L 206 - svar på spm. 6 om realøkonomisk overblik over de almene boligafdelingers finansielle sammenspil med statskassen, fra transport-, bygnings- og boligministeren

MINISTEREN
Dato
J. nr.
Frederiksholms Kanal 27 F
1220 KøbenhavnK
Telefon 41 71 27 00
Transport-, Bygnings- og Boligudvalget
Folketinget
15. maj2018
2018-2325
Transport-, Bygnings- og Boligudvalget har i brev af 2. maj stillet mig følgende
spørgsmål vedrørende L 206 – Forslag til lov om ændring af lov om almene
boliger m.v. (finansiering af almene boliger med lån ydet på grundlag af stats-
garanterede obligationer), som jeg hermed skal besvare. Spørgsmålet er stillet
efter ønske fraRoger Courage Matthisen (ALT).
Spørgsmål nr. 6:
For at give Folketingetsmedlemmer et realøkonomisk overblik over de almene
boligafdelingers virkelige finansielle sammenspil med statskassen bedes mini-
steren i et notat besvare de ti spørgsmål, der fremgår af vedlagte bilag.
Svar:
Jeg har bedt Trafik-, Bygge-og Boligstyrelsenom et svarbidrag, som fremgår af
vedlagte bilag.
Med venlig hilsen
Ole Birk Olesen
Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2017-18
(Omtryk - 16-05-2018 - Manglende bilag vedlagt) L 206 endeligt svar på spørgsmål 6
Offentligt


Side 1 (7)
Edvard Thomsens Vej 14
2300 København S
Telefon +45 4171 7809
Fax 7262 6790
miha@tbst.dk
www.trafikstyrelsen.dk
Notat
Journal BO0401-00143
Dato 14. maj 2018
Svar på spørgsmål 1-10 i bilag til L 206, spørgsmål 6
Indledning
Nærværende notat besvarer en række spørgsmål i forbindelse med
Folketingets behandling af L 206 – Forslag til lov om ændring af lov
om almene boliger m.v. (finansiering af almene boliger med lån ydet
på grundlag af statsgaranterede obligationer). Spørgsmålene er stillet
i et bilag, som er vedlagt L 206, spørgsmål 6.
Lovforslaget L 206 viderefører den grundlæggende finansieringsmodel
for almene boliger. Modellen inkluderer således fortsat: kommunal
grundkapital, realkreditlån med ydelsesstøtte, en fast beboerbetaling,
maksimalsats for det løbende bidrag på lån, kommunale garantier
osv.
Lovforslaget muliggør, at støttede lån til nybyggeri (staten) og reno-
veringer (Landsbyggefonden) fremover kan ydes med 100 pct. stats-
garanti. Finansieringen af almene boliger bliver dermed billigere, hvil-
ket gør det muligt at reducere de offentlige udgifter, uden at de alme-
ne beboeres økonomiske vilkår forringes. Lovforslaget vil således ikke
– som det ellers fremføres i bilaget – forringe de almene boligers kon-
kurrenceevne. Statsgaranterede lån vil eksempelvis kunne medvirke
forbedrede finansieringsvilkår via den forøgede lånesikkerhed, som
følger af 100 pct. garanti på lån og obligationer.
De stillede 10 spørgsmål favner meget bredt, og flere af spørgsmålene
vedrører egentligt ikke lovforslaget, da den grundlæggende finansie-
ringsmodel – som nævnt – bevares. Besvarelsen prioriterer derfor de
spørgsmål (eller dele af spørgsmål), hvor L 206 implicerer ændringer,
og som derfor har en direkte relevans ift. behandlingen af lovforsla-
get. Dette vil fremgå af svarene på de enkelte spørgsmål nedenfor.
Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2017-18
(Omtryk - 16-05-2018 - Manglende bilag vedlagt) L 206 endeligt svar på spørgsmål 6
Offentligt
Side 2 (7)
Notat
Journal BO0401-00143
Dato 14. maj 2018
Spørgsmål 1
De skønnede besparelser på ydelsesstøtte og de skønnede indtægter
fra differensrente forbundet med lovforslaget fremgår af tabel 1. Be-
regningerne hviler på forudsætninger fra finanslov 2018, og tabellen
er således konsistent med tabel 1 i besvarelsen af L 206, spørgsmål 3.
Der henvises i øvrigt til besvarelsen af dette spørgsmål for uddybning
af beregningsforudsætningerne.
Tabel 1. Fremskrivning afbesparelser på ydelsesstøtte og indtægter fra differensrente
som følge af lovforslaget
(2018-pl, mio. kr.) 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Ydelsesstøtte 138 311 448 493 544 548 537 526
- nybyggeri1)
0 0 0 22 44 65 85 106
- eksisterende lån1)
138 311 448 471 500 483 451 421
Differensrente 43 157 218 266 355 392 402 399
Anm.:
1)
Finansieringen kny ttet til by ggerier med tilsagn f ra 2018 er kategoriseret som ny by ggeri, mens f inansie-
ringen kny ttet til by ggerier med tilsagn f ør 2018 er kategoriseret som eksisterende lån.
Tabel 1 viser, at besparelsen på ydelsesstøtten (summen af besparel-
sen på finansiering af nybyggeri og på omlægning af eksisterende lån)
i 2018 vil udgøre 138 mio. kr. stigende til 526 mio. kr. i 2025. Det er
forudsat, at Landsbyggefondens refusion af den statslige ydelsesstøtte
fastholdes uændret i forhold til den eksisterende finansieringsmodel,
og derfor beregnes på baggrund af renten på et tilsvarende lån uden
statsgaranti.
Differensrenten vil i 2018 udgøre 43 mio. kr. stigende til knap 400
mio. kr. i 2025. Opkrævning af differensrente fra Landsbyggefonden
sikrer, at det som forudsat bliver staten, der opnår besparelsen som
følge af den lavere rente på de nye statsgaranterede lån. Det vil sige,
at i forhold til Landsbyggefondens ydelsesstøtteudgifter, vil fonden
ikke blive påvirket af lovforslaget.
Differensrentebetalingen vil blive beregnet én gang årligt for hele den
fondsstøttede portefølje af statsgaranterede lån – og ikke for det en-
kelte lån. I det følgende gennemgås et eksempel på beregning af dif-
ferensrentebetalingen.
Porteføljen af de fondsstøttede statsgaranterede lån antages at udgø-
re 10 mia. kr., og den gennemsnitlige (vægtede) varighed (et udtryk
for den gennemsnitlige renterisiko) beregnes fx til 9 år.
Danmarks Nationalbank beregner differensrenten. Det vil sige forskel-
len mellem den effektive rente på henholdsvis en statsgaranteret obli-
gation og en almindelig realkreditobligation (uden statsgaranti) –
begge obligationer med varigheden 9 år. Differensrenten vil fx kunne
beregnes til 0,75 pct.
Side 3 (7)
Notat
Journal BO0401-00143
Dato 14. maj 2018
Dermed kan differensrentebetalingen beregnes til 75 mio. kr. (0,75 /
100 × 10 mia. kr.).
Differensrenten modsvarer værdien af den statslige garanti.
Spørgsmål 2 og 4
I den nuværende finansierings- og støttemodel for alment nybyggeri
er det en helt central egenskab, at der er fastsat en fast beboerbeta-
ling (andel af anskaffelsessummen), som er uafhængig af finansierin-
gen (typen af lån), og hvor staten bærer renterisikoen. Den statslige
ydelsesstøtte dækker således forskellen mellem på den ene side ydel-
sen på realkreditlånet, som afhænger af renten, og på den anden side
beboerbetalingen. Da beboerbetalingen inflationsreguleres, mens
ydelsen er fastsat nominelt, vil ydelsesstøtten som udgangspunkt væ-
re størst i starten af låneforløbet. Hvis staten har besluttet, at der skal
anvendes rentetilpasningslån, vil ydelsen i sagens natur både kunne
stige og falde efter en refinansiering. Disse ydelsesændringer ”opfan-
ges” af samtidige ændringer i ydelsesstøtten.
Alt andet lige vil det være mest sandsynligt, at negativ ydelsesstøtte
forekommer sidst i lånets løbetid, men det kan også forekomme un-
dervejs som følge af et markant rentefald eller evt. også ved en læn-
gerevarende stigning i inflationen. Forekomst af negativ ydelsesstøtte
på et givet tidspunkt er således ikke kun bestemt af den mere lang-
sigtede realrente, men også af renten og inflationens nominelle højde
samt af større og pludselige, ensidige ændringer i rente eller inflation.
For den enkelte tilsagnsårgang betyder dette, at det ”endelige resul-
tat” først kan gøres op, når realkreditlånene efter 30 år er tilbagebe-
talt, dvs. omkring 2030 for tilsagn i 1999. Evt. negativ ydelsesstøtte i
lånets løbetid indbetales til Landsbyggefonden. Dette gælder for til-
sagn givet frem til 30. juni 2009. For tilsagn givet efter 30. juni 2009
tilfalder den negative ydelsesstøtte i lånets løbetid og 10 år herefter
staten, og først efter 40 år indbetales til Landsbyggefonden.
I figur 1 og 2 er finansierings- og støttemodellen for tilsagn til nye al-
mene boliger finansieret med nominallån før og efter 1. juli 2009 illu-
streret.
Side 4 (7)
Notat
Journal BO0401-00143
Dato 14. maj 2018
Figur 1. Beboerbetaling, ydelsesstøtte og fondsindbetalinger ved vari-
erende rente (tilsagn i perioden fra 1999 til 30.6.2009)
Figur 2. Beboerbetaling, ydelsesstøtte og fondsindbetalinger ved vari-
erende rente (tilsagn fra 1.7.2009)
En nutidsværdiberegning af samtlige løbende udbetalinger af ydelses-
støtte (og indbetalinger af negativ ydelsesstøtte) for hver enkelt til-
sagnsårgang er en meget informativ måde at belyse den offentlige
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1.000
1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49
År
Kr.
Beboerbetaling
Støtte
Beboerbetaling på lån
Nybyggerifond
Landsbyggefond
Dispositionsfond
Låneydelse
Side 5 (7)
Notat
Journal BO0401-00143
Dato 14. maj 2018
støtte på. Her kan forskellige udbetalings- (og indbetalings-) forløb
sammenfattes i et enkelt sammenligneligt beløb.
I tabel 2 er dog vist udbetalinger af ydelsesstøtte og indbetalinger af
negativ ydelsesstøtte i de seneste 5 år (2013-2017) for samtlige no-
minallånsfinansierede tilsagnsårgange siden 1999, hvor der anvendes
enten rentetilpasningslån eller fastforrentede lån. Der er ikke registre-
ret indbetalinger af beboerbetaling til staten, jf. figur 2 (dvs. for til-
sagn efter 1. juli 2009).
Det skal bemærkes, at L 206 ikke påvirker regelsættet omkring og
forekomsten af negativ ydelsesstøtte.
Tabel 2. Statslige udbetalinger afydelsesstøtte for tilsagn fra og med 1999 samtindbeta-
linger af ydelsesstøtte til Nybyggerifonden under Landsbyggefonden for tilsagn i
perioden 1999-30.juni 2009 (mio.kr.)
Betalingsår Udbetalinger
Indbetalinger
(negativ ydelsesstøtte)
2013 818,9 26,9
2014 938,6 31,5
2015 734,0 62,7
2016 682,3 91,2
2017 634,2 113,8
Anm.: Kilde: Regnskabsdata f ra Udbetaling Danmark og Landsby ggef ondens årsregnskaber.
Spørgsmål 3 og 7
De omlægninger, der følger af L206, tilsigtes ikke at føre til et ændret
niveau af refusion fra LBF til staten. Derfor skal Landsbyggefondens
refusion beregnes med udgangspunkt i realkreditlån uden statsgaran-
ti.
Endvidere tilsigtes Landsbyggefondens udbetalinger af ydelsesstøtte
vedrørende realkreditlån til renoveringer fastholdt på samme niveau
som i dag, hvilket indebærer, at fondens støtte skal beregnes med
udgangspunkt i et realkreditlån uden statsgaranti. Dette sikres gen-
nem indførelse af betaling af differensrente til staten.
Betalingen af Landsbyggefondens refusion af ydelsesstøtte (pt. 25
pct.) sker sidst i det 30-årige låneforløb. Princippet er, at staten beta-
ler hele ydelsesstøtten de første år (svarende til de 75 pct.), og at
Landsbyggefonden refunderer hele ydelsesstøtten i de sidste år af lå-
neforløbet. Dette ændrer L 206 ikke ved.
L 206 ændrer ikke Landsbyggefondens lånebehov.
Spørgsmål 5
Side 6 (7)
Notat
Journal BO0401-00143
Dato 14. maj 2018
Fastsættelse og beregning af ungdomsboligbidrag til almene ung-
domsboliger ændres ikke som følge af L 206. Ungdomsboligbidraget
er et støtteelement, som har til formål at sikre en lavere beboerbet a-
ling til målgruppen for støttede ungdomsboliger.
Spørgsmål 6
En andel af det almene byggeris anskaffelsessum finansieres med så-
kaldt kommunal grundkapital (10 pct. af anskaffelsessummen i 2018
og fra og med 2019 14 pct.). Grundkapitalen er et kommunalt rente-
og afdragsfrit lån, som løber i 50 år. Landsbyggefonden står alene for
”viderestillingen” af det kommunale lån til de enkelte byggeprojekter,
og fonden påføres dermed ikke udgifter, men alene en helt kortvarig
likviditetspåvirkning vedrørende den kommunale grundkapital.
Spørgsmål 8
Der henvises til besvarelsen af spørgsmål 2 på L 206. Det fremgår af
bilag 5 i Aftale på forsvarsområdet 2018-2023 (28. januar 2018), at
forsvarsforligspartierne er enige om, at de vil stemme for lovforslag
om ændring af almenboligloven, der udmønter aftalen med realkredit-
sektoren om en ny lånemodel for finansiering af den almene boligsek-
tor. Provenuet for den nye finansieringsmodel tilfalder det finanspolit i-
ske råderum. Vedr. besparelsen frem til 2050 henvises til svar på
spørgsmål 3 på L 206.
Spørgsmål 9
Udbetaling af ydelsesstøtte til lange indekslån (IS35) påvirkes ikke af
L 206, da disse lån ikke forudsættes omlagt til lån med statsgaranti.
Der er derfor ikke indregnet sparet ydelsesstøtte som følge af renteef-
fekten. Der er alene tale om, at der åbnes for, at realkreditinstitutter-
ne kan ”tilkøbe” statsgaranti til de eksisterende indekslån.
Spørgsmål 10
Lovforslaget åbner op for, at det enkelte realkreditinstitut – på visse
betingelser – kan anmode om udstedelse af 100 pct. statsgaranti til
deres portefølje af støttede indekslån, der er anvendt til finansiering
af almene boliger. Det betyder, at der ikke vil være tale om en egent-
lig låneomlægning.
Det er transport-, bygnings- og boligministeren som vurderer, om be-
tingelserne for at opnå garantien er opfyldt.
Side 7 (7)
Notat
Journal BO0401-00143
Dato 14. maj 2018
Eksisterende garantier overføres som regarantier overfor staten.
I perioden 1990-1998 blev det støttede byggeri finansieret med lange
indekslån af typen IS35. Datagrundlaget til at opgøre indekslånenes
restgæld er kurslisterne, som offentliggøres på
www.nasdaqomxnordic.com.
Den samlede uindekserede obligationsrestgæld (det vil sige den cirku-
lerende mængde af obligationer) udgør medio 2018 ca. 18,9 mia. kr.
For at få et mere retvisende billede af restgælden benyttes den indek-
serede obligationsrestgæld, som medio 2018 udgør ca. 52,1 mia. kr.
Det kontante indfrielsesbeløb er et udtryk for, hvad det vil koste at
indfri lånene. Til formålet skal der bruges en realistisk indfrielseskurs
for de bagvedliggende indeksobligationer. Kursen kan variere betyde-
ligt over tid. Desuden er obligationerne forholdsvis illikvide, idet de
kun sjældent handles. Det bidrager til en betydelig usikkerhed om
prissætningen af indeksobligationerne.
Som indfrielseskurs benyttes i det følgende det vægtede gennemsnit
af den seneste handelskurs for de enkelte obligationsserier. Det giver
et kontantindfrielsesbeløb på ca. 67,2 mia. kr. (52,1 mia. kr. × 129 /
100).
Garantien vil alene vedrøre de indekslån, som finansierer almene boli-
ger. Det vurderes, at godt 60 pct. af restgælden i IS35-lån vedrører
almene boliger. Hvor stor en andel heraf, der bliver omfattet, afhæn-
ger af, hvilke institutter som tilmelder sig ordningen, og om betingel-
serne er opfyldt
Ovenstående beregninger er foretaget på obligationssiden. Det er der-
for ikke muligt at fordele beløbene efter lånenes udbetalingsår.