Fremsat den 7. oktober 2020 af boligministeren (Kaare Dybvad Bek)

Fremsat den 7. oktober 2020 af boligministeren (Kaare Dybvad Bek)
Forslag
til
Lov om ændring af lov om byfornyelse og udvikling af byer
(Anmeldelsesordning for boliger, der lejes ud)
§ 1
I lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf.
lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020 foretages
følgende ændringer:
1. Efter § 80 indsættes før overskriften før § 81:
Ȥ 80 a. Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at ejere af
ejendomme, der påtænkes udlejet til beboelse, skal anmelde
den påtænkte udlejning til kommunen senest 30 dage inden
lejekontraktens indgåelse. Det gælder dog ikke ejendomme,
som har været udlejet inden for det seneste år, og som er op-
ført senest 40 år før datoen for anmeldelsen. Kommunalbe-
styrelsens beslutning offentliggøres 3 måneder før anmeldel-
sesordningen træder i kraft. Kommunalbestyrelsen fastsætter
den nærmere procedure for anmeldelse, herunder eventuelle
formkrav.
Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan foretage besigtigelse af
ejendomme, der er anmeldt til udlejning, efter stk. 1. Kom-
munalbestyrelsen giver senest 15 dage efter anmeldelsen af
udlejningen ejeren af ejendommen meddelelse om, hvorvidt
der er truffet beslutning om besigtigelse af ejendommen, el-
ler om der skal indhentes andre oplysninger om ejendom-
men.
Stk. 3. Kommunalbestyrelsen kan inden for 30 dage efter
anmeldelsen af egen drift indbringe en sag om vedligehol-
delsesmangler for huslejenævnet efter proceduren beskrevet
i § 106 a, stk. 2, i lov om leje, hvis ejendommen ved besigti-
gelse, efter stk. 2 vurderes at være behæftet med væsentlige
og alvorlige vedligeholdelsesmangler, der gør boligen min-
dre egnet til beboelse, uden at boligen dog kan kondemneres
efter § 76.
Stk. 4. Kommunalbestyrelsen kan, hvis ejendommen kon-
demneres efter § 76, stk. 1, gennemføre genhusning efter ka-
pitel 8 helt eller delvist for ejerens regning, hvis
1) ejeren af en ejendom har undladt at anmelde en på-
tænkt udlejning til kommunalbestyrelsen, jf. stk. 1, el-
ler
2) ejeren tillader en lejer at flytte ind i ejendommen, inden
fristen på 30 dage før lejekontraktens indgåelse, jf. stk.
1, er udløbet.«
2. I § 99, stk. 1, ændres »og § 77, stk. 8,« til: », § 77, stk.
8,«, og efter ”nedrivning” indsættes: »og § 80 a, stk. 4, om
genhusning, som udføres for ejerens regning,«.
3. I § 107, stk. 1, nr. 7, ændres »eller« til: »,«.
4. I § 107, stk. 1, nr. 8, ændres »stk. 1.« til: »stk. 1, eller«.
5. I § 107, stk. 1, indsættes som nr. 9:
»9) har undladt at anmelde en ejendom, omfattet af § 80 a,
stk. 1, til kommunalbestyrelsen inden udlejning eller
har tilladt en lejer at flytte ind i ejendommen inden fri-
sten på 30 dage før lejekontraktens indgåelse, jf. § 80 a,
stk. 1, er udløbet, hvis ejendommen kondemneres.«
§ 2
Loven træder i kraft den 1. januar 2021.
Lovforslag nr. L 5 Folketinget 2020-21
Transport- og Boligmin., j.nr. 2019-6574
CZ000319
Bemærkninger til lovforslaget
Almindelige bemærkninger
Indholdsfortegnelse
1. Indledning
2. Lovforslagets hovedpunkter
2.1. Anmeldelsesordning for boliger til privat udlejning
2.1.1 Gældende ret
2.1.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.2. Kommunalbestyrelsens indbringelse af vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet af egen drift
2.2.1. Gældende ret
2.2.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
5. Administrative konsekvenser for borgerne
6. Miljømæssige konsekvenser
7. Forholdet til EU-retten
8. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
9. Sammenfattende skema
1. Indledning
Lovforslaget udmønter den politiske aftale om ”Anmel-
delsesordning til at modvirke udlejning af ubeboelige boli-
ger” af 28. december 2018 mellem daværende regering
(Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti),
Socialdemokratiet og Dansk Folkeparti.
En række kommuner, særligt i landdistrikterne, har udfor-
dringer med, at kondemnable boliger eller boliger i meget
ringe stand udlejes til udsatte borgere og familier til beboel-
se. Byfornyelsesloven forpligter i dag kommunerne til at fø-
re tilsyn med og nedlægge forbud mod beboelse af boliger,
der er sundheds- eller brandfarlige (kondemnable), samt sik-
re genhusning af beboere i kondemnerede boliger. Reglerne
i byfornyelsesloven har dog ikke i tilstrækkelig grad forhin-
dret udlejning af boliger i meget dårlig stand. Den daværen-
de regering har på den baggrund indgået aftale med Social-
demokratiet og Dansk Folkeparti om at indføre en anmeldel-
sesordning, som vil give kommunerne bedre mulighed for at
modvirke boligspekulanters udlejning af ubeboelige boliger.
Anmeldelsesordningen skal være frivillig, således at kom-
munerne selv kan vælge, om de vil gøre brug af den.
Anmeldelsesordningen vil indebære, at udlejere af visse
ældre boliger skal anmelde til kommunalbestyrelsen, at boli-
gen skal udlejes. Hensigten med at indføre en sådan anmel-
delsesordning er at øge kommunernes mulighed for at gen-
nemføre forebyggende indsatser over for udlejning af dårli-
ge boliger og dermed sikre, at der ikke skal ske genhusning
af lejere, som flytter ind i kondemnable boliger. Anmeldel-
sesordningen vil give kommunen systematisk viden om ud-
lejning af ældre boliger, således at der kan gribes ind, før
der sker udlejning. På den måde forebygges behovet for
genhusning.
Det foreslås, at ordningen kan omfatte udlejning af boli-
ger, der er opført for mere end 40 år siden, og som ikke har
været udlejet i et år.
Lovforslaget er en genfremsættelse af L119 fra Folke-
tingsår 2019/2020. Lovforslaget blev udskudt på grund af
coronapandemien.
2. Lovforslagets hovedpunkter
2.1. Anmeldelsesordning for boliger til privat udlejning
2.1.1. Gældende ret
Efter byfornyelseslovens § 75 påhviler det kommunalbe-
styrelsen at føre tilsyn med bygninger, som anvendes til bo-
lig eller ophold samt gribe ind i de tilfælde, hvor lokaliteter-
ne er sundheds- eller brandfarlige. De gældende regler inde-
bærer, at hvis kommunalbestyrelsen får en henvendelse eller
på anden måde bliver opmærksom på en begrundet mistanke
om sundheds- eller brandfare ved en bolig eller et opholds-
rum, skal kommunen foretage en nærmere undersøgelse.
Der kan f.eks. være tale om besigtigelse, tekniske undersø-
gelser eller anden ekstern ekspertise.
Tilsynet kan foregå ved gennemførelse af en besigtigelse
af den pågældende ejendom. Besigtigelsen kræver ikke rets-
kendelse, men reglerne i lovbekendtgørelse nr. 1121 af 12.
november 2019 om retssikkerhed ved forvaltningens anven-
delse af tvangsindgreb og oplysningspligter (retssikkerheds-
loven) finder anvendelse, og besigtigelsen må kun foretages
mod forevisning af behørig legitimation. I henhold til rets-
sikkerhedslovens § 5 skal kommunalbestyrelsen forud for
gennemførelsen af en beslutning om iværksættelse af en be-
sigtigelse underrette den berørte part, som udgangspunkt se-
nest 14 dage, inden besigtigelsen gennemføres. Underretnin-
gen skal indeholde oplysninger om tid og sted for besigtigel-
sen, retten til at lade sig repræsentere eller bistå af andre,
hovedformålet med indgrebet samt det faktiske og retlige
grundlag for indgrebet. Kravet om varsling kan dog i visse
situationer fraviges. Det vil bl.a. være, hvis besigtigelsens
øjemed forspildes ved forudgående varsel.
2
Kommunalbestyrelsen skal foretage besigtigelsen så skån-
somt, som omstændighederne tillader, herunder så vidt mu-
ligt uden at forårsage ødelæggelse eller beskadigelse. Kom-
munalbestyrelsen har dog mulighed for at foretage destrukti-
ve indgreb, hvis dette er nødvendigt for at gennemføre en
undersøgelse for sundheds- eller brandfare, jf. byfornyelses-
lovens § 105, stk. 3. Kommunalbestyrelsen har pligt til at
foretage retablering efter et indgreb. Dette gælder dog ikke,
såfremt indgrebet efterfølgende medfører, at der skal udfø-
res arbejder det pågældende sted.
Konstateres der sundhedsfare, har kommunalbestyrelsen i
henhold til byfornyelseslovens § 76, stk. 1, pligt til at kon-
demnere, det vil sige nedlægge forbud mod benyttelse af
bygningen eller en del af denne til beboelse og/eller ophold
for mennesker. Samtidig med at kommunalbestyrelsen ned-
lægger forbud mod beboelse, skal der fastsættes en frist for
fraflytning. Fristen skal fastsættes i forhold til den risiko,
der er ved fortsat benyttelse af de sundhedsfarlige lokalite-
ter.
Når der er nedlagt forbud mod beboelse, skal kommunal-
bestyrelsen anvise husstanden en anden bolig. Erstatnings-
boligen skal stilles til rådighed senest på tidspunktet for ud-
løbet af fraflytningsfristen.
Udgifterne til opfyldelse af tilsyns-, handle- og genhus-
ningsforpligtelsen påhviler kommunen.
Kommuner, som har statslig udgiftsramme efter byforny-
elseslovens § 94, stk. 1 eller 2, kan opnå statslig refusion til
udgifterne. Det bemærkes i den forbindelse, at der med fi-
nansloven 2019 i perioden 2019-2022 alene er afsat midler
på landsbyfornyelsesrammen, jf. § 94, stk. 2. Kommuner,
som er omfattet af rammen til landsbyfornyelse, jf. § 94, stk.
2, kan således få refunderet 60 pct. af de støtteberettigede
udgifter af staten, hvis boligen er beliggende i en by med
færre end 4.000 indbyggere eller i det åbne land.
2.1.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den
foreslåede ordning
En del kommuner, især i landdistrikterne, har udfordringer
med mange boliger i ringe stand. Boligerne udlejes ofte til
udsatte borgere. Ved begrundet mistanke om sundheds- eller
brandfare er kommunalbestyrelsen forpligtet til at undersø-
ge, om boligen udgør en sundheds- eller brandfare. Hvis det
er tilfældet, skal kommunalbestyrelsen kondemnere hele el-
ler dele af den omhandlede bygning.
Efter de gældende regler i byfornyelsesloven skal beboer-
ne genhuses, hvis boligen er sundheds- eller brandfarlig,
hvilket ofte er bekostelig. Kommunerne efterspørger derfor
forebyggende instrumenter, som vil kunne forhindre, at dår-
lige boliger udlejes med efterfølgende genhusningsforplig-
telse.
På den baggrund foreslås det, at en ny hjemmel til en an-
meldelsesordning indføres i byfornyelsesloven, således at
kommunalbestyrelsen som led i sin tilsynsforpligtelse med
boliger og opholdsrum kan beslutte, at udlejere som betin-
gelse for at nyudleje en bolig skal anmelde udlejningen, for-
inden udlejningen sker. Kommunalbestyrelsen får med en
sådan ordning forhåndsviden om potentielt dårlige boliger,
inden lejere kan flytte ind. Dette giver kommunen mulighed
for at forbedre og fokusere sin tilsynsforpligtelse. Besigti-
gelse af boligen og nedlæggelse af forbud ved kondemnable
forhold vil fortsat ske efter de gældende regler i byfornyel-
sesloven. Ligeledes vil kommunen få mulighed for at ind-
bringe alvorlige og væsentlige vedligeholdelsesmangler, der
gør boligen mindre egnet til beboelse, men uden at boligen
kan kondemneres, for huslejenævnet.
Den foreslåede anmeldelsesordning indebærer, at hvis en
udlejer ønsker at udleje en bolig, der er opført mere end 40
år før anmeldelsen, og som ikke har været udlejet inden for
det seneste år, har udlejeren pligt til at anmelde udlejningen
til kommunalbestyrelsen senest 30 dage, inden lejekontrak-
ten indgås. De 30 dage giver kommunalbestyrelsen mulig-
hed for at undersøge, om boligen er sundheds- eller brand-
farlig, inden boligen overtages af en lejer. Hvis det viser sig,
at boligen er sundheds- eller brandfarlig, har kommunalbe-
styrelsen pligt til at nedlægge forbud mod beboelse.
For at kommunalbestyrelsen kan vurdere, om en bolig på
grund af væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler,
er mindre egnet til beboelse, eller er kondemnabel, vil det
være nødvendigt, at kommunalbestyrelsen har adgang til at
indhente informationer om ejendommen bl.a. gennem besig-
tigelse.
Besigtigelsen gennemføres som en del af kommunalbesty-
relsens tilsynsforpligtelse efter byfornyelseslovens § 75 og i
overensstemmelse med retssikkerhedsloven. Det foreslås, at
kommunalbestyrelsen skal give ejeren besked om, hvorvidt
der er truffet beslutning om besigtigelse eller om der skal
indhentes andre oplysninger om ejendommen, inden for 15
dage fra anmeldelsens modtagelse.
Hvis boligen viser sig at være kondemnabel, skal kommu-
nen nedlægge forbud mod beboelse og/eller ophold. Hvis
boligen ikke er kondemnabel, men lider af væsentlige og al-
vorlige vedligeholdelsesmangler, kan kommunen indbringe
manglerne for huslejenævnet. Hvis kommunen indbringer
sagen for huslejenævnet inden for de 30 dage, kan sagen
indbringes, uden at der er en lejer.
Undlader en udlejer at underrette kommunalbestyrelsen
om en udlejning i strid med den foreslåede anmeldelsesord-
ning, og boligen kondemneres, foreslås det, at dette skal
kunne udløse en bødestraf. Det foreslås således at udvide
byfornyelseslovens bødebestemmelse til dels at gælde eje-
rens undladelse af at underrette kommunalbestyrelsen om
udlejning af boligen samt i den situation, hvor ejeren tillader
en lejer at flytte ind i boligen før udløbet af de 30 dage efter
anmeldelsen. Det er dog et krav for at ifalde bødestraf, at
boligen ville være blevet kondemneret, hvis der var sket ret-
tidig anmeldelse.
En lejer, der er indflyttet, uden at anmeldelsesordningen er
overholdt, vil have krav på genhusning, hvis boligen er kon-
demnabel. Hvis der skal ske genhusning på grund af kon-
demnering, og ejeren ikke har overholdt bestemmelsen om
3
anmeldelsesordningen, gennemføres genhusningen helt eller
delvist for ejerens regning. Det beløb, kommunalbestyrelsen
har afholdt på ejerens regning, foreslås at få samme fortrins-
ret som kommunale ejendomsskatter, jf. byfornyelseslovens
§ 99.
Anmeldelsesordningen er frivillig for kommunerne at an-
vende. Hvis kommunalbestyrelsen beslutter at anvende an-
meldelsesordningen, skal kommunalbestyrelsen varsle den
nye ordnings indførelse. Det foreslås, at kommunalbestyrel-
sens beslutning skal bekendtgøres med en varslingsperiode
på 3 måneder.
2.2. Kommunalbestyrelsens indbringelse af
vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet af egen drift
2.2.1. Gældende ret
Efter reglerne i lejelovens § 106 a kan kommunalbestyrel-
sen indbringe sager for huslejenævnet om afhjælpning af
vedligeholdelsesmangler i dårlige boliger på vegne af en le-
jer eller af egen drift, hvis lejeren ikke ønsker at medvirke.
Ordningen er etableret som et led i indsatsen imod speku-
lativ udlejning af dårlige boliger og omfatter boliger, som
udefra vurderes at være behæftet med væsentlige og alvorli-
ge vedligeholdelsesmangler uden dog at være kondemnable.
Huslejenævnet kan give ejeren påbud om at afhjælpe de på-
gældende vedligeholdelsesmangler inden for en nærmere
fastsat frist. Sker dette ikke, kan kommunalbestyrelsen an-
mode Grundejernes Investeringsfond om at udføre arbejder-
ne for ejerens regning. Nævnet kan endvidere træffe afgørel-
se om huslejenedsættelse, indtil manglerne er udbedret.
Ordningen tager udgangspunkt i, at ejeren i henhold til
retsforholdet imellem parterne har pligt til at udbedre vedli-
geholdelsesmangler. Det følger således af lejelovens § 9, at
udlejeren i lejeperioden skal sørge for, at det lejede er i ”god
og forsvarlig stand”. Denne kvalitetsstandard er huslejenæv-
net og boligretterne vant til at håndtere, og den fungerer som
det mindstekrav, en lejer har krav på efter lejeloven. Be-
stemmelsen kan dog fraviges, og det kan således aftales i le-
jeaftalen, at standarden skal være lavere, hvilket ofte ses ud-
trykt med betegnelsen ”udlejet som beset”.
Adgangen til at fravige kvalitetsstandarden som fastsat
ved lejelovens § 9 er udtryk for, at lejeloven har tilbage-
faldsvirkning, hvilket indebærer, at loven regulerer de områ-
der, hvor lejeaftalen ikke indeholder vilkår. Der er således
på dette område aftalefrihed. Aftalefriheden harmonerer
med det udgangspunkt, at lejelovens formål ikke er at fast-
sætte krav til boligers fysiske indretning, idet sådanne of-
fentligretlige regler findes i byggelovgivningen, herunder fx
byggelovens § 14 om ejerens pligt til at holde ejendommen i
forsvarlig stand samt i byfornyelseslovens kapitel 9 om kon-
demnering.
Ordningen i lejelovens § 106 a giver alene kommunalbe-
styrelsen mulighed for at påberåbe sig den ret til vedligehol-
delse, som lejeren har i henhold til lejeaftalen og lejeloven.
Kommunalbestyrelsen kan således ikke påtale en pligt for
ejeren til at vedligeholde boligen, før boligen er udlejet, idet
denne pligt først opstår, når boligen udlejes.
2.2.2. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den
foreslåede ordning
Kommunalbestyrelsens mulighed for at indbringe en sag
om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet af egen drift
gælder efter den gældende lejelovs § 106 a, stk. 2, alene bo-
liger, som er udlejede. Kommunalbestyrelsen vil, som reg-
lerne er i dag, således kunne bruge ordningen som præventiv
indsats ved at meddele udlejeren, at § 106 a vil blive bragt i
anvendelse, når der er flyttet en lejer ind i boligen.
Med henblik på at understøtte kommunernes indsats mod
udlejning af boliger med væsentlige og alvorlige vedligehol-
delsesmangler, foreslås det, at kommunalbestyrelsen som
led i den foreslåede anmeldelsesordning får adgang til at an-
vende lejelovens § 106 a, stk. 2, om indbringelse af spørgs-
mål om væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler for
huslejenævnet, inden der flytter en lejer ind i boligen. Ind-
bringelsen vil dog skulle ske inden for anmeldelsesordnin-
gens frist på 30 dage.
Såfremt kommunalbestyrelsen indbringer en sag om vedli-
geholdelsesmangler efter anmeldelsesordningen, skal husle-
jenævnet vurdere boligen ud fra lejelovens generelle stan-
dard i lejelovens § 9 om god og forsvarlig stand. Som nævnt
ovenfor er denne standard velkendt ved huslejenævnene.
Nævnene må således anvende den fastsatte praksis på områ-
det.
Dette er med til at sikre, at boligstandarden generelt bliver
højnet, samt at en bolig med væsentlige vedligeholdelses-
mangler, der endnu ikke er kondemnabel, men kan blive det
inden for kort tid, ikke udlejes, uden at der stilles krav til at
løse problemerne.
Huslejenævnet kan pålægge udlejeren inden for en af
nævnet nærmere fastsat frist at udføre bestemte vedligehol-
delsesarbejder i overensstemmelse med lejelovens regler
herom. Indbringelse for huslejenævnet indebærer ikke, at
boligen ikke må tages i brug efter udløbet af de 30 dage.
3. Økonomiske konsekvenser og
implementeringskonsekvenser for det offentlige
Staten ventes ikke at få merudgifter, hvis kommunerne
vælger at indføre den foreslåede anmeldelsesordning.
Det er frivilligt for kommunerne, om de ønsker at indføre
anmeldelsesordningen, og det vil være op til den enkelte
kommune at fastlægge den ønskede procedure for ejeres an-
meldelse af boliger, der påtænkes udlejet. Alt afhængig af
den enkelte kommunes procedurer, vil der være udgifter til
administration af anmeldelsesordningen. Disse udgifter vur-
deres dog ikke at være væsentlige. Det forventes, at ordnin-
gen kan spare kommunerne for udgifter og administration til
kondemneringssager og genhusninger.
Der vurderes ikke at være selvstyremæssige konsekvenser
for kommunerne.
4
Selve anmeldelsen om påtænkt udlejning af en bolig, der
er opført for mere end 40 år siden og ikke har været udlejet
inden for det seneste år, vurderes overordnet at være i over-
ensstemmelse med principperne om digitaliseringsklar lov-
givning. Det vil dog være op til den enkelte kommune at
fastsætte den nærmere procedure for anmeldelser efter ord-
ningen.
En anmeldelse vil dog ofte skulle følges op af en besigti-
gelse af ejendommen, da det skal vurderes om ejendommen
er kondemnabel eller lider af væsentlige vedligeholdelses-
mangler.
Der vurderes ikke at være implementeringskonsekvenser
for staten. De kommunale implementeringskonsekvenser vil
afhænge af, hvordan den enkelte kommune vælger at admi-
nistrere anmeldelsesordningen. Der vurderes dog ikke at væ-
re nævneværdige implementeringskonsekvenser, såfremt en
kommune vælger at anvende anmeldelsesordningen.
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for
erhvervslivet m.v.
Det gøres muligt for kommunerne at indføre krav om, at
udlejning af boliger, der ikke har været udlejet i ét år og er
opført for mere end 40 år siden, først kan ske efter anmel-
delse til kommunalbestyrelsen. Anmeldelsens skal ske se-
nest 30 dage inden lejekontraktens indgåelse. I disse 30 dage
kan der dermed ikke opnås lejeindtægt. I kommuner, som
indfører krav om, at udlejning først kan ske efter anmeldel-
se, vil en del af udlejerne derfor kunne opleve et tab i form
af tomgangsleje i denne periode.
Der gøres dog opmærksom på, at udlejer kan anmelde bo-
ligen, så snart udlejer har besluttet at udleje den. På denne
måde kan udlejer gardere sig imod et lejetab, ved at anmelde
i god tid før, der tages skridt til selve udlejningen. Anmel-
delsesordningen indebærer, at der vil være 1 år fra anmel-
delsen til at finde en lejer, før der skal anmeldes igen.
Der er ikke mulighed for præcist at forudsige, hvor stort
tabet i form af tomgangsleje bliver. Men hvis det forudsæt-
tes, at en fjerdedel af de årligt cirka 7.000 nyudlejninger af
boliger, som er mere end 40 år gamle, og som er beliggende
i yderkommuner og landkommuner, forsinkes i gennemsnit
en måned som følge af den foreslåede anmeldelsesordning,
vil de pågældende udlejere sammenlagt opleve et årligt tab i
størrelsesordenen 10 mio. kr. Da en væsentlig del af indflyt-
terne i forvejen bor til leje, vil der i en stor del af tilfældene
være andre udlejere, som får en merindtægt.
Anmeldelsesordningen er frivillig for kommunerne, og det
forventes ikke, at samtlige kommuner vil vælge at indføre
ordningen.
Udlejernes samlede tab i form af tomgangsleje vil derfor
reelt være lavere end de 10 mio. kr.
Det vurderes, at der for udlejerne ikke vil være nævnevær-
dige administrative merudgifter forbundet med anmeldelse
til kommunen om påtænkt udlejning. Udlejerne vil, hvis
kommunalbestyrelsen indfører anmeldelsesordningen, skulle
anmelde en udlejning 30 dage inden, lejekontrakten kan ind-
gås. Den administrative merbelastning, som anmeldelses-
pligten giver udlejerne, vurderes at være af ubetydelig stør-
relse.
Det er Transport- og Boligministeriets vurdering, at prin-
cipperne for agil erhvervsrettet regulering ikke er relevante
for nærværende lovforslag.
5. Administrative konsekvenser for borgerne
Der vurderes ikke at være administrative konsekvenser for
borgerne.
6. Miljømæssige konsekvenser
Der vurderes ikke at være miljømæssige konsekvenser af
lovændringen.
7. Forholdet til EU-retten
Der vurderes ikke at være relevante EU-retlige aspekter.
8. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
Et udkast til lovforslaget har i perioden fra den 20. decem-
ber 2019 til den 20. januar 2020 været sendt i høring hos
følgende organisationer m.v.:
Advokatsamfundet, Andelsboligernes Fællesrepræsentati-
on, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, Arkitektforeningen,
ATP Ejendomme, BAT-Kartellet, Boligselskabernes Lands-
forening, BOSAM, BygningsFredningsForeningen, Bygge-
skadefonden vedr. Bygningsfornyelse, Byggesocietetet,
Bygherreforeningen, Center for Boligsocial Udvikling, Dan-
ske Arkitektvirksomheder, Danske Advokater, Danske ARK
(Praktiserende Arkitekters Råd), Dansk Byggeri, Dansk
Energi, Dansk Erhverv, Dansk Fjernvarme, Danske Handi-
caporganisationer, DI, Danmarks Lejerforeninger, Danske
Lejere, Danske Regioner, Danske Studerendes Fællesråd,
Danske Udlejere, Dansk Ungdoms Fællesråd, Danske Æl-
dreråd, Det Centrale Handicapråd, EjendomDanmark, Er-
hvervslejernes Landsorganisation, Finans Danmark, For-
eningen af Danske Revisorer, Foreningen af Rådgivende In-
geniører, Foreningen til fremskaffelse af Boliger til Ældre
og Enlige, Foreningen af Statsautoriserede Revisorer, For-
sikring og Pension, Grundejernes Investeringsfond, Husleje-
nævnsforeningen, Håndværksrådet, Kommunekredit, KL,
Kollegiekontorerne i Danmark, Kommunernes Revision –
BDO, Landsbyggefonden, Landdistrikternes Fællesråd,
Landsforeningen Landsbyerne i Danmark, Landsforeningen
Ældre Sagen, Lejernes Landsorganisation i Danmark, OK-
Fonden, Realdania, Rådet for Etniske Minoriteter, Rådet for
Socialt Udsatte, Selveje Danmark, Statens Byggeforsknings-
institut/Aalborg Universitet, sbs rådgivning A/S, Søren Gar-
de Rådgivning og VIVE - Det Nationale Forsknings- og
Analysecenter for Velfærd.
5
9. Sammenfattende skema
Positive konsekvenser/mindreudgifter
(hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør
»Ingen«)
Negative konsekvenser/merudgifter
(hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, an-
før »Ingen«)
Økonomiske konsekvenser for stat, kom-
muner og regioner
Ingen Ingen
Implementeringskonsekvenser for stat,
kommuner og regioner
Ingen Ingen
Økonomiske konsekvenser for erhvervsli-
vet
Ingen
Der vil være begrænsede udgifter
forbundet med anmeldelse af udlej-
ning, samt en perioden på 30 dage,
hvor der ikke vil være lejeindtægter.
Administrative konsekvenser for erhvervs-
livet
Ingen Ingen
Administrative konsekvenser for borgerne
Ingen Ingen
Miljømæssige konsekvenser
Ingen Ingen
Forholdet til EU-retten
Lovforslaget indeholder ingen EU-retlige aspekter
Er i strid med de fem principper for imple-
mentering af erhvervsrettet EU-regulering /
Går videre end minimumskrav i EUregule-
ring
(sæt X)
Ja
Nej
X
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til § 1
Til nr. 1
Der findes ikke i gældende ret regler om anmeldelse af
udlejninger til kommunalbestyrelsen og den foreslåede be-
stemmelse er derfor ny.
Det foreslås i § 80 a, stk. 1, 1. pkt., at kommunalbestyrel-
sen kan beslutte, at ejere af ejendomme, der påtænkes udle-
jet til beboelse, skal anmelde den påtænkte udlejning til
kommunen senest 30 dage inden lejekontraktens indgåelse.
Med forslaget kan kommunalbestyrelsen vælge at indføre
en anmeldelsesordning, hvorefter ejere som betingelse for
udlejning af en bolig skal anmelde den påtænkte udlejning
til kommunen minimum 30 dage inden lejeaftalens indgåel-
se.
En lejeaftale kan være både skriftlig og mundtlig. Det er
således ikke afgørende, hvor formaliseret lejeforholdet er, i
bedømmelsen af hvorvidt der skal ske anmeldelse til kom-
munen. For at være omfattet af anmeldelsesordningen, skal
ejendommen udlejes til beboelse. Det betyder, at kortvarige
udlejninger til ferie- og fritidsformål ikke er omfattet. Som
eksempel vil udlejning af et sommerhus til ferie i 2 uger ik-
ke skulle anmeldes til kommunen.
Den foreslåede anmeldelsesordning, vil give kommunal-
bestyrelsen mulighed for inden for 30 dage, at undersøge
6
boligen for kondemnable forhold. Dette skal forebygge, at
dårlige boliger udlejes, ofte til socialt udsatte, der senere vil
skulle genhuses på grund af sundheds- eller brandfare. Gen-
husning er ofte omkostningstungt for kommunen, især kom-
munerne i landdistrikterne, der ofte er økonomisk trængte.
Anmeldelsesordningen skal fungere som et forebyggende
indgreb, således at kondemnable boliger ikke bliver beboet.
Fristen på 30 dage regnes fra den dag, hvor anmeldelsen
er modtaget i kommunen. Sendes anmeldelsen med post-
væsenet, skal der til fristen lægges den normale postbesør-
gelsestid. Det forudsættes at kommunen giver besked til eje-
ren om modtagelsen af anmeldelsen, så fristen på de 30 dage
er klar for begge parter.
Det foreslås, at lejeaftalen først kan indgås, når fristen på
de 30 dage er udløbet, og kommunen har haft mulighed for
at undersøge boligen. Dette er for at forhindre, at en lejer
kommer i problemer. Hvis lejeaftalen kan indgås, før kom-
munen har taget stilling til anmeldelsen af ejendommen, vil
der kunne opstå en situation, hvor kommunen kondemnerer
ejendommen, som lejeren regnede med at kunne flytte ind i.
Lejeren vil have opsagt sin tidligere bolig og betalt deposi-
tum for den nye. Hvis lejeren ikke kan flytte ind på grund af
kondemnering, vil vedkommende stå uden bolig og vil mu-
ligvis få vanskeligt ved at få sit depositum tilbage. Derfor
foreslås det, at der ikke kan indgås en lejeaftale vedrørende
boliger omfattet af anmeldelsesordningen, før kommunen
har taget stilling til anmeldelsen, eller de 30 dage er gået.
Det foreslås i § 80 a, stk. 1, 2. pkt., at anmeldelsespligten
ikke omfatter ejendomme, som har været udlejet inden for
det seneste år, og som er opført senest 40 år før datoen for
anmeldelsen.
Den foreslåede anmeldelsespligt er afgrænset til boliger,
som er opført mere end 40 år før datoen for anmeldelsen, og
som ikke har været udlejet inden for det seneste år. Alle ty-
per boliger er omfattet af den foreslåede anmeldelsesord-
ning. Det vil sige, at private og almene lejeboliger samt ejer-
og andelsboliger, som opfylder alderskravet på 40 år, og
som ikke har været udlejet inden for det seneste år, er omfat-
tet af ordningen. Bestemmelsen sikrer, at anmeldelsesord-
ningen løbende tilføres de boliger, som falder for 40 års-
grænsen.
Hvis der er tale om udlejning af en tilbygning, vil det være
tilbygningens opførelsesår, der er afgørende for, om der skal
ske anmeldelse. Det afgørende er, hvornår bygningen eller
den del af den, der påtænkes udlejet er opført. Udlejning af
værelser i bygninger, opført for mere end 40 år siden, er så-
ledes også omfattet.
Beregningen af, om en bolig har været udlejet inden for
det seneste år, skal ske fra udløbet af den tidligere lejekon-
trakt frem til indgåelsen af den nye lejekontrakt. F.eks. hvis
den tidligere kontrakt er udløbet den 31. april, vil der kunne
ske udlejning uden anmeldelse frem til den 1. maj året efter.
Hvis boligen har været udlejet uden, at der er sket anmeldel-
se, hvor dette efter reglerne skulle have været sket, tæller
den ikke anmeldte lejeperiode ikke med i beregningen af,
om boligen har været udlejet inden for det seneste år.
Forslaget indebærer, ligeledes at boliger, som har været
anmeldt til kommunen, men ikke er blevet udlejet inden for
et år fra det tidspunkt, hvor boligen måtte tages i brug af en
lejer, skal anmeldes til kommunen igen, inden der må ske
indflytning af en lejer.
Forslaget indebærer endvidere, at 40 år gamle boliger,
som inden for det seneste år har været beboet af ejeren, er
omfattet af anmeldelsespligten.
Det foreslås i § 80 a, stk. 1, 3. pkt., at kommunalbestyrel-
sens beslutning, jf. 1. pkt., skal offentliggøres 3 måneder før
anmeldelsesordningen træder i kraft.
Hvis kommunalbestyrelsen vælger at indføre den foreslåe-
de anmeldelsespligt, skal det offentliggøres 3 måneder før,
pligten kan træde i kraft. Kravet skyldes, at kommunalbesty-
relsens beslutning om at indføre den foreslåede anmeldel-
sesordning har væsentlig betydning for borgere, som enten
påtænker at udleje eller leje en bolig, og der vil være behov
for at sikre nødvendig information til borgerne. Udlejere og
lejere i den pågældende kommune skal have tid til at omstil-
le sig i forhold til det nye krav om anmeldelse.
De enkelte kommuner har forskellige strategier for kom-
munikation med borgerne og offentliggørelse af kommunal-
bestyrelsesbeslutninger, som har betydning for borgerne, og
benytter forskellige kommunikationskanaler, herunder kom-
munens hjemmeside. Kommunalbestyrelsen kan således be-
nytte den offentliggørelsesform, som er sædvanlig i kommu-
nen.
Det foreslås i § 80 a, stk. 1, 4. pkt., at kommunalbestyrel-
sen kan fastsætte den nærmere procedure for anmeldelse,
herunder eventuelle formkrav.
Med forslaget vil det være op til den enkelte kommune at
fastsætte de formkrav, der skal gælde ved anmeldelse af ud-
lejning af en bolig. Kommunen kan f.eks. stille krav om
skriftlighed, om anvendelse af et oplysningsskema, o.lign.
Det foreslås i § 80 a, stk. 2, 1. pkt., at kommunalbestyrel-
sen kan foretage besigtigelse af ejendomme, der er anmeldt
til udlejning efter stk. 1.
Efter byfornyelseslovens § 75 har kommunalbestyrelsen
pligt til at føre tilsyn med ejendomme, der benyttes til bebo-
else og ophold, når det vurderes at disse ejendomme ved de-
res beliggenhed, indretning eller andre forhold kan være
sundheds- eller brandfarlige. Kommunalbestyrelsen fastlæg-
ger selv retningslinjerne for gennemførelse af dette tilsyn.
Tilsyn efter § 75 vil ofte gennemføres ved en besigtigelse
af ejendommen. Ved besigtigelsen kræves der ikke retsken-
delse, men reglerne i retssikkerhedsloven finder anvendelse.
Det betyder, at kommunalbestyrelsen i forbindelse med be-
sigtigelse skal iagttage reglerne i retssikkerhedsloven om
fremgangsmåden ved tvangsindgreb, det vil sige bl.a. under-
retning, indsigelsesfrist og efterfølgende udfærdigelse af be-
7
sigtigelsesrapport. Ligeledes finder forvaltningslovens reg-
ler om bl.a. partshøring anvendelse.
I tilfælde, hvor en ejer forhindrer adgang til ejendommen,
må kommunalbestyrelsen anmode om politiets bistand, jf.
byfornyelseslovens § 105, stk. 4, hvorefter politiet yder
kommunalbestyrelsen bistand til at opnå en i henhold til lo-
ven hjemlet adgang til en ejendom.
Såfremt der ved besigtigelsen findes kondemnable forhold
ved ejendommen, er kommunalbestyrelsen forpligtet til at
nedlægge forbud mod beboelse og/eller ophold i hele eller
dele af bygningen afhængig af omfanget af de kondemnable
forhold, efter byfornyelseslovens § 76. Hvor kommunens
undersøgelser ikke har tilvejebragt et tilstrækkeligt grundlag
for at vurdere, om der skal træffes afgørelse om kondemne-
ring, kan kommunalbestyrelsen udstede et såkaldt ”§ 80-for-
bud”, jf. byfornyelseslovens § 80. Et sådant forbud afskærer
ejeren af lokaliteten fra at foretage retlige eller faktiske æn-
dringer for et tidsrum af indtil 2 år. Det betyder, at boligen
ikke kan udlejes, og at der ikke kan flytte en beboer ind i bo-
ligen, så længe forbuddet løber.
Kommunalbestyrelsens beslutning om at nedlægge mid-
lertidigt forbud mod beboelse eller beslutning om kondem-
nering kan af ejeren, panthavere eller en eventuel lejer på-
klages til byfornyelsesnævnet efter byfornyelsesloven § 83.
Indbringelse for nævnet har ikke opsættende virkning, med-
mindre byfornyelsesnævnet på begæring af klageren træffer
beslutning herom.
Når kommunen har modtaget en anmeldelse efter den
foreslåede anmeldelsesordning, skal kommunen inden for
fristen på 30 dage beslutte om boligen kan udlejes, om der
er væsentlige vedligeholdelsesmangler, der skal indbringes
for huslejenævnet, eller om bygning skal kondemneres.
Kommunalbestyrelsen skal således vurdere den anmeldte
bolig, herunder er der mulighed for at foretage besigtigelse
af den anmeldte ejendom efter kommunalbestyrelsen til-
synspligt i § 75, såfremt det findes nødvendigt.
Hvis det i løbet af de 30 dage ikke er muligt at afgøre om,
der er sundheds- eller brandfare ved boligen, men det vurde-
res højst sandsynlig, kan kommunen udstede et midlertidig
forbud efter § 80 i byfornyelsesloven.
Den foreslåede anmeldelsesordning skal ses som et led i
kommunens tilsynsforpligtelse. Når kommunen får en an-
meldelse ind, hvor det på grund af ejendommens beliggen-
hed, indretning eller andre forhold, vurderes at kunne være
sundheds- eller brandfare, foretages der et tilsyn.
Det bemærkes, at kommunalbestyrelsens beslutning om
ikke at besigtige boligen i løbet af de 30 dage, eller beslut-
ning om ikke at nedlægge forbud mod beboelse eller ophold
på grundlag af en gennemført besigtigelse efter anmeldel-
sesordningen ikke forhindrer kommunalbestyrelsen i på et
senere tidspunkt, efter at boligen er taget i brug, at nedlægge
forbud mod beboelse eller ophold i henhold til byfornyelses-
lovens § 76.
Det foreslås i § 80 a, stk. 2, 2. pkt., at kommunalbestyrel-
sen senest 15 dage efter anmeldelsen af udlejningen, skal gi-
ve ejeren af ejendommen meddelelse om, hvorvidt der er
truffet beslutning om besigtigelse af ejendommen, eller om
der skal indhentes andre oplysninger om ejendommen.
Kommunen skal således meddele ejeren, om der skal ske
besigtigelse, eller om kommunen skal bruge andre oplysnin-
ger, f.eks. billeder, ejendomsoplysninger mv., til at vurdere
ejendommens egnethed.
Såfremt kommunen ikke vurderer, at det er nødvendigt
med en besigtigelse eller indhente andre oplysninger, skal
kommunen senest 15 dage efter anmeldelsen give ejeren be-
sked om, at boligen kan udlejes.
Det foreslås i § 80 a, stk. 3, at kommunalbestyrelsen inden
for 30 dage efter anmeldelsen af egen drift skal kunne ind-
bringe en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenæv-
net efter proceduren beskrevet i § 106 a, stk. 2, i lov om leje,
hvis ejendommen ved besigtigelse efter stk. 2, vurderes at
være behæftet med væsentlige og alvorlige vedligeholdel-
sesmangler, der gør boligen mindre egnet til beboelse, dog
uden at være kondemnabel efter § 76 i lov om byfornyelse
og udvikling af byer.
Bestemmelsen giver kommunalbestyrelsen yderligere mu-
ligheder for at imødegå udlejning af boliger, der ved anmel-
delsen er i meget dårlig stand.
Den gældende lejelovs § 106 a, stk. 2, giver kommunalbe-
styrelsen mulighed for af egen drift at indbringe en sag om
vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet. Bestemmelsen
indebærer, at hvis kommunalbestyrelsen bliver opmærksom
på, at en udlejet bolig er behæftet med væsentlige og alvorli-
ge vedligeholdelsesmangler, der gør boligen mindre egnet til
beboelse, uden at boligen dog kan kondemneres efter regler-
ne i § 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, og lejer-
en efter kommunalbestyrelsens opfordring ikke ønsker at gi-
ve kommunalbestyrelsen fuldmagt til at indbringe en sag om
udbedring af vedligeholdelsesmanglerne for huslejenævnet,
kan kommunalbestyrelsen selv indbringe en sådan sag.
Lejelovens § 106 a, stk. 2, giver kommunalbestyrelsen
mulighed for at påberåbe sig den ret til vedligeholdelse, som
lejeren har i henhold til lejeaftalen og lejeloven. Kommunal-
bestyrelsen kan ikke efter den gældende bestemmelse påtale
en pligt for ejeren til at vedligeholde boligen, på et tids-
punkt, hvor boligen ikke er udlejet, idet denne pligt først op-
står, når boligen udlejes. Pligten fastlægges efter parternes
bestemmelse i lejeaftalen, idet der er aftalefrihed på områ-
det.
Med den foreslåede bestemmelse § 80 a, stk. 3, kan kom-
munalbestyrelsen, i de 30 dage efter anmeldelsen, indbringe
en sag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, in-
den der er en lejer. Vurderingen af vedligeholdelsesmangler
vil skulle vurderes ud fra lejelovens § 9, og ikke efter den
individuelle lejeaftale mellem udlejer og lejer, da der ikke er
en lejer.
8
En forudsætning for, at kommunalbestyrelsen efter den
foreslåede bestemmelse § 80 a, stk. 3, kan søge sagen rejst
ved huslejenævnet, er, at der er tale om så væsentlige og al-
vorlige vedligeholdelsesmangler, at boligen umiddelbart
vurderes at være i mindre velegnet stand til beboelse på
grund af flere og/eller omfattende mangler. Der vil således
skulle være tale om flere og/eller omfattende mangler, her-
under eksempelvis nedslidt tag med synlige utætheder, man-
gelfuldt vedligeholdt murværk med revner og afskalning,
herunder sætningsskader, nedslidte vinduer med utætheder
og revnede ruder og træværk med synlige råd- og svam-
peangreb samt meget ringe vedligeholdte og tilgroede uden-
oms- og adgangsarealer.
Det er væsentligt at understrege, at der skal være tale om
boliger, der samlet set er i en så dårlig vedligeholdelsestil-
stand, at de vurderes at være mindre egnede til beboelse.
Der skal dermed være tale om vedligeholdelsesmangler, der
– såfremt de ikke udbedres – vil medføre, at bygningsdelens
funktion vil svigte med den virkning, at bygningen nedbry-
des. Manglerne skal dermed være så væsentlige, at boligen
er i risiko for på kortere sigt at blive kondemnabel, såfremt
vedligeholdelsesmanglerne ikke afhjælpes.
Det bemærkes, at huslejenævnet ikke har hjemmel til at
kræve adgang til ejendommen for at besigtige boligen. Næv-
nets mulighed for at tage stilling til vedligeholdelsesman-
glernes omfang beror således på, om udlejeren giver husle-
jenævnet adgang til boligen.
Får huslejenævnet adgang til boligen, kan nævnet give på-
bud om såvel udvendige som indvendige vedligeholdelses-
arbejder. Giver udlejeren ikke huslejenævnet adgang til
ejendommen, kan nævnet alene vurdere mangler, som kan
konstateres udefra.
Den gældende lejelov § 9 sætter et krav om, at det lejede
skal være i god og forsvarlig stand. Dette krav er ikke defi-
neret mere præcist, og det er normalt også muligt for udleje-
re og lejere at fravige § 9 ved at aftale en anden stand af le-
jemålet, f.eks. at der udlejes ”som beset”. Da anmeldelses-
ordningen giver mulighed for at indbringe sager om vedlige-
holdelsesmangler inden, der er en lejer, vil der ikke forelig-
ge en lejekontrakt. Huslejenævnet må således anvende leje-
lovens almindelige bestemmelser om vedligeholdelse ved
vurderingen af boligen. Det er meningen, at anmeldelsesord-
ningen skal være med til at højne niveauet for udlejningsbo-
liger.
Huslejenævnet er vant til at håndtere standarden for god
og forsvarlig stand i medfør af § 9, da den fungerer som det
mindstekrav, en lejer har krav på efter lejeloven. Nævnet må
således anvende tidligere praksis på området til at vurdere
om en anmeldt bolig har en god og forsvarlig stand.
Når kommunalbestyrelsen har indbragt en sag for husleje-
nævnet, skal nævnet vurdere, om der er tale om væsentlige
og alvorlige vedligeholdelsesmangler, før nævnet på kom-
munalbestyrelsens foranledning kan påbyde udlejeren at ud-
føre vedligeholdelsesarbejder på ejendommen.
Huslejenævnet kan pålægge udlejeren at udføre bestemte
vedligeholdelsesarbejder og fastsætte nærmere frister for de
enkelte arbejders fuldførelse.
Når der foreligger en endelig afgørelse fra huslejenævnet,
kan kommunalbestyrelsen indbringe sagen for boligretten,
jf. lejelovens § 106 a, stk. 2.
Det er kommunalbestyrelsen, der er part i såvel nævns-
som retssager rejst efter denne bestemmelse. Det er derfor
kommunalbestyrelsen, der kan indbringe huslejenævnets af-
gørelse for boligretten, og herefter eventuelt anke boligret-
tens afgørelse efter de almindelige regler herom. Indbringer
udlejeren huslejenævnets afgørelse for boligretten, er det
endvidere alene kommunalbestyrelsen, der skal indstævnes.
Endvidere kan kommunalbestyrelsen, hvis udlejeren ikke
overholder de frister, der er fastsat i huslejenævnets afgørel-
se, for udførelsen af de vedligeholdelsesarbejder, som udle-
jeren har fået påbud om at udføre, gøre huslejenævnet op-
mærksom herpå med henblik på, at forholdet indberettes til
Grundejernes Investeringsfond, jf. reglerne i lejelovens ka-
pitel XVIII A om frakendelse af retten til at administrere ud-
lejningsejendomme.
Det bemærkes i den forbindelse, at Grundejernes Investe-
ringsfond administrerer ordningen med frakendelse af retten
til at administrere udlejningsejendomme i tilfælde, hvor en
udlejer ikke iagttager påbud om vedligeholdelse, som husle-
jenævnene giver, og sørger for, at sagen overgives til ankla-
gemyndigheden, når der er registreret 3 eller flere tilfælde
indenfor 10 år, med det formål, at der rejses sag om fraken-
delse af administrationsretten.
Frakendelse af retten til at administrere ejendomme kan
blandt andet også ske, hvor en ejer ikke har efterlevet tre el-
ler flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for en perio-
de på 2 år.
Frakendelsesordningen gælder for ejere af mindst to enfa-
milieshuse.
Samtidig kan kommunalbestyrelsen i henhold til boligre-
guleringslovens § 60 på en senere lejers vegne anmode
Grundejernes Investeringsfond om at udføre de påbudte
vedligeholdelsesarbejder for ejerens regning, når den af hus-
lejenævnet fastsatte frist er udløbet, og arbejderne ikke er
udført. Grundejernes Investeringsfond kan under henvisning
til ejendommens særlige forhold afvise at udføre de pågæl-
dende arbejder. Sådanne særlige forhold vil efter omstæn-
dighederne kunne være, at der ikke er rimelig sammenhæng
imellem udgifterne til vedligeholdelsesarbejderne og ejen-
dommens anslåede værdi i øvrigt. I så fald skal huslejenæv-
net beslutte, at ejendommen skal under tvangsadministration
i henhold til tvangsadministrationsloven.
Det bemærkes, at indsigelser over kommunalbestyrelsens
afgørelser om kondemnering og genhusning efter byfornyel-
sesloven, skal indbringes for byfornyelsesnævnet. Skulle der
opstå en situation, hvor en sag om vedligeholdelsesmangler
verserer ved huslejenævnet, og en sag verserer ved byforny-
elsesnævnet, må kommunalbestyrelsen give huslejenævnet
9
besked om at udskyde sagen. Dette skyldes, at hvis byforny-
elsesnævnet finder boligen kondemnabel, vil det som ud-
gangspunkt veje tungere end vedligeholdelsesmangler. Si-
tuationen kunne f.eks. være, at en indflyttet lejer klager over
kommunalbestyrelsens beslutning om ikke at kondemnere
boligen, mens kommunen har indbragt vedligeholdelses-
mangler for huslejenævnet.
Efter udløbet af de 30 dage har udlejeren ret til at lade en
lejer indflytte i boligen, selv om kommunalbestyrelsen har
indbragt spørgsmålet om vedligeholdelsesmangler for husle-
jenævnet. Hvis kommunalbestyrelsen ikke har indbragt sag
om vedligeholdelsesmangler inden for de 30 dag, men først
senere, er det lejelovens almindelig regler, der gælder.
Det foreslås i § 80 a, stk. 4, at kommunalbestyrelsen, hvis
ejendommen kondemneres efter § 76, stk. 1, skal kunne gen-
nemføre en genhusning efter byfornyelseslovens kapitel 8
helt eller delvist for ejerens regning, hvis ejeren af ejendom-
men har undladt at anmelde en påtænkt udlejning til kom-
munalbestyrelsen, eller hvis ejeren tillader en lejer at flytte
ind, inden fristen på 30 dage før lejekontraktens indgåelse er
udløbet, jf. stk. 1,
Hvis en ejer undlader at underrette kommunalbestyrelsen
om udlejning eller tillader en lejer at flytte ind før udløbet af
de 30 dage, jf. den foreslåede § 80 a, stk. 1, kan kommunal-
bestyrelsen gennemføre genhusning af lejeren, hvis dette er
nødvendigt på grund af kondemnering, jf. § 76, stk. 1, for
ejerens regning.
En lejer, som er indflyttet i en bolig, uden at anmeldelses-
ordningen er overholdt, har krav på at blive genhuset efter
de gældende regler i byfornyelseslovens kapitel 8, hvis boli-
gen viser sig at være kondemnabel. Efter de gældende regler
skal kommunalbestyrelsen afholde udgifterne i forbindelse
med genhusningen.
Med henblik på at undgå, at kommunalbestyrelsen kom-
mer til at afholde udgifter til genhusning som følge af, at en
ejer ikke har overholdt anmeldelsesordningen, foreslås det,
at genhusning, som kommunalbestyrelsen gennemfører efter
byfornyelseslovens kapitel 8, på grund af kondemnering ef-
ter § 76, stk. 1, som følge af, at ejeren har undladt at under-
rette kommunalbestyrelsen om udlejning, eller har tilladt en
lejer at flytte ind før udløbet af de 30 dage, kan gennemføres
af kommunalbestyrelsen på ejerens regning.
For at kommunen kan foretage genhusning for ejerens
regning, skal kondemneringen være begrundet i forhold, der
var tilstede på det tidspunkt, hvor anmeldelsen skulle være
sket. Opstår der kondemnable forhold efter anmeldelsestids-
punktet, der resulterer i genhusning af beboerne, afholder
kommunen udgifterne hertil.
Efter byfornyelseslovens kapitel 8 er der bl.a. udgifter til
tilvejebringelse af genhusningsboligen, og støtte i form af
indfasningsstøtte og godtgørelse af flytteudgifter. Det vil
være op til den enkelte kommune at fastsætte en praksis for,
hvilke udgifter til genhusning, der foretages på ejerens reg-
ning.
Det kan f.eks. overvejes om den administrative byrde med
at gennemføre indfasningsstøtte på ejerens regning, står mål
med det endelige resultat.
Til nr. 2
Efter gældende regler i byfornyelseslovens § 99, stk. 1,
har beløb, som kommunalbestyrelsen har udredt forskudsvis
efter lovens § 75 a, stk. 4, nr. 1, om påbudte foranstaltnin-
ger, § 76, stk. 10, om ryddeliggørelse af kondemnerede boli-
ger eller opholdsrum og § 77, stk. 8, om bl.a. nedrivning,
samme fortrinsret som ejendomsskatter.
Det foreslås, at ændre § 99, stk. 1, så den foreslåede § 80
a, stk. 4, om genhusning, som udføres for ejerens regning,
får samme fortrinsret som ejendomsskatter.
Med den foreslåede ændring af § 99, stk. 1, får beløb, som
kommunalbestyrelsen har udredt forskudsvis til genhusning
for ejerens regning, jf. forslagets § 80 a, stk. 4, samme for-
trinsret som kommunale ejendomsskatter. Kommunalbesty-
relsen har udpantningsret for beløb, som kommunalbestyrel-
sen har udredt forskudsvis i forbindelse med genhusning ef-
ter den foreslåede bestemmelse, jf. lov om inddrivelse af
gæld til det offentlige.
I henhold til byfornyelseslovens § 99, stk. 2, skal der tin-
glyses en kort meddelelse på ejendommen, når kommunal-
bestyrelsen har udpantningsret for afholdte udgifter. Kom-
munalbestyrelsen skal lade meddelelsen tinglyse, når den
har truffet beslutning om at lade genhusningen udføre.
Det foreslås, at kommunale udgifter til at foretage genhus-
ning efter den foreslåede bestemmelse for ejerens regning
kan medtages til statslig refusion, når det er konstateret, at
udgiften ikke kan inddrives hos ejeren. Forslaget svarer til
gældende ret for så vidt angår øvrige kommunale udgifter,
som kommunalbestyrelsen afholder på ejerens vegne efter
denne lov. Der vil i bekendtgørelse om statsrefusion af kom-
munale udgifter efter lov om byfornyelse og udvikling af
byer blive indsat hjemmel hertil. Det bemærkes i den forbin-
delse, at alene kommuner, som har statslig udgiftsramme ef-
ter byfornyelseslovens § 94, stk. 1 eller 2, kan opnå refu-
sion.
Til nr. 3 og 4.
Det fremgår af den gældende § 107, stk. 1, hvilke situatio-
ner der kan pålægges bødestraf for manglende overholdelse
af byfornyelsesloven.
Det foreslås i dette lovforslag § 1, nr. 4, at tilføje et nyt nr.
9, som omhandler manglende overholdelse af den foreslåede
anmeldelsesordning.
Forslaget om i § 107, stk. 1, nr. 7, at ændre ”eller” til et
komma, og i § 107, stk. 1, nr. 8, at ændre det sidste punktum
til ”eller”, skal ses i sammenhæng medforslaget i § 1, nr. 5.
Se bemærkningerne til § 1, nr. 4.
Til nr. 5.
10
Det foreslås i § 107 stk. 1, at indsætte et nyt nr. 9, hvoref-
ter ejeren af en ejendom, omfattet af § 80 a, stk. 1, der har
undladt at anmelde ejendommen til kommunalbestyrelsen
inden udlejning, eller hvis ejeren tillader en lejer at flytte ind
i ejendommen inden fristen på 30 dage før lejekontraktens
indgåelse, jf. § 80 a, stk. 1, er udløbet, hvis ejendommen
kondemneres, straffes med bøde.
Der foreslås indført bødestraf, hvis den foreslåede anmel-
delsesordning, bliver besluttet indført af kommunalbestyrel-
sen, og udlejer ikke anmelder udlejning i overensstemmelse
hermed, samt at boligen er kondemnabel.
Det foreslås, at ejeren, der kan være både en fysisk eller
juridisk person, kan blive idømt bøde, hvis ejeren undlader
at anmelde sin ejendom til kommunalbestyrelsen inden, der
sker udlejning, og boligen findes kondemnabel.
Ligeledes foreslås der bødestraf, hvis ejeren af ejendom-
men tillader en lejer at flytte ind i boligen inden udløbet af
de 30 dage, og ejendommen viser sig at være kondemnabel.
En ejendom er kondemnabel, hvis det er forbundet med
sundheds- eller brandfare at bebo eller opholde sig boligen.
Det kan være f.eks. være på grund af skimmelsvamp. Hvis
kommunalbestyrelsen finder, at en bolig er sundheds- eller
brandfarlig, skal boligen kondemneres, hvilket betyder, at
der nedlægges forbud mod beboelse og/eller ophold i boli-
gen.
Bødestraffen er betinget af, at boligen ville være blevet
kondemneret, hvis der var sket rettidig anmeldelse. Hvis
kondemneringen skyldes forhold opstået efter det påkræve-
de anmeldelsestidspunkt, vil ejeren ikke kunne idømmes bø-
de.
Det er hensigten, at bødeniveauet for overtrædelse af be-
stemmelserne, hvorefter den som undlader at underrette
kommunalbestyrelsen om udlejning og den som tillader en
lejer at flytte ind i boligen før udløbet af 30 dages fristen,
skal ligge i størrelsesordenen 10.000 kr. Fastsættelsen af
straffen vil dog fortsat bero på domstolenes konkrete vurde-
ring i det enkelte tilfælde af samtlige omstændigheder i sag-
en, og det angivne strafniveau vil kunne fraviges i op- og
nedadgående retning, hvis der i den konkrete sag foreligger
skærpende eller formildende omstændigheder.
En skærpende omstændighed kan være gentagne overtræ-
delser af anmeldelsesordningens regler.
Til § 2
Det foreslås i stk. 1, at loven træder i kraft den 1. januar
2021.
Da lov om byfornyelse og udvikling af byer, der ændres
med dette lovforslag, ikke gælder for Færøerne og Grøn-
land, jf. § 110 i lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar
2020, vil de foreslåede ændringer heller ikke finde anven-
delse for Færøerne og Grønland.
11
Bilag 1
Lovforslaget sammenholdt med gældende lov
Gældende formulering Lovforslaget
I lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendt-
gørelse nr. 144 af 21. februar 2020 foretages følgende æn-
dringer:
1. Efter § 80 indsættes før overskriften før § 81:
Ȥ 80 a. Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at ejere af
ejendomme, der påtænkes udlejet til beboelse, skal anmelde
den påtænkte udlejning til kommunen senest 30 dage inden
lejekontraktens indgåelse. Det gælder dog ikke ejendomme,
som har været udlejet inden for det seneste år, og som er op-
ført senest 40 år før datoen for anmeldelsen. Kommunalbe-
styrelsens beslutning offentliggøres 3 måneder før anmeldel-
sesordningen træder i kraft. Kommunalbestyrelsen fastsætter
den nærmere procedure for anmeldelse, herunder eventuelle
formkrav.
Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan, foretage besigtigelse af
ejendomme, der er anmeldt til udlejning, efter stk. 1. Kom-
munalbestyrelsen giver senest 15 dage efter anmeldelsen af
udlejningen, ejeren af ejendommen meddelelse om, hvorvidt
der er truffet beslutning om besigtigelse af ejendommen, el-
ler om der skal indhentes andre oplysninger om ejendom-
men.
Stk. 3. Kommunalbestyrelsen kan inden for 30 dage efter
anmeldelsen af egen drift indbringe en sag om vedligehol-
delsesmangler for huslejenævnet efter proceduren beskrevet
i § 106 a, stk. 2, i lov om leje, hvis ejendommen ved besigti-
gelse, efter stk. 2 vurderes at være behæftet med væsentlige
og alvorlige vedligeholdelsesmangler, der gør boligen min-
dre egnet til beboelse, uden at boligen dog kan kondemneres
efter § 76.
Stk. 4. Kommunalbestyrelsen kan, hvis ejendommen kon-
demneres efter § 76, stk. 1, gennemføre genhusning efter ka-
pitel 8 helt eller delvist for ejerens regning, hvis
1) ejeren af en ejendom, har undladt at anmelde en påtænkt
udlejning til kommunalbestyrelsen, jf. stk. 1, eller
2) ejeren tillader en lejer at flytte ind i ejendommen, inden
fristen på 30 dage før lejekontraktens indgåelse, jf. stk. 1,
er udløbet.«
§ 99. Beløb, som kommunalbestyrelsen har udredt for-
skudsvis i henhold til § 75 a, stk. 4, nr. 1, om påbudte foran-
staltninger, der udføres for ejerens regning, § 76, stk. 10, om
ryddeliggørelse af kondemnerede boliger eller opholdsrum
og § 77, stk. 8, om påbud om afspærring, nødvendige foran-
staltninger til at sikre, at ejendommen ikke tages i besiddelse
af uvedkommende, eller nedrivning har samme fortrinsret
som kommunale ejendomsskatter.
2. I § 99, stk. 1, ændres »og § 77, stk. 8,« til: », § 77, stk.
8,«, og efter ”nedrivning” indsættes: »og § 80 a, stk. 4, om
genhusning, som udføres for ejerens regning,«.
12
Stk. 2. Når beløb for afholdte udgifter er tillagt udpant-
ningsret, skal der tinglyses en kort meddelelse herom på
ejendommen. Kommunalbestyrelsen skal lade meddelelsen
tinglyse, når den har truffet beslutning om at lade arbejderne
udføre.
§ 107. Med bøde straffes den, som
1)-6) ...
7) overtræder en i medfør af § 79, stk. 4, tinglyst deklaration
eller
8) undlader at afgive begærede oplysninger, jf. § 105, stk. 1.
Stk. 2.-6. ...
3. I § 107, stk. 1, nr. 7, ændres »eller« til: »,«.
4. I § 107, stk. 1, nr. 8, ændres »stk. 1.« til: »stk. 1, eller«.
5. I § 107, stk. 1, indsættes som nr. 9:
»9) har undladt at anmelde en ejendom, omfattet af § 80 a,
stk. 1, til kommunalbestyrelsen inden udlejning eller har
tilladt en lejer at flytte ind i ejendommen inden fristen på
30 dage før lejekontraktens indgåelse, jf. § 80 a, stk. 1, er
udløbet, hvis ejendommen kondemneres.«
13