L 107 A - svar på spm. 93 om at bekræfte, at det forhold, at en boligejer er villig til at betale det samme beløb (ejendomsværdi) for et enfamiliehus og en ejerlejlighed af samme størrelse, ikke behøver at betyde, at man tillægger ejendommen samme økonomiske værdi, fra skatteministeren

Til Folketinget – Skatteudvalget
Vedrørende L 107 A - Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskel-
lige andre love. (Ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme m.v.).
Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 93 af 3. februar 2021. Spørgsmålet er stillet efter
ønske fra Louise Schack Elholm (V).
Morten Bødskov
/ Claus F. Houmann
8. februar 2021
J.nr. 2020 - 5183
Skatteudvalget 2020-21
L 107 A endeligt svar på spørgsmål 93
Offentligt
Side 2 af 2
Spørgsmål
Kan ministeren bekræfte, at det forhold, at en boligejer er villig til at betale det samme be-
løb (ejendomsværdi) for et enfamiliehus og en ejerlejlighed af samme størrelse, ikke behø-
ver at betyde, at man tillægger ejendommen samme økonomisk værdi, idet det såkaldte
usercost-begreb, der er forbundet med henholdsvis enfamiliehuset og ejerlejligheden, kan
afvige, selvom ejendomsværdien er den samme?
Svar
Hvis en potentiel boligejer er villig til at betale den samme pris for et enfamiliehus og en
ejerlejlighed, så tillægger denne potentielle boligejer de to boliger samme værdi.
Boligprisen afhænger af forholdet mellem den værdi, en køber tillægger boligen, og de
omkostninger, der er forbundet med at eje den, jf. boks 1. Der tages udgangspunkt i, at
boligprisen er fastsat ud fra efterspørgslen, da udbuddet på kortere sigt er relativt fast.
Boks 1. Hvordan ansætter en potentiel boligkøber værdien på en bolig
Boligprisen afhænger overordnet set af forholdet mellem den værdi, en køber tillægger boli-
gen, og de omkostninger, der er forbundet med at eje den. Der tages udgangspunkt i, at bo-
ligprisen er fastsat ud fra efterspørgslen, idet udbuddet på kortere sigt er relativt fast. Skatte-
ministeriet har udviklet en registerbaseret model, der kan give et bud på, hvordan boligpri-
serne påvirkes, når boligbeskatningen ændres. Modellen er baseret på veletableret økono-
misk teori og i overensstemmelse med empiriske resultater.
Det centrale i modellen er en stiliseret ligevægtsbetingelse på boligmarkedet givet ved, at bo-
ligkøberens boligomkostninger svarer til boligkøberens forventede boligafkast:
utVt = Bt + gt
Vt (a)
Hvor ut er boligomkostningsraten (også benævnt brugeromkostningerne), Vt er boligens værdi
på tidspunkt t, Bt er det løbende afkast i form af lejeværdien af boligen1
, og gt
er de (forven-
tede) fremtidige prisstigninger på boligen. Ud fra betingelsen i ligning (a) kan boligens værdi i
ligevægt udledes som forholdet mellem lejeværdien af boligen og brugeromkostningerne kor-
rigeret for den forventede fremtidige prisvækst:
Vt =
Bt
ut - gt
(b)
Boligbeskatningen er en central del af boligomkostningerne, og ændringer i boligskatterne vil
derfor isoleret set ændre boligens pris (via såkaldte kapitaliseringseffekter) givet ligning (b)
ovenfor. Udtrykket for boligomkostningsraten kan skrives på følgende måde:
ut = 1 - τt r + a + st + q (c)
hvor τt er skatteværdien af rentefradraget, r er boligrenten (inkl. bidragssats), a er afskriv-
ningsraten (kun relevant for bygningsdelen), st er den effektive ejendomsskattesats, og q kan
fortolkes som øvrige omkostninger, herunder en eventuel risikopræmie ved at eje en bolig.
1) Den økonomiske lejeværdi af at have brugsret til boligen (herunder fx herlighedsværdien af boligen) må ikke forveksles med den lejeværdi af
egen bolig, som dannede grundlag for boligbeskatningen før 2000, om end ideen bag de to er den samme.
Kilde: Skatteministeriet, Skatteøkonomisk Redegørelse 2018, kapitel 4: Boligforligets virkninger på boligmarkedet
Værdien af boligen bestemmes af det løbende afkast i form af leje-/brugsværdien af boli-
gen, boligomkostningerne (usercost) og de forventede værdistigninger, jf. boks 1. Således
kan værdien af en bolig være den samme, selvom om boligomkostningerne varierer. Det
kræver blot, at leje-/brugsværdien og/eller de forventede værdistigninger varierer tilsva-
rende.