Henvendelse af 23/1-20 fra Ebbe Dal om forslag til lov om ejerlejligheder

Folketingets boligudvalg
Folketinget
Christiansborg
1240 København K
23. januar 2020
Vedr. L 93, forslag til lov om ejerlejligheder – Anmodning om foretræde
Hermed skal jeg bede om foretræde for Folketingets Boligudvalg. Baggrunden er følgende:
Den kommende lov om ejerlejligheder vil for en lang periode fremover være fundamentet for den boligmæssige
velfærd for hundredtusinder af danskere. Det er derfor meget afgørende, at den fra begyndelsen rummer de nød-
vendige redskaber til at fremtvinge ordentlig adfærd, ikke blot fra ejernes side, men ikke mindst fra de tillidsfolks
side, som ejerne vælger til bestyrelserne.
I lovforslaget er der drakoniske paragraffer om at tvinge uregerlige boligejere til at makke ret. Men i en tid, hvor
der forekommer mange eksempler på en vis råhed på boligmarkedet, er det akkurat lige så vigtigt, at ejerne om-
vendt har en chance for at sikre god foreningsskik overholdt i bestyrelserne, og der er lovforslaget langt svagere
(Da normalvedtægten desuden ikke er obligatorisk, hjælper den ikke meget).
Grundlaget er ellers til stede med den nye generalklausul i §4. Men problemet er, at dens afgrænsning i lovbe-
mærkningerne er for snæver. Sanktioner mod ejerforeningsbestyrelser, der systematisk misbruger en majoritet, er
virkningsløse, hvis bestyrelsesmedlemmerne er uden etik og ikke viger tilbage for at sidde f.eks. et anerkendelses-
søgsmål om, at vedtægterne skal overholdes, overhørigt.
Min kone og jeg bor selv i en ejendom, der er plaget af systematisk misbrug – ret karakteristisk, fordi en række
udenhus investorer har simpelt flertal og har erobret alle bestyrelsesposterne. Vi har afgivet et privat høringssvar,
som er omtalt i Transport- og Boligministeriets høringsoversigt, ligesom vi tidligere har kontaktet boligordfø-
rerne. I høringsoversigten er vort andragende omtalt således:
”Charlotte og Ebbe Dal har afgivet et privat høringssvar, hvor de foreslår, at generalklausulen i lovforslagets § 4
tilføjes en bestemmelse om, at generalforsamling, dirigent og bestyrelse skal udvise god foreningsskik, og at over-
trædelse heraf skal kunne sanktioneres med bod eller bøde eller i tilfælde af fortsat overtrædelse ved, at bestyrel-
sen eller dens medlemmer [ved dom (min tilføjelse)] kan fratages retten til at sidde i bestyrelsen. Som begrundelse
anføres med udgangspunkt i konkrete eksempler fra en verserende tvist i de pågældendes egen ejerforening, at de
gældende regler og den foreslåede generalklausul ikke i alle tilfælde er tilstrækkelig over for bestyrelsesmedlem-
mer, der bevidst følger egne interesser frem for love og regler for en ejerforening.”
Bemærkningerne konkluderer imidlertid, at beskrivelsen af generalklausulen er tilstrækkelig.
Det mener vi ikke, og vi vil som sagt gerne have lov til ved et foretræde for udvalget at beskrive kort, hvordan vi
finder, lovforslaget kan forbedres til sikring af den almindelige ejerlejlighedsejers rettigheder og velfærd, og hvor-
for det er så nødvendigt.
Vi håber på et imødekommende svar.
Med venlig hilsen
Charlotte og Ebbe Dal
Sølvgade 20
1307 København K
Boligudvalget 2019-20
L 93 Bilag 2
Offentligt


Transport- og Boligministeriet
Frederiksholms Kanal 27 F
1220. København K
27. september 2019
Privat høringssvar – Charlotte og Ebbe Dal, Sølvgade 20, 1307 København K – j.nr. 2019-4355
Det foreliggende udkast til forslag til lov om ejerlejligheder (herefter kaldet lovforslaget) er generelt ud-
mærket. Men det efterlader ligesom den nuværende lov et hul i lovgivningen: Hvis lovforslagets for-
ventning om, at en ejerforeningsbestyrelse overholder god foreningsskik, ikke opfyldes, er der ingen
sanktioner til at tvinge bestyrelsen, såfremt den har flertal i ejerforeningen – selv ikke efter en dom.
- En ejer, der er medlem af en ejerforening, har en række pligter. Udkastet til lovforslag rummer om-
hyggelige regler for, hvordan ejerforeningens ledelse og generalforsamling kan tvinge en ejer, der
ikke lever op til kravene, i sidste ende endda til at sælge sin lejlighed.
- Generalforsamlingen i ejerforeningen har ligeledes en række pligter og kan iflg. udkastet til lov-
forslagets § 4 ikke træffe beslutninger, som er til utilbørlig fordel for nogle ejere i forhold til andre,
eller som er de sidstnævnte til ulempe.
Så vidt så godt. Men på et afgørende punkt prisgiver lovforslaget ejerne i mange ejerboliger: Den giver
ikke redskaber til at tøjle ejerforeningsbestyrelser, der er valgt af et flertal, som ønsker at forfølge egne
interesser i stedet for at overholde love og vedtægter. Selvom de med held retsforfølges af ejerforenin-
gens mindretal og ved dom tilpligtes at overholde reglerne, er der ingen sanktioner til at sikre, det sker.
I øjeblikket sker der f.eks. opkøb af ejerlejligheder med investeringsformål i Københavns indre by ved
investorer, som ikke selv har til hensigt at bo i ejendommene. Så snart køberne råder over simpelt fler-
tal i foreningerne, kan de ved generalforsamlingen vælge en bestyrelse, som – hvis medlemmerne ikke
har etiske overvejelser – kan gøre, hvad den vil, herunder lade være at gøre noget som helst.
God foreningsskik er kun for lovlydige borgere
Problemet er i korthed, at de alment anerkendte regler for god foreningsskik, der er grundigt beskrevet
og behandlet i den juridisk faglitteratur, alene er retningsgivende for lovlydige mennesker, som vil det
bedste eller i det mindste accepterer samfundets regler og normer. Hvorimod bevidst eller ubevidst re-
gel-resistente personer, for hvilke følelsen af skam er fremmed, uden nogen risiko kan overtræde lov-
givning, vedtægter og sanktionsløse domme for egen vindings skyld. I en ejerforening kan de på det
grundlag handle med ejendommen, som de vil, blot de besidder et spinkelt flertal.
Der er ingen vej udenom ejerforeningen
Det er her essentielt at nævne, at medlemskab af en ejerforening er tvungent. Der er ikke tale om med-
lemskab af en sportsklub eller interesseorganisation, hvor man bare kan melde sig ud, hvis man er util-
freds. Udmeldelse kan kun ske ved, at man sælger sin lejlighed, men de færreste mennesker ønsker vel
at foretage dette skridt – der desuden ville betyde, at spekulanterne med stor sandsynlighed vil kunne
Boligudvalget 2019-20
L 93 Bilag 2
Offentligt
købe lejligheden. Der er heller ikke tale om noget, der kan lignes ved et aktieselskab, hvor et flertal er et
flertal. Derimod er der tale om et lille samfund i samfundet, hvor det er afgørende, at lov, ret og rime-
lighed råder. Derfor har respekten for god foreningsskik en mere gennemgribende betydning end i en
række andre sammenhænge.
Forklarende eksempler på misbrug
For at tydeliggøre problemet, har vi blandt mange eksempler fra vor egen ejendom til belysning af
ovenstående udvalgt følgende. Alt kan dokumenteres.
En lejlighed kommer til salg. Det har været ventet, da ejeren har været over 100 år gammel. Bestyrelsens beret-
ning og referatet fra generalforsamlingen indikerer meget tydeligt problemer i ejendommen. Bestyrelsen lægger
dokumenterne på nettet, hvor de er lette at finde for interesserede købere. Materialet har en karakter, som er
egnet til at gøre det mindre attraktivt at involvere sig i ejendommen. Følgelig er liebhaverne få, og en af de
udenhus ejere erhverver lejligheden til en pris, der i hvert fald ikke er jobbet op af mange interesserede.
Der holdes generalforsamling. Den indkaldes fredagen før palmesøndag og holdes tirsdag efter påske kl.
12.00. Bestyrelsen ved, at flere ejere vil være væk i påsken. På grund af forholdene i ejendommen møder alle
dog op, men flere har måttet aflyse ferieplaner for at kunne gøre det. Den foregående (ekstraordinære) gene-
ralforsamling, der var indkaldt alene med det formål at fravælge mindretallets bestyrelsesmedlem, var indkaldt
netop den dag, den pågældende havde meddelt, han ikke kunne deltage.
Der vælges en dirigent og referent til generalforsamlingen, der er bestyrelsens mand. Denne vælger en valgme-
tode, som sikrer, at 5/9 af medlemmernes stemmer tager samtlige 3 pladser i bestyrelsen. Den alternative me-
tode, som ligeså vel kunne være valgt, ville have givet mindretallet 1 af de 3 pladser. Bemærkninger til hans
referat imødekommes ikke.
En summarisk opgørelse af andre tilsvarende forhold i ejendommen:
- Bestyrelsen nægter ved generalforsamlingen at oplyse, hvem den har konstitueret sig med som formand
- Bestyrelsen fører efter alt at dømme ikke den vedtægtsbestemte bestyrelsesprotokol
- Den har trods vedtægtens krav ikke sørget for, at den valgte revisor er statsautoriseret eller registreret. I
stedet er den valgte revisor det medlem af bestyrelsen, som forestår regnskabet.
- Den accepterer såvel udlejning af husets butikker som reklameskiltning imod vedtægternes regler
- Den stemmer imod mindretallets krav om at opkræve de foreskrevne indbetalinger til den obligatoriske
grundfond, der i fredede ejendomme som vor skal vedligeholdes som modsvar til ejendomsskattefrihed
- Vedtægterne pålægger bestyrelsen vedligeholdelsespligt, men den har meddelt, at den ikke vil udføre andet
arbejde end det nødvendige for at holde huset tæt på tag og fag – hvilket i øvrigt heller ikke sker.
- Bestyrelsen har meddelt skriftligt, at den kun modtager henvendelser i et 14 dages vindue forud for årets
tre bestyrelsesmøder. Der meddeles imidlertid aldrig om kommende bestyrelsesmøder
- Skriftlige henvendelser fra mindretallet om stort og småt besvares generelt ikke
Selv en vundet retssag er uden virkning
Mindretallet har for tiden anlagt sag vedr. ovennævnte spørgsmål om butiksudlejning imod vedtæg-
terne. Vi er spændte på resultatet, men selvom sagen vindes, er der ingen sanktionsmulighed over for
butiksejeren, der er bestyrelsesmedlem. Det samme vil være tilfældet med alle øvrige nævnte spørgsmål
i forhold til bestyrelsen, uanset om generalklausulen eller anden lovgivning tages som udgangspunkt.
Det er i den forbindelse vigtigt at nævne, at kampen med bestyrelser som de beskrevne, herunder nød-
vendig organisering af mindretallet og gennemførelse af retssager kræver både økonomiske, tidsmæssige
og intellektuelle ressourcer. I dag er ejerlejligheder for hvermand, og ikke alle vil have rådighed over de
fornødne kræfter, den nødvendige indsigt eller den nødvendige økonomi – og modet – til at gennem-
føre en strid med en flertalsbaseret uetisk bestyrelse, der endda ofte vil være økonomisk overlegen.
Forslag til løsning
Problemerne løses ikke alene ved den ordlyd, der er givet i den foreslåede generalklausul i § 4. Den handler
kun om generalforsamlingsbeslutninger, men ikke om løbende misligholdelse af bestyrelsens pligter – og i
øvrigt er bemærkningerne til paragraffen så indsnævrende, at generalklausulen risikerer at blive uden større
betydning. Dette bør som et minimum bredes ud.
Inspireret af generalklausulen i en lov på et helt andet felt, nemlig markedsføringsloven1, foreslår vi, at
der tilføjes et nyt § 4, stk. 1, der f.eks. kan hedde: ”Ejerforeningens generalforsamling, dirigent og bestyrelse
skal udvise god foreningsskik.”
Overtrædelse skal kunne sanktioneres med bod eller bøde efter nærmere retningslinjer. Ved fortsat overtræ-
delse bør bestyrelsen eller dens medlemmer ved dom kunne fratages retten til at sidde i bestyrelsen – på
samme måde som ejerne efter lovforslaget kan fratages rettigheder eller endog deres bolig.
Afslutning
I de seneste år har en række afsløringer af f.eks. datatyveri og korruptionsdomme vist, at selv det dan-
ske samfund til en vis grad har mistet sin uskyld. På den internationale scene viser en række statsledere
vejen mht. at give fanden i ikke blot sandheden, men endog nationernes love og aftaler. På nettet skær-
pes tonen, og hidtil uset kommunikation florerer. En ny lov om noget så centralt som hundredtusinder
af danskeres ejerbolig, som skal gælde i en lang årrække fremover, er nødt til at tage højde for, at uskyl-
den også er gået af ejendomsmarkedets aktører. Derfor er det nødvendigt at kodificere god forenings-
skik i den nye lov samt at ledsage dette med konsekvenser, hvis regler og domme ikke respekteres.
Sker det ikke, har vi en retstilstand, hvor en ejer kan smides ud, mens loven er blind for, at en magtfuld-
kommen bestyrelse med flertal kan trække på skuldrene selv af domstolsafgørelser om ejerforeningens
forhold.
Vi håber på ministeriets og Folketingets forståelse for behovet for denne forstærkning af menige boligejeres
retsvilkår og står naturligvis til rådighed med uddybning osv.
Med venlig hilsen
Charlotte og Ebbe Dal
Sølvgade 20
1307 København K
Mobil 20 66 38 71 - E-mail ebbedal@outlook.com
1
Lov om markedsføring §3: ”Erhvervsdrivende skal udvise god markedsføringsskik under hensyntagen til forbrugere, erhvervsdri-
vende og almene samfundsinteresser…”