Fremsat den 5. februar 2014 af ministeren for by, bolig og landdistrikter (Carsten Hansen)

Fremsat den 5. februar 2014 af ministeren for by, bolig og landdistrikter (Carsten Hansen)
Forslag
til
Lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af
boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer og forskellige andre
love
(Energisparepakke omfattende bl.a. totaløkonomisk rentable energiforbedringer og aftalt grøn byfornyelse)
§ 1
I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august
2010, som ændret ved § 148 i lov nr. 1336 af 19. december
2008, § 3 i lov nr. 1611 af 22. december 2010, § 1 i lov nr.
517 af 5. juni 2012, § 1 i lov nr. 270 af 19. marts 2013 og §
2 i lov nr. 901 af 4. juli 2013, foretages følgende ændringer:
1. Efter § 4 a indsættes:
»§ 4 b. For lejemål, som er ombygget efter bestemmelser-
ne om aftalt grøn byfornyelse i kapitel 6 a i lov om byforny-
else og udvikling af byer, og hvor lejeforhøjelse er beregnet
efter § 58 a, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at le-
jemålet er ombygget efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse
og udvikling af byer.
Stk. 2. Har udlejeren helt eller delvist undladt at give de i
stk. 1 omtalte oplysninger, kan der ikke opkræves lejeforhø-
jelse efter § 58 a. Er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at op-
lysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen
tilbagebetalt. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende an-
vendelse.«
2. I § 37, stk. 3, indsættes som 2. pkt.:
»Udlejeren kan dog kræve, at fordelingen af udgiften til
varmt vand fremtidig skal ske på grundlag af målere, hvis
installation af målere til måling af forbruget af varmt vand
er påbudt i henhold til lov.«
3. I § 46 a, stk. 3, ændres »58, stk. 3« til: »58, stk. 4«.
4. I § 46 j, stk. 1, indsættes efter 1. pkt.:
»Udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgiften til vand
fremtidig skal ske på grundlag af målere, hvis installation af
målere til måling af forbruget af vand er påbudt i henhold til
lov.«
5. Efter kapitel VII B indsættes:
»Kapitel VII C
Udgifter til køling m.v.
§ 46 r. Leverer udlejeren køling og andre ydelser som
nævnt i stk. 2, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af
lejerne kræve, at fordeling af udgiften til køling fremtidig
skal ske på grundlag af forbrugsmålere. Udlejeren kan kræ-
ve, at fordelingen af udgiften til køling fremtidig skal ske på
grundlag af forbrugsmålere, hvis installation af målere til
måling af energiforbruget til køling er påbudt i henhold til
lov. Betaling for køling efter forbrugsmålere kan ikke inde-
holdes i lejen.
Stk. 2. I kølingsregnskabet kan udlejeren kun medtage ud-
giften til energiforbruget i den periode, som regnskabet
vedrører. Sker leverancen fra et kollektivt anlæg til forsy-
ning med køling, skal udlejeren dog medtage den samlede
udgift i kølingsregnskabet. Endvidere skal udgifter til kon-
trol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg til køling,
jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, medta-
ges i kølingsregnskabet. Rabatydelser o. lign. skal godskri-
ves regnskabet.
Stk. 3. Lejerens bidrag efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i
lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a.
Stk. 4. Udgifter som følge af ændret kølingsfordeling efter
stk. 1 betragtes som forbedring.
Stk. 5. Beslutninger efter stk. 1 kan gennemføres med 6
ugers varsel til en kølingsregnskabsperiodes begyndelse. Le-
jen nedsættes samtidig med et beløb, der svarer til energiud-
giften til køling i det sidste regnskabsår.
Lovforslag nr. L 129 Folketinget 2013-14
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, j.nr. 2013-3841
BV000158
§ 46 s. Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalings-
termin forlange, at lejeren skal betale a conto-bidrag til
dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter til køling,
når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kan
med samme varsel forlange forhøjelse af løbende a conto-bi-
drag.
Stk. 2. Bidragene betales med lige store beløb i forbindel-
se med de almindelige lejebetalinger.
Stk. 3. De samlede bidrag for et år må højst opkræves
med den udgift, som forventes at blive pålignet for kølings-
regnskabsperioden.
§ 46 t. Kølingsregnskabsåret begynder den 1. juni, jf. dog
stk. 2 og 3.
Stk. 2. Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at kø-
lingsregnskabet fremtidig skal begynde på en anden dato.
Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsår
må højst være 18 måneder.
Stk. 3. For ejendomme, hvor leverancen sker fra et kollek-
tivt anlæg til forsyning med køling, skal kølingsregnskabs-
året dog følge det kollektive anlægs regnskabsår.
§ 46 u. Regnskabet vedrørende udgifterne til ejendom-
mens køling i kølingsregnskabsåret skal være kommet frem
til lejerne senest 4 måneder efter kølingsregnskabsårets ud-
løb. Sker leverancen fra et kollektivt anlæg til forsyning
med køling, skal regnskabet dog være kommet frem til lejer-
ne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig
afregning vedrørende forbruget af køling fra forsyningsan-
lægget. Regnskabet skal indeholde oplysning om lejerens
andel af de samlede kølingsudgifter og om lejerens adgang
til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Regnskabet skal endvidere
indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modta-
gelse af endelig afregning efter 2. pkt. Indeholder regnska-
bet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Stk. 2. Når kølingsregnskabet er udsendt, skal udlejeren
på lejerens forlangende give denne eller dennes befuldmæg-
tigede adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller
andetsteds i vedkommende byområde.
Stk. 3. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod kølings-
regnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af kølingsregn-
skabet. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboer-
repræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse
mod kølingsregnskabet, jf. 1. pkt. Indsigelsen skal indeholde
meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan god-
kendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet
senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker
at fastholde sit krav i henhold til kølingsregnskabet.
§ 46 v. Har lejeren betalt for lidt i a conto-bidrag, kan ud-
lejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der
skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren
har modtaget regnskabet. Overstiger tillægsbetalingen 3 må-
neders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige store
månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsat-
te tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal til-
lægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.
Stk. 2. Har lejeren betalt for meget i a conto-bidrag, skal
det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller
fradrages i første lejebetaling efter, at kølingsregnskabet er
udsendt.
§ 46 x. Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved
udløbet af den i § 46 u, stk. 1, nævnte frist, mister udlejeren
sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.
Stk. 2. Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter
den i § 46 u, stk. 1, nævnte frist, kan lejeren undlade at ind-
betale kølingsbidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet
og har modtaget et eventuelt for meget betalt kølingsbidrag
for den afsluttede kølingsregnskabsperiode.
§ 46 y. Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl
glemt at medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udleje-
ren til det følgende kølingsregnskab overføre den del af po-
sten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det
først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne
om størrelsen af en overført udgift.
Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejer-
ne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse
til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilba-
gebetaling som følge af rettelsen finder bestemmelserne i
§ 46 v tilsvarende anvendelse.
§ 46 z. Bestemmelserne i § 46 r, stk. 1 og 2, kan kun fra-
viges i lejeaftaler, der vedrører lokaler, som udelukkende
anvendes til andet end beboelse, jf. dog stk. 2.
Stk. 2. § 46 r, stk. 1, 3. pkt., finder ikke anvendelse på af-
taler om udlejning af lejligheder, der er forbeholdt uddan-
nelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende al-
mene boligorganisationer, selvejende institutioner, fonds o.
lign., hvis vedtægter, fundatser o. lign. er godkendt af det
offentlige, eller på lejeaftaler om enkelte værelser til beboel-
se. 1. pkt. finder dog ikke anvendelse, hvis ejendommen ef-
ter anden lovgivning er omfattet af en pligt til forbrugsmå-
ling af køling, der omfatter de pågældende lejemål.
Stk. 3. Bestemmelserne i § 46 s, stk. 3, og i §§ 46 u-46 y
kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
Stk. 4. Beslutninger efter § 46 r, stk. 1, er bindende for al-
le lejere uanset modstående tidligere aftaler.
Stk. 5. Bestemmelsen i § 46 t, stk. 3, kan ikke fraviges
ved aftale.«
6. I § 47, stk. 1, litra a, ændres »§§ 58, stk. 3, og 62 b« til:
»§ 58, stk. 3 og 4, og § 62 b«, og »§§ 46 a, stk. 3, og 62 b«
ændres til: »§ 46 a, stk. 3, § 58, stk. 3, og § 62 b«.
7. I § 47, stk. 1, indsættes efter litra a som nyt litra:
»b) lejeforhøjelse efter § 58 a og aftalte forbedringer efter
kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer,«.
Litra b-g bliver herefter litra c-h.
8. I § 47, stk. 1, sidste pkt., ændres »litra c« til: »litra d«.
9. I § 47, stk. 2, 2. pkt., indsættes efter »forbedret efter«:
»§ 58, stk. 3, og«, og i 4. pkt. indsættes efter »byfornyelse«:
»eller en aftale om grøn byfornyelse efter kapitel 6 a i lov
om byfornyelse og udvikling af byer«.
10. § 58, stk. 1, 2. pkt., ophæves.
2
11. I § 58 indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:
»Stk. 3. For arbejder, der medfører energibesparelser for
lejerne i ejendommen, kan udlejeren forlange en lejeforhø-
jelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed
er afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse, som
arbejderne medfører for lejerne. Ministeren for by, bolig og
landdistrikter fastsætter nærmere regler om krav til doku-
mentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og
om forhøjelsens beregning.«
Stk. 3-6 bliver herefter stk. 4-7.
12. Efter § 58 indsættes:
»§ 58 a. I lejemål, hvor der er indgået aftale mellem udle-
jeren og lejerne efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og ud-
vikling af byer, kan der aftales en lejeforhøjelse, der bereg-
nes på grundlag af de samlede udgifter til de gennemførte
energibesparende arbejder, der er omfattet af aftalen efter
den nævnte lovs kapitel 6 a, jf. dog stk. 4. Lejeforhøjelsen
kan ikke overstige, hvad der er aftalt på grundlag af husleje-
nævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse, som lejerne har
modtaget efter § 50 e, stk. 1, nr. 2, i lov om byfornyelse og
udvikling af byer, medmindre aftalen er tiltrådt af samtlige
lejere, jf. samme lovs § 50 e, stk. 2.
Stk. 2. I ejendomme, der indeholder såvel lejemål, der helt
eller delvist er udlejet til beboelse, som lejemål, der udeluk-
kende anvendes til andet end beboelse, skal der ske en for-
holdsmæssig fordeling af udgifter, som vedrører begge typer
af lejemål.
Stk. 3. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give
en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er
afholdt til de aftalte arbejder, samt dække afskrivning og
sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, for-
sikring o. lign.
Stk. 4. Såfremt det er aftalt mellem udlejer og lejere, at
der til gennemførelse af de energibesparende arbejder an-
vendes beløb afsat efter §§ 22 og 63 a eller efter §§ 18 og 18
b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene eller
støtte efter anden lovgivning, kan den del af udgiften, som
herved dækkes, ikke medregnes ved beregning af lejeforhø-
jelse efter stk. 1.
Stk. 5. Lejeforhøjelsen fordeles indbyrdes på de lejemål,
der er omfattet af stk. 1, i forhold til de omfattede lejemåls
andel af det samlede bruttoetageareal af de lejemål, der lov-
ligt helt eller delvist kan anvendes til beboelse.
Stk. 6. Hvis en aftale om gennemførelse af energibespa-
rende foranstaltninger efter reglerne i kapitel 6 a i lov om
byfornyelse og udvikling af byer er ugyldig eller ophæves,
finder §§ 58, 59 og 59 a og § 27 i lov om midlertidig regule-
ring af boligforholdene anvendelse. Er arbejderne iværksat
på det tidspunkt, hvor aftalens bortfald konstateres, finder
§§ 59 a og 66 og §§ 23-26 i lov om midlertidig regulering af
boligforholdene dog ikke anvendelse.
Stk. 7. § 59, stk. 1, finder tilsvarende anvendelse.
Stk. 8. Såfremt der ydes indfasningsstøtte efter §§ 50 f-50
h i lov om byfornyelse og udvikling af byer, skal det af
varslingen fremgå, at indfasningsstøtten er fradraget ved be-
regningen af lejeforhøjelsen. Aftrapning af indfasningsstøt-
ten, jf. § 50 h, stk. 2, i samme lov skal fremgå af varslingen.
Stk. 9. Senere lejeforhøjelser, der udelukkende skyldes re-
gulering af indfasningsstøtten efter § 50 h, stk. 2, i lov om
byfornyelse og udvikling af byer, kan gennemføres alene
ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne.«
13. I § 59 a, stk. 1, indsættes som 2. pkt.:
»Ved vurderingen af lejeforhøjelsen skal huslejenævnet
tage stilling til, om den samlede leje efter forhøjelsen vil
kunne oppebæres.«
14. Efter § 59 d indsættes:
»§ 59 e. For de enkelte lejemål, der helt eller delvist er
udlejet til beboelse, i en bygning, der påtænkes ombygget
efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer,
træffer huslejenævnet, inden ombygningen iværksættes, på
udlejerens anmodning afgørelse om størrelsen af den leje-
forhøjelse, der lovligt vil kunne opkræves, efter arbejdernes
gennemførelse. Afgørelsen skal omfatte såvel lejeforhøjelse
foretaget efter § 58, stk. 1 og 2, som efter § 58 a.
Stk. 2. For uudlejede lejemål, der lovligt helt eller delvist
kan anvendes til beboelse, i en bygning, der påtænkes om-
bygget efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af
byer, træffer huslejenævnet, inden ombygningen iværksæt-
tes, på udlejerens anmodning afgørelse om størrelsen af den
leje, der lovligt vil kunne opkræves efter arbejdernes gen-
nemførelse.
Stk. 3. Huslejenævnet kan forlange de oplysninger fore-
lagt, som er nødvendige for sagens behandling. Nævnet kan
ved senere indbringelse kun ændre afgørelsen efter stk. 1 og
2, hvis der er tale om ændrede forhold.
Stk. 4. Huslejenævnets afgørelser efter stk. 1 og 2 kan af
parterne indbringes for boligretten, jf. § 43, stk. 1, i lov om
midlertidig regulering af boligforholdene, i Københavns
Kommune dog for ankenævnet efter samme lovs § 44,
stk. 1. Ankenævnets afgørelser efter stk. 1 og 2 kan indbrin-
ges for boligretten, jf. § 44, stk. 6, i lov om midlertidig regu-
lering af boligforholdene. Fristen for indbringelse for bolig-
retten efter samme lovs § 43, stk. 1, og § 44, stk. 6, og for
ankenævnet efter § 44, stk. 1, regnes fra det tidspunkt, hvor
lejeren får udleveret nævnets afgørelse.
§ 59 f. Huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter §§ 59
a-59 e af en lejeforhøjelse skal træffes senest 2 måneder ef-
ter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 39,
stk. 2, eller svar efter § 40, stk. 4, i lov om midlertidig regu-
lering af boligforholdene, eller hvor fristen for svar efter be-
stemmelserne er udløbet.«
15. I § 62 a, stk. 5, ændres »10.000 kr.« til: »13.938 kr.«,
»30.000 kr.« ændres til: »110.252 kr.«, og »2.000 kr.« æn-
dres til: »2.788 kr.«
16. § 62 a, stk. 5, 5.og 6. pkt., ophæves og i stedet indsættes:
»De i 1.-3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2009-niveau og
reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-
indeks i en 12 måneders-periode sluttende i juni måned året
før det finansår, reguleringen vedrører.«
3
17. I § 73, stk. 3, 5. pkt., ændres »§ 5, stk. 3« til: »§ 5,
stk. 4«.
§ 2
I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf.
lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, som ændret
ved § 149 i lov nr. 1336 af 19. december 2008, § 2 i lov nr.
517 af 5. juni 2012, § 2 i lov nr. 270 af 19. marts 2013 og
lov nr. 413 af 29. april 2013, foretages følgende ændringer:
1. I § 5, stk. 2, 3. pkt., indsættes efter »omfattet af«: »§ 58,
stk. 3, i lov om leje,«.
2. I § 5 indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:
»Stk. 3. Stk. 2 finder alene anvendelse for lejemål i ejen-
domme, der på udlejningstidspunktet har opnået en energi-
ramme på A-D i energimærkningen efter lov om fremme af
energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme,
hvor ejeren inden for en periode på 2 år har foretaget og af-
holdt udgifter til energiforbedringer ekskl. vedligeholdelse,
jf. §§ 58 eller 58 a i lov om leje, vedrørende den del af ejen-
dommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 400
kr. pr. m² bruttoetageareal for denne del af ejendommen.
Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om
sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om by-
fornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset
fra kapitel 6 a eller lov om privat byfornyelse. Investering-
skravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlej-
ning efter stk. 2. Uanset 1. pkt. finder stk. 2 anvendelse på
lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om bygnings-
fredning og bevaring af bygninger og bymiljøer. Beløbet i 1.
pkt. er opgjort i 2012-niveau og reguleres efter udviklingen i
Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12 måneders-perio-
de sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen
vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.«
Stk. 3-9 bliver herefter stk. 4-10.
3. I § 5, stk. 6, 1. pkt., der bliver stk. 7, 1. pkt., indsættes ef-
ter »i denne lov,«: »§ 58, stk. 3, § 58 a og«, og efter »§ 62 b
i lov om leje« indsættes: », kapitel 6 a i lov om byfornyelse
og udvikling af byer«.
4. § 5, stk. 7, nr. 2, der bliver stk. 8, nr. 2, affattes således:
»2) lejeforhøjelse efter § 27, stk. 2, og efter § 58, stk. 3,
§ 58 a og § 62 b i lov om leje og forbedringer efter § 46
a, stk. 3, § 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje og kapitel
6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer,«.
5. I § 5, stk. 9, der bliver stk. 10, ændres »stk. 8« til:
»stk. 9«, og »stk. 1-7« ændres til: »stk. 1-8«.
6. I § 7, stk. 2, 2. pkt., ændres »§ 5, stk. 7« til: »§ 5, stk. 8«.
7. I § 25 a, stk. 2, indsættes som 2. og 3. pkt.:
»Det samme gælder størrelsen af den leje, som en udlejer
vil kunne opkræve ved udlejning af et lejemål, der er gen-
nemgribende forbedret efter reglerne i § 5, stk. 2. Ved vur-
deringen af lejeforhøjelsen skal huslejenævnet tage stilling
til, om den samlede leje efter forhøjelsen vil kunne oppebæ-
res.«
8. Efter § 25 d indsættes:
»§ 25 e. For de enkelte lejemål, der helt eller delvist er
udlejet til beboelse, i en bygning, der påtænkes ombygget
efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer,
træffer huslejenævnet, inden ombygningen iværksættes, på
udlejerens anmodning afgørelse om størrelsen af den leje-
forhøjelse, der lovligt vil kunne opkræves, efter arbejdernes
gennemførelse. Afgørelsen skal omfatte såvel lejeforhøjelse
foretaget efter § 58, stk. 1 og 2, i lov om leje som efter § 58
a i samme lov.
Stk. 2. For uudlejede lejemål, der lovligt helt eller delvist
kan anvendes til beboelse, i en bygning, der påtænkes om-
bygget efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af
byer, træffer huslejenævnet, inden ombygningen iværksæt-
tes, på udlejerens anmodning afgørelse om størrelsen af den
leje, der lovligt vil kunne opkræves efter arbejdernes gen-
nemførelse.
Stk. 3. Huslejenævnet kan forlange de oplysninger fore-
lagt, som er nødvendige for sagens behandling. Nævnet kan
ved senere indbringelse kun ændre afgørelsen efter stk. 1 og
2, hvis der er tale om ændrede forhold.
Stk. 4. Huslejenævnets afgørelser efter stk. 1 og 2 kan af
parterne indbringes for boligretten, jf. § 43, stk. 1, i Køben-
havns Kommune dog for ankenævnet efter § 44, stk. 1. An-
kenævnets afgørelser efter stk. 1 og 2 kan indbringes for bo-
ligretten, jf. § 44, stk. 6. Fristen for indbringelse for bolig-
retten efter § 43, stk. 1, og § 44, stk. 6, og for ankenævnet
efter § 44, stk. 1, regnes fra det tidspunkt, hvor lejeren får
udleveret nævnets afgørelse.
§ 25 f. Huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter §§ 25
a-25 e af en lejeforhøjelse skal træffes senest 2 måneder ef-
ter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 39,
stk. 2, eller svar efter § 40, stk. 4, eller hvor fristen for svar
efter bestemmelserne er udløbet.«
9. I § 27, stk. 2, ændres »§ 58, stk. 3« til: »§ 58, stk. 4«.
10. I § 27, stk. 2, indsættes som 2. pkt.:
»Har en udlejer gennemført energibesparende arbejder ef-
ter reglen i § 58, stk. 3, i lov om leje, kan udlejeren forlange
en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter hertil,
dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne med-
fører for lejerne, jf. § 58, stk. 3, i lov om leje.«
11. I § 61, stk. 1, indsættes efter 5. pkt.:
»Fonden kan inden for en årlig beløbsramme, der fastsæt-
tes efter forhandling mellem Grundejernes Investeringsfond
og ministeren for by, bolig og landdistrikter, finansiere en
rådgivningstjeneste med henblik på at øge indsatsen for af-
talt grøn byfornyelse efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse
og udvikling af byer.«
4
§ 3
I lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf.
lovbekendtgørelse nr. 504 af 16. maj 2013, foretages
følgende ændring:
1. Efter kapitel 6 indsættes:
»Kapitel 6 a
Aftalt grøn byfornyelse
Anvendelsesområde for dette kapitel
§ 50 a. Udlejer og lejere i private udlejningsejendomme,
hvor et eller flere lejemål helt eller delvist er udlejet til be-
boelse, kan indgå aftale om gennemførelse af energibespa-
rende foranstaltninger i ejendommen.
Stk. 2. Aftale kan alene indgås mellem udlejer og lejere af
lejligheder, der helt eller delvist anvendes til beboelse, og
lejere af enkeltværelser, som hverken er en del af udlejers
beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus,
som udlejer bebor.
§ 50 b. Flere ejerlejligheder, der henhører under samme
ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses efter reg-
lerne i dette kapitel som én ejendom.
Stk. 2. Er flere ejendomme, der ejes af samme udlejer, op-
ført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse
ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfæl-
lesskab, anses disse ligeledes efter reglerne i dette kapitel
som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme
er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.
Aftalen
§ 50 c. Udlejeren og et flertal af lejerne kan på samtlige
lejeres vegne indgå skriftlig aftale om gennemførelse af
energibesparende arbejder og om lejeforhøjelse efter § 58 a i
lov om leje som følge deraf.
Stk. 2. Aftale efter stk. 1 får tillige virkning for lejemål,
der er ubeboede og uudlejede på tidspunktet for aftalens ind-
gåelse.
§ 50 d. I ejendomme, hvor der er valgt beboerrepræsenta-
tion, jf. § 64 i lov om leje, skal udlejeren inddrage beboerre-
præsentanterne i projektet, forinden ejendommens øvrige le-
jere inddrages. § 66 i lov om leje finder ikke anvendelse på
energibesparende arbejder omfattet af dette kapitel.
Stk. 2. Beboerrepræsentanterne kan på samtlige lejeres
vegne indgå en skriftlig aftale med udlejer om gennemførel-
se af energibesparende arbejder og lejeforhøjelser. 1. pkt.
finder kun anvendelse, såfremt gennemførelsen af de energi-
besparende arbejder vil medføre en lejeforhøjelse, der sam-
men med lejeforhøjelser for forbedringer, som beboerrepræ-
sentanterne inden for de sidste 3 år har tiltrådt efter denne
bestemmelse, maksimalt vil udgøre 93 kr. pr. m2 bruttoeta-
geareal. Beboerrepræsentanterne skal, forinden de tiltræder
de energibesparende arbejder, afholde beboermøde til drøf-
telse af de pågældende energibesparende arbejder, og der
skal på beboermødet være flertal blandt de fremmødte be-
boere for de energibesparende arbejders gennemførelse. Ef-
ter beboermødet skal beboerrepræsentanterne snarest skrift-
ligt give samtlige beboere meddelelse om beslutningen samt
oplyse, at såfremt ¼ af beboerne inden 2 uger efter medde-
lelsen forlanger det, skal beboerrepræsentanterne foranstalte
urafstemning blandt ejendommens beboere. Det i 2. pkt.
nævnte beløb er opgjort i 2012-niveau og reguleres en gang
årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisin-
deks i en 12 måneders-periode sluttende i juni måned i året
før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til
nærmeste hele kronebeløb.
Stk. 3. Aftale efter stk. 2 får tillige virkning for lejemål,
der er ubeboede og uudlejede på tidspunktet for aftalens ind-
gåelse.
§ 50 e. Det er en betingelse for aftalens gyldighed, at:
1) aftalen er indgået på en af Ministeriet for By, Bolig og
Landdistrikter udarbejdet aftaleblanket,
2) lejerne fra udlejer før aftalens indgåelse modtager hus-
lejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse af leje-
forhøjelsen for det enkelte lejemål efter § 25 e i lov om
midlertidig regulering af boligforholdene eller § 59 e i
lov om leje som følge af gennemførelse af de energibe-
sparende arbejder,
3) lejerne fra udlejer før aftalens indgåelse modtager en
skriftlig erklæring udarbejdet af et certificeret energi-
mærkningsfirma om de energimæssige konsekvenser af
aftalen,
4) bestemmelserne i §§ 50 c og 50 d er opfyldt, og
5) udlejerens meddelelse om aftalens indgåelse er kommet
frem til alle lejere omfattet af § 50 a, stk. 2.
Stk. 2. Hvis aftalen efter § 50 a er tiltrådt af samtlige le-
jere, finder kravet i stk. 1, nr. 2, ikke anvendelse.
Indfasningsstøtte
§ 50 f. Kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning om at
yde indfasningsstøtte til nedsættelse af lejeforhøjelsen be-
regnet efter § 58 a i lov om leje som følge af de aftalte ener-
gibesparende foranstaltninger, jf. § 50 a.
§ 50 g. Ejere af ejendomme, der er omfattet af § 50 a,
stk. 1, kan, inden aftale med lejerne indgås, jf. § 50 a, stk. 2,
ansøge om indfasningsstøtte.
Stk. 2. Ansøgningen fremsendes til kommunalbestyrelsen
bilagt:
1) Den skriftlige erklæring fra et certificeret energimærk-
ningsfirma om de energimæssige konsekvenser af pro-
jektet, jf. § 50 e, stk. 1, nr. 3, og
2) huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse af
lejeforhøjelsen for det enkelte lejemål efter § 25 e i lov
om midlertidig regulering af boligforholdene eller § 59
e i lov om leje som følge af gennemførelse af de ener-
gibesparende arbejder, jf. § 50 e, stk.1, nr. 2, eller do-
kumentation for, at aftalen efter § 50 a, er tiltrådt af
samtlige lejere.
Stk. 3. Kommunalbestyrelsen kan stille krav om oplysnin-
ger vedrørende projektet og ejendommen, som er relevante
for behandlingen af ansøgningen.
5
Stk. 4. Kommunalbestyrelsen kan stille arkitektoniske,
miljømæssige og udførelsesmæssige betingelser for indfas-
ningsstøtte samt krav om gennemførelse af bestemte arbej-
der. Betingelserne skal fremgå af tilsagnet til ejer meddelt i
medfør af stk. 1.
§ 50 h. Indfasningsstøtten kan det første år højst udgøre
to tredjedele af lejeforhøjelsen.
Stk. 2. Indfasningsstøtte ydes i 10 år. Efter det første år
nedsættes indfasningsstøtten hvert år med lige store andele
frem til tidspunktet for bortfaldet af støtten.
Stk. 3. Indfasningsstøtte kan kun ydes til nedsættelse af
lejeforhøjelse i boliger, der fortsat bebos af den, som var le-
jer på tidspunktet for lejeforhøjelsens varsling.
Stk. 4. Ved en lejers fraflytning bortfalder den del af støt-
ten, som vedrører den pågældende bolig. Udlejeren har pligt
til at underrette kommunalbestyrelsen om fraflytning, jf. 1.
pkt., så snart lejerens opsigelse modtages.
Stk. 5. Indfasningsstøtte udbetales til ejeren af ejendom-
men.
Genhusning
§ 50 i. Hvis et projekt om aftalt grøn byfornyelse efter
§ 50 a nødvendiggør, at en eller flere boliger skal fraflyttes,
kan kommunalbestyrelsen træffe beslutning om at stille er-
statningsbolig til rådighed efter bestemmelserne i kapitel 8,
jf. dog § 50 j.
§ 50 j. Hvis en bolig skal fraflyttes som følge af gennem-
førelse af energibesparende arbejder i medfør af reglerne i
dette kapitel, og lejer ønsker at fortsætte lejemålet efter ar-
bejdernes gennemførelse, kan udlejer ikke opsige lejer efter
bestemmelserne i lov om leje.
Refusion
§ 50 k. Kommunalbestyrelsen afholder udgifter til indfas-
ningsstøtte og genhusning efter dette kapitel.
Stk. 2. Staten refunderer 50 pct. af kommunalbestyrelsens
udgifter efter stk. 1, såfremt betingelserne i § 94, stk. 5, er
opfyldt.
Klage
§ 50 l. Kommunalbestyrelsens afgørelser efter dette kapi-
tel kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed.
§ 50 m. Klage over, at den af lejerne skriftligt accepterede
aftale om gennemførelse af forbedringsarbejder ikke opfyl-
der betingelserne i § 50 e, kan af den enkelte lejer indbrin-
ges for huslejenævnet.
Stk. 2. Indbringelsen efter stk. 1 skal ske senest 6 uger ef-
ter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem til lejeren.
Stk. 3. Bestemmelserne i kapitel VI i lov om midlertidig
regulering af boligforholdene om sagernes behandling i hus-
lejenævn finder tilsvarende anvendelse ved behandling af
sager efter reglerne i dette kapitel.«
§ 4
I lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr.
961 af 11. august 2010, som ændret ved § 2 i lov nr. 1611 af
22. december 2010, § 3 i lov nr. 517 af 5. juni 2012, § 2 i
lov nr. 518 af 5. juni 2012, § 2 i lov nr. 273 af 19. marts
2013 og § 3 i lov nr. 901 af 4. juli 2013, foretages følgende
ændringer:
1. I overskriften til kapitel 10 indsættes efter »varme«: », kø-
ling«.
2. I § 52, stk. 1, 2. pkt., indsættes efter »vand«: »og køling«.
3. I § 52, stk. 2, 2. pkt., indsættes efter »opvarmning,«: »og
for så vidt angår køling, kan udlejeren kun medtage udgiften
til energiforbruget«.
4. I § 52, stk. 2, 3. pkt., ændres »varmeforsyningsanlæg« til:
»forsyningsanlæg«.
5. I § 52, stk. 3, 1. pkt., ændres »varme eller varmt vand« til:
»varme, varmt vand eller køling«.
6. I § 52, stk. 5, indsættes efter »varmeforsyning«: », til kø-
ling«, og »to« ændres til: »tre«.
7. I § 53, stk. 1, 1. pkt., indsættes efter »vedrører vand«:
»henholdsvis køling,« og i 2. pkt. ændres »to« til: »tre«.
8. I § 53, stk. 4, indsættes som 2. pkt.:
»Sker leverancen af køling fra et kollektivt anlæg til for-
syning med køling, skal regnskabsåret dog følge regnskabs-
året for det kollektive forsyningsanlæg.«
9. § 54, stk. 2, 2. pkt., affattes således:
»Ligeledes kan udlejeren forlange, at fordelingen af ud-
giften til vand og køling fremover sker på grundlag af forde-
lingsmålere«.
10. § 54, stk. 6, 2. pkt., affattes således:
»Ved overgang til afregning for vand og køling efter for-
delingsmålere skal lejen samtidig nedsættes med et beløb,
der svarer til den del af vandudgiften og kølingsudgiften,
som hidtil har været indeholdt i lejen.«
11. I § 56, stk. 1, indsættes som 4. pkt.:
»Indeholder regnskabet alene udgifter vedrørende forsy-
ning med køling, som leveres af et kollektivt forsyningsan-
læg, og udgifter, som følger af lov om fremme af energibe-
sparelser i bygninger, skal regnskabet være kommet frem til
lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget en-
delig afregning vedrørende forbruget af køling fra forsy-
ningsanlægget, såfremt dette tidspunkt er senere end fristen
efter 1. pkt.«
12. I § 60, stk. 4, 1. pkt., indsættes efter »varme«: », køling«,
i 3. pkt. indsættes efter »vand«: »eller køling«, og i 4. pkt.
indsættes efter »varme«: », køling«.
6
§ 5
I lov om leje af erhvervslokaler m.v., jf.
lovbekendtgørelse nr. 1714 af 16. december 2010, som
ændret ved § 3 i lov nr. 270 af 19. marts 2013, foretages
følgende ændringer:
1. I overskriften til kapitel 9 indsættes efter »varme«: », kø-
ling«.
2. I § 45, stk. 1, 2. pkt., indsættes efter »vand«: »og køling«.
3. I § 45, stk. 2, 2. pkt., indsættes efter »opvarmning,«: »og
for så vidt angår køling, kan udlejeren kun medtage udgiften
til energiforbruget«.
4. I § 45, stk. 2, 3. pkt., ændres »varmeforsyningsanlæg« til:
»forsyningsanlæg«.
5. I § 45, stk. 3, indsættes efter »varmeforsyning«: », til kø-
ling«, og »to« ændres til: »tre«.
6. I § 45, stk. 4, 1. pkt., indsættes efter »af vand«: »eller kø-
ling«.
7. I § 46, stk. 1, 1. pkt., indsættes efter »bygninger,«: »og
køling,« og i 2. pkt. ændres »to« til: »tre«.
8. I § 46, stk. 4, indsættes som 2. pkt.:
»Sker leverancen af køling fra et kollektivt anlæg til for-
syning med køling, skal regnskabsåret dog følge regnskabs-
året for det kollektive forsyningsanlæg.«
9. I § 47, stk. 2, indsættes efter »vand-«: », kølings-«.
10. § 47, stk. 4, 2. pkt., affattes således:
»Ved overgang til afregning for vand og køling efter for-
delingsmålere skal lejen samtidig nedsættes med et beløb,
der svarer til den del af vandudgiften og kølingsudgiften,
som hidtil har været indeholdt i lejen.«
11. I § 49, stk. 1, indsættes som 4. pkt.:
»Indeholder regnskabet alene udgifter vedrørende forsy-
ning med køling, som leveres af et kollektivt forsyningsan-
læg, og udgifter, som følger af lov om fremme af energibe-
sparelser i bygninger, skal regnskabet være kommet frem til
lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget en-
delig afregning vedrørende forbruget af køling fra forsy-
ningsanlægget, såfremt dette tidspunkt er senere end fristen
efter 1. pkt.«
12. I § 53, 1. pkt., indsættes efter »varme,«: »køling,«, og i
3. pkt. indsættes efter »vand«: »eller køling«.
13. § 53, 4. pkt., affattes således:
»Ændringer af betalingsbetingelserne for varme, køling
og vand gælder uanset tidligere modstående aftale.«
§ 6
Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. juli 2014.
Stk. 2. Lovens § 1, nr. 15 og 16, finder alene anvendelse
på forbedringsarbejder, der af lejeren påbegyndes efter lo-
vens ikrafttræden.
Stk. 3. § 2, nr. 2, finder alene anvendelse på lejemål, hvor
lejeperioden for den første udlejning af lejemålet efter en
gennemgribende forbedring efter § 5, stk. 2, i lov om mid-
lertidig regulering af boligforholdene begynder efter lovens
ikrafttræden. For lejemål, der er gennemgribende for forbed-
ret efter § 5, stk. 2, i samme lov og udlejet før lovens ikraft-
træden, finder de hidtil gældende regler anvendelse.
7
Bemærkninger til lovforslaget
Almindelige bemærkninger
Indholdsfortegnelse
1. Lovforslagets baggrund og formål
2. Lovforslagets indhold
2.1. Gældende regler
2.1.1. Varme
2.1.2. Forbedringer
2.1.3. Forhåndsgodkendelse af forbedringer
2.1.4. Råderet
2.1.5. Betaling for varmt og koldt vand samt køling
2.2. Lovforslaget
2.2.1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer
2.2.2. Aftalt grøn byfornyelse
2.2.3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2
2.2.4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser
2.2.5. Forhøjelse af råderetsbeløbet
2.2.6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere af energiforbrug til køling
3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige
3.1. Indledning
3.2. Forslag med huslejekonsekvenser
3.2.1. Opfyldelse af energikrav som forudsætning for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2
3.2.2. Totaløkonomisk rentable forbedringer
3.2.3. Aftalt grøn byfornyelse
3.2.4. Råderet
3.2.5. De samlede udgiftsmæssige konsekvenser for boligstøtte og varmetillæg
3.3. Forslag med konsekvenser for huslejenævnenes sagsbehandling
3.4. Afledte provenumæssige konsekvenser for energiafgifter af reduceret energiforbrug
3.5. Samlede økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet
5. Administrative konsekvenser for borgerne
6. Miljømæssige konsekvenser
7. Forholdet til EU-retten
8. Høring
9. Samlet vurdering af lovforslagets konsekvenser
1. Lovforslagets baggrund og formål
Klimaforandringerne betyder, at de store udfordringer på
klima- og energiområdet bliver stadig mere synlige og mere
alvorlige. Det er derfor afgørende, at CO2-udledningen re-
duceres, og at Danmark bliver mere uafhængig af fossile
brændstoffer. Efter aftalen af 22. marts 2012 mellem rege-
ringen og Venstre, Dansk Folkeparti, Enhedslisten og Det
Konservative Folkeparti om den danske energipolitik
2012-2020 (Energiaftalen) forudsætter realisering af målet
om en energiforsyning dækket af vedvarende energi en øget
energieffektivisering, som minimerer energispildet og ener-
giforbruget i alle sektorer.
Et vigtigt middel til at opnå dette er energieffektivisering
via energibesparelser i eksisterende boliger og bygninger.
Energiaftalen lægger i denne sammenhæng bl.a. op til at øge
energiselskabernes spareforpligtelser med 75 pct. i perioden
2013-14 og med 100 pct. i perioden 2015-20. Samtidig er
det aftalt at målrette energiselskabernes indsats mod eksi-
sterende bygninger og erhverv.
I Energiaftalen indgår ligeledes som opfølgning på ener-
giaftalen i 2008 og strategien for reduktion af energiforbru-
get i bygninger, at der skal gennemføres en energisparepak-
ke, der skal fremme energibesparelser i private lejeboliger.
Der er derfor den 12. november 2013 indgået en aftale
mellem regeringen (Socialdemokraterne, Radikale Venstre
og Socialistisk Folkeparti) og Venstre, Dansk Folkeparti og
Det Konservative Folkeparti om udmøntning af Energiafta-
len for så vidt angår en energisparepakke, der skal fremme
energibesparelser i private lejeboliger.
Energisparepakken indgår såvel i Energiaftalen som i ud-
møntningsaftalen med de hovedelementer, som er medtaget
i dette lovforslag.
Driften af bygninger tegner sig for 40 pct. af det samlede
energiforbrug i Danmark. Heraf vurderes det, at boligområ-
8
det forbruger ca. ¾. Boliger er derfor et vigtigt fokusområde
i reduktionen af energiforbruget og CO2-udledningen. Det
gælder naturligvis nybyggeriet, men det gælder først og
fremmest den eksisterende boligbestand.
Det fremgår af regeringsgrundlaget, at der skal etableres
en model for rentable energirenoveringer i privat udlejnings-
byggeri til gavn for både udlejer og lejere. Det skyldes, at
der gennem mange år har bestået et såkaldt paradokspro-
blem i private udlejningsejendomme: Selv umiddelbart ren-
table investeringer i energibesparelser bliver ofte ikke fore-
taget på grund af usikkerhed om, hvem der vil høste de øko-
nomiske fordele af investeringerne. Selvom både lejer, udle-
jer og samfundet kunne have gavn af, at der blev gennem-
ført flere energirenoveringer med deraf følgende økonomi-
ske besparelser og miljømæssige forbedringer, foretages de
ikke, primært fordi udlejer i dag ikke på kort sigt har et til-
strækkeligt økonomisk incitament til at foretage dem.
Det er på denne baggrund formålet med lovforslaget at
gøre det lettere og mere attraktivt for udlejer og lejere at
gennemføre energibesparende foranstaltninger.
For udlejer vil forslagene give mulighed for at opnå et
større afkast af energibesparende foranstaltninger og energi-
renoveringer, ligesom det kan give udlejer en større sikker-
hed for, at det forventede afkast faktisk opnås. For lejer vil
forslaget give mulighed for at opnå lavere energiudgifter,
som vil svare til og i nogle tilfælde mere end opveje den
modsvarende huslejestigning, men ikke mindst kan det give
lejer større boligkomfort og større sikkerhed for, at de love-
de energibesparelser også viser sig i praksis. For samfundet
bliver resultatet en mere klima- og miljømæssig bæredygtig
boligforsyning.
Forslagene udgør af hensyn til de igangværende forhand-
linger om forenkling og modernisering af lejelovgivningen
en helhed, der vurderes ikke at forrykke den økonomiske og
retlige balance mellem udlejere og lejere.
2. Lovforslagets indhold
Lovforslaget implementerer 6 forslag, der samlet udgør en
energisparepakke, som ikke forrykker den nuværende balan-
ce mellem udlejere og lejere. Hensigten med forslagene er at
skabe væsentligt forbedrede incitamenter til gennemførelse
af energibesparelser i private lejeboliger.
Lovforslaget indeholder følgende hovedelementer:
2.2.1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbed-
ringer.
2.2.2. Aftalt grøn byfornyelse.
2.2.3. Energikrav som betingelse for anvendelse af bolig-
reguleringslovens § 5, stk. 2.
2.2.4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser.
2.2.5. Forhøjelse af råderetsbeløbet.
2.2.6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og
målere til måling af energiforbrug til køling.
Forslagene under nr. 2.2.1. og 2.2.2. har til hensigt at fjer-
ne barriererne hos udlejerne for at foretage investeringer i
energibesparelser. Forslagene har hver deres kerneområde
og supplerer hinanden indbyrdes. Udlejer kan naturligvis
som hidtil benytte de almindelige regler for forhøjelse af le-
jen som følge af forbedringer, hvis udlejeren foretrækker
dette.
Da disse forslag kan forbedre rentabiliteten af energitiltag,
vil de dermed give udlejer nye muligheder for at bringe
ejendommenes energistandard op på det niveau, der vil blive
krævet efter forslaget under nr. 2.2.3.
2.1. Gældende regler
Det er udlejeren, der beslutter, om der skal foretages ener-
giforbedringer i en ejendom, og som foretager selve investe-
ringen. Det er derimod lejerne, der efterfølgende opnår en
besparelse på energiregningen og opnår en komfortforbe-
dring. Lejerne betaler for energiforbedringerne gennem en
lejeforhøjelse for forbedringerne. Hvis lejerens energibespa-
relse overstiger lejerens lejeforhøjelse for forbedringsarbej-
derne, kan lejeren opnå en økonomisk nettobesparelse.
Dette er det såkaldte paradoksproblem i private udlej-
ningsejendomme. Det har den konsekvens, at umiddelbart
rentable investeringer i energibesparelser ofte ikke bliver
foretaget på grund af udlejerens usikkerhed over for, i hvil-
ket omfang der vil være økonomiske fordele forbundet med
investeringerne.
Paradokset har således sammenhæng med lejelovgivnin-
gens bestemmelser dels om udlejerens leverance af varme
dels om forhøjelse af lejen som følge af gennemførelse af
forbedringer og forhåndsgodkendelse af forbedringsforhø-
jelser.
2.1.1. Varme
Efter lejelovgivningen er det ikke tilladt at opkræve beta-
ling fra lejerne for ydelser ud over lejen, medmindre der er
hjemmel til det i lejelovgivningen. Lejeloven indeholder
hjemmel hertil for varme og varmt vand, koldt vand samt el
og gas til opvarmning.
Lejelovens kapitel VII indeholder reglerne om varmebeta-
ling, hvis udlejeren leverer varme og varmt vand til lejerne,
herunder el og gas til opvarmning. Udlejeren kan efter disse
regler få refunderet sine udgifter til leverancen hos lejerne.
Det samme gælder for udgifter til energimærkning og udgif-
ter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg
efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Beta-
ling for varme og varmt vand og disse ydelser kan således
opkræves ud over lejen.
Der gælder efter lejelovens kapitel VII B tilsvarende reg-
ler for leverance af koldt vand, hvis der er opsat vandmålere
i de enkelte lejemål. I modsat fald skal udgiften til vand væ-
re indeholdt i lejen.
2.1.2. Forbedringer
Efter hovedregelen om forbedringer i lejelovens § 58 kan
udlejeren forlange en lejeforhøjelse, hvis det lejede er blevet
forbedret. Lejeforhøjelsen kan højst udgøre et beløb, der
9
modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi som følge af for-
bedringen.
Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en
passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er
afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvan-
lige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring o.
lign. Dette indebærer, at der ikke kan kræves en lejeforhø-
jelse for den del af udgifterne, der vedrører vedligeholdelse,
herunder sparet fremtidig vedligeholdelse af bygningsdele,
der udskiftes som led i forbedringen. Disse udgifter dækkes
af den del af lejen, som hensættes til udvendig vedligehol-
delse.
Lejeforhøjelsen skal varsles over for lejeren efter lejelo-
vens/boligreguleringslovens regler og kan tidligst træde i
kraft, når forbedringen er fuldført. I ejendomme med bebo-
errepræsentation skal beboerrepræsentanterne have 3 uger til
at udtale sig om forbedringsprojektet inden iværksættelsen,
hvis udlejeren ønsker lejeforhøjelse for forbedringerne. Var-
slingsreglerne indebærer bl.a., at der efter lejelovens regler
skal varsles adgang til det lejede for at gennemføre forbed-
ringerne og efter boligreguleringslovens regler skal varsles
iværksættelse af arbejdet, hvis forbedringsforhøjelsen sam-
men med andre forbedringsforhøjelser i de seneste 3 år
overstiger 96 kr. pr. m². (2014-priser).
En undtagelse til lejelovens § 58 er boligreguleringslovens
§ 5, stk. 2. Efter denne bestemmelse kan lejen i lejligheder
med omkostningsbestemt leje, hvor udlejeren har foretaget
en gennemgribende forbedring, fastsættes til det lejedes
værdi. Ordningen kan kun anvendes i forbindelse med, at
boligen er ledig og skal genudlejes.
Anvendelse af ordningen forudsætter, at udlejeren har
gennemført rene forbedringer i en lejlighed inden for en pe-
riode på 2 år for mere end 2.167 kr. pr. m². eller mere end
247.824 kr. i alt (2014-priser), og at disse forbedringer har
medført en væsentlig forøgelse af lejlighedens brugsværdi.
Lejen kan således ved genudlejning fastsættes til det lejedes
værdi, hvilket normalt vil medføre en højere leje end sum-
men af den gamle omkostningsbestemte leje og en forbed-
ringsforhøjelse. Den gennemgribende forbedring omfatter
typisk forbedringer af køkken og bad samt installationer.
Der stilles ikke i bestemmelsen krav om, at forbedringer
skal omfatte energibesparende foranstaltninger.
Det daværende Velfærdsministerium har i 2009 offentlig-
gjort resultatet af en undersøgelse af anvendelsen af boligre-
guleringslovens § 5, stk. 2. Det fremgår heraf, at den årlige
tilgang af gennemgribende forbedrede lejligheder efter bo-
ligreguleringslovens § 5, stk. 2, i perioden fra 2000-2006
gennemsnitligt har været 2.000.
En anden undtagelse til lejelovens § 58 er lejelovens § 46
a. Her kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne i
ejendomme, hvor der er foretaget energimærkning efter lov
om fremme af energibesparelser i bygninger, og hvor udgif-
terne til varme og varmt vand overstiger halvdelen af lejen,
forlange, at der gennemføres alle eller en del af de arbejder
vedrørende varme og varmt vand, der er angivet i en energi-
plan efter samme lov. Det er en betingelse, at beboerrepræ-
sentanterne eller et flertal af lejerne samtidig giver tilslut-
ning til, at samtlige udgifter til gennemførelse af arbejderne,
dvs. såvel forbedringsudgifter som vedligeholdelsesudgifter,
kan danne grundlag for en lejeforhøjelse.
2.1.3. Forhåndsgodkendelse af forbedringer
Både efter lejelovens og boligreguleringslovens regler har
udlejeren mulighed for at indhente en forhåndsgodkendelse
af en forbedringsforhøjelse. Forhåndsgodkendelsen tager
stilling til, hvilken lejeforhøjelse der kan kræves, hvis for-
bedringerne gennemføres i overensstemmelse med det pro-
jektmateriale, den opgørelse over de forventede udgifter her-
til og den beregnede lejeforhøjelse, udlejeren har forelagt
nævnet.
Forhåndsgodkendelsen indebærer, at huslejenævnet kun
kan ændre den forhåndsgodkendte lejeforhøjelse, hvis der er
tale om ændrede forhold i forhold til det materiale, der i for-
bindelse med forhåndsgodkendelsen er forelagt nævnet.
Det har fra udlejerside været kritiseret, at nogle husleje-
nævn kun tager stilling til selve forbedringsforhøjelsens
størrelse, men ikke til, om forhøjelsen kan gennemføres
fuldt ud, dvs. til om den samlede leje efter forbedringsforhø-
jelsen kommer til at overstige det lejedes værdi. Tilsvarende
har nogle nævn afvist at foretage forhåndsgodkendelse af le-
jen efter gennemførelse af gennemgribende forbedringer ef-
ter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Dette har medført, at
nogle udlejere ikke har kunnet opnå det bedre grundlag for
at vurdere den økonomiske risiko ved at gennemføre forbed-
ringer, som forhåndsgodkendelsen skulle give.
2.1.4. Råderet
Lejere af beboelseslejligheder har ret til at udføre forbed-
ringsarbejder m.v. i deres lejlighed og ved fraflytning få
godtgørelse for de nedskrevne udgifter til forbedringerne ef-
ter lejelovens bestemmelser. Retten omfatter ikke lejere i
fremlejeforhold og lejere i tidsbegrænsede lejeforhold.
Råderetten omfatter arbejder vedrørende energibesparel-
ser, ressourcebesparende arbejder, tekniske installationer
samt etablering, forbedring og renovering af bad, toilet og
køkken.
Inden lejeren påbegynder arbejder efter råderetten, skal le-
jeren anmelde forbedringerne til udlejeren, der kan nægte le-
jeren at udnytte råderetten helt eller delvist, når særlig væg-
tige grunde taler herfor, herunder hvis der er tale om uhen-
sigtsmæssige arbejder.
Godtgørelsen beregnes på grundlag af de dokumenterede
udgifter. Udlejeren kan reducere grundlaget, hvis udgifterne
er uforholdsmæssigt høje. Godtgørelsen nedskrives med 10
pct. årligt fra 2 år efter ibrugtagningen af forbedringen.
Lejeren skal selv betale en del af udgifterne til råderetsar-
bejderne. Denne del udgør i 2014 14.924 kr., mens den mak-
simale godtgørelse udgør 44.771 kr. Godtgørelse på mindre
end 2.985 kr. udbetales ikke.
10
2.1.5. Betaling for varmt og koldt vand samt køling
Hvis udlejeren leverer vand til lejerne, skal udgiften indgå
som en del af lejen, medmindre der er opsat forbrugsmålere
for vand i de enkelte lejemål. I så fald kan udlejeren forlan-
ge sine udgifter til vandleverancen til lejernes forbrug refun-
deret ved siden af lejen, hvis udlejeren udarbejder et van-
dregnskab.
Beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan kræ-
ve, at fordelingen af udgiften til vand fremtidig skal ske på
grundlag af forbrugsmålere. Derimod er der ikke en tilsva-
rende adgang for udlejeren til at kræve opsætning af målere.
Det er i lejeloven udtrykkeligt angivet, at udgifter som føl-
ge af overgang til betaling for vand efter forbrugsmålere be-
tragtes som en forbedring. Lejernes beslutning kan således
medføre en forbedringsforhøjelse for opsætningen af vand-
målere.
Beslutningen kan gennemføres med 6 ugers varsel og in-
den for en periode, der må anses for rimelig i forhold til om-
fanget af den samlede forbedring.
Når lejeren overgår til betaling af vand efter forbrugsmå-
lere, skal udlejeren samtidig nedsætte lejen med et beløb,
der svarer til vandudgiften til lejernes forbrug i det seneste
regnskabsår.
Udgifterne til opvarmning af varmt vand fordeles mellem
lejerne efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antal-
let af værelser i de enkelte lejemål. Denne bestemmelse kan
fraviges ved aftale mellem udlejer og lejere. Lejeloven inde-
holder ikke bestemmelser om, at varmtvandsudgiften kan
fordeles efter målere. Parterne kan således - men er ikke for-
pligtede til det - aftale, at udgifterne til varmt vand skal for-
deles efter målere, hvis der er opsat målere.
Der er ikke i hverken den private lejelov, den almene leje-
lov eller erhvervslejeloven regler om, at udgifter til udleje-
rens leverance af køling til de enkelte lejemål kan opkræves
ud over lejen.
2.2. Lovforslaget
Efter aftalen af 22. marts 2012 mellem regeringen V, DF,
EL og K (Energiaftalen) forudsætter realisering af målet om
en energiforsyning dækket af vedvarende energi en øget
energieffektivisering, som minimerer energispildet og ener-
giforbruget i alle sektorer.
Et vigtigt middel til at opnå dette er energieffektivisering
via energibesparelser i eksisterende boliger og bygninger.
En stor del af den private udlejningsboligmasse er opført,
før der blev stillet egentlige energikrav til nybyggeri, og den
har derfor et væsentligt større energiforbrug end nybyggeriet
i dag. Incitamenter for både udlejere og lejere til at gennem-
føre energibesparende foranstaltninger her kan således bi-
drage til en begrænsning af energiforbruget i bygninger.
Med dette lovforslag implementeres i overensstemmelse
med Energiaftalen og aftalen af 12. november 2013 mellem
regeringen og V, DF og K om udmøntningen af energispare-
pakken 6 forslag, der samlet udgør en energisparepakke,
som efter regeringens opfattelse ikke forrykker den nuvæ-
rende balance mellem udlejere og lejere. Hensigten med for-
slagene er at skabe incitamenter til gennemførelse af energi-
besparelser i private lejeboliger.
Hovedelementerne i lovforslaget gennemgås nedenfor.
Der er medtaget to forslag (totaløkonomisk rentable for-
bedringer og aftalt grøn byfornyelse), som har til hensigt at
fjerne barriererne hos udlejerne for at foretage investeringer
i energibesparelser. Forslagene har hver deres kerneområde
og supplerer hinanden indbyrdes.
Forslaget om totaløkonomisk rentable forbedringer vil så-
ledes typisk rette sig mod »de lavthængende frugter«, dvs.
de tiltag, der vil være rentable og have forholdsvis kort til-
bagebetalingstid, og hvor den økonomiske risiko må forven-
tes at være begrænset.
Tilsvarende vil forslaget om grøn byfornyelse typisk være
rettet mod arbejder vedrørende fx klimaskærm, hvor der er
tale om arbejder med lang levetid og ofte lavere rentabilitet
end eksempelvis isolering af tekniske installationer.
Da forslagene om totaløkonomisk rentable forbedringer
og grøn byfornyelse kan forbedre rentabiliteten af energitil-
tag, vil de dermed give udlejer nye muligheder for at bringe
ejendommenes energistandard op på det niveau, der vil blive
krævet for at anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Det er hensigten at gennemføre en evaluering af virknin-
gerne af lovforslaget, når ændringerne har været i kraft i 2
år. Evalueringen skal give et billede af, om lovændringerne
har haft den tilsigtede effekt.
Det er hensigten forud for evalueringen af ændringerne at
gennemføre en undersøgelse af, i hvilket omfang husleje-
nævnene anvender standardbeløb til brug for vurderingen af
afgrænsningen mellem forbedringer og vedligeholdelse. I
den forbindelse skal der særligt ses på karakteren af ener-
giinvesteringerne, på størrelsen af de vejledende standardbe-
løb, og på om der er forskelle i anvendelsen mellem de en-
kelte huslejenævn og mellem huslejenævnene og domstole-
ne.
Resultatet af undersøgelsen skal indgå i evalueringen.
Efter lovforslagets vedtagelse vil Ministeriet for By, Bolig
og Landdistrikter orientere om reglerne for anvendelse af de
nye bestemmelser om totaløkonomisk rentable forbedringer
og aftalt grøn byfornyelse.
2.2.1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable
forbedringer
Forslaget sigter på at styrke udlejers incitament til at gen-
nemføre energibesparende foranstaltninger ved at indføre en
særlig valgfri ordning for lejeforhøjelse ved gennemførelse
af totaløkonomisk rentable energiforbedringer.
Det centrale udgangspunkt for forslaget er, at lejernes
bruttoboligudgift ikke kun omfatter den egentlige husleje,
men også betaling af energiforbrug. Hvis en given energi-
forbedring giver så store besparelser i energiforbruget, at det
opvejer huslejestigninger som følge af forbedringsarbejder,
kan bruttoboligudgiften holdes uændret. Det er netop tilfæl-
det for totaløkonomisk rentable energiinvesteringer, der ud-
11
mærker sig ved inden for en given tidshorisont at medføre
driftsbesparelser, der overstiger anlægsudgiften.
Med forslaget lægges der op til, at udlejer kan opkræve en
større lejeforhøjelse end efter de gældende regler, forudsat
at kravet om totaløkonomisk rentabilitet er opfyldt. Det sker
ved, at udlejeren får mulighed for at lade hele investeringen
– dvs. ikke kun de egentlige forbedringsudgifter, men også
de tilhørende vedligeholdelsesudgifter, herunder fremtidig
sparet vedligeholdelse – indgå ved beregningen af lejeforhø-
jelsen. Herved øges lejeforhøjelsens størrelse i forhold til de
gældende regler, dog maksimalt til størrelsen af den doku-
menterede besparelse for lejerne. Investeringens størrelse
opgøres efter samme principper som efter de gældende reg-
ler, således at der kun kan medtages rimelige og nødvendige
udgifter.
Forslaget indebærer, at gevinsten ved energibesparende
arbejder fordeles mellem parterne, i stedet for primært at
komme lejerne til gode. Totaløkonomikravet indebærer
samtidig, at lejernes samlede betalinger til leje og energi ik-
ke forøges ved gennemførelse af energibesparende foran-
staltninger.
Det skal understreges, at der alene er tale om et supple-
ment til de gældende regler om forbedringsforhøjelser, jf. le-
jelovens § 58. Reglerne her kan således fortsat anvendes ved
energiforbedringsarbejder, der ikke er totaløkonomisk renta-
ble, eller hvis udlejeren ønsker at bruge dem i stedet for de
nye regler om totaløkonomi, ligesom de fortsat kan anven-
des ved alle andre typer af forbedringsarbejder.
Forslaget indebærer, at der indføres en særlig ordning for
lejeforhøjelse for visse energibesparende foranstaltninger.
Ordningen indebærer, at udlejeren kan medtage hele inve-
steringen i beregningen af lejeforhøjelsen, når der er tale om
et afgrænset totaløkonomisk rentabelt arbejde, og det doku-
menteres over for lejerne, at lejernes årlige besparelse som
følge af det reducerede energiforbrug udgør mindst samme
beløb som den årlige forbedringsforhøjelse. Arbejderne kan
kun vedrøre energibesparende foranstaltninger og de nød-
vendige følgearbejder hertil, herunder vedligeholdelsesdelen
af de energibesparende foranstaltninger.
Lejeforhøjelsen kan efter forslaget opretholdes, selvom
den samlede leje for et lejemål, hvor der er gennemført to-
taløkonomiske energiforbedringer, herved kommer til at
overstige det lejedes værdi. Den kan ligeledes opretholdes,
hvis der senere gennemføres lejeforhøjelser. Ved vurderin-
gen af det lejedes værdi ses der således bort fra, at der er
gennemført totaløkonomisk rentable forbedringer i ejen-
dommen. Dette vil efter forslaget ligeledes gælde i lejlighe-
der, hvor der er gennemført eller gennemføres gennemgri-
bende forbedring efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Der er behov for at fastlægge en række specifikke forhold
om ordningen og lejeforhøjelsens beregning, herunder en
række forhold af teknisk karakter, som ikke er egnede til at
medtage i en lov. Det foreslås derfor, at der gives ministeren
for by, bolig og landdistrikter bemyndigelse til at fastsætte
de nærmere regler for en sådan ordning i en bekendtgørelse.
Det er hensigten, at der i bekendtgørelsen skal stilles præ-
cise krav til dokumentationen af totaløkonomien og dermed
til, hvordan besparelsen beregnes. For at sikre bedst mulig
dokumentation over for lejerne af totaløkonomiprojektet, vil
der blive stillet krav om en forholdsvis omfattende ekstern
kvalitetssikring af projektet. Endvidere vil det blive krævet,
at udlejeren forud for projektets påbegyndelse indhenter en
vurdering fra et certificeret energimærkningsfirma af, om de
energimæssige forudsætninger for projektet i henseende til
såvel anlæg som drift er holdbare.
Herved opnås der en høj grad af sikkerhed for lejerne for,
at de projekterede energibesparelser rent faktisk også reali-
seres i driftsfasen, vel at mærke ved uændret brugeradfærd.
Hvis lejerne efterfølgende vælger at have en højere indetem-
peratur, vil energibesparelsen selvsagt blive mindre. Det
omvendte vil være tilfældet, hvis lejeren vælger at skrue ned
for varmen, eller energipriserne viser sig at stige mere end
forventet. Det er således op til den enkelte lejer at afgøre,
om lejeren vil omsætte den forbedrede energistandard i lave-
re energiudgifter eller højere komfort.
Som led i dokumentationen af totaløkonomiprojektet er
det hensigten at stille krav om, at udlejeren skal foreslå to
certificerede energimærkningsfirmaer til at forestå den eks-
terne kvalitetssikring i form af en projektgranskning. Et fler-
tal af lejerne skal herefter pege på ét af de certificerede ener-
gimærkningsfirmaer inden for en frist på 3 uger. Gør lejerne
ikke det, kan udlejeren selv vælge, hvilket af de to foreslåe-
de energimærkningsfirmaer der skal stå for opgaven. Denne
ordning er ikke til hinder for, at et flertal af lejerne umiddel-
bart kan godkende udlejers primære valg af energimærk-
ningsfirma.
Beregningen af totaløkonomien vil tage sit udgangspunkt i
bygningens energimæssige karakteristika før gennemførel-
sen af totaløkonomiprojektet, og beregne totaløkonomien ud
fra dette. Vurderingen vil således ikke tage hensyn til, om
beboerne ændrer adfærd efter gennemførelsen af projektet.
Det bemærkes, at gennemførelse af totaløkonomisk renta-
ble forbedringer vil indebære, at sammensætningen af lejer-
ens bruttoudgifter til at bo ændres. Den forhøjede leje som
følge af reducerede udgifter til energi vil endvidere medføre,
at de lejere, der er berettigede til boligstøtte, helt eller del-
vist vil kunne opnå boligstøtte til den forhøjede leje.
2.2.2. Aftalt grøn byfornyelse
Med henblik på at øge de private udlejeres interesse i at
igangsætte energirenovering i det private udlejningsbyggeri
er der udarbejdet et forslag til en aftale- og tilskudsmodel
for energirenoveringer i privat udlejningsbyggeri i byforny-
elsesloven »aftalt grøn byfornyelse«. Ordningen baseres på
allerede eksisterende tilskudsmuligheder på energiområdet
og i byfornyelsesloven.
De grundlæggende elementer i forslaget om aftalt grøn
byfornyelse er dels en aftale mellem ejendomsejeren og et
flertal af lejerne om gennemførelse af energibesparende ar-
bejder i ejendommen dels en aftale mellem energiselskab og
ejendomsejer om tilskud m.v. Herudover foreslås det, at de
12
enkelte kommuner skal have mulighed for at øge ejernes og
lejernes incitament til at indgå aftaler ved beslutning om at
yde indfasningsstøtte til nedsættelse af lejeforhøjelsen som
følge af de energibesparende arbejder. Endelig foreslås det
at give kommunalbestyrelsen mulighed for at give tilbud om
genhusning i ombygningsperioden efter de gældende be-
stemmelser herom i byfornyelsesloven. Hvis kommunalbe-
styrelsen vælger at støtte projekter om grøn byfornyelse med
indfasningsstøtte eller genhusning, indgår dette som en al-
mindelig del af kommunens prioritering af kommunens an-
del af byfornyelsesmidlerne.
Energiselskaberne er i henhold til elforsynings-, naturgas-
forsynings- og varmeforsyningslovene og bekendtgørelse
nr. 677 af 23. juni 2010 om energispareydelser i net- og dis-
tributionsvirksomheder forpligtet til at sikre realisering af en
vis mængde energibesparelser hvert år. Forpligtelserne er
udmøntet gennem aftalen af 13. november 2012 om energi-
selskabernes energispareindsats mellem klima- og energi-
og bygningsministeren og net- og distributionsselskaberne
inden for el, naturgas, fjernvarme og olie. Aftalen er en op-
følgning på den politiske aftale af 22. marts 2012 om den
danske energipolitik 2012-2020. I denne aftale indgår, at
energiselskabernes besparelsesforpligtelser øges med 75 pct.
om året i 2013-2014 og med 100 pct. årligt i 2015-2020, og
at selskabernes indsats målrettes mod eksisterende bygnin-
ger og erhverv.
Selskaberne bestemmer efter aftalen selv, hvor og hvordan
besparelserne skal realiseres. Efter aftalen kan selskaberne
bl.a. »købe« energibesparelser hos slutbrugerne ved at yde
tilskud til gennemførelse af de nødvendige investeringer i
energibesparende foranstaltninger. Der kan kun ydes tilskud
til arbejder, der ikke er påbegyndt, før aftale med bygnings-
ejeren indgås.
Energiselskabernes opgørelse af energibesparelserne sker
enten ved hjælp af standardværdier, som er fastsat for en
række almindelige rimeligt ensartede energiforbedringer, el-
ler ved en specifik opgørelse. Standardværdierne er gennem-
snitværdier, og de kan derfor i de konkrete tilfælde afvige
fra de faktiske energibesparelser. Den specifikke opgørelse
sker med baggrund i projektets faktiske karakter, men vil ty-
pisk bestå i en beregning af størrelsen af den forventede
energibesparelse. Energiselskaberne skal dokumentere alle
energibesparelserne, herunder beskrive grundlaget for opgø-
relsen af besparelsen. Energiselskaberne indberetter årligt
summen af de opnåede energibesparelser til Energistyrelsen.
Selskabernes omkostninger i forbindelse med opnåelse af
besparelserne indberettes til Energitilsynet, som årligt ben-
chmarker de forskellige energiselskaber efter, hvor billigt de
kan effektuere deres spareforpligtelse og for at fremhæve de
mest effektive og ineffektive energiselskaber.
Der er med ordningens udformning tænkt etableret et for-
handlingsforløb mellem udlejer og lejere, inden parterne til-
slutter sig et projekt. Udlejer og lejere får mulighed for at
forhandle om, hvilke arbejder der ønskes gennemført, og får
i den forbindelse også mulighed for at stille krav og betin-
gelser til det samlede projekt. Initiativet til at etablere et for-
handlingsforløb kan komme både fra udlejer og lejerne.
Kommunen vil også kunne opfordre udlejer og lejere til at
indgå en aftale om grøn byfornyelse.
Det er hensigten at sikre både udlejere og lejere det bedst
mulige beslutningsgrundlag for at indgå en aftale om grøn
byfornyelse. Som udgangspunkt skal udlejeren derfor fra
huslejenævnet indhente en forhåndsgodkendelse af husleje-
stigningen og fremlægge et certificeret energimærkningsfir-
mas erklæring om de foreslåede arbejders energimæssige
konsekvenser.
For ikke at gøre ordningen unødigt bureaukratisk, stilles
der ikke krav om indhentning af en forhåndsgodkendelse,
hvis udlejeren og alle lejere er enige om at indgå en aftale
om grøn byfornyelse.
Det er ligeledes foreslået, at Grundejernes Investerings-
fond får mulighed for at yde udlejere og lejere en udvidet
rådgivning i stil med den rådgivning, fonden har ydet i for-
bindelse med tidligere ordninger.
Grundejernes Investeringsfond er en lovreguleret fond,
der ikke kan afholde udgifter af sine såkaldte frie midler,
uden at der er hjemmel hertil i loven. Det foreslås derfor, at
boligreguleringsloven ændres, så fonden vil kunne yde gra-
tis rådgivning i forbindelse med forhandlinger mellem lejere
og udlejere om aftalt grøn byfornyelse. Der vil være tale om
en uvildig rådgivning, der varetages af fonden selv.
Forhandlingerne skal munde ud i en skriftlig aftale, der er
bindende for begge parter. Aftalen vil også være bindende
for det mindretal af lejere, der ikke har tiltrådt aftalen.
Med henblik på at understøtte de intentioner, der ligger i
ordningen, vil der blive udarbejdet vejledningsmateriale til
hjælp for udlejere og lejere. Materialet vil omhandle pro-
blemstillinger, parterne bør være opmærksomme på i de
nærmere drøftelser af projektet, samt indeholde oplysning til
parterne om deres rettigheder og pligter samt vilkårene i øv-
rigt, herunder hvilke procedureregler og tidsfrister der skal
overholdes.
Det er af afgørende betydning for både udlejer og lejere,
at de energimæssige konsekvenser ved gennemførelse af
projektet er grundigt belyst, inden aftalen om projektet ind-
gås. Der skal derfor før aftalens indgåelse indhentes en er-
klæring fra et certificeret energimærkningsfirma om de
energimæssige konsekvenser af de påtænkte arbejder.
Lejeforhøjelsen som følge af gennemførelsen af de aftalte
energibesparende arbejder kan beregnes på grundlag af de
samlede aftalte og dokumenterede udgifter. Lejefastsættel-
sen bliver således frigjort fra det almindelige princip i leje-
lovgivningen om, at kun forbedringsarbejder kan danne
grundlag for lejeforhøjelse. Det indebærer, at også vedlige-
holdelsesarbejderne i det aftalte projekt kan danne grundlag
for lejeforhøjelse, og at den samlede leje efter gennemførel-
sen af den grønne byfornyelse således vil kunne overstige
det lejedes værdi.
Såfremt de aftalte arbejder vil medføre en væsentlig leje-
forhøjelse, eller hvis projektet kræver genhusning i ombyg-
ningsperioden, foreslås det, at kommunalbestyrelsen kan
træffe en beslutning om at yde indfasningsstøtte til nedsæt-
telse af huslejeforhøjelsen efter byfornyelseslovens alminde-
13
lige regler. Endvidere foreslås det, at kommunalbestyrelsen
kan tilbyde genhusning efter byfornyelseslovens kapitel 8.
Det er i forslaget lagt til grund, at kommunalbestyrelsens
beslutning om indfasningsstøtte og genhusning vil kunne
træffes umiddelbart på grundlag af huslejenævnets afgørelse
om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen samt den skriftli-
ge erklæring fra et certificeret energimærkningsfirma om de
energimæssige konsekvenser af projektet. Det vil således ik-
ke være påkrævet med en bureaukratisk sagsbehandling for
kommunen. Kommunalbestyrelsen har dog mulighed for at
stille relevante krav, såfremt det findes nødvendigt.
Energiselskabernes medvirken er et helt centralt element i
grøn byfornyelse, også selvom det direkte tilskud ofte vil
udgøre en begrænset del af den samlede investering. Udlejer
vil således også kunne opnå rådgivning fra energiselskabet.
Samtidig vil energiselskabets medvirken, f.eks. med et vist
tilskud, antagelig være vigtig for lejernes villighed til at ind-
gå en aftale og også for kommunernes eventuelle medvir-
ken. Endelig må det forventes, at etableringen af en lovfast-
sat ordning vil gøre energiselskaberne mere interesserede i
at opfylde deres spareforpligtelser via projekter inden for
privat udlejningsbyggeri.
Der vil i tilknytning til ovennævnte energispareaftale fra
november 2012 og i samarbejde med energiselskabernes
brancheorganisationer blive søgt etableret nogle rammer for
aftaler mellem energiselskab og udlejer som led i grøn by-
fornyelse, som gør det administrativt let for begge parter at
forberede en aftale.
De certificerede energimærkningsfirmaers medvirken vur-
deres at være helt afgørende for at opnå lejernes tilslutning
til en aftale, idet det vil skabe den fornødne troværdighed
omkring de forventede energibesparelser, og vil dermed og-
så være vigtig for kommunernes eventuelle medvirken. Det
er hensigten, at denne opgave for firmaerne vil komme til at
indgå som en del af certificeringsgrundlaget i Energistyrel-
sens certificeringsordning for energimærkningsfirmaer
2.2.3. Energikrav som betingelse for anvendelse af
boligreguleringslovens § 5, stk. 2
Det er foreslået, at det gøres til et vilkår for, at udlejeren
kan fastsætte lejen efter § 5, stk. 2, ved genudlejning, at
ejendommen energimæssigt har en nærmere angivet mini-
mumsstandard. Efter forslaget kan en forbedring af et leje-
mål ved lejeledighed således ikke anses for gennemgriben-
de, medmindre ejendommen har en energistandard, der står i
et rimeligt forhold til det forbedrede lejemål.
Hermed signaleres det til ejere af private udlejningsejen-
domme, at det ikke er hensigtsmæssigt at gennemføre en
gennemgribende forbedring af lejligheder i ejendomme, der
ikke energimæssigt er i en acceptabel stand, og at det ikke er
samfundsøkonomisk hensigtsmæssigt at tillade en særlig at-
traktiv lejefastsættelse i ejendomme, hvor energiforbruget
ikke er nedbragt til et forsvarligt niveau.
Der er en klar sammenhæng mellem energimærke og
stramningen af energikravene i bygningsreglementet. Sær-
ligt stramningen af varmeisoleringskravene i bygningsregle-
mentet fra 1977 med virkning fra februar 1979 resulterede i
omtrent en halvering af det maksimale varmetab. Hvor byg-
ningerne ibrugtaget før 1981 energimæssigt er koncentreret
om energimærke E og D - og hvoraf omkring 40 pct. af boli-
gerne har et energimærke på E eller større energibehov - er
dette på boligerne ibrugtaget i perioden 1982-1991 reduceret
til, at under 10 pct. af boligerne har et energimærke på E el-
ler større energibehov.
På denne baggrund foreslås det, at kravet om, at ejendom-
men energimæssigt har en nærmere angivet minimumsstan-
dard, som forudsætning for, at en udlejer kan fastsætte lejen
til det lejedes værdi efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2,
ved genudlejning, efter at lejligheden er gennemgribende
forbedret, i stedet for blot at kræve en beregnet forbedrings-
forhøjelse, kan opfyldes på to måder:
1. Ejendommen skal som helhed opfylde en energiramme
på A-D i energimærkningen efter lov om fremme af
energibesparelser i bygninger.
2. I ejendomme, der ikke har en energiramme på A-D,
skal udlejeren forud for genudlejningen af en gennem-
gribende forbedret lejlighed kunne dokumentere, at der
er foretaget rene energiforbedringer inden for en perio-
de på 2 år i boligdelen af ejendommen for et beløb sva-
rende til 400 kr. pr. m² bruttoetageareal (2012-niveau).
For de ejendomme, der er nævnt under 2, indebærer for-
slaget, at ejeren må vurdere, enten om der skal foretages
energimæssige investeringer i ejendommen, som vil gøre det
muligt at opnå en energimærkning af ejendommen med en
energiramme på D, eller om der skal investeres mindst 400
kr. pr. m² bruttoetageareal i boligdelen. I modsat fald vil le-
jen ikke kunne fastsættes efter boligreguleringslovens § 5,
stk. 2, medmindre der er tale om en fredet ejendom, jf. her-
om nedenfor.
Med en energiramme på A-D stilles der krav om, at ejen-
dommen energimæssigt i store træk skal opfylde de krav,
der gjaldt for nybyggeri med byggetilladelse fra 1979, for at
der kan åbnes for den gunstige lejefastsættelse ved gennem-
førelse af en gennemgribende forbedring af lejligheder i
ejendommen, mens kravet om gennemførelse af energifor-
bedringer på mindst 400 kr. pr. m² bruttoetageareal i bolig-
delen af ejendommen indebærer, at en stor del af de ejen-
domme, der har en energiramme på E, vil kunne opnå en
energimærkning med en energiramme på D.
De energimæssige krav til nybyggeri er senere strammet
betydeligt, således at nybyggeri skal have en energiramme
på A2010 efter den seneste skærpelse af kravene i Byg-
ningsreglement 2010.
Opfyldelsen af energikravet som forudsætning for anven-
delse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, skal efter forsla-
get kun gælde lejligheder, der moderniseres efter § 5, stk. 2,
og udlejes efter lovens ikrafttræden. Det er således afgøren-
de, om lejeperioden begynder før eller efter lovens ikrafttræ-
den. Hvis lejeperioden begynder før lovens ikrafttræden 1.
juli 2014, vil lejeforholdet derfor ikke være omfattet af de
nye bestemmelser.
14
Lejligheder, der allerede i dag udlejes efter § 5, stk. 2, vil
også fremover kunne genudlejes efter de hidtidige regler.
Det vil således ikke være et krav for at udleje sådanne lejlig-
heder efter § 5, stk. 2, at ejendommen har en energiramme
på A-D i energimærkningen efter lov om fremme af energi-
besparelser i bygninger, eller at ejeren har gennemført ener-
giforbedringer for mindst 400 kr. pr. m² bruttoetageareal for
boligdelen af ejendommen.
Dette forslag vil således sikre, at de gunstige regler for le-
jefastsættelse efter § 5, stk. 2, ikke i samme omfang som nu
kan anvendes i lejligheder i ejendomme med dårlige energi-
forhold, som moderniseres efter lovændringens ikrafttræden.
For at kunne foretage lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, ved
genudlejning af en lejlighed skal udlejer dokumentere, at
ejendommen på tidspunktet for genudlejningen opfylder de
ovennævnte betingelser.
Det er dog foreslået, at de skærpede regler ikke skal gælde
for fredede ejendomme. Det skyldes, at fredede ejendomme
ikke er omfattet af kravet om energimærkning efter lov om
fremme af energibesparelser i bygninger, og at der efter
fredningslovgivningen kun kan foretages begrænsede æn-
dringer i disse ejendomme såvel udvendigt som indvendigt,
og at alle ændringer skal godkendes af fredningsmyndighe-
derne.
For fredede ejendomme vil der således ikke blive indført
krav om en særlig energiramme som forudsætning for, at le-
jen i gennemgribende forbedrede lejemål kan fastsættes ef-
ter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Forslaget er begrundet
i, at det teknisk vil være vanskeligt at bringe disse ejendom-
me til at opfylde energikravet, bl.a. fordi der er meget be-
grænsede muligheder for at foretage ændringer i bygninger-
ne som følge af fredningen. Ændringer i fredede bygninger
skal på forhånd godkendes af Kulturstyrelsen.
Det er muligt entydigt at identificere denne gruppe ejen-
domme. Undtagelse af fredede ejendomme medfører således
ikke, at der herved skabes muligheder for generelt at omgå
de skærpede krav til anvendelse af boligreguleringslovens §
5, stk. 2.
Det er kun fredede ejendomme, der foreslås undtaget fra
kravet om en bestemt energimæssig stand som forudsætning
for at benytte de særligt gunstige lejefastsættelsesregler efter
boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
I andre ejendomme, hvor udlejer vurderer, at det ikke
umiddelbart vil være rentabelt at gennemføre energiforbed-
ringer på mindst 400 kr. pr. m² bruttoetageareal i boligdelen
af ejendommen eller den investering, der er nødvendig for at
opnå en energimærkning på D, kan udlejer i stedet vurdere,
om de foreslåede muligheder for gennemførelse af totaløko-
nomisk rentable forbedringer og grøn byfornyelse vil gøre
det rentabelt at gennemføre de energiforbedringer, der vil
muliggøre en fortsat anvendelse af boligreguleringslovens §
5, stk. 2.
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter vil efter vedta-
gelsen af lovforslaget udarbejde retningslinjer vedrørende
afgrænsningen mellem forbedringer og vedligeholdelse i
forbindelse med energiinvesteringer, herunder fradrag for
sparet vedligeholdelse, og udlejerens adgang til at kræve le-
jeforhøjelse herfor.
I retningslinjerne vil det i overensstemmelse med praksis
blive omtalt, at der som hidtil skal foretages et skøn over
vedligeholdelsesfradragets størrelse, herunder den sparede
vedligeholdelse, på baggrund af en konkret vurdering, idet
der på den ene side skal tages hensyn til forbedringens om-
fang og på den anden side til vedligeholdelsesstanden før
forbedringen. Endvidere vil det indgå, at det ved husleje-
nævnene er normal praksis, at man som udgangspunkt for
den konkrete vurdering af en energiinvestering anvender
standardbeløb som udgangspunkt for en afvejning af hensyn
eller forhold, der er stort set ensartede fra sag til sag. Husle-
jenævnene skønner konkret, om fradraget skal være lavere,
lig med eller højere end standardbeløbet.
Det må forventes, at der vil være nye typer installationer
m.v., hvor der på nuværende tidspunkt ikke foreligger et til-
strækkeligt erfaringsgrundlag hos huslejenævnene til at kun-
ne anvende standardbeløb. Her foretager nævnene således i
det enkelte tilfælde en konkret vurdering af, i hvilket om-
fang en installation m.v. forøger leje- og brugsværdien af
det lejede og dermed er en forbedring, og i hvilket omfang
der er tale om vedligeholdelse. Den konkrete vurdering af
nogle energiinvesteringer kan medføre, at der ikke skal fore-
tages fradrag for sparet vedligeholdelse.
Det er ikke hensigten med retningslinjerne at ændre den
gældende retspraksis for, hvorledes det konkret vurderes,
om et arbejde udvider brugsværdien af det lejede med den
virkning, at udlejeren kan gennemføre en forbedringsforhø-
jelse herfor. Hensigten er at skabe en mere gennemsigtig og
ensartet praksis (i ensartede sager) ved beregningen af fra-
drag for sparet vedligeholdelse.
Der skal således fortsat foretages en konkret vurdering af
størrelsen af brugsværdiforøgelsen og den hertil knyttede
forøgelse af lejeværdien samt størrelsen af vedligeholdelses-
fradraget i de udgifter, der kan danne grundlag for en for-
bedringsforhøjelse.
2.2.4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser
Forslaget vedrører forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen
og den samlede leje efter gennemførelse af en forbedring
samt et forslag om, at den maksimale sagsbehandlingstid for
en forhåndsgodkendelse i huslejenævnet ikke må overstige 2
måneder.
Udlejerorganisationerne har peget på, at det kan være en
barriere for udlejerens gennemførelse af forbedringer, at det
efter de gældende regler kan være vanskeligt for udlejeren
på forhånd at vurdere den økonomiske risiko herved.
Baggrunden herfor er, at ikke alle huslejenævn ved for-
håndsgodkendelsen tager stilling til, om udlejeren kan op-
kræve den fulde forbedringsforhøjelse, eller om der i praksis
må foretages en reduktion heraf, på grund af at den samlede
leje kommer til at overstige det lejedes værdi, hvis lejefor-
højelsen gennemføres. Hertil kommer, at nogle huslejenævn
har den praksis ikke at forhåndsgodkende lejefastsættelsen
efter udlejerens gennemgribende forbedring af et lejemål ef-
15
ter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i forbindelse med gen-
udlejning, fordi der ikke er tale om en forbedringsforhøjelse,
men om en selvstændig lejefastsættelse efter det lejedes
værdi.
For nogle udlejere har det således ikke været muligt at op-
nå en høj grad af sikkerhed for, i hvilket omfang lejeforhø-
jelser som følge af forbedringer kan gennemføres og dermed
klarlægge projektets rentabilitet. Disse udlejere kan derfor
have behov for at kunne få en forhåndsgodkendelse fra hus-
lejenævnet af, hvilken leje udlejeren kan kræve, hvis et
konkret forbedringsprojekt gennemføres.
Huslejenævnet skal efter forslaget ikke blot tage stilling til
lejeforhøjelsens størrelse, men også til, om den samlede leje
herefter kommer til at overstige det lejedes værdi. Husleje-
nævnet skal ligeledes på udlejerens anmodning foretage for-
håndsgodkendelse af gennemgribende forbedringer efter bo-
ligreguleringslovens § 5, stk. 2.
En forhåndsgodkendelse medfører, at huslejenævnet ikke
efterfølgende kan ændre den forhåndsgodkendte leje, med-
mindre der foreligger ændrede forhold i forhold til det pro-
jekt og det materiale, udlejeren har forelagt huslejenævnet
til brug for forhåndsgodkendelsen. Ændringer i det for-
håndsgodkendte projekt som følge af, at der i forbindelse
med gennemførelsen af projektet afdækkes uforudsete ska-
der på bygningen som eksempelvis et svampeangreb eller
skjult skimmelsvamp, der skal afhjælpes samtidig med pro-
jektet, anses ikke for ændrede forhold, der kan begrunde, at
forhåndsgodkendelsen kan tilsidesættes. Det skyldes, at så-
danne ekstraarbejder vedrører vedligeholdelse, der allerede
er dækket af lejernes lejebetaling.
En omtale heraf vil blive medtaget i Ministeriet for By,
Bolig og Landdistrikters orientering til huslejenævn, lejere
og udlejere.
Der er i lovforslaget medtaget en bestemmelse om, at hus-
lejenævnenes sagsbehandlingstider for forhåndsgodkendelse
af forbedringsforhøjelser skal nedsættes til højst 2 måneder.
Det vurderes at være af væsentlig betydning for nytten af en
forhåndsgodkendelse, at den meddeles hurtigst muligt efter
ansøgningen. Forslaget omfatter alle mulighederne i lejelo-
ven og boligreguleringsloven for at få foretaget en forhånds-
godkendelse af lejeforhøjelsen som følge af gennemførelse
af forbedringer, herunder totaløkonomisk rentable forbedrin-
ger og aftalt grøn byfornyelse.
Det er hensigten at følge overholdelsen af sagsbehand-
lingstiden.
2.2.5. Forhøjelse af råderetsbeløbet
Der er medtaget et forslag om at forhøje den maksimale
godtgørelse, lejere i private lejeboliger kan opnå for gen-
nemførte råderetsarbejder i forbindelse med fraflytning, til
samme niveau, som lejere i almene lejeboliger har mulighed
for. Det er derfor foreslået, at den maksimale godtgørelse
for lejerens råderet fastsættes til 110.252 kr. i 2009-niveau,
svarende til godtgørelsesbeløbet for lejere i almene boliger.
Med forhøjelsen udvides lejernes mulighed for at gennem-
føre forbedringsarbejder i boliger i private udlejningsejen-
domme, hvor udlejeren ikke har planer om at udføre sådan-
ne arbejder. Energibesparende foranstaltninger i boligen
som fx efterisolering, opsætning af forsatsvinduer, monte-
ring af termostatventiler og gennemførelse af andre ressour-
cebesparende foranstaltninger er arbejder, som er omfattet af
lejerens råderet. Herudover vedrører råderetten i det væsent-
lige arbejder vedrørende køkken og bad.
Med forhøjelsen gives der således lejere øgede mulighe-
der for selv at udføre energibesparende arbejder i boligen,
og forslaget udgør derfor et element i den samlede indsats
for at øge incitamenterne til, at der gennemføres forbedrin-
ger, som medvirker til at reducere energiforbruget.
2.2.6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og
målere af energiforbrug til køling
Byggeloven indeholder hjemmel til at fastsætte nærmere
regler om, at der i nybyggeri og bestående bebyggelse skal
installeres målere til individuel måling af forbrugsposter,
herunder vand og køling.
Det påtænkes i medfør af byggelovens regler at udmønte
EU-direktivet om energieffektivitet i slutanvendelserne ved
at indføre krav om individuel måling af varmt og koldt vand
samt køling i flerbrugerejendomme.
Der er imidlertid i den gældende lejelov ikke mulighed
for, at udlejeren kan kræve, at der opsættes vandmålere til
måling af lejernes forbrug af vand, ligesom der hverken i le-
jeloven, almenlejeloven eller erhvervslejeloven er fastsat
regler om, hvorledes udlejeren kan få refunderet sine udgif-
ter til leverance af køling til den enkelte lejer ud over lejen.
Det foreslås derfor, at der indsættes en hjemmel i lejelo-
ven til, at udlejeren kan kræve opsat vandmålere i de enkelte
boliglejemål til måling af lejernes individuelle vandforbrug.
Efter forslaget skal udlejeren dog kun have mulighed herfor,
hvis opsætningen er påbudt i henhold til lov.
Samtidig foreslås det at muliggøre, at fordelingen af ud-
gifterne til lejernes varmtvandsforbrug kan ske efter de må-
lere, der opsættes for at måle lejernes vandforbrug. Målerne
på tappestederne til varmt vand vil således få en dobbelt
funktion ved både at skulle anvendes til måling af en del af
vandforbruget og til fordeling mellem lejerne af udgifterne
til varmt vand.
Endvidere foreslås det, at udlejeren i såvel private lejemål
som i almene boliger og i erhvervslejemål får mulighed for
at forlange opsat målere til fordeling af energiforbruget til
køling af de enkelte lejemål, hvis opsætningen er påbudt i
henhold til lov. Muligheden omfatter såvel den situation,
hvor udlejeren selv leverer kølingen via sit eget køleanlæg i
ejendommen, som den situation, hvor udlejeren får leveret
kølingen fra et kollektivt forsyningsanlæg. Herved bliver det
muligt for lejeren at få et bedre overblik over energiforbru-
get og betalingen herfor, så lejeren kan opnå en besparelse
på sine forbrugsudgifter ved at nedsætte sit forbrug af kø-
ling. Samtidig foreslås det, at der som for andre forbrugsle-
verancer som varme, varmt vand og koldt vand skal gælde
regler for bl.a. a conto-betaling og regnskabsaflæggelse.
16
Forslaget om opsætning af målere til fordeling af udgifter-
ne til køling vil have størst praktisk betydning i erhvervsle-
jemål, idet køling i øjeblikket ikke er udbredt anvendt i boli-
ger.
Ændringen indebærer, at udlejeren bl.a. vil kunne kræve
en forbedringsforhøjelse for opsætning af vand- og køling-
smålere til måling af lejernes individuelle forbrug af koldt
og varmt vand samt køling, med 6 ugers varsel vil skulle
varsle overgangen til afregning efter vand- og kølingsmålere
og samtidig have pligt til at nedsætte lejen i forbindelse med
overgangen til fordelingen af forbruget efter vand- og kø-
lingsmålere.
3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det
offentlige
3.1. Indledning
En række enkeltforslag i lovforslaget har økonomiske og
administrative konsekvenser for det offentlige. Nogle af for-
slagene skønnes at have huslejemæssige konsekvenser og
dermed afledte konsekvenser for udgifter til individuel bo-
ligstøtte. Endvidere vil en reduktion i varmeforbruget i pri-
vate udlejningsejendomme alt andet lige medføre lavere of-
fentlige udgifter til det varmetillæg, som ydes til pensioni-
ster, der har en forholdsvis høj varmeudgift. Disse konse-
kvenser gennemgås i afsnit 3.2.
Herudover vil nogle af forslagene medføre en vis stigning
i antallet af sager i huslejenævnene, idet nævnenes kompe-
tence foreslås udvidet. Disse konsekvenser gennemgås i af-
snit 3.3.
Lovforslaget medfører en reduktion af energiforbruget og
har derfor en afledet effekt i form af tabt afgiftsprovenu for
staten på afgiftsbelagt energiforbrug. Disse konsekvenser
gennemgås i afsnit 3.4.
Eventuelle økonomiske konsekvenser af forslaget om ud-
lejers adgang til at kræve opsat vandmålere og kølingsmåle-
re vil blive medregnet i forbindelse med udstedelse af Ener-
gistyrelsens bekendtgørelse, der udmønter ændringen af
byggeloven.
I afsnit 3.5. sammenfattes lovforslagets samlede økonomi-
ske og administrative konsekvenser for det offentlige.
Idet lovforslagets enkelte dele må påregnes at have en ind-
fasningsperiode, og idet lovforslaget træder i kraft pr. 1. juli
2014, er det i opgørelsen af de økonomiske og administrati-
ve konsekvenser forudsat, at forslaget først har økonomiske
og administrative effekter i 2015.
3.2. Forslag med huslejekonsekvenser
I det følgende gennemgås de forslag, der har huslejekon-
sekvenser. I afsnit 3.5. gøres rede for de samlede økonomi-
ske konsekvenser. Det skal bemærkes, at en opgørelse af
den samlede nettoeffekt af de huslejemæssige konsekvenser
af de enkelte forslag er forbundet med betydelig usikkerhed,
blandt andet som følge af forslagenes adfærdsmæssige virk-
ninger.
3.2.1. Opfyldelse af energikrav som forudsætning for
anvendelse af boligreguleringsloven § 5, stk. 2
For at anvende § 5, stk. 2, vil der fremover blive stillet
krav om, at ejendommen højst har et energibehov svarende
til et energimærke på D. Endvidere kan energikravet opfyl-
des ved, at udlejeren inden genudlejningen gennemfører
energiforbedringer i ejendommen svarende til mindst 400
kr. pr. m² bruttoetageareal (svarende til niveauet i 2012) for
boligdelen af ejendommen, jf. afsnit 2.2.3. Alt andet lige vil
dette især på kort sigt begrænse den årlige tilgang af boliger,
hvor lejen ved genudlejning fastsættes efter boligregule-
ringslovens § 5, stk. 2.
Omkring 40 pct. af de private udlejningsboliger i ejen-
domme med mindst 7 boliger, opført før 1960, der blev
energimærket i 2008, har et energiforbrug, der er for stort til
at opfylde kravet. Selvom energikravet i nogle af disse ejen-
domme kan opfyldes ved gennemførelse af de rentable ener-
gibesparelsesforslag, der fremgår af energimærket eller ved
at gennemføre energiforbedringer i boligdelen af ejendom-
men på mindst 400 kr. pr. m² bruttoetageareal (2012-ni-
veau), må det antages, at indførelsen af energimæssige krav
for anvendelse af § 5, stk. 2 umiddelbart vil medføre en re-
duktion af antallet af boliger, der for første gang genudlejes
efter denne ordning. Det skønnes, at tilgangen reduceres
med i størrelsesordenen 500 boliger årligt, svarende til ¼ af
den årlige tilgang. Dette medfører med betydelig usikkerhed
en samlet reduktion i den forventede husleje i private udlej-
ningsboliger på i størrelsesordenen 15 mio. kr. i 2015.
Samtidig indføres bedre incitamenter til gennemførelse af
investeringer i energibesparende foranstaltninger via forslag
om aftalt grøn byfornyelse samt forslaget om gennemførelse
af totaløkonomiske rentable forbedringer. Der må derfor i de
kommende år forventes en stigende energistandard i den pri-
vate udlejningsboligsektor. Som følge heraf vil et stigende
antal ejendomme opfylde mindstekravene til energistandard
for anvendelse af § 5, stk. 2. Den begrænsende effekt af
energikravene for anvendelse af § 5, stk. 2 vil derfor grad-
vist blive mindre. Efter 7 år skønnes det, at den gennemsnit-
lige årlige tilgang kun er reduceret med 35 boliger, der ikke
kan opfylde energikravene. På længere sigt vil der således
være tale om en meget begrænset reduktion i anvendelsen af
§ 5, stk. 2, svarende til samlet set 350 boliger efter 10 år ud
af en forventet tilgang på i alt 20.000 boliger efter gældende
regler.
Forslaget skønnes isoleret set at reducere det samlede in-
vesteringsomfang (forbedring og vedligeholdelse) med 175
mio. kr. i 2015 og med 12 mio. kr. årligt på langt sigt (i
2025).
3.2.2. Totaløkonomisk rentable forbedringer
Forslaget om, at udlejer kan få en forbedringsforhøjelse
for hele sin investering i totaløkonomisk rentable energifor-
bedringer vil alt andet lige medføre huslejestigninger. Det
skønnes, at i størrelsesordenen 2.500 private udlejningsboli-
ger i det første år vil få foretaget totaløkonomisk rentable
forbedringer. Dette omfang skal bl.a. ses på baggrund af, at
energikravene for anvendelse af boligreguleringslovens § 5,
17
stk. 2 øger incitamenterne til at få foretaget rentable forbed-
ringer. Det nævnte antal omfatter også de boliger, hvor der
efter gældende regler ville blive gennemført de samme ener-
gimæssige forbedringer.
Det skønnes med betydelig usikkerhed, at den gennem-
snitlige årlige varmebesparelse udgør i størrelsesordenen
2.500 kr. pr. bolig i faste priser. Det skønnede gennemsnit
må antages at dække over en stor spredning. Kravet om to-
taløkonomi indebærer, at den gennemsnitlige lejeforhøjelse
via fuld udnyttelse af varmebesparelsen permanent udgør
2.500 kr. pr. bolig. For de boliger, der også uden en ny ord-
ning ville få foretaget energibesparende foranstaltninger, an-
tages en gennemsnitlig årlig huslejestigning på i størrelses-
orden 500 kr., hvilket afspejler, at vedligeholdelsesdelen af
den samlede investering nu også kan medtages i lejeforhø-
jelsen. Under disse antagelser vil forslaget isoleret set med-
føre årlige huslejestigninger på i størrelsesordenen 4 mio. kr.
samt årlige varmebesparelser på godt 3 mio. kr. i 2015. Alt
andet lige vil potentialet for totaløkonomiske forbedringer
gradvis blive mindre i takt med den generelle forbedring af
den private udlejningsboligmasse, herunder via anvendelse
af de foreslåede nye muligheder i lejelovgivningen. Husle-
jeeffekten som følge af forslaget vil derfor vokse år for år,
men den årlige vækst vil gradvist blive lavere.
Forslaget skønnes isoleret at forøge det samlede investe-
ringsomfang (ekskl. den nuværende aktivitet, der fremover
vil blive omfattet) med 48 mio. kr. i 2015 og med 13 mio.
kr. årligt på langt sigt (2025).
3.2.3. Aftalt grøn byfornyelse
Forslag til en aftale- og tilskudsmodel for energirenove-
ringer i privat udlejningsbyggeri i byfornyelsesloven vil alt
andet lige medføre huslejestigninger. Det skønnes, at i stør-
relsesordenen 1.000 private udlejningsboliger årligt i de
kommende 10 år vil få foretaget energirenoveringer efter
grøn byfornyelse. I dette omfang medregnes, at energikrave-
ne for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 øger
incitamenterne til at foretage energimæssige forbedringer
via aftalt grøn byfornyelse. Herefter skønnes det med bety-
delig usikkerhed, at tilgangen reduceres med i størrelses-
ordenen 50 boliger årligt, indtil der opnås et permanent ni-
veau på i størrelsesordenen 500 boliger der årligt energire-
noveres efter ordningen om grøn byfornyelse.
Forslaget om grøn byfornyelse vurderes typisk at ville ret-
te sig mod arbejder vedrørende ejendommens klimaskærm,
hvor der er tale om arbejder med lang levetid og ofte lavere
rentabilitet end eksempelvis isolering af tekniske installatio-
ner. Derfor skønnes det med betydelig usikkerhed at den
gennemsnitlige årlige huslejeforhøjelse udgør i størrelses-
ordenen 3.500 kr., som modsvares af en gennemsnitlig årlig
varmebesparelse på skønsmæssigt 3.000 kr. kr. pr. bolig i
faste priser. Under disse antagelser vil forslaget isoleret set
medføre årlige huslejestigninger på i størrelsesordenen knap
4 mio. kr. i 2015, samt årlige energibesparelser på i størrel-
sesordenen 3 mio. kr. i 2015. Den samlede huslejeforøgelse
som følge af grøn byfornyelse påvirkes ikke af, at der indfø-
res mulighed for at yde indfasningsstøtte, da den samlede
indfasningsstøtte til nedsættelse af huslejeforhøjelser efter
byfornyelseslovens almindelige regler forudsættes at være
konstant.
Forslaget skønnes at forøge det samlede investeringsom-
fang med omkring 50 mio. kr. i 2015 og med omkring 40
mio. kr. årligt på langt sigt (2025).
3.2.4. Råderet
Anvendelsen af de nuværende bestemmelser om individu-
el råderet i private udlejningsboliger vurderes at være meget
begrænset. Forslaget vedrørende forhøjelse af den maksima-
le godtgørelse for råderetsarbejder forventes at medføre en
vis forøgelse i brugen heraf. Blandt andet på den baggrund
og som følge af, at lejere, der gennemfører omfattende råde-
retsarbejder, må antages at bo længere i deres bolig end an-
dre lejere, forventes forslaget især ikke på kort sigt at have
nogen nævneværdig huslejeeffekt.
3.2.5. De samlede udgiftsmæssige konsekvenser for
boligstøtte og varmetillæg
Samlet set skønnes det, at lovforslaget medfører en netto-
reduktion i huslejen på i størrelsesordenen knap 8 mio. kr. i
det første år, jf. afsnit 3.2.1-3.2.3, samt en samlet reduktion i
varmeforbruget det første år på i størrelsesordenen knap 7
mio. kr., jf. afsnit 3.2.2 og 3.2.3.
En samlet huslejereduktion på knap 8 mio. kr. medfører
skønsmæssigt en reduktion i de årlige udgifter til individuel
boligstøtte på i størrelsesordenen 1,5 mio. kr., heraf godt 0,4
mio. kr. i kommunale mindreudgifter, idet den statslige refu-
sion af udgifterne til boligstøtte udgør omkring 70 pct. for
boligsikring og boligydelse set under ét.
En samlet reduktion i varmeforbruget på knap 7 mio. kr.
skønnes med betydelig usikkerhed at medføre offentlige
mindreudgifter til varmetillæg til pensionister på i størrel-
sesordenen 0,7 mio. kr. Heraf udgør under 0,2 mio. kr. kom-
munale mindreudgifter, da den statslige refusion af udgifter-
ne til varmetillæg udgør 75 pct. I tabellen er vist de økono-
miske konsekvenser for det offentlige.
Samlede økonomiske konsekvenser for staten og kommunerne af forslag med huslejekonsekvenser
(Mio. kr., 2014-prisniveau) 2014 2015 2016 2017
Individuel boligstøtte -0,0 -1,5 -2,2 -1,9
- heraf staten -0,0 -1,1 -1,5 -1,4
- heraf kommunerne -0,0 -0,4 -0,7 -0,5
Varmetillæg -0,0 -0,7 -1,3 -1,9
18
- heraf staten -0,0 -0,5 -1,0 -1,4
- heraf kommunerne 0,0 -0,2 -0,3 -0,5
I alt -0,0 -2,2 -3,5 -3,8
- heraf staten -0,0 -1,6 -2,5 -2,8
- heraf kommunerne -0,0 -0,6 -1,0 -1,0
Anm. : En negativ værdi angiver en mindreudgift.
På længere sigt (2025) skønnes den akkumulerede reduk-
tion i varmeudgifterne ved uændrede faste energipriser at
udgøre 54 mio. kr. i faste priser, mens den samlede akkumu-
lerede huslejestigning skønnes at udgøre 46 mio. kr. Lang-
tidseffekten (2025) på de offentlige udgifter til boligstøtte
og varmetillæg skønnes samlet set at medføre merudgifter
på omkring 4 mio. kr. årligt (2014-priser).
3.3. Forslag med konsekvenser for huslejenævnenes
sagsbehandling
Enkelte af de foreslåede ændringer forventes at have kon-
sekvenser for antallet af sager, der indbringes for husleje-
nævnene. Det gælder den foreslåede kompetence for nævne-
ne til at tage stilling til forhåndsgodkendelse af forbedrings-
forhøjelser samt godkendelse af aftaler om grøn byfornyel-
se. Der indføres en lovbestemt hensigtserklæring, hvorefter
huslejenævnene skal behandle en anmodning om forhånds-
godkendelse inden for 2 måneder. Denne hensigtserklæring
kan påvirke prisen pr. sag. I ejendomme omfattet af grøn by-
fornyelse vil der efterfølgende ske en begrænset reduktion af
sagsmængden, da huslejeforhøjelsen ikke kan indbringes for
nævnet. Der må også forventes et fald i sagsmængden i
ejendomme med totaløkonomisk rentable forbedringer på
grund af dokumentationskravene.
Samlet forventes antallet af indbragte sager øget med i
størrelsesordenen 100 sager pr. år. Under forudsætning af, at
udgifterne pr. sag udgør 4.000 kr., medfører det årlige kom-
munale merudgifter på 0,4 mio. kr. Hertil kommer, at hen-
sigtserklæringen vurderes at medføre begrænsede kommu-
nale merudgifter på i alt 0,1 mio. kr. årligt i faste priser. Fra
2015 og frem skønnes de samlede administrative merudgif-
ter således at udgøre 0,5 mio. kr. om året.
3.4. Afledte provenumæssige konsekvenser for energiafgifter
af reduceret energiforbrug
I overensstemmelse med formålet om at fremme energibe-
sparelser i private lejeboliger skønnes lovforslaget at medfø-
re en reduktion af energiforbruget i det private udlejnings-
byggeri. Forslaget vil derfor – alt andet lige - medføre et af-
ledt provenutab for staten på afgiftsbelagt energiforbrug.
Forslaget skønnes således med betydelig usikkerhed at
medføre en reduktion i varmeforbruget svarende til i størrel-
sesordenen 36.000 GJ fjernvarmeforbrug i 2015, hvilket
skønnes at medføre et indirekte afledt provenutab for staten
på afgifter i størrelsesordenen 1,8 mio. kr. På længere sigt
(2025) skønnes den akkumulerede reduktion i forbruget at
medføre et afledt afgiftsprovenutab for staten i størrelses-
ordenen 16 mio.kr. i 2014-priser.
Økonomiske afgiftsmæssige konsekvenser for staten af reduktion i energiforbrug
(Mio. kr., 2014-prisniveau) 2014 2015 2016 2017
Tabt afgiftsprovenu 0,0 1,8 3,5 5,2
Anm. : En positiv værdi angiver en mindreindtægt.
3.5. Samlede økonomiske og administrative konsekvenser
for det offentlige
I tabellen er vist de samlede økonomiske konsekvenser af
lovforslaget for staten og kommunerne, jf. afsnit 3.2.5, 3.3
og 3.4. Opgørelsen er således inkl. afledt effekt i form af
tabt afgiftsprovenu for staten på afgiftsbelagt energiforbrug.
Lovforslaget har ikke økonomiske konsekvenser for regio-
nerne.
Lovforslagets samlede økonomiske konsekvenser for stat, regioner og kommuner
(Mio. kr., 2014-prisniveau) 2014 2015 2016 2017
Staten 0,0 0,2 1,0 2,4
Kommunerne 0,0 -0,1 -0,5 -0,5
Regionerne 0,0 0,0 0,0 0,0
I alt 0,0 0,1 0,5 1,9
19
Anm. : En negativ værdi angiver en mindreudgift.
Det afledte afgiftsprovenutab finansieres via forsynings-
sikkerhedsafgiften, jf. aftalen af 22. marts 2012 om den dan-
ske energipolitik 2012-2020.
Endvidere forventes forslaget at medføre begrænsede
statslige merudgifter til tilretning af Ministeriet for By, Bo-
lig og Landdistrikters administrative it-system på byfornyel-
sesområdet. Disse merudgifter afholdes indenfor ministeri-
ets eksisterende ramme.
De kommunaløkonomiske konsekvenser er forhandlet
med KL.
Lovforslaget skønnes at reducere det samlede investe-
ringsomfang med 77 mio. kr. i 2015 og forøge det med 41
mio. kr. årligt på lang sigt (2025).
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for
erhvervslivet
Nogle af de forslag, der tilskynder til at reducere energi-
forbruget i private udlejningsejendomme, vil gøre det muligt
for udlejer at opnå et højere eller mindre risikobehæftet af-
kast af forbedringsinvesteringer på dette område, og dermed
alt andet lige gøre den samlede ejendomsdrift mere rentabel.
Disse effekter berører også kommunalt ejede udlejnings-
boliger, der er omfattet at den private lejelovning.
For energiselskaberne skønnes forslaget om grøn byforny-
else at medføre en markant forøgelse af den del af deres spa-
reforpligtelser, der realiseres gennem energibesparende for-
anstaltninger i det private lejeboligbyggeri. I forhold til an-
dre projekter, som støttes af energiselskaberne, vil projekter
under grøn byfornyelse, der på forhånd er blevet behandlet
af et certificeret energimærkningsfirma, give energiselska-
berne et mere fyldestgørende grundlag at foretage støttebe-
regning på, hvilket medfører en mindreindsats i sagsbehand-
lingen.
5. Administrative konsekvenser for borgerne
Lovforslaget skønnes ikke at have administrative konse-
kvenser for borgerne.
6. Miljømæssige konsekvenser
Lovforslaget forventes at medføre en reduktion af energi-
forbruget i de private udlejningsboliger som følge af, at flere
af forslagene tilskynder og/eller gør det lettere for især udle-
jeren at gennemføre energibesparende foranstaltninger i pri-
vate udlejningsboliger. Dette vil medføre mindre CO2–ud-
ledning og dermed en mindsket miljøbelastning. Den årlige
varmebesparelse, som forventes at komme fra henholdsvis
forslaget om totaløkonomiske rentable forbedringer og for-
slaget om grøn byfornyelse, skønnes i 2025 at udgøre netto
omkring 95 mio. kWh og dermed en årlig CO2-reduktion på
i størrelsesordnen 10.000 tons CO2.
7. Forhold til EU-retten
Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.
8. Høring
Et udkast til lovforslag har i perioden den 22. november til
den 20. december 2013 været sendt i høring hos følgende
myndigheder og organisationer m.v.: Advokatsamfundet,
Arkitektforeningen, BAT-Kartellet, BL - Danmarks Almene
Boliger, BOSAM, Byfornyelseskonsulenterne A/S, Bygge-
skadefonden vedr. Bygningsfornyelse, Byggesocietetet,
Bygherreforeningen i Danmark, BygningsFredningsForenin-
gen, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Danske Ar-
kitektvirksomheder, Dansk Energi, Dansk Fjernvarme, DI,
Danske Udlejere, Den Danske Dommerforening, Dommer-
fuldmægtigforeningen, Ejendomsforeningen Danmark, Er-
hvervslejernes Landsorganisation, Foreningen af Rådgiven-
de Ingeniører, Forsikring og Pension, Grundejernes Investe-
ringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, Hånd-
værksrådet, I. C. Byfornyelse, KL, Kuben Byfornyelse Dan-
mark A/S, Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer,
Landdistrikternes Fællesråd, Lejernes Landsorganisation i
Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for
Østre Landsret, Realkreditforeningen, Realkreditrådet, sbs
rådgivning A/S, Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg
Universitet, Søren Garde Rådgivning og TEKNIQ.
9. Samlet vurdering af lovforslagets konsekvenser
Positive konsekvenser/
mindreudgifter
Negative konsekvenser/
merudgifter
Økonomiske konsekvenser for stat, kommu-
ner og regioner
Kommunale mindreudgifter på 0,1 mio. kr. i
2015 og 0,5 mio. kr. i 2016 og 2017.
Offentlige merudgifter på 0,1 mio. kr. i
2015, 0,5 mio. kr. i 2016 og 1,9 mio. kr. i
2017.
20
Heri indgår kommunale merudgifter ve-
drørende huslejenævnssager på 0,5 mio.
kr. om året.
Administrative konsekvenser for stat, kom-
muner og regioner
Ingen. En begrænset merbelastning for kommu-
nerne, jf. økonomiske konsekvenser.
Økonomiske konsekvenser for erhvervslivet Mulighed for mere rentabel ejendomsdrift Ingen
Administrative konsekvenser for erhvervsli-
vet
Ingen. Ingen
Administrative konsekvenser for borgerne Ingen. Ingen
Miljømæssige konsekvenser Reduktion af energiforbruget i de private ud-
lejningsboliger
Ingen
Forholdet til EU-retten Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til § 1
Til nr. 1
Det foreslås, at en ny lejer i lejeaftalen skal gøres op-
mærksom på, at der i ejendommen er gennemført energifor-
bedringer som aftalt grøn byfornyelse.
Efter forslaget i § 1, nr. 7, indgår forbedringen og lejefor-
højelsen for den aftalte grønne byfornyelse ikke ved vurde-
ringen af lejen og det lejedes værdi.
Det kan derfor være vigtigt for en ny lejer at få oplyst, at
der er sket energiforbedringer i lejemålet og ejendommen,
da lejeforhøjelsen for den aftalte grønne byfornyelse ikke er
begrænset til en beregning på grundlag af de rene forbed-
ringsudgifter, men beregnes på grundlag af de rimelige ud-
gifter til energiforbedringerne. Lejeforhøjelsen kan således
være større end en almindelig forbedringsforhøjelse.
Det foreslås endvidere, at udlejerens manglende oplysning
i lejeaftalen om forholdet skal medføre, at der ikke lovligt
kan opkræves en lejeforhøjelse efter § 58 a hos den nye le-
jer. Udlejeren kan i så fald alene opkræve den forbedrings-
forhøjelse, der kunne være beregnet og opkrævet efter leje-
lovens §§ 58, stk. 1 og 2, og 59 og evt. boligreguleringslo-
vens § 27.
Endelig er det foreslået, at hvis udlejeren har opkrævet en
lejeforhøjelse som følge af energiforbedringer efter aftalt
grøn byfornyelse, uden at det i lejeaftalen udtrykkeligt er
oplyst, at der er gennemført aftalt grøn byfornyelse, kan le-
jeren kræve tilbagebetalt den for meget betalte leje. Lejerens
krav forrentes efter lejelovens § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt.
Til nr. 2 og 4
Byggeloven indeholder hjemmel til at fastsætte nærmere
regler om, at der i nybyggeri og bestående bebyggelse skal
installeres målere til individuel måling af forbrugsposter,
herunder vand.
Det påtænkes i medfør af byggeloven at indføre krav om
individuel måling af varmt og koldt vand i flerbrugerejen-
domme.
Der er imidlertid i den gældende lejelov ikke mulighed
for, at udlejeren kan kræve, at der opsættes vandmålere til
måling af lejernes forbrug af vand.
Det foreslås derfor, at der indsættes en hjemmel i lejelo-
vens § 46 j, stk. 1, til, at udlejeren kan kræve opsat vandmå-
lere i de enkelte lejemål til måling af lejernes individuelle
vandforbrug. Efter forslaget skal udlejeren dog kun have
mulighed herfor, hvis opsætningen er påbudt i henhold til
lov.
Samtidig foreslås det gennem en ændring af lejelovens
§ 37, stk. 3, at muliggøre, at fordelingen af udgifterne til le-
jernes varmtvandsforbrug kan ske efter de målere, der for at
måle lejernes vandforbrug opsættes efter den foreslåede § 46
j, stk. 1. Målerne på tappestederne til varmt vand vil således
få en dobbelt funktion ved både at skulle anvendes til mål-
ing af en del af vandforbruget og til fordeling mellem lejer-
ne af udgifterne til opvarmning af varmt vand.
Forslaget får som følge af lejelovens § 37, stk. 4, den be-
tydning, at også udgiften til opsætning af varmtvandsmålere
anses for en forbedring. Forslaget indebærer selvsagt ikke,
at der kan kræves mere end én forbedringsforhøjelse for op-
sætning af varmtvandsmålere, selv om de skal anvendes
som såvel forbrugs- som fordelingsmålere.
Forslaget indebærer som følge af lejelovens § 37, stk. 5, at
også en beslutning om, at varmtvandsforbruget skal fordeles
efter målere, kan gennemføres med 6 ugers varsel til en var-
meregnskabsperiodes begyndelse.
Forslaget om ændring af § 46 j indebærer ikke ændringer i
de øvrige regler i lejelovens kapitel VII B om vandregnska-
ber m.v.
Udlejeren vil således bl.a. kunne kræve en forbedringsfor-
højelse for opsætning af vandmålere til måling af lejernes
individuelle forbrug af koldt og varmt vand, varsle overgan-
gen til afregning efter vandmålere og nedsætte lejen i for-
bindelse med overgangen til fordelingen af forbruget efter
vandmålere.
Til nr. 3
Forslaget er en konsekvens af, at det i nr. 11 foreslås at
indsætte et nyt stk. 3 i lejelovens § 58.
21
Til nr. 5
Det foreslås, at der indsættes et selvstændigt kapitel om
udgifter til køling m.v. Herved får udlejer tilsvarende mulig-
heder for ud over lejen at få refunderet sine udgifter til ener-
gi til køling af de enkelte lejemål, som gælder for leverancer
af vand og varme.
Med forslaget skabes større gennemsigtighed over for
energiforbruget til køling, så lejeren får mulighed for at til-
passe sit forbrug af køling med henblik på at opnå en bespa-
relse på sine forbrugsudgifter.
I § 46 r er det foreslået, at såvel et flertal af lejerne som
beboerrepræsentanterne kan forlange opsat målere til måling
af lejernes forbrug af energi til køling af lejemålene. Som
for måling af vandforbrug er det foreslået, at udlejeren kun
skal kunne forlange opsat målere til måling af energiforbru-
get til køling, hvis det er påbudt i henhold til lov, herunder
hvis målerkravet er fastsat i en bekendtgørelse. Beslutningen
kan gennemføres med 6 ugers varsel til en kølingsperiodes
begyndelse.
Efter forslaget skal udlejeren årligt aflægge regnskab for
forbruget af energi til køling. I regnskabet kan udlejeren kun
medtage udgifter vedrørende selve energiforbruget til kølin-
gen, hvis der er tale om et køleanlæg i ejendommen, som
udlejeren selv står for driften af, jf. dog nedenfor.
Forsynes ejendommen derimod med fjernkøling fra et kol-
lektivt anlæg til forsyning med køling, er det foreslået, at
udlejeren i sit regnskab skal kunne medtage de udgifter, som
det kollektive anlæg opkræver for kølingsleverancen. Dette
svarer til, hvad der gælder for udgifter til varmeforsyning fra
et kollektivt varmeforsyningsanlæg.
Som for varmeregnskaber er det foreslået, at udlejeren i
regnskabet kan medtage udgifter til kontrol, eftersyn og ved-
ligeholdelse af tekniske anlæg til køling, jf. lov om fremme
af energibesparelser i bygninger. Vedligeholdelsesudgifter
er ikke omfattet af lov om fremme af energibesparelser i
bygninger. Udgifter til vedligeholdelse og fornyelse af an-
lægget skal udlejeren derfor som for andre indretninger i
ejendommen afholde af sin lejeindtægt, herunder af beløb,
der er afsat til udvendig vedligeholdelse.
Det foreslås, at lejernes udgifter til kølingsbidrag skal væ-
re en pligtig pengeydelse i lejeforholdet, og at opsætning af
målere skal anses for en forbedring. Dette svarer til, hvad
der gælder for udlejerens leverancer af vand og varme.
De foreslåede bestemmelser i §§ 46 s-46 y svarer til be-
stemmelserne i lejelovens §§ 38-43 om varme- og varmt-
vandsregnskaber.
Som for vandudgifter er det i § 46 r foreslået, at lejen skal
nedsættes med et beløb, der svarer til den del af udgiften til
køling, der før opsætning og afregning efter målere var inde-
holdt i lejen, når lejerne overgår til særskilt afregning efter
kølingsforbrug.
I § 46 z er det foreslået, at reglerne om kølingsregnskaber
skal kunne fraviges i samme omfang som reglerne for varme
og varmtvandsregnskaber.
Til nr. 6 og 9
Det foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes
værdi skal ses bort fra de totaløkonomisk rentable energifor-
bedringer, der kan gennemføres efter forslaget i § 1, nr. 11,
til ny § 58, stk. 3, og den aftalte grønne byfornyelse, der kan
gennemføres efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvik-
ling af byer og lejelovens § 58 a, jf. forslagets § 3, nr. 1.
Samtidig er det foreslået i nr. 9, at lejemål, hvor der er
gennemført totaløkonomisk rentable forbedringer og aftalt
grøn byfornyelse, ikke skal indgå i sammenligningsgrundla-
get, når størrelsen af det lejedes værdi skal afgøres. Herved
hindres det, at disse typer forbedringer generelt kommer til
at påvirke størrelsen af det lejedes værdi, udtrykt som den
leje, der er almindeligt gældende i kvarteret eller området
for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, stør-
relse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.
Forslaget indebærer, at en lejeforhøjelse efter § 58, stk. 3,
og § 58 a kan gennemføres og opretholdes, selv om lejen for
lejemålet kommer til at overstige det lejedes værdi.
Forslaget indebærer ikke, at en udlejer kan opretholde en
leje, der før lejeforhøjelsen for gennemførelse af totaløkono-
misk rentable forbedringer eller aftalt grøn byfornyelse
oversteg det lejedes værdi, uden at der var hjemmel hertil, fx
som følge af gennemførelse af arbejder efter lejelovens § 46
a, stk. 3. Forbedringsforhøjelserne vil i så fald skulle reduce-
res i samme omfang, som den tidligere leje oversteg det le-
jedes værdi.
Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til nr. 7, 11 og
12.
Til nr. 7, 8 og 12
Lejefastsættelsen bliver efter forslaget frigjort fra de al-
mindelige bestemmelser i lejelovgivningen om, at kun for-
bedringsarbejder kan danne grundlag for lejeforhøjelse.
Efter det foreslåede § 58 a, stk. 1, er det den samlede om-
bygningsudgift for de energibesparende arbejder, der er af-
talt, som vil kunne danne grundlag for en lejeforhøjelse. Ef-
ter bestemmelsen kan således også vedligeholdelsesarbejder
danne grundlag for lejeforhøjelse.
Lejefastsættelsen bliver dermed frigjort fra det maksimum
for lejens størrelse – det lejedes værdi – som lejelovgivnin-
gen som hovedregel fastsætter. Ved beregning af lejeforhø-
jelsen som følge af de aftalte energiforbedringer, kan der
endvidere ses bort fra sparet fremtidig vedligeholdelse.
Det er derfor i nr. 7 foreslået, at lejelovens § 47, stk. 1,
ændres, således at der ved vurderingen af lejen og det leje-
des værdi skal ses bort fra energiforbedringer, der er gen-
nemført efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling
af byer om aftalt grøn byfornyelse, og den tilhørende leje-
forhøjelse, der foretages efter lejelovens § 58 a.
Samtidig foreslås det i § 58 a, stk. 1, præciseret, at udlejer
ikke har mulighed for at opkræve større lejeforhøjelse, end
den, udlejer og lejere har aftalt på grundlag af huslejenæv-
nets forhåndsgodkendelse af lejen, som er udleveret til lejer-
22
ne efter § 50 e, stk. 1, nr. 2, i lov om byfornyelse og udvik-
ling af byer.
Det er dog kun den del af de samlede udgifter, der vedrø-
rer lejemål, der helt eller delvist anvendes til beboelse, som
skal kunne danne grundlag for lejeforhøjelse i boligerne.
Det er derfor med § 58 a, stk. 2, foreslået, at udgifter, der
vedrører hele ejendommen, dvs. også arealer, der anvendes
til andet end beboelse, skal fordeles mellem lejemål, der er
omfattet af aftalen om grøn byfornyelse, og lejemål, der an-
vendes til andet end beboelse.
Det er en betingelse for at opkræve lejeforhøjelsen, at ar-
bejderne er gennemført, og at udgiften er dokumenteret. Den
samlede ombygningsudgift udgør således det maksimale be-
løb, som kan lægges til grund for beregning af den lejefor-
højelse, som udlejer og lejere maksimalt kan aftale. Udlejer
og lejere kan frit aftale en lavere lejestigning end den, der
maksimalt kan aftales efter loven.
I forhåndsgodkendelsen skal huslejenævnet efter forslaget
i § 1, nr. 14, og § 2, nr. 8, på grundlag af de foreslåede reg-
ler i § 58 a tage stilling til lejeforhøjelsen for gennemførel-
sen af den aftalte grønne byfornyelse. Samtidig skal nævnet
tage stilling til, hvor stor en lejeforhøjelse der kunne være
gennemført efter de almindelige regler om forbedringer i le-
jelovens § 58 og boligreguleringslovens kapitel IV.
Den fordeling, der er foreslået i § 58 a, stk. 5, af de udgif-
ter, der kan danne grundlag for lejeforhøjelse, vil således ef-
ter forslaget indgå i huslejenævnets forhåndsgodkendelse af
lejeforhøjelsens størrelse efter gennemførelsen af de aftalte
energiforbedringer.
De grundlæggende betingelser for lejeforhøjelsens bereg-
ning er beskrevet i § 58 a, stk. 3, hvor det foreslås, at leje-
forhøjelsen som udgangspunkt skal kunne give en passende
forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til
forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgif-
ter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignen-
de. Det er således de samlede udgifter til de aftalte arbejder,
der skal være rimelige, for at lejeforhøjelsen kan beregnes
på grundlag heraf.
Lejefastsættelsen efter stk. 1 gælder også for lejere af leje-
mål, der helt eller delvist anvendes til beboelse, og hvor le-
jeren ikke har tilsluttet sig aftalen, men hvor lejemålet er
omfattet af aftalen som følge af flertallets vedtagelse.
Den fremtidige husleje, som aftales, er bindende, også i
forhold til nye lejere, herunder lejere, der flytter ind i leje-
mål, der var uudlejede på tidspunktet for aftalens indgåelse.
I § 58 a, stk. 4, er det foreslået, at hvis udlejer og lejere
har aftalt, at eventuelt indestående på ejendommens vedlige-
holdelseskonti m.v. eller støtte efter anden lovgivning skal
anvendes som delvis finansiering af ombygningsarbejderne,
kan den del af udgiften, der herigennem dækkes, ikke indgå
i beregningen af lejeforhøjelsen efter ombygningens gen-
nemførelse. Hvis det indgår som en del af aftalen om grøn
byfornyelse, at et energiselskab yder tilskud til projektet ved
at erhverve den beregnede energibesparelse, og at dette til-
skud skal fratrækkes i de udgifter, der danner grundlag for
lejeforhøjelsen, vil den del af projektet, der finansieres med
tilskuddet, således ikke kunne medføre en lejeforhøjelse.
Det foreslås i § 58 a, stk. 5, at lejeforhøjelsen skal fordeles
indbyrdes mellem de lejemål, der er omfattet af aftalen efter
byfornyelseslovens kapitel 6 a, på grundlag af bruttoetage-
arealet af de enkelte omfattede lejemål i forhold til det sam-
lede bruttoetageareal af de lejemål, der er omfattet af aftalen
om grøn byfornyelse.
Det foreslås i § 58 a, stk. 6, at hvis aftalen mellem ejeren
og lejerne er eller bliver ugyldig eller ophæves, vil lejefor-
højelsen efter ombygningen skulle ske efter lejelovgivnin-
gens almindelige regler. Det vil sige, at udlejer vil kunne
kræve lejeforhøjelse for gennemførte forbedringer af det le-
jede inden for grænsen for det lejedes værdi, men der vil ik-
ke kunne kræves lejeforhøjelse for vedligeholdelsesarbejder.
Hvis aftalen mellem ejeren og lejerne konstateres ugyldig
eller ophæves inden iværksættelsen af forbedringsarbejderne
m.v., finder bestemmelsen i lejelovens §§ 58 og 59-59 a og
boligreguleringslovens § 27 anvendelse. Ved iværksættelsen
forstås den fysiske iværksættelse af arbejderne.
Dette medfører, at beboerrepræsentanterne efter lejelovens
§ 66, stk. 1, skal have adgang til at ytre sig før iværksættel-
sen.
Endvidere medfører det, for så vidt angår ejendomme be-
liggende i uregulerede kommuner bl.a., at udlejer efter leje-
lovens § 58 kun kan forlange en lejeforhøjelse, der svarer til
forøgelsen af det lejedes værdi, samt at bestemmelserne om
varsling af lejeforhøjelse efter lejelovens § 59, stk. 1, be-
stemmelserne om foreløbig lejeforhøjelse efter lovens § 59,
stk. 3, bestemmelserne om indbringelse for boligretten efter
lovens § 59, stk. 4, og bestemmelserne om forhåndsgodken-
delse efter lovens § 59 a finder anvendelse.
I de regulerede kommuner medfører det bl.a., at udlejeren
efter boligreguleringslovens § 27, stk. 1, kun kan forlange
en lejeforhøjelse, der svarer til forøgelsen af det lejedes vær-
di, samt at bestemmelserne om foreløbig lejeforhøjelse, jf.
lovens § 27, stk. 4, og bestemmelserne i lovens §§ 23-26 om
varsling af iværksættelse, indbringelse for huslejenævnet for
så vidt angår forbedringens hensigtsmæssighed, forhånds-
godkendelse samt erstatningsboliger, jf. § 27, finder anven-
delse.
Hvis aftalen mellem ejeren og lejerne konstateres ugyldig
eller ophæves efter iværksættelsen af forbedringsarbejderne
m.v., finder bestemmelserne i lejelovens § 58 og bestem-
melserne i boligreguleringslovens § 27 anvendelse, uanset at
bestemmelsen i lejelovens § 66, stk. 1, litra b, og bestem-
melserne i boligreguleringslovens §§ 23-26 ikke er iagttaget.
Dette medfører, for så vidt angår ejendomme beliggende i
uregulerede kommuner bl.a., at udlejeren efter lejelovens
§ 58 kun kan forlange en lejeforhøjelse, der svarer til for-
øgelsen af det lejedes værdi, samt at bestemmelserne om
varsling af lejeforhøjelse efter lejelovens § 59, stk. 1, be-
stemmelserne om foreløbig lejeforhøjelse efter lovens § 59,
stk. 3, og bestemmelserne om indbringelse for boligretten
efter lovens § 59, stk. 4 finder anvendelse.
23
I de regulerede kommuner medfører det bl.a., at udlejeren
efter boligreguleringslovens § 27, stk. 1, kun kan forlange
en lejeforhøjelse, der svarer til forøgelsen af det lejedes vær-
di, samt at bestemmelserne om foreløbig lejeforhøjelse, jf.
lovens § 27, stk. 4, finder anvendelse.
Det foreslås altså, at der i denne relation kan ses bort fra
de ovenfor omtalte bestemmelser i lejelovens § 66 og bolig-
reguleringslovens §§ 23-26.
Efter det foreslåede § 58 a, stk.7, skal lejeforhøjelse ske
med 3 måneders varsel, såfremt andet ikke er aftalt. Lejefor-
højelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor
de aftalte arbejder er gennemført.
I henhold til forslagets § 58 a, stk. 8, skal krav om lejefor-
højelse efter arbejdernes gennemførelse varsles efter regle-
rne i § 58 a, jf. § 59, i lov om leje med fradrag af indfas-
ningsstøtten efter byfornyelsesloven. Det skal således efter
forslaget fremgå af varslingen, at der ydes indfasningsstøtte
til den aftalte grønne byfornyelse og størrelsen af støtten.
Forslaget indebærer endvidere et krav om, at varslingen til
lejerne skal indeholde oplysning om vilkårene for aftrapnin-
gen af indfasningsstøtten. Udlejeren skal således oplyse om
indholdet af byfornyelseslovens § 50 h. Disse oplysninger
vedrører bl.a., at indfasningsstøtte kan ydes i 10 år, at den
aftrappes hvert år med lige store beløb, og at den kun ydes
til boliger, der bebos af lejere, der var lejere af de pågælden-
de boliger på det tidspunkt, hvor lejeforhøjelsen blev varslet.
Efter forslagets § 58 a, stk. 9, kan senere lejeforhøjelser,
der er en følge af reguleringen af indfasningsstøtten efter
forslaget til byfornyelseslovens § 50 h, stk. 2, gennemføres
uden særlige formkrav ved, at udlejeren giver lejerne skrift-
lig besked herom i stedet for at foretage sædvanlig varsling
af lejeforhøjelsen efter lejelovgivningens regler.
Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel,
jf. henvisningen i det foreslåede stk. 7 til lejelovens § 59,
stk. 1.
Til nr. 10
Som en forenkling foreslås det at ophæve henvisningen
til, at der ved vurderingen af det lejedes værdi skal ses bort
fra forbedringer efter lejelovens § 46 a, stk. 3, og forbedrin-
ger, der er finansieret med beløb, der er omfattet af lejelo-
vens § 63 a. Det fremgår allerede af lejelovens § 47, at der
ved vurderingen af det lejedes værdi skal ses bort fra disse
forbedringer.
Det er således ikke hensigten med forslaget at ændre den
gældende retstilstand, hvorefter en forbedringsforhøjelse ik-
ke kan gennemføres i det omfang, den samlede leje efter
forbedringens gennemførelse kommer til at overstige det le-
jedes værdi.
Forslaget skal ses i sammenhæng med, at det i nr. 13 og
§ 2, nr. 7, er foreslået, at huslejenævnet ved sin forhånds-
godkendelse skal tage stilling til, om den samlede leje efter
forbedringsforhøjelsen efter lejelovens § 58, stk. 1 og 2, vil
kunne oppebæres.
Til nr. 11
I udlejningsejendomme, hvor udlejeren leverer varme og
varmt vand til boligerne, refunderer lejerne udlejerens udgif-
ter til opvarmning af boligerne og af lejernes forbrug af
varmt vand i ejendommen ved siden af lejen. Hvis udlejeren
efter de gældende regler gennemfører forbedringer, herun-
der energibesparende foranstaltninger, kan udlejeren kræve
en lejeforhøjelse for forbedringen, mens det udelukkende
kommer lejeren til gode, at udgifterne til energiforbruget re-
duceres.
I forbindelse med udførelse af energibesparende arbejder
vil der normalt indgå elementer, som efter det lejeretlige
vedligeholdelsesbegreb vil skulle fradrages investeringen,
da kun egentlige forbedringsarbejder efter de gældende reg-
ler kan danne grundlag for en forbedringsforhøjelse. Udlejer
kan finansiere vedligeholdelsesudgifter over henlæggelserne
til udvendig vedligeholdelse, men vil ikke kunne få et afkast
af denne del af investeringen. For at fremme investeringer i
energibesparende arbejder foreslås derfor, at der indføres en
særlig ordning for lejeforhøjelse for energibesparende foran-
staltninger, der er totaløkonomisk rentable.
Det foreslås, at udlejeren skal kunne medtage alle de rime-
lige udgifter til investeringen, dvs. både forbedrings- og
vedligeholdelsesudgifter, i beregningen af lejeforhøjelsen,
når der er tale om et afgrænset totaløkonomisk rentabelt ar-
bejde, og det dokumenteres, at lejernes årlige besparelse
som følge af det reducerede energiforbrug udgør mindst
samme beløb som den årlige forbedringsforhøjelse.
Der skal ikke efter forslaget som en del af de totaløkono-
misk rentable forbedringer kunne gennemføres andre arbej-
der end energibesparende foranstaltninger og de vedligehol-
delsesarbejder, der indgår som en del heraf, eller som er
nødvendige følgearbejder til energibesparelsesarbejderne.
Såfremt der samtidig gennemføres arbejder, som ikke vedrø-
rer totaløkonomisk rentable forbedringer, kan udgifterne til
disse arbejder ikke medtages ved beregningen af lejeforhø-
jelse efter § 58, stk. 3. I det omfang, der er tale om forbed-
ringer, må lejeforhøjelsen beregnes efter § 58, stk. 1 og 2.
Der er alene tale om et supplement til de gældende regler
om forbedringsforhøjelser, jf. lejelovens § 58, stk. 1 og 2.
De gældende regler kan således fortsat anvendes ved energi-
forbedringsarbejder, der ikke er totaløkonomisk rentable, el-
ler hvis udlejeren ønsker at bruge dem i stedet for de nye
regler om totaløkonomi, ligesom de fortsat kan anvendes
ved alle andre typer af forbedringsarbejder.
Det foreslås, at der gives ministeren for by, bolig og land-
distrikter bemyndigelse til at fastsætte de nærmere regler for
en sådan ordning og beregningen af lejeforhøjelsen i en be-
kendtgørelse.
Det er hensigten heri at fastsætte regler om, at de totaløko-
nomisk rentable forbedringer skal opgøres på ejendomsni-
veau med udgangspunkt i besparelsesforslagene i et energi-
mærke, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger,
for ejendommen. Udgifterne til gennemførelse af de total-
økonomisk rentable forbedringer skal derfor fordeles på de
lejemål, udgifterne vedrører, i forhold til investeringen i det
24
enkelte lejemål, mens den del af udgifterne, der vedrører
hele ejendommen, fordeles på lejemålene efter m² bruttoeta-
geareal. Herved sikres den bedst mulige sammenhæng mel-
lem reduktionen af energiudgiften i et lejemål og lejeforhø-
jelsen for de totaløkonomisk rentable forbedringer.
Efter bekendtgørelsen om energimærkning af bygninger
har energimærkninger gyldighed i 10 år. Hvis der ved ener-
gimærkningen identificeres besparelser med en tilbagebeta-
lingstid på under 10 år, der tilsammen udgør mere end 5 pct.
af energiforbruget, nedsættes gyldigheden til 7 år.
Ved energimærkningen foretages der bl.a. en registrering
af bygningerne på ejendommen og en beregning af bygnin-
gens energimæssige ydeevne, og der opstilles forslag til ren-
table energibesparende foranstaltninger.
Da totaløkonomiordningen indebærer en favorabel forbed-
ringsforhøjelse, er det ikke hensigten, at lejeforhøjelsen skal
kunne opretholdes, hvis udlejeren vælger at lade forbed-
ringsdelen af investeringen i energibesparelserne indgå ved
opgørelsen af det investeringskrav, som gælder for moderni-
serede lejemål, der kan udlejes efter boligreguleringslovens
§ 5, stk. 2. Det er derfor foreslået i § 2, nr. 1, som en æn-
dring af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, at udlejeren ikke
samtidig kan opnå lejeforhøjelse efter de attraktive regler
om totaløkonomisk rentable forbedringer og efter boligregu-
leringslovens § 5, stk. 2, for de samme arbejder.
Der skal stilles præcise krav til dokumentationen af total-
økonomien og dermed til, hvordan besparelsen beregnes.
Det er hensigten, at beregningen af totaløkonomien skal tage
sit udgangspunkt i bygningens energimæssige karakteristika
før gennemførelsen af totaløkonomiprojektet, og beregne to-
taløkonomien ud fra dette. Vurderingen vil således ikke tage
hensyn til, om beboerne ændrer adfærd efter gennemførel-
sen af projektet, f.eks. ved at bruge varmebesparelsen som
en anledning til at skrue op for varmen.
For at sikre bedst mulig dokumentation af totaløkonomi-
projektet, er det hensigten at stille krav om ekstern gennem-
gang af projektet. Siden 2011 foretages energimærkningen
udelukkende af virksomheder, som er certificeret hertil. Det
er derfor hensigten at stille krav om, at der forud for projek-
tets påbegyndelse indhentes en vurdering fra en certificeret
energimærkningsvirksomhed af, om de energimæssige for-
udsætninger i henseende til såvel anlæg som drift er holdba-
re.
Som led i dokumentationen af totaløkonomiprojektet er
det hensigten at stille krav om, at udlejeren skal foreslå to
certificerede energimærkningsfirmaer til at forestå den eks-
terne kvalitetssikring i form af en projektgranskning. Et fler-
tal af lejerne skal herefter pege på ét af de certificerede ener-
gimærkningsfirmaer inden for en frist på 3 uger. Gør lejerne
ikke det, kan udlejeren selv vælge, hvilket af de to foreslåe-
de energimærkningsfirmaer der skal stå for opgaven. Denne
ordning er ikke til hinder for, at et flertal af lejerne umiddel-
bart kan godkende udlejers primære valg af energimærk-
ningsfirma.
Udlejerens udgifter til dokumentation fra en certificeret
energimærkningsvirksomhed vil kunne medtages som en del
af udgiften til projektet. Hvis projektet ikke gennemføres,
vil udlejeren ikke være stillet på anden måde, end hvis et al-
mindeligt forbedringsprojekt opgives, efter at udlejeren har
afholdt udgifter til undersøgelser m.v. Der er således ikke
adgang til at kræve forgæves afholdte udgifter til dokumen-
tation refunderet af lejerne.
For at give udlejeren bedre muligheder for at vurdere de
økonomiske konsekvenser af en investering i totaløkono-
misk rentable energiforbedringer vil udlejeren efter de al-
mindelige regler kunne anmode huslejenævnet om en for-
håndsgodkendelse af, hvilken lejeforhøjelse projektet vil
kunne generere. Huslejenævnet skal i den forbindelse vurde-
re udgifterne til projektet, herunder om de afholdte udgifter
er rimelige, og om der foreligger dokumentation for den to-
taløkonomiske rentabilitet.
Hvis den eksisterende leje overstiger det lejedes værdi, vil
et krav om forbedringsforhøjelse reelt medføre, at lejeforhø-
jelsen reduceres med det beløb, hvormed den eksisterende
leje overstiger det lejedes værdi. Huslejenævnet skal derfor
efter forslaget i § 1, nr. 13, ligeledes tage stilling til, om den
gældende leje overstiger det lejedes værdi, således at leje-
forhøjelsen for de totaløkonomisk rentable forbedringer ikke
kan gennemføres fuldt ud.
Udlejeren bør ligeledes undersøge mulighederne for at op-
nå rådgivning fra et energiselskab om, hvilke initiativer der
hensigtsmæssigt kan medtages i et totaløkonomisk projekt
med henblik på at opnå den bedst mulige rentabilitet. En så-
dan rådgivning vil kunne medvirke til at styrke udlejerens
beslutningsgrundlag.
Til nr. 13
Det foreslås præciseret, at huslejenævnet i forbindelse
med forhåndsgodkendelsen ikke alene skal vurdere selve le-
jeforhøjelsen for forbedringerne, men tillige skal vurdere
den samlede leje efter forbedringerne. Nævnet skal således
vurdere, om den samlede leje er i overensstemmelse med le-
jelovgivningens regler, herunder om lejen overstiger det le-
jedes værdi.
Hvis den eksisterende leje overstiger det lejedes værdi, vil
et krav om forbedringsforhøjelse medføre, at lejeforhøjelsen
reduceres med det beløb, hvormed den eksisterende leje
overstiger det lejedes værdi. Huslejenævnet skal derfor i de
tilfælde, hvor udlejeren vil gennemføre totaløkonomisk ren-
table forbedringer og anmoder om en forhåndsgodkendelse,
tage stilling til, om den gældende leje overstiger det lejedes
værdi, således at lejeforhøjelsen for de totaløkonomisk ren-
table forbedringer ikke kan gennemføres fuldt ud.
Formålet med ændringen er at give udlejere det bedst mu-
lige grundlag for gennemførelse af forbedrings- og moderni-
seringsarbejder og derigennem øge incitamenterne til for-
bedringer af den private lejeboligmasse.
Til nr. 14
Det er i lovforslagets § 3, nr. 1, foreslået, at lejerne før
indgåelsen af en aftale om grøn byfornyelse får mulighed
for at vurdere de lejemæssige konsekvenser af at indgå afta-
25
len. Til brug for denne vurdering skal udlejeren anmode
huslejenævnet om at forhåndsgodkende, hvilken lejeforhø-
jelse der kan kræves efter gennemførelsen af de energispa-
rende arbejder, der er omfattet af aftalen om grøn byfornyel-
se, og hvor stor en lejeforhøjelse, der efter de almindelige
regler i lejelovens § 58, stk. 1-2, kan gennemføres for for-
bedringerne.
Det er på den baggrund foreslået i § 59 e, at huslejenævnet
skal have kompetence til at træffe afgørelse om, hvilken le-
jeforhøjelse udlejeren kan kræve, hvis det projekt, der søges
aftalt med lejerne som grøn byfornyelse, gennemføres. Hus-
lejenævnet skal efter forslaget tage stilling til det projekt,
der forelægges, og nævnet vil være bundet af sin afgørelse
ved en eventuel senere tvist, hvis projektet gennemføres i
den form, det er forelagt huslejenævnet. Dette gælder, uan-
set om projektet gennemføres som aftalt grøn byfornyelse
eller som et almindeligt forbedringsprojekt.
Huslejenævnet skal derfor ved sin afgørelse tage stilling
til, om en leje, der før projektets gennemførelse overstiger
det lejedes værdi, medfører, at en lejeforhøjelse ikke kan
gennemføres fuldt ud, jf. herved forslaget i § 1, nr. 13. Dette
vil også gælde, selv om lejeforhøjelsen som følge af den af-
talte grønne byfornyelse gennemføres efter forslaget i nr. 12
om en ny § 58 a, hvor selve lejeforhøjelsen for energiarbej-
derne kan overstige forøgelsen af det lejedes værdi.
Det er foreslået, at huslejenævnet skal kunne tage stilling
til, hvilken leje udlejeren vil kunne kræve ved genudlejning
af lejemål, der helt eller delvist må anvendes til beboelse,
men som er uudlejede og ubenyttede på tidspunktet for an-
modningen om forhåndsgodkendelse. Huslejenævnet skal
her tage stilling til størrelsen af det forbedringstillæg til den
gældende leje, der kan kræves. Herved vil udlejeren opnå en
øget sikkerhed for, hvilken leje der vil kunne kræves i tom-
me lejemål, hvis de arbejder, der aftales med et flertal af le-
jerne som aftalt grøn byfornyelse, også kommer til at omfat-
te sådanne lejemål.
Det er som for reglerne om forhåndsgodkendelse af privat
byfornyelse og aftalt boligforbedring foreslået, at husleje-
nævnet skal kunne kræve alle de oplysninger, der er nødven-
dige for, at nævnet kan træffe sin afgørelse om lejeforhøjel-
sens størrelse.
Det er foreslået, at huslejenævnet ikke senere, hvis lejerne
indbringer en tvist om lejeforhøjelsens størrelse, skal kunne
ændre sin forhåndsgodkendelse, medmindre der foreligger
ændrede forhold. Det anses i denne forbindelse for ændrede
forhold, hvis udlejeren gennemfører et projekt, der afviger
mere end ubetydeligt fra det materiale, der er forelagt husle-
jenævnet til brug for forhåndsgodkendelsen.
Endelig er det foreslået, at der skal gælde samme regler
for indbringelse af huslejenævnets afgørelse, som gælder for
forhåndsgodkendelse af lejen for så vidt angår privat byfor-
nyelse og aftalt boligforbedring. Huslejenævnets afgørelse
kan således i Københavns Kommune indbringes for anke-
nævnet og i andre kommuner for boligretten, ligesom anke-
nævnet afgørelse kan indbringes for boligretten.
Det er foreslået, at fristen for indbringelse beregnes fra det
tidspunkt, hvor lejerne har fået udleveret huslejenævnets af-
gørelse.
I § 59 e foreslås det, at der skal gælde en frist på 2 måne-
der for huslejenævnets afgørelse vedrørende en forhånds-
godkendelse af en lejeforhøjelse, der er omfattet af bestem-
melserne i lejelovens §§ 59 a-59 d.
Forhåndsgodkendelserne vedrører såvel almindelige for-
bedringer efter lejelovens § 58, stk. 1 og 2, som energifor-
bedringer, der søges gennemført efter den foreslåede be-
stemmelse i § 58, stk. 3, om totaløkonomisk rentable forbed-
ringer, forbedringer efter de foreslåede regler i § 58 a om af-
talt grøn byfornyelse samt nyetablering af lejligheder i hidtil
uudnyttede tagetager efter § 59 c og forbedringer som følge
af privat byfornyelse, jf. § 59 b.
Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor sagen er oplyst på en
sådan måde, at huslejenævnet kan træffe afgørelse, og hvor
lejerne har haft mulighed for at komme med bemærkninger.
Det er derfor af væsentlig betydning for en hurtig forhånds-
godkendelse, at udlejeren medsender det fornødne materiale.
Materialet omfatter projektmateriale vedrørende det påtænk-
te forbedringsprojekt, for at nævnet kan tage stilling til ar-
bejdets art og omfang, samt oplysninger om de anslåede ud-
gifter til projektets gennemførelse og en beregning af den
ønskede lejeforhøjelse.
Fristen løber, indtil det tidspunkt, hvor der er afholdt mø-
de i huslejenævnet, og hvor nævnets forhåndsgodkendelse er
indført i protokollen.
Huslejenævnet skal efter boligreguleringslovens § 39,
stk. 2, senest en uge efter anmodningen om forhåndsgodken-
delse efter lejelovens § 59 a underrette lejerne om udlejerens
anmodning om forhåndsgodkendelse og give lejeren mulig-
hed for at udtale sig i sagen inden 2 uger.
Til nr. 15 og 16
Det foreslås, at den maksimale godtgørelse, lejere i private
lejeboliger kan opnå for gennemførte råderetsarbejder i for-
bindelse med fraflytning, fastsættes til 110.252 kr. i 2009-
niveau. Dette er samme niveau, som lejere i almene boliger
har mulighed for at opnå i godtgørelse. Opgjort i 2014-ni-
veau udgør den maksimale godtgørelse for almene lejere
120.410 kr.
De øvrige forslag er redaktionelle, idet formålet er at sa-
mordne bestemmelsen således, at alle beløb opgøres i sam-
me prisniveau som den maksimale godtgørelse. Det er der-
for foreslået, at beløbene opgøres i 2009-niveau, som er det
niveau, der ligger til grund for den maksimale godtgørelse
for råderetsarbejder i almene boliger.
Med forhøjelsen udvides lejernes mulighed for at gennem-
føre forbedringsarbejder især i boliger i udlejningsejendom-
me, hvor udlejeren ikke har planer om at udføre sådanne ar-
bejder.
Der er i bekendtgørelse om råderet og godtgørelse for in-
dividuelle forbedringer m.v. i privat byggeri (bekendtgørelse
nr. 845 af 30. september 1994) fastsat en positivliste for,
hvilke arbejder der i den enkelte bolig kan gennemføres som
26
råderetsarbejder. Energibesparende foranstaltninger som ef-
terisolering, opsætning af forsatsvinduer, montering eller
udskiftning af termostatventiler og ressourcebesparende for-
anstaltninger er arbejder, som er omfattet af lejerens råderet.
Herudover vedrører råderetten i det væsentlige køkken og
bad.
Råderetten omfatter kun mulighed for at gennemføre ar-
bejder i boligen. Arbejder, der vedrører selve ejendommen,
som fx hulmursisolering og vinduesudskiftning ligger såle-
des uden for anvendelsesområdet.
Med forhøjelsen gives der således lejere øgede mulighe-
der for selv at udføre energibesparende arbejder i boligen,
og forslaget indgår dermed som et element i den samlede
indsats for at øge incitamenterne til, at der udføres forbed-
ringer, som medvirker til at reducere energiforbruget.
Til nr. 17
Forslaget er en konsekvens af forslaget i § 2, nr. 2, om
indsættelse af et nyt stk. 3 i boligreguleringslovens § 5, såle-
des at det nuværende § 5, stk. 3, hvortil der henvises i lejelo-
vens § 73, bliver stk. 4.
Til § 2
Til nr. 1
Det foreslås, at forbedringer efter forslaget i § 1, nr. 11,
om en ny § 58, stk. 3, i lejeloven ikke kan medregnes ved
opgørelsen af forbedringsinvesteringen i boligreguleringslo-
vens § 5, stk. 2.
Efter forslaget kan der således ikke samtidig opnås en for-
bedringsforhøjelse efter lejelovens § 58, stk. 3, og en leje-
fastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, for de
samme arbejder og udgifter.
Forslaget er ikke til hinder for, at udlejeren gennemfører
totaløkonomisk rentable forbedringer efter lejelovens § 58,
stk. 3, og kræver lejeforhøjelse herfor og samtidig eller se-
nere gennemfører en gennemgribende forbedring af et leje-
mål efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og fastsætter le-
jen efter den gennemgribende forbedring til det lejedes vær-
di under forudsætning af, at betingelserne i bestemmelsen
om bl.a. investeringsgrænser er opfyldt.
Forbedringer, der er omfattet af det foreslåede kapitel 6 a i
lov om byfornyelse og udvikling af byer, indgår efter bolig-
reguleringslovens § 5, stk. 2, allerede som en del af de for-
bedringer, der ikke kan medregnes ved opgørelsen af, om
der i tilstrækkeligt omfang er foretaget forbedringer for at
kunne anvende bestemmelsen.
Til nr. 2
Det foreslås, at det gøres til et vilkår for, at udlejeren kan
fastsætte lejen efter § 5, stk. 2, ved genudlejning, at ejen-
dommen energimæssigt har en nærmere angivet minimums-
standard.
I medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger
er der fastsat regler om energimærkning af bygninger. Byg-
ningerne opdeles efter energiforbrug i en skala fra A-G.
Energiklasse A er underopdelt i trin, A2020, A2015 og
A2010, hvor A2010 svarer til det gældende bygningsregle-
ments minimumskrav, mens lavenergihuse svarende til ener-
giklassen for 2015 nu opnår mærkning med A2015. Mærk-
ning med B-G angiver ejendomme med stigende energifor-
brug. I energimærkningen indgår ligeledes, at der gives an-
befalinger om energibesparelser, et estimat over omkostnin-
gerne ved gennemførelsen af de anbefalede foranstaltninger
og tilbagebetalingstiden ved gennemførelsen heraf.
Der er en klar sammenhæng mellem ejendommenes alder
og energistandard. Omkring 40 pct. af boligerne, ibrugtaget
før 1981, har et energimærke på E eller lavere. For boliger,
ibrugtaget i perioden 1982-1991, har under 10 pct. af boli-
gerne et energimærke på E eller lavere.
Det foreslås, at det fremover gøres til en forudsætning for
benyttelse af de særlige regler i lovens § 5, stk. 2, at ejen-
dommen som helhed skal opfylde en energiramme på A-D i
energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser
i bygninger. Dette svarer stort set til de krav til nybyggeri,
der blev stillet i bygningsreglementet fra 1977 og dermed
typisk gældende for nybyggeri ibrugtaget fra 1981 og frem.
Det foreslås ligeledes, at ejeren af en ejendom, der ikke
har en energimærkning på A-D, i stedet kan få adgang til at
anvende reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved at
foretage energiforbedringer af boligdelen af ejendommen på
mindst 400 kr. pr. m² bruttoetageareal. Det er den rene for-
bedringsudgift, der mindst skal udgøre 400 kr. pr. m². I ud-
gifterne medregnes således ikke vedligeholdelsesudgifter,
herunder fremtidig sparet vedligeholdelse.
Det er huslejenævnspraksis, at man som udgangspunkt for
den konkrete vurdering af en forbedring anvender standard-
beløb som vejledende beløb for afvejning af hensyn eller
forhold, der er stort set ensartede fra sag til sag. Huslejenæv-
nene skønner således konkret ud fra, om fradraget skal være
lavere, lig med eller højere end standardbeløbet.
Nogle huslejenævn anvender eksempelvis et standardbe-
løb for sparet vedligeholdelse ved udskiftning af vinduer på
1/3 af investeringen. Udskiftes der velvedligeholdte vinduer
til vinduer med væsentlig højere isoleringsevne, vil fradra-
get for sparet vedligeholdelse konkret kunne være mindre
end 1/3, mens det konkret kan være større, hvis de udskifte-
de vinduer kun i ringe omfang har været vedligeholdt før
udskiftningen.
Det foreslås, at beløbet på 400 kr. pr m² opgøres i 2012-
niveau og reguleres på samme måde som investeringerne i
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, dvs. efter udviklingen i
nettoprisindekset.
Forbedringerne må ikke være gennemført med støtte efter
lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov
om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer
bortset fra kapitel 6 a eller lov om privat byfornyelse.
Det er udlejerens beslutning, om investeringskravet på
400 kr. pr. m² bruttoetageareal skal opfyldes ved helt eller
delvist at gennemføre energiforbedringerne efter de almin-
delige regler om forbedringsforhøjelser i lejelovens § 58,
27
stk. 1 og 2, eller efter de foreslåede bestemmelser i lejelo-
vens § 58, stk. 3, om totaløkonomisk rentable forbedringer
eller efter bestemmelserne om aftalt grøn byfornyelse i leje-
lovens § 58 a og kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvik-
ling af byer.
Ved gennemførelse af energiforbedringerne efter de fore-
slåede bestemmelser om totaløkonomisk rentable forbedrin-
ger og aftalt grøn byfornyelse kan udgifterne til vedligehol-
delse ikke medregnes ved opgørelsen af, om investering-
skravet er opfyldt. Det skyldes, at investeringskravet på 400
kr. pr. m² bruttoetageareal vedrører rene forbedringer, dvs.
investeringen ekskl. vedligeholdelsesudgifter.
Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode
på 2 år, for at ejeren herved får adgang til at anvende leje-
fastsættelsen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved
genudlejning af en gennemgribende forbedret lejlighed. Der
stilles ikke krav om, at denne periode skal være sammenfal-
dende med den 2 års-periode, der kræves for investeringen
efter § 5, stk. 2, eller at perioden skal grænse op til den før-
ste genudlejning efter lovens ikrafttræden.
For at undgå tvivl om anvendelsen af boligreguleringslo-
vens § 5, stk. 2, foreslås det, at kravet om en energimærk-
ning på D eller bedre eller om energiforbedringer på mindst
400 kr. pr. m² bruttoetageareal for boligdelen af ejendom-
men skal være opfyldt på det tidspunkt, hvor en gennemgri-
bende forbedret lejlighed ønskes udlejet med lejefastsættelse
efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Arealet af boligdelen af ejendommen opgøres efter de reg-
ler, der er fastsat i medfør af lejelovens § 115 a og boligre-
guleringslovens § 66 a. Reglerne er fastsat i bekendtgørelse
nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger
og erhvervslokaler. I opgørelsen af boligdelen af arealet ind-
går således også boligernes andel i bl.a. adgangsarealer og
ydermure.
Det er uden betydning for investeringskravet, om der er
gennemført gennemgribende forbedringer i én eller flere lej-
ligheder efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Arealet af
sådanne lejligheder indgår således også ved opgørelsen af,
om der er investeret 400 kr. pr. m² bruttoetageareal i bolig-
delen af ejendommen.
Forslaget indebærer, at der også stilles krav til enten hele
eller boligdelen af bygningens energistandard for at anse en
bolig for gennemgribende forbedret med den virkning, at de
attraktive lejefastsættelsesbestemmelser i boligregulerings-
lovens § 5, stk. 2, kan anvendes ved genudlejning.
Forslaget vil sikre, at de gunstige regler for lejefastsættel-
se efter § 5, stk. 2, ikke i samme omfang som nu kan anven-
des ved genudlejning af lejligheder i ejendomme med dårli-
ge energiforhold.
Forslaget gælder dog kun lejligheder, der forbedres gen-
nemgribende efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og ud-
lejes efter lovens ikrafttrædelse. Det er således afgørende,
om lejeperioden begynder før eller efter lovens ikrafttræden.
Hvis lejeperioden begynder før lovens ikrafttræden 1. juli
2014, vil lejeforholdet derfor ikke være omfattet af forsla-
get.
Lejligheder, der allerede i dag udlejes efter § 5, stk. 2, vil
også fremover kunne udlejes efter disse regler, jf. bemærk-
ningerne til lovforslagets § 6, stk. 3.
Hvis udlejeren har gennemført totaløkonomisk rentable
energibesparelser efter forslaget i § 1, nr. 11, eller aftalt
grøn byfornyelse efter forslaget i § 1, nr. 12, kan udlejeren
vælge at opretholde denne lejeforhøjelse, selvom der gen-
nemføres en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens §
5, stk. 2, og lejen vil herved kunne fastsættes til et højere ni-
veau end det lejedes værdi, jf. forslaget under nr. 4, om at se
bort fra lejeforhøjelser og forbedringer efter lejelovens §§
58, stk. 3, og 58 a.
Hvis den totaløkonomiske lejeforhøjelse eller den aftalte
lejeforhøjelse efter grøn byfornyelse opretholdes, kan for-
bedringsdelen af de energibesparende foranstaltninger ikke
indgå ved opgørelsen af investeringskravet i boligregule-
ringslovens § 5, stk. 2, jf. forslaget i nr. 1.
Hvis udlejeren vælger at lade forbedringsdelen af de ener-
gibesparende foranstaltninger indgå ved opgørelsen af inve-
steringskravet i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan den
totaløkonomiske lejeforhøjelse eller den aftale lejeforhøjelse
efter grøn byfornyelse ikke opretholdes for det eller de leje-
mål, hvor der gennemføres gennemgribende forbedringer ef-
ter § 5, stk. 2.
For at kunne foretage lejefastsættelse ved genudlejning af
en lejlighed efter § 5, stk. 2, skal udlejer dokumentere, at
ejendommen på tidspunktet for genudlejningen opfylder de
ovennævnte betingelser, uanset hvornår udlejningen sker.
Dette indebærer, at også de energibesparende arbejder, der
indgår i en gennemgribende forbedring af en lejlighed, skal
dokumenteres at være gennemført på det tidspunkt, hvor
genudlejning sker, hvis de er forudsætning for opfyldelsen
af kravet om, at der inden for en periode på 2 år er investeret
400 kr. pr. m² bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen
på genudlejningstidspunktet.
Til nr. 3
Som konsekvens af forslagene om totaløkonomisk renta-
ble forbedringer og aftalt grøn byfornyelse foreslås det, at
der ved sammenligningen efter boligreguleringslovens § 5,
stk. 6, skal ses bort fra lejemål, hvor der er gennemført leje-
forhøjelser som følge af gennemførelse af totaløkonomisk
rentable forbedringer efter forslaget i § 1, nr. 11, til ny § 58,
stk. 3, i lejeloven eller aftalt grøn byfornyelse efter forslaget
i § 1, nr. 12, til ny § 58 a i samme lov. Herved undgås det, at
de lejemål, hvor lejen kan fastsættes over det lejedes værdi,
kommer til at påvirke størrelsen af sammenligningsgrundla-
get for det lejedes værdi.
Til nr. 4
Det foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes
værdi skal ses bort fra de totaløkonomisk rentable energifor-
bedringer, der kan gennemføres efter forslaget i § 1, nr. 11,
til ny § 58, stk. 3, i lejeloven, og aftalt grøn byfornyelse, der
kan gennemføres efter § 1, nr. 12, til ny § 58 a i samme lov.
28
Forslaget indebærer, at en lejeforhøjelse efter lejelovens
§ 58, stk. 3, kan gennemføres og opretholdes, selv om lejen
for lejemålet kommer til at overstige det lejedes værdi, og
selv om lejen efter en gennemgribende forbedring fastsættes
efter de særlige bestemmelser i § 5, stk. 2. Den del af en le-
jeforhøjelse for gennemførelse af totaløkonomisk rentable
energiforbedringer, der vedrører vedligeholdelsesarbejderne
i det totaløkonomisk rentable projekt, vil således kunne op-
retholdes ud over § 5, stk. 2-lejen.
Det samme gælder afhængig af aftalen helt eller delvist
for vedligeholdelsesdelen af lejeforhøjelser efter § 58 a.
Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 1, nr. 11 og
12.
Til nr. 5 og 6
Forslaget er en konsekvens af, at det i nr. 2 foreslås at ind-
sætte et nyt stk. 3 i boligreguleringslovens § 5.
Til nr. 7
Det foreslås præciseret, at huslejenævnet har kompetence
til at give forhåndsgodkendelse af huslejens størrelse ved
udlejning af boliger, som er gennemgribende moderniseret
efter reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Den gældende formulering af bestemmelsen om forhånds-
godkendelse ved forbedringsarbejder har givet anledning til
tvivl om, hvorvidt bestemmelsen også omfatter forhånds-
godkendelse af lejen for sådanne lejemål, der moderniseres i
forbindelse med genudlejning. Med præciseringen fremgår
det udtrykkeligt, at forhåndsgodkendelse også kan gives til
sådanne lejemål.
Det foreslås præciseret, at huslejenævnet i forbindelse
med forhåndsgodkendelsen ikke alene skal vurdere selve le-
jeforhøjelsen for forbedringerne, men tillige skal vurdere
den samlede leje efter forbedringerne. Nævnet skal således
vurdere, om den samlede leje er i overensstemmelse med le-
jelovgivningens regler, herunder om lejen overstiger det le-
jedes værdi.
Hvis den eksisterende leje overstiger det lejedes værdi, vil
et krav om forbedringsforhøjelse medføre, at lejeforhøjelsen
reduceres med det beløb, hvormed den eksisterende leje
overstiger det lejedes værdi. Huslejenævnet skal derfor i de
tilfælde, hvor udlejeren vil gennemføre totaløkonomisk ren-
table forbedringer og anmoder om en forhåndsgodkendelse,
tage stilling til, om den gældende leje overstiger det lejedes
værdi, således at lejeforhøjelsen for de totaløkonomisk ren-
table forbedringer ikke kan gennemføres fuldt ud.
Formålet med ændringen er at give udlejere det bedst mu-
lige grundlag for gennemførelse af forbedrings- og moderni-
seringsarbejder og derigennem øge incitamenterne til for-
bedringer af den private lejeboligmasse.
Til nr. 8
Forslaget vedrørende § 25 e svarer til forslaget i § 1, nr.
14, vedrørende lejemål, der ikke er omfattet af boligregule-
ringslovens regler.
Det er i lovforslagets § 3, nr. 1, foreslået, at lejerne før
indgåelsen af en aftale om grøn byfornyelse får mulighed
for at vurdere de lejemæssige konsekvenser af at indgå afta-
len. Til brug for denne vurdering skal udlejeren anmode
huslejenævnet om at forhåndsgodkende, hvilken lejeforhø-
jelse der kan kræves efter gennemførelsen af de energispa-
rende arbejder, der er omfattet af aftalen om grøn byfornyel-
se, og hvor stor en lejeforhøjelse, der efter de almindelige
regler i lejelovens § 58, stk. 1-2, kan gennemføres for for-
bedringerne.
Det er på den baggrund foreslået, at huslejenævnet skal
have kompetence til at træffe afgørelse om, hvilken lejefor-
højelse udlejeren kan kræve, hvis det projekt, der søges af-
talt med lejerne som grøn byfornyelse, gennemføres. Husle-
jenævnet skal efter forslaget tage stilling til det projekt, der
forelægges, og nævnet vil være bundet af sin afgørelse ved
en eventuel senere tvist, hvis projektet gennemføres i den
form, det er forelagt huslejenævnet. Dette gælder, uanset om
projektet gennemføres som aftalt grøn byfornyelse eller som
et almindeligt forbedringsprojekt.
Huslejenævnet skal derfor ved sin afgørelse tage stilling
til, om en leje, der før projektets gennemførelse overstiger
det lejedes værdi, medfører, at en lejeforhøjelse ikke kan
gennemføres fuldt ud, jf. herved forslaget under nr. 4 og § 1,
nr. 6 og 7. Dette vil også gælde, selv om lejeforhøjelsen som
følge af den aftalte grønne byfornyelse gennemføres efter
forslaget i § 1, nr. 12, om en ny § 58 a i lejeloven, hvor
selve lejeforhøjelsen for energiarbejderne kan overstige det
lejedes værdi.
Det er foreslået, at huslejenævnet skal kunne tage stilling
til, hvilken leje udlejeren vil kunne kræve ved genudlejning
af lejemål, der helt eller delvist må anvendes til beboelse,
men som er uudlejede og ubenyttede på tidspunktet for an-
modningen om forhåndsgodkendelse. Huslejenævnet skal
her tage stilling til størrelsen af det forbedringstillæg til den
gældende leje, der kan kræves. Herved vil udlejeren opnå en
øget sikkerhed for, hvilken leje der vil kunne kræves i tom-
me lejemål, hvis de arbejder, der aftales med et flertal af le-
jerne som aftalt grøn byfornyelse, også kommer til at omfat-
te sådanne lejemål.
Det er som for reglerne om forhåndsgodkendelse af privat
byfornyelse og aftalt boligforbedring foreslået, at husleje-
nævnet skal kunne kræve alle de oplysninger, der er nødven-
dige for, at nævnet kan træffe sin afgørelse om lejeforhøjel-
sens størrelse.
Det er foreslået, at huslejenævnet ikke senere, hvis lejerne
indbringer en tvist om lejeforhøjelsens størrelse, skal kunne
ændre sin forhåndsgodkendelse. Dette gælder dog ikke, hvis
udlejeren gennemfører et projekt, der afviger mere end ube-
tydeligt fra det materiale, der er forelagt huslejenævnet til
brug for forhåndsgodkendelsen.
Endelig er det foreslået, at der skal gælde samme regler
for indbringelse af huslejenævnets afgørelse, som gælder for
forhåndsgodkendelse af lejen for så vidt angår privat byfor-
nyelse og aftalt boligforbedring. Huslejenævnets afgørelse
kan således i Københavns Kommune indbringes for anke-
29
nævnet og i andre kommuner for boligretten, ligesom anke-
nævnet afgørelse kan indbringes for boligretten.
Det er foreslået, at fristen for indbringelse beregnes fra det
tidspunkt, hvor lejerne har fået udleveret huslejenævnets af-
gørelse.
I § 25 f foreslås det, at der skal gælde en frist på 2 måne-
der for huslejenævnets afgørelse vedrørende en forhånds-
godkendelse af en lejeforhøjelse, der er omfattet af bestem-
melserne i boligreguleringslovens §§ 25 a-25 e.
Forhåndsgodkendelserne vedrører såvel almindelige for-
bedringer efter lejelovens § 58, stk. 1 og 2, som energifor-
bedringer, der søges gennemført efter den foreslåede be-
stemmelse i lejelovens § 58, stk. 3, om totaløkonomisk ren-
table forbedringer, forbedringer efter de foreslåede regler i
lejelovens § 58 a om aftalt grøn byfornyelse samt nyetable-
ring af lejligheder i hidtil uudnyttede tagetager efter boligre-
guleringslovens § 25 c og forbedringer som følge af privat
byfornyelse, jf. boligreguleringslovens § 25 b. Fristen gæl-
der ligeledes for forhåndsgodkendelser efter boligregule-
ringslovens § 25 d om lejen i private andelsboliger og ejer-
lejligheder, der ønskes udlejet.
Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor sagen er oplyst på en
sådan måde, at huslejenævnet kan træffe afgørelse, og hvor
lejerne har haft mulighed for at komme med bemærkninger.
Det er derfor af væsentlig betydning for en hurtig forhånds-
godkendelse, at udlejeren medsender det fornødne materiale.
Materialet omfatter projektmateriale vedrørende det påtænk-
te forbedringsprojekt, for at nævnet kan tage stilling til ar-
bejdets art og omfang, samt oplysninger om de anslåede ud-
gifter til projektets gennemførelse og en beregning af den
ønskede lejeforhøjelse.
Fristen løber, indtil det tidspunkt, hvor der er afholdt mø-
de i huslejenævnet, og hvor nævnets forhåndsgodkendelse er
indført i protokollen.
Huslejenævnet skal efter boligreguleringslovens § 39,
stk. 2, senest en uge efter anmodningen om forhåndsgodken-
delse efter § 25 a underrette lejerne om udlejerens anmod-
ning om forhåndsgodkendelse og give lejeren mulighed for
at udtale sig i sagen inden 2 uger.
Til nr. 9 og 10
Det foreslås, at det ligeledes skal være muligt at gennem-
føre totaløkonomisk rentable forbedringer med lejeforhøjel-
se efter den bestemmelse i lejelovens § 58, stk. 3, der er
foreslået i § 1, nr. 11, i ejendomme, der er omfattet af regle-
rne om omkostningsbestemt leje efter boligreguleringslo-
vens kapitel II.
Til nr. 11
Det foreslås at give Grundejernes Investeringsfond mulig-
hed for at yde udlejere og lejere en udvidet rådgivning i stil
med den rådgivning, fonden har ydet i forbindelse med tidli-
gere tilskudsordninger.
Grundejernes Investeringsfond er en lovreguleret fond,
der ikke kan afholde udgifter af sine frie midler, uden at der
er hjemmel hertil i loven. Det foreslås derfor, at boligregule-
ringsloven ændres, så fonden vil kunne yde gratis rådgiv-
ning i forbindelse med forhandlinger mellem lejere og ud-
lejere om aftalt grøn byfornyelse. Der vil være tale om en
uvildig rådgivning, der varetages af fonden selv.
Der er ikke fastsat en økonomisk ramme for rådgivningen,
men det foreslås, at en sådan ramme fastlægges i en for-
handling mellem Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
og Grundejernes Investeringsfond, da udgifterne til rådgiv-
ningen afholdes af fondens frie midler.
Til § 3
Til nr. 1
Til § 50 a
I stk. 1 afgrænses anvendelsesområdet for aftalt grøn by-
fornyelse i private udlejningsejendomme.
Det foreslås med bestemmelsen, at udlejer og lejere i pri-
vate udlejningsejendomme, herunder kommunalt ejede ejen-
domme, kan indgå aftale om gennemførelse af aftalt grøn
byfornyelse i form af energiforbedrende arbejder på beboel-
sesejendomme.
Efter forslaget kan aftalen mellem udlejer og lejere omfat-
te alle typer energibesparende arbejder på ejendommen.
I stk. 2 foreslås det, at kapitel 6 a skal omfatte alle private
udlejningsboliger, der helt eller delvis udlejes til beboelse.
Som private udlejningsboliger anses udlejede boliger i pri-
vate udlejningsejendomme, ejerlejlighedsejendomme, ejen-
domme ejet af andelsboligforeninger, tofamiliehuse, parcel-
huse m.v. Boliger beliggende i udlejningsejendomme, som
er omfattet af byggestøtte-, kollegiestøtte-, boligbyggeri-,
ældrebolig- eller almenboliglovgivningen, eller som er god-
kendt efter § 67, stk. 1, nr. 8, i den tidligere lov om bolig-
byggeri, er ikke omfattet af anvendelsesområdet.
Lovforslaget omfatter ligeledes klubværelser, dvs. enkelt-
værelser, som ikke er en del af udlejers beboelseslejlighed
og ikke er en del af et en- eller tofamiliehus, som udlejer be-
bor. Endvidere omfatter lovforslaget hele lejemålet, når lej-
ligheden delvis er udlejet til andet end beboelse.
Lovforslaget omfatter ikke erhvervslejemål samt ombyg-
ning af erhvervslokaler til bolig.
Til § 50 b
Det foreslås, at der anvendes et udvidet ejendomsbegreb
ved fastlæggelsen af anvendelsesområdet for den aftalte
grønne byfornyelse. Udvidelsen svarer til udvidelsen af det
matrikulære ejendomsbegreb, som anvendes i boligregule-
ringslovens § 4 a
I overensstemmelse hermed foreslås det i stk. 1, at flere
udlejede lejligheder, der hører under samme ejerforening, og
som ejes af samme udlejer, i en ejendom, der er opdelt i
ejerlejligheder, betragtes som én ejendom. Disse udlejede
ejerlejligheder er derfor omfattet af lovforslaget.
Tilsvarende foreslås i stk. 2, at flere ejendomme, der er
opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som har
30
fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, skal
anses for én ejendom. Det samme gælder for ejendomme,
der er samnoterede eller samvurderede. Lejemål i sådanne
ejendomme, der helt eller delvist er udlejet til beboelse, er
således ligeledes omfattet af lovforslaget.
Udvidelsen af ejendomsbegrebet indebærer ikke, at frem-
lejeforhold, hvor en lejer fremlejer sin bolig efter lejelovens
§ 70 eller efter aftale med udlejeren, er omfattet af bestem-
melserne i det foreslåede kapitel 6 a.
Til § 50 c
Et væsentligt element i ordningen er forholdet og samar-
bejdet mellem udlejeren og lejerne. Bestemmelsen i stk. 1
forudsætter, at et flertal af lejerne skriftligt accepterer gen-
nemførelsen af ombygningsprojektet. Lejertilslutningen op-
gøres i forhold til det samlede antal udlejede og beboede be-
boelseslejligheder og klubværelser i ejendommen på tids-
punktet for aftalens indgåelse.
Der lægges med ordningens udformning op til, at gennem-
førelsen af en ombygningssag baseres på et forhandlingsfor-
løb udlejeren og lejerne imellem, således at behov og ønsker
kan drøftes og herefter danne basis for enighed om de ende-
lige arbejders omfang. I princippet er der - udover de i lov-
forslaget indeholdte bestemmelser - ikke indeholdt begræns-
ninger i, hvilke aftaler eller indholdet af samme udlejeren og
lejerne indgår i forbindelse med gennemførelsen af de af
lovforslaget omfattede arbejder.
Til hjælp for både udlejere og lejere udarbejder Ministeri-
et for By, Bolig og Landdistrikter vejledningsmateriale, så-
ledes at de intentioner og muligheder, der ligger i ordningen,
kan uddybes og understøttes. Materialet vil endvidere om-
handle problemstillinger, parterne bør være opmærksomme
på i forbindelse med indgåelse af aftalen. Endelig vil vejled-
ningen indeholde oplysninger til lejere og udlejere om deres
rettigheder og pligter samt vilkårene i øvrigt, herunder hvil-
ke procedureregler og tidsfrister der skal overholdes.
I stk. 2 foreslås det, at aftalen mellem et flertal af lejerne
og udlejeren tillige skal omfatte lejemål, som er ubeboede
og uudlejede på tidspunktet for aftalens indgåelse.
Til § 50 d
I stk. 1, foreslås det, at beboerrepræsentanterne skal ind-
drages inden planerne præsenteres for de enkelte lejere.
Hensigten er at sikre, at den viden, de igennem deres arbejde
som beboerrepræsentanter har erhvervet sig om ejendom-
men og beboerne, indgår i forhandlingsgrundlaget, samt at
give lejerne den tryghed, at beboerrepræsentanterne har fået
forelagt forslaget inden de øvrige lejere inddrages.
Efter andet punktum finder § 66 i lov om leje ikke anven-
delse. I beboelsesejendomme med beboerrepræsentation er
det således bl.a. ikke en betingelse for at opkræve lejeforhø-
jelsen, at udlejeren inden iværksættelsen af de af lovforsla-
get omfattede arbejder har givet beboerrepræsentanterne ad-
gang til at ytre sig i en periode på 3 uger.
I stk. 2 foreslås det, at beboerrepræsentanterne skal kunne
indgå en skriftlig aftale med udlejeren om gennemførelse af
energibesparende arbejder og lejeforhøjelser. Aftalen kan
dog højst indebære lejeforhøjelser, der samlet udgør 93 kr.
pr. m² bruttoetageareal (2012-niveau) for de energibesparen-
de arbejder samt lejeforhøjelser for forbedringer, som bebo-
errepræsentanterne inden for de sidste 3 år har tiltrådt efter
denne bestemmelse. Bestemmelsen svarer til lejelovens § 66
a, hvorefter beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres veg-
ne kan tiltræde forbedringsarbejder, som udlejeren vil gen-
nemføre, inden for samme tids- og beløbsgrænser.
Uanset beboerrepræsentanternes kompetence efter denne
bestemmelse er det dog reelt den enkelte lejer, der træffer
beslutning, idet beboerrepræsentanterne forinden de tiltræ-
der aftalen har pligt til at afholde beboermøde til drøftelse af
arbejderne samt afholde afstemning blandt de fremmødte
beboere, hvor der skal være et flertal for, at de energibespa-
rende arbejder gennemføres. Herudover har beboerrepræ-
sentanterne pligt til snarest at give samtlige beboere skriftlig
besked om beslutningen. Den skriftlige besked skal indehol-
de oplysning om, at såfremt ¼ af beboerne, inden 2 uger ef-
ter den skriftlige besked er kommet frem, forlanger det, skal
beboerrepræsentanterne foranstalte urafstemning blandt
ejendommens beboere.
I stk. 3 foreslås det, at aftalen mellem beboerrepræsentan-
terne og udlejeren tillige skal omfatte lejemål, som er ube-
boede og uudlejede på tidspunktet for aftalens indgåelse.
Til § 50 e
I bestemmelsen opregnes en række vilkår for aftalens gyl-
dighed. Er blot ét af de anførte krav ikke opfyldt, er aftalen
ugyldig, og den vil ikke være omfattet af lovens kapitel 6 a,
med den konsekvens, at lejeforhøjelsen ikke kan beregnes
efter den foreslåede § 58 a i lov om leje.
Af hensyn til at sikre gennemskueligheden for parterne af
aftalens elementer foreslås det i stk. 1, nr. 1, at aftalen skal
indgås på en af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
udarbejdet aftaleblanket.
I stk. 1, nr. 2, foreslås det af hensyn til at sikre gennem-
skuelighed for lejerne af de lejemæssige konsekvenser, at le-
jerne før aftalens indgåelse fra udlejer skal have en skriftlig
erklæring om de lejemæssige konsekvenser for det enkelte
lejemål. Erklæringen afgives af huslejenævnet på baggrund
af en anmodning fra udlejer i henhold til lejelovens § 59 e,
stk. 1, og boligreguleringslovens § 25 e, jf. forslaget herom i
§ 1, nr. 14, og § 2, nr. 8. Erklæringen omfatter både konse-
kvenserne ved gennemførelse af de energibesparende arbej-
der efter denne lovs kapitel 6 a, og de lejemæssige konse-
kvenser, hvis de energibesparende arbejder gennemføres ef-
ter lejelovens § 58, stk. 1.
Omfatter projektet andre arbejder end de aftalte energibe-
sparende arbejder, skal disse arbejder ikke indgå i husleje-
nævnets erklæring om de lejemæssige konsekvenser.
Det er af afgørende betydning for både udlejer og lejerne,
at de energimæssige konsekvenser er grundigt belyst inden
aftale indgås. Det foreslås derfor i stk. 1, nr. 3, at lejerne fra
udlejer før aftalens indgåelse skal have en skriftlig erklæring
om de energimæssige konsekvenser for ejendommen. Den
31
forventede energibesparelse opgøres både i kWh og i kr. og
øre. Beregningen udføres af et certificeret energimærknings-
firma.
Endvidere foreslås det i stk.1, nr. 4, at det er et vilkår for
aftalens gyldighed, at et flertal af lejerne skriftligt skal ac-
ceptere arbejdernes og lejeforhøjelsens gennemførelse, jf.
§ 50 c, hvis aftalen indgås mellem udlejer og lejerne, og at
betingelserne i lovens § 50 d skal være opfyldt, hvis aftalen
indgås mellem udlejer og beboerrepræsentanterne.
Endelig foreslås det i stk.1, nr. 5, det er en gyldighedsbe-
tingelse, at udlejerens meddelelse om aftalens indgåelse er
kommet frem til lejerne.
I stk.2, foreslås det, at udlejeren kan undlade at indhente
en forhåndsgodkendelse hos huslejenævnet, hvis alle lejere
har tiltrådt aftalen om grøn byfornyelse.
Til § 50 f
Det foreslås at give kommunalbestyrelsen mulighed for at
træffe beslutning om at yde indfasningsstøtte til nedsættelse
af lejeforhøjelsen beregnet efter § 58 a i lov om leje.
Kommunalbestyrelsen får herved mulighed for at yde ind-
fasningsstøtte til alle de aftalte energibesparende arbejder.
Til § 50 g
Det foreslås i stk. 1, at det er ejeren af ejendomme omfat-
tet af § 50 a, stk. 1, der ansøger kommunalbestyrelsen om
indfasningsstøtte. Med henblik på at give parterne det bedste
grundlag for at indgå aftale om energibesparende arbejder
og lejefastsættelse foreslås det, at ansøgning om indfas-
ningsstøtte fremsendes til kommunalbestyrelsen, inden afta-
len med lejerne indgås.
Som grundlag for kommunalbestyrelsens vurdering af be-
hovet for indfasningsstøtte foreslås det i stk. 2, at det certifi-
cerede energimærkningsfirmas erklæring om de energimæs-
sige konsekvenser af projektet, jf. § 50 e, nr. 3, og husleje-
nævnets forhåndsgodkendelse, jf. § 50 e, nr. 2, skal bilægges
ansøgningen om indfasningsstøtte til kommunalbestyrelsen.
Såfremt samtlige lejere og udlejeren har tiltrådt aftalen om
grøn byfornyelse efter § 50 a, kan huslejenævnets forhånds-
godkendelse erstattes af dokumentation for, at alle lejere har
tiltrådt aftalen.
I overensstemmelse med lovens generelle bestemmelser
om, at kommunalbestyrelsen kan stille betingelser for at yde
støtte til bygningsforbedringsarbejder, jf. kapitel 3, foreslås
det i stk. 3, at kommunalbestyrelsen kan stille krav om op-
lysninger vedrørende projektet, ejendommen og ejendom-
mens økonomi, som er relevante for behandlingen af ansøg-
ningen om indfasningsstøtte.
Med samme begrundelse foreslås det i stk. 4, at kommu-
nalbestyrelsen kan stille arkitektoniske, miljømæssige og
udførelsesmæssige betingelser for indfasningsstøtte, samt
krav om gennemførelse af bestemte arbejder. Ministeriet for
By, Bolig og Landdistrikter udarbejder vejledningsmateriale
om aftalt grøn byfornyelse, der blandt andet vil omhandle
den mest hensigtsmæssige tilrettelæggelse af aftaleindgåel-
sen.
Til § 50 h
Det foreslås, at indfasningsstøtten til lejeforhøjelsen det
første år højst skal kunne udgøre to tredjedele af den del af
lejeforhøjelsen, som vedrører de aftalte energibesparende
foranstaltninger.
Det er kommunalbestyrelsens konkrete vurdering, om der
skal ydes indfasningsstøtte, og hvor høj indfasningsstøtten
skal være. Vurderingen skal bygge på forhold vedrørende
lejeforhøjelsens størrelse og arbejdernes karakter og den be-
regnede energibesparelse. Der er ikke tale om, at kommu-
nalbestyrelsen skal foretage en individuel vurdering af den
enkelte lejers økonomi og betalingsevne. Kommunalbesty-
relsen skal, på baggrund af et samlet skøn over lejestignin-
gen, værdien af de energibesparende foranstaltninger for le-
jerne, herunder energibesparelsen, samt muligheden for at
aftale om gennemførelse af de energibesparende foranstalt-
ninger mellem ejer og lejere vil komme i stand, tage stilling
til, om der er behov for at yde indfasningsstøtte til de energi-
besparende foranstaltninger, og i givet fald, hvor stor en del
af lejeforhøjelsen indfasningsstøtten skal udgøre.
I stk. 2, foreslås det, at indfasningsstøtten ydes i 10 år. Ef-
ter forslaget nedsættes indfasningsstøtten efter det første år
med lige store andele frem til tidspunktet for bortfaldet af
støtten.
Det foreslås i stk. 3, at indfasningsstøtte kun ydes til ned-
sættelse af lejeforhøjelse i boliger, der fortsat bebos af den
lejer, som var lejer på varslingstidspunktet for huslejeforhø-
jelsen. Afgørende for, om der kan ydes indfasningsstøtte, er,
at lejeren var lejer af lejemålet umiddelbart før lejeforhøjel-
sen, såvel som på det tidspunkt, hvor lejeforhøjelsen i for-
bindelse med de energibesparende foranstaltninger varsles.
Den foreslåede bestemmelse i stk. 4 vedrører den situati-
on, at en lejer, til hvis bolig der ydes indfasningsstøtte, flyt-
ter. Når lejeren flytter, bortfalder den del af indfasningsstøt-
ten, som vedrører denne bolig. Nye lejere er ikke berettiget
til at modtage indfasningsstøtte. Udlejeren har pligt til at un-
derrette kommunalbestyrelsen om fraflytning.
Opmærksomheden henledes på, at ydelse af indfasnings-
støtte ikke er en omstændighed, der har betydning for den
vurdering, der skal ske i henhold til bestemmelsen i lov om
midlertidig regulering af boligforholdene § 5, stk. 8. Denne
bestemmelse fastslår, at der ved lejeaftalens indgåelse ikke
kan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet be-
dømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der
gælder for andre lejere i ejendommen. Begrundelsen for ik-
ke at lade indfasningsstøtten indgå i vurderingen af lejevil-
kårene er, at der er tale om offentlig støtte til midlertidig
nedbringelse af en lejeforhøjelse som følge af gennemførel-
se af energibesparende arbejder.
Det foreslås i stk. 5, at indfasningsstøtten udbetales til eje-
ren. Da lejeforhøjelsen efter arbejdernes gennemførelse i
henhold til lejelovens § 58 a, stk. 8, skal beregnes med fra-
drag af indfasningsstøtten, erstatter indfasningsstøtten leje-
indtægter, hvilket betyder, at denne støtte er skattepligtig for
ejeren.
32
Til § 50 i
Såfremt de energibesparende arbejder, der skal gennemfø-
res i ejendommen, er så omfattende, at boligen vil være ube-
boelig, mens arbejdet foregår, foreslås det, at kommunalbe-
styrelsen kan træffe beslutning om genhusning af lejerne ef-
ter de gældende regler i lovens kapitel 8. Kommunalbesty-
relsen kan med et tilbud om genhusning fremme mulighe-
derne for, at der gennemføres omfattende energiarbejder.
Efter de gældende bestemmelser i lovens kapitel 8 om er-
statningsboliger er det kommunalbestyrelsen, der har kom-
petencen til at beslutte, om genhusningstilbuddet skal være
permanent genhusning eller midlertidig genhusning, såfremt
arbejderne kan gennemføres inden for en periode på højst 6
måneder. Er der tale om genhusning i forbindelse med aftale
om grøn byfornyelse efter dette kapitel, kan kommunalbe-
styrelsen dog ikke kræve permanent genhusning, hvis lejer-
ne ønsker at vende tilbage til boligen efter arbejdernes fær-
diggørelse, selv om boligen igen kan være beboelig inden
for 6 måneder, jf. forslagets § 50 j. Lejeforholdet er derfor
ikke ophørt, og lejeren har ret til at komme tilbage sit leje-
mål.
Til § 50 j
Bestemmelsen omfatter de lejere, som ønsker at blive bo-
ende i ejendommen efter arbejdernes gennemførelse.
Såfremt det arbejde, der skal gennemføres i ejendommen,
er så omfattende, at boligen vil være ubeboelig, mens arbej-
det foregår, vil lejerne ikke kunne opsiges efter reglerne i le-
jelovens kapitel XIII. Dette gælder, selv om gennemførel-
sestiden for arbejderne overstiger 6 måneder. Bestemmelsen
er en undtagelse fra hovedreglen i lovens § 61 om kommu-
nalbestyrelsens ret til at beslutte, at genhusningen skal ske
som permanent genhusning.
Lejeren har således en kontraktmæssig ret til at komme
tilbage til beboelseslejemålet efter arbejdernes gennemførel-
se.
I den midlertidige fraflytningsperiode vil der, såfremt be-
tingelserne herfor er opfyldt, kunne oppebæres individuel
boligstøtte efter boligstøttelovens almindelige regler.
Til § 50 k
Det foreslås, at udgifter til indfasningsstøtte og genhus-
ning afholdes af kommunen, hvorefter kommunen kan opnå
refusion fra staten på halvdelen af udgiften, da det ligger i
ordningen, at det er kommunalbestyrelsen, der afgør, om
den ønsker at yde støtte til de energibesparende arbejder.
Til § 50 l
Det foreslås, at kommunalbestyrelsens afgørelser efter
dette kapitel ikke kan indbringes for anden administrativ
myndighed.
Til § 50 m
Det foreslås i bestemmelsens stk. 1, at lejer kan klage
over, at den af lejerne accepterede aftale ikke opfylder be-
stemmelserne i § 50 e.
Lejerens klage skal indbringes for huslejenævnet.
Det bemærkes, at i det omfang udlejeren og lejerne i for-
bindelse med arbejdets gennemførelse indgår en aftale om
forhold, som ikke reguleres af de i lovforslaget indeholdte
bestemmelser, vil afgørelse af tvister vedrørende denne del
af aftalen ikke være omfattet af den foreslåede regel i § 50 l.
Prøvelse af, om denne aftale er ugyldig eller misligholdt, vil
således skulle ske ved domstolene.
Afgørelsen af, om den indgåede aftale er ugyldig af andre
grunde end opfyldelse af bestemmelserne i § 50 e henhører
under domstolene. Hvis en tvist mellem udlejeren og lejerne
vedrører forhold, der både henhører under huslejenævnet og
domstolene, vil hele sagen skulle afgøres ved domstolene.
Det foreslås i stk. 2, at lejer har en frist på 6 uger efter at
kravet om lejeforhøjelse er kommet frem, til at indbringe
sagen for huslejenævnet.
Efter forslagets stk. 3 finder bestemmelserne i lov om
midlertidig regulering af boligforholdene tilsvarende anven-
delse for behandling af sager efter reglerne i dette kapitel i
huslejenævnet.
Til § 4
Til nr. 1-12
Det foreslås, at udlejere af almene boliger får tilsvarende
muligheder for ud over lejen at få refunderet sine udgifter til
energi til køling af de enkelte lejemål, som gælder for leve-
rancer af vand og varme.
Forslaget indebærer, at udlejeren kan forlange opsat må-
lere til måling af lejernes forbrug af energi til køling af leje-
målene.
Med forslaget skabes større gennemsigtighed over for
energiforbruget til køling, så lejeren får mulighed for at til-
passe sit forbrug af køling med henblik på at opnå en bespa-
relse på sine forbrugsudgifter.
Efter forslaget skal udlejeren årligt aflægge regnskab for
forbruget af energi til køling. I regnskabet kan udlejeren kun
medtage udgifter vedrørende selve energiforbruget til kølin-
gen, hvis der er tale om et køleanlæg i ejendommen, som
udlejeren selv står for driften af. Udgifter til vedligeholdelse
og fornyelse af anlægget kan udlejeren som for andre indret-
ninger i ejendommen medtage i de driftsudgifter, der kan
indgå i balancelejen.
Forsynes ejendommen derimod med fjernkøling fra et kol-
lektivt anlæg til forsyning med køling, er det foreslået, at
udlejeren i sit regnskab skal kunne medtage de udgifter, som
det kollektive anlæg opkræver for kølingsleverancen. Regn-
skabsåret for køling fra et kollektivt forsyningsanlæg skal
følge det kollektive forsyningsanlægs regnskabsår. Dette
svarer til, hvad der gælder for udgifter til varmeforsyning fra
et kollektivt varmeforsyningsanlæg.
Hvis regnskabsåret for det kollektive kølingsforsyningsan-
læg ikke er sammenfaldende med regnskabsåret eller aflæs-
ningsperioden for det kollektive varmeforsyningsanlæg, skal
der udarbejdes særskilte regnskaber for varme og køling, jf.
33
forslaget i nr. 8. Hvis regnskabsåret for vand ikke er sam-
menfaldende med nogen af de kollektive forsyningsanlægs,
kan udlejeren efter den foreslåede bestemmelse i nr. 6 vælge
at udarbejde et særskilt regnskab for vand.
Som for vandudgifter er det foreslået, at lejen skal nedsæt-
tes med et beløb, der svarer til den del af udgiften til køling,
der før opsætning og afregning efter målere var indeholdt i
lejen, når lejerne overgår til særskilt afregning efter kølings-
forbrug.
Til § 5
Til nr. 1-13
Det foreslås, at udlejere af erhvervslejemål efter lov om
leje af erhvervslokaler mv. får tilsvarende muligheder for ud
over lejen at få refunderet sine udgifter til energi til køling
af de enkelte lejemål, som gælder for leverancer af vand og
varme.
Forslaget indebærer, at udlejeren kan forlange opsat må-
lere til måling af lejernes forbrug af energi til køling af leje-
målene. Udlejer og lejere kan dog aftale, at udgiften til kø-
ling skal være indeholdt i lejen.
Med forslaget skabes større gennemsigtighed over for
energiforbruget til køling, så lejeren får mulighed for at til-
passe sit forbrug af køling med henblik på at opnå en bespa-
relse på sine forbrugsudgifter, hvis ikke det er aftalt, at ud-
giften til køling skal være indeholdt i lejen.
Efter forslaget skal udlejeren årligt aflægge regnskab for
forbruget af energi til køling. I regnskabet kan udlejeren kun
medtage udgifter vedrørende selve energiforbruget til kølin-
gen, hvis der er tale om et køleanlæg i ejendommen, som
udlejeren selv står for driften af. Udgifter til vedligeholdelse
og fornyelse af anlægget skal udlejeren som for andre ind-
retninger i ejendommen afholde af sin lejeindtægt, herunder
beløb, der er afsat til udvendig vedligeholdelse.
Forsynes ejendommen derimod med fjernkøling fra et kol-
lektivt anlæg til forsyning med køling, er det foreslået, at
udlejeren i sit regnskab skal kunne medtage de udgifter, som
det kollektive anlæg opkræver for kølingsleverancen. Regn-
skabsåret for køling fra et kollektivt forsyningsanlæg skal
følge det kollektive forsyningsanlægs regnskabsår. Dette
svarer til, hvad der gælder for udgifter til varmeforsyning fra
et kollektivt varmeforsyningsanlæg.
Hvis regnskabsåret for det kollektive kølingsforsyningsan-
læg ikke er sammenfaldende med regnskabsåret eller aflæs-
ningsperioden for det kollektive varmeforsyningsanlæg, skal
der udarbejdes særskilte regnskaber for varme og køling, jf.
forslaget i nr. 8. Hvis regnskabsåret for vand ikke er sam-
menfaldende med nogen af de kollektive forsyningsanlægs,
kan udlejeren efter den foreslåede bestemmelse i nr. 5 vælge
at udarbejde et særskilt regnskab for vand.
Som for vandudgifter er det foreslået, at lejen skal nedsæt-
tes med et beløb, der svarer til den del af udgiften til køling,
der før opsætning og afregning efter målere var indeholdt i
lejen, når lejerne overgår til særskilt afregning efter kølings-
forbrug. Det er endelig foreslået, at ændringer i betalingsbe-
tingelserne for køling skal gælde uanset, om der tidligere er
aftalt andet i lejeforholdet. Der kommer således efter forsla-
get til at gælde samme betingelser for køling som for vand
og varme.
Til § 6
I stk. 1 er det foreslået, at loven træder i kraft den 1. juli
2014.
I stk. 2 er det foreslået, at forslaget i § 1, nr. 15-16, kun
skal gælde for godtgørelse for råderetsarbejder, som lejeren
gennemfører efter lovens ikrafttræden. Råderetsarbejder,
som er gennemført helt eller delvist før lovens ikrafttræden,
kan således ikke godtgøres lejeren efter de foreslåede be-
stemmelser, medmindre det aftales mellem udlejeren og le-
jeren.
I stk. 3 er det foreslået, at forslaget i § 2, nr. 2, kun skal
gælde lejligheder, der moderniseres efter boligreguleringslo-
vens § 5, stk. 2, og udlejes efter lovens ikrafttræden. Det er
således afgørende, om lejeperioden begynder før eller efter
lovens ikrafttræden. Hvis lejeperioden begynder før lovens
ikrafttræden 1. juli 2014, vil lejeforholdet derfor ikke være
omfattet af forslaget i § 2, nr. 2.
Lejligheder, der allerede før lovens ikrafttræden udlejes
efter § 5, stk. 2, vil også fremover kunne genudlejes efter de
hidtidige regler. Det vil således ikke være et krav for at ud-
leje sådanne lejligheder efter § 5, stk. 2, at ejendommen har
en energiramme på A-D i energimærkningen efter lov om
fremme af energibesparelser i bygninger, eller at ejeren har
gennemført energiforbedringer for mindst 400 kr. pr. m²
bruttoetageareal for boligdelen af ejendommen.
34
Bilag 1
Lovforslag sammenholdt med gældende lov
Gældende formulering Lovforslaget
§ 1
I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11.
august2010, som ændret ved § 148 i lov nr. 1336 af
19. december2008, § 3 i lov nr. 1611 af 22. decem-
ber 2010, § 1 i lov nr.517 af 5. juni 2012, § 1 i lov
nr. 270 af 19. marts 2013 og § 2 i lov nr. 901 af 4.
juli 2013, foretages følgende ændringer:
1. Efter § 4 a indsættes:
»§ 4 b. For lejemål, som er ombygget efter be-
stemmelserne om aftalt grøn byfornyelse i kapitel 6
a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, og
hvor lejeforhøjelse er beregnet efter § 58 a, skal det
udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er
ombygget efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og
udvikling af byer.
Stk. 2. Har udlejeren helt eller delvist undladt at
give de i stk. 1 omtalte oplysninger, kan der ikke
opkræves lejeforhøjelse efter § 58 a. Er lejeforhø-
jelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er gi-
vet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt.
§ 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anven-
delse.«
§ 37. …
Stk. 3. Fordeles udgifterne til varme efter brutto-
etageareal eller rumfang, kan udlejeren kræve, at
fordelingen fremover skal ske på grundlag af var-
mefordelingsmålere.
2. I § 37, stk. 3, indsættes som 2. pkt.:
»Udlejeren kan dog kræve, at fordelingen af ud-
giften til varmt vand fremtidig skal ske på grundlag
af målere, hvis installation af målere til måling af
forbruget af varmt vand er påbudt i henhold til
lov.«
§ 46 a. …
Stk. 3. Leverer udlejeren varme og varmt vand,
og overstiger udgifterne hertil ifølge det senest ud-
sendte varmeregnskab for et år halvdelen af lejen
for den pågældende periode, kan beboerrepræsen-
tanterne eller et flertal af lejerne forlange, at der
udføres alle eller en del af de arbejder vedrørende
varme og varmt vand, der er angivet i en energi-
plan, jf. lov om fremme af energibesparelser i byg-
3. I § 46 a, stk. 3, ændres »58, stk. 3« til: »58,
stk. 4«.
35
ninger. Foreligger der ikke energimærkning med
tilhørende energiplan, jf. lov om fremme af energi-
besparelser i bygninger, kan lejerne, såfremt for-
holdet er omfattet af 1. pkt., kræve, at udlejeren
gennemfører en sådan energimærkning. Det er en
betingelse, at beboerrepræsentanterne eller et flertal
af lejerne samtidig giver tilslutning til en lejeforhø-
jelse til dækning af samtlige de udgifter, der følger
af arbejdernes gennemførelse, jf. § 58, stk. 3.
§ 46 j. Leverer udlejeren vand, kan beboerrepræ-
sentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at for-
deling af udgiften til vand fremtidig skal ske på
grundlag af forbrugsmålere. Betaling for vand efter
forbrugsmålere kan ikke indeholdes i lejen. Udleje-
ren kan kræve sine udgifter til lejerens forbrug re-
funderet.
4. I § 46 j, stk. 1, indsættes efter 1. pkt.:
»Udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgiften
til vand fremtidig skal ske på grundlag af målere,
hvis installation af målere til måling af forbruget af
vand er påbudt i henhold til lov.«
5. Efter kapitel VII B indsættes:
»Kapitel VII C
Udgifter til køling m.v.
§ 46 r. Leverer udlejeren køling og andre ydelser
som nævnt i stk. 2, kan beboerrepræsentanterne el-
ler et flertal af lejerne kræve, at fordeling af udgif-
ten til køling fremtidig skal ske på grundlag af for-
brugsmålere. Udlejeren kan kræve, at fordelingen
af udgiften til køling fremtidig skal ske på grundlag
af forbrugsmålere, hvis installation af målere til
måling af energiforbruget til køling er påbudt i hen-
hold til lov. Betaling for køling efter forbrugsmåle-
re kan ikke indeholdes i lejen.
Stk. 2. I kølingsregnskabet kan udlejeren kun
medtage udgiften til energiforbruget i den periode,
som regnskabet vedrører. Sker leverancen fra et
kollektivt anlæg til forsyning med køling, skal ud-
lejeren dog medtage den samlede udgift i kølings-
regnskabet. Endvidere skal udgifter til kontrol, ef-
tersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg til kø-
ling, jf. lov om fremme af energibesparelser i byg-
ninger, medtages i kølingsregnskabet. Rabatydelser
o. lign. skal godskrives regnskabet.
Stk. 3. Lejerens bidrag efter stk. 1 er pligtig pen-
geydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a.
36
Stk. 4. Udgifter som følge af ændret kølingsforde-
ling efter stk. 1 betragtes som forbedring.
Stk. 5. Beslutninger efter stk. 1 kan gennemføres
med 6 ugers varsel til en kølingsregnskabsperiodes
begyndelse. Lejen nedsættes samtidig med et be-
løb, der svarer til energiudgiften til køling i det sid-
ste regnskabsår.
§ 46 s. Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en
betalingstermin forlange, at lejeren skal betale a
conto-bidrag til dækning af lejerens andel i ejen-
dommens udgifter til køling, når udgifterne hertil
ikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kan med samme
varsel forlange forhøjelse af løbende a conto-bi-
drag.
Stk. 2. Bidragene betales med lige store beløb i
forbindelse med de almindelige lejebetalinger.
Stk. 3. De samlede bidrag for et år må højst op-
kræves med den udgift, som forventes at blive på-
lignet for kølingsregnskabsperioden.
§ 46 t. Kølingsregnskabsåret begynder den 1. ju-
ni, jf. dog stk. 2 og 3.
Stk. 2. Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestem-
me, at kølingsregnskabet fremtidig skal begynde på
en anden dato. Regnskabsperioden ved overgangen
til det nye regnskabsår må højst være 18 måneder.
Stk. 3. For ejendomme, hvor leverancen sker fra
et kollektivt anlæg til forsyning med køling, skal
kølingsregnskabsåret dog følge det kollektive an-
lægs regnskabsår.
§ 46 u. Regnskabet vedrørende udgifterne til
ejendommens køling i kølingsregnskabsåret skal
være kommet frem til lejerne senest 4 måneder ef-
ter kølingsregnskabsårets udløb. Sker leverancen
fra et kollektivt anlæg til forsyning med køling,
skal regnskabet dog være kommet frem til lejerne
senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget
endelig afregning vedrørende forbruget af køling
fra forsyningsanlægget. Regnskabet skal indeholde
oplysning om lejerens andel af de samlede kølings-
udgifter og om lejerens adgang til at gøre indsigel-
se, jf. stk. 3. Regnskabet skal endvidere indeholde
oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse
af endelig afregning efter 2. pkt. Indeholder regn-
skabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
37
Stk. 2. Når kølingsregnskabet er udsendt, skal ud-
lejeren på lejerens forlangende give denne eller
dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå
bilagene på ejendommen eller andetsteds i ved-
kommende byområde.
Stk. 3. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod
kølingsregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen
af kølingsregnskabet. I ejendomme med beboerre-
præsentation kan beboerrepræsentanterne på samt-
lige lejeres vegne gøre indsigelse mod kølingsregn-
skabet, jf. 1. pkt. Indsigelsen skal indeholde med-
delelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan
godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for
huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens ud-
løb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav i
henhold til kølingsregnskabet.
§ 46 v. Har lejeren betalt for lidt i a conto-bidrag,
kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første
lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet
1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet.
Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er le-
jeren dog berettiget til at betale i 3 lige store må-
nedlige rater, således at første rate forfalder til det
fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter
lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fra-
flytningsdagen.
Stk. 2. Har lejeren betalt for meget i a conto-bi-
drag, skal det for meget betalte tilbagebetales kon-
tant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling
efter, at kølingsregnskabet er udsendt.
§ 46 x. Er regnskabet ikke kommet frem til lejer-
en ved udløbet af den i § 46 u, stk. 1, nævnte frist,
mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling
af lejeren.
Stk. 2. Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måne-
der efter den i § 46 u, stk. 1, nævnte frist, kan lejer-
en undlade at indbetale kølingsbidrag, indtil lejeren
har modtaget regnskabet og har modtaget et even-
tuelt for meget betalt kølingsbidrag for den afslutte-
de kølingsregnskabsperiode.
§ 46 y. Har udlejeren som følge af en undskylde-
lig fejl glemt at medtage en udgiftspost på regnska-
bet, kan udlejeren til det følgende kølingsregnskab
overføre den del af posten, som ikke overstiger 10
38
pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede
regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om stør-
relsen af en overført udgift.
Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mel-
lem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved
skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hen-
syn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge
af rettelsen finder bestemmelserne i § 46 v tilsva-
rende anvendelse.
§ 46 z. Bestemmelserne i § 46 r, stk. 1 og 2, kan
kun fraviges i lejeaftaler, der vedrører lokaler, som
udelukkende anvendes til andet end beboelse, jf.
dog stk. 2.
Stk. 2. § 46 r, stk. 1, 3. pkt., finder ikke anvendel-
se på aftaler om udlejning af lejligheder, der er for-
beholdt uddannelsessøgende eller andre unge i
ejendomme tilhørende almene boligorganisationer,
selvejende institutioner, fonds o. lign., hvis vedtæg-
ter, fundatser o. lign. er godkendt af det offentlige,
eller på lejeaftaler om enkelte værelser til beboelse.
1. pkt. finder dog ikke anvendelse, hvis ejendom-
men efter anden lovgivning er omfattet af en pligt
til forbrugsmåling af køling, der omfatter de pågæl-
dende lejemål.
Stk. 3. Bestemmelserne i § 46 s, stk. 3, og i §§ 46
u-46 y kan ikke ved aftale fraviges til skade for le-
jeren.
Stk. 4. Beslutninger efter § 46 r, stk. 1, er binden-
de for alle lejere uanset modstående tidligere afta-
ler.
Stk. 5. Bestemmelsen i § 46 t, stk. 3, kan ikke fra-
viges ved aftale.«
§ 47. Er lejen væsentlig lavere end det lejedes
værdi, kan udlejeren under iagttagelse af § 66 for-
lange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt un-
der hensyn hertil. Ved vurderingen af lejen og det
lejedes værdi ses der bort fra:
a) lejeforhøjelser efter §§ 58, stk. 3, og 62 b og for-
bedringer efter §§ 46 a, stk. 3, og 62 b,
b) lejeforhøjelser efter § 63 b og forbedringer, der
er udført for beløb omfattet af § 63 a,
c) lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov
om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og
boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af
11. august 1993,
6. I § 47, stk. 1, litra a, ændres »§§ 58, stk. 3, og 62
b« til:»§ 58, stk. 3 og 4, og § 62 b«, og »§§ 46 a,
stk. 3, og 62 b« ændres til: »§ 46 a, stk. 3, § 58, stk.
3, og § 62 b«.
7. I § 47, stk. 1, indsættes efter litra a som nyt litra:
»b) lejeforhøjelse efter § 58 a og aftalte forbedrin-
ger efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvik-
ling af byer,«.
Litra b-g bliver herefter litra c-h.
8. I § 47, stk. 1, sidste pkt., ændres »litra c« til: »li-
tra d«.
39
d) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60,
stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedringer,
e) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om by-
fornyelse,
f) lejeforhøjelser uden fradrag af tilskud og forbed-
ringsarbejder med hertil knyttede nødvendige føl-
gearbejder efter lov om privat byfornyelse, og
g) forbedringer, som lejeren har udført for egen
regning med udlejerens tilladelse.
Ved den første lejefastsættelse for forbedringer,
hvortil der er ydet støtte efter lov om sanering eller
lov om byfornyelse og boligforbedring, finder reg-
len i litra c dog ikke anvendelse.
§ 47. …
Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der
foretages en sammenligning med den leje, som er
almindeligt gældende i kvarteret eller området for
tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggen-
hed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdel-
sestilstand. Ved sammenligningen ses bort fra leje-
mål, der er forbedret efter § 62 b, samt lejemål om-
fattet af kapitel VIII A, § 53, stk. 3-5, og lov om
privat byfornyelse samt kapitel 5 i lov om byforny-
else. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme,
der er omfattet af en beslutning efter lov om byfor-
nyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme
lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter
udgangen af 1994, medmindre lejemålet er belig-
gende i en ejendom, der er omfattet af en beslut-
ning, hvor by- og boligministeren har tilladt, at be-
stemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov
om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendt-
gørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder
anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige
bort fra lejemål i ejendomme, som er omfattet af en
beslutning efter lov om byfornyelse.
9. I § 47, stk. 2, 2. pkt., indsættes efter »forbedret
efter«: »§ 58, stk. 3, og«, og i 4. pkt. indsættes efter
»byfornyelse«: »eller en aftale om grøn byfornyel-
se efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvik-
ling af byer«.
§ 58. Har udlejeren under iagttagelse af § 66 for-
bedret det lejede, kan han forlange lejen forhøjet
med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det leje-
des værdi. Ved vurdering af det lejedes værdi ses
der bort fra forbedringer, der er gennemført efter
reglen i § 46 a, stk. 3, samt fra forbedringer, der er
udført for beløb omfattet af § 63 a.
Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt
kunne give en passende forrentning af den udgift,
10. § 58, stk. 1, 2. pkt., ophæves.
40
der med rimelighed er afholdt til forbedringen,
samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til
vedligeholdelse, administration, forsikring o. lign.
Stk. 3. Har en udlejer gennemført arbejder efter
reglen i § 46 a, stk. 3, kan han forlange en lejefor-
højelse, der giver en passende forrentning af den
udgift, der med rimelighed er afholdt, samt dækker
afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligehol-
delse, administration, forsikring og lignende.
Stk. 4. Har udlejeren udført foranstaltninger efter
lov om privat byfornyelse eller efter kapitel 5 i lov
om byfornyelse, kan han i stedet for lejeforhøjelse
for forbedringerne efter stk. 1 kræve lejeforhøjelse
beregnet og gennemført efter reglerne i lov om pri-
vat byfornyelse eller i kapitel 5 i lov om byfornyel-
se.
Stk. 5. Den del af udgiften til en forbedring af be-
boelseslejlighederne, der kan dækkes ved udbeta-
ling fra Grundejernes Investeringsfond efter § 63 e,
medregnes ikke ved beregning af lejeforhøjelserne
efter stk. 1.
Stk. 6. Foranstaltninger, der øger kapaciteten af
ejendommens forsynings- eller afløbsledninger af
hensyn til lejernes brug, anses for forbedringer.
11. I § 58 indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:
»Stk. 3. For arbejder, der medfører energibespa-
relser for lejerne i ejendommen, kan udlejeren for-
lange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede
udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, dog
højst svarende til den besparelse, som arbejderne
medfører for lejerne. Ministeren for by, bolig og
landdistrikter fastsætter nærmere regler om krav til
dokumentation, om betingelserne for at kræve leje-
forhøjelse og om forhøjelsens beregning.«
Stk. 3-6 bliver herefter stk. 4-7.
12. Efter § 58 indsættes:
»§ 58 a. I lejemål, hvor der er indgået aftale mel-
lem udlejeren og lejerne efter kapitel 6 a i lov om
byfornyelse og udvikling af byer, kan der aftales en
lejeforhøjelse, der beregnes på grundlag af de sam-
lede udgifter til de gennemførte energibesparende
arbejder, der er omfattet af aftalen efter den nævnte
lovs kapitel 6 a, jf. dog stk. 4. Lejeforhøjelsen kan
ikke overstige, hvad der er aftalt på grundlag af
huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse,
som lejerne har modtaget efter § 50 e, stk. 1, nr. 2, i
lov om byfornyelse og udvikling af byer, medmin-
dre aftalen er tiltrådt af samtlige lejere, jf. samme
lovs § 50 e, stk. 2.
Stk. 2. I ejendomme, der indeholder såvel lejemål,
der helt eller delvist er udlejet til beboelse, som le-
jemål, der udelukkende anvendes til andet end be-
boelse, skal der ske en forholdsmæssig fordeling af
udgifter, som vedrører begge typer af lejemål.
Stk. 3. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt
kunne give en passende forrentning af den udgift,
41
der med rimelighed er afholdt til de aftalte arbejder,
samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til
vedligeholdelse, administration, forsikring o. lign.
Stk. 4. Såfremt det er aftalt mellem udlejer og le-
jere, at der til gennemførelse af de energibesparen-
de arbejder anvendes beløb afsat efter §§ 22 og 63
a eller efter §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig re-
gulering af boligforholdene eller støtte efter anden
lovgivning, kan den del af udgiften, som herved
dækkes, ikke medregnes ved beregning af lejefor-
højelse efter stk. 1.
Stk. 5. Lejeforhøjelsen fordeles indbyrdes på de
lejemål, der er omfattet af stk. 1, i forhold til de
omfattede lejemåls andel af det samlede bruttoeta-
geareal af de lejemål, der lovligt helt eller delvist
kan anvendes til beboelse.
Stk. 6. Hvis en aftale om gennemførelse af ener-
gibesparende foranstaltninger efter reglerne i kapi-
tel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer er
ugyldig eller ophæves, finder §§ 58, 59 og 59 a og
§ 27 i lov om midlertidig regulering af boligforhol-
dene anvendelse. Er arbejderne iværksat på det
tidspunkt, hvor aftalens bortfald konstateres, finder
§§ 59 a og 66 og §§ 23-26 i lov om midlertidig re-
gulering af boligforholdene dog ikke anvendelse.
Stk. 7. § 59, stk. 1, finder tilsvarende anvendelse.
Stk. 8. Såfremt der ydes indfasningsstøtte efter
§§ 50 f-50 h i lov om byfornyelse og udvikling af
byer, skal det af varslingen fremgå, at indfasnings-
støtten er fradraget ved beregningen af lejeforhøjel-
se. Aftrapning af indfasningsstøtten, jf. § 50 h,
stk. 2, i samme lov skal fremgå af varslingen.
Stk. 9. Senere lejeforhøjelser, der udelukkende
skyldes regulering af indfasningsstøtten efter § 50
h, stk. 2, i lov om byfornyelse og udvikling af byer,
kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige
meddelelse herom til lejerne.«
§ 59 a. Inden der iværksættes forbedringer, her-
under ombygningsarbejder vedrørende sammen-
lægning af lejligheder, der vil medføre en lejefor-
højelse, træffer huslejenævnet på udlejerens an-
modning afgørelse om størrelsen af den lejeforhø-
jelse, der vil kunne gennemføres, såfremt forbed-
ringsarbejdet udføres i overensstemmelse med et af
udlejeren forelagt projektmateriale vedrørende den
13. I § 59 a, stk. 1, indsættes som 2. pkt.:
»Ved vurderingen af lejeforhøjelsen skal husleje-
nævnet tage stilling til, om den samlede leje efter
forhøjelsen vil kunne oppebæres.«
42
påtænkte foranstaltning, samt opgørelse over de an-
slåede udgifter ved gennemførelse og beregning af
den ønskede lejeforhøjelse.
14. Efter § 59 d indsættes:
»§ 59 e. For de enkelte lejemål, der helt eller del-
vist er udlejet til beboelse, i en bygning, der påtæn-
kes ombygget efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse
og udvikling af byer, træffer huslejenævnet, inden
ombygningen iværksættes, på udlejerens anmod-
ning afgørelse om størrelsen af den lejeforhøjelse,
der lovligt vil kunne opkræves, efter arbejdernes
gennemførelse. Afgørelsen skal omfatte såvel leje-
forhøjelse foretaget efter § 58, stk. 1 og 2, som ef-
ter § 58 a.
Stk. 2. For uudlejede lejemål, der lovligt helt eller
delvist kan anvendes til beboelse, i en bygning, der
påtænkes ombygget efter kapitel 6 a i lov om by-
fornyelse og udvikling af byer, træffer huslejenæv-
net, inden ombygningen iværksættes, på udlejerens
anmodning afgørelse om størrelsen af den leje, der
lovligt vil kunne opkræves efter arbejdernes gen-
nemførelse.
Stk. 3. Huslejenævnet kan forlange de oplysnin-
ger forelagt, som er nødvendige for sagens behand-
ling. Nævnet kan ved senere indbringelse kun æn-
dre afgørelsen efter stk. 1 og 2, hvis der er tale om
ændrede forhold.
Stk. 4. Huslejenævnets afgørelser efter stk. 1 og 2
kan af parterne indbringes for boligretten, jf. § 43,
stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligfor-
holdene, i Københavns Kommune dog for anke-
nævnet efter samme lovs § 44, stk. 1. Ankenævnets
afgørelser efter stk. 1 og 2 kan indbringes for bolig-
retten, jf. § 44, stk. 6, i lov om midlertidig regule-
ring af boligforholdene. Fristen for indbringelse for
boligretten efter samme lovs § 43, stk. 1, og § 44,
stk. 6, og for ankenævnet efter § 44, stk. 1, regnes
fra det tidspunkt, hvor lejeren får udleveret nævnets
afgørelse.
§ 59 f. Huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter
§§ 59 a-59 e af en lejeforhøjelse skal træffes senest
2 måneder efter, at huslejenævnet har modtaget be-
mærkninger efter § 39, stk. 2, eller svar efter § 40,
stk. 4, i lov om midlertidig regulering af boligfor-
43
holdene, eller hvor fristen for svar efter bestemmel-
serne er udløbet.«
§ 62 a. …
Stk. 5. Godtgørelsen udgør den del af de afholdte
udgifter beregnet efter stk. 4, som efter fradrag af
eventuel støtte efter anden lovgivning overstiger
10.000 kr. Godtgørelsen kan højst udgøre 30.000
kr. Godtgørelse på mindre end 2.000 kr. udbetales
ikke. Som afholdte udgifter kan alene medregnes
dokumenterede udgifter til virksomheder, der er re-
gistreret efter lov om merværdiafgift (momsloven),
og som driver bygge- og anlægsvirksomhed. De i
1.-3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og
reguleres en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en til-
pasningsprocent for det pågældende finansår, jf.
lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og
fremover reguleres beløbet efter 1. pkt.2) i stedet ef-
ter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisin-
deks i en 12-måneders-periode sluttende i juni må-
ned året før det finansår, reguleringen vedrører. Be-
løbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.
15. I § 62 a, stk. 5, ændres »10.000 kr.« til: »13.938
kr.«, »30.000 kr.« ændres til: »110.252 kr.«, og
»2.000 kr.« ændres til: »2.788 kr.«
16. § 62 a, stk. 5, 5. og 6. pkt., ophæves og i stedet
indsættes:
»De i 1.-3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2009-
niveau og reguleres efter udviklingen i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks i en 12 måneders-periode
sluttende i juni måned året før det finansår, regule-
ringen vedrører.«
§ 73…..
Stk. 3. Såfremt der er tale om et lejemål, som ud-
lejeren agter at forbedre i forbindelse med byttet og
herefter fastsætte lejen efter § 5, stk. 2, i lov om
midlertidig regulering af boligforholdene, skal ud-
lejeren straks meddele lejeren dette og senest 1 må-
ned efter lejerens meddelelse om bytte anmode
huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse, jf. § 25
a, stk. 3, i lov om midlertidig regulering af bolig-
forholdene. Udlejeren skal fremsende kopi af an-
modningen om forhåndsgodkendelse samt oplys-
ning om størrelsen af den forventede husleje efter
forbedringen til lejeren. Når huslejenævnets for-
håndsgodkendelse foreligger, skal udlejeren straks
give lejeren kopi heraf. Undlader udlejeren at give
de i 1. og 3. pkt. nævnte oplysninger, kan lejen ikke
fastsættes efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig re-
gulering af boligforholdene, hvis genudlejning sker
som led i det pågældende bytte. Ved forhåndsgod-
kendelsen ses bort fra bestemmelsen i § 5, stk. 3, i
lov om midlertidig regulering af boligforholdene.
17. I § 73, stk. 3, 5. pkt., ændres »§ 5, stk. 3« til: »§
5, stk. 4«.
§ 2
44
I lov om midlertidig regulering af boligforholde-
ne, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august
2010, som ændret ved § 149 i lov nr. 1336 af 19.
december 2008, § 2 i lov nr.517 af 5. juni 2012, § 2
i lov nr. 270 af 19. marts 2013 og lov nr. 413 af 29.
april 2013, foretages følgende ændringer:
§ 5. …
Stk. 2. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for le-
jemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fast-
sættes til et beløb, der væsentligt overstiger det le-
jedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog
stk. 3 og § 73, stk. 3, i lov om leje. Ved lejemål,
som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål,
hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om
leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og
hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr.
pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr. Forbed-
ringerne skal være gennemført inden for en periode
på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sane-
ring, lov om byfornyelse og udvikling af byer og
boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfor-
nyelse og udvikling af byer eller lov om privat by-
fornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-ni-
veau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i
Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en 12-måne-
ders-periode sluttende i juni måned året før det fi-
nansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes
til nærmeste hele kronebeløb. Ved genudlejning er
det de beløb, som var gældende ved forbedringer-
nes gennemførelse, der finder anvendelse.
1. I § 5, stk. 2, 3. pkt., indsættes efter »omfattet af«:
»§ 58, stk. 3, i lov om leje,«.
2. I § 5 indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:
»Stk. 3. Stk. 2 finder alene anvendelse for lejemål
i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har op-
nået en energiramme på A-D i energimærkningen
efter lov om fremme af energibesparelser i bygnin-
ger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren inden
for en periode på 2 år har foretaget og afholdt ud-
gifter til energiforbedringer ekskl. vedligeholdelse,
jf. §§ 58 eller 58 a i lov om leje, vedrørende den
del af ejendommen, der anvendes til beboelse, sva-
rende til mindst 400 kr. pr. m² bruttoetageareal for
denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1.
pkt. må ikke være omfattet af lov om sanering, lov
om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfor-
nyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer
45
bortset fra kapitel 6 a eller lov om privat byfornyel-
se. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på
tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset 1. pkt.
finder stk. 2 anvendelse på lejemål i ejendomme,
der er fredet efter lov om bygningsfredning og be-
varing af bygninger og bymiljøer. Beløbet i 1. pkt.
er opgjort i 2012-niveau og reguleres efter udvik-
lingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12
måneders-periode sluttende i juni måned året før
det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrun-
des til nærmeste hele kronebeløb.«
Stk. 3-9 bliver herefter stk. 4-10.
§ 5. …
Stk. 6. Ved sammenligningen, jf. § 47, stk. 2, i
lov om leje ses bort fra lejemål omfattet af § 15 a i
denne lov, § 62 b i lov om leje og lov om privat by-
fornyelse samt kapitel 5 i lov om byfornyelse. Li-
geledes ses bort fra lejemål i ejendomme, der er
omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse
og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs
§ 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter ud-
gangen af 1994, medmindre lejemålet er beliggen-
de i en ejendom, der er omfattet af en beslutning,
hvor by- og boligministeren har tilladt, at bestem-
melserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om
byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgø-
relse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder an-
vendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige
bort fra lejemål i ejendomme, som er omfattet af en
beslutning efter lov om byfornyelse.
Stk. 7. Ved vurderingen af lejen og det lejedes
værdi ses der bort fra
1) lejeforhøjelse til afsætning efter § 18 b og for-
bedringer, der er gennemført for beløb, der er afsat
efter denne bestemmelse,
3. I § 5, stk. 6, 1.pkt., der bliver stk. 7, 1. pkt., ind-
sættes efter »i denne lov,«: »§ 58, stk. 3, § 58 a
og«, og efter »§ 62 b i lov om leje« indsættes: »,
kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af by-
er«.
4. § 5, stk. 7, nr. 2, der bliver stk. 8, nr. 2, affattes
således:
2) lejeforhøjelse efter § 27, stk. 2, og efter § 62 b i
lov om leje og forbedringer efter § 46 a, stk. 3, og
§ 62 b i lov om leje,
3) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 53 i lov om
sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og bo-
ligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11.
august 1993,
4) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60,
stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedring,
»2) lejeforhøjelse efter § 27, stk. 2, og efter § 58,
stk. 3, § 58 a og § 62 b i lov om leje og forbedrin-
ger efter § 46 a, stk. 3, § 58, stk. 3, og § 62 b i lov
om leje og kapitel 6 a i lov om byfornyelse og ud-
vikling af byer,«.
46
5) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om by-
fornyelse,
6) lejeforhøjelse uden fradrag af tilskud og forbed-
ringsarbejder med hertil knyttede nødvendige føl-
gearbejder efter lov om privat byfornyelse.
Ved den første lejefastsættelse for forbedringer,
hvortil der er ydet støtte efter lov om sanering eller
lov om byfornyelse og boligforbedring, finder reg-
len i nr. 3 dog ikke anvendelse.
Stk. 8. Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke af-
tales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet be-
dømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de
vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.
Stk. 9. Reglen i stk. 8 er dog ikke til hinder for, at
der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig
er gennemført en til forbedringen svarende lejefor-
højelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter
reglerne i stk. 1-7.
5. I § 5, stk. 9, der bliver stk. 10, ændres »stk. 8«
til: »stk. 9«, og »stk. 1-7« ændres til: »stk. 1-8«.
§ 7....
Stk. 2. Lejeforhøjelse kan ikke kræves, hvis lejen
efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi
efter § 47, stk. 2, i lov om leje. Ved vurderingen af
lejen og det lejedes værdi finder § 5, stk. 7, tilsva-
rende anvendelse. 1. pkt. gælder ikke for ejendom-
me, hvis opførelse er finansieret med indekslån ef-
ter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede real-
kreditlån, og ejendomme taget i brug efter 1. januar
1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfat-
tet af lov om realrenteafgift, såfremt beregning af
afkastning sker efter § 9, stk. 4.
6. I § 7, stk. 2, 2. pkt., ændres »§ 5, stk. 7« til: »§ 5,
stk. 8«.
§ 25 a. …
Stk. 2. Inden der iværksættes forbedringer, herun-
der ombygningsarbejder vedrørende sammenlæg-
ning af lejligheder, der vil medføre en lejeforhøjel-
se, træffer huslejenævnet, medmindre sådan afgø-
relse tidligere er truffet efter stk. 1, eller sag herom
er under behandling, på udlejerens anmodning af-
gørelse om størrelsen af den lejeforhøjelse, der vil
kunne gennemføres, såfremt forbedringsarbejdet
udføres i overensstemmelse med et af udlejeren
forelagt projektmateriale vedrørende den påtænkte
foranstaltning, samt opgørelse over de anslåede ud-
gifter ved gennemførelse og beregning af den øn-
skede lejeforhøjelse.
7. I § 25 a, stk. 2, indsættes som 2. og 3. pkt.: »Det
samme gælder størrelsen af den leje, som en udlejer
vil kunne opkræve ved udlejning af et lejemål, der
er gennemgribende forbedret efter reglerne i § 5,
stk. 2. Ved vurderingen af lejeforhøjelsen skal hus-
lejenævnet tage stilling til, om den samlede leje ef-
ter forhøjelsen vil kunne oppebæres.«
47
8. Efter § 25 d indsættes:
»§ 25 e. For de enkelte lejemål, der helt eller del-
vist er udlejet til beboelse, i en bygning, der påtæn-
kes ombygget efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse
og udvikling af byer, træffer huslejenævnet, inden
ombygningen iværksættes, på udlejerens anmod-
ning afgørelse om størrelsen af den lejeforhøjelse,
der lovligt vil kunne opkræves, efter arbejdernes
gennemførelse. Afgørelsen skal omfatte såvel leje-
forhøjelse foretaget efter § 58, stk. 1 og 2, i lov om
leje som efter § 58 a i samme lov.
Stk. 2. For uudlejede lejemål, der lovligt helt eller
delvist kan anvendes til beboelse, i en bygning, der
påtænkes ombygget efter kapitel 6 a i lov om by-
fornyelse og udvikling af byer, træffer huslejenæv-
net, inden ombygningen iværksættes, på udlejerens
anmodning afgørelse om størrelsen af den leje, der
lovligt vil kunne opkræves efter arbejdernes gen-
nemførelse.
Stk. 3. Huslejenævnet kan forlange de oplysnin-
ger forelagt, som er nødvendige for sagens behand-
ling. Nævnet kan ved senere indbringelse kun æn-
dre afgørelsen efter stk. 1 og 2, hvis der er tale om
ændrede forhold.
Stk. 4. Huslejenævnets afgørelser efter stk. 1 og 2
kan af parterne indbringes for boligretten, jf. § 43,
stk. 1, i Københavns Kommune dog for ankenæv-
net efter § 44, stk. 1. Ankenævnets afgørelser efter
stk. 1 og 2 kan indbringes for boligretten, jf. § 44,
stk. 6. Fristen for indbringelse for boligretten efter
§ 43, stk. 1, og § 44, stk. 6, og for ankenævnet efter
§ 44, stk. 1, regnes fra det tidspunkt, hvor lejeren
får udleveret nævnets afgørelse.
§ 25 f. Huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter
§§ 25 a-25 e af en lejeforhøjelse skal træffes senest
2 måneder efter, at huslejenævnet har modtaget be-
mærkninger efter § 39, stk. 2, eller svar efter § 40,
stk. 4, eller hvor fristen for svar efter bestemmel-
serne er udløbet.«
§ 27. …
Stk. 2. Har en udlejer gennemført arbejder efter
reglen i lejelovens § 46 a, stk. 3, kan han kræve en
lejeforhøjelse, der dækker de udgifter, der følger af
arbejdernes gennemførelse, jf. lejelovens § 58,
stk. 3.
9. I § 27, stk. 2, ændres »§ 58, stk. 3« til: »§ 58,
stk. 4«.
10. I § 27, stk. 2, indsættes som 2. pkt.:
»Har en udlejer gennemført energibesparende ar-
bejder efter reglen i § 58, stk. 3, i lov om leje, kan
48
udlejeren forlange en lejeforhøjelse på grundlag af
de samlede udgifter hertil, dog højst svarende til
den besparelse, som arbejderne medfører for lejer-
ne, jf. § 58, stk. 3, i lov om leje.«
§ 61. Af sine renteindtægter kan fonden foretage
kapitalindskud i godkendte sanerings- og byforny-
elsesselskaber samt yde tilskud til fornyelse af æl-
dre bydele, herunder til fællesindkøb eller fælles
fremstilling af elementer eller inventar med henblik
på modernisering af ældre boliger. Fonden kan tilli-
ge yde tilskud til initiativer og projekter, herunder
forsøg, inden for byøkologi, byplanlægning, byfor-
nyelse eller boligforbedring og istandsættelse af
den ældre boligmasse. Fonden kan endvidere inden
for en årlig ramme på 3 mio. kr. yde tilskud til op-
lysning, kurser og informationsvirksomhed for
ejere og lejere. Tilskud ydes efter retningslinjer
fastsat af fondens bestyrelse. Fonden kan herudover
inden for en samlet årlig beløbsramme, der fastsæt-
tes efter forhandling mellem Grundejernes Investe-
ringsfond og socialministeren, finansiere en konsu-
lent- og oplysningstjeneste med henblik på at øge
indsatsen for privat byfornyelse efter lov om privat
byfornyelse og aftalt boligforbedring efter kapitel 5
i lov om byfornyelse. Socialministeren fastsætter
de nærmere retningslinjer for konsulent- og oplys-
ningstjenestens virksomhed. Størrelsen af det årlige
tilskud kan højst andrage 20 pct. af fondens rente-
indtægter for det pågældende år.
11. I § 61, stk. 1, indsættes efter 5. pkt.:
»Fonden kan inden for en årlig beløbsramme, der
fastsættes efter forhandling mellem Grundejernes
Investeringsfond og ministeren for by, bolig og
landdistrikter, finansiere en rådgivningstjeneste
med henblik på at øge indsatsen for aftalt grøn by-
fornyelse efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og
udvikling af byer.«
§ 3
I lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lov-
bekendtgørelse nr. 504 af 16. maj 2013, foretages
følgende ændring:
1. Efter kapitel 6 indsættes:
»Kapitel 6 a
Aftalt grøn byfornyelse
Anvendelsesområde for dette kapitel
§ 50 a. Udlejer og lejere i private udlejningsejen-
domme, hvor et eller flere lejemål helt eller delvist
er udlejet til beboelse, kan indgå aftale om gennem-
49
førelse af energibesparende foranstaltninger i ejen-
dommen.
Stk. 2. Aftale kan alene indgås mellem udlejer og
lejere af lejligheder, der helt eller delvist anvendes
til beboelse, og lejere af enkeltværelser, som hver-
ken er en del af udlejers beboelseslejlighed eller en
del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor.
§ 50 b. Flere ejerlejligheder, der henhører under
samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer,
anses efter reglerne i dette kapitel som én ejendom.
Stk. 2. Er flere ejendomme, der ejes af samme ud-
lejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggel-
se, og har disse ejendomme fælles friarealer eller
nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligele-
des efter reglerne i dette kapitel som én ejendom.
Det samme gælder, hvor flere ejendomme er sam-
vurderet eller samnoteret i tingbogen.
Aftalen
§ 50 c. Udlejeren og et flertal af lejerne kan på
samtlige lejeres vegne indgå skriftlig aftale om
gennemførelse af energibesparende arbejder og om
lejeforhøjelse efter § 58 a i lov om leje som følge
deraf.
Stk. 2. Aftale efter stk. 1 får tillige virkning for le-
jemål, der er ubeboede og uudlejede på tidspunktet
for aftalens indgåelse.
§ 50 d. I ejendomme, hvor der er valgt beboerre-
præsentation, jf. § 64 i lov om leje, skal udlejeren
inddrage beboerrepræsentanterne i projektet, forin-
den ejendommens øvrige lejere inddrages. § 66 i
lov om leje finder ikke anvendelse på energibespa-
rende arbejder omfattet af dette kapitel.
Stk. 2. Beboerrepræsentanterne kan på samtlige
lejeres vegne indgå en skriftlig aftale med udlejer
om gennemførelse af energibesparende arbejder og
lejeforhøjelser. 1. pkt. finder kun anvendelse, så-
fremt gennemførelsen af de energibesparende ar-
bejder vil medføre en lejeforhøjelse, der sammen
med lejeforhøjelser for forbedringer, som beboerre-
præsentanterne inden for de sidste 3 år har tiltrådt
efter denne bestemmelse, maksimalt vil udgøre 93
kr. pr. m2 bruttoetageareal. Beboerrepræsentanterne
skal, forinden de tiltræder de energibesparende ar-
50
bejder, afholde beboermøde til drøftelse af de på-
gældende energibesparende arbejder, og der skal på
beboermødet være flertal blandt de fremmødte be-
boere for de energibesparende arbejders gennemfø-
relse. Efter beboermødet skal beboerrepræsentan-
terne snarest skriftligt give samtlige beboere med-
delelse om beslutningen samt oplyse, at såfremt ¼
af beboerne inden 2 uger efter meddelelsen forlan-
ger det, skal beboerrepræsentanterne foranstalte ur-
afstemning blandt ejendommens beboere. Det i 2.
pkt. nævnte beløb er opgjort i 2012-niveau og regu-
leres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks
Statistiks nettoprisindeks i en 12 måneders-periode
sluttende i juni måned i året før det finansår, regu-
leringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste
hele kronebeløb.
Stk. 3. Aftale efter stk. 2 får tillige virkning for le-
jemål, der er ubeboede og uudlejede på tidspunktet
for aftalens indgåelse.
§ 50 e. Det er en betingelse for aftalens gyldig-
hed, at:
1) aftalen er indgået på en af Ministeriet for By,
Bolig og Landdistrikter udarbejdet aftaleblanket,
2) lejerne fra udlejer før aftalens indgåelse modta-
ger huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodken-
delse af lejeforhøjelsen for det enkelte lejemål efter
§ 25 e i lov om midlertidig regulering af boligfor-
holdene eller § 59 e i lov om leje som følge af gen-
nemførelse af de energibesparende arbejder,
3) lejerne fra udlejer før aftalens indgåelse modta-
ger en skriftlig erklæring udarbejdet af et certifice-
ret energimærkningsfirma om de energimæssige
konsekvenser af aftalen,
4) bestemmelserne i §§ 50 c og 50 d er opfyldt, og
5) udlejerens meddelelse om aftalens indgåelse er
kommet frem til alle lejere omfattet af § 50 a,
stk. 2.
Stk. 2. Hvis aftalen efter § 50 a, er tiltrådt af
samtlige lejere, finder kravet i stk. 1, nr. 2 ikke an-
vendelse.
Indfasningsstøtte
§ 50 f. Kommunalbestyrelsen kan træffe beslut-
ning om at yde indfasningsstøtte til nedsættelse af
lejeforhøjelsen beregnet efter § 58 a i lov om leje
51
som følge af de aftalte energibesparende foranstalt-
ninger, jf. § 50 a.
§ 50 g. Ejere af ejendomme, der er omfattet af
§ 50 a, stk. 1, kan, inden aftale med lejerne indgås,
jf. § 50 a, stk. 2, ansøge om indfasningsstøtte.
Stk. 2. Ansøgningen fremsendes til kommunalbe-
styrelsen bilagt:
1) Den skriftlige erklæring fra et certificeret energi-
mærkningsfirma om de energimæssige konsekven-
ser af projektet, jf. § 50 e, stk. 1, nr. 3, og
2) huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodken-
delse af lejeforhøjelsen for det enkelte lejemål efter
§ 25 e i lov om midlertidig regulering af boligfor-
holdene eller § 59 e i lov om leje som følge af gen-
nemførelse af de energibesparende arbejder, jf.
§ 50 e, stk. 1, nr. 2, eller dokumentation for, at afta-
len efter § 50 a, er tiltrådt af samtlige lejere.
Stk. 3. Kommunalbestyrelsen kan stille krav om
oplysninger vedrørende projektet og ejendommen,
som er relevante for behandlingen af ansøgningen.
Stk. 4. Kommunalbestyrelsen kan stille arkitekto-
niske, miljømæssige og udførelsesmæssige betin-
gelser for indfasningsstøtte samt krav om gennem-
førelse af bestemte arbejder. Betingelserne skal
fremgå af tilsagnet til ejer meddelt i medfør af
stk. 1.
§ 50 h. Indfasningsstøtten kan det første år højst
udgøre to tredjedele af lejeforhøjelsen.
Stk. 2. Indfasningsstøtte ydes i 10 år. Efter det
første år nedsættes indfasningsstøtten hvert år med
lige store andele frem til tidspunktet for bortfaldet
af støtten.
Stk. 3. Indfasningsstøtte kan kun ydes til nedsæt-
telse af lejeforhøjelse i boliger, der fortsat bebos af
den, som var lejer på tidspunktet for lejeforhøjel-
sens varsling.
Stk. 4. Ved en lejers fraflytning bortfalder den del
af støtten, som vedrører den pågældende bolig. Ud-
lejeren har pligt til at underrette kommunalbestyrel-
sen om fraflytning, jf. 1. pkt., så snart lejerens opsi-
gelse modtages.
Stk. 5. Indfasningsstøtte udbetales til ejeren af
ejendommen.
52
Genhusning
§ 50 i. Hvis et projekt om aftalt grøn byfornyelse
efter § 50 a nødvendiggør, at en eller flere boliger
skal fraflyttes, kan kommunalbestyrelsen træffe be-
slutning om at stille erstatningsbolig til rådighed ef-
ter bestemmelserne i kapitel 8, jf. dog § 50 j.
§ 50 j. Hvis en bolig skal fraflyttes som følge af
gennemførelse af energibesparende arbejder i med-
før af reglerne i dette kapitel, og lejer ønsker at
fortsætte lejemålet efter arbejdernes gennemførelse,
kan udlejer ikke opsige lejer efter bestemmelserne i
lov om leje.
Refusion
§ 50 k. Kommunalbestyrelsen afholder udgifter
til indfasningsstøtte og genhusning efter dette kapi-
tel.
Stk. 2. Staten refunderer 50 pct. af kommunalbe-
styrelsens udgifter efter stk. 1, såfremt betingelser-
ne i § 94, stk. 5, er opfyldt.
Klage
§ 50 l. Kommunalbestyrelsens afgørelser efter
dette kapitel kan ikke indbringes for anden admini-
strativ myndighed.
§ 50 m. Klage over, at den af lejerne skriftligt ac-
cepterede aftale om gennemførelse af forbedrings-
arbejder ikke opfylder betingelserne i § 50 e, kan af
den enkelte lejer indbringes for huslejenævnet.
Stk. 2. Indbringelsen efter stk. 1 skal ske senest 6
uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet
frem til lejeren.
Stk. 3. Bestemmelserne i kapitel VI i lov om mid-
lertidig regulering af boligforholdene om sagernes
behandling i huslejenævn finder tilsvarende anven-
delse ved behandling af sager efter reglerne i dette
kapitel.«
§ 4
I lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgø-
relse nr. 961 af 11. august 2010, som ændret ved §
53
2 i lov nr. 1611 af 22. december 2010, § 3 i lov nr.
517 af 5. juni 2012, § 2 i lov nr. 518 af 5. juni
2012, § 2 i lov nr. 273 af 19. marts 2013 og § 3 i
lov nr. 901 af 4. juli 2013, foretages følgende æn-
dringer:
Kapitel 10
Betaling for varme og vand m.v.
1. I overskriften til kapitel 10 indsættes efter »var-
me«: », køling«.
§ 52. Leverer udlejeren varme og varmt vand
samt andre ydelser som nævnt i stk. 2, kan denne
kræve sine udgifter til lejerens forbrug samt andel i
andre udgifter refunderet. Udlejeren kan ligeledes
kræve sine udgifter til lejerens forbrug af vand re-
funderet efter reglerne i dette kapitel, når forbruget
fordeles på grundlag af fordelingsmålere. De nævn-
te udgifter kan ikke indeholdes i lejen.
2. I § 52, stk. 1, 2. pkt., indsættes efter »vand«: »og
køling«.
Stk. 2. Udgifterne opgøres i et forbrugsregnskab.
For så vidt angår varme og varmt vand, kan udleje-
ren i regnskabet kun medtage udgiften til brænd-
selsforbruget, herunder el og gas til opvarmning, i
regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollek-
tivt varmeforsyningsanlæg, skal udlejeren dog
medtage den samlede udgift. Endvidere skal udgif-
ter til energimærkning og udgifter til kontrol, efter-
syn og vedligeholdelse af tekniske anlæg, jf. lov
om fremme af energibesparelser i bygninger, med-
regnes i regnskabet. Udgifter til betaling af de ydel-
ser, der er nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene
boliger m.v., skal medtages i regnskabet. Ligeledes
kan samtlige udgifter vedrørende forsyning med
vand, herunder vand- og afledningsafgift, medta-
ges. Rabatydelser og lignende skal godskrives
regnskabet.
3. I § 52, stk. 2, 2. pkt., indsættes efter »opvarm-
ning,«: »og for så vidt angår køling, kan udlejeren
kun medtage udgiften til energiforbruget«.
4. I § 52, stk. 2, 3. pkt., ændres »varmeforsynings-
anlæg« til: »forsyningsanlæg«.
Stk. 3. Leverer udlejeren hverken varme eller
varmt vand, og afregnes lejerens forbrug af vand
ikke på grundlag af fordelingsmålere, udarbejdes
ikke forbrugsregnskab. De udgifter, som følger af
lov om fremme af energibesparelser i bygninger,
fordeles ligeligt på lejemålene i ejendommen og
opkræves 1 gang om året eller løbende i tilknytning
til opkrævning af huslejen. De udgifter til betaling
af de ydelser, der er nævnt i § 129, stk. 4, i lov om
almene boliger m.v., fordeles på lejemålene i ejen-
dommen efter bruttoetageareal og opkræves løben-
de i tilknytning til opkrævning af huslejen.
Stk. 4. Lejerens bidrag efter stk. 1 og 3 er pligtig
pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 90, stk. 1, nr. 1.
5. I § 52, stk. 3, 1. pkt., ændres »varme eller varmt
vand« til: »varme, varmt vand eller køling«.
54
Stk. 5. Indeholder forbrugsregnskabet både udgif-
ter til kollektiv varmeforsyning og til vand, og er
det ikke muligt at fastsætte sammenfaldende regn-
skabsår eller afregningsperiode for de to ydelser, jf.
§ 53, stk. 4, kan udlejeren vælge at udarbejde et se-
parat regnskab for vandudgifter efter reglerne i det-
te kapitel.
6. I § 52, stk. 5, indsættes efter »varmeforsyning«:
», til køling«, og »to« ændres til: »tre«.
§ 53. Forbrugsregnskabet skal udformes således,
at det fremgår, hvor stor en del af den enkelte lejers
samlede udgift der vedrører varme og varmt vand,
herunder udgifter, som følger af lov om fremme af
energibesparelser i bygninger eller § 129, stk. 4, i
lov om almene boliger m.v., og hvor stor en del der
vedrører vand. For hver af de to udgiftstyper skal
det ligeledes fremgå, hvorledes lejerens andel af de
samlede udgifter er beregnet. Regnskabet skal end-
videre indeholde oplysning om tidspunktet for ud-
lejerens modtagelse af endelig afregning, jf. § 56,
stk. 1, samt om lejernes adgang til at gøre indsigel-
se, jf. § 56, stk. 3. Indeholder regnskabet ikke disse
oplysninger, er det ugyldigt.
Stk. 2. Regnskabsperioden er fra 1. juni til 31.
maj, jf. dog stk. 3 og 4.
Stk. 3. Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestem-
me, at regnskabet fremover skal afsluttes på en an-
den dato. Regnskabsperioden ved overgangen til
det nye regnskabsår må højst være 18 måneder.
7. I § 53, stk. 1, 1. pkt., indsættes efter »vedrører
vand«: »henholdsvis køling,« og i 2. pkt. ændres
»to« til: »tre«.
Stk. 4. For ejendomme, hvor leverancen af varme
sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal
regnskabsåret dog følge varmeforsyningsanlæggets
regnskabsår eller aflæsningsperiode.
8. I § 53, stk. 4, indsættes som 2. pkt.:
»Sker leverancen af køling fra et kollektivt anlæg
til forsyning med køling, skal regnskabsåret dog
følge regnskabsåret for det kollektive forsyningsan-
læg.«
§ 54. Fordelingen af udgifterne til varme og de
udgifter, som følger af lov om fremme af energibe-
sparelser i bygninger, mellem lejerne sker efter ud-
lejerens bestemmelse på grundlag af sædvanlige
beregningsregler, enten efter egnede varmeforde-
lingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rum-
fang. Udgifter til betaling af de ydelser, der er
nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene boliger m.v.,
fordeles på lejemålene i ejendommen efter brutto-
etageareal.
Stk. 2. Udlejeren kan forlange, at den hidtidige
fordeling af varmeudgiften ændres, således at for-
delingen fremover skal ske på grundlag af varme-
9. § 54, stk. 2, 2. pkt., affattes således:
»Ligeledes kan udlejeren forlange, at fordelingen
af udgiften til vand og køling fremover sker på
grundlag af fordelingsmålere«.
55
fordelingsmålere. Ligeledes kan udlejeren forlange,
at fordelingen af udgiften til vand fremover forde-
les på grundlag af vandfordelingsmålere.
Stk. 3. Fordelingen af udgifterne til varmt vand
mellem lejerne sker efter udlejerens bestemmelse
enten efter antallet og arten af varmtvandshaner
samt antallet af værelser eller efter egnede varmt-
vandsfordelingsmålere.
Stk. 4. Udlejeren kan forlange, at den hidtidige
fordeling af varmtvandsudgiften ændres, således at
fordelingen fremover skal ske enten efter antallet
og arten af varmtvandshaner samt antallet af værel-
ser eller efter egnede varmtvandsfordelingsmålere.
Stk. 5. Udgifter som følge af ændret fordeling til
fordeling efter målere efter stk. 2 og 4 betragtes
som forbedring.
Stk. 6. Beslutninger efter stk. 2 og 4 kan gennem-
føres med 6 ugers varsel til en forbrugsregnskabs-
periodes begyndelse. Ved overgang til afregning
for vand efter fordelingsmålere skal lejen samtidig
nedsættes med et beløb, der svarer til den del af
vandudgiften, som hidtil har været indeholdt i le-
jen.
10. § 54, stk. 6, 2. pkt., affattes således:
»Ved overgang til afregning for vand og køling
efter fordelingsmålere skal lejen samtidig nedsættes
med et beløb, der svarer til den del af vandudgiften
og kølingsudgiften, som hidtil har været indeholdt i
lejen.«
§ 56. Forbrugsregnskabet skal være kommet frem
til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets ud-
løb. Indeholder regnskabet udgifter vedrørende var-
me, som leveres fra et kollektivt varmeforsynings-
anlæg, skal regnskabet være kommet frem til lejer-
ne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modta-
get endelig afregning vedrørende forbruget af var-
me og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget,
såfremt dette tidspunkt er senere end fristen efter 1.
pkt. Indeholder regnskabet alene udgifter vedrøren-
de forsyning med vand samt udgifter, som følger af
lov om fremme af energibesparelser i bygninger,
skal regnskabet være kommet frem til lejerne se-
nest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget en-
delig afregning vedrørende forbruget af vand fra
kommunen eller vandværket, såfremt dette tids-
punkt er senere end fristen efter 1. pkt.
11. I § 56, stk. 1, indsættes som 4. pkt.:
»Indeholder regnskabet alene udgifter vedrørende
forsyning med køling, som leveres af et kollektivt
forsyningsanlæg, og udgifter, som følger af lov om
fremme af energibesparelser i bygninger, skal regn-
skabet være kommet frem til lejerne senest 3 måne-
der efter, at udlejeren har modtaget endelig afreg-
ning vedrørende forbruget af køling fra forsynings-
anlægget, såfremt dette tidspunkt er senere end fri-
sten efter 1. pkt.«
§ 60. …
Stk. 4. Uanset reglerne i dette kapitel kan udleje-
ren forlange, at lejeren fremtidig betaler udgifter til
forsyning med varme og vand på grundlag af afreg-
ningsmålere direkte til leverandøren. Ændringen
12. I § 60, stk. 4, 1. pkt., indsættes efter »varme«: »,
køling«, i 3. pkt. indsættes efter »vand«: »eller kø-
ling«, og i 4. pkt. indsættes efter »varme«: », kø-
ling«.
56
kan gennemføres med 6 ugers varsel til et forbrugs-
regnskabsårs begyndelse. Vedrører ændringen af-
regning for vand, som ikke opkræves over for-
brugsregnskabet, kan ændringen gennemføres med
6 ugers varsel. Ændringer af betalingsbetingelserne
for varme og vand gælder uanset tidligere modstå-
ende aftale.
§ 5
I lov om leje af erhvervslokaler m.v., jf. lovbe-
kendtgørelse nr. 1714 af 16. december 2010, som
ændret ved § 3 i lov nr. 270 af 19. marts 2013, fore-
tages følgende ændringer:
Kapitel 9
Betaling for varme og vand m.v.
1. I overskriften til kapitel 9 indsættes efter »var-
me«: », køling«.
§ 45. Leverer udlejeren varme og varmt vand
samt andre ydelser som nævnt i stk. 2, kan denne
kræve sine udgifter til lejerens forbrug samt andel i
andre udgifter refunderet. Udlejeren kan ligeledes
kræve sine udgifter til lejerens forbrug af vand re-
funderet efter reglerne i dette kapitel, når forbruget
fordeles på grundlag af fordelingsmålere. Udgifter-
ne hertil kan ikke indeholdes i lejen, medmindre
parterne har aftalt dette.
2. I § 45, stk. 1, 2. pkt., indsættes efter »vand«: »og
køling«.
Stk. 2. Udgifterne opgøres i et forbrugsregnskab
for ejendommen. For så vidt angår varme og varmt
vand, kan udlejeren i regnskabet kun medtage ud-
giften til brændselsforbruget, herunder el og gas til
opvarmning, i regnskabsperioden. Sker leverancen
fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal udleje-
ren dog medtage den samlede udgift. Endvidere
skal udgifter til energimærkning og udgifter til kon-
trol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg,
jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger,
dog ligeledes medtages i regnskabet. Ligeledes kan
samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand,
herunder vand- og afledningsafgift, medtages. Ra-
batydelser og lignende skal godskrives regnskabet.
3. I § 45, stk. 2, 2. pkt., indsættes efter »opvarm-
ning,«: »og for så vidt angår køling, kan udlejeren
kun medtage udgiften til energiforbruget«.
4. I § 45, stk. 2, 3. pkt., ændres »varmeforsynings-
anlæg« til: »forsyningsanlæg«.
Stk. 3. Indeholder forbrugsregnskabet både udgif-
ter til kollektiv varmeforsyning og til vand, og er
det ikke muligt at fastsætte sammenfaldende regn-
skabsår eller afregningsperiode for de to ydelser, jf.
§ 46, stk. 4, kan udlejeren vælge at udarbejde et se-
5. I § 45, stk. 3, indsættes efter »varmeforsyning«:
», til køling«, og »to« ændres til: »tre«.
57
parat regnskab for vandudgifter efter reglerne i det-
te kapitel.
Stk. 4. Leverer udlejeren hverken varme eller
varmt vand, og afregnes lejerens forbrug af vand
ikke på grundlag af fordelingsmålere, kan udlejeren
undlade at udarbejde forbrugsregnskab. Udgifter,
som følger af lov om fremme af energibesparelser i
bygninger, kan i så fald opkræves efter reglerne i
§ 11.
6. I § 45, stk. 4, 1. pkt., indsættes efter »af vand«:
»eller køling«.
§ 46. Forbrugsregnskabet skal udformes således,
at det fremgår, hvor stor en del af den enkelte lejers
samlede udgift, der vedrører varme og varmt vand,
herunder udgifter, som følger af lov om fremme af
energibesparelser i bygninger, og hvor stor en del,
der vedrører vand. For hver af de to udgiftstyper
skal det ligeledes fremgå, hvorledes lejerens andel
af de samlede udgifter er beregnet. Regnskabet skal
endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for
udlejerens modtagelse af endelig afregning, jf.
§ 49, stk. 1, samt om lejernes adgang til at gøre
indsigelse, jf. § 49, stk. 3. Indeholder regnskabet
ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre
udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har be-
virket en forringelse af lejerens retsstilling.
7. I § 46, stk. 1, 1. pkt., indsættes efter »bygnin-
ger, «: »og køling, « og i 2. pkt. ændres »to« til:
»tre«.
8. I § 46, stk. 4, indsættes som 2. pkt.:
»Sker leverancen af køling fra et kollektivt anlæg
til forsyning med køling, skal regnskabsåret dog
følge regnskabsåret for det kollektive forsyningsan-
læg.«
§ 47. Fordelingen af udgifterne til varme og
varmt vand samt udgifter, som følger af lov om
fremme af energibesparelser i bygninger, mellem
lejerne sker efter udlejerens bestemmelse på grund-
lag af sædvanlige beregningsregler, enten efter eg-
nede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetage-
areal eller rumfang og, for så vidt angår levering af
varmt vand, efter antallet og arten af varmtvands-
haner samt antallet af værelser.
9. I § 47, stk. 2, indsættes efter »vand-«: », kø-
lings-«.
Stk. 2. Udlejeren kan forlange, at den hidtidige
fordeling af vand- og varmeudgiften ændres, såle-
des at fordelingen fremover skal ske på grundlag af
fordelingsmålere.
Stk. 3. Udgifter som følge af ændret fordeling ef-
ter stk. 2 betragtes som forbedring.
Stk. 4. Beslutninger efter stk. 2 kan gennemføres
med 6 ugers varsel til en forbrugsregnskabsperio-
des begyndelse. Ved overgang til afregning for
vand efter fordelingsmålere skal lejen samtidig
nedsættes med et beløb, der svarer til den del af
vandudgiften, som hidtil har været indeholdt i le-
jen.
10. § 47, stk. 4, 2. pkt., affattes således:
»Ved overgang til afregning for vand og køling
efter fordelingsmålere skal lejen samtidig nedsættes
med et beløb, der svarer til den del af vandudgiften
og kølingsudgiften, som hidtil har været indeholdt i
lejen.«
58
§ 49. Forbrugsregnskabet skal være kommet frem
til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets ud-
løb. Indeholder regnskabet udgifter vedrørende var-
me, som leveres fra et kollektivt varmeforsynings-
anlæg, skal regnskabet være kommet frem til lejer-
ne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modta-
get endelig afregning vedrørende forbruget af var-
me og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget,
såfremt dette tidspunkt er senere end fristen efter 1.
pkt. Indeholder regnskabet alene udgifter vedrøren-
de forsyning med vand samt udgifter, som følger af
lov om fremme af energibesparelser i bygninger,
skal regnskabet være kommet frem til lejerne se-
nest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget en-
delig afregning vedrørende forbruget af vand fra
kommunen eller vandværket, såfremt dette tids-
punkt er senere end fristen efter 1. pkt.
11. I § 49, stk. 1, indsættes som 4. pkt.:
»Indeholder regnskabet alene udgifter vedrørende
forsyning med køling, som leveres af et kollektivt
forsyningsanlæg, og udgifter, som følger af lov om
fremme af energibesparelser i bygninger, skal regn-
skabet være kommet frem til lejerne senest 3 måne-
der efter, at udlejeren har modtaget endelig afreg-
ning vedrørende forbruget af køling fra forsynings-
anlægget, såfremt dette tidspunkt er senere end fri-
sten efter 1. pkt.«
§ 53. Uanset reglerne i dettekapitel kan udlejeren
forlange, at lejeren fremtidig betaler udgifter til for-
syning med varme, vand og elektricitet på grundlag
af afregningsmålere direkte til leverandøren. Æn-
dringen kan gennemføres med 6 ugers varsel. Ve-
drører ændringen afregning for vand, som ikke af-
regnes over forbrugsregnskabet, kan ændringen
gennemføres med 6 ugers varsel. Ændringer af be-
talingsbetingelserne for varme og vand gælder uan-
set tidligere modstående aftale.
12. I § 53, 1. pkt., indsættes efter »varme,«: »kø-
ling,«, og i 3. pkt. indsættes efter »vand«: »eller kø-
ling«.
13. § 53, 4. pkt., affattes således:
Ȯndringer af betalingsbetingelserne for varme,
køling og vand gælder uanset tidligere modstående
aftale.«
§ 6
Stk. 1. Loven træder i kraft den 1. juli 2014.
Stk. 2. Lovens § 1, nr. 15 og 16, finder alene an-
vendelse på forbedringsarbejder, der af lejeren på-
begyndes efter lovens ikrafttræden.
Stk. 3. § 2, nr. 2, finder alene anvendelse på leje-
mål, hvor lejeperioden for den første udlejning af
lejemålet efter en gennemgribende forbedring efter
§ 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af bolig-
forholdene begynder efter lovens ikrafttræden. For
lejemål, der er gennemgribende forbedret efter § 5,
stk. 2, i samme lov og udlejet før lovens ikrafttræ-
den, finder de hidtil gældende regler anvendelse.
59