L 177 - svar på spm. 11 om kommentar til henvendelse af 29/4-18 fra Lars Erik Sebbelov, fra erhvervsministeren

Folketingets Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalg ERHVERVSMINISTEREN
1. maj 2018
Besvarelse af spørgsmål 11 ad L 177 stillet af udvalget den 30. april
2018.
Spørgsmål:
Ministeren bedes kommentere henvendelsen af 29. april 2018 fra Lars
Erik Sebbelov, jf. L 177 - bilag 15.
Svar:
Henvendelsen vedrører ikrafttræden for den nye, opdaterede norm for va-
luarvurderinger, anvendelse af normens ”discounted cash flow”-metode
samt anvendelse af valuarvurderingsprincippet ved fastlæggelse af værdi-
en af en andelsboligforenings ejendom.
Det er branchen, der har udarbejdet den nye, opdaterede norm og vejled-
ning for valuarvurderinger. Det er denne nye, opdaterede norm og vejled-
ning jeg med hjemmel i lovforslagets § 1, nr. 6, vil opløfte til bekendtgø-
relsesniveau. På den måde skal alle valuarer anvende den samme norm og
vejledning uanset medlemskab af en brancheforening eller ej, hvilket alt
andet lige, vil bidrage til at skabe mere retvisende valuarvurderinger.
Jeg kan oplyse, at et udkast til bekendtgørelse herom er sendt i fire ugers
offentlig høring ultimo april 2018 med henblik på ikrafttrædelse på sam-
me tid som lovforslaget, nemlig d. 1. juli 2018, og finder anvendelse på
vurderingsopdrag, der indgås fra 1. oktober 2018.
Endvidere lægger lovforslaget op til at fjerne det eksisterende krav om, at
valuarer, der ønsker at vurdere andelsboligforeningers ejendomme, skal
være ejendomsmæglere. I stedet for indføres et krav om kendskab til pris-
fastsættelse og markedsudvikling for udlejningsejendomme. Der vil blive
foretaget en evaluering af de nye regler for vurdering af ejendomme tilhø-
rende andelsboligforeninger i 2020.
I forhold til anvendelse af ”discounted cash flow”-metoden henvises til
min besvarelse af spørgsmål 6 ad L 177 stillet af Erhvervs-, Vækst- og
Eksportudvalget den 27. marts 2018.
Endelig finder jeg det uhensigtsmæssigt at afskaffe muligheden for valu-
arvurdering, som foreslået i henvendelsen. En afskaffelse vil betyde, at
andelsboligforeningen kun vil kunne ansætte værdien af ejendommen ef-
ERHVERVSMINISTERIET
Slotsholmsgade 10-12
1216 København K
Tlf. 33 92 33 50
Fax 33 12 37 78
CVR-nr 10 09 24 85
EAN nr. 5798000026001
em@em.dk
www.em.dk
Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 endeligt svar på spørgsmål 11
Offentligt
2/2
ter anskaffelsesprisen eller efter den offentlige vurdering.
Brug af valuarvurderinger er med til at sikre, at andelsværdien kan fast-
holdes trods udførelsen af større vedligeholdelsesarbejder på ejendom-
men. Herved undgår den enkelte andelshaver et økonomisk tab som følge
af vedligeholdelsesarbejdet, ligesom andelshavernes incitament til at ud-
føre vedligeholdelsesarbejder på deres bygning styrkes.
Den oprindelige anskaffelsespris vil som oftest ligge under valuarvurde-
ringen, og en værdiansættelse efter den oprindelige anskaffelsespris vil
derfor oftest føre til økonomiske tab for den enkelte andelshaver.
Med venlig hilsen
Brian Mikkelsen


Folketingets Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalg ERHVERVSMINISTEREN
24. april 2018
Besvarelse af spørgsmål 6 ad L 177 stillet af udvalget den 27. marts
2018.
Spørgsmål:
Vil ministeren kommentere henvendelserne af 11/4-18 fra Lars Wismann,
København V, jf. L 177 - bilag 5 og 6?
Svar:
Henvendelserne vedrører den nye, opdaterede norm og vejledning for va-
luarvurderinger. Den nye, opdaterede norm og vejledning for valuarvur-
deringer opløftes til bekendtgørelsesniveau med det formål at sikre, at re-
gelsættet gælder for samtlige valuarer uanset branchemedlemskab eller ej.
Tiltaget følger af Aftale om mere robuste andelsboligforeninger af 27.
november 2017.
Bilag 6 består af en mail fremsendt til Erhvervs-, Vækst- og Eksportud-
valget indeholdende en række påstande og bemærkninger, som udvalget
bedes bekræfte.
Der er tilknyttet to ”bilag 5” på henvendelsen. Det ene bilag, der i det
følgende benævnes bilag 5.1, består af i alt 34 plancher, der er blevet an-
vendt i forbindelse med borgerens foretræde for udvalget. Plancherne in-
deholder bl.a. oplysninger om det historiske forløb vedrørende udarbej-
delsen af den nye norm og vejledning for valuarvurderinger, konkrete va-
luarvurderinger med tilhørende billeder og diagrammer, domstolsafgørel-
ser og Dansk Ejendomsmæglerforening.
Det andet bilag, der i det følgende benævnes bilag 5.2 består af en opføl-
gende mail fremsendt til Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget indehol-
dende en gentagelse af nogle pointer fremført i forbindelse med borge-
rens foretræde for udvalget.
Jeg vil gerne starte med at sige, at det er positivt, at der er stor opmærk-
somhed omkring den nye bekendtgørelse og vejledning om vurdering af
ejendomme tilhørende andelsboligforeninger. Det er en forudsætning for,
at der bliver udarbejdet gode og retvisende valuarvurderinger til gavn for
hele landets andelsboligindehavere.
ERHVERVSMINISTERIET
Slotsholmsgade 10-12
1216 København K
Tlf. 33 92 33 50
Fax 33 12 37 78
CVR-nr 10 09 24 85
EAN nr. 5798000026001
em@em.dk
www.em.dk
Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 endeligt svar på spørgsmål 6
Offentligt
Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 endeligt svar på spørgsmål 11
Offentligt
2/4
I det følgende vil jeg alene forholde mig til de overordnede temaer, der
indgår i bilag 5.1, 5.2 og 6, og desuden kommentere på en række konkre-
te plancher, der fremgår af bilag 5.1.
Blandt temaerne i bilagene er, hvem der har udarbejdet den nye, opdate-
rede norm og vejledning for valuarvurderinger og hvornår den nye, opda-
terede norm og vejledning for valuarvurderinger skal træde i kraft.
Det er branchen, der forstås som Dansk Ejendomsmæglerforening, An-
delsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Ejendomsforeningen Dan-
mark, FSR – danske revisorer og Finans Danmark, der har udarbejdet den
nye, opdaterede norm og vejledning for valuarvurderinger.
Det er denne nye, opdaterede norm og vejledning, som jeg vil opløfte til
bekendtgørelsesniveau. På den måde skal alle valuarer anvende den
samme norm og vejledning uanset medlem af en brancheforening eller ej,
hvilket alt andet lige, vil bidrage til at skabe mere retvisende valuarvurde-
ringer. Det sker ved udmøntning af den hjemmel, der fremgår af lov-
forslagets § 1, nr. 6, hvor erhvervsministeren får hjemmel til at fastsætte
nærmere regler om, hvilke personer, der kan udarbejde en valuarvurde-
ring, samt nærmere regler om selve udarbejdelsen af vurderingen.
Bekendtgørelse og vejledning forventes sendt i fire ugers offentlig høring
ultimo april 2018 med henblik på ikrafttrædelse på samme tid som lov-
forslaget, nemlig d. 1. juli 2018.
Blandt plancherne i bilag 5.1 er også nogle konkrete bemærkninger og
opmærksomhedspunkter til branchens nye, opdaterede norm og vejled-
ning for valuarvurderinger
For så vidt angår planche nr. 4, der omhandler valuarværdien, skal jeg
angive, at valuaren - som hidtil - skal ansætte værdien af andelsboligfor-
eningens ejendom som boligudlejningsejendom.
For så vidt angår planche nr. 12, der omhandler, hvem der kan foretage
valuarvurderinger, fremføres det bl.a., at valuarer skal være registreret i
Erhvervsstyrelsens register over ejendomsmæglere.
Til dette kan jeg oplyse, at der i L177 er lagt op til, at det eksisterende
krav om, at valuarer, der ønsker at vurdere andelsboligforeningers ejen-
domme, skal være ejendomsmæglere, fjernes. Kravet erstattes med et
krav om kendskab til prisfastsættelse og markedsudvikling for udlej-
ningsejendomme, hvilket vurderes at sikre, at valuaren har den fornødne
indsigt i prisfastsættelse og markedsudvikling for ejendomme, som vur-
deres at være nødvendigt for at kunne vurdere den kontante handelsværdi
3/4
for andelsboligforeningens ejendom som udlejningsejendom. Det betyder
således, at valuarer, som efter lovens ikrafttræden ønsker at vurdere an-
delsboligforeningers ejendomme, ikke skal være registreret i dette regi-
ster.
For så vidt angår planche nr. 13, der omhandler kravet om markedskend-
skab, fremføres det bl.a., at der er et krav om et tilknytningsforhold til en
større virksomhed, der handler boligejendomme. Det kan hertil oplyses,
at kravet om markedskendskab bl.a. kan opfyldes ved, at valuaren selv
handler med eller rådgiver andre om handel med boligudlejningsejen-
domme.
I planche nr. 14 omtales en certificeringsordning. Hertil skal jeg bemær-
ke, at der i bekendtgørelsen ikke lægges op til en certificeringsordning for
valuarer.
På planche nr. 21 fremføres det, at normen for vurdering af ejendomme
tilhørende andelsboligforeninger ikke nævner nogle krav til reference-
ejendomme. Hertil skal jeg bemærke, at det skyldes, at den nye norm i
højere grad lægger vægt på en ”discounted cash flow”-beregning for
ejendomme frem for på kvadratmeterpriser for eventuelle referenceejen-
domme. Begrundelsen for at lægge vægt på en ”discounted cash flow”-
beregning fremfor referenceejendomme er, at boligudlejningsejendomme
har vidt forskellige forudsætninger, det være sig tekniske forudsætninger,
økonomiske forudsætninger og geografiske forudsætninger. Dette forhold
gør det meget svært at sammenligne ejendommes handelspriser for bolig-
udlejningsejendomme, hvorfor det er nødvendigt at gennemføre en ”dis-
counted cash flow”-beregning på ejendommen, der vurderes.
I planche nr. 26 til 32 gennemgås ”discounted cash flow”-metoden med
forskellige forudsætninger. Jeg mener, at det understreger, at der er tale
om kompliceret stof, og at det derfor er vigtigt, at beregningsmetoden
bliver præciseret i den nye, opdaterede norm og vejledning.
I planche nr. 34 foreslås det, at der nedsættes et responsumudvalg. Jeg vil
ikke afvise at der skal nedsættes et responsumudvalg, og jeg vil tage dette
med i de fremtidige overvejelser.
På baggrund af ovenstående vil jeg nævne, at det er min forventning, at
opløftelse af den nye, opdaterede norm og vejledning for valuarvurderin-
ger til bekendtgørelsesniveau vil bidrage til at sikre mere retvisende valu-
arvurderinger fremadrettet.
Dertil vil jeg gentage, at den nye, opdaterede bekendtgørelse og vejled-
ning om vurdering af ejendomme tilhørende andelsboligforeninger sendes
i offentlig høring, og at jeg selvfølgelig vil se på de høringssvar, som ud-
4/4
kastet til henholdsvis bekendtgørelse og vejledning har givet anledning
til.
Endelig vil jeg fremhæve, at der vil blive foretaget en evaluering af de
nye regler for vurdering af ejendomme tilhørende andelsboligforeninger i
år 2020.
Med venlig hilsen
Brian Mikkelsen