Henvendelse af 29/1-20 fra Den Danske Landinspektørforening om foretræde i forbindelse med forslag til lov om ejerlejligheder

Den danske Landinspektørforening
Praktiserende Landinspektørers Forening
1
Supplerende bemærkninger til ejerlejlighedslovens § 16.
Private andelsboligforeninger i ejendomme opført efter 1966
DdL/PLF’s anbefaling om at ophæve forbud mod opdeling af anpartslejligheder i bygninger
opført efter 1. januar1966 er begrundet i:
 At muligheden for opdeling i ejerlejligheder allerede forelå da andelsboligforeningen blev
dannet
 En forenklet sagsgang i forhold til nuværende sagsgang, hvor opdeling af disse bygninger
formelt kan gennemføres i to trin
- trin 1: ophævelse af andelsboligforeningen
- trin 2: salg af bygningen / ejendommen til 3. part, hvorefter der er fri
opdelingsmulighed i ejerlejligheder
 En ubetydelig effekt på boligmarkedets sammensætning – ifølge Dreams analyser omfatter
forbuddet mod opdeling af dette boligsegment ca. 13.000 andelsboliger, hvoraf forventeligt
kun ca. 5.000 vil have et økonomisk incitament til at gennemføre en opdeling. Dermed vil
der forventeligt kun ske en opdeling af ca. 3 % af alle andelsboliger opført som lejligheder.
Den foreslåede ændring vil dermed ikke, eller kun i meget ringe grad, påvirke
boligsammensætningen i byerne
 At andelsboliger beliggende som enkelthuse, rækkehuse eller dobbelthuse kan uden
yderligere omdannes til almindelige ejerboliger ved udstykning. En mulighed for at opdele
andelsboliger i etageejendomme opført efter 1. januar 1966, vil sidestille
andelsboligforeningerne uanset bebyggelsens art og dermed harmonisere mulighederne.
Kalvebod Brygge 31
1780 København V
Tlf: 3886 1070
ddl@ddl.org
www.ddl.org
Boligudvalget 2019-20
L 93 Bilag 5
Offentligt


Den danske Landinspektørforening
Praktiserende Landinspektørers Forening
1
Supplerende. bemærkninger til § ejerlejlighedslovens 17.
Opdeling af ældre bygninger med beboelse og erhverv m.m.
Ejerlejlighedsloven er en af de meget centrale love i dansk boligpolitik. Loven blev indført i
1966, men for at sikre et bredt og varieret boligtilbud, indeholder loven en række
begrænsninger, hvormed en stor del af den ældre bygningsmasse kan bevares som
udlejningsejendomme. For bygninger opført før 1966 er det efter den nuværende lov gældende,
at de kun kan opdeles i ejerlejligheder, hvis de ikke indeholder andet end 2 boliger og opfylder
en række kvalitetskrav, herunder krav om brandsikkerhed og isolering.
Udvalget bag den nye ejerlejlighedslov har enstemmigt foreslået, at muligheden for opdeling i
ejerlejligheder bør udvides, således at bygninger med højest 2 beboelseslejligheder kan
opdeles, dvs. at en bygning kan indeholder lejligheder der anvendes til andet end beboelse.
DdL/PLF foreslog under udvalgsarbejdet, at muligheden for opdeling skulle udvides til at
omfatte bygninger med højst 5 beboelseslejligheder, et forslag der var flertal for blandt de
afgivne stemmer i udvalget. DdL/PLF skal under henvisning til nedenstående gentage dette
forslag.
Gennemførelse af forslaget vil betyde, at omkring 30.000 boliger potentielt kan blive
energirenoveret uden ændringer i de mange forskellige tilskudsordninger, der allerede i dag er
rettet imod boligrenovering. Ændringen er således udgiftsneutral for Staten.
Ud over at få gennemført en energirenovering af disse 30.000 boliger, rummer ændringen en
reduktion af CO2 udslippet og en lang række andre afledte fordele.
En energirenovering vil medføre et bedre indeklima i de renoverede boliger, hvilket vil have en
positiv effekt i forhold til sundhed – indeklimaproblemer, astma og allergi mm.
 Energirenovering udføres typisk af lokale håndværkere, hvorved ændringen vil
medvirke til, at lokale håndværkere kan fastholde lærlinge og svende, hvilket vil være
en meget positiv gevinst i mindre provinsbyer.
 I specielt mindre provinsbyer ses i dag flere ældre bygninger med mellem 2 og 5
boliger. Mange af disse med større eller mindre behov for renovering. Energirenovering
og de hermed forbundne bygningsforbedringer vil betyde, at disse ældre ejendomme vil
blive shinet op, hvilket vil have en positiv effekt på oplevelsen af at bo og leve som
nabo til disse bygninger.
Kalvebod Brygge 31
1780 København V
Tlf: 3886 1070
ddl@ddl.org
www.ddl.org
Boligudvalget 2019-20
L 93 Bilag 5
Offentligt
Den danske Landinspektørforening
Praktiserende Landinspektørers Forening
2
 Langt hovedparten af de boliger, der vil være omfattet af en ændring fra 2 – 5 boliger,
ligger i de mindre provinsbyer, hvor der ikke er mangel på udlejningsboliger. Opdeling i
ejerlejligheder vil gøre den økonomiske enhed mindre, hvilket kan have en positiv effekt
på omsætningen i de små provinsbyer.
 Ændring fra 2 – 5 boliger vil skabe harmoni mellem ejerlejlighedsloven og lejelovens
bestemmelser om, hvornår lejerene skal tilbydes en ejendom i forbindelse med et salg.
Endelig skal det fremhæves, at en ændring fra 2 – 5 kun vil have en marginal effekt på det
samlede antal udlejningsboliger i Danmark, og formentlig slet ingen effekt på boligmarkedet i og
omkring de store byer. Ændringen vil således kun berøre ca. 2.500 eksisterende boliger i
Københavns kommune, eller ca. 0,7 % af boligmassen i kommunen.
Tillægges det faktum, at ca. 50% af de eksisterende ejerlejligheder ikke er beboet af ejeren, og
dermed reelt fungerer som en udlejningsbolig, vil konsekvensen af en ændring fra 2 – 5 boliger
blive yderligere marginaliseret, set i forhold til den samlede mængde af udlejningsboliger.
Som argument imod en ændring fra 2 til 5 boliger fremhæver ministeriet, at der ikke findes
dokumentation for, at en ændring vil medføre en øget produktion og beskæftigelse i
yderområderne. Som svar herpå kan anføres, at uden ændringen opstår muligheden med
garanti ikke. Det virker besynderligt, at der som argument for en ændring skal fremvises
dokumentation for effekten af noget, der ikke under de nuværende vilkår er mulighed for at
gennemføre. Givet er, at dele af enhver lovgivning bliver udnyttet mere ekstensivt end andre
dele af loven. Ændringsforslaget er baseret på den efterspørgsel, som vi som landinspektører
oplever i vort daglige arbejde med ejerlejlighedsloven. Det skal som nævnt bemærkes, at der
blandt de afgivne stemmer i udvalget bag det foreliggende forslag til loven, var flertal for at
ændre fra 2 til 5 boliger.
Endelig skal fremhæves, at en ændring fra 2 til 5 vil medføre en harmonisering af
bestemmelserne i ejerlejlighedsloven og lejeloven. Efter sidstnævnte skal en ejendom tilbydes
lejerne, hvis den alene anvendes til beboelse og indeholder mindste 6 boliger, eller for andre
ejendomme (blandet bolig og erhverv) med mindst 13 boliger. En ændring fra 2 til 12 vil kunne
medføre en helt uønsket konvertering, mens en ændring fra 2 til 5, alene ses at have en
begrænset, og i og omkring storbyerne, kun en marginal effekt på boligmarkedets
sammensætning.
Angående forslag til nyt § 17, stk. 2.
DdL/PLF foreslår samtidig en supplerende opdelingsmulighed for beboelsesejendomme med
mere end 5 (2) boligenheder med erhverv opført før 1966, således at opdeling af disse
bygninger kan gennemføres, når alle beboelseslejligheder efter opdelingen udgør én
ejerlejlighed, som ikke kan videreopdeles – ny § 17 stk. 2:
Stk. 2. Opdeling af bygninger opført 1966 eller tidligere, med mere end 5
beboelseslejligheder kan ske, når alle beboelseslejligheder efter opdelingen udgør én
ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af beboelseslejlighederne kan ikke videreopdeles,
med mindre bygningen samlet set bringes til at opfylde lovens vilkår for opdeling.
Forslaget til et nyt § 17, stk. 2 gøres gældende, uanset om opdelingsforbuddet jfr.
bemærkningerne til § 17, stk. 1 defineres ved 2 eller 5 boliger.
Den danske Landinspektørforening
Praktiserende Landinspektørers Forening
3
Forslaget til en ny § 17, stk. 2 er begrundet i:
 At imødekomme markedets efterspørgsel af muligheden for at opdele erhvervslejligheder,
institutionslejligheder etc. i særskilte økonomiske enheder, så disse lejlighedstyper kan udvikles
og drives mere selvstændigt i forhold til beboelseslejlighederne
 At beboelseslejlighederne vil uændret stå til rådighed for udlejningsmarkedet
 At nye andelsboligforeninger kan dannes, uden at skulle inddrage en erhvervsdel i foreningen.


Fra: Torben Juulsager [mailto:tgj@geopartner.dk]
Sendt: 29. januar 2020 12:19
Til: Mette Hansen <Mette.Hansen@ft.dk>
Cc: Nanna Grothe-Werge <Nanna.Grothe-Werge@ft.dk>; Per Christian Nielsen, LIFA A/S <pcn@LIFA.DK>
Emne: Foretræde for Boligudvalget
Til Boligudvalget
Foretræde for Boligudvalget - vedr. forslag til lov om ejerlejligheder
Den danske Landinspektørforening (DdL)[1]
og Praktiserende Landinspektørers Forening (PLF)[2]
har
primo oktober 2019 afgivet høringssvar på ministeriets udsendte udkast til forslag til lov om
ejerlejligheder (i det følgende betegnet den nye ejerlejlighedslov). I forlængelse heraf samt i lyset
af lovforslagets 1. behandling d. 23. januar, vil foreningerne gerne foretræde for Boligudvalget,
idet foreningerne ønsker at orientere udvalget om de faktuelle baggrunde for foreningernes
synspunkt på lovforslagets § 16, om andelsboliger i bygninger opført efter 1966, samt § 17 om
opdeling af tofamiliehuse. Det er foreningernes håb, at disse faktuelle oplysninger efterfølgende
kan indgå i den politisk behandling.
Lovforslaget bygger på anbefalinger fra Udvalget om ejerlejlighedsloven, der afgav sin rapport den
21. marts 2018. DdL var repræsenteret i udvalget.
Angående § 16.
I lighed med den eksisterende ejerlejlighedslov fastlægges i den nye ejerlejlighedslov § 16, at
bygninger opført før 1. juli 1966 (datoen for vedtagelse af ejerlejlighedsloven) ikke kan opdeles i
ejerlejligheder, med mindre opdelingsmulighed særskilt fremgår af ejerlejlighedsloven. Videre
fastlås, at ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger ikke kan opdeles.
Alle bygninger opført efter 1. juli 1966 kunne ved opførelsen have været opdelt i ejerlejligheder
uanset antallet af boliger i bygningen. Forbuddet mod opdeling af ejendomme tilhørende private
andelsboligforeninger, blev indsat i 1979, for at værne imod, at lejerne overtog en ejendom for
derefter at opdele den i ejerlejligheder. På dette punkt kan forbuddet give mening.
Men for de ejendomme, der er opført fra grunden som en andelsboligforening, opstår en markant
forskelsbehandling, alt efter om andelsboligerne er opført som rækkehuse eller som en
etageejendom. Andelsboligforeningen, dannet som rækkehuse, kan selvstændigt beslutte at
opløse foreningen og lade de enkelte boliger udstykke som selvstændige parceller. Denne
mulighed for at skabe privat eje af sin bolig, eksisterer ikke for andelsboligforeninger opført som
etageejendom.
Denne forskelsbehandling virker ikke rimelig, og ses på ingen måde begrundet i boligpolitiske
ønsker. Da lovforslagets § 16, stk. 3 samtidig giver bedre vilkår for oprettelse af nye
andelsboligforeninger, vil den foreslåede ændring kun have marginal betydning på det samlede
[1]
DdL repræsenterer landinspektørprofessionen – og har med knap 1500 personlige medlemmer (uddannede
landinspektører) en organisationsgrad på godt 95 %
[2]
PLF repræsenterer landinspektørbranchen – og har med knap 50 virksomheds medlemmer (privat praktiserende
landinspektørfirmaer) en organisationsgrad på godt 90 %.
Boligudvalget 2019-20
L 93 Bilag 5
Offentligt
antal af andelsboliger. Det skal videre bemærkes, at spørgsmålet om en eventuel udstykning eller
opdeling, naturligvis alene vil være et spørgsmål, der kan afgøres af den enkelte
andelsboligforening.
Angående § 17
Den nye ejerlejlighedslovs § 17 er en særregel, der netop giver mulighed for at opdele visse
bygninger opført før 1. juli 1966 i ejerlejligheder nemlig bygninger som indeholder højest 2
beboelseslejligheder – det vil sige bygninger med lejligheder til blandet anvendelse beboelse,
erhverv m.v. men altså med højest 2 lejligheder til beboelse.
DdL argumenterede i udvalgsarbejdet for at udvide den eksisterende opdelingsmulighed for
bygninger opført før 1 juli 1966, som omfatter
 bygninger med præcis 2 beboelseslejligheder (nuværende regel)
til at omfatte
 bygninger med højest 5 beboelseslejligheder
Forslaget havde flertal blandt afgivne stemmer i Udvalget om ejerlejlighedsloven, men nød
imidlertid ikke fremme i udvalgets lovforslag, idet der ikke blandt udvalgets 14 medlemmer var et
absolut flertal for forslaget – hertil skal bemærkes at 7 medlemmer var for, 3 medlemmer var
imod, 3 medlemmer var hverken for eller imod og ønskede at overlade beslutningen til folketinget
og stemte blankt og 1 medlem var neutral og stemte blankt.
DdL og PLF ønsker fortsat at fremme forslaget, og vil overfor udvalget gerne argumentere for at
forslaget
- understøtter markedets efterspørgsel
- har en ubetydelig påvirkning på et varieret dansk boligmarked (ejer-, andels- og lejeboliger)
- bidrager til forbedring af boligstandarden
- har en positiv effekt for energioptimering af de omfattede beboelseslejligheder
- har e positiv effekt på ge eratio sskifter i købstæder es ”gågade-eje do e”
- understøtter mindre håndværksvirksomheder især i provinsbyer og købstæder, hvorved
beskæftigelsesmulighederne i disse områder understøttes.
Bilag 1. DdL/PLF-notat om § 16.
Bilag 2. DdL/PLF-notat om § 17. (Bemærk, at en del af forslaget efterfølgende er indarbejdet i
en ny §16, stk. 3.)
Vi er klar til foretræde på Boligudvalgets første møde i februar.
Med venlig hilsen
Torben Juulsager
Formand Den danske Landinspektørforening
Direkte +45 9641 5221
Mobil +45 6162 8321
tgj@geopartner.dk