Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter

Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
Høringsnotat vedrørende forslag til lov om ændring af
regulering af boligforholdene
almene boliger og lov om leje af erhvervslokaler mv. (Energisparepakke).
Der er modtaget høringssvar fra følgende:
BAT-Kartellet, BL, Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse,
Danmark,Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri,
Udlejere, Ejendomsforeningen Danmark,
Beboerklagenævnsforeningen,Lejernes Landsor
Vestre Landsret og Præsidenten for Østre Landsret
1. Generelt om indholdet af lovforslaget
1.BAT-Kartellet, Dansk Byggeri, Dansk
over for, at der indføres incitamenter til at foretage energibesparelser i private
udlejningsejendomme.
Ejendomsforeningen Danmark
energiinvestering i den private boligudlejningssektor
Lejernes LO, Danmarks Lejerforeninger,
Udlejerefinder det uhensigtsmæssigt
er dog ikke enige om, hvilke elementer der er uhensigtsmæssige
Udlejere foreslår medtaget forslag, der ikke
LOogDanmarks Lejerforeninger
udlejere og lejere til fordel for udlejerne
Udlejeremodsat finder, at balancen
mener, at man kunne opnå bedre resultater gennem en statslig støtteordning, som ville
kunne målrettes mod at opnå den maksimale energirenoveringseffekt.
Kommentar:
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
vedrørende forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig
regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om leje af
almene boliger og lov om leje af erhvervslokaler mv. (Energisparepakke).
Der er modtaget høringssvar fra følgende:
Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse, Bygherreforeningen i
Danmark,Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Fjernvarme, DI
Udlejere, Ejendomsforeningen Danmark, Forsikring & Pension, Husleje- og
Beboerklagenævnsforeningen,Lejernes Landsorganisation i Danmark, Præsidenten for
Præsidenten for Østre Landsret.
Generelt om indholdet af lovforslaget
Dansk Byggeri, Dansk Fjernvarme,DIog KL er generelt positivt indstillede
incitamenter til at foretage energibesparelser i private
Ejendomsforeningen Danmarkmener ikke, at forslaget er velegnet til at sikre en øget
energiinvestering i den private boligudlejningssektor.
Danmarks Lejerforeninger, Ejendomsforeningen Danmark og
uhensigtsmæssigt at medtage alle hovedelementerne i lovforslaget
er dog ikke enige om, hvilke elementer der er uhensigtsmæssige. Lejernes
aget forslag, der ikke er omfattet af energisparepakken.
Danmarks Lejerforeningerfinder, at energisparepakken forrykker balancen mellem
til fordel for udlejerne, mens Ejendomsforeningen Danmark
modsat finder, at balancen forrykkes til fordel for lejerne.Danmarks Lejerforeninger
mener, at man kunne opnå bedre resultater gennem en statslig støtteordning, som ville
kunne målrettes mod at opnå den maksimale energirenoveringseffekt.
Dato:
Kontor:
Sagsnr.:
Sagsbehandler:
Dok id:
lov om midlertidig
, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om leje af
almene boliger og lov om leje af erhvervslokaler mv. (Energisparepakke).
Bygherreforeningen i
DI, Danske
og
Præsidenten for
er generelt positivt indstillede
incitamenter til at foretage energibesparelser i private
velegnet til at sikre en øget
og Danske
hovedelementerne i lovforslaget, men
ejernes LO og Danske
er omfattet af energisparepakken. Lejernes
, at energisparepakken forrykker balancen mellem
Ejendomsforeningen Danmarkog Danske
Danmarks Lejerforeninger
mener, at man kunne opnå bedre resultater gennem en statslig støtteordning, som ville
NOTAT
7. januar 2014
Boliglovgivning
2013-3841
PSH/NH
By- og Boligudvalget 2013-14
L 129 Bilag 1
Offentligt (02)
2 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
I energisparepakken indgår 6 hovedelementer:
1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer.
2. Aftalt grøn byfornyelse.
3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser.
5. Forhøjelse af råderetsbeløbet.
6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til
køling.
De første 5 hovedelementer udgør en pakke, der samlet set er afbalanceret, således at
balancen mellem lejere og udlejere fastholdes.
Det sidste hovedelement vedrører udmøntning af EU-direktivet om energieffektivitet i
slutanvendelserne fra 2006, så det bliver muligt i medfør af byggelovens regler at indføre
krav om individuel måling af varmt og koldt vand samt køling i flerbrugerejendomme.
Flere af høringsparterne synes at bedømme pakkens enkelte elementer isoleret fra helheden
i stedet for at forholde sig til forslaget som en samlet pakke, hvoraf nogle forslag primært er
til gavn for udlejerne, mens andre primært er til gavn for lejerne. Parterne er ikke enige om,
hvilke forslag der ikke bør indgå i den samlede pakke. Dette må opfattes som et udtryk for, at
der er en rimelig balance i forslaget.
Det fremgår af aftalen af 22. marts 2012 mellem regeringen og V, DF, EL og K om den
danske energipolitik 2012-2020 (energiaftalen), at partierne er enige om at gennemføre en
energisparepakke, der skal fremme energibesparelser i private lejeboliger. De enkelte
hovedelementer i energisparepakken er nævnt i aftalen. Der er den 12. november 2013
indgået en aftale mellem regeringen og V, DF og K om, hvorledes energisparepakken skal
udmøntes i lovgivning (udmøntningsaftalen). Lovforslaget er udtryk for denne udmøntning.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
2. Bygherreforeningen og Ejendomsforeningen Danmarkmener ikke, at der med de
elementer, der er i lovforslaget, er tilstrækkeligt med incitamenter til at skabe en afgørende
vækst i energirenoveringerne, og at elementerne ikke vil virke efter hensigten.
Kommentar:
I energisparepakken indgår en vifte af muligheder for at få gennemført energiforbedringer i
eksisterende udlejningsejendomme, som giver såvel udlejere som lejere øgede incitamenter
til at søge gennemført energiforbedringer i ejendommen.
Aftalt grøn byfornyelse og totaløkonomisk rentable energiforbedringer vil således kunne give
udlejeren et bedre afkast af sin energiinvestering end de gældende regler giver mulighed for.
Det vil være naturligt, at man som udlejer overvejer, hvorledes de forskellige værktøjer i
pakken kan kombineres med henblik på at sikre den bedst mulige rentabilitet i projektet,
herunder om det skal kombineres med forestående vedligeholdelses- og
ombygningsarbejder på ejendommen. Det må antages, at professionelle udlejere vil være
opmærksomme på at indtænke behovet for at gennemføre energiforbedringer i forbindelse
3 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
med gennemførelse af større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen for herved at opnå
en bedre rentabilitet af energiforbedringerne.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
3. Ejendomsforeningen Danmark mener, at energieffektiviseringsdirektivets artikel 4 og 19
om opstilling af en langsigtet strategi, som omfatter politikker og foranstaltninger til fremme af
omkostningseffektive renoveringer af bygninger, herunder ved imødekommelse af
paradoksproblemet i private udlejningsejendomme, ikke er tilstrækkeligt implementeret i
lovforslaget.
Kommentar:
Det fremgår af aftalen af 22. marts 2012 mellem regeringen og V, DF, EL og K om den
danske energipolitik 2012-2020 (energiaftalen), at partierne er enige om at gennemføre en
energisparepakke, der skal fremme energibesparelser i private lejeboliger. De enkelte
hovedelementer i energisparepakken er nævnt i aftalen. Der er den 12. november 2013
indgået en aftale mellem regeringen og V, DF og K om, hvorledes energisparepakken skal
udmøntes i lovgivning (udmøntningsaftalen). Lovforslaget er udtryk for denne udmøntning.
Flere elementer i lovforslaget sikrer, at der i forhold til den gældende retstilstand sker en
ændret fordeling af gevinsterne ved at foretage energiforbedringer i private
udlejningsejendomme mellem udlejere og lejere, således at det bliver mere attraktivt for
udlejerne at energiforbedre, uden at lejernes samlede udgifter til at bo ændres. Hermed
løses paradoksproblemet.
Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at der skal foretages en evaluering af
elementerne i lovforslaget, når loven har været i kraft i 2 år. Evalueringen skal vise, i hvilket
omfang energisparepakken har virket efter hensigten, eller om der er behov for at foretage
justeringer.
Høringssvaret giver derfor ikke anledning til ændring af lovforslaget.
4. Danmarks Lejerforeninger mener, at energisparepakken strider mod ønsketom at forenkle
lejelovgivningen.Danske Udlejere finder, at henvisning til andre love modvirker
bestræbelserne på at forenkle lejelovgivningen.
Kommentar:
Formålet med lovforslaget er ikke at forenkle lejelovgivningen, men at fremme
gennemførelse af energiforbedringer i den private udlejningsboligsektor med henblik på, at
sektoren i overensstemmelse med energiaftalen fra marts 2012 kan bidrage til nedbringelsen
af det samlede energiforbrug i Danmark.
Organisationerne afleverede i 2008 den såkaldte enighedsliste, omfattende 57 punkter, som
efter organisationernes opfattelse ville medvirke til at forenkle og modernisere
lejelovgivningen. Listen omfattede ikke forslag til lovændringer, der kunne styrke
investeringer i energibesparende foranstaltninger.
4 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
Gennemførelsen af forbedrede incitamenter til at foretage energibesparelser i private
udlejningsejendomme berører således ikke den balance mellem udlejer- og lejerinteresser,
organisationerne mener at have opnået med enighedslisten.
Indholdet af lovforslaget er tiltrådt af parterne bag udmøntningsaftalen af 12. november 2013.
Høringssvaret giver derfor ikke anledning til ændring af lovforslaget.
4. Ejendomsforeningen Danmark og Bygherreforeningen mener, at ikrafttrædelsen af
lovforslaget må udsættes, så branchen kan få den fornødne tid til at indrette sig på de nye
regler.Danske Udlejere mener, at der skal foreligge vejledningsmateriale m.v. før lovens
ikrafttræden.
Kommentar:
Det fremgår af udmøntningsaftalen af 12. november 2013, at loven træder i kraft den 1. juli
2014. På det tidspunkt vil der i overensstemmelse med aftalen foreligge det nødvendige
vejlednings-, informations- og bekendtgørelsesmateriale.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
2. Totaløkonomisk rentable energiforbedringer
1. Danmarks Lejerforeningerog Lejernes LO mener, at forslaget vil føre til væsentligt højere
huslejer end efter de gældende regler, fordi lejeforhøjelser for totaløkonomisk rentable
energiforbedringer ikke er begrænset af det lejedes værdi. De finder det ikke rimeligt, at
vedligeholdelsesdelen af totaløkonomisk rentable energiforbedringer skal kunne medføre
lejeforhøjelse, da lejerne allerede har betalt for vedligeholdelse af de bygningsdele, der
udskiftes som led i gennemførelsen af arbejderne.Lejernes LO mener, at det er i strid med
lejelovgivningens principper at pålægge lejerne en lejeforhøjelse, der overstiger
brugsværdiforøgelsen.Dansk Byggeri finder det positivt, at forslaget fordeler gevinsten ved
energibesparelser mellem lejere og udlejer.Bygherreforeningen mener, at udgiften til
dokumentation og totaløkonomiberegninger skal stå mål med de faktiske besparelser.
Danmarks Lejerforeninger mener, at udgiften til den undladte vedligeholdelse af de
bygningsdele, der udskiftes, væltes over på lejerne.Lejernes LOanfører, at
vedligeholdelsesudgifter kun skal kunne medføre lejeforhøjelse efter forhandling med lejerne.
Kommentar:
Det fremgår af energiaftalen af 22. marts 2012 og udmøntningsaftalen af 12. november
2013, at totaløkonomisk rentable forbedringer skal kunne medføre en større lejeforhøjelse
end efter de gældende regler. Det er derfor nødvendigt at fravige reglerne om det lejedes
værdi.
Med henblik på at medvirke til at reducere det samlede energiforbrug i landeter det hensigten
med forslaget at give udlejerne et incitament til at gennemføre energibesparelser i private
udlejningsejendomme, som udlejerne ellers har været tilbageholdende med at gennemføre.
5 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
Med forslaget får udlejeren mulighed for at beregne en særlig forbedringsforhøjelse på
grundlag af såvel de rimelige forbedrings- som de rimelige vedligeholdelsesudgifter.
Forudsætningen herfor er, at lejernes besparelse på energiforbruget modsvarer eller
overstiger den forbedringsforhøjelse, der kan kræves ved gennemførelsen af totaløkonomisk
rentable energiforbedringer.I den forbindelse må udlejeren vurdere den økonomiske risiko
ved at gennemføre projektet, herunder størrelsen af udgifterne til at dokumentere lejerens
besparelser i forbrugsudgifter.
Ordningen skal udmøntes i en bekendtgørelse. Det er hensigten heri at fastsætte, at
besparelsen skal opgøres på ejendomsniveau, og at udgifterne til totaløkonomisk rentable
energiforbedringer skal fordeles på de enkelte lejemål i forhold til investeringen vedrørende
lejemålet, og at udgifter, der ikke kan henføres til det enkelte lejemål, skal fordeles efter
bruttoetageareal.
Under ét vil lejernes samlede boligudgifter, dvs. betaling af husleje og energiforbrug, derfor
ikke blive højere som følge af forslaget.
Tilsyneladende overser lejerorganisationerne betydningen af, at besparelsen på
forbrugsudgifterne danner overgrænsen for lejeforhøjelsens størrelse. Lejestigningen som
følge af forbedringer vil derfor som minimum blive opvejet af besparelser på
energiregningen.
Lejerne kan i øvrigt efter gældende regler anmode huslejenævnet om at påbyde en udlejer,
der ikke overholder vedligeholdelsespligten for bygningsdele og varmeanlæg, at gennemføre
de nødvendige arbejder inden en fastsat frist. Der foreslås ingen ændringer af denne
mulighed.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
2. Lejernes LO foreslår, at forslaget om totaløkonomisk rentable forbedringer ikke skal kunne
anvendes af udlejeren, medmindre udlejeren forinden har forsøgt at indgå en aftale om grøn
byfornyelse med lejeren.
Kommentar:
Med energisparepakken stilles der en vifte af muligheder for at gennemføre energibesparel-
ser i private udlejningsejendomme til rådighed for lejere og udlejere. Det vil være op til
parterne selv at afgøre, hvilke værktøjer der i en konkret situation skønnes at være mest
hensigtsmæssige at anvende for at gennemføre energiforbedringer.
Det er derfor ikke hensigten at sætte begrænsninger for denne frihed til at vælge den mest
hensigtsmæssige fremgangsmåde i det konkrete tilfælde.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
3. Danske Udlejere og Ejendomsforeningen Danmark kritiserer, at forslagets nærmere
indhold ikke er fastlagt, men senere vil blive fastsat i en bekendtgørelse.Bygherreforeningen,
Dansk Fjernvarme og DI anfører, at totaløkonomi kræver inddragelse af en lang række
forhold i vurderingen, og at komfortforbedringen bør inddrages ved lejefastsættelsen.DI
anfører, at det kan være vanskeligt at dokumentere energibesparelser på forhånd bl.a. på
grund af brugeradfærd, og at krav til dokumentation ikke må være urealistisk
6 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
skrappe.Huslejenævns- og Beboerklagenævnsforeningen peger på, at huslejenævnene ikke
vil kunne træffe afgørelse, hvis ikke der er tilstrækkeligt klare regler for dokumentationen og
beregningen af lejeforhøjelsen, og at det kan være uklart, hvad der forstås ved arbejder, der
medfører energibesparelser for lejerne.Dansk Fjernvarme og KL betoner behovet for at
afgrænse energibesparende foranstaltninger over for vedligeholdelse. Lejernes LO mener, at
lejerne skal beslutte, hvilket firma, der skal stå for målingen af varmebesparelsen. Danmarks
Lejerforeninger efterlyser en definition af, hvad der forstås ved energibesparende
foranstaltninger. Ejendomsforeningen Danmarkanfører, at der ikke i forslaget er taget højde
for fremtidige forventelige stigninger i energiudgifterne, og at en stor del af de private
udlejningsejendomme ligger i områder med fjernvarmeforsyning, hvor de
energiomkostninger, der pålægges lejerne, er forholdsvis beskedne.
Kommentar:
Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, hvorledes hjemmelen til at fastsætte
nærmere regler om totaløkonomisk rentable energiforbedringer tænkes udmøntet.
Det fremgår ligeledes af bemærkningerne til lovforslaget, at beregningen af totaløkonomien
tager udgangspunkt i bygningens energimæssige karakteristika, herunder energiforbruget,
før gennemførelsen af totaløkonomiprojektet.
For at sikre en uvildig bedømmelse af lødigheden af et projekt om totaløkonomisk rentable
forbedringer er det foreslået, at bedømmelsen skal foretages af et certificeret
energimærkningsfirma. Det er i lovforslaget angivet, at det er hensigten, at denne opgave for
energimærkningsfirmaerne skal indgå i Energistyrelsens certificeringsgrundlag for ordningen.
Det har imidlertid vist sig at være for ressourcekrævende at etablere en særlig
certificeringsordning for denne type opgaver i forhold til den forventede anvendelse af
certificeringsordningen.
I stedet er det hensigten at indføre en enklere ordning, hvorefter udlejeren skal foreslå to
certificerede energimærkningsfirmaer, hvoraf et flertal af lejerne skal pege på ét indenfor en
frist på 3 uger. Gør lejerne ikke det, kan udlejeren selv vælge firmaet blandt de to foreslåede.
Denne ordning er ikke til hinder for, at et flertal af lejerne umiddelbart godkender udlejers
primære valg af energimærkningsfirma.
Deter vurderingen, at energimærkningsordningens krav opfylder behovet i forhold til at
kvalitetssikre projekter vedrørende totaløkonomisk rentable energiforbedringer. Det indgår
således i disse krav, at virksomheden har kendskab til rentabilitetsberegninger for
energiinvesteringsprojekter. Der ses dermed ikke umiddelbart behov for at tilføre nye krav
eller specificere de gældende yderligere.
Forslaget bygger på, at udlejeren kan kræve en lejeforhøjelse baseret på de rimelige og
nødvendige udgifter til totaløkonomisk rentable forbedringer, under forudsætning af at
lejeforhøjelsen ikke overstiger lejerens besparelse på energiudgifterne.Der skal være tale om
forbedringer, dvs. energibesparende foranstaltninger, der giver lejerne en øget brugsværdi af
det lejede i forhold til, hvad de har krav på efter lejekontrakten og lovgivningen.
7 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
Som anført i bemærkningerne til lovforslaget, vil der i bekendtgørelsesform blive fastsat
regler om, hvilke betingelser udlejeren skal opfylde for at kunne kræve lejeforhøjelse efter de
foreslåede regler, hvorledes lejeforhøjelsen beregnes, og hvorledes den dokumenteres.
Vurderingen fra det certificerede energimærkningsfirma om de energimæssige
forudsætninger vil i denne forbindelse have en central betydning.
Der skal således ske en forholdsvis omfattende ekstern kvalitetssikring af
energiforbedringsprojektet i anlægsfasen. Herved opnås der en høj grad af sikkerhed for
lejerne for, at de projekterede energibesparelser rent faktisk også realiseres i driftsfasen, vel
at mærke ved uændret brugeradfærd. Hvis lejerne efterfølgende vælger at have en højere
indetemperatur, vil energibesparelsen selvsagt blive mindre. Omvendt bliver besparelsen
større, hvis lejerne vælger at skrue ned for varmen, eller energipriserne viser sig at stige
mere end forventet. Det er således op til den enkelte lejer at afgøre, om hun vil omsætte den
forbedrede energistandard i lavere energiudgifter eller højere komfort, hvor de samlede
udgifter til at bo vil blive forøget ved stigende forbrug.
Der indføres ikke med forslaget en ny adgang til, at udlejeren kan kræve en
forbedringsforhøjelse for at gennemføre en særlig type forbedringer, der kan medføre
besparelser i energiforbruget og dermed udgifterne hertil. Som det fremgår af
bemærkningerne til lovforslaget er der tale om en supplerende lejeforhøjelsesadgang i
forhold til de almindelige forbedringsregler. Der er allerede efter de gældende regler adgang
til at kræve forbedringsforhøjelser for energiforbedringer. Der er således i retspraksis taget
stilling til, om en foranstaltning, herunder energibesparende, kan anses for en forbedring, der
kan medføre en lejeforhøjelse.
Hvis udlejeren gennemfører alle de energiforbedringer, som efter udlejerens opfattelse har
en fornuftig rentabilitet, uden at det medfører stigninger i den samlede husleje (inkl.
varmeudgiften), forekommer det ikke logisk, at udlejeren ikke i større omfang end efter de
gældende regler skulle få dækket sine omkostninger ved projektet gennem den mulige
lejeforhøjelse.
Energiomkostningerne varierer fra kommune til kommune. Dette indebærer naturligvis
tilsvarende variationer i den totaløkonomiske rentabilitet af et givet projekt, afhængigt af, hvor
i landet det gennemføres.
Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at en udlejer bør undersøge mulighederne
for at opnå rådgivning fra et energiselskab, inden beslutningen om at igangsætte
totaløkonomisk rentable forbedringer træffes. En sådan rådgivning kan medvirke til, at der i
samme projekt medtages alle initiativer, der er rentable.
Det vil blive anført i bemærkningerne til lovforslaget, at det er hensigten at indføre en enklere
ordning end certificering af energimærkningsfirmaer til ekstern kvalitetssikring af
energiforbedringsprojektet i anlægsfasen.Herefter skal udlejeren foreslå to certificerede
energimærkningsfirmaer, hvoraf et flertal af lejerne skal pege på ét indenfor en frist på 3
uger. Gør lejerne ikke det, kan udlejeren selv vælge firmaet blandt de to foreslåede. Denne
ordning er ikke til hinder for, at et flertal af lejerne umiddelbart godkender udlejers primære
valg af energimærkningsfirma.
Høringssvarene giver ikke i øvrigt anledning til ændring af lovforslaget.
8 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
4. Lejernes LO mener, at lejerens ret til erstatningsbolig fjernes, for så vidt angår
totaløkonomisk rentable forbedringer, og at det ikke er sikret, at støtte fra et energiselskab
kommer lejerne til gode.
Kommentar:
Det er Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters opfattelse, at udlejeren ved varsling af en
forbedringsforhøjelse efter boligreguleringslovens § 27 er forpligtet til at følge reglerne om
genhusning i boligreguleringslovens § 26, hvis lejeforhøjelsen overstiger 190 kr. pr. m²
bruttoetageareal (2014-prisniveau). Der er således ikke foreslået ændringer af lejernes ret til
genhusning. Samtidig bemærkes, at lejerne næppe har nogen interesse i en sådan
genhusning, da kravet til udlejers totaløkonomiske investeringer netop er, at der ikke sker
nogen stigning i bruttohuslejen.
Det fremgår af forslaget til totaløkonomisk rentable forbedringer, at udlejerne kan forlange en
lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, men
maksimeret til lejernes besparelse. Huslejenævnet skal derfor tage stilling til en
forbedringsforhøjelse for totaløkonomisk rentable forbedringer ud fra de udgifter, der med
rimelighed er afholdt. Ved opgørelsen heraf skal der naturligvis ses bort fra udgifter, som
udlejeren har fået finansieret på anden vis, fx gennem opnåede tilskud eller rabatter.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
5. Lejernes LO foreslår, at det præciseres, at lejeren har ret til 3 år efter gennemførelsen af
energiforbedringerne at få kontrolleret, om forudsætningerne for lejeforhøjelsen holder, og at
der kun kan opretholdes en forbedringsforhøjelse i det omfang, der er opnået en tilsvarende
energibesparelse.
Kommentar:
Betingelsen for, at udlejeren kan kræve en lejeforhøjelse baseret på de rimelige og
nødvendige udgifter til totaløkonomisk rentable forbedringer, er, at lejeforhøjelsen ikke
overstiger lejerens besparelse på energiudgifterne.
Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at der vil blive fastsat regler om, hvilke
betingelser udlejeren skal opfylde for at kunne kræve lejeforhøjelse efter de foreslåede
regler, hvorledes lejeforhøjelsen beregnes, og hvorledes den dokumenteres. Det er
hensigten, at der skal stilles præcise krav til dokumentationen af totaløkonomien i projektet
og dermed til, hvordan besparelsen beregnes.
Forud for påbegyndelsen af projektet skal udlejeren indhente en vurdering fra et certificeret
energimærkningsfirmafastsætte af, om de energimæssige forudsætninger for projektet i
henseende til såvel anlæg som drift er holdbare.
De certificerede energimærkningsfirmaer er uvildige firmaer, der er underlagt
Energistyrelsens regler om certificering af virksomheder til udførelse af energimærkninger.
Deter vurderingen, at energimærkningsordningens krav opfylder behovet i forhold til at
kvalitetssikre projekter om totaløkonomi. Det indgår således i disse krav, at virksomheden
har kendskab til rentabilitetsberegninger for energiinvesteringsprojekter. Herved opnås der
9 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
en høj grad af sikkerhed for lejerne for, at de projekterede energibesparelser rent faktisk
også realiseres i driftsfasen, vel at mærke ved uændret brugeradfærd.
Det er hensigten, at udlejeren skal foreslå to certificerede energimærkningsfirmaer, hvoraf et
flertal af lejerne skal pege på ét indenfor en frist på 3 uger. Gør lejerne ikke det, kan
udlejeren selv vælge firmaet blandt de to foreslåede.
Det er således ikke behov for den foreslåede kontrol.
Høringssvaret giver derfor ikke anledning til ændring af lovforslaget.
3. Aftalt grøn byfornyelse
1.Lejernes Landsorganisation mener, at der bør tilkobles en frivillig konsulentbistand i form af
en partsrådgivning, som skrives ind i loven. Samtidig ønsker organisationen, at det
præciseres, at Grundejernes Investeringsfond ikke kan yde partsrådgivning. Danske Udlejere
peger på, at det i forslaget er anført, at der tilbydes gratis rådgivning, men mener ikke, at
forslaget dækker parter, som ikke indbetaler til Grundejernes Investeringsfond. Danmarks
Lejerforeninger mener ikke, at Grundejernes Investeringsfonds rådgivning vil være uvildig, da
der er udlejerflertal i fondens bestyrelse.
Kommentar:
Da forslaget om grøn byfornyelse bygger på en aftale mellem udlejer og lejere,er det fundet
hensigtsmæssigt at etablere en ordning, hvor det bliver muligt for såvel lejere som udlejere at
få en uvildig rådgivning i forbindelse med, at der forhandles om at gennemføre grøn
byfornyelse i en ejendom. Efter forslaget får Grundejernes Investeringsfond mulighed for at
yde både lejere og udlejere en udvidet gratis rådgivning i stil med den rådgivning, fonden har
ydet i forbindelse med tidligere ordninger. Rådgivningen omfatter både udlejere og lejere i
ejendomme, som indbetaler til Grundejernes Investeringsfond, og ejendomme som ikke
indbetaler til fonden. Det fremgår klart af bemærkningerne til forslaget, at den rådgivning,
Grundejernes Investeringsfond kan yde, består i uvildig rådgivning til begge
parter.Partsrådgivning ligger således uden for Grundejernes Investeringsfonds opgaver i
forbindelse med aftalt grøn byfornyelse. Der findes ikke behov for at indføre yderligere
adgang til gratis partsrådgivning.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
2.Danske Udlejere ønsker præciseret, at den aftalte og af huslejenævnet godkendte
lejeforhøjelse ikke senere kan ændres.Danmarks Lejerforeninger mener, at lejerne bør have
adgang til at få efterprøvet lejeforhøjelsens beregning ved huslejenævnet. Husleje- og
beboerklagenævnsforeningen ønsker, at det præciseres, om fremtidige lejere af lejligheder,
der er uudlejede på tidspunktet for gennemførelse af ombygningen, kan anfægte
lejefastsættelsensamt, om lejeren er part i en sag om forhåndsgodkendelse.
Kommentar:
10 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
Ifølge lovforslaget godkendes lejeforhøjelsen som følge af de aftalte energibesparende
arbejder af huslejenævnet ved en forhåndsgodkendelse, som lejerne skal have udleveret af
udlejeren før aftalens indgåelse. Lejerne har på det grundlag mulighed for at tage stilling til,
om de ønsker at indgå en aftale om grøn byfornyelse.
Der findes ikke grundlag for at indføre klagemulighed til huslejenævnet over størrelsen af
lejeforhøjelsenfor eksisterende eller fremtidige lejere, da nævnet på forhånd har fastsat
lejens størrelse og er bundet af sin afgørelse.
Efter Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters opfattelse er lejeren ikke part i en sag om
forhåndsgodkendelse af en forbedringsforhøjelse, men lejeren har en partslignende status,
fordi lejeren i forbindelse med nævnets behandling høres.
Hvis de enkelte lejere skulle kunne indbringe sager om forhåndsgodkendelse for
huslejenævnet, ville det modvirke hele beslutningsprocessen om aftalt grøn byfornyelse, da
det så ikke ville være muligt inden for en overskuelig tid at få indhentet den
forhåndsgodkendelse, der indgår som en gyldighedsbetingelse for indgåelse af aftalen om
grøn byfornyelse.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
3. Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen mener, at det i § 58 a, stk. 9, bør præciseres, at
der skal gives et varsel på 3 måneder ved de omhandlede lejeforhøjelser.
Kommentar:
Det vil blive præciseret i bemærkningerne til lejelovens § 58 a, at forhøjelsen skal
gennemføres med 3 måneders varsel, jf. henvisningen i den foreslåedes § 58 a, stk. 7, til
lejelovens § 59, stk. 1, hvoraf dette varsel fremgår.
4.Ejendomsforeningen Danmark mener, at certificerede energimærkningsfirmaers beføjelser
bør udgå eller som minimum klarlægges, da disse firmaer tillægges væsentlige beføjelser i
processen.
Ejendomsforeningen Danmarkog Bygherreforeningen mener, at et prospekt udarbejdet af
ejeren i kombination med rådgivning fra Grundejernes Investeringsfond bør være
tilstrækkeligt grundlag for aftale med lejerne.
Kommentar:
Det er -både for udlejeren og lejerne - af afgørende betydning, at de energimæssige
konsekvenser ved gennemførelsen af projektet er grundigt belyst, inden aftalen endeligt
indgås. Netop derfor er det i henhold til lovforslaget en betingelse, at der indhentes en
erklæring fra et certificeret energimærkningsfirma om de energimæssige konsekvenser af de
påtænkte arbejder.
De certificerede energimærkningsfirmaer er uvildige firmaer, der er underlagt
Energistyrelsens regler om certificering af virksomheder til udførelse af
energimærkninger.Deter vurderingen, at energimærkningsordningens krav opfylder behovet i
forhold til at kvalitetssikre projekter om aftalt grøn byfornyelse. Det indgår således i disse
11 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
krav, at virksomheden har kendskab til rentabilitetsberegninger for
energiinvesteringsprojekter.
Firmaernes beføjelser består alene i at beregne de energimæssige konsekvenser af de
energibesparende arbejder. De certificerede firmaer vurderes på det grundlag at være de
bedst egnede til at varetage opgaven.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
5. Ejendomsforeningen Danmark stiller sig kritisk over for, at kommunalbestyrelsen kan stille
arkitektoniske, miljømæssige og udførelsesmæssige betingelser for indfasningsstøtte samt
krav om gennemførelse af bestemte arbejder, idet kommunalbestyrelsen herved får
mulighed for at gribe ind i et projekt på et sent tidspunkt.
Kommentar:
Kommunalbestyrelsens mulighed for at stille arkitektoniske, miljømæssige og
udførelsesmæssige betingelser for at yde økonomisk støtte til en ejendom er en generel
bestemmelse i byfornyelsesloven, som gælder i forhold til al økonomisk støtte.
Bestemmelsen er alene begrundet i at sikre, at det offentlige ikke yder støtte til
gennemførelse af bygningsarbejder, der forringer en bygnings bevaringsværdi.
I praksis vil lejere og udlejer i forbindelse med forhandlinger om grøn byfornyelse have
kontakt til kommunen vedrørende muligheden for indfasningsstøtte på et tidligt tidspunkt i
processen. I den forbindelse kan udlejer sikre sig oplysninger om eventuelle krav af
arkitektonisk, miljømæssig og udførelsesmæssig karakter, som kommunen vil stille. Det
vejledningsmateriale til aftalt grøn byfornyelse, som vil blive udarbejdet af Ministeriet for By,
Bolig og Landdistriktertil hjælp for udlejere og lejere vil bl.a. oplyse om dette forhold.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
6. Ejendomsforeningen Danmark og Bygherreforeningenhar bemærkninger til
beslutningsproceduren blandt lejerne.
Ejendomsforeningen Danmarkønsker, at beboerrepræsentationen kan indgå endegyldig
aftale efter forslagets § 50 d, stk. 2, hvor der vil være en minimal lejeforhøjelse for lejerne.
Bygherreforeningen mener, at det af hensyn til udlejerens vurdering af sin risiko ved
energiforbedringer er vigtigt med en effektiv beslutningsprocedure blandt lejerne, og at
beboerrepræsentationen bør have kompetence til at indgå aftalen med bygningsejeren, når
energibesparelsen fuldt ud svarer til huslejeforhøjelsen.
Kommentar:
Bestemmelsen i lovforslaget er parallel til den gældende bestemmelse i lejeloven om
beboerrepræsentanternes kompetence til at aftale forbedringer på samtlige lejeres vegne
med udlejeren.
Det indgår ikke i udmøntningsaftalen af 12. november 2013, at beslutningskompetencen for
beboerrepræsentanterne skal være anderledes for så vidt angår aftalt grøn byfornyelse.
12 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
7. Bygherreforeningen mener, at det er tvivlsomt, om huslejenævnene har den fornødne
ekspertise til at vurdere de beregninger, de tekniske rådgivere opstiller.
Kommentar:
Huslejenævnet afgør selv, hvilke oplysninger det er nødvendigt at indhente, for at sagen er
tilstrækkeligt oplyst til, at nævnet kan træffe afgørelse, herunder om der er behov for særlig
teknisk kyndig bistand.
I forbindelse med gennemførelse af det konkrete projekt, som aftalen om grøn byfornyelse vil
komme til at omhandle, skal der fra et certificeret energimærkningsfirma indhentes en
erklæring om projektets energimæssige aspekter og konsekvenser.
I det omfang, nævnet vurderer, at der vil være tale om bevisførelse om de energimæssige
konsekvenser, må nævnet henvise sagen til behandling i boligretten.
Høringsvaret giver derfor ikke anledning til ændringer i lovforslaget.
8. Lejernes LO foreslår, at det gøres til en gyldighedsbetingelse for aftalen, at lejerne er
oplyst om muligheden for konsulentbistand, og at lejerne har fået udleveret en checkliste til
brug i forhandlingerne med udlejer.
Kommentar:
Orientering til alle lejere om mulighed for uvildig gratis rådgivning samt checkliste til brug for
forhandlingerne vil blive omfattet af det vejledningsmateriale, som Ministeriet for By, Bolig og
Landdistrikter udsender samtidig med ordningens ikrafttræden.
Høringsvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.
9. Lejernes Landsorganisation foreslår, at det præciseres, at et mindretal af lejerne har
mulighed for at prøve aftalens lovlighed. Danmarks Lejerforeninger mener, at det bør være
en gyldighedsbetingelse, at udlejeren oplyser lejerne om fristen på 6 uger for at indbringe
spørgsmålet om aftalens gyldighed for huslejenævnet.
Kommentar:
Det fremgår klart af den foreslåede § 50 m i byfornyelsesloven, at den enkelte lejer kan klage
over, at aftalen ikke opfylder betingelserne for aftalens gyldighed som nævnt i den foreslåede
§ 50 e.
Oplysning om klagefrist vedrørende aftalens gyldighed vil fremgå af den aftaleblanket, som
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter udarbejder, og som det vil blive obligatorisk at
anvende for indgåelse af aftalen.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
10. Lejernes Landsorganisation foreslår, at lejeforhøjelsen ikke skal kunne overstige det
lejedes værdi.
13 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
Kommentar:
Det omhandlede lovforslag bygger netop på en aftalemodel mellem udlejer og lejere, hvor
udlejers incitament til at gennemføre energiforbedringer forbedres ved at give mulighed for
en højere lejestigning end ved en forbedring efter gældende regler. Lejeforhøjelsen er
således ikke begrænset til en beregning på grundlag af de rene forbedringsudgifter.
Høringssvaret giver derfor ikke anledning til ændring af lovforslaget.
11. Husleje- og beboerklagenævnsforeningen ønsker svar på, om der alene gælder en
beløbsgrænse, når der indgås en aftale om grøn byfornyelse efter den foreslåede § 50 d.
Kommentar:
Det kan bekræftes, at der gælder en beløbsgrænse for lejeforhøjelsen, når aftalen om grøn
byfornyelse indgås med beboerrepræsentanterne efter forslagets § 50 d, stk. 2. Denne
grænse er ikke gældende, hvis aftalen indgås med et flertal af lejerne. Ministeriet for By,
Bolig og Landdistrikter vil behandle spørgsmålet i vejledningsmaterialet.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
12. Husleje- og beboerklagenævnsforeningen foreslår, at der af bevismæssige årsager stilles
krav om, at udlejerens meddelelse til lejerne om aftalens indgåelse skal fremsendes med
rekommanderet post.
Kommentar:
Udlejer har en klar interesse i at kunne dokumentere, at hans meddelelse om aftalens
indgåelse er kommet frem til lejerne, idet det er grundlaget for, at klagefristen begynder at
løbe. Der findes ikke grundlag for at fastsætte en bestemt fremsendelsesmåde i loven.
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter vil behandle emnet i vejledningsmaterialet til
ordningen.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
13. Dansk Byggeri peger på, at det fremstår uklart, om et energiselskab er forpligtet til at yde
tilskud til en udlejer, der anmoder om det.
Kommentar:
Ordningen om aftalt grøn byfornyelse baseres på allerede eksisterende tilskudsmuligheder
på energiområdet og i byfornyelsesloven. Det fremgår af lovforslaget, at støtte fra
energiselskaberne gives i henhold til elforsynings- og naturgasforsynings- og
varmeforsyningslovene, samt aftalen af 13. november 2012 mellem klima-og
energiministeren og net- og distributionsselskaberne inden for el, naturgas, fjernvarme og
olie om selskabernes fremtidige energispareindsats, hvorefter net- og
distributionsvirksomhederne er forpligtet til at sikre realisering af en vis mængde
energibesparelser hvert år. Selskaberne bestemmer efter aftalen selv, hvor og hvordan
besparelserne skal realiseres. Udlejeren tager således selv kontakt til og indgår aftale med
de energiselskaber, som erhverver energibesparelser i bygninger.
14 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
14.Lejernes Landsorganisation foreslår, at aftalt grøn byfornyelse tilføres en økonomisk
støtteordning.
Kommentar:
Det omhandlede lovforslag er en udmøntning i lovgivning af aftalen af 22. marts 2012 om
den danske energipolitik 2012-2020 samt udmøntningsaftalen af 12. november 2013 mellem
regeringen og V, DF og K. Heri er fastlagt, hvilke elementer der skal indgå i
energisparepakken.
Høringssvaret giver derfor ikke anledning til ændring af lovforslaget.
15. Ejendomsforeningen Danmark mener, at kravet om, at det ved senere genudlejninger
skal oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter reglerne om aftalt grøn byfornyelse
bør udgå eller alternativt erstattes af en ny autoriseret standardlejekontrakt, hvor oplysningen
kan krydses af.
Kommentar:
Kravet om at en ny lejer i lejeaftalen skal gøres opmærksom på, at der i ejendommen er
gennemført energiforbedringer som følge af aftalt grøn byfornyelse beror på, at det skal være
gennemsigtigt for lejeren, at der er sket energiforbedringer i lejemålet, hvor lejeforhøjelsen
ikke er begrænset til en beregning på grundlag af de rene forbedringsudgifter. Lejen kan
således være højere end det lejedes værdi.
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter agter at indarbejde oplysningen i en revideret
udgave af den autoriserede standardlejekontrakt.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
16. Lejernes Landsorganisation ønsker, at det præciseres, at udlejer altid skal indhente en
forhåndsgodkendelse i huslejenævnet, såfremt aftalen indeholder forbedringsudgifter.
Kommentar:
Det fremgår klart af den foreslåede § 50 e i byfornyelsesloven, at det er en
gyldighedsbetingelse, at lejer fra udlejer før aftalens indgåelse modtager huslejenævnets
afgørelse om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen. Denne betingelse gælder, uanset om
aftalen indeholder forbedringsarbejder eller ej. Eneste undtagelse er den situation, hvor
samtlige lejere tiltræder aftalen.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
17. Ejendomsforeningen Danmark bemærker, at der med formuleringen i forslagets § 1, nr.
12, § 58 a, stk. 3, ”lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende
forrentning”, er indført et nyt begreb, som bør præciseres, idet det er uklart, hvad der ligger i
formuleringen.
Kommentar:
15 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
Det kan oplyses, at formuleringen er enslydende med og betyder det samme som den
gældende formulering i lejelovens § 58, stk. 2.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
18. Danske Udlejere finder ikke, at der er taget stilling til, hvem der skal afholde udgifter til
indledende undersøgelser m.v., såfremt der ikke indgås en aftale om grøn byfornyelse.
Kommentar:
En aftale om grøn byfornyelse baserer sig på et forhandlingsforløb mellem udlejer og lejere,
inden parterne tilslutter sig et projekt. Initiativet til at etablere et forhandlingsforløb kan
komme fra både udlejer og lejerne, og kan være taget på grundlag af indledende
undersøgelser og rådgivning. Udgifter hertil vil kunne medtages i en efterfølgende aftale,
men indgås der ikke en aftale, må udgifterne afholdes af rekvirenten.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
19. Lejernes Landsorganisation påpeger, at lejere med et lavt rådighedsbeløb efter husleje
svigtes, idet en bestemmelse i byfornyelsesloven om sikring af en betalelig erstatningsbolig
er fjernet.
Kommentar:
Det bemærkes, at der ikke er fjernet bestemmelser om erstatningsboliger i lov om
byfornyelse og udvikling af byer.
20. Ejendomsforeningen Danmark mener, at aftalt grøn byfornyelse kun vil medføre en
beskeden stigning i energiforbedringer.
Kommentar:
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter skønner, at forøgelsen af investeringsomfanget
som følge af grøn byfornyelse vil udgøre omkring 50 mio. kr. på årsbasis i 2015 og de
følgende år, hvorefter det gradvist vil aftage til 40 mio. kr. i 2025 (langt sigt). Samtidig
skønnes, at forøgede nettoinvesteringer som følge af totaløkonomisk rentable forbedringer
vil udgøre 48 mio. kr. på årsbasis i 2015, hvorefter de vil reduceres til 13 mio. kr. i 2025
(langt sigt). Samlet er der således tale om forøgede investeringer i energiforbedringer på op
imod 100 mio. kr. om året i de nærmeste år ud over de energiforbedringer, der også ville
blive foretaget under gældende regler.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
4. Krav til ejendommens energistandard for at kunne anvende boligreguleringslovens
§ 5, stk. 2
1. Ejendomsforeningen Danmark ogDanske Udlejereopfatter kravet om, at ejendommen skal
opfylde energimæssige betingelser, for at der kan gennemføres en lejefastsættelse efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, som en restriktion i adgangen til at modernisere lejligheder
gennemgribende ved lejeledighed. Konsekvensen heraf kan efter deres og Bygherre-
16 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
foreningens opfattelse være, at den løbende modernisering af private udlejningsboliger
reduceres eller sættes i stå.Ejendomsforeningen Danmark mener ikke, at der skal foretages
fradrag for sparet vedligeholdelse ved opgørelsen af energiforbedringskravet på 400 kr. pr.
m2
. Dansk Byggerier positive over for, at der stilles energimæssige krav for anvendelse af
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, men er tvivlende over for, om forslaget fører til de
forventede energiforbedringer, og ser derfor frem til evalueringen af ordningen.Lejernes LO
beklager, at udlejeren skal kunne nøjes med at opfylde energikravet ved at foretage
energiforbedringer for mindst 400 kr. pr. m² bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen.
Kommentar:
Hensigten med forslaget er at bidrage til en reduktion af energiforbruget i private
udlejningsejendomme. Forslaget indebærer, at udlejeren ikke kan opnå den gunstige
lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis ikke ejendommen allerede har
eller bringes til at opfylde en energimærkning på A-D, eller udlejeren investerer mindst 400
kr. pr. m² bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen i rene energiforbedringer.
En energimærkning på D er et energikrav, der i store træk svarer til de krav, der med virkning
fra Bygningsreglement 1977blev stillet til nybyggeri. Kravene til energistandarden i
nybyggeriet er efterfølgende i senere versioner af bygningsreglementet blevet skærpet
meget betydeligt.
Energiforbedringer på mindst 400 kr. pr. m² bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen
opgøres som det generelle investeringskrav for anvendelse af den attraktive lejefastsættelse
efter en gennemgribende forbedring efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, med fradrag for
vedligeholdelse, herunder for sparet vedligeholdelse. Kravet indebærer, at der opnås en
bedre energitilstand i ejendomme med en dårligere energimærkning end D.
Udlejeren må derfor vurdere, hvorledes det samlede afkast vil være i en investering i at
bringe ejendommen til at opfylde energikravene og gennemføre gennemgribende
forbedringer i en eller flere ledige lejligheder. I denne vurdering må ligeledes indgå, om
energiarbejder vedrørende ejendommen kan gennemføres efter de foreslåede regler om
totaløkonomisk rentable energiforbedringerog aftalt grøn byfornyelse.
Hvis der er foretaget energiforbedringer i en ejendom, således at udlejeren kan opnå en
energimærkning på D eller bedre ved en mindre investering end 400 kr. pr. m²
bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen, er forslaget ikke til hinder herfor.
Hvis den samlede vurdering generelt fører til, at afkastet af investeringen ikke vil være
attraktivt for udlejeren, vil konsekvensen være en reduktion af anvendelsen af
boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Udlejers incitament til at benytte boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er meget betydeligt, idet
der i gennemsnit er tale om huslejestigninger i størrelsesordenen 70 pct. ifølge ministeriets
seneste undersøgelse heraf.Det er derfor vurderingen, at reduktionen af anvendelsen på
mellemlangt sigt vil være meget begrænset, og at udlejerne må antages at ville benytte bl.a.
de nye forbedrede muligheder til at opfylde energikravene, således at en komfort- og
energimæssigt tidssvarende bolig går hånd i hånd med den gunstige lejefastsættelse.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
17 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
2. Ejendomsforeningen Danmark, Bygherreforeningen og Dansk Byggeri foreslår, at ikke kun
fredede bygninger, men også bevaringsværdige ejendomme og ejendomme, der er omfattet
af en bevarende lokalplan skal undtages fra forslaget om energimæssig minimumstandard.
Kommentar:
Som anført i de almindelige bemærkninger til lovforslaget er undtagelsen af fredede
ejendomme bl.a. begrundet i, at fredede ejendomme ikke er omfattet af kravet om
energimærkning efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, at der såvel
udvendigt som indvendigt kun kan foretages begrænsede ændringer af ejendommen, og at
alle ændringer på forhånd skal godkendes af Kulturstyrelsen. Hertil kommer, at den gruppe
ejendomme entydigt kan identificeres, således at der ikke skabes muligheder for generelt at
omgå de skærpede krav til anvendelse af den meget attraktive lejefastsættelse efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Der gør sig ikke samme forhold gældende for de ejendomme, der foreslås undtaget i
høringssvarene. Høringssvarenes forslag vil indebære, at en række ejendomme, der fx er
omfattet af en bevarende lokalplan, bliver undtaget fra de skærpede krav, selv om det er
rentabelt at opfylde energikravene, og selv om ejendommene er omfattet af kravet om
energimærkning. Forslagene modvirker således hensigten om at få gennemført
energibesparelser i private udlejningsejendomme.
Det bemærkes, at lovforslaget ikke stiller krav om, at udlejeren under alle omstændigheder
skal nedbringe energiforbruget i ejendommen. Det er kun et krav, hvis udlejeren vil benytte
den meget attraktive lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved
gennemgribende forbedring af ledige lejligheder. Det er således frivilligt for udlejeren, om
energikravene skal opfyldes.
Som det fremgår af Bygningskultur Danmarks ”Energiguide for fredede og bevaringsværdige
bygninger” (2010) er der forholdsvis mange energiforbedringer, der med fordel kan foretages
i bevaringsværdige ejendomme. Forbedringer kan samtidig gennemføres efter de foreslåede
mere gunstige regler, herunder om totaløkonomisk rentable forbedringer og aftalt grøn
byfornyelse, og sammen med større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.
3. Ejendomsforeningen Danmark anfører, at udlejerens opfyldelse af investeringskravet i
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke længere kan omfatte energiforbedringer.
Kommentar:
Lovforslaget omfatter ikke ændringer i, hvorledes udlejeren skal opfylde investeringskravet i
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, for at lejemålet kan anses for at være gennemgribende
forbedret, herunder i hvilket omfang investeringskravet kan opfyldes ved at gennemføre
energibesparelser som led i den gennemgribende forbedring af et ledigt lejemål. Udlejeren
kan således som hidtil opfylde en del af investeringskravet i boligreguleringslovens § 5, stk.
2, ved at foretage energiforbedringer i lejemålet.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.
18 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
5. Forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser
1.Ejendomsforeningen Danmark ønsker ikke, at huslejenævnet skal tage stilling til størrelsen
af den samlede leje, der kan kræves efter gennemførelsen af en forbedring, hvis udlejeren
ikke har anmodet om det. Bygherreforeningen og Dansk Byggeri er positive over for, at det
bliver muligt, at udlejeren frivilligt kan indhente en forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen og
den samlede leje efter gennemførelsen af forbedringen, men Bygherreforeningen er
bekymret for, om krav om forhåndsgodkendelse vil medføre et forøget tidsforbrug og øget
usikkerhed over for, om den samlede leje kan oppebæres.
Kommentar:
Ejendomsforeningen Danmark har tidligere i forbindelse med den strategi for energiforbruget
i bygninger, der blev udarbejdet i kølvandet på energiaftalen 2008 peget på, at det var en
barriere for gennemførelse af forbedringer, at nogle nævn ikke tog stilling til, om udlejeren
kunne opkræve den fulde forbedringsforhøjelse, fordi den gældende leje oversteg det lejedes
værdi.
Da værdien af en forhåndsgodkendelse hænger sammen med, at udlejeren skal kunne opnå
et bedre overblik over den økonomiske risiko ved at gennemføre en konkret forbedring,
forekommer det nødvendigt, at huslejenævnet skal tage stilling til, om der er plads til
forbedringsforhøjelsen inden for den samlede leje efter gennemførelsen.
Forhåndsgodkendelse er en frivillig ordning for udlejeren. Der er således ikke krav om, at
udlejeren skal indhente en forhåndsgodkendelse af en forbedringsforhøjelse, heller ikke i
lejemål, hvor den gældende leje overstiger det lejedes værdi.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændringeri lovforslaget.
2.Ejendomsforeningen Danmarkfinder det modstridende, at huslejenævnet skal kunne
nedsætte en ellers korrekt beregnet og lovlig lejeforhøjelse, hvis den samlede leje herved
kommer til at oversige det lejedes værdi.
Kommentar:
Der vil ikke være tale om, at huslejenævnet skal nedsætte en korrekt beregnet og lovlig
forbedringsforhøjelse, hvis den samlede leje efter forbedringens gennemførelse overstiger
det lejedes værdi. Huslejenævnet skal tage stilling til størrelsen af forbedringsforhøjelsen,
der herefter kan medtages som et forbedringstillæg til lejen, men hvis den gældende leje
overstiger det lejedes værdi, vil den samlede leje efter forbedringens gennemførelse skulle
reduceres til et niveau, der udgør summen af forbedringsforhøjelsen og gældende leje, der
ikke overstiger det lejedes værdi.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændringeri lovforslaget.
3. Danske Udlejere ønsker tilført huslejenævnene flere midler for at undgå, at
sagsbehandlingstiderne forlænges.
Kommentar:
19 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
I de almindelige bemærkninger til lovforslaget er det anført, at de kommunaløkonomiske
konsekvenser skal forhandles med KL. Disse forhandlinger er indledt, og de forhold, Danske
Udlejererejser, indgår heri.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændringeri lovforslaget.
4. Husleje- og beboerklagenævnsforeningen ønsker af hensyn til fristen for afgørelse af
forhåndsgodkendelser præciseret, hvornår afgørelsen anses for truffet.
Kommentar:
Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at nævnets frist på 2 måneder til at give en
forhåndsgodkendelse skal ses i forhold til nævnsmødets afholdelse og protokollering af
nævnets beslutning. Forhåndsgodkendelsen anses således i forhold til fristen på 2 måneder
for givet, når huslejenævnet har holdt møde, og beslutningen om forhåndsgodkendelse er
indført i protokollen.
Høringssvaret giver ikke anledning til ændringeri lovforslaget.
6. Forøgelse af lejernes råderet
1. Ejendomsforeningen Danmark kritiserer forslaget om at forhøje den maksimale
godtgørelse til lejeren for gennemførelse af råderetsarbejder i boligen til niveauet for almene
lejere, fordi det lægger en urimelig økonomisk byrde på udlejeren, og fordi det vil være et
indgreb i udlejerens ret til at bestemme, hvorledes lejlighederne i en udlejningsejendom skal
indrettes.Ejendomsforeningen Danmark mener, at udlejeren skal kunne nægte samtykke til
råderetsarbejder, hvis udlejeren selv ønsker at gennemføre arbejderne på et tidspunkt, og at
udlejeren skal have øget indflydelse på, hvorledes arbejderne gennemføres.
Bygherreforeningen, Dansk Fjernvarme og KL peger på usikkerheden vedrørende udlejerens
retsstilling, herunder at reglerne for udlejerens muligheder for at nægte lejeren at
gennemføre råderetsarbejder er uklare.
Kommentar:
De gældende regler om råderet giver lejeren af en beboelseslejlighed ret til at gennemføre
forbedringsarbejder bl.a. i form af energibesparende og andre ressourcebesparende
foranstaltninger samt etablering, forbedring og renovering af bad og køkken i boligen.
Forbedringerne skal være rimelige og hensigtsmæssige og skal anmeldes til udlejeren inden
påbegyndelsen. Lejeren kan i 2014 ved fraflytning få en maksimal godtgørelse for sine
udgifter på knap 44.800 kr. Godtgørelse beregnes alene af det beløb, hvormed udgifterne
overstiger en bundgrænsepågodt 14.900 kr. af forbedringerne. Godtgørelsen nedskrives
efter 2 år med 10 pct. årligt.
Udlejeren kan nægte lejeren at gennemføre særligt luksusprægede eller energiforbrugende
arbejder, ligesom det er vurderingen, at udlejeren vil kunne nægte lejeren at gennemføre
råderetsarbejder, hvis der i ejendommen er et stort antal lejere, der har udnyttet råderetten,
og hvor godtgørelsen ikke er nedskrevet helt.
20 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
Hvis udlejeren skulle kunne nægte lejeren at gennemføre råderetsarbejder med henvisning
til, at udlejeren selv eventuelt ville gennemføre arbejderne på et tidspunkt, eventuelt i
forbindelse med lejerens fraflytning, ville lejernes råderet blive illusorisk.
Når arbejderne er udført, er de udlejerens ejendom, hvilket indebærer, at den fraflyttende
lejer ikke kan sælge forbedringerne til en ny lejer, og at udlejeren overtager vedligeholdelses-
pligten for forbedringerne, medmindre andet er aftalt med lejeren.
Udlejeren har således allerede efter de gældende regler mulighed for at træffe
foranstaltninger til at undgå de ulemper, der er peget på i høringssvarene.
Der indgår ikke i lovforslaget ændringer af betingelserne for at opnå godtgørelse for
gennemførte råderetsarbejder ved lejerens fraflytning og af gennemførelsesproceduren. Der
vil således gælde samme regler herfor som nu og ikke opstå øget uklarhed om
bestemmelserne, uanset om den maksimale godtgørelse hæves til niveauet i almene boliger.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
2. Dansk Byggeri foreslår, at det forhøjede råderetsbeløb rettes mod energibesparelser.
Kommentar:
Forslaget sigter alene mod at ligestille lejere i private udlejningsejendomme med lejere i
almene boliger, der siden 2009 har haft en råderet på 110.252 kr. (2009). Det indgår ikke i
udmøntningsaftalen af 12. november 2013, at der skal gælde andre kriterier for lejerens
anvendelse af sin råderet. Lejeren kan således med de begrænsninger, der er anført
ovenfor, anvende råderetten inden for rammerne af positivlisten i bekendtgørelsen om
råderet.
Høringssvaret giver derfor ikke anledning til ændring af lovforslaget.
7. Krav om måling af energiforbrug
Ejendomsforeningen Danmark og Bygherreforeningen mener, at opsætning af vandmålere
altid skal kunne besluttes af udlejeren.Danske Udlejere ønsker, at der generelt skal være
mulighed for, at udlejeren kan udskille vand af lejen og opkræve a conto vandbidrag ved
siden af lejen.Lejernes LO ønsker, at det kun skal være lejerne, der kan beslutte opsætning
af vandmålere.
Kommentar:
De gældende regler om vandregnskaber giver ikke udlejeren mulighed for at kræve
afregning for vand efter målere i eksisterende ejendomme. Det er kun lejerne, der kan kræve
opsætning og afregning efter målere. Opsætning af vandmålere i nybyggeri og ved
omfattende ombygninger, hvorved væsentlige dele af ejendommens vandforsyning til de
enkelte lejemål fornyes, er reguleret af byggelovgivningen. Hvis der indføres krav om
individuel måling af vandforbrug og kølingsforbrug, skal udlejeren have mulighed for at kunne
opsætte målere for at efterkomme kravet.
21 af 21
Gammel Mønt 4 · 1117 Købehavn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
Installation af vandmålere anses for en forbedring, som kan medføre en lejeforhøjelse for
lejerne. Da der i eksisterende byggeri vil skulle opsættes målere ved alle steder, hvorfra der
kan tappes varmt og koldt vand, vil udgifterne til opsætning af vandmålere kunne være
betydelige med heraf følgende lejeforhøjelser. Derfor er der i de gældende regler kun givet
mulighed for, at udlejeren kan kræve opsat vandmålere, hvis det er pålagt i henhold til lov.
Det er ikke muligt at opgøre, hvor stort vandforbrug den enkelte lejer har, medmindre der er
opsat vandmålere, der måler vandforbruget i lejemålet. Det vil derfor ikke være muligt at
fordele vandforbruget mellem lejerne i forhold til deres forbrug og dermed ikke at opkræve a
conto betaling for disse vandudgifter ved siden af lejen.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.
8. Øvrige bemærkninger og ændringsforslag i de indkomne høringssvar
I lovforslaget er indarbejdet enkelte ændringer af teknisk art, der er peget på i
høringssvarene.
9. Høringsparter
Lovforslaget er sendt i høring hos følgende organisationer m.v.: Advokatsamfundet,
Arkitektforeningen, BAT-Kartellet, BL – Danmarks almene boliger, BOSAM,
Byfornyelseskonsulenterne A/S, Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse,
Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, BygningsFredningsForeningen, Danmarks
Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Danske Arkitektvirksomheder, Dansk Energi, Dansk
Fjernvarme, DI, Danske Udlejere, Den Danske Dommerforening,
Dommerfuldmægtigforeningen, Ejendomsforeningen Danmark, Erhvervslejernes
Landsorganisation, Foreningen af Rådgivende Ingeniører, Forsikring og Pension,
Frederiksberg Kommune, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og
Beboerklagenævnsforeningen, Håndværksrådet, I.C. Byfornyelse, KL, Kuben Byfornyelse
Danmark A/S, Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer, Landdistrikternes Fællesråd,
Lejernes Landsorganisation i Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for
Østre Landsret, Realkreditforeningen, Realkreditrådet, sbs rådgivning A/S, Statens
Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet, Søren Garde Rådgivning og TEKNIQ.


Nils Hein
Fra: camilla.vakgaard@batkartellet.dk
Sendt: 3. december 2013 15:03
Til: Nils Hein
Emne: j.nr. 2013-3841 Høring over udkast til Iovfoslag om energisparepakken 2013
Vedhæftede filer: høringsbrev energi 22.11.].3.docx; Hoeringsliste november 2013.doc; Lovforslag
energisparepakke til hoering nov 2013.docx
Kære Nils Hein
BAT-kartellet er glade for, at ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har taget ejer/lejer
problemstillingen op og har foreslået en række løsninger.
BAT-kartellet bakker op om disse løsningsforslag og har kun en enkelt kommentarer. Kommentaren
vedrører vigtigheden af, at de energibesparelser, der ligger til grund for legeforhøjelser bliver malt p
et ensartet beregningsgrundlag og af professionelle energikonsulenter/energimærkningsvirksomheder.
Kravet om energimærke A-D medvirker også til at fremme reelle energirenoveringer.
Det er positivt, at forslagene sigter bade mod de lavthængende frugter og den dybere renovering,
samt at ordningen ptænkes evalueret efter 2 r.
Med venlig hilsen I Best regards
Camilla Vakgaard
Økonom, Cand. Polit.
Tlf.: +45 88 92 11 04
Fax: +45 88 92 11 40
Mail: camilla.vakgaard@batkartellet.dk
eATARTI%LIT
Bygge-, Anlægs- og Trækartellet
Kampmannsgade 4
1790 København V
www.batkartellet.dk
Er du tilmeldt vores nyhedsbrev? Klik her
Fra: Nils Hein [mailto:nihmbbl.dk]
Sendt: 22. november 2013 17:52
Til: Nils Hein
Emne: Høring over udkast til lovfoslag om energisparepakken 2013
Hermed følger høringsbrev, udkast til lovforslag om energisparepakken samt høringsliste.
Med venlig hilsen
Nils Hein
i
By- og Boligudvalget 2013-14
L 129 Bilag 1
Offentligt (02)
Fuldmægtig
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Boligatdelingen
Boliglovgivning
GI. Mønt 4
1117 København K
Tlf. 4171 7775
E-mail: nih@mbbl.dk
2
Nils Hein
Fra: Birgitte Fæster <bif@bl.dk>
Sendt: 6. december 2013 11:49
Til: Nils Hein
Emne: BL høringssvar - energisparepakken 2013
BL har modtaget vedlagte udkast til lovforslag i høring. For almene boliger vedrører forslaget en adgang til, at
udlejere af almene boliger får de samme muligheder for ud over lejen at få refunderet sine udgifter til energi til
køling af de enkelte lejemål, som gælder for leverancer af vand og varme.
Forslaget indebærer, at udlejeren kan forlange opsat målere til måling af lejernes forbrug af energi til køling af
lejem å lene.
Med forslaget skabes større gennemsigtighed over for energiforbruget til køling, så lejeren får mulighed for at
tilpasse sit forbrug af køling med henblik på at opnå en besparelse på sine forbrugsudgifter.
BL har ikke bemærkninger til forslaget.
Med venlig hilsen
Birgitte Fæster
Chefj u rist
BL — Danmarks Almene Boliger
Studiestræde 50
1554 København V
3376 2000
Direkte telefon: 3376 2054
Mail: bifbl.dk
BL — Danmarks Almene Boliger er en interesse- og brancheorganisation for ca. 550 almene boligorganisationer
med tilsammen 560.000 boliger - eller hver 5. danske bolig.
Vi huser alle slags mennesker, og det er vi stolte al’. Mød os p www.bl.dk og p www.facebook.com
Elektroniske nyhedsbreve
Tilmeld dig BL Informerer og bliv orienteret om ny lovgivning, ny viden og nye initiativer, eller vores nyhedsbrev
fra KonsulentCenter, med seneste nyt om BLs kurser og uddannelse.
Fra: Nils Hein [mailto:nihmbbl.dk]
Sendt: 22. november 2013 17:52
Til: Nils Hein
Emne: Høring over udkast til lovfoslag om energisparepakken 2013
Hermed følger høringsbrev, udkast til lovforslag om energisparepakken samt høringsliste.
i
Med venlig hilsen
Nils Hein
Fuldmægtig
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Boligafdeling en
Boliglovgivning
GI. Mønt 4
1117 København K
Tlf. 4171 7775
E-mail: nih@mbbl.dk
2
Nils Hein
Fra: Helge Birkerod Aaquist <hba@bvb.dk>
Sendt: 18. december 2013 12:44
Til: Nils Hein
Emne: Høring over udkast til lovforslag om energisparepakken 2013
BvB har gennemgået det modtagne materiale vedrørende energisparepakken, og har ingen bemærkninger til
lovforslaget.
Venlig hilsen
Helge Birkerod Aaquist
Juridisk sagsbehandler
Direkte tlf. 82 32 24 20
BvB
Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse
Ny Kongensgade 15
1472 København K
Tlf. 82 32 24 00
Hjemmeside: www.bvb.dk
Denne mail og vedlagte filer indeholder materiale, der kun er beregnet for adressaten. Vi beder
dig derfor kontakte os, hvis du ved en fejl har modtaget denne mail. P forhånd tak.
i
HØRI NGSSVAR
Forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af
boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer og forskellige
andre love (energisparepakke omfattende bl.a. totaløkonomisk rentable
energiforbedringer og aftalt grøn byfornyelse)
BYGHERRE
FORENINGEN
Bygherreforeningen takker Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter for lejligheden
Side 1
til at kommentere høringsmaterialet vedrørende forslag til lov om ændring af lov om 20. december2013
leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og
udvikling af byer og forskellige andre love (energisparepakke omfattende bla. ygherrerengen
totaløkonomisk rentable energiforbedringer og aftalt grøn byfornyelse). 1300 København K
Som nævnt i tidligere høringssvar har Bygherreforeningen de seneste år arbejdet
aktivt med at styrke mulighederne for at energieffektivisere den eksisterende
bygningsmasse — blandt andet gennem “Handlingsplan for energirenovering at info@bygherreforeningen.dk
lejeboliger”, i projektet “Renovering på dagsordenen” samt ved udgivelsen af
www.bygherreforeningen.dk
rapporten “Energirenovering for lejere”.
Bygherreforeningen ser fortsat et stort og uudnyttet potentiale for energirenovering
i de private udlejningsboliger. Vi har derfor set frem til at der bliver skabt
forbedrede incitamenter for de private ud lejere af boliger og løsningen at det
såkaldte “paradoksproblem”.
Selvom der er nye positive elementer i den foreslåede energisparepakke —
herunder særligt elementerne totaløkonomisk rentable energiforbedringer og aftalt
grøn byfornyelse — mener vi, at det er tvivlsomt, om der med det nye forslag er
skabt tilstrækkeligt gode incitamenter for udlejerne til, at der vil ske en afgørende
tilvækst i energirenoveringerne i de private udlejningsboliger. Dette hænger
sammen med, at der i udmøntningen af forslaget introduceres nye bureaukratiske
og — for udlejer — uforudsigelige regler. Samlet set vil dette bidrage til at lejeloven
bliver endnu mere kompleks, på trods at at der er et presserende behov tor
forenklinger.
Indholdet i udvalgte enkeltelementer kommenteres kortfattet herunder:
1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer
Totaløkonomiske betragtninger er positive som grundlag for vurdering af
energirenoveringsprojekter, herunder er det særlig vigtigt at påpege synergierne
ved samtidighed af energirenovering med almindelig renovering. Men totaløkonomi
kræver for at være retvisende inddragelse af en række forhold som komfort-,
indeklima- og indretningsmæssige forbedringer for lejerne, udviklingen i energi
priserne, forøget levetid ved udskiftning af komponenter osv. Disse positive
elementer bør inddrages i huslejefastsættelsen. Endvidere skal udgifterne til
dokumentation og totaløkonomiske beregninger stå mål med de mulige
besparelser.
2. Aftalt grøn byfornyelse Side 2
Det er vigtigt med en effektiv beslutningsprocedure blandt lejerne for at reducere
bygningsejerens usikkerhed og dermed forbedre dennes incitamenter for at
engagere sig i energirenoveringsprocessen. Når energibesparelsen fuldt ud svarer
til huslejeforhøjelsen for lejeren, virker det naturligt, at beboerrepræsentationen har
kompetence til at indgå den frivillige aftale med bygningsejeren. Ofte vil det ikke
være muligt at få samtlige lejere til at bakke op om en frivillig aftale. Et prospekt
udarbejdet af bygningsejerens rådgivere burde være tilstrækkeligt grundlag for en
beslutning evt, i kombination med rådgivning fra Grundejernes Investeringsfond.
Udover at det vil forsinke processen, er det tvivlsomt om huslejenævnene i deres
nuværende form vil have den fornødne ekspertise og kapacitet til hurtigt og
kvalificeret at kunne vurdere de af de tekniske rådgivere opstillede beregninger.
Her kan inddrages de erfaringer, som fremgik af evalueringen af “aftalt
boligforbedring”, som blev gennemført i 2000.
3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5,
stk. 2
Der kan umiddelbart virke som et kraftigt incitament for bygningsejere at indføre
energikrav for ejendommen som betingelse for modernisering af lejemål efter § 5,
stk. 2. Resultatet risikerer imidlertid at blive, at man reelt sætter udviklingen i stå i
de ringeste ejendomme med tiltagende forslumning som resultat. Denne bekymring
kan i sidste ende resultere i et øget behov for (dyr) byfornyelse. 400 kr reglen kan
muligvis modvirke de negative incitamenter, men det er temmelig usikkert. Og
fradraget for sparet vedligeholdelse kan vise sig uhensigtsmæssigt og modarbejde
ambitionerne om en totaløkonomisk tilgang. Endelig må det anbefales at de
bevaringsværdige bygninger fritages for disse regler — ud fra såvel
bygningskulturelle hensyn som den tekniske usikkerhed, der hersker om
mulighederne for at energirenovere i disse bygninger.
4. Forhåndsgodkenclelse af lejeforhøjelser
Muligheden for frivillig forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser i huslejenævn vil
virke som et positivt incitament for bygningsejerne mht. energirenovering. Til
gengæld vil forhåndsgodkendelse som et krav risikere at introducere ekstra tid og
usikkerhed i beslutningsprocessen, fordi man ikke kan regne med at oppebære
den samlede leje. Dette særligt hvis huslejenævnenes ekspertise er mangelfuld i
forhold til de problemstillinger, som de forventes at behandle. Fristen på de 2
måneder er et positivt element, men i lyset af ovenstående er det et åbent
spørgsmål, om den kan overholdes.
5. Forhøjelse af råderetsbeløbet
Forhøjelsen af råderetsbeløbet virker voldsom i betragtning af de krav, som
bygningsejeren kan stille til lejernes forbedringer. Desuden er reglerne om udlejers
muligheder for at nægte lejer at udføre forbedringsarbejder uklare, og dette kan
have betydelige økonomiske konsekvenser.
6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af
energiforbrug til køling
Det virker naturligt at bygningsejeren får denne adgang. Ydermere vil det være
fornuftigt, at bygningsejeren får adgang til at opsætte målere efter eget valg — dvs.
uden offentligt påbud. Den ovennævnte rapport viser at synhiggørelse af forbrug er
central i at påvirke forbruget. Desuden vil opsætning af målere med fordel kunne
foretages i sammenhæng med andre arbejder i bygningerne som en fremtids
sikring ift. kommende lovkrav.
Bygherreforeningen anbefaler at ikrafttrædelsen udskydes i betragtning af, hvor
omfattende, komplekse og uafklarede ændringerne vil forekomme bygningsejerne.
Der er behov for tid til at udarbejde og implementere vejledninger mv. Hvis det ved
den planlagte evaluering viser sig, at der ikke opnås en tilstrækkelig tilvækst i Side 3
energirenoveringerne i de private udlejningsboliger, vil det være meget afgørende,
at der ud fra grundige analyser af erfaringerne justeres i reglerne, så der skabes
bedre incitamenter for bygningsejerne.
Bygherreforeningen står i øvrigt til rådighed for uddybning af ovenstående.
Nils Hein
Fra: Jakob Lindberg <jakob4681@gmail.com>
Sendt: 21. december 2013 22:45
Til: Nils Hein
Emne: Høringssvar fra Danmarks Lejerforeninger vedr energisparepakke (2013) (j.nr.
2013-3841)
Vedhæftede filer: Revideret høringssvar vedr energisparepakke.pdf
Hermed fremsendes høringssvar fra Danmarks Lejerforeninger vedrørende lovforslag om energisparepakke
Jeg bemærker, at vort høringssvar er identisk med det hØringssvar vi afgav i forhold til det næsten
enslydende lovforslag fra 2012. Dog er henvisningerne til de enkelte paragraffer og numre opdateret,
således at de skulle svare til numrene i 2013-forslaget.
Med venlig hilsen
P.o.v.
Jakob Lindberg, organisationssekretær
Danmarks Lejerforeninger
Sankt Peders Stræde 2, 1.
4000 Roskilde
i
DANMARKS LEJERFORENINGER
Sankt Peders Stræde 2, 1., 4000 Roskilde - TLF: 3333 9925 - FAX: 3333 9941
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Boliglovgivning
GJ. Mønt 41117 København K
Høringssvar pr. e-mail til: nih@mbbl.dk
Roskilde, den 22. november 2012
Revideret med hensyn til paragrafhenvisninger den 19 december 2013
Med venlig hilsen
Bodil Kjærurn og Henrik Stougaard
Høringssvar vedr. Udkast til lovforslag om en
energisparepakke
Overordnet konklusion
Som det foreligger, vil udkastet samlet bevirke særdeles væsentlige
forringelser af lejernes retsstilling og boligøkonorni.Lovudkastet går langt ud
over de tiltag, som måtte forventes ud fra energiforligets aftaletekster.Vi er
overraskede over at aftaleteksterne foreslås udmØntet på en måde, der så
kraftigt og så groft er til lejernes ugunst.
Vi finder det stærkt vildledende, bl.a. overfor Folketingets medlemmer, at
udkastet præsenteres med bemærkninger om, at dette ikke skulle “forrykke
balancen mellem lejere og udlejere”. Der er netop tale om, at forslaget rykker
balancen så voldsomt og ensidigt til udlejernes interesser, at forslaget lige så
godt kunne være udformet direkte af udlejerorganisationerne selv.
Lovudkastet indeholder forslag der i givet fald vil udgøre de for lejerne
værste tilbageslag vi er blevet præsenteret for under de seneste 3
regeringer.Danmarks Lejerforeninger vil derfor på det kraftigste fraråde
gennemførelse af lovudkastet.
Hoved-anbefalinger
Som beskrevet nedenfor så vi helst hele forslaget taget af bordet, og erstattet
af et forslag om fremme af energitiltag via alternativ finansiering, uden
ændringer i selve lejelovgivningen. Indenfor aftalerne i energiforliget har vi
imidlertid på de følgende sider angivet en række anbefalinger, hvoraf vi vil
fremhæve følgende tre som hoved-anbefalinger:
- Slet forslaget om at udlejere tvangsmæssigt skal kunne gennemføre
lejeforhøjelser for vedligeholdelsesarbejde (som lejerne i fællesskab har
betalt i forvejen via huslejen). En adgang som udlejerne vil få med den
nuværende udformning af udkastets § 1, nr. I 0 (ny § 58, stk. 3 i
Lej eloven).
- Slet forslaget om at udlejere skal kunne gennemføre lejeforhøjelser
for forbedringsarbejder, som lejerne selv har betalt. En adgang som
udlejerne vil få med udkastets § 1, nr. 9 (ophævelsen af Lejelovens §
58, stk. 1, 2. punktums sidste led).
- Juster det foreslåede regelsæt omkring de aftale-baserede
energiprojekter, så den enkelte lejers individuelle rettigheder kommer
til at give reel adgang til prøvelse via huslejenævn mv.. Svarende til det
der i dag er gældende i lejelovgivningen i øvrigt. På de følgende sider
uddyber, supplerer og begrunder vi vor konklusion og anbefalinger.
Såfremt der er dele af vores høringssvar man ønsker uddybet, står vi
gerne til rådighed.
Generelle bemærkninger i syv punkter:
1) Forslaget åbner adgang til lejeforhøjelser for arbejder lejerne har
betalt i forvejen.
Med forslagets § 1, nr. 11 (ny § 58, stk. 3 i lejeloven) gives udlejer ret til at
gennemføre tvangsmæssige lejeforhøjelser (altså uden aftale), der beregnes
på grundlag af samtlige udgifter til de gennemførte arbejder. Der skal ikke —
som efter nugældende lovgivning - ske fradrag for sparet vedligeholdelse,
som lejerne jo allerede betaler for i anden sammenhæng .Nedslidte elementer
i klimaskærmen, eksempelvis utætte døre og vinduer, der udskiftes til helt
tilsvarende elementer, udgør efter den nugældende lejelovgivning ren
vedligeholdelse, som lejerne i forvejen betaler over basishuslejen og derfor
har krav på at få udfØrt uden forbedringslejeforhøjelse overhovedet.Nye
bygningsdele er imidlertid naturligvis langt mere tætte end de nedslidte
udskiftede dele, det erjo først og fremmest derfor de udskiftes, og så vil der
med forslaget være tale om foranstaltninger, som sparer energi. Med
lovforslaget kan udgiften således fuldt ud lægges over på lejerne som en
ekstra lejeforhøjelse. Hertil kommer så de spekulationsmuligheder i “kort
holdbarhed”, som mindre seriøse udlejere hurtigt vil udvikle med det
foreslåede regelsæt.Tilsvarende åbnes med lovforslaget adgang til at udlejer
kan lade det indgå i lejefastsættelsen, når lejer individuelt selv har betalt
forbedringer på lejemålet, eksempelvis i form af et nyt køkken eller bad.( 1,
nr. 10. Ophævelsen afLejelovens § 58, stk. 1,2. punktums sidste led).
2) Forslagets aftale-mulighed vil næppe blive anvendt.
Med forslaget kan udlejer indgå aftale med et flertal af lejerne eller med
beboerrepræsentationen om gennemførelse af energibesparende
foranstaltninger. En sådan aftale giver efter lovforslaget udlejer ret til en
lejeforhØjelse, der beregnes som angivet ovenfor i pkt. 1, men, som det
fremgår, har udlejer jo netop adgang til at gennemføre lejeforhøjelsen
tvangsmæssigt, så det vil helt overvejende være det der vælges; såfremt
lovudkastet gennemføres i den foreliggende form.Følger man imidlertid
vores anbefaling om at fjerne eller indskrænke adgangen til tvangsmæssig
gennemførelse,jfr. pkt. 1., vil aftalemæssige projekter naturligvis få større
udbredelse .Der vil dog i vid udstrækning blive tale om aftale-situationer vi
som lejerbevægelse vil være forpligtede til at anbefale lejerne at holde sig
langt væk fra. — Det er “lovliggjort” forsøg på bondefangeri.
3) Beskyttelse af lejer-mindretal og enkeltiejere tilsidesættes.
Efter lovforslaget kan en aftale om gennemførelse af energibesparende
foranstaltninger indgås af udlejer med et flertal af lejerne eller med
beboerrepræsentanterne. I begge tilfælde har det virkning for samtlige lejere.
Mindretallet eller den enkelte lejer kan dermed ikke sige fra. Den enkelte
lejers mulighed for at kontrollere eller få efterprøvet lejeforhøjelsens
berettigelse er uhyre svag i forslaget, og bør styrkes væsentligt, så den
kommer til at matche det system der ellers gælder i den øvrige
lejelovgivning.For så vidt angår ikke-kollektive foranstaltninger, inde i det
enkelte lejemål, bør den enkelte lejer i øvrigt tildeles individuel vetoret.
4) Udkastet foreslår monopol for ensidig rådgivning.
Som eksempel på lovudkastets ensidige karakter kan fremhæves forslaget
(udkastets § 2, nr. 11) om at give Grundejernes Investeringsfond (GI)
“monopol” med hensyn til partsrådgivning i forbindelse med
energirenoveringsaftaler. GI påstås i bemærkningerne at være en uvildig
instans, men reelt er GI en parts- organisation for udlejere. Der er
udlejerflertal i bestyrelsen og formandskabet er pr. definition besat af
udlejerorganisationerne. Der er ikke, som det påstås i bemærkningerne, tale
om en uvildig organisation, og det vil derfor være en uhørt skrævvridning,
såfremt GI skulle stå for rådgivning af begge parter.
Vi anbefaler at bestemmelsen (udkastets § 2, nr. 11) enten udgår helt, eller at
den ændres til et indhold, hvor der ydes økonomisk støtte til at hver af
parterne, henholdsvis udlejere og lejere, selv kan vælge sine rådgivere.
5) Forslaget betyder væsentligt forøgede udgifter for det offentlige, med
meget lille nytteværdi.
I det omfang man tror eller håber på, at der i væsentligt omfang vil blive
indgået de omtalte aftaler mellem lejere og udlejere, vil forslagets eventuelle
gennemførelse medføre lejeforhøjelser. De i forslagets bemærkningsdel
anførte betragtninger over Økonomiske konsekvenser for det offentlige, tager
tilsyneladende udgangspunkt i, at alle lejere der modtager boligstØtte også
skulle være berettiget til offentlig varmehjælp, således at stigningen i det
offentliges boligstØtte-udgifter modsvares af et fald i udbetalt varme- støtte.
Imidlertid gælder dette alene for pensionister og visse andre
overfØrselsindkomster. For den betydelige andel af lejere der er
selvforsørgende og samtidig berettigede til boligsikring, er der ikke nogen
offentlig “modsvarende mindreudgift” der helt eller delvist kan afbalancere
de forøgede udgifter til boligsikring.
Dermed må der forventes en væsentligt større forøgelse af det offentliges
udgifter til boligsikring, end det pt. er beskrevet i bemærkningerne.
Nytteværdien, mht. energirenoveringer, af disse forøgede offentlige udgifter,
vil være særdeles begrænset.
6) Forslaget vil i voldsom grad yderligere komplicere lejelovgivningen.
Danmarks Lejerforeninger beklager, at der med forslaget lægges op til det
diametralt modsatte af en forenkling af lejelovgivningen, som regeringen
ellers har ytret interesse for. Det foreliggende lovforslag vil nemlig i meget
væsentlig grad komplicere den eksisterende lovgivning gennem tilføjelse af
endnu flere undtagelser, og nye varianter vil blive tilføjet til de i forvejen
eksisterende talrige sæt af forskellige lejeberegninger, indskudte undtagelser
og særlige kategorier af lejemål .Vi vil gerne udtrykke anerkendelse for, at
ministeren for By, Bolig og Landdistrikter i anden sammenhæng har taget
initiativ til at få genstartet forhandlingerne om forenkling af lejelovgivningen
- forhandlingerne mellem de fem interesseorganisationer på boligområdet. Vi
må imidlertid udtrykke vor tvivl overfor, om det tjener noget reelt formål
med den ene hånd at fortsætte disse forhandlinger, såfremt der med den
anden hånd gennemføres et lovforslag med et lejelovsmæssigt indhold som
det foreliggende udkast.
7) Den lejelovsmæssige del af energiforliget kan erstattes af et forslag om
alternativ finansiering.
Fremme af energirenoveringer i udlejningsejendomme nødvendiggør i
virkeligheden slet ikke lejelovsmæssige ændringer: Der er i forvejen
adskillige egnede “redskaber og håndtag” i den eksisterende lejelovgivning
som kan anvendes til dette formål. Nej, det der reelt skal til for at få ændret
den nuværende stilstand på området til aktivitet, er at udlejerne gennem nye
finansierings-former får en Økonomisk motivation til at iværksætte sådanne
arbejder, vel at mærke uden at dette sker på bekostning af lejernes
rnotivation.I denne forbindelse vil vi pege på, at man kan anvende de
offentlige midler man fra regeringens side,jfr. pkt. 5 ovenfor, realistisk må
være indstillet på at bekoste på lovforslagets gennemførelse. Midlerne vil på
denne alternative måde med langt større nytteværdi kunne anvendes målrettet
til fordel for maksimal energirenoverings-effekt.Herudover har
lejerbevægelsen, i forbindelse med de ovenfor omtalte forhandlinger op til
2010-lovforslaget, peget på en helt alternativ model for sådan finansiering,
via Grundejernes Investeringsfond.Man kan supplerende opstille krav om
minimumsstandard for gamle ejendomme, f.eks. ligesom for brandsikring og
elektricitet. Alle nødvendige bygningsændringer kan imidlertid udmærket
håndteres via lejelovgivningens nuværende regler.
I det følgende supplerer vi kort disse generelle bemærkninger med detail
bemærkninger til mere konkrete enkelt-elementer i forslaget.
Særlige bemærkninger til enkelte punkter i forslaget
Til 1,2og3:
Begrebet »energibesparende foranstaltninger< indgår i lovforslagets § i
(lejeloven, LL), § 2 (boligreguleringsloven, BRL) og § 3 (byfornyelsesloven,
BFL). Intet sted i lovforslaget er der imidlertid en definition af
»energibesparende foranstaltninger<. Der mangler en definition, som
afgrænser i forhold til typer af arbejde, som lejerne i forvejen har krav på,
uden lejeforhøjelse.Der er intet i lovforslaget, der hindrer at en hvilken som
helst bygningsmæssig indsats vil kunne indgå i en aftale om
»energibesparende foranstaltninger<. I lovforslagets egne bemærkninger er
det direkte forudsat at et projekt kan omfatte andre arbejder end
energibesparende foranstaltninger, se bemærkningerne til BFL § 50 e.
Til § 1, pkt. 11:
Lovforslaget giver udlejer ret til en lejeforhøjelse, der beregnes på grundlag
af samtlige udgifter til de gennemførte arbejder. Der skal ikke ske fradrag for
sparet vedligeholdelse. Entydig konsekvens: En utæt dør eller et utæt vindue
kan udskiftes til et tilsvarende element, hvilket normalt vil blive betegnet som
ren vedligeholdelse (ingen forbedring). Hvis den nye bygningsdel er tæt vil
der selvfølgelig være tale om en foranstaltning, som sparer energi. Med
lovforslaget kan udgiften således fuldt ud væltes over på lejerne. Dette åbner
ekstremt vide muligheder for misbrug fra udlejers side: Bestemmelserne vil
af udlejere tvangsmæssigt (altså helt uden aftale jfr. den foreslåede ny § 58 a)
kunne anvendes til at gennemføre lejeforhøjelser for projekter der består af
rene vedligeholdelses-arbejder. Arbejder, som lejerne efter nugældende
lejelovgivning har krav på helt uden lejeforhøjelse, og som lejerne efter
nugældende lovgivning har mulighed for, om nødvendigt, at få gennemført
via huslejenævnspåbud rn.v.
Til3, pkt. 1:
Efter lovforslaget (eksempelvis forslagets BFL § 50 c og 50 d.) kan en aftale
om gennemførelse af energibesparende foranstaltninger indgås af udlejer med
et flertal af lejerne eller med beboerrepræsentanterne. I begge tilfælde har det
virkning for samtlige lejere. Den enkelte lejers mulighed for at kontrollere
eller få efterprøvet lejeforhøjelsens berettigelse er meget svag: 6 ugers
indbringelses-frist er uhørt, når det ikke i det mindste kombineres med et
gyldighedkrav for varsel/aftale, at indsigelsesadgangen udtrykkeligt er oplyst.
Uden et sådant formalitetskrav bør der klart gælde de almindelige
forældelsesbestemmel ser.
Til § 1, pkt. 12, § 2, pkt. 7, samt § 3, pkt. 1:
Lovforslaget giver udlejer mulighed for at indhente en forhåndsgodkendelse
fra huslejenævnet. Se lovforslagets BRL § 25 d, stk. i .Lovforslaget er uklart
mht. hvorvidt lejer skal inddrages i denne proces, så det bør gøres tydeligere i
selve teksten, at dette er tilfældet. Udlejer skal før aftalens indgåelse give
lejerne en kopi af huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse. Se
lovforslagets BFL § 50 e.
At lejerne er part under huslejenævnets behandling af en sag om
forhåndsgodkendelse fremgår indirekte af lovforslagets bestemmelse om, at
huslejenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten »af parterne<.
(Ordvalget er måske lidt uheldigt, da det lyder som om begge parter i
fællesskab indbringer sagen, hvilket selvfølgelig ikke er tilfældet. Et bedre
ordvalg ses af nugældende BRL § 43-44: »af hver af parterne«.)
Lovforslaget giver ikke huslejenævnet kompetence til at behandle
spørgsmålet om lejeforhøjelsens beregning ved en sag, som rejses
efterfølgende. Under en efterfølgende sag vil huslejenævnet alene kunne tage
stilling til om aftalen opfylder de gyldighedsbetingelser, som er opstillet i
lovforslaget. En sådan sag skal rejses af lejer inden seks uger. Se
lovforslagets BFL § 50 m, stk. 1-2. Der er ingen gyldighedsbetingelse om, at
udlejer skal oplyse lejer om fristen på seks uger eller om muligheden for at
indbringe spørgsmålet. Disse oplysninger bør imidlertid være
gyldighedsbetingelser.Bestemmelsen om at den enkelte lejer kan indbringe
for huslejenævnet gyldigheden af en aftale om energibesparende
foranstaltninger er i lovforslaget placeret i byfornyelsesloven. Det ville give
lejerne bedre mulighed for at få øje på muligheden for
huslejenævnsbehandling, hvis bestemmelsen blev placeret i fx LL § 106.
Lejer kan således ikke bruge huslejenævnet til at kontrollere eller få
efterprøvet lejeforhøjelsens berettigelse eller beregning, kun aftalens
gyldighed. Alligevel er der i lovforslaget bestemmelser om lejeforhøjelsens
beregning og fordeling. Se lovforslagets LL § 58 a. Det bør i lovteksten
præciseres, at huslejenævnet har kompetence til at håndhæve disse
bestemmelser. Det fremgår ikke af den nuværende forslags-ordlyd, at lejer
kan indbringe dette spørgsmål for huslejenævnet. Det forhold at lovforslaget
kun giver lejer en adgang til begrænset prøvelse ved huslejenævnet
(gyldighed) kunne måske endda implicere at lejers adgang til prøvelse af
aftalens materie i det hele taget er udelukket, selv ved boligretten.
Lejer bør imidlertid have klar adgang til at få efterprøvet lejeforhøjelsens
beregning allerede ved huslejenævnet. Særligt relevant er dette krav
selvfølgelig for lejere, som ikke er med i det flertal, der accepterede aftalen.
Til § 1, pkt. 11-12:
Lovforslagets bestemmelser om lejeforhøjelsens beregning forekommer
mangelfulde på flere punkter.I blandede ejendomme (bolig/erhverv) skal der
efter lovforslaget ske en forholdsmæssig fordeling af udgifter, som vedrører
begge typer af lejemål. Se lovforslagets LL § 58 a, stk. 2. Forholdsmæssigt
kan fortolkes på flere måder, og det er ikke angivet om fordelingsnøglen er
den, som aktuelt er gældende for den omhandlede ejendom efter BRL § 11,
eller bruttoetageareal uden modifikationer eller fx efter ombygningens
energibesparende effekt pr. lejemål eller andet.
Udgifternes fordeling mellem boligerne skal ske efter areal. Se lovforslagets
LL § 58 a, stk. 5. Lejeforhøjelsen skal efter lovforslaget »kunne give en
passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til de
aftalte arbejder, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til
vedligeholdelse, administration, forsikring o. lign.«. Se lovforslagets LL § 58
a, stk. 3. Formuleringen er tydeligvis inspireret af nugældende LL § 58, stk.
2. Lovforslaget siger imidlertid intet om at udlejer efterfølgende skal aflægge
byggeregnskab. Der bør i lovforslaget indsættes bestemmelser svarende til
nugældende LL § 59, stk. 3-4.
I lovforslaget er fastsat at der ved beregning af lejeforhøjelsen ikke må
medregnes den del af udgiften, som dækkes ved anvendelse af beløb afsat
efter LL § 22 og 63 a eller BRL § 18 og 18 b samt støtte efter anden
lovgivning. Se lovforslagets LL § 58 a, stk. 4. Dette forekommer meget
rimeligt, set med lejers Øjne. Bestemmelsen bør udvides til også at omfatte
rabatydelser og lignende, se fx nugældende LL § 36, stk. 2,4. pkt.
Nils Hein
Fra: Camilla Damsø Pedersen <cdp@danskbyggeri.dk>
Sendt: 18. december 2013 15:29
Til: Nils Hein
Cc: Britt Rasmussen; Torben Liborius; Michael H. Nielsen
Emne: SV: Høring over udkast til lovfoslag om energisparepakken 2013
Vedhæftede filer: Høringssva-307352.pdf
Kære Niels
Dansk Byggeri takker for høringen, og henholder sig høringssvaret af den 21. november 2012 til lovforslag om
energisparepakker (ved hæftet). Således har Dansk Byggeri ikke bemærkninger til de seneste ændringer af
lovforslaget om energisparepakken 2013.
Dansk Byggeri ser positivt på den kommende evaluering at virkningerne at lovforslaget efter 2 år, så det sikres at
lovændringerne reelt løser “ejer-lejer”-paradokset på hensigtsmæssig vis.
Venlig hilsen
Camilla Damso Pedersen
Chefkonsulent
Erhvervspolitisk afdeling
Tlf. direkte: 72 160224. Mobil: 2328 49 13
dan5kbYDQri
Vi samler byggeri, anlæg og industri
Nørre voldgade 106. 1358 København K
www.danskbyngeri.dk- Abonner på nyheder
Fra: Nils Hein [mailto:nihmbbl.dk]
Sendt: 22. november 2013 17:52
Til: Nils Hein
Emne: Høring over udkast til lovfoslag om energisparepakken 2013
Hermed følger høringsbrev, udkast til lovforslag om energisparepakken samt høringsliste.
Med venlig hilsen
Nils Hein
Fuldmægtig
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Boligatdelingen
Boliglovgivning
GI. Mønt 4
1117 København K
Tlf. 4171 7775
E-mail: nih@mbbl.dk
i
Ministeriet for By-, Bolig og Landdistrikter
Att.: Nils Hein
Boliglovgivning
GI. Mønt 4
1117 København K
21. november2012
Dokumentnr.: 222177
Dansk Byggeris høringssvar til udkast til lovforslag om en energisparepakke
Dansk Byggeri takker for høringen af forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om
midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov
om leje af almene boliger og lov om leje af erhvervslokaler mv. (Energisparepakke).
Formålet med loven er, at skabe væsentligt forbedrede incitamenter for udlejer og
lejere til gennemførelse af energibesparende foranstaltninger i private lejeboliger. Et
formål Dansk Byggeri til fulde bakker op om. Der er dog en række forbedringsmulig
heder i lovforslaget, jf. Dansk Byggeris bemærkninger til hovedelementerne i det føl
gende:
Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer
Med forslaget lægges der op til, at udlejer kan opkræve en større lejeforhøjelse end
efter de gældende regler, forudsat at kravet om totaløkonomisk rentabilitet er opfyldt.
Herved øges lejeforhøjelsens størrelse i forhold til de gældende regler, dog maksi
malt til størrelsen af den dokumenterede besparelse for lejerne. Dansk Byggeri støt
ter op om totaløkonomi-princippet, og finder det positivt, at der er forelagt en model,
hvor gevinsten ved energibesparende arbejder fordeles mellem parterne.
Det fremgår af lovforslaget, at der er behov for at fastlægge en række specifikke for
hold om ordningen og lejeforhøjelsens beregning, herunder en række forhold af tek
nisk karakter, som ikke er egnede til at medtage i en lov, hvorfor Dansk Byggeri end
nu finder rækkeviden af lovforslaget uklart.
Aftalt grøn byfornyelse
Forslaget om aftalt grøn byfornyelse lægger dels op til en aftale mellem ejendoms
ejeren og et flertal af lejerne om gennemførelse af energibesparende arbejder i ejen
dommen dels en aftale mellem energiselskab og ejendomsejer om tilskud m.v.
Der er dertil lagt op til, at de energimæssige konsekvenser ved gennemførelse af
projektet er grundigt belyst, inden aftalen om projektet indgås. Der skal derfor før af
talens indgåelse indhentes en erklæring fra et certificeret energimærkningsfirma om
de energimæssige konsekvenser af de påtænkte arbejder, hvilket Dansk Byggeri fin
der fornuftigt.
Nørre Voldgade 106 Postbox 2125 Telefon 72 1600 00 www.danskbyggeri.dk
1358 København K Telefax72 160010 info@danskbyggeri.dk
Dansk Byggeri er positiv over for, at der åbnes op for, at GI får mulighed for at yde
udlejere og lejere gratis uvildig rådgivning i forbindelse med forhandlinger mellem
lejere og udlejere om aftalt grøn byfornyelse. Det er dertil fornuftigt, at de enkelte
kommuner får mulighed for at yde indfasningsstøtte til nedsættelse af lejeforhøjelsen
som følge af de energibesparende arbejder, samt kan tilbyde genhusning efter byfor
nyelseslovens kapitel 8. Dansk Byggeri mener, at kommunerne kan spille en stor rol
le i at motivere udlejere og lejere til at indgå en aftale, og kommunerne bør aktivt sø
ge at opfordre til aftaler om grøn byfornyelse.
Hvor stor en effekt forslaget vil have er uklart — og må også formodes i vid udstræk
ning at afhænge af de kommunale beslutninger. Det er dertil uklart i lovforslaget,
hvordan udlejer indgår en aftale med et energiselskab, herunder om et energiselskab
er forpligtet til at yde tilskud til en udlejer, hvis en sådan henvender sig med en aftale
om grøn byfornyelse. De nye rammer for energiselskabernes indsats i 2013-2016,
herunder også spørgsmålet om aftaler mellem energiselskab og udlejer som led i
grøn byfornyelse, prioriterer ikke energiselskabernes spareindsats mod bygninger.
Dansk Byggeri finder det bekymrende, at man med den nye aftale for energiselska
berne ikke har øget selskabernes tilskyndelse til at yde tilskud til energibesparende
foranstaltninger som led i grøn byfornyelse, hvilket ellers formodes i bemærkningerne
til nærværende lovforslag.
Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2
I lovforslaget gøres det til et vilkår, at udlejeren kun må fastsætte lejen efter § 5, stk.
2, ved genudlejning, hvis ejendommen som helhed opfylder en energiramme på A-D
i energimærkningen eller hvis udlejeren forud for genudlejningen af en gennemgri
bende forbedret lejlighed kan dokumentere, at der er foretaget rene energiforbedrin
ger inden for en periode på 2 år i boligdelen af ejendommen for et beløb svarende til
400 kr. pr. m
2 bruttoareal. Dansk Byggeri er positive over for, at der stilles energikrav
for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, men har dog svært ved at gen
nemskue konsekvenserne af, hvorvidt kravet rent faktisk vil medfører de forventede
energiforbedringer. Dansk Byggeri ser derfor frem til evalueringen af lovforslaget, når
ændringerne har været i kraft i 2 år.
Det fremgår af lovforslaget, at fredede ejendomme undtages fra kravet om energi-
mærke D eller bedre, som forudsætning for at benytte lejefastsættelsesreglerne efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Dansk Byggeri mener, at det er fornuftigt at undta
ge fredede ejendomme fra energirenoveringskrav, som forudsætning for at benytte §
5 stk. 2. Der bør tilsvarende gives undtagelse for ejendomme, der er erklæret beva
ringsværdige eller er omfattet af en bevarende lokalplan.
Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser
Dansk Byggeri er positiv over for, at det på frivillig basis bliver muligt for udlejer at
indhente en forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen og den samlede leje efter gen
nemførelse af en forbedring. Dette vil kunne skabe en større sikkerhed for udlejer
om, hvilken leje udlejeren kan kræve, hvis et konkret forbedringsprojekt gennemfø
res.
Kravet om en maksimal sagsbehandlingstid for en forhåndsgodkendelse på max 2
måneder vil endvidere fremme, at lovgivningen ikke fungerer som en flaskehals for
gennemførsel af forbedringsprojekter.
2
Forhøjelse af råderetsbeløbet
Det foreslås, at den maksimale godtgørelse for lejerens råderet fastsættes til 110.252
kr. i 2009-niveau, svarende til godtgørelsesbeløbet for lejere i almene boliger.
Dansk Byggeri noterer, at med forhøjelsen udvides lejernes mulighed for at gennem
føre forbedringsarbejder i boliger i private udlejningsejendomme, hvor udlejeren ikke
har planer om at udføre sådanne arbejder. Med forhøjelsen gives der således lejere
øgede muligheder for selv at udføre energibesparende arbejder i boligen.
Dansk Byggeri anbefaler, at forhøjelsen af råderetsbeløbet fastsættes til energifor
bedringer for at styrke lejernes incitament til at gennemføre energibesparende for
bedringsarbejder.
Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energi
forbrug til køling
Det foreslås, at indføre krav om individuel måling af varmt og koldt vand samt køling i
flerbruger-ejendomme. Endvidere foreslås det, at udlejeren i såvel private lejemål
som i almene boliger og i erhvervslejemål får mulighed for at forlange opsat målere til
fordeling af energiforbruget til køling. Dansk Byggeri har umiddelbart ikke bemærk
ninger til denne del af lovforslaget.
Dansk Byggeri står naturligvis til rådighed for uddybning af høringsbemærkningerne.
Med venlig hilsen
Dansk Byggeri
Mieke Bak Rasmussen
3
Danske
udlejere
Ministeriet for
By, Bolig og Landdistrikter
Gammel Mønt 4
1117 KøbenhavnK
nih@mbbl.dk
20. december 2013
Vedr. sagsnr. 2013-3841 — horing over udkast til lovforslag om en energisparepakke.
Danske Udlej ere vil herved gerne kommentere lovforslaget, der ved brev af den 22.11.2013 er sendt
i høring.
Det anføres i følgebrevet fra Ministeriet, at indholdet af Energisparepakken ikke vil forrykke balan
een mellem lejere og udlejere. Danske Udlejere er ikke enig deri. Balancen forrykkes på flere områ
der - lejerne får større rettigheder i relation til egne arbejder i lejlighederne (LL § 62 a) og der ind
føres flere regler, der øger udlejers risiko for, at begå fejl, med alvorlige økonomiske konsekvenser
til følge. En gennemførelse af lovforslaget vil tillige - for såvel lejer som udlejer - skabe en utryg
hed omkring den fremtidige økonomiske situation.
Det arifres i pkt. 2.2.3., at det skal “signaleres,” at det ikke er hensigtsmæssig at gennemføre gen
nemgribende forbedringer af lejligheder i ejendomme, der ikke er i energiraxnme A-D. Danske
Udlejere skal opfordre til, at en sådan udmelding trækkes tilbage, da den ikke er fremmende for det
arbejde, som private udlejere, uden praktisk eller økonomisk støtte fra det offentlige, sætter i gang
for, at forbedre boligvilkårene for lejerne.
De enkelte forslag kornmenteres således:
Vedr. LL § 4 b:
Indledningsvist skal det fremhæves, at henvisninger i lejelovgivningen til andre love — her konkret
til lov om byfornyelse - er uhensigtsmæssig og på ingen måde skaber overblik for brugerne af lov
givningen. I relation til, at der p.t. arbejdes på at forenkle lejelovgivningen vil en sådan henvisning
ikke medvirke til en forenkling.
I det omfang, at indholdet af forslaget om “aftalt grøn byfornyelse” gennemføres, bør paragraffeme
således overføres til lejeloven / Boligreguleringsloven, hvor de rettelig hører til, og hvor brugerne
på en mere direkte måde, vil kunne finde frem til disse muligheder for, at etablere energibesparende
foranstaltninger.
Enteresseorganisafion for udlejere af fast ejendom
Fredensgade 30. 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155 - Fax: 8618 5157
E-mail: kontakt@danskeudlejere.dk - www.danskeudlejere.dk
Danske
udlejere
Der ses ikke at være tilstrækkelige grunde til, at kræve, at det udtrykkeligt skal være oplyst i leje
kontrakten, at lejemålet er omfattet af kap. 6a i byfornyelsesloven. Det må være tilstrækkelig, at det
blot er oplyst derom i lejekontrakten. Bemærkningerne til forslaget underbygger ej heller, at der
skulle være et særligt behov for at skærpe denne oplysningspligt.
Tilbagebetalingspligten — hvis oplysningspligten ikke er overholdt - ses ej heller, at skulle ske ube
tinget, som foreslået. Udlejer må have mulighed for at “beholde” den del af lejeforhøjelsen, som
relaterer sig til en alm. forbedringsforhøjelse efter LL § 58 stk. I og 2, § 59 og BRL § 27.
Formålet med lovændringen, erjo at fremme udlejernes interesse i, at igangsætte energibesparende
foranstaltninger — ogjo flere “snubletråde,” der sættes ind i loven, jo mindre bliver interessen hos
udlejerne.
Alternativt bør udlejers pligt til at oplyse om de energibesparende foranstaltninger, begrænses til,
at det skal anføres i lejeaftalen, at der er foretaget energibesparende foranstaltninger efter nævnte
regler — og at der er ydet støtte til foretagelse af arbejderne. Det bør tillige anføres / fremhæves i §
58 a, at I om det er en gyldighedsbetingelse, at oplysningen medtages i lejeaftalen.
Brugen af ordet “ombygget” i § 4 b lægger op til, at der skal foretages større arbejder — det skal
derfor foreslåes, at indledningen i § 4 b ændres til: “For lejemål, som er ombygget eller hvori der er
foretager energibesparendeforanstaltninger, efter bestemmelserne i “Det bør i paragraffen
præciseres atlom aftalerne kan indgåes med enkelte lejere — eller om der er krav om, at alle
ejendommens lejere skal involveres.
Inden loven vedtages — uanset om dette er i den foreliggende eller en tilrettet form — bør der fore
ligge udkast til bekendtgørelse, vejledningsmateriale, aftaleblanicetter og øvrige “arbejdsredskaber”
som lejere/udlejere og forvaltninger skal arbejde med i forbindelse med at de foreslåede regler
bringes i anvendelse. Derved minimeres risikoen for, at der opstår praktiske problemer — og disse
kan derved Ijernes inden loven sættes i kraft.
Ministeriet opfordres i øvrigt til — inden lovændringen gennemføres — at udarbejde eksempler på
ejendomme, hvor lejers besparelser viser sig at være så høje, at denne besparelse kan dække
udlejers udgifter til foretagelse af de energibesparende foranstaltninger.
De høringsberettigede bør således have mulighed for, at se konsekvenserne af en gennemførelse af
forslaget inden dette sættes i kraft. Det ses ikke at være acceptabelt, at der gennemføres væsentlige
lovændringer — og i den forbindelse blot uddelegeres væsentlige elementer deri til Ministeriet.
Med henblik på, at skabe et bedre beslutningsgrundlag for politikerne — og de høringsberettigede -
bør ministeriet få udarbej det eksempler på totaløkonomisk rentable investeringer, herunder bereg
ninger over en samlet økonomi i energirenoveringens levetid. Der henvises i den forbindelse til
energiminister Martin Lidegaards udtalelser til TV2 News, primo december 2013, hvoraf det
fremgår, at et fald i energiforbruget vil medføre lavere afgiftsindtægter til det offentlige - alt med
den konsekvens, at det offentlige vil forhøje afgiftssatserne for at bibeholde indtægten.
Interesseorganisation for udlejere af fast ejendom
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155 - Fax: 8618 5157
E-mail: kontakt@danskeudlejere.dk - www.danskeudlejere.dk
Danske
udlejere
I tilknytning dertil bør der i loven indføjes en bestemmelse om, at lejer ikke kan gøre indsigelse
mod en efterfølgende energiudgift, der ikke svarer til forventningerne, hvis forøgelsen skyldes
øgede afgifter til staten. For at undgå disse problematikker, kunne det overvejes at fastfryse energi
afgifterne fra 2013, frem til år 2024.
Vedr. Kapitel 6 A — aftalt grøn byfornyelse
Forslaget har ikke defineret, hvorledes lejers besparelse skal beregnes sat i forhold til udlejers
forøgede omkostninger, dels med hensyn til beregning af den aktuelle størrelse af besparelsen!
udgiften og dels i relation til “afskrivningsperioden.”
Forslaget — som dette formuleres i bemærkningerne (under pkt. 2.2.1.) — har den opfattelse, at de
enkelte dele af huslejen kan holdes adskilt ved senere forhøjelser. Der vil være tale om meget
teoretisk beregnede lejefastsættelser, hvor der eksempelvis skal ses bort fra forbedringsforhøjelser
grundet på de totaløkonomisk rentable forbedringer.
Der bør således udarbejdes nogle eksempler, der kan vise, hvorledes reglerne vil kunne anvendes.
Det bør tillige præciseres, at en engang godkendt lejeforhøjelse, ikke efterfølgende, hverken i for
hold til den nuværende eller en senere lejer, kan ændres i nedadgående retning. Der ses ikke at være
fremført nogen begrundelse for, at “indfasningsstotten” skal bortfalde ved lejers fraflytning — den
ne støtte erjo også relevant i forhold til en ny lejer.
I de tilfælde, hvor det viser sig, at der ikke efterfølgende kan indgåes en aftale om “grøn byfomy
else” er der ikke taget stilling til, hvem der skal afholde udgifterne til de indledende undersøgelser,
derunder til den certificerede energimærkningskonsulent, der skal foretage beregningerne forud for
indgåelse af aftalen mellem lejer og udlejer.
Det anføres, at der skal tilbydes gratis rådgivning. Der er forståelse for, at udlejere, der indbetaler til
Grundejernes Investeringsfond kan f gratis bistand derfra. Men - hvorfra, skal andre, som ikke ind-
betaler til Grundejernes nvesteringsfond, fa en tilsvarende gratis rådgivning?
Generelt er der anledning til at fremkomme med bekymring for, at en gennemførelse af denne lov
givning omkring “Aftalt grøn byfornyelse” vil resultere i et utal af retssager. Der er derfor behov for
at fa foretaget yderligere undersøgelser i relation til, hvorledes gennemførelsen vil kunne ske i prak
sis. Når dette er undersøgt nærmere er Danske Udlejere fortsat indstillet på, at der skal foretages
initiativer, der kan nedbringe energiforbruget.
Vedr. BRL § 5 stk. 2 — specielt
Det er ødelæggende for boligmarkedet, hvis lejeres og udlejeres muligheder for at indgå en aftale
efter BRL. § 5 stk. 2 bliver besværliggjort af endnu flere restriktioner og krav. Den nuværende
ordning har fungeret tilfredsstillende og har givet mange lejere mulighed for at ffi en tidssvarende
bolig for en acceptabel husleje.
Det kan således ikke accepteres, at der ændres ved reglen i BRL § 5 stk. 2. idet en sådan ændring vil
“forrykke den økonomiske og retlige balance mellem udlejere og lejere” som der i forslaget ønskes
fastholdt.
De foreslåede ændringer omkring BRL § 5 stk. 2 vil bevirke, at de for lejerne meget positive reno
veringer af ikke-tidssvarende lejligheder vil ophøre. Ud over denne konsekvens, vil effekten af en
Interesseorganisation for udlejere af fast ejendom
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155 - Fax: 8618 5157
E-rnail: kontakt@danskeudlejere.dk - www.danskeudlejere.dk
Danske
udlejere
gennemførelse af forslaget tillige blive, at beskæftigelsen vil falde. Som alternativ, bør ikrafttrædel
sen af lovforslaget udskydes til et tidspunkt, hvor bedre konjunkturer kan afhjælpe arbejdsløsheden.
En udskydelse af ikrafttrædelsen fra den 1.7.2014 til et senere tidspunkt, støttes tillige på, at den
nuværende usikkerhed om, hvorvidt loven træder i kraft i givet fald i hvilket omfang, allerede har
sat renoverings-/forbedringsarbejder i stå.
Som et incitament til at fa foretaget energibesparende foranstaltninger foreslåes det, som en generel
regel, at udgifterne ved udførelse af energibesparende foranstaltninger beløbsmæssigt — og uden
fradrag for sparet vedligeholdelse m.v. — kan medtages ved vurderingen af om beløbsgrænserne er
opnået og dermed tillige være grundlag for beregningerne ved brug af de alm. regler om forbed
ringsforhøjelser, der kan foretages i henhold til henholdsvis Lejeloven og Boligreguleringsloven.
i tilknytning dertil, kan det tillige bringes i forslag, at der indføres en ny I ekstra regel — der kan
supplere § 5 stk. 2 — hvorefter der i såvel store som små ejendomme og i de uregulerede områder
indføres en regel om, at en aftalt husleje ikke kan nedsættes, hvis der er udført energibesparende
arbejder af en nærmere fastsat størrelse i et lejemål / på en ejendom.
En sådan ordning vil højne boligmassen — såvel på det energimæssige plan som på det komfortmæs
sige — ligesom energiforbruget vil blive reduceret.
Vedr. forhåndsgodkendelser:
Det kan tiltrædes, at der er muligjied for, at f indhentet en forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet
i forbindelse med foretagelse af forbedringer — derunder energibesparende foranstaltninger.
I loven er indsat en bestemmelse om, at sagsbehandlingstiden i Huslejenævnet maximalt må vare 2
måneder. Der ses ikke at være indsat sanktioner i det tilfælde, at denne frist ikke kan overholdes.
Danske Udlejere skal opfordre til, at der afsættes øgede bevillinger til Huslejenævnene, idet det må
være en nødvendighed, hvis andre sager i Huslejenævnene ikke skal blive nedprioriteret på bekost
ning af energirenoveringssagerne. På nuværende tidspunkt er sagsbehandlingen i de fleste af landets
Huslejenævn meget længere end 2 måneder.
Vedr. overgang til opkrævning af å conto-vand — LL § 37 stk. 3 og LL § 46 i, stk. i
Der bør generelt — og ikke blot hvor dette er “påbudt ved lov” - være mulighed for, at udlejere — på
samme måde som ved betaling for vanne — kan ændre en husleje, der inkluderer betaling for vand,
til betaling af husleje, hvortil kommer betaling afå conto vand.
Danske Udlejere supplerer i øvrigt gerne ovennævnte.
Med venlig hilsen
DANS-DEJERi
KeILdérÇc3\
Interesseorganisation for udlejere af fast ejendom
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155 - Fax: 8618 5157
E-mail: kontaktdanskeudlejere.dk - www.danskeudlejere.dk
DANSK
FJERNVARME
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Fjernvrmens Hus
Att. Nils Hein Merkurvej 7
DK-6000 KoIdng
Svar sendt til: nih@mbbl.dk Tlf +45 7630 8000
maikdanskfjernvarme.dk
wwwdanskfjernvarme.dk
cvr dk SS 831017
DANSK FJERNVARMES HØRINGSSVAR TIL LOV OM ÆNDRING AF LOV OM
LEJE, LOV OM MIDLERTIDIG REGULERING AF BOLIGFORHOLDENE, LOV OM
BYFORNYELSE OG UDVIKLING AF BYER OG FORSKELLIGE ANDRE LOVE. 20. december 2013
J.NR. 201 3-3841 loj/sst
Dansk Fjernvarme takker for muligheden for at kommentere forslaget.
Dansk Fjernvarme bifalder generelt, at tiltagene øger muligheden for at facilitere, at
udlejer gennemfører energibesparende arbejder. Der ligger efter vores opfattelse et
stort potentiale for at hente yderligere og nødvendige energibesparelser i dette seg
ment i de kommende år.
Vi har hæftet os ved følgende:
- Energibesparende tiltag gennemført som følge af lovændringen kan indberet
tes som energibesparelserjf. Energispare-aftalen, naturligvis såfremt et ener
giselskab er involveret i tiltagene og energibesparelserne lever op til kravene i
energispare-aftalen.
- Energibesparende tiltag defineres som i Energispare-aftalen, hvorfor konver
tering af fx individuel naturgas til fjernvarme anses som et energibesparende,
og dermed et forbedrencie tiltag.
Dansk Fjernvarme bifalder som udgangspunkt, at der er en vis leje-beskyttelse i loven.
Vi henstiller dog til, at man tager højde for, at mange energibesparende tiltag udmøn
ter sig i øget forbrugerkomfort og ikke en faktisk energibesparelse, ligesom der kan
være endog stor forskel på hhv, teoretisk og faktisk energibesparelse. Dvs, leje-
ren/forbrugeren ikke nødvendigvis ser en mindsket energiregning. Her bør komfortøg
ningen i et vist omfang kunne prissættes, så hverken udlejer eller lejer kommer i
klemme.
Vi anerkender således, at udlejers øgede omkostninger til energirenovering, i rimeligt
omfang skal kunne hentes via huslejen, men er usikre på hvilken model til håndtering
af ejer-lejer problemstillingen, der bedst og mest hensigtsmæssigt løser opgaven. Det
indgår vi naturligvis gerne i en videre dialog om.
Hvis der gives mulighed for at overføre omkostninger på lejer, som følge af energire
novering, opstår der behov for klare retningslinjer for afgrænsning mellem, hvilke ar
bejder der defineres som energibesparende tiltag og hvilke der betegnes som almin
delige bygningsvedligehold eller forskønnelse. Dette for at sikre, at den miljømæssige
effekt med C0
2
-reduktion opnås, samtidig med at leje-beskyttelsen opretholdes.
Tilsvarende bør der, jf. afsnit 2.2.5 ifølge hvilken lejere selv kan foretage energireno
veringer af lejet bolig, udformes regler der sikrer udlejerens juridiske rettigheder. Dette
skal forebygge, at en lejer uden udlejeres samtykke foretager ændringer i udlejerens
ejendom. Dansk Fjernvarme har ikke yderligere bemærkninger.
Med venlig hilsen
/\ i
Louise Overad Jensen teknisk konsulent
Dansk Fjernvarme
loj@danskfjernvarme.dk ...
Mobil +45 20266205 :.
00 30. december 2013
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Dansk Industri
Att.: Nils Hein Confederation of Danish Industry
Gi. Mønt 4
1117 København K
Høringssvar om udkast til lovforslag om en energisparepakke,
Deres j.nr. 2013-3841
DI takker for modtagelsen af høring over udkast til lovforslag om en energispare
pakke. DI henviser i det væsentlige til høringssvar af 22. november 2012 til udkast
til lovforslag om en energisparepakke for private udlejning som gengivet nedenfor
med enkelte ændringer.
I bestræbelse på at nå Danmarks og EU’s ambitiøse klima- og energimålsætninger
må bygningers energibehov reduceres væsentligt. DI støtter op om den grønne om
stilling, som er omkostningstung men nødvendig for både borgere, erhvervslivet og
samfundet som helhed.
Lejeloven skal understøtte det nødvendige behov for vedligeholdelse, forbedring og
energirenovering af de mange lej eboliger. Der er et stort behov for øget energireno
vering i landets mange lejeboliger, og derfor er det glædeligt, at regeringen med
dette lovforslag netop adresserer denne opgave.
Det er for DI helt væsentligt, at lovforslaget sætter gang i energirenoveringer, og at
forslaget reelt fører til betydelige energibesparelser til glæde for både lejere og ud-
lejere. Dette skal ske på en enkel og omkostningseffektiv måde, som ikke påfører de
implicerede parter unødvendige administrative forpligtigelser.
Herunder er DI’s kommentarer til de enkelte initiativer beskrevet.
1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer
DI finder det positivt, at energimæssige tiltag vurderes ud fra en totaløkonomisk
betragtning, hvor der tages højde for efterfølgende omkostninger til drift og vedli
geholdelse.
Man skal dog være opmærksom på, at det kan være meget vanskeligt at dokumente
re energibesparelse på forhånd. Besparelsen ved nye installationer eller bygnings-
dele afhænger i høj grad af den sammenhæng, de indgår i, samt lejernes adfærd.
Krav til dokumentation må derfor ikke være urealistisk skrappe.
Postadresse/Postal address Besøgsadresser/Visiting addresses
1787 København V (÷45) 3377 3377 dicdi.dk Hannemanns Allé 25 Sundkrogskaj 20
Danmark di.dk København S København ø CVR: 16077693
Selvom der ifølge bemærkningerne sigtes mod “de lavt hængende frugter”, vil de
med ordningen følgende øgede dokumentationskrav og fordyrende arbejdsgange
mellem udlejer, huslejenævn og rådgiver medføre ekstra omkostninger, som ikke
begrænser energiforbruget.
Der er i forslaget ikke taget højde for de betydelige komfortforbedringer, som bebo
erne vil opleve ved en energiinvestering i form af bedre indeklima, mindre træk og
støj m.v. Komfortforbedringer er sammen med besparelserne i energiudgifterne for
lejerne med til at forøge brugsværdien af lejemålet, hvilket grundlæggende er det,
som en forhøjelse af lejen skal modsvare.
2. Aftalt grøn byfornyelse
DI ser positivt på mulighederne for aftalt grøn byfornyelse, som i den rigtige form
kan bidrage til at skabe et reelt og nødvendigt incitament for udlejere til at igang
sætte energirenoveringer.
Det er DI’s opfattelse, at energirenovering af lejeboliger skal ske på baggrund af fri
villige aftaler mellem udlejer og lejer. Derfor finder DI det positivt, at forslaget nu
er ændret, således at forhåndsgodkendelse kan undlades.
Det kan dog vise sig problematisk, at samtlige lejere skal tilslutte sig en frivillig af
tale for at kunne undlade den besværlige og tidskrævende forhåndsgodkendelses
procedure i huslejenævnet. Det må antages, at det ofte vil være tilfældet, at der er
en enkelt eller få lejere, der ikke ønsker at deltage, hvilket i realiteten medfører en
pligt til forhåndsgodkendelse.
DI anbefaler derfor, at der åbnes op for, at beslutningen kan træffes på baggrund af
en flertalsafgørelse fra lejerne.
3. Energikrav som betingelse for anvendelse afboligreguleringslovens
§ , stk. 2
DI finder det overordnet positivt, at lovforslaget øger incitamenterne for udlejer til
at energirenovere enkeltlejligheder.
DI mener imidlertid, at ovenstående muligheder for at energirenovere ikke nød
vendigvis behøver at være koblet på ejendommens samlede energimærke, idet dette
kan reducere incitamentet for energirenovering.
4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser
DI støtter, at der indføres mulighed for udlejer til at indhente forhåndsgodkendelse
af en lejeforhøjelse.
5. Forhøjelse af råderetsbelobet
DI har ingen kommentarer til forslaget.
6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af
energiforbrug til køling
DI støtter, at udlejer sikres en mulighed for at efterkomme eventuelle fremtidige
påbud om installation af vandmålere og målere til måling af energiforbrug til kø
ling.
Med venlig hilsen
2;, 47).
£5) 4i7zi9
Elly Kjems Hove
Underdirektør
E-MAIL: nihmbbl.dk
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Boligafdelingen
Boliglovgivning
GI. Mønt 4
1117 København K
Att.: Niels Hein
20. december 2013
Jour. nr.: 20-01-003-12
Ref: toc
Direktør
Torben Christensen
Telefon +45 33 12 03 30
toc@ejendomsroreningen.dk
J.nr. 2013-3841 — Høring over udkast til lovforslag om en energi
sparepakke
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har den 22. november 2013 sendt udkast til lov
forslag om energisparepakke i høring og anmodet om Ejendomsforeningen Danmarks be
mærkiinger senest den 20. december 2013.
Udkastet til lovforslag bygger på det lovforslag, der var i h.øring i november 2012, og som
blev fremsat den 19. december 2012. Ejendomsforeningen Danmark har bl.a. kommenteret på
det tidligere lovforslag i høringssvar af 22. november 2012. Ejendomsforeningen Danmark
kan lconstatere, at der ikke er tale om nogen væsentlige ændringer i det nye udkast til lov
forslag i forhold til det tidligere lovforslag, hvorfor vi heller ikke kan anbefale vedtagelse af
det nye udkast til lovforslag.
Der er generelt anerkendt, at den nuværende lejelovgivning ikke indeholder tilstrækkelig med
incitamenter for udlejerne til at investere i energibesparelser. Ministeren for by, bolig og
landdistrikter har i flere omgange erklæret sig enig heri. Som det fremgår af den almindelige
politiske debat, støtter Ejendomsforeningen Danmark fuldt ud en øget energiindsats i den
private udlejningssektor. Behovet er til stede, og det kan være økonomisk rentabelt set fra et
sarnfundsmæssigt perspektiv. Det er derfor hensigtsmæssigt, at der skabes nogle enkle og
reelle incitamenter til, at der bliver gennemført energibesparende arbejder i private udlej
ningsejendomme. Men det foreliggende lovforslag vil imidlertid næppe give disse incita.men
ter.
EJENDOMSFOENINEN DANMARK
Narre Voldgade 2 I 1359 København K ÷45 33 12 03 30 www.ejendomsforeningen.dk I CVR—nr. 10 39 02 14
Lovforslaget indeholder enkelte positive elementer, her tænkes på totalokonomisk rentable
energiforbedringer og aftalt grøn byfornyelse, men effekten af disse elementer begrænses
desværre i væsentlig grad af meget svært håndterbare, bureaukratiske og uforudsigelige re
gelsæt. Når man ser bort fra disse begrænsede positive elementer, indeholder lovforslaget
endvidere kun tiltag, der enten i realiteten vil reducere energiinvesteringer i den private bo
ligudlejningssektor uanset den beskrevne hensigt med tiltagene, eller tiltag, som ikke er rele
vante i en energimæssig henseende.
Lovforslaget tager således stadig ikke fat på det væsentligste problem i forhold til energire
novering af den private boligudlejningssektor: At der i lejelovgivningen er et veldokumente
ret og alment anerkendt paradoksproblem, som betyder, at udlejerne ikke kan få sikkerhed for
at få tilbagebetalt en investering i energibesparende arbejder, hvorimod lejerne kan se frem til
en reduktion i energiudgifter og en øget komfort ved energibesparende arbejder. Dette bety
der, at udlejerne ikke har det fornødne incitament til at udføre de ønskede energibesparende
foranstaltninger.
I den forbindelse er det særlig forslaget om at koble reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk.
2, vedrørende gennemgribende moderniserede lejemål sammen med energimærket for hele
ejendommen, der vil reducere udlejernes motivation til at foretage energirenovering og mo
dernisering af deres ejendomme. Man må derfor, hvis forslaget gennemføres, forvente et be
tydeligt fald i investeringerne med faldende beskæftigelse og et fald i moderniseringsindsat
sen til følge. Begrænsningen af § 5, stk. 2-moderniseringer griber ligeledes afgørende ind i
ligevægten mellem lejere og udlejere, og den bør alene af den grund udgå af lovforslaget. Det
er i denne forbindelse væsentligt at pointere, at de senere års forhandlinger på boliglejelovs
området netop har haft som forudsætning, at balancen mellem lejere og udlejere skulle opret
holdes.
Det er derfor Ejendomsforeningen Danmarks overordnede vurdering, at lovforslaget ikke er
velegnet til at sikre en øget energiinvestering i den private boligudlejningssektor. Lovforsla
get hverken fierner eller væsentlig reducerer paradoksproblemet. Forslaget indeholder nogle
få begrænsede positive elementer, men disse overskygges i betydelig grad af en række initia
tiver, der trælder i den modsatte retning, og som betyder nye og flere barrierer for at opnå
den ønskede energirenovering af den private boligudlejningssektor.
Samlet set vil forslaget derfor betyde en reduktion i energibesparelsesindsatsen, en forringel
se af mulighederne for at modernisere de private udlejningsboliger og en forøgelse af de ad
ministrative byrder for såvel de private udlejere som kommunerne. Hertil kommer, at forsla
get vil medføre en reduktion i beskæftigelsen i byggesektoren, at det medfører en forskyd
ning af den økonomiske og retlige balancen mellem lejere og udlejere. og at det kun vil gøre
en allerede yderst kompleks lejelovgivnirig endnu mere kompleks.
Ejendomsforeningen Damriark har som sagt også noteret, at forslaget indeholder elementer,
der ingen relation har til forslagets formål. som beskrives som værende at opnå en energibe
sparelse i den private udlejningssektor. Del drejer sig blandt andet delvist om forslaget om
7
forhåndsgodkendelse af lejeforhojelser og i fuldt omfang om forslaget om forhøjelse af råde
retsbeløbet.
Ejendomsforeningen Danmark har ingen indvendinger imod at medtage andre forslag end de,
der naturligt følger af lovforslagets formål. Foreningen er dog optaget af, at disse forslag le
der til en forenkling af lejeloven og afspejler en passende balance mellem lejernes og udle
jernes interesser. Forslaget om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser ligger efter vores op
fattelse inden for disse to enkle kriterier, hvorimod forslaget om forhøjelse af råderetsbeløbet
medvirker til, at balancen mellem lejerne og udlejerne folTykkes til fordel for lejerne.
Endvidere bemærkes, at lovforslaget efterlader juridiske uklarheder i forhold til flere af for
slagets bestemmelser, hvilket især skyldes, at bemærkningerne til lovforslaget ikke i tilstræk
kelig grad giver den nødvendige støtte til fortoikning af Iovbestemmelsernes ordlyd. Be
mærkningerne til lovforslaget har på flere punkter mere karakter af politiske målsætninger
end afjuridiske støttepunkter for en fortoikning af lovens tekst, hvilket blandt andet ses i re
lation til afsnittet om begrænsning i anvendelse afboligreguleringslovens § 5, stk. 2. Dette er
naturligvis stærkt utilfredsstillende.
Ejendomsforeningen Danmark skal også specielt gøre opmærksom på energieffektiviserings
direktivets artikel 4 og artikel 19. Ifølge artikel 4, stk. 1, litra c, skal der opstilles en langsigtet
strategi, som omfatter politikker og foranstaltninger til fremme af omkostningseffektive gen
nemgribende renovering af bygninger. De nærmere tiltag skal, 50fl] angivet i artikel 19, stk. 1,
litra a, ske med en tilstrækkelig imødekommelse af det paradoksproblem, som gør sig gæl
dende ved udførelse af energibesparende arbejder på udlejningsej endomme.
Ejendomsforeningen Danmark har erfaret, at Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter er af
den overbevisning, at energisparepakken løser paradoksproblemet. Men Ejendomsforeningen
er som nævnt ovenfor ikke enig heri. Ejendomsforeningen Danmark har i flere omgange gjort
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter opmærksom på, at Energisparepakken hverken
fjerner eller reducerer paradoksproblemet i nævneværdigt omfang. Det er derimod forenin
gens vurdering, at tiltaget vil betyde en reduktion i energibesparelsesindsatsen og en forrin
gelse af mulighederne for at modernisere de private udlejningsboliger.
Det er også Ejendomsforeningen Danmarks generelle vurdering, at lej elovgivningen er en
hindring for fremtidige energiinvesteringer i den private boligudlejningssektor i det omfang
direktivet forudsætter, og at energisparepakken ikke i nævneværdigt omfang imødekommer
derme problemstilling. Denne vurdering bygger dels på en juridisk og økonomisk analyse af
gældende lovgivning og energisparepakken samt en række tilkendegivelser fra toneangivende
aktører blandt de professionelle udlejere.
Da den private udlejningssektor udgør en væsentlig del af den samlede bygningsbestand, er
det helt afgørende, at lovgivningen ændres således, at udlejer har et større incitament til at
udføre de energibesparelsesmæssige foranstaltninger. Direktivet kan derfor i forhold til para
doksproblemet i de private udlejningsboliger ikke ses at være tilstrækkeligt implementeret
ved nærværende lovforslag.
Nedenfor redegør vi nærmere for vores holdning til de enkelte elementer i forslaget:
1. Gennemførelse af totalokonomisk rentable forbedringer
Som udgangspunkt finder Ejendornsforeningen Danmark, at totaløkonorni som princip er et
godt udgangspunkt for energiinvesteringer. Men Ej endomsforeningen Danmark skal gøre
opmærksom på, at den foreslåede ordning ikke nødvendigvis vil føre til gennemførelse af
flere totalokonomisk rentable investeringer eller medvirke til regelforenkling og modernise
ring af lej elovgivningen.
De med ordningen følgende øgede dokurnentationskrav og fordyrende arbejdsgange mellem
udlejer og rådgivere vil således medføre ekstra omkostninger, som vil fordyre hele projektet
betydeligt. Hovedparten af udlejers udgifter til de øgede dokurnentationskrav og fordyrende
arbejdsgange vil måske som udgangspunkt kunne medtages i beregningen af lejeforhojelsen.
Men eftersom lejeforhojelsen er begrænset af lejemes besparelse, vil stigningen i udgifterne
til dokumentation og arbejdsgange medføre, at der bliver færre penge til udførelsen af selve
de energibesparende arbejder. Der er heller ikke i lovforslaget taget højde for, at udgifterne til
mange energiforbedringer allerede i dag ilde modsvarer en tilsvarende besparelse i kroner og
ører for lejerne og slet ikke i her-og-nu besparelser, som lovforslaget lægger op til.
Ordningen tager desuden hverken højde for fremtidige forventelige stigninger i energiudgif
terne eller for de betydelige komfortforbedringer, som lejerne vil opleve ved en energiinve
stering i form af eksempelvis varmere indeklima, mindre træk og støj. Komfortforbedringer
er sammen med besparelserne i energiudgifterne for lejerne med til at forøge brugsværdien af
lejemålet, hvilket grundlæggende er det, som en forhøjelse af lejen skal modsvare.
Man skal samtidig være opmærksom på, at en meget stor del af de private udlejningsejen
domme ligger i områder med fjernvarme, hvor energiomkostningerne, der pålægges lejerne,
er forholdsvis beskedne, hvorimod en investering i energibesparende foranstaltninger kan
løbe op i både to- og trecifrede millionbeløb. Man må derfor forvente, at antallet af energire
noveringer, der kan holdes inden for rammerne af lejernes sparede energiudgift, bliver for
holdsvis få.
Det er desuden noteret, at ministeren for by, bolig og landdistrikter gives bemyndigelse til at
fastlægge en række specifikke forhold om ordningen samt energibesparelsens og lejeforhojel
sens beregning i en bekendtgørelse. Udkast til denne bekendtgørelse bør senest foreligge på
tidspunktet for lovens vedtagelse, da det ud fra bemærkningerne til forslaget er umuligt at
danne sig en kvalificeret idé om, hvordan energiinvesteringen og lejeforhøjelsen forventes
opgjort og beregnet.
Det skal bemærkes, at Ejendomsforeningen Danmark kan tiltræde, at der skal bortses fra for
bedringstillæg efter den foreslåede lejeloven § 58, stk. 3. ved vurderingen af det lejedes værdi
for et lejemål.
4
Ministeriets intentioner med forslaget om totaløkonomisk rentable forbedringer er at forbedre
udlejenies muligheder for al energirenovere boligejendomme. Det er imidlertid ikke Ejen
domsforeningen Danmarks vurdering, at disse intentioner tilnærnelsesvis opnås. Denne vur
dering bygger dels på en juridisk og økonomisk analyse af forslaget og dets forventelige
virkninger, men i lige så høj grad på en række tilkendegivelser fra de udlejere, som forventes
at skulle agere i forhold til lovens muligheder. Meldingen fra Ejendornsforeningen Danmarks
medlemmer er meget klar: De vil, hvis lovforslaget vedtages, ikke ændre deres investerings
strategi til fordel for en øget investering i energibesparende foranstaltninger. De, der har in
vesteret i energibesparende foraistaltninger på trods af lej elovens nuværende begrænsninger,
vil muligvis fortsat gør det, men det kan ikke forventes, at der vil blive foretaget yderligere
energiinvesteringer.
Ejendomsforeningen Danmark mener også, at det bør præciseres yderligere i lovteksten eller
i det mindste i bemærkningerne. at forbedringsforhøjelser efter de foreslåede regler for total-
økonomisk rentable energiforbedringer kun er et supplement til de allerede eksisterende for
bedringsforhøjelser. Det bør således fiemstå klart, at udlejer også kan vælge at beregne for
bedringsforhøjelser for energiforbedringer efter de allerede eksisterende regler. I modsat fald
vil gennemførelse af hensigtsmæssige energiforbedringer, som dog ikke vi] medføre et tilsva
rende fald i lej ernes energiforbrug, blive forhindret. Dette vil skabe en generel barriere for
energiforbedringer.
2. Aftalt grøn byfornyelse
Ejendomsforeningen Danmark har tidligere givet udtryk for støtte til Concitos forslag om at
indføre begrebet “aftalt grøn byfornyelse” som et element til at løse paradoksproblemet, som
beskrevet i Concito-rapporten fra februar 2011 om “Grøn byfornyelse — fra paradoks til po
tentiale ved energirenovering af private udlejningsejendomme”.
Rapporten fra Concito påpeger entydigt, at lej eloven skaber et paradoksproblem, hvor det er
lejerne, der får fordel af energibesparelser i form af en lavere varmeregning og øget komfort,
mens det er udlejer, der skal foretage investeringen, ofte for lånte penge for at opnå besparel
serne, tide]] sikkerhed for at knnne hæve huslejen til at dække forrentningen af investeringen
og serviceringen af lånet. Ejendomsforeningen Damriark mener fortsat, at en implernentering
af aftalt grøn byfornyelse i den rigtige form kan bidrage til at skabe et reelt og nødvendigt
incitament for udlejerne til at igangsætte energirenoveringer.
Ifølge forslaget skal lej erne forinden indgåelse af aftale om grøn byfornyelse have modtaget
huslej enævnets forhåndsgodkendelse af lej eforhøj elsen med undtagelse af den situation, hvor
samtlige lejere har tilsluttet sig en frivillig aftale.
Muligheden for at indgå en frivillig aftale mellem parterne, uden den besværlige og tidskræ
vende forhåndsgodkendel sesprocedure i huslej enævnet, vil som konsekvens være nær illuso
risk, da det må anses for ekstremt sjældent, at samtlige lejere i en ejendom vil gå med til en
5
aftale. Det kan være, at man kan komme helt op på 99 pct. tilslutning, men erfaringen viser,
at der som oftest er minimum en enkelt eller to lejere, der ikke vil være med, og dermed er
der i realiteten pligt til forhåndsgodkendelse. Ofte vil årsagen til, at en enkelt lejer ikke vil
deltage, være uden saglig begrundelse, men derimod stærkt subjektiv. Lovforslaget bør derfor
følge indstillingen fra Concito om, at beslutning om indgåelse af en frivillig aftale kan træffes
som flertalsafgørelse blandt lejerne, og at en frivillig aftale ikke skal helt eller delvist for
håndsgodkendes i huslejenævnet.
Det er endvidere Ejendomsforening Danmarks vurdering, at beslutni ngsproceduren blandt
lejerne bør være mere effektiv i de tilfælde, hvor der er beboelTepræsentation i ejendommen.
Hvis man vil sikre gennemførelsen af energiforbedringer i udlejningsejendonrmen på bag
grund af oplyste aftaler parterne imellem, virker det uhensigtsmæssigt, at beboenepræsenta
tionen ikke har endegyldig kompetence til at indgå aftalen om grøn byfornyelse, idet der vil
være tale om en minimal forbedringsforhøjelse for lejerne, som opvejes afenergibesparelsen,
og som kommer samtlige lejere til gode.
Det er klart, at der forud for aftalen med lejerne skal foreligge et gennemarbejdet økonomisk
forslag over omkostningerne forbundet med energirenoveringerne og de heraf følgende lej e
fm-høj elser.
Ejendomsforeningen Danmark er meget positiv over for, at der etableres en mulighed for at
udlejer og lejere vil kume få rådgivning fra Grundejernes Investeringsfond.
De væsentlige beføjelser, der tillægges et certificeret energimærkningsfirma. er dog efter
Ej endomsforeningen Danmarks opfattelse helt unødvendige. Foreningen så helst, at man
fjerner dette element fra lovforslaget, idet mari bør følge forslaget fra Concito, der overlader
det til udlejer at udarbejde et prospekt med brug af egnede rådgivere. Dette prospekt vil blive
forelagt for lejerne, og så kan både lejerne og udlejer i denne proces trække på rådgivningen
fra Grundejernes Investeringsfond.
Hensigten om at huslejenævnene skal begrænse deres sagsbehandlingstid til 2 måneder, anser
Ejendomsforeningen Danmark også for uden den store betydning i denne sammenhæng, da
sagerne i de fleste tilfælde vil være så store og komplekse, at en sagsbehandlingstid på kun 2
måneder i realiteten ikke kan lade sig gøre. Samtidigt vil et sådan servicemål betyde behov
for at øge ressourcerne til de kommunale huslejenævn, hvilket der ikke lægges op til.
Det er Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse, at muligheden for indfasningsstøtte kan
være relevant. Men i forhold til processuelle regler stiller Ejendomsforeningen Danmark sig
kritisk over for, at kommunalbestyrelsen kan stille arkitektoniske, miljømæssige og udførel
sesmæssige betingelser for indfasningsstøtte samt krav om gennemførelse af bestemte arbej
der. Dette overlader en meget bred kompetence for kommunalbestyrelsen til at gribe ind i
projektet på et meget sent tidspunkt i processen, hvor udlejer allerede har udført undersøgel
serne hos det certificerede energimærkningsfirma og hos huslejenævnet. Kommunalbestyrel
sens beslutninger kan således væsentligt fonykke forudsætningerne for gennemførelse af
arbejderne og økonomien i projektet for både lejere og udlejer. Dette synes ikke hensigts
6
mæssigt. Det er i øvrigt overordnet uklart, hvilket omfang indfasningsstotten i givet fald vi]
have, og læser man ministeriets egne forudsætninger i bemærkningerne til lovforslaget, så
forekommer omfanget yderst beskedent.
Ejendomsforeningen Danmark kan tilslutte sig forslaget om, at kommunalbestyrelsen kan
tilbyde genhusning efter byfornyelsesloven kapitel 8.
Ministeriet skønner, al aftalt grøn byfornyelse vil øge det samlede investeringsomfang med
kr. 50 mio. i 2015 og kr. 40 mio. årligt på langt sigt. Dette er et yderst beskedent bidrag til
energiforbedringer og langt under den forventede effekt i Concito-rapporten. For at sammen
ligne investeringsniveauet har private udlejeres gennemgribende moderniseringer i perioden
2000-2006 betydet et samlet investeringsomfang på mellem 3.000 og 4.000 mio. kr. Aftalt
grøn byfornyelse kan i ministeriets version udelukkende ses som et ganske beskedent bidrag
til det langt større — og eksisterende - behov for energirenoveringer.
Det forekommer generelt problematisk, at ministeriet på centrale punkter ændrer på Concito
rapportens forslag, specielt når ændringerne samlet set betyder, at effekten reduceres til tæt
på nul, og når de administrative krav til udlejerne øges meget betydeligt.
Forrnkravet om, at det skal oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter reglerne om
aftalt gren byfornyelse, for at udlejer kan kræve lejeforhøjelsen, bør også udgå. Det er uhen
sigtsmæssigt, at der skal gælde denne særregel, og den vil kun tjene til at være endnu en
snubletråd i lejelovgivningen for udlejerne. Alternativt bør formkravet som minimum give
anledning til, at ministeriet autoriserer en ny standardiejekontrakt, hvor oplysningen uden
videre kan krydses af.
Med hensyn til beregningen af forbedringsforhøjelsen ved aftalt grøn byfornyelse anføres det
i lovteksten, at “lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt give en passende forrentning ...“. Det
er ikke oplyst i bemærkningerne, hvad der nærmere ligger i “som udgangspunkt”, og indfø
jelsen af dette er nyt i forhold til den hidtidige beregning af forbedringsforhojelsen, hvorfor
dette bør udgå eller præciseres. I denne sammenhæng er det afgørende, at der ilde er tale om,
at udlejers retsstilling bliver forringet i forhold til de gældende regler.
3. Energikrav som betingelse for anvendelse afboligreguleringslovens § 5, stk. 2
Ejendornsforeningen Danmark er klart imod den meget voldsomme indgriben over for udleje
res muligheder for at forbedre deres ejendomme, som forslaget indebærer. Det er også for
eningens vurdering, at forslaget ikke vil medføre en mærkbar forøgelse af investeringer i
energiforbedringer, men det i stedet vil medføre en forringelse af den del af den private bo
ligudlejningssektor, som har mest brug for modernisering og opkvalificering til nutidige
standarder.
Efter lovforslaget kan ejendomme inden for energiramme A-D samt fredede ejendomme fort
sat anvende muligheden for at modernisere enkeltlejligheder med anvendelse af boligregule
7
ringslovens § 5, stk. 2. For øvrige ejendomme er der efter de nye bestemmelser to muligheder
for fortsat at kunne gennemføre modernisering af enkeitlej ligheder og udleje efter bestem-
melsen:
I. at udlejer foretager investeringer i energibesparende foranstaltninger, der bringer
ejendommen op på minimum energiniveau D, eller
2. at udlejer foretager en investering i energiforbedringer på minimum 400 kr. pr. m
2 bo
ligareal i ejendommen.
For så vidt angår det første punkt, hvor det foreslås i lovforslagets bemærkninger, at udlejer
kan bruge de nye forbedringsmuligheder i totaløkonomisk rentable energiforbedringer eller
aftalt grøn byfornyelse til at bringe ejendommen op på minimum energiniveau D, må Ejen
domsforeningen Danmark henvise til behandlingen af disse regelsæt ovenfor, hvor det kon
kluderes, at begge disse muligheder ikke giver udlejer et incitament til at foretage energiinve
steringer.
Med hensyn til det andet punkt skal der ifølge lovsiaget ved beregning af investeringskravet
på 400 kr. i energiforbedringer ske fradrag for sparet vedligeholdelse. Fradraget for sparet
vedligeholdelse må i denne sammenhæng betegnes som særdeles uhensigtsrnæssigt, idet der i
forbindelse med energiforbedringer i vidt omfang kan være tale om udskiftning af ellers fuldt
funktionsdygtige installationer, og fradraget vil nødvendigvis få en betragtelig stølTelse. Fra-
draget for sparet vedligeholdelse vil som konsekvens heraf medføre, at der ikke vil være øko
nomi i gennemførelse af energiforbedringerne. Det ville derfor have været mere passende, at
der ikke skulle ske fradrag for sparet vedligeholdelse ved beregning af investeringskravet på
400 ki-., ligesom det er tilfældet ved energiforbedringerne udført efter reglerne om totaløko
nomisk rentable energiforbedringer eller aftalt grøn byfornyelse. Alternativt vil en farbar vej
være, at beløbet bliver hævet, men at der så ikke skal foretages fradrag for sparet vedligehol
delse.
Lovforslaget indeholder samtidig endnu en begrænsning, idet opgørelsen af investeringskra
vet, for så vidt angår selve moderniseringen af lejligheden og opfyldelsen af de hidtil gæl
dende beløbsgrænser ikke længere må indeholde energiforbedringer. Dette giver ikke nogen
mening i et forslag, der bai- til formål at øge investeringeme i energibesparelser. Naturligvis
skal en udlejer ikke kunne opnå dobbelt dækning for en forbedring, således at der både ligger
en konkret lejeforhojelse i lejen samtidig med at forbedringen bruges til op’ldelse afbeløbs
grænsen, men dette er allerede gældende i dag. Ejendomsforeningen Danmark kan derfor
ikke se nogen grund til at diskvalificere nogle former for forbedringer, fx opsætning af termo-
forsatsvinduer, i forhold ti] de hidtidige beløbsgrænser.
Konsekvensen af energikravet vil derfor være, at der ikke sker en energiinvestering i de ældre
ejendomme med energimærke lavere end D, og at omfanget af moderniseringer af enkeitlej
ligheder i disse ejendomme reduceres. Det fremgår netop også af lovforslagets redegørelse
for de økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige, at energikravet vil med
føre, at tilgangen af gennemgribende forbedrede lejemål vil blive reduceret. De anførte tal i
8
redegørelsen for reduktionen må dog anses for meget usikre, og tallene vil efter Ejendoms
foreningen Darniarks vurdering under alle omstændigheder blive større.
Ejendomsforeningen Danmark har noteret, at ministeriet lægger op til at friholde fredede
ejendomme fra forbuddet mod at anvende § 5, stk. 2, hvis ikke de lever op til kravene i ener
giklasserne A-D. Selv om foreningen generelt ikke kan støtte ministeriets forslag. mener vi.
at ministeriet som minimum også bor lade undtagelsen omfatte ejendomme, der ifølge et
kommuneatlas er erklæret bevaringsværdige eller er omfattet af en bevarende lokaiplan.
Energiforbedringer vil typisk i vidt omfang vedrøre ejendommenes klimaskænu/ydre, hvor
der gælder væsentlige begrænsninger for bevaringsværdige huse. Energiforbedringer af ej en
dommens klimaskærm/ydre i bevaringsværdige huse kan derfor enten være helt forhindret
eller uforhoidsmæssig bekostelige.
Ejendomsforeningen Danmark har endvidere noteret, at ministeriet efter vedtagelsen af lov
forslaget vil udarbejde retningslinjer vedrørende afgrænsningen mellem forbedringer og ved
ligeholdelse i forbindelse med energiinvesteringer, herunder fradrag for sparet vedligeholdel
se, og udlejerens adgang til at kræve lejeforhøjelse herfor. Foreningen ser dette som en mu
lighed for, at der kan skabes stølTe kvalitet, ensretning og forudsigelighed i praksis på dette
område. Det vil dog i denne sammenhæng være afgørende, at retningslinjenie baseres på er
faringerne fra huslejenævnene, domstolene samt lejer- og udlejerorganisationerne, og at der
tages hensyn til behovet for frenimelse af energiforbedringer.
4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhojelser
Forslaget har som nævnt ikke udelukkende relation til energiindsatsen. Men ideen om, at ud
lejer i forbindelse med en renovering af en ejendom kan søge en forhåndsgodkendelse af leje-
forhøjelsen og den fremtidige husleje, virker umiddelbart ganske fornuftig.
Lejelovens § 59 a, stk. 1, giver udlejerne mulighed for at indhente forhåndsgodkendelse af
forbedringsforhøjelsen for påtænkte forbedringsarbejder. Der er i dag ingen pligt for udlejer
til at indhente forhåndsgodkendelse, uanset hvilke arbejder udlejer ønsker at udføre, og en
lejer har ingen ret til at kræve, at der indhentes forhåndsgodkendelse.
I betragtning af at det er frivilligt for udlejer, om der indhentes forhåndsgodkendelse, må det
være en fejl, at der er anvendt begrebet “skal “. Det giver ikke mening, at et huslejenævn
pligtmæssigt skal foretage en vurdering af den kommende samlede leje for et lejemål, hvis
udlejer blot har anmodet huslejenævnet om at vurdere beregningen af forbedringsforhojelsen
for et konkret forbedringsprojekt. Bestemmelsen burde derfor være formuleret således, at
huslejenævnet “kan” tage stilling til, om den samlede leje kan oppebæres — således at en stil
lingtagen hertil forudsætter, at udlejer anmoder huslejenævnet herom. Lejer kan i denne
sammenhæng beskyttes ved, at huslej enævnet udtrykkeligt oplyser, at forhåndsgodkendel sen
kun vedrører lejeforhøjelsens størrelse, og at lejer til enhver tid kan få prøvet hele sin husleje
og andre lejevilkår.
9
Ejendomsforeningen Danmark ser således positivt på, at der indføres en mulighed for udlejer
til at indhente forhåndsgodkendelse af en lejeforhøjelse og den heraf følgende samlede leje
efter gennemførelsen af energiforbedringsarbejder eller gennemgribende forbedringer foreta
get i medfør afboligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Vi finder det dog modstridende med ændringerne i lejelovens § 47, at huslejenævnet vil kun
ne nedsætte en ellers korrekt og lovlig beregnet forhøjelse, såfremt den efterfølgende leje
ikke kan oppebæres. I bedste fald vil dette ikke have nogen virkning, når man samtidig, jf.
ændringen af § 47, skal se bort fra energiforbedringer ved vurderingen af det lejedes værdi.
Det er ikke hensigtsmæssigt, at huslejenævnets vurdering og forhåndsgodkendelse kan med
føre en begrænsning for udlejers mulighed for at opnå den fulde, legale lejeforhojelse af gen
nemførte energiforbedringer, fordi lejeforhojelsen — ifølge lovbemærkningerne — kan reduce
res. Denne begrænsning og usikkerhed for udlejer vil fjerne incitamentet for udlejer til at
gennemføre energirenoveringerne.
Det er således væsentligt, at denne mulighed bliver frivillig at benytte for udlejer og ikke på
nogen måde bliver et obligatorisk krav for gyldigt at kunne gennemføre de legale forbed
ringsforhøjelser over for lejerne, jf. bemærkningerne ovenfor vedrørende aftalt grøn byforny
else.
Den i forslaget tilhørende hensigt om, at forhåndsgodkendelsessagerne alene må tage 2 må
neder i huslejenævnet, er naturligvis på papiret positiv, men det er Ejendornsforeningens
Danmarks opfattelse, at det i realiteten ikke vil kunne lade sig gøre pga. sagernes kompleksi
tet og de krav, der stilles til dokumentation og oplysning. Det skal i denne sammenhæng
fremhæves, at de 2 måneder først begynder at løbe fra det tidspunkt, hvor huslejenævnet me
ner at have tilstrækkelig med oplysninger til at kunne træffe afgørelse i sagen, hvorfor den
reelle behandling ved huslejenævnet nemt kan tage betragtelig længere tid.
Det er allerede i dag sådan, at den i loven forventede sagsbehandlingstid for sager i husleje-
nævnet kun i meget begrænset omfang følges. Ejendomsforeningen Danmark frygter derfor
også, at andre sager nu vil blive trukket endnu mere i laugdrag, hvis der en bestemt type sager
prioriteres.
5. Forhojelse af råderetsbelobet
Indledningsvis skal det bemærkes, at råderetsbeløbet ingen relation har til ønsket om at øge
incitamentet til at energirenovere de private udlejningsejendomme, uanset at der i lovforsla
gets bemærkninger gøres nogle, om end meget vage og usikre, bemærkninger herom.
Ejendomsforeningen Danmark finder det uacceptabelt, at der foreslås en så voldsom forhøjel
se af beløbsgrænsen for de godtgørelser, som lejere kan få for udførelse af forbedringer i le
jemålet.
10
Allerede efter nuværende regler er det problematisk, at der i lejeloven ikke er sket en ordent
lig afidaring af, hvorvidt udlejer har mulighed for at nægte lejer at udføre forbedringsarbejder
i henhold til lejelovens § 62 a med henvisning til for eksempel, at udlejer selv ønsker at udfø
re de pågældende arbejder efter lejers fraflytning eller på et andet passende tidspunkt. Endvi
dere er det problematisk, at der ikke i højere grad er sikret udlejer mulighed for at føre tilsyn
med lejers beslutning om form og udførelsen af forbedringsarbejder, når udlejer til sin tid
skal udbetale en godtgørelse herfor.
Disse problemer vil i høj grad blive aktualiseret, hvis der sker en så voldsom forøgelse af
belobsgrænserne i lejelovens § 62 a, og Ejendomsforeningen Danmark finder derfor, at disse
problemer må løses, inden det overhovedet overvejes at ændre på reglerne.
Som minimum bør ændringen således følges af en nærmere beskrivelse og styrkelse af udle
jers muligheder for at påvirke indretning og gennemførelse af lejernes egne indretninger.
Uden mulighed for at påvirke lejernes egne indretninger, vil det kunne sætte især mindre ud-
lejere i en meget svær økonomisk situation, hvis der pludselig skal udbetales meget store
summer til fraflyttende lejere og måske endda samtidig anvendes betydelige summer på at
fjerne eller rette lej ernes særindretninger.
Det er i øvrigt Ejendomsforeningen Danniarks opfattelse, at lej ernes udnyttelse af lej elovens
§ 62 a primært anvendes og vil fortsat anvendes til at indsætte nye køkkener og bad og ikke
bruges til at lave energiforbedringer i lejlighederne.
Ejendornsforeningen Danmark finder derfor, at den pågældende besternrne]se bør udgå af
lovforslaget. Dette bør også ske med den begrundelse, at forslaget ingen relation har til lov
forslagets egentlige formål om energibesparelser. Det kan således ikke forventes, at lejerne
vil udnytte forhøjelsen af råderetsbeløbet til at foretage energiforbedringer i lejemålet.
Som afsluttende bemærkning til forslaget skal vi gøre opmærksom på, at de indledende be
mærkninger til forslaget er fej lbehæftede, da det her fremgår, at lejer alene betaler en del af
udgifterne. Det er ikke kolTekt, idet lejerne betaler alle udgifterne til de ønskede indretninger,
og de har så blot mulighed for at få godtgjort nogle af udgifterne ved fraflytning.
6. Udlejers adgang til at kræve vandmålere og målere til måling af energiforbrug til
køling opsat
Ejendomsforeningen Danmark finder det positivt, at udlejer sikres en mulighed for at efter
komme eventuelle fremtidige påbud om installation af vandmålere og målere til måling af
energiforbrug til køling, og at udgifterne til målerne kan pålægges som en lejeforhøjelse.
Ejendomsforeningen Danmark mener dog, at adgangen til at installere vandmålere samt må
lere til måling af energiforbrug til køling ikke bør begrænses til det tilfælde, hvor der bliver
givet offentligt påbud. Som bestemmelsen er formuleret, vil det have den uhensigtsmæssige
og formentlig utilsigtede konsekvens, at udlejerne ikke vil være berettiget til at installere
11
vandmålere, medmindre dette følger af offentligt påbud, idet det kan tolkes modsætningsvist
fra lovforslagets bestemmelser i lejelovens § 37, stk. 3 og § 46j, stk. 1.
Den nuværende formulering af bestemmelserne om vandmålere giver ikke noget klart svar
på. om udlejer kan opsætte målere efter eget valg, og der foreligger ikke praksis på det. For
slaget kan derfor medføre, at udlejerne bliver stillet dårligere. Det vil derfor være yderst posi
tivt, hvis det i stedet præciseres, at udlejer har en generel adgang til at opsætte målere for at
sikre vandbesparende og dermed miljomæssige formål.
Afsluttende bemærkninger
Ej endomsforeningen Danmark skal bemærke, at det forventede ikrafitrædelsestidspunkt for
loven på ingen måde er realistisk eller formålstjenligt i forhold til de meget indgribende, om
fattende og komplekse regler, der indføres. Det vil ikke være muligt for nogen af parterne,
hverken udlejere, lejere, huslejenævn eller øvrige at indrette sig på forslagets mange, meget
vidtgående krav inden den I. juli 2014. Der bør som minimum sigtes efter en tilsvarende pe
riode på minimum 12 måneder, før loven træder i kraft. Dette gælder uanset, at energispare
pakken har været undervejs i et stykket tid.
Dette er særlig vigtigt med henvisning til de mange steder, hvor der gives ministeren hjem
mel til at udarbejde bekendtgørelser og vejledninger, som er helt nødvendige for, at reglerne
overhovedet kan forstås og efterleves af parterne.
Endelig skal Ejendomsforeningen Danmark bemærke, at vi umiddelbart finder det positivt, at
der er indlagt en hensigt om evaluering af loven om 2 år. Dette er i hvert fald positivt, såfremt
en sådan evaluering vil medføre ændringer af reglerne, hvis lovforslaget viser sig at mangle
virkning eller måtte føre til uhensigtsmæssige konsekvenser, hvilket Ejendomsforeningen
Damnark frygter, vil være tilfældet.
Sammenfattende skal Ej endomsforeningen Danmark bemærke:
— At det foreliggende udkast til lovforslag ingen eller kun en meget ringe virk
ning vil have på udlejernes incitament til at investere i energiforbedringer i
den private udlejningssektor.
— At lovforslaget, der angiveligt skulle reducere paradoksproblemet, på ingen
måde vil have den tilsigtede effekt.
— At et indgreb, som begrænser mulighederne for at modernisere de private ud
lejningsejendonime, der ikke kan leve op til kravene i energimærke A-D, vil
betyde tab af arbejdspladser, en forringelse af mulighederne for at den private
udlejningssektor kan dække lejernes aktuelle behov ved at forhindre moderni
sering af utidssvarende ejendomme, tab af skatteindtægter og øge faren for, at
staten fremover skal betale et milliardbeløb til byfomyelse.
— At energiindsatsen anvendes som begrundelse for at gennemføre en række for
slag, som ikke medvirker til at reducere energiforbruget i den private udlej
12
ningssektor, men alene til at indføre yderligere lejerestriktioner, som skal fast
holde lejen for boliglejernål på et urealistisk lavt niveau, og til at få disse for
slag til at fremstå som miljørigtige og samfundsgavnlige indgreb, hvad de dog
på ingen måde er.
— At der i lovforslaget lægges op til en endnu mere kompleks lejelovgivning
med nye lapperier, der kun tjener til mere bureaukrati og merarbejde for både
de private udlejere og kommunerne.
— At forslaget om forhåndsgodkendelser af lejeforhøjelser forekommer ufærdigt
og ukiart.
— At de foreslåede ændringer vil medføre en væsentlig forrykkelse af den retlige
økonomiske balance mellem udlejere og lejere til lejernes fordel.
— At det foreslåede ikraftirædelsestidspunkt er urealistisk og vil medføre en be
tydelig retsusikkerhed.
Torben Christensen
Administrerende direktør
Med
13
Nils Hein
Fra: Tine Aabye <taa@forsikringogpension.dk>
Sendt: 2. december 2013 12:46
Til: Nils Hein
Emne: 2013-0381 - Lovforslag om energipakken - høringssvar fra Forsikring & Pension
Til Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Forsikring & Pension har ingen bemærkninger til det fremsendte lovforslag.
Med venlig hilsen
Tine Aabye
Forsikring & Pension
Skadesforsikring
Tine Aabye
Ingeniør
Tlf. direkte 41 91 91 51
taa(aforsikrinnocirJension.dk
Forsikring & Pension
Philip Heymans Allé 1
2900 Hellerup
Tlf. 41 91 91 91
Fax 41 91 91 92
www.forsikrincjocipension .dk
Fra: Nils Hein [mailto:nihmbbl.dk]
Sendt: 22. november 2013 17:52
Til: Nils Hein
Emne: Høring over udkast til lovfoslag om energisparepakken 2013
Hermed følger høringsbrev, udkast til lovforslag om energisparepakken samt høringsliste.
Med venlig hilsen
Nils Hein
Fuldmægtig
Ministeriet for BYr Bolig og Landdistrikter
Bol igafdel ingen
Boliglovgivning
GI. Mønt 4
1117 København K
Tlf. 4171 7775
E-mail: nih@mbbl.dk
i
Husleje- og beboerklagenævnsforeningen
Århus den 11. december 2013
Høringssvar til forslag om lov om ændring af lov om leje m.fl. love (energisparepakke)
Ad § 1, nr. 5:
Det er foreningens vurdering, at de nye regler om kølingsregnskab i stedet for at blive indsat som et nyt
selvstændigt kapitel i lejeloven i stedet burde indarbejdes i det eksisterende kapitel om varmeregnskaber,
således som det påtænkes i henseende til almenlejeloven og erhvervslejeloven.
I øvrigt er det foreningens opfattelse, at der af forenklingshensyn også bør foretages en sammenskrivning
af de eksisterende kapitler VII om varmeregnskaber og VII B om vandregnskaber.
Ad § 1, nr. 11:
I lighed med, hvad foreningen har tilkendegivet i tidligere høringssvar, stiller foreningen sig tvivlende over
for muligheden for fra ministerens side at opstille så entydige regler, at der ikke kan herske tvivl i landets
huslejenævn om, hvorledes en lejeforhøjelse skal beregnes, og hvorledes dokumentationen for lejernes
årlige besparelse gives. Vil der under nævnsbehandlingen kunne opstå tvist mht. det faktiske
beregningsgrundlag, f.eks. ved fremlæggelse af alternative beregninger, vil nævnene formentlig se sig
nødsaget til at henvise tvister til boligretten med henblik på gennemførelse af syn og skøn.
Som forslaget er formuleret, synes der tillige at bestå en vis usikkerhed mht., hvilke bygningsarbejder der
omfattes af betegnelsen “arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen”, og hvilke
poster, der skal medregnes som “udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil”.
Ad § 1, nr. 12:
Vedr. § 58 a, stk. 9: Det bør præciseres, om der skal gives et varsel på 3 måneder ved sådanne forhøjelser.
Ad § 1, nr. 14:
Partsbegrebet i forhåndsgodkendelsessagerne trænger til en generel afklaring. Som reglerne er p.t., hersker
der tvivl, om lejerne eller de kommende lejere er parter i sagerne, I sager om forhåndsgodkendelse ved
bytte efter lejelovens § 73, stk. 3, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er det alene udlejer og
huslejenævnet, som er parter. Det samme gælder de sager, hvor udlejer anmoder om forhåndsgodkendelse
af en § 5, stk. 2-leje.
Det bør derfor i hvert fald præciseres i relation til § 58 a, at lejerne i bestående lejemål er parter i sager om
forhåndsgodkendelse af forbedringer i bestående lejemål, således at lejerne kan indbringe nævnsafgørelser
for boligretten, hvis de er uenige i resultatet.
Husleje- og beboerklagenævnsforeningen
En sådan klarificering løser dog ikke problemet mht. til den retlige status for fremtidige lejere af lejligheder,
der er uudlejede på tidspunktet for gennemførelse af ombygning efter kapitel 6 A i byfornyelsesloven. Kan
sådanne lejere overhovedet anfægte lejefastsættelsen, som jo ikke kan fraviges ved indbringelse af sag om
lejen størrelse for nævnet? Her — og i relation til andre bestemmelser om forhåndsgodkendelse — bør der
for disse personer være udtrykkelig hjemmel til at indbringe sag om forhåndsgodkendelsen for ankenævnet
hhv. boligretten som første instans.
Vedrørende fristen på 2 måneder i § 59 f er det nødvendigt at få foretaget en præcisering. Den nuværende
bestemmelse i boligreguleringslovens § 42, stk. 1, giver en frist på 4 uger til at træffe afgørelse, mens der
efter denne nye regel gælder en frist på 2 måneder beregnet efter det samme tidspunkt. Hvorledes
forholder disse to regler sig til hinanden?
Endvidere vil det (i relation til begge bestemmelser) være hensigtsmæssigt at få præciseret, om afgørelse er
truffet, når møde er afholdt og beslutning er ført i protokollen, eller om afgørelse først er truffet, når den
sendes til parten/parterne eller når frem til de pågældende. Ministeriet har på et tidspunkt udtalt, at det er
mødedatoen, som er afgørende i relation til boligreguleringslovens § 42, stk. 1, og altså ikke
udsendelsesdatoen eller frem komsttidspunktet.
Ad § 2, nr. 7:
Når lejen fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er der ikke tale om en lejeforhøjelse, der
tillægges en grundleje. Det er derfor ikke rigtigt at bruge udtrykket “lejeforhøjelsen” i lovteksten, da
tillægget er uden betydning. Det er alene den samlede leje, som skal vurderes efter § 5, stk. 2, når
betingelserne for brugen af bestemmelsen i øvrigt er opfyldt.
Ad § 2, nr. 8:
Der henvises til vore bemærkninger til § 25 e oven for i tilknytning til forslagets § 1, nr. 14.
Ad § 3, nr. 1:
Vedr. § 50 c: Er det korrekt forstået, at der ikke skal gælde nogen beløbsgrænse, når aftalen indgås med et
flertal af lejerne, men derimod når det gælder en aftale med en beboerrepræsentation efter § 50 d?
Vedr. § 50 e, nr. 5: Bestemmelsen vil kunne give anledning til bevisproblemer. Det forekommer hyppigt og
formentlig ofte med rette, at lejere gør gældende, at de ikke har modtaget post. Dette sammenholdt med
den foreslåede regel i § 50 m, stk. 2, kan give anledning til usikkerhed, hvis en ugyldighedspåstand bygger
på, at en meddelelse ikke er kommet frem. Vil der i så fald alligevel skulle gælde en indbringelsesfrist på 6
uger? Det kan derfor overvejes at gøre det obligatorisk, at meddelelser om aftaleindgåelse sendes med
rekommanderet post, eller at lejerne skal have kvitteret for modtagelsen heraf.
Med venlig hilsen
P. f. v.
Hans Henrik Edlund
2
Nils Hein
Fra: Nina Svaneberg <NSV@kl.dk>
Sendt: 20. december 2013 10:33
Til: Nils Hein
Emne: j.nr. 2013-3841
Hermed sendes KL’s faglige høringssvar over lovforslag om en energisparepakke.
KL forudsætter at lovforslaget sendes i økonomisk høring snarest.
Generelle bemærkninger:
lntentionerne om gennemførelse af flere energibesparelser i de private udlejningsejendomme er relevant.
De øgede energibesparelser i den private udlejningssektor bidrager til at forsyningsselskaberne kan opfylde de store
krav til energireduktioner.
Detaljerede bemærkninger:
Der bør defineres en afgrænsning mellem energibesparende tiltag og almindelige bygningsvedligehold for at sikre, at
den miljømæssige effekt med C02 reduktion opnås.
Ad. afsnit 2.2.5. Udlejers juridiske rettigheder bør sikres, så der ikke opstår retslige efterspil, hvis lejer uden
samtykke fra udlejer foretager ændringer af udlejers ejendom.
Med venlig hilsen,
Nina Svaneberg
KL Teknik og Miljø
Weidekampsgade 10, 2300 København 5
Direkte 33 70 3408 Mobil 3046 41 63
nsv@kl.dk I www.kl.dk/teknikogmilio
I(L
Politisk Forum 2014
&,-9maJ2O14ComweUKolding
Set kandaien
allerede i degt t.a mere
i
Lejernes Landsorganisation
Sekretariatet Deres ref Vor ref. Dato
JL/TOX j.nr. 2013-3841 20. december 2013
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Boliglovgivning
GI. Mønt 4, 1117 København K
nih @ mbbl.dk
Vedrørende ministeriets høring over udkast til lovforslag om en
energisparepakke.
I den store energiaftale af 22. marts 2012 mellem regeringen og V, DF, EL og Kom
dansk energipolitik 2012 - 2020 indgik en aftale om gennemførelse at en
energisparepakke, der skulle fremme energibesparelser i private lejeboliger. Aftalen
indeholdt nogle hovedprincipper og den blev fulgt op at et lovforslag om en
energisparepakke, som blev sendt i prehø ring og straks derefter i hø ring d. 26. marts
2012. Høringsudkastet var en opfølgning af det udkast, som VK regeringen havde
udsendt i høring december 2009. Imidlertid kunne høringsudkastet at 26. marts ikke
samle opbakning hos udlejer- og lejerorganisationerne og det blev ikke fremsat som
lovforslag.
Regeringen og V, DF, EL og K indgik herefter d. 9. oktober 2012 en mere detaljeret aftale
om en energisparepakke for den private udlejningssektor. Et forslag til lov, som
udmøntede denne aftale, blev sent i høring d. 2. november 2012. Den 19. december 2012
fremsatte regeringen et lovsforslag om en energisparepakke. EL kunne ikke støtte dette
forslag. Den 13. november 2013 indgik regeringen en separat aftale om udmøntning med
V, K og DF.
Ministeren for By, Bolig og Landdistrikter, Carsten Hansen, har på denne baggrund
udarbejdet det foreliggende nye høringsudkast. Det indeholder samme og følgende
hovedelementer:
1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer.
2. Aftalt grøn byfornyelse.
3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser.
5. Forhøjelse af råderetsbeløbet.
6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling at energiforbrug til
køling.
Lejernes LO har, idet vi henviser til vort tidligere høringssvar, i korthed nedenfor anført
vore indvendinger imod det nye høringsudkast, samt ændringsforslag hertil.
1. Den såkaldt totaløkonomiske model kan stadig ikke accepteres, fordi
Adresse Telefon Bank Telefax Email
Reventlowsgade 14 33 86 09 10 5301 0381423 33 860920 llodk@llodk.dk
1651 KøbenhavnV
Lejernes LO
www.lejerneslo.dk
2
• lejerne hverken kollektivt eller individuelt har vetoret, - udlejer kan tvinge
moderniseringerne igennem.
• lejerne i strid med lejelovgivningens hidtidige principper nu skal betale for
vedligeholdelsesdelen af moderniseringen, uanset lejerne allerede løbende over
huslejen har betalt fuldt ud til vedligeholdelse af bygningsdel, der forbedres.
• lejerne tvinges til at betale en stedsevarende lejeforhøjelse for moderniseringen,
uanset moderniseringen for længst er forrentet for udlejer og uanset, at man i
andre boligformer kun har udgifter i investeringens tilbagebetalingstid.
• Det lejedes værdi fjernes. Dette er i strid med lejelovgivningens hidtidige
principper, hvorefter lejerne ikke kan pålægges en lejeforhøjelse, der overstiger
brugsværdiforøgelsen.
2. Organisationen støtter Grøn Bytornyelse, men skal påpege at modellen lider at tre
alvorlige mangler:
• Udlejer kan i enighed med alle lejere aftale en leje, der overstiger prisen for
samtlige arbejder i forbindelse med energirenoveringen. Det er ikke rimeligt, at
udlejer ad denne vej kan få indført markedsleje.
• Lejerne er ikke sikret ret til økonomisk dækning af partsrådgivning om projektet,
uanset lejerne gerne vil betale herfor.
• Lejere med et lavt rådighedsbeløb efter husleje svigtes, fordi den bestemmelse i
byfornyelseslovgivningen, der hidtil har sikret lejerne en betalelig erstatningsbolig
ved store lejestigninger, er fjernet.
3. Organisationen kan støtte særlige energikrav som betingelse for anvendelse af
boligreguleringslovens § 5, stk. 2., således at udlejere af dårlige energiuøkonomiske
ejendomme tvinges til at bruge ejendomme økonomiske ressourcer på udvendige
energiarbejder på ejendomme frem for indvendige gennemgribende moderniseringer af
enkeltlejemål.
LLO skal imidlertid beklage, at forslaget indeholder en 400 kroners regel, således at
udlejer nemt ved en lille energimodernisering af fx vinduer kan fortsætte med at
moderniserer ved genudlejning, uanset klimaskærm og varmeanlæg stadig vil være i
ringe stand.
4. Forslaget om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser i forbindelse med
moderniseringer med forbehold kan tiltrædes at organisationen. Det bør præciseres, at
en forhåndsgodkendelse kun kan opnås, hvis udlejer har dokumenteret torbedringernes
forventede omkostninger og tilstanden før forbedringer.
5. Forslaget om forhøjelse af råderetsbeløbet kan støttes at LLO, idet det tilføjes, at lejer
(ligesom en andelshaver) i forbedringsudgiften kan indregne værdien af eget arbejde.
3
6. Forslaget om udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af
energiforbrug kan ikke tiltrædes af organisationen, fordi det fortsat skal være lejerne
(betalerne og brugerne), der beslutter, om der skal opsættes målere eller om lejerne vil
fortsætte med at afregne for vandforbrug uden individuelle målere.
Lejernes LO ændringsforslag til høringsudkastet enkelte dele.
Vedrørende den totaløkonomiske model forslår Lejernes LO, at det præciseres
a. At ordningen ikke kan misbruges til at gennemtvinge rene
vedligeholdelsesarbejder, eller arbejder, hvori der ikke indgår væsentlige
energiforbedringer
b. At det er lejerne, der skal vælge det certificerede selskab, der skal måle
energibesparelsen. Da lejeforhojelsen er stedsevarende har udlejerne en åbenbar
interesse i at vælge det certificerede selskab, der beregner energibesparelsen
mest optimistisk.
c. At lejeforhøjelsen for energiforbedringen ikke kan løbe længere end svarende til
en almindelig forrentning af en investering i obligationer plus et risikotillæg.
d. At lejeforhøjelsen ikke kan overstige det lejedes værdi. Uanset lejeforhøjelsen
modsvares af tilsvarende energibesparelser, er det et grundlæggende princip i
lejelovgivningen, at lejerne kun skal betale for brugsværdiforøgelsen.
e. at det gøres til en betingelse for den totalokonomiske model, at udlejer og lejer
har forsøgt grøn byfornyelse (forhandlingsmodellen), inden udlejer har mulighed
for at gennemtvinge den totaløkonomiske model.
f. At der indføres en ret til tre år efter energiarbejderne at få efterkontrolleret, om
forudsætningerne for lejeforhøjelsen er overholdt. Sanktionen er herefter, at
udlejer kun kan få lejetorhøjelse for de energiforbedringer, der er betalt gennem
energibesparelser.
Vedrørende Aftalt Grøn Byfornyelse forslår Lejernes LO, at
a. det præciseres, at udlejer altid skal indhente en forhåndsvurdering i
huslejenævnet af den lovlige lejeforhøjelse, såfremt lejer betaler både
vedligeholdelse og forbedring eller såfremt lejer kun betaler forbedring. Hermed er
forhandlingsgrundlaget for parterne atklaret at en uafhængig myndighed.
b. der tilføjes en økonomisk støtteordning, således som indstillet at
Energiministerens Energinetværk og som i øvrigt anbefalet af
Ejendomsforeningen Danmark. Det er tankevækkende, at regeringen hvert år
støtter boligejerne med en boligjobordning, som koster i .6 mia. kr. årligt, og intet
afsætter til at støtte energirenovering i den private udlejningssektor Der skal derfor
afsættes en støtte-pulje, der kun gælder for de tilfælde, hvor aftalemodellen
anvendes. Støtten gives fortrinsvis til vedligeholdelsesdelen af projektet, og
dermed til nedbringelse af lejeforhøjelsen.
4
c. det bliver en gyldighedsbet, at lejerne har fået udleveret en checkliste til brug i
forhandlingerne med udlejer
d. det bliver en gyldighedsbet, at lejerne er oplyst om muligheden for
konsulentbistand, jf. nedenfor,
e. der tilkobles en frivillig konsulentbistand i form af en partsrådgivning, eksempelvis
som kendte fra “aftalt boligforbedring”. Dvs. GI kontrollerer anvendelsen og
bevilger økonomien, fx 1,5 mill til hver part, lejer og udlejerside, og parterne
forestår selv honoreringen af parternes rådgivning. Adgangen til partsrådgivning
skal skrives ind i loven. GI udarbejder retningslinjer for udbetaling af honorar.
f. det præciseres, at GI ikke kan yde partsrådgivning. Det ligger i aftalemodellen, at
hverken Huslejenævnet eller GI kan rådgive om den leje, parterne skal stemme
for. Hvis eksempelvis den korrekte lejeforhøjelse, såfremt lejer betaler både
vedligeholdelse og forbedring er 700 kr. om måneden og 500 kr. om måneden,
hvis lejer alene betaler for forbedringen, så skal eller kan hverken huslejenævn
eller GI rådgive, hvilken konkret leje, parterne skal enes om. Det kan kun en
partsrådgiver gøre.
g. Boligreguleringslovens bestemmelse om informationsmidler til organisationerne
ajourføres med en pristalsregulering og således, at efterslæbet på 10 år uden
regulering genoprettes. Hermed får organisationerne økonomi til at orientere om
deres rådgivningsmuligheder i grøn byfornyelse mv..
h. lejeforhøjelsen ikke kan overstige det lejedes værdi. Uanset lejeforhøjelsen
modsvares af tilsvarende energibesparelser, er det et grundlæggende princip i
Iejelovgivningen, at lejerne kun skal betale for brugsværdiforøgelsen.
i. i det omfang et lejerflertal vedtager en Iejeforhøjelse, bør det præciseres, at
mindretallet har mulighed for at prøve aftalens lovlighed.
j. alle bestemmelser om forbedringsforhøjelser i lejelovens § 59 kommer til at gælde
for lejeforhøjelser som følge af aftalt grøn byfornyelse. Ændringsforslaget
indebærer bl.a., at der kommer til at gælde sædvanlige varslingsregler, regler om
foreløbig lejeforhøjelse og regler om frister for aflæggelse af byggeregnskab. Efter
lovforslaget er disse spørgsmål aftaleforhold, som parterne frit kan aftale.
k. beboerrepræsentationen kan indbringe en sag om udlejerens manglende
vedligeholdelse for huslejenævnet.
Med venlig hilsen
Helene Toxværd,
Formand, Lejernes LO
Vestre Landsret
Præsidenten
Ministeriet for
By, Bolig og Landdistrikter
Gammel Mønt 4
1117 København K
J.nr. 40A-VL-81-13
Den 13/12-2013
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har ved brev af 22. november 2013 anmodet om
eventuelle bemærkninger til et udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om
midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer og
forskellige andre love (Energisparepakke omfattende bLa. totaløkonomisk rentable
energiforbedringer og aftalt grøn byfornyelse).
I den anledning skal jeg meddele, at udkastet ikke giver landsretten anledning til at
fremkomme med bemærkninger.
Dette svar sendes til nihamhb1.dk.
Der henvises til sagsnr. 2013-3841.
Med venlig hilsen
arne Christensen
Gråbrødre Kirkestræde 3, 8800 Viborg Tlf. 86 62 62 00 wwwvestrelandsret.dk
østre Landsret
Præsidenten
Den 10DEC. 2013
J.nr. 40A-ØL-83-13
ftiit: cr
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Boligafdelingen
GI. Mønt 4
1117 København K
Sendt pr. mail til nih@mbbl.dk
Justitsministeriet har ved brev af 22. november 2013 (sagsnr. 2013-3841) anmodet om eventuelle
bemærkninger til udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regule
ring afboligforholdene, lov om byfomyelse og udvikling afbyer og forskellige andre love.
I den anledning skal jeg meddele, at udkastet ikke giver landsretten anledning til at fremkomme
med bemærkninger.
Bent Caflsen
/
Bnxigdc 59, 1260 Kibnhavn IC. Tlf. 99686200 Hjcmmeside wwwoestrelandsrctdk


Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
By- og Boligudvalget
Folketinget
Christiansborg
Hermed følger høringsnotat og høringssvar ad L
midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer
love (Energisparepakke omfattende bl.a. totaløkonomisk rentable energiforbedringer og aftalt grøn
byfornyelse).
havn K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
Lovsekretariatet
Hermed følger høringsnotat og høringssvar ad L 129 Forslag til lov om ændring at lov om leje, lov om
midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer og forskellige andre
omfattende bl.a. totaløkonomisk rentable energiforbedringer og aftalt grøn
Med venlig hilsen
Carsten Hansen
MINISTEREN
Dato:5. februar 2014
Lovsekretariatet
om ændring at lov om leje, lov om
og forskellige andre
omfattende bl.a. totaløkonomisk rentable energiforbedringer og aftalt grøn
MINISTEREN
5. februar 2014
By- og Boligudvalget 2013-14
L 129 Bilag 1
Offentligt (02)