L 47 - svar på spm. 42 om kommentar til PowerPoint præsentation fra Lejernes Landsorganisations foretræde d. 24/2-22, fra indenrigs- og boligministeren

Stormgade 2-6
1470 København K
Telefon 72 28 24 00
Folketingets Indenrigs- og Boligudvalg
Svar på spørgsmål fra Indenrigs- og Boligudvalget stillet den 24. februar 2022.
Lovforslag L 47 - spørgsmål nr. 42:
”Vil ministeren kommentere PowerPoint præsentation fra Lejernes Landsorganisati-
ons foretræde den 24. februar 2022, jf. L 47 - bilag 19.”
Svar:
Det skal indledningsvist nævnes, at da jeg ikke var til stede på mødet, kan min kom-
mentering af PowerPoint præsentationen bære præg af, at jeg ikke har kendskab til de
nuancer, som oplægget fra LLO måtte have haft.
Oplægget begynder indholdsmæssigt på andet slide, hvoraf fremgår, at det efter LLOs
opfattelse kan have afgørende betydning for titusindvis af lejere, hvis de bemærknin-
ger, som er givet i L 47 (Forslag til lov om leje), til reglerne om lejefastsættelse i gen-
nemgribende moderniserede lejemål i småejendomme, fastholdes, ligesom de potenti-
elt kan afgøre, om en lejer skal betale ca. 24.000 kr. ekstra om året for en bolig på 75
kvm.
Øvelsen med sammenskrivningen af lejelovgivningen er ikke at ændre på lejelovgiv-
ningen, men at videreføre den gældende ret.
Bemærkningerne til den foreslåede § 32, som fastlægger lejefastsættelsen for lejemål i
småejendomme, er et udtryk for gældende ret, og de har støtte i både forarbejderne til
den gældende boligreguleringslovs § 29 c, bestemmelsens ordlyd, retspraksis og den
juridiske litteratur.
Når bemærkningerne er et udtryk for gældende ret, er det derfor også åbenbart, at de
ikke vil ændre retsstillingen for lejere i lejemål i småejendomme.
Ydermere er der ikke ved bemærkningerne til den foreslåede § 32 taget stilling til,
hvordan den konkrete leje skal fastsættes som følge af sammenligningen, da der netop
på dette område ikke er en tilstrækkelig klar retsstilling til, at den gældende ret på om-
rådet med sikkerhed kan fastslås.
Bemærkningerne til den foreslåede § 32 ændrer altså ikke på, hvordan lejen kan fast-
sættes i lejemål i småejendomme.
I oplæggets tredje slide vises en oversigt over 3 lejefastsættelsesformer, og det antages,
at der her med ”OK” eller ”NEJ” menes, hvorvidt de kan anvendes som sammenlig-
ningslejemål ved lejefastsættelsen i lejemål i småejendomme.
Hertil skal bemærkes, at dette slide ikke indeholder tilstrækkelige nuancer til at give et
retvisende billede. En efter oplægget angivet omkostningsbestemt bolig (her antages,
Sagsnr.
2021 - 2261
Doknr.
493125
Dato
28-02-2022
Offentligt
L 47 - endeligt svar på spørgsmål 42
Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
2
at der menes en bolig med en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1),
kan ikke anvendes til sammenligning, førend lejen har været omkostningsbestemt re-
guleret i henhold til boligreguleringslovens § 7.
Oversigten burde derfor indeholde 4 punkter:
• Bolig med lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 1, uden en omk. regulering af le-
jen efter BRL § 7: NEJ
• Bolig med lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 1, hvor lejen senest er omk. regu-
lering efter BRL § 7: OK
• Bolig med lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 2, uden en omk. regulering af le-
jen efter BRL § 7: NEJ
• Bolig med lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 2, hvor lejen senest er omk. regu-
lering efter BRL § 7: OK
Sidstnævnte punkt er LLO selvsagt uenig i, men da dette som tidligere nævnt har
støtte både i forarbejderne til den gældende boligreguleringslovs § 29 c, bestemmel-
sens ordlyd, retspraksis og den juridiske litteratur, kan det konstateres som værende
gældende ret.
LLO har herudover selv tidligere argumenteret for synspunkter, som forudsætter, at
denne sammenligning kan finde sted.
På oplæggets fjerde slide opstilles forskelle mellem storhuse og småejendomme.
Også dette slide mangler nuancer, da det kategorisk afviser en genhusningsforpligtelse
i småejendomme ved dyre forbedringsarbejder. Genhusningsforpligtelsen ved store
forbedringsforhøjelser findes i boligreguleringslovens § 26, som finder anvendelse ikke
alene for storhuse, men i henhold til boligreguleringslovens § 4, stk. 5, også for de
småejendomme, som på tidspunktet for varslingen indeholder 4 eller flere lejemål, når
ejendommen ikke er en landbrugs- eller skovbrugsejendom beliggende i landzone.
Med andre ord er det generelt kun for ejendomme med 1-3 lejemål, at genhusningsfor-
pligtelsen ikke finder anvendelse.
Herudover oplistes, hvad jeg antager, er en række forskelle i kravene ved småejen-
domme og storejendomme i forhold til, hvis begge lejemål lejes ud som gennemgri-
bende moderniserede, enten med en lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 2, eller for så
vidt angår småejendommene med en lejefastsættelse ved sammenligning med et leje-
mål med en lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 2, hvor lejen efterfølgende er omkost-
ningsbestemt reguleret efter BRL § 7.
Det er helt korrekt, at der er en forskel i kravene. Det følger jo allerede af formålet med
indførelsen af de særlige regler om småejendomme, at der skulle være lempelser i ad-
ministrationen af disse ejendomme. Formålet var imidlertid ikke, at der skulle være en
forskel i lejeniveauet. For nærmere herom henvises til side 3-8, herunder navnlig del-
konklusionen på side 8 i det udarbejdede notat om lejefastsættelsen i småejendomme
ved sammenligning med 5.2-lejemål, som vedlægges som bilag 1.
3
Herudover kan nævnes, at det ikke alene er i spørgsmålet om gennemgribende moder-
niserede lejemål, at der består en forskel mellem lejemål i småejendomme og lejemål i
storejendomme.
Eksempelvis finder lighedsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 12, aldrig anven-
delse for lejemål i småejendomme, uanset om lejefastsættelsen er sket ved sammenlig-
ning med lejemål med en lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 1, eller BRL § 5, stk. 2
(med en efterfølgende omkostningsbestemt regulering iht. BRL § 7).
Som endnu et eksempel kan nævnes, at det i henhold til lejelovens § 24, stk. 2, er ud-
gangspunktet, at den vedligeholdelse, som almindeligt omtales som udvendig vedlige-
holdelse, ikke kan overvæltes på lejerne i lejemål i storejendomme. Tilsvarende gør sig
ikke gældende for lejemål i småejendomme, uanset om lejemålet er gennemgribende
moderniseret eller ej.
LLO konkluderer på oplæggets femte slide, at det at give mulighed for en højere hus-
leje i småejendomme ikke er en reel ligestilling, da småhuslejerne ikke har den samme
beskyttelse som lejerne i storhuse.
Det må først nævnes, at når bemærkningerne til den foreslåede § 32 viderefører gæl-
dende ret, gives der ikke mulighed for en højere husleje hermed. Som redegjort for
ovenfor var formålet med indførelse af reglerne for småejendommene at lempe byr-
derne for disse, hvorfor det netop ikke med reglerne om småejendomme har været
målet at opnå en reel ligestilling.
Det er forståeligt, at LLO som interesseorganisation tilstræber at opnå dette, men op-
gaven med sammenskrivningen er ikke at sikre reel ligestilling mellem småejen-
domme og storejendomme på alle områder i lovgivningen, men i stedet så vidt muligt
at videreføre gældende ret uændret.
LLO fremfører så endvidere, at nuværende praksis beskytter småhuslejerne og henvi-
ser i den forbindelse til den af LLO fremsendte afgørelse fra Ankenævnet for de Kø-
benhavnske Huslejenævn.
LLO glemmer blot at nævne, at der er retspraksis fra en højere instans, boligretten,
som klart går imod nævnets praksis, og at adskillige juridiske professorer inden for le-
jeretten erklærer sig enig i, at disse afgørelser er udtryk for gældende ret.
Af litteratur herom kan nævnes Boliglejeret, 3. udgave, 2019, som er forfattet af tidli-
gere højesteretsdommer Niels Grubbe og professor Hans Henrik Edlund, Omkost-
ningsbestemt leje og forbedring, 4. udgave, 2019 af professor Susanne Kier og husleje-
nævnsformand Marianne Dons og Det lejedes værdi, 4. udgave, 2018 af professor Ja-
kob Juul-Sandberg.
Jeg er omvendt ikke bekendt med, at der skulle være nogle eksperter inden for lejeret-
ten, som måtte være af det synspunkt, at den praksis, som er gengivet i den af LLO
fremsendte afgørelse, hvorefter der ikke kan ske sammenligning med lejemål med en
lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 2, når lejen efterfølgende har været omkostningsbe-
stemt reguleret efter BRL § 7, er den korrekte.
4
LLO anfører, at denne praksis undermineres, hvis lovens bemærkninger åbner for en
30 pct. højere husleje.
Som anført ovenfor er det i bemærkningerne beskrevne udtryk for gældende ret, hvil-
ket der også er bred konsensus om. Der er altså ikke tale om, at bemærkningerne åb-
ner for en højere husleje end hidtil. Tværtimod er der, som også nævnt tidligere, netop
bevidst ikke beskrevet noget særskilt om den konkrete lejefastsættelse, når lejen i
småejendomme fastsættes ved sammenligning med lejemål med en lejefastsættelse ef-
ter BRL § 5, stk. 2, med en senere omkostningsbestemt regulering iht. BRL § 7, da
dette potentielt vil kunne medføre materielle ændringer.
LLO slutter af med, at der er store juridiske uenigheder om spørgsmålet.
Dette er ikke korrekt. Som anført ovenfor er der generelt konsensus om, at det i be-
mærkningerne til den foreslåede § 32 i lov om leje er udtryk for gældende ret.
Med venlig hilsen
Kaare Dybvad Bek
Bilag:
Bilag 1 - Notat om lejefastsættelsen i småejendomme ved sammenligning med 5.2-leje-
mål


Notat om lejefastsættelsen i småejendomme ved sammenlig-
ning med 5.2-lejemål
Nærværende notat, som er udarbejdet med henblik på besvarelse af det af Halime
Oguz (SF) fremsendte spørgsmål vedr. lejefastsættelsen af gennemgribende renovere-
de småejendomme, gennemgår relevant lovgivning og forarbejderne til boligregule-
ringslovens § 29 c, som indeholder reglerne for lejefastsættelse i småejendomme, for
at belyse retsstillingen.
Spørgsmålet fra Halime Oguz (SF) skal ses i lyset af uenigheden om, hvorvidt der ved
fastsættelsen af lejen i lejemål i småejendomme overhovedet kan sammenlignes med
lejemål, hvor lejen er fastsat i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og senere
omkostningsbestemt reguleret i henhold til boligreguleringslovens § 7.
Notatet gennemgår på den baggrund tillige argumenter fremført i denne debat, som
har relevans i forhold til nærværende problemstilling.
Ordlydsfortolkning
Indenrigs- og Boligministeriet skal først og fremmest bemærke, at det traditionelle
udgangspunkt for en fortolkning af lovgivningen er at anvende en ordlydsfortolkning,
og at det som udgangspunkt kun er, når denne giver anledning til tvivl, at der er an-
ledning til at anvende formålsfortolkning.
Boligreguleringslovens § 29 c
Bestemmelsen, som fastlægger reglerne for lejefastsættelsen for lejemål i småejen-
domme, jf. boligreguleringslovens § 29 b, findes i boligreguleringslovens § 29 c. Af
denne fremgår følgende:
”For ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indekslån efter
§ 29, stk. 2, i lov om realkredit, gælder reglerne om ændring af lejevil-
kår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke
væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold
med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedlige-
holdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er
reguleret efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i
ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske
sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Så-
fremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret
efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må
anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhen-
te oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag af
Sagsnr.
2021 - 2261
Doknr.
465198
Dato
03-12-2021
Offentligt
L 47 - endeligt svar på spørgsmål 5
Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
Offentligt
L 47 - endeligt svar på spørgsmål 42
Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
2
disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis le-
jen skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold
omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje.”
Første punktum konstaterer, at når ejendommene ikke er finansieret med indekslån
efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit, gælder lejelovens regler om ændring af lejevilkår.
Dette betyder i daglig tale, at lejen fastsættes efter lejefastsættelsesmetoden ’det leje-
des værdi’.
Dette modificeres dog af bestemmelsens andet punktum, som angiver følgende:
”Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje,
der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art,
størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reg-
lerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7.”
I bestemmelsen findes de væsentlige krav, som indskrænker, hvilke sammenlignings-
lejemål, som kan anvendes, når lejen skal fastsættes i lejemål i småejendomme.
Det kan udledes, at der er følgende krav:
• Der skal sammenlignes med tilsvarende lejeforhold mht. beliggenhed, art,
størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.
• Det sammenlignelige lejeforhold skal være omfattet af reglerne i boligregule-
ringslovens kapitel II-IV.
• Lejen i det sammenlignelige lejeforhold skal være reguleret efter boligregule-
ringslovens § 7.
Tredje punktum i bestemmelsen angår, at der for de såkaldte blandede ejendomme,
som både indeholder beboelse og lokaler, som anvendes til andet end beboelse, skal
ske sammenligning med lejen for tilsvarende lejeforhold i tilsvarende ejendomme.
Fjerde punktum angår de tilfælde, hvor der ikke findes sammenlignelige lejemål, eller
hvor lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk. Her er
det bestemt, at huslejenævnet ved hjælp af hvad der i daglig tale omtales som et skyg-
gebudget, kan fastsætte lejen, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes
efter § 7.
Femte punktum angår lejeforhold, som er omfattet af reglerne om fri leje i lejelovens §
53, stk. 3-5, og undtager 2.-4. pkt. fra at finde anvendelse for disse.
Sammenligning med gennemgribende moderniserede lejemål
Ministeriet vurderer, at boligreguleringslovens § 29 c er klar i forhold til de kriterier,
som et lejemål skal opfylde for at kunne anvendes som sammenligningslejemål, når
lejen skal fastsættes for et lejemål beliggende i en småejendom.
Ministeriet vurderer endvidere, at lejemål, som er gennemgribende moderniserede i
henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan opfylde disse kriterier. Dette gør sig
gældende, da de:
• efter en konkret vurdering kan være sammenlignelige mht. beliggenhed, art,
størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand,
• er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV og
• kan have en leje, som er reguleret efter boligreguleringslovens § 7.
3
Ministeriet vurderer desuden, at dette har støtte i GD 2015/6 B, som der, ministeriet
bekendt, er bred konsensus om, er udtryk for gældende retstilstand. Se herom Jakob
Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, 4. Udgave, 2018, s. 306, Niels Grubbe og Hans Hen-
rik Edlund: Boliglejeret, 3. udgave, 2019, s. 366, samt Marianne Dons og Susanne
Kier: Omkostningsbestemt leje og forbedring, 4. udgave, 2019 s. 298.
Merleje-synspunktet
Jakob Juul-Sandberg anfører i Det lejedes værdi, 4. udgave, 2018, s. 305, et synspunkt
om, at en sammenligning med lejemål, som er gennemgribende moderniserede efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, må medføre, at der skal ses bort fra den merleje,
som er opnået ved den gennemgribende modernisering.
Ministeriet skal hertil bemærke, at der i boligreguleringslovens § 29 c ikke findes reg-
ler, som fastsætter, at der ved sammenligning med lejemål, som er sammenlignelige i
henhold til bestemmelsens ordlyd, skal ses bort fra dele af lejen.
Ministeriet finder således, at dette synspunkt ikke har støtte i bestemmelsens ordlyd,
som alene stiller krav til, hvilke lejemål, der kan anvendes som sammenligningsleje-
mål, og som efter sin ordlyd forudsætter en sammenligning med den fulde leje, jf. ord-
lyden til bestemmelsens andet punktum:
”Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje,
der betales for tilsvarende lejeforhold […]”.
Delkonklusion
På baggrund af ovennævnte, er det ministeriets vurdering, at en ordlydsfortolkning af
boligreguleringslovens § 29 c fører til, at lejemål, som er gennemgribende modernise-
rede med en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan anvendes til
sammenligning, når lejen for lejemål i småejendomme skal fastsættes, når blot der er
tale om tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet,
udstyr og vedligeholdelsestilstand, som er omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor
lejen er reguleret efter § 7.
Det er ligeledes ministeriets vurdering, at en ordlydsfortolkning af boligreguleringslo-
vens § 29 c fører til, at der ikke ved sammenligningen med et lejemål, som er gennem-
gribende moderniseret i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, skal ske fradrag
for en eventuel merleje, som ellers anført af Jakob Juul Sandberg.
Formålsfortolkning
Ministeriet skal indledningsvist bemærke, at det vurderes, at ordlyden til boligregule-
ringslovens § 29 c er tilstrækkelig klar, men at der af hensyn til den verserende debat
alligevel foretages en formålsfortolkning.
Lov nr. 419 af 1. juni 1994
Reglerne om småejendomme trådte i kraft d. 1.1.1995 ved lov nr. 419 af 1. juni 1994.
Af forarbejderne hertil fremgår følgende specielle bemærkninger til boligregulerings-
lovens § 29 c:
”Det foreslås, at ændre lejefastsættelsen og lejereguleringen for de om-
fattede »småejendomme« således, at reglerne i lejelovens kapitel VIII
om ændring af lejevilkår gælder for disse ejendomme. Dette bevirker,
4
at lejefastsættelse og -regulering for disse ejendomme ikke længere
skal ske i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje, men ef-
ter lejelovens bestemmelser om det lejedes værdi.
Det foreslås dog samtidig, at der ved fastlæggelse af det lejedes værdi
skal sammenlignes med lejemål, hvor lejen mindst een gang er regule-
ret i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Dette bevirker, at niveauet for det lejedes værdi for »småejendomme-
ne« svarer til det niveau, som gælder for sammenlignelige lejemål i
ejendomme, som er omfattet af kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret
efter § 7. Heraf følger, at der for disse lejemåls vedkommende ikke kan
sammenlignes med lejemål, hvor lejen er fastsat efter § 5, stk. 1, på et
tidspunkt, hvor der for det pågældende lejemål endnu ikke er gennem-
ført en lejeregulering efter § 7.
Såfremt der ikke findes lejemål i området, som opfylder alle kravene
til sammenlignelighed, herunder lejemål, hvor lejen er reguleret efter §
7 eller, hvis lejen for de lejemål, som opfylder kravene, må anses at
være atypisk, kan huslejenævnet indhente oplysninger om ejendom-
mens driftsudgifter mv. og på grundlag heraf ansætte den leje, som
nævnet skønner, ville kunne opkræves, såfremt lejen blev beregnet ef-
ter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Baggrunden for at overføre de mindre ejendomme fra bl.a. boligregu-
leringslovens lejeberegningsregler til lejelovens regler - med den mo-
difikation, at det lejedes værdi for disse ejendomme er det omkost-
ningsbestemte niveau - er især et ønske om at lette administrationen
af disse ejendomme.
Det bemærkes, at den foreslåede ændrede lejefastsættelse for lejefor-
hold i »småejendomme« gælder for både lejligheder og værelser, der
ikke er en del af udlejers beboelseslejlighed eller en del af et een- eller
tofamilieshus, som udlejer beboer - de såkaldte klubværelser.”
Første afsnit omhandler det generelle ønske om at lette administrationen af småejen-
domme og lade lejemål i småejendomme overgå til regulering efter lejelovens regler
om lejefastsættelse efter ’det lejedes værdi’, frem for efter de almindelige regler om
omkostningsbestemt husleje.
Andet afsnit introducerer dog en undtagelse hertil, da det fastslås, at der ved fastlæg-
gelsen af det lejedes værdi skal sammenlignes med lejemål, hvor lejen mindst en gang
er reguleret i henhold til reglerne om omkostningsbestemt leje. Det er ministeriets helt
klare vurdering, at der her menes den regel, som der i bestemmelsens ordlyd er fastsat
som sidste del af andet punktum:
”[…] og hvor lejen er reguleret efter § 7.”
På den måde flugter forarbejderne ved dette andet afsnit således med bestemmelsens
ordlyd, som kræver, at lejen skal være reguleret efter boligreguleringslovens § 7, før-
end lejemålet kan anvendes til sammenligning.
Dette har ligeledes støtte i tredje afsnit, som yderligere uddyber, at niveauet for det
lejedes værdi for lejemål i småejendomme svarer til det niveau, som gælder for sam-
5
menlignelige lejemål i ejendomme omfattet af kapitel II-IV, hvor lejen er reguleret
efter § 7.
Det fremgår yderligere af tredje afsnit, at der ikke kan sammenlignes med lejemål,
hvor lejen er fastsat efter § 5, stk. 1, på et tidspunkt, hvor der for lejen for det pågæl-
dende lejemål endnu ikke er gennemført en regulering efter § 7.
Ministeriet skal hertil bemærke, at ordningen om gennemgribende forbedringer i den
gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, endnu ikke var indført på daværende tids-
punkt, hvorfor der ikke kan læses yderligere ind i, at der alene henvises til § 5, stk. 1.
Ministeriet skal yderligere bemærke, at denne del af tredje afsnit vurderes at kunne
skyldes et ønske om at adskille småhusene fra den senere konstaterede ulovlige prak-
sis, som udbredte sig på tidspunktet.
Den ulovlige praksis
Kort skitseret omhandlede det, at det i medfør af den dagældende boligregule-
ringslovs § 5, stk. 1, var muligt ved lejeaftalens indgåelse at aftale en leje, som
blot ikke måtte overstige det lejedes værdi.
Ved senere lejestigninger skulle lejen dog reguleres omkostningsbestemt i hen-
hold til boligreguleringslovens § 7.
Der fandtes i dagældende § 5, stk. 4, en lighedsregel, med følgende ordlyd:
”Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår,
der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de
vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.”
Denne bestemmelse, som svarer til den gældende boligreguleringslovs § 5, stk.
12, gjorde imidlertid, at en lejefastsættelse efter det lejedes værdi ved lejeafta-
lens indgåelse reelt kun kunne finde sted omkring tidspunktet for ejendommens
ibrugtagning, da en højere lejefastsættelse efter det lejedes værdi på et senere
tidspunkt ville være i strid med lighedsreglen, når der for de øvrige lejemål i
ejendommen var sket en omkostningsbestemt regulering af lejen i henhold til §
7.
Der udvikledes dog en praksis, hvorefter lejemål kunne være forbedret i en så-
dan grad, at lighedsreglen ikke fandt anvendelse for disse. Denne praksis støtte-
des op på formuleringen i dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 5, som hav-
de følgende formulering:
”Reglen i stk. 4 er dog ikke til hinder for, at der i lejemål, som er for-
bedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen sva-
rende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglen i
stk. 1-3.”
Denne praksis muliggjorde således, at lejen for lejemål, som havde undergået
væsentlige forbedringer, ved udlejning kunne få fastsat lejen til det lejedes værdi
i henhold til den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 1, uanset at andre le-
jemål i ejendommen måtte være reguleret efter § 7.
Denne praksis blev endeligt kendt ulovlig ved højesteretsdommene refereret ved
U 1997.1037/3 H og U 1997.1042 H, som begge nåede frem til, at dagældende
boligreguleringslovs § 5, stk. 5, alene måtte anses som en modifikation af lig-
6
hedsreglen i § 5, stk. 4, og at lejen således stadig skulle fastsættes under hensyn-
tagen til lighedsreglen.
I de ovenfor citerede forarbejders fjerde afsnit til boligreguleringslovens § 29 c beskri-
ves bestemmelsens regler om det, der i dagligt tale kaldes skyggebudgettet, som husle-
jenævnene kan fastsætte, hvis ikke der findes sammenlignelige lejemål, som er regule-
ret efter boligreguleringslovens § 7.
Ministeriet bemærker, at det navnligt er til bemærkningernes femte afsnit, der henvi-
ses, i forbindelse med uenigheden omkring, hvorvidt der kan sammenlignes med gen-
nemgribende moderniserede lejemål. Dette afsnit indeholder en beskrivelse af bag-
grunden for indførelsen af reglerne for lejemål i småejendommene:
”Baggrunden for at overføre de mindre ejendomme fra bl.a. boligre-
guleringslovens lejeberegningsregler til lejelovens regler - med den
modifikation, at det lejedes værdi for disse ejendomme er det omkost-
ningsbestemte niveau - er især et ønske om at lette administrationen
af disse ejendomme.”
Ministeriet lægger væsentlig vægt på, at det heraf klart fremgår, at formålet med de
særlige regler om småejendomme er et ønske om at lette administrationen i småejen-
dommene. Ministeriet bemærker i den anledning, at såfremt der havde været et ønske
om at skabe en væsentlig forskel mellem småejendommene og ejendommene omfattet
af boligreguleringslovens kap. II-IV, ville det have fremgået af de omhandlede forar-
bejder.
Ministeriet vurderer desuden, at modifikationen - at det lejedes værdi for disse ejen-
domme ”er det omkostningsbestemte niveau” - må forstås sådan, at dette er en hen-
visning til bestemmelsens krav om, at lejen skal være omkostningsbestemt reguleret i
henhold til § 7 i boligreguleringsloven, og at denne kommentar kan skyldes den oven-
nævnte ulovlige praksis.
Bemærkningernes sidste afsnit omhandler, at reglerne om småejendomme finder an-
vendelse både for lejligheder og værelser, når disse værelser ikke er en del af udleje-
rens bolig eller en del af udlejers en- eller tofamilieshus. Ministeriet bemærker, at det-
te afsnit ikke i sig selv er relevant i forhold til nærværende diskussion.
Senere ændringer til reglerne om småejendomme
Reglerne om småejendomme er sidenhen blevet ændret 3 gange. Bemærkningerne til
lovændringerne fremhæves i det omfang, de kan være relevante i forhold til den nævn-
te diskussion.
Lov nr. 360 af 14. juni 1995
Reglerne om småejendomme blev ændret kort tid efter indførelsen grundet dels et
ønske om at tydeliggøre retsstillingen for blandede småejendomme – altså småejen-
domme, som indeholder både beboelse og lokaler, som anvendes til andet end beboel-
se, og dels et ønske om at fjerne ordet ”tidligere”, således at det fremgik tydeligt af
bestemmelsen, at en omkostningsbestemt regulering af lejen skulle være den seneste
regulering.
Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår følgende afsnit, som kan være relevante i
forhold til debatten:
7
”Efter § 29 c må lejen i en småejendom ikke overstige den leje, der be-
tales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed osv. om-
fattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, og hvor lejen tidligere
er reguleret efter disse regler.
For at afskære enhver tvivl om, at lejemål, hvor der engang er varslet
en omkostningsbestemt lejeforhøjelse, men hvor lejen nu er fastsat
f.eks. efter det lejedes værdi, ikke kan anvendes som sammenlignings-
lejemål, foreslås, at ordet »tidligere« udgår. Herefter skulle der ikke
være tvivl om, at den leje, som der sammenlignes med, rent faktisk
skal være omkostningsbestemt.”
Ministeriet skal hertil bemærke, at ændringen synes helt forenelig med ordlydsfor-
tolkningen af boligreguleringslovens § 29 c og forudsætter, at lejen i et sammenligne-
ligt lejemål skal være reguleret i henhold til boligreguleringslovens § 7 som det sene-
ste, hvis det skal kunne anvendes som sammenligningslejemål.
Ministeriet er enig i, at såfremt lejen i et lejemål efterfølgende fx reguleres efter stig-
ningerne i Danmarks Statistiks Nettoprisindeks, vil det pågældende lejemål ikke kun-
ne anvendes som sammenligningslejemål, førend det på ny har undergået en omkost-
ningsbestemt regulering i henhold til boligreguleringslovens § 7.
Lov nr. 461 af 12. juni 1996
Reglerne om småejendomme blev igen ændret ved lov nr. 461 af 12. juni 1996, samti-
dig med, at reglerne om gennemgribende modernisering i boligreguleringslovens § 5,
stk. 2, blev indført.
Ved denne ændring var det en opblødning af bestemmelsen, således at ordet ”væsent-
ligt” blev indsat i 2. pkt.:
”Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt [ministeriets frem-
hævning] overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold
med hensyn til beliggenhed, art”
Indtil da skulle der ikke foretages denne væsentlighedsvurdering.
Af bemærkningerne til ændringerne fremgår følgende:
”Efter § 29 c må lejen i en småejendom ikke overstige den leje, som be-
tales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, stør-
relse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, og hvor lejen er re-
guleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje.
Det foreslås præciseret, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje,
som gælder for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed
m.v., og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt
leje. Der er ikke med bestemmelsen tilsigtet nogen ændring af gælden-
de praksis”
Ministeriet bemærker, at også disse forarbejder lægger vægt på de selvsamme momen-
ter, som bestemmelsens ordlyd lægger vægt på. Det bør desuden fremhæves, at be-
mærkningerne også her lægger vægt på en regulering efter reglerne om omkostnings-
bestemt leje, altså boligreguleringslovens § 7, snarere end et krav om, at lejen skal
8
være fastsat omkostningsbestemt ved lejeaftalens indgåelse i henhold til boligregule-
ringslovens § 5, stk. 1.
Ministeriet bemærker desuden, at disse bemærkninger blev udarbejdet samtidig med,
at boligreguleringslovens § 5, stk. 2, som vi kender den i dag, blev indført i lovgivnin-
gen. En ordning som efter dens indhold tillige kan få lejen reguleret efter reglerne om
omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens § 7.
Ministeriet bemærker slutteligt, at skulle lovgiver have haft intention om, at lejemål
med en leje fastsat efter § 5, stk. 2, ikke skulle kunne anvendes som sammenligningsle-
jemål i henhold til boligreguleringslovens § 29 c, måtte dette nødvendigvis være tyde-
liggjort i bestemmelsens ordlyd, når lejemål med en leje fastsat efter § 5, stk. 2, i øvrigt
kan opfylde alle formelle krav for at anvendes som sammenligningslejemål efter ord-
lyden i boligreguleringslovens § 29 c, jf. ovennævnte ordlydsfortolkning.
Ministeriet finder, at dette havde været oplagt at gøre fra lovgivers side, såfremt dette
havde været ønsket, navnlig da der som nævnt ovenfor skete ændringer i boligregule-
ringslovens § 29 c i forbindelse med implementeringen af boligreguleringslovens § 5,
stk. 2.
Lov nr. 1090 af 17. december 2002
Reglerne om småejendomme blev igen ændret ved lov nr. 1090 af 17. december 2002,
hvor sidste punktum til den gældende boligreguleringslov § 29 c blev tilføjet, hvorefter
2.-4. punktum ikke gælder for lejeforhold omfattet af lejelovens § 53, stk. 3-5.
Lovændringen vurderes ikke at være relevant i forhold til den nærværende diskussion.
Delkonklusion
Ministeriet bemærker, at det ud fra forarbejderne må lægges til grund, at reglerne om
småejendomme blev indført med det formål at lempe administrationen af småejen-
domme, jf. femte afsnit til bemærkningerne til § 29 c i lov nr. 419 af 1. juni 1994.
Desuden lægges der vægt på, at lejen for sammenlignelige lejemål skal være reguleret
omkostningsbestemt, for at lejemålet kan anvendes til sammenligning.
Ministeriet kan ikke entydigt ud fra forarbejderne konkludere, at årsagen til kravet om
en efterfølgende omkostningsbestemt regulering skyldes den sidenhen konstaterede
ulovlige praksis, men uanset årsag bærer det præg af, at det bærende element for
sammenligningen består i, hvorvidt lejemålene er blevet omkostningsbestemt regule-
ret efter boligreguleringslovens § 7.
Ministeriet skal desuden bemærke, at uanset om årsagen til bestemmelsens udform-
ning måtte være den beskrevne ulovlige praksis, kan det samme formål ikke læses ind i
bestemmelsen for så vidt angår den efterfølgende implementerede ordning i § 5, stk. 2,
som indføres på en sådan måde, at den efter dens indhold kan opfylde kravene for at
kunne indgå som et sammenligningslejemål i boligreguleringslovens § 29 c til fulde.
Slutteligt skal ministeriet bemærke, at forarbejderne – ligesom ordlydsfortolkningen –
i ministeriets opfattelse ikke støtter en fortolkning, hvorefter der kan ses bort fra en
’merleje’, som anført af Jakob Juul-Sandberg, da forarbejderne alene lægger vægt på,
hvorvidt et lejemål er formelt sammenligneligt, og ikke støtter en fortolkning, hvor
lejemål kan være ’delvist sammenlignelige’ på en sådan måde, at der ved sammenlig-
ningen skal ses bort fra dele af lejen.
9
Anførte argumenter i diskussionen
Flere lejerorganisationer har siden reglerne om småejendomme i forslaget til ny lov
om leje blev sendt i høring opponeret mod bemærkningerne til den foreslåede § 32,
som viderefører den gældende boligreguleringslovs § 29 c. Nærmere bestemt disse
bemærkninger:
”Er det omtvistede lejemål gennemgribende moderniseret, således at le-
jen, såfremt ejendommen havde været omfattet af reglerne om omkost-
ningsbestemt leje, kunne være fastsat til det lejedes værdi, jf. lovforsla-
gets §§ 19, stk. 2, kan der sammenlignes med gennemgribende moder-
niserede lejemål i storejendomme. Dette kræver dog, at lejen for disse
efterfølgende har været forhøjet efter lovforslagets §§ 23.”
Nedenfor gennemgås og kommenteres på de argumenter, som har været anført her-
imod.
Forarbejderne til reglerne om småejendomme
Forarbejderne
Argumentet fremført af Lejernes Landsorganisation (LLO) i deres høringssvar inde-
bærer, at der henvises til de ovenfor nævnte forarbejder til gældende boligregulerings-
lovs § 29 c, hvor LLO anfører, at henvisningen til § 7 skulle være at undgå, at lejen
fastsættes til det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47.
LLO anfører endvidere, at det, som også nævnt ovenfor, kunne skyldes den ulovlige
praksis. Ministeriet er for så vidt enig, så langt som hertil.
Hvor ministeriet er uenig, er, at LLO herefter anfører, at der ved indførelsen af be-
stemmelsen om gennemgribende modernisering i § 5, stk. 2, i 1996, skulle ske en æn-
dring af reglerne om småejendomme, for at disse lejemål skulle kunne anvendes til
sammenligning.
Det fremgår klart af forarbejderne til boligreguleringslovens § 29 c, at formålet var at
sikre administrativ lempelse for småejendommene, og ikke at påvirke huslejens stør-
relse, hverken i opadgående eller nedadgående retning set i forhold til tilsvarende
lejemål i ejendomme omfattet af boligreguleringslovens kap. II-IV.
Samtidig må det efter ministeriets opfattelse formodes, at når man efter etableringen
af ordningen med småejendomme og lejefastsættelsen herfor indfører muligheden for
at gennemføre en gennemgribende modernisering af lejemål, jf. boligreguleringslo-
vens § 5, stk. 2, - en ordning, som efter dens indhold er egnet til opfyldelse af de for-
melle krav i en eksisterende bestemmelse, her kriterierne for sammenligning efter § 29
c, må der ved implementeringen ske tilpasning af den eksisterende bestemmelse, så-
fremt det fra lovgivers side var hensigten, at § 5, stk. 2-ordningen ikke skulle kunne
opfylde de formelle krav i reglerne om småejendomme.
Skyggebudget i § 29 c
LLO anfører desuden, at ordningen med skyggebudget i boligreguleringslovens § 29 c
ikke kan omfatte § 5, stk. 2-lejen, da denne leje ikke skal beregnes. Af den grund anfø-
rer LLO, at skulle man kunne sammenligne med § 5, stk. 2-lejemål, ville det stille leje-
ren i en bedre retsstilling, hvis ikke der kunne findes sammenligningslejemål, da lejen
så ville være fastsat ud fra et skyggebudget med udgangspunkt i § 5, stk. 1. Dette mener
LLO er et argument for, at der ikke kan sammenlignes med § 5, stk. 2-lejemål.
10
Ministeriet bekendt, er der ikke praksis for den af LLO udtrykte holdning, og ministe-
riet er ligeledes af den opfattelse, at på samme måde, som der kan sammenlignes med
gennemgribende forbedrede lejemål med en leje fastsat efter boligreguleringslovens §
5, stk. 2, når lejen herfor senere er reguleret efter § 7, vil der kunne udarbejdes et
skyggebudget herfor.
Ministeriet finder desuden, at dette har støtte i dommen refereret i GD 2007/46 B,
hvor boligretten nåede frem til, at der var tale om et omkostningsbestemt lejemål med
en lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, hvorefter det altså er muligt at beregne lejen for
disse lejemål på samme måde, som for lejemål efter § 5, stk. 1.
Ministeriet finder desuden, at skulle man nå til et andet resultat, måtte man ligeledes
nå frem til, at lejemål med en lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, ikke skulle kunne regule-
res efter boligreguleringslovens § 7, hvilket der, så vidt ministeriet er bekendt, ikke er
uenighed om kan ske.
Den juridiske litteratur
LLO henviser herefter til, at der skulle være uenighed om spørgsmålet i den juridiske
litteratur, således at nogle juridiske forfattere er enige med de omtvistede bemærknin-
ger til den foreslåede § 32 i lovforslag nr. L 47 om lov om leje, mens nogle juridiske
forfattere måtte være uenige.
LLO fremhæver her særligt Jakob Juul-Sandberg, som lægger vægt på forarbejderne
på samme måde, som LLO gør, som argument for, at der ikke skulle kunne sammen-
lignes med gennemgribende moderniserede lejemål.
Ministeriet skal dog hertil bemærke, at Jakob Juul-Sandberg selv på side 306 i hans
bog Det lejedes værdi, 4. udgave, 2018, bemærker, at dommen refereret i GD 2015/6 B
må være udtryk for retstilstanden. Dommen når frem til, at gennemgribende moderni-
serede lejemål med en leje fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, som senere
er reguleret omkostningsbestemt i henhold til boligreguleringslovens § 7, kan anven-
des som sammenligningslejemål for et gennemgribende forbedret lejemål i en
småejendom.
LLO fremhæver ligeledes ekspertudvalgets rapport om Boligreguleringslovens § 5, stk.
2, hvortil det kommenteres
”Gennemgribende moderniserede lejemål i store ejendomme kan der-
for – om overhovedet – [LLOs fremhævning] udelukkende anvendes
til sammenligning, hvis der for lejemålet er varslet omkostningsbe-
stemt lejeforhøjelse”
Ministeriet har forespurgt Hans Henrik Edlund, som var lejelovseksperten i ekspert-
gruppen, om formuleringen, og han giver udtryk for, at formuleringen ”om overhove-
det” blev indsat som et generelt forbehold, da synspunktet ikke støttes på en så mang-
foldig retspraksis, at man i ekspertgruppen ville formulere sætningen uden forbehold.
Hans Henrik Edlund lægger dog i sin bog ”Boliglejeret”, skrevet sammen med tidligere
højesteretsdommer Niels Grubbe, utvetydigt og med henvisning til domspraksis til
grund, at denne sammenligning kan ske. I ”Boliglejeret”, 3. udgave, 2019, på s. 366
fremgår følgende:
”Hvis der er sket gennemgribende modernisering af småhuslejlighe-
den, kan der sammenlignes med lejen for gennemgribende modernise-
11
ret lejlighed, jf. boligreguleringlovens § 5, stk. 2, men kun hvis denne
leje har været forhøjet efter reglerne om omkostningsbestemt leje.”
Professor Hans Henrik Edlund er i øvrigt både under udarbejdelsen af lovforslaget, i
forbindelse med 2. høring over lovforslaget, hvor han ligeledes blev forelagt hørings-
notatet, samt i forbindelse med eksperthøringen over sammenskrivningen blevet fore-
lagt spørgsmålet, hvor han samtlige gange har erklæret sig enig i, at bemærkningerne i
hans optik afspejler gældende ret.
Ministeriet kan desuden bemærke, at det ligeledes i huslejenævnsformand Marianne
Dons samt juraprofessor Susanne Kiers ”Omkostningsbestemt leje og forbedring”, 4.
udgave, på s. 298 fremgår følgende:
”Er lejen i et BRL § 5, stk. 2-lejemål derimod blevet reguleret i henhold
til BRL § 7, kan lejemålet anvendes som sammenligningslejemål, GD
2015/06 B.”
Domspraksis
LLO eftersender som yderligere argumentation for sin holdning 3 domme, som LLO
mener beviser, at der ikke kan ske sammenligning med gennemgribende modernise-
rede lejemål:
Københavns Byret – Dom - Afsagt den 27. november 2017 i sagerne BS 24A-
2448/2015, BS 24A-2751/2015 og BS 30S-4424/2016
Sagen omhandler fsva. BS 24A-2448/2015 og BS 24A-2751/2015 vars-
ling af lejeforhøjelser, som lejerne har gjort indsigelse imod, mens BS
30S-4424/2016 omhandler en lejers ønske om at få reduceret lejen for
lejemålet.
Sondringen har betydning, da det fsva. varsling af lejeforhøjelser er ud-
lejer, der for domstolene skal løfte bevisbyrden for, at den gældende leje
er væsentlig lavere end det lejedes værdi iht. lejelovens § 47, mens det
fsva. lejers ønske om at få reduceret lejen for lejemålet er lejeren, som
skal løfte bevisbyrden for, at lejen er væsentlig højere end det lejedes
værdi, jf. lejelovens § 49.
I sagen BS 24A-2448/2015 afsiges der udeblivelsesdom, mens der i BS
30S-4424/2016 afsiges afgørelse til udlejers fordel grundet manglende
bevisførelse fra lejers side.
Fsva. BS 24A-2751/2015 afgøres spørgsmålet til fordel for lejerne. Fler-
tallets afgørelse tager ikke stilling til spørgsmålet om sammenligning
med § 5, stk. 2-lejemålene, men konstaterer alene, at de ikke finder be-
visbyrden løftet for, at lejen var væsentligt lavere end det lejedes værdi.
Ministeriet vurderer derfor, at dommen ikke kan tages til indtægt for
LLO’s synspunkt.
Retten i Roskilde – Dom – Afsagt den 7. august 2019 i sag BS-23040/2018-ROS
Sagen omhandler en varsling af lejeforhøjelse for et lejemål i en
småejendom, hvor lejer har gjort indsigelse herimod. Udlejer får med-
hold i huslejenævnet, men boligretten når frem til, at udlejer ikke for
12
boligretten har løftet bevisbyrden for, at huslejen er væsentlig lavere
end det lejedes værdi.
Ministeriet anser ikke sagen for relevant ift. nærværende problemstil-
ling, da der i sagen hverken er fremført argument om, at lejemålet skul-
le være gennemgribende moderniseret eller, at der skulle ønskes sam-
menlignet med gennemgribende moderniserede lejemål med en leje-
fastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, med en efterfølgen-
de omkostningsbestemt regulering iht. boligreguleringslovens § 7.
Ministeriet vurderer derfor, at dommen ikke kan tages til indtægt for
LLO’s synspunkt.
Retten på Frederiksberg – Dom – Afsagt den 21. februar 2018 i sag BS J-341/2017
Sagen omhandler en nedsættelse af lejen i et lejemål i en småejendom. I
sagen oplyses det, at huslejenævnet havde nedsat den årlige leje fra kr.
84.396 til kr. 30.600, hvilket svarer til 600 kr. pr. kvm. Det fremgår
endvidere, at køkkenet er det originale køkken, mens badeværelset var
blevet totalrenoveret for 5-10 år siden. Det fremgik endvidere, at leje-
målet bar præg af, at tidligere beboer havde røget.
Sagen afgøres ved, at lejen fastsættes omkostningsbestemt til 800 kr.
pr. kvm.
Ministeriet finder, at det ved det i sagen oplyste fremgår, at det omtvi-
stede lejemål ikke havde gennemgået en gennemgribende modernise-
ring, og finder derfor ikke sagen relevant i forhold til nærværende dis-
kussion.
Ministeriet vurderer derfor, at dommen ikke kan tages til indtægt for
LLO’s synspunkt.
5.2-leje er ikke omkostningsbestemt leje
LLO problematiserer dernæst, at en leje, fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2,
og senere omkostningsbestemt reguleret, kan anses som en omkostningsbestemt leje.
Til støtte herfor henviser LLO til, at der i Ekspertudvalgets rapport om Boligregule-
ringslovens § 5, stk. 2, hvor der i opstillingen i tabel 3.5. sondres mellem omkostnings-
bestemt leje og det lejedes værdi, herunder § 5, stk. 2-lejemål, og mener således, at
denne sondring skal ses som et udtryk for, at § 5, stk. 2-lejemål ikke kan være omkost-
ningsbestemte lejemål.
LLO anfører ingen andre argumenter for deres opfattelse.
Ministeriet skal hertil bemærke, at formålet med ekspertgruppens rapport var at bely-
se § 5, stk. 2-lejen, set i forhold til lejen fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1,
og at målgruppen for rapporten ikke alene var jurister eller øvrige lejelovseksperter,
men derimod politikere og lægmænd. Det har derfor været prioriteret at anvende klare
sondringer, som var lette at forstå for lægmænd, og ikke at være helt eksakt på be-
grebsanvendelsen.
Hvor lejen fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, fastsættes med udgangspunkt
i omkostningerne for ejendommen uden en øvre begrænsning i form af ’det lejedes
værdi’, fastsættes lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, efter det lejedes værdi.
13
Fælles for dem begge er dog, at de kan reguleres omkostningsbestemt efter boligregu-
leringslovens § 7, stk. 1. Tillige gælder der for begge, at lejen ikke kan reguleres om-
kostningsbestemt, når lejen herved vil overstige det lejedes værdi, jf. boligregulerings-
lovens § 7, stk. 2.
Der er således - også uden for § 5, stk. 2-lejen - et naturligt samspil mellem den om-
kostningsbestemte leje og det lejedes værdi. Når 5,2-lejen i ekspertgruppens rapport
opstilles under kategorien ’Det lejedes værdi’, skal det ikke tages til indtægt for, at
lejen ikke er omkostningsbestemt, men snarere at lejen er fastsat efter den øvre græn-
se ’det lejedes værdi’, i modsætning til lejen fastsat efter § 5, stk. 1, som generelt, i om-
råder hvor gennemgribende moderniseringer er attraktive, antages at være noget lave-
re.
Ministeriet skal desuden bemærke, at det klart forudsættes i de ovennævnte forarbej-
der til boligreguleringslovens § 29 c om småejendomme, at kriteriet for at anse en leje
for omkostningsbestemt, og altså egnet til sammenligning i henhold til bestemmelsen,
vurderes ud fra, hvorvidt lejen har været omkostningsbestemt reguleret i henhold til
boligreguleringslovens § 7. Det er uomtvistet, at lejen i et lejemål med en lejefastsæt-
telse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan reguleres omkostningsbestemt efter
boligreguleringslovens § 7.
Ministeriet skal desuden bemærke, at det, at § 5, stk. 2-lejen kan kaldes omkostnings-
bestemt, har støtte i det af LLO citerede fra Jakob Juul-Sandberg:
”Det er den omkostningsbestemte leje, der reguleres efter BRL § 7, og ikke
»mer-lejen« som er frit aftalt – med overgrænsen »ikke væsentlig over det le-
jedes værdi«.”
Ministeriet vurderer, at det af denne udtalelse, som LLO har erklæret sig enig i, kan
udledes, at § 5, stk. 2-lejen udgøres af den omkostningsbestemte leje, med en merleje
– eller forøget afkast om man vil – som frit kan aftales med overgrænsen ’det lejedes
værdi’. Dette kan beskrives som en ”præmiering” af udlejere, som foretager sam-
fundsmæssigt ønskelige gennemgribende moderniseringer af lejeboliger. Der ses ikke i
lovgivningen at være støtte for, at en sådan præmiering ikke også skulle komme udle-
jere af lejemål i småejendomme til gode.
Dette har desuden støtte i dommen refereret i GD 2007/46 B, hvor boligretten afsagde
dom – og landsretten tiltrådte, at der var tale om et omkostningsbestemt lejemål med
en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Omkostningsbestemt leje kan ikke være en høj leje
Det er ministeriets opfattelse, at den generelle modstand, som LLO har mod, at det
skulle være muligt at sammenligne gennemgribende moderniserede lejemål i
småejendomme med gennemgribende moderniserede lejemål udlejet efter boligregu-
leringslovens § 5, stk. 2, med en efterfølgende omkostningsbestemt regulering iht.
boligreguleringslovens § 7, kan skyldes den opfattelse, at den omkostningsbestemte
leje altid skal være en leje, som er væsentlig under det lejedes værdi.
Ministeriet er ikke af den overbevisning, at fx et større afkast forhindrer lejen i at kun-
ne anses som værende omkostningsbestemt.
14
Det er eksempelvis uomtvistet, at lejen for ikke-gennemgribende moderniserede leje-
mål beliggende i ejendomme taget i brug i perioden 1964 til 1991 er en omkostnings-
bestemt leje. Som følge af det alternative afkast, som kan beregnes efter boligregule-
ringslovens § 9, stk. 2, vil lejen for lejemål omfattet af bestemmelsen, afhængig af
ibrugtagningsåret, imidlertid kunne beregnes til langt mere end det lejedes værdi, ja
sågar mere end den leje, som kan opnås, hvis lejen fastsattes frit.
Det er også af den grund, at der i lejelovens § 4, stk. 7, er indført en forpligtelse for
udlejere, som beregner lejen med et alternativt afkast, til at oplyse, hvad lejen maksi-
malt kan beregnes til, ligesom udlejeren skal oplyse, om lejen er reduceret som følge
af, at den ellers ville overstige det lejedes værdi.
Dette har ligeledes støtte i boligreguleringslovens § 7, stk. 2, hvorefter den omkost-
ningsbestemte regulering af lejen ikke kan kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil
overstige det lejedes værdi.
Den omkostningsbestemte leje er således ikke kendetegnet på størrelsen af lejen, men
ved at lejen kan reguleres efter boligreguleringslovens § 7, når der sker stigninger i
omkostningerne for ejendommen. Dette gælder for såvel lejemål med en leje fastsat
efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, som stk. 2, ligesom det er gældende, hvad enten
afkastet beregnes gennem en lejefastsættelse efter det lejedes værdi i henhold til bolig-
reguleringslovens § 5, stk. 2, eller efter boligreguleringslovens § 9, stk. 1 eller 2.
Merleje-synspunktet
LLO har senest fremført synspunktet, at når gennemgribende moderniserede lejemål i
småejendomme skal sammenlignes med gennemgribende moderniserede lejemål med
en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, med en efterfølgende om-
kostningsbestemt regulering efter boligreguleringslovens § 7, må der ses bort fra den
merleje, som er opnået i sammenligningslejemålet som følge af lejefastsættelsen efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
LLO henviser her til Jakob Juul-Sandbergs ”Det Lejedes Værdi”, 4. udgave, 2018, s.
305, hvor fremgår:
”At lejen er blevet reguleret omkostningsbestemt udelukker principielt,
at lejen i lejemål fastsat efter BRL § 5, stk. 2, er formelt sammenlignelig.
Det er den omkostningsbestemte leje, der reguleres efter BRL § 7, og
ikke »merlejen« som er frit aftalt – med overgrænsen »ikke væsentlig
over det lejedes værdi«. Det må deraf følge, at denne merleje ikke skal
indgå i vurderingen af lejeniveauet i småhuslejemål. Det må også følge
forudsætningsvis af forarbejderne, hvorefter formålet med bestemmel-
sen var, at lejen i småhuse skulle følge det omkostningsbestemte lejeni-
veau, jf. ovenfor”.
LLO har endvidere fremført, at professor Hans Henrik Edlund har erklæret, at dette
også er hans holdning.
Ministeriet har adspurgt Hans Henrik Edlund ind til denne holdning, og han tilkende-
giver, at dette er hans holdning, men at der ikke er retspraksis, som bekræfter dette
synspunkt.
Som det fremgår af det allerede gennemgåede i dette notat, støttes synspunktet ikke i
forarbejderne, som lægger vægt på, at formålet med indførelsen af reglerne om
småejendomme var en administrativ lempelse. Det var således ikke intentionen med
15
indførelsen af småejendomme, at påvirke huslejens størrelse, hverken i opadgående
eller nedadgående retning.
Ministeriet finder ligeledes, at synspunktet ikke finder støtte i ordlyden til boligregule-
ringslovens § 29 c, som meget konkret stiller krav om at:
• Der skal sammenlignes med tilsvarende lejeforhold mht. beliggenhed, art,
størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.
• Det sammenlignelige lejeforhold skal være omfattet af reglerne i boligregule-
ringslovens kapitel II-IV.
• Lejen i det sammenlignelige lejeforhold skal være reguleret efter boligregule-
ringslovens § 7.
Gennemgribende moderniserede lejemål med en leje fastsat efter boligreguleringslo-
vens § 5, stk. 2, kan som nævnt opfylde samtlige af disse kriterier og opfylder derfor
bestemmelsens formelle krav til at kunne virke som sammenligningslejemål.
Boligreguleringslovens § 29 c tilsiger alene, at der skal kunne sammenlignes med lejen
i lejemål, som opfylder betingelserne for at kunne benyttes som sammenligningsleje-
mål, og det er ministeriets holdning, at det er uden støtte i hverken forarbejder eller
ordlyd, at indlæse restriktioner i, hvorvidt det er hele lejen, som der kan sammenlignes
med.
Synspunktet kan muligvis være båret af en generel holdning om, at den omkostnings-
bestemte leje skal være af en forholdsvis lav størrelse, og at en lejefastsættelse efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, derfor bør udelukkes alene af den grund. Såfremt
dette måtte være tilfældet kan der henvises til redegørelsen ovenfor under ”Omkost-
ningsbestemt leje kan ikke være en høj leje”.
Delkonklusion
Ministeriet kan på baggrund af det gennemgåede konkludere, at ministeret ikke finder
det godtgjort af LLO, at der ikke fsva. gennemgribende moderniserede lejemål i
småejendomme skulle kunne ske sammenligning med lejen i gennemgribende moder-
niserede lejemål med en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, når
lejen efterfølgende er blevet reguleret omkostningsbestemt i henhold til boligregule-
ringslovens § 7. Synspunktet strider efter ministeriets opfattelse mod bestemmelsens
ordlyd, forarbejderne, retspraksis og den juridiske litteratur.
Ministeriet finder det heller ikke ved LLOs argumentation godtgjort, at § 5, stk. 2-lejen
ikke skulle kunne anses for en omkostningsbestemt leje. Et synspunkt, som efter mini-
steriets opfattelse strider imod retspraksis (GD 2007/46 B).
Ministeriet finder det tillige heller ikke ved LLOs argumentation godtgjort, at der skul-
le kunne læses begrænsninger ind i, hvilke dele af lejen der kan sammenlignes med for
lejemål, som opfylder kriterierne for at anvendes som sammenlignelige lejemål. Et
synspunkt, som der efter ministeriets opfattelse ikke har støtte i hverken forarbejder
eller ordlyd, og som bekræftet af Professor Hans Henrik Edlund ikke har støtte i rets-
praksis.
Domspraksis til støtte for ministeriets holdning
Ministeriet har henvist til nogle af dommene ovenfor, men der kan opsummerende her
henvises til:
GD 2007/46 B
16
I denne dom nåede boligretten frem til, at lejemål med en lejefastsættelse efter bolig-
reguleringslovens § 5, stk. 2, kan være omkostningsbestemte lejemål. Da landsretten
efter indbringelse for denne tilkendegav, at sagen ville få samme resultat for denne,
blev sagen forligt. For nærmere herom henvises til nedenstående gengivelse af tidlige-
re udsendte skrivelse fra 2016.
GD 2015/6 B samt utrykt boligretsdom fra Frederiksberg ret (BS 1328/2004)
I begge sager nåede boligretten frem til, at der ved gennemgribende moderniserede
lejemål i småejendomme kunne ske sammenligning med gennemgribende modernise-
rede lejemål med en lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, hvor lejen efterfølgende var blevet
omkostningsbestemt reguleret i henhold til boligreguleringslovens § 7.
Øvrigt
Ministeriet kan i øvrigt oplyse, at den af ministeriet udtrykte holdning ikke er ny, men
også blev meldt ud ved et brev til en borger i 2016, hvoraf fremgik:
”Ved brev af 10. januar 2016 har du anmodet ministeriet om en udta-
lelse vedrørende lejefastsættelse for lejemål i såkaldte småejendomme
i henhold til reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A. Du har så-
ledes spurgt om der ved lejefastsættelsen for et gennemgribende mo-
derniseret lejemål i en småejendom efter ministeriets opfattelse kan
ske sammenligning med gennemgribende forbedrede lejemål, hvor le-
jen er fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Ministeriet kan i den anledning oplyse, at det ikke af lovgivningen ud-
trykkeligt fremgår, om sådanne lejemål kan anvendes som sammen-
ligningslejemål. Der findes så vidt ministeriet er bekendt ikke rets-
praksis, som tager stilling til spørgsmålet.
Efter reglerne i lovens § 29 c fastsættes huslejen i denne type lejemål
efter det lejedes værdi med den modifikation, at der skal ske sammen-
ligning med lejemål, som er omfattet af boligreguleringslovens kapitel
II-IV, det vil sige lejemål med omkostningsbestemt husleje. Hertil
kommer at leje skal være reguleret efter boligreguleringslovens § 7,
det vil sige forhøjet som følge af stigende driftsudgifter.
Ministeriet er bekendt med, at der efter domspraksis kan ske husleje-
regulering efter lovens § 7 i lejemål, hvor lejen er fastsat efter lovens §
5, stk. 2. I sagen refereret i GD 2007/46 B var lejen for et gennemgri-
bende forbedret lejemål ifølge lejekontrakten sammensat af en om-
kostningsbestemt del og et aftalt forbedringstillæg uden, at det frem-
gik, at lejen var fastsat efter lovens § 5, stk. 2. Boligretten statuerede,
at der var tale om et omkostningsbestemt lejemål, med lejefastsættelse
efter lovens § 5, stk. 2. Afgørelsen blev indbragt for landsretten, som
fremkom med en tilkendegivelse om, at sagen ville få samme udfald
som i boligretten.
Det kan på dette grundlag lægges til grund, at lejen for lejemål med en
leje efter lovens § 5, stk. 2, efter omstændighederne vil kunne reguleres
efter lovens § 7. Dette må føre til, at begge de formelle krav i lovens §
29 c, at sammenligning kun kan ske med lejemål omfattet af boligre-
guleringslovens kapitel II-IV, og at lejen for disse lejemål skal være
17
reguleret efter lovens § 7, må anses at være opfyldt. Dette resultat
harmonerer med formålet med de særlige regler for lejefastsættelsen
for mindre ejendomme, som alene blev indført med det formål, at gøre
administrationen af sådanne ejendomme enklere. Det var ikke intenti-
onen med lovændringen at påvirke huslejens størrelse hverken i opad-
gående eller nedadgående retning.
Ministeriet er på denne baggrund af den opfattelse, at det ikke er ude-
lukket at anvende lejemål med en leje fastsat efter lovens § 5, stk. 2,
som sammenligningslejemål ved fastsættelse af det lejedes værdi for et
lejemål i en mindre ejendom efter boligreguleringslovens kapitel IV A.
I litteraturen henvises til Grubbe og Edlund, Boliglejeret s. 333, og
modsat Jacob JuulSandberg, Det Lejedes værdi s. 261.”
Konklusion
Sammenligning med § 5, stk. 2-lejemål
Opsummerende kan ministeriet konkludere, at der efter ministeriets opfattelse er støt-
te i retspraksis, forarbejderne, bestemmelsens ordlyd og den juridiske litteratur for, at
der for gennemgribende moderniserede lejemål kan ske sammenligning med lejen for
gennemgribende moderniserede lejemål med en lejefastsættelse efter boligregule-
ringslovens § 5, stk. 2, hvor lejen efterfølgende er omkostningsbestemt reguleret efter
boligreguleringslovens § 7.
Merleje-synspunktet
Ministeret kan ligeledes konkludere, at der efter ministeriets opfattelse er støtte i for-
arbejderne og bestemmelsens ordlyd for, at når der for gennemgribende modernisere-
de lejemål i småejendomme skal ske en sammenligning med gennemgribende moder-
niserede lejemål med en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvor
lejen efterfølgende er omkostningsbestemt reguleret i henhold til boligreguleringslo-
vens § 7, vil det være den fulde leje, som der skal sammenlignes med.
Ministeriet finder derfor ikke, at det kan gøres gældende, at der skal ses bort fra en
eventuel merleje opnået som følge af lejefastsættelsen i henhold til boligreguleringslo-
vens § 5, stk. 2.
Bemærkningerne til den foreslåede § 32
Ministeriet kan endvidere konkludere, at bemærkningerne til den foreslåede § 32, som
viderefører den gældende boligreguleringslovs § 29 c, er støttet af professor Hans
Henrik Edlund som gældende ret med støtte i retspraksis, uanset Hans Henrik Ed-
lunds holdning til, hvorledes der ved sammenligningen skal ses bort fra dele af lejen.
En holdning, som der i øvrigt efter Hans Henrik Edlunds eget udsagn ikke er retsprak-
sis, som kan bekræfte.
Ministeriet finder således, at der på det foreliggende er grundlag for at konkludere, at
bemærkningerne til den foreslåede § 32 retmæssigt afspejler den gældende ret på om-
rådet.