Fremsat den 25. november 2020 af boligministeren (Kaare Dybvad Bek)

Fremsat den 25. november 2020 af boligministeren (Kaare Dybvad Bek)
Forslag
til
Lov om ændring af lov om almene boliger m.v.
(Frafald af tillægskøbesum)
§ 1
I lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr.
1203 af 3. august 2020, foretages følgende ændring:
1. I § 27 b indsættes før stk. 1 som nyt stykke:
»Kommunalbestyrelsen kan beslutte at undlade at opkræ‐
ve en tillægskøbesum eller dele heraf ved ændret anvendelse
eller merudnyttelse af en almen boligafdelings ejendom be‐
liggende uden for et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1,
med henblik på etablering af almene boliger, private boliger
eller erhverv.«
Stk. 1 bliver herefter stk. 2.
§ 2
Loven træder i kraft den 1. februar 2021.
Lovforslag nr. L 113 Folketinget 2020-21
Transport- og Boligmin., j.nr.2019-6537
CZ000381
Bemærkninger til lovforslaget
Almindelige bemærkninger
1. Indledning
Siden finanskrisen har befolkningen i København og de
øvrige store byer været voksende. Boligpriserne er steget
kraftigt. Således er priserne på ejerlejligheder i Region Ho‐
vedstaden realt steget med over 50 pct. siden 2010.
For at imødekomme efterspørgslen er der behov for at
opføre flere boliger. Det er således regeringens mål, at
der kommer 110.000 nye boliger i de 4 største byer inden
2031. Det er samtidigt vigtigt for regeringen at skabe blan‐
dede byer, hvor mennesker fra forskellige befolkningsgrup‐
per naturligt mødes.
Flere boliger i de store byer vil desuden medvirke til at
tage toppen af priserne. Med den forventede befolkningsud‐
vikling i de store byer bør der fortsat sikres mulighed for et
betydeligt nybyggeri i de kommende år. Det skal som led
i etableringen af de nye boliger sikres, at befolkningerne i
byerne og kvartererne kan blive blandet.
Som led i opfyldelsen af sit mål om flere boliger og blan‐
dede byer arbejder regeringen blandt andet med at afdække
og fjerne barrierer, der forhindrer etablering af nye boliger.
Der er i de seneste årtier sket en udvidelse af boligmas‐
sen gennem udvikling af nye boligområder. De ledige byg‐
gegrunde, som stod til rådighed, er i vidt omfang taget i
brug. Befolkningstilvæksten kræver, at kommunerne udnyt‐
ter det potentiale for nybyggeri, der allerede findes i kom‐
munen. Mange steder er det således muligt at opføre nye
boliger i eksisterende boligafdelinger. Mange eksisterende
almene boligafdelinger vil kunne fortættes med nye almene
og private boliger. En fortætning med nye boliger vil ofte
med fordel kunne omfatte etablering af erhverv, f.eks. en
dagligvarebutik i stueetagen.
Én af barriererne, som fremkommer i den forbindelse,
er særlige bestemmelser om tillægskøbesum, som gør sig
gældende i visse kommuner. Tillægskøbesummen indebæ‐
rer, at kommunen kan opkræve et beløb, hvis ejendommen
udnyttes mere eller til andet formål end forudsat ved det
oprindelige salg. Beløbet svarer til markedsprisen for den
øgede anvendelse og kan have negativ virkning på almene
boligorganisationers interesse i at udnytte mulighederne for
fortætning af eksisterende boligafdelinger. Opkrævning af
tillægskøbesum kan indebære, at eksisterende grunde ikke
udnyttes optimalt til skade for mulighederne for at imøde‐
komme den store boligefterspørgsel.
Med lovforslaget ønsker regeringen at give kommunalbe‐
styrelsen mulighed for at undlade at stille krav om betaling
af tillægskøbesummen, når der bygges flere boliger og er‐
hverv i eksisterende almene ejendomme.
Forslaget vil give kommunerne, som i forbindelse med
salg af en kommunal grund har aftalt særlige bestemmelser
om tillægskøbesum, mulighed for helt eller delvist at frafal‐
de kravet om betaling af tillægskøbesum ved ændret anven‐
delse eller merbebyggelse på ejendommen i forhold til det
i skødet anførte etageareal. Formålet er, at der kan bygges
flere boliger i de fire store byer frem mod 2031.
2. Adgang til at frafalde tillægskøbesum
2.1. Gældende ret
Offentlige myndigheder råder over det offentliges faste
ejendomme på samme vis som private ejere. En kommune
kan således ved servitutpålæg i forbindelse med salg af byg‐
gegrunde forbeholde sig visse fordele, også af økonomisk
art, ved bebyggelse m.v.
Der findes ikke særlige regler, som regulerer kommunens
ret til at opkræve tillægskøbesum, men adgangen hertil er
fastslået i domspraksis på grundlag af aftaleretlige og for‐
valtningsretlige grundsætninger.
Som eksempler herpå kan der bl.a. henvises til Højesterets
to afgørelser fra henholdsvis 1988 og 1991, hvor Højesteret
fandt, at Københavns Kommune var berettiget til at forlange
et vederlag for ændret anvendelse i forhold til den oprinde‐
ligt aftalte anvendelse.
Højesterets dom af 12. april 1988, offentliggjort i Uge‐
skrift for Retsvæsen 1988, s. 454/2, handlede om fortolk‐
ning af et skøde fra 1977, hvorved Københavns Kommune
solgte en grund til Glostrup Andelsboligforening, Afdeling
3, og hvor der var blevet aftalt en bestemmelse om, at sam‐
tykke til yderligere bebyggelse ville blive gjort betinget af,
at der ”efter nærmere aftale betales et tillæg til købesummen
som vederlag for den forøgede udnyttelse af grunden”. Den‐
ne klausul kunne lovligt håndhæves af Københavns Kom‐
mune, og grundejeren måtte betale for den yderligere bygge‐
ret svarende til markedsprisen.
Højesterets dom af 29. april 1991, offentliggjort i Uge‐
skrift for Retsvæsen 1991, s. 429/2, handlede om en over‐
enskomst mellem Lyngby-Taarbæk Kommune og Køben‐
havns Kommune om, at grønne arealer (erhvervet fra Kø‐
benhavns Kommune) stedse skulle henligge som sådanne
og ikke måtte bebygges uden Københavns Kommunes sam‐
tykke. Et eventuelt samtykke måtte ifølge overenskomsten
påregnes at blive gjort betinget af betaling af et tillæg ef‐
ter nærmere aftale til den ved overenskomsten aftalte købe‐
sum. Højesteret fastslog, at klausulen lovligt kunne håndhæ‐
ves af Københavns Kommune.
Herudover kan der henvises til en utrykt Østre Lands‐
rets dom af 4. november 2019 (23. afdeling, sag
BS-30887/2018-OLR) anlagt af Boligselskabernes Lands‐
forening som mandatar for Samvirkende Boligselskaber
mod Københavns Kommune, som drejede sig om, hvorvidt
en tinglyst servitut i parternes aftale om overdragelse af en
ejendom fra Københavns Kommune til Samvirkende Bolig‐
selskaber gav Københavns Kommune grundlag for at kræve
en såkaldt tillægskøbesum af Samvirkende Boligselskaber
2
som betingelse for en lempelse af servituttens udnyttelsesbe‐
grænsende bestemmelser i forhold til etageareal. Landsret‐
ten fandt, at der som led i overdragelsen af den omhandlede
ejendom med den fornødne klarhed er indgået en aftale mel‐
lem Københavns Kommune og Samvirkende Boligselskaber
om ejendommens maksimale udnyttelse, således at Køben‐
havns Kommune er berettiget til at forlange en tillægskø‐
besum i tilfælde af, at Samvirkende Boligselskaber ønsker
mulighed for at udnytte ejendommen ud over, hvad den
aftalte bebyggelsesbegrænsning tillader.
Når kommunen på et privatretligt grundlag har fået ret til
at opkræve tillægskøbesum, bliver kommunen på baggrund
af de almindelige forvaltningsretlige regler og kommunal‐
fuldmagtsregler forpligtet til at administrere denne ret blandt
andet med respekt for ligebehandlingsprincippet samt prin‐
cippet om økonomisk forsvarlig forvaltning. Kommunalbe‐
styrelsen kan som følge heraf ikke uden en udtrykkelig lov‐
hjemmel beslutte at undlade at opkræve betaling af tillægs‐
købesum, herunder i forhold til almene boligorganisationer,
og det kræver således hjemmel i almenboliglovgivningen,
hvis kommuner skal kunne yde støtte til en almen boligorga‐
nisation i form af undladelse af opkrævning af tillægskøbe‐
sum, jf. herved tillige ovenfor.
Det må endvidere antages, at hvis en kommune undlader
at opkræve tillægskøbesum, som den er berettiget til, vil det‐
te indebære en begunstigelse af den pågældende grundejer,
som kræver hjemmel i lovgivningen. Sådan hjemmel findes
der ikke i dag i almenboliglovgivningen.
Ønsker en almen boligorganisation at bygge yderligere
boliger – eksempelvis tagboliger – på grunde, som boligor‐
ganisationen allerede ejer i dag, vil den derfor i visse tilfæl‐
de skulle betale en tillægskøbesum til kommunen.
Tillægskøbesum er et beløb, som kommunen opkræver,
hvis ejendommen udnyttes mere eller til andet formål end
forudsat ved det oprindelige salg. Beløbet svarer typisk til
markedsprisen for den øgede anvendelse. Tillægskøbesum‐
men er således betaling for retten til at bygge yderligere
etager eller opføre boliger som selvstændige bygninger på
ejendommen.
I praksis foretages vurderingen af markedsprisen for byg‐
geretten af en anerkendt ejendomsmægler. Når markedspri‐
sen er fastlagt, opkræves tillægskøbesummen for den på‐
tænkte merudnyttelse/ændrede anvendelse hos boligorgani‐
sationen.
Problemstillingen vedrørende tillægskøbesum er relevant
for de store byer, herunder Københavns Kommune, der tid‐
ligere har brugt denne klausul med henblik på at sikre, at
gevinsten ved en udvidet benyttelse af de solgte grunde
kommer alle borgere til gode. Dette er typisk sket i form
af en servitut, som er tinglyst på ejendommen i forbindel‐
se med kommunens oprindelige salg af grunden. Der kan
desuden være tale om en servitutstiftende bestemmelse i
det tinglyste skøde om forudsætningen for beregningen og
fastsættelse af købesummen i forbindelse med kommunens
oprindelige salg af grunden.
Det er ikke afgørende for en såkaldt tillægskøbesumklau‐
suls gyldighed, at den er tinglyst. Afgørende er, at det er
indgået en aftale, som indebærer, at kommunen er berettiget
til at forlange en tillægskøbesum ved ændret anvendelse
eller merudnyttelse af en almen boligafdelings ejendom.
I forbindelse med vedtagelsen af lov nr. 1322 af 27. no‐
vember 2018 om ændring af lov om almene boliger m.v.,
lov om leje af almene boliger og lov om leje (Nye kriterier
for udsatte boligområder og ghettoområder, initiativer til
udvikling eller afvikling af ghettoområder, skærpelse af an‐
visnings- og udlejningsregler, ophævelse af lejekontrakt på
grund af kriminalitet m.v.) (L 38) har kommunerne i almen‐
boliglovens § 27 b fået mulighed for at frafalde tillægskøbe‐
sum i forbindelse med salg af ejendomme i udsatte boligom‐
råder indtil den 1. januar 2025. Formålet med bestemmelsen
i § 27 b i lov om almene boliger m.v. er at stimulere privat
byggeri i udsatte boligområder.
2.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den
foreslåede ordning
Tillægskøbesummen kan have en negativ virkning på bo‐
ligorganisationers økonomiske incitament til at anvende re‐
starealer eller byggeretter til etablering af nye boliger og
erhverv i deres eksisterende almene boligafdelinger. Det kan
derfor udgøre en barriere for etablering af flere almene eller
private boliger.
Hvis boligorganisationen ønsker at fortætte sine eksister‐
ende boligafdeling med almene boliger, private boliger og
erhverv, vil den på de almene ejendomme, hvor der er ind‐
gået en aftale om betaling af tillægskøbesum, skulle betale
en tillægskøbesum til kommunen.
Transport- og Boligministeriet finder, at det skal være
muligt for kommunalbestyrelsen at undlade at opkræve til‐
lægskøbesum, når kommunalbestyrelsen ønsker at etablere
nye almene boliger, private boliger eller erhverv gennem
en bedre udnyttelse af det byggepotentiale, som findes i
eksisterende almene boligafdelinger, der er opført på arealer,
som oprindeligt er solgt af kommunen.
Det foreslås på den baggrund at indsætte en ny bestem‐
melse i lov om almene boliger m.v., som giver kommu‐
nalbestyrelsen ret til at beslutte at undlade at opkræve en
tillægskøbesum i forbindelse med etablering af almene bo‐
liger, private boliger eller erhverv i forbindelse med en for‐
tætning af eksisterende afdelinger beliggende uden for et
udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i lov om almene boli‐
ger m.v. Bestemmelsen vil således omfatte situationer, hvor
kommunalbestyrelsen ønsker at styrke fortætning af almene
boligafdelinger, der ikke ligger i et udsat boligområde.
Kommunalbestyrelsen vil kunne fastsætte nærmere krite‐
rier for frafald af tillægskøbesum, som anvendes i forbindel‐
se med behandling af de enkelte sager. Kommunalbestyrel‐
sens afgørelser skal altid træffes under iagttagelse af forvalt‐
ningsretlige regler og principper, herunder ligebehandlings‐
princippet.
Det vil ikke være en forudsætning for kommunalbestyrel‐
3
sens afgørelse i en konkret sag, at der foreligger en udtryk‐
kelig ansøgning om frafald af tillægskøbesum.
Den foreslåede ordning vil omfatte alle byggeforetagen‐
der, hvis formål er at etablere nye almene boliger, private
boliger eller erhverv ved en fortætning af eksisterende al‐
mene boligafdelinger.
Formålet med den foreslåede ordning er at sikre bedre
udnyttelse af byggegrunde især i store byer, hvor der er få
ledige byggerunde.
Forslaget vil give boligorganisationer og boligafdelinger
incitament til at anvende dele af deres ejendomme til etable‐
ring af nybyggeri.
Den foreslåede ordning vil ikke gælde for almene boligaf‐
delinger i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, i lov om
almene boliger m.v. For almene boligafdelinger i et udsat
boligområde vil fortsat gælde bestemmelsen i § 27 b, stk. 1,
i lov om almene boliger m.v. Det betyder, at kommunerne
fortsat vil have mulighed for at frafalde tillægskøbesum i
forbindelse med salg af ejendomme i udsatte boligområder
med henblik på at stimulere privat byggeri i udsatte bolig‐
områder.
3. Økonomiske konsekvenser og
implementeringskonsekvenser for det offentlige
Der vil kun være kommunaløkonomiske konsekvenser i
form af et tab, hvis der ville være blevet etableret almene
boliger, private boliger eller erhverv på den relevante grund,
selvom der skulle betales tillægskøbesummen. Det vurderes
ikke at ske i et væsentligt omfang i dag.
Der er tale om en frivillig ordning, hvor kommunalbesty‐
relsen træffer afgørelse om evt. at frafalde opkrævning af
tillægskøbesum ud fra en samlet vurdering af hensynet til
kommunens by- og boligpolitik og de afledte økonomiske
konsekvenser.
De kommunaløkonomiske konsekvenser af lovforslaget
skal forhandles med KL. Lovforslaget vurderes dog ikke at
ville udløse krav om kommunal kompensation, da der er tale
om en frivillig ordning.
Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske konse‐
kvenser for staten.
Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske konse‐
kvenser for regionerne.
Lovforslaget vurderes ikke at have implementeringskon‐
sekvenser for det offentlige.
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for
erhvervslivet m.v.
Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske og admi‐
nistrative konsekvenser for erhvervslivet.
Det er Transport- og Boligministeriets vurdering, at prin‐
cipperne for agil erhvervsrettet regulering ikke er relevante
for de konkrete ændringer i lovforslaget.
5. Administrative konsekvenser for borgerne
Lovforslaget vurderes ikke at have administrative konse‐
kvenser for borgerne.
6. Klima- og miljømæssige konsekvenser
Lovforslaget vurderes ikke at have klima- og miljømæssi‐
ge konsekvenser.
7. Forholdet til EU-retten
Almene boligorganisationer anses for at være omfattet af
Kommissionens afgørelse af 20. december 2011 om anven‐
delse af bestemmelserne i artikel 106, stk. 2, i traktaten om
Den Europæiske Unions funktionsmåde på statsstøtte i form
af kompensation for offentlig tjeneste ydet til visse virksom‐
heder, der har fået overdraget at udføre tjenesteydelser af
almindelig økonomisk interesse, EU-Tidende 2012, nr. L 7,
side 3.
Afgørelsen fastsætter, på hvilke betingelser statsstøtte ydet
i form for kompensation for en tjenesteydelse af alminde‐
lig økonomisk interesse ikke er underlagt forhåndsanmeldel‐
sespligten efter traktatens artikel 108, stk. 3, da den kan
anses for at være forenelig med traktatens artikel 106, stk.
2. Kompensation til sociale boligselskaber, der leverer tjene‐
steydelser af almindelig økonomisk interesse, er fritaget for
anmeldelsespligten uanset beløbet.
For at være fritaget for anmeldelsespligten skal kompen‐
sationen også opfylde de udførlige betingelser, der er fastsat
i afgørelsens artikel 4, 5 og 6, og som skal sikre, at leveran‐
dører ikke overkompenseres.
Efter afgørelsens artikel 4 skal ansvaret for leveringen
af tjenesteydelser af almindelig økonomisk interesse være
overdraget den pågældende virksomhed ved en eller flere
officielle retsakter, der bl.a. skal angive arten og varigheden
af forpligtelserne til levering af tjenesteydelser af almindelig
økonomisk interesse, kriterierne for beregning, kontrol og
revision af kompensationen og de foranstaltninger, der er
truffet for at undgå overkompensation og for at sikre tilbage‐
betaling af en eventuel overkompensation.
I artikel 5 er det fastsat, at kompensationen ikke må over‐
stige, hvad der er nødvendigt for at dække omkostningerne
ved opfyldelsen af leverandørens forpligtelser, under hensyn
til de hermed forbundne indtægter samt en rimelig forrent‐
ning af den eventuelle egenkapital, der måtte være nødven‐
dig, for at disse forpligtelser kan opfyldes. Den indeholder
også nærmere bestemmelser om beregningen af omkostnin‐
ger, indtægter og en "rimelig fortjeneste".
Endelig er det fastsat i artikel 6, at medlemsstaterne med
jævne mellemrum skal foretage kontrol for at sikre, at virk‐
somheder ikke modtager kompensation, som overstiger det
beløb, der er fastlagt i overensstemmelse med artikel 5 (hvis
overkompensationen kun er af begrænset omfang, kan den
fremføres til det efterfølgende år i stedet for at blive tilbage‐
betalt).
Det vurderes, at frafald af tillægskøbesum som udgangs‐
punkt vil udgøre kompensation for udførelsen af en public
serviceforpligtelse (socialt boligbyggeri), som påhviler al‐
4
mene boligorganisationer. Overdragelsen af ansvaret for le‐
veringen af denne service sker generelt ved lov om almene
boliger m.v. og konkret ved kommunalbestyrelens tilsagn
om støtte efter almenboliglovens § 115. Kommunalbestyrel‐
sen fører desuden tilsyn med almene boligorganisationers
opfyldelse af pligten. Endelig kan kompensation ikke overgå
almene boligorganisationers udgifter forbundet med opfyl‐
delsen af pligten til at opføre og udleje almene boliger, idet
husleje skal fastsættes som balanceleje (non profit).
Det bemærkes, at kommunalbestyrelsen i forbindelse med
behandlingen af de konkrete sager om frafald af tillægs‐
købesum skal foretage en vurdering af, hvorvidt frafaldet
af tillægskøbesum er omfattet af Kommissionens afgørel‐
se. Kommunalbestyrelsen skal således sikre, at reglerne i
afgørelsen overholdes.
8. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
Et udkast af lovforslaget har i perioden fra den 20. novem‐
ber 2019 til den 19. december 2019 og fra den 14. oktober
2020 til den 23. oktober 2020 været sendt i høring hos
følgende myndigheder og organisationer m.v.:
Advokatrådet, Akademisk Arkitektforening, Alzheimer‐
foreningen, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentati‐
on, Ankestyrelsen, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, ATP-
ejendomme, BAT-Kartellet, Bedre Psykiatri, BL – Dan‐
marks Almene Boliger, BOSAM, Byggeskadefonden, Byg‐
geskadefonden vedr. Bygningsfornyelse, Byggesocietetet,
Bygherreforeningen i Danmark, Center for Boligsocial Ud‐
vikling, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk
Energi, Dansk Erhverv, Dansk Fjernvarme, Dansk Social‐
rådgiverforening, Dansk Ungdoms Fællesråd, Danske Ad‐
vokater, Danske arkitektvirksomheder, Danske Handicapor‐
ganisationer, Danske Lejere, Danske Regioner, Danske Stu‐
derendes Fællesråd, Danske Udlejere, Danske Ældreråd,
DANVA, Datatilsynet, Den Danske Dommerforening, Det
Centrale Handicapråd, DI, Digitaliseringsstyrelsen, Ejen‐
domDanmark, Ejerlejlighedernes Landsforening, Erhvervs‐
styrelsen, Finans Danmark, Foreningen af Rådgivende In‐
geniører FRI, FSR – danske revisorer, Foreningen til frem‐
skaffelse af boliger for ældre og enlige, Forsikring og Pen‐
sion, Frederiksberg Kommune, Frivilligrådet, Husleje- og
Beboerklagenævnsforeningen, Håndværksrådet, Institut for
Menneskerettigheder, KL, Kollegiekontorerne i Danmark,
KommuneKredit, Kommunernes Revision – BDO, Kon‐
kurrence- og Forbrugerstyrelsen, Københavns Kommune,
Landsbyggefonden, Lejernes Landsorganisation i Danmark,
LOS, Odense Kommune, OK–Fonden, Psykiatrifonden, Rå‐
det for Etniske Minoriteter, Rådet for Socialt Udsatte,
SAND De hjemløses Landsorganisation, SBi/AAU (Statens
Byggeforskningsinstitut under Aalborg Universitet), Selve‐
je Danmark, Sind, Socialchefforeningen, Socialpædagoger‐
nes Landsforbund, TEKNIQ, VIVE, Ældre Sagen, Aalborg
Kommune og Aarhus Kommune.
9. Sammenfattende skema
Positive konsekvenser/mindreudgifter (hvis
ja, angiv omfang/hvis nej, anfør »Ingen«)
Negative konsekvenser/merudgifter (hvis
ja, angiv omfang/hvis nej, anfør »Ingen«)
Økonomiske konsekvenser for stat,
kommuner og regioner
Ingen Der vil kun være tale om et tab for kom‐
muner, hvis der ville være blevet etab‐
leret almene boliger, private boliger el‐
ler erhverv på den almene ejendom, selv‐
om der skulle betales tillægskøbesum‐
men. Det vurderes ikke at ske i et væsent‐
ligt omfang i dag. Der er desuden tale om
en frivillig ordning.
Implementeringskonsekvenser for
stat, kommuner og regioner
Ingen Ingen
Økonomiske konsekvenser for er‐
hvervslivet
Ingen Ingen
Administrative konsekvenser for er‐
hvervslivet
Ingen Ingen
Administrative konsekvenser for bor‐
gerne
Ingen Ingen
Klima- og miljømæssige konsekven‐
ser
Ingen Ingen
Forholdet til EU-retten Almene boligorganisationer anses for at være omfattet af Kommissionens afgørelse af
20. december 2011 om anvendelse af bestemmelserne i artikel 106, stk. 2, i traktaten
om Den Europæiske Unions funktionsmåde på statsstøtte i form af kompensation
for offentlig tjeneste ydet til visse virksomheder, der har fået overdraget at udføre
tjenesteydelser af almindelig økonomisk interesse.
5
Afgørelsen fastsætter, på hvilke betingelser statsstøtte ydet i form for kompensation
for en tjenesteydelse af almindelig økonomisk interesse ikke er underlagt forhåndsan‐
meldelsespligten efter traktatens artikel 108, stk. 3, da den kan anses for at være
forenelig med traktatens artikel 106, stk. 2.
Det vurderes, at den foreslåede bestemmelse er i overensstemmelse med Kommissio‐
nens afgørelse.
Er i strid med de fem principper
for implementering af erhvervs- rettet
EU- regulering/Går videre end mini‐
mumskrav i EU-regule- ring (sæt X)
JA NEJ
X
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til § 1
Til nr. 1
Der findes ikke i lov om almene boliger m.v. generelle
regler vedrørende kommunalbestyrelsens mulighed for i for‐
bindelse med salg af byggegrunde at stille krav om betaling
af tillægskøbesum ved ændret anvendelse eller merbebyg‐
gelse på den almene ejendom i forhold til det i skødet anfør‐
te etageareal.
I lovens § 27 b findes der dog en særlig bestemmelse om
frafald af krav om betaling af tillægskøbesum i forbindelse
med afhændelse af almene boligorganisationers ejendomme
i udsatte boligområder. Ifølge denne bestemmelse kan kom‐
munalbestyrelsen indtil den 1. januar 2025 beslutte at undla‐
de at opkræve en tillægskøbesum i forbindelse med afhæn‐
delse af en almen boligafdelings ejendom i et udsat bolig‐
område, jf. § 61 a, stk. 1, hvis afhændelsen sker med henblik
på opførelse af private boliger eller erhverv. Bestemmelsens
anvendelsesområde er således begrænset til de udsatte bolig‐
områder. Frafald af krav om betaling for tillægskøbesum
kan ikke ske i forbindelse med etablering af nye almene
boliger.
Kommunernes adgang til at stille krav om betaling af
tillægskøbesum ved ændret anvendelse eller merbebyggelse
på den almene ejendom i forhold til det i skødet anførte eta‐
geareal er fastslået i domspraksis på grundlag af aftaleretlige
og forvaltningsretlige grundsætninger.
Som eksempler herpå kan der bl.a. henvises til Højesterets
to afgørelser fra henholdsvis 1988 og 1991, hvor Højesteret
fandt, at Københavns Kommune var berettiget til at forlange
et vederlag for ændret anvendelse i forhold til den oprinde‐
ligt aftalte anvendelse. Der henvises til lovforslagets almin‐
delige bemærkninger, pkt. 2.1.
Det foreslås at indsætte et nyt stk. 1 i § 27 b, således at
kommunalbestyrelsen kan beslutte at undlade at opkræve en
tillægskøbesum eller dele heraf ved ændret anvendelse eller
merudnyttelse af en almen boligafdelings ejendom beliggen‐
de uden for et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, med
henblik på etablering af almene boliger, private boliger og
erhverv.
Med forslaget tilvejebringes en hjemmel for kommunen til
at undlade at opkræve en tillægskøbesum, idet almenbolig‐
loven ikke i dag indeholder en sådan hjemmel. Det er uden
betydning, om en tillægskøbesumklausul er tinglyst, selv om
det normalt vil være sket. Afgørende for bestemmelsen an‐
vendelse vil være, at det er indgået en aftale, som indebærer,
at kommunen er berettiget til at forlange en tillægskøbesum
ved ændret anvendelse eller merudnyttelse af en almen bo‐
ligafdelings ejendom.
Forslaget omfatter alle typer almene afdelinger, herunder
almene boligafdelinger, servicearealafdelinger og erhvervs‐
afdelinger.
Forslaget vil finde tilsvarende anvendelse på selvejende
almene ungdoms- og ældreboliger, jf. § 31, stk. 2, 1. pkt., i
lov om almene boliger m.v.
For så vidt angår private boliger, vil forslaget omfatte alle
typer private boliger, dvs. ejerboliger, lejeboliger og andels‐
boliger, herunder ustøttede andelsboliger efter kapitel 11 b i
lov om almene boliger m.v.
Kommunalbestyrelsens afgørelse vil skulle træffes i for‐
bindelse med kommunalbestyrelsens behandling af sag om
tilsagn om støtte til etablering af nye almene boliger på den
ejendom, hvorpå der er tinglyst tillægskøbesumklausul. Hvis
der er tale om etablering af private boliger eller erhverv, vil
kommunalbestyrelsens afgørelse skulle træffes i forbindelse
med kommunalbestyrelsens behandling af sag om godken‐
delse efter § 28, stk. 1, 1. pkt., i lov om almene boliger
m.v. Ifølge denne bestemmelse kan væsentlig forandring af
en ejendom, der tilhører en almen boligorganisation, kun ske
med kommunalbestyrelsens godkendelse.
Med forslaget overlades det til kommunalbestyrelsen at
afgøre, om krav om betaling af tillægskøbesum skal frafal‐
des helt eller delvist. Hermed sikres fleksibilitet i forbindel‐
se med den foreslåede ordnings anvendelse, idet kommunal‐
bestyrelsen får mulighed for at tilpasse ordningen til de
konkrete lokale forhold.
Kommunalbestyrelsen skal træffe afgørelse om at undlade
at opkræve en tillægskøbesum under iagttagelse af de al‐
mindelige forvaltningsretlige regler og grundsætninger med
de virkninger, der følger heraf (partshøring, begrundelse
6
mv.). Kommunalbestyrelsens afgørelse vil ikke kunne ind‐
bringes for anden administrativ myndighed, idet der ikke
findes en klageinstans på området vedrørende støtte til eta‐
blering af almene boliger. Spørgsmålet om lovligheden af
kommunalbestyrelsens dispositioner er omfattet af det al‐
mindelige kommunale tilsyn.
Det foreslåede § 27 b, stk. 1, vil ikke gælde for en almen
boligafdelings ejendom beliggende i et udsat boligområde,
jf. § 61 a, stk. 1.
Ved et udsat boligområde forstås ifølge lovens § 61 a, stk.
1, et område, hvor mindst to af følgende kriterier er opfyldt:
1) Andelen af beboere i alderen 18-64 år, der er uden til‐
knytning til arbejdsmarked eller uddannelse, overstiger
40 pct. opgjort som gennemsnittet over de seneste 2 år.
2) Andelen af beboere dømt for overtrædelse af straffelo‐
ven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer udgør
mindst tre gange landsgennemsnittet opgjort som gen‐
nemsnittet over de seneste 2 år.
3) Andelen af beboere i alderen 30-59 år, der alene har en
grundskoleuddannelse, overstiger 60 pct.
4) Den gennemsnitlige bruttoindkomst for skattepligtige i
alderen 15-64 år i området eksklusive uddannelsessøgen‐
de udgør mindre end 55 pct. af den gennemsnitlige brut‐
toindkomst for samme gruppe i regionen.
Som nævnt ovenfor findes der i lovens § 27 b særlige
regler om frafald af krav om tillægskøbesum i et udsat
boligområde ved merbebyggelse på ejendommen i forhold
til det i skødet anførte etageareal. Forslaget ændrer ikke
på kommunalbestyrelsens mulighed for at frafalde krav om
betaling af tillægskøbesum i forhold til de udsatte boligom‐
råder. I disse boligområder vil det således ikke være muligt
at frafalde kravet med henblik på etablering af almene boli‐
ger. Det vil dog stadigvæk være muligt at frafalde kravet
med henblik på etablering af private boliger og erhverv.
For så vidt angår afgrænsningen af de ejendomme, der er
omfattet af den foreslåede § 27 b, stk. 1, er det afgørende,
at ejendommen, som omfattes af afgørelsen, på tidspunktet
for indgivelse af ansøgningen ikke optræder på listen over
udsatte boligområder, jf. lovens § 61 a, stk. 1.
Det forventes, at forslaget vil øge mulighederne for eta‐
blering af nye boliger i de store byer.
Til § 2
Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. februar 2021.
Hovedloven gælder ikke for Færøerne og Grønland og
kan ikke sættes i kraft for Færøerne og Grønland, hvorfor
forslaget ikke vil komme til at gælde for disse landsdele.
7
Bilag
Lovforslaget sammenholdt med gældende lov
Gældende formulering Lovforslaget
I lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr.
1203 af 3. august 2020, foretages følgende ændring:
§ 27 b. Kommunalbestyrelsen kan indtil den 1. januar
2025 beslutte at undlade at opkræve en tillægskøbesum i
forbindelse med afhændelse af en almen boligafdelings ejen‐
dom i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, hvis afhændel‐
sen sker med henblik på opførelse af private boliger eller
erhverv.
1. I § 27 b indsættes før stk. 1 som nyt stykke:
»Kommunalbestyrelsen kan beslutte at undlade at opkræ‐
ve en tillægskøbesum eller dele heraf ved ændret anvendel‐
se eller merudnyttelse af en almen boligafdelings ejendom
beliggende i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, med
henblik på etablering af almene boliger, private boliger eller
erhverv.«
Stk. 1 bliver herefter stk. 2.
8