog §§ 33-36.
Stk. 3. Lejeforhold om enkeltværelser til beboelse i ejen-
domme, der er beliggende i regulerede kommuner, hvor væ-
relserne er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en
del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor, er ikke
omfattet af stk. 1. For disse lejeforhold gælder dog §§ 33-36
og 40.
Stk. 4. Lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets ind-
gåelse ejes af en selvejende institution, hvor boligerne er
opført efter den tidligere gældende lov om boliger for ældre
og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af
24. april 1996 med senere ændringer, den tidligere gældende
lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 722 af 1.
august 1996 med senere ændringer, eller lov om almene
boliger m.v., er ikke omfattet af stk. 1.
Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede
kommuner
§ 7. § 32 gælder alene for lejeforhold i ejendomme, der
er beliggende i regulerede kommuner, som den 1. januar
1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder. I ejen-
domme, der er beliggende i regulerede kommuner, og som
ejes af andelsboligforeninger, gælder § 32, såfremt der i
ejendommen er seks eller færre beboelseslejligheder, der er
udlejet af andelsboligforeningen.
Stk. 2. I ejendomme, der er beliggende i regulerede kom-
muner og opført efter den 1. januar 1995, gælder § 32,
hvis ejendommen omfattede seks eller færre beboelseslejlig-
heder, da den blev taget i brug.
Stk. 3. Lejeforhold i ejendomme omfattet af stk. 1 og 2 er
ikke omfattet af § 6, stk. 1. Dog gælder for lejemål i disse
ejendomme §§ 9 og 33-36, § 38, stk. 3, og § 40. For leje-
mål i disse ejendomme gælder dog endvidere §§ 105, 106
og 109, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen
af iværksættelsen af forbedringen omfatter fire eller flere
beboelseslejligheder, medmindre ejendommen er beliggende
i landzone og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller
skovbrugsejendom.
Ejendomsbegreber
§ 8. I denne lov forstås ved en ejendom følgende, jf. dog
§ 9:
1) Et matrikelnummer.
2) Flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen
skal holdes forenet.
3) En ejerlejlighed.
4) En bygning på lejet grund, som har eget ejendomsblad i
tingbogen.
§ 9. Flere ejendomme, der ejes af samme ejer, som er
opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som har
fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses
som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendom-
me er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. Ligeledes
skal flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerfor-
ening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejen-
dom. 1.-3. pkt. gælder ved anvendelse af følgende regler:
1) Kapitel 3 om omkostningsbestemt leje, § 7 om husle-
jeregulering for mindre ejendomme i regulerede kom-
muner, § 62 om ulovlig opkrævning af depositum og
forudbetalt leje, §§ 105-107 og 109 om iværksættelse
af arbejder og § 161 om lejerens bytteret.
2) § 113, § 115, stk. 2, §§ 119-123 og § 60 i lov om bo-
ligforhold om ejendommens udvendige vedligeholdelse
og vedligeholdelsesplan.
3) Kapitel 5 om fri leje og kapitel 14 om forbedringsarbej-
der, når ejendommen er omfattet af § 6, stk. 1.
Fravigelighed
§ 10. Dette kapitel kan ikke fraviges ved aftale.
Kapitel 2
Lejeaftalen
Lejeaftalens udformning og indhold
§ 11. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal
udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det.
Stk. 2. En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår, i
det omfang der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.
Stk. 3. Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at
udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til reglerne i
kapitel 3 eller reglerne om det lejedes værdi, jf. § 42, stk. 2
og 3, eller § 43.
Stk. 4. Ønsker udlejeren at opkræve en leje, hvor afkastet
beregnes efter § 25, stk. 2, skal det fremgå af lejeaftalen,
hvornår den aftalte leje senest er fastsat efter § 23, og der
skal i aftalen skønsmæssigt angives størrelsen af den leje,
der maksimalt kan beregnes for lejemålet på tidspunktet for
lejeaftalens indgåelse. Det skal tillige fremgå, om den aftalte
leje er nedsat i henhold til § 23, stk. 2.
Stk. 5. For lejeaftaler, som er omfattet af udlejerens be-
slutning om regulering efter nettoprisindeks, jf. § 26, og som
indgås, efter at udlejeren har truffet beslutning om en sådan
regulering, skal det fremgå af lejeaftalen, at lejen reguleres
efter nettoprisindeks, og det skal endvidere fremgå af lejeaf-
talen, hvornår den i § 26 nævnte 2-årsperiode udløber.
§ 12. Det skal udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, hvis et
lejemål er ombygget efter følgende regler:
1) Den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf.
lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med sene-
re ændringer, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter
samme lov.
2) Kapitel 5 om aftalt boligforbedring i den tidligere gæl-
dende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr.
2
260 af 7. april 2003, og hvor lejeforhøjelse er beregnet
efter samme lov.
3) Det tidligere gældende kapitel 6 a om aftalt grøn byfor-
nyelse i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf.
lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, og hvor
lejeforhøjelse er beregnet efter § 58 a i den tidligere
gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af
4. september 2019.
Stk. 2. Ydes der efter de nævnte love i stk. 1 tilskud til
nedsættelse af lejeforhøjelsen for lejemålet, skal det udtryk-
keligt oplyses i lejeaftalen, med hvilket beløb tilskud ydes
for de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden.
Stk. 3. Har udlejeren helt eller delvis undladt at give de
i stk. 1 og 2 omtalte oplysninger, kan der ikke opkræves
lejeforhøjelse efter de særlige regler i den tidligere gældende
lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1.
februar 1996 med senere ændringer, i kapitel 5 i den tidlige-
re gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr.
260 af 7. april 2003 med senere ændringer, eller i § 58 a
i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse
nr. 927 af 4. september 2019. Er lejeforhøjelse opkrævet,
uanset at oplysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve
lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 15, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder
tilsvarende anvendelse.
Digital kommunikation
§ 13. Udlejeren eller lejeren kan med et varsel på 1 måned
til den første dag i en måned, der ikke er en helligdag,
forlange, at meddelelser ikke afgives som digitale dokumen-
ter. Er lejeren eller udlejeren fritaget for Digital Post, jf. § 5
i lov om Digital Post fra offentlige afsendere, kan meddelel-
ser dog ikke afgives som digitale dokumenter.
Stk. 2. Meddelelser efter § 176 og § 182, stk. 2, kan ikke
afgives som digitale dokumenter.
Blanketter
§ 14. Ved indgåelse af lejeaftale om beboelseslejligheder
eller enkelte værelser til beboelse må blanketter kun anven-
des, hvis de er autoriseret ved aftale mellem landsomfatten-
de sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og
lejerforeninger eller af indenrigs- og boligministeren.
Stk. 2. Ved en blanket forstås en skriftlig lejeaftale, der
indeholder lejevilkår, som egner sig til benyttelse over for
flere lejere og fremtræder på en sådan måde, at lejeren må
opfatte dem som standardiserede.
Stk. 3. Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er
bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller
giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldi-
ge.
Stk. 4. Indenrigs- og boligministeren fastsætter efter for-
handling med landsomfattende sammenslutninger af hen-
holdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere
regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter
for lejeaftaler.
Dusør
§ 15. Ved udlejning til beboelse eller ved formidling eller
bytning af sådanne lejeforhold er det ikke tilladt at modtage
eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren
indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.
Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 omfatter ikke vederlag for
afståelse af en forretning eller vederlag for at formidle afstå-
elsen.
Stk. 3. Beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kan kræves
tilbagebetalt. Beløbet forrentes fra forfaldsdagen med en
årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5,
stk. 1 og 2, i renteloven. Når særlige forhold begrunder det,
kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller
en lavere rente.
Stk. 4. Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller
fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er for-
skyldt efter anden lovgivning.
Stk. 5. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske person-
er) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
§ 16. Det er ikke tilladt for udlejere at tilbyde lejere
betaling eller anden form for ydelse med det formål at få
lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.
Stk. 2. Lejeren kan kræve lejeforhold, som bringes til
ophør som følge af betaling, som er ydet i strid med stk. 1,
retableret på uændrede vilkår. Retablerede lejeforhold anses
for indgået på tidspunktet for indgåelsen af det ophørte leje-
forhold.
Stk. 3. Betalinger ydet i strid med stk. 1 kan ikke kræves
tilbagebetalt.
Stk. 4. Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller
fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er for-
skyldt efter anden lovgivning.
Stk. 5. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske person-
er) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
Beskyttelse af lejerens rettigheder
§ 17. Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er
gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder
aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el.lign.,
når disse beløb tilsammen ikke overstiger ½ års leje.
Stk. 2. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter
stk. 1 dog være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra
ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende
mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen, da
kravet forfaldt.
Stk. 3. En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående
rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan
kræve aftalen tinglyst efter tinglysningsloven.
Fravigelighed
§ 18. Dette kapitel kan bortset fra § 17, stk. 3, ikke ved
aftale fraviges til skade for lejeren.
3
Kapitel 3
Omkostningsbestemt husleje m.v.
Huslejefastsættelse ved lejeaftalens indgåelse
§ 19. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes
til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejen-
dommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 24, og afkastet af
ejendommens værdi, jf. § 25. For lejemål, som er forbedret,
kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedrings-
forhøjelse, jf. dog stk. 2.
Stk. 2. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål,
som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et be-
løb, der overstiger det lejedes værdi efter § 42, stk. 2 og 3,
jf. dog stk. 3-6, § 21, stk. 1, og § 161, stk. 3. Ved lejemål,
som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor for-
bedringer efter principperne i § 128 væsentligt har forøget
det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten oversti-
ger 2.280 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 260.738 kr.
Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode
på 2 år og må ikke være omfattet af § 129, stk. 1, i den
tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse
nr. 385 af 4. august 1983, den tidligere gældende lov om by-
fornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820
af 15. september 1994 med senere ændringer, den tidligere
gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse
nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, den tidligere
gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260
af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfor-
nyelse og udvikling af byer. Beløbene i 2. pkt. er fastsat
i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204, stk.
1. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved
forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.
Stk. 3. Før et lejemål kan forbedres gennemgribende efter
stk. 2, skal huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, at
lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen
muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Husle-
jenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra
modtagelsen af anmodningen. Huslejenævnet skal fremsen-
de afgørelse herom til udlejeren senest 2 uger efter besigti-
gelsen. Afgørelsen har gyldighed i 3 år.
Stk. 4. Stk. 2 finder alene anvendelse, hvis der er gået
mindst 5 år siden seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet
eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Et kontrolskifte
foreligger i følgende situationer:
1) En eller flere fysiske eller juridiske personers erhver-
velse ved aftale, gave eller fuldbyrdelse af pant eller
anden sikkerhed eller på anden vis af mindst 50 pct.
af ejerandelen til lejemålet eller den ejendom, hvori
lejemålet indgår.
2) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse
af den bestemmende indflydelse over den eller de juri-
diske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom,
hvori lejemålet indgår.
3) En ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab af
den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller
den ejendom, hvori lejemålet indgår.
4) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse
af retten til mindst 50 pct. af det økonomiske afkast
fra lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller
de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer
lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
5) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af
retten til mindst 50 pct. af en værdistigning af lejemå-
let, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridi-
ske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet
eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.
6) Indgåelse eller overdragelse af en eller flere aftaler om,
at en eller flere parter har ret til at få gennemført en
overdragelse eller overgang, som ville udgøre et kon-
trolskifte efter nr. 1-5, hvis den eller disse aftaler blev
gennemført enten alene eller i forening med en allerede
gennemført disposition.
7) Indgåelse eller overdragelse af en betinget aftale om
udskudt direkte eller indirekte overdragelse af lejemå-
let eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, hvis en
gennemførelse af den betingede aftale vil indebære
kontrolskifte efter nr. 1-6.
8) Foretagelse af en eller flere dispositioner, som ikke er
omfattet af nr. 1-7, men hvorved der opnås en tilsvaren-
de virkning.
Stk. 5. Følgende situationer er ikke omfattet af stk. 4:
1) Udlejning og genudlejning af lejemål, der inden den 1.
juli 2020 opfyldte betingelserne for at kunne udlejes
efter § 5, stk. 2, i den tidligere gældende lov om mid-
lertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgø-
relse nr. 929 af 4. september 2019, eller både opfylder
betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2 og er
genudlejet efterfølgende, når den første genudlejning
ikke er foretaget i en 5-årsperiode efter et kontrolskifte,
jf. stk. 4, som endnu ikke er udløbet.
2) Kontrolskifte, der sker ved arv efter arveloven eller
hensidden i uskiftet bo efter arvelovens § 26 eller i beg-
ge tilfælde tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud
omfattes uanset 1. pkt. af stk. 4.
3) Kontrolskifte, der sker ved gennemførelsen af en eller
flere koncerninterne transaktioner.
4) Kontrolskifte, der sker ved omdannelsen af en andels-
boligforenings, et boligaktieselskabs eller et boligan-
partsselskabs ejendom til en udlejningsejendom og alle
senere videresalg, når andelsboligforeningen, boligak-
tieselskabet eller boliganpartsselskabet er stiftet før den
1. juli 2020.
5) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er belig-
gende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer
inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt ud-
gifter til energiforbedringer eksklusive vedligeholdelse,
jf. § 128, vedrørende den del af ejendommen, der an-
vendes til beboelse, svarende til mindst 3.012 kr. pr. m2
bruttoetageareal for denne del af ejendommen. Forbed-
ringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om
byfornyelse og udvikling af byer bortset fra det tidlige-
re gældende kapitel 6 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af
21. februar 2020. Investeringskravet i 1. pkt. skal være
opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Beløb,
4
som anvendes til opfyldelse af 1. pkt., kan ikke indgå
ved opgørelsen af beløbskravet efter stk. 2. Beløbet i 1.
pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt,
jf. § 204, stk. 1.
6) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er belig-
gende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer
har udført energiforbedringer i et omfang, som indebæ-
rer, at ejendommen har opnået en indplacering på ener-
gimærkningsskalaen, der ligger tre niveauer over den
indplacering, som var gældende fra den 1. juli 2020. §
9 finder ikke anvendelse.
Stk. 6. Stk. 2 finder alene anvendelse for lejemål i ejen-
domme, der på udlejningstidspunktet har opnået en indpla-
cering på niveau A-C på energimærkningsskalaen efter lov
om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål
i ejendomme, hvor ejeren har udført energiforbedringer i
et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en
indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger to ni-
veauer over den indplacering, som var gældende den 1. juli
2020. Kravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for
udlejning efter stk. 2. Uanset 1. pkt. finder stk. 2 anvendelse
på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om bygnings-
fredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.
§ 20. Ved tvister om lejefastsættelse efter § 19, stk. 2, skal
udlejeren fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften
og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode
på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan §
19, stk. 2, alene finde anvendelse, såfremt det utvivlsomt må
anses for godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt
omfang og inden for en periode på 2 år. Ved indbringelse for
boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte
leje ikke overstiger det lejedes værdi.
Stk. 2. Ved sammenligningen, jf. § 42, stk. 2 og 3, ses der
bort fra følgende:
1) Lejemål, der er forbedret efter § 129, stk. 1, og § 137.
2) Lejemål omfattet af kapitel 5.
3) Lejemål omfattet af den tidligere gældende lov om sa-
nering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983,
den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligfor-
bedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september
1994 med senere ændringer, den tidligere gældende lov
om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af
1. februar 1996 med senere ændringer, den tidligere
gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr.
260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om
byfornyelse og udvikling af byer.
Stk. 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses
der bort fra følgende:
1) Lejeforhøjelse til afsættelse efter § 120 og forbedringer,
der er gennemført for beløb, der er afsat efter denne
bestemmelse.
2) Lejeforhøjelse efter § 129, stk. 1 og 2, og § 137 og § 58
a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendt-
gørelse nr. 927 af 4. september 2019, og forbedringer
efter § 129, stk. 1, og §§ 137 og 146 og det tidligere
gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling
af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar
2020.
3) Lejeforhøjelser og forbedringer efter den tidligere gæl-
dende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385
af 4. august 1983, den tidligere gældende lov om by-
fornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr.
820 af 15. september 1994 med senere ændringer, den
tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbe-
kendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere æn-
dringer, den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf.
lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere
ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.
§ 21. Vil udlejeren indgå en lejeaftale i henhold til § 19,
stk. 2, og er det den første udlejning af det pågældende
lejemål efter § 19, stk. 2, skal udlejeren, når lejeforholdet er
opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, ori-
entere beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette og om
indholdet af denne bestemmelse. I modsat fald er vilkåret
om lejefastsættelse efter § 19, stk. 2, ugyldigt. Beboerrepræ-
sentanterne eller lejeren kan da, inden 14 dage efter at ori-
enteringen er givet, indbringe en sag om manglende vedlige-
holdelse for huslejenævnet, jf. § 114. Beboerrepræsentanter-
ne eller lejeren skal angive vedligeholdelsesmanglerne, der
alene kan vedrøre mangler uden for de enkelte lejemål. Af-
giver huslejenævnet påbud om udbedring af vedligeholdel-
sesmangler, jf. § 114, stk. 2, kan der ikke opkræves husleje
efter § 19, stk. 2, før de konstaterede vedligeholdelsesmang-
ler er udbedret.
Stk. 2. Det påhviler udlejeren at opretholde den gennem-
gribende forbedring af lejemålet. Såfremt der opstår tvist
herom, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet,
dog tidligst 5 år efter at en sådan sag senest har været fore-
lagt huslejenævnet af denne lejer. Anses udlejeren for ikke
at have opfyldt sin pligt til at opretholde den gennemgriben-
de forbedring, skal lejen for fremtiden beregnes efter § 19,
stk. 1.
§ 22. Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en
leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere
byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre
lejere i ejendommen.
Stk. 2. Reglen i stk. 1 er dog ikke til hinder for, at der
i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennem-
ført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genud-
lejning kan aftales en leje efter reglerne i §§ 19-21.
§ 23. Hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendi-
ge driftsudgifter, jf. § 24, og afkast af ejendommens værdi,
jf. § 25, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse til udligning af
forskellen.
Stk. 2. Lejeforhøjelse kan ikke kræves, hvis lejen efter
lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi efter § 42, stk.
2 og 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi finder
§ 20, stk. 3, tilsvarende anvendelse. 1. pkt. gælder ikke for
ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån ef-
ter § 2, stk. 1, nr. 9, i den tidligere gældende lov om indeks-
regulerede realkreditlån, og ejendomme taget i brug efter
den 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere
5
omfattet af den tidligere gældende lov om realrenteafgift,
såfremt beregning af afkast sker efter § 25, stk. 4.
Stk. 3. Lejeforhøjelse efter stk. 1 har, medmindre parterne
træffer anden aftale, virkning fra den 1. i den måned, der
indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.
Stk. 4. Vil et krav om lejeforhøjelse efter stk. 1 eller efter
§ 46, hvor afkastet er beregnet efter § 25, stk. 2, medføre en
lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser, jf. stk. 1-3,
inden for de sidste 3 år overstiger 96 kr. pr. m2 bruttoeta-
geareal, skal udlejeren senest samtidig med varslingen om
lejeforhøjelse underrette lejeren om, at denne kan forlange
at få tilbudt en anden passende bolig. § 106, stk. 2-4, finder
tilsvarende anvendelse. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-ni-
veau og reguleres én gang årligt, jf. § 204, stk. 1.
Stk. 5. Har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i §
11, stk. 4, omtalte oplysninger i forbindelse med indgåelsen
af en lejeaftale, kan den gældende leje alene forhøjes på
grundlag af stigninger i ejendommens driftsudgifter siden
lejeaftalens indgåelse. Er lejeforhøjelse opkrævet for et be-
løb, der ligger ud over det i 1. pkt. tilladte, kan lejeren
kræve det for meget betalte beløb tilbagebetalt. § 40 finder
tilsvarende anvendelse.
Driftsudgifter i det omkostningsbestemte huslejebudget
§ 24. De nødvendige driftsudgifter omfatter udgifter til
skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring i
det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens
og det lejedes karakter. De nødvendige driftsudgifter omfat-
ter endvidere de beløb, der afsættes til vedligeholdelse m.v.
efter §§ 117, 119 og 120, jf. dog § 113, stk. 2.
Stk. 2. Udgifter til konsulentbistand som omfattet af § 47,
stk. 3, optages ikke på budgettet.
Stk. 3. Beboerrepræsentanterne kan indhente tilbud på
renholdelse, forsikringer og udfærdigelse af varme- og
vandregnskaber og forelægge disse for udlejeren. Såfremt
udlejeren afviser at antage et forelagt tilbud efter 1. pkt., kan
beboerrepræsentanterne indbringe sagen for huslejenævnet,
der kan pålægge udlejeren at antage et af beboerrepræsen-
tanterne indhentet tilbud, såfremt huslejenævnet vurderer, at
tilbuddet med hensyn til pris og kvalitet er bedre end det af
udlejeren antagne.
Stk. 4. Stk. 3 gælder ikke for ejendomme, der er opdelt i
ejerlejligheder.
Stk. 5. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en
særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om
bygningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendoms-
skat, der til enhver tid kunne have været opkrævet, optages
som driftsudgift, uanset om ejendommen er fritaget for ejen-
domsbeskatning.
Afkast i det omkostningsbestemte lejebudget
§ 25. Til afkast af ejendommens værdi afsættes på bud-
gettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejen-
domsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindeli-
ge vurdering af landets faste ejendomme.
Stk. 2. I stedet for et afkast efter reglen i stk. 1 kan udle-
jeren i ejendomme, der tages i brug efter 1963, som afkast
beregne et beløb, der ikke må overstige rimelige ydelser
på sædvanlige langfristede prioritetslån, der er optaget til
finansiering af ejendommens opførelse, med tillæg af en
passende forrentning af den resterende del af den rimelige
anskaffelsessum med fradrag af lejerindskud. Som passende
forrentning anses:
1) 8 pct. for ejendomme med ibrugtagelse i 1964.
2) 10 pct. for ejendomme med ibrugtagelse i 1965-69.
3) 12 pct. for ejendomme med ibrugtagelse i 1970-73.
4) 14 pct. for ejendomme med ibrugtagelse efter 1973.
Stk. 3. I stedet for afkast efter stk. 1 og 2 kan udlejeren for
ejendomme finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9,
i den tidligere gældende lov om indeksregulerede realkredit-
lån som afkast beregne den rente, udlejeren løbende betaler
på indekslån optaget til finansiering af ejendommens opfø-
relse, med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol. Ud-
lejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den
resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud. Det
beløb, der er beregnet efter 2. pkt., reguleres med samme
procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres.
Stk. 4. For ejendomme taget i brug efter den 1. januar
1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov
om realrenteafgift, kan beregnes samme beløb i afkast som
beregnet efter stk. 3 for en tilsvarende ejendom finansieret
med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i den
tidligere gældende lov om indeksregulerede realkreditlån.
Stk. 5. Er der i perioden fra den 1. januar 1964 til den
1. april 1973 gennemført lejeforhøjelser for forbedringer,
kan afkastet beregnes med indtil 7 pct. af ejendomsværdien
ved den seneste almindelige vurdering forud for forbedrin-
gens gennemførelse med tillæg af et afkast af den rimelige
forbedringsudgift beregnet efter reglerne i stk. 2, således at
tidspunktet for forbedringens ibrugtagelse er afgørende for
forrentningsprocentens størrelse.
Stk. 6. Såfremt ejendommen er opdelt i ejerlejligheder
efter 15. almindelige vurdering, beregnes afkastet på grund-
lag af en forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15.
almindelige vurdering.
Stk. 7. Til det beregnede afkast kan udlejeren lægge det
beløb, som henlagdes eller kunne være henlagt pr. kvadrat-
meter bruttoetageareal ved udgangen af 2014, jf. § 9, stk.
7, i den tidligere gældende lov om midlertidig regulering af
boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 14. august
2010. Beløbet i 1. pkt. reguleres efter reglerne i § 204, stk.
1.
Lejeregulering efter nettoprisindeks
§ 26. Udlejeren kan i stedet for regulering efter § 23
beslutte, at lejen i perioder på 2 år ad gangen reguleres én
gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-
indeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året
før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til
nærmeste hele kronebeløb. Regulering efter nettoprisindeks
kan kun ske for den del af lejen, som vedrører de i § 24,
stk. 1, nævnte nødvendige driftsudgifter bortset fra skatter
og afgifter. Regulering efter nettoprisindeks omfatter alle
lejemål i ejendommen bortset fra de lejemål, hvor der er
aftalt en regulering af lejen efter kapitel 5. Ved 2-årsperio-
6
dens udløb skal udlejeren beregne lejen efter § 23. Bereg-
ningen skal sammen med oplysning om, at beregningen kan
indbringes for huslejenævnet, være kommet frem til lejerne
inden 2-årsperiodens udløb. Hvis lejen ved 2-årsperiodens
udløb overstiger den leje, som beregnes efter § 23, skal
udlejeren med virkning fra tidspunktet for 2-årsperiodens
udløb nedsætte lejen til den nu beregnede leje.
Stk. 2. Beslutning om regulering af lejen efter nettoprisin-
deks kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige med-
delelse herom til lejerne og er bindende for udlejeren i en
periode på 2 år fra det tidspunkt, hvor udlejeren har afsendt
meddelelse herom til lejerne. Lejeregulering efter stk. 1 kan
tidligst få virkning, 12 måneder efter at lejen er beregnet og
fastsat efter § 23.
Stk. 3. Krav om lejeforhøjelse som følge af regulering
efter nettoprisindeks efter stk. 1 skal være skriftligt og in-
deholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens
beregning. Lejeforhøjelsen har virkning fra den 1. i den
måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.
Stk. 4. Har udlejeren reguleret lejen efter nettoprisindeks,
kan lejeforhøjelse opgjort efter § 23 tidligst få virkning, 12
måneder efter at der senest er trådt en lejeforhøjelse som
følge af regulering af lejen efter nettoprisindeks i kraft og
efter udløbet af den i stk. 2 nævnte 2-årsperiode.
Fordeling af lejeforhøjelse på lejlighederne
§ 27. Lejeforhøjelsen fordeles på lejlighederne efter de-
res indbyrdes brugsværdi. Har lejligheder samme indbyrdes
brugsværdi, skal lejeforhøjelsen forlods pålægges lejlighe-
der, hvis leje er lavest. De beløb, der afsættes til vedlige-
holdelse efter §§ 117, 119 og 120, fordeles dog efter lejlig-
hedernes bruttoetageareal. For ejendomme med lejligheder,
hvor afsættelse sker med forskellige beløb pr. kvadratmeter
bruttoetageareal, sker fordelingen efter de enkelte lejlighe-
ders faktiske beløb pr. kvadratmeter bruttoetageareal.
Stk. 2. Ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes
brugsværdi ses bort fra forbedringer, som er bekostet af
lejeren.
Stk. 3. Er lejen for en lejlighed forhøjet på grundlag af
forbedring eller øget brugsværdi, der ikke modsvares af
udgifter på budgettet, og er forhøjelsen sket efter den ejen-
domsvurdering, hvoraf afkastprocenten beregnes, ses der
ved budgetteringen og ved bedømmelsen af lejlighedernes
indbyrdes brugsværdi bort fra denne lejeforhøjelse.
Fordeling af budgetudgifter i blandede ejendomme
§ 28. For rum, der benyttes af udlejeren, eller som er
udlejet uden at være omfattet af reglerne i dette kapitel,
og for de i stk. 3 omhandlede enkeltværelser skal der på
budgettet optages en lejeværdi, der svarer til de pågældende
rums andel af ejendommens nødvendige driftsudgifter og
afkast. Fordelingen sker efter bruttoetageareal.
Stk. 2. For ejendomme, hvor der for beboelseslejligheder
til vedligeholdelse efter §§ 117, 119 og 120 afsættes forskel-
lige beløb pr. kvadratmeter bruttoetageareal for de enkelte
beboelseslejligheder, sker fordelingen af afsætningsbeløbene
efter disse lejligheders faktiske beløb pr. kvadratmeter brut-
toetageareal.
Stk. 3. Lejen for enkeltværelser til beboelse, som er om-
fattet af dette kapitel, jf. § 6, stk. 3, fastsættes efter brutto-
etagearealet som en forholdsmæssig andel af den lejeværdi,
der er optaget på lejebudgettet for de i stk. 1, 1. pkt., om-
handlede lejemål.
Varsling af lejeforhøjelse
§ 29. I ejendomme uden beboerrepræsentation skal krav
om lejeforhøjelse efter § 23 fremsættes samtidig over for
de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skrift-
ligt. Det skal indeholde oplysning om det gældende budget
og det nye budget, herunder driftsudgifter og -indtægter,
om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning og om den
fremtidige lejes størrelse. Kravet skal indeholde oplysning
om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Indehol-
der kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Stk. 2. Har mindst en fjerdedel af de lejere, hvis leje øns-
kes forhøjet, senest 6 uger efter at kravet om lejeforhøjelse
er kommet frem, skriftligt fremsat indsigelse mod lejeforhø-
jelsen, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sag-
en for huslejenævnet, såfremt udlejeren ønsker at fastholde
kravet om lejeforhøjelse.
§ 30. I ejendomme med beboerrepræsentation skal krav
om lejeforhøjelse efter § 23 fremsættes samtidig over for
de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skrift-
ligt. Det skal indeholde oplysning om det gældende budget
og det nye budget, herunder driftsudgifter og -indtægter,
om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning og om den
fremtidige lejes størrelse. Kravet skal tillige indeholde op-
lysning om, at skrivelsen er forelagt for beboerrepræsentan-
terne, og om deres eventuelle udtalelser. Indeholder kravet
ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Stk. 2. Senest 7 dage før kravet efter stk. 1 skal udlejeren
varsle beboerrepræsentanterne om lejeforhøjelsen. Varslin-
gen skal indeholde kopi af skrivelsen til lejerne, oplysning
om det gældende budget og det nye budget og fornøden
redegørelse for budgetposterne, herunder om ændringer i de
enkelte beløbs størrelse. Modtager beboerrepræsentanterne
ikke disse oplysninger, er varslingen efter stk. 1 ugyldig.
Stk. 3. Beboerrepræsentanterne kan inden 3 uger efter
modtagelsen af varslingen efter stk. 2 fremsætte skriftligt
krav om, at udlejeren inden yderligere 3 uger til beboerre-
præsentationen fremsender en skriftlig redegørelse om nær-
mere angivne supplerende oplysninger sammen med doku-
mentation for bestemte udgifter i budgettet. Beboerrepræ-
sentanterne skal endvidere have oplysning om deres adgang
til at gøre indsigelse, jf. stk. 4. Modtager beboerrepræsen-
tanterne ikke disse oplysninger, er kravet om lejeforhøjelse
ugyldigt.
Stk. 4. Såfremt beboerrepræsentanterne, senest 6 uger ef-
ter at udlejerens varsling efter stk. 2 eller yderligere oplys-
ninger efter stk. 3 er kommet frem, skriftligt har meddelt,
at de ikke kan tiltræde lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden
yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, så-
fremt udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Stk. 5. Såfremt udlejeren ikke rettidigt har modtaget med-
delelse fra beboerrepræsentanterne som nævnt i stk. 4 eller
7
beboerrepræsentanterne har tiltrådt lejeforhøjelsen, kan ud-
lejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse, når denne har
meddelt lejerne dette med tilkendegivelse af, at den enkelte
lejer kan indbringe spørgsmålet om lejeforhøjelsens rimelig-
hed for huslejenævnet efter § 38.
Stk. 6. Meddelelse efter stk. 5 kan gives i skrivelsen efter
stk. 1, hvis den udsendes, efter at beboerrepræsentanterne
har svaret eller deres svarfrist er udløbet.
Lejeforhøjelse ved forhøjet afsættelse til vedligeholdelse
§ 31. Krav om lejeforhøjelse, der udelukkende skyldes af-
sættelse af de i §§ 117, 119 og 120 nævnte afsættelsesbeløb,
kan uanset bestemmelserne i §§ 29 og 30 gennemføres alene
ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne.
Huslejeregulering for mindre ejendomme
§ 32. Reglerne i kapitel 4 og 5 finder anvendelse for ejen-
domme omfattet af § 7. Lejen i disse ejendomme kan dog
ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende
lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvali-
tet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1,
og hvor lejen er reguleret efter § 23. Ved afgørelse efter 2.
pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som
anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med
lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Såfremt der
ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret
efter § 23, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige
lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i
henhold til § 83 i lov om boligforhold indhente oplysninger
om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse
oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves,
hvis lejen skulle beregnes efter § 23. 2.-4. pkt. gælder dog
ikke for lejeforhold omfattet af § 54, stk. 1.
Huslejeregulering og opsigelsesbeskyttelse for
enkeltværelser
§ 33. Reglerne i §§ 34-36 gælder for udlejning af de
værelser, der er omfattet af § 6, stk. 3.
§ 34. Finder lejeren, at lejen eller andre vilkår er urimeli-
ge, kan lejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, der
kan ændre lejen efter § 45 og lejevilkårene.
Stk. 2. Nedsættes lejen eller ændres lejevilkårene af hus-
lejenævnet, kan dette bestemme, at lejeforholdet ikke kan
opsiges uden nævnets godkendelse.
§ 35. Skønnes en opsigelse fra udlejerens side foranledi-
get af eller at stå i forbindelse med forsøg på at opnå en uri-
melig leje eller andre urimelige lejevilkår, kan huslejenæv-
net underkende opsigelsens gyldighed og bestemme, at leje-
forholdet kun kan opsiges med nævnets godkendelse. Det
samme gælder, hvis en opsigelse som følge af andre særlige
omstændigheder i forbindelse med dens afgivelse skønnes
stridende mod sædvanlig god udlejningsskik, således at den
må anses for urimelig.
§ 36. Er en sag rejst for huslejenævnet, kan dette, når
omstændighederne taler derfor, bestemme, at lejeforholdet
ikke uden nævnets godkendelse kan opsiges, inden nævnets
afgørelse i sagen er truffet.
Huslejenævnets kompetence
§ 37. Indbringes krav om lejeforhøjelse efter § 29, stk.
2, eller efter § 30, stk. 4, for huslejenævnet, kan nævnet
tilsidesætte kravet helt eller delvis, dersom betingelserne for
forhøjelsens gennemførelse ikke er til stede.
Stk. 2. Nævnet kan dog, såfremt det konstateres, at kravet
om lejeforhøjelse på grund af formelle mangler af mindre
betydning er ugyldigt, jf. § 29, stk. 1, og § 30, stk. 1 og 3,
i stedet for at tilsidesætte kravet på dette grundlag fastsætte
en frist for udlejeren til at berigtige de konstaterede formel-
le mangler. Berigtiges manglerne inden den angivne frist,
bevarer kravet om lejeforhøjelse sin gyldighed.
Stk. 3. Indtil nævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren
oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig leje-
forhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m² bruttoeta-
geareal om året. Lejen skal reguleres i overensstemmelse
med nævnets afgørelse. Regulering af depositum og forud-
betalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er
afgjort af nævnet.
§ 38. På lejerens begæring skal huslejenævnet, medmin-
dre nævnet har truffet afgørelse efter § 37, stk. 1, afgøre,
om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre
vilkår end tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel.
Stk. 2. § 37, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.
Stk. 3. I ejendomme med beboerrepræsentation afgør hus-
lejenævnet på beboerrepræsentanternes begæring på vegne
af samtlige lejere uenighed om acontobidrag til varme og
lign., om acontobidrag til vand, om acontobidrag til køling
efter kapitel 7, om udlejerens ret til at modsætte sig installa-
tion af vandmålere og kølingsmålere efter § 67, stk. 3, og §
68, stk. 2, om lejerens ret efter § 142, stk. 2, om, hvorvidt
en aftale i henhold til § 138 er åbenbart urimelig, og om
lejeforhøjelser varslet efter §§ 26 eller 31.
Straf
§ 39. Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes
den, som afkræver en lejer højere leje end tilladt efter reg-
lerne i §§ 19-21. På samme måde straffes den udlejer, som
aftaler leje og lejevilkår, der er mere byrdefulde for lejeren
end tilladt efter bestemmelserne i §§ 19-22.
Stk. 2. Med bøde straffes den, som opkræver højere leje
end tilladt af huslejenævnet efter reglen i § 34, stk. 1, eller
som i strid med § 35 opsiger lejeforholdet uden nævnets
samtykke.
Stk. 3. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske person-
er) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
Tilbagebetaling af for meget betalt husleje m.v.
§ 40. Har udlejeren opkrævet højere leje, depositum, ind-
skud el.lign. end tilladt, kan lejeren kræve det for meget
betalte beløb tilbage, ligesom lejeren vil kunne kræve lejen
nedsat med virkning for fremtiden. Ved lejeforholdets ophør
skal lejerens krav være gjort gældende for huslejenævnet
inden 1 år fra fraflytningstidspunktet.
8
Stk. 2. Lejeren kan uanset stk. 1 ikke kræve tilbagebeta-
ling af for meget betalt leje med den begrundelse, at lejen
overstiger det lejedes værdi, medmindre krav om nedsættel-
se af lejen er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter
det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal
betales.
Stk. 3. Tilbagebetalingskrav forrentes fra betalingstids-
punktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er
fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket
betaling m.v. Hvor særlige forhold begrunder det, kan det
bestemmes, at der skal betales en højere eller en lavere
rente.
Fravigelighed
§ 41. Dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.
Stk. 2. § 54 finder dog anvendelse.
Kapitel 4
Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi
m.v.
Lejeforhøjelse i private lejeboliger
§ 42. Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan
udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt
under hensyn hertil. Ved vurderingen af lejen og det lejedes
værdi ses der bort fra:
1) Lejeforhøjelser efter § 129, stk. 1 og 2, og § 137 og
§ 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbe-
kendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, forbedringer
efter § 129, stk. 1, og §§ 137 og 146 og forbedringer
efter det tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfor-
nyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr.
144 af 21. februar 2020.
2) Lejeforhøjelser efter § 63 b i tidligere gældende lov om
leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010,
og forbedringer, der er udført for beløb omfattet af § 63
a i tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse
nr. 963 af 11. august 2010.
3) Lejeforhøjelser og forbedringer efter den tidligere gæl-
dende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385
af 4. august 1983, den tidligere gældende lov om by-
fornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr.
820 af 15. september 1994 med senere ændringer, den
tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbe-
kendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere æn-
dringer, den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf.
lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere
ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.
4) Forbedringer, som lejeren har udført for egen regning
med udlejerens tilladelse.
Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der fore-
tages en sammenligning med den leje, som er almindeligt
gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboel-
seslejlighed eller enkeltværelse til beboelse med hensyn til
beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdel-
sestilstand.
Stk. 3. Ved sammenligningen af lejemål, jf. stk. 2, tillæg-
ges det vægt, når lejen i sammenligningslejemål har været
genstand for særskilt prøvelse.
Stk. 4. Ved sammenligningen, jf. stk. 2, ses der bort fra:
1) Lejemål, der er forbedret efter § 129, stk. 1, og § 137.
2) Lejemål omfattet af §§ 49-51 og kapitel 5.
3) Lejemål omfattet af den tidligere gældende lov om sa-
nering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983,
den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligfor-
bedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september
1994 med senere ændringer, den tidligere gældende lov
om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af
1. februar 1996 med senere ændringer, den tidligere
gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr.
260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om
byfornyelse og udvikling af byer.
Stk. 5. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2
år efter lejeforholdets begyndelse, eller 2 år efter at der sidst
er trådt en lejeforhøjelse i kraft, som følge af at lejen var
væsentlig lavere end det lejedes værdi.
Lejeforhøjelse i ustøttede private plejeboliger
§ 43. Lejen for ustøttede private plejeboliger, jf. § 1, stk.
5, skal til enhver tid være fastsat, således at den svarer til det
lejedes værdi, som fastsættes ved en sammenligning med
støttede ældre- eller plejeboliger i kommunen efter reglerne
i § 42, stk. 2 og 4. Ved fastsættelse af lejen ses der bort fra
forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med
udlejerens tilladelse.
Stk. 2. Krav om lejeforhøjelse, jf. stk. 1, kan varsles én
gang årligt.
Stk. 3. Overstiger lejen det lejedes værdi efter stk. 1, kan
lejeren forlange lejen nedsat hertil.
Stk. 4. Nedsættes lejen efter stk. 3, kan lejeren kræve det
for meget betalte beløb tilbagebetalt.
Stk. 5. § 45, stk. 4 og 5, finder tilsvarende anvendelse for
ustøttede private plejeboliger.
Varsling
§ 44. Lejeforhøjelse efter §§ 42 eller 43 kan gennemføres
med 3 måneders varsel.
Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt
og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse. Kra-
vet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejefor-
højelsen og om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk.
3. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Stk. 3. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse,
skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse, senest 6 uger
efter at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem. Udlejeren
skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger
efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde
kravet om lejeforhøjelse.
Stk. 4. Indtil huslejenævnets afgørelse foreligger, kan ud-
lejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en fore-
løbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr.
m² bruttoetageareal om året. Lejen skal reguleres i overens-
stemmelse med nævnets afgørelse. Regulering af depositum
og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejefor-
9
højelse er afgjort af nævnet. Tilbagebetaling til lejeren af
for meget betalt leje forrentes fra betalingstidspunktet efter
bestemmelsen i § 15, stk. 3.
Stk. 5. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelig-
hed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.
Lejenedsættelse
§ 45. Er lejen væsentlig højere end det lejedes værdi,
kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt
under hensyn hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes
værdi finder reglen i § 42, stk. 1, tilsvarende anvendelse.
Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1 skal der tages hensyn til
de i § 42, stk. 2-4, nævnte omstændigheder.
Stk. 3. Nedsættes lejen efter stk. 1, kan lejeren kræve det
for meget betalte beløb tilbagebetalt.
Stk. 4. Sag om nedsættelse af lejen skal indbringes inden
1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første
gang skal betales.
Stk. 5. I ejendomme med beboerrepræsentation kan bebo-
errepræsentanterne kræve nedsættelse af lejen. Nedsættes
lejen, anvendes tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning
af beboerrepræsentanternes udgifter ved sagen.
Lejeforhøjelse som følge af øgede ejendomsskatter m.v.
§ 46. Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendom-
men, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en
lejeforhøjelse for de beboelseslejligheder og beboelsesrum,
som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset af-
talt uopsigelighed.
Stk. 2. Lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende
leje eller, hvor der ikke er fastsat nogen leje, lejeværdi. For
lejeforhold i ejendomme, hvor reglerne i §§ 19-31 gælder,
fordeles forhøjelsen dog efter reglerne i §§ 27 og 28.
Stk. 3. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders
varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra
det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet
om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette
tidspunkt.
Stk. 4. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt
og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen
fremkommer, og oplysning om lejerens adgang til at gøre
indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysnin-
ger, er det ugyldigt.
Stk. 5. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse,
skal lejeren, senest 6 uger efter at kravet er kommet frem,
fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter
kravet ikke kan godkendes. I ejendomme med beboerrepræ-
sentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres
vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1.
pkt. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet
senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker
at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
§ 47. Reglerne i § 46 gælder også, hvis der pålægges
ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand, el, renova-
tion, wc, skorstensfejning el.lign. efter takster, der er fastsat
eller godkendt af det offentlige.
Stk. 2. Reglerne i § 46 gælder også, hvis der pålægges
ejendommen nye vej- eller kloakbidrag eller lignende bidrag
til det offentlige. Er bidrag pålagt ejendommen som en en-
gangsydelse, kan udlejeren, når ydelsen er betalt, opkræve
bidraget hos lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af
10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige
finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen bortfalder ved perio-
dens udløb.
Stk. 3. Reglerne i § 46 gælder også udgifter til dækning
af konsulentbistand i henhold til § 4 b, stk. 1, 2. pkt., i
den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbe-
kendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændrin-
ger. Udlejeren kan, når udgiften er betalt, udligne denne
gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 12 måneder har
dækket udlejerens udlæg med sædvanlige finansieringsud-
gifter. Lejeforhøjelsen kan dog alene opkræves med lige
store beløb hos de lejere, som har antaget konsulentbistand,
jf. 1. pkt., og lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb.
Lejenedsættelse ved faldende udgifter til ejendomsskatter
m.v.
§ 48. Bortfalder eller nedsættes de i §§ 46 og 47 nævn-
te skatter, afgifter, udgifter og bidrag, skal udlejeren med
virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende
lejenedsættelse for de beboelseslejligheder og beboelsesrum,
i hvis leje udgiften har været indregnet. Udlejeren skal dog
ikke foretage lejenedsættelse, hvis bortfald eller nedsættelse
af skatter, afgifter, udgifter og bidrag samtidig udlignes eller
overstiges af nye forøgede skatter, afgifter, udgifter eller
bidrag. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en sær-
lig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om byg-
ningsfredning, kan et beløb svarende til den ejendomsskat,
der til enhver tid kunne have været opkrævet, dog opkræves
som en del af lejen, uanset om en ejendom er fritaget for
ejendomsbeskatning.
Stk. 2. Udlejeren skal give lejeren skriftlig meddelelse
om nedsættelsen af lejen, senest 6 uger efter at meddelelsen
om nedsættelsen af skatter, afgifter, udgifter eller bidrag er
kommet frem.
Lejefastsættelse i indeksfinansierede ejendomme
§ 49. For ejendomme, hvis opførelse er finansieret med
indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i den tidligere gældende
lov om indeksregulerede realkreditlån, kan lejen fastsættes,
således at den samlede lejeindtægt kan dække ejendommens
nødvendige driftsudgifter på tidspunktet for ejendommens
opførelse med tillæg af afkastet af ejendommens værdi.
Stk. 2. Som afkast kan beregnes den rente, udlejeren lø-
bende betaler på indekslån optaget til finansiering af ejen-
dommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den indekserede
hovedstol. Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning
på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af
lejerindskud.
Stk. 3. Driftsudgifterne efter stk. 1 og forrentningen efter
stk. 2, 2. pkt., reguleres med samme procentsats, hvormed
hovedstolen på indekslånet reguleres. Regulering kan dog
ikke ske af driftsudgifter omfattet af §§ 46-48.
10
Stk. 4. Lejen fordeles på beboelseslejlighederne efter de-
res indbyrdes værdi. Ved bedømmelsen af beboelseslejlighe-
dernes indbyrdes værdi ses der bort fra forbedringer, som
lejeren har betalt.
Stk. 5. Lejeforhøjelse efter stk. 2 og 3 kan gennemføres
med 3 måneders varsel.
Stk. 6. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt
og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen
fremkommer, og oplysning om lejerens adgang til at gøre
indsigelse, jf. stk. 7. Indeholder kravet ikke disse oplysnin-
ger, er det ugyldigt.
Stk. 7. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse,
skal lejeren, senest 6 uger efter at kravet er kommet frem,
fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter
kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sag-
en for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb,
hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Lejefastsættelse i realrenteafgiftsfritagede ejendomme
§ 50. For ejendomme taget i brug efter den 1. januar
1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov
om realrenteafgift, kan lejen uanset ejendommens finansie-
ring fastsættes til samme beløb, som lovligt kan opkræves
efter § 49 for en tilsvarende ejendom finansieret med størst
muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i den tidligere gæl-
dende lov om indeksregulerede realkreditlån.
Undtagelse fra det lejedes værdi
§ 51. §§ 42-45 finder ikke anvendelse for lejemål i ejen-
domme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter
§ 2, stk. 1, nr. 9, i den tidligere gældende lov om indeksre-
gulerede realkreditlån. Det samme gælder for lejemål i ejen-
domme taget i brug efter den 1. januar 1989, der er opført
af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift,
såfremt lejefastsættelsen sker efter § 50.
Huslejenævnets kompetence
§ 52. Uenighed om lejeregulering og lejefastsættelse efter
reglerne i dette kapitel afgøres af huslejenævnet.
Fravigelighed
§ 53. §§ 42-48 kan ikke ved aftale fraviges til skade for
lejeren, jf. dog kapitel 5 om fri leje.
Stk. 2. Det kan dog aftales, at lejen én gang årligt re-
guleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisin-
deks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens
skriftlige meddelelse herom til lejeren.
Stk. 3. De øvrige bestemmelser i dette kapitel kan ikke
fraviges.
Kapitel 5
Fri leje
Aftalt fri leje
§ 54. Lejen kan fastsættes frit efter parternes aftale i føl-
gende lejeforhold:
1) Lejeforhold om beboelseslejligheder i ejendomme, der
er taget i brug efter den 31. december 1991.
2) Lejeforhold om beboelseslejligheder, der den 31. de-
cember 1991 eller inden denne dato lovligt udelukken-
de benyttedes til eller lovligt var indrettet udelukkende
til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i den tidli-
gere gældende lov om midlertidig regulering af bolig-
forholdene.
3) Lejeforhold om nyindrettede beboelseslejligheder eller
nyindrettede enkeltværelser i en tagetage, som den 1.
september 2002 ikke var benyttet til eller registreret
som beboelse. Det samme gælder lejligheder og enkelt-
værelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byg-
getilladelse efter den 1. juli 2004. I forbindelse med
indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6
ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren
andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.
Stk. 2. For lejeforhold omfattet af stk. 1, nr. 2 og 3, er det
en betingelse for, at lejen kan fastsættes frit, at det fremgår
af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af disse bestemmelser.
Stk. 3. Lejeforhøjelse for lejeforhold, hvor lejen fastsættes
frit efter parternes aftale, jf. stk. 1, kan kræves på grundlag
af aftale om regulering af lejen efter nettoprisindeks og kan
gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse her-
om til lejeren.
Huslejenævnets kompetence
§ 55. Uenighed om lejeaftaler indgået i henhold til §
54 og om, hvorvidt en aftale indgået i medfør af § 54 er
rimelig, jf. aftalelovens § 36, afgøres af huslejenævnet. Hus-
lejenævnet afgør endvidere uenighed om udlejerens ret til at
råde over arealer i tagetager efter § 54, stk. 1, nr. 3.
Fravigelighed
§ 56. Dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.
Kapitel 6
Betaling af leje
Betalingssted
§ 57. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet
i form af en konto i et pengeinstitut, jf. dog 2. pkt. Er der
ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens
bopæl her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut anses for
betaling på det anviste betalingssted.
Betalingstidspunkt
§ 58. Lejen kan kræves betalt månedsvis forud.
Stk. 2. Er lejen beregnet for en kortere periode end 1
måned, kan den kræves betalt forud for den periode, den
vedrører.
Stk. 3. Leje for beboelseslejligheder og enkeltværelser til
beboelse kan ikke kræves betalt for mere end 3 måneder
ad gangen. Leje for ustøttede private plejeboliger kan ikke
kræves betalt for mere end 1 måned ad gangen.
Stk. 4. Rettidig betaling af husleje sker senest på forfalds-
dagen. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag
11
eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterføl-
gende hverdag.
Stk. 5. I tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte
lejeforholds udløb er lejeren kun pligtig at betale leje for
tiden indtil lejeforholdets ophør.
Depositum og forudbetalt leje
§ 59. Udlejeren kan i lejeforhold om beboelseslejligheder
og enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som
depositum kræve et beløb svarende til højst 3 måneders
leje. Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser
ved fraflytning.
Stk. 2. I fremlejeforhold kan lejeren ved lejeaftalens ind-
gåelse såvel som i lejeperioden i stedet for depositum vælge
at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på
en særskilt deponeringskonto.
Stk. 3. Udlejeren kan ved lejemålets indgåelse desuden
kræve lejen forudbetalt for et tidsrum op til 3 måneder,
når den forudbetalte leje samtidig ikke overstiger den leje,
som skal betales i perioden, fra lejemålet opsiges af lejeren,
indtil lejeforholdet ophører. Ved forudbetalt leje forstås i
denne forbindelse det beløb, der umiddelbart inden de aftal-
te betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren. Er
lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan lejeren modregne det
beløb, der er forudbetalt efter 1. pkt. i den sidste del af
lejeperioden.
Stk. 4. Depositum er pligtig pengeydelse i lejeforholdet,
jf. § 182, stk. 1, nr. 1. Hvis lejeren har valgt i stedet for de-
positum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller inde-
stående på en deponeringskonto, finder reglerne for pligtig
pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 182, stk. 1, nr. 1.
Stk. 5. Huslejenævnet kan tillade, at stk. 1-3 fraviges,
såfremt der stilles behørig sikkerhed for lejerens tilbagebeta-
lingskrav, jf. § 17, stk. 1, 2. pkt.
Regulering af depositum og forudbetalt leje
§ 60. Gennemføres lejeforhøjelse, kan depositum og for-
udbetalt leje kræves reguleret. Reguleringen kan for de
nævnte beløb opkræves med lige store månedlige beløb over
samme antal måneder, som det pågældende beløb svarede
til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse. 1. pkt. finder
tilsvarende anvendelse, hvis lejeren har valgt i stedet for
depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller
indestående på en deponeringskonto. Nedsættes lejen, skal
udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage
en tilsvarende tilbagebetaling af depositum og forudbetalt
leje til lejeren.
Stk. 2. Regulering af depositum og forudbetalt leje efter
stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 182, stk.
1, nr. 1. Har lejeren valgt i stedet for depositum at stille
sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på en
deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse
tilsvarende anvendelse, jf. § 182, stk. 1, nr. 1.
Ustøttede private plejeboliger
§ 61. Udlejeren kan ikke i lejeforhold om ustøttede priva-
te plejeboliger kræve lejen forudbetalt efter § 59, stk. 3 og 4.
Straf
§ 62. Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes
den udlejer, som i ejendomme med lejefastsættelse efter §§
19-31 forlanger depositum og forudbetalt leje i strid med §
59, stk. 1 og 3.
Stk. 2. Medmindre højere straf er forskyldt efter anden
lovgivning, straffes med bøde den lejer, der har foretaget
fremleje, og som ikke inden 6 uger fra fremlejeforholdets
ophør eller endelig huslejenævnsafgørelse, hvis sag herom
er indbragt for huslejenævnet, har foretaget endelig afreg-
ning og tilbagebetaling af overskydende depositum og for-
udbetalt leje.
Stk. 3. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske person-
er) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
Huslejenævnets kompetence
§ 63. Uenighed om depositum, forudbetalt leje og sikker-
hedsstillelse efter §§ 59-61 afgøres af huslejenævnet. Husle-
jenævnet kan herunder tillade, at § 59, stk. 1-3, fraviges, jf.
§ 59, stk. 5.
Fravigelighed
§ 64. § 57, § 58, stk. 3-5, og §§ 59-61 kan ikke ved aftale
fraviges til skade for lejeren.
Kapitel 7
Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Udgifter til varme og opvarmning af vand
§ 65. Leverer udlejeren varme og opvarmning af vand,
kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug og
andel i andre udgifter som nævnt i § 72, stk. 4 og 5, refunde-
ret. De nævnte udgifter kan ikke indeholdes i lejen, jf. dog
stk. 2.
Stk. 2. Udgifter til leverancer efter stk. 1 kan indeholdes i
lejen, medmindre pligt til måling af forbrug følger af anden
lovgivning, ved følgende lejeaftaler:
1) Lejeaftaler om enkelte værelser til beboelse.
2) Lejeaftaler om lejligheder, der er forbeholdt uddannel-
sessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende
selvejende institutioner, fonde el.lign., hvis vedtægter
er godkendt af det offentlige.
§ 66. Fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter
sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere. I ejen-
domme, som helt eller delvis er undtaget fra krav om indi-
viduel måling af varme i medfør af byggeloven, fordeles ud-
gifterne efter udlejerens bestemmelse efter bruttoetagearea-
let eller efter rumfang.
Stk. 2. I ejendomme, som helt eller delvis er undtaget fra
krav om individuel måling af opvarmning af vand i medfør
af byggeloven, fordeles udgifterne efter antallet og arten af
varmtvandshaner og antallet af værelser.
Udgifter til køling
§ 67. Leverer udlejeren køling, kan udlejeren kræve sine
udgifter til lejerens forbrug og andel i andre udgifter som
12
nævnt i § 72, stk. 4, refunderet. Fordeling af udgiften imel-
lem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter for-
brugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra
krav om individuel måling af køling i medfør af byggeloven,
indeholdes udgifterne hertil i lejen.
Stk. 2. Leverer udlejeren køling, og er udgiften hertil in-
deholdt i lejen, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal
af lejerne forlange, at fordelingen af udgiften fremover skal
ske på grundlag af egnede forbrugsmålere. Udlejeren kan
forlange, at fordelingen af udgiften i 1. pkt. fremtidig skal
ske på grundlag af egnede forbrugsmålere, hvis installation
af forbrugsmålere til måling af forbruget af køling er påbudt
i henhold til lov. Beslutninger efter 1. og 2. pkt. er bindende
for alle lejere uanset tidligere aftaler.
Stk. 3. Udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af en
beslutning efter stk. 2, 1. pkt., hvis udlejeren kan godtgøre,
at gennemførelsen ikke kan anses for at være rimelig og
hensigtsmæssig.
Stk. 4. Udgifter som følge af ændret fordeling betragtes
som forbedring.
Stk. 5. Beslutninger efter stk. 2 kan gennemføres med 6
ugers varsel til en regnskabsperiodes begyndelse.
Udgifter til koldt vand
§ 68. Leverer udlejeren koldt vand, kan udlejeren kræve
sine udgifter til lejerens forbrug refunderet. Fordeling af
udgifterne imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelings-
regler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis
undtaget fra krav om individuel måling af koldt vand i med-
før af byggeloven, indeholdes udgifterne hertil i lejen.
Stk. 2. § 67, stk. 2-5, finder tilsvarende anvendelse. Be-
slutninger efter § 67, stk. 2, vedrørende vand kan gennemfø-
res med 6 ugers varsel og inden for en periode, der må anses
for rimelig i forhold til omfanget af den samlede forbedring.
Udgifter til el og gas
§ 69. Leverer udlejeren gas til opvarmning og el, kan
udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunde-
ret. Fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter sædvan-
lige fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen
helt eller delvis undtaget fra krav om individuel måling af el
eller gas i medfør af byggeloven, kan fordeling af udgiften
ske efter areal eller rumfang. Fordeling af udgiften til el
til andet end opvarmning kan dog kun ske ved godkendte
individuelle elektricitetsmålere.
§ 70. Måles forbruget af el og gas i den enkelte boligen-
hed ved fordelingsmålere, skal fordelingen imellem lejerne
ske på grundlag af det målte forbrug. Udlejeren, beboerre-
præsentanterne eller et flertal af lejerne kan forlange, at
lejerne fremover betaler forbrug på grundlag af afregnings-
målere direkte til forsyningsvirksomheden. Ændringen kan
gennemføres med 6 ugers varsel. For leverancer af el til
opvarmning kan ændringen gennemføres med 6 ugers varsel
til et varmeregnskabsårs begyndelse.
Acontobetaling af forbrugsudgifter
§ 71. Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingster-
min forlange, at lejeren skal betale acontobidrag til dækning
af lejerens andel i ejendommens udgifter vedrørende varme,
opvarmning af vand, køling, vand, el og gas, når udgifterne
hertil ikke er indeholdt i lejen, jf. dog § 79, stk. 2. Udlejeren
kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende acon-
tobidrag.
Stk. 2. Bidragene betales med lige store beløb i forbindel-
se med de almindelige lejebetalinger.
Stk. 3. De samlede bidrag for 1 år for henholdsvis var-
me, opvarmning af vand, køling, vand, el og gas må højst
opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet
for regnskabsperioden for den pågældende leverance. Ved
forhøjelse af det løbende acontobidrag kan det månedlige
bidrag højst forøges til 1/12 af den samlede udgift, som
forventes at blive pålignet for regnskabsperioden for den
pågældende leverance.
Forbrugsregnskaber
§ 72. Udgifterne i §§ 65-69 opgøres i særskilte forbrugs-
regnskaber for følgende:
1) Varme og opvarmning af vand.
2) Køling.
3) Vand.
4) El.
5) Gas.
Stk. 2. Rabatydelser og lign. skal godskrives regnskabet.
Stk. 3. Lejerens bidrag efter §§ 65-69 er pligtig penge-
ydelse i lejeforholdet, jf. § 182, stk. 1, nr. 1.
Stk. 4. I regnskabet for varme og opvarmning af vand og
i kølingsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til
energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et
kollektivt forsyningsanlæg eller fra et naturgasanlæg, skal
udlejeren dog medtage den samlede udgift. Udgifter til kon-
trol, eftersyn og vedligeholdelse af henholdsvis varmeanlæg
og kølingsanlæg, der er pålagt udlejeren i henhold til lov
om fremme af energibesparelser i bygninger, skal medtages i
regnskabet.
Stk. 5. Udgifterne til energimærkning medtages i regnska-
bet for varme og opvarmning af vand som en forholdsmæs-
sig del med lige store beløb i hvert af årene i den periode,
energimærkningen er gyldig. Endvidere kan medtages en
passende forrentning af udgiften til energimærkning, der
ikke er dækket ved lejernes betaling efter 1. pkt. Udlejeren
har pligt til at orientere lejerne om, at der er udarbejdet
energimærkning i henhold til lov om fremme af energibe-
sparelser i bygninger og på en lejers forlangende give denne
eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå dette
materiale og eventuelle bilag hertil.
Stk. 6. I vandregnskabet kan udlejeren medtage samtlige
udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og
vandafledningsafgift, i regnskabsperioden.
Stk. 7. Skal en udgift, der hidtil har været indeholdt i
lejen, fremover indgå i et forbrugsregnskab, jf. stk. 1, ned-
sættes lejen samtidig med et beløb, der svarer til det, der var
indeholdt i lejen.
13
§ 73. Forbrugsregnskabet skal indeholde oplysning om le-
jerens andel af de samlede udgifter og om lejerens adgang til
at gøre indsigelse, jf. § 77. Regnskabet skal endvidere inde-
holde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af
endelig afregning af leverancen fra et kollektivt forsynings-
anlæg eller et naturgasanlæg, hvis regnskabet kommer frem
til lejeren efter udløbet af fristen i § 75, 1. pkt. Indeholder
regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
§ 74. Medmindre andet er aftalt, begynder regnskabsåret
for de i § 72, stk. 1, nr. 1, 2, 4 og 5, anførte regnskaber den
1. juni, jf. dog stk. 2-4.
Stk. 2. Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at
regnskabet fremover skal begynde på en anden dato, jf. dog
stk. 3 og 4. Regnskabsperioden ved overgangen til det nye
regnskabsår må højst være 18 måneder.
Stk. 3. For ejendomme, hvor leverancen af varme sker fra
et kollektivt varmeforsyningsanlæg eller et naturgasanlæg,
og for ejendomme, hvor leverancen af køling sker fra et
kollektivt kølingsforsyningsanlæg, skal forbrugsregnskabet
følge forsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperi-
ode.
Stk. 4. For ejendomme, hvor leverancen af vand sker fra
en kommune eller et vandværk, skal regnskabsåret fastsæt-
tes, således at det svarer til det, som udlejeren afregner efter
i forhold til kommunen eller vandværket. Udlejeren kan dog
beslutte, at vandregnskabsåret skal følge varmeregnskabs-
året, jf. stk. 1 og 3.
§ 75. Forbrugsregnskabet, jf. § 72, stk. 1, skal være kom-
met frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets
udløb. Indeholder regnskabet udgifter vedrørende leverancer
fra et kollektivt forsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, jf.
§ 72, stk. 1, nr. 1-5, skal regnskabet være kommet frem til
lejerne, senest 3 måneder efter at udlejeren har modtaget en-
delig afregning fra forsyningsanlægget, hvis dette tidspunkt
er senere end fristen efter 1. pkt.
§ 76. Når et forbrugsregnskab er udsendt, skal udleje-
ren på lejerens forlangende give lejeren eller dennes befuld-
mægtigede adgang til at gennemgå bilagene til regnskabet
på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.
§ 77. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod de enkel-
te forbrugsregnskaber, senest 6 uger efter at regnskabet er
kommet frem til lejeren. I ejendomme med beboerrepræsen-
tation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne
gøre indsigelse mod de enkelte regnskaber, jf. 1. pkt. Indsi-
gelsen skal indeholde oplysning om, på hvilke punkter regn-
skabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal indbringe sagen
for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb,
hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav om efterbetaling i
henhold til regnskabet.
§ 78. Har lejeren i henhold til et forbrugsregnskab betalt
for lidt i acontobidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling
ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er
forløbet 1 måned, efter at forbrugsregnskabet er kommet
frem til lejeren. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders
leje, er lejeren dog berettiget til at betale i tre lige store
månedlige rater, således at første rate forfalder til det fast-
satte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal
tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.
Stk. 2. Har lejeren i henhold til et forbrugsregnskab betalt
for meget i acontobidrag, skal det for meget betalte beløb
tilbagebetales lejeren eller fradrages i første lejebetaling,
efter at forbrugsregnskabet er kommet frem til lejeren.
§ 79. Er forbrugsregnskabet ikke kommet frem til lejeren
ved udløbet af den i § 75 nævnte frist, mister udlejeren sin
ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.
Stk. 2. Er forbrugsregnskabet ikke kommet frem til lejeren
inden 2 måneder efter den i § 75 nævnte frist, kan lejeren
undlade at indbetale acontobidrag, indtil regnskabet er kom-
met frem til lejeren og lejeren har modtaget et eventuelt for
meget betalt bidrag for den afsluttede regnskabsperiode.
§ 80. Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl
ikke medtaget en udgiftspost på forbrugsregnskabet, kan
udlejeren til det følgende forbrugsregnskab overføre den del
af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter
i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejer-
ne om størrelsen af det overførte beløb.
Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejer-
ne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse
til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilba-
gebetaling som følge af rettelsen finder § 78 og § 79, stk. 1,
tilsvarende anvendelse.
Bemyndigelse m.v.
§ 81. Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler
om, hvordan udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse
af tekniske anlæg til varme og opvarmning af vand samt
køling, som er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme
af energibesparelser i bygninger, fordeles mellem ejendom-
mens lejligheder og lokaler.
Stk. 2. Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler
om, at engangsydelser eller udgifter, der ikke betales hvert
år, skal fordeles over flere regnskabsår, og at udlejeren kan
medtage en passende forrentning af den del af udgiften, der
ikke er dækket ved lejernes løbende betaling.
Huslejenævnets kompetence
§ 82. Uenighed om lejerens betaling for varme, opvarm-
ning af vand, køling, vand, el og gas, herunder uenighed om
acontobidrag, og hvor udlejeren modsætter sig at opsætte
målere i henhold til § 67, stk. 2, § 68, stk. 2, og § 70, 2. pkt.,
afgøres af huslejenævnet.
Fravigelighed
§ 83. §§ 65-69, § 72, stk. 3-5, og § 74, stk. 3, kan ikke
fraviges.
Stk. 2. De øvrige bestemmelser i dette kapitel kan ikke
fraviges til skade for lejeren.
14
Kapitel 8
Betaling for fælles programforsyning og adgang til
elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Lejerens betaling til fællesantenne m.v.
§ 84. Leverer udlejeren fælles programforsyning, kan
udlejeren forlange de nødvendige og rimelige udgifter til
etablering og forbedring, jf. stk. 2, og drift heraf refunde-
ret, herunder udgifter til administration. Det samme gælder
forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstje-
nester. Udgifterne fordeles ligeligt på de lejemål i ejendom-
men, hvor lejeren ifølge aftale med udlejeren er forpligtet til
at bidrage til den fælles programforsyning eller til den fælles
forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstje-
nester, jf. dog § 85. Udgifterne kan ikke indeholdes i lejen.
Stk. 2. Har udlejeren efter aftale med lejeren etableret
eller forbedret ejendommens programforsyning eller forsy-
ning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester,
kan udlejeren forlange, at lejeren godtgør udlejeren de etab-
lerings- og forbedringsudgifter, der med rimelighed er af-
holdt. Uden aftale kan udlejeren dog forlange godtgørelse
for udgifter, der med rimelighed er afholdt til forbedringer,
det påhviler udlejeren at udføre efter anden lovgivning. Ud-
lejeren kan forlange en passende forrentning og afskrivning
af udgifterne. Udgifter til vedligeholdelse af fællesantenne-
anlæg eller fælles forsyning med adgang til elektroniske
kommunikationstjenester kan ikke fradrages på ejendom-
mens konti for udvendig vedligeholdelse, jf. §§ 119 og
120. Der kan ikke beregnes lejeforhøjelse efter §§ 128 og
129 for etablering og forbedring af fællesantenner.
Stk. 3. Lejerens bidrag til udgifter efter stk. 1 er pligtig
pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 182, stk. 1, nr. 1.
Betaling ved fravalg af programforsyning m.v.
§ 85. For lejemål, hvor lejeren under iagttagelse af regler-
ne i § 6 a i lov om radio- og fjernsynsvirksomhed m.v. og
de i medfør af § 6 a, stk. 6, i lov om radio- og fjernsynsvirk-
somhed m.v. udstedte regler har fravalgt tilslutning til og
betaling for fælles programforsyning, eller hvor lejeren har
individuelt valg af elektroniske kommunikationstjenester,
skal den enkelte lejer kun betale for de programmer eller
de elektroniske kommunikationstjenester, som lejeren har
adgang til.
Stk. 2. Har lejeren fravalgt tilslutning til og betaling for
programforsyning i et fællesantenneanlæg, som ejes af an-
dre end udlejeren, kan lejeren ikke pålægges at betale til
etablering, forbedring og drift af anlægget bortset fra rime-
lige udgifter til administration. Ejes fællesantenneanlægget
af andre end udlejeren, og benyttes anlægget også til frem-
føring af andre elektroniske kommunikationstjenester, kan
alle husstande uanset fravalg af fælles programforsyning på-
lægges at betale til etablering, forbedring og drift, herunder
administration af anlægget.
Udlejerens og lejerens mulighed for at opsige
leveringsaftale
§ 86. Leverer udlejeren fælles programforsyning eller
fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikati-
onstjenester m.v. i ejendommen, kan udlejeren uanset mod-
stående aftale med 6 måneders varsel meddele lejeren, at ud-
lejeren bringer leveringen af fælles programforsyning eller
fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikati-
onstjenester m.v. i ejendommen til ophør.
Stk. 2. Har udlejeren gjort sig skyldig i grov tilsidesættel-
se af sine forpligtelser vedrørende administration af den fæl-
les programforsyning eller den fælles forsyning med adgang
til elektroniske kommunikationstjenester m.v., kan lejeren
med virkning for fremtiden frigøre sig fra forpligtelsen til
at modtage den fælles programforsyning eller den fælles
adgang til elektroniske kommunikationstjenester, som udle-
jeren foranstalter fordelt i ejendommen.
Huslejenævnets kompetence
§ 87. Huslejenævnet afgør uenighed imellem lejeren og
udlejeren vedrørende §§ 84-86.
Stk. 2. Efter lejerens anmodning skal huslejenævnet afgø-
re, om udlejeren har opkrævet større beløb end tilladt efter
§§ 84 og 85. Har udlejeren efter nævnets afgørelse opkrævet
større beløb end tilladt, kan lejeren forlange det for meget
betalte beløb tilbage. § 15, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsva-
rende anvendelse.
Fravigelighed
§ 88. §§ 84 og 85 kan ikke fraviges til skade for lejer-
en. §§ 86 og 87 kan ikke fraviges.
Kapitel 9
Lejerens indflytning
Det lejedes stand på overtagelsestidspunktet
§ 89. Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed
i god og forsvarlig stand fra tidspunktet for lejeforholdets
begyndelse. På overtagelsestidspunktet skal det lejede være
rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal
være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler.
Indflytningssyn og -rapport
§ 90. Udlejeren, der udlejer mere end én beboelseslejlig-
hed, skal syne beboelseslejligheden i forbindelse med ind-
flytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Den indflyt-
tende lejer skal indkaldes til synet.
Stk. 2. Indflytningsrapporten, jf. stk. 1, skal udleveres til
lejeren ved synet, eventuelt i et digitalt dokument, jf. dog §
13, stk. 1. Er lejeren ikke til stede ved synet, eller vil lejeren
ikke kvittere for modtagelsen af rapporten, skal rapporten
sendes til lejeren senest 2 uger efter synet.
Stk. 3. Ved overtrædelse af stk. 1 og 2 bortfalder udleje-
rens krav på istandsættelse efter § 187, stk. 1, medmindre
kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for.
15
Mangler på overtagelsestidspunktet
§ 91. Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyn-
delse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig
manglen, jf. §§ 95-97, senest 2 uger efter lejeforholdets be-
gyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gælden-
de. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes
ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller udlejeren
har handlet svigagtigt.
Huslejenævnets kompetence
§ 92. Uenighed om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt
ved lejeforholdets begyndelse, afgøres af huslejenævnet.
Stk. 2. Huslejenævnet kan pålægge udlejeren at udbedre
manglen.
Fravigelighed
§ 93. §§ 90-92 kan ikke ved aftale fraviges til skade for
lejeren.
Kapitel 10
Mangler ved boligen
Forsinkelse
§ 94. Er det lejede ikke fuldført på det tidspunkt, hvor
lejeren efter aftalen skal overtage lejemålet, eller er den
tidligere lejer ikke fraflyttet på overtagelsestidspunktet, eller
foreligger der en anden hindring for lejerens overtagelse af
det lejede til den aftalte tid, uden at dette skyldes lejerens
forhold, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.
Stk. 2. Lejeren kan hæve lejeaftalen ved væsentlig for-
sinkelse i de tilfælde, som er omtalt i stk. 1, medmindre
forsinkelsen af udlejeren måtte forudsættes ikke at være af
væsentlig betydning for lejeren. Retten til at hæve lejeafta-
len er betinget af, at lejeren, efter at forsinkelsen er indtrådt,
har fremsat påkrav over for udlejeren, og at lejerens overta-
gelse ikke kan ske inden rimelig tid derefter. Er det lejede
ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er overtagelses-
tidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid inden over-
tagelsen hæve aftalen. Lejeaftalen kan dog altid hæves ved
enhver forsinkelse, hvis lejeren udtrykkeligt har betinget sig
overtagelse af lokalerne til et bestemt tidspunkt.
Stk. 3. Uanset om lejeren hæver lejeaftalen, kan lejeren i
de tilfælde, hvor den tidligere lejer ikke er fraflyttet, kræve
erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ik-
ke skyldes noget forhold, som udlejeren er ansvarlig for.
Fysiske mangler ved det lejede
§ 95. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejefor-
holdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet
mellem lejeren og udlejeren kan kræve, og afhjælper udleje-
ren ikke straks manglen efter påkrav derom, kan lejeren selv
afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører manglen det
lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el.lign., kan
lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendom-
mens installationer for at afhjælpe manglen. 1. og 2. pkt.
finder tilsvarende anvendelse, hvis udlejeren uberettiget har
afbrudt det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde
el.lign. Hvis manglen vedrører det lejedes forsyning med
varme, opvarmning af brugsvand, el eller vand, kan lejeren
rette henvendelse til kommunen med henblik på at få genop-
taget forsyningen efter reglerne i kapitel 3 om kommunal
sikring af forsyning med vand, varme og el i lov om bolig-
forhold.
Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i
lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for
lejeren.
§ 96. Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 95, og
afhjælper udlejeren ikke straks manglen, eller kan den ikke
afhjælpes inden for en rimelig tid, kan lejeren hæve lejeafta-
len, hvis manglen må anses for væsentlig eller udlejeren har
handlet svigagtigt.
Stk. 2. Er manglen afhjulpet, inden lejeren har hævet leje-
aftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig manglen som
grund for ophævelse.
§ 97. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved
aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for
tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme
gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udle-
jerens forsømmelse eller der i øvrigt opstår hindringer eller
ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som
udlejeren er ansvarlig for.
§ 98. Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden
ulykke, bortfalder aftalen.
Retlige mangler
§ 99. Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid
med lovgivning, andre offentlige forskrifter eller servitutter
eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var
gældende ved lejeaftalens indgåelse, kan lejeren kræve et
forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan
endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væ-
sentligt eller udlejeren har handlet svigagtigt.
Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste, at brugen
var retsstridig, og heller ikke, hvis lejerens ukendskab skyl-
des grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anven-
delse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen
indskrænkninger i lejerens brugsret og udlejeren efter opfor-
dring straks bringer forholdet i orden.
Stk. 3. Er det lejede mangelfuldt efter stk. 1, skal lejeren
for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen senest
2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at
lejeren vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis
manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig
agtpågivenhed eller udlejeren har handlet svigagtigt.
§ 100. Bringes et lejeforhold bortset fra de i § 99 nævnte
tilfælde til ophør i utide på grund af andre rettigheder over
ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.
Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det
offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger
forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje
indtil den dag, forbuddet træder i kraft. Hvis forbuddet kun
begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren
dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.
16
Fravigelighed
§ 101. §§ 94-100 kan ikke ved aftale fraviges til skade for
lejeren.
Kapitel 11
Varsling af iværksættelse af arbejder
Udlejerens adgang til det lejede
§ 102. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få
eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver
det.
§ 103. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbej-
der i det lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe
for lejeren.
Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren
krav på 3 måneders varsel.
Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uop-
sættelige reparationer i det lejede.
Arbejdernes udførelse
§ 104. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal
udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensynta-
gen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparatio-
ner.
§ 105. Inden udlejeren i ejendomme omfattet af § 6, stk.
1, og § 7, stk. 3, 3. pkt., iværksætter en forbedring, der vil
medføre en lejeforhøjelse, der sammen med forbedringsfor-
højelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 100
kr. pr. m² bruttoetageareal pr. år, skal udlejeren fremsætte
skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis lejeforhold
ønskes forbedret. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau
og reguleres én gang årligt, jf. § 204, stk. 1.
Stk. 2. I ejendomme med beboerrepræsentation skal udle-
jeren fremsætte tilsvarende varsel efter stk. 1 over for bebo-
errepræsentanterne.
Stk. 3. Varsling i henhold til stk. 1 og 2 skal indeholde
en beskrivelse af arbejdet med overslag over udgifterne og
den forventede størrelse af den lejeforhøjelse, der er en føl-
ge af forbedringens gennemførelse. Varslingen skal endvide-
re indeholde oplysning om beboerrepræsentationens eller i
ejendomme uden beboerrepræsentation lejernes adgang til
at gøre indsigelse, jf. stk. 4. I ejendomme med beboerrepræ-
sentation skal lejerne tillige have oplysning om, at kravet
samtidig er forelagt for beboerrepræsentanterne. Indeholder
varslingen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.
Stk. 4. Har beboerrepræsentationen, eller i ejendomme
uden beboerrepræsentation mindst en fjerdedel af lejerne,
senest 6 uger efter at varslingsskrivelsen er kommet frem
til dem, skriftligt fremsat indsigelse mod iværksættelsen af
en forbedring som nævnt i stk. 1, skal udlejeren inden yder-
ligere 6 uger indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt
udlejeren ønsker at fastholde kravet om forbedringen.
§ 106. Vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der
sammen med lejeforhøjelser for forbedringer gennemført i
de sidste 3 år vil udgøre mere end 199 kr. pr. m² bruttoetage-
areal pr. år, skal udlejeren i ejendomme omfattet af § 6, stk.
1, og § 7, stk. 3, 3. pkt., senest 3 måneder før forbedringens
iværksættelse underrette lejeren om, at denne kan kræve at
få tilbudt anden passende bolig inden udløbet af den i stk.
2 nævnte frist. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og
reguleres én gang årligt, jf. § 204, stk. 1.
Stk. 2. Fremsætter lejeren senest 6 uger efter varslingen
efter stk. 1 krav om at få tilbudt anden passende bolig, skal
udlejeren inden forbedringens iværksættelse tilbyde lejeren
en bolig af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og ud-
styr og til en leje, der efter fradrag af eventuel boligstøtte
ikke afviger væsentligt fra den hidtidige leje. Lejligheden
har en passende størrelse, når den har samme værelsesantal
som lejerens hidtidige lejlighed eller den har et værelse
mere end antallet af husstandsmedlemmer.
Stk. 3. Såfremt lejeren gør indsigelse, fordi denne finder,
at udlejerens tilbud om anden bolig ikke opfylder betingel-
serne i stk. 2, skal udlejeren indbringe spørgsmålet for hus-
lejenævnet.
Stk. 4. Over for en lejer, der ikke har fået underretning
efter stk. 1 om sin ret til at kræve anden bolig, kan leje-
forhøjelse som følge af forbedringen ikke gennemføres ud
over den i stk. 1 angivne grænse. Tilsvarende gælder, hvis
udlejeren ikke overholder forpligtelserne efter stk. 2 og 3.
§ 107. Når forbedringen alene omfatter foranstaltninger,
der er påbudt i henhold til lov, arbejder, der er gennemført i
medfør af § 146, eller foranstaltninger, der er omfattet af den
tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring,
jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, af kapitel 5
i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendt-
gørelse nr. 260 af 7. april 2003, eller af den tidligere gælden-
de lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af
1. februar 1996 med senere ændringer, finder reglerne i §§
105 og 106 ikke anvendelse.
Huslejenævnets kompetence
§ 108. Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister efter dette
kapitel.
Stk. 2. Udfører udlejeren ikke et påbegyndt forbedrings-
arbejde med den fornødne hurtighed, jf. § 104, kan husleje-
nævnet fastsætte en tidsfrist for arbejdets fuldførelse.
§ 109. Indbringes sag om iværksættelse af forbedringer
efter § 105, kan huslejenævnet modsætte sig iværksættel-
sen, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig under
hensyn til ejendommens alder, beliggenhed og beskaffen-
hed. Det samme gælder, hvis forbedringen ikke skønnes
at medføre en passende forøgelse af brugsværdien under
hensyn til ejendommens og de pågældende rums karakter,
tilstand, indretning og udstyr. Det kan herved tages i betragt-
ning, om ændringer, som foranstaltningerne vil medføre i de
enkelte udlejede rum, skønnes rimelige i forhold til disses
hidtidige hensigtsmæssige anvendelse.
Stk. 2. Såfremt udlejeren iværksætter en forbedring, som
nævnet har modsat sig, kan udlejeren ikke kræve lejeforhø-
jelse for forbedringen.
Stk. 3. Indbringelse efter §§ 89 eller 90 i lov om boligfor-
hold af en afgørelse, hvorved nævnet har tiltrådt iværksæt-
telse af en forbedring, har opsættende virkning.
17
Fravigelighed
§ 110. Dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade
for lejeren.
Kapitel 12
Vedligeholdelse
Vedligeholdelsesbegreberne
§ 111. Ved vedligeholdelse forstås de reparationer og ud-
skiftninger, som udføres med henblik på at bevare og opret-
holde lejemålets og ejendommens stand, efterhånden som
der sker forringelse ved slid og ælde.
Stk. 2. Ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligehol-
delse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og
behandling af gulve.
Stk. 3. Ved udvendig vedligeholdelse forstås vedligehol-
delse af alle dele af ejendommen og det lejede, som ikke er
omfattet af den indvendige vedligeholdelse.
Parternes vedligeholdelsespligt
§ 112. Vedligeholdelse, herunder såvel indvendig som
udvendig vedligeholdelse, jf. stk. 2, som følge af forringelse
ved slid og ælde skal foretages, så ofte det er påkrævet
under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf.
dog § 117.
Stk. 2. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede
forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger
til afløb og til forsyning med el, gas, vand, varme og kulde,
og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejen-
dommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren
skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.
Stk. 3. Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdel-
se og fornøden fornyelse af låse og nøgler.
Vedligeholdelsesplan
§ 113. Udlejeren skal hvert år inden den 1. juli udarbejde
en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende
10-årsperiode. Planen skal omfatte større vedligeholdelses-
arbejder på ejendommen. I ejendomme med beboerrepræ-
sentation skal udlejeren indkalde beboerrepræsentationen til
møde med henblik på udarbejdelse og revision af vedlige-
holdelsesplanen.
Stk. 2. Udlejeren mister retten til at opkræve beløb ef-
ter §§ 119 og 120, hvis udlejeren ikke har udarbejdet en
vedligeholdelsesplan for ejendommen i overensstemmelse
med stk. 1 og lejerne har indbragt sag herom for husleje-
nævnet. Udlejeren kan ikke opkræve de nævnte beløb fra
lejernes indbringelse af sag for huslejenævnet, indtil en ved-
ligeholdelsesplan er udarbejdet og udleveret til lejerne.
Stk. 3. Stk. 1 gælder ikke for ejendomme omfattet af § 3 b
i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.
Stk. 4. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere
regler om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner.
Huslejenævnets kompetence
§ 114. Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om opfyl-
delse af henholdsvis lejerens og udlejerens pligt til renhold-
else og vedligeholdelse, jf. § 112. Huslejenævnet træffer
endvidere afgørelse i tvister om udarbejdelse og gennemfø-
relse af vedligeholdelsesplaner, jf. § 113.
Stk. 2. Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge
udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og kan fastsætte
nærmere retningslinjer herom. Huslejenævnet skal fastsætte
en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse. Huslejenæv-
net kan samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et
beløb, der svarer til forringelsen af det lejedes værdi, hvis
udlejeren ikke overholder den frist, der er fastsat efter 2. pkt.
Lejenedsættelsen gælder, indtil arbejderne er udført eller
huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres
på ejerens vegne, jf. kapitel 5 i lov om boligforhold. Grund-
ejernes Investeringsfond kan træffe beslutning om at iværk-
sætte arbejderne på udlejerens vegne, jf. § 70, stk. 1, i lov
om boligforhold.
Stk. 3. Huslejenævnet kan give påbud efter stk. 2, uanset
om udgifterne kan afholdes af indestående på konti efter §§
119 og 120.
Fravigelighed
§ 115. §§ 111, 113 og 114 kan ikke fraviges ved aftale. §
112 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren bort-
set fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligehol-
delse. Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal
istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet
af lejerens vedligeholdelsespligt.
Stk. 2. § 112, stk. 2, kan ikke fraviges til skade for lejeren,
for så vidt angår udvendig vedligeholdelse, i ejendomme
omfattet af § 6, stk. 1. Det kan dog aftales, at lejeren skal
vedligeholde den have, som indgår i det lejede.
Kapitel 13
Hensættelser til vedligeholdelse
Indvendig vedligeholdelseskonto
§ 116. Når en lejlighed er udlejet helt eller delvis til bebo-
else, anses udlejerens pligt til indvendig vedligeholdelse for
opfyldt, når udlejeren til dette formål løbende har afholdt de
beløb, der skal anvendes hertil efter reglerne i §§ 117 og
118. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler, der er udlejet til
beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet
end beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske
enhed, finder 1. pkt. kun anvendelse, for så vidt angår den
del af det lejede, der er udlejet til beboelse.
§ 117. Udlejeren skal i hvert regnskabsår afsætte 46 kr. pr.
m² bruttoareal på en vedligeholdelseskonto for lejligheden
til opfyldelse af den indvendige vedligeholdelsespligt. Belø-
bene afsættes med 1/12 månedsvis. Det i 1. pkt. nævnte
beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf.
§ 204, stk. 1.
Stk. 2. Har lejeren ved aftale delvis overtaget pligten til
indvendig vedligeholdelse, nedsættes det beløb, der afsættes
på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt.
Stk. 3. Når udlejeren har afholdt udgift til indvendig
vedligeholdelse og til anden vedligeholdelse efter § 118,
stk. 2, kan udlejeren fradrage udgiften på vedligeholdelses-
18
kontoen. Udlejeren skal samtidig give lejeren en skriftlig
opgørelse over de afholdte udgifter og oplysning om, hvilket
beløb der herefter er til rådighed. Lejeren kan kræve doku-
mentation for de afholdte vedligeholdelsesudgifter.
Stk. 4. Inden 3 måneder efter hvert regnskabsårs afslut-
ning skal udlejeren give lejeren skriftlig meddelelse om,
hvilket beløb der ved regnskabsårets afslutning var til rådig-
hed til lejlighedens vedligeholdelse. En negativ saldo skal
ansættes til nul.
Stk. 5. Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning
fra huslejenævnet om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge
regnskaber med bilag for de sidste 5 år, kan lejeren kræve
lagt til grund, at der på kontoen mindst henstår et beløb
svarende til periodens hensættelse uden fradrag for afholdte
udgifter til vedligeholdelse.
Stk. 6. Ved genudlejning skal vedligeholdelseskontoen vi-
dereføres, og udlejeren skal oplyse den nye lejer om, hvilket
beløb der ved lejeforholdets begyndelse er til rådighed til
vedligeholdelse.
Stk. 7. Ved ejerskifte overtager den nye udlejer vedlige-
holdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen.
§ 118. Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager indven-
dig vedligeholdelse, når det er nødvendigt, og udgiften kan
afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdel-
seskontoen.
Stk. 2. Lejeren kan endvidere kræve, at det beløb, hvor-
med saldoen på vedligeholdelseskontoen overstiger et beløb
svarende til de seneste 3 års samlede hensættelser, anvendes
til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesar-
bejder i lejligheden. Det er dog en betingelse, at lejligheden
fremtræder i velvedligeholdt stand, for så vidt angår indven-
dig vedligeholdelse.
Stk. 3. Er lejeaftalen opsagt af en af parterne, kan lejeren
ikke fremsætte krav efter stk. 1 og 2.
Udvendige vedligeholdelseskonti
§ 119. Udlejeren skal som et led i opfyldelsen af sin pligt
til at vedligeholde ejendommen afsætte det beløb, der blev
afsat eller skulle være afsat efter den tidligere gældende § 18
i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbe-
kendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december
2014. Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt, jf. § 204,
stk. 2.
Stk. 2. Har ejendommen lejligheder og lokaler, der ikke
er omfattet af reglerne om udvendige vedligeholdelseskonti
i dette kapitel, skal der for sådanne lokaler afsættes samme
beløb pr. kvadratmeter på vedligeholdelseskontoen, som af-
sættes af lejen for beboelseslejligheder. For private andels-
boligforeninger skal der kun afsættes beløb på vedligehol-
delseskontoen for lejligheder og lokaler, der er udlejet af
andelsboligforeningen.
Stk. 3. Udlejeren af en ejendom, der ikke er omfattet af
§ 120, skal udarbejde et særskilt årsregnskab for vedligehol-
delsesudgifterne fordelt på de enkelte arbejder eller katego-
rier af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til
det følgende regnskabsår. Udlejeren skal indsende årsregn-
skabet til Grundejernes Investeringsfond.
§ 120. I ejendomme taget i brug før 1970, som har mere
end to beboelseslejligheder, skal udlejeren ud over de beløb,
der er nævnt i § 119, årligt afsætte det beløb, der blev afsat
eller skulle være afsat efter den tidligere gældende § 18 b
i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbe-
kendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december
2014. Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt, jf. §
204, stk. 2. Beløbet indsættes på en konto for ejendommen
i Grundejernes Investeringsfond, jf. § 60 i lov om boligfor-
hold.
Stk. 2. Stk. 1 finder tilsvarende anvendelse, hvor afsættel-
se sker efter § 211.
Stk. 3. Det indbetalte beløb kan ikke gøres til genstand for
kreditorforfølgning og kan kun udbetales efter reglerne i §
122 og § 63 i lov om boligforhold.
Stk. 4. Bestemmelsen i stk. 1 finder ikke anvendelse på
ejendomme, som af vurderingsmyndighederne er vurderet
som landbrugs- eller skovejendom, jf. ejendomsvurderings-
lovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 3.
Fradrag og udbetaling fra udvendige vedligeholdelseskonti
§ 121. På kontoen efter §§ 119 og 120 kan fradrages
beløb, der er anvendt til opfyldelsen af udlejerens pligt til
udvendig vedligeholdelse, jf. § 111, stk. 3. Endvidere kan
der med tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et fler-
tal af lejerne fradrages beløb, der er anvendt til forbedring.
Stk. 2. Dækkes en udgift ved optagelse af lån, er udlejeren
berettiget til i stedet for at fradrage udgiften at fradrage de
årlige prioritetsydelser på kontoen, efterhånden som disse
betales.
§ 122. Beløb indbetalt på en konto efter § 120 kan udbe-
tales, når udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb
er anvendt til ejendommens udvendige vedligeholdelse, til
forbedring eller til ydelser på lån til de nævnte formål, jf. §
121, stk. 2, jf. dog stk. 4. Der bortses fra den del af udgiften,
hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning.
Stk. 2. Senest samtidig med at udlejeren kræver beløb
udbetalt efter stk. 1, skal beboerrepræsentanterne eller lejer-
ne have underretning om, hvilke udgifter der er afholdt, og
hvilket beløb der kræves udbetalt.
Stk. 3. Beløb indsat på en konto efter § 120 kan udbetales,
medmindre beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne
protesterer mod udbetalingen inden 6 uger efter modtagel-
sen af underretningen efter stk. 2. Såfremt enighed ikke kan
opnås mellem udlejeren og beboerrepræsentanterne eller et
flertal af lejerne, skal udlejeren indbringe sagen for husle-
jenævnet, såfremt udlejeren ønsker at fastholde kravet om
udbetaling efter stk. 1.
Stk. 4. Det er en betingelse for udbetaling efter stk. 1,
at udlejeren dokumenterer, at indestående beløb på ejendom-
mens konto efter § 119 er opbrugt.
Fritagelse for afsættelse efter § 120
§ 123. Grundejernes Investeringsfond kan fritage ejeren
af en ejendom for afsættelse efter § 120 for den del af ejen-
dommen, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.
19
Stk. 2. Grundejernes Investeringsfonds afgørelse efter stk.
1 kan indbringes for huslejenævnet.
Stk. 3. Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler
for, i hvilket omfang Grundejernes Investeringsfond kan fri-
tage en ejer for afsættelse efter § 120.
Huslejenævnets kompetence
§ 124. Tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til at
føre en indvendig vedligeholdelseskonto og om beløb, der
fradrages på kontiene for indvendig og udvendig vedligehol-
delse, afgøres af huslejenævnet.
Stk. 2. Huslejenævnet kan beslutte, at afsættelsesbeløbet
efter § 120, stk. 1, skal nedsættes i en periode op til 5 år,
såfremt beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne for-
langer det. Beløbet kan bl.a. nedsættes, hvis der på kontoen
efter § 120, stk. 1, i forvejen henstår beløb svarende til de
seneste 5 års hensættelser, eller hvis ejendommens vedlige-
holdelsesstand tilsiger, at der i perioden ikke er behov for et
større beløb. Beløbet kan ikke nedsættes til et beløb, der er
lavere end 15 kr. pr. m² bruttoetageareal.
Stk. 3. Huslejenævnet indsender afgørelser, jf. stk. 2, til
Grundejernes Investeringsfond, som lægger dem til grund
ved beregningen af det bindingspligtige beløb efter § 120
for den enkelte ejendom.
Fravigelighed
§ 125. §§ 116-118 kan ikke ved aftale fraviges til skade
for lejeren. §§ 119-124 kan ikke fraviges.
Kapitel 14
Udlejerens forbedringer
Udlejerens ændringer af ejendommen og det lejede
§ 126. Udlejeren har ret til at foretage ændringer, herun-
der forbedringer af ejendommen og i det lejede, når ændrin-
gerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet.
Stk. 2. Ved installation af varmeanlæg i ejendommen har
udlejeren ret til med 6 ugers varsel at råde over de kælder-
og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift, når der
anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte
brug. Lejeren kan dog ikke kræve anvist andet rum, hvis
den forudsatte anvendelse af rummet må anses for overflø-
diggjort af installationen.
Forbedringer og lejeforhøjelser
§ 127. Ved forbedringer forstås foranstaltninger eller in-
stallationer, der forøger det lejedes værdi, eller foranstaltnin-
ger, som er påbudt ved lov eller offentlige forskrifter, når
disse ikke er omfattet af udlejerens vedligeholdelsespligt.
Stk. 2. Inden udlejeren iværksætter forbedringer, skal ud-
lejeren iagttage § 131 om inddragelse af beboerrepræsenta-
tionen.
Stk. 3. Inden udlejeren iværksætter forbedringer i ejen-
domme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt., skal
udlejeren iagttage §§ 105 og 106 om varsling af iværksæt-
telse.
§ 128. Har udlejeren forbedret det lejede, kan udlejeren
forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgel-
sen af det lejedes værdi.
Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give
en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er
afholdt til forbedringen, og dække afskrivning og sædvanli-
ge udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og
lign.
§ 129. For arbejder, der medfører energibesparelser for le-
jerne i ejendommen, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse
på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er
afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse, som
arbejderne medfører for lejerne.
Stk. 2. Har udlejeren gennemført arbejder efter reglen i
§ 146, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse, der giver
en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed
er afholdt, og dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til
vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.
Stk. 3. Har udlejeren udført foranstaltninger efter den tid-
ligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendt-
gørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, eller
efter kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse,
jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, kan udlejeren i
stedet for lejeforhøjelse for forbedringerne efter § 128 kræve
lejeforhøjelse beregnet og gennemført efter reglerne i den
tidligere gældende lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5
i den tidligere gældende lov om byfornyelse.
Stk. 4. Har en ejendom centralvarme eller varmtvandsin-
stallation, og tilslutter udlejeren denne til et kollektivt var-
meforsyningsanlæg, kan udlejeren forlange, at lejeren over
10 år godtgør udlejeren ejendommens udgifter ved omlæg-
ningen med fradrag af besparelsen.
Stk. 5. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere
regler til stk. 1 om krav til dokumentation, om betingelserne
for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning.
Varsling m.v.
§ 130. Lejeforhøjelse efter §§ 128 og 129 kan gennemfø-
res med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst
få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.
Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt
og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen og en
beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte
udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsi-
gelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er
det ugyldigt.
Stk. 3. Udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse på
grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at
fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen
skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.
Stk. 4. Hvis byggeregnskabet ikke er aflagt inden 6 må-
neder fra det tidspunkt, hvor den foreløbige lejeforhøjelse
trådte i kraft, kan huslejenævnet på begæring af en lejer
fastsætte en frist, inden for hvilken byggeregnskabet skal
aflægges. Er byggeregnskab ikke aflagt inden fristens udløb,
bortfalder den foreløbige lejeforhøjelse, medmindre over-
20
skridelsen af fristen beror på forhold, som ikke kan lægges
udlejeren til last.
Stk. 5. Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse,
skal lejeren fremsætte skriftlig indsigelse, senest 6 uger efter
at kravet er kommet frem til lejeren. I ejendomme med be-
boerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige
lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse,
jf. 1. pkt. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenæv-
net senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren
ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Stk. 6. For ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, finder §§ 38
og 40 også anvendelse for varslede forbedringsforhøjelser.
Stk. 7. Er en sag indbragt for huslejenævnet, kan udle-
jeren, indtil nævnets afgørelse foreligger, oppebære den
varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse. Le-
jen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørel-
se. Huslejenævnet kan dog bestemme, at udlejeren kun kan
oppebære et mindre beløb, indtil nævnet har truffet sin afgø-
relse.
§ 131. Inden udlejeren i en ejendom med beboerrepræ-
sentation varsler iværksættelse af arbejder, der vil medføre
en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser
gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 63 kr.
pr. m² bruttoetageareal pr. år, skal udlejeren med rimeligt
varsel skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til et møde
med henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte for-
bedringsarbejder, udbudsmateriale og overslag over forbed-
ringsforhøjelsen. Mødet skal afholdes, inden iværksættelse
varsles. Forud for mødet skal udlejeren fremsende skriftligt
materiale vedrørende forbedringsarbejderne. Det i 1. pkt.
nævnte beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang
årligt, jf. § 204, stk. 1.
Stk. 2. Skal udlejeren ikke varsle iværksættelse af de ar-
bejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, men er de øvrige
betingelser i stk. 1 opfyldt, skal møde efter stk. 1 afholdes
senest 2 uger før forbedringsforhøjelsens varsling.
Stk. 3. Hvis arbejderne udbydes i begrænset licitation
uden forudgående prækvalifikation, skal udlejeren senest på
det i stk. 1 nævnte møde opfordre beboerrepræsentanterne
til at pege på mindst én bydende i licitationen. Udlejeren
skal skriftligt og med rimeligt varsel indkalde beboerrepræ-
sentanterne til deltagelse i licitationsforretningen.
Stk. 4. Overholder udlejeren ikke forpligtelserne efter stk.
1-3, kan lejeforhøjelse ikke opkræves ud over beløbsgræn-
sen nævnt i stk. 1.
Forhåndsgodkendelse
§ 132. Inden der iværksættes forbedringer, herunder gen-
nemgribende forbedringer efter § 19, stk. 2, og ombygnings-
arbejder vedrørende sammenlægning af lejligheder, kan hus-
lejenævnet på udlejerens anmodning træffe afgørelse om
størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves, hvis
ombygningsarbejdet udføres i overensstemmelse med det
projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som udle-
jeren skal forelægge huslejenævnet, jf. stk. 4.
Stk. 2. Inden ejeren af en ejerbolig eller andelshaveren
med brugsret til en bestemt beboelseslejlighed træffer be-
slutning om at udleje boligen, kan huslejenævnet tillige
træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil
kunne opkræves. Denne adgang gælder dog kun for ejere,
der ikke ejer andre udlejede ejerboliger, og for andelshavere,
der ikke har brugsret til andre udlejede andelsboliger.
Stk. 3. Inden udlejeren iværksætter ombygningsarbejder
efter bestemmelsen i § 2, stk. 1, nr. 1-4, i den tidligere
gældende lov om privat byfornyelse, og hvis der er foretaget
reservation af investeringsramme efter den tidligere gælden-
de lov om privat byfornyelse, kan huslejenævnet på udleje-
rens anmodning træffe afgørelse om størrelsen af den leje,
der lovligt vil kunne opkræves. Huslejenævnet kan forlange
dokumentation for, at der er reserveret investeringsramme
efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse.
Stk. 4. Samtidig med indbringelse for nævnet efter stk.
1 skal udlejeren fremsende projektmateriale indeholdende
arbejdernes art, en angivelse af lejen eller lejeforhøjelsens
forventede størrelse og de anslåede udgifter ved arbejdernes
gennemførelse til huslejenævnet og de lejere, der berøres af
forbedringsarbejdet.
Stk. 5. Huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse
skal træffes, senest 2 måneder efter at huslejenævnet har
modtaget bemærkninger efter § 83, stk. 3, i lov om boligfor-
hold eller svar efter § 84, stk. 4, i lov om boligforhold, eller
når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet.
Stk. 6. Huslejenævnet kan kun ændre den ved forhånds-
godkendelsen fastsatte leje, hvis der er tale om ændrede
forhold.
§ 133. For de enkelte lejemål omfattet af § 2, stk. 1,
nr. 1-4, i den tidligere gældende lov om privat byfornyel-
se, hvor huslejenævnet inden arbejdernes iværksættelse har
truffet afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil
kunne opkræves, afgør nævnet på udlejerens anmodning,
når ombygningen er udført, om ombygningsudgifterne står
i rimeligt forhold til den opnåede kvalitet. Nævnet afgør
ligeledes, om de udførte ombygningsarbejder er omfattet af
den i medfør af § 2, stk. 3, i den tidligere gældende lov
om privat byfornyelse fastsatte positivliste, og om den af
udlejeren beregnede lejeforhøjelse er i overensstemmelse
med bestemmelsen i § 5 a i den tidligere gældende lov om
privat byfornyelse. Udlejerens anmodning til huslejenævnet
skal vedlægges et ombygningsregnskab med oplysning om
de afholdte og dokumenterede udgifter og lejestigninger for-
delt på de enkelte lejemål attesteret af en registreret eller
statsautoriseret revisor.
Huslejenævnets kompetence
§ 134. Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om leje-
forhøjelse efter reglerne om forbedringer i §§ 128-131.
Straf
§ 135. Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes
den, som gennemfører forbedringer i en ejendom omfattet af
§ 6, stk. 1, i strid med reglerne i § 127, stk. 3, § 128, § 129,
stk. 1-3, eller § 130 eller med kendskab til det lovstridige
forhold finansierer sådanne forbedringer.
21
Stk. 2. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske person-
er) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
Fravigelighed
§ 136. Dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren,
jf. dog stk. 2-4.
Stk. 2. § 126 og § 130, stk. 1, 1. pkt., kan fraviges ved
aftale. § 129, stk. 4, kan ligeledes fraviges ved aftale, for så
vidt angår perioden for godtgørelse.
Stk. 3. § 128 i ejendomme, som ikke er omfattet af § 6,
stk. 1, kan fraviges ved aftale, for så vidt angår lejeforhøjel-
sens størrelse.
Stk. 4. Kapitlets bestemmelser finder ikke anvendelse ved
aftalte forbedringer i henhold til § 137. Varslingsreglerne i
§ 130 finder ikke anvendelse ved beboerrepræsentanternes
tiltrædelse af forbedringer i henhold til § 138.
Kapitel 15
Aftalte forbedringer
Individuelt aftalte forbedringer
§ 137. Udlejeren og lejeren af en beboelseslejlighed kan,
efter at lejeaftale er indgået, indgå aftale om gennemførelse
af forbedringsarbejder i lejligheden med en i aftalen nærme-
re fastsat lejeforhøjelse.
Stk. 2. Lejeren kan forlange, at udlejeren, forinden aftale
indgås, indhenter en forhåndsgodkendelse efter bestemmel-
serne i § 132, stk. 1. Lejeren kan endvidere anmode Udbeta-
ling Danmark om en udtalelse vedrørende eventuelle bolig-
støttemæssige konsekvenser af en aftale om lejeforhøjelse
efter stk. 1.
Stk. 3. En aftale, jf. stk. 1, er kun gyldig, hvis følgende
betingelser er opfyldt:
1) Aftalen skal være skriftlig.
2) Det skal udtrykkeligt fremgå af aftalen, at lejeforhøjel-
sen er aftalt efter nærværende bestemmelse.
3) Udlejeren skal, forinden aftale indgås, have orienteret
lejeren om muligheden for at indhente forhåndsgodken-
delse, jf. stk. 2, 1. pkt., og beregning vedrørende bolig-
støttemæssige konsekvenser, jf. stk. 2, 2. pkt.
Stk. 4. Aftalen bortfalder, når det pågældende lejeforhold
ophører.
Beboerrepræsentanters tiltrædelse af forbedringer
§ 138. Beboerrepræsentanterne kan på samtlige lejeres
vegne tiltræde forbedringsarbejder, der sammen med for-
bedringsarbejder, som beboerrepræsentanterne inden for de
sidste 3 år har tiltrådt efter denne bestemmelse, medfører
lejeforhøjelser, som ikke overstiger 100 kr. pr. m² bruttoeta-
geareal. Det i stk. 1 nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau
og reguleres én gang årligt, jf. reglerne i § 204, stk. 1.
Stk. 2. Beboerrepræsentanterne skal, forinden de tiltræder
forbedringsarbejderne, afholde beboermøde til drøftelse af
de pågældende forbedringsarbejder, og der skal på beboer-
mødet være flertal blandt de fremmødte beboere for for-
bedringsarbejdernes gennemførelse. Efter beboermødet skal
beboerrepræsentanterne snarest skriftligt meddele samtlige
beboere beslutningen og oplyse, at såfremt en fjerdedel
af beboerne inden 2 uger efter meddelelsen forlanger det,
skal beboerrepræsentanterne foranstalte urafstemning blandt
ejendommens beboere, jf. bekendtgørelsen om beboerrepræ-
sentation.
Huslejenævnets kompetence
§ 139. Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om, hvor-
vidt en aftale i henhold til § 138 om forbedringsarbejder er
åbenbart urimelig.
Fravigelighed
§ 140. Dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.
Kapitel 16
Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af
det lejede
Lejerens installationsret
§ 141. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke foreta-
ge ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger
eller genstande end de i §§ 142-145 nævnte.
§ 142. Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installa-
tioner i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at
ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til
installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren,
inden lejeren foretager installationen.
Stk. 2. Lejeren af en beboelseslejlighed eller et værelse til
helårsbeboelse har ret til at installere hjælpemidler m.v. i det
lejede og efter udlejerens anvisning på ejendommens fælles-
arealer efter bestemmelserne i lov om social service, hvis
kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retablerings-
udgifter ved lejerens fraflytning. Lejeren skal forudgående
skriftligt anmelde de påtænkte installationer m.v. til udleje-
ren. Lejeren har ret til at lade installationerne udføre, hvis
udlejeren ikke har gjort skriftlig begrundet indsigelse senest
6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne. Udlejeren
kan nægte lejeren at lade installationerne på fællesarealerne
udføre, hvis de er til væsentlig ulempe for ejendommen eller
de øvrige lejere.
Stk. 3. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er
forårsaget af de installationer, lejeren har foretaget. Udleje-
ren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde
stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsan-
svaret.
§ 143. Lejeren har efter udlejerens anvisning ret til at an-
bringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen til mod-
tagelse af radio- og tv-programmer, jf. dog stk. 2. Lejeren
har tilsvarende ret til at lade etablere kabelforbindelse til
fremføring af radio- og tv-programmer eller adgang til elek-
troniske kommunikationstjenester i ejendommen, hvis der
er mulighed for tilslutning til kabel-tv eller lignende fælles
net i området. Ønsker flere lejere at etablere samme pro-
gramforsyning eller forsyning med adgang til elektroniske
kommunikationstjenester, kan disse beslutte, at opsætning af
22
antenne eller forsyning med adgang til elektroniske kommu-
nikationstjenester skal ske i form af et fællesanlæg.
Stk. 2. Lejerens ret efter stk. 1 gælder ikke, hvis udlejeren
godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe for ejendommen
eller dens lejere. Retten gælder endvidere ikke, hvis lejeren
kan få adgang til et ønsket program enten gennem udleje-
rens fælles tv-forsyning eller gennem et af lejerne etableret
fællesantenneanlæg.
Stk. 3. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er
forårsaget af antennen eller kabelforbindelsen. Udlejeren
kan forlange, at lejeren indbetaler et rimeligt depositum til
sikkerhed for krav mod lejeren, som opstår som følge af
antennen, herunder udgifter til nedtagning af antennen og
retablering ved lejerens fraflytning, jf. stk. 7.
Stk. 4. Ønsker flere lejere at etablere en fællesantenne i
ejendommen efter stk. 1, 3. pkt., kan udlejeren forlange, at
de pågældende lejere stifter en antenneforening, som skal
stå for etablering og drift af fællesantenneanlægget. Der skal
vælges en bestyrelse for antenneforeningen. Det påhviler
bestyrelsen at meddele udlejeren, hvem der sidder i bestyrel-
sen, således at udlejeren med frigørende virkning kan hen-
vende sig til disse angående spørgsmål vedrørende anten-
neanlægget. Bestyrelsen skal samtidig sende et eksemplar
af foreningens vedtægter til udlejeren. Antenneforeningen
er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af fælles-
antenneanlægget. Vedtægterne skal indeholde bestemmelser
om, at foreningen skal tegne en ansvarsforsikring og en
kaskoforsikring vedrørende antenneanlægget, og at forenin-
gen i tilfælde af ophør skal bære udgifterne til nedtagning
af antenneanlægget og retablering. Udlejeren kan forlange,
at foreningen indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed
for udlejerens krav mod foreningen, herunder udgifter til
nedtagning af antenneanlægget og retablering.
Stk. 5. Ved væsentlig tilsidesættelse af de pligter, som er
angivet i stk. 4, kan udlejeren kræve fællesantenneanlægget
nedtaget og retablering.
Stk. 6. Stk. 4 og 5 gælder tilsvarende for lejernes etable-
ring af fælles forsyning med adgang til elektroniske kommu-
nikationstjenester.
Stk. 7. Har lejeren opsat egen antenne efter stk. 1 eller
været tilsluttet fællesantenneanlæg efter stk. 4, kan udlejeren
kræve lejerens antenne nedtaget og retablering, når lejeren
fraflytter lejemålet.
§ 144. Lejeren har ret til at foretage skiltning på mure,
døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det
er sædvanligt efter arten af lejerens forretning og ejendom-
men. Lejeren har endvidere ret til at anbringe markiser, ud-
hængsskabe, automater, varer og lign. i sædvanligt omfang.
Stk. 2. Lejeren af en butik eller en beværtning skal hol-
de forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt om-
fang. Det kan ikke uanset modstående aftale pålægges lejere
af forretninger i butiksfællesskaber at holde åbent mandag
til fredag efter kl. 20.00 og fra lørdag kl. 17.00 til mandag
kl. 6.00.
Lejerens råderet
§ 145. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at udfø-
re nærmere fastsatte forbedringsarbejder m.v. i lejligheden
og ved fraflytning få godtgørelse for de afholdte udgifter
efter reglerne i stk. 4-8. Bestemmelsen i 1. pkt. gælder ikke
for lejere i fremlejeforhold efter § 158 og lejere i tidsbe-
grænsede lejeforhold efter § 173.
Stk. 2. Lejeren skal forudgående anmelde de påtænkte for-
bedringsarbejder m.v. til udlejeren. Nødvendig byggesags-
behandling forestås og betales af lejeren. § 142, stk. 3,
finder tilsvarende anvendelse.
Stk. 3. Forbedringer m.v. efter stk. 1 skal være rimelige
og hensigtsmæssige. Udlejeren kan nægte lejeren at forbedre
det lejede, når særlig vægtige grunde taler herfor, herunder
når der er tale om uhensigtsmæssige arbejder, f.eks. særlig
luksusprægede eller særlig energiforbrugende arbejder. Le-
jeren kan lade arbejderne udføre, såfremt udlejeren ikke har
gjort indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af
arbejderne efter stk. 2. Indsigelsen skal være skriftlig og
angive, hvilke arbejder der gøres indsigelse mod, og begrun-
delsen herfor.
Stk. 4. Godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte
udgifter, som skal dokumenteres efter arbejdernes afslutning
og påtegnes lejekontrakten. Udlejeren kan reducere bereg-
ningsgrundlaget for godtgørelse med værdien af eksisteren-
de installationer og bygningsdele m.v., som er omfattet af
forbedringsarbejderne. Udlejeren kan endvidere reducere
beregningsgrundlaget for godtgørelse, hvis udgifterne skøn-
nes at være uforholdsmæssigt høje.
Stk. 5. Godtgørelsen udgør den del af de afholdte udgifter
beregnet efter stk. 4, som efter fradrag af eventuel støtte
efter anden lovgivning overstiger 16.015 kr. Godtgørelsen
kan højst udgøre 126.684 kr. Godtgørelse på mindre end
3.204 kr. udbetales ikke. Som afholdte udgifter kan alene
medregnes dokumenterede udgifter til virksomheder, der er
registreret efter momsloven, og som driver bygge- og an-
lægsvirksomhed. De i 1.-3. pkt. nævnte beløb er opgjort i
2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204, stk. 1.
Stk. 6. Der kan ydes godtgørelse for flere forbedringer
m.v. i samme lejlighed, selv om arbejderne ikke udføres
samtidig. Under hensyntagen til nedskrivningen efter stk. 7
kan den samlede godtgørelse til en lejer dog aldrig overstige
beløbsgrænsen i stk. 5.
Stk. 7. Den oprindelig beregnede godtgørelse nedskrives
med 10 pct. for hvert år, forbedringen m.v. har været i brug,
første gang dog først 2 år efter at forbedringen er taget i
brug, medmindre anden nedskrivning aftales imellem lejer-
en og udlejeren under hensyn til arbejdernes karakter. Ibrug-
tagningsdatoen for forbedringen m.v. skal sammen med en
eventuel særlig aftale om nedskrivning af godtgørelsen på-
tegnes lejekontrakten.
Stk. 8. Godtgørelsen udbetales af udlejeren ved lejerens
fraflytning, hvis udførelsen af arbejderne er tilendebragt, jf.
§ 188, stk. 3. Udlejeren kan foretage modregning i godtgø-
relsen for lejerens forpligtelser over for udlejeren.
Stk. 9. I nedskrivningsperioden, jf. stk. 7, kan en ny le-
jer ved genudlejning enten vælge at betale den nedskrevne
23
godtgørelse til udlejeren eller vælge at betale en lejeforhø-
jelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. §
128. Ved genudlejningen efter nedskrivningsperiodens ud-
løb, jf. stk. 7, kan udlejeren kræve en lejeforhøjelse, der
modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 128.
Stk. 10. Flytter en lejer, der har betalt den nedskrevne
godtgørelse til udlejeren efter stk. 9, i nedskrivningsperio-
den, har lejeren ret til godtgørelse svarende til den nedskrev-
ne godtgørelse beregnet efter stk. 7 modregnet eventuelle
forpligtelser over for udlejeren, jf. stk. 8.
Stk. 11. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere
regler om afgrænsningen af forbedringsarbejder m.v. efter §
145.
Lejernes adgang til at forlange energibesparende
foranstaltninger gennemført
§ 146. Leverer udlejeren varme og opvarmning af brugs-
vand, og overstiger udgifterne hertil ifølge det senest ud-
sendte varmeregnskab for 1 år halvdelen af lejen for den på-
gældende periode, kan beboerrepræsentanterne eller et fler-
tal af lejerne forlange, at der udføres alle eller en del af de
arbejder vedrørende varme og opvarmning af brugsvand, der
er angivet i en energiplan, jf. lov om fremme af energibespa-
relser i bygninger. Foreligger der ikke energimærkning med
tilhørende energiplan, jf. lov om fremme af energibesparel-
ser i bygninger, kan lejerne, såfremt forholdet er omfattet
af 1. pkt., kræve, at udlejeren gennemfører en sådan energi-
mærkning. Det er en betingelse, at beboerrepræsentanterne
eller et flertal af lejerne samtidig giver tilslutning til en
lejeforhøjelse til dækning af samtlige udgifter, der følger af
arbejdernes gennemførelse, jf. § 129, stk. 2.
Huslejenævnets kompetence
§ 147. Tvister om lejerens rettigheder og forpligtelser
efter dette kapitel afgøres af huslejenævnet.
Stk. 2. På begæring af beboerrepræsentanterne eller et
flertal af lejerne afgør huslejenævnet, om betingelserne er
opfyldt for at kræve udførelse af arbejder omfattet af lovens
§ 146.
Stk. 3. Nævnet kan pålægge udlejeren at udføre de i stk.
2 nævnte arbejder og fastsætte en tidsfrist for det enkelte
arbejdes udførelse.
Fravigelighed
§ 148. §§ 142 og 143, § 144 stk. 2, 2. pkt., og §§ 145 og
146 kan ikke fraviges til skade for lejeren.
Kapitel 17
Lejerens brug af det lejede
Lejerens forsvarlige brug af det lejede
§ 149. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.
Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som for-
voldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens hus-
stand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.
Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren
straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal lejeren an-
melde uden ugrundet ophold.
§ 150. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge
det lejede til andet formål end aftalt.
Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overla-
de brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end
medlemmer af sin husstand, jf. dog §§ 157 og 158.
Fravigelighed
§ 151. Dette kapitel kan ikke fraviges til skade for lejeren.
Kapitel 18
God skik og orden i ejendommen
Tilsidesættelse af god skik og orden
§ 152. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden
i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i §
182, stk. 1, nr. 7-10 og 13, nævnte tilfælde. Bestemmelserne
i § 95, stk. 2, og §§ 96 og 97 finder tilsvarende anvendelse
på udlejerens overtrædelse af denne pligt.
Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensreg-
ler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre
rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig
brug af det lejede, jf. § 153.
Stk. 3. Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler
lejeren efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis
handlinger lejeren er ansvarlig efter § 149, stk. 2.
§ 153. En lejer kan pålægges retsfølger efter § 154, når
lejeren i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene
for ejendommen, udlejeren, dennes ansatte eller lejere i
ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen:
1) Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold mod de
pågældende personer.
2) Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen
eller de pågældende personer, herunder på grund af
anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkal-
dende materialer i det lejede.
3) Når lejerens adfærd medfører gener for de pågælden-
de personer som generel utryghed, forråelse af ejen-
dommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.
4) Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver
chikane over for de pågældende personer.
5) Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene
for de pågældende personer i form af uacceptabelt stø-
jende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk
maskinstøj.
6) Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på
ejendommen eller på fællesarealer.
7) Når lejeren vanrøgter det lejede.
8) Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågæl-
dende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller
fare- eller frygtfremkaldelse.
9) Når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte
tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for de pågæl-
dende personer.
24
10) Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i
nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene for de pågældende
personer.
11) Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for
ejendommen eller de pågældende personer.
Stk. 2. En lejer kan desuden pålægges retsfølger efter §
154, når lejeren holder husdyr i strid med lejeaftale eller
husorden, uanset om husdyrholdet er til gene for ejendom-
men eller de i stk. 1 nævnte personer.
Stk. 3. Lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i
stk. 1 og 2 beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, lejerens
husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det
lejede.
Retsfølger ved tilsidesættelse af god skik og orden
§ 154. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 153,
kan lejeren af huslejenævnet pålægges en af følgende rets-
følger:
1) Lejeforholdet kan gøres betinget, således at der, hvis le-
jeren inden for 1 år efter afgørelsen overtræder nærme-
re fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendom-
men, er grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller
ophæves efter reglerne i kapitel 20 og 21.
2) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet over-
trædelse af god skik og orden, jf. § 153, kan føre til,
at lejeforholdet gøres betinget efter nr. 1, eller til, at
lejemålet opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel
20 og 21.
Stk. 2. Det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges
retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1,
at tilsidesættelsen sker trods udlejerens påmindelse.
Huslejenævnets kompetence
§ 155. Sag om pålæg af retsfølger efter § 154 indbringes
for huslejenævnet af udlejeren. Er der fremsat krav om,
at lejeren pålægges en advarsel, kan nævnet ikke pålægge
lejeren en strengere retsfølge.
Fravigelighed
§ 156. Dette kapitel kan ikke fraviges.
Kapitel 19
Brugsrettens overgang til andre
Fremleje
§ 157. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at frem-
leje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboel-
se. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må
ikke overstige antallet af beboelsesrum.
Stk. 2. Udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet,
hvis lejligheden er omfattet af reglerne om beboermaksi-
mum og vil blive beboet af flere end to personer pr. beboel-
sesrum, jf. § 14, stk. 1, i lov om boligforhold.
Stk. 3. Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren
skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren
kopi af fremlejeaftalen.
§ 158. En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboel-
se, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens
fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse,
studieophold, midlertidig forflyttelse el.lign.
Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når
en af følgende betingelser er opfyldt:
1) Ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejlighe-
der.
2) Det samlede antal personer i lejligheden vil overstige
antallet af beboelsesrum.
3) Udlejeren har i øvrigt rimelig grund til at modsætte sig
fremlejeforholdet.
Stk. 3. § 157, stk. 2 og 3, finder tilsvarende anvendelse.
Stk. 4. Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgs-
len, kan udlejer ved fremleje af ældreboliger eller ustøttede
private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig
skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at
komme i betragtning til en bolig af den pågældende karak-
ter.
§ 159. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved
uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reg-
lerne i § 157 og § 158 benytter det lejede.
Stk. 2. Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i
stk. 1 nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en
god husorden og forsvarlig brug af det lejede.
Stk. 3. Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter §
142, stk. 3, for skade forårsaget af installationer, som de i
stk. 1 nævnte personer har foretaget i det lejede.
§ 160. Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke fore-
tage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke
længere kan tjene til fælles bolig eller som grundlag for
ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er
den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket.
Stk. 2. Nægter den anden ægtefælle at give samtykke
efter stk. 1, eller kan samtykke ikke indhentes inden for
rimelig tid, kan fremleje efter anmodning fra den ægtefælle,
der lejer boligen, eller fra den anden part i aftalen tillades,
hvis der ikke er rimelig grund til at nægte at gennemføre
aftalen. Tilladelse efter 1. pkt. gives af Familieretshuset.
Stk. 3. Har en ægtefælle indgået en aftale, der er omfattet
af stk. 1, uden samtykke fra den anden ægtefælle og uden
tilladelse efter stk. 2, kan aftalen efter anmodning fra den
anden ægtefælle omstødes ved dom. Dette gælder dog ikke,
hvis den anden part i fremlejeaftalen godtgør, at parten ikke
vidste eller burde have vidst, at ægtefællen ikke var beretti-
get til at indgå fremlejeaftalen.
Stk. 4. Retssag om omstødelse efter stk. 3 skal anlægges,
inden 3 måneder efter at den anden ægtefælle fik kendskab
til aftalen, dog senest 1 år efter at aftalen blev gennemført.
Bytteret
§ 161. Lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet
til beboelse, har ret til at bytte med en lejer af en anden
beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden.
Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis en af føl-
gende betingelser er opfyldt:
25
1) Udlejer har sin bopæl i ejendommen, og denne omfat-
ter færre end syv lejligheder.
2) Den fraflyttede lejer har ikke beboet lejligheden i 3 år.
3) Lejligheden vil ved bytning blive beboet af flere end én
person pr. beboelsesrum.
4) Udlejeren har i øvrigt rimelig grund til at modsætte sig
det pågældende bytte.
Stk. 3. Såfremt der er tale om et lejemål, som udlejeren
agter at forbedre i forbindelse med byttet og herefter fast-
sætte lejen efter § 19, stk. 2, skal udlejeren straks meddele
lejeren dette og senest 1 måned efter lejerens meddelelse om
bytte anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse,
jf. § 132, stk. 1. Udlejeren skal fremsende kopi af anmod-
ningen om forhåndsgodkendelse og oplysning om størrelsen
af den forventede husleje efter forbedringen til lejeren. Når
huslejenævnets forhåndsgodkendelse foreligger, skal udleje-
ren straks give lejeren kopi heraf. Undlader udlejeren at
give de i 1. og 3. pkt. nævnte oplysninger, kan lejen ikke
fastsættes efter § 19, stk. 2, hvis genudlejning sker som led
i det pågældende bytte. Ved forhåndsgodkendelsen ses bort
fra § 21, stk. 1.
Stk. 4. Lejeren skal, senest 14 dage efter at kopi af hus-
lejenævnets forhåndsgodkendelse efter stk. 3 er kommet
frem til lejeren, meddele udlejeren, at byttet ønskes gennem-
ført. Sker det ikke, fortsætter lejeforholdet på uændrede
vilkår. En indhentet forhåndsgodkendelse efter stk. 3 har
gyldighed i indtil 2 år efter godkendelsens datering.
Stk. 5. Udlejeren skal modsætte sig bytte, hvis lejlighe-
den er omfattet af reglerne om beboermaksimum og efter
bytning vil blive beboet af flere end to personer pr. beboel-
sesrum, jf. § 14, stk. 1, i lov om boligforhold.
Stk. 6. Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgs-
len, kan udlejer ved bytte af ældreboliger eller ustøttede
private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig
skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at
komme i betragtning til en bolig af den pågældende karak-
ter.
§ 162. Den lejer, der ved bytning ønsker at overtage en
lejlighed, der tilhører en kommune, en almen boligorganisa-
tion, et kollegieselskab eller en stiftelse, skal opfylde de
særlige vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne lejlig-
heder. Med stiftelse ligestilles en pensionskasse el.lign., der
kun genudlejer lejlighederne til sine medlemmer ved over-
gang til pension.
Stk. 2. Det kan betinges, at den, der ved bytning opnår
en lejlighed i en andelsboligforening, skal indtræde som
medlem af foreningen.
Stk. 3. Bytteretten gælder uanset vedtægtsmæssige be-
grænsninger i beboernes bytteadgang.
Brugsrettens overgang til ægtefællen m.v.
§ 163. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte leje-
forholdet.
Stk. 2. Dør lejeren af en beboelseslejlighed uden at efter-
lade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode
på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft
fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet.
Stk. 3. Dør en lejer af en lejlighed, der delvis er udlejet
til andet end beboelse, og har lejeren drevet en erhvervsvirk-
somhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsent-
lig betydning og værdi for virksomheden, uden at efterlade
sig en ægtefælle, har enhver af lejerens livsarvinger eller
svigerbørn ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udle-
jeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Det er dog
en betingelse, at den pågældende har fornødent kendskab
til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet,
og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at føre
forretningen videre. Indtræder den pågældende ikke som
lejer, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere
vilkår, end udlejeren har foreslået den pågældende.
Stk. 4. I øvrigt kan i tilfælde af lejerens død såvel udleje-
ren som dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt var-
sel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt
længere tid eller med længere opsigelsesfrist.
Stk. 5. Er det lejede en plejebolig, jf. § 1, stk. 1, 2. pkt.,
i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med
handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996,
eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., eller en
ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, og dør lejeren uden
at efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft
fælles husstand med som anført i stk. 2, kan opsigelsen
uanset stk. 4 ske med 1 måneds varsel. Indbo m.v. efter den
afdøde beboer kan opmagasineres under iagttagelse af § 8 i
lov om skifte af dødsboer.
§ 164. Hvis lejeren af en beboelseslejlighed på grund af
alder eller sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig
el.lign. eller i plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidli-
gere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf.
lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2,
i lov om almene boliger m.v., i en ustøttet privat plejebolig,
jf. § 1, stk. 5, eller i en friplejebolig, finder § 163, stk. 1 og
2, tilsvarende anvendelse.
§ 165. I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse
eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om
nødvendigt ved separationen, skilsmissen eller omstødelsen,
hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforhol-
det. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til
et forretningslokale, har fortrinsret til dette og den dertil
hørende beboelse.
§ 166. Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles
husstand, ophæver samlivet, kan de aftale, hvem af parterne
der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet til en lejlighed,
der har tjent som fælles bolig. Kan parterne ikke blive enige
om en aftale, jf. 1. pkt., kan der, når særlige grunde, herun-
der navnlig hensynet til parternes mindreårige børn, taler
derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne
der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. § 165, 2. pkt.,
finder tilsvarende anvendelse.
§ 167. Har lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til
at fortsætte lejeforholdet efter reglen i § 163, stk. 1.
26
Fravigelighed
§ 168. Lejeren kan ikke give afkald på de rettigheder, der
tilkommer lejeren eller andre efter §§ 157, 158, 160, 161 og
163-167. § 162 kan ikke fraviges ved aftale.
Kapitel 20
Opsigelse
Lejerens opsigelse
§ 169. Lejeren kan frit opsige lejeaftalen, medmindre an-
det er aftalt.
Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke
opsige lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvor-
til ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er
knyttet. § 160, stk. 2-4, finder tilsvarende anvendelse.
Udlejerens opsigelse
§ 170. Udlejeren kan opsige følgende lejeforhold om:
1) Enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af
udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en-
eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.
2) En beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet
for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejlighe-
der, hvoraf ejeren bebor den ene. Reglen gælder, selv
om ejeren anvender et eller flere lokaler i huset til
andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er
udlejet et eller flere enkeltværelser til beboelse.
3) En ejerbolig eller en andelsbolig, hvis ejeren eller an-
delshaveren selv agter at bebo lejligheden, idet reglen
dog kun gælder for ejere af ejerboliger eller ejere af an-
dele i andelsboligforeninger, der ejede den pågældende
lejlighed eller andel på tidspunktet for lejeaftalens ind-
gåelse, og som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer
andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger.
4) En beboelseslejlighed, hvortil er knyttet lokaler til re-
stauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på ba-
negårde og i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesan-
læg, skove og parker og lign., hvor forretningen må
antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der
benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og
hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse.
§ 171. Andre lejeforhold end de i § 170 nævnte kan
udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 172 og
177:
1) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.
2) Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal ned-
rives. Det samme gælder, når udlejeren dokumenterer,
at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede
må fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen er
omfattet af lov om almene boliger m.v., eller ombyg-
ningen sker som følge af ekspropriation eller ombyg-
ning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemfø-
relse der kan foretages ekspropriation.
3) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens
indgåelse har været antaget som funktionær ved ejen-
dommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er
af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendom-
men, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været
udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske,
når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af den
efterfølgende funktionær.
4) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som
arbejder- eller funktionærbolig af den virksomhed,
hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit
arbejdsforhold til virksomheden, og lejligheden skal
benyttes af en anden ansat i virksomheden.
5) Når udlejeren to eller flere gange i henhold til § 86, stk.
8, i lov om boligforhold har fået meddelelse om lejer-
ens manglende efterlevelse af endelige huslejenævnsaf-
gørelser.
6) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 153,
stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 154, stk. 2, og forholdet er
af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
7) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget
lejeforhold, jf. § 154, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en
sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
8) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpålig-
gende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.
Stk. 2. Vedrører lejeforholdet en plejebolig efter § 1, stk.
1, 2. pkt., i den tidligere gældende lov om boliger for ældre
og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af
24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v.
eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af
kommunen eller amtskommunen, kan opsigelse efter stk. 1
kun ske, når lejeren samtidig anvises en anden og passende
bolig.
Begrænsninger i udlejerens opsigelsesadgang
§ 172. Hvad angår opsigelsesretten efter § 171, stk. 1, nr.
1, gælder følgende begrænsninger:
1) Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en
betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden.
2) Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af
begge parters forhold. Ved afgørelsen skal der bl.a.
tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejen-
dommen, og, ved opsigelse af en lejer af en beboelses-
lejlighed, lejerens muligheder for at finde anden pas-
sende bolig.
3) Lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhvervsfor-
mål, kan udlejeren ikke opsige med henblik på at drive
erhverv i samme branche som lejerens.
4) Er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet
kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter
ejendommens opdeling i ejerlejligheder. Er lejeaftalen
indgået den 1. januar 1980 eller senere, er det herudo-
ver et krav, at lejeren ved lejeforholdets begyndelse var
gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og
at opsigelse kan ske efter § 171, stk. 1, nr. 1. Er lejeaf-
talen indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det tillige
et krav, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden.
5) En lejer kan ikke opsiges, så længe lejeren er beboerre-
præsentant.
6) Bebor udlejeren ved opsigelsens afgivelse en lejlighed
i ejendommen, skal udlejeren samtidig med opsigelsen
tilbyde lejeren at overtage denne lejlighed.
27
7) Såfremt ejendommen ejes af flere personer i fælles-
skab, kan ejerne kun opsige lejeren af én beboelseslej-
lighed.
Tidsbegrænsede lejeaftaler
§ 173. Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet
uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbe-
stemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i
lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i
lejeforholdet misligholder aftalen.
Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede
i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at
udlejeren har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejefor-
holdet uden tidsbegrænsning.
Stk. 3. Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen,
hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udleje-
rens forhold.
Tilbud om en anden bolig
§ 174. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter §
171, stk. 1, nr. 1, 2, 3 eller 8, skal udlejeren uden unødigt
ophold tilbyde lejeren at leje en anden lejlighed i ejendom-
men, hvis der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest
3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt, og
lejligheden skal udlejes.
Stk. 2. Opsiges en lejer efter § 171, stk. 1, nr. 2, skal
udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje en
lejlighed eller lokaler af samme art som det opsagte, hvis
der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af
lejligheder eller lokaler.
Stk. 3. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter §
171, stk. 1, nr. 2, som følge af at en ejendom ombygges til
almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger efter lov
om almene boliger m.v., finder stk. 1 og 2 alene anvendelse,
hvis lejeren tilhører den personkreds, som er berettiget efter
den nævnte lov.
Stk. 4. Hvis en lejer af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3,
ikke tilhører den personkreds, som er berettiget efter den i
stk. 3 nævnte lov, skal udlejeren samtidig med opsigelsen
tilbyde lejeren at leje en passende bolig. En bolig anses for
passende, når denne opfylder betingelserne i § 44, stk. 2, 2.
og 3. pkt., i lov om boligforhold.
Opsigelsesvarsler
§ 175. Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hver-
dag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog
er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 170, nr. 1, nævnte
lejeforhold.
Stk. 2. Ved opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og § 171, stk.
1, nr. 1, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1
år til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en
helligdag.
Stk. 3. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb,
skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad
udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genud-
lejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.
Formelle krav til udlejerens opsigelse
§ 176. Udlejerens opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og
§ 171 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejer-
ens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens
opsigelse efter § 171 skal endvidere indeholde oplysning
om opsigelsesgrunden. Er det lejede udlejet til andet end
beboelse, skal opsigelsen tillige indeholde oplysning om le-
jerens rettigheder efter §§ 177-179. Indeholder opsigelsen
ikke disse oplysninger, er den ugyldig.
Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren,
senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til denne,
fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag
ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis
udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.
Erhvervsbeskyttelse
§ 177. En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis
stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning
og værdi for virksomheden, kan kun opsiges efter § 171,
hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge
parters forhold.
Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 skal der bl.a. tages
hensyn til længden af det tidsrum, hvori forretningen har
været drevet i de lejede lokaler, værdien af kundekredsen,
forretningens nettooverskud, vægtige indvendinger mod le-
jerens person eller forretningsførelse, lejerens behandling af
de lejede lokaler og lejerens forbedringer af disse.
§ 178. Opsiges en lejer, der driver en erhvervsvirksom-
hed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig
betydning og værdi for virksomheden, kan der gives lejeren
erstatning for opsigelsen.
Stk. 2. Ved fastsættelse af en eventuel erstatning efter stk.
1 skal boligretten ud over de i § 177, stk. 2, nævnte forhold
navnlig tage hensyn til følgende:
1) Værdiforringelsen af lejerens inventar og lign. ved flyt-
ning.
2) Lejerens flytteudgifter.
3) Det forhold, at ejendommen skal nedrives eller ombyg-
ges, og at lejeren er gjort bekendt hermed ved lejeafta-
lens indgåelse.
Stk. 3. Lejeren skal ikke fraflytte, før lejeren har modtaget
den erstatning, der er tilkendt denne, eller udlejeren ved
bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sik-
kerhed for erstatningsbeløbets betaling.
§ 179. Vil lejeren godkende opsigelsen, men kræve erstat-
ning efter § 178, skal lejeren meddele udlejeren dette, senest
6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til lejeren.
Stk. 2. Lejeren må endvidere anlægge sag ved boligretten
senest 6 uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist.
§ 180. Boligretten kan fastsætte, at hele erstatningen eller
en del af denne skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren
på ny åbner forretning i samme branche inden for en af
retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten
fastsat afstand fra det tidligere forretningslokale.
Stk. 2. Lejeren må ikke åbne forretning i samme branche
inden for den af retten fastsatte afstand i tid og sted, før
28
lejeren har tilbagebetalt erstatning i overensstemmelse med
reglerne i stk. 1.
Fravigelighed
§ 181. §§ 171-179 kan, for så vidt angår opsigelse fra
udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren,
så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren.
Stk. 2. Lejeren kan ikke give afkald på sin ægtefælles ret
efter § 169, stk. 2.
Kapitel 21
Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen
Hvornår kan udlejeren hæve lejeaftalen
§ 182. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde,
jf. dog § 183:
1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt
rettidigt, jf. stk. 2.
2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren
ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.
3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får
adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter § 54,
stk. 1, nr. 3, § 102, § 126, stk. 2, og § 186.
4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med
udlejeren.
5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold
efter udlejerens indsigelse bringer det lejede i stand.
6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det
lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er
berettiget hertil og trods udlejerens indsigelse ikke
bringer forholdet til ophør.
7) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 153,
stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 154, stk. 2, og forholdet er
af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
8) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget
lejeforhold, jf. § 154, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af
en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
9) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud
mod besøgende i bestemte lokaler for at have modta-
get besøgende i eller ved det lejede i strid med et
forbud nedlagt i medfør af loven, eller når lejeren er
straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod
anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted
for en gruppe for at have anvendt det lejede som
samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af
loven.
10) Når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er
idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden straffe-
retlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for over-
trædelse af §§ 119, 119 b, 134 a, 180, 181, 192 a,
216, 237 eller 244-246, § 252, stk. 1, §§ 260, 266,
276 a, 281 eller 288 eller § 291, stk. 2, i straffeloven
eller i medfør af § 3 i lov om euforiserende stoffer
for at have besiddet euforiserende stoffer med henblik
på videreoverdragelse, og når overtrædelsen er begået
inden for 1 km fra den ejendom, hvor lejemålet er
beliggende.
11) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udleje-
rens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde for-
retningen åben og i forsvarlig drift.
12) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen
ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter
ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge
heraf bringes til ophør.
13) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på
en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.
Stk. 2. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af
for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen,
senest 14 dage efter at skriftligt påkrav herom er kommet
frem til lejeren. Udlejerens påkrav kan tidligst afgives efter
3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtryk-
keligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestan-
cen ikke betales inden fristens udløb. Er den i 2. pkt. nævnte
hverdag en lørdag eller grundlovsdag, kan påkrav tidligst
afgives den følgende hverdag. Udløber den i 2. pkt. nævnte
frist på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes
udløbet af fristen til den efterfølgende hverdag. Som gebyr
for påkravet kan udlejeren kræve 287 kr. Det i 5. pkt. nævn-
te beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt,
jf. § 204, stk. 1. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforhol-
det.
Stk. 3. Vedrører lejeaftalen en plejebolig efter § 1, stk. 1,
2. pkt., i den tidligere gældende lov om boliger for ældre
og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af
24. april 1996 med senere ændringer, eller § 5, stk. 2, i lov
om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf.
§ 1, stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan
aftalen kun hæves efter stk. 1, når lejeren samtidig anvises
en anden og passende bolig.
Yderligere betingelser for at kunne hæve lejeaftalen
§ 183. Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last,
at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve
lejeaftalen.
Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 182, nr.
1-6, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver
lejeaftalen.
Lejerens og udlejerens pligter efter ophævelsen
§ 184. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks
fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne
fraflytte med sædvanligt varsel. Lejeren skal endvidere er-
statte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved
lejerens udsættelse af det lejede.
Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det
lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet
ved genudlejning i det i stk. 1 nævnte tidsrum, skal fragå i
udlejerens krav over for lejeren.
Fravigelighed
§ 185. Dette kapitel kan ikke fraviges, således at udleje-
ren skal kunne ophæve aftalen af andre grunde end de i §
182, jf. § 183, nævnte, eller at disse skal have videregående
følger for lejeren end fastsat i § 184.
29
Kapitel 22
Lejerens fraflytning
§ 186. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af
anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese
det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være
mindst 2 timer hveranden hverdag på et tidspunkt, der er
bekvemt for en besigtigelse. Denne kan kun finde sted med
deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder, når lejeren
ikke er repræsenteret.
Stk. 2. Lejeren skal senest 8 dage før fraflytning opgive
den adresse, som meddelelser, herunder krav efter § 187,
kan sendes til.
§ 187. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på
fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme
stand som ved overleveringen med undtagelse af den forrin-
gelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af
lejerens vedligeholdelsespligt, og mangler, som det påhviler
udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at brin-
ge det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det
lejede.
Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1
gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesy-
net, jf. stk. 3, eller fra fraflytningsdagen for lejemål, der ikke
er omfattet af pligten i stk. 3. Udgifter til istandsættelse,
der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, jf. stk. 4, er
lejeren uvedkommende. 1. og 2. pkt. gælder dog ikke, hvis
manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig
agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt.
Stk. 3. Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlig-
hed, skal syne beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at
udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet
sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet
med mindst 1 uges varsel. Udlejeren og lejeren kan dog
aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller
opsagt.
Stk. 4. Udlejeren skal i forbindelse med synet, jf. stk. 3,
udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres
til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 2 uger
efter synet, såfremt lejeren ikke er til stede ved synet eller
ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.
Stk. 5. Ved overtrædelse af stk. 3 og 4 bortfalder udleje-
rens krav på istandsættelse efter stk. 1.
§ 188. Forbedringer, som lejeren har foretaget, må kun
fjernes, når lejeren bringer det lejede i den stand, hvori
lejeren overtog det.
Stk. 2. Har lejeren med udlejerens samtykke efter § 141
foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve
retablering, når udlejeren har taget forbehold herfor, da udle-
jeren meddelte samtykket.
Stk. 3. Har lejeren iværksat forbedringsarbejder m.v. mod
godtgørelse ved fraflytning, jf. § 145, stk. 1, og § 63 i
den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr.
963 af 11. august 2010, og er disse ikke tilendebragt, kan
udlejeren enten kræve arbejderne færdiggjort eller eventuelt
kræve retablering.
Fravigelighed
§ 189. § 187, stk. 1, 3. pkt., stk. 2, 1. pkt., hvor der i
henhold til § 187, stk. 3, er pligt til at afholde flyttesyn, og
stk. 3-5, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
Huslejenævnets kompetence
§ 190. Huslejenævnet træffer afgørelser i tvister om reg-
lerne i §§ 187-189.
Kapitel 23
Beboerrepræsentation
§ 191. Formålet med ordningen med beboerrepræsenta-
tion er at give lejerne mulighed for at vælge repræsentanter,
som kan varetage lejernes interesser i forholdet til udlejeren
og være forhandlingspart over for udlejeren. Som et led heri
er det et væsentligt formål med ordningen, at den medvirker
til at sikre det bedst mulige grundlag for samarbejdet imel-
lem lejerne og udlejeren i den enkelte ejendom. Med henblik
på at sikre et godt og konstruktivt samarbejde om forhold
af fælles interesse i ejendommen skal udlejeren og beboer-
repræsentanterne derfor bestræbe sig på at sikre et højt gen-
sidigt informationsniveau om dispositioner vedrørende ejen-
dommen. Udlejeren bør for at fremme samarbejdet inddrage
beboerrepræsentanterne i alle spørgsmål, der er af væsentlig
betydning for lejerne i ejendommen.
Stk. 2. Beboerrepræsentanterne kan følgende:
1) Få oplysning om, hvem der ejer ejendommen, og hvem
der administrerer den.
2) Drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendom-
mens drift med udlejeren.
3) Blive holdt orienteret, når der foretages genudlejning af
lejligheder i ejendommen.
4) Blive holdt orienteret om udlejerens ansættelse og af-
skedigelse af ejendomsfunktionærer.
§ 192. I ejendomme med mindst seks beboelseslejligheder
har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter.
Stk. 2. Ved oprettelsen af en beboerrepræsentation i en
ejendom skal mindst 50 pct. af de på et beboermøde frem-
mødte lejere vælge beboerrepræsentanter. Er der ikke 50
pct. af lejerne til stede på beboermødet, skal en beslutning
om at oprette en beboerrepræsentation bekræftes ved en
efterfølgende urafstemning blandt samtlige lejere. Der skal
vælges tre beboerrepræsentanter. I ejendomme med mindre
end 13 lejligheder nedsættes antallet til en.
Stk. 3. I ejendomme med mindre end seks og mere end
to udlejede beboelseslejligheder har et flertal af lejerne
samme beføjelser som beboerrepræsentationen i andre ejen-
domme. Der skal vælges en talsmand til at repræsentere
lejerne over for udlejerne. Talsmanden skal handle i over-
ensstemmelse med lejerflertallets beslutninger.
Stk. 4. Er der oprettet en beboerrepræsentation i en ejen-
dom, fortsætter den, indtil den besluttes ophævet, jf. dog stk.
5 og 6. En beslutning om at ophæve beboerrepræsentationen
skal drøftes efter reglerne i stk. 2.
Stk. 5. Såfremt det ikke med sikkerhed kan konstateres,
hvorvidt der stadig er en beboerrepræsentation i ejendom-
30
men, herunder om de valgte beboerrepræsentanter stadig
bebor ejendommen, kan udlejeren anmode samtlige beboel-
seslejere om inden en vis frist skriftligt at oplyse, hvem
der er beboerrepræsentanter. Svarfristen skal være mindst 6
uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort
fra juli måned. Hvis udlejeren ved svarfristens udløb ikke
har modtaget den udbedte oplysning, anses beboerrepræsen-
tationen for bortfaldet.
Stk. 6. Beboerrepræsentationen bortfalder, såfremt der ik-
ke har været afholdt beboermøde med valg af beboerrepræ-
sentanter i 2 år.
Stk. 7. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, op-
ført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse
ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfæl-
lesskab, kan der oprettes en beboerrepræsentation, når ejen-
dommene i alt har mindst seks beboelseslejligheder. Det
samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller
samnoteret i tingbogen. I sådanne ejendomme skal beboerre-
præsentationen omfatte samtlige ejendomme.
Stk. 8. I en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, gælder
reglerne om beboerrepræsentation for lejere, hvis udlejeren
ejer mindst seks beboelseslejligheder i ejerforeningen.
Stk. 9. I en ejendom, der ejes af en andelsboligforening,
gælder reglerne om beboerrepræsentation, hvis mindst seks
beboelseslejligheder ikke bebos af andelshavere.
Stk. 10. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere
regler om afholdelse af beboermøde og valg af beboerrepræ-
sentanter og om afholdelse af udgifter i forbindelse med
beboerrepræsentation.
§ 193. Er der valgt beboerrepræsentanter, kan et beboer-
møde vedtage en husorden. Den skal være gældende, med-
mindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig
dette.
Stk. 2. I ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og i
ejendomme, der ejes af andelsboligforeninger, skal samtlige
beboere indkaldes til det beboermøde, der træffer afgørelse
om husordenen. For hver beboelseslejlighed kan afgives én
stemme.
§ 194. Udlejeren skal inden for 2 uger fra den endelige
afgørelse meddele det til beboerrepræsentationen, når der
træffes afgørelser om boliglejeforhold, som giver en lejer
helt eller delvist medhold og ikke angår husordenssager
i den eller de ejendomme, som beboerrepræsentationen ve-
drører. I ejendomme, hvor der ikke findes en beboerrepræ-
sentation, skal udlejeren inden for 2 uger fra den endelige
afgørelse meddele det til samtlige lejere, når der træffes af-
gørelser om lejeforhold, som giver en lejer helt eller delvist
medhold og ikke angår husordenssager i ejendommen.
Stk. 2. Meddelelsen skal gives skriftligt og indeholde
oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat. Med-
delelsen skal tillige indeholde kopi af den trufne afgørel-
se. Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, er den
ugyldig. De oplysninger, der er nævnt i 1. pkt., kan gives di-
gitalt, herunder ved at gøre oplysningerne tilgængelige på en
digital platform, når udlejeren har givet lejeren meddelelse
herom.
Stk. 3. Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller
fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er for-
skyldt efter anden lovgivning.
Stk. 4. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske person-
er) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.
Fravigelighed
§ 195. Dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade
for lejeren. § 194 kan ikke fraviges.
Kapitel 24
Tilbudspligt
Anvendelsesområde
§ 196. I ejendomme, der helt eller delvis anvendes til be-
boelse, skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til over-
tagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til
anden side.
Stk. 2. Reglerne om tilbudspligt finder anvendelse på
ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som
indeholder mindst seks beboelseslejligheder. Reglerne finder
endvidere anvendelse på andre ejendomme med mindst 13
beboelseslejligheder.
Stk. 3. Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse
på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder. Dette gælder
dog ikke den ejerlejlighed, som efter § 16, stk. 3, i lov
om ejerlejligheder indeholder boligerne i den oprindelige
ejendom, og den ejerlejlighed, som efter § 20, stk. 1, 3. pkt.,
i lov om ejerlejligheder indeholder boligerne og eventuelle
lokaler til andet end beboelse i den oprindelige ejendom.
Stk. 4. Reglerne om tilbudspligt anvendes ved overdragel-
se af ejendomme omfattet af lov om leje af almene boliger,
hvis ejendommen efter overdragelsen ikke er omfattet af
samme lov. Dette gælder dog ikke for ejendomme, som er
beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i lov om
almene boliger m.v., eller et boligområde, som ikke opfylder
betingelserne i § 61 a, stk. 1, i lov om almene boliger m.v.,
men er omfattet af en fælles udviklingsplan eller en kommu-
nal udviklingsplan, jf. § 168 a, stk. 1, eller § 168 b, stk. 1, i
lov om almene boliger m.v.
Stk. 5. Tilbudspligten efter stk. 1 og 2 opretholdes, selv
om ejeren foretager udstykning, matrikulering eller areal-
overførsel efter lov om udstykning og anden registrering i
matriklen.
Øvrige rettigheder
§ 197. Tilbudspligten respekterer private forkøbsrettighe-
der og køberettigheder, der er tinglyst før den 3. maj 1979,
men går i øvrigt forud for andre rettigheder over ejendom-
men, uanset hvornår de er stiftet.
Aktivering af tilbudspligt
§ 198. Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en
del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller
mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdra-
gelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som
31
ejer ejendomme, når erhververen herved opnår majoriteten
af stemmerne i selskabet.
Stk. 2. Tilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse i
følgende tilfælde:
1) Når erhververen er staten eller en kommune.
2) Når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller
er beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller ned-
adstigende linje eller i dennes sidelinje så nær som
søskende eller disses børn.
3) Når erhververen er en hidtidig medejer.
4) Når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen
er en juridisk person.
5) Når ejendommen inden for de seneste 5 år har været
ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab el-
ler et boliganpartsselskab.
Opfyldelse af tilbudspligt
§ 199. Tilbudspligten opfyldes, ved at ejeren over for
samtlige lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om,
at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhver-
ve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling
og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden
side. Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan
opfyldes af en andelsboligforening. Acceptfristen skal være
mindst 10 uger, dog således at der ved beregning af fristen
ses bort fra juli måned.
Stk. 2. I tilfælde af påtænkt salg skal tilbuddet ledsages af
dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte
vilkår. I tilfælde af påtænkt overdragelse ved gave, fusion,
spaltning eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal
der til afgørelse af, om købesummen og de øvrige tilbudte
vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som
udlejningsejendom, optages syn og skøn efter reglerne her-
om i retsplejelovens § 343.
Stk. 3. Ved overdragelse af aktier og anparter, hvor til-
budspligten efter § 198, stk. 1, 2. pkt., gælder, skal der
ligeledes optages syn og skøn, jf. stk. 2. Dette gælder dog
ikke ved overdragelse af aktier og anparter i selskaber, som
ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom.
Stk. 4. Senest samtidig med tilbuddet skal ejeren give
sædvanlige oplysninger om ejendommen, herunder ejen-
dommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskelli-
ge konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov. Den i
stk. 1 nævnte acceptfrist løber fra det tidspunkt, hvor lejerne
har modtaget oplysningerne. De oplysninger, der er nævnt
i 1. pkt., kan gives digitalt, herunder ved at gøre oplysnin-
gerne tilgængelige på en digital platform, når udlejeren har
givet lejeren meddelelse herom.
Stk. 5. Ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept,
hvis foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den kan
betale den krævede kontante udbetaling.
Stk. 6. Bliver ejerens tilbud ikke accepteret, kan ejendom-
men videreoverdrages til andre ved salg på de tilbudte vilkår
eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde an-
meldes til tinglysning senest 1 år efter tilbuddet til lejerne.
Tinglysning
§ 200. Justitsministeren fastsætter regler om tinglysning
af dokumenter om overdragelse af en ejendom, hvorpå der
er tilbudspligt.
Fravigelighed
§ 201. §§ 196-200 kan ikke ved aftale fraviges til skade
for lejeren.
Kapitel 25
Boligretten
Saglig kompetence
§ 202. Tvister om lejeforhold, der er omfattet af denne
lov, kan i 1. instans indbringes for byretten, hvis spørgsmå-
let ikke efter denne lov kan indbringes for huslejenævnet el-
ler i Københavns Kommune ankenævnet. Retten benævnes
boligretten.
Stk. 2. Parterne kan dog, når der er opstået en tvist, aftale,
at tvisten kan indbringes for boligretten, uden at huslejenæv-
net og i Københavns Kommune ankenævnet har behandlet
sagen.
Stk. 3. Stk. 1 og 2 begrænser ikke fogedrettens adgang
til at gennemføre en umiddelbar fogedforretning, jf. retsple-
jelovens kapitel 55, om udsættelse af et lejemål, der er op-
hævet som følge af lejerens tilsidesættelse af god skik og
orden.
Fravigelighed
§ 203. Dette kapitel kan ikke fraviges.
Kapitel 26
Regulering af beløb og beløbsgrænser
§ 204. De i § 19, stk. 2 og 5, § 23, stk. 4, § 105, stk. 1,
§ 106, stk. 1, § 117, stk. 1, § 131, stk. 1, § 138, § 145, stk.
5, og § 182, stk. 2, nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau
og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende
i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Be-
løbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
Stk. 2. De i § 119, stk. 1, og § 120, stk. 1 og 2, nævnte
beløb reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende
i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Be-
løbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
Kapitel 27
Delegation
§ 205. Indenrigs- og boligministeren kan bemyndige en
under ministeriet oprettet styrelse til at udøve de beføjelser,
der i denne lov er tillagt ministeren.
Stk. 2. Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler
om adgangen til at påklage afgørelser, der er truffet i hen-
hold til bemyndigelse efter stk. 1, herunder at afgørelsen
ikke skal kunne indbringes for ministeren.
32
Kapitel 28
Beregning af bruttoetageareal
§ 206. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere
regler om beregning af boligers og erhvervslokalers brutto-
etageareal i henhold til denne lov.
Kapitel 29
Ikrafttræden m.v.
§ 207. Loven træder i kraft den 1. juli 2022.
Stk. 2. Lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4.
september 2019, ophæves.
Stk. 3. Lov om midlertidig regulering af boligforholdene,
jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, ophæ-
ves.
Stk. 4. Reglerne i § 3, stk. 2, i lov nr. 609 af 21. december
1983, § 4, stk. 6, i lov nr. 419 af 1. juni 1994, § 2, stk. 2,
i lov nr. 461 af 12. juni 1996, § 11, stk. 3, 5, 7 og 8, i lov
nr. 406 af 31. maj 2000, § 5, stk. 3, i lov nr. 1090 af 17.
december 2002, § 6, stk. 2, i lov nr. 1219 af 27. december
2003, § 9, stk. 2, i lov nr. 1235 af 27. december 2003, § 7,
stk. 3, i lov nr. 488 af 9. juni 2004, § 3, stk. 2, i lov nr. 632
af 11. juni 2010, § 4, stk. 3, i lov nr. 517 af 5. juni 2012, §
6, stk. 3 og 4, i lov nr. 439 af 6. maj 2014, § 5, stk. 3, 6 og
10, i lov nr. 310 af 30. marts 2015, § 4, stk. 2, i lov nr. 643
af 8. juni 2016, § 7, stk. 8, i lov nr. 550 af 30. maj 2017, § 3,
stk. 2, i lov nr. 1561 af 19. december 2017, § 58, stk. 6, i den
tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927
af 4. september 2019, § 3, stk. 2 og 3, i lov nr. 817 af 9. juni
2020, § 3, stk. 2 og 3, i lov nr. 818 af 9. juni 2020 og § 3,
stk. 2, i lov nr. 819 af 9. juni 2020 finder fortsat anvendelse.
§ 208. Regler fastsat i medfør af lov om leje, jf. lovbe-
kendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og lov om mid-
lertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse
nr. 929 af 4. september 2019, forbliver i kraft, indtil de op-
hæves eller afløses af forskrifter udstedt i medfør af denne
lov eller lov om boligforhold.
§ 209. Reglerne i kapitel 23 og §§ 131, 138 og 161 finder
ikke anvendelse i ejendomme, der inden den 1. marts 1975
er erhvervet af en kommune eller et godkendt saneringssel-
skab, og som er omfattet af en godkendt saneringsplan.
§ 210. Ved vurderingen af, om lejemålet opfylder beløbs-
kravene i § 19, stk. 2, 2. pkt., medregnes ligeledes ikke
forbedringer foretaget efter § 58, stk. 3, i den tidligere
gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4.
september 2019.
Stk. 2. Ved sammenligningen efter §§ 20 og 42 ses der
tillige bort fra lejemål, som er forbedret efter § 58, stk. 3, og
§ 62 b i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendt-
gørelse nr. 927 af 4. september 2019.
Stk. 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi efter
§§ 20 og 42 ses der tillige bort fra lejeforhøjelse efter §
58, stk. 3 og 4, og § 62 b i den tidligere gældende lov om
leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og
forbedringer efter § 46 a, stk. 3, § 58, stk. 3, og § 62 b
i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse
nr. 927 af 4. september 2019. Der ses tillige bort fra lejefor-
højelser til afsættelse efter § 18 b i den tidligere gældende
lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbe-
kendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019, og forbedringer
gennemført for beløb, der er afsat efter denne bestemmelse.
Stk. 4. Udlejeren kan ud over de i § 171 nævnte tilfælde
opsige lejeren, når denne tilsidesætter betingelserne i et be-
tinget lejeforhold i henhold til § 79 b, stk. 1, nr. 1, i den
tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927
af 4. september 2019, og forholdet er af en sådan karakter, at
lejerens flytning er påkrævet.
Stk. 5. Har lejeren med udlejerens samtykke efter § 28 i
den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr.
927 af 4. september 2019, foretaget ændringer af det lejede,
kan udlejeren uanset § 188, stk. 2, kun kræve retablering,
når udlejeren har taget forbehold herfor, da udlejeren med-
delte samtykket.
Stk. 6. Har lejeren iværksat forbedringsarbejder m.v. mod
godtgørelse ved fraflytning, jf. § 62 a, stk. 1, i den tidligere
gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4.
september 2019, og er disse ikke tilendebragt, kan udlejeren
enten kræve arbejderne færdiggjort eller eventuelt kræve
retablering.
§ 211. Såfremt den andel af lejen, der efter tidligere gæl-
dende regler afsættes til vedligeholdelse og opretning, er
større end de beløb, der er fastsat i §§ 117 og 119, oprethol-
des den højere afsættelse, indtil de lejeforhøjelser, der måtte
gennemføres i medfør af §§ 23 og 127-130, overstiger de
hidtidige hensættelsesbeløb.
Stk. 2. Såfremt den andel af lejen, der efter tidligere
gældende regler afsættes til vedligeholdelse og opretning,
er mindre end de beløb, der er fastsat i §§ 117 og 119,
bibeholdes den lavere afsættelse, indtil der gennemføres le-
jeforhøjelse i medfør af §§ 23 og 127-130.
§ 212. For ejendomme, der pr. 1. juli 2015 ikke længere
er omfattet af reglerne i kapitel X A i lov om leje, jf.
lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010 med senere
ændringer, udbetales det på kontoen efter § 63 a i samme
lov indestående beløb efter reglerne i kapitel X A i samme
lov. Der kan ikke varsles forbedringsforhøjelse for ejendom-
me omfattet af 1. pkt., før indestående beløb på kontoen
efter § 63 a i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11.
august 2010 med senere ændringer, er udbetalt. Huslejenæv-
net træffer afgørelse om tilsidesættelse af forbedringsforhø-
jelse opkrævet i strid med 2. pkt. For konti med negativ
saldo fortsætter udlejeren med at opkræve og afsætte beløb
efter §§ 63 a og 63 b i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr.
963 af 11. august 2010 med senere ændringer, indtil kontoen
er udlignet. Når saldoen på kontoen er udbetalt eller udlig-
net, skal lejen nedsættes tilsvarende. Huslejenævnet træffer
afgørelse om nedsættelse af lejen efter 4. pkt.
33
§ 213. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.
Folketinget, den 1. marts 2022
Henrik Dam Kristensen
/ Erling Bonnesen
34