Fremsat den 27. marts 2019 af transport-, bygnings- og boligministeren (Ole Birk Olesen)

Fremsat den 27. marts 2019 af transport-, bygnings- og boligministeren (Ole Birk Olesen)
Forslag
til
Lov om ændring af lov om almene boliger m.v.
(Tilsagn til nybyggeri opført i samarbejde med privat part)
§ 1
I lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr.
119 af 1. februar 2019, som ændret ved § 1 i lov nr. 1322 af
27. november 2018, foretages følgende ændringer:
1. Efter § 115 a indsættes:
»§ 116. Tilsagn efter § 115, stk. 1, nr. 1, stk. 2, nr. 1, stk.
4, nr. 1, stk. 5, nr. 1, og stk. 6, nr. 1, kan tillige gives til eta-
blering af almene boliger i et samarbejde mellem tilsagns-
modtager og en privat part, der opfører de pågældende boli-
ger, såfremt
1) samarbejdet er nødvendigt for at etablere boligerne og
2) tilsagnsmodtageren ikke løber unødige risici.
Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan i særlige tilfælde give
tilsagn efter § 115, stk. 1, nr. 1, stk. 2, nr. 1, stk. 4, nr. 1, stk.
5, nr. 1, og stk. 6, nr. 1, selv om tilsagnsmodtageren ikke har
skøde på ejendommen under boligernes opførelse. Betingel-
serne, der er nævnt i stk. 1, nr. 1 og 2, skal tillige være op-
fyldt.
Stk. 3. Kommunalbestyrelsen skal betinge tilsagn efter
stk. 1 og 2 af, at den private part udfører de aftalte arbejder i
henhold til de udbudsretlige forpligtelser, som påhviler til-
sagnsmodtageren.«
2. I § 143, stk. 3, indsættes efter: »115 a, «: »116,«.
§ 2
Loven træder i kraft den 1. juli 2019.
Lovforslag nr. L 214 Folketinget 2018-19
Transport-, Bygnings- og Boligmin., j.nr. 2018-5990
CX000642
Bemærkninger til lovforslaget
Almindelige bemærkninger
Indholdsfortegnelse
1. Indledning
2. Lovforslagets indhold
2.1. Gældende ret
2.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser
2.3 Den foreslåede ordning
3. Forholdet til udbudsretten
4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige
5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
6. Administrative konsekvenser for borgerne
7. Miljømæssige konsekvenser
8. Forholdet til EU-retten
9. Hørte myndigheder og organisationer
10 Sammenfattende skema
1. Indledning
Etablering af blandede boligområder, hvor der er boliger
med forskellige ejerformer, og hvor der også er erhverv og
offentlige serviceydelser, har været et både politisk og fag-
ligt funderet mål for den nyere byudvikling. Hensigten er at
opnå en afbalanceret bolig- og beboersammensætning i det
pågældende lokale område og etablere en sammenhæng med
øvrige bydele.
Når der er tale om private ejerboliger, udlejningsboliger
og andelsboliger samt erhvervslokaler, foregår etablering af
disse i tæt samarbejde mellem private investorer. Der findes
imidlertid visse barrierer i lov om almene boliger m.v. for
etableringen af blandede boligbyggerier indeholdende al-
mene boliger, da disse alene kan opføres, når en almen bo-
ligorganisation erhverver en ubebygget grund og herefter
opfører almene boliger.
Barriererne betyder, at det er blevet vanskeligt at opføre
almene boliger sammen med andre boligformer. Dette er
uhensigtsmæssigt og gør sig især gældende i store byer,
hvor der er færre og færre byggegrunde.
Lov om almene boliger m.v. stiller en række krav, som al-
mene boligorganisationer skal opfylde ved etablering af ny-
byggeri, hvor den almene boligorganisation skal fremstå
som bygherre, når nyt almenbyggeri skal etableres.
Hvis en almen boligorganisation ikke ubetinget kan er-
hverve en ubebygget grund, rejses der derfor en række ud-
fordringer, som en almen boligorganisation skal imødekom-
me for at blive i stand til at etablere almene boliger.
I praksis har man prøvet at løse problemet gennem anven-
delse af en række konkret tilpassede modeller, hvilket viser,
at der er behov for at skabe en klar juridisk ramme for eta-
blering af alment nybyggeri i situationer, hvor det er nød-
vendigt for den almene boligorganisation at etablere et sam-
arbejde med en privat part og i yderste tilfælde også erhver-
ve nybyggeriet opført af den private part.
Med lovforslaget ønsker regeringen at styrke opførelse af
blandet boligbyggeri ved at fjerne barrierer i lov om almene
boliger m.v., som forhindrer, at en almen boligorganisation
kan etablere almene boliger med offentlig støtte også i situa-
tioner, hvor etablering af almene boliger forudsætter, at bo-
ligorganisationen samarbejder med en privat part. Forslaget
vil give kommunerne yderligere redskaber til at sikre en va-
rieret boligmasse og lette private aktørers samarbejde med
almene boligorganisationer i forbindelse med etablering af
almene boliger.
Almene boligorganisationer vil således få mulighed for at
etablere almene boliger i samarbejde med en privat part.
Med forslaget udvides muligheden for, at almene boligorga-
nisationer kan modtage tilsagn om offentlig støtte, således at
tilsagnet kan meddeles ikke alene i situationer, hvor en al-
men boligorganisation som tilsagnsmodtager står som en
selvstændig bygherre, men tillige i situationer, hvor bygher-
reopgaven varetages i et samarbejde mellem tilsagnsmodta-
gere og en privat part. Der er tale om almene familie-, ung-
doms- og ældreboliger.
Lovforslaget omfatter også andre tilsagnsmodtagere, som
ifølge lov om almene boliger m.v. kan opføre almene ung-
domsboliger og ældreboliger. Der er bl.a. tale om kommu-
ner, regionsråd og selvejende institutioner.
2. Lovforslagets indhold
2.1. Gældende ret
§ 115 i lov om almene boliger m.v. gør udtømmende op
med, i hvilke situationer og hvorledes en almen boligorgani-
sation kan etablere almene boliger med offentlig støtte.
Det følger af § 115, stk. 1, nr. 1, i lov om almene boliger
m.v., at kommunalbestyrelsen kan give tilsagn om ydelses-
2
støtte til en almen boligorganisation til etablering af almene
boliger ved nybyggeri.
Bestemmelsen indebærer, at offentlig støtte til etablering
af almene boliger ved nybyggeri forudsætter, at den almene
boligorganisation varetager bygherrerollen. Almene boligor-
ganisationer kan således som udgangspunkt ikke erhverve
eksisterende bygninger med offentlig støtte.
Tilsvarende regler gælder for etablering af almene ældre-
boliger, som etableres af kommuner eller selvejende institu-
tioner, jf. almenboliglovens § 115, stk. 2, nr. 1, et regions-
råds etablering af almene ældreboliger, jf. almenboliglovens
§ 115, stk. 4, nr. 1, og selvejende institutioners etablering af
henholdsvis almene ungdomsboliger efter almenboliglovens
§ 115, stk. 5, nr. 1, eller univsersitetsnære almene ungdoms-
boliger efter almenboliglovens § 115, stk. 6, nr. 1.
For så vidt angår erhvervelse af eksisterende ejendomme
med henblik på ombygning til almene boliger, kan en almen
boligorganisation som hovedregel kun opnå støtte til erhver-
velse af en eksisterende beboelsesejendom, hvis boligorga-
nisationen efter erhvervelsen gennemfører en ombygning/
tilbygning til denne.
Almene boligorganisationer har kun i følgende situationer
mulighed for at erhverve en eksisterende beboelsesejendom
med offentlig støtte:
– ved erhvervelse af en ejendom med henblik på indret-
ning til de i § 109, stk. 1, nævnte familieboliger (boliger
på over 115 m2 til husstande med mindst 4 medlemmer,
hvoraf mindst et husstandsmedlem er stærkt bevægelses-
hæmmet), jf. § 115, stk. 1, nr. 3, i lov om almene boliger
m.v.,
– ved erhvervelse af eksisterende ejendom, der ikke er op-
ført med offentlig støtte, såfremt boligerne etableres som
almene familieboliger, der indrettes som bofællesskaber,
forudsat, at der sker en tilvækst af boenheder, jf. § 115,
stk. 1, nr. 4, i lov om almene boliger m.v.,
– ombygning eller erhvervelse med efterfølgende ombyg-
ning af eksisterende ejendomme, såfremt boligerne etab-
leres som almene ungdomsboliger, forudsat der sker en
tilvækst af boliger, jf. § 115, stk. 1, nr. 5, i lov om al-
mene boliger m.v.,
– ombygning eller erhvervelse med efterfølgende ombyg-
ning af eksisterende ejendomme, såfremt boligerne etab-
leres som almene ældreboliger, jf. § 115, stk. 1, nr. 7, i
lov om almene boliger m.v.
Tilsvarende kan kommuner eller selvejende institutioner
etablere almene ældreboliger ved ombygning eller erhver-
velse med efterfølgende ombygning af eksisterende ejen-
domme, jf. almenboliglovens § 115, stk. 2, nr. 2.
Efter almenboliglovens § 115, stk. 4, nr. 2, kan et regions-
råd etablere almene ældreboliger ved ombygning eller er-
hvervelse med efterfølgende ombygning af eksisterende in-
stitutioner, som er etableret efter den tidligere bistandslovs §
112, § 92 i den tidligere lov om social service og § 108 i lov
om social service.
Selvejende institutioner kan etablere almene ungdomsbo-
liger ved ombygning eller erhvervelse med efterfølgende
ombygning af eksisterende ejendomme, forudsat at der sker
en tilvækst af boliger, jf. almenboliglovens § 115, stk. 5, nr.
2, eller universitetsnære almene ungdomsboliger ved om-
bygning eller erhvervelse med efterfølgende ombygning af
eksisterende ejendomme, der ikke anvendes til beboelse, jf.
almenboliglovens § 115, stk. 6, nr. 2.
Lovgivningen vedrørende alment byggeri forudsætter så-
ledes, at den almene boligorganisation er bygherre i forbin-
delse med etablering af offentligt støttede byggerier ved ny-
byggeri. Det forhold, at en almen boligorganisation er byg-
herre for et byggeri udelukker ikke, at den almene boligor-
ganisation overdrager en række af sine funktioner som byg-
herre til en fuldmægtig (administrator). Dette ændrer dog ik-
ke på det faktum, at den almene boligorganisation fortsat
optræder som bygherre.
Reglerne udelukker med andre ord, at almene boligorgani-
sationer med offentlig støtte erhverver boliger, som opføres
af private bygherrer. Det betyder i praksis, at almene boliger
ikke kan blive opført i boligområder, hvor byggegrunde ejes
af private personer, og hvor etablering af almene boliger
med henblik på at fremme blandet boligbyggeri kun kan ske
i et samarbejde mellem boligorganisationen og den private
part.
Den gældende lovgivning indeholder kun få muligheder,
som de almene boligorganisationer og private bygherrer kan
benytte sig af i forbindelse med det samlede byggeri af al-
mene og private boliger.
Ifølge § 11, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 451 af 13. april
2015 om sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v.
kan boligorganisationen etablere og foretage indskud i et
selskab, som administrerer opførelse og drift af private ud-
lejningsboliger, ejerboliger, private ustøttede andelsboliger
samt erhvervsarealer, der ejes af andre end boligorganisatio-
nen eller en afdeling af denne. Det er en forudsætning, at
boligorganisationen har én eller flere boligafdelinger eller
har fået tilsagn om offentlig støtte til opførelse af almene
boliger i det boligområde, hvor de nævnte ejendomme er be-
liggende, og at kommunalbestyrelsen godkender boligorga-
nisationens disposition.
De almene boligorganisationer kan således tilbyde en pri-
vat grundejer (udvikler), at den almene boligorganisation
gennem et selskab står som forretningsfører for opførelsen
af det samlede byggeri af almene og private boliger m.v., li-
gesom parterne kan aftale, at der gennemføres et fælles ud-
bud af bygge- og anlægsarbejder og tjenesteydelser i forbin-
delse med blandet byggeri. I sådanne tilfælde vil udbuddene,
der vedrører almene boliger formentlig skulle udbydes efter
udbudsloven. Den almene boligorganisation eller en afde-
ling heraf må dog på intet tidspunkt eje - eller økonomisk
hæfte for - de dele af byggeriet, der ikke skal indeholde al-
mene boliger.
Det bemærkes desuden, at det er muligt for en almen bo-
ligafdeling at erhverve private ejendomme uden offentlig
3
støtte. Efter § 8, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 451 af 13. april
2015 om sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v.
kan en afdeling således erhverve eksisterende private ejen-
domme, herunder private og kommunale udlejningsboliger
samt parcelhuse, med henblik på etablering af boliger, der
falder inden for almene boligorganisationers kerneaktiviteter
efter § 6, stk. 1, i almenboligloven eller etablering af er-
hvervsarealer i tilknytning til disse boliger. Erhvervelse for-
udsætter, at der inden for maksimalt 10 år fra erhvervelsen
kan opnås balance mellem udgifter og indtægter. Erhvervel-
sen kan tillige ske i forbindelse med byfornyelse.
Transport-, bygnings- og boligministeren fastsætter nær-
mere regler om de i § 115 nævnte forhold, jf. § 143, stk. 3, i
lov om almene boliger m.v.
De gældende regler indeholder en række krav, som en til-
sagnsmodtager skal opfylde ved etablering af alment nybyg-
geri.
Kapitel 8 i lov om almene boliger m.v. indeholder således
almindelige bestemmelser for nybyggeri m.v.
Kommunalbestyrelsen har således pligt til at vurdere, om
der er behov for nye almene familie- og ungdomsboliger
samt ældreboliger, jf. §§ 104 og 105 i lov om almene boli-
ger m.v.
Ifølge § 106 i lov om almene boliger m.v. kan tilsagn om
støtte kun gives, hvis de byggearbejder, som omfattes af til-
sagnet ikke er påbegyndt.
§ 107 i lov om almene boliger m.v. indeholder regler om
betaling af et gebyr til staten og kommunen i forbindelse
med etablering af boliger ved nybyggeri.
Almene boligorganisationer kan i forbindelse med udbud
af bygge- og anlægsarbejder og tjenesteydelser anvende so-
ciale klausuler om uddannelses- og praktikaftaler, jf. § 107 a
i lov om almene boliger m.v.
Reglerne om de almene boligers udformning og indret-
ning m.v. findes i §§ 108-110 i lov om almene boliger m.v.
Ifølge § 108 i lov om almene boliger m.v. skal almene bo-
liger være udstyret og indrettet således, at de opfylder de bo-
ligsøgendes rimelige krav til boliger af den pågældende art.
Boligerne må ikke have luksuspræg. Tilsagnsmodtager skal
stille fornødne krav til byggeriets andre parter om den arki-
tektoniske bearbejdning af byggeriet, om kvalitetssikring i
forbindelse med gennemførelsen og driften af byggeriet, om
anvendelse af informations- og kommunikationsteknologi
samt om totaløkonomiske vurderinger.
§ 109 i lov om almene boliger m.v. indeholder nærmere
regler om boligernes størrelse, mens § 110 indeholder nær-
mere regler om indretning af ældreboliger.
Efter § 113, stk. 1, fastsætter transport-, bygnings- og bo-
ligministeren nærmere regler om de i §§ 103, 104, 106, 107
og 108-110 nævnte forhold.
Det handler om bekendtgørelse nr. 1226 af 14. december
2011 om støtte til almene boliger m.v. (støttebekendtgørel-
se), bekendtgørelse nr. 119 af 7. februar 2013 om anvendel-
se af informations- og kommunikationsteknologi (IKT) og
bekendtgørelse nr. 773 af 27. juni 2011 om kvalitetssikring
af byggearbejder i alment byggeri m.v. og ombygninger ef-
ter lov om byfornyelse og udvikling af byer.
Bestemmelserne i kapitel 8 i lov om almene boliger m.v.
finder tilsvarende anvendelse på almene ældreboliger, som
ejes af en kommune eller en region, selvejende ældreboliger
og selvejende almene ungdomsboliger, jf. § 114 i lov om al-
mene boliger m.v.
Efter § 150 i lov om almene boliger m.v. yder Byggeska-
defonden støtte til udbedring af skader, som har deres årsag
i forhold ved opførelsen eller renovering af byggeriet. Fon-
dens formål er yderligere at forestå eftersyn af byggeriet og
bidrage til erfaringer om byggeprocessen og byggeriet med
henblik på at begrænse byggeskader og medvirke til at frem-
me kvalitet og effektivitet i byggeriet.
Byggeskadefonden omfatter bl.a. nybyggeri efter §§ 115
og 117, jf. § 151, stk. 1, nr. 1, i lov om almene boliger m.v.
Transport-, bygnings- og boligministeren kan fastsætte
nærmere regler for Byggeskadefondens virksomhed, jf. §
160 i lov om almene boliger m.v.
Transport-, bygnings- og boligministeren har udnyttet
ovennævnte bemyndigelser og udstedt en række administra-
tive forskrifter med hjemmel i lov om almene boliger m.v.
Overordnet foregår processen vedrørende tilsagn om støtte
på følgende måde:
Kommunalbestyrelsens fordeling af støtte til etablering af
almene boliger ske på baggrund af en samlet vurdering af si-
tuationen på det lokale boligmarked og behovet for nyt støt-
tet boligbyggeri i kommunen, jf. § 104 i lov om almene bo-
liger m.v. Nærmere regler om tildeling af tilsagn om støtte
findes i kapitel 6 i støttebekendtgørelsen.
Det er tilsagnsmodtageren, dvs. den almene boligorganisa-
tion m.v., der indgiver ansøgning om støtte (ansøgningsske-
ma A) til kommunalbestyrelsen, jf. støttebekendtgørelsens §
18, stk. 1, 1. pkt.
Kommunalbestyrelsen kan i forbindelse med tilsagn stille
vilkår, herunder særlige vilkår, som det konkrete projekt
måtte give anledning til. Kommunalbestyrelsen skal påse, at
de stillede betingelser for støtte efter lov om almene boliger
m.v. og tilhørende bekendtgørelser samt de særlige vilkår,
som kommunalbestyrelsen har stillet, er overholdt.
Kommunalbestyrelsen meddeler tilsagnsmodtageren et
skriftligt tilsagn på de betingelser, som følger af lov om al-
mene boliger m.v. og støttebekendtgørelsen.
Kommunalbestyrelsen skal som udgangspunkt stille som
betingelse, at tilsagnsmodtageren i sine aftaler om teknisk
rådgivning og i sine entrepriseaftaler lægger Almindelige
betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægs-
virksomhed (AB 18) og Almindelige betingelser for rådgiv-
ning og bistand i bygge- og anlægsvirksomhed (ABR 18) (i
4
totalentreprise Almindelige betingelser for totalentreprise i
bygge- og anlægsvirksomhed (ABT 18)) til grund uden fra-
vigelser.
Kommunalbestyrelsen skal endvidere stille som betingelse
for tilsagn efter § 115 i lov om almene boliger m.v., at til-
sagnsmodtageren til brug for Byggeskadefondens eftersyn af
byggeriet afleverer oplysninger om mangler ved byggeriet,
der omfatter en fordeling af manglerne på bygningsdele og
en klassificering af manglerne efter alvor, til fonden i for-
bindelse med afleveringen af byggeriet og senest 2 måneder
efter afleveringen.
Kommunalbestyrelsen skal endelig stille som betingelse
for tilsagnet, at bygherren skal vedlægge beregninger, der
efterviser projektets overholdelse af gældende normer for
bærende og stabiliserende konstruktioner.
Byggearbejderne skal udbydes efter reglerne i udbudslov-
givningen.
Tilsagnsmodtagerens ansøgning om kommunalbestyrel-
sens godkendelse af anskaffelsessummen forud for byggeri-
ets påbegyndelse (ansøgningsskema B) skal indeholde en to-
taløkonomisk vurdering baseret på anvendelsen af Lands-
byggefondens totaløkonomimodel.
Tilsagnsmodtageren skal senest 15 måneder efter tilsagns-
datoen digitalt indberette de oplysninger, som danner grund-
lag for godkendelse af en anskaffelsessum før byggeriets på-
begyndelse (ansøgningsskema B) til kommunalbestyrelsen.
Tilsagnsmodtageren har således 15 måneder til at forbere-
de byggearbejderne, herunder gennemføre udbud af opga-
ven.
Kommunalbestyrelsen godkender anskaffelsessummen før
byggeriets påbegyndelse (ansøgningsskema B).
Tilsagnsmodtageren skal dokumentere overfor kommunal-
bestyrelsen, at der senest ved byggeriets påbegyndelse fore-
ligger tinglyst endeligt skøde på ejendommen, jf. støttebe-
kendtgørelsens § 22. Hvis den endelige indførsel af skøde på
den eller de kommende ejerlejligheder i tingbogen alene af-
venter ejendommens opdeling i ejerlejligheder, kan fristen
fraviges.
Den anskaffelsessum for projektet, der er godkendt ved
påbegyndelsen, er bindende.
Under byggeriets eller arbejdernes gennemførelse fører
kommunalbestyrelsen tilsyn med, at betingelserne og de
særlige vilkår for støttetilsagnet overholdes.
Tilsagnsmodtageren indberetter digitalt byggeregnskabet
til kommunalbestyrelsen. Overskrides maksimumsbeløbet
efter kapitel 4, afholdes overskridelsen tilsagnsmodtageren
og dækkes af byggesagshonoraret, evt. suppleret med til-
skud fra boligorganisationens egenkapital.
Det bemærkes i den forbindelse, at afdelinger under opfø-
relse betaler byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter til til-
sagnsmodtageren for byggesagsadministrationen, jf. § 33,
stk.1, i bekendtgørelse nr. 1226 af 26. december 2018 om
drift af almene boliger m.v.
Tilsagnsmodtageren skal digitalt indberette den endelige
anskaffelsessum (ansøgningsskema C).
2.2. Transport-, Bygnings- og Boligministeriets overvejelser
Efter lov om almene boliger m.v. kan tilsagnsmodtager
være almene boligorganisationer, selvejende institutioner,
kommuner og regionsråd. Loven forudsætter, at tilsagns-
modtageren er bygherre i forbindelse med etablering af of-
fentligt støttede byggerier.
Det betyder, at tilsagnsmodtagere ikke kan modtage til-
sagn om ydelsesstøtte til et alment byggeri, som opføres af
en privat bygherre. Dette forhold indebærer, at tilsagnsmod-
tageren skal udøve bygherrerollen og varetage ansvaret for
alle byggeriets faser.
Bygherrerollen er ikke nærmere beskrevet i lov om al-
mene boliger m.v. I bemærkningerne til den nu ophævede
lov nr. 1088 af 17. december 2002 om ændring af lov om al-
mene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., byg-
geloven og lov om etablering og fælles udnyttelse af master
til radiokommunikationsformål m.v. (Udvidelse af bygher-
rekredsen til alment byggeri og klagebehandling), jf. Folke-
tingstidende 2002-03, tillæg A, side 1150, blev der dog an-
ført, at bygherreopgaven omfatter flere elementer, men ho-
vedopgaven er at være det enkelte byggeris centrale beslut-
ningstager.
I bygherreopgaven indgår et ansvar over for de bevilgende
myndigheder, samfundet og brugerne for, at den færdige
bygning er tilfredsstillende i arkitektonisk, brugsmæssig,
teknisk, miljømæssig og økonomisk henseende.
Når tilsagnsmodtager erhverver en byggegrund med hen-
blik på at etablere almene boliger, bliver opgaven vedrøren-
de opførsel af byggeriet sendt i udbud, hvorefter vinderen –
en privat entreprenør – opfører byggeriet på baggrund af en
entrepriseaftale med tilsagnsmodtager.
Almenboliglovens krav om, at det er tilsagnsmodtager,
der selvstændigt skal varetage bygherrerollen medfører først
en række udfordringer i situationer, hvor tilsagnsmodtager
er nødt til at indgå et samarbejde med en privat part om eta-
blering af almene boliger.
Barrierene gør sig især gældende i byområder, hvor der er
mangel på egnede byggegrunde til alment byggeri og hvor
det almene byggeri skal ske i tæt sammenhæng med privat
byggeri på arealer, der er ejet af en eller flere private grund-
ejere (udviklere). Her kan kravene til ejerlejlighedsopdeling
og tinglyste klausuler skabe et behov for andre former for
samarbejde mellem tilsagnsmodtageren og den private part,
som betyder, at den private part bl.a. skal varetage opgaver,
som er en del af bygherrefunktionen. Denne fleksibilitet
mangler i almenboligloven i dag.
Siden vedtagelsen af lovforslaget om ændring af lov om
planlægning og lov om almene boliger m.v. (Blandet bolig-
sammensætning) i 2015 har kommunalbestyrelserne desu-
5
den haft mulighed for at fastsætte krav om, at op til 25 pct.
af boligmassen skal være almene boliger i forbindelse med
lokalplanlægningen for nye boligområder. I disse tilfælde
har den private grundejer pligt til enten at sikre, at 25 pct. af
boligerne er almene boliger eller lade ejendommen forblive
ubebygget. Det er i disse situationer den private grundejer,
der vælger, hvordan kravet om 25 pct. skal opfyldes. Jo me-
re almene boliger integreres i byggerierne indeholdende pri-
vate boliger og/eller erhvervsarealer jo mere øges behovet
for fleksible samarbejdsformer.
Ønsket om at etablere blandet boligbyggeri indeholdende
almene boliger, ejerboliger, private lejeboliger og/eller er-
hvervslejemål og endeligt gøre op med fortidens ideal om
isolerede og i mange tilfælde ø-lignende bebyggelser med
borgere, som ikke kan finde en bolig i andre segmenter af
boligmarkedet, hindres således unødigt.
I praksis har lokale aktører (almene boligorganisationer,
private grundejere/udviklere og kommuner) søgt at udvikle
samarbejdsmodeller, som muliggør etablering af almene bo-
liger også i ovennævnte situationer. Der hersker dog en
usikkerhed omkring modellernes lovlighed, som i øvrigt al-
drig har været udsat for en domstolsprøvelse.
Bag præmisserne for de gældende regler om etablering af
almene boliger ved offentlig støtte, hvorefter bygherrerollen
skal varetages af almene boligorganisationer og andre til-
sagnsmodtagere selvstændigt, ligger tanken om, at formålet
med offentlig støtte til alment boligbyggeri bl.a. er at bidra-
ge til en udvidelse af den eksisterende boligmasse. Hvis bo-
ligerne allerede er opført af private bygherrer, er der ifølge
tanken ingen grund til at yde offentlig støtte til deres omdan-
nelse til almene boliger.
Desuden er det væsentligt, at tilsagnsmodtageren - som
skal være driftsherre for byggeriet i hele dets levetid - har
den afgørende indflydelse på, at forholdet mellem pris og
kvalitet svarer til de behov, som målgruppen for alment byg-
geri har. Ofte stiller kommunerne yderligere krav til f.eks.
byggeriets bæredygtighed, indretning, materialer etc. Det er
efter kvalitetssikringsbekendtgørelsen tilsagnsmodtageren,
der sætter kvaliteten for byggeriet, og sikrer, at den valgte
kvalitet føres ud i livet. Denne opgave skal i alle tilfælde
forblive hos tilsagnsmodtageren.
Når en privat part ønsker at indgå et samarbejde med en
tilsagnsmodtager med henblik på, at der bliver opført al-
mene boliger og afleveret til tilsagnsmodtageren inden boli-
gerne tages i brug, vil der efter ministeriets opfattelse ligele-
des ske en udvidelse af boligmassen med boliger, som ikke
findes på boligmarkedet, og som ikke nødvendigvis vil blive
opført, hvis boligorganisationen eller andre tilsagnsmodta-
gere ikke får mulighed for at erhverve det med offentlig
støtte.
Idet tilsagnsmodtagere også i situationer, hvor de erhver-
ver en ubebygget grund og herefter selvstændigt varetager
hele bygherrerollen, under alle omstændigheder skal overla-
de byggearbejdet til en privat virksomhed udvalgt igennem
en udbudsforretning, findes der i forhold til ovennævnte
præmis om, at støttet byggeri kun skal opføres, hvis det ud-
vider boligmassen, ikke at være afgørende forskel mellem
den gældende, traditionelle måde at opføre almene boliger,
hvor en tilsagnsmodtager erhverver en byggegrund og efter-
følgende sender entrepriseopgaven i udbud med henblik på
opførsel af almen boliger, og den situation, hvor den private
part selv opfører boliger og i den forbindelse overholder de
forpligtelser, der ellers påhviler tilsagnsmodtageren efter al-
menboligloven, herunder udbudsforpligtelsen, og afleverer
de nyopførte boliger til tilsagnsmodtager. Boligerne er ikke
en del af boligmassen på tidspunktet, hvor aftalen om er-
hvervelse af boliger indgås, og der findes ikke særlige grun-
de for at forhindre opførelse af almene boliger af en privat
part, så længe de krav, der påhviler en tilsagnsmodtager ef-
ter lov om almene boliger m.v. bliver opfyldt. Hermed tæn-
kes bl.a. på almenboliglovens regler om boligernes finansie-
ring, anskaffelsessum, maksimumsbeløb, indretning, kvali-
tet, forsikring og udbudspligt.
For så vidt angår de gældende regler, som giver mulighed
for at opføre almene boliger sammen med private boliger, jf.
pkt. 2.1., har disse efter ministeriets opfattelse i praksis vist
sig at mangle den tilstrækkelige fleksibilitet i forhold til
ovennævnte situationer, hvor almene boliger skal opføres
sammen med private boliger eller erhverv. Samtidig er der
et udtalt behov for at afklare almene boligorganisationers og
andre tilsagnsmodtageres mulighed for at indgå et samarbej-
de med en privat part med henblik på at skabe boligområder
med blandede boligformer og erhverv og hermed fjerne en-
hver usikkerhed omkring kommunalbestyrelsens adgang til
at meddele tilsagn om støtte, selv om almene boliger - i
yderste tilfælde - bliver opført af en privat bygherre og afle-
veret til tilsagnsmodtager.
2.3. Den foreslåede ordning
Det foreslås, at kommunalbestyrelsen under visse nærme-
re angivne betingelser får mulighed for at give tilsagn efter
almenboliglovens § 115 til etablering af almene boliger ved
nybyggeri, når almene boliger etableres i et samarbejde mel-
lem tilsagnsmodtageren og en privat part, der opfører de på-
gældende boliger, og afleverer boligerne til tilsagnsmodta-
ger, som herefter tager dem i drift.
Tilsagnet vil kunne blive givet til tilsagnsmodtagere, der
er nævnt i § 115, stk. 1, 2, 4, 5 og 6, således at tilsagnsmod-
tagerkredsen ikke vil blive ændret ved forslaget.
Tilsagnet vil forudsætte, at samarbejdet mellem tilsagns-
modtageren og den private part er nødvendigt for at etablere
almene boliger. Det vil derfor være kommunalbestyrelsen
opgave at vurdere, om nødvendighedskravet er opfyldt. Det-
te krav vil tage udgangspunkt i lovforslagets overordnede
mål om at fremme blandet boligbyggeri, som skal forstås
som byggeri med forskellige boligformer (almene eller pri-
vate boliger) og/eller erhverv.
Desuden vil tilsagnet forudsætte, at tilsagnsmodtageren,
herunder afdeling under opførelse, ikke løber unødige risici.
Derfor foreslås det, at tilsagnsmodtager i aftalen med den
private part skal sikre, at risici, som tilsagnsmodtager, her-
6
under afdelingen under opførsel, bærer, er håndteret på en
betryggende måde.
Aftalen skal sikre, at alle krav, som ifølge almenboliglo-
ven skal opfyldes i forbindelse med etablering af almene bo-
liger bliver opfyldt uanset, hvordan samarbejdet tilrettelæg-
ges. Aftalen skal derfor bl.a. forpligte den private part til at
udbyde tjenesteydelser og bygge- og anlægsarbejder i hen-
hold til udbudsreglerne gældende for tilsagnsmodtager. Om-
fanget af den private parts pligt til at udbyde opgaven vil
svare til tilsagnsmodtagers udbudspligt.
Med forslaget er der således ikke tiltænkt nogen ændrin-
ger af reglerne, som vedrører tilsagnsmodtagers udbudspligt.
Kommunalbestyrelsen skal derfor betinge tilsagn efter den
foreslåede ordning af, at den private part udfører de aftalte
arbejder i henhold til de udbudsretlige forpligtelser, som på-
hviler tilsagnsmodtager.
Selv om ovennævnte betingelser for etablering af almene
boliger i et samarbejde med en privat part bliver opfyldt,
forudsætter det stadigvæk, at der som udgangspunkt senest
ved byggeriets påbegyndelse foreligger tinglyst endeligt
skøde på ejendommen, jf. § 22 i bekendtgørelse om støtte til
almene boliger.
I visse situationer vil etablering af almene boliger i et
samarbejde med en privat part – uanset opfyldelsen af de
foreslåede betingelser – dog kunne gennemføres mere flek-
sibelt, hvis den private part beholder skøde på ejendommen
under byggeriets opførelse.
Der er eksempelvis tale om situationer, hvor der er visse
tinglyste klausuler eller byggeriets kompleksitet kræver det.
Derfor foreslås det, at kravet om, at tilsagnsmodtager skal
have skøde på ejendommen, inden byggeriet påbegyndes, i
særlige tilfælde kan fraviges, således at tilsagnsmodtager
først får tinglyst skøde på ejendommen i forbindelse med af-
levering af boligerne.
Formålet med forslaget er at sikre mulighed for at etablere
blandet boligbyggeri, selv om den private part undtagelses-
vist beholder skøde på ejendommen efter byggeriets påbe-
gyndelse, dvs. under opførelsen.
Uanset om det er tilsagnsmodtager eller den private part,
som har skøde på ejendommen under opførelsen, vil den
foreslåede ordning altid forudsætte, at formålet med samar-
bejde med den private part bl.a. er at fremme opførelse af
blandet boligbyggeri.
Den foreslåede ordning vil derfor give mulighed for at
meddele tilsagn til etablering af almene boliger, som er en
del af et byggeri, som indeholder andre boligtyper og/eller
erhvervslokaler. Almene boliger vil i givet fald udgøre en
selvstændig ejerlejlighed (almen boligafdeling).
Herudover vil tilsagnet kunne gives i situationer, hvor der
kan være tale om en udmatrikuleret grund, således at der ik-
ke foreligger samme fysiske og juridiske barrierer, som gør
sig gældende i forhold til ejerlejlighedskonstruktionen. Al-
mene boliger vil i dette tilfælde i princippet kunne opføres
af tilsagnsmodtager. Når det alligevel er nødvendigt at indgå
et samarbejde med den private part for at etablere almene
boliger, kan det skyldes det forhold, at alment byggeri er en
del af et større byggeforetagende, som omfatter opførsel af
private boliger, lejeboliger eller erhvervslokaler. Alment
byggeri skal derfor ske i tæt sammenhæng med privat byg-
geri på arealer, der er ejet af en eller flere private grundejere
(udviklere). Den foreslåede ordning vil derfor også kunne
anvendes i dette tilfælde.
Den foreslåede ordning vil ikke kunne anvendes til at er-
hverve et eksisterende byggeri, som er taget i brug. Begrun-
delsen er, at den offentlige støtte i givet fald ikke går til at
udvide boligmassen, men blot at transformere et eksisteren-
de byggeri til almene boliger. Et sådan behov kan imøde-
kommes ved at tilsagnsmodtager erhverver ejendommen
uden offentlig støtte og omdanner det til alment byggeri,
hvilket er nærmere beskrevet ovenfor.
Aftalen, som regulerer samarbejdet mellem tilsagnsmodta-
ger og den private part, vil kunne have meget forskelligt
indhold beroende på, hvordan parterne konkret fordeler op-
gaverne mellem sig. Aftaler, som omfattes af den her fore-
slåede ordning, kan bl.a. indebære, at ejendomsretten til
grund og bygning endeligt overdrages til tilsagnsmodtager
på et senere tidspunkt end tidspunktet for påbegyndelse af
byggearbejderne.
For at undgå at tilsagnsmodtageren løber en unødig risiko,
bør betalinger fra tilsagnsmodtager til den private part forud
for at boligerne afleveres til tilsagnsmodtageren og endeligt
skøde på ejendommen overdrages til tilsagnsmodtageren,
kun ske mod fuld sikkerhed. Ligeledes bør den private part
bære risikoen for overskridelse af den bindende anskaffel-
sessum/maksimumsbeløbet. Der vil i støttebekendtgørelsen
blive fastsat nærmere regler om dette.
Med forslaget vil man ikke ændre på kommunernes prak-
sis for udmøntning af grundkapital, når almene boliger opfø-
res på den traditionelle måde, hvor en tilsagnsmodtager er-
hverver en ubebygget grund og herefter selvstændigt etable-
rer almene boliger. Mange kommuner udsætter allerede i
dag udmøntning af grundkapital for en konkurrence, men
det er ikke hensigten med lovforslaget at indføre en egentlig
bygherrekonkurrence.
Overdragelsessummens enkelte elementer skal være spe-
cificeret og bestå af grundpris, den private parts honorar og
dennes faktiske udgifter til de tjenesteydelser og byggear-
bejder, som har været udbudt for at overholde tilsagnsmod-
tagers udbudspligt.
Specifikation af grundprisen er nødvendig, idet det bl.a.
vil give grundlag for, at kommunalbestyrelsen som led i sin
tilsynspligt kan vurdere, om den aftalte grundpris er rimelig.
Kommunalbestyrelsens vurdering af grundprisens rimelig-
hed skal tage udgangspunkt i de lokale grundpriser, men
skal også tage højde for grundprisens betydning for gennem-
førsel af projektet. En for høj grundpris indebærer, at der er
7
færre midler til selve byggeriet, hvilket negativt kan påvirke
konkurrencen, når byggeopgaven sendes i udbud.
Den private parts honorar vil omfatte vederlag for udgifter
til ydelser, risikohåndtering, finansiering m.v., dvs. ydelser,
som ikke er omfattet af tilsagnsmodtagers udbudspligt.
Kommunalbestyrelsen skal påse, at honoraret svarer til mar-
kedspris.
Bestemmelsen om maksimumbeløb for anskaffelsessum-
men for alment byggeri, jf. § 115, stk. 10, 1. pkt., skal være
overholdt. Kommunalbestyrelsen skal påse, at det fremgår
af aftalen med den private part, at tilsagnsmodtager aldrig
kan komme til at betale mere end den til enhver tid gælden-
de anskaffelsessum for alment byggeri, jf. § 115, stk. 10, 1.
pkt. Eventuel overskridelse af prisen skal udredes af den pri-
vate part.
Idet den samlede pris for byggeriet kan vise sig at være
højere end maksimumsbeløbet, skal tilsagnsmodtager derfor
sikre i samarbejdsaftalen, at forskellen dækkes af den priva-
te part. I det omfang tilsagnsmodtager bliver nødt til at dæk-
ke forskellen, vil denne skulle dækkes af byggesagshonora-
ret, evt. suppleret med tilskud fra tilsagnsmodtagers egenka-
pital.
Kommunalbestyrelsen vil i praksis godkende skema A på
baggrund af en aftale mellem den private part og tilsagns-
modtager. Når den private part har gennemført de nødvendi-
ge udbudsforretninger og indgået aftalerne, vil tilsagnsmod-
tager udfylde skema B. Skema C vil blive indberettet af til-
sagnsmodtager i forbindelse med overtagelsen af ejendom-
men.
Nærmere betingelser for kommunalbestyrelsens tilsagn ef-
ter § 115 vil blive fastsat i administrative forskrifter, herun-
der støttebekendtgørelsen.
Det forudsættes, at aftalen mellem boligorganisation og
den private part indgås på vilkår, der svarer til AB18 aftale-
sættet.
Den særlige bestemmelse i bekendtgørelse om drift af al-
mene boliger m.v. om byggesagshonorar og bestyrelsesud-
gifter, som afdelinger opført efter den foreslåede ordning
skal betale til boligorganisationen for byggeadministratio-
nen, vil finde anvendelse også i forhold til den foreslåede
ordning. Det betyder bl.a., at byggesagshonorarets størrelse
skal fastsættes efter kostægteprincippet. Det er kommunal-
bestyrelsens pligt til at påse, om byggesagshonoraret over-
holder dette princip.
Almene boliger, som vil blive opført efter den foreslåede
ordning, skal opfylde samme krav om kvalitetssikring, som
gælder for almene boliger opført på den traditionelle vis,
hvor en almen boligorganisation eller en anden tilsagnsmod-
tager er bygherre. Tilsagnsmodtager skal derfor sikre, at de
forpligtelser, der påhviler tilsagnsmodtager, jf. bekendtgø-
relse nr. 773 af 27. juni 2011 om kvalitetssikring af byggear-
bejder i alment byggeri m.v. og ombygninger efter lov om
byfornyelse og udvikling af byer, bliver opfyldt af den pri-
vate part, som vil forestå gennemførelsen af byggeriet.
Desuden skal tilsagnsmodtager sikre, at de forpligtelser,
der påhviler tilsagnsmodtager efter bekendtgørelse om an-
vendelse af informations- og kommunikationsteknologi
(IKT), bliver opfyldt af den private part.
Endelig skal tilsagnsmodtager sikre, at kravet fra § 108, 3.
pkt., om totaløkonomiske vurderinger, som nærmere frem-
går af § 37, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 1226 af 14. december
2011 om støtte til almene boliger m.v., ligeledes bliver op-
fyldt af den private part.
Som en vigtig del af den traditionelle måde at opføre al-
mene boliger på, indgår ordningen vedrørende Byggeskade-
fonden. Byggeskadefonden dækker op til 95 pct. af udgifter-
ne til udbedring af byggeskader, når der foreligger et reviso-
rattesteret byggeregnskab, jf. § 155, stk. 1, 1. pkt., i lov om
almene boliger m.v.
Det foreslås, at den foreslåede ordning bliver omfattet af
Byggeskadefonden. Samtidig vil det indebære, at der skal
indbetales et bidrag på 1 pct. af den anskaffelsessum, som
senest er godkendt inden byggeriets påbegyndelse, jf. § 156
a, stk. 1, 1. pkt.
Det er en betingelse for Byggeskadefondens dækning, at
tilsagnsmodtageren bl.a. overholder kvalitetssikringsbe-
kendtgørelsen.
Det er hensigten, at administrative forskrifter gældende
for etablering af almene boliger ved nybyggeri, når tilsagns-
modtageren selv fremstår som bygherre, vil gælde for eta-
blering af alment nybyggeri, som opføres efter den foreslåe-
de ordning.
3. Forholdet til udbudsretten
En afgrænsning af situationer, hvor nybyggeri i privat regi
vil kunne tillades, forudsætter en nærmere stillingtagen til
udbudsretlige udfordringer, som nødvendigvis rejser sig i
forbindelse med byggearbejderne.
Reglerne om udbud er nærmere fastsat i Udbudsloven, jf.
lov nr. 1564 af 15. december 2015, der gennemfører Euro-
pa-Parlamentets og Rådets direktiv 2014/24/EU af 26. fe-
bruar 2014 om offentlige udbud og om ophævelse af direk-
tiv 2004/18/EF (EØS-relevant tekst), EU-Tidende 2014, nr.
L 94, side 65, og derfor ikke kan indeholde regler, som stri-
der mod direktivet.
Almene boligorganisationer opfattes som ordregivere i
Udbudslovens forstand og skal derfor udbyde opgaver i hen-
hold til lovens regler.
Udbudsloven, lov om indhentning af tilbud på visse of-
fentlige og offentligt støttede kontrakter og støttebekendtgø-
relsen indeholder ingen regler om adgangen til at delegere
udbudsforretningen til private, og der findes ikke øvrige
EU-regler af generel karakter herom. Dansk ret er heller ik-
ke til hinder for, at det overlades til en privat bygherre at fo-
restå udbudsforretningen. Det vil dog altid ske på ordregi-
vers ansvar.
8
I EU-Domstolens praksis findes der visse domme vedrø-
rende muligheden for at tilpligte en privat grundejer til at
opfylde de forpligtelser, som ifølge udbudsreglerne påhviler
en offentlig ordregiver. Den mest relevante er Ordine-dom-
men, hvor man i dommen bl.a. har udtalt, at det ikke nød-
vendigvis er den ordregivende myndighed selv, der skal an-
vende de i dette direktiv fastsatte fremgangsmåder med hen-
syn til indgåelse.
”Direktivets effektive virkning tilgodeses fuldt ud ligeså
godt, hvis den nationale lovgivning gør det muligt for kom-
munalforvaltningen at forpligte den grundejer, der er inde-
haver af tilladelsen, til, ved de aftaler, den indgår med
grundejeren at udføre de aftalte arbejder under anvendelse af
de i direktivet fastsatte fremgangsmåder, hvilket sker for at
opfylde de forpligtelser, der påhviler kommunalforvaltnin-
gen i henhold til direktivet. I dette tilfælde skal grundejeren
således i henhold til de med kommunen indgåede aftaler, der
som modydelse for udførelsen af et offentligt infra- og ser-
vicestrukturarbejde fritager ham fra bidraget til infra- og ser-
vicestrukturudgifterne, anses for indehaver af en fuldmagt
udstedt af kommunen til brug for dette arbejdes udførelse."
(Præmis 100 i EF-Domstolens dom af 12. juli 2001 i sagen
C-399/98 (Ordine degli Architetti m.fl. mod Commune di
Milano m.fl.))
Udbudspligten kan således søges opfyldt, så det i kontrak-
ten sikres, at overdrageren gennemfører de nødvendige ud-
budsforretninger, herunder at disse gennemføres på tilsagns-
modtagers vegne.
Tilsagnsmodtager skal i samarbejdsaftalen om etablering
af almene boliger indgået med en privat part forpligte den
pågældende til at udføre de aftalte arbejder under anvendel-
se af de i udbudsloven fastsatte fremgangsmåder med hen-
blik på at opfylde de forpligtelser, der påhviler tilsagnsmod-
tager i henhold til udbudsloven.
Omfanget af den private parts forpligtelser vil afhænge af
den konkrete situation. Afgørende for vurderingen er det
tidspunkt, hvor tilsagnsmodtagers behov for byggeriet op-
står. Behovet kan ikke opstå, før kommunalbestyrelsen har
vurderet, at der er behov for almene boliger i det konkrete
byggeri.
Hvis købesummen ligger under Udbudslovens tærskel-
værdier, skal aftalens udbudsretlige konsekvenser vurderes
efter Lov om indhentning af tilbud på visse offentlige og of-
fentligt støttede kontrakter, jf. lovbekendtgørelse nr. 1410 af
7. december 2007.
Efter § 1, stk. 5, i Lov om indhentning af tilbud på visse
offentlige og offentligt støttede kontrakter forstås ved »byg-
ge- og anlægsarbejder« i overensstemmelse med udbudsdi-
rektivet og forsyningsvirksomhedsdirektivet resultatet af et
sæt bygge- og anlægsaktiviteter bestemt til i sig selv at ud-
fylde en økonomisk eller teknisk funktion. Bestemmelsen
fortolkes i praksis således, at byggerier opført efter køberens
nærmere anvisninger som udgangspunkt falder inden for ud-
budsloven. I praksis kan den valgte fremgangsmåde med
hensyn til en almen boligorganisations anskaffelse af en ny
ejendom indebære, at anskaffelsen skal ske gennem en lici-
tation.
Det fremgår endvidere af § 33, stk. 1, i bekendtgørelse nr.
1226 af 14. december 2011 om støtte til almene boliger
m.v., at byggearbejderne vedrørende etablering af almene
familieboliger, ungdomsboliger og ældreboliger i henhold til
§ 115 i lov om almene boliger m.v., skal udbydes efter reg-
lerne i lov om indhentning af tilbud på visse offentlige og
offentligt støttede kontrakter eller Udbudsloven.
Tilsagnsmodtageren har således pligt til at udbyde opga-
ver efter de gældende udbudsregler. Byggearbejderne kan
således ikke udføres af tilsagnsmodtager i eget regi.
Med forslaget ændres der således ikke på tilsagnsmodta-
gernes udbudsretlige forpligtelser. Det er således et ufravi-
geligt vilkår for kommunalbestyrelsens tilsagn, at reglerne
om udbud overholdes. Det er ikke hensigten med lovforsla-
get at ændre på det forhold.
Kommunalbestyrelsen skal således kontrollere, om ud-
budsreglerne er overholdt.
4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekven-
ser for det offentlige
Med lovforslaget fastlægges rammer for fremadrettet at
lade private aktører varetage bygherreopgaven ved nybygge-
ri af almene boliger som led i blandede byggeprojekter. For-
slaget skønnes ikke at påvirke kommunernes vurdering af
det lokale behov for nyt alment boligbyggeri, men at sikre
bedre muligheder for at opnå en hensigtsmæssig ”blandet”
byudvikling i kommunen. På den baggrund vurderes lovfor-
slaget ikke at have økonomiske konsekvenser for de offent-
lige udgifter til støtte til alment byggeri.
Lovforslaget skønnes at medføre begrænsede statslige ud-
gifter til tilretning af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens ad-
ministrationssystem for almene boliger (BOSSINF-STB).
Disse udgifter vil blive afholdt inden for Transport-, Byg-
nings- og Boligministeriets eksisterende rammer. Forslaget
vurderes herudover ikke at have implementeringskonse-
kvenser for staten.
Lovforslaget sikrer klare rammer for aftalerne mellem til-
sagnsansøger (almen boligorganisation mv.) og den private
part, som kommunerne skal vurdere i forbindelse med med-
delelse om støttetilsagn (skema A) til fx en almen boligorga-
nisation. Herudover påvirker forslaget ikke den kommunale
støttesagsbehandling. På den baggrund vurderes lovforslaget
ikke at have implementeringskonsekvenser for kommuner-
ne.
De kommunaløkonomiske konsekvenser af lovforslaget
skal forhandles med KL.
Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske og imple-
menteringsmæssige konsekvenser for regionerne.
9
5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervs-
livet m.v.
Lovforslaget forventes at skabe større gennemsigtighed
omkring risici og administrative byrder for alle aktører, så-
vel den private part, den almene aftalepart og andre, der del-
tager i et byggeprojekt med såvel private som almene boli-
ger, og hvor en privat aktør fremadrettet varetager bygherre-
rollen for de almene boliger. Herudover vurderes lovforsla-
get ikke at medføre økonomiske og administrative konse-
kvenser for erhvervslivet.
Det er Transport-, Bygnings- og Boligministeriets vurde-
ring, at principperne for agil erhvervsrettet regulering ikke
er relevante for de konkrete ændringer i lovforslaget.
6. Administrative konsekvenser for borgerne
Lovforslaget skønnes ikke at have administrative konse-
kvenser for borgerne.
7. Miljømæssige konsekvenser
Lovforslaget skønnes ikke at have miljømæssige konse-
kvenser.
8. Forholdet til EU-retten
Almene boligorganisationer anses for at være omfattet af
Kommissionens afgørelse af 20. december 2011 om anven-
delse af bestemmelserne i artikel 106, stk. 2, i traktaten om
Den Europæiske Unions funktionsmåde på statsstøtte i form
af kompensation for offentlig tjeneste ydet til visse virksom-
heder, der har fået overdraget at udføre tjenesteydelser af al-
mindelig økonomisk interesse 2012/21/EU (EUT L 7 af
11.1.2012, s. 3).
Afgørelsen fastsætter, på hvilke betingelser statsstøtte
ydet i form for kompensation for en tjenesteydelse af almin-
delig økonomisk interesse ikke er underlagt forhåndsanmel-
delsespligten efter traktatens artikel 108, stk. 3, da den kan
anses for at være forenelig med traktatens artikel 106, stk. 2.
Det vurderes, at den foreslåede bestemmelse er i overens-
stemmelse med Kommissionens afgørelse. Med forslaget
ændres ikke på den gældende model for finansiering af al-
mene boliger. Reglerne om kommunernes grundkapital samt
statens ydelsesstøtte m.v. vil således finde anvendelse på
samme måde som reglerne gælder, når almene boligorgani-
sationer opfører almene boliger på den traditionelle måde,
dvs. køb af en ubebygget grund med følgende entreprise.
9. Hørte myndigheder og organisationer
Et udkast til lovforslag har i perioden den 15. november
2018 til den 16. december 2018 og fra den 25. februar 2019
til den 4. marts 2019 været sendt i høring hos følgende myn-
digheder og organisationer m.v.:
Advokatsamfundet, Akademisk Arkitektforening, Alzhei-
merforeningen, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsenta-
tion, Ankestyrelsen, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd,
ATP-ejendomme, BAT-Kartellet, Bedre Psykiatri, BL –
Danmarks Almene Boliger, BOSAM, Byggeskadefonden,
Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse, Byggesociete-
tet, Bygherreforeningen i Danmark, Center for Boligsocial
Udvikling, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri,
Dansk Energi, Dansk Erhverv, Dansk Fjernvarme, Dansk
Socialrådgiverforening, Dansk Ungdoms Fællesråd, Danske
Advokater, Danske arkitektvirksomheder, Danske Handica-
porganisationer, Danske Lejere, Danske Regioner, Danske
Studerendes Fællesråd, Danske Udlejere, Danske Ældreråd,
Datatilsynet, Den Danske Dommerforening, Det Centrale
Handicapråd, DI, Digitaliseringsstyrelsen, EjendomDan-
mark, Ejerlejlighedernes Landsforening, Erhvervsstyrelsen,
Finans Danmark, Foreningen af Rådgivende Ingeniører FRI,
Foreningen af Statsautoriserede Revisorer, Foreningen Dan-
ske Revisorer, Foreningen til fremskaffelse af boliger for
ældre og enlige, Forsikring og Pension, Frivilligrådet, Hus-
leje- og Beboerklagenævnsforeningen, Håndværksrådet, In-
stitut for Menneskerettigheder, KL, Kollegiekontorerne i
Danmark, KommuneKredit, Kommunernes Revision –
BDO, Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen, Landsbyggefon-
den, Lejernes Landsorganisation i Danmark, LOS, OK–Fon-
den, Psykiatrifonden, Rådet for Etniske Minoriteter, Rådet
for Socialt Udsatte, SAND De hjemløses Landsorganisation,
SBi/AAU (Statens Byggeforskningsinstitut under Aalborg
Universitet), Selveje Danmark, SFI – Det Nationale Forsk-
ningscenter for Velfærd, Sind, Socialchefforeningen, Social-
pædagogernes Landsforbund, TEKNIQ, Udbetaling Dan-
mark og Ældre Sagen.
10. Sammenfattende skema
Positive konsekvenser/mindre udgifter Negative konsekvenser/merudgifter
(hvis ja, angiv omfang) (hvis ja, angiv omfang)
Økonomiske konsekvenser for stat,
kommuner og regioner
Ingen Ingen
Implementeringkonsekvenser for stat,
kommuner og regioner
Ingen Ingen
Økonomiske konsekvenser for er-
hvervslivet
Ingen Ingen
Administrative konsekvenser for er-
hvervslivet
Større gennemsigtighed omkring blan-
dede private og almene byggerier
Ingen
Administrative konsekvenser for bor-
gerne
Ingen Ingen
10
Miljømæssige konsekvenser Ingen Ingen
Forholdet til EU-retten Almene boligorganisationer anses for at være omfattet af Kommissionens afgørel-
se af 20. december 2011 om anvendelse af bestemmelserne i artikel 106, stk. 2, i
traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde på statsstøtte i form af kom-
pensation for offentlig tjeneste ydet til visse virksomheder, der har fået overdraget
at udføre tjenesteydelser af almindelig økonomisk interesse.
Afgørelsen fastsætter, på hvilke betingelser statsstøtte ydet i form for kompensa-
tion for en tjenesteydelse af almindelig økonomisk interesse ikke er underlagt for-
håndsanmeldelsespligten efter traktatens artikel 108, stk. 3, da den kan anses for at
være forenelig med traktatens artikel 106, stk. 2.
Det vurderes, at den foreslåede bestemmelse er i overensstemmelse med Kommis-
sionens afgørelse. Med forslaget ændres ikke på den gældende model for finansie-
ring af almene boliger. Reglerne om kommunernes grundkapital samt statens ydel-
sesstøtte m.v. vil således findes anvendelse på samme måde, som reglerne gælder,
når almene boligorganisationer opfører almene boliger på den traditionelle måde,
dvs. køb af en ubebygget grund med følgende entreprise.
Er i strid med de fem principper for
implementering af erhvervsrettet EU-
regulering/Går videre end minimums-
krav i EU-regulering
JA NEJ
X
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til § 1
Til nr. 1
Kommunalbestyrelsen kan ifølge § 115, stk. 1, nr. 1, i lov
om almene boliger m.v. give tilsagn om ydelsesstøtte til en
almen boligorganisation til etablering af almene boliger ved
nybyggeri. Bestemmelsen gør således udtømmende op med,
i hvilke situationer og hvorledes en almen boligorganisation
kan etablere almene boliger ved nybyggeri med offentlig
støtte.
Efter § 115, stk. 2, nr. 1, i lov om almene boliger m.v.,
kan kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor boligerne
agtes etableret, på statens vegne give tilsagn om ydelsesstøt-
te til kommunale almene ældreboliger og til selvejende insti-
tutioner til etablering af almene ældreboliger, herunder al-
mene ældreboliger, der indrettes særligt med henblik på at
betjene personer med betydelig og varigt nedsat fysisk eller
psykisk funktionsevne, der etableres ved nybyggeri.
Efter § 115, stk. 4, nr. 1, i lov om almene boliger m.v.,
kan kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor et regions-
råd på grundlag af den årlige rammeaftale med regionens
kommuner skal etablere almene ældreboliger, der indrettes
særligt med henblik på at betjene personer med betydelig og
varigt nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne, kan på sta-
tens vegne give tilsagn om ydelsesstøtte til disses etablering
ved nybyggeri.
Efter § 115, stk. 5, nr. 1, i lov om almene boliger m.v.,
kan kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor boligerne
agtes etableret, på statens vegne give tilsagn om ydelsesstøt-
te til selvejende institutioner til etablering af almene ung-
domsboliger, der etableres ved nybyggeri.
Efter § 115, stk. 6, nr. 1, i lov om almene boliger m.v.,
kan kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor boligerne
agtes etableret, på statens vegne give tilsagn om ydelsesstøt-
te til selvejende institutioner til etablering af universitetsnæ-
re almene ungdomsboliger, der støttes af en fond, jf. § 10,
stk. 2, i lov om offentlige forskningsinstitutioners kommer-
cielle aktiviteter og samarbejde med fonde, og som etableres
ved nybyggeri.
Det foreslås i § 116, stk. 1, at tilsagn efter § 115, stk. 1, nr.
1, stk. 2, nr. 1, stk. 4, nr. 1, stk. 5, nr. 1, og stk. 6, nr. 1, tilli-
ge kan gives til etablering af almene boliger i et samarbejde
mellem en tilsagnsmodtager og en privat part, der opfører de
pågældende boliger, såfremt
1) samarbejdet er nødvendigt for at fremme blandet bolig-
byggeri og
2) tilsagnsmodtager ikke løber unødige risici.
Med forslaget får kommunalbestyrelsen mulighed for at
give tilsagn om ydelsesstøtte efter § 115, stk. 1, nr. 1, stk. 2,
nr. 1, stk. 4, nr. 1, stk. 5, nr. 1, og stk. 6, nr. 1, til etablering
af almene boliger (familieboliger, ældreboliger og ungdoms-
boliger, herunder universitetsnære ungdomsboliger) ved ny-
byggeri i et samarbejde mellem tilsagnsmodtager og en pri-
vat part, der skal opføre almene boliger og aflevere det til
tilsagnsmodtager.
11
Tilsagnsmodtagere kan således være en almen boligorga-
nisation (etablering af almene familie-, ungdoms- og ældre-
boliger), jf. § 115, stk. 1, kommuner og selvejende instituti-
oner (almene ældreboliger), jf. § 115, stk. 2, et regionsråd
(almene ældreboliger), jf. § 115, stk. 4, og selvejende insti-
tutioner (almene ungdomsboliger og universitetsnære al-
mene ungdomsboliger), jf. § 115, stk. 5 og 6.
Efter den gældende § 106 i lov om almene boliger m.v.
kan tilsagn om støtte kun gives, hvis de byggearbejder, som
omfattes af tilsagnet, ikke er påbegyndt. Bestemmelsen af-
spejler almenboliglovens hovedprincip vedrørende støtte til
opførelse af nye støttede boliger, som forudsætter, at bygge-
arbejder omfattet af tilsagnet ikke må være påbegyndt. Det
foreslås, at hovedprincippet fastlagt i § 106 også skal gælde
for byggeri, som opføres efter den foreslåede § 116, stk. 1.
Det betyder, at kommunalbestyrelsen kun vil kunne med-
dele tilsagn om ydelsesstøtte, hvis de byggearbejder, som
omfattes af tilsagnet, ikke er påbegyndt. Samarbejdsmodel-
ler, hvor den private bygherre allerede har opført dele af
byggeriet, før en aftale med tilsagnsmodtageren om færdig-
gørelse og overdragelse af byggeriet indgås, vil således ikke
være omfattet af den foreslåede ordning.
Samarbejde skal forstås som et aftaleretligt forhold mel-
lem tilsagnsmodtager og privat part, som nærmere regulerer
parternes rettigheder og pligter i forbindelse med byggeriets
opførelse.
Det foreslåede § 116, stk. 1, nr. 1, indebærer, at kommu-
nalbestyrelsens tilsagn forudsætter, at samarbejdet mellem
tilsagnsmodtager og den private part er nødvendigt for at
etablere almene boliger med henblik på at fremme blandet
boligbyggeri.
Bestemmelsen indebærer, at kommunalbestyrelsen skal
vurdere, at der et behov for at etablere almene boliger med
henblik på at fremme blandet boligbyggeri, og at dette be-
hov ikke kan opfyldes uden den private parts medvirken.
Hvis der findes andre muligheder for at opføre almene bo-
liger, som kommunalbestyrelsen finder egnede, f.eks. byg-
gegrunde, hvis ejere er villige til at sælge grunden til en al-
men boligorganisation, og som kan fremme blandet bolig-
byggeri, vil den foreslåede ordning som udgangspunkt være
unødvendig. Derfor vil det også indgå i vurderingen, hvor
stor andel almene boliger udgør i boligområdet eller byde-
len. Et boligområde eller en bydel kan ikke defineres ud fra
indbyggertal eller antal boliger. Det overlades til kommunal-
bestyrelsen til at vurdere, hvordan og i hvilket omfang al-
mene boliger skal ”blandes” med andre boligtyper.
Kommunalbestyrelsen skal i sin vurdering således pri-
mært lægge vægt på, om der er behov for at etablere almene
boliger med henblik på at sikre blandet boligbyggeri.
Desuden skal kommunalbestyrelsen i vurderingen inddra-
ge årsagen til, at tilsagnsmodtager ikke kan erhverve en ube-
bygget grund.
Endvidere skal det indgå i vurderingen, om boligerne op-
føres som led i en lokalplans krav om at 25 pct. af boligmas-
sen skal være almene boliger.
Kommunalbestyrelsen skal også vurdere, om der forelig-
ger noget omgåelseshensyn, som taler imod meddelelse af
tilsagnet. Der kan eksempelvis tale om, at tilsagnsmodtage-
ren har afhændet en ubebygget grund til en privat part og i
den forbindelse indgår en samarbejdsaftale om etablering af
almene boliger.
Det forudsættes, at samarbejdet mellem tilsagnsmodtager
og den private part baseres på en samarbejdsaftale, der sik-
rer overholdelse af denne lovs regler for etablering af al-
mene boliger.
Kommunalbestyrelsens tilsagn vil således altid forudsæt-
te, at boligerne opfylder alle krav, som gælder for etablering
af almene boliger.
Det handler bl.a. om § 107 i lov om almene boliger m.v.,
som indeholder regler om betaling af et gebyr til staten og
kommunen i forbindelse med etablering af boliger ved ny-
byggeri. Denne vil således også omfatte opførsel af boliger
efter den foreslåede ordning.
Ligesom i dag vil tilsagnsmodtager endvidere i aftalen
kunne stille krav om, at den private part i forbindelse med
udbud af bygge- og anlægsarbejder og tjenesteydelser an-
vender sociale klausuler om uddannelses- og praktikaftaler,
jf. § 107 a i lov om almene boliger m.v.
De gældende regler om de almene boligers udformning og
indretning m.v. i §§ 108-110 i lov om almene boliger m.v.
vil ligeledes finde anvendelse.
Det samme gælder for administrative forskrifter fastsat af
transport-, bygnings- og boligministeren efter § 113, stk. 1.
Det bemærkes, at bestemmelserne i kapitel 8 i lov om al-
mene boliger m.v. finder tilsvarende anvendelse på almene
ældreboliger, som ejes af en kommune eller en region, selv-
ejende ældreboliger og selvejende almene ungdomsboliger,
jf. § 114 i lov om almene boliger m.v.
De krav, som fremgår af de af transport-, bygnings- og bo-
ligministerens fastsatte nærmere regler, jf. bl.a. bekendtgø-
relse om støtte til almene boliger m.v., bekendtgørelse om
anvendelse af informations- og kommunikationsteknologi
(IKT) og bekendtgørelse om kvalitetssikring af byggearbej-
der i alment byggeri m.v. og ombygninger efter lov om by-
fornyelse og udvikling af byer, skal også opfyldes, når ny-
byggeriet opføres efter den foreslåede ordning.
Kommunalbestyrelsen fordeling af støtte til almene boli-
ger skal stadigvæk ske på baggrund af en samlet vurdering
af situationen på det lokale boligmarked og behovet for nyt
støttet boligbyggeri i kommunen, jf. § 104 i lov om almene
boliger m.v. Nærmere regler om tildeling af tilsagn om støt-
te findes i kapitel 6 i støttebekendtgørelsen.
12
Det er tilsagnsmodtager, der skal indgive ansøgning om
støtte (ansøgningsskema A) til kommunalbestyrelsen, jf.
støttebekendtgørelsens § 18, stk. 1, 1. pkt.
Kommunalbestyrelsen kan i forbindelse med tilsagn stille
vilkår, herunder særlige vilkår, som det konkrete projekt
måtte give anledning til. Kommunalbestyrelsen skal påse, at
de stillede betingelser for støtte efter lov om almene boliger
m.v. og tilhørende bekendtgørelser samt de særlige vilkår,
som kommunalbestyrelsen har stillet, er overholdt.
Kommunalbestyrelsen kan herefter meddele tilsagnsmod-
tager et skriftligt tilsagn på de betingelser, som følger af lov
om almene boliger m.v. og støttebekendtgørelsen.
Byggeskadefonden vil også omfatte nybyggeri efter den
foreslåede ordning. Tilsagnsmodtager skal sikre, at de krav,
som Byggeskadefonden stiller i forhold til etablering af al-
mene boliger, når disse etableres af almene boligorganisatio-
ner m.v., bliver opfyldt, uanset hvilken samarbejdsform der
er valgt.
Kommunalbestyrelsen skal stille som betingelse for til-
sagn efter § 115 i lov om almene boliger m.v., at samar-
bejdsaftalen sikrer, at den private part til brug for Byggeska-
defondens eftersyn og den efterfølgende drift af byggeriet
afleverer al projekt- og kvalitetssikringsmateriale samt
drifts- og vedligeholdelsesplaner og øvrig dokumentation i
forbindelse med opførelsen, herunder tilsyns- og afleve-
ringsprotokoller til tilsagnsmodtageren i forbindelse med af-
leveringen af byggeriet og senest 2 måneder efter afleverin-
gen.
Kommunalbestyrelsen skal endelig stille som betingelse
for tilsagnet, at aftalen sikrer, at den private part skal ved-
lægge beregninger, der efterviser projektets overholdelse af
gældende normer for bærende og stabiliserende konstruktio-
ner.
Tilsagnsmodtagers ansøgning om kommunalbestyrelsens
godkendelse af anskaffelsessummen forud for byggeriets på-
begyndelse (ansøgningsskema B) skal fortsat indeholde en
totaløkonomisk vurdering baseret på anvendelsen af Lands-
byggefondens totaløkonomimodel.
Tilsagnsmodtageren skal i overensstemmelse med de gæl-
dende regler senest 15 måneder efter tilsagnsdatoen digitalt
indberette de oplysninger, som danner grundlag for godken-
delse af en anskaffelsessum (ansøgningsskema B) til kom-
munalbestyrelsen.
Tilsagnsmodtageren skal dokumentere overfor kommunal-
bestyrelsen, at der senest ved byggeriets påbegyndelse fore-
ligger tinglyst endeligt skøde på ejendommen, jf. støttebe-
kendtgørelsens § 22. Hvis tinglysningen alene er betinget af
udstykningsmyndighedernes samtykke og forudsat, at til-
sagnsmodtageren på tidspunktet for byggeriets påbegyndel-
se kan dokumentere, at der er opnået forhåndsgodkendelse
fra disse myndigheder af, at udstykning vil kunne gennem-
føres, kan fristen udskydes. Det samme gælder, hvis den en-
delige indførsel af skøde på den eller de kommende ejerlej-
ligheder i tingbogen alene afventer ejendommens opdeling i
ejerlejligheder, kan fristen fraviges.
Under byggeriets eller arbejdernes gennemførelse fører
kommunalbestyrelsen sædvanligt tilsyn med, at betingelser-
ne og de særlige vilkår for støttetilsagnet overholdes.
Tilsagnsmodtageren skal indberette digitalt byggeregnska-
bet til kommunalbestyrelsen. Tilsagnsmodtager skal sikre, at
en overskridelse af maksimumsbeløbet efter kapitel 4, afhol-
des af den private part.
Det bemærkes i den forbindelse, at afdelinger under opfø-
relse betaler byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter til bo-
ligorganisationen for byggesagsadministrationen, jf. § 33,
stk.1, i bekendtgørelse nr. 1226 af 26. december 2018 om
drift af almene boliger m.v.
Tilsagnsmodtageren skal digitalt indberette den endelige
anskaffelsessum (ansøgningsskema C).
Tilsagnsmodtager skal i samarbejdsaftalen sikre, at den
private part gør tilsagnsmodtager skadefri i tilfælde af, at til-
sagnsmodtager ifalder ansvaret for den private parts man-
glende opfyldelse af udbudspligten.
Kommunalbestyrelsen vil kunne stille de betingelser, som
kommunalbestyrelsen allerede i dag kan stille, når den tager
stilling til ansøgning om tilsagn til etablering af almene boli-
ger ved nybyggeri, jf. §§ 30-32 i bekendtgørelse nr. 1226 af
14. december 2011 om støtte til almene boliger m.v.
Det vil stadigvæk være kommunalbestyrelsens pligt at på-
se, at de forpligtelser, der efter denne lov påhviler en til-
sagnsmodtager i forbindelse med etablering af almene boli-
ger ved nybyggeri bliver opfyldt. Selv om byggeriet opføres
i et samarbejde med et privat part, skal det således sikres i
samarbejdsaftalen, at de forpligtelser, som tilsagnsmodtager
efter reglerne for etablering af almene boliger har, bliver op-
fyldt af den private part.
Købesummens enkelte elementer skal være specificeret
med henblik på at give kommunalbestyrelsen det tilstrække-
lige beslutningsgrundlag, når kommunalbestyrelsen skal ta-
ge stilling til tilsagnet. Derfor skal købesummen specificeres
og bestå af grundpris, den private parts honorar og den pri-
vate parts faktiske udgifter til de tjenesteydelser og byggear-
bejder, som har været udbudt.
Prisen for byggeriet skal således fastsættes som bestående
af tre dele:
- Grundpris.
- Betaling til den private part for udvikling m.v.
- Resultater for udbudte arbejder samt udgiften til ikke-ud-
budte arbejder.
Bestemmelsen om maksimumbeløb for anskaffelsessum-
men for alment byggeri, jf. § 115, stk. 10, 1. pkt., skal være
overholdt. Dette gælder også for opfyldelse af kravene, som
gælder for opførsel af almene boliger. De skal ligeledes væ-
re sikret.
13
Det foreslåede § 116, stk. 1, nr. 2, indebærer, at tilsagns-
modtageren ikke skal løbe unødige risici. Dette gælder for
hele processen vedrørende etablering af de pågældende boli-
ger. Bestemmelsen fastsætter ikke nogen tidsmæssig grænse
for risikovurderingen. Der vil altid være om en konkret vur-
dering, hvilke risici tilsagnsmodtageren skal påtage sig og
hvordan disse risici skal håndteres. Bestemmelsen antager,
at etablering af almene boliger i samarbejde med privat part
er et mere kompleks byggeforetagende, da det typisk hand-
ler om samtidig eller successiv opførelse af flere boligfor-
mer med flere investorer, hvilket kan øge byggerisici.
For at undgå, at tilsagnsmodtageren løber en unødig risiko
bør betalinger fra tilsagnsmodtager til den private part forud
for boligerne afleveres til tilsagnsmodtageren og endeligt
skøde på ejendommen overdrages til tilsagnsmodtageren
kun ske mod fuld sikkerhed. Eksempelvis vil en deludbeta-
ling, som ikke modsvares af modtagelsen af (del)leverancer,
garantier eller anden sikkerhed, kunne indebære en unødig
risiko. Tilsvarende vil kunne gøre sig gældende, hvis til-
sagnsmodtageren påtager sig en risiko for gennemførelsen
af den ikke-almene del af byggeriet, der består af almene og
private boliger.
Det foreslås i § 116, stk. 2, 1. pkt., at kommunalbestyrel-
sen i særlige tilfælde kan give tilsagn efter § 115, stk. 1, nr.
1, stk. 2, nr. 1, stk. 4, nr. 1, stk. 5, nr. 1, og stk. 6, nr. 1, selv
om tilsagnsmodtager ikke har skøde på ejendommen under
boligernes opførelse.
Efter de gældende regler skal tilsagnsmodtageren have
skøde på ejendommen og stå som debitor for de lån, som
optages til finansiering af byggeriet, jf. i § 22 i bekendtgø-
relse om støtte til almene boliger. Det skal dokumenteres
overfor kommunalbestyrelsen, at der senest ved byggeriets
påbegyndelse foreligger tinglyst endeligt skøde på ejendom-
men. Denne frist kan udskydes, hvis tinglysningen alene er
betinget af udstykningsmyndighedernes samtykke og forud-
sat, at tilsagnsmodtageren på tidspunktet for byggeriets på-
begyndelse kan dokumentere, at der er opnået forhåndsgod-
kendelse fra disse myndigheder af, at udstykning vil kunne
gennemføres. Desuden kan fristen tillige udskydes, hvis til-
sagnsmodtageren på tidspunktet for byggeriets påbegyndel-
se kan dokumentere, at den endelige indførsel af skøde på
den eller de kommende ejerlejligheder i tingbogen alene af-
venter ejendommens opdeling i ejerlejligheder.
Den foreslåede bestemmelse indebærer, at kravet om, at
tilsagnsmodtager skal have skøde på ejendommen, inden
byggeriet påbegyndes, i særlige tilfælde kan fraviges, såle-
des at tilsagnsmodtager først får tinglyst skøde på ejendom-
men i forbindelse med aflevering af boligerne.
Hermed åbnes mulighed for at etablere almene boliger i
situationer, hvor det almene byggeri opføres af den private
part i henhold til en aftale med tilsagnsmodtager og afleve-
res til tilsagnsmodtager efter opførelsen, selv om den private
part har skøde på ejendommen efter byggeriets påbegyndel-
se, dvs. under opførelsen.
Som særlige tilfælde skal forstås situationer, hvor de krav,
som fremgår af det foreslåede § 116, stk. 1, er opfyldt, men
hvor tilsagnet kan ikke meddeles, idet tilsagnsmodtager ikke
kan få skøde på ejendommen inden byggeriets påbegyndel-
se. Det kan eksempelvis være på grund af tinglyste klausu-
ler, eller situationer, hvor byggeriets kompleksitet, herunder
integration med de private boliger og erhverv, indebærer, at
den private part har skøde på hele byggeriet under opførel-
sen.
Det foreslås i § 116, stk. 2, 2. pkt., at betingelserne, der er
nævnt i stk. 1, nr. 1 og 2, skal være opfyldt, når der i særlige
tilfælde gives tilsagn efter § 115, stk. 1, nr. 1, stk. 2, nr. 1,
stk. 4, nr. 1, stk. 5, nr. 1, og stk. 6, nr. 1, selv om tilsagns-
modtager ikke har skøde på ejendommen under boligernes
opførelse. Det skal således være nødvendigt at indgå samar-
bejde med privat part med henblik på at fremme blandet bo-
ligbyggeri og tilsagnsmodtager skal ikke løbe unødige risici.
Bestemmelsen forudsætter, at samarbejdsaftalen sikrer
overholdelse af denne lovs regler for etablering af almene
boliger.
Tilsagnsmodtager vil stadigvæk være ansvarlig for over-
holdelse af de forpligtelser, som påhviler en tilsagnsmodta-
ger, når denne etablerer almene boliger ved nybyggeri. Det
handler bl.a. om almenboliglovens regler om finansiering,
anskaffelsessum, maksimumsbeløb, indretning, kvalitet, for-
sikring og udbudspligt.
Tilsagnsmodtager vil således være ansvarlig over for
kommunalbestyrelsen i forhold til opfyldelse af de krav ved-
rørende etablering af almene boliger, som enten fremgår af
lov om almene boliger m.v. eller er stillet af kommunalbe-
styrelsen i forbindelse med meddelelse af tilsagnet.
Når kravet om skøde fraviges, vil grundlaget for risikosty-
ring og risikohåndtering ændres, især i forhold til finansie-
ring af byggeriet. Enhver betaling inden byggeriet er afleve-
ret og tinglyst skøde på ejendommen skal sikres på en for-
svarlig måde, f.eks. ved uigenkaldelig bankgaranti. Det vil
være den private part, der som udgangspunkt bærer ansvaret
for finansierings- og opførelsesrisici.
Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til det foreslåede
§ 116, stk. 1.
Det foreslås i § 116, stk. 3, at kommunalbestyrelsen skal
betinge de tilsagn, der er nævnt i de foreslåede stk. 1 og 2,
af, at den private part forpligter sig til at udføre de aftalte ar-
bejder i henhold til de udbudsretlige forpligtelser, som på-
hviler tilsagnsmodtageren. Samarbejdsaftalen skal således
forpligte den private part til at udbyde alle tjenesteydelser
og bygge- og anlægsarbejder i henhold til udbudsreglerne
gældende for tilsagnsmodtageren. Kommunalbestyrelsen
skal derfor stille som et ufravigeligt krav, at aftalen forplig-
ter den private part til at opfylde de udbudsretlige forpligtel-
ser, der efter reglerne i denne lov, støttebekendtgørelsen og
udbudslovgivningen påhviler tilsagnsmodtager.
Den private parts udbudspligt vil afhænge af den konkrete
situation og kan derfor variere fra sag til sag. Med forslaget
14
er der således ikke tiltænkt nogen ændringer af reglerne,
som vedrører tilsagnsmodtagers udbudspligt. Tilsagnsmod-
tager skal således enten selv opfylde sin udbudspligt eller
sikre, at den private part gør det på vegne af tilsagnsmodta-
ger. Det bemærkes, at en privat parts varetagelse af udbuds-
forretningen sker på tilsagnsmodtagers vegne og derfor vil
udbudsforretningen altid ske på tilsagnsmodtageres ansvar.
Tilsagnsmodtager skal derfor sikre i samarbejdsaftalen, at
den private part holder tilsagnsmodtager skadefrit i tilfælde
af, at der bliver rejst krav mod tilsagnsmodtager som ordre-
giver på grund af manglende overholdelse af udbudsregler-
ne.
Det forventes, at forslaget vil øge mulighederne for eta-
blering af blandet boligbyggeri bestående både af private og
almene boliger samt erhverv.
Til nr. 2
Efter den gældende bestemmelse i § 143, stk. 3, fastsætter
transport-, bygnings- og boligministeren nærmere regler om
de i §§ 115, 115 a, 117, 128 a, 130, stk. 2, 131, 136, 137,
140, 142 og 142 b nævnte forhold.
Det foreslås, at bestemmelsen udvides, således at denne
også omfatter den foreslåede § 116.
Bemyndigelsen vil blive udmøntet til at tilpasse reglerne i
administrative forskrifter, herunder bekendtgørelse om støtte
til almene boliger m.v.
Ministeren vil i støttebekendtgørelsen fastsætte regler om,
at kravet om skøde på ejendommen kan fraviges i forbindel-
se med anvendelse af den foreslåede ordning. De regler for
etablering af almene boliger, som i støttebekendtgørelsen
gælder for etablering af almene boliger ved nybyggeri, vil
udvides til at omfatte situationer, hvor etablering af almene
boliger sker i et samarbejde med en privat part. Det handler
om reglerne om finansiering, anskaffelsessum, maksimums-
beløb, indretning, kvalitet, forsikring og udbudspligt samt
betingelser for tilsagn om støtte.
Til § 2
Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. juli 2019.
Det foreslås, loven ikke gælder for Færøerne og Grønland,
da lov om almene boliger m.v. ikke gælder for Færøerne og
Grønland.
15
Bilag
Lovforslaget sammenholdt med gældende lov
Gældende formulering Lovforslaget
§ 1
I lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr.
119 af 1. februar 2019, som ændret ved § 1 i lov nr. 1322 af
27. november 2018, foretages følgende ændringer:
1. Efter § 115 a indsættes:
Ȥ 116. Tilsagn efter stk. 1, nr. 1, stk. 2, nr. 1, stk. 4, nr. 1,
stk. 5, nr. 1, og stk. 6, nr. 1, kan tillige gives til etablering af
almene boliger i et samarbejde mellem tilsagnsmodtager og
en privat part, der opfører de pågældende boliger, såfremt
1) samarbejdet er nødvendigt for at etablere boligerne og
2) tilsagnsmodtageren ikke løber unødige risici.
Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan i særlige tilfælde give
tilsagn efter stk. 1, nr. 1, stk. 2, nr. 1, stk. 4, nr. 1, stk. 5, nr.
1, og stk. 6, nr. 1, selv om tilsagnsmodtageren ikke har skø-
de på ejendommen under boligernes opførelse. Betingelser-
ne, der er nævnt i stk. 1, nr. 1 og 2, skal være opfyldt.
Stk. 3. Kommunalbestyrelsen skal betinge tilsagn efter stk.
1 og 2 af, at den private part udfører de aftalte arbejder i
henhold til de udbudsretlige forpligtelser, som påhviler til-
sagnsmodtageren.«
§ 143....
Stk. 2. …
Stk. 3. Transport-, bygnings- og boligministeren fastsætter
nærmere regler om de i §§ 115, 115 a, 117, 128 a, 130, stk.
2, 131, 136, 137, 140, 142 og 142 b nævnte forhold.
2. I § 143, stk. 3, indsættes efter: »115 a,«: »116,«.
16