Henvendelse af 19/11-18 fra Ferieboligweb om bundfradrag i indtægter fra udlejning af sommerhuse

FerieboligWeb Aps, Stormly 43, 3500 Værløse. Aps. Nr. 17393987.
FerieboligWeb
Sommerhusudlejning for private udlejere, der selv ønsker at udleje deres feriebolig
Stormly 43, 3500 Værløse. Tlf. +45 4449 3480.
E-mail: fbw@ferieboligweb.dk. Internet: www.ferieboligweb.dk og www.daenemarkferienhaus.de
Danske Bank: Reg 3409 konto 591-5457. VAT DK17393987
.
11.8.2018
Skatteministeriet
Att. Mie Caroline Al Jarrah
lovgivningogoekonomi@skm.dk
MCA@skm.dk
Høringssvar vedrørende journal 2018-3007
Forslag til lov om ændring af ligningsloven, ejendomsværdiskatteloven, personskatte-
loven, skatteindberetningsloven og lov om et indkomstregister
Firmaet Ferieboligweb afgiver hermed høringssvar til ovenstående lovforslag om forslagets
dele vedrørende udlejning af sommerhuse og ferieboliger.
Lovforslaget vil efter Ferieboligwebs vurdering favorisere de større udlejningsbureauer,
idet lovforslaget ikke tager højde for private udlejere, som selv forestår udlejning af deres
feriebolig. Ferieboligweb foreslår på den baggrund, at der foretages en ændring af loven,
hvilket beskrives nærmere nedenfor.
Om Ferieboligweb
Ferieboligweb er en 20 år gammel, dansk Internet-platform - et website, som formidler
ferieboliger mellem udlejere og lejere. Ferieboligweb har flere hundrede ferieboliger til
udlejning, som primært har danske ejere.
Ferieboligweb formidler direkte kontakt mellem lejer og udlejer og er typisk et billigere
alternativ til store udlejningsbureauer og internationale formidlere som AirBnb.
Fordelen ved at benytte firmaer som Ferieboligweb er, at lejer booker ferieboligen direkte
hos ejeren af sommerhuset, og at lejer typisk kan leje ferieboligen billigere end hos større
udlejningsbureauer, fordi vore udlejere ikke skal betale 30-45% af lejeindtægten til et
udlejningsbureau.
Ferieboligwebs udlejere er i vid udstrækning personer, der sætter pris på et personligt
forhold til de personer, der lejer deres sommerhus, og de lægger vægt på tilfredshed med
lejemålet. Mange af vore udlejere er pensionister, der med indtægter fra udlejning har
mulighed for at beholde deres sommerhus.
Vore udlejere er i vid udstrækning hobbyudlejere uden stor it-indsigt, men som holder af
kontakten med deres lejere. Mange af vore udlejere har samlede indtægter, der ligger inden
for 40.000. kr.
Skatteudvalget 2018-19
L 102 Bilag 3
Offentligt
Udlejere kan købe en annonce på www.ferieboligweb.dk for 699 kr. om året. Alternativt
kan udlejer købe en lidt billigere annonce, hvor der i annoncen linkes til udlejers eget
website.
Når Ferieboligweb har formidlet kontakten mellem udlejer og lejer, stopper Ferieboligwebs
engagement. Ferieboligweb har således ikke et forretningsmæssigt ansvar i forholdet
mellem lejer og udlejer, idet økonomien og betingelser i forbindelse med den konkrete
udlejning af ferieboligen aftales mellem udlejer og lejer.
Ferieboligweb indberetter ikke, i modsætning til udlejningsbureauer, udlejers indtægter til
Skat, idet Ferieboligweb ikke kender udlejers indtægt.
På linje med Ferieboligweb findes flere tilsvarende danske firmaer, der via et website
formidler kontakten mellem lejer og udlejer. Vi udgør herved et billigt alternativ til
bureauerne, AirBnb m.fl.
Styrket incitament til at udleje fritidsbolig gennem tredjepart, der indberetter
indtægterne
Med lovforslaget foreslås det at styrke incitamentet til at udleje egen fritidsbolig gennem en
tredjepart, en formidler, der indberetter indtægterne til Skat, ved at forhøje bundfradraget
fra 21.900 kr. til 40.000 kr.
Med lovforslaget foreslås det ligeledes, at der indføres en frivillig indberetningsmulighed
for udenlandske formidlere af sommerhuse. Man tager herved højde for nye aktører på
sommerhusmarkedet som f.eks. AirBnb.
Det foreslås med lovforslaget videre, at de nuværende regler for beskatning af indtægt fra
udlejning af fritidsbolig, hvor der ikke foretages indberetning, videreføres. Det betyder, at
udlejere af fritidshuse, hvor udlejningsindtægterne ikke indberettes, fortsat har mulighed for
at anvende en skematisk ordning med et bundfradrag på kun 11.000 kr.
Ferieboligweb mener, at der med lovforslaget vil ske en urimelig favorisering af udlejning
af ferieboliger gennem bureauer og AirBnb, fordi udlejerne instinktivt vil foretrække et
stort fradrag på 40.000 kr. i stedet for et mindre på 11.000 kr.
Lovforslaget og dets manglende muligheder for fradraget på 40.000 kr. for vore kunder vil
true Ferieboligweb og websites med lignende koncept på livet. Samfundet vil herved få en
mindre konkurrence på sommerhusmarkedet.
Resultatet af lovforslaget vil efter vor opfattelse være,
 at en omkostningstung organisering af markedet for sommerhusudlejning favorise-
res unødigt,
 at lejere skal betale mere for samme sommerhus,
 at den private udlejer tjener mindre før skat på grund af en stor provision til bureau-
et,
 at der vil være mindre konkurrence på sommerhusmarkedet og
 at udlejningsbureauerne, herunder internationale rejsekoncerner, tjener endnu flere
penge på udlejning.
Lovforslaget udnyttes da også allerede af udlejningsbureauerne, der nu reklamerer kraftigt
for deres form for udlejning og fradragsbeløbet på 40.000 kr.
Problemets omfang
Vi skønner, at formidlere som Ferieboligweb har ca. 2.000 sommerhuse i sine porteføljer.
Herudover er der mange udlejere, der skaffer lejere på andre måder, f.eks. ved annoncering
i danske og tyske aviser, dba.dk, Gul & Gratis, FDM, m.fl. og på tyske og engelske
websites. Disse udlejere skønnes at udleje nogle tusinde sommerhuse.
Forslag til justering af loven
Vi er helt enige i lovens formål, som blandt andet handler om, at danskere, der er aktive i
deleøkonomien, betaler korrekt skat.
Lovforslaget tager imidlertid ikke højde for gruppen af udlejere, som anvender formidlere
som Ferieboligweb, og som med lovforslaget fremover alene vil kunne få et bundfradrag på
11.000 kr. Ferieboligweb mener, at en kommende lovændring også bør tilgodese gruppen af
private udlejere.
Det er næppe tilsigtet, at en borgerlig/liberal regering favoriserer professionelle og
internationale bureauers forretning på bekostning af små virksomheder som Ferieboligweb
og lignende firmaer. Det vil have den konsekvens, at konkurrencen på markedet for
udlejning af ferieboligheder svækkes, og at leje af et sommerhus eller en feriebolig risikerer
at blive dyrere for helt almindelige mennesker.
Vi foreslår på den baggrund, at lovforslaget justeres, så Ferieboligweb og alle tilsvarende
formidlere af ferieboliger ligestilles med udenlandske virksomheder, der formidler
udlejning af ferieboliger.
Lovforslaget fastsætter således følgende for udenlandske virksomheder, jf. lovforslaget § 4,
nr. 1 og bemærkninger til lovforslaget:
'Stk. 6. Virksomheder, som ikke er indberetningspligtige efter stk. 1-3, kan efter
aftale med den skattepligtige foretage indberetninger af de oplysninger, som ville
være omfattet af indberetningen efter stk. 1-3.' (jf. den foreslåede § 43, stk. 6).
Ved en ligestilling med udenlandske formidlere kan firmaer som Ferieboligweb efter aftale
med udlejer indberette de samme oplysninger, som er omfattet af indberetningspligten for
virksomheder, der er indberetningspligtige. På den måde får udlejere samme bundfradrag,
som de kunne få, hvis udlejer valgte at udleje sin feriebolig via et danske udlejningsbureau
med indberetningspligt.
Det betyder samtidig, at markedet for mindre formidlere som Ferieboligweb.dk kan bestå
og den nuværende konkurrence på markedet for udlejning af ferieboliger dermed bevares.
Modeller for tilvejebringelse af kendskab til lejeindtægter
Vort forslag forudsætter, at firmaer som Ferieboligweb får kendskab til pengestrømmen
mellem udlejer og lejer, hvilket vi som nævnt ikke har i dag.
Udlejningsbureauer indberetter indtægter fra udlejning fratrukket deres provision og har
dermed 100 procent kontrol over pengestrømmen.
Ferieboligweb kan foreslå to måder til at opnå et kendskab på:
 Model 1: Udlejer indberetter indtægter fra udlejning til formidleren (f.eks.
Ferieboligweb)
Dette er en administrativ enkel model, hvor udlejer indberetter bruttolejen for hvert
lejemål med navn og adresse på lejer til formidleren - eventuelt opdelt i beløb for
lejemålet og forbrugsafregning.
 Model 2: Udlejer udskriver regning for leje af ferieboligen, som sendes til lejer
via formidler
Dette er ligeledes en administrativ enkel model, hvor udlejer udskriver regning for
leje af sin feriebolig til lejer via et it-system, der betjenes fra udlejerens konto hos
formidleren.
Systemet sender regningen til lejer med kopi til udlejer, hvorefter lejer afregner di-
rekte med udlejer.
Udlejeren sender efter lejemålets ophør slutafregningen (forbrug, m.m.) til lejeren
via formidlerens it-system, så alle indtægter fra lejemålene ligger i systemet.
Alle betalinger og refusioner (lejebeløb, depositum, forbrugsafregninger, erstatning
for skader, m.m.) sker direkte mellem udlejer og lejer.
Alle oplysninger om udlejerens indtægter indberettes til Skat.
Ved begge modeller bevares forretningsmodellen med et direkte forretnings- og ansvars-
forhold mellem udlejer og lejer.
Vurdering af modellerne
Både model 1 og 2 opfylder efter vores opfattelse formålet med loven. De er enkle at
udvikle, forbundet med begrænset administration og er billige i drift. Herudover kan det
værdifulde princip med formidling direkte mellem udlejer og lejer opretholdes.
Model 2 giver endvidere en mere konkret dokumentation for de involverede beløb i forhold
til model 1.
Begge de foreslåede modeller for frivillig indberetning vil reducere behovet for kontrol af
private udlejere, som ifølge den politiske aftale skal udføres af nyansatte skattekontrollører.
Ingen af de to modeller giver fuld sikkerhed for, at alle indtægter fra udlejning af et
sommerhus er medtaget. Dette er imidlertid heller ikke tilfældet, når udlejningsbureauer
indberetter indtægter, idet der kan finde udlejning sted ved siden af udlejningen via
bureauet.
Model 2 giver en sikkerhed for korrekt indberettede indtægter på niveau med AirBnb’s
indberetning om udlejning af sommerhuse. Ved AirBnb bestemmer ejeren selv, om
sommerhuset sættes ledig eller optaget, og udlejeren kan derfor stoppe markedsføringen på
AirBnb, når fradraget på 40.000 kr. er nået. Det er endvidere muligt at indgå lejeaftaler med
lejere fra AirBnb uden om systemet, selv om AirBnb understreger, at det ikke er tilladt.
Vi kan ikke anbefale et stort, administrativt, bureaukratisk system, hvor alle
økonomiske transaktioner, evt. inkl. booking, går via en formidler som f.eks. Feriebo-
ligweb.
Dette vil kræve udgifter til udvikling af et stort system og udgifter til drift med mange
bank- og korttransaktioner til og fra både danskere og udlændinge. Det vil gøre livet ganske
besværligt for udlejeren uden mærkbare gevinster for staten.
Herudover er det vores vurdering, at der vil opstå mange fejl på grund af udlejeres
manglende it-rutine, som kan være besværlige at udrede for både udlejere og lejere. Bistand
fra formidler kan let blive nødvendig.
Det vil efter vor vurdering ligeledes være vanskeligt at opretholde forretningsmodellen,
hvor formidler ikke har noget ansvar for opfyldelse af en lejeaftale, idet lejeren i tilfælde af
uenighed formentlig vil hævde, at formidleren også har et ansvar.
Vi mener ikke, at et system, hvor alle økonomiske transaktioner går via formidleren som
f.eks. Ferieboligweb vil være forbundet med større sikkerhed for korrekt indberetning af
indtægter end den sikkerhed, som er beskrevet i model 2.
Overgangsordning
Model 1 og 2 vil begge kunne anvendes i overgangsfasen indtil den nye type indberetning,
jf. lovforslaget sker fra 2021.
Vi foreslår, at Ferieboligweb og tilsvarende formidlere af ferieboliger kan foretage
indberetning for 2018 i henhold til den foreslåede model 1 med virkning for 2018, som
betyder, at det forhøjede bundfradrag på 40.000 kr. også kan anvendes af vores udlejere
allerede i 2018.
Afslutning
Som det fremgår ovenfor, anbefaler vi, at loven i sin endelig form giver mulighed for:
 at udlejere, som anvender formidlere som Ferieboligweb og tilsvarende virksomhe-
der, også får mulighed for at få et forhøjet bundfradrag på 40.000 kr. via en frivillig
indberetningsmodel, hvor formidleren får et konkret kendskab til lejeindtægter, som
herefter kan indberettes til Skat
Hermed bevares en eksisterende og velafprøvet forretningsmodel med formidlere af
ferieboliger, der skaber kontakt direkte mellem udlejer og lejer. Herudover bevares den
nuværende konkurrence på markedet for udlejning af ferieboliger.
Venlig hilsen
Hans J. Mortensen
Direktør, Ferieboligweb.dk (Hajmo Aps)


Fra: Ferieboligweb.dk [mailto:fbw@ferieboligweb.dk]
Sendt: 16. november 2018 16:54
Til: Andreas Steenberg <Andreas.Steenberg@ft.dk>
Emne: Lovforslag nr. 102 - Bundfradrag i indtægter fra udlejning af sommerhuse
Kære Andreas Steenberg
Tak for samtalen i dag, om den nu fremsatte lov nr. 102 om platformsøkonomi, herunder udleje af
sommerhuse.
Jeg har indgivet høringssvar og skatteministeriets kommentarer fremgår af høringsnotatet. Jeg har
vedhæftet vort høringssvar.
I vort høringssvar beskrives en forretningsmodel 2, som vi foreslår medtaget i den nye lov med henblik på
at give vore udlejere mulighed for at anvende det hævede bundfradrag på 40.000 kr. I høringsnotatet
afvises denne model som en mulighed for at give vore udlejere bundfradraget.
Denne fortolkning kan vi ikke forstå, idet den efter vor mening savner baggrund i lovforslaget. I øvrigt kan vi
ikke forstå, hvorfor modellen ikke præciseres i loven, så vore udlejere uden nogen tvivl sidestilles med
udlejere, der anvender bureau eller AirBnb.
Som tidligere nævnt formidler www.Ferieboligweb.dk udleje af sommerhuse for private, der selv ønsker at
udleje deres sommerhus. Sommerhusene præsenteres på vort website, og alle aftaler om leje indgås p.t.
direkte mellem udlejer og lejer. Flere andre websites har det samme koncept.
I lovforslaget hedder skatteindberetningslovens § 43:
”E virkso hed, som for en skattepligtig formidler udlejning af den skattepligtiges bolig
omfattet af ligningslovens § 15 O eller § 15 Q, skal hvert år indberette til indkomstregisteret,
jf. §§ 3 og 4 i lov om et indkomstregister, om de lejeindtægter, som den skattepligtige har
op ået herved ge e virkso hede i det forudgåe de kale derår.”
I den nugældende lov står:
”E virkso hed, so efter aftale ed e skattepligtig forestår udlejning af den
skattepligtiges fritidsbolig…..”
Forskellen i formuleringerne er fremhævet med kursiv.
Lovforslagets bemærkninger indeholder de samme formuleringer, men præciserer, at indberetningen skal
foretages af en trediepart, der indberetter lejeindtægterne til Skat.
Ferieboligwebs planlagte forretningsmodel
For at opfylde det nye lovforslag vil Ferieboligweb.dk oprette et selskab med indberetningspligt for de
tilsluttede udlejere. Udlejerne forpligter sig til at køre de formidlede udlejninger og alle tilhørende
indtægter gennem selskabets it-system og skal anvende vore standardbetingelser for leje.
Udlejeren generer ved hvert formidlet lejemål en lejeaftale (baseret på en skabelon i systemet), der sendes
direkte som mail til lejer fra vort it-system. Lejeaftalen indeholder oplysninger om tid, sted, priser, betaling
og betingelser.
Skatteudvalget 2018-19
L 102 Bilag 3
Offentligt
Udlejer og lejer er uafhængige parter, der typisk ikke kender hinanden, og som begge ønsker sikkerhed for
et korrekt og fyldestgørende lejegrundlag i form af en retvisende lejekontrakt. En lejekontrakt vil være et
retsgrundlag i eventuelle tvister om lejemålet og skal derfor være korrekt.
Udlejeren kan/skal endvidere genere supplerende mails i tilfælde af yderligere betalinger for ekstraydelser
eller refusion ved afslag i prisen.
Alle betalinger foretages til udlejers konto.
Alle indtægter lagres i vort system og indberettes til skat. Udlejere har ikke mulighed for at rette i allerede
generede data om lejemålet, herunder regningsbeløb.
Vurdering af proceduren
Efter min bedste overbevisning ligger denne procedure inden for lovforslagets rammer med fuldt
dokumenteret indtægtsgrundlag. Den burde derfor give udlejeren adgang til fradraget på 40.000 kr.
Det synes dog ikke at være tilfældet, jf. ministeriets kommentarer i høringsnotatet. Ministeriet henviser til,
at Ferieboligweb.dk ikke har kendskab til den fysiske betaling.
Vi kan ikke se, at indbetalinger til vor konto i stedet for til udlejerens konto skulle give en større sikkerhed
for korrekt indberetning, idet indtægterne jo er dokumenterede i form af mails generet i vort it-system og
de lagrede data. Det væsentlige er, at aftalegrundlaget, lejekontrakten er indgået mellem 2 uafhængige
parter, og at dette grundlag er fuldt ud dokumenteret i it-systemet.
Vi må derfor kunne betragtes som en trediepart, der kan indberette indtægterne ved udlejningen.
Indtægterne vil herefter fremgå af udlejerens selvangivelse og udlejer vil opnå et bundfradrag på max.
40.000 kr.
Det kan ikke udelukkes, at der indgås private aftaler uden om it-systemet, men dette gælder også for
lejemål gennem bureauer og specielt for Airbnb, hvor der i private annoncer står, at visse ydelser (forbrug
m.m.? – min bemærkning) afregnes med udlejer efter lejemålets ophør.
Vi kan ikke se, at lovforslagets formuleringer giver baggrund for at afvise modellen, og der ses heller ikke at
være belæg for ministeriets fortolkning i bemærkningerne til lovforslaget.
Vi kan heller ikke se behovet for dokumentation for udførte betalinger, for udlejer kan ikke opnå noget ved
at angive et for højt eller lavt lejebeløb i vort it-system. Hvis det er for lavt, reduceres fradraget, og hvis det
er for højt, vil udlejeren blive beskattet af beløbet.
Spørgsmål 1: Hvorfor giver vor model ikke mulighed for fradrag på 40.000 kr., jf. ligningslovens §15 O, stk.
1?
Vort forslag: Vi foreslår, at vores forretningsmodel medtages under bemærkninger til loven, så der ikke
opstår tvivl om fortolkning på et senere tidspunkt.
Hvorfor forskelsbehandling?
Hvis bemærkningerne til loven præciseres på ovenstående punkt, så vor model giver adgang til
bundfradraget på 40.000 kr., vil vi være tilfredse.
Hvis vor model fortsat fortolkes som værende uden mulighed for at giver fradraget på 40.000. kr., så kan
jeg ikke forstå, hvorfor der skal gøres forskel på vore udlejere og udlejere via bureau eller AirBnb. Vore
udlejere har præcis samme behov for orden i papirerne og for fradrag som andre udlejere, og de har ikke et
større ønske om at gemme lejeindtægter end andre.
Vor model giver vore udlejere en god og bekvem mulighed for dokumentation af alle lejeindtægter og en
enkel og sikker indberetning til Skat – en mulighed, som de ikke har i dag.
Spørgsmål 2: Hvorfor skal der gøres forskel med hensyn til fradragsmuligheder på vore udlejere og udlejere
via bureau og Airbnb?
Afslutning
Det er mit håb, at du vil medvirke til at fjerne den ovenfor beskrevne forskelsbehandling. Folketingets
første behandling d. 22. ds. kan være en mulighed for at fremføre vore synspunkter som en mangel ved
lovforslaget.
Du er meget velkommen til ringe på mobilnr. 5049 3480 når som helst inden for normale vågen-timer.
Venlig hilsen
Hans J. Mortensen
Ferieboligweb Aps
Stormly 43, 3500 Værløse
Tlf. 5049 3480