L 107 - berigtigelse af svar på spm. 9 om kommentar til henvendelsen af 3/12-20 fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) om bemærkninger til afskaffelse af den offentlige vurdering af ejendomsværdi m.v., fra skatteministeren

Til Folketinget – Skatteudvalget
Vedrørende L 107 - Forslag til Lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskel-
lige andre love. (Adgang til fravalg af den midlertidige indefrysningsordning for grund-
skyld, ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme m.v. og andre tilpasninger på
ejendomsområdet samt ændring af beregningsgrundlaget for tinglysningsafgift og indfø-
relse af særordning for godtgørelse af for meget betalt tinglysningsafgift m.v.).
Hermed sendes berigtigelse af svar på spørgsmål nr. 9 af 3. december 2020 (alm. del).
Morten Bødskov
/ Claus F. Houmann
21. december 2020
J.nr. 2020 - 6825
Skatteudvalget, Skatteudvalget, Skatteudvalget 2020-21
L 107 endeligt svar på spørgsmål 9 , L 107 A endeligt svar på spørgsmål 9 , L 107 B endeligt svar på spørgsmål 9
Offentligt
Side 2 af 5
Spørgsmål
Ministeren bedes kommentere henvendelsen af den 3. december 2020 fra Andelsboligfor-
eningernes Fællesrepræsentation (ABF), jf. L 107 - bilag 4.
Svar
I svaret, der blev fremsendt til Skatteudvalget den 14. december 2020, fremgik der bekla-
geligvis en fejl vedr. anvendelsen af princippet om bedste økonomiske anvendelse ved
grundvurdering, dvs. princippet om, at værdien af en grund ansættes i ubebygget stand ef-
ter bedste økonomiske (tilladte) anvendelse.
Af svaret fremgik det, at princippet om bedste økonomiske anvendelse har været anvendt
ved grundvurdering siden 1961. Bedste økonomiske anvendelse har dog været anvendt
ved grundvurdering i hvert fald siden 1956, hvor den nu ophævede vurderingslov blev
indført.
Skatteministeriet beklager denne fejl. Det samlede svar skal således være følgende:
Vedr. afskaffelse af offentlige vurderinger af ejendomsværdier for erhvervsejendomme
Med det fremsatte lovforslag foreslås det, at der ikke længere skal udarbejdes ejendoms-
vurderinger, der ikke skal anvendes til den løbende ejendomsbeskatning (grundskyld og
dækningsafgift). For andelsboliger betyder det, at der ikke længere skal fastsættes offent-
lige ejendomsværdier, da der ikke betales ejendomsværdiskat for andelsboliger, men alene
grundskyld.
Andelsboligforeninger kan i dag fastsætte maksimalprisen ud fra tre principper: Anskaf-
felsesprisen tillagt værdien af forbedringer på ejendommen, den offentlige ejendomsvur-
dering eller en valuarvurdering. Ved at afskaffe de offentlige ejendomsværdier vil andels-
foreningerne have et redskab mindre til at fastsætte andelskronen ud fra.
Ca. 40 pct. af andelsboligforeningerne (55 pct. af andelsboligerne) skønnes i dag at være
værdisat efter en valuarvurdering. Ca. 35 pct. af landets andelsboligforeninger skønnes at
benytte den offentlige ejendomsvurdering som værdiansættelsesmetode, og de resterende
25 pct. skønnes at benytte ejendommens anskaffelsessum. Det skal understreges, at der er
tale om metoder til at fastsætte maksimalprisen ud fra.
Da mange andelsforeninger allerede i dag værdisætter andelsboligforeningen ud fra en va-
luarvurdering, og da de forskellige værdiansættelsesmetoder fastsætter en maksimalværdi,
ventes forslaget om at afskaffe offentlige ejendomsværdier for andelsboliger ikke at have
væsentlig betydning for prissætningen på andelsboliger samlet set eller på boligmarkedet
generelt. Hertil kommer, at det er de offentlige ejendomsværdier, der bør afspejle værdi-
erne på andelsboliger; det er værdierne på andelsboliger, der skal afspejle de offentlige
ejendomsværdier. Det taler også for, at en afskaffelse af offentlige ejendomsværdier ikke
har væsentlig betydning for prissætningen på andelsboliger samlet set.
Side 3 af 5
Regeringen vil, som det ligeledes fremgår af de almindelige bemærkninger til lovforslaget,
nedsætte et udvalg, der – med inddragelse af interessenter på områder – skal se på værdi-
ansættelse af andelsboligforeninger i lyset af en afskaffelse af ansættelsen af ejendomsvær-
dier.
Udvalget skal fremlægge mulige løsningsforslag, så aftalepartierne kan drøfte og fastlægge
en ny model i god tid, inden de nye offentlige vurderinger, der foreslås afskaffet, ellers
skulle være udsendt. ABF bakker i den fremsendte henvendelse op om, at dette udvalg
nedsættes.
Vedr. forslaget om ikke at etablere en tilbagebetalingsordning for erhvervsejendomme
ABF anfører i henvendelsen, at det vil være en byrde for andelsforeningerne, hvis der
ikke udvikles en automatisk tilbagebetalingsordning for erhvervsejendomme, dels i for-
hold til sagsbehandlingstiden og dels i forhold til omkostninger til advokatbistand.
Det forventes foreløbigt, at kun omkring 10 pct. erhvervsejendomme vil blive tilbudt et
positivt kompensationsbeløb, hvis der udvikles en ny automatisk tilbagebetalingsordning,
da de nye grundvurderinger for erhvervsejendomme for langt hovedparten af alle er-
hvervsejendomme forventes at blive højere end de nuværende.
Da udviklingen af en tilbagebetalingsordning for erhverv ville forudsætte et betydeligt sy-
stemudviklingsarbejde og dermed et betydeligt ressourceforbrug, vurderes udviklingsom-
kostningerne ved en sådan ordning at være uproportionale i forhold til det forventede an-
tal positive tilbagebetalingstilbud.
Det foreslås på denne baggrund, at der ikke etableres en tilbagebetalingsordning for er-
hvervsejendomme, men at klageadgangen for de videreførte vurderinger af erhvervsejen-
domme, i stedet fremrykkes. Hermed vil alle ejere af erhvervsejendomme kunne vælge at
klage allerede fra 1. halvår 2021. Forslaget giver således mulighed for, at andelsforeninger,
der vurderer, at vurderingen har været for høj, kan klage over vurderingen allerede i 1.
halvår 2021 og dermed muligvis få en eventuel tilbagebetaling i 2021. Alternativt vil der
kunne klages over de nuværende vurderinger, i forbindelse med, at de nye ejendomsvur-
deringer udsendes.
I forhold til sagsbehandlingstiden bemærkes det således, at fremrykningen af klageadgan-
gen vil medføre, at ejere af andelsboliger såvel som andre erhvervsejendomme vil kunne
klage allerede fra 1. halvår 2021 frem for at skulle afvente de nye erhvervsvurderinger.
Det betyder, at andelsforeninger får mulighed for at få tilbagebetalt evt. for meget betalt
grundskyld tidligere, end hvis de skulle afvente en evt. tilbagebetalingsordning.
Det vurderes ikke umiddelbart at pålægge andelsforeningerne en stor byrde i forhold til
øgede omkostninger til advokatbistand, da det ikke som udgangspunkt er nødvendigt.
Side 4 af 5
Vedr. ny metode for fastsættelse af grundværdier for erhvervsejendomme
ABF anfører i henvendelsen, at konsekvenserne af den foreslåede metode til vurdering af
grunde under erhvervsejendomme ikke er tilstrækkeligt belyst. ABF udtrykker særligt be-
kymring for de langsigtede beskatningsmæssige konsekvenser for andelsboliger, når skat-
terabatterne for erhvervsejendomme er udfaset.
Med den foreslåede vurderingsmodel for erhvervsejendomme vurderes lejeboliger og an-
delsboliger efter samme metoder som ejerboliger. Det betyder, at de nye grundværdier for
lejeboliger og andelsboliger vil svare til grundværdierne for tilsvarende ejerboliger med
samme beliggenhed og størrelse.
Det skal ses i lyset af, at i de nuværende 2012-vurderinger vurderes grunde under beboel-
sesejendomme med samme beliggenhed og samme tilladte anvendelse samt udnyttelses-
grad ligeledes ud fra samme metode. Dvs. der sondres ikke mellem ejerskabsform.
Baggrunden er, at grundskylden er en skat på forbruget af grunden (her til bolig), som
både boligejere, lejere og andelshavere betaler (for lejere og andelshavere via overvæltning
i huslejen), og ejer-, leje- og andelsboliger af ens størrelse og beliggenhed adskiller sig ikke
fra i hinanden ift. selve boligforbruget.
Forslaget skal endvidere ses i lyset af, at værdien af en grund ansættes i ubebygget stand
efter bedste økonomiske (tilladte) anvendelse. I den konkrete situation er dette bedste
økonomiske (beboelses)anvendelse. Bedste økonomiske anvendelse har været anvendt
ved grundvurdering i hvert fald siden 1956, hvor den nu ophævede vurderingslov blev
indført.
Den foreslåede metode til at vurdere grundværdier under andelsboliger ventes at medføre
væsentligt højere grundværdier for andelsboliger under ét, herunder som følge af ejen-
domsprisudviklingen siden 2012. Det er dog ligeledes forventningen, at den gældende
ejendomsvurderingslov ville medføre væsentligt højere grundværdier. Den gældende ejen-
domsvurderingslov kan imidlertid ikke implementeres, hvilket er baggrunden for forslaget
om en ny model for vurdering af grunde for erhvervsejendomme.
Stigningerne i grundværdierne for andelsboliger under ét medfører ikke tilsvarende skatte-
stigninger, da grundskyldspromillerne nedsættes markant.
De kommuner, hvor andelsboligerne primært ligger, vil også være de kommuner, hvor
grundskyldspromillen ventes at blive sat mest ned i 2024. I fx Københavns Kommune,
hvor godt halvdelen af andelsboligerne i Danmark ligger, skønnes det aktuelt, at grund-
skyldssatsen bliver sat ned fra 34 promille til ca. 7-9 promille i 2024. Godt 60 pct. af de
danske andelsboliger ligger i København eller Frederiksberg kommuner, mens ca. 13 pct.
af befolkningen bor i de to kommuner.
I 2024 vil nogle andelsboliger således få en lettelse af grundskylden, mens andre vil få en
skatterabat, så de ikke skal betale mere i grundskyld inkl. skatterabat end efter gældende
Side 5 af 5
skatteregler, som det er aftalt med boligskatteforliget fra maj 2017 og boligskatteaftalen
fra maj 2020. Skatterabatten afvikles gradvist over en årrække på op til 20 år.
Andelsboligforeninger betaler alene grundskyld og ikke ejendomsværdiskat, mens der op-
kræves både grundskyld og ejendomsværdiskat for ejerboliger. For ejerboliger træder
ejendomsværdiskatten i stedet for skat på den potentielle avance på deres ejerbolig. Men
andelshavere betaler hverken skat af en potentiel avance på deres andelsbevis eller ejen-
domsværdiskat af værdien af andelsbeviset, selvom de har skattefradrag for de renteudgif-
ter, de måtte have i tilknytning til købet af andelsbeviset.
Andelsboligforeningen er ikke skattepligtig af evt. overskud, og derfor har andelsforenin-
gen ikke skattefradrag for sine udgifter, herunder renteudgifter. Men andelsboligforenin-
gen trækker sine renteudgifter fra i sine indtægter, som navnlig består af boligafgiften
(huslejen) fra andelshaverne. Andelshaverne kan ikke fradrage foreningens renteudgifter i
private skattebetalinger.
Så selvom grundskylden forventes at stige på lang sigt for andelsboliger i forhold til i dag,
så vil andelsboliger under ét fortsat være skattemæssigt begunstigede i forhold til ejerboli-
ger. Dermed vil de samlede boligskatter for en ejerbolig fortsat være væsentligt større end
boligskatterne for en i øvrigt tilsvarende andelsbolig.
Det skal endvidere bemærkes, at andelshavere nyder relativt stor gavn af boligskatteforli-
get fra 2017, da andelsboligforeninger som nævnt kun betaler grundskyld. Således aflyses
der i 2024 betydelige fremadrettede stigninger i grundskylden sammenlignet med videre-
førelse af gældende regler, hvilket kommer både boligejere, lejere og andelshavere til gavn.
Omvendt vil ejendomsværdiskatten, som kun boligejerne betaler, stige nominelt efter
2024 sammenlignet med videreførelse af gældende regler.