L 107 - svar på spm. 1 om at redegøre for konsekvenserne for beskatningen af udlejningsejendomme og for huslejen for lejligheder underlagt huslejeregulering og lejligheder, der ikke er underlagt huslejeregulering, fra skatteministeren

Til Folketinget – Skatteudvalget
Vedrørende L 107 - Forslag til Lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskel-
lige andre love. (Adgang til fravalg af den midlertidige indefrysningsordning for grund-
skyld, ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme m.v. og andre tilpasninger på
ejendomsområdet samt ændring af beregningsgrundlaget for tinglysningsafgift og indfø-
relse af særordning for godtgørelse af for meget betalt tinglysningsafgift m.v.)..
Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 1 af 27. november 2020. Spørgsmålet er stillet efter
ønske fra Carl Valentin (SF).
Morten Bødskov
/ Claus F. Houmann
14. december 2020
J.nr. 2020 - 6825
Skatteudvalget 2020-21
L 107 endeligt svar på spørgsmål 1
Offentligt
Side 2 af 4
Spørgsmål
Vil ministeren redegøre for konsekvenserne for beskatningen af udlejningsejendomme og
for huslejen for lejligheder underlagt huslejeregulering og lejligheder, der ikke er underlagt
huslejeregulering?
Svar
Med den foreslåede vurderingsmodel for erhvervsejendomme vurderes lejeboliger (og an-
delsboliger) efter samme metoder som ejerboliger. Det betyder, at de nye grundværdier
for lejeboliger (og andelsboliger) vil svare til grundværdierne for tilsvarende ejerboliger
med samme beliggenhed og størrelse.
Det skal ses i lyset af, at i de nuværende 2012-vurderinger vurderes grunde under beboel-
sesejendomme efter samme metode, uafhængigt af ejerskabsformen. Dvs. lejeboliger og
ejerboliger vurderes ens, hvis beliggenheden og den tilladte boligstørrelse er ens. Det gi-
ver sig udslag i, at grundværdien pr. m2 boligareal for lejelejligheder i 2012-vurderingen er
på niveau med grundværdien pr. m2 boligareal for ejerlejligheder i 2011-vurderingen.1.
Da der ikke sondres mellem ejerskabsformen, sondres der heller ikke i den nuværende
2012-vurdering mellem huslejeregulerede og ikke-huslejeregulerede lejeboliger.
Med det fremsatte lovforslag videreføres princippet om, at ejerboliger og lejeboliger vur-
deres efter samme metode, dvs. vurderingen er den samme, hvis beliggenheden og den
tilladte boligstørrelse er ens.
Forklaringen er, at grundskylden er udtryk for en skat på forbruget af grunden (her til bo-
lig), som både boligejere, lejere og andelshavere betaler (for lejere og andelshavere via
overvæltning i huslejen), og ejer-, leje- og andelsboliger af ens størrelse og beliggenhed
adskiller sig ikke fra i hinanden ift. selve det mulige boligforbrug.
Det skal endvidere ses i lyset af, at værdien af en grund ansættes i ubebygget stand efter
bedste økonomiske (tilladte) anvendelse. I den konkrete situation er dette bedste økono-
miske (beboelses)anvendelse. Bedste økonomiske anvendelse har været anvendt ved
grundvurdering i hvert fald siden 1956, hvor den nu ophævede vurderingslov blev ind-
ført.
For slutbrugeren af en bolig, dvs. den (eller de) personer, der bor i boligen, er der således
ikke forskel på værdien af beboelsesretten, uanset om der er tale om en lejebolig eller en
ejerbolig, da ejerboliger og lejeboliger er perfekte substitutter i forhold til selve boligfor-
bruget (beboelsesretten).
1 Forholdet mellem grundværdien for lejelejligheder pr. m2 boligareal i 2012-vurderingen og grundværdien for ejerlejlighe-
der pr. m2 boligareal i 2011-vurderingen udgør skønsmæssigt 0,95 på landsplan Der er tale om en kommunevægtet gen-
nemsnit, hvor fordelingen af ejerlejligheder på landsplan er vægtet, så den svarer til fordelingen er lejelejligheder på lands-
plan. Der er ikke korrigeret for placering indenfor kommunen. Hvis der også korrigeres for placeringen indenfor kommu-
nen, er det umiddelbart vurderingen, at forholdet vil komme tættere på 1:1.
Side 3 af 4
Den eneste forskel er, at evt. værdistigninger på lejeboliger ikke tilfalder beboeren, som
det er tilfældet for ejerboliger. Derfor betaler lejeren heller ikke ejendomsværdiskat, men
ejeren af en erhvervsejendom betaler principielt avanceskat ifm. salg. Mange beboelses-
ejendomme handles dog sjældent, og fx almene boliger (boligselskabet) sælges i praksis
aldrig.
Den foreslåede metode til at vurdere grundværdier under lejeboliger ventes at medføre
væsentligt højere grundværdier for lejeboliger under ét, herunder som følge af ejendoms-
prisudviklingen siden 2012. Det er dog ligeledes forventningen, at den gældende ejen-
domsvurderingslov ville medføre væsentligt højere grundværdier. Den gældende ejen-
domsvurderingslov kan imidlertid ikke implementeres, hvilket er baggrunden for forslaget
om en ny model for vurdering af grunde for erhvervsejendomme.
Stigningerne i grundværdierne for lejeboliger under ét medfører ikke tilsvarende skatte-
stigninger, da grundskyldspromillerne nedsættes markant.
Fx skønnes det aktuelt, at grundskyldspromillen i Københavns Kommune bliver sat ned
fra 34 promille til ca. 7-9 promille i 2024. Ca. 20 pct. af de danske almene boliger skønnes
at ligge i Københavns Kommune opgjort ved grundskyldens andel (den skønnede grund-
skyld for københavnske almene boliger i pct. af grundskylden for almene boliger på
landsplan).
I 2024 vil nogle lejeboliger således få en lettelse af grundskylden, mens andre vil få en
skatterabat, så de ikke skal betale mere i grundskyld inkl. skatterabat end efter gældende
skatteregler, som det er aftalt med boligskatteforliget fra maj 2017 og boligskatteaftalen
fra maj 2020. Skatterabatten afvikles gradvist over en årrække på op til 20 år.
Det skal bemærkes, at lejere (og andelshavere) nyder relativt stor gavn af boligskatteforli-
get fra 2017, da lejere og andelshavere (via overvæltning i huslejen) kun betaler grund-
skyld. Således aflyses der i 2024 betydelige fremadrettede stigninger i grundskylden sam-
menlignet med videreførelse af gældende regler, hvilket kommer både boligejere og lejere
og andelshavere til gavn. Omvendt vil ejendomsværdiskatten, som kun boligejerne beta-
ler, stige nominelt efter 2024 sammenlignet med videreførelse af gældende regler.
Det bemærkes endeligt, at forligskredsen har afsat 100 mio. kr. fra 2024, der skal gå til at
forbedre forholdene for pensionister i lejebolig eller ejerbolig.
Særlig for almene boliger
Med Forlig om Tryghed om boligbeskatningen (boligskatteforliget) fra maj 2017 er der taget sær-
skilt hensyn til lejere i almene boliger ved fastsættelsen af en lempeligere stigningsbe-
grænsning for grundskyld for almene boliger end for øvrige erhvervsejendomme. Det
gælder således, at grundskylden for de almene boligselskaber, der får en skatterabat ved
skatteomlægningen, maksimalt må stige med 600 mio. kr. (2017-niveau) frem til 2040 som
Side 4 af 4
direkte konsekvens af de nye ejendomsvurderinger. Det sikres ved at tilpasse stignings-
procenten i den moderniserede stigningsbegrænsningsregel, der i så fald kan blive lempeli-
gere for almene boliger end for øvrige erhvervsejendomme.
Almene boligselskaber, der ikke har fået en skatterabat, får sat grundskylden ned ved om-
lægningen i 2024. Disse boligselskaber er efter omlægningen også omfattet af stigningsbe-
grænsningsreglen.
Forligskredsen vil i 2023 fastlægge den konkrete stigningsprocent i den moderniserede
stigningsbegrænsningsregel for almene boliger, der sikrer, at det aftalte i boligskatteforli-
get ift. almene boliger indfris, jf. Aftale om Kompensation til boligejerne og fortsat tryghed om bolig-
beskatningen fra maj 2020.