L 177 - svar på spm. 14 om kommentar til henvendelsen af 17/5-18 fra Lars Wismann, København V, fra erhvervsministeren

Folketingets Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalg
ERHVERVSMINISTEREN
18. maj 2018
Besvarelse af spørgsmål 14 ad L 177 stillet af udvalget den 17. maj
2018.
Spørgsmål:
Ministeren bedes kommentere henvendelsen af 17/5-18 fra Lars Wis-
mann, København V, jf. L 177 - bilag 20.
Svar:
Henvendelsen af 17. maj 2018 fra Lars Wismann vedrører bekendtgørel-
sen og vejledningen om vurdering af ejendomme tilhørende private an-
delsboligforeninger ved valuar.
Idet jeg henviser til besvarelsen af spørgsmål 6 ad L177 opløftes denne
nye, opdaterede norm og vejledning for valuarvurderinger til bekendtgø-
relsesniveau med det formål at sikre, at regelsættet gælder for samtlige
valuarer uanset branchemedlemskab eller ej. Tiltaget følger af den politi-
ske aftale om mere robuste andelsboligforeninger af 27. november 2017.
I henvendelsen er der bl.a. fokus på, hvem der har udfærdiget normen og
vejledningen hertil. Til det kan jeg svare, at normen og vejledningen er
udarbejdet af Dansk Ejendomsmæglerforening, som endvidere har ind-
draget andre organisationer i arbejdet. Idet jeg henviser til besvarelsen af
spørgsmål 13 ad L177 er jeg ikke bekendt med, hvilke konkrete personer
det er, der har udarbejdet normen og vejledningen, eller hvilken uddan-
nelsesmæssig baggrund, de har.
Jeg kan bekræfte, at Dansk Ejendomsmæglerforening også fremover vil
have ansvaret for at vedligeholde deres vejledning for valuarvurderinger.
Idet jeg henviser til besvarelsen af spørgsmål 6 ad L177 vil jeg ikke afvi-
se, at der skal nedsættes et responsumudvalg, og jeg vil tage dette med i
de fremtidige overvejelser.
Desuden vil jeg gerne benytte lejligheden til endnu engang at fremføre, at
jeg vil se på de indkomne høringssvar til bekendtgørelsen om nærmere
regler for valuarvurderinger, der er i høring i øjeblikket, og derudover vil
jeg nævne, at der vil blive foretaget en evaluering af de nye regler for
vurdering af ejendomme tilhørende andelsboligforeninger i 2020.
Endelig skal jeg nævne, at aktindsigtsanmoderen vil modtage særskilt af-
gørelse om den i henvendelsen nævnte aktindsigtsanmodning fra Er-
hvervsstyrelsen. Aktindsigtsafgørelse samt bilag vil efterfølgende blive
sendt til udvalgets orientering.
ERHVERVSMINISTERIET
Slotsholmsgade 10-12
1216 København K
Tlf. 33 92 33 50
Fax 33 12 37 78
CVR-nr 10 09 24 85
EAN nr. 5798000026001
em@em.dk
www.em.dk
Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 endeligt svar på spørgsmål 14
Offentligt
2/2
Med venlig hilsen
Brian Mikkelsen


ERHVERVSMINISTEREN
16. maj 2018
Besvarelse af spørgsmål 13 ad L 177 stillet af Erhvervs-, Vækst- og
Eksportudvalget den 9. maj 2018.
Spørgsmål:
Ministeren bedes kommentere henvendelsen af 8/5-18 fra Lars Wismann,
jf. L177 – bilag 18, og herunder oplyse, hvem der har udfærdiget A/B
normen og vejledningen, og hvilke af disse, der er valuarer, samt om det
er korrekt, at Erhvervsstyrelsen ikke har sendt materiale vedr. den nye
vurderingsnorm i høring hos en eneste valuar.
Svar:
Henvendelsen af 8. maj 2018 vedrører, hvem der har udfærdiget valuar-
normen og vejledningen, hvilke af disse, der er valuarer samt forhold
omkring høring af bekendtgørelsen og vejledningen om vurdering af
ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar.
Som det fremgår af den politiske aftale om mere robuste andelsboligfor-
eninger af 27. november 2017 mellem regeringen og Socialdemokratiet,
Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre, opløftes branchens nye og
strammere norm og vejledning for valuarvurderinger til bekendtgørelses-
niveau for at sikre mere retvisende valuarvurderinger. Regelsættet vil så-
ledes gælde for samtlige valuarer, uanset medlemskab af bestemte bran-
cheforeninger eller ej.
Det sker ved udmøntning i den hjemmel, der fremgår af lovforslagets § 1,
nr. 6, hvor erhvervsministeren får hjemmel til at fastsætte nærmere regler
om, hvilke personer, der kan udarbejde en valuarvurdering, samt nærmere
regler om selve udarbejdelsen af vurderingen.
Dansk Ejendomsmæglerforening har på den baggrund præsenteret Er-
hvervsstyrelsen for en norm med regler for vurdering af andelsboligfor-
eningers ejendomme samt en vejledning hertil, som er udarbejdet af
Dansk Ejendomsmæglerforening med inddragelse af de øvrige interessen-
ter i branchen.
Endvidere er der blevet foretaget et uvildigt peer-review ved en juridisk
professor og en økonomisk professor. Det er desuden aftalt, at der gen-
nemføres en evaluering af de nye regler i 2020.
Erhvervsstyrelsen har følgelig udarbejdet et udkast til bekendtgørelse,
som opløfter denne branchenorm til bekendtgørelsesniveau, således at re-
gelsættet gælder for samtlige valuarer uanset medlemskab af bestemte
brancheforeninger eller ej. Vejledningen til normen offentliggøres og
ERHVERVSMINISTERIET
Slotsholmsgade 10-12
1216 København K
Tlf. 33 92 33 50
Fax 33 12 37 78
CVR-nr 10 09 24 85
EAN nr. 5798000026001
em@em.dk
www.em.dk
Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 endeligt svar på spørgsmål 14
Offentligt
2/2
vedligeholdes løbende af Dansk Ejendomsmæglerforening.
Jeg er ikke bekendt med, hvilke personer som konkret har udfærdiget
normen og vejledningen, og kan derfor heller ikke oplyse, hvilken ud-
dannelse disse personer måtte have.
Erhvervsstyrelsen har oplyst, at bekendtgørelsen og vejledningen om
vurdering af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger ved va-
luar er blevet sendt i høring hos de parter, som normalt høres ved ændrin-
ger af andelsboligloven, som denne bekendtgørelse er hjemlet i. Hertil
kommer, at udkastet til bekendtgørelse er offentliggjort på Høringsporta-
len. Formålet med offentliggørelse er, at alle interesserede skal kunne af-
give høringssvar. Det er således min forventning, at relevante og interes-
serede er bekendt med den offentlige høring af udkastet til bekendtgørel-
sen, og dermed kan afgive høringssvar.
Med venlig hilsen
Brian Mikkelsen


ERHVERVSMINISTEREN
Besvarelse af spørgsmål 6 ad L 177 stillet af Erhvervs-, Vækst- og
Eksportudvalget den 27. marts 2018 efter ønske fra Morten Bødskov
(S).
Spørgsmål:
Vil ministeren kommentere henvendelserne af 11/4-18 fra Lars Wismann,
København V, jf. L 177 - bilag 5 og 6?
Svar:
Henvendelserne vedrører den nye, opdaterede norm og vejledning for va-
luarvurderinger. Den nye, opdaterede norm og vejledning for valuarvur-
deringer opløftes til bekendtgørelsesniveau med det formål at sikre, at re-
gelsættet gælder for samtlige valuarer uanset branchemedlemskab eller ej.
Tiltaget følger af Aftale om mere robuste andelsboligforeninger af 27.
november 2017.
Bilag 6 består af en mail fremsendt til Erhvervs-, Vækst- og Eksportud-
valget indeholdende en række påstande og bemærkninger, som udvalget
bedes bekræfte.
Der er tilknyttet to ”bilag 5” på henvendelsen. Det ene bilag, der i det
følgende benævnes bilag 5.1, består af i alt 34 plancher, der er blevet an-
vendt i forbindelse med borgerens foretræde for udvalget. Plancherne in-
deholder bl.a. oplysninger om det historiske forløb vedrørende udarbej-
delsen af den nye norm og vejledning for valuarvurderinger, konkrete va-
luarvurderinger med tilhørende billeder og diagrammer, domstolsafgørel-
ser og Dansk Ejendomsmæglerforening.
Det andet bilag, der i det følgende benævnes bilag 5.2 består af en opføl-
gende mail fremsendt til Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget indehol-
dende en gentagelse af nogle pointer fremført i forbindelse med borge-
rens foretræde for udvalget.
Jeg vil gerne starte med at sige, at det er positivt, at der er stor opmærk-
somhed omkring den nye bekendtgørelse og vejledning om vurdering af
ejendomme tilhørende andelsboligforeninger. Det er en forudsætning for,
at der bliver udarbejdet gode og retvisende valuarvurderinger til gavn for
hele landets andelsboligindehavere.
I det følgende vil jeg alene forholde mig til de overordnede temaer, der
ERHVERVSMINISTERIET
Slotsholmsgade 10-12
1216 København K
Tlf. 33 92 33 50
Fax 33 12 37 78
CVR-nr 10 09 24 85
EAN nr. 5798000026001
em@em.dk
www.em.dk
Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 endeligt svar på spørgsmål 14
Offentligt
2/4
indgår i bilag 5.1, 5.2 og 6, og desuden kommentere på en række konkre-
te plancher, der fremgår af bilag 5.1.
Blandt temaerne i bilagene er, hvem der har udarbejdet den nye, opdate-
rede norm og vejledning for valuarvurderinger og hvornår den nye, opda-
terede norm og vejledning for valuarvurderinger skal træde i kraft.
Det er branchen, der forstås som Dansk Ejendomsmæglerforening, An-
delsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Ejendomsforeningen Dan-
mark, FSR – danske revisorer og Finans Danmark, der har udarbejdet den
nye, opdaterede norm og vejledning for valuarvurderinger.
Det er denne nye, opdaterede norm og vejledning, som jeg vil opløfte til
bekendtgørelsesniveau. På den måde skal alle valuarer anvende den
samme norm og vejledning uanset medlem af en brancheforening eller ej,
hvilket alt andet lige, vil bidrage til at skabe mere retvisende valuarvurde-
ringer. Det sker ved udmøntning af den hjemmel, der fremgår af lov-
forslagets § 1, nr. 6, hvor erhvervsministeren får hjemmel til at fastsætte
nærmere regler om, hvilke personer, der kan udarbejde en valuarvurde-
ring, samt nærmere regler om selve udarbejdelsen af vurderingen.
Bekendtgørelse og vejledning forventes sendt i fire ugers offentlig høring
ultimo april 2018 med henblik på ikrafttrædelse på samme tid som lov-
forslaget, nemlig d. 1. juli 2018.
Blandt plancherne i bilag 5.1 er også nogle konkrete bemærkninger og
opmærksomhedspunkter til branchens nye, opdaterede norm og vejled-
ning for valuarvurderinger
For så vidt angår planche nr. 4, der omhandler valuarværdien, skal jeg
angive, at valuaren - som hidtil - skal ansætte værdien af andelsboligfor-
eningens ejendom som boligudlejningsejendom.
For så vidt angår planche nr. 12, der omhandler, hvem der kan foretage
valuarvurderinger, fremføres det bl.a., at valuarer skal være registreret i
Erhvervsstyrelsens register over ejendomsmæglere.
Til dette kan jeg oplyse, at der i L177 er lagt op til, at det eksisterende
krav om, at valuarer, der ønsker at vurdere andelsboligforeningers ejen-
domme, skal være ejendomsmæglere, fjernes. Kravet erstattes med et
krav om kendskab til prisfastsættelse og markedsudvikling for udlej-
ningsejendomme, hvilket vurderes at sikre, at valuaren har den fornødne
indsigt i prisfastsættelse og markedsudvikling for ejendomme, som vur-
deres at være nødvendigt for at kunne vurdere den kontante handelsværdi
for andelsboligforeningens ejendom som udlejningsejendom. Det betyder
således, at valuarer, som efter lovens ikrafttræden ønsker at vurdere an-
3/4
delsboligforeningers ejendomme, ikke skal være registreret i dette regi-
ster.
For så vidt angår planche nr. 13, der omhandler kravet om markedskend-
skab, fremføres det bl.a., at der er et krav om et tilknytningsforhold til en
større virksomhed, der handler boligejendomme. Det kan hertil oplyses,
at kravet om markedskendskab bl.a. kan opfyldes ved, at valuaren selv
handler med eller rådgiver andre om handel med boligudlejningsejen-
domme.
I planche nr. 14 omtales en certificeringsordning. Hertil skal jeg bemær-
ke, at der i bekendtgørelsen ikke lægges op til en certificeringsordning for
valuarer.
På planche nr. 21 fremføres det, at normen for vurdering af ejendomme
tilhørende andelsboligforeninger ikke nævner nogle krav til reference-
ejendomme. Hertil skal jeg bemærke, at det skyldes, at den nye norm i
højere grad lægger vægt på en ”discounted cash flow”-beregning for
ejendomme frem for på kvadratmeterpriser for eventuelle referenceejen-
domme. Begrundelsen for at lægge vægt på en ”discounted cash flow”-
beregning fremfor referenceejendomme er, at boligudlejningsejendomme
har vidt forskellige forudsætninger, det være sig tekniske forudsætninger,
økonomiske forudsætninger og geografiske forudsætninger. Dette forhold
gør det meget svært at sammenligne ejendommes handelspriser for bolig-
udlejningsejendomme, hvorfor det er nødvendigt at gennemføre en ”dis-
counted cash flow”-beregning på ejendommen, der vurderes.
I planche nr. 26 til 32 gennemgås ”discounted cash flow”-metoden med
forskellige forudsætninger. Jeg mener, at det understreger, at der er tale
om kompliceret stof, og at det derfor er vigtigt, at beregningsmetoden
bliver præciseret i den nye, opdaterede norm og vejledning.
I planche nr. 34 foreslås det, at der nedsættes et responsumudvalg. Jeg vil
ikke afvise at der skal nedsættes et responsumudvalg, og jeg vil tage dette
med i de fremtidige overvejelser.
På baggrund af ovenstående vil jeg nævne, at det er min forventning, at
opløftelse af den nye, opdaterede norm og vejledning for valuarvurderin-
ger til bekendtgørelsesniveau vil bidrage til at sikre mere retvisende valu-
arvurderinger fremadrettet.
Dertil vil jeg gentage, at den nye, opdaterede bekendtgørelse og vejled-
ning om vurdering af ejendomme tilhørende andelsboligforeninger sendes
i offentlig høring, og at jeg selvfølgelig vil se på de høringssvar, som ud-
kastet til henholdsvis bekendtgørelse og vejledning har givet anledning
til.
4/4
Endelig vil jeg fremhæve, at der vil blive foretaget en evaluering af de
nye regler for vurdering af ejendomme tilhørende andelsboligforeninger i
år 2020.
Med venlig hilsen
Brian Mikkelsen