Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Stormgade 2-6
1470 København K
Telefon 72 28 24 00
im@im.dk
Folketingets Indenrigs- og Boligudvalg
lov@ft.dk
Vedlagt sendes høringssvar og høringsnotater til Folketingets Indenrigs- og Boligud-
valg vedrørende forslag til lov om leje (bilag 1 og 2), forslag til lov om boligforhold (bi-
lag 1 og 3) samt forslag til lov om leje af almene boliger, lov om almene boliger m.v.,
lov om boliger for ældre og personer med handicap og forskellige andre love (Konse-
kvensrettelser som følge af lov om leje og lov om boligforhold samt opsigelse af frem-
lejegivere i almene boliger) (bilag 4 og 5).
Endvidere vedlægges høringssvar og høringsnotat vedrørende de regler, som foreslås
indført i lov om leje, lov om boligforhold og almenlejeloven med henblik på at styrke
fremlejetageres rettigheder i fremlejeforhold (bilag 6 og 7).
Med venlig hilsen
Kaare Dybvad Bek
Bilag:
Bilag 1: Høringssvar 2. høring over sammenskrivningen af lejelovgivningen
Bilag 2: Høringsnotat lov om leje
Bilag 3: Høringsnotat lov om boligforhold
Bilag 4: Høringssvar – EjendomDanmark konsekvensrettelseslovforslaget
Bilag 5: Høringsnotat vedr. konsekvensrettelseslovforslaget
Bilag 6: Høringssvar vedr. lovforslag om fremlejeres retssikkerhed
Bilag 7: Høringsnotat vedr. styrkelse af fremlejetagernes retssikkerhed
Sagsnr.
2021-2261
Doknr.
451155
Dato
15-10-2021
Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
L 49 - Bilag 1
Offentligt


Høringsnotat lov om leje (2. høring)
Høringsnotat til forslag til lov om leje (Sammenskrivningen).
1. Hørte myndigheder og organisationer
Lovforslaget har været i høring i perioden 23. december 2020 til 12. marts 2021.
Lovforslaget har været sendt i høring hos:
Advokatrådet, Advokatsamfundet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, BL –
Danmarks Almene Boliger, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark,
Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske
Lejere, Danske Udlejere, Den Danske Dommerforening,
Dommerfuldmægtigforeningen, EjendomDanmark, Finans Danmark, Forsikring &
Pension, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen,
KL, Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer, Lejernes Landsorganisation i
Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, P+,
SAPU, Slots- og Kulturstyrelsen og Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg
Universitet.
Herudover har lovforslaget været tilgængeligt på Høringsportalen.
2. Modtagne høringssvar
Der er indkommet høringssvar inden for fristen fra følgende høringsparter:
BL – Danmarks Almene Boliger, Danmarks Lejerforeninger, Danske Udlejere,
EjendomDanmark, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og
Beboerklagenævnsforeningen, Københavns Kommune, Lejernes Landsorganisation i
Danmark og Slots- og Kulturstyrelsen.
Herudover er der inden for fristen modtaget høringssvar fra: Københavns
Lejerbevægelse ApS og HUSEN Advokater.
Alle høringssvar offentliggøres på høringsportalen.
I notatet er alene medtaget de væsentligste punkter fra høringssvarene. Der er
herudover foretaget mindre ændringer af sproglig og lovteknisk karakter.
Endelig bemærkes, at i det omfang, der i 2. høring er fremsat gentagelse af
bemærkninger, som også blev fremsat i 1. høring og kommenteret i 1. høringsnotat,
besvares disse med en henvisning til det tidligere høringsnotat.
Enhed
Bygge- og
Boliglovgivning
Sagsbehandler
Nynne Horn
Koordineret
med
Sagsnr.
2021-2261
Doknr.
Dato
9. april 2021
Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
L 49 - Bilag 1
Offentligt
2
3. Generelle bemærkninger til sammenskrivningen
Danmarks Lejerforeninger hilser sammenskrivningen velkommen og finder, at der er
valgt et hensigtsmæssigt snit for opdeling i de to nye love, samt at der er anvendt en
praktisk og brugervenlig disponering af den nye lejelov. Danmarks Lejerforeninger
finder det endvidere vigtigt, at der alene er fokuseret på en ren sammenskrivning af
reglerne, og at der ikke foretages egentlige indholdsmæssige ændringer af reglerne.
Danmarks Lejerforeninger finder det dog unødvendigt, at der i lovforslagene er knyttet
bemærkninger om gældende ret til de bestemmelser, som blot videreføres fra
gældende lejelovgivning, idet sådanne bemærkninger i en række tilfælde vil komme til
at fungere som partsindlæg i fremtidige retssager. Endelig bemærkes, at grundigheden
i arbejdet med sammenskrivningen bør prioriteres højere end hastigheden.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil særligt bemærke, at det ved udarbejdelsen af
nye love er et generelt lovteknisk krav, at der udarbejdes fulde bemærkninger til
lovforslagets enkelte bestemmelser. Dette gælder også, hvor der er tale om
videreførelse af gældende regler i en ny lov.
Danske Udlejere finder, at der burde have været afholdt en høringsrunde, hvor
interesseorganisationerne mundtligt fik mulighed for at redegøre for bemærkninger til
lovforslagene. Danske Udlejere finder endvidere, at der i den nye lejelov bør henvises
til de kapitler, der er overflyttet til lov om boligforhold, hvorfor en indholdsfortegnelse
vil kunne være en hjælp til at få overblik over, hvor de forskellige regler fremover vil
kunne findes. Endelig finder Danske Udlejere, at der endnu er meget at forhandle om,
hvis lejelovgivningen skal leve op til det mål, der blev sat med forligsaftalen i 2014 –
nemlig at forenkle lejelovgivningen.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der, når de to vedtagne love
offentliggøres i Retsinformation, for hver af dem vil blive tilføjet en
indholdsfortegnelse, som dannes ud lovens kapiteloverskrifter.
EjendomDanmark finder, at det ikke alle steder i lovforslagene er sikret, at den retlige
og økonomiske balance i reguleringen opretholdes. EjendomDanmark finder, at de –
om end ofte mindre – materielle ændringer, som ministeriet har foretaget, er til
ulempe for udlejer, hvorfor ministeriet i behandlingen af høringssvarene bør sikre, at
balancen opretholdes. Det vurderes endvidere, at ministeriet i lovbemærkningerne
indfører nye eller skærpede regler, og derved fortolker reglerne og reelt udfylder den
funktion, som huslejenævn og domstole måtte have. EjendomDanmark bemærker
ligesom i første høringsrunde, at huslejenævnene bør tilføjes flere ressourcer som følge
af, at huslejenævnenes kompetencer udvides. EjendomDanmark er endvidere ikke
enig i Erhvervsstyrelsens vurdering af lovforslagenes administrative og økonomiske
konsekvenser, idet man finder, at brugerne af lovene skal lære at navigere i en helt ny
struktur i reglerne. Endelig peger EjendomDanmark på, at der efter lovenes vedtagelse
vil være behov for at bruge ganske betydelig tid på at lære de nye regler og
henvisninger at kende i detaljer. EjendomDanmark foreslår i den forbindelse, at
ministeriet udarbejder og offentliggør en detaljeret oversigt, der viser oversættelsen
fra den eksisterende regulering til den nye lovgivning, således at
implementeringsprocessen kan gøres nemmere for alle.
HUSEN Advokater finder, at strukturen i de to lovudkast for så vidt er udmærket, men
at det, når det kun er strukturen, som ændres, er rent spild af ressourcer. Projektet bør
derfor droppes, indtil der bliver tale om at lave egentlige ændringer i lovgivningen.
3
HUSEN Advokater vurderer endvidere, at bemærkningerne indeholder fortolkninger,
der ikke er i overensstemmelse med retspraksis.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der i lyset af kommentarerne i
høringssvarene og med henblik på at opretholde balancen i lovene er foretaget en
række tilpasninger af bemærkningerne til lovforslagenes bestemmelser. Ministeriet
har ikke fundet grundlag for at tilsidesætte og genoverveje de vurderinger af
lovforslagenes administrative og økonomiske konsekvenser, som er foretaget i
ministeriet og i Erhvervsstyrelsen. Endelig kan ministeriet imødekomme ønsket om en
”oversættelse” af den eksisterende regulering til den nye gennem udarbejdelse af
paragrafnøgler, hvoraf fremgår, med hvilke bestemmelser de gældende bestemmelser
videreføres.
EjendomDanmark anbefaler, at det sikres, at der som minimum går 3 måneder fra
lovenes vedtagelse til de træder i kraft, da implementeringen af den reviderede
lejelovgivning må forventes at være ganske tids- og ressourcekrævende for alle parter.
Huslejenævnsforeningen bemærker, at der fra vedtagelsen af lovforslagene til deres
ikrafttræden bør sikres alle aktører passende lang tid – mindst ½ år – til at tilrette
koncepter, formularer m.v.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det set i lyset af, at
lovforslagene kun i yderst begrænset omfang indeholder nye bestemmelser, og at det
derfor alene drejer sig om at orientere sig i lovenes ændrede opbygning og nye
paragrafnumre, vurderes der ikke at foreligge særlige grunde, som nødvendiggør en
senere ikrafttræden end den 1. januar 2022, som er fastsat som
ikrafttrædelsestidspunkt i de to lovforslag.
Lejernes Landsorganisation har peget på fem årsager til, at organisationen ikke kan
støtte lovforslagene. For det første gengiver lovforslagene i flere tilfælde ikke gældende
ret, og at det i øvrigt bør være overladt til domstolene at vurdere, hvad der er gældende
ret. For det andet bibeholder sammenskrivningen kompleksiteten i den nuværende
lejelovgivning i stedet for at forenkle reglerne. For det tredje skelnes fortsat imellem
regulerede kommuner og uregulerede kommuner, selv om boligreguleringsloven
ophæves. For det fjerde opleves en uvilje til at rette i selve lovteksten, og at der i stedet
ændres i bemærkningerne. Endelig finder Lejernes Landsorganisation ikke, at deres
forslag til forbedringer fra det tidligere høringssvar er imødekommet.
Sammenfattende mener Lejernes Landsorganisation, at hvis ikke forligskredsen er
rede til at forbedre loven ved en ny politisk aftale, vil organisationen fraråde
Folketinget at vedtage lovforslagene i den nuværende form.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det på baggrund af
forligsteksten fra 2014 må lægges til grund, at der har skullet foretages en rent teknisk
sammenskrivning af lovene inden for lejelovgivningens område, og at det ikke har
været hensigten at gennemføre ændringer i regelgrundlaget.
4. Bemærkninger til de enkelte kapitler
Kapitel 1: Anvendelsesområde
EjendomDanmark foreslår, at en egentlig definition af regulerede kommuner
indskrives direkte i lovteksten, i stedet for at henvise til forældet lovgivning.
4
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med
tilsvarende anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til ministeriets
bemærkning hertil på side 4 i høringsnotatet af 12. oktober 2020.
HUSEN advokater bemærker, at i § 3 i lov om leje om, at lovens regler om
beboelseslejligheder gælder for blandede lejemål, bør tilføjes, at dette alene gælder,
med mindre andet fremgår af loven. HUSEN advokater bemærker endvidere, at det i
§ 3, 2. pkt. bør præciseres, at de opremsede regler ikke gælder for de lokaler, der
udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og som er omfattet af § 1, stk. 2, i lov
om leje af erhvervslokaler.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det følger af de pågældende
regler i lovforslaget, at de ikke gælder for blandede lejemål, herunder fx § 159 som
fastslår, at bestemmelsen alene gælder for lejligheder udelukkende udlejet til beboelse.
Forholdet er dog præciseret i bemærkninger til § 3. Ministeriet bemærker endvidere,
at formuleringen af § 3, 2. pkt., svarer til den nugældende formulering af
bestemmelsen. Ministeriet finder herudover, at forholdet er præciseret i
bestemmelsens bemærkninger.
HUSEN advokater anfører til § 3 i forslag til lov om leje, at § 9 om det udvidede
ejendomsbegreb og §§ 120-122 om hensættelsespligt til udvendig vedligeholdelse
slettes i opremsningen.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at forslaget er imødekommet.
HUSEN advokater anfører vedrørende § 5 i forslag til lov om leje om ændring fra
reguleret til ureguleret kommune og omvendt, at det er en meget kort frist, der er
angivet i bestemmelsen.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bestemmelsens formulering
svarer til den gældende boligreguleringslovs § 3. Som det også fremgår af
bestemmelsens bemærkninger, har kommunalbestyrelsen mulighed for at fastslå, fra
hvilket tidspunkt beslutningen skal have virkning.
HUSEN advokater anfører, at systematikken i forslaget til lov om leje ikke er
hensigtsmæssig, idet man bør kunne se anvendelsesområdet for reglerne i de enkelte
kapitler og paragraffer.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at samme anbefaling kom i 1.
høring. Ministeriet skal derfor henvise til ministeriets bemærkning hertil på side 3 i
høringsnotatet af 12. oktober 2020.
HUSEN advokater anfører til den foreslåede § 6 i forhold til 80/20-ejendomme, at der
efter retspraksis sammenlignes med alle lejemål ved vurderingen af det lejedes værdi.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at HUSEN advokater kom med
samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til ministeriets
bemærkning hertil på side 4 i høringsnotatet af 12. oktober 2020.
Grundejernes Investeringsfond anfører til forslagets § 6 om huslejeregulering mv. i
regulerede kommuner, at det er uklart, hvorfor der ikke henvises til §§ 125 og 126 i lov
om leje, samt §§ 60-63 og 76-77, stk. 1 i lov om boligforhold.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at baggrunden for, at der ikke
henvises til de nævnte bestemmelser i forslagets § 6, er, at bestemmelserne er
5
samhørende med §§ 120-124 om vedligeholdelse. Ministeriet finder derfor en
henvisning til bestemmelserne for overflødig. Det er præciseret i bemærkningerne til
bestemmelserne i § 6, at §§ 125 og 126 i lov om leje samt §§ 60-63 og 76-77, stk. 1, i lov
om boligforhold også gælder.
Danske Udlejere anfører, at bestemmelsen i forslagets § 6, stk. 2, er ændret, idet de
såkaldte 80/20-ejendomme ikke er omfattet af den omkostningsbestemte leje, men af
reglerne om det lejedes værdi. Det bemærkes endvidere, at henvisningen til §§ 33-36
ikke er korrekt.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bestemmelsen er i
overensstemmelse med den gældende boligreguleringslovs § 4, stk. 3, som undtager de
pågældende ejendomme fra reglerne om omkostningsbestemt leje. Henvisningen til §§
33-36 svarer til den gældende boligreguleringslovs kapitel 5 om huslejeregulering for
enkeltværelser.
Grundejernes Investeringsfond anfører til forslagets § 6, stk. 3, at § 9 om det udvidede
ejendomsbegreb ikke synes at omfatte accessoriske enkeltværelser i den gældende
boligreguleringslov.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at forslaget er imødekommet,
således, at § 9 udgår af opremsningen i forslagets § 6, stk. 3.
Grundejernes Investeringsfond anfører endvidere til forslagets § 6, at det af
bemærkningerne fremgår, at det udvidede ejendomsbegreb træder i stedet for det
almindelige ejendomsbegreb. Efter gældende ret supplerer det udvidede
ejendomsbegreb dog det almindelige.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at forslaget er imødekommet.
Danske Udlejere anfører til forslagets § 7, at der er tale om en væsentlig og uacceptabel
ændring, idet nyopførte ejendomme med mindre end 7 lejligheder bliver omfattet af
småhusreglerne. Efter den gældende retstilstand har alle nyopførte ejendomme
mulighed for at aftale fri leje.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det fremgår af bemærkningerne
til § 7, stk. 3, at reglerne om fri husleje i forslagets kapitel 5 gælder for ejendomme
med færre end 7 beboelseslejligheder. Det omfatter også ejendomme opført efter d. 1.
januar 1995. Det er således ikke hensigten, at der ikke skal kunne aftales fri husleje i
nyopførte ejendomme med færre end 7 beboelseslejligheder.
EjendomDanmark foreslår i forhold til forslagets § 7, stk. 1, at skæringsdatoen 1.
januar 1995 tydeliggøres i lovteksten vedrørende datoens betydning for ejendommens
status.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at ministeriet finder det
hensigtsmæssigt, at den nærmere fortolkning og forståelse af bestemmelsen uddybes i
bestemmelsens bemærkninger og ikke fremgår af selve lovteksten.
EjendomDanmark foreslår i forhold til forslagets § 7, stk. 2, om nyopførte
småejendomme, at der eksplicit i lovforslaget forholdes til retsstillingen for berørte
ejendomsejere.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at ændringen efter ministeriets
opfattelse ikke er problematisk, da retsstillingen dermed tydeliggøres. Det bemærkes
6
endvidere, at forholdet alene vil angå de ejendomme, hvor der ikke aftales fri leje i
henhold til reglerne herom. Det vil derfor have begrænset betydning i praksis.
EjendomDanmark foreslår i forhold til forslagets § 7, stk. 3, at skelnen mellem ”små
småhuse” og ” store småhuse” ophæves.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der som udgangspunkt ikke
foretages materielle ændringer i forhold til den gældende retstilstand. Ministeriet
finder ikke anledning til at ophæve skelnen mellem små og store småhuse.
EjendomDanmark foreslår i forhold til forslagets § 8, at det almindelige
ejendomsbegreb er uhensigtsmæssigt defineret, og at begrebet bør defineres til i
højere grad at afspejle boligmarkedets behov og de mål, som lejereguleringen skal
opfylde.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at begrebet efter ministeriets
opfattelse er i overensstemmelse med gældende ret. Der foretages som udgangspunkt
ikke materielle ændringer i forhold til den gældende retstilstand, og ministeriet finder
ikke anledning til at ændre definitionen af det almindelige ejendomsbegreb.
Grundejernes Investeringsfond anfører, at der i § 9, nr. 2, om det udvidede
ejendomsbegreb bør være overensstemmelse med de bestemmelser, som opremses i §
6, stk. 1. Der bør fx henvises til § 123 i lov om leje og § 62 i lov om boligforhold.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at forslaget er imødekommet,
således at bestemmelsen er tilrettet.
EjendomDanmark foreslår, at udlejning af en enkelt lejlighed i en ejendom, når dette
er den eneste lejlighed i ejendommen, som udlejer lejer ud, skal behandles som et
småhus uanset reglerne om ejendomskategorisering.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der som udgangspunkt ikke
foretages materielle ændringer i forhold til den gældende retstilstand. Ministeriet
finder ikke anledning til at ændre ejendomskategoriseringen ved udlejning af en enkelt
lejlighed i ejendommen.
LLO og EjendomDanmark foreslår en række forenklinger af ejendomsbegrebet,
herunder at antallet af boliger afgøres på samme måde i hele loven. Det påpeges, at
ejendomsbegrebet er blevet mere kompliceret.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der som udgangspunkt ikke
foretages materielle ændringer. Ejendomsbegrebernes formulering skyldes
sammenskrivningen, hvor det almindelige ejendomsbegreb og det udvidede
ejendomsbegreb, som kendes fra boligreguleringsloven, nu fremgår af forslaget til lov
om leje.
Kapitel 2: Lejeaftalen
EjendomDanmark anbefaler, at den foreslåede § 13, stk. 1, omformuleres, så det ikke
er muligt at forlange ikke-digital kommunikation for meddelelser, der ikke efter loven
skal afgives skriftligt.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med
samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 6 i
høringsnotat af 12. oktober 2020.
7
EjendomDanmark foreslår, at muligheden for at kommunikere digitalt udvides, så
forbuddet i §§ 177 og 183, stk. 2, afskaffes.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med
samme forslag i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 6-7 i
høringsnotat af 12. oktober 2020.
EjendomDanmark vurderer, at definitionen af blanket i § 14, stk. 2, i deres optik
medfører en udvidelse af, hvilke dokumenter kan anses som værende blanketter.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med
samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 7 i
høringsnotat af 12. oktober 2020.
HUSEN Advokater anfører om § 11, stk. 3, sidste pkt., at reglen bør formuleres som en
direkte henvisning til kapitel 3.
Indenrigs- og Boligministeriet skal i den anledning bemærke, at bestemmelsen er
tilrettet i overensstemmelse med det anførte.
HUSEN Advokater anfører om § 14, stk. 1, at der ikke er støtte i den gældende ret for,
at et tillæg skal laves efter typeformularen, og at der ikke findes en autoriseret blanket
for tillæg.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at lovforslaget er rettet til i
overensstemmelse med det anførte, således at det alene er ved indgåelse af lejeaftalen.
Kapitel 3: Omkostningsbestemt husleje m.v.
EjendomDanmark bemærker, at det ikke fremgår af bemærkningerne til § 19, stk. 1, at
parterne kan aftale nettoprisregulering, hvilket følger af dommen i GD 2021/08 B.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at man ikke finder det
hensigtsmæssigt at henvise til retspraksis, som baserer sig på en boligretsdom med
dissens, hvortil der er søgt om anketilladelse.
EjendomDanmark og Husen Advokater anfører, at man ikke er enig i, at det som
anført i bemærkningerne til § 19, stk. 2, efter de gældende regler er et selvstændigt
krav, at hele lejemålet er gennemgribende forbedret, hvis lejeregulering ifølge reglerne
i denne paragraf skal kunne finde anvendelse.
Indenrigs- og Boligministeriet bemærker, at det af den gældende boligreguleringslovs
§ 5, stk. 2, fremgår, at ”Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål,
hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det
lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger…”. Det er hermed
fastslået, at det ikke alene er et spørgsmål om at opfylde selve investeringskravet for at
anse et lejemål for at være gennemgribende forbedret. Der henvises i øvrigt til det i det
tidligere høringsnotat bemærkede herom.
Huslejenævnsforeningen anfører, at U 2016.2446 H, hvortil der er henvist i det
tidligere høringsnotat, ret beset fastslår, at det er tilstrækkeligt at opfylde
investeringskravet i § 19, stk. 2, for at anse et lejemål for gennemgribende
moderniseret.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det som anført i det tidligere
høringsnotat fremgår af dommen, at der til opfyldelse af betingelsen om en væsentlig
8
forøgelse af det lejedes værdi ikke skal stilles strenge krav, hvis udgifterne til de
arbejder, der anerkendes som forbedringer af lejemålet, overstiger det mindstebeløb,
som er fastsat i bestemmelsen. Dommen er således ikke udtryk for, at der ikke skal
stilles krav herom, men alene at disse krav ikke skal være strenge.
LLO bemærker, at det bør overvejes, om bemærkningen til § 19, stk. 3, om, at
besigtigelsen endvidere vil kunne anvendes i forbindelse med efterfølgende tvister om
lejemålets stand efter forbedringen, er retvisende.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningen vil blive
præciseret.
EjendomDanmark bemærker, at bemærkningerne til § 20, stk. 1, indebærer en
skærpelse i forhold til gældende ret i tilfælde, hvor det ikke er muligt at fremskaffe
dokumentation for de udførte arbejder, og hvor bestemmelsen om ”utvivlsomt
gennemgribende moderniseret” da i stedet kommer til anvendelse, idet det angives, at
bestemmelsen kun kan anvendes ”undtagelsesvist”.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil oplyse, at det af forarbejderne til den
gældende bestemmelse i boligreguleringslovens § 5, stk. 5, fremgår, at bestemmelsen
”undtagelsesvist kan finde anvendelse”. Der henvises i øvrigt til det i det tidligere
høringsnotat bemærkede herom.
Husen Advokater anfører, at bemærkningerne til § 20 indebærer en skærpelse af
kravet til det bevis, der skal føres i tilfælde, hvor det ikke er muligt at fremskaffe
dokumentation for de udførte arbejder i forbindelse med en gennemgribende
modernisering.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at de pågældende bemærkninger
svarer til de bemærkninger, som ledsagede det lovforslag, hvorved reglen blev indført.
EjendomDanmark bemærker, at bemærkningerne til § 21, stk. 1, går videre end både
bestemmelsen selv og praksis giver anledning til, idet manglende overfladebehandling
af trappeopgange langt fra er et tiltag, der altid kan anses som en
vedligeholdelsesmangel.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det ikke i bemærkningerne er
anført, at manglende overfladebehandling ”altid” er en vedligeholdelsesmangel, men
at det kan være det. Det anførte svarer til det, der fremgår af forarbejderne til den
gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 6.
Husen Advokater anbefaler, at bestemmelsen om ”byrdefulde vilkår” i § 22 ophæves
eller præciseres, og at bestemmelsen om nettoprisregulering i § 26 ophæves.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det ligger uden for rammerne
for dette lovforslag at foretage de anbefalede ændringer.
LLO påpeger, at bemærkningen til § 22 om, at det ikke er hensigten med reglen, at
ejendommens lejere skal have ens vilkår, bør præciseres.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningen vil blive
præciseret således, at det fremgår, at hensigten er, at ejendommens lejere har
ensartede vilkår.
9
EjendomDanmark finder det besynderligt, at der vedrørende ”det lejedes værdi” i § 23,
stk. 2, henvises til § 19, stk. 2, der omhandler gennemgribende forbedringer frem for at
henvise til § 42, stk. 2 og 3, der i højere grad definerer begrebet "det lejedes værdi".
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at man finder det mest
hensigtsmæssigt at henvise til bestemmelser i samme kapitel, når disse indeholder de
fornødne regler. ”Det lejedes værdi” omfatter den samme standard i alle de nævnte
bestemmelser.
EjendomDanmark finder det ulogisk at placere reglerne om småhuse og
enkeltværelser i kapitel 3 og foreslår, at disse overføres til kap. 4.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det af hensyn til
overskueligheden findes mest hensigtsmæssigt at holde de regler, som gælder for
lejefastsættelse i regulerede kommuner, samlet i ét kapitel.
EjendomDanmark bemærker, at det ikke i bemærkningerne til § 41 er omtalt, at der
kan aftales nettoprisregulering for lejemål udlejet efter § 19, stk. 1.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der vil blive indsat et afsnit
herom i bemærkningerne.
Husen Advokater anfører, at reglen i § 37, stk. 2, om berigtigelse af fejl i varslinger bør
omfatte alle varslinger, herunder skatte- og afgiftsvarslinger, og at overgrænsen for en
foreløbig lejeforhøjelse efter § 37, stk. 3, bør ophæves eller reguleres.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det ligger uden for rammerne
for dette lovforslag at foretage de anbefalede ændringer.
EjendomDanmark vurderer, at der med den foreslåede § 39, stk. 1, er tale om en
markant udvidelse af lovens strafbestemmelser. l dag er denne bestemmelse alene
gældende for den eksisterende boligreguleringslovs § 5; nu ønsker man at gøre den
gældende for alle bestemmelser i hele den nye lovs kapitel 3. EjendomDanmark skal
derfor anbefale, at bestemmelsen omformuleres, så den stemmer bedre overens med
de allerede eksisterende regler og hensynet bag sammenskrivningen.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der er sket tilretning i
overensstemmelse med det anførte.
EjendomDanmark vurderer, at henvisningen i § 32 til § 23 er uhensigtsmæssig. Lejen i
et gennemgribende moderniseret lejemål reguleres enten efter stigninger i det
omkostningsbaserede budget eller efter aftalt nettoprisindeksering. Det er
EjendomDanmarks vurdering, at de fleste lejeaftaler indeholder en aftale om
regulering efter nettoprisindeksering, idet dette letter den administrative byrde.
EjendomDanmark påpeger ydermere, at dette ikke medfører en højere leje -
tværtimod. Når lejemål, der udlejes efter reglerne i § 19, stk. 2, reguleres efter
nettopris, betyder det, at sammenligningsgrundlaget for de gennemgribende
moderniserede lejemål i småhuse minimeres og med tiden må formodes at forsvinde
helt. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at bestemmelsen ændres således, at det
sammenlignelige lejemål ikke nødvendigvis skal have været reguleret efter § 23.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med
samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 12 i
høringsnotat af 12. oktober 2020.
10
LLO og Danske Lejere udtrykker, at småejendomme ikke kan sammenlignes med
lejemål med en leje fastsat efter den foreslåede § 19, stk. 2 (den nugældende
boligreguleringslovs § 5, stk. 2).
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at LLO fremførte samme holdning
i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 10-11 i høringsnotat af
12. oktober 2020.
Danske Udlejere foreslår, at lejefastsættelsen for småejendomme skal kunne ske ved
sammenligning med tilsvarende lejemål i småejendomme.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at Danske Udlejere kom med
samme forslag i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 11-12 i
høringsnotat af 12. oktober 2020.
HUSEN Advokater foreslår, at da det nu er 26 år siden, at reglen om fordeling af den
omkostningsbestemte leje mellem erhverv og beboelse blev ændret til
bruttoetageareal, og overgangsperioden i stort set i alle ejendomme må være et
overstået kapitel, bør 3. pkt. i den foreslåede § 32 om sammenligning udgå. HUSEN
Advokater anfører i den forbindelse, at sammenligning for småhuse bør kunne ske
med alle lejemål beliggende i omkostningsbestemte lejemål uanset fordelingen mellem
beboelse og erhverv, ligesom det bør kunne ske, uanset om lejen er reguleret efter
pristal eller omkostningsbestemt efter den nugældende boligreguleringslovs § 7.
Indenrigs- og Boligministeriet skal i den anledning bemærke, at dette efter
ministeriets opfattelse vil medføre materielle ændringer i lejelovgivningen, som der
ikke er lagt op til med denne sammenskrivning.
HUSEN Advokater ønsker endvidere praksis for huslejenævnene, hvorefter
ejendomme som alene indeholder én beboelseslejlighed behandles efter reglerne om
småejendomme uagtet kategoriseringen d. 1. januar 1995.
Indenrigs- og Boligministeriet skal i den anledning bemærke, at dette efter
ministeriets opfattelse vil medføre materielle ændringer i lejelovgivningen, som der
ikke er lagt op til med denne sammenskrivning.
Kapitel 4: Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi mv.
EjendomDanmark bemærker til § 42, stk. 3, at en afgørelse, som huslejenævnet træffer
på grundlag af et generelt kendskab til huslejen i området, ikke er det samme som
”særskilt prøvelse”.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det efter ministeriets opfattelse
er i overensstemmelse med gældende ret, at huslejenævnene træffer afgørelse på
grundlag af nævnets generelle kendskab til huslejeniveauet i området. Sådanne
afgørelser er dermed en særskilt prøvelse. Der henvises i øvrigt til det i det tidligere
høringsnotat anførte.
EjendomDanmark bemærker, at der i § 44 bør indsættes en bestemmelse om, at den
del af en lejeforhøjelse, som udlejeren ikke har kunnet opkræve under sagens
behandling i nævnet, kan forrentes efter bestemmelsen i § 15, stk. 3, svarende til det,
der gælder for lejerens krav på efterbetaling af for meget betalt husleje.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bestemmelsen er en uændret
videreførelse af den gældende lejelovs § 48, stk. 4, som fastholder den gældende
retsstilling.
11
EjendomDanmark bemærker, at der er risiko for, at der fortsat henligger udækkede
udgifter til forgæves projektmateriale, jf. den gældende lejelovs § 51, stk. 3, som ikke
vil kunne opkræves, hvis bestemmelsen ikke videreføres.
Indenrigs- og Boligministeriet henviser til lovforslagets bemærkninger, hvoraf
fremgår, at uagtet at der resterer tilsagn om støtte til byfornyelsesarbejder efter lov om
privat byfornyelse, hvor arbejderne endnu ikke er igangsat eller gennemført, vurderer
Indenrigs- og Boligministeriet, at bestemmelsen i lejeloven om lejeforhøjelse for
forgæves afholdte udgifter til projektmateriale er overflødig, idet der i alle resterende
sager med uudnyttede tilsagn er indgået aftale mellem lejere og udlejere om, hvilke
arbejder der skal gennemføres. Det bemærkes, at den gældende lejelovs § 51, stk. 4,
videreføres.
Kapitel 5: Fri leje
EjendomDanmark og HUSEN Advokater vurderer, at der i bemærkningerne til
bestemmelsen om fri leje i ejendomme taget i brug efter den 31. december 1991 er
foretaget en skærpelse af reglerne derved, at der henvises til det ejendomsbegreb, der
defineres i den foreslåede § 8 i lejeloven. Dette har blandt andet betydning, når der
opføres en ny bygning med beboelseslejligheder på en matrikel, der i forvejen omfatter
en bygning med beboelseslejligheder, der er opført før den 31. december 1991.
EjendomDanmark forslår, at ordlyden af bestemmelsen ændres til at omfatte
”beboelseslejligheder i bygninger, der er taget i brug ..” i stedet for den nuværende
formulering ”beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug …”.
Indenrigs- og Boligministeriet skal bemærke, at efter bestemmelsens ordlyd kan den
finde anvendelse på ”beboelseslejligheder i ejendomme”. Ministeriet finder ikke, at der
i fortolkningen af bestemmelsen er grundlag for at lægge et andet ejendomsbegreb,
end det, der er defineret i loven, til grund ved vurderingen af, om betingelserne for fri
leje er opfyldt.
EjendomDanmark anbefaler endvidere, at det i lovgivningen præciseres, at reglerne
om markedsleje også skal gælde for nybyggede enkeltværelser.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med
samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til ministeriets
bemærkning hertil på side 14 i høringsnotatet af 12. oktober 2020.
EjendomDanmark finder, at der i bemærkningerne til bestemmelserne om fri leje for
tidligere erhvervsejendomme og tagetager m.v. er gjort den materielle tilføjelse til
bestemmelserne, at det af lejekontrakten udtrykkeligt skal fremgå, at man fraviger de
generelle regler.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne på side 337
rettes til i overensstemmelse med det af EjendomDanmark anførte.
EjendomDanmark finder, at der i tilknytning til bestemmelsen om mulighed for at
aftale, at lejen reguleres efter nettoprisindeks, bør henvises til bestemmelsen i den
foreslåede § 19, stk. 1, om fastsættelse af lejen i regulerede kommuner.
EjendomDanmark henviser i den forbindelse til en nyere afgørelse om spørgsmålet.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at man ikke finder spørgsmålet
endeligt afklaret og følgelig ikke kan imødekomme ønsket om en sådan henvisning.
Den nævnte afgørelse er således, så vidt som ministeriet er orienteret, anket og
verserer dermed for domstolene.
12
Kapitel 6: Betaling af leje
EjendomDanmark vurderer, at det er en mangel, at forudbetalt leje ikke er nævnt i
lovteksten i den foreslåede § 59, stk. 4. Med bestemmelsen foreslås, at depositum er
pligtig pengeydelse i lejeforholdet. EjendomDanmark finder det hensigtsmæssigt, at
også forudbetalt leje nævnes i bestemmelsen.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der ikke er behov for i den
pågældende bestemmelse at tydeliggøre, at forudbetalt leje er pligtig pengeydelse i
lejeforholdet, idet ministeriet finder, at det fremgår klart af andre bestemmelser i
loven, at leje er pligtig pengeydelse.
Kapitel 7: Betaling for varme, vand, køling, gas og el mv.
EjendomDanmark bemærker til § 66, stk. 1, at det ikke efter målerbekendtgørelsen er i
alle tilfælde, at varmeudgiften skal fordeles efter forbrugsmålere, hvorfor ”efter
forbrugsmålere” i 1. pkt. bør udgå.
Indenrigs- og Boligministeriet henviser til, at det af 2. pkt. fremgår, hvorledes der skal
fordeles i ejendomme, som ikke er omfattet af kravet om forbrugsmålere.
EjendomDanmark peger på, at målerbekendtgørelsens krav om, at mindst 40 % af
udgiften skal fordeles efter det målte forbrug, alene vedrører varmeudgiften.
Indenrigs- og Boligministeriet kan tiltræde det anførte, og bemærkningen vil blive
tilrettet i overensstemmelse hermed.
Danske Udlejere anfører, at det bør præciseres, at det er hovedreglen, at det er muligt,
at aftale måling/afregning for varme enten efter målere eller efter areal eller rumfang.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det af § 66, stk. 1, 1. pkt.,
fremgår, at fordeling af varmeudgiften skal ske efter sædvanlige fordelingsregler efter
forbrugsmålere. Såfremt ejendommen ikke er omfattet af pligt til individuel måling af
varmeforbrug, foreskriver stk. 1, 2. pkt., at fordeling kan ske efter areal eller rumfang.
Danske Udlejer peger på, at der i § 68 bør være tilsvarende regler for fordeling af
vandudgifter som for fordeling af varmeudgifter, og at udlejeren skal kunne beslutte,
at vandudgiften skal fordeles efter målere hhv. areal eller tappesteder.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at § 68 om fordeling af
vandudgifter svarer til § 66 om fordeling af varmeudgifter. Da der imidlertid ikke er et
generelt krav om individuel måling af vandforbrug, findes det ikke hensigtsmæssigt at
bestemme, at udlejeren kan beslutte, at der skal ske fordeling efter målere i
ejendomme, hvor der ikke er krav om individuel måling af vandforbruget. For sådanne
ejendomme videreføres bestemmelsen om, at udgiften til vandforbrug kan indeholdes
i huslejen.
Danske Udlejere anfører, at det bør fremgå af § 69, om den omfattede leverance af gas
og el er til opvarmning. Endvidere bør det fremgå, hvordan der skal forholdes med
varme og vand, som udlejeren leverer fra eget anlæg.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at § 69 er indført for at klargøre
retsstillingen vedrørende udlejerens leverance af gas og el. Det fremgår således, at
bestemmelsen omhandler gas til opvarmning og el til såvel opvarmning og andre
formål. For så vidt angår gas til andre formål (kogegas) er den altovervejende
hovedregel, at lejeren indgår i et direkte kundeforhold med leverandøren. Det fremgår
af bestemmelsen, at såfremt udlejeren leverer forbrug til lejeren, skal udlejeren
13
opkræve lejerens bidrag til betaling over et regnskab svarende til det, der gælder for
levering af varme. Efter ministeriets opfattelse er der ikke behov for at indføre særlige
regelsæt for udlejerens leverance af varme og vand fra eget anlæg, idet de gældende
regler omfatter disse tilfælde.
Huslejenævnsforeningen anfører, at der mangler angivelse af, hvilke udgifter der kan
indeholdes i regnskaber for el og gas, jf. den gældende lejelovs § 45 d, stk. 1.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at den gældende lejelovs § 45 d,
stk. 1, er videreført i § 69, hvoraf fremgår, at udlejerens udgifter til levering til lejeren
af gas til opvarmning og el kan kræves refunderet. Udgifterne kan kræves refunderet
over et forbrugsregnskab i henhold til § 72, nr. 4 og 5.
Danske Udlejere foreslår, at det i § 72, stk. 3, bestemmes, at á conto betalinger er
pligtig pengeydelse i lejeforholdet.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det er fast praksis, at lejerens
betaling for forbrug er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, som i tilfælde af udeblivelse
kan være grundlag for en ophævelse af lejeaftalen. Det vurderes derfor at være
uhensigtsmæssigt at fastsætte, at á conto betalinger er pligtig pengeydelse, når
betaling for forbrug efter praksis generelt er pligtig pengeydelse.
EjendomDanmark bemærker, at det er uklart, hvad der i § 76 menes med ”bilagene til
regnskabet” og finder, at det bør præciseres i bemærkningerne.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bestemmelsen er en
videreførelse af den gældende lejelovs § 44, hvortil der ikke findes lovbemærkninger,
som nærmere præciserer, hvilke bilag lejerne skal gives adgang til. Det må på denne
baggrund antages, at der menes samtlige bilag til poster i regnskabet, det er relevant at
få adgang til i forbindelse med en kontrol af regnskabet. Heri ligger imidlertid ingen
konkret afgrænsning af de omfattede bilag.
Kapitel 9: Lejerens indflytning
EjendomDanmark bemærker i forhold til forslagets § 89, at det synes inkonsistent i
bemærkningerne at notere, at lejeren har en reklamationsret på 2 uger, når lejeren
alligevel bevarer retten til at kræve oprindelige mangler udbedret efter udløbet af
fristen.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne efter
ministeriets opfattelse er i overensstemmelse med gældende ret. Lejeren fortaber
retten til at benytte mangelsbeføjelserne efter forslagets §§ 95-97, men bevarer retten
til at kræve manglerne udbedret.
HUSEN advokater anfører til den foreslåede § 9 om indflytningssyn, hvor det fremgår
af bemærkningerne, at indflytningssynet skal registrere tilstanden af bygningsdele og
indretninger, som er omfattet af den udvendige vedligeholdelsespligt, at det ikke synes
i overensstemmelse med gældende ret. Det anføres, at registreringen intet formål
tjener i de tilfælde, hvor lejeren ikke kan overtage den udvendige vedligeholdelsespligt.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at den gældende bestemmelse
samt bemærkninger hertil ikke udelukker, at tilstanden for dele af lejemålet omfattet
af den udvendige vedligeholdelsespligt skal registreres. Det bemærkes endvidere, at
lejeren uanset vedligeholdelsespligten hæfter for skader som følge af misligholdelse,
14
og ministeriet finder det derfor hensigtsmæssigt, at tilstanden for alle dele af lejemålet
registreres.
HUSEN advokater anfører i forhold til forslagets § 91 om lejerens ret til at påberåbe sig
oprindelige mangler, at det ikke er i overensstemmelse med gældende ret, at udlejeren
bliver bundet af passivitet ved manglende reaktion over for lejers mangelsliste.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det fremgår af
bemærkningerne, at udlejeren efter omstændighederne vil blive bundet af sin
passivitet, og lejerens mangelliste må helt eller delvist lægges til grund. Såfremt
udlejeren kan bevise, at manglerne var til stede på overtagelsestidspunktet, er
ministeriet af den opfattelse, at udlejeren ikke vil være bundet. Forholdet er præciseret
i bemærkningerne.
Huslejenævnsforeningen bemærker, at bestemmelsen i § 92 om huslejenævnets
kompetence ikke er gjort ufravigelig ifølge forslagets § 93.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at § 93 er ændret således, at § 92
er ufravigelig.
Kapitel 10: Mangler ved boligen
EjendomDanmark peger på, at der ikke er overensstemmelse mellem den foreslåede §
94, stk. 1, og bemærkningerne til bestemmelsen. Endvidere vurderes bestemmelsen i
den foreslåede § 94, stk. 2, 4. pkt., at være overflødig, da den er en gentagelse af stk. 2,
3. pkt.
Indenrigs- og Boligministeriet skal bemærke, at den nævnte uoverensstemmelse er
bragt i orden. Ministeriet er ikke enig i, at de nævnte 3. og 4. pkt. indebærer en
gentagelse. For at tydeliggøre dette, foreslås en ændring i bemærkningerne til 3. pkt.
Huslejenævnsforeningen finder, at bestemmelsen i den foreslåede § 101 er en
overflødig gentagelse af nævnets kompetence i sager om mangler ved det lejede ved
lejeforholdets begyndelse. Da reglerne om mangler ved lejeforholdets begyndelse er
indeholdt i lovens kapitel 9, bør bestemmelsen udgå.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bestemmelsen udgår af
lovforslaget.
Kapitel 11: Udlejerens adgang til det lejede og ret til at foretage ændringer i det
lejede m.v.
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne til § 103 kan give indtryk af at være
en udtømmende oplistning af eksempler på, hvornår udlejer har ret til adgang til det
lejede. For at undgå uklarhed skal EjendomDanmark anbefale, at ministeriet i
bemærkningen understreger, at der er tale om eksempler og ikke en udtømmende
liste.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at de påpegede justeringer af
bemærkningerne er foretaget.
EjendomDanmark vurderer, at § 106, stk. 1, unødigt komplicerer reglerne for store
småhuse og er en overflødig kategori i lejereguleringen. Derfor skal EjendomDanmark
anbefale, at kategorien store småhuse udgår helt af lejereguleringen, således at alle
småhuse i beboelsesejendomme med op til 6 lejligheder er underlagt samme regler, og
15
derved imødekomme det politiske mål om at gøre de administrative byrder for disse
ejendomme mindre end for almindelige ejendomme samt forenkle reglerne.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark fremkom
med samme holdning i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side
19 i høringsnotat af 12. oktober 2020.
EjendomDanmark vurderer ydermere, at lovbemærkningen til § 106, stk. 1, om, at
forbedringsforhøjelser, der er "aftalt mellem lejeren og udlejeren" ikke indgår i
beregningen af grænsebeløb på 100 kr. pr m2 bruttoetageareal (bemærkningernes side
404), er af en sådan karakter, at det bør fremgå af selve lovteksten og ikke alene af
bemærkningerne. EjendomDanmark skal for klarhedens skyld derfor anbefale, at selve
lovteksten præciseres således.
Indenrigs- og Boligministeriet skal i den anledning bemærke, at aftalte forbedringer
og de medfølgende lejeforhøjelser slet ikke er omfattet af bestemmelsen, fx skal der
ikke for aftalte forbedringer foretages en varsling, da lejeren i medfør af aftalen
naturligt er blevet varslet. Ministeriet finder ikke, at den foreslåede formulering, som i
øvrigt ikke adskiller sig fra gældende ret på det punkt, giver anledning til
misforståelser og finder derfor ikke behov for at præcisere lovteksten som anført.
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til den foreslåede § 106, stk. 3,
hvorefter det ikke er tilstrækkeligt ”alene at angive et skønnet totalbeløb” reelt er en
stramning af selve bestemmelsen, idet bemærkningen indikerer, at der skal foreligge
egentlige tilbud på arbejderne, hvilket i selve lovteksten ikke angives som et krav. Der
kan være tale om et kvalificeret bud på udgifterne for eksempel i overensstemmelse
med et lignende projekt på en anden ejendom. EjendomDanmark anbefaler, at denne
del af bemærkningen udgår.
Indenrigs- og Boligministeriet skal i den anledning bemærke, at der her sondres
mellem overslag og skøn, således at overslag har en form for substans bag, mens skøn
alene vil bero på personlig holdning eller vurdering. Ministeriet kan ikke imødekomme
det anførte, men har præciseret bemærkningerne i overensstemmelse hermed.
EjendomDanmark vurderer, at kravene til erstatningsboligen i bemærkningerne til §
107, stk. 2, i høj grad tager udgangspunkt i lejers forhold og ikke det lejede, som skal
erstattes. Dette synes at være en stramning, der ikke er sikker belæg for i praksis.
Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningerne slankes, så de ikke
tillægger en bestemt tolkning.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne i den
anledning alene giver udlejeren valgmuligheder i forhold til opfyldelsen af sine
forpligtelser. Dette er præciseret i bemærkningerne.
EjendomDanmark vurderer, at der i den foreslåede § 107, stk. 4, er tale om en ikke
ubetydelig stramning af reglerne, idet lejeforhøjelsen bortfalder, hvis fx et huslejenævn
vurderer, at erstatningsboligen ikke er "passende". Med denne stramning gives udlejer
ingen mulighed for at rette op på det, hvis udlejer i god tro har skønnet forkert på
begrebet "passende". Dette er en ubegrundet skærpelse af sanktionsmuligheden i
bestemmelsen, og EjendomDanmark skal anbefale, at bemærkningen udgår.
Indenrigs- og Boligministeriet skal i den anledning henvise til side 19 i høringsnotatet
af 12. oktober 2020 fra 1. høring og bemærke, at det efter ministeriets vurdering er en
16
klar forudsætning, at lejer tilbydes en passende erstatningsbolig. Det anførte kan på
den baggrund ikke imødekommes.
EjendomDanmark vurderer, at man med § 108 har ladet den eksisterende lejelov § 27,
stk. 4, 2. pkt., udgå, hvilket udvider området for, hvornår et huslejenævn kan fastsætte
en frist for, hvornår endelig varsling af forbedringsforhøjelse skal ske med dertil
følgende sanktionsmuligheder. Denne udvidelse synes ubegrundet, og
EjendomDanmark skal anbefale, at forslaget bringes i overensstemmelse med de
eksisterende regler.
Indenrigs- og Boligministeriet skal i den anledning henvise til svaret i på side 19 i
høringsnotatet af 12. oktober 2020 fra 1. høring og bemærke, at det efter ministeriets
vurdering er uhensigtsmæssigt, at huslejenævnene ikke kan fastsætte frister, alene
fordi arbejderne er påbudt ved lov, da det må forudsættes, at huslejenævnene ved
fastsættelsen af en sådan vil tage højde for, at arbejderne er påbudt.
EjendomDanmark vurderer desuden, at bemærkningerne til bestemmelsen ikke er
tilpasset i forhold til angivelse af byfornyelsesloven i bestemmelsen. EjendomDanmark
skal anbefale, at ministeriet bemærker grundlaget for ændringen.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bestemmelsen er tilrettet, så
den stemmer over ens med gældende ret for så vidt angår henvisningerne til
byfornyelseslovene.
EjendomDanmark vurderer, at der med § 109 er tale om en betydelig og ubegrundet
udvidelse af huslejenævnenes kompetencer, der ikke medfører større retssikkerhed for
hverken lejer eller udlejer, men blot er til skade for især udlejer. EjendomDanmark
anbefaler, at bestemmelsen omformuleres, så den bringes i overensstemmelse med de
nuværende regler. Det anbefales samtidig, at anke af en fastsat frist har opsættende
virkning ligesom nugældende § 25, stk. 3, hvor anke har opsættende virkning til fordel
for lejer.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med
samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 19-
20 i høringsnotat af 12. oktober 2020.
EjendomDanmark vurderer, at det er positivt at slå den opsættende virkning fast i §
110, stk. 3, men at bestemmelsens rækkevidde bør udvides. Derfor skal
EjendomDanmark anbefale, at bestemmelsen udvides til også at gælde arbejder, som
udlejeren pålægges at gennemføre eller pålægges at gennemføre med en bestemt hast,
så ankemuligheden ikke reelt er illusorisk.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det ligger uden for rammerne
for dette lovforslag at foretage materielle ændringer.
EjendomDanmark vurderer, at der med § 111 er tale om en ubegrundet stramning af
de eksisterende regler. Formålet med sammenskrivningen var at gøre loven mere
tilgængelig - ikke at forskyde balancen i reguleringen. EjendomDanmark anbefaler
derfor, at bestemmelsen omformuleres, så den stemmer overens med de eksisterende
regler.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med
samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 19-
20 i høringsnotat af 12. oktober 2020.
17
Kapitel 12: Vedligeholdelse
EjendomDanmark bemærker, at definitionen af vedligeholdelsesbegrebet i forslagets §
112, stk. 1, er problematisk, idet det er uklart, hvad der skal forstås ved begrebet
”modparten”, og ved almindelige retsgrundsætninger. EjendomDanmark anbefaler, at
definitionen udgår eller omformuleres.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med
tilsvarende anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til ministeriets
bemærkning hertil på side 20 i høringsnotatet af 12. oktober 2020.
EjendomDanmark bemærker, at bemærkningerne til forslagets § 112, stk. 2, om
definition af det indvendige vedligeholdelsesbegreb er upræcise, idet bemærkningerne
nævner, at indvendig vedligeholdelse ikke omfatter maling af skabe og inventar.
Endvidere er ændringen til ”behandling af gulve” ikke gennemført konsekvent i
bemærkningerne.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne er tilrettet,
således at ”lakering af gulve” er erstattet af ”behandling af gulve”. Vedrørende malbare
flader er bemærkningerne præciseret. Det er ministeriets opfattelse, at fx skabe og
inventar ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelsespligt.
Grundejernes Investeringsfond bemærker, at det til bemærkningerne til forslagets §
113, stk. 2, fremgår, at en del af udlejerens renholdelsespligt kan være overgået til
lejerne ved aftale. Det kan imidlertid ikke aftales for så vidt angår store ejendomme i
regulerede kommuner, hvor den udvendige vedligeholdelse ikke kan pålægges lejerne.
Grundejernes Investeringsfond samt Huslejenævnsforeningen gør herudover
gældende, at det er uhensigtsmæssigt at anse renholdelse for omfattet af
vedligeholdelsespligten.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne til forslagets §
113, stk. 2, er præciseret. Ministeriets opfattelse er, at vedligeholdelse og renholdelse
er tilstrækkeligt samfaldende til, at der ikke bør skelnes herimellem i lovteksten. Der
henvises endvidere til side 4 i høringsnotatet af 12. oktober 2020.
Huslejenævnsforeningen anfører, at bemærkningerne til § 114 om
vedligeholdelsesplan for ejendommen er upræcise, idet det blot fremgår, at
ejendommen skulle indeholde mindst 7 lejemål pr. 1 januar 1995.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne er præciseret.
Danske Udlejere bemærker, at det bør fremgå af forslagets § 114 om
vedligeholdelsesplan og § 116, hvilke ejendomme reglerne omfatter.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at kapitlet om lovens
anvendelsesområde benytter samme systematik, som kendes fra den gældende
boligreguleringslov. Der henvises til side 3 i høringsnotatet af 12. oktober 2020.
EjendomDanmark anfører, at ændringen af forslagets § 115, stk. 2, om nedsættelse af
lejen indtil Grundejernes Investeringsfond udfører arbejderne på udlejerens vegne, er
problematisk, idet udlejeren ikke er herre over de forbedringer, som foretages.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med
tilsvarende anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til ministeriets
bemærkning hertil på side 21 i høringsnotatet af 12. oktober 2020.
18
EjendomDanmark anfører endvidere til § 115, stk. 2, at det er nødvendigt at
eksplicitere, at anke om vedligeholdelsespåbud skal have opsættende virkning.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at forholdet er præciseret i
bemærkningerne.
HUSEN advokater anfører i forhold til forslagets § 118, stk. 5, om den indvendige
vedligeholdelseskonto, at tilføjelsen af ordet ”mindst” ændrer bestemmelsen markant,
idet udlejere, der ikke kan fremlægge regnskaber for de seneste 5 år, kan blive tvunget
til at hensætte mere end 5 års hensættelser.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det fremgår af bestemmelsens
bemærkninger, at såfremt beløbet på vedligeholdelseskontoen må antages at overstige
fem års hensættelser, skal beløbet på kontoen imidlertid ikke maksimeres til 5 år.
Ministeriet finder dette mest rimeligt, da udlejerens manglende fremlæggelse af
regnskab ikke skal kunne medføre, at hensættelsesbeløbet reduceres. Efter
ministeriets opfattelse er der tale om en præcisering, hvilket er tilføjet til
bestemmelsens almindelige bemærkninger.
Kapitel 13: Hensættelser til vedligeholdelse
EjendomDanmark anfører, at formuleringen af forslagets § 118, stk. 4, om udlejerens
meddelelse om beløb til rådighed på den indvendige vedligeholdelseskonto, bør
bringes i overensstemmelse med praksis. Formuleringen af bestemmelsen er ændret,
således at en negativ saldo skal ansættes til nul.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at den gældende formulering af
bestemmelsen har givet anledning til tvivl. Det fandtes derfor hensigtsmæssigt at
ændre bestemmelsens formulering. Bestemmelsens anvendelse er præciseret i
bemærkningerne.
EjendomDanmark anfører til forslagets § 119, stk. 1, om lejerens krav på, at udlejeren
foretager indvendig vedligeholdelse, at udlejerens ankemulighed gøres illusorisk, når
Grundejernes Investeringsfond kan iværksætte arbejderne, selvom udlejeren har anket
nævnets afgørelse herom.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne er i
overensstemmelse med den gældende boligreguleringslovs § 60, stk. 1. Det præciseres,
at det er en betingelse, at huslejenævnets frist ikke er overholdt.
EjendomDanmark anfører til forslagets § 121, stk. 1, at det ikke fremgår af
bestemmelsens bemærkninger, at 80/20-ejendomme er undtaget fra det supplerende
krav om udvendige vedligeholdelseskonti.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at forholdet er præciseret i
bemærkningerne.
EjendomDanmark anfører til forslagets § 122, stk. 1, om beløb, der kan fradrages de
udvendige vedligeholdelseskonti, at bestemmelsen er ændret materielt. Ministeriets
bemærkning om, at udlejer kan varsle lejeforhøjelse ved brandsikring og
energibesparende arbejder, afvises.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med
tilsvarende anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til ministeriets
bemærkning hertil på side 23 i høringsnotatet af 12. oktober 2020. Det skal tilføjes, at
det efter ministeriets opfattelse som altovervejende hovedregel ikke vil være attraktivt
19
for udlejere at udføre de pågældende arbejder med midler fra vedligeholdelseskonti,
når arbejderne kan udføres som forbedringer.
Grundejernes Investeringsfond bemærker, at det til bemærkningerne til forslagets §
121 fremgår, at det tillige er en betingelse for udbetaling fra kontoen i Grundejernes
Investeringsfond, at årets hensættelser til den bundne konto ikke kan dække afholdte
vedligeholdelsesudgifter. Det anføres, at der ikke er hjemmel hertil i lovforslaget.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne til
bestemmelsen er præciseret.
Grundejernes Investeringsfond og EjendomDanmark anfører til forslagets § 123 om
udbetaling af beløb fra den bundne konto, at forbedringer bør fremgå af lovteksten.
Det anføres endvidere, at ordet ”afsat” bør udgå af forslagets § 123, stk. 4.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at forslaget er imødekommet.
Grundejernes Investeringsfond bemærker, at det til forslagets § 125 om, at
huslejenævnet indsender afgørelser til Grundejernes Investeringsfond, bør præciseres,
hvilke afgørelser der er tale om.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne er præciseret.
Kapitel 14: Udlejerens forbedringer
EjendomDanmark vurderer, at den foreslåede definition af forbedringer er en markant
indskrænkning i forhold til, hvordan begrebet anvendes i dag. EjendomDanmark
foreslår herefter, at begrebet defineres således: ”Ved forbedringer forstås
foranstaltninger eller installationer, der enten tilfører det lejede eller ejendommen nye
egenskaber, forøger det lejedes værdi, giver en øget brugsværdi eller er påbudt ved lov
eller offentlige forskrifter. Ved forbedringer skal ligeledes forstås miljømæssige tiltag,
energibesparende foranstaltninger, faciliteter og foranstaltninger, der giver en øget
sikkerhed eller sparer ressourcer for lejeren eller ejendommen, samt foranstaltninger,
der giver lejeren en udvidet mulighed for benyttelse af det lejede eller ejendommen".
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at den af EjendomDanmark
foreslåede definition potentielt udvider forbedringsbegrebet, hvorfor det anførte ikke
kan imødekommes. Ministeriet har dog tilføjet til ordlyden af bestemmelsen, at
arbejder udført efter påbud eller offentlige forskrifter tillige falder ind under
forbedringsbegrebet.
EjendomDanmark vurderer, at det ikke er tilstrækkeligt i bemærkningerne til § 128,
stk. 1, at notere, at den foreslåede definition omfatter den slags foranstaltninger, som
er nævnt i den nugældende lov om leje § 58, stk. 7. Derfor skal EjendomDanmark
anbefale, at en bestemmelse svarende til den nuværende lejelov § 58, stk. 7, indsættes
eksplicit i lovteksten.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med
samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 25 i
høringsnotat af 12. oktober 2020.
EjendomDanmark vurderer, at den nuværende boligreguleringslovs § 29, stk. 2 og 3,
ikke har mistet sin relevans. Der foretages til stadighed (mindre) forbedringer, der kan
falde ind under bestemmelsen, selvom beløbet ikke er blevet nettoprisindekseret. Ved
at ophæve bestemmelsen foretager ministeriet således en urimelig og ubegrundet
indskrænkning i udlejers mulighed for økonomisk at håndtere påbudte forbedringer.
20
Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at mulighederne i den nuværende
boligreguleringslov §29, stk. 2 og 3, opretholdes og indføres direkte i lovteksten.
EjendomDanmark vurderer ydermere, at bestemmelsen principielt set ingenlunde har
mistet sin relevans, hvorfor den manglende nettoprisindeksregulering og dermed
gradvise udhuling af bestemmelsen er uhensigtsmæssig. Der foretages stadig
lovpåbudte arbejder, og der er til stadighed udlejere, der kan få brug for hjælp fra
Grundejernes Investeringsfond i den forbindelse. Derfor skal EjendomDanmark
anbefale, at der til bestemmelsen indføres en nettoprisindeksregulering i lighed med
nærmest alle andre beløbsgrænser i lejelovgivningen.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at ministeriet har spurgt
Grundejernes Investeringsfond om, hvor mange lån denne har ydet til foranstaltninger
som nævnt i den gældende boligreguleringslovs § 29, stk. 1. Grundejernes
Investeringsfond kunne berette, at de alene har data, som går 10 år tilbage, men at der
i disse 10 år ikke har været ydet sådanne lån. Ministeriet må på den baggrund
fastholde, at bestemmelserne, som ikke foreslås videreført, har mistet deres relevans.
EjendomDanmark vurderer, at det ikke er korrekt angivet i bemærkningerne til § 129,
stk. 2, at udlejer i beregningen af en forbedringsforhøjelse skal fratrække tilskud, som
kunne - men reelt ikke er - opnået. Hvis udlejer ikke opnår et tilskud, har udlejer ikke
haft besparelsen, og så skal beløbet ikke fratrækkes i beregningen af
forbedringsforhøjelsen. Det må således alene være det reelle og faktiske tilskud, som
beregningen skal tage udgangspunkt i. EjendomDanmark anbefaler, at bemærkningen
tilpasses, så dette fremgår tydeligt, så bemærkningen kommer i bedre
overensstemmelse med praksis.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne til
bestemmelsen er tilrettet i overensstemmelse med det anførte.
EjendomDanmark vurderer, at kravet i § 131, stk. 3, om at tage forbehold for
yderligere lejeforhøjelse er en retlig nyskabelse, der savner begrundelse og grundlag;
kravet fremgår således heller ikke af selve lovteksten. Derfor skal EjendomDanmark
anbefale, at bemærkningen herom udgår.
Indenrigs- og Boligministeriet skal i den anledning bemærke, at det fremgår af den
gældende lejelovs § 59, stk. 2, og den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 4, at
udlejeren må forbeholde sig retten til at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er
afsluttet. Det af EjendomDanmark anførte kan herefter ikke tages til efterretning.
EjendomDanmark vurderer, at § 131, stk. 7, udvider huslejenævnenes muligheder for
at nedsætte den foreløbige leje, således at denne nu også kommer til at omfatte
ejendomme i uregulerede kommuner, småhuse og 80/20-ejendomme. Dette er en
betydelig stramning af reglerne, og stramningen synes ubegrundet og i
uoverensstemmelse med sammenskrivningens formål om så vidt muligt at opretholde
retstilstanden i reguleringen. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at lovteksten
suppleres, så rækkevidden af bestemmelsen indskrænkes i overensstemmelse med
reglerne i dag.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med
samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 26 i
høringsnotat af 12. oktober 2020.
21
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen i den nuværende lejelov § 59 a, stk. 3,
om forhåndsgodkendelse af husleje i tagetager, der indrettes til boliger, mangler i
lovforslaget. EjendomDanmark skal anbefale, at bestemmelsen videreføres.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med
samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 26 i
høringsnotat af 12. oktober 2020.
EjendomDanmark vurderer ydermere, at bestemmelsen i den nuværende lejelov § 59
a, stk. 5, om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser efter ombygning efter
byfornyelsesreglerne ikke er videreført, og der synes i lovbemærkningerne ikke at være
nogen uddybende begrundelse herfor. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at
ministeriet begrunder ændringen, så det tilsikres, at bestemmelsen er overflødig.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bestemmelsen er tilrettet,
således at den gældende lejelovs § 59 a, stk. 5, videreføres uændret.
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til § 133, stk. 1, indfører en
fundamental nyskabelse i dansk ret, idet der indføres mulighed for, at en aktør, der
ikke er part i en sag, gives mulighed for at anke sagens afgørelse. Sager om
forhåndsgodkendelser er alene sager mellem udlejeren og huslejenævnet, hvorfor
lejerne ikke er part.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med
samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 27 i
høringsnotat af 12. oktober 2020.
EjendomDanmark vurderer, at ministeriets bemærkninger på side 459 og 463 til §
133, stk. 5, om begrebet "ændrede forhold" er ude af trit med den praktiske anvendelse
af bestemmelsen i dag. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningerne
herom ændres, så det i stedet anføres, at forhåndsgodkendelsen er betinget af, at
forbedringerne gennemføres i overensstemmelse med det forhåndsgodkendte projekt.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne er tilrettet i
overensstemmelse med det anførte.
EjendomDanmark vurderer, at henvisningen i § 134 til den tidligere lov om privat
byfornyelses § 2, stk. 1, er ændret, således at der ikke længere henvises til § 2, stk. 1, nr.
1. EjendomDanmark skal anbefale, at ministeriet begrunder denne ændring i
lovbemærkningerne.
Indenrigs- og Boligministeriet skal i den forbindelse bemærke, at bestemmelsen er
tilrettet i overensstemmelse med gældende ret.
EjendomDanmark vurderer, at der med § 136, stk. 1, er tale om en betydelig
udvidelse af strafbestemmelsens anvendelsesområde. EjendomDanmark skal anbefale,
at bestemmelsen ændres, så den passer bedre med den nuværende retstilstand.
Indenrigs- og Boligministeriet skal i den anledning bemærke, at bestemmelsen er
tilrettet i overensstemmelse med det anførte.
EjendomDanmark vurderer, at reglerne om forbedringer i den nuværende leje-
22
lovs kapitel X er fravigelige. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at
ufravigelighedsbestemmelsen fjernes eller modificeres, så nuværende retsstilling
opretholdes.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med
samme anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 28 i
høringsnotat af 12. oktober 2020.
EjendomDanmark vurderer, at undtagelserne i bestemmelsen er utilstrækkelige.
Således bør § 127, stk. 1, ligeledes undtages, da det godt kan aftales, at man fx kan
inddrage et anvist pulterrum ved tildeling af et andet. Ligeledes vil man kunne aftale i
lejekontrakten, at lejemålet ændres i lejeperioden herunder på en måde, som vil ændre
det lejedes identitet. EjendomDanmark skal anbefale, at bestemmelsen og
bemærkningerne hertil omformuleres, så disse forhold fremgår tydeligt.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bestemmelsen er tilrettet i
overensstemmelse med det anførte.
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne til § 137, stk. 3, er ufuldendte, idet det
ikke fremgår med tilstrækkelig tydelighed, at §§ 138-139 er undtagelser fra
bestemmelsen. EjendomDanmark anbefaler, at dette qøres klart i lovteksten.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at lovteksten er suppleret i
overensstemmelse hermed.
LLO påpeger, at være utilfreds med udformningen af § 127, som fastsætter udlejerens
ret til at foretage ændringer af det lejede. LLO ønsker herudover bemærkningerne til
bestemmelsen udbygget med en forklaring af begrebet ”varigt”.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at LLO fremførte samme holdning
i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til dette svar, jf. side 30 i høringsnotat af 12.
oktober 2020. Ministeriet har dog i bemærkningerne til bestemmelsen uddybet, hvad
der efter ministeriets opfattelse forstås ved ”varigt”.
Huslejenævnsforeningen vurderer, at der med § 132 sker nogle betydelige og ønskelige
ændringer af reglerne om forbedringsvarslinger. Beboerrepræsentationer skal
fremover ikke længere have en særskilt varsling af forbedringer, og lejerne og
beboerrepræsentationen vil fremover have samme mulighed for at gøre indsigelse.
Realitetsændringerne er imidlertid ikke omtalt i bemærkningerne, hvad der
forekommer uhensigtsmæssigt.
Indenrigs- og Boligministeriet mener ikke, at der med den foreslåede bestemmelse
lægges op til materielle ændringer i lovgivningen, men for at imødekomme eventuelle
misforståelser, vil ministeriet rette henvendelse til Huslejenævnsforeningen for
nærmere at afklare, hvad der menes med kommentaren.
Kapitel 15: Aftalte forbedringer
EjendomDanmark anfører, at det af bemærkningerne til § 138, stk. 3, fremgår, at det
udtrykkeligt skal fremgå af aftalen, at lejeforhøjelsen er aftalt efter den særlige ordning
i denne bestemmelse, hvorved lejelovens almindelige regler fraviges.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at sætningen vil blive
omformuleret, så sidste led ikke fremstår som et gyldighedskrav.
23
EjendomDanmark anfører, at det er uklart, hvad der i bemærkningerne til § 139, stk. 1,
menes med, at aftalen indgås ”lovens almindelige vilkår”.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at udtrykket almindeligvis
anvendes med det formål at klargøre, at bestemmelsen ikke indebærer, at der kan
aftales vilkår, som fraviger lovens ufravigelige regler. Dette vil blive præciseret i
bemærkningen.
EjendomDanmark peger på, at det af bemærkningerne til § 137, stk. 1, fremgår, at der
ikke kan aftales individuelle forbedringer før indgåelse af lejeaftalen, og finder, at det
bør tilføjes, at lejer og udlejer generelt frit kan indgå aftale om forbedringstillæg uden
særlig hjemmel.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at de omtalte bemærkninger alene
knytter sig til den særlige ordning om fravigelse af reglerne om forbedringsforhøjelser
for individuelle forbedringer. En generel beskrivelse af mulighederne for at fravige
lovens almindelige regler om beregning af forbedringsforhøjelse findes derfor ikke
relevant i denne sammenhæng.
Kapitel 16: Lejerens ret til at foretage installationer i det lejede
EjendomDanmark henviser til, at det af bemærkningerne til § 143, stk. 1, fremgår, at
det, at lejeren ikke forudgående har givet udlejeren meddelelse om installationen, ikke
i sig selv giver udlejeren adgang til at modsætte sig installationen eller til at opsige
eller ophæve lejeaftalen. Det anbefales, at det præciseres, at manglende meddelelse til
udlejeren efter omstændighederne kan være misligholdelse af lejeforholdet.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det med formuleringen ”ikke i
sig selv” tilstrækkeligt tydeligt er tilkendegivet, at manglende meddelelse efter de
konkrete omstændigheder vil kunne indebære misligholdelse.
EjendomDanmark henviser til bemærkningerne til § 143, stk. 2, hvoraf det fremgår, at
udlejerens krav om sikkerhedsstillelse skal rejses straks på det tidspunkt, hvor
udlejeren bliver bekendt med lejerens ønske om at foretage en installation, eller når
udlejeren bliver opmærksom på, at lejeren har foretaget en installation, uden at
udlejeren har modtaget besked herom. Reagerer udlejeren ikke på de nævnte
tidspunkter, vil udlejeren fortabe sin ret til at gøre bestemmelsen gældende.
Da dette ikke fremgår af bestemmelsen, og det må være op til domstolene i sidste ende
at vurdere, foreslås at bemærkningen udgår.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det vil blive præciseret i
bemærkningerne, at udlejeren efter omstændighederne vil kunne fortabe sin ret, og at
det er op til domstolene at vurdere i den konkrete situation.
Husen Advokater anfører, at bemærkningen til § 143, stk. 3, om at lejeren har valgret i
forhold til, hvilken sikkerhed der skal stilles for arbejder, der udføres efter reglerne om
lejerens installationsret, ikke er i overensstemmelse med lovens ordlyd eller
retspraksis.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det af bestemmelsen fremgår,
at udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden
sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret. Det er således i overensstemmelse
med ordlyden, at lejeren kan vælge den konkrete sikkerhedsform i det omfang, der
herved stilles den fornødne sikkerhed.
24
EjendomDanmark peger på, at det af de gældende regler følger, at lejeren er ansvarlig
både for skade, der forårsages af etablering af antenne og for etablering af
kabelforbindelse, og anbefaler, at dette præciseres i bestemmelsen.
Indenrigs- og Boligministeriet kan tiltræde, at det i bestemmelsen i § 144, stk. 3,
præciseres, at lejerens ansvar tillige omfatter skade forårsaget af etablering af
kabelforbindelse.
EjendomDanmark anbefaler, at det i bemærkningerne til § 144, stk. 4, præciseres, at
udlejeren kan afvise vedtægter for en antenneforening, hvis de indeholder regler om
hæftelse, som ikke er i overensstemmelse med lovens regler herom.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det vil blive præciseret, at
udlejeren vil kunne afvise vedtægter, som indeholder regler om hæftelse, der er i strid
med lovens regler.
EjendomDanmark anfører, at det af bemærkningerne til § 145, stk. 1, fremgår, at hvis
en lejers skiltning påfører en anden lejer gener, vil det kunne påtales som en mangel.
Det anbefales, at bemærkningen udgår eller uddybes.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningen vil blive
uddybet.
EjendomDanmark anfører, at det af bemærkningerne til § 146, stk. 2, fremgår, at
lejeren er erstatningsansvarlig for skader, der er forårsaget af foretagne
forbedringsarbejder omfattet af råderetten, og anbefaler, at det præciseres, at lejeren
er ansvarlig for alle arbejder i henhold til råderetten.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at man finder det tilstrækkeligt
klart, at ansvaret omfatter alle forbedringsarbejder efter råderetten.
EjendomDanmark foreslår, at hensynet til, om eksisterende installationer er
”tidssvarende” i forbindelse med værdiansættelsen, udgår, idet der er tale om en ny
kvalificering.
Indenrigs- og Boligministeriet kan tiltræde anbefalingen, idet vurderingen allerede
indgår i vurderingen af installationens kvalitet.
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til § 146, stk. 6, om at flere arbejder,
der udføres samtidig, anses som ét arbejde, når lejeren har anmeldt dem som ét
arbejde til udlejeren, ikke har grundlag i bestemmelsen og bør udgå eller tilpasses.
Indenrigs- og Boligministeriet kan ikke tiltræde bemærkningen, idet alle arbejder som
altovervejende hovedregel består af et antal delarbejder. Når disse anmeldes og
udføres samlet som ét arbejde, må udgangspunktet være, at der er tale om ét arbejde.
EjendomDanmark påpeger, at det er en udvidelse af huslejenævnenes kompetence,
når det i § 148, stk. 2, foreslås, at huslejenævnet også i uregulerede kommuner kan
afgøre lejernes krav om udførelse af energibesparende arbejder, jf. § 147.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det af såvel de almindelige
bemærkninger som de særlige bemærkninger fremgår, at det foreslåede er en ændring
af den gældende retsstilling, herunder at ændringen er begrundet i hensynet til sikre
ensartethed i de regelsæt, som er skrevet sammen. Det findes ikke velbegrundet at
opretholde denne forskel.
25
EjendomDanmark vurderer, at det er en nyskabelse, at reglerne om lejerens råderet
gøres ufravigelige i § 149, som bør udgå.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at man ikke kan tiltræde det
anførte, idet det af bemærkningerne til forslaget fremgår, at de gældende regler om
råderet efter sit indhold anses at være ufravigelige.
Kapitel 17: Lejerens brug af det lejede
EjendomDanmark vurderer under henvisning til retspraksis, at ministeriet i
bemærkningerne til § 150, stk. 2, om lejerens erstatningsansvar har indskrænket
lejerens erstatningsansvar i tilfælde, hvor rygning i boligen har fundet sted. Det
anføres, at afgørende må være, om rygning har været af et sådant omfang, at
nikotinaflejringerne medfører ekstra udgifter end ellers til istandsættelse. Det
vurderes endvidere, at der i bemærkningerne til bestemmelsen er sket en
indskrænkning af lejers erstatningsansvar, når der er tale om skade forvoldt på ældre
bygningsdele eller inventar.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne tilrettes, så de
i højere grad stemmer overens med det af EjendomDanmark anførte.
Kapitel 19: Brugsrettens overgang
EjendomDanmark anbefaler, at den foreslåede § 158, stk. 2, om beboermaksimum
ved fremleje udgår, idet reglerne om beboermaksimum ikke anvendes i praksis.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der i forbindelse med
sammenskrivningen som udgangspunkt ikke foretages materielle ændringer.
Ministeriet finder derfor ikke anledning til, at reglerne om beboermaksimum
udgår.
BL og EjendomDanmark anbefaler, at udlejere skal kunne kræve dokumentation
fra lejeren af, at fremleje er berettiget, således udlejer ikke alene har ret til at få
oplyst årsagen til lejerens fravær. Såfremt dette ikke kan imødekommes, anbefaler
BL, at det fremgår af bemærkningerne, at der gælder en anden fortolkning for de
almene boligorganisationer.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der efter ministeriets
opfattelse ikke kan stilles krav om dokumentation for, at fremleje er berettiget.
Ministeriet bemærker i den forbindelse, at der som udgangspunkt ikke foretages
materielle ændringer i forhold til den gældende retstilstand. Ministeriet finder det
endvidere ikke hensigtsmæssigt at redegøre for fortolkningen af almenlejelovens
regler i bemærkningerne til bestemmelserne i lov om leje.
EjendomDanmark bemærker til forslagets § 159, stk. 2, om udlejerens mulighed
for at modsætte sig et fremlejeforhold, når antallet af personer er større end
antallet af beboelsesrum i lejemålet, at bemærkningerne er upræcise, idet
udlejeren må kunne modsætte sig, når husstanden udvides efter
fremlejeforholdets etablering.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne efter
ministeriets opfattelse er i overensstemmelse med gældende ret. Bestemmelsens
fortolkning er dog uddybet i bemærkningerne.
26
EjendomDanmark bemærker til forslagets § 159, stk. 2, om udlejers mulighed for
at modsætte sig fremlejeforhold, at bemærkningerne bør omformuleres, således at
bestemmelsens formål træder tydeligere frem.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne efter
ministeriets opfattelse er i overensstemmelse med gældende ret. Bestemmelsens
anvendelse er dog uddybet i bemærkningerne.
EjendomDanmark bemærker til forslagets § 160, stk. 1, om lejerens
erstatningsansvar, at det ønskes præciseret, at lejeren ved aftale kan gøres
ansvarlig også ved tab, der skyldes forsvarlig adfærd i tilfælde af, at lejeren har fået
en aftalt fremlejeret.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at lejerens erstatningsansvar
ved fremleje ikke kan indebære, at lejeren hæfter for skader i videre omfang, end
hvad der følger af lejerens vedligeholdelsespligt og lovens regler
EjendomDanmark bemærker til forslagets § 162, stk. 1, at bestemmelsen bør
uddybes. Det giver i praksis anledning til stor tvivl, hvornår der er tale om en reel
bytteanmodning, som gør, at udlejeren skal agere efter § 162, stk. 3.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at forholdet er uddybet i
bestemmelsens bemærkninger.
EjendomDanmark bemærker til forslagets § 162, stk. 2, nr. 2, at en fortsættende
lejers bytteret er betinget af, at denne har beboet lejligheden i 3 år.
EjendomDanmark anbefaler, at det præciseres i bemærkningerne.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det efter ministeriets
opfattelse ikke er en betingelse, at en fortsættende lejer har beboet lejligheden i 3
år, idet lejeforholdet netop fortsættes efter den forrige lejer.
EjendomDanmark anfører til forslagets § 162, stk. 2, at bemærkningerne går
videre end bestemmelsen giver mulighed for, når det fremgår, at udlejer skal
modsætte sig byttet allerede ved kendskab til lejers hensigt herom.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne efter
ministeriets opfattelse er i overensstemmelse med gældende ret.
EjendomDanmark anfører til forslagets § 162, stk. 3, om udlejers pligt til at give
lejerne besked, hvis et lejemål planlægges forbedret, at definitionen af ordet
”straks” er problematisk.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne efter
ministeriets opfattelse er i overensstemmelse med gældende ret. Ministeriet finder
det korrekt, at forståelsen af ordet uddybes i bemærkningerne til bestemmelsen.
EjendomDanmark anfører til forslagets § 164, stk. 2, om hustandsmedlemmers ret
til at fortsætte lejeforholdet, at det ikke stemmer med bestemmelsens ordlyd, når
det i bemærkningerne fremgår, at et hustandsmedlem kan have ret til at fortsætte
lejeforholdet, på trods af, at lejeren efterlader en ægtefælle, hvis ægtefællen ikke
kan eller vil indtræde.
27
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bestemmelsens
bemærkninger er justeret.
EjendomDanmark bemærker, at bemærkningerne til forslagets § 164, stk. 4, om
udlejerens opsigelse i tilfælde af lejerens død bør præciseres.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne er
uddybet.
BL opfordrer til, at der fastsættes rammer for lejefastsættelsen ved fremleje både i
den private og almene lejelov.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der i forbindelse med
sammenskrivningen som udgangspunkt ikke foretages materielle ændringer.
Forslaget kan derfor ikke imødekommes.
Kapitel 20: Opsigelse
EjendomDanmark finder, at en udlejer, der agerer i god tro, ikke kan og bør holdes
ansvarlig for lejers opsigelse uden ægtefællens samtykke. EjendomDanmark peger
endvidere på flere formuleringer i bemærkningerne til bestemmelsen om udlejerens
adgang til at opsige lejeren, som bør tilpasses gældende ret.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det præciseres i
bemærkningerne, at udlejeren, hvis denne ikke kan anses for at være i god tro, bør
indhente ægtefællesamtykke til opsigelsen. Der er endvidere i lyset af
EjendomDanmarks bemærkninger foretaget en gennemgang af bemærkningerne til
den foreslåede § 172 og § 173, nr. 2. Der er som led heri foretaget ændringer i
bemærkningerne til lovforslaget.
LLO finder, at der i bemærkningerne til den foreslåede § 174, stk. 2, om at udlejeren
skal opfordre lejeren til at flytte, hvis lejeren i et tidsbegrænset lejeforhold benytter det
lejede mere end en måned efter den aftalte lejetids udløb, i forhold til den udgave af
lovforslaget, som blev sendt i 1. høring, er sket en ændring, som Lejernes
Landsorganisation finder forkert.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bestemmelsen blev ændret efter
den 1. høring som følge af høringssvar fra EjendomDanmark. Uenigheden går på, om
parterne skal have afsluttet forhandlinger om en fornyelse af kontrakten inden udløbet
af fristen på 1 måned, eller om det er tilstrækkeligt, at der er indledt forhandlinger. Da
ministeriet ikke har kendskab til retspraksis på området, ændres bemærkningerne til,
at en afgørelse af spørgsmålet vil bero på en konkret vurdering.
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne til den foreslåede § 174 om
tidsbegrænset udlejning ikke er korrekte, herunder vurderes, at det ikke er korrekt, at
huslejenævnet kan tilsidesætte tidsbegrænsningen på grund af mere byrdefulde vilkår.
Det vurderes endvidere, at bemærkningerne til den foreslåede § 175, stk. 1, bør
justeres. EjendomDanmark har endelig flere kommentarer til den foreslåede § 183,
stk. 1, om udlejerens adgang til at hæve lejeaftalen.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at man imødekommer
bemærkningerne. Dette gælder dog ikke bemærkningen om mere byrdefulde vilkår,
idet ministeriet finder, at der kan findes støtte i retspraksis i det i bemærkningerne
anførte.
28
Kapitel 21. Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen
EjendomDanmark har flere bemærkninger til bemærkningerne til den foreslåede §
183, stk. 1 og 2, herunder om krav til en ophævelse af lejeaftalen som følge af for sen
betaling. Det bemærkes blandt andet, at det ikke er korrekt, at udlejeren ikke kan
kræve et højere påkravsgebyr end det i loven angivne, fx hvis lejeaftalen er indgået på
en ældre typeformular. Der henvises i den forbindelse til en konkret fogedretskendelse
fra 2010.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at ministeriet har tilpasset
lovforslaget i overensstemmelse med det anførte. Man har dog ikke imødekommet det
om påkravsgebyret anførte. Størrelsen af og måden at opgøre påkravsgebyret blev
ændret i 2009. Det fremgik imidlertid udtrykkeligt af ikrafttrædelsesbestemmelsen, at
lovændringerne har virkning for påkrav, der afgives efter lovens ikrafttræden. De
øvrige bemærkninger imødekommes.
Husen Advokater finder, at det bør tydeliggøres i bemærkningerne til den foreslåede §
183, stk. 1, nr. 6, at er der tale om udlejerens ophævelse af lejeaftalen som følge af, at
lejeren uberettiget har overladt brugen af det lejede til en anden, vil den frist, der gives
til fraflytning, kunne være ganske kort, fx ved ikke-tilladt Airbnb-udlejning.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at dette klargøres i
bemærkningerne til bestemmelsen.
EjendomDanmark vurderer, at som bemærkningerne til bestemmelsen i den
foreslåede § 185, stk. 1, er formuleret, så stilles udlejeren ringere i situationer, hvor en
lejeaftale ophæves som følge af lejerens mislighold, end der er belæg for.
EjendomDanmark anfører således, at hvis der er aftalt et længere opsigelsesvarsel eller
uopsigelighed, bør udlejer være berettiget til at kunne opkræve leje i hele
opsigelsesperioden under forudsætning af, at udlejer opfylder sin
genudlejningsforpligtelse.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at formuleringen i
bemærkningerne fastholdes. Det fremgår således af bemærkningerne, at lejeren skal
betale leje for en periode, der svarer til sædvanligt opsigelsesvarsel, og at dette gælder,
selv om der måtte være aftalt et længere opsigelsesvarsel eller uopsigelighed. Det
vurderes, at denne fortolkning ligger inden for rammerne af bestemmelsens ordlyd.
EjendomDanmark anfører endvidere i forhold til den foreslåede § 185, stk. 1, at der
sker en ubegrundet stramning af retstilstanden, derved at det i bemærkningerne til
bestemmelsen bemærkes, at det sædvanlige opsigelsesvarsel ”beregnes som
udgangspunkt fra lejeaftalens ophævelse, selv om lejeren først fraflytter senere”.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at sætningen blødes op, således at
det tydeligere fremgår, at der er retspraksis for både det ene og det andet resultat.
Kapitel 22: Lejerens fraflytning
EjendomDanmark vurderer, at ministeriet med bemærkningen til den foreslåede §
187, stk. 1, om at udlejer skal ” "tage hensyn til lejeren ved at give lejeren besked om,
hvorvidt fremvisning rent faktisk vil finde sted på det af lejeren anviste tidspunkt, med
et passende varsel" går videre, end bestemmelsen giver anledning til, og at man derved
udstrækker bestemmelsens beskyttelse af lejeren uden hjemmel. EjendomDanmark
skal derfor anbefale, at bemærkningen udgår.
29
Indenrigs- og Boligministeriet skal i den anledning bemærke, at bemærkningernes
ordlyd er lempet, så de ikke fremstår som om, de tillægger udlejeren yderligere
forpligtelser end indeholdt i bestemmelsen.
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen på side 583 i lovforslaget om den
foreslåede § 188, stk. 1, om at der ”ved udskiftning af gammelt med nyt skal ske
fradrag for den øgede værdi, som det nye udgør” bygger på en generaliserende
fortolkning af reglerne. Hvis udskiftningen er forårsaget af, at lejer i lejeperioden ikke
har iagttaget sin vedligeholdelsespligt, så skal der ikke ske fradrag for værdiforøgelsen.
EjendomDanmark skal anbefale, at bemærkningen revideres, så dette forhold afspejles
tydeligt.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne er præciseret i
overensstemmelse hermed.
EjendomDanmark vurderer, at ministeriet med bemærkningerne til § 188, stk. 1, på
side 584 i lovforslaget anlægger en fejlagtig fortolkning og med bemærkningen dermed
strammer reglerne. Modsat reguleringen af de almene boliger er der i lejereguleringen
på det private område intet eksplicit krav om, at udlejer skal indhente et prisoverslag
på istandsættelsen, og der findes derfor heller nogen regel om, hvor meget udlejer må
ramme ved siden af et eventuelt indhentet prisoverslag. Ministeriets bemærkning om
prisoverslag synes derfor uhjemlet og ukorrekt. Viser udlejers reelle udgift til
istandsættelse at være højere end et eventuelt indhentet prisoverslag, er udlejer ikke
begrænset til beløbet i prisoverslaget, medmindre udlejer på baggrund af overslaget
faktisk har fastslået størrelsen på den endelige istandsættelsesudgift over for lejer. På
denne baggrund skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen udgår eller som
minimum tilpasses ganske betydeligt i lyset af ovenstående.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at de omtalte bemærkninger
angår den situation, hvor udlejer ønsker at gøre krav på tab i forbindelse med en
fraflytning, hvor istandsættelsesarbejderne ikke udføres i direkte forbindelse hermed,
og derved over for lejeren dokumenterer sit tab med et overslag eller et tilbud. Det kan
være i den situation, hvor udlejer først efter en genudlejning ønsker at foretage
istandsættelsen. Bemærkningerne har således til hensigt alene at angå det tilfælde,
hvor udlejer afregner depositum med lejer, og dernæst senere finder ud af, at
overslaget ikke var præcist. Bemærkningerne vil blive præciseret i overensstemmelse
hermed.
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen i § 190 kan tolkes således, at
ministeriet er af den ukorrekte opfattelse, at det kun er den uprofessionelle udlejer,
som kan fravige den nye § 188, stk. 2, 2. pkt. Det fremgår af præceptiviteten i
forslagets § 190, at reglerne i § 188, stk. 2, 1. pkt., ikke kan fraviges til skade for lejeren.
Den omtvistede regel fremgår af § 188, stk. 2, 2. pkt., hvorfor både den uprofessionelle
og den professionelle udlejer kan fravige § 188, stk. 2, 2. pkt., om istandsættelseskrav,
som ikke fremgår af fraflytningsrapporten, så længe der indgås en aftale herom, jf.
ministeriets egen bemærkning om, at udlejer ikke kan tage et forbehold om
fremsættelse af yderligere krav efter fraflytningssynet for at fravige deklaratoriske
regler. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen omformuleres.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne er tilrettet i
overensstemmelse med det anførte.
30
Danske Udlejere påpeger, at det bør noteres, at der ikke stilles krav til
fraflytningsrapporters udformning, og at de derfor ikke er omfattet af blanket-reglen i
forslagets § 14.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det efterspurgte vil blive tilføjet
til bemærkningerne til den foreslåede § 188.
Huslejenævnsforeningen anfører, at det af bemærkningerne til § 188 (side 584)
fremgår, at udlejeren ved dokumentation af, om der er lidt et tab ved salg af lejemålet
umiddelbart efter lejerens fraflytning, kan føre bevis for et prisnedslag for manglende
vedligeholdelse i form af bl.a. vidneforklaringer eller syn og skøn. Det bemærkes, at en
sådan bevisførelse ikke kan ske under huslejenævnets behandling af tvisten.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne er præciseret i
overensstemmelse hermed.
Huslejenævnsforeningen bemærker, at med § 191 er nævnenes kompetence i
forbindelse med lejers fraflytning udvidet, da der ikke p.t. er kompetence til at afgøre
tvister, der udspringer af den nuværende lovs § 99. Udvidelsen skønnes ikke at være
hensigtsmæssig, da afgørelse af sådanne tvister i høj grad vil kræve en bevisførelse,
som ikke kan ske for nævnene. Er der tale om en ændring, der ønskes gennemført, bør
udvidelsen omtales i bemærkningerne.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bestemmelsen er rettet til,
således at den er i overensstemmelse med gældende ret.
Kapitel 23: Beboerrepræsentation
EjendomDanmark anbefaler, at det tydeliggøres i bemærkningerne til § 193, stk. 1, om
lejernes ret til at vælge beboerrepræsentanter, at det præciseres i bemærkningerne, at
reglerne kan ændres ved bekendtgørelse.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at forslaget er imødekommet
således, at reglerne er præciseret.
EjendomDanmark anbefaler, at det tydeliggøres i bemærkningerne til § 193, stk. 2,
hvad der forstås ved alvorlige mangler i formalia.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bedømmelsen af, hvad der skal
forstås ved alvorlige mangler i formalia, henhører under domstolene.
EjendomDanmark bemærker i forhold til forslagets § 193, stk. 3, at det er uklart, om
lejerne har pligt til at vælge en talsmand. Der foreslås endvidere, at det præciseres, i
hvilket omfang talsmænd har ret til at få udleveret oplysninger af udlejeren.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, bemærkningerne til
bestemmelsen er præciseret.
EjendomDanmark bemærker i forhold til forslagets § 194 om, at beboermødet kan
vedtage en husorden, at bemærkningerne til bestemmelsen ikke er i overensstemmelse
med gældende ret, idet der ikke kan vedtages bestemmelser i en husorden, som er i
strid med lejekontrakterne.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at efter ministeriets opfattelse
henhører nogle forhold til at blive reguleret i husordenen og bør således ikke reguleres
31
i lejekontrakterne. Ministeriet er herudover enig i, at bestemmelser i husordenen ikke
kan ændre ved lejekontrakterne.
Kapitel 24: Tilbudspligt
Husen Advokater anfører, at bemærkningerne til reglerne om tilbudspligt generelt
fremstår som en efterrationalisering i kølvandet på de netop gennemførte ændringer
af boligreguleringsloven og indførelse af en karensperiode, der generelt medfører en
skærpelse af reglerne, som ikke kan genfindes i lovens nugældende ordlyd eller i
Højesterets praksis, og derfor helt bør udgå.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at man ikke har mulighed for at
kommentere høringssvaret, da det ikke nærmere fremgår, hvilke konkrete dele af
bemærkningerne, det anførte relaterer sig til.
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til § 197, stk. 1, om, at hvis "udlejeren
ikke overholder denne forpligtelse, handler udlejeren retsstridigt og kan ifalde
erstatningsansvar over for lejerne", og at udlejeren kan risikere, at "lejerne får dom
for, at udlejeren skal opfylde sin tilbudspligt", ikke hører hjemme i lovbemærkninger,
da der er tale om en vurdering, der hører under domstolene, og anbefaler, at
bemærkningen udgår.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningen er formuleret
således, at der er tale om en virkning, der efter omstændighederne vil kunne indtræde.
Om dette er tilfældet er i sagens natur op til domstolene at vurdere i den konkrete
situation.
EjendomDanmark anfører, at bemærkningen til § 197, stk. 2, om, at det er den faktiske
brug med udlejers viden og accept, der er afgørende for, om et lejemål skal medregnes
som beboelse eller erhverv, er upræcis og kan give anledning til fortolkningstvivl og
derfor bør præciseres.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det vil blive præciseret, at det er
den faktiske brug, hvis denne er en anden end den aftalte, og dette sker med
udlejerens viden og accept, der er afgørende for, om der udløses tilbudspligt.
EjendomDanmark finder, at det i bemærkningerne til § 197, stk. 5, om, at
tilbudspligten opretholdes, selvom ejeren foretager udstykning, matrikulering eller
arealoverførsel efter lov om udstykning og anden registrering i matriklen, bør
præciseres, at tilbudspligten kun gælder for den del af ejendommen som frasælges.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at man ikke finder det relevant at
omtale det generelle omfang af tilbudspligten i denne relation, som omhandler
ændringer af ejendommens størrelse i forhold til tilbudspligten.
EjendomDanmark bemærker, at den nuværende lejelovs §, 101, stk. 2, om, at
tilbudspligten bortfalder, når ejendommen er opdelt i ejerlejligheder, ikke er
videreført men erstattet med en henvisning til den foreslåede § 197, stk. 3, hvorefter
reglerne om tilbudspligt ikke finder anvendelse på ejendomme, der er opdelt i
ejerlejligheder. Henvisningen findes utilstrækkelig, da den rammer ejendomme, som
er opdelt og ikke dem, der bliver opdelt efter lovens ikrafttræden.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det vil blive præciseret, at
bestemmelsen tillige omfatter ejendomme, som bliver opdelt i ejerlejligheder.
32
EjendomDanmark anfører, at det er en udvidelse af tilbudspligtens
anvendelsesområde, når det i § 199, stk. 1, er tilføjet, at overdragelse ved spaltning
udløser tilbudspligt. Det anbefales, at dette udgår.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at man har fundet behov for at
præcisere, at overdragelse i forbindelse med spaltning udløser tilbudspligt. Det
afgørende moment er som ved fusion, at der sker overdragelse af ejendommen i
forbindelse med den selskabsretlige omdannelse. På denne baggrund findes der ikke at
være reale grunde til at sondre imellem overdragelser, som sker ved fusion, og
overdragelser som sker ved spaltning.
EjendomDanmark anfører, at bemærkningerne til § 199, stk. 2, hvor der oplistes
undtagelser til tilbudspligten, er upræcise, idet det ikke tilstrækkelig tydeligt fremgår,
at tilbudspligten selvsagt alene gælder den del af en ejendom, der frasælges. Det
anbefales, at dette gøres mere tydeligt i bemærkningerne til bestemmelsen.
EjendomDanmark vurderer ydermere, at man i bestemmelsen har udeladt en
undtagelse om, at der ses bort fra tilbudspligten, når erhververen er et godkendt
saneringsselskab. EjendomDanmark skal gøre opmærksom på, ministeriet derved
afskærer det offentlige fra med sikkerhed at kunne overtage ejendomme, som skal
saneres.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at man ikke finder det relevant at
omtale delvise overdragelser i forbindelse med bemærkninger til regler, som
bestemmer i hvilke situationer, der ikke udløses tilbudspligt. For så vidt angår
undtagelsen ved overdragelse til et godkendt saneringsselskab er denne henvisning
udgået, da der, jf. sanerings- og byfornyelseslovgivningen, ikke længere eksisterer
godkendte saneringsselskaber.
EjendomDanmark anfører, at bemærkningerne til § 199, stk. 2, nr. 3, hvoraf fremgår,
at undtagelsen fra tilbudspligten, når erhververen er en hidtidig medejer, ikke kan
påberåbes ved overdragelse af aktier eller anparter i et selskab, som ejer en eller flere
ejendomme, er en ubegrundet indskrænkning, der bør udgå.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bestemmelsen omfatter et
direkte medejerskab til ejendommen. I tilfælde at salg af aktier imellem aktieejere i
samme ejendomsselskab, er dette forhold omfattet at bestemmelsen i § 199, stk. 1, 2.
pkt.
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til § 200, stk. 1, om håndtering af
tilbudspligten i forbindelse med ejendomme, hvor der lejes ud til et selskab til
videreudlejning til beboelse, er upræcis og selvmodsigende og derfor bør udgå.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det ikke nærmere fremgår,
hvad høringssvaret konkret refererer til, og har på den baggrund ikke mulighed for at
kommentere høringssvaret.
EjendomDanmark anfører, at bemærkningen til § 200, stk. 1, om, at hvis lejemålet er
opsagt, men opsigelsesperioden ikke udløbet, består lejemålet fortsat, og lejeren skal
derfor have tilbud om sammen med de øvrige lejere at overtage ejendommen på
andelsbasis, bør udbygges, således at det fremgår, at det alene er de lejere, der har
eller skulle have modtaget tilbuddet, og som har en brugsret på tidspunktet for
andelsboligforeningens erhvervelse af ejendommen, som tæller med i opgørelsen af
om kravet i andelsboligforeningsloven § 2 er opfyldt.
33
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at man ikke finder det
hensigtsmæssigt i bemærkningerne at fremkomme med fortolkninger af anden
lovgivning, herunder andelsboligloven.
EjendomDanmark anfører, at bemærkningen til § 200, stk. 1, om, at udløses der
tilbudspligt for nogle eller alle ejendomme, som sælges samlet, vil de skulle tilbydes
lejerne hver for sig, går videre end lovteksten, og anbefaler, at bemærkningen udgår.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det fremgår af retspraksis, at
udgangspunktet ved samlet overdragelse af flere ejendomme er, at ejendommene skal
tilbydes hver for sig.
EjendomDanmark anfører, at bemærkningerne til § 200, stk. 1, bør præciseres, således
at det bliver klart, at acceptfristen for lejernes accept af tilbud løber fra det tidspunkt,
hvor lejerne har modtaget alle meddelelser, som disse har krav på i medfør af reglerne
om tilbudspligt.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det vil blive tilføjet, at det, hvis
der opstår tvist herom, er op til domstolene at vurdere, hvornår dette tidspunk
indtræffer.
EjendomDanmark anfører, at der i bemærkningerne til § 200, stk. 4, hvor der gives
eksempler på sædvanlige oplysninger om ejendommen, som ejeren af en ejendom skal
eller bør vedlægge tilbuddet til lejerene, gås længere end lovteksten giver anledning til.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der i bemærkningerne netop
oplistes eksempler på oplysninger, der efter ministeriets opfattelse skal eller bør
vedlægges tilbuddet til lejerne, og at det ligeledes anføres i bemærkningerne, at der
ikke i loven er givet en udtømmende oplistning af de oplysninger, som må anses for
sædvanlige, da dette kan ændre sig over tid.
EjendomDanmark anfører, at bemærkningerne til § 200, stk. 4, om at udlejerens
afgivelse af tilbud i henhold til reglerne om tilbudspligt skal ske inden for rammerne af
de regler for digital kommunikation, som er gældende herom i forhold til de enkelte
lejere, ikke er korrekt, da det vil medføre ressourcespild og besvær, hvis dokumenterne
skal afgives fysisk til de lejere, som der ikke ellers kan udveksles digitale dokumenter
med.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det fastholdes, at for de lejere,
som har opsagt muligheden for at udveksle digitale dokumenter, jf. § 13, stk. 1, og for
lejere, der er fritaget for Digital Post, jf. § 5 i lov om Digital Post fra offentlige
afsendere, vil udlejerens oplysningspligt ikke kunne opfyldes ved, at lejerne fx
modtager et USB-stik med oplysningerne.
EjendomDanmark anfører, at det af bemærkningerne til § 200, stk. 5, udtrykkeligt bør
fremgå, at udlejer kan afvise en accept fra en andelsboligforening stiftet af lejerne, hvis
foreningen ikke er stiftet i overensstemmelse med andelsboligloven.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det lades være op til
domstolene at afgøre, hvilken retsvirkning det konkret må tillægges, såfremt ejeren af
ejendommen ikke anser andelsboligforeningen for at være stiftet lovmæssigt.
EjendomDanmark anfører, at der i bemærkningerne til § 200, stk. 6, skrives, at hvis
ejendommen sælges til en højere pris, gælder ingen tilbudspligt inden for fristen på 1
34
år fra tilbuddet til lejerne. EjendomDanmark ønsker det tydeliggjort, at det samme
gælder, hvis ejendommen inden for fristen sælges til samme pris.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne vil tilpasses,
så det fremgår, at salg til samme pris inden for fristen heller ikke udløser tilbudspligt.
EjendomDanmark anfører, at der ligeledes i bemærkningerne til § 200, stk. 6, gives
eksempler på, hvornår der er tale om salg på tilbudte vilkår, og at dette ikke findes
hensigtsmæssigt, da det vil være op til domstolene at fortolke reglerne.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at selv om det i sidste ende hører
under domstolene at træffe afgørelse om, hvad der udgør salg på tilbudte vilkår, så
finder ministeriet det her fortsat hensigtsmæssigt at angive enkelte, klare eksempler
på, hvornår ministeriet vurderer, der er eller ikke er tale om salg på tilbudte vilkår.
Kapitel 25: Regulering af beløb og beløbsgrænser
EjendomDanmark vurderer, at henvisningen til den foreslåede § 125, stk. 2, om
huslejenævns nedsættelse af afsætningsbeløb på udvendige vedligeholdelseskonto er
ny, og at henvisningen bør omtales i bemærkningerne.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at henvisningen til lovens § 125,
stk. 2, i § 203, stk. 2, er en fejl, som rettes.
Kapitel 26: Ikrafttræden m.v.
EjendomDanmark og HUSEN Advokater anfører, at overgangsreglen i § 3, stk. 2, i lov
nr. 819 af 9. juni 2020 om øgede energikrav ved anvendelse af § 5, stk. 2, bør tilføjes i
den foreslåede § 204, stk. 4.
Indenrigs- og Boligministeriet skal bemærke, at bestemmelsen vil blive tilrettet i
overensstemmelse med det anførte.
EjendomDanmark og Danske Lejere skal desuden bemærke, at der i bestemmelsen og
i lovbemærkningerne ikke er en konsekvent gennemgang af tidligere vedtagne
lovændringer, hvoraf der følger et behov for undtagelser til § 201.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at vedtagne overgangsordninger
er gennemgået og den foreslåede § 204, stk. 4, er tilrettet i overensstemmelse hermed.
EjendomDanmark vurderer, at der i bemærkningerne til den foreslåede § 207 er behov
for at uddybe henvisningen til §§ 143-144. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at
der tilføjes en bemærkning herom, eller at denne mere rigtigt udgår.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at den omtalte henvisning er
tilrettet i overensstemmelse med det anførte.
EjendomDanmark vurderer ydermere, at der synes at mangle en henvisning til den
eksisterende boligreguleringslov § 29. EjendomDanmark skal opfordre til, at
bestemmelsen videreføres, som den er i dag, eller at ministeriet anfører i
bemærkningerne, hvorfor henvisningen er fjernet, samt at der er tale om en materiel
ændring.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at da den gældende
boligreguleringslovs § 29, stk. 2, ikke videreføres, skal den omtalte henvisning ikke
videreføres.
35
Danske Udlejere finder af hensyn til overblikket, at der ved hver enkelt paragraf bør
tilføjes, hvor der er tvivl om ikrafttrædelsestidspunktet, indsættes et stk. herom.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det intertemporale
udgangspunkt er, at aftaler er indgået på det lovgrundlag, som var gældende på
tidspunktet for aftalens indgåelse, hvorfor det vil skulle fremgå, når andet gør sig
gældende. Det foreslåede vil derfor efter ministeriets opfattelse ikke medføre et øget
overblik.


Høringsnotat lov om boligforhold (2. høring)
Høringsnotat til forslag til lov om boligforhold (Sammenskrivningen).
1. Hørte myndigheder og organisationer
Lovforslaget har været i høring i perioden 23. december 2020 til 12. marts 2021.
Lovforslaget har været sendt i høring hos:
Advokatrådet, Advokatsamfundet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, BL –
Danmarks Almene Boliger, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark,
Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske
Lejere, Danske Udlejere, Den Danske Dommerforening,
Dommerfuldmægtigforeningen, EjendomDanmark, Finans Danmark, Forsikring &
Pension, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen,
KL, Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer, Lejernes Landsorganisation i
Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, P+,
SAPU, Slots- og Kulturstyrelsen og Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg
Universitet.
Herudover har lovforslaget været tilgængeligt på Høringsportalen.
2. Modtagne høringssvar
Der er indkommet høringssvar inden for fristen fra følgende høringsparter:
BL – Danmarks Almene Boliger, Danmarks Lejerforeninger, Danske Udlejere,
EjendomDanmark, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og
Beboerklagenævnsforeningen, Københavns Kommune, Lejernes Landsorganisation i
Danmark og Slots- og Kulturstyrelsen.
Herudover er der inden for fristen modtaget høringssvar fra: Københavns
Lejerbevægelse ApS og Husen Advokater.
Alle høringssvar offentliggøres på høringsportalen.
I notatet er alene medtaget de væsentligste punkter fra høringssvarene. Der er
derudover foretaget mindre ændringer af sproglig og lovteknisk karakter.
Endelig bemærkes, at i det omfang, der i 2. høring er fremsat gentagelse af
bemærkninger, som også blev fremsat i 1. høring og kommenteret i 1. høringsnotat,
besvares disse med en henvisning til det tidligere høringsnotat.
Enhed
Bygge- og
Boliglovgivning
Sagsbehandler
Nynne Horn
Koordineret
med
Sagsnr.
2021-2262
Doknr.
451155
Dato
9. april 2021
Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
L 49 - Bilag 1
Offentligt
2
3. Generelt til lov om boligforhold
BL – Danmarks Almene Boliger har ligesom i sit første høringssvar peget på et behov
for, at det i loven præciseres, hvilke regler der gælder for det almene område.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at sammenskrivningen af
lejelovgivningen ikke har medført ændringer i reglernes anvendelsesområde, og
ministeriet bekendt har de hidtidige regler ikke givet anledning til uklarhed med
hensyn til reglernes anvendelsesområde. Kapiteloverskrifterne i lovudkastet er på
baggrund af høringen dog gennemgået på ny, og reglernes anvendelsesområde er i den
forbindelse tydeliggjort i et par af overskrifterne.
Herudover henvises til de generelle bemærkninger, som indgår i høringsnotatet
om en ny lov om leje.
4. Bemærkninger til de enkelte kapitler i lovforslaget
Kapitel 1: Benyttelse af boliger
EjendomDanmark vurderer, at formuleringen af den foreslåede § 2, stk. 1, som
fastslår, at ”reglerne i dette kapitel gælder for boliger med køkken”, bør ændres, så den
stemmer overens med den generelle definition af en lejlighed.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der foretages den foreslåede
sproglige ændring i ordlyden af bestemmelsen, så definitionen på en lejlighed svarer til
den definition, der i øvrigt anvendes i lejelovgivningen.
Københavns Kommune foreslår flere konkrete ændringer til bestemmelser i det
foreslåede kapitel 1. Kommunen anbefaler, at den foreslåede § 8, stk. 3, om, at hvis
kommunen ikke anviser en lejer inden 6 uger, betragtes anmodningen om ophævelse
af kravet om helårsbeboelse imødekommet, udgår og erstattes med
sanktionsbestemmelser, der gør det muligt enten at udskrive administrative
tvangsbøder eller at politianmelde med henblik på rettens fastsættelse af bødestraf og
tvangsbøder ved manglende helårsanvendelse af boliger. Københavns Kommune
ønsker endvidere, at der indsættes bestemmelser, som gør det muligt at stille krav om
udlevering af oplysninger fra ejer eller lejer, som kan dokumentere benyttelsen af en
bolig, fx en lejekontrakt. Endelig foreslår kommunen, at der i loven indsættes
mulighed for at tildele administrative bøder, hvis ejeren ikke medvirker med
oplysninger om benyttelsen af en bolig.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der ikke med
sammenskrivningen er lagt op til ændringer i regelsættene.
Det bemærkes endvidere, at Københavns Kommune fremkom med de samme forslag
som led i høringen over forslag til lov om ændring af lov om midlertidig regulering af
boligforholdene (Bopælspligt i nyetablerede boliger, der i en lokalplan er fastlagt til
helårsboliger), som blev vedtaget som lov nr. 2076 af 21. december 2020. Der henvises
til ministeriets bemærkninger til forslagene i høringsnotat af 30. september 2020
vedrørende det nævnte lovforslag.
Kapitel 4: Frakendelse af retten til at administrere private udlejningsejendomme
Grundejernes Investeringsfond anbefaler, at det i bemærkningerne tydeliggøres, at
huslejenævnet træffer afgørelse i yderligere tvister end de i bemærkningerne til den
foreslåede § 21 anførte.
3
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne til
bestemmelsen tilpasses som anført.
Kapitel 5: Tvangsadministration
Grundejernes Investeringsfond anbefaler, at det i bemærkningerne til § 26, stk. 2, om
reglernes anvendelsesområde, præciseres, at det formelle ejerforhold som
altovervejende hovedregel er afgørende.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at forslaget er imødekommet.
Kapitel 8: Grundejernes Investeringsfond
Grundejernes Investeringsfond anbefaler, at § 61, stk. 2, om, at fonden indhenter
oplysninger om ejerskifte fra tingbogen, udgår, idet fonden allerede i dag har adgang
hertil. Grundejernes Investeringsfond er i en række tilfælde afhængig af, at ejeren
giver meddelelse om ejerskifte.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at forslaget er imødekommet.
Huslejenævnsforeningen og Grundejernes Investeringsfond anbefaler en præcisering
af bemærkningerne til § 61, stk. 1, om ejerskifte for ejendommen. Der gøres
opmærksom på, at en køber ikke er i restance, idet en negativ § 121-saldo vil kunne
benyttes til modregning i fremtidige hensættelser.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bemærkningerne er præciseret.
Grundejernes Investeringsfond anbefaler en række ændringer til bemærkningerne til
forslagets § 70 om fondens udførelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Det
anbefales, at ordet ”forbedring” ændres til ”værdiforøgelse”, og at det i
bemærkningerne til § 70, stk. 1, fremgår, at den tinglyste meddelelse ikke alene
vedrører påbudt vedligehold, men tillige de øvrige arbejder, som er omhandlet i § 70,
stk. 1.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at forslagene er imødekommet.
EjendomDanmark bemærker, at der efter forslagets § 70, stk. 3, er pligt for udlejer til
at anlægge sag for domstolene senest 12 måneder efter, at Grundejernes
Investeringsfond ”har været berettiget til at udføre de omtvistede arbejder”. Det gøres
gældende, at bestemmelsen går videre end de eksisterende regler.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at ministeriet har fundet det
hensigtsmæssigt at foreslå bestemmelser til afklaring af retstilstanden vedrørende
deponering og sikkerhedsstillelse. Ministeriet er opmærksom på, at der er tale om en
materiel ændring.
Grundejernes Investeringsfond bemærker, at lovforslagets § 76 om huslejenævnets
kompetence, bør henvise til § 123 i lov om leje. Endvidere anbefales, at henvisningen
til § 77, stk. 1, bør udgå, da bestemmelsen omhandler en strafferetlig handling, som
ikke henhører under nævnets kompetence.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at huslejenævnets kompetence i
forhold til § 123 i lov om leje fremgår af § 125 i lov om leje, som fastslår, at tvister om
opfyldelse af udlejerens pligt til føre en indvendig vedligeholdelseskonto og om beløb,
der fradrages på kontiene for vedligeholdelse, afgøres af huslejenævnet. Ministeriet
4
imødekommer forslaget vedrørende henvisningen til § 77, stk. 1, således at
henvisningen er udgået.
Kapitel 8: Grundejernes Investeringsfond
EjendomDanmark foreslår, at bemærkningerne til § 83, stk. 2, om, at udlejeren kan
pålægges at betale et beløb, når lejeren får fuldt medhold ved huslejenævnet, uddybes,
således at det bliver mere entydigt, at der skal være påstande af en vis klarhed.
EjendomDanmark anfører endvidere, at bemærkningen om, at udlejere kan pålægges
at betale beløb ved sager mellem udlejeren og Grundejernes Investeringsfond, savner
begrundelse.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med
tilsvarende anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til ministeriets
bemærkning hertil på side 6 i høringsnotatet af 12. oktober 2020.
EjendomDanmark anfører til forslagets § 86, stk. 1, at bemærkningen om, at
besigtigelse sidestilles med, at nævnet har stillet spørgsmål til parterne, går videre, end
bestemmelsen selv og praksis giver anledning til.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at EjendomDanmark kom med
tilsvarende anbefaling i 1. høring. Ministeriet skal derfor henvise til ministeriets
bemærkning hertil på side 6 i høringsnotatet af 12. oktober 2020.
Huslejenævnsforeningen foreslår en rettelse til bemærkningerne til § 79 om
udpegning af en formand for et fælleskommunalt huslejenævn, idet det fremgår, at det
har betydning, om nævnets geografiske kompetenceområde er beliggende i forskellige
regioner.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at forholdet er præciseret i
bemærkningerne.
EjendomDanmark anbefaler en præcisering af bemærkningerne til forslagets § 89, stk.
2, hvorefter parterne har 4 uger til indbringelse af sager for boligretten fra
underretning om nævnets afgørelse. Det anføres, at bemærkningen om, at fristen også
gælder sager, som nævnet har kompetence til at behandle, men har afvist, bør
uddybes.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at forholdet er præciseret i
bemærkningerne.


10. august 2021
Juridisk chefkonsulent
Thit K. Topsøe-Jensen
+45 7199 2776
TTJ@ejd.dk
EjendomDanmark  Nørre Voldgade 2  1358 København K  +45 33 12 03 30  www.ejd.dk  CVR-nr. 10 39 02 14
Indenrigs- og boligministeriet
Holmens Kanal 22
1060 København K
Sagsnr. 2021-2261
Bemærkninger til høring over konsekvensrettelser i anden lovgivning
som følge af ny lov om leje og ny lov om boligforhold
EjendomDanmark takker for muligheden for at give kommentarer til konsekvensrettelser i
anden lovgivning som følge af lov om leje og lov om boligforhold.
Nedenfor findes først vore generelle bemærkninger til lovforslaget, hvorefter følger en række
mere specifikke bemærkninger til forslagets enkelte dele.
Overordnede bemærkninger til forslaget
EjendomDanmark har to overordnede bemærkninger til lovforslaget:
Nødvendigt med konsekvensrettelser – men for tidligt at kunne foretage en fuldkommen ana-
lyse af forslaget
EjendomDanmark er naturligvis enige i, at der skal foretages konsekvensrettelser i anden lov-
givning, såfremt sammenskrivningen bliver vedtaget. Dette er både logisk og nødvendigt, og
vi skal anerkende det store arbejde, ministeriet har udført i den forbindelse.
Men EjendomDanmark skal samtidig understrege, at det ikke er muligt at lave et fuldstæn-
digt høringssvar, idet vi ikke har modtaget det endelig lovforslag til sammenskrivningen. Ne-
denstående bemærkninger tager derfor udgangspunkt i det lovforslag, som senest er sendt i
høring. Ligeledes undrer vi os over, at det fremsendte udkast til lovforslag senest er revideret
i juni 2018, da der har været to høringsrunder om sammenskrivningen siden dette tidspunkt.
Nedenstående bemærkninger til fejlhenvisninger i materialet, kan måske skyldes denne
uoverensstemmelse. Det er således vores indtryk, at man har sendt dette lovforslag i høring
præmaturt, og før lovforslaget var tilstrækkelig gennemarbejdet.
Konsekvente fejlhenvisninger
Vi har ved gennemlæsningen af dette forslag noteret, at paragrafhenvisningen til lov om leje
ikke stemmer overens med det senest fremsendte udkast til lovforslag på følgende punkter:
§ 2, nr. 7, § 4, nr. 1, § 5, nr. 1, 2, 8, 9, 10, 11, 19 og 20, § 6, nr. 3, § 8, nr. 1, 2, 3, 5 og 6, § 9, nr.
1. I alle disse afsnit er henvisning et nummer lavere end den pågældende paragraf i seneste
udkast til forslag til lov om leje.
Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
L 49 - Bilag 1
Offentligt
2 / 2
Bemærkninger til forslagets enkelte dele
EjendomDanmark har enkelte bemærkninger til forslagets detaljer og henvisninger til anden
lovgivning:
Henvisninger til lov om leje af almene boliger
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at henvisningen i lov om leje af almene boliger § 86,
stk. 8 ændres fra §§ 88-91 til §§ 177-180 (forslagets § 1, nr. 3).
EjendomDanmark vurderer, at den korrekte bestemmelse formentlig er lov om leje af al-
mene boliger § 86, stk. 9. Vi skal derfor anbefale, at henvisningen rettes.
EjendomDanmark vurderer ydermere, at henvisningen i samme bestemmelse til § 87, stk. 1,
3. pkt. er forkert. Vi skal derfor anbefale, at denne henvisning tilpasses, så henvisningen i ste-
det er ”§ 177, stk. 1, 3. pkt. og §§ 178-180”.
Konsekvensrettelser til lov om påligning af indkomstskat
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår en række konsekvensrettelser i lov om påligning af ind-
komstskat.
EjendomDanmark går ud fra, at der med de foreslåede ændringer ikke er påtænkt nogle ma-
terielle ændringer af de skattemæssige forhold.
Henvisninger til lov om Familieretshuset
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår tilføjelser til § 2 i lov om Familieretshuset.
EjendomDanmark foreslår, at henvisningen til § 170 præciseres, så denne bliver § 170, stk. 2.
I EjendomDanmark håber vi, at disse kommentarer kan bruges af Indenrigs- og Boligministe-
riet til at kvalitetssikre lovforslaget yderligere, og i dette arbejde står EjendomDanmark na-
turligvis til rådighed for uddybende kommentarer.
Med venlig hilsen
Thit K. Topsøe-Jensen
Juridisk chefkonsulent


Høringsnotat lov om konsekvensrettelser i anden lovgivning
som følge af lov om leje og lov om boligforhold
Høringsnotat til forslag til lov om konsekvensrettelser i anden lovgivning som følge af
lov om leje og lov om boligforhold.
1. Hørte myndigheder og organisationer
Lovforslaget har været i høring i perioden 28. juni 2020 til 10. august 2021.
Lovforslaget har været sendt i høring hos:
Advokatsamfundet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, BL – Danmarks Almene
Boliger, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks
Lejerforeninger, Danske Advokater, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening,
Danske Lejere, Danske Udlejere, Den Danske Dommerforening,
Dommerfuldmægtigforeningen, EjendomDanmark, Finans Danmark, Forsikring &
Pension, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen,
KL, Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer, Lejernes Landsorganisation i
Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, Danske
Studerendes Fællesråd.
Herudover har lovforslaget været tilgængeligt på Høringsportalen.
2. Modtagne høringssvar
Der er indkommet høringssvar inden for fristen fra følgende høringsparter:
EjendomDanmark.
Høringssvaret offentliggøres på høringsportalen.
3. Bemærkninger til forslaget
EjendomDanmark bemærker overordnet til forslaget, at det ikke er muligt at lave et
fuldstændigt høringssvar, idet EjendomDanmark ikke har modtaget det endelige
lovforslag til sammenskrivningen.
EjendomDanmark bemærker endvidere, at paragrafhenvisningen til lov om leje ikke
stemmer overens med det senest fremsendte udkast til lovforslag på følgende punkter:
§ 2, nr. 7, § 4, nr. 1, § 5, nr. 1, 2, 8, 9, 10, 11, 19 og 20, § 6, nr. 3, § 8, nr. 1, 2, 3, 5 og 6, §
9, nr. 1. I alle disse afsnit er henvisning et nummer lavere end den pågældende
paragraf i seneste udkast til forslag til lov om leje.
Enhed
Bygge- og
Boliglovgivning
Sagsnr.
2021-2261
Doknr.
451155
Dato
23-08-2021
Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
L 49 - Bilag 1
Offentligt
2
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at lovforslaget er rettet, hvor
henvisningerne var ukorrekte.
EjendomDanmark vurderer, at almenlejelovens § 86, stk. 8, i forslagets § 1, nr. 1, bør
rettes til § 86, stk. 9.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at forslaget er imødekommet.
EjendomDanmark vurderer, at henvisningen i samme bestemmelse til § 87, stk. 1, 3.
pkt. er forkert og anbefaler, at henvisningen tilpasses, så henvisningen i stedet er ”§
177, stk. 1, 3. pkt. og §§ 178-180”.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at forslaget er imødekommet.
EjendomDanmark foreslår, at henvisningen til § 170 præciseres, så denne bliver § 170,
stk. 2.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at forslaget ikke er imødekommet,
da ministeriet finder, at henvisningen er dækkende.
En række ministerier har påpeget behov for tilretning af bl.a. henvisningerne til deres
lovgivning.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at forslagene er imødekommet.


Studiestræde 50, 1554 København V, Telefon 3376 2000, Fax 3376 2001, www.bl.dk, email bl@bl.dk
København d. 12. marts 2021
2. høring over forslag til ny lov om leje og lov om boligforhold
BL har den 23. december 2020 modtaget 2. høring over forslag til ny lov om leje og lov om
boligforhold af Indenrigs- og Boligministeriet.
Lov om leje af almene boliger og lejeloven er på mange punkter nært beslægtede, og BL finder
derfor anledning til at fremsætte bemærkninger til bestemmelser, der kan forventes at have en
afsmittende effekt af fortolkningen på udlejningen af almene boliger.
Lov om boligforhold
Udkastet til loven betyder ikke ændringer i forhold til tidligere.
Dog har BL bemærket i sit første høringssvar, at det med fordel kan præciseres, hvilke regler
der gælder for det almene område. BL foreslog, at det fremgår klart af lovens
anvendelsesområde, hvilke bestemmelser der er gældende for de almene boligorganisationer.
Dette fremgår hverken af første eller anden høringsudkast, men det fremgår af høringsnotatet
efter første høring, at dette vil blive præciseret i det endelige lovforslag.
Lov om leje
Krav om dokumentation ved fremleje
BL vil gerne udtrykke bekymring i forhold til udkastets bemærkninger om fremleje, som kan
have en uhensigtsmæssig effekt på den almene boligsektor. Bestemmelserne om fremleje i den
almene lejelov og private lejelov er nærmest identiske, men for udlejning og anvisning til
boligerne gælder to vidt forskellige systemer.
Der er stor efterspørgsel efter betalelige lejeboliger, og det svære lejeboligmarked medfører, at
mange boligsøgende ønsker at forblive i lejeforholdet og derfor vælger at fremleje deres boliger
helt eller delvist i stedet for at opsige lejeforholdet. BL’s medlemmer oplever således i de
seneste år markante stigninger i sager om ulovlig fremleje. Stigningen skyldes netop flere
fremlejeforhold og en målrettet indsats fra boligorganisationers og kommuners side og samt en
øget opmærksomhed i boligafdelingerne.
BL’s medlemmer er forpligtede efter gældende lovgivning at optage boligsøgende på ventelister
og til at sikre, at boligerne tildeles den berettigede personkreds efter anciennitet på ventelisten
og med eventuelle fortrinsrettigheder, jf. udlejningsbekendtgørelsen for almene boliger.
Boligorganisationerne skal desuden sikre, at der sker en bæredygtig beboersammensætning og
at parallelsamfundspakkens særlige regler om udlejning overholdes, så de almene
boligafdelinger ikke optages på regeringens liste over udsatte boligområder med de
uoverstigelige konsekvenser, det kan have for beboerne.
Det er derfor afgørende, at den almene sektor får flest mulige redskaber til at sikre, at der ikke
flytter personer ind i boligen, som ikke er berettiget til det.
Det anføres i lovforslaget, at lejeren ikke skal have tilladelse fra udlejeren til at fremleje, og at
-- AKT 404467 -- BILAG 1 -- [ 20210312 - Høringssvar - 2. høring af lov om leje og lov om boligforhold ] --
Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
L 49 - Bilag 1
Offentligt
side 2
udlejeren ikke kan afkræve lejeren egentlig dokumentation for, at fremleje er berettiget, men
udlejeren alene har ret til at få oplysning om årsagen til lejerens fravær.
BL finder det bekymrende, at udlejer ikke kan kræve dokumentation og derved ikke har
mulighed for at sikre, at fremlejeforholdet er berettiget efter lovens betingelser for fremleje. For
BL´s medlemmer, at det afgørende for at kunne leve op til den almene lovgivnings forpligtelser
som ovenfor nævnt, at der kan kræves dokumentation for lejerens årsag og berettigelse til
fremleje for at sikre, at der ikke er tale om en omgåelse af reglerne for at undgå at skulle
opsige sin bolig.
Det er således BL’s anbefaling, at det fremgår af bemærkningerne, at udlejere skal kunne kræve
en rimelig og klar dokumentation for årsagen til og derved berettigelsen af fremlejeforholdet.
Hvis ministeriet vurderer, at dette ikke kan gælde private udlejere, idet bestemmelsen om
fremleje i den private lejelov ikke kan indeholde et krav om dokumentation, bør det fremgå af
lovens bemærkninger, at der gælder en anden fortolkning for de almene boligorganisationer,
der på grund af lovgivningsmæssige krav er nødt til at kræve dokumentation for
fremlejeårsagen – eller at der ved en lovændring ændres i formuleringen af bestemmelsen i lov
om leje af almene boliger, således at dokumentationskravet fremgår direkte af den almene
lejelov.
Huslejeniveau ved fremleje
For fremleje fremgår det af lov om leje af almene boliger § 66, stk. 2, at en lejer ved fremleje
ikke kan betinge sig en højere leje, end den han selv skal betale. Ved delvis fremleje af en
almen bolig gælder den samme øvre grænse. Dermed kan en juridisk lejer i en firerums bolig
principielt udleje et enkelt værelse i boligen og opkræve fremlejetager samme leje, som juridisk
lejer selv betaler for hele boligen.
Udlejningen af almene boliger hviler på et balancelejeprincip, hvorefter indtægter og udgifter
skal modsvare hinanden. Derfor forekommer det urimeligt, at en fremlejegiver kan bo
gratis/have økonomisk fortjeneste ved at fremleje en mindre del af sin bolig. Der savnes derfor
en nærmere præcisering heraf i den private lejelov.
BL opfordrer til, at det overvejes at fastsætte nogle rammer for lejefastsættelsen ved delvis
fremleje, f.eks. at lejen maksimalt må udgøre den forholdsmæssige andel af den oprindelige leje
– både i den private og almene lejelov.
Bytte
BL bemærker, at der i de endelige udkast til lovforslagene indgår ændringer, der er indarbejdet
efter 1. høringsrunde. BL kan med tilfredshed konstatere, at bestemmelsen om bytte i udkastet
til lov om leje § 163 nu foreslås præceptiv, således den lejer, der ved bytning ønsker at
overtage en bolig, der tilhører en kommune, en almen boligorganisation, et kollegieselskab eller
en stiftelse, skal opfylde de særlige vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne bolig, jf.
udkastets § 169. BL kvitterer herfor.
side 3
BL står gerne til rådighed for uddybning af ovenstående.
Med venlig hilsen
Bent Madsen
Adm. direktør
Med reference til høringsmails af 23.12.2020 og 15.1.2021, følger hermed DL’s høringssvar:
Helt overordnet
Vi skal generelt afstå fra at gentage vores bemærkninger fra forrige høringsrunde, (jfr. vores
høringssvar af 18.9.2020) , men vil dog anføre, at vi fortsat fastholder de af vores
indsigelsespunkter der ikke er imødekommet.
Dette skal imidlertid ikke afholde os fra at gentage:
 At Danmarks Lejerforeninger hilser denne sammenskrivning overordentligt meget velkommen.
 At vi finder der er valgt et særdeles hensigtsmæssigt snit for opdeling i de to nye love.
 At vi finder der er anvendt en praktisk og brugervenlig disponeringen af den ny lejelov.
 At vi finder det er overordentligt vigtigt, at lovforslaget er fokuseret rent på en
sammenskrivning af bestemmelserne, uden at der derved foretages egentlige indholdsmæssige
ændringer af bestemmelserne.
En generel kommentar
Vi værdsætter og anerkender, at der i bemærkningerne til begge forslag er gjort ret meget ud af at
fastslå at der med denne lovpakke er fokuseret på teknisk lovsammenskrivning, og at der generelt
ikke foretages indholdsmæssige ændringer i gældende ret. Kun enkelte få steder er der foretaget
mindre, hovedsageligt teknisk betonede, indholdsmæssige justeringer.
For disse sidstnævnte bestemmelser, hvor der altså foreslås indholdsmæssige justeringer, er det
naturligvis relevant, at der i lovforslagets bemærkninger er knyttet et tekststykke med fremstilling af
den retstilstand den pågældende lovbestemmelse ønskes at medføre.
Derimod forekommer det unødvendigt, at der i lovforslagets bemærkninger helt generelt, til
samtlige øvrige bestemmelser i lovforslagene, hvor gældende ret udtrykkeligt ønskes opretholdt,
også er knyttet tekststykker med fremstilling af ministeriets opfattelse af gældende ret for
pågældende lovbestemmelse. Det kan ikke undgås at sådanne bemærkninger i en række tilfælde
kommer til at fungere som partsindlæg i nogle af de længerevarende afklaringstvister der pågår i
retssystemet. Noget sådant er åbenlyst uhensigtsmæssigt og ulogisk. Og det er som nævnt
unødvendigt. Vi foreslår derfor, at alle disse bemærkningspassager udgår af det endelige lovforslag.
Kommentarer til enkelte bestemmelser
Ovenstående kunne udfoldes til en mangfoldighed af eksempler/konkrete kommentarer, men vi har
valgt at begrænse os til én kommentar der er et eksempel på det førnævnte, samt én øvrig konkret
kommentar:
Den første kommentar omhandler et eksempel på det uhensigtsmæssige i ’unødvendige’
bemærkninger om gældende ret, nærmere betegnet bemærkningerne til hhv forslaget til Lejelov §
32 (småhuslejemål) og § 19, stk. 2 (særlige lejefastsættelse for ’gennemgribende forbedrede
lejemål’): Af bemærkningerne virker det som om man mener at gældende ret skulle være, at der
reelt kan fastsættes ’gl BRL § 5.2-leje’ for småhus-lejemål, hvilket ikke er korrekt. Retstilstanden
kan af nogle måske påstås omtvistet, men det fremherskende synspunkt fremgår af ”
Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5, stk. 2”, side 41 bla: For småhuslejemål
gælder reglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke, jf. lovens § 4, stk. 5. Dette har bl.a. som
konsekvens, at der til brug ved fastsættelse af det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 29 c,
for gennemgribende moderniserede lejemål i småhuse alene kan sammenlignes med lejen i lejemål,
hvor lejen er reguleret (dvs. varslet forhøjet) i medfør af boligreguleringslovens § 7.
Gennemgribende moderniserede lejemål i store ejendomme kan derfor – om overhovedet -
udelukkende anvendes til sammenligning, hvis der for lejemålet er varslet omkostningsbestemt
lejeforhøjelse.
-- AKT 404467 -- BILAG 2 -- [ Høringssvar fra Danmarks Lejerforeninger vedr. 2. høring over sammenskrivningen ] --
Den anden kommentar omhandler ikrafttrædelses og overgangsbestemmelserne, som pt fremstår
meget ufærdige.
§ 204, stk. 2 og 3, omhandler ophævelsen af de to hidtidige love.
I § 204, stk. 4, er angivet en række undtagelser, som omfatter nogle ikrafttrædelsesbestemmelser fra
lovændringer i 1994, 2002, 2004, 2015, 2016 og 2020.
Eksempel: BRL § 5, stk. 2, blev indført i 1996 og blev skærpet i 2000 og 2020, men hverken 1996
eller 2000 er omtalt i rækken af undtagelser.
De anførte årstal viser, at kun nogle udvalgte lovændringer er blevet omtalt. Alle de andre skal vel
også med. - Vi forventer det i høringsforslaget medtagne alene er en ’markering’, for at det ikke
skulle blive for omfangsrigt i høringsmaterialet.
For at der ikke ad denne vej sker ændringer i forhold til gældende ret, bør det fulde sæt
undtagelses/overgangs/ikrafttrædelses-bestemmelser som udgangspunkt medtages i den endeligt
foreslåede lov. I det omfang dette ikke sker, må der i bemærkningerne redegøres for, hvorfor en af
de hidtidige bestemmelser ikke videreføres.
DL’s afsluttende, konkluderende bemærkninger
Vi anbefaler at sammenskrivningerne gennemføres, men på grund af lejelovgivningens komplekse
karakter, bør grundigheden i arbejdet prioriteres højere end hastigheden. I den forbindelse er det
vores håb at man vil medtage det vi har fremført med vores høringssvar.
Vi står naturligvis til rådighed såfremt det af os fremsendte skulle give anledning til usikkerhed om
fortolkning, eller i øvrigt giver anledning til spørgsmål.
Venlig hilsen
Henrik Stougaard
Landssekretær, Danmarks Lejerforeninger
Dañskê
u d leje re
Transport- og Boligministeriet-
Frederiksholms Kanal 27F
1220 København K
trm@trm.dk
12. marts 2021
Høringssvar angående ”2. høring over udkast til lovforslag 0m ny lov 0m leje 0m boligforhold
(sammenskrivningen).”
Med henvisning til Transport- og Boligminjsteriets udsendte 2. høring over udkast til ovennævnte
lovforslag, skal Danske Udlejere fremkomme med følgende bemærkninger dertil:
Der er i Ministeriet og i interesseorganisationerne anvendt særdeles mange ressourcer i forbindelse
med udarbejdelsen af forslagene og i den efterfølgende høringsproces.
Lovforslagene er så omfattende, at der burde være afholdt en høringsrunde, hvor interesse-organi-
sationerne fik mulighed for mundtlig at redegøre for bemærkningerne til forslaget- og ikke mindst
få drøftet de elementer i forslaget, som kan/ kunne give anledning til tvivl- alt i bestræbelsen på, at
gøre samarbejdet mellem lejere og udlejere så gnidningsløst som mulig.
Indledningsvis skal det overordnet bemærkes, at der i den nye hovedlov - ”Lej eloven”- bør henvi-
ses til de kapitler fra den nuværende lej elov, der er overflyttet til ”Lov om boligforhold” - specielt
kapitlerne angående beboennaksimum, frakendelsesreglerne, tvangsadministration, genhusning,
Huslejenævn og Boligretten.
Såfremt der i indledningen til loven indsættes en ”indholdsfortegnelse” med navnet på de enkelte
kapitler i loven vil dette ikke skade overblikket - tværtimod.
Til enkelte paragraffer i lovforslag om ny lov om leje kan følgende bemærkes:
Huslejefastsættelse:
Det er ganske uoverskueligt- ikke mindst for en lejer/ udlejer der ikke er bekendt med alle lej elo-
vens lej efastsættelsesregler - at få overblik over, hvilke regler man er omfattet af og derfor kan an-
vende. Der bør istedet opstilles
Q en oversigt over, hvorledes lejen ved lejemålets indgåelse skal/ kan fastsættes i de forskellige
kommuner/ ejendomme og
@ en oversigt, der viser - ligeledes fordelt på de forskellige kommuner og ejendomme - hvorle-
des lej en kan reguleres og
Q en oversigt, der viser, hvorledes varslingen formelt skal foretages.
Sammenskrivningen har netop haft til formål at forenkle og skabe overblik - og det er ikke sket ved
det udsendte forslag. Sammenskrivningen giver hverken overblik eller forenkling.
Interesseorganisation for udlejere af fast ejendom
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155 - Fax: 8618 5157
E-mail: kontakt@danskeudlejere.dk - wwwdanskeudlejeredk
--
AKT
404467
--
BILAG
3
--
[
Høringssvar
fra
Danske
Udlejere
vedr.
2.
høring
over
sammenskrivningen
]
--
udlejere
Ad forslagets § 7 stk. 2:
Ved forslaget til § 7 stk. 2 synes nyopførte ejendomme med mindre end 7 lejligheder at blive om-
fattet af reglerne for ”mindre ejendomme” - forslagets § 32. Dette er en væsentlig og ikke accep-
tabel ændring i forhold til den nuværende tilstand, hvor alle ejendomme taget i brug efter den 31.
12.1991 har mulighed for at aftale fri leje i henhold til nugældende LL § 53 stk. 3. F orslagets § 7
stk. 2 skal derfor udgå, da den ændrer den balance, som det er hensigten at bevare. Forslagets § 54
giver dog udtryk for, at der i lejeforhold i ejendomme taget i brug efter den 31.12.1991, kan aftales
”fri leje.” Disse paragraffer bør afstemmes med hinanden.
Ad forslagets § 6 stk. 2:
Denne bestemmelse ses også væsentlig at ændre den nuværende tilstand, idet lej en i ejendomme,
der pr. 1.1.1980 bestod af mere end 80 % erhverv, ikke er omfattet af den omkostningsbestemte
husleje - men er omfattet af lej efastsættelsesreglen, ”det lej edes værdi.” Henvisningen til forslagets
§ 33-36 ses ikke at være korrekt, idet henvisningen rettelig bør være til ”kapitel 4 (§§ 42 ft).
Ad forslagets § 32:
Ved regulering af lej en i ”mindre ejendomme” bør der ske den ændring, at lej er og udlejer ved krav
om ændring af lej ens størrelse, kan sammenligne med andre ”mindre ejendomme" - og ikke være
henvist til at sammenligne med lejen i ”store ejendomme,” hvor der er beregnet omkostningsbe-
stemt husleje. Dette vil medføre ressourcemæssige besparelser i huslej enævnene, da der ofte i de
mindre byer ikke findes sammenlignelige ejendomme, hvor der beregnes omkostningsbestemt hus-
leje. Denne regel kan gennemføres for at gennemføre en forenkling, som også er lovforslagets for-
mål.
Ad forslagets § 66:
Det bør præciseres, at det er hovedreglen, at det er muligt at aftale målingafregning af varme - en-
ten efter varmefordelingsmålere eller efter kvm/kubikmeter. I det omfang, at denne hovedregel fra-
viges, skal der i paragraffen henvises til den konkrete regel der kræver at der $11 anvendes målere.
Ad forslagets § 68:
Af hensyn til miljøet bør der aftales tilsvarende regler for fordeling af vand-/vandafledningsafgifL
som gældende ved fordeling af vanne, jf. ovenfor. Der er nu en passende mulighed for, at ændre
denne regel, som ikke har nogen særlig berettigelse i forhold til, hvorledes varmeudgifterne fordeles
mellem lejemålene..
Udlejer bør tillige indrømmes mulighed for - også af hensyn til miljøet- at kunne stille krav om, at
lejer overgår til at betale vand efter måler eller fordelt efter kvm. tappemuligheder eller lign.
Såfremt der sker en ændring af denne regel, hvorved lej ere betaler særskilt for vand - vil staten til-
lige spare en del omkostninger i boligsikring, da lej ere, der efter de nugældende regler betaler hus-
leje incl. udgiften til vand, får boligsikring til forbrugsudgiften til vand.
Ad forslagets § 69:
Første linie i denne paragraf kræver en omformulering, således at det klart fremgår om paragraffen
omhandler levering af gas eller el- og 0m dette er til opvarmning eller belysning (andet end op-
varmning). Hvis el eller gas anvendes til opvamining bør der vel blot henvises til samme fordelings-
regler, som hvor varmen produceres af olie / fjernvarme / naturgas.
Interesseorganisation for udlejere af fast ejendom
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155 - Fax: 8618 5157
E-mail: kontakt@danskeudlejere.dk - wwwdanskeudlejeredk
u d l e _| e re
Også af hensyn til miljøet bør der medtages en regel i loven, hvori det bestemmes, hvorledes en
lejer skal betale for opvarmning, der sker ved udlejers anlæg, der producerer solvarme, jordvarme,
flis,. pille og halmfyr og lign. Tilsvarende bør der medtages et punkt om, hvorledes lejer skal betale
for vand fra udlejers eget vandværk boring.
Ad forslagets § 72 stk. 3:
I denne paragraf bør det tilføjes at betalinger efter § 71 - á conto-betalinger - også er pligtig penge-
ydelse i lejeforholdet.
Ad forslagets § 74:
Da de fleste varmeværker er pålagt at have regnskabsår fra den l.1.-3 1 . 12., bør datoen i denne §
ændres til l. januar. ”Nr. 3” bør kunne medtages, da vandværker som hovedregel også har kalen-
deråret som regnskabsår.
Ad forslagets § 114:
Det bør indføjes i denne paragraf, hvilke ej endomme, der skal lade udføre en vedligeholdelsesplan -
eller anføres hvilke ejendomme, der ikÆ skal udfærdige en sådan plan - eksempelvis ejendomme i
uregulerede kommuner og ”mindre ej endomme” i uregulerede kommuner - hvilket indirekte ses at
følge af forslagets § 6 stk. 1. § 6 stk. 1 er ikke umiddelbar læsbar for den person, der ikke har over-
blikket i hele lovkomplekset.
Ad forslagets § 116:
Samme vanskeligheder findes i § 116 - det ville være enkelt at anføre at eksempelvis § 116 stk. 2
ikke er gældende for ejendomme i uregulerede kommuner og ej heller i ”mindre ejendomme.”
Ad forslagets § 90 og 188:
Det må noteres, at der ikke stilles krav til, hvorledes ind- og fraflytningsrapporter skal udfærdiges -
og dermed at de ikke er omfattet af blanket-reglen i forslagets § 14.
Ad overgangsreglen / ikrafttræden:
Det må forudsættes at den nye lov ikke tilsidesætter aftaler der tidligere lovligt har kunnet indgåes -
alt således at der ikke sker lovgivning med tilbagevirkende kraft. Af hensyn til overblikket- forenk-
lingen - bør det ved hver enkel paragraf, hvor der er tvivl om ikrafttrædelsestidspunktet, indsættes
et stk. derom.
Afslutningsvis skal Danske Udlej ere bemærke, at der endnu er meget at forhandle om, hvis lej elov-
givningen skal leve op til det mål, der blev sat i 2014 - nemlig at forenkle lejelovgivningen. Det er
en vanskelig opgave - men det må og skal kunne lykkes og Danske Udlej ere vil gerne medvirke
dertil.
Med ve lig hilsen
UDLEJERE
Kel rederiksen l
Formand
Interesseorganisation for udlejere af fast ejendom
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155 - Fax: 8618 5157
E-mail: kontakt@danskeudlejere.dk - wwwdanskeudlejeredk
lndenrigs- og Boligministeriet
Holmens Kanal 22
1060 København K
EJENDOM
DANMARK
12. marts 2021
Ref. j.nr. 2020-2113
Seniorrådgiver, Ph.D.
Morten Jarlbæk Pedersen
+45 2380 9033
mjp@ejd.dk
Bemærkninger til høring over forslag til ny lov om le3e og
ny lov om boligforhold
EjendomDanmark takker for muligheden for at give kommentarer til det andet
udkast til en ny lov om leje og en ny lov om boligforhold.
For overskuelighedens skyld er vore bemærkninger fordelt på to høringssvar,
således at dette høringssvar alene indeholder vore kommentarer til udkastet til
en ny lov om boligforhold.
Nedenfor findes først vore generelle bemærkninger til lovudkastet, hvorefter
følger en række mere specifikke bemærkninger til udkastets enkelte dele.
Overordnede bemærkninger til lovforslaget
EjendomDanmark har to overordnede bemærkninger til forslaget.
Vigtigt at sammenskrivningen respekterer gældende praksis
EjendomDanmark skal understrege, at formålet med sammenskrivningen er at
skabe bedre overblik og gennemsigtighed i lovgivningen til gavn for alle lovens
brugere. I den forbindelse er det vigtigt, at ministeriet i bemærkningerne til Io-
ven ikke går videre, end den riuværen«Je retstilstand tilsiger. Dette er tilfældet i
det nuværende forslag, hvilket er meget uhensigtsmæssigt.
Behov for balance og retssikkerhed i reguleringen
Reguleringen af lejeforhold er i Danmark både omfattende og kompliceret. Der-
for er det så meget desto vigtigere, at reguleringen sikrer retssikkerheden for
alle parter, hvilket betyder, at der ved sager i huslejenævnene naturligvis skal
være en tæt sammenhæng mellem påstande, afgørelser og de pålagte sanktio-
ner, herunder f.eks. strafgeoyrer. Dette hensyn er ikke til fulde mødt i forslaget
til en ny lov om boligforhold.
EjendomDanmark - Vester Farimagsgade 41 - 1606 København K a +45 33 12 03 30 - www.ejd.dk a CVR-nr. 10 39 02 14
-- AKT 404467 -- BILAG 4 -- [ Høringssvar fra EjendomDanmark vedr. lov om boligforhold 2. høring over sammenskr… --
2/4
Bemærkninger til forslagets enkelte dele
EjendomDanmark har bemærkninger til bestemmelser i forslagets kapitler 1, 8
og 9. Disse bemærkninger findes nedenfor. Bemærkningerne er for overskue-
Iighedens skyld inddelt efter lovforslagets kapitler.
Kapitel 1: Reglernes anvendelsesområde mv.
lndenrigs- og Boligministeriet foreslår, at reglerne "i dette kapitel gælder for
boliger med køkken" (@ 2, stk. 1).
EjendomDanmark vurderer, at der er ændret i den hidtidige definition, der om-
taler boliger med køkken og afløb. EjendomDanmark skal anbefale, at lovgiver i
bemærkningerne til bestemmelsen forklarer denne aendring.
Kapitel 8.' Grundejernes Investeringsfond
lndenrigs- og Boligministeriet foreslår der indføres en pligt for udlejer til at an-
Iaegge en sag for domstolene senest 12 måneder efter, at Grundejernes Investe-
ringsfond "har været berettiget til at udføre de omtvistede arbejder" (@ 70, stk.
3).
EjendomDanmark vurderer, at det foreslåede går videre end de eksisterende
re«;31er. Den eksisterende bestemmelse foreskriver således ikke hvem, der har
pligten til at indbringe spørgsmålet for domstolene, ligesom der ej gælder en
tidsfrist. Ved entydigt at pålægge udlejer denne pligt, medfører det en ikke
ubetydelig byrde for udlejeren, som ikke fandtes før. EjendomDanmark skal der-
for anbefale, at bestemmelsen ændres, så den svarer til de nugældende regler.
Kapitel 9: Huslejenævn
Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår at uddybe bestemmelsen om strafgeby-
rer til udlejer, når lejer får fuldt medhold i huslejenævnet (@ 83, stk. 2) med en
bemærkning om, at der ikke er "krav om, at le)ere hos huslejenævnet skal for-
mulere en egentlig påstand, og det kan ikke knyttes op på en påstand, hvorvidt
Iejeren har fået fuldt medhold" og at det heller ikke kræves, at "lejerne formule-
rer påstande af en vis klarhed, for at lejerne kan få fuldt medhold" (bemærknin-
gernes side 247).
EjendomDanmark vurderer, at denne bemærkning er skadelig for retssikkerhe-
den i systemet, idet det ikke sikres, at der er en sammenhæng mellem lejers på-
stand og huslejenævnets afgørelse. Dermed risikerer udlejer at blive pålagt
strafqebyrer af betydeligt omfang i sager, hvor påstanden fra lejers side er både
uklar og ukonkret og måske mere har karakter af et spørgsmål, og hvor der i sa-
gen indgår et ikke ubetydeligt element af skøn. EjendomDanmark skal derfor - i
Iighed med kommentaren herom i vort høringssvar til det første forslag til en ny
lov om boligforhold - anbefale, at bemaerkningen uddybes, således at det bliver
mere entydigt, at der skal være påstande af en vis klarhed, og at huslejenæv-
nets afgørelse skal relatere sig til disse påstande, før udlejer kan pålægges
strafgebyr.
3/4
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at uddybe bestemmelsen om strafgeby-
rer til udlejer, når lejer får fuldt medhold i huslejenævnet (g 83, stk. 2) med en
bemærkning om, at reglen "finder anvendelse for alle sager for huslejenævnet,
hvor udlejeren er part", hvilket betyder, at der således også kan "pålaegges ud-
leiereri et gebyr i en sag mellem udlejeren og Grundejernes Investeringsfond"
(bemærkningernes side 248).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen om strafgebyrer til udlejere i for-
bindelse med sager mellem udlejeren og Grundejernes Investeringsfond savner
begrundelse. Strafqebyret er i sin natur en ekstra sanktion for udlejere, der ikke
gebaerder sig re«;)elret over for deres lejere; gebyret er således på ingen måder
relevant for forholdet til Grunde3erries Investeringsfond. Grundejernes Investe-
ringsfond - som jo er specialister inden for deres felt og således professionalise-
rede fuldt ud på niveau med udlejerne - pålægges jo heller ikke et strafgebyr,
hvis udlejeren får medhold i huslejenævnet. Ydermere tales der i lovteksten
alene om sager, hvor "lejeren får fuldt medhold i nævnet". På denne baggrund
skal EjendomDanmark også her anbefale, at denne del af lovbemærkningerne
udgår.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at huslejenævn kan foretage besigti-
gelse, og at sagens parter skal indkaldes hertil med mindst en uges varsel (@ 86,
stk. 1), og ministeriet bemærker i den forbindelse, at besigtigelse "sidestilles
med, at naevnet har stillet spørgsmål til parterrie", t'ivorfor dette medfører en
fristforlaengelse på to uger (bemaerkningernes side 254).
EjendomDanmark vurderer, at bemaerkningen til denne bestemmelse ubegrun-
det går videre end både bestemmelsen selv og praksis giver anledning til. I dag
træffer huslejenaevnene afgørelse umiddelbart efter en besigtigelse, medmindre
der ved en besigtigelse er præseriteret nyt materiale, der kræver partshøring.
Indføres en regel om, at besigtigelse automatisk medfører fristforlængelse vil
det forsinke sagsbehandlingen i huslejenævnene. Ydermere er det yderst uhen-
sigtsmæssigt at sådanne regler indføres i lovbemærkningerne; det er ikke be-
fordrende for gennemsigtigheden i lovgivningen. EjendomDanmark skal derfor
anbefale, at bemærkningen udgår.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at indbringelse af sager for boligretten -
anke af huslejenaevnsafgørelser - må ske senest 4 uger efter, at underretning
om naevnets afgørelse er meddelt parterne (Ø 89, stk. 2) og bemaerl<er i den for-
bindelse, at fristen på de 4 uger alene qælder "for tvister, som huslejenaevnet
har kompetence til at behandle", og at fristen vil gaelde, "når sagen angår en
tvist, som nævnet har kompetence til at behandle, men har afvist" (bemærknin-
gernes side 266-267).
4/4
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen om, at fristen også gælder sager,
som et huslejena.vn har kompetence til at behandle, men har afvist, bør uddy-
bes. Bemærkningen kan forstås således, at parterne altid kun har fire uger til at
anke til boligretten, hvis tvisten angår et emrie, som nævnet har kompetence til
at behandle, men som nævnet har afvist (f.eks. pga. formalia). En sådan laesning
har ikke støtte i praksis. Hvis nævnet afviser en sag - uanset om det er en sag
nævnet har kompetence til at behandle eller ej - gælder der ikke en fireugers
frist for indbringelse af sagen for boligretten, medmindre udlejer ønsker at ind-
bringe selve huslejenaevnets afvisning af sagen for boligretten, f.eks. med på-
stand om at sagen hjemvises til realitetsbehandling i nævnet. Generelt vil der
dog ikke være en frist for indbringelse for boligretten, jf. bl.a. dommen i GD
2020/37 V, der omhandlede en fraflytningssag, som nævnet havde kompetence
til at behandle, men som naevnet afviste, fordi en afgørelse ville forudsætte en
omfattende bevisførelse, som ikke kunne ske for naevnet. Sagen skulle derfor
indbringes for boligretten som førsteinstans. Udlejer anlagde derfor sag ved bo-
ligretten, hvilket skete mere end fire uger efter nævnets af«;3ørelse. Boligretten
kom frem til, at 4-ugers fristen ikke var iagttaget. Udlejer ankede til Landsret-
ten, som omgjorde boligrettens dom, idet landsretten udtalte, at fristen ikke fin-
der anvendelse, når nævnet har afvist at behandle en sag. EjendomDanmark
skal derfor anbefale, at bemærkningen enten udgår eller præciseres, så det står
klart, at fristen på de fire uger ikke er en generel regel.
Økonomiske og administrative konsekvenser
EjendomDanmark skal henvise til vore kommentarer til høringssvaret til forsla-
get til den nye lov om leje.
l EjendomDanmark håber vi, at disse kommentarer kan bruges af Indenrigs- og
Boligministeriet til at kvalitetssikre forslaget yderligere, og i dette arbejde står
EjendomDanmark naturligvis til rådighed for uddybende kommentarer.
);;)?
Jannick Nytoft
Adm. direktør
Indenrigs- og Boligministeriet
Holmens Kanal 22
1060 København K
EJENDOM
DANMARK
12. marts 2021
Ref. j.nr. 2020-2113
Seniorrådgiver, Ph.D.
Morten Jarlbæk Pederseri
+45 2380 9033
mjp@ejd.dk
Bemærkninger til høring over forslag til ny lov om le3e og
ny lov om boligforhold
EjendomDanmark takker for muligheden for at give kommentarer til det andet
udkast til en ny lov om leje og en ny lov om boligforhold.
For overskuelighedens skyld er vore bemærkninger fordelt på to høringssvar,
således at dette høringssvar alene indeholder vore kommentarer til udkastet til
en ny lov om le)e.
Nedenfor findes først vore qenerelle bemaerkninger til lovudkastet, hvorefter
følger en r;ål<e mere specifikke bemærkninger til udkastets enkelte dele.
Overordnede bemærkninger til lovforslaget
EjendomDanmark har syv overordnede bemærkninger til forslaget.
Grundig behandling af materialet er en forudsætning for en velfungerende regu-
lering
EjendomDanmark skal takke Indenrigs- og Boligministeriet for ministeriets lyd-
hørhed, hvad angår EjendomDanmark og LLO's fælles henvendelse om en for-
laengelse af den oprindeligt fastsatte høringsfrist. Det har meget stor betydning
for kvaliteten af de kommentarer, vi kan give - og dermed også af kvaliteten af
den endelige lovtekst - at fristen tillader en tilstraekkelig grundig behandling af
forslaget.
EjendomDanmark har derudover bemaerket, at ministeriet har været lydhør i
behandlingen af dele af de indkomne kommentarer. Dette sætter vi - og givet-
vis også andre - pris på. Det er af afgørende vigtighed for en velfungerende re-
gulering, at den reelt afspejler den faktiske brug og den virkelighed, der møder
udlejere og le)ere. En forudsaetning herfor, er at man i det forberedende arbe)de
prioriterer at lytte til de indkomne kommentarer.
Sammenskrivningen skal opretholde af balancen i reguleringen
Udgangspunktet for sammenskrivningen er en politisk aftale, hvoraf det frem-
går, at sammenskrivningen har til formål at sikre en forenkling af Iejeregulerin-
gen, og at det i den forbindelse er et vigtigt hensyn, at den retlige og
EjendomDanmark - Vester Farimaqs;3ar:le 41 - 1606 København K a +45 33 12 03 30 - www.ejd.dk a CVR-nr. 10 39 02 14
-- AKT 404467 -- BILAG 5 -- [ Høringssvar fra EjendomDanmark vedr. lov om leje 2. høring over sammenskrivningen ] --
2/54
økonomiske balance mellem udlejere og le)ere ikke forrykkes. Vore kommenta-
rer nedenfor afspejler i videst mulige omfang dette udgangspunkt.
Det er dog EjendomDanmarks oplevelse, at lndenrigs- og Boligministeriet ikke
altid til sikrer, at den retlige og økonomiske balance i reguleringen opretholdes.
Der er således udfordringer hermed både i lovens bernærkninger og i de mate-
rielle ændringer, man ørisker at foretage i lejereguleringen i forbindelse med
sammenskrivningen - herunder f.eks. når man i lovens kapitel 14 indskriver en
helt ny definition af begrebet forbedringer, som indskrænker udlejers mulighe-
der for at foretaqe forbedringer af lejemål sammenlignet med i dag. Den over-
vejende andel af disse - om end ofte mindre - materielle ændringer, som mini-
steriet foretaqer, er til ulempe for udlejer. Dette bør ministeriet i behandlingen
af høringssvarene tage riøie bestik af for at sikre, at den retlige og økonomiske
balance opretholdes og det politiske udgangspunkt respekteres.
Stadig udfordringer med indførelse af nye eller skærpede regler i lovbemærk-
ninger
Sammenlignet med det oprindelige udkast fra sommeren 2020 er lovforslaget
forbedret. Der er dog stadig væsentlige udfordringer med, at ministeriet i gen-
nemskrivningen indfører nye eller skærpede reqler i lovbemærkningerne - ofte
stramninger, der savner grundlag i den egentlige lovtekst og den eksisterende
praksis. Vi har i de specifikke bemaerkninger til forslagets enkelte dele forsø«;)t
at påtale dette, hvor vi er blevet opmærksomme på det - det sker f.eks. i et ikke
ubetydeligt omfang i lovens kapitel 3 om omkostningsbestemt leje, hvor der i
lovbemaerkningerne bl.a. indføres nye krav til gennemgribende forbedrede leje-
mål eller i lovens kapitel 24 om tilbudspligt, hvor man med bemærkningerne
flere steder udvider tilbudspligten, der ellers af hensyn til både retssikkerhederi
og ejendomsretten bør fortolkes indskrænkende. EjendomDanmark skal også
henvise til vore kommentarer herom i vort høringssvar til det oprindelige for-
slag til en sammenskrivning.
Det er vigtigt at understrege, at denne metode til at indføre nye eller skærpede
reqler er voldsomt uhensigtsmæssig af mindst to årsaqer: For det første da den
politiske intention med sammenskrivningen ikke er at indføre nye eller skær-
pede regler. For det andet fordi det på ingen måde er befordrende for målet
om at skabe mere gennemsigtighed i reguleringen, at man bruger Iovbemærk-
ningerne til at indføre sådanne nye og skærpede regler. Tværtimod bliver bMe
processen og indholdet indhyllet i et unødvendigt tågeslør. EjendomDanmark
skal således på det kraftigste opfordre til, at man i sammenskrivningen undgår
at lave lovbemærkninger, der på denne måde qår videre end lovens udgangs-
punkt.
3/54
Lovgivningen skal give plads til konkrete vurderinger og respektere den funk-
tion, som domstole og huslejenævn har
Det er EjendomDanmarks oplevelse, at ministeriet flere steder i lovbemærknin-
qerrie fortolker reglerne og derved reelt udfylder den funktion, som husleje-
naevn og domstole måtte have. l håndteringen af sager med udgangspunkt i
den omfattende lejeregulering vil der ofte være behov for at foretaqe konkrete
vurderinger og skøn. Dette bliver i dag og bør fortsat afspejles i Iejeregulerin-
gen.
Retssikkerheden sikres ikke, når ankemuligheder er illusoriske
Lejereguleringen er både omfattende, detaljeret og har stor og indgribende be-
tydning for alle parter på lejeboligmarkedet. Derfor er det også vigtigt, at rets-
sikkerheden for alle parter er stærk og klar i lovgivningen. Dette er en forudsæt-
ning både for effektiv beskyttelse af leierrie og for opretholdelse af et sundt og
velfungerende lejebolig- og ejendomsinvesteringsmarked.
[)erfor er det også vigtigt, at der er ordentlige ankemuligheder i lovgivningen.
Flere steder i forslaget er ankemuligheden imidlertid reelt illusorisk, fordi anke
ikke gives opsættende virkning. Det kan f.eks. betyde, at et omstridt vedligehol-
delsesarbejde på en ejendom reelt og faktisk bliver gennemført, selvom der sta-
dig pågår en sag herom. Dette udhuler muligheden for at anke, da et omstridt,
men gennemført arbejde jo efterfølgende ikke kan «;3øres uden at aer er tale om
fuldstændigt ressourcespild. Hvis reguleringen skal være velfungerende og un-
derstøtte et lejeboligmarkedet, der løbende bliver bedre, er det afgøreride, at
der i lovgivningen sikres gode, gennemsigtige og reelt anvendelige procesmu-
ligheder for alle parter. Det er der i dag visse udfordringer med isaer i forslagets
kapitler 11, 12 og 13, der alle på den ene eller anden måde beskæftiger sig med
vedligeholdelse og forbedringer af lejemål.
Øgede kompetencer til huslejenævn fordrer flere midler
Flere steder i forslaget medfører bestemmelserne, at huslejenævnenes kompe-
tencer udvides. EjendomDanmark skal i lighed med vores høringssvar til det op-
rindelige forslag understrege, at styrkede huslejenævn vil kræve, at huslejenaev-
nene tilføres flere ressourcer; ellers vil det blot medføre længere sagsbehand-
lingstider og i øvrigt udhule systemet med huslejenævn til skade for retssikker-
heden for både lejer og udlejer.
Den reviderede lovgivning medfører et omfattende behov for omstilling, hvilket
der skal tages hensyn til
Selvom lovgivningen i sit materielle indhold ikke foraridres voldsomt, er der sta-
dig tale om en gennemgribende og fundamental revision af lejereguleringen i
Danmark. Det betyder, at der blandt lovens brugere - lejere, lejerorganisationer,
udlejere, udlejerorganisationer, huslejenaevn, kommuner, advokater, domstole,
Indenrigs- og Boligministeriet og Bolig- og Planstyrelsen m.fl. - vil være behov
for at bruge ganske betydelig tid på at lære de nye rex;)ler og henvisninger at
4/54
kende i detaljer. Det vil således k:ræve omfattende efteruddannelse mange ste-
der, ligesom det vil l<ræve omskrivning af en hel del standarddokumenter, med-
delelser, lærebøger, undervisningsmaterialer, hjemmesider m.m. Samtidig må
mange juridiske processer forventes at tage længere tid, da de involverede par-
ter ikke længere har et umiddelbart kendskab til paragrafnumre, henvisninger
m.m. Implementeringen af den reviderede lejelovgivning må således forventes
at være ganske tids- og ressourcekrævende for alle parter, også selvom det
materielle indhold af bestemmelserne ikke ændres voldsomt.
På den baggrund forveriter EjendomDanmark, at man i perioden efter lovens
vedtagelse vil opleve en midlertidig stigning i antallet af formelle fejl, og at
sagsbehandlingen hos alle parter i en periode må forventes at være længere
end normalt. Der bør i myndigheder, huslejenaevns og domstoles håndteringen
af sager, der opstår i denne omstillingsperiode, naturligvis tages behørigt hen-
syn hertil, og dette bør fremgå tydeligt at lovforslagets bemærkninger og i mi-
nisteriets efterfølgende vejledning af f.eks. huslejenævnene. EjendomDanmark
skal i denne forbindelse ydermere og ganske konkret foreslå, at ministeriet ud-
arbejder og offentliggør en detaljeret oversigt, der viser oversættelsen fra den
eksisterende regulering til den nye lovgivning, således at implementeringspro-
cessen kan qøres nemmere for alle.
Bemærkninger til forslagets enkelte dele
EjendomDanmark har bemærkninger til bestemmelser i forslagets kapitler 1, 2,
3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 og 26. Disse be-
maerkninger findes nedenfor. Bemærkningerne er for overskuelighedens skyld
inddelt efter lovforslagets kapitler.
Kapitel 7.' Anvendelsesområde og definitioner
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at henvise til den hidtidige boligregule-
ringslov, når det kommer til definitionen af hvilke kommuner, der er regulerede
(g 4, stk. 1).
EjendomDanmark vurderer, at det er yderst uhensigtsmæssigt at henvise til for-
ældet lovgivning. Resultatet er en unødig komplikation, der qør det sværere at
navigere i reglerne, hvilket er stik modsat hensigten med selve sammenskrivnin-
gen. Derfor skal EjendomDanmark - ligesom i vores høringssvar til det første
udkast til en ny lejelov - anbefale, at man direkte i selve lovteksten indskriver en
egentlig definition af regulerede kommuner, således at denne står klart og tyde-
ligt for alle.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at tydeliggøre skaeringsdatoen 1. januar
1995, hvad angår huslejeregulering i mindre ejendomme i requlerede kommuner
(@ 7, stk. 1).
5 / 54
EjendomDanmark vurderer, at det er positivt med denne tydeliggørelse, men at
det ikke er tilstraekkelig klart, at selvsamme skæringsdato er afgørende, når det
kommer til fastlæggelse af ejendommens status. Dette fremgår alene af Iovbe-
mærkningerne, men EjendomDanmark skal for klarhedens skyld anbefale, at
dette bliver gjort klart i selve lovteksten.
lndenrigs- og Boliqministeriet foreslår at @ 32 finder anvendelse i ejendomme i
regulerede kommuner, der er opført efter den 1. januar 1995, hvis ejendommen
omfattede 6 eller færre beboelseslejigheder, da den blev taget i brug.
EjendomDanmark vurderer at det er problematisk at der lovgives med tilbage-
virkende kraft, idet dette har den indbyggede risiko, at nogle bliver ramt, da de
har indrettet sig anderledes som følge af den uklare retsstilling vedr. ejen-
domme med 6 eller færre lejligheder opført efter 1. januar 1995. EjendomDan-
mark anbefaler, at man i lovforslaget eksplicit for holder sig til retsstillingen for
de berørte ejendomsejere.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår i reguleringen at opretholde en skelnen
mellem store og små småhuse (@ 7, stk. 3).
EjendomDanmark vurderer, at det virker unødigt kompliceret at opretholde
denne skelnen mellem "små småhuse" (1-3 beboelseslejigheder) og "store små-
huse" (4-6 beboelseslejligheder). Selve begrebet småhuse blev indsat i regule-
ringen for at lempe den administrative byrde for ejerne af disse mindre udlej-
ningsejendomme. Dette formål understøttes ikke ved de Toreslåede re«;;)ler, og
for at understøtte dette mål med reguleringen skal EjendomDanmark anbefale,
at alle småhuse underlægges ensartede, lempeligere regler i stil med de regler,
som små småhuse reguleres efter i dag. EjendomDanmark påtalte også dette i
høringssvaret til det første forslag til en ny lejelov, men ministeriet synes ikke i
høringsnotatet hertil at have taget stilling til vores kommentar.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at definere ejendomsbegrebet, således at
en ejendom forstås som et matrikelnummer, flere matrikelnumre, der ifølge no-
tering i matriklen skal holdes forenet, en ejerlejighed eller en bygning på lejet
grund, som har eget ejendomsblad i tingbogen (@ 8).
EjendomDanmark vurderer, at det foreslåede ejendomsbegreb ikke synes at
vaere i overensstemmelse med hverken retspraksis eller hensigten med lovens
reqler om fri lejefastsættelse, som er at styrke incitamentet til at etablere nye
private udlejningsboliger. Det foreslåede ejendomsbegreb kan medføre, at leje-
fastsættelsesprincippet for en ny bygning bliver fastlagt på baggrund af Ieje-
fastsaettelsesprincippet på en flere hundrede år gammel bygning på samme
matrikel. Dette vil betyde, at den nye bygning skal underlægges den ældre
ejendoms - sandsynligvis omkostningsbestemte - lejefastsættelsesprincip, hvil-
ket vil gøre det yderst uattraktivt at opføre bygningen overhovedet, hvorved
den ønskede udvikling og udvidelse af boligmassen ikke kan finde sted med
6/54
stigende priser andre steder på boligmarkedet til følge. Dette er uhensigtsmæs-
sigt, og EjendomDanmark skal derfor anbefale, at ministeriet formulerer en defi-
nition, der i højere grad afspejler både boligmarkedets behov og de mål, som
Iejereguleringen også skal opfylde.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at definere en række ejendomsbegreber
(g 9).
EjendomDanmark vurderer, at formuleringen af 'E' 9 er unødigt kompliceret.
Dette gælder især bestemmelsen 4. pkt., som er meget uklart formuleret. F.eks.
er pkt. 2 formuleret på en måde, der skaber tvivl om hvilken lov, der henvises til.
EjendomDanmark skal således anbefale, at bestemmelsen omformuleres med
det mål at qøre den mere læselig og tilgængelig.
EjendomDanmark anbefaler, at man i overensstemmelse med huslejenævns-
praksis behandler udlejning af en enkeltlejlighed i en ejendom, når dette er den
eneste lejighed i ejendommen, som udlejer lejer ud, som et småhus uanset req-
lerne om ejendomskategorisering. Dette af hensyn til, at parterrie reelt: har klar-
hed over hvilket lejefastsættelsessystem mv., der skal gælde for lejeforholdet.
Kapitel 2: Lejeaftalen
Indenriqs- og Boligministeriet foreslår at le3er eller udlejer med kort varsel (1
måned) kan kræve, at meddelelser ikke afgives som digitale dokumenter (Ø 13,
stk. 1).
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsens formulering «;)iver udvidede mu-
Iigheder for at kræve fysiske frem for digitale meddelelser. Som nævnt i vores
høringssvar til det oprindelige forslag til en ny lejelov, har det hidtil være såle-
des, at muligheden for at forlange ikke-digitale kommunikation alene har været
gældende for meddelelser, der efter loven skal afgives skriftligt; nu bliver det
alle meddelelser. EjendomDanmark skal derfor endnu en gang anbefale, at be-
stemmelsen omformuleres, så den ikke står i ve3en for digitalisering.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at meddelelser efter @ 177 og Si 183, stk. 2,
kan ikke afgives som digitale dokumenter (@ 13, stk. 2).
EiendomDanmark vi?irderer, at der er tale om en både unødvendig og uhen-
sigtsmaessig indskrænkning i mulighederne for en digitalisering. Ministeriet an-
fører i bemærkningerne til bestemmelsen, at den er indsat for "at sikre at lejeren
rent faktisk modtager disse meddelelser, og at de ikke havner i f.eks. en spam-
indbakke i et mailprogram." EjendomDanmark stiller sig uforstående over for
dette argument, idet en øget digitalisering i langt de fleste tilfa.lde også er en
styrkelse af både udlejer og le')ers retssikkerhed, idet det bliver meget nemmere
at dokumentere både afsendelse og modtagelse af dokumenter. 'C)erfor har man
også styrket mulighederne for digitalisering i kommunikationen i lejeforhold på
det almene område. EjendomDanmark stiller sig uforstående over for
7/54
forskelsbehandling mellem forskellige typer af lejeforhold, og vi ønsker at digi-
taliseringen og retssikkerheden styrkes for alle lejere og udlejere. På den bag-
grund anbefaler vi, at bestemmelsen udgår.
lndenriqs- oq Boligministeriet fastholder sit oprindelige forslaq om at ændre på
definitionen af "blanket" (Ø 14, stk. 2), således at en blanket defineres som
"skriftlige lejeaftaler, der indeholder lejevilkår, som egner sig til benyttelse over
for flere le)ere og fremtræder på en sådan måde, at lejereri må opfatte dem som
standardiserede"; førhen var definitionen, at en blanket var skriftlige lejeaftaler,
der indeholder ensartede vilkår. "Indeholder ensartede vilkår" erstattes således
af "eqner sig til benyttelse over for flere lejere".
EjendomDanmark vurderer stadig, at ændringen reelt vil medføre en udvidelse
af hvilke dokumenter, der skal anses som blanketter. Der synes ikke at være no-
gen begrundelse for denne udvidelse, og EjendomDanmark skal aerfor på ny
foreslå, at man fastholder den oprindelige definition. Dette vil også medvirke til
at skabe mindre usikkerhed om, hvorvidt sammenskrivningen reelt meafører
utilsigtede, materielle aendringer i reglerne.
Kapitel 3: Omkostningsbestemt husleje mv.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at det ikke skal være tilstraekkeligt at
Ieve op til de i lovgivningen fastsatte beløbsgrænser, hvis man skal anvende sig
af reglerne om gennemgribende forbedringer, men at det yderligere skal sikres,
at lejemålet skal vaere "gennemgribende forbedret" (@ 19, stk. 2; se også Iovbe-
mærkningernes side 260).
EjendomDanmark vi.irderer, at ministeriet med dette forslag - som er en fasthol-
delse af forslaget fra det oprindelige udkast til en ny lejelov - foretager betyde-
Iige og materielle ændringer i reglerne om gennemgribende forbedringer, såle-
des at disse re:31ers anvendelsesrum indskrænkes. I bemærkningerne fremgår
det således, at et lejemål ikke kan anses som gennemgribende forbedret, hvis
kun f.eks. køkken og bad er moderniseret, selvom forbedringen samlet set lever
op til alle de formelle krav. Dette supplerende krav synes at være både politisk
og økonomisk ubegrundet og i øvrigt i direkte strid med retspraksis. Højesteret
har således tidligere - i dommen, der er beskrevet i GD 2016/41 H - slået fast, at
en modernisering kan omfattet en mindre del af lejemålet og stadig opfylde
kravene, så længe moderniseringen lever op til lovens krav om det anvendte
beløb m.m. Der er således intet belaeg for den stramning, som Indenrigs- og Bo-
Iigministeriet foreslår. Ydermere er det yderst problematisk, at denne stramning
og regulatoriske nyskabelse kun fremgår af lovens bemaerkninger, og ikke synes
ekspliciteret i selve lovteksten; dette qør regelsættet sværere at gennemskue
for både lejere og udlejere, stik imod hensigten med denne sammenskrivning.
EjendomDanmark skal derfor igen anbefale, at bemærkningerne og bestemmel-
sen tilpasses i overensstemmelse med både sammenskrivningens politiske
8/54
afsæt og t-løiesterets praksis, så sådanne pludselige og nyskabende indgreb i
regelsaettet undgås.
Indenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejer ved tvister om lejefastsættelse
i gennemgribende forbedrede lejemål skal dokumentere forbedringsudgiften
m.m.; dette krav kan der undtagelsesvist ses bort fra, hvis det "utvivlsomt må
anses godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for
en periode på 2 år" (Ø 20, stk. 1)
EjendomDanmark vurderer, at lovbemærkningerne til denne bestemmelse går
videre end selve bestemmelsen; dermed strammes reglerne på et ugennemsig-
tigt og uforklaret grundlag, hvilket er meget uhensigtsmæssigt. Det synes såle-
des fuldkommen unødvendigt i bemærkningerne at understrege, at denne be-
stemmelse alene kan anvendes "undtagelsesvist"; det afgørende i den konkrete
sag må være, om en utvivlsomt (som det frerngår af selve bestemmelsen) kan
godtgøres, at lejemålet er forbedret inden for lovens rammer. Fastholdes be-
mærkningen vil det endvidere komplicere både lejer, udlejer og huslejenævns
anvendelse af denne bestemmelse sammenlignet med i dag, idet det ingen-
lunde er klart, hvornår noget er "undtagelsesvist". Derfor skal EjendomDanmark
også her anbefale, at lovbemaerkningerne tilpasses, så de kommer i overens-
stemmelse med den eksisterende regulering samt praksis.
lndenrigs- og Boligministeriet foreslår, at der kan gives påbud om udbedring af
vedligeholdelsesmangler før udlejning af et i ejendommen beliggende gennem-
gribende forbedret lejemål efter reglerne i 8z 19, stk. 2 kan finde sted (@ 21, stk.
1); det frerngår i bemærkningerne til denne bestemmelse, at mangelfuld overfla-
debehandling af trappeopgange kan medføre et sådan påbud.
EjendomDanmark vurderer, at bemaerkningen til denne bestemmelse også her
går videre end både bestemmelsen selv og praksis giver anledning til. Mang-
Iende overfladebehandling af trappeopgange er nemlig langt fra et tiltag, der
altid kan anses som en vedligeholdelsesmangel; ofte vil der være tale om en
kosmetisk mangel. EjendomDanmark skal derfor - igen - anbefale, at lovbe-
mærkningen ikke strammer reguleringen unødvendigt og ubegrundet, og at
den også her bringes i bedre overensstemmelse med realiteterne.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejeforhøjelse ikke kan kræves, "hvis
Iejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi efter @ 19, stk. 2" (Ø 23,
stk. 2).
EjendomDanmark vurderer, at det er besynderligt, at der i denne bestemmelse
henvises til @ 19, stk. 2, der omhandler gennemgribende forbedringer frem for at
henvise til @ 42, stk. 2 og 3, der i højere grad definerer begrebet "det lejedes
værdi". En sådan henvisning vil virke mere logisk, og EjendomDanmark skal der-
for anbefale, at henvisningen rettes.
9/54
Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår at fastholde reglerne for beregning af af-
kast på ejendomme, der udlejes efter reqlerrie for omkostningsbestemt leje (Ø
25, stk. 1), og ministeriet har i den forbindelse ikke ændret i bemærkningerne
sammenholdt med det oprindelige lovforslag.
EjendomDanmark vurderer, at der fortsat er en uklarhed i bemærkningerne,
hvad angår beregningen af det tilladte afkast på ejendomme, der efterfølgende
æridres. lndenrigs- og Boligministeriet må i denne forbindelse have overset sin
egen bemaerkning i høringsnotatet til det oprindelige forslag. På dette notats
side 10 fremgår det nemlig, at "det anførte vedrørende efterfølgende ændringer
af elendommen vil blive præciseret i bemærkningerne"; denne præcisering sy-
nes ikke at have fundet sted, idet bemaerkningen ikke er ændret. EjendomDan-
mark skal derfor endnu en gang anbefale, at ministeriet iværksætter et inddra-
gende arbejde, der skal afklare retssituationen.
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår at placere reglerne om huslejeregulering
for småhusejendomme og enkeltværelser i kapitel 3, der omhandler omkost-
ningsbestemt leje (g@ 32-36).
EjendomDanmark vurderer, at det er ulogisk at placere reglerne om huslejere-
gulering af småhusejendomme og enkeltvaerelser i kapitel 3. Reguleringen af
småhusejendomme og enkeltvaerelser udgør jo netop undtagelser for reqlerrie
om omkostningsbestemt leje, hvorfor både en udlejer og en lejer af sådanne
ejendomme typisk vil begynde med at kigge i lovens kapitel 4, når der opstår
spørgsmål om lejefastsættelsen. For at sikre en styrket logisk opbygning af Io-
ven anbefaler EjendomDanmark derfor, at @8i 32-36 rykkes til lovens kapitel 4.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at der indføres mulighed for bøde- eller
fængselsstraf for alle, der opkræver en hø3ere leje eller indfører mere byrde-
fulde lejevilkår end tilladt i kapitel 4 (@ 39, stk. 1).
EjendomDanmark vurderer, at der er tale om en markant udvidelse af lovens
strafbestemmelser. l dag er denne bestemmelse alene gældende for den eksi-
sterende boligreguleringslov @ 5; nu ønsker man at qøre den gaeldende for alle
bestemmelser i hele den nye lovs kapitel 3. En sådan udvidelse er stærkt be-
tænkeligt, da der er tale om bestemmelser, der giver mulighed for fængsels-
straf, hvorfor ændringen bør kræve en langt grundigere behandling både juri-
disk og politisk, end tilfældet er her. Det er ydermere EjendomDanmarks vurde-
ring, at denne udvidelse markant rykker ved balancen i reguleringen, selvom
sammenskrivningens eksplicitte og politiske udgangspunkt var ikke at rykke
ved denne balance. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at bestemmelsen
omformuleres, så den stemmer bedre overeris med de allerede eksisterende
regler og hensynet bag sammenskrivningen.
10 / 54
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejen i småhusejendomme ikke væ-
sentligt kan "overstige den leje, der betales for '?lsvarende lejeforhold med hen-
syn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand
omfattet af @ 6, stk. 1 og hvor lejen er requleret efter St 23.
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsens henvisning til 'å 23 er uhensigts-
mæssig.
Lejen i et gennemgribende moderniseret lejemål reguleres enten efter stignin-
ger i det omkostningsbaserede budget eller efter aftalt nettoprisindeksering.
Det er EjendomDanmarks vurdering, at de fleste lejeaftaler indeholder en aftale
om regulering efter nettoprisindeksering, idet dette letter den administrative
byrde. EjendomDanmark påpeger ydermere, at dette ikke medfører en højere
leje - tværtimod.
Når lejemål, der udlejes efter reglerne i 8i 19, stk. 2, reguleres efter nettopris, be-
tyder det, at sammenligningsgrundlaget for de gennemgribende moderniserede
lejemål i småhuse minimeres og med tiden må formodes at forsvinde helt.
EjendomDanmark skal aerfor anbefale, at bestemmelsen ændres således, at det
sammenlignelige lejemål ikke nødvendigvis skal have været re:)uleret efter @ 23.
På den måde opnår man nemlig bedre formålet om, at lejen i småhuse reelt skal
vaere et spej af lejen i større ejendomme o re«;3i,ilereae kommuner uden at det
medfører en l"iøjere leje.
Idet lejen i et lejemål med lejefastsættelse efter @ 19, stk. 2 - uanset om det har
været reguleret efter reglerrie i om omkostningsbaseret leje eller reglerrie om
nettoprisindeksering - ikke må overstige det le)edes værdi, vil det ikke have en
betydning for den faktiske lejefastsættelse i småhuse, hvis henvisningen til @ 23
udgår. Ændringen vil til gengæld betyde, at der reelt er en mulighed for at fast-
sætte lejen i overensstemmelse med ministeriets fortolkning af re«;)lerne på den
måde, at et gennemgribende forbedret lejemål i et småhus kan sammenlignes
med et gennemgribende forbedret lejemål i en større ejendom.
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at alle bestemmelserne i lovens kapitel 3
gøres ufravigelige (@ 41).
EjendomDanmark vurderer, at lovtekst og lovbemaerkninger her ikke stemmer
overens. I lovbemærkningerne har man således noteret bemaerkninger til be-
stemmelsens stk. 1 og stk. 2, men de frerngår ikke af selve lovteksten. Det er af-
qørende, at ministeriet får rettet op på denne mangel, da de manglende stykker
henviser til undtagelserne om hhv. nettoprisindeks og fri leje i lejemål efter lo-
vens @ 19, stk. 2. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at lovtekst og Iovbe-
mærkninger bringes i overensstemmelse med hinanden.
11 / 54
EjendomDanmark vurderer ydermere, at man i bemærkningerne til denne be-
stemmelse har glemt at notere, at det er muligt at aftale nettoprisregulering i
lejemål udlejet efter lovens @ 19, stk. 1; denne mulighed er blevet fastslået ved
dom, se GD 2021/08 B. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at denne mulig-
hed også fremgår af lovbemærkningerne til bestemmelsen.
Kapitel 4: Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi mv.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at man ved fastlaeggelse af leje ved
hjælp af sammenligningslejemål skal tillægge det vægt, "når lejen i sammenlig-
ningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse" (@ 42, stk. 3).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne til denne bestemmelse går vi-
dere end lovteksten. I bemærkningerne - på lovforslagets side 318 - frerngår
det således, at bestemmelsen ikke er til hinder for, at huslejenævn kan afsige af-
gørelse alene med henvisning til et generelt kendskab til lejen i et område. "Et
qenerelt kendskab" er dog langt fra det samme som "særskilt prøvelse", hvorfor
bemærkningen og lovteksten ikke er i overensstemmelse. Dette er uhensigts-
maessigt, og EjendomDanmark skal således gentage vores tidligere anbefaling
om, at bemaerkningen udgår.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at der i reqlerne om lejen i ustøttede, pri-
vate plejeboliger henvises til lovens 8i 42, stk. 2, 1. pkt. når det kommer til sam-
menligning med lejen i støttede ældre- eller plejeboliger (@ 43, stk. 1).
EjendomDanmark vurderer, at der må vaere tale om en fejhenvisning i det '6 42,
stk. 2 kun har et pkt. Vi skal derfor anbefale, at man nøjes med at henvise til @
42, stk. 2.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at evt. for meget opkrævet le3e, der er
opkrævet, mens der pågår en sag i huslejenævnet, kan "forrentes fra betalings-
tidspunktet efter bestemmelsen i @ 15, stk. 3" (@ 44, stk. 4).
EjendomDanmark vurderer, at denne bestemmelse er ganske rimelig, men at
bestemmelsen synes ufærdig, idet forrentningen af for lidt opkrævet leje ingen
steder frerngår. EjendomDanmark anbefaler derfor, at der til lovteksten tilføjes
en passus om, at den del af lejeforhøjelsen, som udlejer ikke har kunnet op-
kræve, mens sagen har verseret (efteropkrævningen), kan forrentes på samme
måde som for lejers vedkommende jf. 'å 15, stk. 3.
lndenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at en lejeforhøjelse kan kræves "uanset
aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen" (j
44, stk. 5).
EjendomDanmark vurderer, at der er fej i bemaerkningerne til denne bestem-
melse, idet man her angiver, at denne bestemmelse er en videreførelse af den
gaeldende lov om leje @ 47, stk. 4, når der nok snarere er tale om en
12 / 54
videreførelse af den gaeldende lov om leje @ 47, stk. 5. EjendomDanmark skal
anbefale, at ministeriet retter lovbemaerkningen, så den korrekte henvisning
fremgår.
Indenriqs- og Boligministeriet fastholder, at man som udlejer ikke længere via
Iejen kan få dækning af forgæves projektmateriale (@ 47, stk. 3).
EjendomDanmark vurderer stadig, at denne ændring er uhensigtsmæssig. Vi
kan ligeledes konstatere, at Indenrigs- og Boligministeriet i høringsnotatet til
den oprindelige høring om den nye lejelov ikke har forholdt sig til vores be-
mærkning herom. Vi skal derfor igen påpege, at der er en risiko for, at visse
ejendomsvirksomheder kan ligge inde med forgæves projektmateriale, hvortil
udgiften efter ændringen ikke kan dækkes. Alene denne risiko taler for at opret-
holde muligheden for at få dækket udgifter til forgæves projektmateriale.
EjendomDanmark skal således anbefale, at muligheden opretholdes.
Kapitel 5.' Fri leje
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at gennemskrive re«glerrie for hvilke Ieje-
mål, hvori der kan aftales fri leje (@ 54, stk. 1). Ministeriet bemærker i den forbin-
delse, at der "ved en ejendom forstås en ejendom i lovens forstand, jf. e, 8" og at
bygninger, der opføres "en ny bygning med beboelseslejigheder på en matri-
kel, der i forvejen omfatter en bygning med beboelseslejigheder, der er opført
før den 31. decernber 1991, vil ejendommen som helhed ikke være omfattet af
reglerrie om fri lejefastsættelse" (bemaerkningernes side 338).
EiendomDanmark vurderer, at disse bemærkninger til8i 54, stk. 1, nr. 1 er en
skærpelse af kraverie til, hvornår der kan aftales fri le')e, og at denne skaerpelse
ikke kan finde støtte i bestemmelsens ordlyd. Bemærkningerne er derimod ud-
tryk for ministeriets fortolkning af reglerne, uden dette ses entydigt og sikkert
afklaret i praksis. Vurderingen af disse forhold må i de konkrete tilfælde være
op til domstolene. Den af ministeriet foreslåede fortolkning af reglerne er i øv-
rigt i modstrid med bestemmelsens formål om at styrke incitamentet til at etab-
lere nye private udlejningsboliger, herunder ved nybyggeri. EjendomDanmark
skal derfor anbefale, at de to nævnte bemærkninger udgår.
lndenrigs- og Boliqministeriet foreslår, at lejen kan fastsættes frit for lejeforhold,
der omfatter "beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den
31. december 1991" (Ø 54, stk. 1, nr. 1).
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsens ordlyd ikke er i fuld overeris-
stemmelse med praksis i dag. Bestemmelsen har til formål styrke incitamentet
til at etablere nye private udlejningsboliger, herunder ved nybyggeri. I den for-
bindelse er der ikke forskel på, om en lejighed opføres i en tagbolig, nypåbyg-
get etage eller en bygning, der opføres på en matrikel, hvor der i forvejen er op-
ført en bygning, så længe der er tale om en nyopført lejighed. EjendomDan-
mark skal derfor anbefale, at bestemmelsen præciseres til at gælde lejeforhold
13 / 54
om beboelseslejigheder i bygninger, der er taget i brug efter den 31. december
1991.
EjendomDanmark vi.irderer ydermere, at bestemmelsens forhold til nyopførte
enkeltværelser er uhensigtsmæssig. For det første fordi man i byggeloven ikke
lænqere opretholder en sondring mellem lejligheder og enkeltvaerelser efter
køkkenordningen. For det andet fordi det er kontraproduktivt i forhold til for-
målet med bestemmelsen om fri leje og det generelle ønske om flere studieboli-
ger herunder for disse hensynene til byggeomkostninger, klima- og energiaf-
tryk, huslejens størrelse, boligsikringsomkostningerne, sociale faellesskaber m.v.,
at der er forskel på mulighederne for at aftale fri le)e alt efter, om der er tale om
en lejlighed eller et enkeltvaerelse. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at det
i lovgivningen præciseres, at regleme om markedsleje også skal gaelde for ny-
byggede enkeltværelser.
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at lade det fremgå af bemærkningerne til
rex;)lerne om hvilke lejemål, aer kan underlægges re«;31erne om fri leje, at "leje-
fastsættelse efter bestemmelsens nr. 2 og 3 forudsætter en udtrykkelig aftale
om, at lovens almindelige reqler om fastsaettelse og regulering af lejen fraviges"
(@ 54, stk. 1 og bemaerkningernes side 337).
EjendomDanmark vurderer, at kravet om, at der kun kan saettes fri leje for tidli-
gere erhvervsejendomme og lejligheder indrettet i tagetager og nypåbyggede
Iejemål, hvis der i lejekontrakten udtrykkeligt fremgår, at man fraviger de qerie-
relle regler, ikke fremgår af selve lovbestemmelsen. Der er således tale om en
materiel tilføjelse til bestemmelsen, og dette bør ikke finde sted i lovens be-
maerkninger. Ydermere er der tale om en tilføjelse, der både indfører yderligere
administrative byrder for i,idle')ere og gør reglerne mindre gennemskuelige for
både le3ere og udlejere. Ingen af delerie er målet med sammenskrivningen.
EjendomDanmark skal derfor anbefale, at bemærkningen udgår.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at en lejeforhøjelse for lejeforhold med
fri leje "kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen efter nettopris-
indeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til
lejeren" (@ 54, stk. 3).
EjendomDanmark vurderer, at ministeriet i bemærkningerne til denne bestem-
melse har glemt at notere, at der også er mulighed for at aftale nettoprisregule-
ring af lejemål, der udlejes efter lovens @ 19, stk. 1, således som dette er blevet
slået fast ved domstolene. Se også vores kommentar til @ 41 ovenfor. Derfor
skal EjendomDanmark anbefale, at en sådan henvisning til @ 19, stk. 1 indsættes i
bemærkningerne.
14 / 54
Kapitel 6: Betaling af leje
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at depositum er en pligtig pengeydelse
(@ 59, stk. 4).
EjendomDanmark vurderer, at det er en mangel, at forudbetalt leje ikke ligele-
des nævnes i lovteksten som en pligtig pengeydelse. I lovens @ 60, stk. 2 vedr.
regulering er både depositum og forudbetalt leje således begge nævnt; det sy-
nes derfor hensigtsmæssigt og konsekvent, at forudbetalt leje ligeledes nævnes
sammen med depositum i % 59, stk. 4. Oerfor skal EjendomDanmark anbefale, at
det tilføjes til bestemmelsen.
Kapitel 7: Betaling for varme, vand, køling, gas og el mv.
lndenrigs- oq Boligministeriet foreslår at henvise til den eksisterende lejelov @
36, stk. 2 i beskrivelsen af baggrunden for forslagets re«;)ler om udle')eres mulig-
heder for i visse tilfælde at indeholde udgifter til varme m.m. i selve lejen (@ 65,
stk. 1; bemærkningernes side 125).
EjendomDanmark vurderer, at der må være tale om en fejlhenvisning, idet der
rettelig bør henvises til den eksisterende lejelov @ 36, stk. 3. EjendomDanmark
skal anbefale, at henvisningen rettes.
Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at lejernes udgifter til varme fordeles "ef-
ter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere" (@ 66, stk. 1).
EjendomDanmark vi.irderer, at forslaget ikke er i overensstemmelse med måler-
bekendtgørelsen, idet der ikke altid fordeles efter forbrugsmålere. For at bringe
de to lovkilder i bedre overensstemmelse, skal EjendomDanmark anbefale, at
ordene "efter forbrugsmålere" udgår af lovteksten, således at det alene frem-
går, at udgifterne fordeles efter sædvanlige fordelingsregler. EjendomDanmark
skal desuden henvise til vores bemærkninger herom i høringssvaret til det før-
ste udkast til en sammenskrevet lejelov.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at der i lovbemærkningerne henvises til,
at målerbekendtgørelsen, når det om udgiften til køling fastlås, at "mindst 40
pct. af udgiften skal fordeles efter det målte forbrug" (Ø 67, stk. 1, bemærknin-
gernes side 354).
EjendomDanmark vi.irderer, at der her er tale om en fejl, idet målerbekendtgø-
relsens @ 8, stk. 2, der fastlægger reglen om, at mindst 40 pct. af udgiften skal
fordeles efter det målte forbrug, alene omhandler varmeforbrugsomkostninger.
Der er således ikke overensstemmelse mellem forslaget om, at disse regler
pludselig også skal gælde for køling og så målerbekendtgørelsen, som man el-
lers lægger til grund for bestemmelsen. EjendomDanmark skal anbefale, at
denne uoverensstemmelse bringes i orden. Dette kan ske ved at fjerne kravet
om, at mindst 40 pct. af udgiften til køling skal fordeles efter det målte forbrug.
15/54
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejere eller disses befuldmaegtigede
ved gennemgang af forbrugsregnskaber har krav på at se "bilagene til regnska-
bet på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde" (Ø 76).
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen er uklar, hvilket vil skabe betyde-
lige udfordringer for både le')ere og udlejere. Det er således ikke tydeligt, hvad
Iejer reelt kan kræve at få adgang til. For at undgå unødvendig konflikt og
uklarhed skal EjendomDanmark anbefale, at ministeriet i bestemmelsen eller
som minimum i bemærkningerne tydeliggør hvilke bilag, der er tale om.
Kapitel 9: Lejerens indflytning
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejere skal bevare retten til at l<ræve
oprindelige mangler udbedret også efter udløbet af de i re;)lerne fastslåede to
ugers reklamationsfrist (Ø 89; bemærkningernes side 381).
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen og bemaerkningerne bør skrives
om. For det første bør reklamationsfristen fremgå entydigt af selve bestemmel-
sen og ikke af bemærkningerne. Dette vil «;3øre reglerne mere gennemskuelige
for alle parter. For det andet synes det inkonsistent i bemærkningerne først: at
notere, at der er en reklamationsfrist på to uger for i den naeste sætning reelt at
skrive, at det er der ikke. Reklamationsfristen er en sikkerhed for alle parter og
et værn mod unødige konflikter, hvorfor den ikke bør undermineres og slet ikke
på så uklar vis, som tilfældet er her. EjendomDanmark anbefaler derfor, at be-
stemmelsen og dens bemærkninger tilpasses, så bestemmelsen og bemærknin-
qerrie fremstår konsistente og reklamationsretten entydig.
Kapitel 70: Mangler ved boligen
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at fastlægge reqlerne for forsinkelser,
herunder at fastslå tidspunktet, hvor et lejemål skal være fuldført (g 94, stk. 1;
bemærkningernes side 388).
EjendomDanmark vurderer, at der her ikke er overensstemmelse mellem be-
mærkninger og lovtekst. I lovteksten fokuserer man således på "det tidspunkt,
hvor le3ereri efter aftalen skal overtage lejemålet", mens ministeriet i bemærk-
ningerne fokuserer på, om det le)eae er "fuldført ved lejeaftalens indgåelse".
Der kan dog være forskel på tidspunktet for den aftalte overtagelse og tids-
punktet for lejeaftalens indgåelse. EjendomDanmark anbefale, at denne uover-
ensstemmelse bringes i orden.
lndenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at lejeren i visse tilfælde skal have mulig-
hed for at ha.ve lejeaftalen, hvis lejemålet er forsinket (g 94, stk. 2).
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsens 4. pkt. er en gentagelse af be-
stemmelsens 3. pkt. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at 4. pkt. udgår, da
den synes overflødig.
16 / 54
Kapitel 11: Varsling af iværksættelse af arbejder
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejeren "eller dennes stedfortraeder
har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det"
(j 103) og oplister i bemærkningerne til bestemmelsen sådanne forhold (be-
mærkningernes side 400-401).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne kan give indtryk af at være en
udtømmende oplistning af eksempler på, hvornår udlejer har ret til adgang til
det le)ede. For at undgå uklarhed skal EjendomDanmark anbefale, at ministeriet
i bemærkningen understreger, at der er tale om eksempler og ikke en udtøm-
mende liste.
lndenrigs- og Boliqministeriet foreslår, at beboere i store småhuse skal varsles,
inden der igangsættes arbejder, der "vil medføre en le3eforhø3else, der - sam-
men med forbedringsforhøielser gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere
end 100 kr. pr. m2 bruttoetageareal pr. år" (@ 106, stk. 1).
EjendomDanmark vi.irderer, at denne bestemmelse unødigt komplicerer reg-
Ierne for store småhuse, der - som vi tidligere har understreget - er en overflø-
dig kategori i lejereguleringen. Oerfor skal EjendomDanmark anbefale, at kate-
gorien store småhuse udgår helt af le')ereguleririgen, således at alle småhuse -
beboelsesejendomme med op til 6 lejligheder - er underlagt samme regler, og
derved imødekomme det politiske mål om at qøre de administrative byrder for
disse ejendomme mindre end for almindelige ejendomme samt forenkle reg-
lerne.
EjendomDanmark vurderer ydermere, at lovbemærkningen om, at forbedrings-
forhøjelser, der er "aftalt mellem le3ereri og udlejeren" ikke indgår i beregningen
af grænsebeløb på 100 kr. pr m" bruttoetageareal (bemærkningernes side 404)
er af en sådan karakter, at det bør frerngå af selve lovteksten og ikke alene af
bemærkningerne. EjendomDanmark skal for klarhedens skyld derfor anbefale,
at selve lovteksten praeciseres således.
lndenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at et varsel om kommende forbedrings-
arbejder skal indeholde "en beskrivelse af arbejdet med overslag over udgif-
terne" og den forventede størrelse af lejeforhøjelsen (g 106, stk. 3). Ministeriet
bemærker i den forbindelse, at det ikke er tilstrækkeligt "alene at angive et
skønnet totalbeløb" (bemærkningernes side 405).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen reelt er en stramning af selve be-
stemmelsen, idet bemærkningen indikerer, at der skal foreligge egentlige tilbud
på arbejderne, hvilket i selve lovteksten ikke angives som et krav. Der kan være
tale om et kvalificeret bud på udgifterne for eksempel i overensstemmelse med
et lignende projekt på en anden ejendom. EjendomDanmark anbefale, at denne
del af bemærkningen udgår.
17 / 54
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejere under bestemte forhold har krav
på en passende bolig til erstatning for den bolig, hvori der skal udføres forbed-
ringsarbejder, og det angives i den forbindelse, f.eks. at erstatningsboligen har
en "passende kvalitet..., når den efl:er en konkret vurdering har et kvalitetsni-
veau, der egner sig til beboelse for lejeren og dennes husstand på tidspunktet
for erstatningsbolighlbuddets fremsættelse" (g 107, stk. 2).
EjendomDanmark vurderer, at kravene til erstatningsboligen i bemærkningerne
fortolkning i høj grad tager udgangspunkt i lejers forhold og ikke det lejede,
som skal erstattes. Dette synes en stramning, der ikke er sikker belaeg for i
praksis. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningerne slankes, så
de ikke tillægger en bestemt tolkning.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at en lejeforhøjelse ikke kan gennemfø-
res, over for en lejer, der ikke har fået underretning om sin ret til at l<ræve an-
den bolig, eller hvis erstatningsboligen ikke er passende (@ 107, stk. 4).
EjendomDanmark vurderer, at der er tale om en ikke ubetydelig stramning af
reglerne, idet lejeforhøjelsen bortfalder, hvis f.eks. et huslejenævn vurderer, at
erstatningsboligen ikke er "passende". Med denne stramning gives udlejer ingen
mulighed for at rette op på det, hvis udlejer i god tro har skønnet fork:ert på be-
grebet "passende". Dette er en ubegrundet skærpelse af sanktionsmuligheden i
bestemmelsen, og EjendomDanmark skal anbefale, at bemærkningen udgår.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at varslingsreglerne i @@ 106-107 ikke fin-
der anvendelse på f.eks. Iovpåbudte arbejder (g 108).
EjendomDanmark vurderer, at man med bestemmelsen har ladet den eksiste-
rende lejelov @ 27, stk. 4, 2. pkt. udgå, hvilket udvider området for, hvornår et
huslejenævn kan fastsætte en frist for, hvornår endelig varsling af forbedrings-
forhøielse skal ske med dertil følgende sanktionsmuligheder. Denne udvidelse
synes ubegrundet, og EjendomDanmark skal anbefale, at forslaget bringes i
overensstemmelse med de eksisterende reqler.
EjendomDanmark vurderer ydermere, at lovtekstens henvisning til @ 46 a, stk. 3
er forkert, idet der henvises til den gamle lov og ikke den tilsvarende bestem-
melse i den nye. EjendomDanmark skal anbefale, at dette rettes.
EjendomDanmark vurderer desuden, at bemærkningerne til bestemmelsen ikke
er tilpasset i forhold til angivelse af byfornyelsesloven i bestemmelsen. Ejend-
omDanmark skal anbefale, at ministeriet bemærker grundlaget for ændringen.
Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at huslejenævnene "træffer afgørelse i
tvister om reglerrie i dette kapitel" (Ø 109, stk. 1), og at huslejenaevn kan fast-
sætte en frist for arbejders udførelse (Ø 109, stk. 2).
18 / 54
EjendomDanmark vurderer, at der er tale om en betydelig og ubegrundet udvi-
delse af huslejenævnenes kompetencer, der ikke medfører større retssikkerhed
for hverken lejer eller udlejer, men blot er til skade for især udlejer. Udvidelsen
betyder, at den nye bestemmelse både gælder for regulerede og uregulerede
kommuner, samt at nævnet kan fastsætte en frist efter 'å 56 for både vedlige-
holdelse og forbedringer, der er påbegyndt. EjendomDanmark anbefaler, at be-
stemmelsen omformuleres, så den bringes i overensstemmelse med de nuvæ-
rende regler. Vi anbefaler samtidig at anke af en fastsat frist har opsættende
virkning ligesom nugældende @ 25, stk. 3, hvor anke har opsaettende virkning til
fordel for lejer.
Indenriqs- og Boliqministeriet foreslår, at indbringelse af en afgørelse, "hvorved
nævnet har tiltrådt ivaerksættelse af en forbedring, har opsættende virkning" (Ø
110, stk. 3).
EjendomDanmark vuraerer, at det er positivt at slå den opsættende virkning
fast, men at bestemmelsen rækkevidde bør udvides. [)erfor skal EjendomDan-
mark anbefale, at bestemmelsen udvides til også at gælde arbejder, som udleje-
ren pålægges at gennemføre eller pålægges at gennemføre med en bestemt
hast, så ankemuligheden ikke reelt er illusorisk.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at reglerne i lovens kapitel 11 ikke kan
fraviges til skade for lejer (@ m).
EjendomDanmark vurderer, at der er tale om en ubegrundet stramning af de
eksisterende regler. Formålet med sammenskrivningen var at qøre loven mere
tilgaengelig - ikke at forskyde balancen i reguleringen. EjendomDanmark anbe-
faler derfor, at bestemmelsen omformuleres, så den stemmer overens med de
eksisterende reqler.
Kapitel '12: Vedligeholdelse
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at der i reguleringen indføres en defini-
tion af begrebet "vedligeholdelse", sådan at dette forstås som "de arbejder,
som er nødvendige for at holde ejendommen og det lejede i den tilstand, som
modparten har krav på i medfør af lejeaftalen, lejeloven og almindelige rets-
grundsætninger" (O 112, stk. 1).
EjendomDanmark vurderer, at denne bestemmelse af flere årsager er problema-
tisk. For det første finder EjendomDanmark det uhensigtsmæssigt, at definitio-
nen af vedligeholdelse gøres afhængig af, hvad modparten har krav på. Definiti-
onen synes i højere grad at stile mod begrebet "vedligeholdelsesmangler".
Selve begrebet vedligeholdelse synes derimod ikke indrammet af den foreslå-
ede bestemmelse. For det andet introduceres et helt nyt og udefineret begreb i
form af "modparten". For det tredje henvises der til "almindelige retsgrundsaet-
ninger", men det er aldeles uklart, hvad der menes hermed. Såfremt ministeriet
fastholder anvendelsen af dette begreb, bedes ministeriet pege på, hvor dette
19 / 54
begreb i øvrigt anvendes i dansk lovtekst. Oerfor skal EjendomDanmark anbe-
fale, at bestemmelsen enten udgår eller - hvis lndenrigs- og Boligministeriet in-
sisterer på at opretholde en definition - omformuleres til følgende: "Ved vedli-
geholdelse forstås istandsættelse og fornyelse, som er nødvendig for at opret-
holde ejendommen og det lejede, og som ikke er omfattet af 8i 128, stk. 1".
lndenrigs- oq Boliqministeriet foreslår at definere indvendig vedligeholdelse, så-
ledes at dette skal forstås som "hvidtning, maling, tapetsering og behandling af
gulve" (@ 112, stk. 2).
EjendomDanmark vuraerer, at det er positivt, at ministeriet har imødekommet
EjendomDanmarks tidligere kommentar om denne bestemmelse og erstattet
"Iakering af gulve" med "behandling af gulve". Denne ændring er dog ikke gen-
riemført konsekvent i bemaerkningerne til bestemmelsen. EjendomDanmark skal
anbefale, at bemærkningen derfor tilpasses, så den afspejer den nye formule-
ring.
EjendomDanmark vi.iraerer ydermere, at bemaerkningen til bestemmelsen visse
steder er upraecis. l bemærkningerne til bestemmelsen forudsætter ministeriet
således, at maling omfatter alle malbare flader, og samtidig nævrier ministeriet
dog, at dette ikke omfatter skabe og inventar. Maling af Indbyggede skabe og
køkkenlåger vil dog falde under den indvendige vedligeholdelse såfremt, der er
tale om malede/malbare flader, selvom der er tale om "skabe og inventar".
EjendomDanmark skal anbefale, at dette præciseres i bemærkningerne til be-
stemmelsen.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at vedligeholdelse, herunder såvel ind-
vendig som udvendig vedligeholdelse, jf. stk. 2, som følge af forringelse ved slid
og ælde skal foretages så ofte, det er pål<rævet under hensyn til ejendommens
og det lejedes karakter (@ 113, stk. 1).
EjendomDanmark vi.irderer, at henvisningen til "stk. 2" synes uforståelig. Derfor
skal EjendomDanmark anbefale, at ministeriet genovervejer om det er en kor-
rekt henvisning og alternativt begrunder denne.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at fastholde sit oprindelige forslag om, at
huslejenævnene kan pålægge udlejer at udføre bestemte vedligeholdelsesarbej-
der inden for en bestemt frist, og at "lejen skal nedsættes med et beløb, der
svarer til forringelsen af det le)edes vaerdi," hvis udlejeren ikke overholder den
fastsatte frist. l forlængelse heraf foreslås det, at "Grundejernes lnvesterings-
fond kan træffe beslutning om at iværksaette arbejderne på udlejerens vegne"
(gll5, stk. 2).
EjendomDanmark vurderer, at reglen er en ubegrundet skcerpelse i forhold til
de eksisterende regler. F?eqleme strammes således, at en lejenedsættelse ikke
ophører, når Grundejernes Investeringsfond igangsætter arbejderne på udlejers
20 / 54
veqrie. EjendomDanmark skal endnu en gang påpege, at dette er problematisk,
da udlejer ikke selv er herre over de forbearinger, der foretages.
EjendomDanmark vi?irderer ydermere, at det her er nødvendigt at eksplicitere,
at anke om vedligeholdelsespåbud selvsagt skal have opsaettende virkning, da
muligheden for at anke ellers forekommer aldeles illusorisk, da arbejderne jo så
gennemføres trods anken. EjendomDanmark anbefaler, at denne opsættende
virkning qøres klar i lovteksten.
EjendomDanmark vurderer desuden, at bemaerkningerne om nævnets mulighed
for at give frist for udbedring af vedligeholdelsesmangler bør præciseres. Nu
frerngår det, at både mangler, der er opstået før og efter lejeforholdet er be-
gyndt, kan l<ræves udbedret. EjendomDanmark skal anbefale, at det her bliver
ekspliciteret, at lejeren for at have krav på udbedring skal anmelde oprindelige
mangler inden 14 dage efter lejeforholdets begyndelse.
Kapitel 73: Hensættelser til vedligeholdelse
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at ixlle3eren inden for en bestemt tids-
frist skal give le3ereri "skriftlig meddelelse om, hvilket beløb der ved regnskabs-
årets afslutning var til rådighed til lejlighedens vedligeholdelse. En negativ saldo
skal ansættes til nul" (Ø 118, stk. 4).
EjendomDanmark vurderer, at formuleringen i bestemmelsen er aendret i for-
hold til gældende ret, og at betydningen heraf er uklar. I den nuvaerende lov
frerngår det således, at en negativ saldo ikke kan overføres, som i forslaget æn-
dres til, at "en negativ saldo skal nulstilles". Det er uklart, om den nuværende
formulering betyder, at en negativ saldo ikke kan overføres fra et år til det nae-
ste, eller om den aldrig kan være nul. Domstolene har i dommen - GD 1995 10 B
- antaget, at en negativ saldo midt på året ikke skulle nulstilles. EjendomDan-
mark skal derfor anbefale, at formuleringen ændres, så denne kommer i over-
ensstemmelse med praksis.
lndenrigs- og Boligministeriet foreslår, at Grundejernes Investeringsfond får
"mulighed for på begæring af lejeren at lade bestemte vedligeholdelsesarbejder
udføre, jf. 'å 70, stk. 1, i lov om boligforhold" og at fonden "kan lade de nævnte
arbe)der udføre for udlejerens regning, uanset om udlejeren har indbragt husle-
jenævnets afgørelse for domstolene" (Ø 119, stk. 1; bemærkningernes side 430).
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen betyder, at Grundejernes Investe-
ringsfond kan iværksaette arbejder, selvom en udlejer har anket en husleje-
nævnsafgørelse herom. At en anke således ikke har opsaettende virkning bety-
der, at ankemuligheden reelt er illusorisk og ikke giver nogen reel retssikkerhed
for udlejeren. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at det i lovteksten tilføjes,
at anke har opsaettende virkning.
21 / 54
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at der for ejendomme, der er taget i brug
før 1970, og som har mere end to beboelseslejigheder, skal afsættes ekstra
midler til udvendig vedligeholdelse (@ 121, stk. 1).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne til bestemmelsen er ufuldstæn-
dige. Det fremgår således ikke, at 80/20-ejendomme er undtaget fra dette sup-
plerende krav om udvendige vedligeholdelseskonti. For fuldstændigheden og
konsistensen skyld skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningerne derfor
tilpasses, så undtagelsen om 80/20-ejendomme frerngår.
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at man på de udvendige vedligeholdel-
seskonti kan fradrage beløb, der er "anvendt til opfyldelsen af udlejerens pligt
til udvendig vedligeholdelse" (@ 122, stk. 1).
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen er ændret materielt. Således bør
udgifter til brandsikring, opretning og energibesparende arbejder også nævnes
som investeringer, der kan fradrages de udvendige vedligeholdelseskonti.
EjendomDanmark anbefaler, at disse ting nævnes i lovteksten. Ministeriets be-
mærkninger om at udlejer blot kan varsle lejeforhøjelse ved brandsikring og
energibesparende arbejder afvises, idet der for det første kan være et loft på
forbedringsforhøjelser samt der er tale om en omfattende varslingsprocedure.
EjendomDanmark vurdere desuden, at bemærkningerne om, at kontiene alene
kan anvendes til forbedringer på ejendommen og ikke i de enkelte lejemål, er en
stramning af reglen. Denne afgrænsning er ikke afklaret entydigt i praksis og
frerngår ikke i nugældende lov, hvor der kun henvises til "forbedririqer".
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at beløb på de udvendige vedligeholdel-
seskonti kan udbetales, "når udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb er
anvendt til ejendommens udvendige vedligeholdelse eller til ydelser på lån til de
nævnte formål" (@ 123, stk. 1)
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen bør skrives om, så den er i bedre
overensstemmelse med både eksisterende ret og vore kommentarer til @ 122.
Ministeriet har ændret @ 122, således at brandsikring, opretning og energibespa-
rende arbejde er fjernet. Dette er som nævnt uhensigtsmaessigt, og de nævnte
ting bør stadig frerngå eksplicit, hvis man skal respektere sammenskrivningens
grundsætning om så vidt muligt at opretholde den eksisterende retstilstand.
Derfor er det også naturligt, at brandsikring, opretning og energibesparende ar-
bejaer også frerngår af 'å 123. Ligeledes bør forbedringer fremgå, så der er over-
ensstemmelse mellem de to bestemmelser. EjendomDanmark skal anbefale, at
Iovteksten tilpasses i overensstemmelse hermed.
22 / 54
Kapitel 74: Udlejerens forbedringer
Indenriqs- og Boligministeriet foreslår, at kapitel 14 skal omhandle reguleringen
af udlejerens forbedringer af det lejede.
EjendomDanmark vurderer, at ministeriet i gennemskrivningen af reglerne om
udlejerens forbedringer synes at forudsaette, at de eksisterende regler om for-
bedringer, der udføres i medfør af forskellige byfornyelseslove, ikke længere er
relevante. Dette gaelder både reglerne om beregning af forbedringsforhøjelser
og forhåndsgodkendelser, der i dag er requleret i den eksisterende lejelov @ 59
a, stk. 5 og 6 og den eksisterende boligreguleringslov S, 29, stk. 1. Det er uklart,
hvordan den kommende lejeregulering så skal forholde sig til de gældende by-
fornyelsesregler. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at ministeriet overvejer
dette forhold og i det viaere arbejde med loven indarbejder de nødvendige
overve3elser og bestemmelser herom.
lndenrigs- og Boligministeriet foreslår, at forbedringer defineres som "foran-
staltninger eller installationer, der forøger det lejedes værdi" (Ø 128, stk. 1).
E?endomDanmark vi.irderer, at den foreslåede definition af begrebet "forbedrin-
qer" er en markant indskraenkning i forhold til, hvordan begrebet anvendes i
praksis i dag. For det første kan ændringer på en ejendom påbudt ved offentlig
forskrift eller lov f.eks. efter praksis være grundlag for en lejeforhøjelse over for
le)errie. EjendomDanmark bemaerkede også dette i høringssvaret til den første
høring om sammenskrivningen, og ministeriet bemærkede hertil, at disse typer
af arbejder også ansås for at være indeholdt i den foreslåede definition. Dette
synes dog ikke at være entydigt klart med den nuværende definition. For det
andet er der i nævns- og retspraksis adskillige eksempler på arbejder, som er
fastlagt som forbedririger, som ikke nødvendigvis vil være omfattet af den fore-
slåede definition. Her kan nævnes etablering af renovationslifte, som efter prak-
sis berettiger til en forhøjelse af lejen. For det tredje er der tale om en materiel
ændring af reglerne sammenholdt med i dag, hvor forbedringsbegrebet anven-
des og fortolkes igennem retspraksis og i relation til @ 58 i den nugældende Ie-
jelov. [)erudover er afgrænsningen i definitionen, hvor der alene henvises til
"forøgelse af det lejdes værdi", problematisk, idet det le')eaes værdi er en øvre
grænse for lejeniveauer og med formuleringen introduceres en begrænsning på
forbedringsbegrebet, som ikke eksisterer i dag. Graensen ved det lejedes værdi
er uden betydning for, hvad der faktisk er at anse for en forbedring. Den fore-
slåede definitions ordlyd, der beqrænser forbedringer til foranstaltninger og in-
stallationer, der forøger det lejedes værdi, er således en væsentlig indskrænk-
ning i forhold til i dag, og den skubber til den økonomiske og retlige balance i
reguleringen. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at bestemmelsen enten
udgår eller - hvis Indenrigs- og Boligministeriet insisterer på at opretholde en
definition - omformuleres, så der ikke længere kan herske tvivl, om hvorvidt de
arbe3der, der i dag opfattes som forbedringer, også fremover entydig og med
sikkerhed vil opfattes således. EjendomDanmark foreslår følgende definition:
23 / 54
'Ved forbedringer forstås foranstaltninger eller installationer, der enten tilfører
det lejede eller ejendommen nye egenskaber, forø«;)er det lejedes værdi, giver
en øget brugsværdi eller er påbudt ved lov eller offentlige forskrifter. Ved for-
bedringer skal ligeledes forstås miljømæssige tiltag, energibesparende foran-
staltninger, faciliteter og foranstaltninger, der qiver en øqet sikkerhed eller spa-
rer ressourcer for lejeren eller ejendommen, samt foranstaltninger, der qiver Ie-
)eren en udvidet mulighed for benyttelse af det le')eae eller ejendommen".
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at definere begrebet "forbedringer" (@
128, stk. 1) uden deri eksplicit at videreføre reglen i den nuværende lov om leje @
58, stk. 7 om, at foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsy-
nings- eller afløbsledninger af hensyn til lejernes brug, anses for forbedringer
(bemaerkningernes side 167).
EjendomDanmark vurderer, at det ikke er tilstrækkeligt i bemærkningerne at
riotere, at den foreslåede definition omfatter denne slags foranstaltninger. Der-
for skal EjendomDanmark anbefale, at en bestemmelse svarende til den nuvæ-
rende lejelov @ 58, stk. 7 indsættes eksplicit i lovteksten.
Indenrigs- og Boliqministeriet foreslår, at udlejer kan forbedre det lejede og
derefter forlange "lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det
Iejedes værdi" (@ 129, stk. 1). Ministeriet ønsker i denne forbindelse at ophæve
de nuværende regler i den nuværende boligreguleringslov @ 29, stk. 2 og 3 om
udlejers mulighed for at l<ræve lejeforhøjelse svarende til ydelsen på det lån, der
kan optages hos Grundejernes Investeringsfond til betaling af påbudte arbejder.
I bemærkningen hertil fremgår, at reglen alene finder anvendelse, "når den be-
regnede lejeforhøjelse ikke overstiger 15 kr. pr. m2 bruttoetageareal årligt", og
at dette beløb ikke nettoprisindeksreguleres, hvorfor bestemmelsen med tiden
har mistet sin relevans (bemærkningernes side 168).
EjendomDanmark vurderer, at ministeriets forestilling om, at bestemmelsen har
mistet sin relevans, er ganske ubegrundet. Der foretages til stadighed (mindre)
forbedringer, der kan falde ind under bestemmelsen, selvom beløbet ikke er
blevet nettoprisindekseret. Ved at ophæve bestemmelsen foretager ministeriet
således en urimelig og ubegrundet indskrænkning i udlejers mulighed for øko-
nomisk at håndtere påbudte forbedriri«;)er. [)erfor skal EjendomDanmark anbe-
fale, at mulighederne i den nuværende boligreguleringslov 'å 29, stk. 2 og 3 op-
retholdes og iridføres direkte i lovteksten.
EjendomDanmark vurderer ydermere, at bestemmelsen principielt set ingen-
Iunde har mistet sin relevans, hvorfor den manglende nettoprisindeksregulering
og dermed gradvise udhuling af bestemmelsen er uhensigtsmæssig. Der foreta-
ges stadig lovpåbudte arbejder, og der er til stadighed udlejere, der kan få brug
for hjaelp fra Grundejernes Investeringsfond i den forbindelse. Derfor skal
24 / 54
EjendomDanmark anbefale, at der til bestemmelsen indføres en nettoprisin-
deksregulering i lighed med nærmest alle andre beløbsgrænser i lejelovgivnin-
gen.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at fastlaegge reqler for beregning af le)e-
forhø')elser begrundet i forbedringer (@ 129, stk. 2) og bemærker i den forbin-
delse, at der skal ske fradrag fra offentlige tilskud - herunder tilskud fra Grund-
ejernes Investeringsfond - som udlejeren kunne have opnået (bemærkningernes
side 451).
EjendomDanmark vurderer, at det ikke er korrek:t, at udlejer i beregningen af en
forbedringsforhøjelse skal fratraekke tilskud, som kunne - men reelt ikke er - op-
nået. Hvis udlejer ikke opnår et tilskud, har odle)er ikke haft besparelsen, og så
skal beløbet ikke fratraekkes i beregningen af forbedringsforhøjelsen. Det må
således alene være det reelle og faktiske tilskud, som beregningen skal tage ud-
gangspunkt i. EjendomDanmark anbefaler, at bemærkningen tilpasses, så dette
frerngår tydeligt, så bemærkningen kommer i beare overensstemmelse med
praksis.
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at der for energibesparende arbejder kan
forlanges en lejeforhøjelse "på grundlag af de samlede udgifter, der med rime-
Iighed er afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne
medfører for lejerne" (@ 130, stk. 1, 1. pkt.). Ministeriet slår i samme ombæring
fast, at de nærmere reqler herom fastsættes ved bekendtgørelse (Ø 130, stk. 1,
2. pkt.).
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen kan have en positiv indvirkning på
mulighederne for at investere mere i den gøririe omstilling af ejendomme. Så-
danne investeringer er afqørende for på den mest omkostningseffektive måde
at nå de politiske mål om klimaforbedringer i Danmark. Dette er positivt. I be-
mærkningerne uddybes en række formål med den kommende bekendtgørelse,
og grundet denne bekendtgørelses store betydning på dette område skal
EjendomDanmark anbefale, at høringsprocessen for bekendtgørelsen har til-
straekkelig længde, og at ministeriet også overvejer andre metoder for inddra-
gelse af parterne i det forberedende arbejde.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejer kan opkræve en foreløbig Ieje-
forhøjelse, som tilpasses, når forbedringerne er endelige (g 131, stk. 3). Ministe-
riet bemærker i den forbindelse, at udlejeren kan fremsætte krav om yderligere
lejeforhøjelse, hvis den foreløbige lejeforhøjelse viser sig at have været for lav.
Ministeriet i.iriderstreqer samtidig, at dette kun kan ske, "såfremt udlejeren har
taget forbehold herom" (bemaerkningernes side 458).
25 / 54
EjendomDanmark vurderer, at kravet om at tage forbehold for yderligere leje-
forhøjelse er en retlig nyskabelse, der savner begrundelse og grundlag; kravet
frerngår således heller ikke af selve lovteksten. Derfor skal EjendomDanmark
anbefale, at bemaerkningen herom udgår.
lndenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at et huslejenævn kan beslutte, at en ud-
lejer foreløbigt kan oppebære en varslet lejeforhøjelse, mens en sag herom be-
handles af selvsamme huslejenævn. Huslejenævnet kan dog nedsaette den fore-
Iøbige le')e, indtil nævnet har truffet afgørelse i sagen (Ø 131, stk. 7).
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen udvider huslejenævnenes mulig-
heder for at nedsætte den foreløbige leje, således at denne nu også kommer til
at omfatte ejendomme i ure«;)i.ilereae kommuner, småhuse og 80/20-ejen-
domme. Dette er en betydelig stramning af reglerne, og stramningen synes
ubegrundet og i uoverensstemmelse med sammenskrivningens formål om så
vidt muligt at opretholde retstilstanden i reguleringen. Derfor skal EjendomDan-
mark anbefale, at lovteksten suppleres, så rækkevidden af bestemmelsen ind-
skraenkes i overensstemmelse med reglerne i dag.
lndenriqs- og Boligministeriet foreslår, at udlejer kan indhente forhåndsgodken-
delse af "størrelseri af den leje, der lovligt vil kunne opkræves, hvis ombyg-
ningsarbejdet uaføres i overensstemmelse med det projektmateriale vedrø-
rende det påtænkte arbejde, som udlejeren skal forelægge huslejenævnet" (g
133, stk. 1).
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen i den nuværende lejelov @ 59 a,
stk. 3 om forhåndsgodkendelse af husleje i tagetager, der indrettes til boliger,
mangler i lovforslaget. EjendomDanmark skal anbefale, at bestemmelsen vide-
refeires.
EjendomDanmark vurderer ydermere, at bestemmelsen i den nuværende lejelov
@ 59 a, stk. 5 om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser efter ombygning efter
byfornyelsesreglerne ikke er videreført, og der synes i lovbemærkningerne ikke
at være nogen uddybende begrundelse herfor. EjendomDanmark skal derfor
anbefale, at ministeriet begrunder ændringen, så det tilsikres, at bestemmelsen
er overflødig.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejer får mulighed for at indhente
huslejenævnets forhåndsgodkendelse af en lejeregulering ved forbedringer af
de lejede (g 133, stk. 1) og bemærker i den forbindelse, at klager over forhånds-
godkendelser kan indbringes for boligretten af leierrie, når disse "har en indivi-
duel og væsentlig interesse i resultatet af forhåndsgodkendelsen" (bemærknin-
gernes side 463).
26 / 54
EjendomDanmark vi.irderer, at bemærkningen indfører en fundamental nyska-
belse i dansk ret, idet der indføres mulighed for, at en aktør, aer ikke er part i en
sag, gives mulighed for at anke sagens afgørelse. Sager om forhåndsgodkendel-
ser er alene sager mellem udlejeren og huslejenævnet, t"ivorfor le')erne ikke er
part. [)erfor er det en helt grundlaeggende fejl, at disse pludselig gives mulighed
for at anke huslejenævnets afgørelse i disse sager. Hvis ministeriet insisterer på
denne nyskabelse, skal ministeriet som minimum peqe på hjemlen t'ierfor; dette
sker nemlig ikke i lovforslaget, som det foreligger. l dette tilfælde vil det endvi-
dere være tvingende nødvendigt, at ministeriet uddyber betydningen af "indivi-
duel og væsentlig interesse"; dette afgørende begreb er nemlig heller ikke for-
klaret tilstraekkeligt. På dette grundlag - og især med henvisning til vores kom-
mentar om, at lejerne ikke er part i sagen, hvorfor der ikke gives ankomst til at
skabe en mulighed for anke fra lejers side - skal EjendomDanmark anbefale, at
bemærkningen om lejers ankemulighed i sager om forhåndsgodkendelser ud-
går.
Indenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at huslejenaevn kun kan "ændre den ved
forhåndsgodkendelsen fastsatte leje, hvis der er tale om ændrede forhold" (@
133, stk. 5). l bemærkningerne til denne bestemmelse uddyber ministeriet hvad,
der menes med "ændrede forhold" (bemærkningernes side 459 og 463).
EjendomDanmark vurderer, at ministeriets bemærkninger om begrebet "æn-
drede forhold" er ude af trit med den praktiske anvendelse af bestemmelsen i
dag. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningerne herom ændres,
så det i stedet ariføres, at forhåndsgodkendelsen er betinget af, at forbedrin-
«;3erne gennemføres i overensstemmelse med det forhåndsgodkendte projekt.
Indenriqs- og Boligministeriet foreslår at der for "de enkelte lejemål omfattet af
@ 2, stk. 1, nr. 2-4, i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, hvor hus-
Iejenævnet inden arbejdernes iværksættelse har truffet afqørelse om størrelseri
af den leje, der lovligt vil kunne opkræves, af«;)ør nævnet på udlejerens anmod-
ning, når ombygningen er udført, om ombygningsudgifterne står i rimeligt for-
hold til den opnåede kvalitet" (Ø 134).
EjendomDanmark vurderer, at henvisningen til den tidligere lov om privat by-
fornyelses @ 2, stk. 1 er ændret, således at der ikke laengere henvises til @ 2, stk.
1, nr. 1. EjendomDanmark skal anbefale, at ministeriet begrunder denne ændring
i lovbemærkningerne.
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at man kan straffes med bøde eller
fængsel ind til fire måneder, hvis man qeririemfører forbedringer af en ejendom
"i strid med reglerne i % 128-131 eller med kendskab til det lovstridige forhold
finansierer sådanne forbearinger" (@ 136, stk. 1).
27 / 54
EjendomDanmark vurderer, at der med dette forslag er tale om en betydelig
udvidelse af strafbestemmelsens anvendelsesområde. Forslagets kapitel 14 in-
deholder flere bestemmelser end den nuvaerende boligreguleringslov kap. IV,
som det bl.a. skal erstatte. Det gælder f.eks. forslagets @ 128, stk. 2 og @ 130, stk.
4. I modsætning til ministeriets bemærkninger herom er denne udvidelse en
markant, materiel ændring, indfører mulighed for bl.a. fængselsstraf på områ-
der, hvor en sådan mulighed ikke fandtes tidligere. EjendomDanmark skal anbe-
fale, at bestemmelsen ændres, så den passer bedre med den nuværende retstil-
stand.
Indenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at reglerne i forslagets kapitel 14 gøres
ufravigelige (@ 137, stk. 1).
EjendomDanmark vurderer, at re«;)lerrie om forbedringer i den nuværende le')e-
Iov kapitel X er fravigelige. På den baggrund har domstolene - se f.eks. dom-
mene i GD 1984/10 V, GD 1988/21 H og GD 1997/38 Ø - tydeligt fastslået, at ud-
lejer og lejer kan indgå aftale om forbedringstillæg uden hjemmel i en specifik
bestemmelse. Der er i dag således mulighed for, at lejer og udlejer kan indgå af-
tale, hvor reglerrie om beregning og varsling ikke qælder, hvis begge parter øn-
sker det. Det synes yderst uhensigtsmæssigt for begge parter at fjerne denne
mulighed. [)erfor skal EjendomDanmark anbefale, at ufravigelighedsbestemmel-
sen fjernes eller modificeres, så nuværende retsstilling opretholdes.
Indenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at bestemmelserne i forslagets 8i 127, stk.
2, @ 131, stk. 1, 1. pkt. kan fraviges ved aftale. Dertil foreslås, at @ 130, stk. 4, kan
fraviges ved aftale, for så vidt angår perioden for godtgørelse (@ 137, stk. 2).
EjendomDanmark vurderer, at undtagelserne i bestemmelsen er utilstrækkelige.
Således bør @ 127, stk. 1 ligeledes undtages, da det godt kan aftales, at man
f.eks. kan inddrage et anvist pulterrum ved tildeling af et andet. Ligeledes vil
man kunne aftale i lejekontrakten, at lejemålet ændres i lejeperioden herunder
på en måde, som vil æridre det lejedes identitet. EjendomDanmark skal anbe-
fale, at bestemmelsen og bemaerkningerne hertil omformuleres, så disse forhold
fremgår tydeligt.
Indenriqs- og Boligministeriet foreslår en yderligere undtagelse til ufravigelig-
hedsbestemmelsen i forslagets kapitel 14 (Ø 137, stk. 3).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne til denne bestemmelse er ufuld-
endte, idet det ikke frerngår med tilstrækkelig tydelighed, at 'g@ 138-139 er und-
tagelser for bestemmelsen. EjendomDanmark anbefaler, at dette qøres klart i
lovteksten.
28 / 54
Kapitel 75.' Aftalte forbedringer
Indenriqs- oq Boligministeriet foreslår at opliste en række gyldighedsbetingel-
ser for individuelt aftalte forbedringer (j138, stk. 3), og ministeriet tilføjer i be-
mærkningerne, at "det udtrykkeligt skal fremgå af aftalen, at lejeforhøjelsen er
aftalt efter den særlige ordning i denne bestemmelse, hvorved lejeloven almin-
delige re«;)ler fraviges" (bemærkningernes side 470).
EjendomDanmark vurderer, at kravet om, at det skal fremgå, at lejelovens al-
mindelige res:31er fraviges, er et eksempel på endnu en ubegrundet udvidelse af
kravene i lovteksten. Det kan alene være en gyldighedsbetingelse, at det - som
det frerngår af lovteksten - udtrykkeligt frerngår af aftalen, at lejeforhøjelsen er
aftalt efter nærværende bestemmelse. EjendomDanmark skal derfor anbefale,
at bemærkningen udgår.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at beboerrepræsentanter under visse vil-
kår skal have mulighed for at tiltræde forbedringer, der medfører leiefortiø')elser
(@ 139, stk. 1). Ministeriet bema.rker i den forbindelse, at en sådan aftale skal
indgås på grundlag af lovens almindelige vilkår (bemærkningernes side 171).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen om "lovens almindelige vilkår" er
uklar. Det er således ikke tydeligt hvilke vilkår, ministeriet henviser til og hvor-
for. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen uddybes.
Indenriqs- og Boligministeriet foreslår, at reqlerne i lovens kapitel 15 om aftalte
forbedringer ikke kan fraviges til skade for lejeren (Ø 140) og bemærker den
forbindelse, at der ikke kan aftales individuelle forbedririger før indgåelse af le-
jeaftalen (bernærkningernes side 472:).
EjendomDanmark vurderer, at der her er tale om en unødig stramning af reg-
lerne. Som nævnt ovenfor i kommentaren til forslagets @ 137, stk. 1 er det ved
dom flere gange blevet slået fast, at udlejer og lejer kan indgå aftale om forbed-
ringstillaeg uden hjemmel i en specifik bestemmelse. EjendomDanmark skal an-
befale, at denne eksistererwae retsstilling bliver afspejlet i bestemmelsen og
dens bemærkninger.
Kapitel 76: Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det le-
iede
Indenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at en le)er skal give meddelelse til udleje-
ren, inden lejeren foretaqer installationer i det lejede (Ø 143, stk. 1). I bemærknin-
gerne omtales dette krav til at give meddelelse som en "ordensforskrift", der
ikke sig selv giver udlejeren "adgang til at modsaette sig installationen eller til at
opsige eller ophæve lejeaftalen" (bemærkningernes side 475).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen potentielt er en stramning, idet
det er op til en domstol at vurdere om der i sådan en situation kan være tale om
misligholdelse. C)erfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen
29 / 54
præciseres, så det fremgår, at det kan være misligholdelse af lejeforholdet, hvis
lejer foretager installationer uden at overholde reqleri om at give meddelelse
herom.
Indenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at en udlejer "kan kræve, at leieren ved
forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af er-
statningsansvaret" (@ 143, stk. 3). Ministeriet uddyber bestemmelsen med en
bemærkning om, at udlejerens krav om sikkerhedsstillelse skal rejses "straks på
det tidspunkt, hvor udlejeren bliver bekendt med le')erens ønske om at foretage
en installation, eller når udlejeren bliver opmærksom på, at lejeren har foretaget
en installation, uden at udlejeren har modtaget besked herom" (bemærkninger-
nes side 476).
EjendomDanmark vurderer, at bemaerkningen qår videre end bestemmelsen.
Kravet om, at udlejeren straks skal stille krav om sikkerhedsstillelse, når udleje-
ren bliver opmærksom på lejerens ønske om at foretage en installation efter be-
stemmelsen, og at retten til at kræve sikkerhedsstillelse bortfalder, hvis ikke ud-
Iejer retter kravet straks, er således ikke nævnt i bestemmelsen og må afhaenge
af den l<oril<rete situation og i sidste ende en domstols vurdering. [)erfor skal
EjendomDanmark anbefale, at bernærkningen herom udgår.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejeren er "erstatningsansvarlig for
skade, der er forårsaqet af antennen" (@ 144, stk. 3).
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen er ufuldstaendig. I de eksisterende
reqler qælder erstatningsansvaret også for le)ers etablering af kabelforbindelse.
EjendomDanmark skal anbefale, at dette videreføres og denne form for etable-
ring derfor også nævnes i bestemmelsen.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejere i samme ejendom har mulighed
for at etablere en fællesantenne (Ø 144, stk. 4). Ministeriet henviser i bemærk-
ningerne til, at der på nettet findes standardvedtægter for antenneforeninger,
og ministeriet oplyser også, at der ikke påhviler hverken foreningens medlem-
mer eller bestyrelsen i foreningen nogen personlig hæftelse på foreningens
veqrie (bemærkningernes side 479).
EjendomDanmark vi.irderer, at bemærkningen er utilstrækkelig, idet det ikke
frerngår, at udlejer kan afvise vedtægter, som ikke har tilstrækkelig haeftelse til
at leve op til reglerne for foreningen i dette kapitel. EjendomDanmark skal an-
befale, at dette qøres tydeligt i bemærkningerne.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at en lejer "har ret til at foretaqe skiltning
på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er saedvan-
Iigt efter arten af le')erens forretning og ejendommen". Dertil kommer mulighe-
den for at anbringe markiser, udhængsskabe m.m. (Ø 145, stk. 1). Ministeriet ud-
dyber bestemmelsen med en bemærkning om, at hvis "en lejers skiltning
30 / 54
påfører en anden lejer qerier, vil denne le)er kunne qøre gældende over for ud-
lejeren, at der foreligger en mangel" (bemærkningernes side 480).
EjendomDanmark vurderer, at denne bemærkning er utilstrækkelig. Hjemlen for,
at en lejer skal kunne gøre andre leieres skiltning m.m. gældende som en man-
gel over for udlejer, synes ikke at være eksplicit til stede. Derfor skal Ejendom-
Danmark anbefale, at bemærkningen udgår, eller at ministeriet - hvis bemærk-
ningen fastholdes - i det mindste tydeliggør grundlaget for denne bemærkning
samt uddybe riø)e, hvad udlejer har hjemmel til at qøre ved den pågældende si-
tuation.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejereri skal "anmelde de påtænkte
forbedringsarbejder m.v. til udlejeren" (@ 146, stk. 2) og bemærker hertil, at leje-
ren er "erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af foretaqne forbed-
ringsarbejder omfattet af råderetten" (bemærkningernes side 482).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen bør praeciseres. 'Derfor skal
EjendomDanmark anbefale, at det «;3øres klart, at lejeren selvfølgelig er erstat-
ningsansvarlig for alle arbe3der, som lejeren foretaqer med udgangspunkt i le')e-
rens råderet.
Indenrigs- og Boliqministeriet foreslår, at lejeren kan foretage forbedringer af
det lejede og ved fraflytning få qodtqørelse herfor (@ 146, stk. 1) og beskriver,
hvordan beregningen af denne godtgørelse skal finde sted (@ 146, stk. 4). Mini-
steriet bemærker i den forbindelse, at der ved vaerdiansættelsen skal tages
højde for "de eksisterende installationers restlevetid og kvalitet og til, om de er
tidssvarende" (bemærkningernes side 483).
EjendomDanmark vurderer, at "tidssvarende" synes at et nyt parameter i bereg-
ningen af godtgørelsen. EjendomDanmark skal anbefale, at bemærkningerne til-
rettes så denne kvalificering udgår.
Indenriqs- og Boligministeriet foreslår, at der "kan ydes godtgørelse for flere
forbedringer m.v. i samme lejlighed, selv om arbejderne ikke udføres samtidig"
(@ 146, stk. 6) og ministeriet tilfø')er i bemærkningerne hertil, at flere arbejder,
der er udført samtidig "anses som et arbejde, når leiereri har anmeldt dem som
et arbejde til udlejeren" (bemærkningernes side 484).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen om konsekvent at anse flere ar-
bejder som et ikke har grundlag i selve bestemmelsen; der må omvendt være
tale om et forhold, der skal vurderes konkret i de enkelte tilfælde. EjendomDan-
mark skal anbefale, at bemærkningen udgår eller subsidiaert tilpasses, så dette
frerngår klart.
31 / 54
Indenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at tvister om lejerens rettigheder og for-
pligtelser, hvad angår lejeres forbedringer af det lejede, afgøres af huslejenæv-
net (g 148, stk. 1) og supplerer dette med en bestemmelse om, at beboerrepræ-
sentanter (eller et flertal af lejerne) kan bex;)ære huslejenaevnets afqørelse af,
om lejerne kan forlange udførelse af energibesparende arbejder (@ 148, stk. 2)
samt en bestemmelse om, at huslejenaevnet kan pålægge udlejeren at udføre
sådanne energibesparende arbejder inden for en bestemt tidsfrist (@ 148, stk.
3).
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelserne om huslejenævnets muligheder
for at afgøre og kræve udførelse af energibesparende arbejder er en udvidelse
af huslejenaevnenes kompetence; denne mulighed findes i dag nemlig alene for
huslejenævn i regulerede kommuner. EjendomDanmark skal anbefale, at forsla-
get bringes i overensstemmelse med de eksisterende reqler, således at det kun
er i regulerede kommuner, at huslejenaevn har disse udvidede beføielser og mu-
Iigheder.
Indenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at reglerne i forslagets @ 146 gøres ufra-
vigelige (Ø 149).
EjendomDanmark vurderer, at dette er en nyskabelse, idet reglerne om lejerens
råderet i dag netop ikke er ufravigelige. Der er således tale om en materiel æn-
dring, hvilket synes både ubegrundet og ikke i overensstemmelse med hensig-
ten med sammenskrivning. [)erfor skal EjendomDanmark anbefale, at bestem-
melsen tilpasses, så der ikke indgår en henvisning til forslagets @ 146.
Kapitel 77.' Lejerens brug af det lejede
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejeren er "erstatningsansvarlig for
skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand
eller andre, som lejereri har givet adgang til det lejede" (g 150, stk. 2). l den for-
bindelse bemærker ministeriet, at nikotinaflejringer på vægge og lofter ikke er
forkert brug af det lejede, og at udlejer derfor næppe kan kræve ekstraudgifter
til istandsaettelse, medmindre rygningen har haft et usædvanligt stort omfang,
eller - hvis lejeren har vedligeholdelsespligten - at det er påkrævet (bemærk-
ningernes side 489).
EjendomDanmark vurderer, at lndenrigs- og Boligministeriet i denne bemærk-
ning til bestemmelsen går videre end nuværende ret og reelt indskrænker le3ers
erstatningsansvar. Det afgørende må være, om rygning har været af et sådant
omfang, at nikotinaflejringerne medfører ekstra udgifter end ellers til istandsæt-
telse. Vi skal i den sammenhæng bl.a. henvise til dommen GD 2018/19 B om ud-
gift til nikotinspærre. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen
tilrettes, så den tager 7dgangspunkt i de faktiske skader forvoldt af rygning.
32 / 54
lndenrigs- oq Boliqministeriet foreslår til samme bestemmelse (Ø 150, stk. 2)
også at bemaerke, at lejerens erstatningsansvar kan nedsættes, hvis der er tale
om skade forvoldt på ældre bygningsdele eller inventar, og at lejerens erstat-
ningsansvar i denne sammenhæng "må på den baggrund reduceres skønsmaes-
sigt ud fra en konkret vurdering" (bemærkningernes side 490).
EjendomDanmark vurderer, at denne indskrænkning af lejers erstatningsansvar
ikke er i overensstemmelse med almindelig erstatningsret. Såfremt lejer har
handlet culpøst, må lejer ifalde det fulde erstatningsansvar. I ankenævnsafgørel-
sen GA 2002/21 blev en le)er således pålagt at udskifte et revnet toilet på trods
af påstand om, at lejemålet bragtes i bedre stand. Det anerkendtes selvfølgelig,
at lejer ikke kan pålægges at bringe det lejede i bedre stand end den var i ved
overtaqelse, men det sloges samtidig fast, at der som minimum må være et er-
statningsretligt element, der skal tages højde for i disse situationer. Ejendom-
Danmark anbefaler, at bemærkningen tilrettes i overensstemmelse hermed.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke
må "overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlem-
mer af sin husstand". Ministeriet bemærker i den sammenhæng, at " anvender
lejeren det lejede til andet end aftalt, og ophører lejeren trods udlejerens opsi-
gelse ikke dermed, vil udlejeren kunne hæve lejeaftalen" (bemærkningernes
side 180).
EjendomDanmark vurderer, at der må være tale om en fej, når der i denne be-
mærkning henvises til udlejers "opsigelse" og ikke udlejers "indsigelse". Ejend-
omDanmark skal aerfor anbefale, at ordvalget i bemærkningen tilrettes.
Kapitel 79: Brugsrettens overgang til andre
lndenrigs- og Boligministeriet foreslår, at udlejer forpligtes til at modsætte sig
fremlejeforhold, "hvis lejligheden er omfattet af re«;)lerrie om beboermaksimum
og vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum" (@ 158, stk. 2).
EjendomDanmark vurderer, at denne bestemmelse er overflødig, idet reglerne
om beboermaksimum ikke anvendes i praksis. Derfor skal EjendomDanmark an-
befale, at bestemmelsen udgår.
Indenriqs- og Boliqministeriet foreslår, at le)er under bestemte betingelser så-
som f.eks. midlertidig fraflyttelse eller studieophold skal have en ret til at frem-
leje i op til to år (Ø 159, stk. 1). l bemærkningerne til denne bestemmelse naevnes
det, at udlejer ikke kan "afkræve lejeren egentlig dokumentation for, at fremleje
er berettiget" (bemærkningernes side 506).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til bestemmelsen er uhensigts-
maessig, da et forbud mod at afkræve dokumentation for berettigelsen til at
kunne fremleje afskærer udlejer for reelt at vurdere, om fremlejen er lovlig. Der-
for skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen udgår, og at det i stedet
33 / 54
noteres, at udlejer naturligvis har ret til at l<ræve dokumentation for fremlejens
grundlag. EjendomDanmark skal i øvrigt bemaerke, at vi også kommenterede
dette i høringssvaret til det oprindelige forslag til en ny lejelov, men at lnden-
rigs- og Boligministeriet ikke behandlede denne kommentar i høringsnotatet
hertil.
Indenrigs- og Boliqministeriet foreslår, at udlejer får mulighed for at modsætte
sig et fremlejeforhold, hvis antallet af persorier i fremlejeforholdet er større end
antallet af beboelsesrum i lejemålet (@ 159, stk. 2). Indenrigs- og Boligministeriet
bernærker i den forbindelse, at bestemmelsen alene qiver udlejer ret til at mod-
sætte sig et fremlejeforhold med denne begrundelse "ved fremlejeforholdets
etablering" (bemaerkningernes side 507).
EjendomDanmark vi.irderer, at denne bemaerkning til bestemmelsens anven-
delse er upraecis, hvilket reelt underminerer udlejers ret til at modsætte sig
ulovlige fremlejeforhold. Det er naturligvis korrekt, at udlejer ikke kan modsætte
sig fremlejeforhold, hvor husstanden udvides, hvis beboeren i fremlejeforholdet
får børn; men dette er ikke det samme som, at husstanden efter fremlejeforhol-
dets etablering frit kan udvides på anden vis. EjendomDanmark skal anbefale, at
bemærkningen praeciseres i overensstemmelse hermed.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejer får mulighed for at modsætte
sig et fremlejeforhold, hvis udlejer "i øvrigt har rimelig grund til at modsaette sig
fremlejeforholdet" ('g 159, stk. 2). lndenrigs- og Boligministeriet bemaerker i den
forbindelse, at rimelig grund i denne sammenhæng kan være, hvis udlejer for-
moder, at fremlejningen ikke er reel (bemærkningernes side 507).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen er uklar og fol<userer på det for-
kerte. Bemærkningen indledes således med at fokusere på, hvorvidt fremleje-
forholdet er reelt - men denne specifikke bestemmelse har til formål at give ud-
lejer mulighed for at afvise fremlejeforhold, selvom disse formelt set måtte
være "reelle". Dette kan f.eks. ske (hvilket også nævnes), hvis udlejer er bekendt
med, at lejer førheri væsentligt har misligholdt lejeaftaler eller udøvet vold og
chikane mod andre le3ere. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at bemærk-
ningen omformuleres, så bestemmelsen egentlige formål træder tydeligere
frem, og så det med tilstrækkelig klarhed fremgår, at fremleje alene kan ske, når
le3er har en gyldig grund, og at det selvsagt er lejers opgave at godtqøre herfor
samt at en fremleje, der ikke er reel naturligvis kan afvises af udlejer (jf. også
kommentaren til 'å 159, stk. 2, nr. 2).
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at "udlejeren skal modsætte sig fremle')e-
forholdet, hvis lejigheden er omfattet af reglerrie om beboermaksimum og vil
blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum" (Ø 159, stk. 3).
34 / 54
EjendomDanmark vurderer, at denne også bestemmelse om beboermaksimum
er overflødig, idet disse regler ikke anvendes i praksis. Derfor skal EjendomDan-
mark anbefale, at bestemmelsen udgår.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejeren forbliver erstatningsansvarlig
ved uforsvarlig adfærd, selvom et lejemål er fremlejet (@ 160, stk. 1), og ministe-
riet bemærker i den forbindelse, at dette også omfatter "fremlejeaftaler indgået
i henhold til en aftalt fremlejeret" (bemærkningernes side 510).
EjendomDanmark vurderer, at det ønskes præciseret at lejer ved aftale kan gø-
res ansvarlig også ved tab, der skyldes forsvarlig adfærd i situationer, hvor ud-
lejer giver lejer en fremlejeret ved aftale, som lejer ellers ikke ville have haft.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at en lejer "har ret til at bytte med en Ie-
jer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtaqer lejigheden" (@
162, stk. 1).
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen bør uddybes. Det qiver i praksis
anledning til stor tvivl, hvornår der er tale om en reel bytteanmodning, som qør
at udlejer skal agere efter @ 162 stk. 3. Det opleves ofte, at en lejer blot afsøger
muligheden og reelt bliver irriteret over, at der igangsættes en formel behand-
Iing af en bytteanmodning. Uklarheden om, hvornår der skal igangsaettes en
egentlig og formel behandling af en bytteanmodning er således til gene for le-
jere og giver unødige, administrative byrder til udlejer. EjendomDanmark anbe-
faler derfor, at bestemmelsen æridres, så der er objektive kriterier, der afqør,
hvornår der er tale om en reel bytteanmodning, så begge parter ved, hvornår et
reelt bytteforløbet, som beskrevet i stk. 3 og 4, påbegyndes.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejer kan modsætte sig bytte, hvis
"den fraflyttede le)er ikke har beboet lejligheden i 3 år" (@ 162, stk. 2, nr. 2). Mini-
steriet bemærker i den forbindelse, at en lejer, der har fortsat et lejemål efter
f.eks. en afdød ægtefælle, også har mulighed for bytte, og at "den tidligere Ie-
jers boperiode tæller med i opgørelsen af, hvor længe lejeren har beboet Ieje-
målet" (bemaerkningernes side 516).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen ikke er tilstrækkelig daekkende.
En fortsættende lejers bytteret er naturligvis - ligesom med alle andre lejeres
bytteret - betinget af, at denne har beboet lejligheden i tre år. EjendomDan-
mark anbefaler, at bemærkningen præciseres, så dette frerngår.
lndenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at udlejer kan modsætte sig bytte, hvis
"udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte"
(Ø 162, stk. 2, nr. 4). Ministeriet bemaerker i den forbindelse, udlejer kan afvise
byttet "såfremt byttet ikke formodes at vaere reelt" (bemærkningernes side
516).
35 / 54
EjendomDanmark vur«3erer, at denne bemærkning er uklar. Lldle')er har naturlig-
vis altid ret til at afvise, såfremt byttet ikke er reelt også uden hjemmel i denne
bestemmelse, da det er et krav, at der sker et reelt bytte, før @ 162 overhovedet
kan finde anvendelse. EjendomDanmark skal anbefale, at dette tydeliggøres i
bemærkningen.
Indenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at uddybe reqlerne om udlejers mulighe-
der for at modsætte sig bytte (Ø 162, stk. 2) med en bemærkning om, at i.idle')er
skal modsætte sig byttet allerede ved kendskab til lejers hensigt herom (be-
mærkningernes side 517).
EjendomDanmark vurderer, at bemaerkningerne går videre, end bestemmelsen
qiver mulighed for. Det må afhænge af en konkret vurdering, om det kan godt-
qøres, at udlejer har fået oplysninger om le3ereris faktiske bytte og stiltiende har
accepteret dette. Og en sådan konkret vurdering må foretages af domstolene,
ikke af ministeriet. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen ud-
går eller som minimum skrives om, så den afspejler det her kommenterede for-
hold.
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at udlejer forpligtes til straks at give Ie-
jerne besked, hvis et lejemål planlægges forbedret i forbindelse med et bytte (@
162, stk. 3). Ministeriet bemærker, at "straks" i denne forbindelse betyder, at
både ualeiers meddelelse til den fraflyttende lejer om hensigten om forbedrin-
gen af lejemålet og udlejers fremsendelse af en kopi af huslejenævnets for-
håndsgodkendelse af forbedringsarbejderne "som udgangspunkt skal ske inden
for få dage" (bemærkningernes side 518).
EjendomDanmark vurderer, at den angivne definition af ordet "straks" er pro-
blematisk. For det første er ministeriets fortolkning af begrebet unødigt og
uhensigtsmæssig stram og kan forvolde udfordringer at leve op til i praksis. For
det andet fremgår definitionen ikke af selve bestemmelsen, hvorfor ministeriet
reelt strammer bestemmelsen med sin bemaerkning. For det tredje er bemærk-
ningen uklar, idet det langt fra er entydigt, hvad der menes med både "som ud-
gangspunkt" og "inden for få dage". [)erfor skal EjendomDanmark anbefale, at
bemaerkningen udgår eller som minimum tilpasses, så den bedre passer med
den administrative virkelighed, og så bestemmelsen qøres mere entydig. Ejend-
omDanmark skal i øvrigt bemærke, at denne kommentar også blev fremsat i
vort høringssvar til det oprindelige udkast til en ny lejelov, men at Indenrigs- og
Boligministeriet ikke behandlede denne kommentar i høringsnotatet hertil.
Indenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejeren "skal modsætte sig bytte,
hvis lejligheden er omfattet af reglerrie om beboermaksimum og efter bytning
vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum" (@ 162, stk. 5)
36 / 54
EjendomDanmark vurderer, at også denne bestemmelse om beboermaksimum
af overflødig, idet disse rer;)ler ikke anvendes i praksis. Derfor skal EjendomDan-
mark også her anbefale, at bestemmelsen udgår.
lndenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at hvis en lejer dør uden at efterlade sig
ægtefælle, har en anden person, "der i en periode på mindst 2 år umiddelbart
forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte le-
jeforholdet" (@ 164, stk. 2). Ministeriet bemærker samtidig, at et husstandsmed-
Iem kan have ret til at fortsætte lejeforholdet på trods af, at leiereri efterlader
sig en ægtefælle, såfremt det står klart, at ægtefællen ikke kan eller vil ind-
træde i lejeforholdet" (bemærkningernes side 524).
EjendomDanmark vurderer, at der er en tydelig uoverensstemmelse mellem
selve lovteksten og bemaerkningen. Det frem«;3år entydigt at selve lovteksten, at
bestemmelsen alene gælder i de tilfælde, hvor der ikke efterlades en ægtefælle.
Dette udgangspunkt kan bemærkningen ikke ændre. Derfor skal EjendomDan-
mark anbefale, at bemaerkningen udgår.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at der til @ 164, stk. 2 knyttes en be-
mærkning om navngivne versus juridiske personer.
EjendomDanmark vurderer, at dette afsnit i bemærkningerne er uforståelig.
EjendomDanmark skal således anbefale, at bemærkningen skrives helt om eller
forklares.
Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at udlejer i tilfælde af lejers død kan op-
sige et lejeforhold med sædvanligt varsel, selvom der er aftalt anderledes (Ø
164, stk. 4), og ministeriet bemærker i den forbindelse, at "frister i forbindelse
med fraflytning, herunder om afholdelse af flyttesyn, løber først fra skifteretten
har taget stilling til boets behandling" (bemærkningernes side 525).
EjendomDanmark vi.irderer, at bemaerkningerne til bestemmelsen bør præcise-
res. Det bør fremgå med endnu større tydelighed, at fristerne tidligst løber det
nævnte tidspunkt. [)erfor skal EjendomDanmark anbefale, at dette udpensles i
bemærkningen.
EjendomDanmark vi?irderer ydermere, at der i bemærkningen kan være behov
for endnu tydeligere at nævne, at udlejer kan - men ikke er forpligtet til - at
henvise til denne bestemmelse, hvis der opsiges efter bestemmelsen i en situa-
tion, hvor der er aftalt et andet opsigelsesvarsel end lejelovens. EjendomDan-
mark skal anbefale, at dette specificeres i bemærkningen.
lndenrigs- og Boliqministeriet foreslår, at le3ere, der i mindst to år har boet sam-
men, og som nu ophæver samlivet, kan aftale hvem, der skal fortsætte lejefor-
holdet (@ 167). Ministeriet bemærker i den forbindelse, at den udtraedende lejer
hæfter for de forpligtelser, som er opstået inden, udlejeren får underretning om
37 / 54
lejerskiftet, og at den fortsættende le)er for krav efter aette tidspunkt (be-
mærkningernes side 530).
EjendomDanmark vurderer, at hensigten med bemærkningen er klar, men at be-
mærkningen er upræcis. Det fremgår således ikke med tilstrækkelig tydelighed,
at den fortsættende leier også hæfter for krav opstået inden lejerskiftet, da den
fortsaettende lejer indtraeder i alle rettigheder og forpligtelser i lejeforholdet
altså også evt. restaricer mv. EjendomDanmark skal anbefale, at dette eksplici-
teres i bemaerkningen.
Kapitel 20: Opsigelse
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at en lejer ikke uden sin ægtefælles sam-
tykke må opsige lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefæller-
nes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet (g 170, stk. 2). Ministeriet
bemærker i den forbindelse, at udlejer i tilfælde af opsigelser bør sikre sig Ieje-
reris ægtefælles (skriftlige) samtykke hertil (bemærkningernes side 534).
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen er en forpligtelse for lejer til ikke
at opsige et lejemål mod sin ægtefælles ønske herom. Der er som sådan ikke
tale om et emne, der vedrører forholdet mellem le)er og udlejer, men derimod
forholdet mellem le')er og dennes ægtefaelle. En udlejer, der agerer i god tro,
kan og bør ikke holdes ansvarlig for lejers uretmæssige adfa.rd. Oerfor skal
EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen udgår.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at fastsætte regler for udlejers mulighe-
der for at opsige lejemål (@ 172, stk. 1) og fastslår i den forbindelse, at mulighe-
derne er udtømmende oplistet, og at aftalt uopsigelighed og aftalte længere
opsigelsesvarsler skal respekteres (bemærkningernes side 538).
EjendomDanmark vi.irderer, at bema.rkningen er utilstrækkelig, idet det ikke
frerngår, at aftalt uopsigelighed selvsagt ikke skal respekteres ved parternes
mislighold af kontrakten. EjendomDanmark anbefaler, at dette indføres i be-
mærkningerne til bestemmelsen.
Indenriqs- og Boligministeriet foreslår, at udlejer kan opsige lejemål, når udlejer
selv ønsker at benytte det lejede (@ 172, stk. 1, nr. 1). Ministeriet bemærker hertil,
at udlejeren har pligt til at tilbyde lejeren at fortsætte lejemålet, hvis udlejerens
indflytning opgives inden opsigelsesvarslets udløb (bemærkningernes side
538).
EjendomDanmark vurderer, at den i bemærkningerne beskrevne pligt til at til-
byde le3eren at fortsaette i et ellers opsagt lejemål ikke fremgår af bestemmel-
sen, og at bemærkningerne derved forsø:)er at iridføre en helt ny pligt. Ejend-
omDanmark skal anbefale, at bemærkningen udgår.
38 / 54
lndenriqs- og Boligministeriet foreslår, at udlejer kan opsige lejemål, når det kan
dokumenteres, at ejendommen skal rives ned (@ 172, stk. 1, nr. 2), og det forud-
sættes her, at "nedrivning omfatter tilfælde, hvor bygningen fjernes, og Iejlighe-
den nedlægges, uden at der efterfølgende etableres nye lejigheder samme
sted" (bemærkningernes side 539).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen bør uddybes. Det bør således
fremgå, at bestemmelsen ikke er til hinder for, at lejemål opsiges med henvis-
ning til nedrivning, selvom der opføres en ny bygning samme sted. Lige nu kan
man af bemaerkningen få det indtryk, at der intet må opføres på den nedrevne
grund, og dette kan ikke være tilfældet. EjendomDanmark anbefaler derfor, at
bemærkningen uddybes, så dette bliver klarere.
Indenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at udlejer kan opsige lejemål, når "lejeren
af en beboelseslejighed siden lejeaftalens indgåelse har vaeret antaget som
funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis i.iaførelse det er af væ-
sentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren «;)odtgør, at
arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde" (@ 172, stk. 1, nr. 3). Mi-
nisteriet arifører i en bema.rkning hertil, at det ved sådanne lejeaftalers indgå-
else bør gøres klart for lejeren, at denne kun bliver lejer i sin egenskab af sit ar-
bejde i virksomheden (bemærkningernes side 539-540), og at der er et krav om
samtidighed i opsigelse af den stilling, der berettiger til lejemålet, og opsigelse
af selve lejemålet (bemærkningernes side 539).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne til denne bestemmelse ikke er i
fuld overensstemmelse med selve bestemmelsen. Kravet i bemærkningen om,
at det bør gøres klart for le3ereri, at denne kun bliver lejer i sin egenskab af sit
arbejde i virksomheden, frerngår ikke som et gyldighedskrav i selve bestemmel-
sen. Og ministeriets krav om, at samtidighed mellem opsigelse fra det arbe3de,
der giver mulighed for et specielt lejemål, og så opsigelsen af selve lejemålet
ikke frerngår af bestemmelsen og må komme an på en vurdering af det kon-
krete tilfælde. EjendomDanmark anbefaler, at disse bemærkningerne udgår eller
i det mindste tilpasses, så de beskrevne uoverensstemmelser fjernes.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejer kan opsige lejemål, når lejeren
i tilstrækkelig grad har tilsidesat god skik og orden (Ø 172, stk. 1, nr. 5), og mini-
steriet bemærker hertil, at et huslejenævn kan qøre et lejeforhold betinget af
nogle bestemte forhold vedrørende lejers adfærd i ejendomme. Ministeriet un-
derstreger i bemærkningerne hertil, at forudgående indbringelse for husleje-
nævnet er nødvendig for at kunne anvende denne bestemmelse (bemaerknin-
gernes side 541).
39 / 54
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til denne bestemmelse kan mis-
forstås. Det er selvsagt ikke et krav, at opsigelse af et betinget lejemål efter
denne bestemmelse på ny skal indbringes for et huslejenævn. Derfor skal Ejend-
omDanmark anbefale, at bemaerkningen herom skrives om.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at opsigelse skal være "rimelig ud fra en
vurdering af begge parters forhold" (@ 173, nr. 2). Ministeriet anfører i bemærk-
ningerne hertil, at mulighederne for opsigelse efter @ 172, stk. 2 vil være "be-
grænsede og meget konkret begrundede", fordi der skal tages sådanne rimelig-
hedshensyn til begge parter (bemærkningernes side 543), og at der skal "Iæg-
ges betydelig vaegt på le3erens muligheder for at finde en anden passende bo-
Iig" (bemærkningernes side 544).
EjendomDanmark vurderer, at ministeriet med disse bemaerkninger anlægger
en unødigt, ubegrundet og indskrænkende fortolkning af mulighederne for ud-
Iejers anvendelse af @ 172, stk. 1 om opsigelse. For det første fordi det ikke be-
høver at fremgå, at bestemmelsen na.rmest alene kan anvendes undtagelses-
vist. For det andet fordi det er uhensigtsmæssigt, at Indenrigs- og Boligministe-
riet: ved at fremhæve og lægge særlig vægt på hensynet til lejers mulighed for
at finde lignende bolig uunderbygget kvalificerer værdien af de forskellige hen-
syn, der skal vejes op mod hinanden. På denne baggrund skal EjendomDanmark
anbefale, at bemaerkningen skrives om, så det ikke fremstår som en undtagelse,
at udlejer har mulighed for at opsige lejer, og så bemærkningerne ikke foran-
stalter en skævhed ved at lægge saerlig vægt på hensynet til den ene part.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at en lejer, der samtidig er beboerrepræ-
sentant, ikke kan opsiges (@ 173, nr. 5). l bemærkningen til denne bestemmelse
frerngår det, at opsigelse af en lejer heller ikke kan finde sted, hvis leiers aegte-
faelle er beboerrepræsentant (bemaerkningernes side 545).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til bestemmelsen qår videre end
selve bestemmelsen, der alene nævner lejeren selv og ikke dennes ægtefælle.
Bemærkningen aendrer således materielt i bestemmelsen, hvilket både synes
ubegrundet og uhensigtsmæssigt. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at
bemaerkningen om lejers ægtefælle udgår.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at uddybe bestemmelsen om, at tidsbe-
gænset udlejning skal være begrundet i udlejers forhold (@ 174, stk. 4) ved at
bemærke, at der skal være "særlige grunde" for, at en udlejer kan udleje tidsbe-
grænset (bemaerkningernes side 195).
EjendomDanmark vuraerer, at der ikke er konsistens mellem bestemmelsen og
bemærkningen. "Tilstrækkelig begrundet" er nemlig ikke nødvendigvis det
samme som "særlige grunde", og det må antages, at "saerlige grunde" skal læ-
ses mere indskraenkende end "tilstrækkelige grunde". Derved bliver ministeriets
bemærkning reelt til en ubegrundet udvidelse af bestemmelsen.
40 / 54
EjendomDanmark skal derfor anbefale, at bemærkningerne omformuleres, så de
bedre afspejler bestemmelsens ordvalg.
Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår at illustrere med et eksempel, hvordan
udlejer ikke med forhold hos leier kan begrunde tidsbegrænset udlejning (Ø 174,
stk. 4; bemaerkningernes side 545).
EiendomDanmark vurderer, at det i denne sammenhæng angivne eksempel ikke
er dækkende for den pointe, som ministeriet ønsker at illustrere. I eksemplet be-
skrives en udlejer, der ønsker at udleje til særlige grupper, f.eks. handicappede.
Hvis udlejeren lejer ud til en person, der ikke opfylder formålet (i eksemplet: en
ikkehandicappet person), vil dette ifølge bemærkningerne være le3ereris forhold
og derfor ikke kunne begrunde en tidsbegrænsning. l det konkrete eksempel er
tidsbegrænsningen dog netop begrundet i udlejers forhold, idet udlejeren
netop har det formål med ejendommen, at denne skal udlejes til en bestemt
gruppe. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at eksemplet udgår.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at uddybe bestemmelsen om, at tidsbe-
grænset udlejning skal være begrundet i udlejers forhold (@ 174, stk. 4) ved at
anføre, at lejeren kan anfægte en tidsbegrænsning, hvis udlejer ændrer planer i
Iøbet af den tidsbegrænsede periode (bemaerkningernes side 548).
EjendomDanmark vurderer, at dette ikke er korrekt. Det afgørende er udeluk-
kende, at den gyldige grund er til stede på tidspunktet for aftaleindgåelse.
EjendomDanmark skal derfor anbefale, at bemærkningen udgår.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at uddybe bestemmelsen om, at tidsbe-
grænset udlejning skal være begrundet i udlejers forhold (fi 174, stk. 4) ved at
bemærke, at et huslejenaevn kan "prøve, om et vilkår om '?dsbegrænsning be-
virker, at lejeaftalen er mere byrdefuld end for andre lejere i ejendommen, og i
givet fald træffe afgørelse om tilsidesættelse af dette vilkår" (bemærkningernes
side 548).
EjendomDanmark vurderer, at dette heller ikke er korrekt, idet huslejenaevnet
alene har mulighed for at nedsætte lejen, så de samlede lejevilkår ikke er mere
byrdefulde end for de andre le')ere i ejendommen; huslejenævnet har ikke mulig-
hed for at tilsidesætte tidsbegrænsningen på grund af mere byrdefulde vilkår.
Oerfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen herom udgår.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejer uden unødigt ophold har pligt
til at "tilbyde lejeren at leje en anden lejighed i ejendommen, hvis der bliver en
Iejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil leje-
ren er opsagt, og lejigheden skal udlejes" (Ø 175, stk. 1). I bemærkningerne til
denne bestemmelse noterer ministeriet, at udlejeren på eqet initiativ skal "til-
byde leieren de lejligheder, der bliver ledige i ejendommen til overtaqelse fra
41 / 54
opsigelsens afgivelse og indtil 3 måneder efter den dag, hvortil lejeren er op-
sagt" (bemaerkningernes side 549).
EjendomDanmark vurderer, at der ikke er overensstemmelse mellem lovtekst
og bemærkning, idet bemærkningen taler om udlejers pligt til at tilbyde "de Iej-
ligheder" (flere), mens bestemmelsen alene omtaler en pligt til at tilbyde "en
anden lejlighed" (en). Bemærkningen er således en ganske markant, materiel og
ubegrundet udvidelse af bestemmelsen. EjendomDanmark anbefaler derfor, at
bemærkningen tilpasses, så den reelt afspejler lovteksten.
Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at uddybe bestemmelsen om udlejers
pligt til at tilbyde en ny bolig til lejer efter udlejers opsigelse af lejemålet (g 175,
stk. 1) med en bemærkning om, at opsigelsen ikke kan godkendes, hvis "udleje-
ren ved at leje en ledig lejighed ud til en anden qør det umuligt for den opsagte
Iejer at overtage den" (bemærkningernes side 549).
EjendomDanmark vi.irderer, at bemærkningen kan læses således, at opsigelsen
ikke kan godkendes, hvis udlejer ikke opfylde sin pligt til at tilbyde en bolig, der
bliver ledig. Denne konsekvens af udlejers manglende pligtopfyldelse er uun-
derbygget og ikke afklaret i praksis, hvorfor der her reelt er tale om en skær-
pelse af reglerne. EjendomDanmark anbefale, at ministeriet overlader den slags
til domstolene, og at bemærkningen derfor udgår eller som minimum omformu-
Ieres.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at beskrive de formelle krav til udlejers
opsigelsesvarsler (@ 177, stk. 1) og dertil bemærke, at det i de eksisterende req-
Ier er et gyldighedskrav for opsigelser, at den overholder de formelle krav, her-
under om opsigelsesvarslets længde (bemærkningernes side 197).
EjendomDanmark vurderer, at ministeriets beskrivelse af den eksisterende rets-
tilstand (som ministeriet foreslår videreført) er fejlbehæftet. Opsigelsesvarslet
skal naturligvis overholdes, men opsiges en lejer med for kort opsigelsesvarsel,
vil opsigelsen ikke være ugyldig, men blot først træde i kraft, når det l<orrekte
opsigelsesvarsel udløber. Dette følger bl.a. af dommen i GD 2019/49 Ø, som
fastslog, at en opsigelse begrundet i udlejers ønske om selv at benytte sig af
det lejede og med et varsel på 3 mdr. var gyldig. EjendomDanmark anbefaler, at
ministeriet retter bemaerkningen, så den stemmer bedre overeris med den nu-
værende retstilstand.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at le3eren har mulighed for at qøre indsi-
gelse mod en opsigelse (Ø 177, stk. 2), og at udlejeren da skal "afvente sagens
videre forløb og må ikke, så længe spørgsmålet om opsigelsens lovlighed ikke
er afg3ort, foretaqe nogen handlinger, hvorved lejerens ret krænkes" (bemærk-
ningernes side 554).
42 / 54
EjendomDanmark vurderer, at det ikke er klart, hvad ministeriet mener med
"handlinger, hvorved lejerens ret krcenkes". [)erfor skal EjendomDanmark anbe-
fale, at dette specificeres nøjere i bemærkningen eller bemærkningen udgår.
Kapitel 27: Udleierens ret til at hæve lejeaftalen
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at opliste de tilfælde, hvor udlejer kan
ophæve en lejeaftale (@ 183, stk. 1). Ministeriet bemærker i den forbindelse, at
det klart skal frerngå, "hvad konsekvensen af ophævelsen er" (bemaerkninger-
nes side 201).
EjendomDanmark vurderer, at denne bemærkning er uklar. Det besl<revne krav
fremgår således ikke af selve bestemmelsen. Oerfor skal EjendomDanmark an-
befale, at ministeriet uddyber, både hvor kravet stammer fra, og hvad det reelt
indebærer og hvis dette ikke lader sig qøre at bemærkningen udgår.
Indenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at en lejeaftale kan ophæves, hvis "Ieje-
ren har tilsidesat god skik og orden (...), og forholdet er af en sådan karakter, at
lejerens flytning er påkrævet" (@ 183, stk. 1, nr. 7). Ministeriet uddyber denne be-
stemmelse med en bemaerkning om, at den ikke kan finde anvendelse i situatio-
ner med "uforudsigelig adfærd og adfærd som er umulig at forhindre" blandt
lejers gæster (bemærkningernes side 568).
EjendomDanmark vurderer, at ministeriet med denne bemærkning går længere,
end bestemmelsen qiver anledning til, idet det må være en konkret vurdering,
der i hver sag skal lægges til grund for en afgørelse for, om lejer kan holdes an-
svarlig eller ej. Dermed bliver det også et spørgsmål for domstolene og ikke for
en ministeriel bemaerkning til loven. EjendomDanmark anbefaler derfor, at be-
mærkningen udgår eller som minimum tilpasses, så den respekterer behovet for
en konkret vurdering i disse ofte prekære sager.
Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at en lejeaftale kan ophaeves, hvis "en Ie-
jer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer
sine pligter ved arbejdets udførelse, og arbejdsforholdet som følge heraf brin-
ges til ophør" (@ 183, stk. 1, nr. 12). Dertil bemærker ministeriet, at denne be-
stemmelse kun finder anvendelse, når der er en samlet lele- og ansættelseskon-
trakt, eller - hvis leje- og ansættelseskontrakt er to dokumenter - hvis det i Ieje-
aftalen er indføjet, at der er tale om en bolig til lejeren i kraft af dennes virke i
ejendommen (bemærkningernes side 571).
EjendomDanmark vi.irderer, at bemaerkningens krav om, at det skal fremgå af
Iejekontrakten, at den er knyttet til ansættelseskontrakten, er nyt og ikke frem-
går af selve lovbestemmelsen. [)erfor skal EjendomDanmark anbefale, at be-
maerkningen herom udgår.
43 / 54
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at fastlaegge reqleme for ophævelse af
Iejekontrakter som følge af betalingsmisligholdelse fra lejers side (@ 183, stk. 2),
og i den forbindelse bemærker ministeriet, at udlejeren kan miste sin ret til at
ophaeve aftalen som følge af betalingsmisligholdelse, hvis udlejeren i en periode
"ved sin adfærd har tilkendegivet, at der kan betales for sent, uden at dette får
konsekvenser" (bemærkningernes side 573).
EjendomDanmark vur«Jerer, at det altid må komme an på en konkret vurdering,
om udlejers adfaerd medfører, at der skal ses bort fra muligheden for at ophæve
lejeaftale som følge af betalingsmisligholdelse fra lejers side. Det er således et
anliggende for domstolene, ikke ministeriet. Dertil kommer, at et påkrav fra ud-
lejer til le)er altid vil være en klar tilkendegivelse om betalingsmisligholdelse fra
lejers side. Bemærkningen er derfor unødvendig, da der under alle omstændig-
heder skal sendes et påkrav. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at be-
mærkningen udgår.
Indenriqs- og Boligministeriet foreslår, at uddybe bestemmelsen om ophævelse
af en lejeaftale som følge af betalingsmisligholdelse fra lejers side (Ø 183, stk. 2)
med en bemærkning om, at udlejeren "loyalt" skal sikre, at en meddelelse om
ophævelse af lejemål når frem til lejeren, og at dette kan betyde, at udlejer skal
sende meddelelsen til en anden adresse, dersom udlejeren er bekendt med at
le')eren opholder sig et andet sted (bemærkningernes side 574).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen bør uddybes. Det bør således un-
derstreges, at rækkevidden af bemærkningen er meget kort, da lejer jo er for-
pligtet til at have helårsbeboelse i lejemålet. Udlejer bør aldrig kunne blive for-
pligtet til at kontakte lejer på en anden adresse, såfremt lejers fravær fra leje-
målet ikke er berettiget. EjendomDanmark skal anbefale, at dette qøres fuld-
staendig klart i bemaerkningen.
lndenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at udlejer kan opkræve et gebyr for et
påkrav i forbindelse med lejers betalingsmisligholdelse (@ 183, stk. 2), og mini-
steriet tilføjer dertil en bemærkning om, at udlejeren i ikke kan "opkraeve et hø-
jere gek:iyr end det i loven angivne" (bemærkningernes side 574).
EjendomDanmark vurderer, at lndenrigs- og Boligministeriet med denne be-
mærkning overser den eksisterende typeformular, hvorefter man kunne opgøre
påkravsgebyret efter et fast plus variabelt gebyr. EjendomDanmark skal i den
forbindelse henvise til dommen i GD 2011/37 B, hvor en udlejer berex;)riede et
højere påkravsgebyr end det lovfæstede, idet lejekontrakten var indgået på Ty-
peformular A, 5. udgave. Dette godkendte boligretten. Det er i de gældende ty-
peformularerne A, 4. udgave (1975), 5. udgave (1979) og 6. udgave (1994), som
indeholder en andet formel for beregning af qebyr. Disse er fortsat gældende,
og EjendomDanmark skal anbefale, at dette gøres tydeligt i lovens bemærknin-
qer.
44 / 54
Indenrigs- og Boliqministeriet foreslår, at hvis en lejeaftale ophæves, skal lejeren
straks fraflytte og desuden "betale leje m.v. for tiden, indtil le')eren kunne fra-
flytte med sædvanligt varsel". Lejeren er ydermere erstatningspligtig for " et-
hvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede" (Ø
185, stk. 1). Ministeriet bemærker til denne bestemmelse, at lejeren ved ophæ-
velse skal "betale leje for en periode, der svarer til sædvanligt opsigelsesvarsel",
og at dette gælder, "selv om aer måtte være aftalt et længere opsigelsesvarsel
eller uopsigelighed" (bemærkningernes side 203).
EjendomDanmark vurderer, at denne bemærkning meafører, at udle')er stilles
ringere i situationer, hvor en lejeaftale ophæves pga. le3ers mislighold af kon-
trakten, end i situationer hvor lejer opsiges efter reglerne. Dette er en både bi-
zar og uønsket situation. Såfremt der er aftalt et laengere opsigelsesvarsel eller
uopsigelighed, bør udlejer vaere berettiget til at kunne opkræve leje i hele opsi-
gelsesperioden, under forudsætning af at udlejer opfylder sin genudlejningsfor-
pligtelse. Og uanset hvad må udlejer som erstatningskrav være berettiget til at
få dækket eventuelle tab som følge af, at lejemålet ikke kan udlejes i en periode,
som var omfattet af den ophævede lejers uopsigelighed. l modsat fald er aer
skabt en situation, hvor udlejer skal bære tabet af lejers misligholdelse af kon-
trakten. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at bemærkningen tilpasses, så
det frerngår, at udlejer ved ophævelse har ret til at kræve le3e i hele opsigelses-
perioden uanset dennes længde.
Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår at uddybe bestemmelsen om ophævelse
af lejemål (Ø 185, stk. 1) med en bemærkning om, at lejereri skal "betale leje og
andre ydelser i lejeforholdet, indtil le3ereris sædvanlige opsigelsesvarsel udlø-
ber", og at dette varsel "beregnes som udgangspunkt fra lejeaftalens ophæ-
velse, selvom lejeren først fraflytter senere" (bemaerkningernes side 578).
EjendomDanmark vurderer, at denne bemærkning er en ubegrundet stramning
af retstilstanden. Udgangspunktet for beregning af opsigelsesperioden bør na-
turligvis være den faktiske fraflytning, dvs. f.eks. ved nøgleoverdragelse eller
eventuelt fogedudsættelse. Dette frerngår også af retspraksis, jf. dommene i GD
2009/72 Ø og GD 2017/02 Ø. EjendomDanmark anbefaler, at ministeriet lader
bemaerkningen afspejle den eksisterende praksis.
Kapitel 22.' Lejerens fraflytning
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejer inden fraflytning skal give mulig-
hed for besigtigelse af det lejede på et af lejer fastsat tidspunkt (Ø 187, stk. 1).
Ministeriet uddyber bestemmelsen med en bemaerkning om, at udlejer skal
"tage hensyn til lejeren ved at give lejeren besked om, hvorvidt fremvisning rent
faktisk vil finde sted på det af lejeren anviste tidspunkt, med et passende var-
sel" og at "lejeren, trods denne selv har valgt dag og tidspunkt, kan kræve en
meddelelse om, at der rent faktisk kommer til at ske besigtigelse på tidspunk-
tet" (bemærkningernes side 580).
45 / 54
EjendomDanmark vurderer, at ministeriet med bemærkningen går videre, end
bestemmelsen qiver anledning til, og at man derved udstrækker bestemmelsens
beskyttelse af lejeren uden hjemmel. Det frerngår eksplicit af bestemmelsen, at
Iejeren skal give adgang til at bese det lejede til potentielle nye lejere, og at
dette er mindst to timer hver anden hverdag. Det frerngår intetsteds i bestem-
melsen, at udlejer har pligt til at meddele lejer, hvorvidt der faktisk kommer po-
tentielle nye le')ere på en given fremvisningsdag. EjendomDanmark skal derfor
anbefale, at bemærkningen udgår.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejeren skal Vaere fraflyttet kl. 12 på
fraflytningsdagen, og at det lejede skal "afleveres i samme stand som ved over-
leveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som
ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhvi-
Ier udlejeren at udbedre" (@ 188, stk. 1). Dertil bemærker ministeriet, at der "ved
udskiftning af gammelt med nyt skal ske fradrag for den øgede værdi, som det
nye udgør" (bemaerkningernes side 583).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen bygger på en generaliserende
fortolkning af reglerne. Hvis udskiftningen er forårsaqet af, at leier i lejeperioden
ikke har iagttaget sin vedligeholdelsespligt, så skal der ikke ske fradrag for vær-
diforøgelsen. EjendomDanmark skal anbefale, at bemærkningen revideres, så
dette forhold afspejles tydeligt.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejer skal aflevere det lejede i samme
stand som ved overlevering med undtagelse af slid, ælde m.m. (Ø 188, stk. 1), og
ministeriet bemærker hertil, at udlejeren vil være bundet af et indhentet pris-
overslag for istandsættelse af lejemålet ved le3ers fraflytning, på trods af at ud-
Iejeren seriere udfører istandsættelsen til en dyrere pris (bemærkningernes side
584).
EjendomDanmark vurderer, at ministeriet her anlaegger en fejagtig fortolkning
og med bemærkningen dermed strammer reqleme. Modsat reguleringen af de
almene boliger er der i lejereguleringen på det private område intet eksplicit
krav om, at udlejer skal indhente et prisoverslag på istandsættelsen, og der fin-
des derfor heller nogen regel om, hvor meget udlejer må ramme ved siden af et
eventuelt indhentet prisoverslag. Ministeriets bemærkning om prisoverslag sy-
nes derfor uhjemlet og ukorrekt. Viser udlejers reelle udgift til istandsættelse at
være højere end et eventuelt indhentet prisoverslag, er udlejer ikke begrænset
til beløbet i prisoverslaget, medmindre udlejer på baggrund af overslaget fak-
tisk har fastslået størrelseri på den endelige istandsaettelsesudgift over for le)er.
På denrie baggrund skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen udgår
eller som minimum tilpasses ganske betydeligt i lyset af ovenstående.
46 / 54
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at reglerne i "@ 188, stk. 1, 3. pkt., stk. 2, 1.
pkt., hvor der i henhold til @ 188, stk. 3, er pligt til at afholde flyttesyn, og stk. 3-
5," ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren (@ 190). Ministeriet bemær-
ker i den forbindelse om ikke-professionelle udlejere, at en sådan godt med Ie-
jeren kan "aftale en fravigelse af @ 188, stk. 2, 2. pkt., til skade for lejeren" (be-
mærkningernes side 590).
EjendomDanmark vi.irderer, at bemaerkningen kan tolkes således, at ministeriet
er af den ukorrekte opfattelse, at det kun er den uprofessionelle udlejer, som
kan fravige den nye @ 188, stk. 2, 2. pkt. Det frerru;)år af præceptiviteten i forsla-
gets @ 190, at reqlerrie i188, stk. 2, 1. pkt. ikke kan fraviges til skade for lejeren.
Den omtvistede regel fremgår af @ 188, stk. 2, 2. pkt., l"ivorfor både den uprofes-
sionelle og den professionelle udlejer kan fravige @ 188, stk. 2, 2. pkt. om istand-
saettelseskrav, som ikke fremgår af fraflytningsrapporten, så længe der indgås
en aftale herom, jf. ministeriets eqeri bemærkning om, at udlejer ikke kan tage
et forbehold om fremsættelse af yderligere krav efter fraflytningssynet for at
fravige deklaratoriske reqler. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at be-
mærkningen omformuleres.
Kapitel 23.' Beboerrepræsentation
Indenrigs- og Boliqministeriet foreslår, at lejerne i ejendomme med mindst seks
beboelseslejigheder har ret til at vælge beboerrepræsentanter (Ø 193, stk. 1), og
i bemærkningerne til denne bestemmelse uddyber ministeriet bl.a. valgbarhed
og mødet for valget af beboerrepræsentanter (bemærkningernes side 593).
EjendomDanmark vurderer, at der i bemærkningerne er behov for en henvis-
ning til bekendtgørelse om beboerrepræsentation, idet de i bemærkningerne
beskrevne regler kan ændres ved bekendtgørelse. Det er således vigtigt at få
slået fast, at bemærkningerne ikke nødvendigvis er udtryk for den gældende
retstilstand. EjendomDanmark anbefaler, at dette forhold fremgår tydeligt at
bemærkningen.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at beskrive reqlerne for valg af beboerre-
præsentanter (Ø 193, stk. 2) og bemærker i den forbindelse, at hvis der er "al-
vorlige mangler i forhold til formalia omkring indkaldelse og afholdelse af bebo-
ermø«aer og valg af beboerrepræsentanter, vil dette kunne medføre, at beboer-
repræsentationen ikke er gyldigt oprettet, eller at en beslutning truffet på et
beboermøde ikke er gyldig" (bemærkningernes side 594).
EjendomDanmark vurderer, at denne bemærkning er nødvendig, men formule-
ret utilstraekkeligt, idet det ikke står helt klart, hvornår der er tale om sådanne
"alvorlige mangler i formalia". [)erfor skal EjendomDanmark anbefale, at mini-
steriet uddyber vurdering heraf, så det står mere klart, at der må være tale om,
at formalia og proceduren i loven er fulgt, for at der kan oprettes en gyldig be-
boerrepræsentation.
47 / 54
lndenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at der for lejere i ejendomme, der er for
små til at kunne oprette egentlig beboerrepraesentation, "skal vælges en tals-
mand til at repræsentere lejerne over for udlejerne" (@ 193, stk. 3). Hertil be-
mærker ministeriet, at hvis "der er for få lejigheder i ejendommen, til at lejerne
har ret til at etablere en beboerrepraesentation, har lejerrie mulighed for i stedet
at vælge en talsmand til at repræsentere sig" (bemærkningernes side 594).
EjendomDanmark vuraerer, at der er en vis uklarhed i samspillet mellem lov-
tekst og bemærkning, idet der i lovteksten tales om, at der "skal vælges" en
talsmand, mens bemaerkningerne alene omtaler dette som en mulighed. Lovtek-
sten kan således læses som en forpligtelse eller et krav, mens det i bemærknin-
gen fremstår frivilligt. EjendomDanmark skal anbefale, at lovteksten qøres tyde-
Iigere, så denne uklarhed fjernes. Ministeriet bør i denne forbindelse huske, at
der ikke er nogen garanti for, at nogen af lejerne ørisker at lade sig vælge som
talsmand.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at uddybe bestemmelsen om valg af tals-
mand for lejerne i en mindre ejendom (@ 193, stk. 3) med en bemærkning om de
oplysninger, som talsmanden kan få at vide fra udlejer (bemaerkningernes side
595).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til bestemmelsen fejlagtigt angi-
ver, at talsmanden skal have udleveret de oplysninger, som beboerre'præseri-
tanter jf. @ 192 kan få udleveret - altså som en mulighed. Dette er også under-
streget i bemærkningerne til 8i 192, hvor kravene eksplicit omtales som "hen-
sigtserklæringer, som udlejeren bør iagttage efter nærmere aftale med beboer-
repræsentanterne" (bemærkningernes side 591). Som bemærkningen til S, 193,
stk. 3 er formuleret, ender talsmænd således med at have krav på mere end be-
boerrepræsentanter. Dette er uhensigtsmæssigt, og EjendomDanmark skal der-
for anbefale, at bemærkningen tilpasses, så den stemmer bedre overens med
den nuværende lovtekst og retstilstand som beskrevet i bemærkningerne til @
192.
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at beboerrepræsentationen bortfalder,
"såfremt der ikke har været afholdt beboermøde med valg af beboerrepræseri-
tanter i 2 år" (@ 193, stk. 6). I bemærkningerne hertil anføres, at beboerrepræ-
sentationen bortfalder hvis der ikke i to år afholdes beboermøde.
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen bør præciseres, så den er i mere
entydig overensstemmelse med selve lovteksten. Det bør således - i overens-
stemmelse med bestemmelsen - at beboerrepraesentationen bortfalder allerede
når, der ikke er afholdt møde, hvor der vælges beboerrepraesentanter. Ejend-
omDanmark anbefale, at dette gøres tydligere i bemærkningen.
lndenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at der i ejendomme med beboerreprae-
sentation er mulighed for, at et beboermøde kan vedtage en husorden (Ø 194,
48 / 54
stk. 1), og at det i denne husorden f.eks. kan besluttes, at det for alle lejerne i
ejendommen er tilladt at holde husdyr, selvom et forbud herom frerngår af visse
leieres lejekontrakt (bemærkningernes side 598).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen ikke er i overensstemmelse med
gældende ret, idet der ikke kan vedtages bestemmelser i en husorden, som er i
strid med lejekontrakterne. Dette vil i øvrigt gøre dele af disse lejekontrakters
indhold overflødigt og underminere udlejers e')eridomsret over det le3ede. Der-
for skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen tilpasses, så det frerngår
tydeligt, at lejekontrakterne selvsagt ikke kan æriares gennem en beboerbe-
stemt husorden.
Kapitel 24: Tilbudspligt
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at reqlerrie om tilbudspligt finder anven-
delse på rerie beboelsesejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder og an-
dre ejendomme med mindst 13 beboelseslejigheder (@ 197, stk. 1). I bemærknin-
«;)erne til denne bestemmelse fastslår ministeriet, at hvis "udlejeren ikke overhol-
der denne forpligtelse, handler udlejeren retsstridigt og kan ifalde erstatnings-
ansvar over for le')eme" og at udlejeren kan risil<ere, at "lejerne får dom for, at
udlejeren skal opfylde sin tilbudspligt" (bemærkningernes side 602).
EjendomDanmark vurderer, at ministeriet med denne bemaerkning udtaler sig
om konsekvenserne, hvis udlejer ikke opfylder sin tilbudspligt. En slig bemærk-
ning hører ikke hjemme i lovbemærkninger, da der er tale om en vurdering, der
hører under domstolene. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemaerknin-
gen udgår.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at uddybe reqlerne om hvilke e)en-
domme, der er omfattet af tilbudspligt (g 197, stk. 1) med en bemærkning om, at
det er den faktiske og ikke den aftalte brug af det le')ede, der er afgørende for,
om der udløses tilbudspligt (bemærkningernes side 603).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen er upræcis og kan give anledning
til fortolkningstvivl. Denne tvivl kan opstå, fordi ministeriet i bemærkningen
samtidig aofører, at det er den faktiske brug men dog "med udle3ers viden og
accept", der er afgørende (bemærkningernes side 603). Dermed understreqer
ministeriet netop, at det er den aftalte brug - om end det så er i lejekontrakten
eller ved efterfølgende aftale - der er afgørende. Med andre ord skal der tages
bestik af den legale anvendelse og ikke den faktiske anvendelse, når tilbudsplig-
ten skal afgøres. EjendomDanmark skal anbefale, at bemærkningen præciseres,
så dette fremstår klarere og mere entydigt.
Indenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at tilbudspligten opretholdes, selvom
"eieren foreta«;)er udstykning, matrikulering eller arealoverførsel efter lov om
udstykning og anden registrering i matriklen" (ffi 197, stk. 5).
49 / 54
EjendomDanmark vurderer, at det i bemærkningerne til denne bestemmelse
ikke fremgår med tilstraekkelig klarhed, at tilbudspligten under alle omstændig-
heder kun gælder for den del af ejendommen som frasælges. EjendomDanmark
skal anbefale, at dette gøres tydeligere.
lndenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at tilbudspligten "respekterer private
forkøbsrettigheder og køberettigheder, der er tinglyst før 3. maj 1979, men går i
øvrigt forud for andre rettigheder over ejendommen, uanset hvornår de er stif-
tet" (Ø 198).
EjendomDanmark vurderer, at ministeriet har ladet bestemmelsen i den nuvæ-
rende lejelov 8, 101, stk. 2 udgå. Denne bestemmelse indeholder en undtagelse
for tilbudspligten, "når ejendommen er opdelt i ejerlejigheder, jf. dog @ 100, stk.
3, 2. pkt." l stedet henviser ministeriet til forslagets @ 197, stk. 3; denne henvis-
ning synes dog utilstrækkelig, idet bestemmelse i sin ord!yd rammer de e)eri-
domme, som er udstykket og ikke tydeligt dem, der udstykkes i ejerlejigheder
efter lovens ikrafttræden, som nuværende @ 11, stk. 2 eksplicit omtaler. Oerfor
skal EjendomDanmark anbefale, at man opretholder den oprindelige bestem-
melse også.
Indenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at tilbudspligten gaelder, "når ejendom-
men eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller mage-
skifte" (Ø 199, stk. 1).
EjendomDanmark vurderer, at man til bestemmelsen har tilføjet spaltning, og at
dette er en udvidelse af tilbudspligtens anvendelsesområde, som man ikke tidli-
qere har fundet nødvendig at nævne. Der er tale om en ubegrundet og materiel
aendring, og på den baggrund skal EjendomDanmark anbefale, at spaltning ud-
går fra bestemmelsen.
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at opliste en række undtagelser for til-
budspligten (@ 199, stk. 2).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne er upræcise. Det fremgår såle-
des ikke med tilstrækkelig tydeligt, at tilbudspligten selvsagt alene gælder den
del af en ejendom, der frasaelges. EjendomDanmark anbefaler, at dette qøres
mere tydeligt i bemærkningerne til bestemmelsen.
EjendomDanmark vurderer ydermere, at man i bestemmelsen har udeladt en
undtagelse om, at der ses bort fra tilbudspligten, når erhververen er et god-
kendt saneringsselskab. EjendomDanmark skal qøre opmærksom på, ministeriet
derved afskærer det offentlige fra med sikkerhed at kunne overtage ejen-
domme, som skal saneres.
50 / 54
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at tilbudspligten ikke finder anvendelse,
når "erhververen er en hidtidig medejer" (Ø 199, stk. 2, nr. 3), og ministeriet be-
mærker i den forbindelse, at dette betyder, "at bestemmelsen ikke kan påberå-
bes ved overdragelse af aktier eller anparter i et selskab, som e3er en eller flere
ejendomme" (bemærkningernes side 608).
EjendomDanmark vi?irderer, at denne begrænsning i bestemmelsens anvendelse
er en ubegrundet og ganske klar indskrænkning, der ikke kan findes støtte for i
selve lovteksten. Der er således tale om en ubegrundet udvidelse af tilbudsplig-
ten, og derfor skal EjendomDanmark henstille til, at bemærkningen udgår.
Indenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at tilbudspligten opfyldes ved "at e3ereri
over for samtlige lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af
beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme kø-
besum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til
anden side" (@ 200, stk. 1).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen til denne bestemmelse om hånd-
tering af tilbudspligten i forbindelse med ejendomme, hvor der lejes ud til et
selskab til videreudlejning til beboelse (bemærkningernes side 610), er upræcis
og selvmodsigende. [)erfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen
udgår.
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår at fastlægge reqler for tilbudspligtens
opfyldelse (@ 200, stk. 1) og bemærker i den forbindelse, at hvis lejemålet er
"opsagt, men opsigelsesperioden ikke udløbet, består lejemålet fortsat, og le')e-
ren skal derfor have tilbud om sammen med de øvrige lejere at overtage ejen-
dommen på andelsbasis" (bemærkningernes side 610).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningen bør udbygges således at det
frerngår tydeligt, at det alene er de lejere, der har eller skulle have modtaget til-
buddet og som har en brugsret på tidspunkt for andelsboligforeningens erhver-
velse af ejendommen, som tæller med i opgørelsen af om kravet i andelsbolig-
foreningsloven @ 2 er opfyldt. EjendomDanmark anbefaler, at dette ekspliciteres
i bemærkningen.
Indenrigs- og Boliqministeriet foreslår at fastlægge reqler for tilbudspligtens
opfyldelse (@ 200, stk. 1). Ministeriet uddyber bestemmelsen med en bemærk-
ning om, at udløses der tilbudspligt på nogle eller alle ejendomme, som saelges
samlet, vil de skulle tilbydes lejerne hver for sig (bemaerkningernes side 611).
EjendomDanmark vurderer, at denne bemærkning går videre end lovteksten.
Reglerne om tilbudspligt siger således ikke noget om, hvordan ejendommene
skal sælges, men alene noget om hvornår lejerne skal have ejendommen tilbudt.
Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen udgår.
51 / 54
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at lejere, der modtager tilbud efter rex;)-
lerne om tilbudspligt har en frist på "mindst 10 uger, dog således at der ved be-
regning af fristen ses bort fra juli måned" (@ 200, stk. 1).
EjendomDanmark vurderer, at bemærkningerne bør præciseres, således at det
bliver klart, at fristen løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget alle
meddelelser, som disse har krav på i medfør af reqlerne om tilbudspligt. Ejend-
omDanmark anbefaler derfor, at bemærkningerne omformuleres, så det ikke
kan misforstås, at det er lejernes vurdering af hvilke dokumenter de finder rele-
vante, der er afgørende for hvornår de har modtaget tilstraekkelige oplysninger
til at fristen udløses.
Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at ejeren af en ejendom, der skal sælges,
senest sammen med tilbuddet til le')errie skal give de "sædvanlige oplysninger
om ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på
de forskellige konti, som ejeren skal føre i henhold til denne lov" (@ 200, stk. 5).
l bemærkningerne til denne bestemmelse oplister ministeriet en længere række
af konkrete dokumenter og oplysninger, bestemmelsen omfatter (bemærknin-
gerries side 613).
EjendomDanmark vurderer, at ministeriet med oplistningen i bemærkningerne
går videre end lovteksten qiver anledning til og derved konkretiserer bestem-
melsen på en måde, så der reelt lovgives med bemærkningen. Dette er yderst
uhensigtsmaessigt og understøtter ikke hensigten med sammenskrivningen om
at skabe mere gennemsigtighed. Derfor skal EjendomDanmark anbefale, at op-
listningen udgår eller som minimum tilfø)es et "det kan være", så det frerngår
tydeligere, at der er tale om eksempler; de relevante oplysninger vil altid af-
hænge af det konkrete salg.
Indenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at udlejer har mulighed for digitalt at af-
give de med tilbudspligten forbundne dokumenter og oplysninger til lejerne (@
200, stk. 4). Ministeriet bemærker i den forbindelse, at en sådan digital kommu-
nikation dog skal ske "inden for rammerne af det, som er gældende herom i for-
hold til de enkelte lejere" (bemærkningernes side 613).
EjendomDanmark vurderer, at det ikke er korrekt, når ministeriet i bemærknin-
gen forudsætter, at kommunikationen fra udlejer til lejer i forbindelse med til-
budspligt skal følge reglerne for, hvorvidt der i øvrigt kan kommunikeres med
lejeren digitalt. Selve tilbuddet skal formentlig gives fysisk, hvis udlejer og leier
kommunikerer via fysisk post, men selve dokumenterne til tilbuddet giver be-
stemmelsen eksplicit mulighed for at kunne overgive i digital form f.eks. på et
USB-stik. Der er tale om anselige maengder af oplysninger og et stort antal do-
kumenter, hvorfor det ofte vil være forbundet med et meget stort ressource-
spild og besvær for både lejer og udlejer, hvis alle oplysninger skal afgives fy-
sisk. Bemærkningen går således også videre, end lovteksten «;3iver anledning til,
52 / 54
og derfor skal EjendomDanmark anbefale, at bemærkningen præciseres i over-
ensstemmelse med selve lovteksten og hensigten med bestemmelsen.
lndenrigs- oq Boliqministeriet foreslår, at en ejer - i forbindelse med tilbudsplig-
ten - kan "afvise andelsboligforeningens accept, hvis foreningen ikke på anfor-
dring dokumenterer, at den kan betale den kraevede kontante udbetaling" (@
200, stk. 5).
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen ikke er fyldestgørende formuleret.
EjendomDanmark skal således anbefale, at det af lovteksten kommer til at
fremgå eksplicit, at udlejer ligeledes kan afvise, såfremt andelsboligforeningen
ikke er stiftet i overensstemmelse med andelsboligloven.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår, at bliver en ejers tilbud ikke accepteret,
"kan ejendommen videreoverdrages til andre ved salg på de tilbudte vilkår eller
ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til tinglysning se-
nest 1 år efter tilbuddet til lejerne" (Ø 200, stk. 6). Ministeriet arifører i samme
ombaering, at hvis "ejendommen videresælges på andre vilkår, end dem den har
været tilbudt lejerne, vil det bero på en konkret vurdering, om der gælder til-
budspligt", og at hvis ejendommen "sælges til en højere pris, gælder ingen til-
budspligt inden for 1 års fristen" (bemaerkningernes side 614).
EjendomDanmark vuraerer, at bemærkningen kan gøres mere praecis. Således
gælder det i dag, at salg til samme pris heller ikke udløser tilbudspligt. Ejend-
omDanmark anbefaler, at dette gøres tydeligt i bemærkningen.
EjendomDanmark vurderer ydermere, at bemærkningerne, der uddyber, hvor-
når der er tale om "salg på de tilbudte vilkår" (bemærkningernes side 614) går
videre, end hvad der er hensigtsmæssigt. Det er således op til domstolene at
fortolke reglerne, herunder at afqøre hvornår der i en konkret sag er tale om
"salg på de tilbudte vilkår". EjendomDanmark skal således anbefale, at bemærk-
ningerne, der alene arifører ministeriets holdning hertil, udgår.
Kapitel 25: Regulering af beløb og beløbsgrænser
Indenrigs- og Boliqministeriet foreslår at fastlægge regler for regulering af belø-
bene naevnt i @ 120, stk. 1, @ 121, stk. 1 og 2 (om udvendige vedligeholdelses-
konti) samt @ 125, stk. 2 (om huslejenævns nedsættelse af afsætningsbeløb på
udvendige vedligeholdelseskonti) (@ 203, stk. 2).
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsens henvisning til 8z 125, stk. 2 (om
huslejenævns nedsættelse af afsætningsbeløb på udvendige vedligeholdelses-
konti) er en nyskabelse. Henvisningen er heller ikke behandlet i bemærknin-
qerrie til bestemmelsen. På den baggrund skal EjendomDanmark anbefale, at
ministeriet i bemaerkningerne til bestemmelsen begrunder ændringen og tyde-
liggør dens betydning.
53 / 54
Kapitel 26.' Ikrafttræden my.
Indenriqs- oq Boligministeriet foreslår, at loven træder i kraft den 1. januar 2022
(g 204, stk. 1).
EjendomDanmark vurderer, at der er tale om en fejl, når ministeriet i bemaerk-
ningerne til denne bestemmelse to gange henviser til den eksisterende boligre-
guleringslov frem for den eksisterende boligreguleringslov hhv. den eksiste-
rende lejelov. EjendomDanmark skal anbefale, at fejlen korrigeres.
EjendomDanmark vurderer ydermere, at lovens ikrafttrædelsesdato er fint til-
rettelagt, givet at loven vedtages senest i oktober 2021. Det er afqørende vig-
tighed, at ministeriet tillader alle relevante parter - lejere og udlejere, disses or-
ganisationer, undervisningsinstitutioner, domstole, advokater, huslejenævn m.m.
- en betydelig implementeringsperiode, da der trods lovens begrænsede foran-
dringer vil være behov herfor, jf. vores generelle kommentarer til loven overifor
og vores kommentar til lovens økonomiske og administrative konsekvenser ne-
denfor. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at lovens ikrafttrædelsestids-
punkt tilpasses det tidspunkt, som loven kan vedtages på, således at det sikres,
at alle parter som et absolut og nederste minimum har tre måneder til at fore-
tage omstillingen.
lndenriqs- oq Boliqministeriet foreslår at opliste en række love og bestemmel-
ser, der stadig finder anvendelse efter lovens ikrafttræden (@ 204, stk. 4).
EiendomDanmark vurderer, at der i tråd med bestemmelsens henvisning til @ 3,
stk. 2 og 3, i lov nr. 817 af 9. juni 2020 samt @ 3, stk. 2 og 3, i lov nr. 818 af 9. juni
2020 bør der ligeledes være en henvisning til lov nr. 819 af 9. juni 2020 'å 3, stk.
2. EjendomDanrnark skal anbefale, at denne henvisning tilføjes til bestemmel-
sen.
EjendomDanmark skal desuden bemærke, at der i bestemmelsen og i Iovbe-
maerkningerne ikke er en konsekvent gennemgang af tidligere vedtagne lova.n-
dringer, hvoraf der følger et behov for undtagelser til @ 201. Som eksempel ses
det ikke angivet, at indførelsen af krav til energimærke D ved gennemførelse af
gennemgribende modernisering i lovaendringen L 2014 439 (Energisparepakke)
ikke gælder for lejemål, hvor den gennemgribende modernisering gennemførtes
før lovens ikrafttræden 1. juli 2014. Vi skal bede ministeriet gennemgå tidligere
Iovændringer i bemærkningerne og herved oplyse, om hvorvidt der for tidligere
vedtagne lovændringer er et behov for en undtagelse til @ 204, stk. 1, da der el-
lers kan være tale om materielle ændringer af væsentlig karakter.
Indenrigs- oq Boligministeriet foreslår, at såfremt "den andel af lejen, der efter
tidligere gældende reqler afsættes til vedligeholdelse og opretning, er større
end de beløb, der er fastsat i ØØ 118 og 120, opretholdes den højere afsætning,
indtil de lejeforhøjelser, der måtte gennemføres i medfør af lejelovens @ 23, gØ
128-131 og ØØ '143-144, overstiger de hidtidige hensættelsesbeløb" (Ø 207, stk. 1).
54 / 54
EjendomDanmark vurderer, at der er behov for at uddybe henvisningen til @@
i43-i44. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at der tilføjes en bemærkning
herom eller at denne mere rigtigt udgår.
EjendomDanmark vurderer ydermere, at der synes at mangle en henvisning til
den eksisterende boligreguleringslov @ 29. EjendomDanmark skal opfordre til at
bestemmelsen viderefeires som den er i dag, eller at ministeriet anfører i be-
mærkningerne, hvorfor henvisningen er fjernet samt at der er tale om en mate-
riel ændring.
Økonomiske og administrative konsekvenser
lndenrigs- og Boligministeriet anfører, at lovforslaget har været forelagt Er-
hvervsstyrelsen til vurdering af de økonomiske og administrative konsekvenser
ved lovforslaget, og at Erhvervsstyrelsen har vurderet, at de administrative kon-
sekvenser er så små, at der ikke er behov for at kvantificere dem.
EjendomDanmark mener, at denne vurdering er overfladisk og bør kvalificeres
med en bemærkning i lovforslaget. Det er korrekt, når det anføres, at Iovforsla-
gets indhold i sig selv ikke medfører betydelige administrative byrder. Men
sammenskrivningen af reguleringen på dette yderst komplekse område bety-
der, at brugerne skal lære at navigere i en helt ny struktur i reglerne ligesom
mange dokumenter m.m. skal skrives om. Denne proces er både administrativt
og økonomisk krævende, og bør vaere genstand for analyse og vurdering, som
bør fremgå tydeligt af bemaerkningerne om de administrative konsekvenser, li-
gesom det bør afspejles i lovens bestemmelser om ikrafttræden.
l EjendomDanmark håber vi, at disse kommentarer kan bruges af Indenrigs- og
Boligministeriet til at kvalitetssikre forslaget yderliclere, og i dette arbejde står
EjendomDanmark naturligvis til rådighed for uddybende kommentarer.
,N:i?j@
annick Nytott
Adm. direktør
Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i Danmark
Århus, den 11. marts 2021
Høringssvar til revideret forslag til lov om leje og lov om boligforhold
På vegne af foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i Danmark skal jeg
hermed fremkomme med følgende kommentarer til det nye forslag til sammenskrivning af lejelovene:
Ad udkast til ny lejelov
Kapitel 3-5 (Lejefastsættelse og regulering)
Ad § 19: Trods ministeriets svar på s. 8 i høringsnotatet af 12. oktober 2020 er det foreningens opfattelse,
at bemærkningerne på s. 260 ikke i tilstrækkelig grad afspejler det, som Højesteret har fastslået i U
2016.2446 H. Dommen udtrykker vel ret beset netop, at det er tilstrækkeligt, for at der kan statueres at
foreligge en gennemgribende modernisering, at der er anvendt et beløb over lovens minimumsgrænser til
at modernisere bad og køkken alene.
For overskuelighedens skyld anbefales det, at § 19, stk. 6, flyttes og placeres før karensbestemmelserne i
stk. 4 og 5.
Ad § 20: I § 20, stk. 1, 2. pkt., henvises til stk. 2, men der bør henvises til § 19, stk. 2.
Kapitel 7 (Forbrugsudgifter)
I § 67 om udgifterne til køling er der indsat en henvisning til § 72, stk. 4-6. Henvisningen bør alene være til §
72, stk. 4.
I kapitlet mangler en angivelse af, hvilke udgifter der kan indeholdes i regnskaber for el og gas, idet
indholdet af nugældende lejelovs § 45 d, stk. 1, ikke ses at være gentaget i forslaget.
Kapitel 9 (Lejerens indflytning)
Af § 93 fremgår, at bestemmelserne i § 90, stk. 1-3, og § 91, ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren.
§ 92 er således ikke gjort ufravigelig, hvorfor parterne tilsyneladende gyldigt kan aftale, at huslejenævnet
ikke skal have kompetence til at træffe afgørelse om oprindelige mangler.
-- AKT 404467 -- BILAG 6 -- [ Høringssvar fra Foreningens af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerkla… --
Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i Danmark
Kapitel 10 (Mangler ved boligen)
Af § 101 fremgår – nøjagtig ligesom det er tilfældet med § 92 - at huslejenævnet afgør parternes uenighed
om, hvorvidt lejemålet er mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse og kan pålægge udlejer at udbedre
mangler. Bestemmelsen forekommer som en overflødig gentagelse og kan skabe forvirring, da der i kapitel
10 ikke findes regler, som huslejenævnet p.t. er tillagt kompetence i relation til.
Kapitel 11 (Varsling af iværksættelse)
I § 108 henvises til lejelovens § 46 a, stk. 3. Henvisningen bør rettelig være til § 147. Endvidere henvises
alene til foranstaltninger omfattet af lov om privat byfornyelse, mens der i den nuværende
boligreguleringslovs § 29, stk. 1, udtrykkeligt henvises til flere andre byfornyelseslove. En manglende
gentagelse af disse vil vel føre til en realitetsændring, som efter bemærkningerne (s. 409) ikke er tilsigtet.
I § 110, stk. 3, er henvist til lov om boligforhold §§ 89 og 90, hvilket er korrekt. I bemærkningerne til
bestemmelsen er imidlertid på s. 411 henvist til §§ 83 og 84, hvilket bør rettes.
Kapitel 12 (Vedligeholdelse)
I bemærkningerne til § 114 er på s. 416 nederst givet en ikke helt præcis definition af, hvilke ejendomme
reglen gælder for, da der henvises til, at ejendommen blot skulle indeholde mindst 7 lejemål pr. 1. januar
1995.
Kapitel 13 (Vedligeholdelseskonti)
I bemærkningerne til § 121 på s. 435 (afsnit 6), bør henvisningen til bestemmelsens anvendelsesområde
ændres, så der tillige henvises til den foreslåede § 6, stk. 1.
Kapitel 14 (Udlejerens forbedringer)
Med § 132 sker nogle betydelige og ønskelige ændringer af reglerne om forbedringsvarslinger.
Beboerrepræsentationer skal fremover ikke længere have en særskilt varsling af forbedringer, og lejerne og
beboerrepræsentationen vil fremover have samme mulighed for at gøre indsigelse. Realitetsændringerne
er imidlertid ikke omtalt i bemærkningerne, hvad der forekommer uhensigtsmæssigt.
Kapitel 22 (Lejerens fraflytning)
Af bemærkningerne til § 188 (side 584) fremgår, at udlejeren ved dokumentation af, om der er lidt et tab
ved salg af lejemålet umiddelbart efter lejerens fraflytning, kan føre bevis for et prisnedslag for manglende
vedligeholdelse i form af bl.a. vidneforklaringer eller syn og skøn. Det bemærkes, at en sådan bevisførelse
ikke kan ske under huslejenævnets behandling af tvisten.
Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i Danmark
Med § 191 er nævnenes kompetence i forbindelse med lejers fraflytning udvidet, da der ikke p.t. er
kompetence til at afgøre tvister, der udspringer af den nuværende lovs § 99. Udvidelsen skønnes ikke at
være hensigtsmæssig, da afgørelse af sådanne tvister i høj grad vil kræve en bevisførelse som ikke kan ske
for nævnene. Er der tale om en ændring, der ønskes gennemført, bør udvidelsen omtales i
bemærkningerne.
Ad udkast til lov om boligforhold
Kapitel 8 (Grundejernes Investeringsfond)
§ 61: Af de i dlede de e ærk i g på s. 4 fre går følge de: ”Er saldoe på ko toe egativ, hæfter
kø ere for resta e .” Ordlyde ør korrigeres, da der ikke er pligt til at i d etale egative tilsvar på
kontoen. Se tilsvarende ministeriets høringsnotat af 12. oktober 2020 til lejeloven, s. 24 øverst, ad kap. 13 i
forslag til lov om leje.
§ 70: I denne bestemmelse foreslås, at ordet ”renholdelses-” i den nuværende § 60 i boligreguleringsloven
skal udgå. Grunden hertil er ikke angivet i bemærkningerne. Vi finder, at det vil føre til en uheldig
retsstilling, at renholdelsesarbejder ikke længere er nævnt udtrykkeligt, da hjemlen for GI til at lade
sådanne udføre herved bliver tvivlsom. Som anført i vores høringssvar af 18. september 2020 er
vedligeholdelse i andre sammenhænge ikke er synonymt med renholdelse, f.eks. ikke i relation til den
nuværende lejelovs § 24, stk. 2, hvorefter det kan aftales, at lejere udfører renholdelsesarbejder, f.eks.
trappevask, men ikke vedligeholdelsesarbejder.
Kapitel 9 (Huslejenævn)
§ 79: Af bemærkningerne på s. 239 fremgår fejlagtigt, at det har betydning for udpegning af en formand for
et fælleskommunalt huslejenævn, om nævnets geografiske kompetenceområde er beliggende i forskellige
regioner.
--o--
Endelig finder foreningen anledning til at bemærke, at der fra vedtagelsen af forslaget til dets ikrafttræden
bør sikres alle aktører passende lang tid – mindst ½ år – til at tilrette koncepter, formularer mv.
Med venlig hilsen
p.f.v.
Hans Henrik Edlund
formand
Indenrigs- og Boligministeriet
12. MARTS 2021
JERES J. NR.:
2020-2113
CHARLOTTE WITT
TLF: +45 82 32 23 80
CHW@GI.DK
NY KONGENSGADE 15
1472 KØBENHAVN K
TLF: +45 82 32 23 00
CVR. NR: 26092515
GI@GI.DK
GI.DK
TELEFONTID:
MANDAG - TORSDAG: 9-16
FREDAG: 9-14
SIDE 1 AF 13
Høringssvar – 2. høring over udkast til lovforslag om ny lov om leje og
ny lov om boligforhold (sammenskrivningen)
Hermed følger GI’s høringssvar på Transport- og Boligministeriets hø-
ringsmateriale af 23. december 2020 vedrørende ovenstående.
Lov om leje
Kapitel 1: Anvendelsesområde og definitioner
Huslejeregulering m.v. i regulerede kommuner
LL § 6, stk. 1, 1. pkt.
I LL § 6, stk. 1, 1. pkt., henvises bl.a. til §§ 120-124, som finder anven-
delse på store ejendomme i regulerede kommuner. Bestemmelserne
vedrører de udvendige vedligeholdelseskonti (§§ 120-121), fradrag og
udbetaling fra udvendige vedligeholdelseskonti (§§ 122-123) og frita-
gelse for afsætning efter § 121 (§ 124).
Af bemærkningerne til de enkelte bestemmelser, § 6, fremgår om hen-
visningen til §§ 120-124 alene "Endvidere er ejendomme i regulerede
kommuner omfattet af reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto efter
§§ 120-124 og krav om udarbejdelse af vedligeholdelsesplan, jf. § 114.”
Baggrunden for at der i § 6, stk. 1, 1. pkt., henvises til bestemmelserne
§§ 120 og 121 er klar, men baggrunden for, at der henvises til §§ 122,
123 og 124 og ikke tillige til §§ 125 og 126 i lov om leje samt §§ 60-63
og § 76-77, stk. 1, i lov om boligforhold, synes derimod ikke klar, idet
ejendomme i regulerede kommuner også er omfattet af disse regler, og
idet der både i bestemmelserne §§ 122, 123 og 124 samt §§ 125 og 126
i lov om leje og §§ 60-63 og §§ 76-77, stk. 1, i lov om boligforhold
-- AKT 404467 -- BILAG 7 -- [ Høringssvar fra Grundejernes Investeringsfond vedr. 2. høring over sammenskrivning… --
SIDE 2 AF 13
henvises til henholdsvis § 120 og § 121 i lov om leje. GI skal anbefale, at
baggrunden for henvisningen til §§ 120-124 fremgår af bemærknin-
gerne.
LL § 6, stk. 3, jf. § 9
Af LL § 6, stk. 1, fremgår, at bl.a. § 9 finder anvendelse på store ejen-
domme i regulerede kommuner, jf. dog stk. 2-4.
LL § 6, stk. 3, omhandler accessoriske enkeltværelser, og som nævnt
ovenfor finder § 9 ikke anvendelse på disse lejeforhold. Det fremgår
imidlertid af § 6, stk. 3, sidste punkt, at ”For disse lejeforhold gælder dog
§ 9, ….”. Det er ikke nærmere beskrevet i bemærkningerne, hvordan § 9
finder anvendelse på enkeltværelser, og det udvidede ejendomsbegreb
synes heller ikke i den gældende boligreguleringslov at finde anvendelse
på accessoriske enkeltværelser.
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser, § 6
I første afsnit på side 230 er anført ”Ved fastlæggelsen af ejendommen
anvendes det særlige ejendomsbegreb, jf. § 9, som træder i stedet for
det almindelige ejendomsbegreb, som følger af § 8.”
Den gældende BRL § 4 a supplerer det almindelige ejendomsbegreb, og
udvider således ejendomsbegrebet for så vidt angår store ejendomme i
regulerede kommuner. Da en materiel ændring ikke synes at have været
tilsigtet med sammenskrivningen, bør det rettelig af bemærkningerne
fremgå, at det særlige ejendomsbegreb supplerer det almindelige ejen-
domsbegreb og ikke som anført, at det træder i stedet herfor.
Huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner
Almindelige bemærkninger, 2.1.2.4. Huslejeregulering for mindre ejen-
domme i regulerede kommuner
Det fremgår af første afsnit, at ”Reglerne om huslejeregulering for min-
dre ejendomme foreslås med sproglige justeringer videreført i lejelovens
kapitel 5”.
Der synes rettelig at burde stå ”Reglerne om huslejeregulering for min-
dre ejendomme foreslås med sproglige justeringer videreført i lejelovens
kapitel 4 og 5”, jf. ordlyden af forslagets § 32.
SIDE 3 AF 13
Ejendomsbegreber
Almindelige bemærkninger, 2.1.1.5. Ejendomsbegreber og fravigelighed
I 1. afsnit på side 77 er om den gældende retstilstand anført, at det al-
mindelige ejendomsbegreb, som anvendes i lejelovgivningen, suppleres
af det udvidede ejendomsbegreb, som fremgår af den gældende boligre-
guleringslovs § 4 a. Det udvidede ejendomsbegreb finder anvendelse
ved fortolkning af boligreguleringslovens øvrige bestemmelser. (GI´s
fremhævelse)
I Almindelige bemærkninger, 2.1.2.1. Anvendelsesområde, 3. afsnit, er
anført, at der ikke med de foreslåede bestemmelser er tilsigtet nogen
ændringer i den gældende retstilstand.
I § 9, nr. 1-3 er henvist til de bestemmelser, hvor det udvidede ejen-
domsbegreb finder anvendelse. De bestemmelser, der henvises til i § 9,
nr. 2 synes imidlertid ikke at være helt overensstemmende med § 6, stk.
1, 1. pkt., i lov om leje (jf. f.eks. § 123 i lov om leje og § 62 i lov om bolig-
forhold). Da der ikke er tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstil-
stand, skal GI anbefale, at de bestemmelser, der henvises til i § 9, nr. 2,
bringes i overensstemmelse med de bestemmelser, som er nævnt i § 6,
stk. 1, 1. pkt.
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser, § 9
I 4. afsnit på side 238 er der flere gange henvist til ”stk. 2”. Henvisningen
synes ikke korrekt og bør rettelig være til § 9, 3. pkt.
Kapitel 12: Vedligeholdelse
Parternes vedligeholdelsespligt
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser, § 113, stk. 2
Af bemærkningerne til lovforslagets enkelte bestemmelser, side 415, 3.
sidste afsnit, fremgår følgende:
”Bestemmelsen indebærer endvidere, at udlejeren som led i vedligehol-
delsespligten har renholdelsespligten til ejendommens fællesarealer
samt de lokaler, som udlejer har eksklusiv adgang til. En del af
SIDE 4 AF 13
udlejerens renholdelsespligt kan være overgået til lejerne ved aftale. Det
kan f.eks. aftales, at lejerne skal sørge for vask af trapper.”
Det fastslås, at renholdelsespligten er et led i vedligeholdelsespligten.
Hvis renholdelsespligten skal forstås som værende omfattet af vedlige-
holdelsespligten og ikke en selvstændig sideordnet pligt, synes det efter
LL § 116, stk. 2, ikke muligt i omk-ejendomme at aftale, at lejerne står
for trappevask.
Efter en naturlig sproglig forståelse af den gældende lejelovs § 19, stk.
1, og den foreslåede lejelovs LL § 113, stk. 2, samt den gældende § 60,
stk. 1, synes rengøringspligten og vedligeholdelsespligten at være side-
ordnede pligter. Men med den ovennævnte formulering af bemærknin-
gerne til lovforslagets enkelte bestemmelser, side 415, 3. sidste afsnit
udfordres denne forståelse.
At rengøringspligten med lovforslagene bliver omfattet af vedligeholdel-
sespligten, fremgår ligeledes af den foreslåede § 70, stk. 1, i lov om bo-
ligforhold, hvorefter ”renholdelsesarbejder” er udgået af den gældende
boligreguleringslovs § 60, stk. 1.
GI skal anbefale at det præciseres om rengøringspligten er omfattet af
den udvendige vedligeholdelsespligt og således ikke ved aftale kan
overgå til lejer i store ejendomme i regulerede kommuner.
En anden problematik ved at renholdelsespligten bliver omfattet af vedli-
geholdelsespligten, herunder specifikt trappevask, er, at der netop for så
vidt angår udgiften til renholdelse traditionelt skelnes mellem dels den til-
bagevendende renholdelse, herunder trappevask som hører under
driftsbudgettet, og på den anden side engangsudgiften i form af den
større rengøring, fx hovedrengøring af trapper.
Der henvises til cirkulære 1980.12.18.218 om ændringer i lov om midler-
tidig regulering af boligforholdene, punkt 7. Vedligeholdelse, hvoraf føl-
gende fremgår: … ”Endelig kan som typiske renholdelsesarbejder næv-
nes trappevask, vinduespudsning ….. Udgifter til sådanne arbejder vil
være opført på ejendommens driftsbudget under posten ”renholdelse”.
Desuden er i Tillæg 1984 til Kommentar til Lejelovene, H. Kallehauge og
Arne Blom om sondringen mellem renholdelses- og vedligeholdelsesar-
bejder, side 243, anført følgende: ”I de tilfælde, man er i tvivl om, hvor-
SIDE 5 AF 13
vidt et beløb skal placeres på driftsbudgettet eller debiteres ejendom-
mens vedligeholdelseskonto, må man sondre mellem løbende udgifter
(der skal med på budgettet) og engangsudgifter (vedligeholdelseskon-
toen). F.eks. kan det være tvivlsomt, om udgifter til en havemand, der til-
kaldes, når der er brug for det, skal på budgettet eller debiteres vedlige-
holdelseskontoen. Spørgsmålet må formentlig afgøres ved en konkret
vurdering af, hvor ofte og med hvor faste mellemrum havemanden tilkal-
des”.
Ved specifikt at nævne trappevask som en vedligeholdelsespligt, der
kan overføres til lejerne, blandes opgaver som traditionelt er omfattet af
driftsbudgettet, sammen med opgaver der henhører under vedligeholdel-
sespligten. Det anbefales derfor, at trappevask ikke nævnes som en
pligt, som kan overføres til lejerne.
GI henviser endvidere til sit 1. høringssvar, side 16, vedrørende § 8.11,
stk. 1 (ordet ”renholdelse” udgår).
På side 415, 4. afsnit, fremgår følgende: ”Den indvendige vedligeholdel-
sespligt indebærer vedligeholdelse af det enkelte lejemål med hvidtning,
maling, tapetsering samt lakering af gulve, jf. § 112, stk. 2.”
Det følger af bestemmelsen § 112, stk. 2, at der i stedet for ”lakering”
rettelig skulle have stået ”behandling”.
Udvendige vedligeholdelseskonti
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser, § 121
Det fremgår af 1. afsnit på side 437, at ”Indbetalingerne på kontoen i
Grundejernes investeringsfond kan alene frigives, når udlejen dokumen-
terer, at afholdte vedligeholdelsesudgifter ikke kan dækkes af vedlige-
holdelseskontoen efter § 120, samt af årets hensættelser til § 120- og §
121-kontiene.” (GI´s fremhævelse)
Der synes imidlertid alene at være hjemmel i lovforslaget til at betinge
frigivelse af, at udlejeren dokumenterer, at indestående beløb på ejen-
dommens konto efter § 120 er opbrugt, jf. § 123, stk. 4. Der synes såle-
des ikke at være hjemmel til at betinge frigivelse af, at udlejeren tillige
SIDE 6 AF 13
dokumenterer, at årets (endnu ikke indbetalte) hensættelser til § 121-
kontoen er anvendt til modregning i de afholdte vedligeholdelsesudgifter.
GI skal i den forbindelse henvise til 2. afsnit på side 442, som korrekt be-
skriver, at ”Det følger af bestemmelsen, at det er en betingelse for udbe-
taling fra § 121-kontoen, at § 120-kontoen samt årets hensættelser her-
til, er opbrugt. Dette bevirker, at de to konti i praksis fungerer som ”for-
bundne kar”, idet der først kan ske udbetaling fra kontoen i Grundejer-
nes investeringsfond, når årets afsætning på § 120-kontoen samt en
eventuel positiv saldo er opbrugt.” (GI´s fremhævelse) samt 3. afsnit på
side 442 ”Udover at udbetaling af beløb fra § 121-kontoen er betinget af,
at årets afsætning samt saldo for § 120 kontoen er opbrugt, har udleje-
ren mulighed for efter § 60, stk. 2, i lov om boligforhold at fradrage vedli-
geholdelsesudgifter i den årlige indbetaling til § 121-kontoen.”
GI skal herudover gøre opmærksom på, at det af afsnit 7 på side 437
fremgår ”Efter § 123, stk. 1, kan beløb indbetalt på en bunden konto ef-
ter § 121 udbetales, når udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb
er anvendt til ejendommens vedligeholdelse, brandsikring, opretning el-
ler forbedring efter § 122, stk. 1, eller til ydelser på lån til de nævnte for-
mål, jf. § 122, stk. 2.”
Det er ordlyden af den gældende § 22 b, stk. 1, i boligreguleringsloven,
som fremgår af ovennævnte afsnit, og således ikke ordlyden af den fore-
slåede ændrede bestemmelse i lejelovens § 123, stk. 1.
Skal bemærkningerne således bringes i overensstemmelse med den til-
sigtede ændring af bestemmelsen, bør ordene ”brandsikring, opretning”
udgå.
Kapitel 13: Hensættelser til vedligeholdelse
Fradrag og udbetaling fra udvendige vedligeholdelseskonti
Lejelovens § 123
Stk. 1
Den foreslåede § 123, stk. 1, har følgende ordlyd: ”Beløb indbetalt på en
konto efter § 121 kan udbetales, når udlejeren dokumenterer, at et
SIDE 7 AF 13
tilsvarende beløb er anvendt til ejendommens udvendige vedligehol-
delse eller til ydelser på lån til de nævnte formål, jf. § 122, stk. 2, jf. dog
stk. 4. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter an-
den lovgivning.”
I medfør af § 122, stk. 1, kan der på kontoen efter § 120 og § 121 fradra-
ges beløb til forbedringer, når der er opnået tilslutning fra beboerrepræ-
sentanterne eller et flertal af lejerne. Der synes således at være tale en
forglemmelse, når § 123, stk. 1, ikke hjemler ret til udbetaling for beløb
anvendt til forbedring, jf. § 122, stk. 1, 2. pkt. Ret til udbetaling af beløb,
som er anvendt til forbedringer med lejernes tilslutning, er også overens-
stemmende med den gældende § 22 b, stk. 1, i boligreguleringsloven.
GI skal i den forbindelse gøre opmærksom på, at GI i sit 1. høringssvar
ligeledes henledte ministeriets opmærksomhed på ovennævnte forhold,
og at ministeriet i sit høringsnotat om lov om leje af 12. oktober 2020 på
side 23 som svar bemærkede, at bestemmelsen er omformuleret såle-
des, at udgifter til forbedringer fremgår. Bestemmelsen synes imidlertid
ikke som anført at være omformuleret.
I bestemmelsens ordlyd bør derfor indføjes ”…beløb anvendt til forbed-
ringer, jf. § 122, stk. 1, 2. pkt. …”
Stk. 4
GI har i sit 1. høringssvar om forslagets § 13.7, stk. 4, anført, at ordet
”afsat” bør udgå, dels fordi de omhandlede beløb ikke er afsat efter stk.
1, dels fordi ordet ”afsat” ikke indgår i den tilsvarende gældende § 22 b,
stk. 4, i boligreguleringsloven.
Ministeriet har i sit høringsnotat om lov om leje af 12. oktober 2020 på
side 23 som svar bemærket, at bestemmelsen er omformuleret således,
at formuleringen stemmer med den gældende boligreguleringslovs § 22
b, stk. 4.
Det fremgår imidlertid af lovforslagets § 123, stk. 4, at ordet ”afsat” ikke
er udgået, og bestemmelsen synes således ikke at være omformuleret
som anført af ministeriet.
SIDE 8 AF 13
Huslejenævnets kompetence
Lejelovens § 125
Den foreslåede lejelovs § 125, stk. 3, er ny. Det fremgår af bestemmel-
sen, at ”Huslejenævnet indsender afgørelser, jf. stk. 1, til Grundejernes
Investeringsfond, ….”. Der henvises således i bestemmelsen til § 125,
stk. 1, og ikke til bestemmelsen i stk. 2, om nedsættelse af afsætnings-
beløbet.
Når man læser bemærkningerne til § 125, stk. 3, får man imidlertid ind-
tryk af, at det er afgørelser om nedsættelse af afsætningsbeløbet, som
skal indsendes til Grundejernes Investeringsfond, jf. § 125, stk. 2. I be-
mærkningerne til de enkelte bestemmelser, side 445, afsnit 8 og 9, hen-
vises i afsnit 8 til § 125, stk. 2, hvorimod der i afsnit 9 henvises til § 125,
stk. 1. GI skal anbefale, at det præciseres i lovteksten og i bemærknin-
gerne, hvilke afgørelser huslejenævnet indsender til Grundejernes Inve-
steringsfond.
Lov om boligforhold
Kapitel 4: Frakendelse af retten til at administrere private udlejningsejen-
domme
Dom om frakendelse
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser, § 121
Det fremgår af side 159, 1. afsnit, at GI’s anbefaling om, at man i be-
mærkningerne præciserer, at huslejenævnet også skal fastsætte en frist
for efterlevelse af andre afgørelser udover afgørelser efter § 19, stk. 3, i
lejeloven, er blevet efterkommet., idet følgende passus er blevet indføjet:
”…, uanset om der er tale om en tvist om manglende vedligeholdelse, le-
jens størrelse, varmeregnskab eller depositum, …”.
Idet huslejenævnet træffer afgørelse i yderligere tvister end de nævnte,
anbefaler GI, at man indsætter ordet ”fx” foran ”manglende vedligehol-
delse”.
SIDE 9 AF 13
En anden mulighed er helt at undlade at nævne eksempler på tvister,
men blot anføre: ”Det er i den forbindelse vigtigt, at huslejenævnet fast-
sætter frister for udlejerens efterlevelse af en afgørelse, således at ….
Der henvises i den forbindelse til 2004/2 LSF 36, hvor der ikke blev an-
ført eksempler på afgørelser i bemærkningerne:
Ad § 113 a, stk. 3, nr. 4:
Huslejenævnene bør tillige være opmærksomme på, at der så vidt muligt
fastsættes frister for ejerens efterlevelse af en afgørelse, således at der i vi-
dest muligt omfang tilvejebringes et objektivt grundlag for vurderingen af, om
en afgørelse er efterlevet.
Kapitel 5: Tvangsadministration
Reglernes anvendelsesområde
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser, § 26, stk. 2:
Af side 169, sidste afsnit og side 170, 1. afsnit fremgår: ”Om flere ejerlej-
ligheder ejes af en eller flere udlejere afgøres på baggrund af det for-
melle ejerforhold. Flere ejerlejligheder, der ejes af forskellige koncernfor-
bundne selskaber, betragtes således som flere ejendomme. Det samme
gælder med hensyn til flere ejerlejligheder, der ejes af nært beslæg-
tede.”
I det 1. udkast til lov om leje § 1.8, stk. 2, påpegede GI med henvisning
til en huslejenævnsafgørelse af 3. februar 2020 følgende: ”Bemærknin-
gerne om at det formelle ejerskab altid er afgørende findes således ikke
at være i overensstemmelse med gældende praksis.”
GI’s bemærkninger er blevet imødekommet, idet følgende nu fremgår af
bemærkningerne til den foreslåede § 9, 3. pkt. på side 238, 2. sidste af-
snit: ”Om flere ejerlejligheder ejes af en eller flere udlejere, afgøres som
altovervejende hovedregel (GI’s fremhævelse) på baggrund af det for-
melle ejerforhold.”
GI anbefaler, at man ændrer tilsvarende i bemærkningerne til § 26, stk.
2, i lov om boligforhold.
SIDE 10 AF 13
Kapitel 8: Grundejernes Investeringsfond
Ejerskifte
§ 61
Det foreslås i stk. 1, at ved tinglyst ejerskifte overtager den nye udlejer
vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen. I stk. 2,
foreslås, at GI indhenter oplysninger om ejerskifte fra tingbogen.
Efter den gældende ordning skal ejeren af en ejendom, som er omfattet
af den foreslåede § 121 i lov om leje, give GI meddelelse om ejerskifte
for ejendommen samt dokumentation herfor indenfor en frist på 3 måne-
der fra ibrugtagning eller ejerskifte, jf. bindingsbekendtgørelsens § 1.
Ifølge bemærkningerne vil den foreslåede ændring i forhold til boligregu-
leringslovens § 20 lette ejerskiftet for udlejeren, idet udlejeren ikke frem-
over skal indberette ejerskiftet. Ændringen forventes samtidig at sikre en
mere korrekt registrering af ejere, da ejerskifte ofte ikke bliver indberettet
til investeringsfonden inden for den gældende 3 måneders frist.
GI hilser ændringen velkommen for så vidt angår ejerskifte for alminde-
lige udlejningsejendomme. I de situationer hvor bindingspligt indtræder
ved ejerskifte af fx enheder i en ejerlejlighedsejendom eller en andelsbo-
ligforening, vil GI imidlertid alene kunne blive bekendt hermed, såfremt
ejeren fortsat har pligt til at give GI meddelelse om ejerskifte.
De beskrevne situationer vil f.eks. opstå ved frasalg af én beboelseslej-
lighed i en bindingspligtig ejerlejlighedsejendom indeholdende 3 beboel-
seslejligheder (restejerlejligheder). Ejendommen er herefter med to tilba-
geværende ejerlejligheder ikke længere bindingspligtig, jf. den gældende
§ 18 b. Hvis køberen af den pågældende ejerlejlighed imidlertid i forve-
jen ejer to ejerlejligheder, indtræder bindingspligten for disse ejerlej-lig-
heder ved køb af den 3. ejerlejlighed, idet disse anses som én ejendom,
jf. det foreslåede § 9 og § 121, stk. 1, i lov om leje.
Tilsvarende gør sig gældende i de situationer, hvor en ejendom som tid-
ligere har været ejet af en privat andelsboligforening f.eks. i forbindelse
med salg omdannes til en udlejningsejendom, hvorved bindingspligt ind-
træder.
SIDE 11 AF 13
I samtlige de opstillede eksempler er GI afhængig af, at ejeren fortsat
har pligt til at give meddelelse om ejerskiftet, idet GI uden kendskab her-
til ikke har anledning til at indhente oplysninger fra tingbogen og således
ikke bliver opmærksom på, at bindingspligten enten er ophørt, indtrådt i
en ny konstruktion eller indtrådt på ny ved ejerskifte.
Det foreslås derfor, at det foreslåede stk. 2 i bestemmelsen udgår, idet
GI også i dag har mulighed for at indhente oplysninger om ejerskifte fra
tingbogen, samt at bindingsbekendtgørelsen bibeholdes med den nuvæ-
rende ordlyd. Ligeledes bør de tilhørende bemærkninger bringes i over-
ensstemmelse hermed.
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser, § 61, stk. 1
I 2. afsnit på side 214 er anført: ”Er saldoen på kontoen negativ, hæfter
køberen for restancen”. Under henvisning til GI´s 1. høringssvar skal GI
på ny gøre opmærksom på, at ejendommens ejer aldrig er i restance,
når saldoen på kontoen er negativ, i det en negativ 121-saldo (§ 18-b
saldo) vil kunne benyttes til modregning i fremtidige hensættelser.
GI skal i den forbindelse henlede ministeriets opmærksomhed på, at mi-
nisteriet i sit høringsnotat om lov om leje af 12. oktober 2020 på side 24,
2. afsnit, som svar på GI´s bemærkninger i 1. høring til sætningen ”Er
saldoen på kontoen negativ, hæfter køberen for restancen” har anført, at
forholdet er præciseret i bemærkningerne. Dette synes imidlertid ikke at
være tilfældet.
Fondens udførelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder
Almindelige bemærkninger, 2.8.1.7. Fondens udførelse af vedligeholdel-
ses- og forbedringsarbejder
GI skal henlede opmærksomheden på, at henvisningen i det sidste af-
snit til § 60, stk. 4, rettelig burde være til § 60, stk. 5.
Bemærkninger til de enkelte bestemmelser, § 70
I bemærkningerne til § 70, stk. 1, er på side 225, 3. nye afsnit, anført: ”…
Vinder udlejeren sagen, kan der i særlige tilfælde opstå et erstatnings-
krav mod Investeringsfonden, der har ladet arbejderne udføre, men an-
tallet af sådanne sager skønnes at blive få, idet ejendommen er tilført en
forbedring”.
SIDE 12 AF 13
Da forbedring og vedligeholdelse er to modsatte begreber i lejeretlig ter-
minologi og da de arbejder, GI udfører efter § 70 som hovedregel er på-
budte vedligeholdelsesarbejder, anbefaler GI, at ordet ”forbedring” æn-
dres til ”værdiforøgelse”.
I bemærkningerne til § 70, stk. 1, er på side 225, 4. nye afsnit, anført:
”Grundejernes Investeringsfond kan blive anmodet om for ejers regning
at udføre påbudte arbejder på ejendommen. I en sådan situation søger
fonden at tinglyse meddelelse herom, således at en eventuel køber kan
vide, at der verserer en sag om påbudt vedligehold…” (GI´s fremhæ-
velse).
Efter GI’s opfattelse vedrører den tinglyste meddelelse ikke alene på-
budt vedligehold, men tillige de øvrige arbejder, som er omhandlet i §
70, stk. 1, jf. § 109, stk. 2, og § 148, stk. 3.
§ 70, stk. 4 og 5
Af stk. 4 fremgår, at GI kan kræve en rente der svarer til ”den effektive
rente for et 30-årigt kontant annuitetslån i et godkendt realkreditinstitut”. I
stk. 5 fremgår at ”Fonden kan opkræve et administrationsbidrag, sva-
rende til hvad der opkræves for realkredit som nævnt i stk. 4, 1. pkt.”.
For så vidt angår administrationsbidraget, er dette ikke offentligt tilgæn-
geligt og afhænger af det enkelte realkreditinstituts interne retningslinjer.
For så vidt angår lånetypen, vil der ofte være lovkrav, der betyder, at et
realkreditinstitut ikke ville have mulighed for at yde lån til finansiering af
sådanne arbejder, som fonden har udført for udlejers regning, hvorfor
der ikke findes en sammenlignelig rente/administrationsbidrag.
Såfremt den nuværende formulering i § 70, stk. 4 og 5 fastholdes, vil GI i
praksis tage udgangspunkt i den effektive rente og det vejledende admi-
nistrationsbidrag for den beskrevne låntype i en låneberegner fra et god-
kendt realkreditinstituts hjemmeside.
Huslejenævnets kompetence og straf
§ 76
Det fremgår af § 76, at ”Tvister mellem ejeren og lejerne samt ejeren og
Grundejernes investeringsfond i henhold til reglerne i §§ 60, 62, 63 og
77, stk. 1, afgøres af huslejenævnet.” § 76 svarer til den gældende § 22
f i boligreguleringsloven.
SIDE 13 AF 13
Det synes umiddelbart som en forglemmelse, at der ikke i lovforslagets §
76 tillige er henvist til § 123 i forslag til lov om leje. § 123 i lov om leje
svarer til den gældende § 22 b i boligreguleringsloven, som efter gæl-
dende lovgivning er omfattet af 22 f.
Endelig finder GI, at henvisningen til § 77, stk. 1, bør udgå, da § 77 om-
handler en strafferetlig handling, som ikke henhører under huslejenæv-
nets kompetence.
Kapitel 11: Regulering af beløb og beløbsgrænser
§ 102
Den foreslåede bestemmelse har følgende ordlyd: ”De i § 19, stk. 3, §
72, stk. 1, 3. pkt., § 83, stk. 1 og 2, og § 90, stk. 4, nævnte beløb er op-
gjort i 2020-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen i Dan-
marks Statistiks nettoprisindeks ……….”
GI gør opmærksom på, at det af § 72, stk. 1, 3. pkt., § 83, stk. 1 og 2, og
§ 90, stk. 4, fremgår, at beløbene er opgjort i 2021-niveau og ikke 2020-
niveau.
Venlig hilsen
Charlotte Witt
Juridisk konsulent
I forbindelse med høring om udkastet til sammenskrivning af lejelovene, skal vi her-
med fremkomme med enkelte bemærkninger.
Generelt
Ændringer af lejelovgivningen kræver hver gang meget omfattende omkostninger til
efteruddannelse af administratorer, advokater, udlejer- og lejerorganisationer, husle-
jenævn m.v.
Det er særdeles omkostnings- og ressourcekrævende, og det bør hver gang overve-
jes, om formålet med ændringerne kan bære dette.
Sammenskrivningen af lejelov og boligreguleringslov med den nye fordeling mellem
lejelov og lov om boligforhold, er for så vidt strukturelt udmærket. Men når det kun er
strukturen, der ændres, er det efter vores opfattelse rent spild af ressourcer. Projektet
bør derfor droppes, indtil der bliver tale om at lave egentlige ændringer af lovgivnin-
gen.
Ændringer kan ikke laves i bemærkningerne. Generelt indeholder bemærkningerne til
lovforslaget fortolkninger og beskrivelser af gældende ret, der ikke er i overensstem-
melse med retspraksis, og i nogle tilfælde foregriber domstolenes stillingtagen til uaf-
klarede forhold eller bevisbedømmelse, hvilket er uhensigtsmæssigt og helt bør udgå.
Tanken om at sammenskrivningen ikke må rykke på forholdet mellem lejer og udlejer er
ikke længere relevant, når man tager i betragtning, at den ene u-afbalancerede lovæn-
dring efter den anden er blevet vedtaget.
Der bør i stedet nytænkes, så den meget forældede lovgivning tilpasses denne tid.
---o0o---
J.nr. 2020-2113 - Høringssvar vedr. sammenskrivningen af boliglejelovene
Bryggernes Plads 17, 2.
1799 København V
+45 33 32 26 26
København
12. marts 2021
Sagsnr.: 20700 KPA/LN
Anne Louise Husen
Advokat (H), Partner
alh@husenadvokater.dk
Katja Paludan
Advokat (H), Partner
kpa@husenadvokater.dk
Susanne Andreá Roug
Advokat (L), Partner
sar@husenadvokater.dk
Bank: 2191 - 6882956340
CVR nr.: 84 27 93 15
Transport- og Boligministeriet
Frederiksholms Kanal 27F
1220 København K
trm@trm.dk
HUSEN Advokater is a member
of The PARLEX group of
European Lawyers
-- AKT 404467 -- BILAG 8 -- [ Høringssvar fra Husen Advokater vedr. 2. høring over sammenskrivningen ] --
- 2 -
Lejeloven
Ad § 3 – Blandede lejemål
Det fremgår, at ”Lovens regler om beboelseslejligheder finder også anvendelse når en
lejlighed er udlejet tillige med lokaliteter til anden end beboelse. Her bør tilføjes: ”med
mindre andet fremgår af loven.” Se f.eks. § 159 og § 162.
I bestemmelsen opremses hvilke bestemmelser i den nye lejelov, der ikke finder anven-
delse på ”lokaler omfattet af § 1, stk. 2, i lov om leje af erhvervslokaler m.v.” Erhvervsle-
jelovens § 1, stk. 2 omtaler det fulde blandede lejemål, der er fysisk adskilt, og kun den
sidste del af bestemmelsen relaterer sig til lejereguleringen for erhvervsdelen af et fysisk
adskilt blandet lejemål, som vi formoder det er hensigten at undtage fra de opremsede
bestemmelser. Det foreslås derfor, at det præciseres, at bestemmelserne ”gælder dog
ikke for de lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og som er omfat-
tet af § 1, stk. 2, i lov om leje af erhvervslokaler.”
En af bestemmelserne man undtager i § 3, er den foreslåede § 9 om det udvidede ejen-
domsbegreb. Det giver ikke mening at undtage erhvervsdelen af et fysisk adskilt blandet
lejemål fra det udvidede ejendomsbegreb, der er til for at kategorisere ejendommen,
ikke lejemålet. § 1, stk. 2, i erhvervslejeloven har fokus på lejemålet, ikke ejendommen.
Det foreslås, at § 9 slettes fra opremsningen i den foreslåede § 3.
§§ 120-122 er undtaget i lovteksten vedr. hensættelsesforpligtigelser til udvendig vedli-
geholdelse. Men hensættelsesforpligtelsen gælder netop også for den del af ejendom-
men, der anvendes til andet end beboelse, jf. forslagets § 124. Noget andet er, at lejen
ikke selvstændigt kan kræves reguleret på den baggrund, jf. erhvervslejelovens §§ 9-12
eller 31-32. Det foreslås, at henvisningen slettes.
Ad § 5 – Virkning af ændring fra reguleret til ureguleret og omvendt
Det er en meget kort frist, der er angivet i bestemmelsen, hvorved kommunalbestyrel-
sens beslutning om at en kommune skal være reguleret eller ikke længere være det, får
virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvor den er bekendtgjort.
Det er et kæmpe administrativt arbejde at operere med en sådan ændring, og det fore-
slås, at man bibeholder BRL § 2, stk. 3, som udgangspunktet – nemlig at det først får
virkning efter 1 år.
Ad §§ 6-7 – Huslejeregulering i regulerede kommuner
Bestemmelserne beskriver med en endeløs opremsning af paragraffer, hvilke regler om
huslejefastsættelse og regulering m.v., der gælder for de forskellige typer af ejendomme
og lejemål. Til gengæld er det ikke angivet i de kapitler/paragraffer, det drejer sig om.
Denne metode er velegnet til at vanskeliggøre og ikke lette læsningen af loven. Det er
nødvendigt at lave noter i margen for at markere, hvilke lejemål, den enkelte bestem-
melse vedrører. Alene læsningen af § 6, vil få mange til at opgive at slå op i loven.
Det må anbefales, at anvendelsesområdet angives i de relevante kapitler/paragraffer,
f.eks. således at ”Huslejeregulering m.v. i regulerede kommuner” gives eget kapitel, og
- 3 -
så man letter henvisningerne gennemgående, se f.eks. den foreslåede § 1, stk. 4 sam-
menholdt med den nugældende ordlyd af samme bestemmelse i lejeloven. Tilsvarende
at man laver særskilt kapitel for enkeltværelserne.
I bemærkningerne til den foreslåede § 6 fremgår det fortsat, at der ved vurderingen af
det lejedes værdi for 80/20-ejendomme fortrinsvis skal sammenlignes med tilsvarende
lejemål, som er beliggende i andre 80/20-ejendomme. I retspraksis sammenlignes imid-
lertid med alle lejemål, hvor lejen er fastsat efter det lejedes værdi, og ikke en bereg-
ning, ligesom der ikke i lovens ordlyd er en begrænsning i anvendelsen af sammenlig-
ningslejemål.
Den foreslåede regel i § 7, stk. 2 om at en ejendom opført efter 1. januar 1995 kan være
en småejendom, hvis ejendommen omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, da den
blev taget i brug er reelt fin. Men kun hvis man samtidig afskaffer sammenligningsreg-
len, hvorved det er et krav, at sammenligningslejemålene skal være reguleret omkost-
ningsbestemt, da en ejer og en lejer ellers reelt vil blive stillet ringere som tilbagefalds-
regel, end det er tilfældet med de rent omkostningsbestemte ejendomme. Bevisbyrden
vil være umulig at løfte, og dermed er der ikke en beskyttelse for nogen af parterne. Se
yderligere nedenfor under § 32.
Ad § 11, stk. 3, sidste pkt. – Lejefastsættelse, når ikke andet er aftalt
Reglen bør formuleres som en direkte henvisning til kapitel 3.
Ad § 14, stk. 1 – Anvendelse af blanketter
Det fremgår af bemærkninger til § 14, stk. 1, s. 248, at ”Bestemmelsen finder anvendel-
se på lejeaftalen og tillige på andre aftaler om det lejede. Med andre aftaler menes afta-
ler mellem parterne, der ændrer eller supplerer den oprindelige lejeaftale….”
Der findes ikke en autoriseret blanket, der kan anvendes ved supplerende eller ændre-
de aftaler, og det vil være stærkt uhensigtsmæssigt og ikke i overensstemmelse med
gældende ret, hvis typeformularen skal anvendes ved tillæg for at udlejer kan være sik-
ker på, at tillægget ikke bliver opfattet som en blanket. Tillæg er ofte konkrete i relatio-
nen mellem den enkelte lejer og udlejer, men kan tillige være konkrete tillæg forhandlet
mellem flere lejere og udlejer. Der er ikke støtte i gældende ret for, at dette tillæg skal
laves efter typeformaleren.
Ad §§ 19-20 – Lejefastsættelse for gennemgribende forbedrede lejemål
Af bemærkningerne til den foreslåede § 19, stk. 2, indlægges en forudsætning for leje-
fastsættelse efter nugældende BRL § 5, stk. 2 om, at hele lejemålet skal være gennem-
gribende moderniseret, og at modernisering af enkelte dele af lejemålet således ikke er
tilstrækkeligt. Dette er i direkte modstrid med Højesterets praksis, hvoraf det fremgår, at
hvis de lovbestemte beløbsgrænser for væsentlig forbedring af et lejemål er iagttaget,
da vil der de facto være tale om en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Noget an-
det er så, om det forhold at der alene er foretaget modernisering af enkelte dele af leje-
mål, har en indflydelse på størrelsen af det lejedes værdi. Dette bør således slettes.
- 4 -
Af bemærkningerne til § 20 indlægges endvidere en bevisvurdering af den dokumentati-
onspligt der følger af loven ved tvister om den aftalte leje efter nugældende BRL § 5,
stk. 2, og herunder en skærpelse til det bevis der skal føres i tilfælde, hvor det ikke er
muligt at fremskaffe dokumentation for de udførte arbejder, og hvor bestemmelsen om
”utvivlsomt gennemgribende moderniseret” da i stedet kommer til anvendelse. Dette
foregriber domstolenes fri bevisbedømmelse, og medfører en skærpelse i forhold til
gældende forarbejder og praksis, der ikke hører til i bemærkningerne. Dette bør slettes.
Ad § 22 - Mere byrdefulde vilkår
Bestemmelsen giver anledning til mange tvivlsspørgsmål og bør ophæves eller præcise-
res.
Hvordan sammenligningen mellem lejemål udlejet efter BRL § 5, stk. 2 er et stadig om-
tvistet spørgsmål, og andre spørgsmål er også uafklarede.
Hvis der eksempelvis ved en fejl ikke er givet korrekte oplysninger efter LL § 4, stk. 6, i
en eller flere lejekontrakter, kan dette ikke skulle have betydning i forhold til fremtidige
lejekontrakter, ligesom begrænsningen i BRL § 7, stk. 4, skal beskytte den enkelte lejer
og ikke de fremtidige, der kender lejen ved lejemålets indgåelse.
Ad § 26 - Nettoprisindeksregulering af enkelte poster i det omkostningsbestemte
budget
Bestemmelsen er upraktisk og anvendes derfor ikke. Reglen bør fjernes.
Ad § 32 - Lejefastsættelse i mindre ejendomme
Det er nu 26 år siden, at reglen om fordeling af den omkostningsbestemte leje mellem
erhverv og beboelse blev ændret til bruttoetageareal, og overgangsperioden må i stort
set alle ejendomme være et overstået kapitel. Bestemmelsens 3. punktum (sammenlig-
ningsreglen) bør derfor udgå. Denne bevisregel medfører i praksis, at såvel lejere som
udlejere ikke kan løfte bevisbyrden for at den gældende leje afviger væsentligt fra det
lejedes værdi – alene på grund af en urimelig bevismangel, og som medfører at ejere og
lejere af mindre ejendomme, herunder ejere af andelsboliger og ejerlejligheder, rammes
uforholdsmæssigt i forhold til andre ejendomstyper. Det foreslås således, at sammenlig-
ning for småhuse kan ske med alle lejemål beliggende i omkostningsbestemte ejen-
domme uanset fordelingen mellem beboelse og erhverv. Henset til indførslen af mulig-
heden for pristalsregulering, foreslås det endvidere, at sammenligning kan ske uanset
om lejen er reguleret efter pristal eller efter nugældende BRL § 7.
Endvidere bør ministeriets seneste svar om sammenligning med gennemgribende mo-
derniserede lejemål lovfæstes, således at det klart fremgår af loven, at der ved sam-
menligning af gennemgribende moderniserede småhuslejemål kan ske en sammenlig-
ning med gennemgribende moderniserede lejemål i omkostningsbestemte ejendomme.
Endelig bør man i overensstemmelse med praksis for huslejenævnene lade ejendomme
der alene indeholder én beboelseslejlighed, eller når der er tale om udleje af en ejerlej-
lighed eller fremleje af en andelsbolig, behandle efter reglerne om småejendomme, uag-
tet kategoriseringen den 1. januar 1995.
- 5 -
Ad § 37, stk. 2 - Urimeligheder ved fejl i varslinger afbødes
Reglen bør omfatte alle varslinger, herunder skatte- og afgiftsvarslinger, §§ 46-47.
Ad § 37, stk. 3 - Om a conto forhøjelse 15 kr. pr. m2
Beløbet var også 15 kr. pr. m2 for 46 år siden. Fjern det eller reguler det.
Ad § 54 – Fri lejefastsættelse
Der er ved sammenskrivningen et ønske om at ejendomsbegrebet præciseres gennem-
gående. Dette har nøje sammenhæng med lejefastsættelsen. I den forbindelse skal
man tage højde for udviklingen af eksisterende bygninger, eller opførelsen af nye byg-
ninger. I bemærkningerne til § 54 anføres bl.a. skærpede krav til, hvornår der kan afta-
les fri lejefastsættelse, herunder ved udvikling af en ejendom, som ikke kan genfindes i
hverken retspraksis, lovens gældende ordlyd eller formålet med reglerne om fri lejefast-
sættelse. Det fremgår således direkte, at man ved ejendommen forstår ”en ejendom i
lovens forstand, jf. § 8, og at ordningen omfatter nye bygninger på en hidtil ubebygget
ejendom. Tilsvarende gælder, hvis der opføres en ny bygning med beboelseslejligheder
på matrikel …, hvis de eksisterende bygninger på ejendommen er revet ned, og en ny
bygning er opført i stedet.” Dette bør udgå af bemærkningerne.
Det foreslås, at § 54, stk. 1, nr. 1 præciseres, således: ”Lejeforhold om beboelseslejlig-
heder i bygninger, der er taget i brug efter den 31. december 1991”. Da det er sådan,
forholdet fortolkes i praksis. Der er ingen fornuftig grund til at nyindrettede tagboliger og
nypåbyggede tagetager, der tilfører ny boligmasse, skal behandles anderledes end, hvis
der tilføres ny boligmasse i form af en ny bygning, der tilfældigvis ligger på en matrikel,
hvor der er en ejendom, der er taget i brug før 31. december 1991.
Det vil i praksis ikke medføre ændring i lejeniveauet, idet den omkostningsbestemte leje
under alle omstændigheder langt vil overstige markedslejen.
Ad § 90 - Indflytningssyn
Det fremgår af bemærkningerne til § 90, s. 383, at indflytningssynet ikke blot skal regi-
strere tilstanden af den indvendige vedligeholdelsesstand, men også tilstanden af byg-
ningsdele og indretninger i det lejede, som er omfattet af den udvendige vedligeholdel-
se. Dette synes ikke i overensstemmelse med gældende ret (hverken af loven eller af
forarbejder kan dette udledes) og registreringen af udvendige vedligeholdelse tjener
intet formål i de tilfælde, hvor det ikke kan aftales, at lejer overtager den udvendige ved-
ligeholdelsespligt og hvor der heller ikke er skader på bygningsdele omfattet af den ud-
vendige vedligeholdelsespligt. Lejer kan i disse tilfælde ikke forpligtes til at istandsætte.
Udlejers pligt til at registrere den indvendige vedligeholdelse forhindrer ikke parterne i at
registrere egentlige skader på bygningsdele omfattet af den udvendige vedligeholdel-
sespligt.
Ad § 91 – Mangelliste
Det fremgår af bemærkningerne, s. 386, at udlejer bliver bundet af passivitet ved mang-
lende reaktion overfor lejers mangelsliste. Dette er ikke i overensstemmelse med gæl-
dende praksis, hvorefter udlejer ikke bliver bundet af lejers mangelsliste, hvis udlejer
kan bevise at manglerne ikke var til stede på overtagelsestidspunktet.
- 6 -
Ad § 118, stk. 5 – Indvendig vedligeholdelseskonto
Tilføjelsen af ordet ”mindst” ændrer bestemmelsen markant, således at udlejere, der
ikke kan fremlægge regnskaber for de seneste 5 år, kan blive tvunget til at hensætte
mere end 5 års hensættelser, jf. tillige bemærkningerne til bestemmelsen. Det fremgår
af bemærkningerne, at der ikke er tiltænkt ændringer af bestemmelsen, og ordet
”mindst” skal derfor slettes i § 118, stk. 5. Gennemførelse på det nuværende grundlag
vil medføre urimelige forhold, herunder at køber af eksempelvis nødlidende ejendomme
ikke vil kunne regne på de maksimale hensættelser.
Ad § 142 – Lejerens installationsret
Lejers sædvanlige installationer - bemærkningen, s. 476, om at lejer har valgretten med
hensyn til hvilken type sikkerhed, der stilles er ikke i overensstemmelse med lovens
ordlyd eller retspraksis.
Ad § 150 – Lejers overladelse af brugen
Beskrivelsen i bemærkningerne til § 150, s. 492, af hvornår der er tale om husstand har
ikke dækning i gældende ret. Herunder bemærkningen om, at ”Voksne børn, forældre,
svigerforældre… vil almindeligvis være omfattet af husstanden.” Bemærkningen om
”almindeligvis” har ikke støtte i retspraksis, men derimod må der til enhver tid ses på de
konkrete forhold for at afgøre, om der er tale om en husstand. Husstandsbegrebet er
ikke statisk og indholdet af begrebet varierer således alt afhængigt af, hvilken bestem-
melse begrebet anvendes på.
Ad § 183, stk. 1, nr. 6 – Lejers overladelse af brugen
Det anføres i bemærkningerne, s.567, at udlejer må give en person, der uberettiget er
overladt brugen, en vis frist til fraflytning og at fristen må være op til 14 dage, da dette
må anses for en rimelig frist. Da det fremgår, at fristen bør være ”op til 14 dage” må
forstås, at fristen kan være kortere, uanset at ordlyden beskrivelsen i bemærkningerne
bærer præg af, at fristen bør være 14 dage. Når brugen uberettiget er overladt, er lejer i
misligholdelse og misligholdelsen er som udgangspunkt væsentligt også ved korte peri-
oder – eksempelvis AIRBNB. Fristen for at lejer retter for sig, må derfor berettiget kunne
være ganske kort, og det vil sjældent være relevant at give lejer en frist på hele 14 da-
ge.
Ad § 188, stk. 2, sidste pkt. - Istandsættelseskrav og mangelsindsigelse, når
manglen er skjult eller lejer har handlet svigagtigt
Det fremgår af bemærkningerne, s. 585, at der i tilfælde af skjulte mangler eller lejers
svig gælder en 2 ugers frist regnet fra udlejer er bekendt med eller burde være bekendt
med forholdet. Dette er der ikke støtte for i lovteksten eller retspraksis. Ved skjulte
mangler er det ganske sædvanligt, at udlejer ikke inden for 2 uger har overblik over
manglernes omfang.
Ad kapitel 24 - Tilbudspligt
Bemærkningerne til kapitel 24 om tilbudspligt fremstår generelt som en efterrationalise-
ring i kølvandet på de netop gennemførte ændringer af boligreguleringsloven og indfø-
relse af karensperiode, der generelt medfører en skærpelse af reglerne, som ikke kan
- 7 -
genfindes i lovens nugældende ordlyd eller Højesterets praksis. Bemærkningerne bør
helt udgå.
Ad kapitel 26 – Ikrafttræden
Overgangsreglen i § 3, stk. 2, i lov nr. 819 af 9. juni 2020 om øgede energikrav ved an-
vendelse af § 5, stk. 2 bør tilføjes i den foreslåede § 204, stk. 4.
Lov om boligforholdene
Ad kapitel 2 om beboermaksimum
Eksisterer der ejendomme tilmeldt ordningen, således at den er relevant?
Med venlig hilsen
Anne Louise Husen Katja Paludan Susanne Andreá Roug
9. marts 2021
Sagsnummer:
2021-0073923
Bygge-, Parkerings- og Miljømyndighed
Teknik- og Miljøforvaltningen
Til Indenrigs- og Boligministeriet
Att. Nynne Horn
Høringssvar fra Københavns Kommune til forslag til ny
lov om leje og ny lov om boligforhold (sammenskrivnin-
gen)
Transport- og Boligministeriet (nu Transportministeriet) har den 23.
december 2020 sendt udkast til lovforslag om ny lov om leje og ny
lov om boligforhold (sammenskrivningen) i høring på ny.
Efter ressortændringen i januar 2021 ses sagsområdet overført til In-
denrigs- og Boligministeriet.
Københavns Kommune fremsender på den baggrund herved kom-
munens bemærkninger til forslaget til ny lov om boligforhold til In-
denrigs- og Boligministeriet. Kommunen har ikke bemærkninger til
forslaget til ny lov om leje.
Forslaget til ny lov om boligforhold
Københavns Kommune skal indledningsvist bemærke, at kommunen
er opmærksom på, at der med de foreslåede ændringer er tale om en
teknisk sammenskrivning af bestemmelser fra hhv. lejeloven, boligre-
guleringsloven, lov om kommunal anvisningsret og lov om tvungen
administration af udlejningsejendomme i en ny lov om boligforhold,
jf. det i lovforslaget anførte.
Københavns Kommune finder imidlertid alligevel grund til at komme
med bemærkninger til dele af indholdet i forslaget til ny lov om bolig-
forhold.
Bemærkningerne vedrører
• Problemstillingerne ift. den nuværende boligreguleringslovs
§ 51, stk. 3 (§ 8, stk. 3 i forslaget til ny lov om boligforhold),
hvorefter en ejer kan anmode kommunen om inden 6 uger at
anvise en lejer, såfremt kommunen har meddelt afslag på
samtykke iht. den nuværende boligreguleringslov §§ 46, 47
eller 50 (§§ 3, 4 og 7 i forslaget til ny lov om boligforhold),
• Ønsket om bestemmelser, der gør det muligt at stille krav om
udlevering af oplysninger fra ejer eller lejer som dokumenta-
tion for, at en bolig benyttes til helårsbeboelse, og
• Ønsket om bestemmelser, der gør det muligt at tildele admi-
nistrative bøder, hvis en ejer eller lejer ikke medvirker med op-
lysninger om benyttelsen af en bolig.
-- AKT 404467 -- BILAG 9 -- [ Høringssvar fra Københavns Kommune vedr. 2. høring over sammenskrivningen ] --
Københavns Kommune har også tidligere, i kommunens høringssvar
af 21. august 2020 til forslag til lov om ændring af lov om midlertidig
regulering af boligforholdene (bopælspligt i nyetablerede boliger,
der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger), fremsat disse bemærk-
ninger.
Der henvises derfor i det hele til det på side 3 anførte i vedlagte hø-
ringssvar af 21. august 2020 fra Københavns Kommune.
Den 26. januar 2021
Høring over udkast til lovforslag om ny lov om leje (sammenskrivning) – ministeriets
j.nr. 2020-2113.
Transport- og Boligministeriet har den 23. december 2021 sendt udkast til lovforslag om
ny lov om leje i høring.
Ifølge bemærkningerne er det klare udgangspunkt for lovforslaget alene at foretage en
teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt. Den foreslåede bestemmelse til
lejelovens § 127, stk. 1, om udlejers ændringsret medfører dog en markant fravigelse af
dette klare udgangspunkt.
Efter ordlyden af den foreslåede bestemmelse i § 127, stk. 1, får udlejeren ”… ret til at
foretage ændringer, herunder forbedringer af ejendommen og i det lejede, når
ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet.”.
Efter ordlyden og bemærkningerne til den foreslåede lovbestemmelse sondres der ikke
mellem forringelser og forbedringer. De to former for ændringer af det lejede bliver med
den foreslåede bestemmelse sidestillet. Det afspejler ikke gældende ret, og det har meget
negative konsekvenser for lejerne.
Ved forringelser af det lejede foretager domstolene blandt andet en vurdering af, hvor
omfattende en ændring, der er tale om. Hvis forringelsen væsentligt og varigt ændrer det
lejedes identitet, vil ændringen under alle omstændigheder blive nægtet.
Det er dog langtfra de eneste situationer, hvor en forringelse af det lejede vil blive anset
for uberettiget. I vurderingen vil også formålet med forringelsen blive tillagt afgørende
vægt, ligesom det har betydning om udlejeren har en rimelig og proportional interesse i at
gennemføre den pågældende forringelse set i forhold til lejerens interesser, se fx Østre
Landsrets afgørelse refereret i T:BB 2001.466 Ø om udlejers begrænsede adgang til
ensidigt at ændre retningslinjer om indvendig vedligeholdelse.
1
Københavns Lejerbevægelse ApS
Postboks 18
2000 Frederiksberg
kbhl@kbhl.dk
Tlf. 26 74 50 99
www.kbhl.dk
CVR. 38880527
Transport- og Boligministeriet
Frederiksholms Kanal 27 F
1220 København K
Sendt pr. e-mail til trm@trm.dk
-- AKT 404467 -- BILAG 10 -- [ Høringssvar fra Københavns Lejerbevægelse vedr. 2. høring over sammenskrivninge… --
Denne centrale afvejning af rimeligheden ud fra en vurdering af begge parters forhold
udgør efter retspraksis en væsentlig og yderligere begrænsning i udlejers ret til at foretage
forringelser af det lejede, men er hverken nævnt i den foreslåede bestemmelse eller i
bemærkninger hertil.
Ved udtrykkelig regulering i lejeloven af udlejers ændringsret vil det være nødvendigt at
beskrive alle og ikke kun udvalgte begrænsninger i ændringsretten. Det kan i den
forbindelse være hensigtsmæssigt eller ligefrem nødvendigt at fastsætte bredere rammer
for domstolenes skøn ligesom det kendes fra fx lejelovens § 84, stk. 1, litra b, hvor der i
forhold til udlejers opsigelse med henblik på selv at benytte det lejede gælder den
yderligere begrænsning, at opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge
parters forhold.
Navnlig for lejeboliger med omkostningsbestemt leje vil det føre til urimelige og stødende
resultater, hvis en bestemmelse om udlejers ændringsret indføres i lejeloven med den
foreslåede ordlyd, hvor bl.a. udlejers sigte med den pågældende ændring ikke tillægges
nogen betydning.
Det kan illustreres med nogle eksempler.
Udlejer kan forsyne det lejede med hårde hvidevarer, da det ikke udgør en væsentlig
ændring af det lejedes identitet. Udlejer kan samtidig forlange en beregnet lejeforhøjelse
baseret på ydelsen på et 10-årigt realkreditlån. Lejeforhøjelsen bortfalder ikke efter 10 år,
men er permanent, da lejeforhøjelsen forudsættes at dække udgifter til fremtidig fornyelse
af de hårde hvidevarer, når de engang er udtjente.
Efter ordlyden og de tilknyttede bemærkninger til den foreslåede bestemmelse om udlejers
ændringsret, vil udlejeren kunne fjerne de hårde hvidevarer igen, fx fordi udlejer har et
ønske om at videresælge de hårde hvidevarer eller installere dem i andre lejemål. Det kan
udlejer gøre på baggrund af den foreslåede bestemmelse, da udlejers formål med at fjerne
hvidevarerne – i modsætning til gældende ret - ikke bliver tillagt betydning efter ordlyden
og de tilknyttede lovbemærkninger.
I lejemål, hvor lejen reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt leje, kan lejeren
desuden ikke kræve lejen nedsat med baggrund i, at de hårde hvidevarer, der i sin tid
begrundede en forbedringsforhøjelse, fjernes. Det er der ikke hjemmel til i
lejelovgivningen, jf. fx Østre Landsrets afgørelse refereret i T:BB 2003.169 Ø.
Lejelovens § 11, stk. 2, om forholdsmæssigt afslag i lejen, når en mangel forringer
lejeværdien, hjælper heller ikke lejeren i denne situation, idet bestemmelsen om udlejers
ændringsret netop udgør hjemmelsgrundlaget og dermed er definerende for, hvornår der
foreligger en mangel i lovens forstand.
Hvis den foreslåede bestemmelse om udlejers ændringsret gennemføres, bliver det
samlede resultat derfor, at lejeren må tåle at blive pålagt en lejeforhøjelse for nogle
forbedringer, som udlejeren uden videre og uanset formålet kan fjerne igen kort tid efter –
vel og mærke uden at lejeren kan kræve en lejenedsættelse. Et resultat, som de fleste nok
vil anse for særdeles urimeligt og stødende, og som da heller ikke er i overensstemmelse
med gældende ret.
2
Som et andet eksempel på, at den foreslåede bestemmelse vil have urimelige konsekvenser
for lejerne kan nævnes den situation, hvor udlejer som led i sin pligt til vedligeholdelse og
fornyelse er tvunget til at udskifte en ældre altan, men ønsker at spare udgifter ved at
sløjfe altanen eller erstatte altanen med en fransk altan, der er billigere. For lejeren en klar
forringelse, som udlejer i udgangspunktet vil være afskåret fra efter gældende ret, jf.
Vestre Landsrets afgørelse refereret i UfR 1990.396 V, men som udlejer vil kunne
gennemføre ud fra den foreslåede lovbestemmelse, da en altan ikke indebærer en
væsentlig og varig ændring af det lejedes identitet, og der i øvrigt ikke skal tages hensyn
til udlejerens formål med at gennemføre forringelsen ifølge ordlyden af den foreslåede
lovbestemmelse.
Blandt andet formålet spiller en væsentlig rolle efter gældende ret ved vurderingen af, om
en forringelse af det lejede bør tillades. Er sigtet med forringelsen fx at chikanere lejeren
med henblik på at tilskynde lejeren til at fraflytte, eller at undgå at afholde
vedligeholdelses- eller fornyelsesudgifter, vil udlejer efter gældende ret være helt afskåret
fra at kunne gennemføre forringelsen, selvom det lejedes identitet ikke ændres væsentligt,
se også Krag Jespersen, Lejeret 2, side 184f.
Skal stødende og urimelige resultater i relation til udlejers ændringsret undgås, må den
foreslåede bestemmelse om udlejers ændringsret derfor enten 1) sløjfes, 2) begrænses til at
kun at omfatte de tilfælde, hvor udlejer forbedrer det lejede, eller 3) som minimum
suppleres med et udtrykkeligt og yderligere vilkår om, at en forringelse af ejendommen
eller det lejede skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.
Med venlig hilsen
Bo Arvedsen, direktør
Københavns Lejerbevægelse ApS
3
Side 1
Til Kbh. 12/3 2021
Transport- og Boligministeriet
Frederiksholms Kanal 27 F
1220 København K
Alene sendt pr. E-mail til trm@trm.dk
Deres j.nr. 2020-2113
Høringssvar til anden høring over udkast
til lovforslag om ny lov om leje og ny lov
om boligforhold sammenskrivningen
LLO skal venligst takke for at have fået sammenskrivningen af lejeloven og
boligreguleringsloven i fornyet høring, og for at have fået en forlængelse af fristen for
høringssvar til d. 12. marts.
En sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven blev besluttet allerede i
2014, i en politisk aftale imellem den daværende regering (Socialdemokraterne og
Radikale Venstre), Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten
Selvsamme aftale giver alene mulighed for en såkaldt ”teknisk sammenskrivning”.
Loven skal således have samme indhold som nu, og må dermed som udgangspunkt
ikke give hverken lejerne eller udlejerne flere eller færre rettigheder. Dog kan
aftaleparterne selvsagt ændre dette udgangspunkt ved at give samtykke til
forbedringer.
Desværre må LLO konstatere at resultatet af disse store anstrengelser, ikke har givet
et resultat, som vi kan støtte.
-- AKT 404467 -- BILAG 11 -- [ Høringssvar fra Lejernes Landsorganisation vedr. 2. høring over sammenskrivningen ] --
Side 2
LLO kan ikke støtte lovforslaget af fem årsager:
1. Forslaget gengiver i flere tilfælde ikke gældende ret efter LLO’s
opfattelse. Vi mener derfor ikke, at der i alle tilfælde er tale om en ”ren
teknisk sammenskrivning”, men i flere tilfælde en ændring af retstilstanden.
2. Sammenskrivningen bibeholder kompleksiteten i den nuværende
lejelovgivning, i stedet for at forenkle de gældende regler. Den logik der trods
alt var forbundet til at man fx kunne huske, at boligreguleringslovens
opgørelsesmetoder gælder for paragraffer i boligreguleringsloven forsvinder
nu. LLO mener, at dette er en forspildt mulighed. Hvis reglerne skal blive ved
med at være lige komplicerede, hvorfor så flytte rundt på dem, så praktikerne
skal til at lære nye?
3. Loven skelner stadigvæk imellem regulerede kommuner og uregulerede
kommuner selvom boligreguleringslovens ophæves. Med andre ord
fastholdes inddelingen af Danmark i et a og b-hold hvad angår lejebeskyttelse,
selvom kun 1 ud af 10 lejere er på b-holdet. Med forslaget vil lejere stadigvæk
have færre rettigheder, hvis man er så uheldig at bo i en såkaldt ”ureguleret”
kommune, hvor boligreguleringsloven ikke finder anvendelse.
4. Der er en uvilje til at rette i selve lovteksten, men i stedet foretrækker
man at ændre i bemærkningerne, selvom dette i andre sammenhænge har
vist sig at give anledning til anseelige problemer i praksis (fx. I forhold til
afskaffelse af nyistandsættelsesbegrebet, som desværre ikke er slået igennem i
hele landet).
5. Endeligt betyder lovforslaget ikke forbedringer på områder, hvor disse
er tiltrængte. LLO kan konstatere, at næsten ingen af vores forslag til
forbedringer fra vores tidligere høringssvar er imødekommet.
Samlet set er det LLO’s anbefaling, at forligskredsen faktisk foretager forbedringer og
forenklinger i forbindelse med dette store arbejde ved en ny politisk aftale. Der er tale
om de største ændringer i lovens opbygning siden 1970erne. Det ville være uendeligt
ærgerligt, hvis denne sjældne mulighed skal ende med en ren akademisk stiløvelse,
som i øvrigt savner logikken i den nuværende opbygning,
Side 3
Såfremt forligskredsen ikke er rede til at forbedre loven ved en ny politisk aftale,
giver lovforslagets bemærkninger desværre anledning til flere ulemper end
forbedringer (på trods af at sammenskrivningen bør være neutral). Vi vil i så fald
fraråde Folketinget at vedtage lovforslaget i dets nuværende form.
Vi skal i den forbindelse understrege, at vi er klar over at både ministeriets
embedsfolk og skiftende ministre har haft en uriaspost med denne sammenskrivning,
hvor man i flere tilfælde har været nødsaget til at stikke hånden i et hvepsebo, når
gældende ret skal beskrives, idet både lejer- og udlejersiden kan have reelle juridiske
uenigheder, som nu skal afklares i bemærkningerne i stedet for ved domstolene.
I det følgende vil vi gennemgå disse fem punkter og dernæst lave supplere vores
oprindelige høringssvar i kronologisk rækkefølge.
Som bekendt er høringsmaterialet på omkring 900 sider i lighed med første
høringsrunde, men ændringerne fra første til anden høringsrunde er ikke fremhævet.
Vi vil kraftigt opfordre til, at dette gøres for fremtiden, således at ændringerne står
klart for alle parter.
Punkt 1. Forslaget er ikke en teknisk sammenskrivning, da det ikke
gengiver ikke gældende ret.
Vi vil indlede med at gentage, at den opgave som boligministeriet er blevet stillet har
været tæt på umulig.
Tilsyneladende har man af lovtekniske årsager ikke kunne nøjes med at give lovens
paragraffer nye numre, og i øvrigt sige at man vil bibeholde den nuværende
retstilstand uden videre redegørelse for gældende ret. Vi forstår at dette skyldes
justitsministeriets anbefalinger om lovkvalitet.
Side 4
Dog er flere forhold uafklarede i retspraksis. Dette kan skyldes lovens ordlyd eller
modsatrettet eller begrænset praksis på området. Der kan ligeledes være
modsatrettede opfattelser i den juridiske teori: selv professorer kan være uenige.
To Højesteretsdomme fra 1997 viser hvorfor det kan være farligt at stole selv på
praksis fra landsretterne.
U.1997/1037 H/3 og U.1997.1042 H Højesteret sætter en række underordnede
instanser på plads, herunder begge landsretter!.
I begge landsretter, var der i midten af halvfemserne en fejlfortolkning af
huslejereglerne som førte til, at en række lejere fik deres leje sat alt for højt. Først da
Højesteret trådte til, blev det slået fast at både Østre og Vestre Landsret havde taget
fejl.
Omdrejningspunktet var reglerne om mere byrdefulde vilkår hvor Landsretterne
antog, at når der forud for genudlejning var udført forbedringer af et vist omfang, blev
reglerne om mere byrdefulde vilkår jf. (nu) § 5, stk. 12, uanvendelige.
Aftalefriheden var (efter denne forkerte opfattelse) alene begrænset af det lejedes
værdi, jf. § 5, stk. 1. Dog kunne lejers ret til at få lejen sat ned til et lovligt niveau jf.
BRL § 15, 1, men først når der var varslet første gang.
Som bekendt blev boligreguleringsloven § 5 stk. 2 indført i 1996, hvor man i praksis
kodificerede denne fejllæsning, men dog stillede en række krav for at lejen kunne
overgå fra omkostningsbestemt leje til det lejedes værdi. Herunder kom der
minimumsgrænser for, hvad udlejer skulle bruge på forbedre lejemålet.
Dengang var udlejerforeningerne stærkt kritiske over for boligreguleringslovens § 5,
stk. 2, da man mente at disse beløbskrav var alt for hårde, og ville gå ud over
beskæftigelsen (sic).
Side 5
Samlet set kan det være risikabelt at gribe ind politisk, fordi der foreligger en
landsretsdom om spørgsmålet, det samme gælder selvfølgeligt i endnu højere grad,
hvis der alene er tale om en boligretsdom.
Fordi vi først kan være helt sikre på lovens fortolkning efter, at sagen har været i
Højesteret, og da Højesteret normalt kun har 2-4 lejesager om året, kan en række
forhold ikke afgøres med fuldstændig sikkerhed. – med mindre både lovteksten og
forarbejerne er krystalklare.
Det er naturligvis ikke kun lejerne, som kan vinde i Højesteret. I sagen U.2016 2446 H
(T:BB 2016 246), havde lejeren fået ret i huslejenævnet, ankenævnet, boligretten og
Østre Landsret for til sidst at tabe sin sag om huslejefastættelse i Højesteret med
henvisning til en formålsfortolkning af loven.
Der er dermed altid en risiko forbundet med at vove pelsen og beskrive gældende ret.
Især fra lovgivers side, der ikke kan tage de samme forbehold, som man ellers kender
fra den juridiske litteratur ”resultatet er formentligt, nok, antageligvis etc.”
Et konkret nedslag – småhuslejen og 5,2.
Den største knast i dette forsøg på en sammenskrivning findes i bemærkningerne til
småhusreglerne.
Vi har nævnt vores bekymringer for adskillige politikere, herunder ministeren, samt
afgivet et otte siders høringssvar om netop dette spørgsmål.
I vores tidligere høringssvar påpeger vi, at forslagets bemærkninger kan risikere at
medføre lejestigninger på omkring 320 kr. pr. M2 pr. År for lejerne i de ca. 230.000
lejemål beliggende i mindre ejendomme, i regulerede kommuner, i det omfang de er
gennemgribende moderniserede (fx hvis der er indsat nyt køkken og bad).
Side 6
Sammenskrivningen vil i den nuværende form derfor i direkte modstrid med
formålet dramatisk ændre boligforholdene for op mod en halv million
danskere.
Ministeriet har af uransagelige grunde ikke fundet anledning til at ændre sit
oprindelige udgangspunkt.
Så vidt vi kan forstå fastholder ministeriet sit synspunkt på baggrund af fem
hovedpointer, som vi her gennemgår og bestrider:
1. Bestemmelsens ordlyd taler for dette.
LLO deler ikke dette synspunkt, fordi loven netop siger, at lejen skal være
reguleret omkostningsbestemt og ikke fastsættes efter det lejedes værdi.
Ønskede lovgiver en husleje på niveau med det lejedes værdi, kunne man have
skrevet det i loven. Det har man ikke gjort, men i stedet alene henvist til de
omkostningsbestemte regler.
2. En formålsfortolkning medfører at retstilstanden ser således ud.
LLO deler heller ikke denne opfattelse. Vi har netop gennemgået lovens
forarbejder fra 1994, som slet ikke tager højde for den situation (det kunne
man jo dårligt, da BRL § 5, stk. 2 først blev indført i 1996). Faktisk anføres det i
lovens forarbejder fra 1994, at hensigten er, at lejen sættes på et
omkostningsbestemt niveau. I 1996-loven anføres det direkte, at der ved
lejefastsættelse i småhuse indføres et væsentlighedskrav og at ”Der er ikke
med bestemmelsen tilsigtet nogen ændring af gældende praksis”. Kun hvis
man mener, at det lejedes værdi og den omkostningsbestemte lejes niveau kan
komme ud på ét, kan denne fortolkning komme på tale. Dette er en alvorlig
fejltolkning.
3. Der findes retspraksis som understøtter påstanden.
Det er ikke korrekt. Ministeriet henviser til bl.a. til en boligretsdom (GD 2015/6
B), hvor parterne er enige om at en række lejemål kan bruges til
sammenligning. Der er således tale om en procesaftale i en civil sag. Denne
dom beskriver dog ikke retstilstanden, hvis parterne er uenige om hvilke
Side 7
lejemål, der kan bruges som sammenligningslejemål, hvilket jo netop er det
juridisk interessante i en konflikt om huslejens fastsættelse. Dommen GD
2007/46 B, som ministeriet tidligere har henvist til, angår heller ikke 5,2-lejemåls
værdi som sammenligningslejemål, men slår rettere fast, at 5,2-lejemål ikke
behøver at blive reguleret efter fx trappeleje eller nettoprisindeks, men også kan
varsles op efter reglerne om omkostningsbestemt leje.
4. Der findes ingen domme om det modsatte.
Dette er forkert. Der findes boligretsdomme om spørgsmålet. Da vi blev
bekendt med at ministeriet havde denne opfattelse, fremsendte vi et udvalg
disse domme, uden at dette har givet anledning til ændringer eller en reaktion
fra ministeriets side.
Det drejer sig om:
Dom fra Københavns Byret afsagt d. 27. november 2017 i sag BS 24A-
2751/2015.
Boligrettens flertal finder at 5,2-lejemål ikke er anvendelige når småhuslejen
skal fastsættes. Denne sag var berammet til behandling i landsretten, men
udlejer trak sagen umiddelbart inden hovedforhandlingen.
Dom fra Retten i Roskilde afsagt d. 7. august 2019 i sag BS-23040/2018.
Dommens præmisser anfører, at sammenligningen skal ske med tilsvarende
boliger med omkostningsbestemt husleje og afviser udlejers varsling hvorefter
kvadratmeterhuslejen ville have udgjort 802 kr.
Dom fra Retten på Frederiksberg afsagt d. 21. februar 2018 i sag BS-J-
341/2017.
Side 8
I denne sag havde udlejer for 5-10 år siden lavet en totalrenovering af
badeværelset bolig på 51 m2. Retten udtalte at lejen skulle fastsættes
omkostningsbestemt og sætter huslejen til 800 kr. pr. M2.
Den første af disse domme tager direkte stilling til spørgsmålet og de to sidste,
tager inddirekte stilling til spørgsmålet, da huslejen var blevet sat højere, hvis
lejen måtte fastsættes efter ren det lejedes værdi jf. BRL § 5, stk. 2.
5. Ingen juridiske teoretikere deler LLO’s opfattelse.
Denne påstand er heller ikke korrekt. På trods af at LLO direkte havde citeret
professor Jakob Juul-Sandberg i vores høringssvar om spørgsmålet, mente
ministeriet ikke, at professorens ord skulle læses på samme måde, som LLO
gjorde.
Vi skrev herefter til professoren, som bekræftede vores fortolkning, og afviste
ministeriets. Vi har vedhæftet denne e-mail som bilag til dette høringssvar.
Professorens e-mail er naturligvis også blevet sendt til ministeriet.
Vi kan desuden tilføje, at nævnspraksis, herunder i København, støtter vores
synspunkt.
På trods af ovenstående er sammenskrivningsforslaget uændret.
Som nævnt tidligere, kan det være risikabelt at rette ind efter en landsretsdom. I
denne sag lægger boligministeriet nu to boligretsdomme til grund for sin opfattelse, i
et spørgsmål som påvirker lejerne i op til 230.000 lejemål.
Vi vil opfordre til, at ministeriet ændrer bemærkningerne til LLO’s og professor Jakob
Juul-Sandbergs opfattelse af spørgsmålet.
Da så mange boliger er omfattet af dette spørgsmål, er dette spørgsmål i sig selv
tilstrækkeligt til, at LLO må anbefale en afvisning af det fremlagte lovforslag, henset til
Side 9
hvor mange boliger, der bliver berørt og den alvorlige grad, de kan tænkes berørt på, i
form af store huslejestigninger.
Det er dog ikke kun lejerorganisationerne, der er utilfredse.
Udlejerne er heller ikke tilfredse -og det er ikke et sundhedstegn.
EjendomDanmark har i første høringsrunde fremsendt et høringssvar som er meget
kritisk
I lighed med vores høringssvar var der både politiske krav og en længere kritik af af
ministeriets gengivelse af gældende ret.
Nogen vil måske så bemærke, at når både lejerne og udlejerne er utilfredse, så er
arbejdet gjort godt efter idéen–”Et godt kompromis gør ingen tilfredse”.
Denne logik er dog destruktiv. Hvis der var lavet endnu flere kontroversielle tiltag,
ville parterne have reageret endnu skarpere, uden at dette kan tolkes som et
succeskriterium.
Dette lovforslag er netop ikke en politisk forhandling, men et forsøg på en teknisk
sammenskrivning, som ideelt set bør være ukontroversiel. Parternes reaktioner viser,
at det ikke er tilfældet.
Som nævnt øverst i dette afsnit, så er sammenskrivningen det en uriaspost for
embedsmændene og den til enhver til siddende minister, og måske vil det være
sundere, helt at undlade en sammenskrivning, hvor ministeriet er tvunget til at
bedømme hvad gældende ret er - og i stedet overlade dette til domstolene.
Folketinget kunne i stedet fokusere på at fastslå, hvad man ønsker reglerne skal sige,
hvordan vi sikrer gode og sunde boliger, der er til at betale og lave nye enklere regler,
til gavn for alle parter.
Side 10
Punkt 2: Tjener det noget formål at flytte rundt på reglerne?
De lejeretlige praktikere, herunder LLO, skal med forslaget lære nye paragrafnumre,
men hensigten er, at indholdet skal pinedød være det samme. LLO er dog ikke enig i,
at dette er lykkedes jf. forrige afsnit.
Der er tale om den største omskrivning i omkring 40 år og dette kan ikke undgå at
medføre en tilvænningsperiode for de mange praktikere, der arbejder med landets
600.000 private lejemål, ligesom den eksisterende litteratur bliver vanskeligere at
læse, da man både skal huske den gamle og den nye paragraf.
Dette forekommer formålsløst, hvis ændringerne ikke forenkler eller præciserer.
Punkt 3: B-holdet bibeholdes - 10 % af lejerne har stadigvæk
mærkbart dårligere beskyttelse end de resterende 90%.
Som et af hovedkravne i vores første høringssvar gjorde LLO gældende, at Folketinget
burde gribe muligheden ved denne sammenskrivning til at lade den gode
lejerbeskyttelse gælde i hele landet.
Konkret burde de gode beskyttelsesregler i boligreguleringsloven ikke være mulige at
fravige længere, selvom kommunalbestyrelsen (i de såkaldte uregulerede kommuner)
ikke ønsker at forbedre forholdene for kommunens lejere.
Det bør være Folketingets prærogativ.
Det nuværende system rammer desværre især lejere i Jylland og på øerne.
De uregulerede kommuner er i dag:
Side 11
Billund, Fanø, Fredensborg, Greve, Herning, Holstebro, IkastBrande, Læsø,
Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing-Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted,
Tønder, Varde, Vesthimmerland og Ærø.
Med forslaget har man ikke imødekommet vores krav.
Set i en snæver sammenhæng, kan man argumentere for, at en forbedring for 10% af
lejerne ikke hører hjemme i en teknisk sammenskrivning, men omvendt, er det
underligt, at der ikke er politisk vilje til at sikre lejerne de samme gode rettigheder -
uanset postnummer.
Ud over at disse lejere efter LLO’s opfattelse bør stilles bedre, så gør det loven langt
mere kompliceret, at man bibeholder dette b-hold. Hvis man havde de samme regler,
ville reglerne alt andet lige blive kortere og nemmere at overskue.
Punkt 4. Uvilje mod at ændre lovteksten, ministeriet insisterer på,
at bemærkningerne bliver læst.
Vi noterer os, at der ikke er foretaget mange ændringer i selve lovteksten, således at
loven bliver mere klar. Man vil i stedet skulle helt ned i lovens bemærkninger for at
forstå indholdet i den ændrede form.
Som antydet i vores indledende høringssvar, så er flere konflikter rodfæstet i en
uenighed, om hvilken vægt man skal tillægge forarbejderne. Problemet er ikke nyt.
Også i de sidste væsentlige lejelovsændringer i 2015 valgte man at lægge vægten på
bemærkningerne i stedet for i lovteksten. Metoden har i løbet af de sidste 5 år vist sin
ringe virkning. Der har således især været problemer med fortolkningen af,, hvor ofte
lejeren skal male, når lejeren flytter.
Side 12
Fortsætter nyistandsættelse?
Som vi har redegjort for i vores første høringssvar, så foregår der netop nu en retslig
kamp om, hvad reglerne fra 2015 reelt betyder.
Adskillige fagfolk, har påpeget, at ordlyden i lejelovens nuværende paragraf 98 levner
tvivl om, hvilke krav udlejer kan stille til lejeren.
Landets huslejenævn ser vidt forskelligt på spørgsmålet. Fx ser Aarhus og København
ikke ens på bestemmelsen. Desværre er der alene boligretsdomme, der direkte eller
indirekte tager stilling til spørgsmålet.
Når man nu sammenskriver loven, og man kan se at den lovtekst, man vedtog i 2015
ikke virker helt efter hensigten, når en række aarhusianske lejere stadigvæk får
fraflytningsregninger for maling efter meget korte lejeperioder1, så er vores stærke
opfordring til ministereiet, at man skærper en ordlyd, som har vist sig at være
problematisk – og ikke forlader sig på at lave bemærkninger til loven.
Dette er særligt vigtigt, da de bemærkninger, der var ved indførelsen i 2015 var
længere og mere detaljerede, end de bemærkninger, der er i dette lovforslag. Jo flere
”led” man skal tilbage for at finde nogle ellers gode forarbejder, jo nærmere kommer
disse glemslen, og dette vanskeliggør især arbejdet for de praktiske anvendere af
lejelovene, herunder huslejenævnene.
LLO skal derfor opfordre til at der laves de lovændringer, vi har beskrevet i vores
første høringssvar.
Punkt 5. Ingen af LLO’s hovedkrav er imødekommet ved denne
sammenskrivning.
1 Se gennemgangen i TBB2020.541 Søren Slot Lucas, Daniel Skov: Fem år med begrebet normal
istandsættelse i private lejeforhold - status og problematikker. Bemærk at LLO ikke er enig i artiklens
konklusion.
Side 13
LLO havde tre hovedkrav til den første sammenskrivning:
• Reglerne for uregulerede kommuner bør erstattes af de regulerede.
a. Under 10% af landets lejeboliger findes i uregulerede kommuner, og der
er ingen gode grunde til, at lejerne ikke skal nyde den samme gode
beskyttelse i hele landet.
• Lejerne bør sikres imod at blive forbedret ud af deres lejemål.
a. Kun boligreguleringslovens regler for større ejendomme giver en reel
beskyttelse, denne bør alle lejere have.
• Huslejebremsen bør indføres over hele landet, ikke kun i 5,2-boligerne.
a. Det er ikke rimeligt, at lejeren mindst skal snydes med mindst 10% for at
få sin leje sat ned. Dette er bragt på plads ift. 5,2-lejemålene, men ikke i de
uregulerede kommuner.
Dertil kommer vores høringssvar om småhuse, som ved en fejl fra ministeriets side
ikke var med i første omgang.
I dette høringssvar taler vi for, at en tvetydig bemærkning i lovforslaget ikke tolkes
således, at lejere, der bor i mindre ejendomme, kan forvente store huslejestigninger.
Som nævnt under punkt 1, findes den tvetydige bemærkning der endnu, og hvis LLO
skal støtte en en eventuelt ændret version af dette lovudkast, skal det slås fast, at de
omtalte lejere ikke skal kunne frygte huslejestigninger og at det, som LLO opfatter
som den nuværende retstilstand, fortsætter.
At dette rettes op, er et hovedkrav fra vores side.
Desværre er ingen af hovedkravene blevet mødt, hvilket i sig selv, gør det vanskeligt
for LLO at støtte lovforslaget. Man kan anføre, at de tre første krav er politiske krav,
som der ikke er plads til i en teknisk sammenskrivning, og dette kan være korrekt,
hvis forligspartierne insisterer på ikke at forbedre lejernes vilkår.
Side 14
Men det sidste punkt om småhusene, er et rent et spørgsmål om juridisk fortolkning
og klart indenfor skiven af en sammenskrivning. For at undgå en de facto lovændring
med alvorlige konsekvenser for lejerne i mindre ejendomme til følge, skal dette
rettes.
Sammenfatning:
Samlet set er boligminsteriet blevet sat på en vanskelig opgave, som vi da heller ikke
mener er løst tilfredsstillende. Frem for klarhed og forenkling bringer forslaget nye
problemer med fortolkning på banen.
Fordi lovforslaget skal vurdere hvad gældende ret er, og fordi lejere og udlejere har
store uenigheder om, hvad der er den korrekte fortolkning er, så bliver ministeriet
nødsaget til at bedømme hvad gældende ret er. Og her har ministeriet på afgørende
områder bedømt forkert. Lovforslaget vil dramatisk forringe boligforholdene for op
mod en halv million danskere.
Derfor kan vi som repræsentanter for lejerne ikke være enige i, at dette er en rent
teknisk sammenskrivning, uden opsigtsvækkende juridiske fortolkninger.
Som sagt er udlejerforeningerne også stærkt utilfredse med forslaget. Vi håber, at
Folketinget ikke vil forlade sig på en forudsætning om, at når parter med
modsatrettede ønsker begge er utilfredse med et lovforslag, så rammer man rigtigt.
Lovforslaget skulle have været en ukontroversiel sammenskrivning af loven, hvilket
alle reaktioner viser, at den ikke er.
Kronologisk gennemgang af forslaget til ny lejelov
Vi vil i det følgende gennemgå lovforslagene kronologisk. For overskuelighedens
skyld er kapitelnumrene de samme.
Side 15
For at undgå for mange gentagelser imellem første og anden høringsrunde, vil vi
forsøge fokusere på forhold, som er nye eller som vi af anden årsag mener giver
anledning til kommentarer. Vi henviser i øvrigt til vores første høringssvar:
Kapitel 1: Lovens anvendelsesområde
Ejendomsbegrebet.
Ejendomsbegrebet er blevet mere kompliceret siden første udkast., da der er tilføjet
tre undtagelser til ejendomsbegrebet, fra det første udkast (§ 9 nr. 1-3).
Selv ikke det vigtige spørgsmål om, hvordan man afgør, om en bolig har mere end
seks beboelseslejemål, og hvordan man tæller til dette, er blevet præciseret.
Ændringen medfører (i forhold til det oprindelige udkast) at nogle boliger tælles med,
hvis man vil sætte huslejen op, men ikke skal tælles med, hvis lejeren ønsker at bruge
sin bytteret.
Forslaget til omskrivningen viser flere forhold:
1. At man nemt kunne lave loven enklere. (Antallet af boliger afgøres på samme
måde i hele loven).
2. Man fravælger denne enkle løsning til fordel for en langt mere kompliceret
løsning, som gør loven langt vanskeligere at læse og bibeholder den
oprindelige kompleksitet.
3. Da de forskellige måder at tælle boliger på, tidligere afhang af om der var tale
om boligreguleringsloven eller lejeloven, så ødelægges denne logik nu, til
fordel for en endnu mere kompliceret udgave, uden en reel logisk
sammenhæng.
Side 16
Lovens systematik -først lejelovens regler og så reglerne for de regulerede
kommuner.
Som det anføres i bemærkningerne vil man starte med at beskrive de regler, der
følger af lejeloven, og derefter beskrive de regler, der der gælder for ”regulerede
kommuner”.
Systematikken nævner således konsekvent de uregulerede kommuner først, hvor
10% af lejerne bor, for først derefter at beskrive hvilke regler der gælder for 90%
resterende lejere.
Det er en ulogisk opbygning at starte med det sjældnest forekommende, som anført i
bemærkningerne til § 1. for så at slutte med det, der gælder i ni ud af ti tilfælde.
Efter sammenskrivningen giver det heller ikke megen mening at skelne imellem
”regulerede” og ”uregulerede kommuner”, da boligreguleringsloven ikke findes
længere. Nu er begge typer kommuner reguleret af lejeloven.
Igen er løsningen ligefor: lad de regler som i dag gælder for ni ud af ti lejere gælde for
ti ud af ti lejere, og fjern begrebet ”uregulerede kommuner”.
Kapitel 3 omkostningsbestemt leje m.v
Om forudgående besigtigelse (tidl. BRL § 5,3):
Ministeriet anfører:
”Formålet med bestemmelsen er at fastlægge lejemålets stand inden udførelse af
den gennemgribende forbedring med det formål at afgøre, om der er grundlag
for at udføre forbedringer, som indebærer en væsentlig forøgelse af det lejedes
værdi, som er forudsætningen for at være omfattet af ordningen i § 5, stk. 2.
Endvidere vil besigtigelsen kunne anvendes i forbindelse med
efterfølgende tvister om lejemålets stand efter forbedringen.”
Der bør overvejes om den sidste sætning er retvisende. Det vigtigste element er at
”før-tilstanden” kan identificeres, således om man kan lave en retvisende vurdering af
Side 17
brugsværdiforøgelsen. For at vide hvad noget er steget i værdi skal, man jo som
bekendt både kende standen inden og efter forbedringen.
Da 5,3-vurderingen alene undersøger, om det er muligt at lave forbedringen, men
ikke om den rent faktisk bliver udført, er beskrivelsen af førtilstanden af central
betydning.
Om lighedsreglen (BRL § 5, stk. 12)
Ministeriet anfører, at:
”Bestemmelsen indeholder den såkaldte ”lighedsregel”, som har til hensigt at
sikre, at der ikke for den enkelte lejer gælder mere byrdefulde vilkår end for
andre lejere i ejendommen. Der skal foretages en samlet vurdering af den enkelte
lejers vilkår, som indebærer, at visse byrdefulde vilkår vil kunne opvejes af andre
mere gunstige vilkår således, at der samlet set ikke er tale om mere byrdefulde
vilkår. Det er ikke hensigten med reglen, at ejendommens lejere skal have
ens vilkår.”
Ministeriet udtaler sig om hvad hensigten med loven ikke er. Denne sætning bør
rettes eller i hvert fald præciseres, da hensigten i de oprindelige forarbejder netop er,
at lejerne ”stilles ensartet”.
Reglen i den gældende lovs § 10, stk. 1, 2. led, § 10, stk. 2 og stk. 3, foreslås
erstattet af en generel regel om, at der ikke må aftales en leje eller andre vilkår,
der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der
er gældende for andre lejere i ejendommen. En sådan bestemmelse skal på
den ene side sikre, at lejerne stilles ensartet, men udelukker på den anden
side ikke, at udlejeren træffer særaftaler med enkelte lejere, når der er
vægtige grunde hertil. Dette kan tænkes, hvis lejerens brugsret er udvidet, hvis
der er behov for en ejendomsfunktionær ved ejendommen, eller hvis udlejeren
selv midlertidigt er borte og derfor ønsker at udleje sin egen lejlighed
tidsbegrænset”.
Folketingstidende 1974- 975, Tillæg A, sp. 9: ”
Da hensigten således er, at lejerne stilles ens, og at der kan træffes særaftaler med
lejerne, hvis der er vægtige grunde hertil, bør dette fremgå af bemærkningerne. I
modsat fald vil den nuværende formulering medføre en udvanding af lighedsreglen.
Side 18
Om småhusleje (nuværende § 29c)
Bestemmelsen medfører at
”lejen for de mindre ejendomme i regulerede kommuner, ikke fastsættes efter de
reglerne om omkostningsbestemt husleje, men i stedet efter det lejedes værdi, dog
med den modifikation, at der kun kan ske sammenligning med lejeforhold, hvor
lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7.”
Denne sætning indgår ikke i de oprindelige forarbejder, men er en nyskabelse. Det vil
være passende at anføre motivationen, fra lovens oprindelige forarbejder både
anfører at At lejen skal fastsættes som omkostningsbestemt leje, og ”være på et
omkostningsbestemt niveau”.
Dette er uddybet i bemærkningerne til §32, der lyder.
”Er det omtvistede lejemål gennemgribende moderniseret, således at lejen,
såfremt ejendommen havde været omfattet af reglerne om omkostningsbestemt
leje, kunne være fastsat til det lejedes værdi, jf. § 19, stk. 2, kan der sammenlignes
med gennemgribende moderniserede lejemål i storejendomme. Dette kræver dog,
at lejen for disse efterfølgende har været forhøjet efter § 23.”
Igen tages der ikke stilling til hvilken del af denne leje, der må sammenlignes med,
hvis det alene er den omkostningsbestemte del, har dette ingen betydning for de
lejerne i de ca. 230.000 småhusejendomme.
Hvis der må sammenlignes med både omkostnings-delen og det lejedes værdi-delen,
vil dette potentielt medføre store huslejestigninger.
Vi skal gentage, at det ikke er Højesteretsdomme eller landsretsdomme med stor
præjudikatsværdi, der lægger til grund for denne fortolkning. I denne sag henviser
ministeriet fejlagtigt til to domme på boligretsniveau.
Ministeriet lægger lige nu op til væsentligt at ændre vilkårene for lejerne over i op til
230.000 boliger, i det omfang disse er -eller bliver moderniserede.
Side 19
Bemærk desuden, at huslejenævnene i Aarhus og København har forskellig praksis på
dette område, men ofte alligevel kommer frem til samme resultat, fordi Aarhus
huslejenævn -efter det oplyste, mener, at de alligevel ikke har kendskab til 5,2 boliger
der også er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje, hvor
sammenligningen ikke kan foretages.
I København vil det være vanskeligere at komme med en sådan argumentation henset
til det større antal sammenligningslejemål. Ministeriets fejlagtige fortolkning vil
derfor får meget store konsekvenser for huslejeniveauet i hovedstaden.
Kapitel 14 udlejers forbedringer.
Desværre er vores opfordring til at undlade at indføre en ny paragraf, der giver
udlejer ret til ændringer i det lejede, sålænge ændringerne ikke er væsentlige og
varige, jf. § 127, ikke fulgt.
Det forekommer mærkværdigt, at man har villet fastholde tilføjelsen af denne
paragraf i den tekniske sammenskrivning, selvom den ikke findes i dag.
Vi vil igen advare imod at en sådan tilføjelse formentligt vil blive udfordret af
udlejere, som vil afsøge grænserne for hvad en ”væsentlig” ændring indebærer og
hvor meget, der skal til for at noget ikke er ”varigt” længere.
Det er ikke vores opfattelse, at lovens bemærkninger om at paragraffen er tænkt som
en kodificering fører til noget andet resultat.
Selv hvis man vælger at indføje denne nye paragraf, vil vi opfordre til, at man
udbygger bemærkningerne, herunder især hvordan begrebet ”varigt” skal forstås.
Side 20
Vi skal understrege, at vi ikke modsætter os formen, altså at man forsøger at
kodificere gældende ret ved nye paragraffer, men desværre er vigtige forhold som
spørgsmålet om nyistandsættelse ikke taget med i denne sammenhæng.
Vi konstaterer dog, at reglerne om ufravigelighed er blevet rettet i dette kapitel
(ligeledes i kapitel 15, 16 og 17).
Kapitel 20 opsigelse.
Ministeriet skifter mening i bemærkningerne til § 174, (svarende til den nuværende
LL § 80, stk, 2) som angår lejerens ret til at blive boende i et et ellers tidsbegrænset
lejemål, hvis han har blevet boende i mere end 1 måned efter den aftalte lejetids
udløb, og udlejer ikke har bedt ham om at flytte.
I første udgave burde parterne afslutte forhandlingerne inden tidsfristens udløb.
I anden version er blot en forhandlings begyndelse som udgangspunkt tilstrækkeligt
til, at lejerne er blevet bedt om at flytte.
Efter vores opfattelse havde ministeriet ret i første omgang, da lejerne dårligt kan
vide, hvad udfaldet af forhandlingerne vil være, inden disse er færdiggjorte. Lejerne
kan endvidere have en berettiget forventning om, at udlejer gerne vil lade dem blive
boende, når der nu indledes forhandlinger om netop dette spørgsmål.
Til § 188.
Ministeriet har tilføjet en udtalelse om praksis, i fald udlejer ikke indkalder behørigt
til syn, men lejer alligevel møder op.
LLO bekendt er denne praksis ikke baseret på en afgørelse fra Højesteret, og den
praksis, der foreligger synes angribelig, i det, der er tale om et formkrav til varsling,
Side 21
der ikke er fulgt. Desuden er det vanskeligt at se, hvordan det ikke er en forringelse til
skade for lejers retstilling, at han bliver mødt med fraflytningskrav, som udlejer ellers
er afkåret fra at kræve efter loven.
Nærmest i alle andre dele af lejeretten medfører manglende iagttagelse af formkrav,
at varslingen ikke er gyldig.
Dette gælder eksempelvis, hvis lejeren gør indsigelse imod en opsigelse pr. E-mail i
stedet for med brev (se fx Højesteret dom i U.2020.2304 H / T:BB 2020.576 H). I
denne situation lægger man tungt vægt på formkravene.
Til § 193.
Om beboerrepræsentationer. Nuværende LL § 64, stk. 5 og 6.
Indledningsvist slækker det nye udkast på reglerne til meddelser efter stk. 5, altså
den situation, hvor udlejer ikke ved, om der er en beboerrepræsentation eller ej. Vi
foretrak den første version, som efter vores opfattelse er i bedre overensstemmelse
med gældende ret (se nedenfor)
I praksis giver en beboerrepræsentations mulige ophør efter to år anledning til tvivl
og disse to stykker hænger derfor i praksis mere sammen, end forarbejderne tilsiger.
I den sparsomme praksis herom har man lagt vægt på, at udlejer skal forsøge at tage
kontakt til beboerrepræsentationen, førend det uden videre kan antages, at bortfaldet
er sket eller ej.
(T:BB 2000.189/2 Ø, hvor et spørgsmål om beboerrepræsentationens lovlige
oprettelse blev afvist, allerede fordi udlejers henvendelse til lejerne herom var
mangelfuld.).
Side 22
Vi vil opfordre til, at dette medtages i bemærkningerne, da det kan være vanskeligt
for udlejer med sikkerhed at vide om beboerrepræsentationen er bortfaldet uden
videre.
Vi skal for en god ordens skyld henvise til vores oprindelige høingssvar ift. Forslaget
til Lov om boligforhold.
Med venlig hilsen
Lejernes Landsorganisation i Danmark
Helene Toxværd
Landsformand
/Anders Svendsen.
Slots- og Kulturstyrelsen
Fejøgade 1
4800 Nykøbing Falster
Telefon 33 95 42 00
post@slks.dk
www.slks.dk
Transport- og Boligministeriet
Sendt pr. mail til trm@trm.dk
24. februar 2021
Jour. nr.: 21/00824
Høringsvar fra Slots- og Kulturstyrelsen vedr. 2. høring over ud-
kast til forslag om ny lov om leje og ny lov om boligforhold
Slots- og Kulturstyrelsen sender hermed bemærkninger til Transport- og Boligministe-
riets høring over de 2. høringen over de to udkast til forslag om ny lov om leje og ny lov
om boligforhold.
Slots- og Kulturstyrelsen er opmærksom på, at der med de foreslåede ændringer fortsat
kun er tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt. Styrelsen til-
lader sig imidlertid alligevel at komme med bemærkninger til dele af indholdet af ny lov
om leje.
Slots- og Kulturstyrelsen bemærker, at der - ligesom med høringen af ændringen af bo-
ligreguleringsloven og 1. høring over forslag til ny lov om leje - ikke er gjort undtagelser
i ny lov om leje for fredede bygninger, for så vidt angår den 5-årige karensperiode for en
ny udlejer, så der, efter at en boligudlejningsejendom har skiftet ejer, først kan opkræ-
ves husleje efter gældende boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (foreslåede § 19, stk. 4 og 5)
i nye lejemål omfattet heraf efter 5 år.
Vi gør i den forbindelse opmærksom på, at karensperioden kan medføre negative konse-
kvenser for de bygninger der er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af byg-
ninger og bymiljøer og hvor bygningen er opdelt i lejemål.
Det skal i den forbindelse påpeges, at:
- Såfremt fredede bygninger ikke er undtaget, kan det blive mindre attraktivt at købe
lejemål med henblik på udlejning, da lejeindtægterne kan falde og vedligeholdet af
bygningen følgende kan svækkes.
- Det vil ofte være svært foreneligt med bevaringen af de bærende fredningsværdier at
energiforbedre en fredet bygning i det omfang, som det kræves for at undgå en ka-
rensperiode på 5 år.
-- AKT 404467 -- BILAG 12 -- [ Høringssvar fra Slots- og Kulturstyrelsen vedr. 2. høring over sammenskrivningen ] --
Side 2
Transport- og Boligministeriet har i høringsnotatet af 24. marts 2020, at der ikke er
grundlag for yderligere undtagelser til karensperioden, herunder fredede bygninger, der
vil udhule effekterne af lovforslaget.
Slots- og Kulturstyrelsen skal i den forbindelse henvise til de specielle bemærkninger til
Til § 19, s 269 af lovforslaget, hvor det nævnes, at de eksisterende undtagelser til ka-
rensperioden er nødvendige for at undgå uhensigtsmæssige og disproportionale konse-
kvenser af de foreslåede regler om karensperioden.
Det er Slots- og Kulturstyrelsens vurdering, at en undladelse af at undtage de fredede
bygninger fra karensperioden vil være uhensigtsmæssigt og vil have en disproportional
konsekvens.
Styrelsen skal endvidere bemærke, at bygningsfredningsloven i sig selv har til formål at
bevare eksisterende værdier i bygningerne, og at unødige moderniseringer derfor ikke
kan finde sted. For de fredede bygningers vedkommende er der derfor ikke samme hen-
syn til at modvirke kortsigtede investeringer og nedbringe incitamentet til at anvende
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, til at opnå hurtige gevinster for kortsigtede investo-
rer, som ved ikke-fredede bygninger.
Slots- og Kulturstyrelsen foreslår derfor, at der indføres en undtagelse for kontrolskifte
for boliger beliggende i en fredet bygning.
Venlig hilsen
Merete Lind Mikkelsen
Enhedschef
Center for Kulturarv
Fredede Bygninger
mlm@slks.dk
+ 45 33 73 33 01
Slots- og Kulturstyrelsen behandler dine oplysninger efter reglerne i Databeskyttelsesfor-
ordningen og databeskyttelsesloven. Sådan håndterer vi dine personoplysninger


Høringsnotat
Høringsnotat til forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig
regulering af boligforholdene (Styrkelse af fremlejetagernes retssikkerhed).
1. Hørte myndigheder og organisationer
Lovforslaget har været i høring i perioden 6. maj 2021 til 8. juni 2021.
Lovforslaget har været sendt i høring hos:
Advokatrådet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, BL Danmarks Almene
Boliger, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks
Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Advokater,
Danske Lejere, Danske Udlejere, Danske studerendes fællesråd, Den Danske
Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, EjendomDanmark, Finans
Danmark, Forsikring & Pension, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og
Beboerklagenævnsforeningen, KL, Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer,
Lejernes Hus, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Lejernes Retshjælp,
Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, P+, SAPU, Statens
Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet
Herudover har lovforslaget været tilgængeligt på Høringsportalen.
2. Modtagne høringssvar
Der er indkommet høringssvar inden for fristen fra følgende høringsparter:
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, BL Danmarks Almene Boliger,
Danmarks Lejerforeninger, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Lejere, Danske
Udlejere, EjendomDanmark, Vestre Landsret og Østre Landsret.
Herudover er der inden for fristen modtaget høringssvar fra:
Cobblestone, Københavns Kommune og Aarhus Kommune
Alle høringssvar offentliggøres på høringsportalen.
I notatet er alene medtaget de væsentligste punkter fra høringssvarene.
Enhed
Bygge- og
Boliglovgivning
Sagsnr.
2021-2261
Doknr.
451155
Dato
19-07-2021
Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
L 49 - Bilag 1
Offentligt
2
3. Generelle bemærkninger
EjendomDanmark ser positivt på forslagets hensigt med at stramme op på reglerne for
fremleje, således at fremlejetagernes retsstilling sikres.
Københavns Kommune bemærker, at det er Københavns Kommunes opfattelse, at
forslaget medfører væsentlige yderligere sagsbehandlingsskridt samt en ny sagstype
ved huslejenævnene og derfor har økonomiske konsekvenser for kommunen. Det er
derfor kommunens opfattelse, at der ved DUT kompensation bør afsættes midler til
dette, således at det ikke har en negativ indvirkning på sagsbehandlingstiden.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at ministeriet på baggrund af det
anførte har fået Bolig- og Planstyrelsen til at foretage økonomiske beregninger, som
håndteres ved DUT-høring.
4. Bemærkninger til de enkelte bestemmelser
Lovforslagets § 1, nr. 1
Danske Udlejere fremhæver, at der ikke ses at være behov for en ændring af lejelovens
§ 34, stk. 1, da fremlejetagere kan kræve indbetalingen af depositum og/eller
forudbetalt leje deponeret eller kræve en bankgaranti af fremlejegiveren, hvis
fremlejetagere vil være sikre på at få indbetalt depositum retur ved fremlejemålets
ophør, eller at kunne anvende forudbetalt leje til betaling af leje i den sidste del af
lejeperioden.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at muligheden for at deponere
eller stille bankgaranti alene finder anvendelse for depositum, men ikke for
forudbetalt leje, jf. LL § 34, stk. 1, 3. pkt. Bestemmelsen giver derfor ikke
fremlejetageren den fornødne sikkerhed i forhold til indbetalingen af forudbetalt leje.
EjendomDanmark vurderer, at lovforslaget med formuleringen af § 1, nr. 1, rammer
alle typer af udlejning af enkeltværelser, herunder også dem, hvor en udlejer lejer et
værelse ud i egen beboelseslejlighed og ikke kun i fremlejeforhold. Dette vil være en
begrænsning af samtlige værelsesudlejninger og ikke kun fremleje. Formuleringen går
således videre end formålet med hvad ændringen tilsiger. Dette medfører, at lejeloven
tilføres yderligere og unødig kompleksitet. EjendomDanmark anbefaler derfor, at
denne bestemmelse udgår eller som minimum specificeres til alene at gælde
fremlejeforhold.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at beskyttelseshensynet for så vidt
angår størrelsen af forudbetalt leje findes at være lige stort for fremlejetagere såvel
som værelseslejere i lejeforhold, hvor udlejer ejer beboelseslejligheden, hvorfor det
findes hensigtsmæssigt, at lade den foreslåede ændring gælde for alle lejeforhold.
Lovforslagets § 1, nr. 2
Danmarks Lejerforeninger bemærker, at den foreslåede bestemmelse også bør gælde i
forholdet mellem lejer og udlejer, og ikke blot mellem fremlejegiver og fremlejetager.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at eftersom lejer over for den
udlejer, som ejer ejendommen, har sikkerhed i den faste ejendom, jf. lejelovens § 7,
vurderes det ikke hensigtsmæssigt tillige at strafbelægge disse udlejere.
3
EjendomDanmark vurderer, at det ikke er korrekt, at lejers forpligtelser alene vedrører
en eventuel istandsættelsesforpligtelse ved fraflytning, men at udlejer ligeledes kan
modregne andre krav, som udspringer af lejeforholdet i depositum. EjendomDanmark
skal derfor anbefale, at afsnittet om gældende ret tilpasses, så disse forhold afspejles
heri.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at der vil blive foretaget rettelser i
overensstemmelse med det anførte.
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsens ordlyd er uheldig, da tab sædvanligvis
er en erstatningsretlig betingelse, som skal dokumenteres af den part, som påstår at
have lidt et tab. Formuleringen i bestemmelsen medfører derfor, at domstolene
fratages deres frie bevisbedømmelse for, om der konkret er lidt et reelt tab for
fremlejetager. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at bestemmelsen omformuleres,
så det står klart, at der enten skal være lidt et tab efter de almindelige
erstatningsretlige regler uden frist for tilbagebetaling eller blot fastholdes en frist for
tilbagebetaling.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bestemmelsen omformuleres,
således at det fremgår tydeligt, at det afgørende er, at fristen for tilbagebetaling
overholdes.
Østre Landsret opfordrer i den anledning Indenrigs- og Boligministeriet til i
lovbemærkningerne at medtage konkrete eksempler på dispositioner, som forudsættes
omfattet af den foreslåede bestemmelse. I den forbindelse bør afgrænsningen til
bestemmelserne i bl.a. straffelovens §§ 278, 279 og 298 omtales, ligesom kravene til
tilregnelse, jf. straffelovens § 19, bør overvejes og tydeliggøres. For så vidt angår det
anførte udgangspunkt for strafudmålingen bør det – i overensstemmelse med fast
lovgivningspraksis og principperne for god lovkvalitet – af lovbemærkningerne
udtrykkeligt fremgå, at fastsættelse af straffen vil bero på domstolenes konkrete
vurdering i det enkelte tilfælde af samtlige omstændigheder i sagen, og at det angivne
strafniveau vil kunne fraviges i op- eller nedadgående retning, hvis der i den konkrete
sag foreligger skærpende eller formildende omstændigheder.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bestemmelsens bemærkninger
vil blive præciseret i overensstemmelse med det anførte.
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsens ordlyd ”fremlejeforholdets ophør eller
endelig huslejenævnsafgørelse, hvis sag herom er indbragt for huslejenævnet” ikke
tager højde for eventuelle ankesager og derfor bør præciseres for at indeholde dette
forhold.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det efter ministeriets vurdering
allerede er indeholdt, idet en huslejenævnsafgørelse, som gyldigt indbringes for næste
instans, ikke vil være endelig, før der er afsagt endelig afgørelse i denne instans.
Ministeriet vil dog præcisere dette i bemærkningerne.
EjendomDanmark vurderer, at forslaget ikke tager højde for eventuel igangværende
dialog, verserende istandsættelser eller lignende forhold, der kan forsinke en sags
afgørelse eller suspendere fristen på de seks uger. Resultatet er, at fremlejegiver
”tvinges” til at indbringe en sag for huslejenævnet for at undgå en potentiel
strafferetlig sanktion, hvilket uvægerligt vil føre til flere sager hos huslejenævnene.
EjendomDanmark skal på den baggrund anbefale, at lovforslaget tilpasses, så der
4
tages højde for, at fristen på seks uger under ordnede forhold kan afviges eller
forlænges.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det i bestemmelsens
bemærkningerne vil blive beskrevet, at fristen for indbringelsen efter lejeforholdets
ophør mellem parterne ved aftale kan forlænges, når lejeforholdet er ophørt uden at
dette vurderes i strid med lejelovens § 35, som omhandler, at reglerne ikke kan
fraviges til skade for lejeren.
EjendomDanmark vurderer, at strafferammen er meget vidtgående, idet der kan
straffes for uagtsomhed, og at det i bemærkningerne angives, at det er hensigten, at
straffen ikke fastsættes til mindre end 30 dages ubetinget fængsel. EjendomDanmark
vurderer yderligere, at dette kan være i strid med den Europæiske
Menneskerettighedskonventions 4. tillægsprotokol art. 1, hvor det fremgår, at ”Ingen
må berøves sin frihed alene på grund af manglende evne til at opfylde en
kontraktmæssig forpligtelse.”
Indenrigs- og Boligministeriet skal i den anledning bemærke, at forslaget tilrettes
således, at maksimalstraffen for overtrædelse er bødestraf.
Lovforslagets § 1, nr. 3
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation ønsker at sikre sig, at en sådan
forpligtelse og et sådant ansvar ikke kan komme til at gælde for en
andelsboligforening, hvor en andelshaver udlejer sin bolig. Andelshaver er hverken
ejer eller lejer, men har en brugsret til boligen som led i sit ejerskab af andelen. Når
andelshaver udlejer sin bolig, er der altså tale om en afledt rettighed for fremlejetager,
på samme måde som for en fremlejetager i lejelovgivningen. Fremlejetageren har ikke
et direkte aftaleforhold med ejeren af ejendommen, som er andelsboligforeningen.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det ikke er hensigten at omfatte
andelsboligforeningen af lovforslagets § 1, nr. 3, ligesom det heller ikke er hensigten, at
huslejenævnet i medfør af lovforslagets § 2, nr. 1, skal meddele andelsboligforeningen.
Dette vil blive præciseret i bemærkningerne til de foreslåede bestemmelser.
Cobblestone anfører, at det i bemærkningerne til den foreslåede bestemmelse bør
præciseres, at der ikke gælder en bagatelgrænse eller væsentlighedsbedømmelse, så
udlejere i ethvert tilfælde, hvor udlejeren har modtaget to eller flere meddelelser om
lejerens manglende efterlevelse af huslejenævnsafgørelser, kan opsige lejeren.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det fremførte vil blive
præciseret i bemærkningerne til bestemmelsen.
Cobblestone anfører yderligere, at det bør præciseres, at udlejeren opnår ret til at
opsige lejemålet, når der foreligger to eller flere endelige og bindende afgørelser
vedrørende lejerens fremlejeforhold.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det ikke er hensigten at give
udlejer mulighed for at opsige, før lejeren ikke har efterlevet to eller flere afgørelser,
men at det præciseres i bemærkningerne, at disse skal være endelige.
Cobblestone anfører yderligere, at det bør præciseres, at afholdte udgifter i forbindelse
med opsigelsen, fx til ejendomsmægler for genudlejning eller udgifter til udsættelse af
lejeren, er pligtige pengeydelser i lejeforholdet, uanset om lejeren fraflytter frivilligt,
og uden at det er nødvendigt med dom.
5
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det efter ministeriets opfattelse
ikke vil være muligt at pålægge lejeren sædvanlige udgifter til genudlejning, når
forslaget om at forpligte udlejeren til at opsige udgår, jf. nedenfor, ligesom at det ikke
findes nødvendigt at beskrive udlejerens mulighed for at gøre krav gældende for
udgifter til udsættelse af lejeren, da dette er almindeligt gældende for alle former for
uretmæssig beboelse efter gyldig opsigelse eller ophævelse.
Danmarks lejerforeninger støtter hensigten med bestemmelsen, men finder ikke, at
bestemmelsen bør kunne medføre opsigelse for lejere(fremlejegiver), når
misligholdelsen sker under lejeforholdets beståen, som fx manglende vedligeholdelse,
da dette tillige vil kunne medføre, at fremlejetageren tvinges til at flytte.
Indenrigs- og Boligministeriet bemærker i den forbindelse, at bestemmelsen har til
formål at sikre ordnede forhold i fremlejeforhold, og at det af den grund anses for
hensigtsmæssigt ikke at sondre imellem hvilke former for misligholdelse fra
fremlejegivers side, som skal kunne medføre opsigelse.
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen ikke tager hensyn til ankemuligheder,
og anbefaler at det præciseres, at der er tale om endelige huslejenævnsafgørelser.
Indenrigs- og Boligministeriet skal bemærke, at bestemmelsen vil blive tilrettet i
overensstemmelse med det anførte.
Lejernes Landsorganisation bemærker, at forslaget ikke er proportionalt, idet lejeren
allerede kan idømmes bøde eller fængselsstraf, hvis lovforslaget gennemføres.
Indenrigs- og Boligministeriet skal bemærke, at det vurderes hensigtsmæssigt at have
mulighed for få bragt lejeforholdet til ophør, såfremt lejere i gentagelsestilfælde viser,
at de ikke kan håndtere de forpligtelser, som medfølger, når denne fremlejer hele eller
dele af det lejede.
Lejernes Landsorganisation bemærker desuden, at lovforslaget ikke vil finde
anvendelse for fremlejeforhold i almene boligorganisationer.
Danske Lejere finder det ligeledes problematisk, at den foreslåede bestemmelse ikke
vil finde anvendelse for den almene sektor.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at dette vil blive tilføjet til
lovforslaget.
Lovforslagets § 1, nr. 4
Cobblestone anfører, at den foreslåede bestemmelse på mange måder er problematisk,
og at anfører en række grunde til, at den bør udgå.
Danske Udlejere bemærker, at udlejer ikke skal pålægges pligt til at igangsætte en sag
ved Huslejenævnet eller Boligretten grundet uenigheder mellem lejeren og dennes
fremlejetager. Der ses ikke at være behov for en sådan regel og endnu mindre ses der
at være grund til at pålægge udlejer disse store omkostninger – dels til egen
rådgiver/advokat og dels til fremlejegivers/lejers advokat, hvis ikke sagen
gennemføres med et for udlejer gunstigt resultat. Danske Udlejere fraråder kraftigt at
udlejer pålægges disse byrder.
Danske Udlejere anfører, at udlejer ikke skal kunne pålægges pligter og på ingen måde
økonomiske forpligtelser, hvis der opstår uenigheder mellem lejer/fremlejegiver og
fremlejetager. Den foreslåede bestemmelse i § 83, stk. 3, bør derfor udgå.
6
EjendomDanmark skal på det kraftigste anbefale, at denne del af lovforslaget udgår,
og at det i stedet for udlejer pålægges den relevante kommune, hvori lejemålet er
beliggende, at agere sanktionspålægger over for lejer (fremlejegiver). En ordning for
denne beføjelse forefindes allerede i boligreguleringslovens § 49 i tilfælde ved
ubeboede lejemål som derved tilsvarende kan findes anvendelse ved fremleje.
Dansk Ejendomsmæglerforening finder det problematisk at inddrage udlejeren i et
aftaleforhold, som udlejeren ingen indflydelse har haft på, hvorfor forslaget ikke findes
hensigtsmæssigt.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at bestemmelsen udgår, og at det
ikke findes hensigtsmæssigt at pålægge kommunen dette ansvar.
Lovforslagets § 2, nr. 1
Danske Udlejere bemærker, at fremlejereglerne tillægger udlejer en ret, hvorfor det
ikke skal resultere i, at udlejer pålægges en pligt til at involvere sig i tvister mellem
fremlejegiver og fremlejetager, som er et kontraktsforhold, som udlejer ikke har haft
indflydelse på blev etableret, ligesom udlejer ej heller har haft indflydelse på vilkårene
i fremlejekontrakten.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at den foreslåede forpligtelse for
udlejeren udgår fra lovforslaget.
EjendomDanmark foreslår, at det i den foreslåede bestemmelse præciseres, at
domstolene i tilfælde af, at en huslejenævnsafgørelse er anket, har en orienteringspligt
til udlejer om lejers manglende efterlevelse, førend udlejer kan anvende
opsigelsesadgangen i nærværende bestemmelse.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at det præciseres, at
huslejenævnets forpligtelse ikke alene begrænses til huslejenævnsafgørelser, men
tillige til dommene, såfremt huslejenævnsafgørelserne indbringes for domstolene.
Lovforslagets § 3
Lejernes Landsorganisation opfordrer til i bemærkningerne at uddybe ikrafttrædelsen
således at det slås fast, hvem der vil være omfattet af reglerne, herunder om reglerne
finder anvendelse i eksisterende lejeforhold.
Indenrigs- og Boligministeriet skal hertil bemærke, at lovforslaget vil blive tilrettet i
overensstemmelse hermed.


EJENDOM
Indenrigs- og Boligministeriet DANMARK
Holmens Kanal 22
1060 København K 8. JUflj 2021
Konsulent, cand. jur.
Ref. j.nr. 2021-2430
Ea Norre
eno@ejd.dk
Bemærkninger til høring over forslag til lov om at styrke
fremlejetageres retssikkerhed i fremlejeforhold
EjendomDanmark takker for muligheden for at give kommentarer til forsla
get, der skal skabe stærkere rammer for tremlejeforhold.
Nedenfor findes først vore generelle bemærkninger til lovforslaget, hvoref
ter følger en række mere specifikke bemærkninger til forslagets enkelte
dele.
Overord nede bemærkninger til lovforslaget
EjendomDanmark ser positivt på forslagets hensigt med at stramme op på
reglerne for fremleje, således at fremlejetageres retsstilling sikres. Vi har i
den forbindelse tre overordnede bemærkninger til lovforslaget.
Gode hensigter, som ejendomsbranchen støtter
I EjendomDanmark ønsker vi ordnede forhold for alle lejere - dette gælder
også fremlejetagere, der desværre til tider kan stå i en usikker retsstilling.
Derfor ser vi positivt på hensigten med forslaget, og vi deltager meget
gerne i en konstruktiv dialog om de ændringer, som forslaget lægger op til.
Uhensigtsmæssigt at lade udlejer hæfte for andres fejl
I forslaget lægger man op til, at udlejer kan risikere at hæfte for en lejers
(fremlejegivers) uhensigtsmæssige eller endda ulovlige adfærd over for sin
lejer (fremlejetager) - selvom der ikke eksisterer noget kontraktforhold mel
lem udlejeren og fremlejetageren. Udlejeren risikerer således at hæfte for
andres adfærd, hvilket synes både uhensigtsmæssigt og i strid med grund
læggende retfærdighedsprincipper. Denne del at forslaget må vi derfor tage
afstand fra.
Behov for præciseringer i visse dele af forslaget
Vi ser positivt på forslaget og flere af dets elementer, men der er i de kon
krete formuleringer behov for en række opstramninger. Dette gælder ikke
mindst i forhold til de ankemuligheder, der findes i det boligretlige system.
Ydermere er forslagets strafbestemmelser voldsomt vidtgående. Man ope
rerer med en straframme på op til fire år og bemærker, at 30 dages
EjendomDanmark Vester Farimagsgade 41 1606 København K• +45 33 12 03 30 www.ejd.dk CVR-nr. 10 39 02 14
Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
L 49 - Bilag 1
Offentligt
2/7
ubetinget fængsel bør være udgangspunktet; til sammenligning straffes
vanvidskørsel (efter den nye og skærpede bestemmelse) i en dom afsagt
ved retten i Glostrup pr. 3. juni 2021 med 20 dages ubetinget fængsel. Straf-
bestemmelserne i forslaget bør derfor nok genovervejes.
Bemærkninger til forslagets enkelte dele
EjendomDanmark har en række anbefalinger til forbedringer at forslagets
konkrete dele.
Forudbetalt feje ( 1, nr. 1)
Indenrigs- o Boligministeriet foreslår, at ændre lejelovens § 34, stk. 1, så le
des at den forudbetalte leje ikke kan overstige den leje, som skal betales i
perioden fra et lejemål opsiges af en lejer, indtil lejeforholdet ophører.
EiendomDanmark vurderer, at lovforslaget med denne formulering rammer
alle typer af udlejning at enkeltværelser herunder også dem, hvor en udlejer
lejer et værelse ud i egen beboelseslejlighed og ikke kun i fremlejeforhold.
Dette vil være en begrænsning af samtlige værelsesudlejninger og ikke kun
fremleje. Formuleringen går således videre end formålet med ændringen til-
siger. Dette medfører, at lejeloven tilføres yderligere og unødig kompleksi
tet. EjendomDanmark anbefaler derfor, at denne bestemmelse enten udgår
eller som minimum og specificeres til alene at gælde fremlejeforhold.
Sanktion for ut//hørlig disponering over depositum og forudbetalt leje ( 1,
nr. 2)
Indenrigs- o Boligministeriet foreslår i lejelovens § 34 at indføre en straffe-
retlig sanktion for en fremlejegiver, som ikke inden for en bestemt tids-
ramme har foretaget endelig afregning og tilbagebetaling af overskydende
depositum og forudbetalt leje. Bemærkningerne til denne bestemmelse har
ministeriet givet titlen “Sanktion for utilbørlig disponering over depositum i
fremlejeforhold” (bemærkningernes afsnit 2.2),
EiendomDanmark vurderer, at ordet “utilbørlig” har været medtaget i titlen
ved en fejl; der er nemlig tale om et juridisk begreb, som anvendes i vurde
ringen af forsæt eller uagtsomhed. Det fremgår i øvrigt heller ikke af be
stemmelsens ordlyd og nævnes heller ikke yderligere i bemærkningen hertil.
EjendomDanmark skal derfor anbefale, at begrebet udgår eller som mini
mum inddrages og defineres konkret i bemærkningerne.
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår at indføre ovennævnte strafferetlige
sanktion og i den forbindelse om gældende ret bemærkes det, at lejeren ef
ter fraflytning har krav på at få tilbagebetalt depositum i det omfang, at det
ikke bruges til at indfri lejerens forpligtelser ved fraflytning i henhold til leje
lovens § 98 (bemærkningernes afsnit 2.2.1).
3/7
EjendomDanmark vurderer, at der her må være tale om en fejlslutning. Det
er naturligvis korrekt, at depositum henstår til sikkerhed for lejers forpligtel
ser ved traflytning, men det er i EjendomDanmarks optik ikke korrekt, at le
jers forpligtelser alene vedrører en eventuel istandsættelsesforpligtelse ved
fratlytning. Det er alment gældende i praksis, at udlejer ligeledes kan mod-
regne andre krav, som udspringer sig at lejeforholdet, i depositum. Her kan
eksempelvis benævnes lejers manglende huslejebetaling og udlejers tilbage
holdelse af et passende beløb til senere afregning at torbrugsregnskabet,
hvilket anvendes i de hyppigt forekommende tilfælde, hvor lejer fraflytter
midt i en regnskabsperiode. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at af
snittet om gældende ret tilpasses, så disse forhold afspejles heri.
Indenrigs- o Boligministeriet foreslår, at der med bestemmelsen sættes lig
hedstegn mellem definitionen at fremlejetagers tab og ejers (tremlejegi
vers) manglende afregning at forudbetalt leje samt depositum inden 6 uger
efter fremlejeforholdets ophør eller endelig huslejenævnsatgørelse.
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsens ordlyd er uheldig, da tab
sædvanligvis er en erstatningsretlig betingelse, som skal dokumenteres af
den part, som påstår at have lidt et tab. Formuleringen i bestemmelsen
medfører derfor, at domstolene fratages deres frie bevisbedømmelse for,
om der konkret er lidt et reelt tab for fremlejetager. EjendomDanmark skal
derfor anbefale, at der bestemmelsen omformuleres, så det står klart, at der
enten skal være lidt et tab efter de almindelige erstatningsretlige regler
uden frist for tilbagebetaling eller blot fastholdes en trist for tilbagebetaling;
begge dele (som de fremgår nu at bestemmelsen), kan ikke bestå sideord
nede.
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at fristen på de seks uger beregnes
fra fremlejeforholdets “ophør eller endelig huslejenævnsafgørelse, hvis sag
herom er indbragt for huslejenævnet”.
EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsens ordlyd ikke tager højde for
eventuelle ankesager og derfor bør præciseres for at indeholde dette for
hold. EjendomDanmark anbefaler derfor, at det til bestemmelsen tilføjes, at
såfremt afgørelsen er anket, da vil huslejenævnsafgørelsen ikke kunne føre
til sanktion, før sagen er endeligt afgjort. I disse tilfælde bør fristen på de
seks uger først beregnes fra tidspunktet for endelig dom.
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at det kan medføre strafferetlige
sanktioner at overskride fristen på de seks uger.
EiendomDanmark vurderer, at forslaget ikke tager højde for eventuel igang
værende dialog, verserende istandsættelser eller lignende forhold, der kan
4/7
forsinke en sags afgørelse eller suspendere fristen på de seks uger. Resulta
tet er, at fremlejegiver “tvinges” til at indbringe en sag for huslejenævnet for
at undgå en potentiel, strafferetlig sanktion, hvilket uvægerligt vil føre til
flere sager hos hus lejenævnene. Dette synes ikke at have være hensigten
med forslaget. EjendomDanmark skal på den baggrund anbefale, at lov
forslaget tilpasses, så der tages højde for, at fristen på seks uger under ord
nede forhold kan afviges eller forlænges.
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at der med bestemmelsen indføres
en strafferamme på op til fire måneders fængsel.
EiendomDanmark vurderer, at bestemmelsen er meget vidtgående, da der
kan pålægges fængselsstraf ved udvist uagtsomhed. I straffelovens § 19 er
det bestemt, at der kan straffes for uagtsomhed uden for straffelovens om
råde, og her er oplægget i lovudkastet, at der kan pålægges straf som følge
af fremlejegivers manglende tilbagebetaling af depositum og forudbetalt
leje inden for den angivne frist. Bestemmelsen er meget vidtgående, da der
ikke i lovudkastet sondres mellem, om manglende tilbagebetaling skyldes
fremlejegivers manglende evne eller vilje til at tilbagebetale eventuelt over
skydende depositum og forudbetalt leje. I de særlige bemærkninger til be
stemmelsen angiver ministeriet endda, at det er hensigten, at straffen ikke
fastsættes til mindre en 30 dages ubetinget fængsel. Ved indførsel af be
stemmelsen vil en fremlejegiver dermed risikere 30 dages ubetinget fæng
sel for manglende evne til at kunne tilbagebetale. Dette synes voldsomt ude
af proportioner, og det er yderligere EjendomDanmarks vurdering, at dette
kan være i strid med den Europæiske Menneskerettighedskonventions 4. til
lægsprotokol, art. 1, hvor det fremgår, at “Ingen må berøves sin frihed alene
på grund af manglende evne til at opfylde en kontraktmæssig forpligtelse.”
Hvis fremlejegivers manglende tilbagebetaling derimod skyldes manglende
vilje, da reguleres dette af de almindelige muligheder for inddrivelse foged
retten. Bedrageribestemmelsen i straffelovens § 279 giver desuden allerede
nu hjemmel for straf i de tilfælde, hvor en person bevidst handler for at
skaffe sig uberettiget vinding. Det er vores vurdering, at denne også vil
kunne anvendes i de tilfælde, hvor en fremlejegiver indgår en lejeaftale med
det bevidste formål ikke at have til hensigt at tilbagebetale fremlejetagers
berettigede depositum og forudbetalte leje. EjendomDanmark anerkender
hensynet til at ville pålægge en fremlejegiver straf for manglende tilbagebe
taling af eventuelt overskydende forudbetalt leje og depositum, men på
baggrund af ovenstående anbefaler vi, at bestemmelsen som minimum ju
steres betydeligt eller alternativt helt udelades og erstattes med en henvis
ning til bedrageribestemmelsen i straffelovens § 279.
5/7
Ud/ejers opsige/sesadgang over for lejer ved lejers manglende efter/eve/se af
husleje-nævnsafgørelser ( 1, nr. 3)
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår i lejelovens § 83 at indføre en mulig
hed for, at udlejer kan opsige en lejer, når udlejer to eller flere gange har
fået meddelelse om lejers manglende efterlevelse at huslejenævnsafgørel
ser.
EjendomDanmark vurderer, at man også i denne bestemmelse har overset
at tage hensyn til ankemuligheder. I lighed med vore bemærkningerne til
forslagets § 1, nr. i skal vi derfor anbefale, at det præciseres, at der er tale
om endelig huslejenævnsafgørelse eller endelig dom i tilfælde af, at husleje
nævnsafgørelsen er anket.
EiendomDanmark vurderer ydermere, at det i denne sammenhæng er væ
sentligt, at udlejer får besked om ovennævnte typer af afgørelser. Ejendom-
Danmark skal derfor anbefale, at det også i lovforslagets § 2, nr. i præcise
res, at domstolene, i tilfælde at en huslejenævnsafgørelse er anket, har en
orienteringspligt til udlejer, jf. lovudkastets nye § 42, stk. 7, om lejers mang
lende efterlevelse, førend udlejer kan anvende opsigelsesadgangen i nær
værende bestemmelse.
Ud/ejers pligt til at opsige lejer ved /ejers manglende efter/eve/se af hus/eje
nævns-afgørelser og mulighed for at rette krav direkte mode udlejer ( 1, nr.
4)
Indenrigs- og Boligministeriet foreslår i lejelovens § 83 pålægge udlejer en
pligt til at opsige en lejer, når udlejer tre eller flere gange har fået medde
lelse om ejers manglende etterlevelse at huslejenævnsafgørelser. I modsat
fald kan fremlejetager gøre sine krav, der er opstået, efter tredje meddelelse
er kommet frem til udlejer, direkte gældende mod udlejer.
EiendomDanmark vurderer, at det er uhensigtsmæssigt, at bestemmelsen
giver fremlejetager mulighed for at rette sit krav direkte mod udlejer,
selvom fremlejetager ikke er i et kontraktforhold med udlejer.
For det første er det meget vidtgående, at udlejer pålægges en sanktion i
form af solidarisk hæftelse for krav opstået i et kontraktforhold, som udlejer
ikke selv er kontraktpart i. Udlejer påtvinges at agere sanktionspålægger
mod en lejer, som ikke har misligholdt lejeforholdet over for udlejer. Men for
at undgå selv at blive mødt af direkte krav af fremlejetager, da er udlejer
nødsaget til at opsige lejer (og dermed også fremlejetager). Det ikke rime
ligt henset til, at udlejer både skal agere sanktionspålægger, at udlejer kan
mødes med direkte krav, hvis dette ikke imødekommes, og udlejer samtidig
ikke kompenseres tilsvarende for en forpligtelse andetsteds i lejelovgivnin
gen.
6/7
For det andet er det usikkert at lade en meddelelse om manglende efterle
velse få påbudsvirkning for udlejer. Dermed bliver fremkomsttidspunktet af
denne meddelelse nemlig afgørende for beregningen af, hvilke krav fremle
jetager kan gøre gældende direkte mod udlejer. Dette giver ikke udlejer no
gen reaktionsmulighed for at undgå krav i perioden fra meddelelsens frem
komsttidspunkt til en opsigelse kommet frem til lejer. Det er ikke rimeligt, at
udlejer bærer risikoen for en mellemliggende periode, som udlejer ikke kan
undgå. Udlejer bliver først bekendt med tredje manglende efterlevelse ved
modtagelse af meddelelsen, mens udlejer kan risikere at hæfte for samtlige
krav opstået efter meddelelsens fremkomst.
For det tredje vil udlejer være nødsaget til at indlede en boligretssag for at
undgå at blive mødt af fremlejetagers direkte krav. Det vil derfor føre til
flere - og unødvendige - retssager, og det er desuden en meget vidtgående
konsekvens at pålægge udlejer at indlede en boligretssag for forhold, som
ikke udspringer af udlejers kontraktforhold, samt at afholde sagsomkostnin
gerne hertil.
For det fjerde lægger udkastet til bestemmelsen ikke op til, at lejers mang
lende efterlevelse er begrænset til afgørelser vedrørende det samme frem
lejeforhold. Bestemmelsen kan derfor have en negative konsekvens for den
aktuelle fremlejetager, som bebor lejemålet på tidspunktet, hvor udlejer ori
enteres om lejers (fremlejegivers) manglende efterlevelse af tredje husleje
nævnsafgørelse vedrørende et tidligere fremlejeforhold, hvor udlejer deref
ter opsiger lejeforholdet med lejer. I disse tilfælde bliver konsekvensen, at
den aktuelle fremlejetagers råderet over lejemålet ligeledes bortfalder, da
en fremlejetager ikke opnår bedre ret til lejemålet end lejer (fremlejegiver).
Dette har næppe været hensigten med lovudkastet.
Samlet set skal EjendomDanmark derfor på det kraftigste anbefale, at denne
del af lovforslaget udgår, og at det i stedet for udlejer pålægges den rele
vante kommune, hvori lejemålet er beliggende, at agere sanktionspålægger
over for lejer (fremlejegiver). En ordning for denne beføjelse forefindes alle
rede i Boligreguleringslovens § 49 i tilfælde ved ubeboede lejemål, som der
ved tilsvarende kan finde anvendelse ved fremleje. Hvis Indenrigs- og Bolig
ministeriet vil fastholde denne ordning, må det som minimum indføres i lo
vens bemærkninger, at hvis en udlejer må betale efter en medhæften, må
regreskravet blive pligtig pengeydelse i hovedforholdet, således at mang
lende betaling heraf kan føre til ophævelse.
EjendomDanmark skal også anbefale, at det indføres, at lejer (fremlejegiver)
ved gentagne manglende efterlevelse af afgørelser mister sin fremlejeret.
Her vil der være tale om, at sanktionen for handlingen rammer den rette
7/7
part - nemlig fremlejegiver, og hverken udlejer eller fremlejetager, som til
fældet er i det fremsendte lovudkast. Hertil kan man yderligere overveje, om
udlejer skal gives ret til at ophæve lejemål i de tilfælde, hvor en fremlejegi
ver fortsat foretager fremleje på trods af forbud herom. Denne tilgang synes
bedre end det foreslåede at sikre proportionalitet mellem sanktion og fore
teelse; en fremlejegiver, som opsiges, vil i mange tilfælde miste sin egen bo
lig også. Det synes unødvendigt hårdt i forhold til blot at frakendes sin
fremlejeret. Her kan det i samme ombæring overvejes, om denne sanktion
bør indtræde allerede ved frem lejegivers første manglende efterlevelse.
I EjendomDanmark håber vi, at disse kommentarer kan bruges af Indenrigs
og Boligministeriet til at kvalitetssikre bekendtgørelsen yderligere, og i
dette arbejde står EjendomDanmark naturligvis til rådighed for uddybende
kommentarer.
Med venlig hilsen
Ea Norre
Juridisk konsulent
Michael Møller-Larsen
Fra: Jørgen Dyrholm Jensen <jj@danskelejere.dk>
Sendt: 2juni 2021 14:29
Til: Indenrigs- og Boligministeriet
Emne: Høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om
midlertidig regulering af boligforholdene
Vedhæftede filer: 200918 Bilag høringsvar - fremleje og værelsesleje.pdf; N200531 Om fremleje i
forhold til alment byggeri.pdf; UDKAST til LE om styrkelse af fremlejetagernes
retssikkerhed.docx
Til indenrigs-og Boligministeriet
I udsendte et høringsbrev omkring forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af
boligforholdene — i forhold til fremlejeregler den 4. maj 2021
Vi savner i den forbindelse, at der tages hånd om, at tilsvarende problemer ses i den almene sektor.
Vi skrev oprindeligt omkring fremlejeforhold den 18. september 2020. Dette bidrage vedlægges.
Dertil vedlægges et særskilt bilag fra nu den 31. maj 2021, hvor der peget på behovet for også at se på Lov om Leje
af almene boliger.
Er man ikke klar til at lave en sådan lovændring kunne man alternativt opfordre BL og lejerorganisationerne til at
drøfte forslag til, hvordan man sikre dels fremlejeretten og dels imod misbrug af denne i den almene lejelov.
Med venlig hilsen
Jørgen Dyrholm Jensen
Driftsleder
DANSKE LEJERE
Korttidsudleje, værelsesleje — og fremleje af værelser specielt
1. Fremleje overfor korttidsudleje
Der ses forsøg på at begrænse lejeres ret til fremleje — og det ses tit i sammenhæng med at der peges
på kortidsleje via eksempelvist Airbnb.
Vi er helt, med på, at der er problemer ved korttidsudleje. Et problem er, at det kan misbruges til reelt
at trække boliger ud af markedet, der derved ikke er til rådighede for boligsøgende. Et andet er, at den
der er lejer af lejemålet også har et ansvar, hvis en korttidslejer gør skade på lejemålet.
Men i princippet fastslår lejeloven, at en lejer har ret til at fremleje op til halvdelen af lejemålet, hvis det
overholder betingelsen om antallet af beboere, der følger fremlejeretten.
Det vi ser eksempler på er, at lejeaftaler kommer til at udtrykke et forbud mod fremleje, som ikke er lov
I igt.
Vi ser gerne, at der skabes en klarhed over, hvornår korttidsudleje ses som fremleje — og en del af en
deleøkonomi, der kan ses som positiv, - men omvendt også, at korttidsudleje begrænses, så det ikke
spekulativt kan udnyttes.
2. Sikkerhed for lejers tilgodehavender ved fraflytning
I den situation, hvor en lejer har lejet et værelse i udlejers egen bolig — uanset om denne bolig er en
ejerbolig — eller en lejebolig — er opsigelsesvarslet på begge sider en måned, hvis der ikke er aftalt andet.
Og udlejer indrømmes netop en ubetinget og kort opsigelsesfrist overfor lejere.
Trods det ses det som sædvanligt i de større byer, at lejerne i et sådant lejeforhold kan afkræves et de
positum og en forudbetalt leje, der i alt udgør 6 måneders leje.
Der burde være en sammenhæng, - og den kunne være, at hvis opsigelsesperioden kun er aftalt til de
sædvanlige en måned i disse lejeforhold —ja så kunne depositum og forudbetalt leje kun udgøre i alt to
måneders leje.
Vi ser ulykkelige tilfælde, særligt ved fremlejeforhold, hvor en værelseslejer ender med aldrig at kunne
få sit tilgodehavende efter en fraflytning — af den grund, at fremlejegiver ikke har noget af værdi som
man kan rejse et krav i.
Der hvor det er bygningsejeren er det lettere, da der i så fald er en sikkerhed i mursten.
Men i begge sammenhæng, så er der ingen mening i, at man skal lægge for 3 måneder — eksempelvis i
forudbetalt leje — når man kan opsige eller blive opsagt med et varsel på en måned.
Ejendomsbranchen i almindelighed — også på udlejersiden — burde være enige i en sådan ændring. Og
den vil f.eks. være en god gevinst for mange studerende, der ender i den type lejemål, når de flytter til
storbyen.
3. En hjælp til parterne
Vi ser tit, at udlejere af værelser i egen bolig udformer en lejeaftale, hvor de definerer acontobetalinger
til forbrug, hvorefter de savner kundskab til, hvordan der kan regnskabsaflægges for dette.
Det vil i mange sammenhænge ofte være lettere at lade lejen omfatte et forbrug, da der sjældent er
mulighed for særskilt aflæsning af, hvad der faktisk forbruges.
Situationen er sikkert den, at der ligger et skattemæssigt incitament i, at en del af ydelsen ikke er leje —
men det er ofte konfliktfyldte situationer, der kommer ud af det.
Kan der udtænkes mulighed for, at der er et incitament for at denne kategori af lejeforhold betaler en
bruttoleje — fremfor nettoleje plus forbrug — kunne det mindske konflikter.
Notat: Driftsleder Jørgen D. Jensen
Danske Lejere — Kontoret i Aarhus
Danske Lejere Banegårdspladsen 18,
8000 Aarhus C
719944 14
cvr: 34037698
Dato: 31. maj 2021
Vedrørende: Bemærkninger til udkast til forslag om Lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig
regulering af boligforholdene — omkring fremleje
Der lægges op til en beskyttelse af fremlejetagere, hvilket vi ser som et meget positivt initiativ. Lovforslaget
lægger op til, at man fremover vil kunne give private udlejere mulighed for at opsige en lejer, som i gentag
ne tilfælde ikke får afregnet depositum og forudbetalt husleje med fremlejetagere.
En tilsvarende opsigelsesmulighed bør gives til boligforeningerne i Lov om leje af almene boliger.
Lovforslaget savner en sanktionsmulighed til de almene boligforeninger. Inden for det sidste år er vi be
kendt med flere meget uheldige sager særligt fra Aarhus og hovedstadsområdet, hvor der er sket fremleje
af værelser ved et fremlejeforhold i en almen bolig.
Aktuelt har vi fx en igangværende sag fra Aarhus, hvor der i en almen bolig er sket fremleje i en kortere pe
riode. Fremlejetageren er blevet truet til at fraflytte igen efter få måneder. Gennem Huslejenævnet har vi
fået to afgørelser som henholdsvis nedsætter huslejen og pålægger fremlejegiveren at refundere deposi
tum og forudbetalt husleje. Det er endnu ikke sket afregning af de Ca. 42.000,00 kr., som fremlejetager har
til gode.
Efter fremlejetagerens fraflytning har vi set, at fremlejegiveren 2 gange indenfor en periode på 6 måneder
har lavet annoncer om ny fremleje. Her bliver vores bekymring, om der allerede er to andre personer, der
har oplevet samme forløb.
Vi har løbende været i kontakt med Boligforeningen, og de er også bekendt med, at der er udfordringer
med fremleje i denne lejebolig. På nuværende tidspunkt giver lovgivningen dog ikke Boligforeningen mulig
hed for at opsige lejeren, selv om de er fuldt ud bekendt med hele forløbet — Han kan derfor fortsætte med
at snyde sine fremlejetagere for store beløb i form af manglende afregning af depositum og forudbetalt
huse.
Når der sker fremleje af fx et værelse i en almen bolig, vil selve fremlejeforholdet være reguleret efter leje-
loven, mens hovedlejeaftalen mellem fremlejegiver og boligforeningen reguleres efter reglerne for almene
boliger.
Når frem lejeforholdet altid reguleres efter lejeloven, så vil det være nærliggende af både private ejere og
boligforeninger har samme opsigelsesmuligheder, hvis det kommer dem til kendskab, at en bolig misbruges
på en sådan måde, at der gentagne gange ikke afregnes med en fraflyttet fremlejetager.
Med venlig hilsen
Jeanette H. Nielsen
Cand. jur.
N200531 Om fremleje i forhold til alment byggeri
hhhhl
abf
Din andel - vores kompetencer
Indenrigs- og Boligministeriet
Att. Jacob Lichtenstein
Holmens Kanal 22
1060 København K.
Sendt pr. e-mail til imjim.dk, cc. jal@im.dk
København, den 7. juni 2021
Sagsnr. 2021 — 2430: Høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om leje og lov om mid
lertidig regulering af boligforholdene
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABE) har modtaget ovennævnte udkast til lovforslag i hø-
ring, som har til formål at styrke fremlejetageres retssikkerhed i fremlejeforhold.
Den tredje del af udkastet til lovforslag indfører en opsigelsesadgang for udlejere over for lejere, som gen
tagne gange misligholder deres forpligtelser over for en fremlejetager, samt en pligt for udlejere til at opsige
lejere, som tre eller flere gange har misligholdt deres forpligtelser i fremlejeforhold. Iagttager udlejeren ikke
den pligt, kan udlejer risikere selv at komme til at hæfte direkte for fremlejetagerens krav.
ABF ønsker at sikre sig, at en sådan forpligtelse og et sådant ansvar ikke kan komme til at gælde for en an
deisboligforening, hvor en andelshaver udlejer sin bolig. Andelshaver er hverken ejer eller lejer, men har en
brugsret til boligen som led i sit ejerskab af andelen. Når andeishaver udlejer sin bolig, er der altså tale om
en afledt rettighed for fremlejetager, på samme måde som for en fremlejetager i lejelovgivningen. Fremlejet
ageren har ikke et direkte aftaleforhold med ejeren af ejendommen, som er andelsboligforeningen.
Det er ABF’s vurdering, at en andelsboligforening ikke vil have samme mulighed for at ekskludere en andels-
haver og opsige brugsretten til boligen, som en udlejer har til at opsige sin lejer. Der er i § 20, stk. 1, litra E i
ABF’s standardvedtægter mulighed for at ekskludere i det tilfælde, hvor andelshaveren gør sig skyldig i for
hold svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at ophæve lejemålet; dvs, efter
reglerne i lejelovens § 93. Der ses ikke forslag til tilføjelser til § 93 i udkastet til lovforslaget.
Selv med eksklusionsmulighed, vil det være urimeligt byrdefuldt for en andelsboligforening at skulle gennem
føre, fordi en andelshaver har forbrudt sig mod reglerne i Iejelovgivningen over for tredjemand. En eksklusion
vil endvidere medføre, at fremlejetageren også skal fraflytte boligen, idet boligen ved en eksklusion skal sæl
ges til en person, der kan optages som andeishaver i henhold til vedtægternes regler herom.
Samlet set er det altså ABE’s holdning, at det foreslåede ansvar for en udlejer ikke skal kunne gøres gæl
dende over for en andelsboligforening, hvor en andelshaver misligholder sine forpligtelser over for fremlejeta
ger.
Andeisboligforeningernes
Fællesrepræsentation
vester Farimagsgade i, 8. sal
1606 Kobenhavn v
ABE er interesseorganisationen for de private andelsboligforeninger. ABE varetager foreningernes
interesser over for politikere og myndigheder. ABE tilbyder desuden juridisk og økonomisk rådgiv-
Tlf. 33 86 28 30
ning kurser, arrangementer og medlemsbladet ABEnyt. ABE har mere end 5.200 medlemsforeninger abf@abf-rep.dk
og repræsenterer over ioo.ooo andelshavere. WWW.abf-rep.clk
Med venlig hilsen
Jan Hansen
Direktør
2/2
-J
Studiestræde 50, 1554 København V, Telefon 3376 2000, Fax 3376 2001, www.bl.dk, email bl@bl.dk
København, den 8. juni 2021
Høringssvar - Udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om
midlertidig regulering af boligforholdene
BL — Danmarks Almene Boliger har den 6. maj 2021 modtaget høring over udkast til forslag til
lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene af Indenrigs
og Boligministeriet.
Lovforslaget indeholder ikke ændringer i den almene lejelov og ses ikke at have betydning for
de almene boligorganisationer som udlejere. BL har derfor ingen bemærkninger til høringen.
Med venlig hilsen
Bent Madsen
Adm. direktør
DANMARKS ALMENE BOLIGER
Cobbiestone GI,e
2500 Valby
w cobblestone.dk
Høringssvar til foreslåede ændringer til lejeloven — ministeriets j.nr. 2021-2430
Vi skal hermed fremkomme med bemærkninger til udkastet til lovforslag om ændring af lov om
leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene.
Generelt
I Sigge Winther Nielsens nye bog, Entreprenørstaten, beskrives pseudopolitik, hvor lovgivnings
processen går for stærkt, og hvor eksperterne og praktikerne ikke inddrages i tilstrækkeligt om
fang. Resultatet er lovgivning, der fungerer på avisforsider, men som ikke fungerer i praksis.
Med lovudkastet vil ministeriet pålægge udlejere yderligere administrative byrder, højere lejerom
sætning og udsigt til flere tvister, selvom der ikke er dokumentation for, at der er tale om en
generel udfordring i fremlejeforhold, og selvom ministeriets forslag i praksis ikke vil forhindre le
jere i uretmæssigt at tilbageholde fremlejetageres overskydende depositum og/eller forudbetalt
leje.
Lovudkastet bør derfor sættes i bero, indtil en nedsat ekspertgruppe har undersøgt udfordringer-
nes omfang og kommet med anbefalinger til eventuelle ændringer af lejeloven.
Ad § I
Den foreslåede § 34, stk. 7 om bøde eller fængsel til lejere i visse tilfælde får ikke praktisk betyd
ning, idet myndighederne ikke har ressourcer til at forfølge sager om fremlejeforhold.
I bemærkningerne til den foreslåede § 83, stk. 1, litra e om udlejers opsigelsesret bør præciseres,
at der ikke gælder en bagateigrænse eller væsentlighedsbedømmelse, så udlejere i ethvert til
fælde, hvor udlejeren har modtaget to eller flere meddelelser om lejerens manglende efterlevelse
af huslejenævnsafgørelser, kan opsige lejeren.
I bemærkningerne bør endvidere præciseres, at udlejeren opnår ret til at opsige lejemålet, når
der foreligger to eller flere endelige og bindende afgørelser vedrørende lejerens fremlejeforhold
I bemærkninger bør ydermere præciseres, at bestemmelsen kun finder anvendelse, hvis medde
lelserne vedrører samme lejer i det samme lejemål. Alternativt bør det præciseres, at udlejer må
opbevare meddelelserne eller oplysninger herom permanent for derved at undgå at udleje et an
det lejemål til lejeren.
I bemærkningerne bør endelig præciseres, at udlejers afholdte udgifter i forbindelse med opsigel
sen, f.eks. til ejendomsmægler for genudlejning eller udgifter til udsættelse af lejeren, er penge
pligtige ydelser i lejeforholdet, uanset om lejeren fraflytter frivilligt, og uden at det er nødvendigt
med dom.
Den foreslåede § 83, stk. 3 om udlejers hæftelse for ejers adfærd i fremlejeforhold er på mange
måder problematisk.
Først og fremmest er bestemmelsen i strid med dansk rets almindelige principper, hvor man som
udgangspunkt ikke hæfter for tredjemands adfærd.
For det andet forhindrer bestemmelsen ikke lejere i uretmæssigt at tilbageholde fremlejetageres
overskydende depositum og/eller forudbetalt leje. En lejer kan blot etablere et nyt lejeforhold og
derefter nye fremlejeforhold, hvor lejeren uretmæssigt undlader at tilbagebetale beløb til fremle
jetagere.
Med lovudkastet vil ministeriet heller ikke ændre lejelovens § 87, stk. 2 om ejers indsigelsesret.
Det betyder, hvis en lejer uden saglig grund gør indsigelse mod udlejers berettigede opsigelse
efter den foreslåede § 83, stk. 1, litra e, skal udlejeren anlægge en sag ved boligretten, og alt
imens udlejer bruger tid, energi og omkostninger på retssagen, kan ejeren fortsætte med at etab
lere fremlejeforhold, tilbageholde deposita og undlade at efterleve huslejenævnsafgørelser.
For det tredje er bestemmelsen uklar på en række punkter, hvilket er nærmere beskrevet forne
den.
I bemærkningerne til den foreslåede § 83, stk. 3 bør præciseres, at udlejers hæftelse kun indtræ
der, når der foreligger tre eller flere endelige og bindende afgørelser.
I bemærkningerne bør desuden præciseres, at udlejeren kun hæfter for fremlejetageres krav,
som er prøvet ved huslejenævnet eller domstolene, og at fremlejetagere — også efter tredje med
delelse er kommet frem til udlejeren — skal indbringe lejeren for huslejenævnet eller domstolene.
I bemærkningerne bør også præciseres, at udlejer tillades rimelig tid fra modtagelsen af husleje-
nævnets tredje meddelelse om en lejer til at opsige den pågældende lejer. Det kan ikke være
hensigten, at udlejer f.eks. modtager tredje meddelelse den 1. juli og hæfter for fjerde meddelelse
modtaget den 2. juli.
I bemærkningerne bør endvidere præciseres, at udlejer ikke hæfter for lejeren, så snart opsigel
sen er kommet frem til lejeren, uanset om lejeren måtte gøre indsigelse mod opsigelsen, og uan
set om der eventuelt måtte være mangler ved opsigelsen.
I bemærkningerne bør desuden præciseres, at udlejers hæftelse for lejer er pengepligtige ydelser
i lejeforholdet.
cobbiestone A/S I GI. Køge Landevej 57 I 2500 Valby 2
I bemærkningerne bør også ske sproglige præciseringer flere steder, hvor der anføres, at udlejere
har “pligt” til at opsige lejere i visse tilfælde, selvom det er en ret, og hvor der anføres, at fremle
jetagere kan rette krav “direkte” mod udlejere, hvilket indikerer direkte krav.
I bemærkningerne bør endelig tilføjes, at udlejeren ikke er ansvarlig over for en opsagt lejer,
selvom huslejenævnsafgørelserne om lejerens fremlejeforhold efter opsigelsen tilsidesættes, og
at ejeren i den situation ikke har krav på at blive boende eller flytte tilbage i lejemålet, hvis ejeren
er fraflyttet. Synspunktet har støtte i praksis, hvorefter det er på opsigelsestidspunktet, at mislig
holdelsen bedømmes.
Ad § 2
I den foreslåede § 42, stk. 7 bør præciseres, at huslejenævnet skal give udlejeren skriftlig med
delelse, så der ikke opstår bevismæssige udfordringer.
I bemærkningerne til den foreslåede § 42, stk. 7 bør præciseres, at huslejenævnets i sine med
delelser til udlejere skal vejlede om opsigelsesretten og konsekvenserne ved ikke at opsige en
lejer, der ikke har efterlevet nævnets afgørelser vedrørende fremlejeforhold. Dette vil være en
hjælp for mindre udlejere.
I bemærkningerne bør endvidere præciseres, at huslejenævnet kun skal sende meddelelser om
endelige og bindende afgørelser til udlejeren.
I bemærkningerne bør desuden rettes, at der flere steder anføres “udlejeren”, hvor der menes
“lejeren” eller “fremlejegiveren”.
I bemærkningerne bør endelig tilføjes, at huslejenævnet i sine meddelelser til udlejeren skal op
lyse, hvor mange gange lejeren ikke har efterlevet afgørelser vedrørende det pågældende leje
mål, som afgørelsen vedrører. Dette vil være en hjælp for udlejere, der har overtaget ejendomme,
hvori en eller flere lejere før overtagelsen ikke har efterlevet nævnets afgørelser vedrørende frem
lejeforhold.
Ad § 3
Det bør præciseres, om ikrafttrædelsestidspunktet er den 1. juli 2022 som angivet i bestemmel
sen, eller om ikrafttrædelsestidspunktet er den 1. januar 2022 som angivet i bemærkningerne til
bestemmelsen.
--ooOoo-
Ali Simiab
Juridisk chef
cobbiestone AIS I GI. Køge Landevej 57 I 2500 Valby 3
Michael Møller-Larsen
Fra: dl=dklf.dk@mg.dklf.dk på vegne af Danmarks Lejerforeninger <dl@dklf.dk>
Sendt: 7. juni 2021 08:56
Til: Indenrigs- og Boligministeriet
Cc: Jacob Lichtenstein
Emne: Høringssvar fra DL vedr: Høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om
leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene
Med reference til høringsmail af 6.5.2021, følger hermed Dl’s høringssvar:
Fra Danmarks Lejerforeninger kan vi overordnet meddele vores støtte til udkastet, men vi har følgende forslag til
justeringer.
Generel bemærkning:
Brug ordene “fremlejegiver” og “fremlejetager” konsekvent. Den i nuværende lovudkast anvendte ordvalg “udlejer”
og “lejer” giver flere gange anledning til tvivl, og dermed mulighed for misforståelser.
Bemærkninger til enkelt-bestemmelser i forsalgets §1:
Nr. 1:
Hensigten med bestemmelsen støttes.
LL § 34 kan imidlertid med fordel opdeles i to parallele bestemmelser der vedrører henholdsvis:
• Forholdet mellem udlejer og lejer
• Forholdet mellem fremlejegiver og fremlejetager
Nr. 2:
Hensigten med bestemmelsen støttes.
Bestemmelsen bør imidlertid gælde både i forholdet lejer/udlejer og fremlejegiver/fremlejetager
Forslaget får alene gennemslag i den virkelige verden, hvis politi og anklagemyndighed samtidig
pålægges at rejse sager herom.
Nr. 3
Hensigten med bestemmelsen støttes.
Bestemmelsen gælder efter sin ordlyd både tilfælde,
• hvor fremlejegiverens misligholdelse består i manglende tilbagebetaling af depositum og
forudbetalt leje, og tilfælde
• hvor fremlejegiverens misligholdelse består i misligholdelse under fremlejeforholdes
beståen, f.eks. manglende vedligeholdelse.
Sidstnævnte tilfælde bør imidlertid ikke kunne medføre opsigelse af lejeren (fremlejegiver), da
frem lejetager derved også tvinges til at flytte, hvilket ikke stemmer overens med den overordnede
hensigt.
(Alternativt kan bestemmelsen supperes med, at fremlagetager i sådan situation får ret til at
overtage lejemålet efter den opsagte fremlejegiver).
Nr. 4
Hensigten med forslaget støttes.
Ordene “tre eller flere gange” bør slettes. Der ses ikke noget sagligt formål med, at huslejenævnet
skal gentage sin meddelelse tre eller flere gange. Én gentagelse bør være rigeligt.
Vi står naturligvis til rådighed såfremt det af os fremsendte skulle give anledning til usikkerhed om fortolkning, eller i
Øvrigt giver anledning til spørgsmål.
Venlig hilsen
Henrik Stougaard
Landssekretær, Danmarks Lejerforeninger
Den 06.05.2021 kl. 13.31 skrev Jacob Lichtenstein:
Hermed sendes forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af
boligforholdene (Styrkelse af fremlejetagernes retssikkerhed) i offentlig høring.
Se vedhæftede høringsbrev for nærmere information herom.
Med venlig hilsen
Jacob Lichtenstein
Fuldmægtig
Kontoret for Bygge- og Boliglovgivning
Mobil: 23 47 10 25
Mail: jal@im.dk
::.: indenrigs og
boligministeriet
lndenrigs- og Boligministeriet
Telefon: 33 92 93 00
www.im.dk
Sådan behandler vi personoplysninger.
2
Indenrigs og Boligministeriet
Holmens Kanal 22
1060 København K
im@im.dk
København, den 7. juni 2021
J.nr. H.23-21-009
Til Indenrigs- og Boligministeriet,
Dansk Ejendomsmæglerforening takker for høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om leje
og lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Det er naturligvis problematisk, at der i nogle
fremlejemål kan opstå en situation, hvor fremlejetageren bliver stillet i en uheldig position. Vi mener
dog ikke, at en del af reguleringen er hensigtsmæssig ud fra nedenstående betragtninger.
Ad § 1, nr. 4)
Der lægges op til, at udlejer som har en lejer, der udlejer i fremlejeforhold kan pålægges krav fra
fremlejetageren. Der er i lovforslaget lagt op til, at det i sidste ende vil være muligt for fremlejetageren
at tage sikkerhed i ejendommen for kravet. Dette finder vi problematisk, eftersom det ikke er udlejer,
der på nogen måde har kontrol over den aftale, der bliver indgået i fremlejeforholdet mellem udlejer
og lejer. Ligeledes har udlejeren ingen kontrol over fremlejegivers økonomiske dispositioner. Det
fremgår dog af lovforslaget, at udlejer har regres mod fremlejegiver efterfølgende. Dette ændrer dog
ikke på, at udlejeren pålægges en særlig byrde som en slags 3. mandsansvar, der er sjælden i dansk
retspraksis. Vi har noteret os, at kravet kun bliver relevant, såfremt udlejer ikke opsiger lejeforholdet
med fremlejegiveren. Dette ændrer dog ikke på det problematiske, at udlejer involveres i et inter
partes forhold, som udlejer ikke har bestemmelsesret over.
Generelt er der vide rammer for en lejer til at udleje via fremleje. Dette er faktisk en ret for mange
lejere, hvorfor udlejer ikke kan modsætte sig i mange tilfælde. Ændringen findes derfor heller ikke
rimelig ud fra denne betragtning. I de lejemål, hvor udlejer har mulighed for at modsætte sig
fremlejeforhold, vil det i sidste ende medfører, at antallet af ledige lejemål til ex. studerende vil falde,
eftersom udlejeren ikke er interesseret i en risiko for at blive pålagt krav, der ikke er et aftaleforhold
mellem udlejer og fremlejegiveren.
Dansk Ejendomsmæglerforening Islands Brygge 43 • 2300 København S • TLF: 7025 0999 • de@de.dk • www.de.dk
Som nævnt finder vi det problematisk, at udlejeren inddrages i et aftaleforhold, som udlejeren ingen
indflydelse har haft på, hvorfor vi ikke finder denne del af den foreslåede regulering hensigtsmæssig.
Fremlejetagers krav må som mange andre krav forfølges på sædvanlig vis evt, ved hjælp via den
allerede eksisterende boligret uden inddragelse af 3. mand.
Med venlig hilsen
Christian Buje Tingleif
Cand.jur. og ejendomsmægler
Dansk Ejendomsmæglerforening
Dansk Ejendomsmæglerforening • Islands Brygge 43 • 2300 København S • TLF: 7025 0999 • de@de.dk • www.de.dk
Darske
udlejere
im(,im.dk
Indenrigs- og Boligministeriet
Holmens Kanal 22
10600 København K
8. juni, 2021
Vedr. sagsnr. 2021 — 2430 - høringssvar til høring over udkast til lovforslag om ændring af lov
om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene
Med henvisning til det ovennævnte lovforslag, skal Danske Udlejere herved fremkomme med kom
mentarer til forslaget.
Den i fig. lejelovgivningen indrømmede ret for lejere til at fremleje lejligheder elle dele deraf, er en
i enhver henseende fordelagtig regel for lejere. Der kan være behov for at bevare denne regel — men
det skal ske under skyldig hensyntagen til de øvrige lejere og ejendommens ejer.
Ad LL §34 stk. 1, 4. pkt.
I relation til tilføjelsen i LL § 34 stk. 1, 4. pkt., skal det fremhæves, at der ikke ses at være behov for
en ændring af denne bestemmelse. Såfremt fremlejetagere vil være sikre på, at modtage indbetalt
depositum tilbagebetalt ved fremlejemålets ophør, eller være sikre på, at fremlejetager kan anvende
forudbetalt leje til betaling af leje i den sidste del af lejeperioden, kan fremlejetageren kræve indbe
talingen deponeret eller kræve en bankgaranti af fremlejegiveren.
Strafbestemmelsen i forslagets § 34 stk. 7, skal ikke kommenteres fra udlejer-siden — men det ses
ikke at være nødvendig at indsætte strafbestemmelser i Lejeloven.
Ad. BRL §42 stk. 6
Som anført ovenfor er lejer tillagt en ret til at fremleje lejligheden helt eller delvist. Denne ret, skal
ikke resultere i, at udlejer pålægges pligt til, at involvere sig i tvister mellem fremlejegiver og frem-
lej etager - et kontraktsforhold, som udlejer ikke har haft indflydelse på blev etableret, ligesom ud
lejer ej heller har haft indflydelse på vilkårene i fremlejekontrakten. I det omfang, at udlejer har
accepteret valg af fremlejetager, kunne det måske være rimeligt, at udlejer skulle involvere sig, hvis
der opstod uenighed omkring forhold, som udlejer har været med til at aftale.
Ad LE § 83 stk. 1, litra e
Som anført ovenfor skal udlejer ikke pålægges pligt til, at igangsætte en sag ved Huslejenævnet /
Boligretten, grundet uenigheder mellem lejeren og dennes fremlejetager. Der ses ikke at være behov
for en sådan regel og endnu mindre ses der at være grund til, at pålægge udlejer disse store omicost
ninger — dels til egen rådgiver/advokat — og dels til fremlejegivers/lejers advokat, hvis sagen ikke
gennemføres med et for udlejer gunstigt resultat.
Interesseorganisation for udlejere af fast ejendom
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155 - Fax: 8618 5157
E-mail: kontakt@danskeudlejere.dk - www.danskeudlejere.dk
Danske :
udlejere
Danske Udlejere skal derfor kraftigt fraråde, at udlejer pålægges disse byrder. Lovgiver må i stedet
indføre nogle regler, som direkte vedrører forholdet mellem kontraktsparterne — lejer/fremlejegiver
og fremlejetager - og undlade at involvere udlejer, der i så henseende skal betragtes som en uden
forstående trediemand. Hvis lovgiver synes, at problemerne for fremlejetagere er uoverstigelige,
kunne lovgiver i stedet begrænse de nuværende muligheder for fremleje.
Såfremt udlejer skal involvere sig i nævnte konflikter mellem fremlejegiver og femlejetager, kan
der let opstå andre tvister med lejerne i ejendommen, hvilket også kan resultere i lejetab for udlejer.
Ad LL § 83 stk. 3:
Som anført ovenfor, skal udlejer ikke kunne pålægges pligter og på ingen måde økonomiske for
pligtelser, hvis der opstår uenigheder mellem lejer/fremlejegiver og fremlej etager. Den foreslåede
bestemmelse i § 83 stk. 3 bør derfor udgå.
Generelt vil disse nye regler pålægge udlejerne endnu flere administrative byrder og økonomiske
risici, hvilket vi venligst skal anmode om ikke gennemføres.
Danske Udlejere supplerer gerne ovennævnte, såfremt der er behov herfor.
Med veylig hilsen
DANS1’ UDLEJERE
KeredkV
Formand
kf@hviid-frederiksen.dk
97441444/40153058
Interesseorganisation for udlejere af fast ejendom
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 86185155- Fax: 8618 5157
E-mail: kontakt@danskeudlejere.dk - www.danskeudlej ere.dk
Vestre Landsret
Præsidenten
Indenrigs- og Boligministeriet
Holmens Kanal 22
1060 København K
Sendt pr. mail til im(im.dk
2. juni 2021
J.nr.: 21/14353-2
Sagsbehandler: Lars B Olesen
Indenrigs- og Boligministeriet har ved brev af i juni 2021 (sagsnr. 202 1-2430) anmodet om eventuelle
bemærkninger til høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om midlertidig regulering af
boligforholdene og lov om leje af almene boliger.
I den anledning skal jeg meddele, at landsretten ikke ønsker at udtale sig om udkastet.
Med venlig hilsen
Helle Bertung
Vestre Landsret • Asmildklostervej 21 8800 Viborg Telefon 99 68 80 00 post@vestrelandsret.dk
CVR-NR. 21659509 EAN. NR. 5798000161221
østre Landsret
Præsidenten
Indenrigs- og Boligministeriet
Sendt pr. mail
J.nr.: 21/12514-1
Sagsbehandler: CRJ
Indenrigs- og Boligministeriet har ved brev af 4. maj 2021 (sagsnr. 2021 -2430) anmodet om eventuelle
bemærkninger til høring over udkast tit lovforslag om ændring af lov om leje og lov om midlertidig
regulering af boligforholdene.
Med lovudkastet foreslås bla. at indføre hjemmel i lejelovgivningen til at kunne straffe en lejer, som har
foretaget fremleje og disponeret over det indbetalte depositum og forudbetalt leje på en måde, som
fører til tab for dennes lejer, ved ikke inden en nærmere angiven frist at have foretaget endelig afregning
og tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje (lovudkastets § 1, nr. 2).
Landsretten skal i den anledning opfordre Indenrigs- og Boligministeriet til i lovbemærkningerne at
medtage konkrete eksempler på dispositioner, som forudsættes omfattet af den foreslåede
bestemmelse. I den forbindelse bør afgrænsningen til bestemmelserne i bla. straffelovens § 278, 279
og 298 omtales, ligesom kravene til tilregnelse, jf. herved straffelovens § 19, bør overvejes og
tydeligg øres.
For så vidt angår det anførte udgangspunkt for strafudmålingen bør det — i overensstemmelse med fast
lovgivningspraksis og principperne for god lovkvalitet — af lovbemærkningerne udtrykkeligt fremgår, at
fastsættelse af straffen vil bero på domstolenes konkrete vurdering i det enkelte tilfælde af samtlige
omstændigheder i sagen, og at det angivne strafniveau vil kunne fraviges i op- eller nedadgående
retning, hvis der i den konkrete sag foreligger skærpende eller formildende omstændigheder.
Landsretten ønsker ikke herudover at udtale sig om udkastet.
Med venlig hilsen
8. juni 2021
Cars1’-_—
an er
Bredgade 59, 1260 København K. Tlf. 99 68 62 00 Mail: praesident@oestrelandsret.dk Hjemmeside: www.oestrelandsret.dk
cvr. 21659509 (SE 67765516) EAN 5798000161214
Ellen Busck Porsbo
8
Sekretariat og Byudvikling
Kultur- og Fritidsforvaltningen
Indenrigs - og Boligministeriet
1t,*n&1,4
*A) 0
IIø
Høringssvar til udkast til lovforslag om æn
dring af lov om leje og lov om midlertidig re
gulering af boligforholdene (Styrkelse af
fremlej etagers retssikkerhed)
Københavns Kommune har ved brev af 4. maj 2021 modtaget
høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om
leje og lov om midlertidig regulering af boligforhold.
Lovforslaget har til formål at styrke fremlejetagers rets
sikkerhed i fremlejeforhold.
Københavns Kommune har ikke bemærkninger til det faglige
indhold af udkastet til lovforslaget.
Det fremgår dog af udkast til lovforslagets § 42, stk. 6
og 7, at huslejenævnet tillægges nye kompetencer.
8. juni 2021
Sagsnummer
2021-0149030
Dokument nummer
2021-0149030-1
Det følger, af lovforslagets § 42, stk. 6, at såfremt hus
lejenævnets afgørelse angår fremlejeforhold og afgørelsen
pålægger fremlejegiver en eller flere forpligtelser, skal
nævnet gøre parterne bekendt med, hvilke konsekvenser
manglende overholdelse af afgørelsen kan have. Desuden
skal det fremgå af afgørelsen, at der skal gives medde
lelse til huslejenævnet, hvis afgørelsen ikke efterleves
inden den fastsatte frist.
Det følger af lovforslagets § 42, stk. 7, at får husleje-
nævnet meddelelse efter stk. 6, skal huslejenævnet bede
fremlejegiver om dokumentation for, at afgørelsen er ef
terlevet inden for den frist, der fremgår af afgørelsen.
Sekretariat og Byudvikling
Jura og Nævn
Københavns Rådhus,
Rådhuspladsen i
1550 København V
SAN- nummer
5798009780515
www kk dk
Jura og Nævn 2/2
Hvis fremlejegiver ikke inden 7 dage efter modtagelsen at
huslejenævnets anmodning, har fremlagt den fornødne doku
mentation, skal huslejenævnet meddele udlejer af hovedle
jeforholdet, at den pågældende afgørelse ikke er efterle
vet.
Det fremgår således at lovforslaget, at huslejenævnet skal
foretage flere sagsskridt i forbindelse med sagsbehandlin
gen at sager om fremlejeforhold. Det fremgår endvidere, at
huslejenævnet bliver tillagt kompetence til at behandle en
fly sagstype, om manglende efterlevelse at huslejenævnets
afgørelse i fremlejeforhold, og i den sammenhæng også på
lægges en meddelelsespl±gt.
På trods af de yderligere sagsskridt og en meddelelses
pligt er det i lovforslaget angivet, at lovforslaget ikke
har økonomiske konsekvenser for kommunerne.
Det er Københavns Kommunes opfattelse, at forslaget medfø
rer væsentlige yderligere sagsbehandlingsskridt, samt en
ny sagstype, ved huslejenævnene og derfor har økonomiske
konsekvenser for kommunen. Det er derfor kommunens opfat
telse, at der ved DUT kompensation bør afsættes midler til
dette, således at det ikke har en negativ indvirkning på
sagsbehandlingstiden.
Venlig hilsen
Anette Lund Hansen
Kontorchef
ÔLLO
LEJERNES LANDSORGANISATION
Landssekretariatet
Til Indenrigs- og boligministeriet. Kbh. 8/6 2021
Reventlowsgade 14, 4
Holmens kanal 22 1651 København V
1060 Kbh. K
im@im.dk alene sendt pr. e-mail. Telefon: 3386 0910
Ministeriets j.nr. 2021 - 2430
E-mail llo@Ilodk
www.llo.dk
Bank: 5301 0381423
Høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om leje
og lov om midlertidig regulering af boligforholdene.
Lejernes Landsorganisation (LLO) takker for at have fået ovennævnte lovforslag i
høring.
Lovforslaget indeholder tre hovedelementer:
1. Begrænsning i størrelsen af den forudbetalte leje
2. Sanktion for utilbørlig disponering over depositum
3. Opsigelsesadgang over for lejere, der misligholder fremlejeforhold.
LLO kan støtte forslag 1-2, men har en række bekymringer ift. At udvide udlejers
opsigelsesadgang (forslag 3) som vi derfor ikke kan støtte.
Grundlæggende er lovforslaget udtryk for en prisværdig målsætning, nemlig at
beskytte de boligtagere, som i dag har den allerringeste lejebeskyttelse, nemlig
fremlejetagerne.
Vi vil dog opfordre til at reglerne bliver mere ensartede, således at udlejere ikke
slipper billigere end lejerne gør for den samme overtrædelse.
Desuden bør det almene område indtænkes i problemstillingen, da dette lovforslag
alene fokuserer på privat udlejning.
I det følgende vil vi uddybe vores synspunkter:
1. Begrænsning i størrelsen af den forudbetalte leje
LLO er helt enig i ministeriets overvejelser, og ser det som en positiv og rimelig
ændring, at man kun kan opkræve så meget forudbetalt husleje, som man kan bo op i
opsigelsesperioden.
Side 1
LLO bemærker at denne bestemmelse skal læses i sammenhæng med den nuværende
regel for at stille en bankgaranti eller deponere huslejen som alternativ til at betale
depositum (LL § 34, stk. 1, 3.pkt).
LLO kan således støtte denne del afforslaget.
2. Sanktion for utilbørlig disponering over depositum
Lovforslaget indeholder en mulighed for at “straffe den lejer, som harfremlejet et
værelse eller en lejlighed, med bøde ellerfængsel i 4 måneder, hvis lejeren har
disponeret over depositum på en sådan måde, atfremlejetageren påføres tab, når der
ikke inden 6 ugerfrafremlejeforholdets ophør eller endelig huslejenævnsafgørelse, hvis
sag herom er indbragtfor huslejenævnet, erforetaget endelig afregning og
tilbagebetaling afoverskydende depositum ogforudbetalt leje.”
LLO mener at ministeriet korrekt tager fat på et stort samfundsmæssigt problem, som
giver store udgifter til lejerne, nemlig en manglende afregning af lejers indskud i
forbindelse med fraflytning.
LLO støtter derfor muligheden for at sanktionere en manglende tilbagebetaling af
lejers indskud.
Lovforslaget slår dog kun ned på den årsag, at fremlejegiver bruger pengene op, og
ikke kan betale dem tilbage af netop den grund. Hvis udlejer nægter at betale beløbet
tilbage, med enhver anden undskyldning (men stadigvæk har penge på kontoen),
gælder reglen ikke.
Skulle fremlejegiveren eksempelvis tage et forbrugslån lige inden 6-ugers fristens
udløb, kan han/hun ikke straffes, også selvom pengene ikke betales til lejer.
Lejerne opnår på den måde alene en meget begrænset beskyttelse.
LLO foreslår, at der i stedet indføres en generel regel om at lejeren skal have sit
indskud 6 uger efter lejeperiodens ophør, medmindre sagen er indbragtfor
huslejenævnet. Denne regel børgælde uanset udlejers undskyldning for
manglende tilbagebetaling samtfor alle lejeforhold, og ikke kun vedfremleje.
3. Opsigelsesadgang over for lejere. der misligholder
fremlejeforhold.
Lovforslaget lægger op til, at udlejers opsigelsesadgang udvides således, at udlejeren
kan opsige fremlejegiveren (hovelejeren), hvis han to eller flere gange i henhold til
lovforslagets § 42, stk. 7, i lov om midlertidig regulering afboligforholdene har fået
meddelelse om lejerens manglende efterlevelse af huslejenævnsafgørelser.
Side 2
Forslaget er efter LLO’s opfattelse for ikke proportionalt, idet lejeren allerede kan
idømmes bøde eller fængselsstraf, hvis lovforslaget gennemføres.
Desuden vil et så kraftigt indgreb som at miste sin bolig, være væsentligt hårdere end
de straffe der gives til de store udlejere, som jo ikke mister deres hjem, ved
manglende overholdelse afhuslejenævnets kendelser.
Udlejerne kan maksimalt blive underlagt tvangsadministration i 1-5 år jf. lejelovens §
113 a, og dette er alene sket i 11 tilfælde siden loven blev indført i 2005 (jf.
Grundejernes Investeringsfonds årsberetning 2020 s. 15).
Bemærk at det er sværere at dømme en udlejer efter disse regler, end en
fremlejegiver, da reglerne for udlejere kun gælder hvis udlejer ikke har efterlevet tre
eller flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for en periode på 2 årjf. LL § 113a,
stk. 3, nr. 4.
Store udlejere skal således overse tre huslejenævnsafgørelser i stedet for to for
fremlejegivere, og dette skal ske i en afgrænset periode på to år i stedet for en
ubegrænset periode som for fremlejegiverne.
Desuden gælder Lejelovens § 113 a (om tvangsadministration) slet ikke for udlejere
af en enkelt beboelseslejlighed, jf. LL § 113 a, stk. 1, 2. pkt.
Det er LLO’s opfattelse, at de nuværende regler ikke er skrappe nok, da der er langt
flere uefterrettelige udlejere, end den Ca. ene om året, der fradømmes rettigheden til
at administrere udlejningsejendomme.
Det er prisværdigt, at man fra politisk side ønsker at rydde op i udlejningsbranchen,
men reglerne bør dog være ensartede og ramme omtrent lige hårdt. Med forslaget
rammer man de små fisk langt hårdere end de store.
LLO kan derfor ikke støtte en udvidelse afudlejers ret til at opsige lejerne.
Skulle Folketinget ønske at indføre lovgivningen, så skal man være opmærksom på at
den almene sektor ikke berøres af indgrebet. Uefterrettelige fremlejegivere vil
således ikke kunne blive opsagt med det fremlagte lovforslag.
Endeligt vil LLO opfordre til at lovforslagets bemærkninger om ikrafttrædelse
uddybes, således at det slås fast, hvem der vil være omfattet af disse regler, herunder
om reglerne finder anvendelse i eksisterende lej eforhold.
Mvh.
Lejernes Landsorganisation i Danmark.
Helene Toxværd
Landsformand
/Anders Svendsen
Side 3
Michael Møller-Larsen
Fra: Jacob Lichtenstein
Sendt: 8. juni 2021 09:45
Til: Michael Bech Jørgensen
Emne: SV: Høringssvar til udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om
midlertidig regulering af boligforholdene
Hej Michael
Tak for det tilsendte, jeg kan hermed bekræfte modtagelsen.
Med venlig hilsen
Jacob Lichtenstein
Fuldmægtig
Kontoret for Bygge- og Boliglovgivning
Mobil: 23 47 1025
Mail: ial@im.dk
indenrigs og
boligministeriet
Indenrigs- og Boligministeriet
Telefon: 33 92 93 00
www.im.dk
Sådan behandler vi personoplysninger.
Fra: Michael Bech Jørgensen <mibj@aarhus.dk>
Sendt: 8. juni 2021 09:34
Til: Jacob Lichtenstein <jal@im.dk>
Emne: Høringssvar til udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af
bo I igfo rho Ide ne
På vegne af Nævnssekretariatet i Aarhus Kommune skal jeg hermed fremkomme med følgende kommentarer til
forslaget:
Sager om fremlejeforhold udgør en ikke ubetydelig del af huslejenævnenes sagsportefølje.
Huslejenævnene skal med de foreslåede regler foretage yderligere sagsbehandlingsskridt i forbindelse med sager,
hvor der er tale om fremleje, idet huslejenævnene får en ny sagstype/nyt kompetenceområde, når de modtager
meddelelse om, at nævnets afgørelse ikke er overholdt, idet dette udløser en undersøgelses- og meddelelsespligt.
I forslaget er der lagt op til, at reglerne ikke vil medføre nævneværdige økonomiske konsekvenser for kommunerne,
hvilket Aarhus Kommune ikke er enig i. Nye kompetenceområder og oplysnings-/meddelelsespligter giver
erfaringsmæssigt flere sager og flere sagsbehandlingsskridt med øget ressourceforbrug til følge.
I forbindelse med lejelovsændringerne såvel pr. 1. juli 2015 som 1. juli 2020 var der tilsvarende lagt op til, at
ændringerne dels ville resultere i færre sager, dels ikke ville medføre nogen økonomiske konsekvenser for
kommunerne — eller ligefrem bidrage til et økonomisk overskud, I begge tilfælde har den praktiske virkelighed vist
det helt modsatte, idet ændringerne siden har medført, at landets huslejenævn både har modtaget flere sager og
haft et betydeligt større ressourceforbrug som følge af ændringerne.
På den baggrund bør kommunerne kompenseres økonomisk henset til det øget ressourceforbrug, der helt åbenlyst
er forbundet hermed, og således at sagsbehandlingstiderne generelt ikke bliver længere.
Det ville være formålstjenligt, hvis bl.a. kommunerne i højere grad blev inddraget tidligere i forhold til de
økonomiske konsekvenser, hvilket vil sikre et mere kvalificeret skøn i forhold til vurderingen af de driftsmæssige
konsekvenser.
Der henvises endvidere til ekspertmøde med Folketingets Boligudvalg den 3. maj 2021, hvor ovennævnte netop blev
indgående påpeget.
Bekræft venligst modtagelse.
Med venlig hilsen
Michael Bech Jørgensen
Sekretariatsleder og faglig chef
Sekretariatet for Husleje- og Beboerklagenævnene
samt Hegnssynet
Aarhus Kommune
Borgerservice, Backoffice, Nævnssekretariatet
Dokki - Hack Kampmanns Plads 2
8000 Aarhus c
Tlf. direkte: 8940 2279
Mailadresse: mibi@aarhus.dk
Hjemmesider: www.aarhus.dk/husIejeng. www.aarhus.dk/beboerklagenævn
og www.aarhus.dk/hegnssyn
OPCP.SEI5ICE
L’ SAMMIN o DIG
os Vrfl,. -
Aorhus Kommune registrerer og bruger de personoplysninger, du indsender til os.
Læs mere om, hvordan kommunen behandler dine personoplysninper.
2