3. udkast til betænkning

Betænkning afgivet af By- og Boligudvalget den 00. december 2013
3. udkast
til
Betænkning
over
Forslag til lov om sommerhuse på fremmed grund
[af ministeren for by, bolig og landdistrikter (Carsten Hansen)]
1 Ændringsforslag
Der er stillet 5 ændringsforslag til lovforslaget. Venstres
medlemmer af udvalget har stillet ændringsforslag nr. 1 og 2
og Enhedslistens medlemmer af udvalget har stillet æn-
dringsforslag nr. 3-5.
2. Udvalgsarbejdet
Lovforslaget blev fremsat den 9. oktober 2013 og var til
1. behandling den 22. oktober 2013. Lovforslaget blev efter
1. behandling henvist til behandling i By- og Boligudvalget.
Møder
Udvalget har behandlet lovforslaget i 2 møder.
Teknisk gennemgang
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har på et mø-
de den 31. oktober 2013 givet By- og Boligudvalget en tek-
nisk gennemgang af lovforslaget.
Høring
Et udkast til lovforslaget har inden fremsættelsen været
sendt i høring, og ministeren for by, bolig og landdistrikter
sendte den 15. august 2013 dette udkast til udvalget, jf.
BYB alm. del – bilag 98 (folketingsåret 2012-13). Den 9.
oktober 2013 sendte ministeren for by, bolig og landdistrik-
ter de indkomne høringssvar og et notat herom til udvalget.
Skriftlige henvendelser
Udvalget har i forbindelse med udvalgsarbejdet modtaget
skriftlige henvendelser fra:
Danske Udlejere,
Søren Friis, Odense,
Søren Martinussen og
Strandforeningen Bøgebjerg Strand.
Ministeren for by, bolig og landdistrikter har over for ud-
valget kommenteret de skriftlige henvendelser til udvalget.
Spørgsmål
Udvalget har stillet 31 spørgsmål til ministeren for by,
bolig og landdistrikter til skriftlig besvarelse. Ministeren har
besvaret 29 spørgsmål. Spørgsmål 5 er besvaret foreløbigt.
3. Indstillinger [og politiske bemærkninger]
<>
Inuit Ataqatigiit, Siumut, Sambandsflokkurin og
Javnaðarflokkurin var på tidspunktet for betænkningens af-
givelse ikke repræsenteret med medlemmer i udvalget og
havde dermed ikke adgang til at komme med indstillinger
eller politiske udtalelser i betænkningen.
4 Ændringsforslag med bemærkninger
Æ n d r i n g s f o r s l a g
Af et mindretal (V), tiltrådt af <>:
Til § 1
1) Stk. 4 udgår.
[Ændring, så loven ikke er præceptiv]
Ny paragraf
2) Efter § 2 indsættes i kapitel 2 som ny paragraf:
Til lovforslag nr. L 34 Folketinget 2013-14
Journalnummer
DokumentId
By- og Boligudvalget 2013-14
L 34 Bilag 11
Offentligt
»§ 01. En lejeaftale kan ændres eller tilsidesættes helt el-
ler delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig
handlemåde at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36.«
[Henvisning til aftalelovens § 36]
Af et mindretal (EL), tiltrådt af <>:
Til § 3
3) I stk. 1 ændres »markedslejen for det pågældende leje-
forhold« til: »det lejedes værdi«.
[Ændring af værdiansættelsen af grunden]
Til § 4
4) Stk. 1 affattes således:
»Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange le-
jen reguleret til det lejedes værdi, hvis den gældende leje af-
viger væsentligt fra det lejedes værdi. Ved afgørelsen af det
lejedes værdi skal der foretages en sammenligning med den
leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området
for en tilsvarende grund med hensyn til blandt andet belig-
genhed, art og størrelse.«
[Ændring af værdiansættelsen af grunden]
Til § 6
5) I stk. 1 ændres »markedslejen« til: »det lejedes værdi«.
[Ændring af værdiansættelsen af grunden]
B e m æ r k n i n g e r
Til nr. 1
Det foreliggende forslag indebærer, at loven vil blive
præceptiv jfr. § 1, stk. 4. Det betyder, at lovens bestemmel-
ser hverken kan fraviges af lejer eller af udlejer. § 1, stk. 4,
indebærer således bl.a., at lejer ikke kan disponere sin øko-
nomi på en aftale med udlejer, der eksempelvis efter 5 år
kan varsle en væsentlig lejestigning på trods af aftalen. På
tilsvarende vis indebærer forslaget, at udlejer ikke kan dis-
ponere i tillid til sin aftale med lejer, der efter 5 år kan varsle
en væsentlig lejenedsættelse. Begge dele med muligt efter-
følgende sagsanlæg og sagsomkostninger.
Venstre ser ingen grund til at fratage hverken lejeren eller
udlejeren deres frie forhandlingsret. Parternes aftale må
derfor gå forud for lovens bestemmelser.
Hvor intet er aftalt om det pågældende brugsforhold, eller
hvor aftalen er uklar, skal lovens bestemmelser være gæl-
dende.
Til nr. 2
Specielt omkring grundlejemål, hvor lejeren har foretaget
en meget stor investering i et sommerhus på grunden, kan
lejeren ved lejemålets ophør komme i en særdeles vanskelig
forhandlingsposition, da en konsekvens af manglende enig-
hed om ny lejeaftale som oftest vil være en forpligtigelse til
at fjerne huset og rydde grunden. I lyset heraf foreslår
Venstre – ganske som tilfældet er i gældende erhvervsleje-
lov § 7 – at loven suppleres med en klar henvisning til afta-
lelovens § 36, hvorefter en ny lejeaftale vil kunne blive tilsi-
desat helt eller delvist. Bestemmelsen vil således også kun-
ne anvendes til en nedsættelse af en aftalt – urimelig – hus-
leje.
Til nr. 3-5
Lejefastsættelsen sker efter lejelovens almindelige regler
med udgangspunkt i »det lejedes værdi«. I lovforslaget ind-
går markedslejen som fremtidigt grundlag.
Der er imidlertid en grundlæggende forskel på de to leje-
fastsættelsesprincipper. Ved markedsleje forståes den leje,
som en kyndig lejer på varslingstidspunktet ville aftale for
det pågældende lejeforhold. En kyndig udlejer på området
for lejede grunde vil være let at finde, mens en kyndig lejer
normalt vil være en sjældenhed. Derfor vil ejer/lejerforhol-
det i de fleste tilfælde være til udlejers fordel.
Enhedslisten ønsker med forslaget at stille parterne mere
lige. Dette kan ske ved at overføre lejelovens bestemmelser
til L 34. Hvis dette lejefastsættelsesprincip bliver gældende,
skal udlejer kunne dokumentere, at den gældende leje er væ-
sentligt under »det lejedes værdi«.
En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykt
i betænkningen.
Bjarne Laustsen (S) Jan Johansen (S) Jens Joel (S) Mette Reissmann (S) fmd. Simon Kollerup (S) Orla Hav (S)
Thomas Jensen (S) Liv Holm Andersen (RV) Lone Loklindt (RV) Rasmus Helveg Petersen (RV) Eigil Andersen (SF)
Pernille Vigsø Bagge (SF) Özlem Sara Cekic (SF) Lars Dohn (EL) Rosa Lund (EL) Louise Schack Elholm (V)
Martin Geertsen (V) Jane Heitmann (V) Preben Bang Henriksen (V) Michael Aastrup Jensen (V) Karen Jespersen (V) nfmd.
Karsten Lauritzen (V) Fatma Øktem (V) Karina Adsbøl (DF) Alex Ahrendtsen (DF) Morten Marinus (DF)
Dennis Flydtkjær (DF) Ole Birk Olesen (LA) Benedikte Kiær (KF)
Inuit Ataqatigiit, Siumut, Sambandsflokkurin og Javnaðarflokkurin havde ikke medlemmer i udvalget.
2
Venstre, Danmarks Liberale Parti (V) 47
Socialdemokratiet (S) 45
Dansk Folkeparti (DF) 22
Radikale Venstre (RV) 16
Socialistisk Folkeparti (SF) 15
Enhedslisten (EL) 12
Liberal Alliance (LA) 9
Det Konservative Folkeparti (KF) 8
Inuit Ataqatigiit (IA) 1
Siumut (SIU) 1
Sambandsflokkurin (SP) 1
Javnaðarflokkurin (JF) 1
Uden for folketingsgrupperne (UFG) 1
3
Bilag 1
Oversigt over bilag vedrørende L 34
Bilagsnr. Titel
1 Høringssvar og høringsnotat, fra ministeren for by, bolig og landdi-
strikter
2 Tidsplan for udvalgets behandling af lovforslaget
3 Henvendelse af 24/10-13 fra Danske Udlejere
4 Henvendelse af 4/11-13 fra Strandforeningen Bøgebjerg Strand
5 Henvendelse af 12/11-13 fra Søren Friis, Odense C
6 Henvendelse af 12/11-13 fra Søren Martinussen
7 Udkast til betænkning
8 Henvendelse af 25/11-13 fra Søren Friis, Odense C
9 2. udkast til betænkning
10 Henvendelse af 29/11-13 fra Søren Friis, Odense, om markedsleje ved
udlændinges køb af sommerhus
Oversigt over spørgsmål og svar vedrørende L 34
Spm.nr. Titel
1 Spm. om, hvilke konsekvenser lovforslaget har for indgåelse af nye le-
jeaftaler, herunder om parterne stadig kan køre efter de aftaleretlige
regler, som de gør nu, hvis det er ønsket, til ministeren for by, bolig og
landdistrikter, og ministerens svar herpå
2 Spm. om, hvad ministeren vil gøre i forhold til de sommerhusejere,
der kan være i en svær situation nu pga. uhensigtsmæssige lejeforhø-
jelser, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar
herpå
3 Spm. om oversendelse af præsentationen fra den tekniske gennem-
agang af lovforslaget, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og
ministerens svar herpå
4 Spm. om kommentar til henvendelse af 24/10-13 fra Danske Udlejere,
til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar herpå
5 Spm. om kommentar til henvendelse af 4/11-13 fra Strandforeningen
Bøgebjerg Strand, Dalby, til ministeren for by, bolig og landdistrikter,
og ministerens svar herpå
6 Spm. om en redegørelse for fordelingen af sommerhuse på fremmed
grund ift., om grunden er kommunalt ejet, privat ejet, statsejet eller
andet, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar
herpå
7 Spm. om, en redegørelse for, hvilke øvrige ejertyper der er af udlejede
sommerhusgrunde, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og
ministerens svar herpå
8 Spm., om det er korrekt som angivet af Ejendomsforeningen Dan-
mark, at loven hovedsagelig vil finde anvendelse på Kolonihave-leje-
mål, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar
herpå
9 Spm., om en grundlejer, hvis grundlejekontrakt med udløb eksempel-
vis i 2015, på nogen måde via loven kan være sikker på at kunne for-
4
længe kontrakten med sin udlejer, til ministeren for by, bolig og land-
distrikter, og ministerens svar herpå
10 Spm., om en grundudlejer, der i dag har en grundlejekontrakt med en
grundlejer til udløb eksempelvis i 2015, ved at udarbejde en ny kon-
trakt med lejeren, risikerer, at denne via retten straks kan kræve den
netop aftalte leje nedsat, til ministeren for by, bolig og landdistrikter,
og ministerens svar herpå
11 Spm., om en grundlejer, der efter lovens ikrafttræden med sin udlejer
aftaler en forholdsmæssig lav fast leje i eksempelvis 15 år og bygger
et hus i tillid hertil, risikerer, at grundudlejeren allerede efter 5 år kræ-
ver en væsentligt højere leje, således at parternes aftalte husleje ikke
længere er gældende, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og
ministerens svar herpå
12 Spm., om en lejer, der med sin udlejer har aftalt en fast lav leje for ek-
sempelvis 15 år, og bygget et hus på grunden i tillid hertil, på nogen
måde kan være sikker på at denne aftalte og forventede husleje vil væ-
re gældende i de aftalte 15 år, til ministeren for by, bolig og landdi-
strikter, og ministerens svar herpå
13 Spm., om en lejer, der med sin udlejer har aftalt en fast lav leje for ek-
sempelvis 15 år, og bygget et hus på grunden i tillid hertil, på nogen
måde være sikker på at denne aftalte vil være gældende, hvis udlejer
vælger at sælge grunden til en ny grundejer, til ministeren for by, bo-
lig og landdistrikter, og ministerens svar herpå
14 Spm., om en lejer, der med sin udlejer har aftalt en fast årlig regule-
ring af grundlejen, og samtidig med sin udlejer ligeledes aftalt, at lejen
kun skal stige med denne faste årlige regulering, kan være sikker på at
denne aftale holder, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og
ministerens svar herpå
15 Spm., om parterne gyldigt kan aftale en fast stigning i lejen på eks. 3
% om året, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens
svar herpå
16 Spm., om en lejer, der med sin udlejer er enig om en bestemt husleje i
eksempelvis 15 år – og i tillid hertil bygger hus på grunden - kan være
sikker på, at denne husleje, til ministeren for by, bolig og landdistrik-
ter og ministerens svar herpå
17 Spm., om lejer bliver bedre sikret mod en huslejestigning ved at få en
lejeaftale med en aftalt fast leje tinglyst, til ministeren for by, bolig og
landdistrikter, og ministerens svar herpå
18 Spm., om en udlejer, der baserer sin økonomi på en lejeaftale med le-
jer, har nogen sikkerhed for at lejeren ikke kan få den aftalte leje ned-
sat, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar
herpå
19 Spm., om en udlejer, der – på trods af parternes aftale – får sin husleje
nedsat, kan bringe lejemålet til ophør nu, hvor hans økonomiske for-
udsætninger for lejemålet er bristet, til ministeren for by, bolig og
landdistrikter, og ministerens svar herpå
20 Spm., om udlejers kreditforening/pengeinstitut, der har finansieret ud-
lejers grundkøb, kan sikre sig mod, at lejeren får den forudsatte aftalte
5
husleje nedsat, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og mini-
sterens svar herpå
21 Spm., om lejers kreditforening/pengeinstitut, der har finansieret lejer-
ens husbyggeri, kan sikre sig imod, at udlejeren får den aftalte husleje
forhøjet, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens
svar herpå
22 Spm. om en udlejer, der har udlejet sin grund til en lejer, aldrig kan
bringe lejemålet til ophør, så længe lejeren betaler sin husleje, til mini-
steren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar herpå
23 Spm., om der kan indgås tidsbegrænsede lejeaftaler, der ophører på et
bestemt tidspunkt med den virkning, at lejeren skal flytte, og om der
herefter gyldigt kan aftales en ny tidsbegrænset lejeaftale mellem de
samme parter, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministe-
rens svar herpå
24 Spm., om en gyldigt kan aftales mellem parterne, at lejeren skal opsi-
ge med eksempelvis 8 måneders varsel, så udlejer har bedre mulighed
for at finde ny lejer, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og
ministerens svar herpå
25 Spm., om der kan skaffes sammenligningslejemål til brug som bevis i
sager om grundlejens størrelse, og hvilke bevismidler forestiller mini-
steren anvendt i sager om markedsleje i henhold til lovforslagets be-
stemmelser, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministe-
rens svar herpå
26 Spm., om en udlejer, der kun ønsker at udleje til én bestemt lejer, kan
sikre sig, at denne ikke afstår lejemålet til en anden lejer, til ministeren
for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar herpå
27 Spm. om kommentar til henvendelsen af 12/11-13 fra Søren Friis, til
ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar herpå
28 Spm. om kommentar til den interne henvendelse af 12/11-13 fra Søren
Martinussen, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministe-
rens svar herpå
29 Spm. om kommentar til henvendelse af 25/11-13 fra Søren Friis, til
ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar herpå
30 Spm. om, hvor mange gange lejeniveauet i en lejeaftale er tilsidesat
under henvisning til aftalelovens § 36, i erhvervslejeloven og i lejelo-
ven, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens svar
herpå
31 Spm. om kommentar til henvendelse af 29/11-13 fra Søren Friis,
Odense, om markedsleje ved udlændinges køb af sommerhus, jf. L 34
- bilag 10, til ministeren for by, bolig og landdistrikter, og ministerens
svar herpå
6