Henvendelse af 29/4-18 fra Lars Erik Sebbelov

Fra: Lars Erik Sebbelov [mailto:les@balticpackaging.dk]
Sendt: 29. april 2018 10:29
Til: Brian Mikkelsen <Brian.Mikkelsen@ft.dk>
Emne: Bilag til - L 177 Forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber.
Kære hr. Erhvervsminister Brian Mikkelsen
Kære Folkevalgte og Udvalgsmedlemmer i Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget
Ad. Normer for vurdering af andelsboligforeningers
ejendomme iht. ABL § 5, stk. 2, litra b.
Kap. 1 – Indledning m.v.
§ 1 Nærværende normer gælder for medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening, når de foretager en
vurdering af en andelsboligforenings ejendomme til brug for fastsættelse af en andels værdi af foreningens
formue iht. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b.
Stk. 2 Normerne er bindende og kan ikke fraviges ved aftale med rekvirenten eller andelsboligforeningen.
Som bekendt har Dansk Ejendomsmæglerforening, herefter benævnt DE, udgivet en ny
norm for vurdering af andelsboligforeningers ejendomme. Normen er vedhæftet.
Udgivelsen er angiveligt udløst af et udtrykkeligt ønske fra Erhvervsministeriet.
Jeg noterer mig, at normen forventes at træde i kraft pr. 1. januar 2018, 6 måneder
tidligere end L177 tidligst kan træde i kraft. Desuden læser jeg, at normen ene kan
anvendes af DE's medlemmer.
Forstår jeg teksten korrekt, betyder det, at DE har monopol på at udføre valuararbejder
på ejendomme, som enten tilhører eksisterende andelsboligforeninger,
boligudlejningsejendomme, nybyggede ejendomme og kædehuse m.m., som står for at
skulle overgå til en status som andelsboligejendomme.
Udgivelsen af den ny norm rejser en del principielle spørgsmål.
Mine spørgsmål til Ministeren og Udvalget medlemmer er, som følger:
1. Er det korrekt, at den ny norm på Folketingets ønske, skal iværksættes fra
og med den 1. januar 2018?
2. Er det korrekt, at DE's medlemmer har monopol på at udføre vurdering af
andelsboligejendomme og boligudlejningsejendomme i øvrigt, som står for
at overgå til andel?
3. Ifald spørgsmål 2 bekræftes, bedes det oplyst, om det har sin rigtighed, at
en vedtagelse af L177 i sin nuværende form, de facto betyder, at DE's
medlemmer modtager et lovfæstet Monopol?
DE har oplyst offentligheden om, at vurderingsarbejder iflg. normen, DE's valuarer
udfører, i hovedsagen skal være baseret på at anvende - »Discounted Cash Flow« -
kendt som DCF-metoden i revisor- og virksomhedssælgerkredse.
Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 Bilag 15
Offentligt
http://ledelse.borsen.dk/article/view/972/cases/artikel/anvendelse_af_dcf-
modellen_i_praksis.html
DCF metoden skal iflg. DE afløse Afkast- og Kontantprismetoderne, der iflg. DE har vist sig
at være alt for usikre værktøjer i arbejdet med at fastlægge en værdi for en given
ejendom, ligesom den Offentlige Vurdering heller ikke finder anvendelse i DE's norm.
Idet jeg ser bort fra, at DE's medlemmer pt. ikke har taget DCF-metoden i anvendelse af
den simple grund, at metoden ikke er en certificeret del af valuaruddannelsen, så finder
jeg anledning til at spørge Ministeren og Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalgets
medlemmer, om det kan passe
a) at, DCF-metoden, der er et videnskabeligt opstillet beregningssystem, hvori indgår
adskillige algoritmer, som kræver stor regnekraft og langvarig uddannelse for at
kunne udøves, er godkendt af Ministeren og Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalgets
medlemmer til vurdering og prissætning af andelsboligejendomme?
b) at metoden, som i ganske stor udstrækning er baseret på algoritmer i kombination
med mavefornemmelser, forventes at kunne fastlægge værdier for ejendomme
med en afvigelse på mindre end +/- 25 procent?
c) at metoden kan finde anvendelse, når målgruppen for vurderingerne er almindelige
forbrugere uden særlige forkundskaber for at forstå resultaterne, der opnås ved at
anvende DCF-metoden?
d) at DE ikke som eksempel har fremlagt beregninger af den samme ejendom (random
udvalgt) udført af flere (3) af DE's valuarer til støtte for, at DCF-metoden
overhovedet flytter på akkuratessen og præcisionen i værdsættelse af fast
ejendom?
e) at retssystemets dommere, der er jurister, som en følge af DCF-metodens mulige
utilstrækkelighed skal kunne afgøre tvistigheder opstået pga. uenighed mellem
køber og sælger?
f) at DE ikke behøver at svare på spørgsmål til normens anvendelse og forfatternes
kompetencer?
g) at normen, der er en del af et lovkompleks, indgår i L177 eller bekendtgørelsen til
loven uden kildeoplysninger om forfatterens navn og professionelle baggrund?
Jeg kan stærkt anbefale Ministeren og Udvalgets medlemmer at søge ekspert bistand hos
professor Thomas Plenborg, der underviser i brugen af DCF-metoden på CBS.
https://www.cbs.dk/forskning/institutter-centre/institut-regnskab-
revision/medarbejdere/tpacc
Idet jeg er en stor beundrere af andelstanken og de til grund for bevægelsen liggende
ønsker om, at andelsboliger skal være fri for spekulative elementer; skal være billige;
gode og opnåelige at erhverve for alle jævngode borgere, dermed også de der hører
hjemme i den lavere middelstand, så foreslår jeg Ministeren og Udvalgets medlemmer, at
værdisætningen af andelsboligejendomme og boligudlejningsejendomme, der står foran
overgang til andel baseres på,
i. den offentlige vurdering
ii. den til enhver tid eksisterende nettoformue i foreningerne, hvorved nettoformuen
pr. andel kan lægges til grund for prisen, en andel maksimalt kan handles til
Min begrundelse for ovenstående forslag »i« er, at selv om den Offentlige Vurdering er
udskældt, så er vurderingen de facto ikke ringere end de vurderinger, valuarerne de
seneste 10 år har præsteret. Dertil kommer, at det ikke er muligt at manipulere med den
Offentlige Vurdering, som det ofte er set med valuarvurderingerne, der skifter som vinden
blæser.
Min begrundelse for ovenstående forslag »ii« er, at nettoformuen ikke bygger på
valuarvurderinger, men er en revisionsmæssig opgjort og lovfæstet størrelse, der
lovpligtigt opgøres hvert år sammen med andelskrones fastlæggelse.
For de enkelte andeles værdisætning kan anvendes en simpel og for almindelige
mennesker forståelig regnemetode, hvori foreningens totale boligareal i m² og
nettoformuen i kr. indgår, og som ser ud, som følger:
»Nettoformuen i kr. divideres med boligarealet = nettoformue pr. m²,
hvorpå den enkelte andels boligareal ganges med tallet for netto formue pr. m²«
Anvendes ovenstående metode vil risikofyldte andelsboligforeninger typisk have en
lav eller negativ nettoformue pr. m², hvorimod velkonsoliderede andelsboligforeninger
vil have en høj nettoformue pr. m².
Anvendes princippet i forslag »ii«, som er simpelt, så ved købere af en andel
nøjagtigt, hvad han går ind til, når han køber en andel eller han deltager i stiftelsen af
en andelsboligforening.
Venlig hilsen, Lars Erik Sebbelov +45 20410211


1
Normer for vurdering af andelsboligforeningers ejendomme
iht. ABL § 5, stk. 2, litra b.
Kap. 1 – Indledning m.v.
§ 1 Nærværende normer gælder for medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening, når de foretager en
vurdering af en andelsboligforenings ejendomme til brug for fastsættelse af en andels værdi af foreningens
formue iht. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b.
Stk. 2 Normerne er bindende og kan ikke fraviges ved aftale med rekvirenten eller andelsboligforeningen.
Definitioner og forkortelser
§ 2 Følgende definitioner og forkortelser anvendes i regelsættet:
ABL: Andelsboligforeningsloven
LL: Lejeloven
BRL: Boligreguleringsloven
BBR: Bygnings- og boligregistret
GI: Grundejernes Investeringsfond
Valuar: En person, der er berettiget til at foretage en vurdering iht. ABL § 5, stk. 2, litra bi
.
Kontant markedsværdi: Anvendes som synonym for ABLs begreb kontant handelsværdi og er det
kontantbeløb, som et objekt skønnes at kunne sælges til i en handel mellem en villig køber og en villig
sælger i en armslængde-transaktion, efter passende markedsføring, og hvor parterne har handlet kyndigt,
fornuftigt og uden tvang.
Investor: Fysisk person eller juridisk enhed, som erhverver et objekt med det primære formål at opnå et
økonomisk afkast gennem objektets drift.
Udlejningsejendom: En ejendom, hvis lokaler primært udlejes.
Boligudlejningsejendom: en udlejningsejendom som primært indeholder boliglejemål.
Kap 2 – Vurderingen
Kravene til vurderingspersonen
§ 3 Vurderingen skal foretages af en person, der opfylder de til enhver tid gældende lovkrav, og som har en
indgående og aktuel viden om markedet for boligudlejningsejendomme.
Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 Bilag 15
Offentligt
2
Stk. 2 Kun personer der opfylder kravene i stk. 1 kan påtage sig vurderingshvervet og afgive vurderingen.
Stk. 3 Delopgaverne i forbindelse med en vurdering kan helt eller delvist udføres af personer, der ikke
opfylder kravene i stk. 1.
Udførsel af opdraget
§ 4 Vurderingen skal planlægges og gennemføres i overensstemmelse med god skik for vurderinger af
boligudlejningsejendomme og under iagttagelse af de følgende bestemmelser.
Vurderingstemaet
§ 5 Vurderingen skal fastsætte ejendommens skønnede kontante markedsværdi som udlejningsejendom ved
en overdragelse fra andelsboligforeningen til en investor.
Stk. 2 Vurderingen skal baseres på den juridiske, økonomiske og faktiske situation, der er gældende eller
skønnes at være gældende på vurderingstidspunktet, jf. dog stk. 3 og 4.
Stk. 3 Følgende almindelige forudsætninger kan lægges til grund for vurderingen i det omfang andet ikke er
oplyst eller fremgår af de indhentede dokumenter:
A) Ejendommen er ikke forurenet eller på anden måde miljømæssigt belastet udover, hvad der eventuelt
fremgår af offentlig registrering
B) Ejendommen er ikke behæftet med skjulte fejl eller mangler
C) Bygningernes og grundens arealer og deres fordeling er som anført i BBR
D) Bygningerne er lovligt opført, indrettet og benyttet
E) Ejendommens tekniske installationer og indretninger er lovlige og funktionsdygtige
F) Der påhviler ikke ejendommen utinglyste rettigheder, herunder utinglyst gæld til det offentlige eller
andre
G) Der er ikke afsagt kendelser, eller vedtaget betalingsvedtægter vedrørende anlægs- og/eller
vedligeholdelsesarbejder, hvoraf der senere pålægges ejendommen udgifter.
Stk. 4 Følgende særlige forudsætninger skal lægges til grund ved vurderingen:
1) Alle andelshavere med brugsret til en boligenhed i ejendommen fortsætter som lejere på sædvanlige
lejevilkår, jf. dog nr. 2
2) Ejendommen indeholder ét gennemsnitslejemål til beboelse som er til fri disposition for investor
3) Investor kan opkræve leje for en forbedring som andelsboligforeningen eller en tidligere ejer har
udført på ejendommen, hvis forbedringen efter sin art er lejebærende iht. lejelovgivningen
4) Investor kan ikke opkræve leje for en individuel forbedring, som den enkelte andelshaver har udført
eller overtaget fra en tidligere andelshaver, uanset om forbedringen efter sin art er lejebærende iht.
lejelovgivningen
Vurderingsprincip
§ 6 Ejendommen skal værdiansættes ud fra et forventet økonomisk afkast.
Stk. 2 Værdiansættelsen skal baseres på en DCF-beregning. Skønnes ejendommens aktuelle drift at være
stabil, kan værdiansættelsen dog baseres på den afkastbaserede model. Det anvendte forrentningskrav skal
underbygges af referencer.
3
Stk. 3 De anbefalinger og definitioner der fremgår af de i Bilag A anførte publikationer og artikler skal
følges.
Driftsbudget
§ 7 Der skal udarbejdes et driftsbudget for ejendommen.
Stk. 2 Driftsbudgettet skal indeholde en specifikation af de enkelte driftsudgifter og driftsindtægter.
Driftsindtægter
§ 8 Driftsbudgettet skal indeholde alle de indtægter, der skønnes at kunne opkræves ved en investors drift af
ejendommen.
Stk. 2 Lejen skal ansættes til den maksimale lovlige leje, der skønnes at kunne opkræves, dog maksimalt
markedslejen.
Stk. 3 Leje og eventuelt lejepotentiale skal anføres for sig og særskilt for hver lejekategori.
Stk. 4 Såfremt ejendommen er beliggende i et reguleret område, jf. BRL § 1, skal lejen ansættes på baggrund
af et omkostningsbestemt lejebudget. Dette gælder dog ikke, hvis ejendommen (også) efter en overdragelse
til en investor vil være undtaget for reglerne om omkostningsbestemt leje.
Stk. 5 Foreligger der ikke et professionelt udarbejdet omkostningsbestemt lejebudget for ejendommen, skal
valuaren udarbejde et omkostningsbestemt lejebudget.
Stk. 6 En eventuel forbedringsforhøjelse skal ansættes på baggrund af en beregning. Forbedringsforhøjelser
for forbedringsarbejder, der er udført på forskellige tidspunkter skal beregnes for sig. Forbedringsforhøjelser
for altaner skal altid beregnes for sig, uanset om de er udført samtidigt med andre forbedringsarbejder.
Stk. 7 Såfremt lejen ansættes til det lejedes værdi eller markedslejen, skal ansættelsen underbygges af
referencer.
Driftsudgifter
§ 9 Driftsbudgettet skal indeholde alle de ejendomsrelaterede udgiftsarter, der afholdes af foreningen. En
udgiftsart der skønnes ikke at blive medtaget ved en investors drift af ejendommen kan dog udelades efter
aftale med foreningen eller administrator.
Stk. 2 En driftsudgift skal som udgangspunkt ansættes til andelsboligforeningens udgift jf. dog § 10 og § 11.
§ 10 Udgifter til administration og vicevært/renholdelse skal ansættes efter de normtal, der er gældende i den
kommune, hvor ejendommen er beliggende. Fastsætter kommunen ikke normtal, skal udgifterne ansættes
efter normtal fra en sammenlignelig kommune.
Stk. 2 Hvis normtallene afviger væsentligt fra de udgifter, der afholdes for sammenlignelige ejendomme, kan
udgifter til administration og vicevært/renholdelse ansættes til de dokumenterbare udgifter for
sammenlignelige ejendomme.
§ 11 For ejendomme, der er omfattet af bindingspligt i GI efter overdragelse til en investor, skal
vedligeholdelsesudgiften ansættes til det beløb, der skal afsættes/indbetales iht. BRL § 18 og 18 b.
4
Stk. 2 For ejendomme, der ikke er omfattet af bindingspligt i GI efter overdragelse til en investor, skal
vedligeholdelsesudgiften ansættes til det beløb, der skal afsættes iht. BRL § 18. For ejendommen der ikke
fører en § 18-konto, skal vedligeholdelsesudgiften ansættes til den udgift, der skal afsættes for en
sammenlignelig ejendom med § 18-konto.
Stk. 3 Skønnes det, at ejendommen har et så væsentligt vedligeholdelsesefterslæb, at det må antages, at en
investor vil afsætte beløb til vedligeholdelse udover beløb ansat efter bestemmelsen i stk. 1 hhv. stk. 2, skal
vedligeholdelsesudgiften forhøjes, så den modsvarer den forventede udgift til vedligeholdelse.
Stk. 4 Skønnes det, at ejendommen er i ekstraordinær god vedligeholdelsesstand, og kan det ud fra dette
antages, at en investor vil indregne sparet vedligeholdelse, kan der medtages et beløb for sparet
vedligeholdelse.
Undersøgelser
§ 12 Vurderingen skal baseres på en undersøgelse af ejendommens juridiske, økonomiske og tekniske
forhold, herunder driftsforhold.
Stk. 2 Der skal indhentes de sædvanlige dokumenter og informationer om ejendommen som ved en
vurdering af en boligudlejningsejendom.
Herudover skal der indhentes følgende:
- Referat af de seneste to års ordinære og ekstraordinære generalforsamlinger i foreningen
- Seneste årsregnskab og budget for foreningen
- Eventuelt vedtagne vedligeholdelsesplaner for ejendommen
- Oplysninger om de fælles forbedringer på ejendommen som foreningen eller en tidligere ejer har
udført, indeholdende oplysninger om hvilke forbedringer der er lavet, hvornår de enkelte
forbedringer er lavet og udgifterne til de enkelte forbedringer
Stk. 3. Såfremt de konkrete omstændigheder tilsiger det, skal der indhentes yderligere informationer, hvis det
skønnes at have betydning for værdiansættelsen.
Besigtigelse
§ 13 Ejendommen skal besigtiges som led i vurderingen, jf. dog stk. 3-5.
Stk. 2 Besigtigelsen skal forberedes og gennemføres i overensstemmelse med god skik og sædvanlig praksis
for besigtigelse i forbindelse med vurdering af en boligudlejningsejendom og skal omfatte grunden, den
udvendige og indvendige del af bygningerne, fællesarealer, kælder og loft, tekniske rum samt et
repræsentativt udsnit af andelsboliger, boliglejemål og erhvervslejemål.
Stk. 3 Har ejendommen tidligere været besigtiget i forbindelse med en vurdering af samme valuar, kan en
genbesigtigelse begrænses eller eventuelt. helt undlades, jf. nærmere stk. 4 og stk. 5
Stk.4. En genbesigtigelse af ejendommen kan begrænses til alene at omfatte de forhold, som efter
oplysninger fra foreningen eller administrator har ændret sig siden seneste besigtigelse, jf. dog stk.6.
Stk.5 En genbesigtigelse af ejendommen kan helt undlades, hvis foreningen eller administrator afgiver en
erklæring om, at der ikke er sket væsentlige ændringer i ejendommens fysiske forhold – hverken angående
forbedringer eller vedligeholdelsesstand - siden seneste besigtigelse, jf. dog stk.6.
5
Stk. 6 Uanset bestemmelserne i stk. 3-5 skal hele ejendommen genbesigtiges, jf. stk. 2, hvis seneste
besigtigelse blev foretaget tre år eller mere tilbage.
Kap. 3 Vurderingsrapporten
§ 14 Vurderingen skal præsenteres i en vurderingsrapport. Vurderingsrapporten skal indeholde alle relevante
oplysninger, overvejelser og beregninger som er foretaget, herunder men ikke begrænset til følgende:
a) En sammenfatning/et resumé med nøgletallene
b) Hvem der har medvirket ved udførslen af vurderingen, herunder en angivelse af den ansvarlige
valuar
c) Hvem der er rekvirent, og hvem der er adkomsthaver
d) Ejendommens adresse, matrikulære betegnelse og offentlige ejendomsnummer
e) Ejendommens kategori og aktuelle anvendelse
f) En beskrivelse af ejendommen, herunder en gengivelse af besigtigelsen og dens
resultater/konklusioner
g) Formålet med vurderingen
h) Vurderingstemaet
i) En angivelse af de almindelige og de særlige forudsætninger for vurderingen
j) En angivelse af vurderingsdagen
k) En angivelse af vurderingsprincippet
l) En angivelse af de informationer, der er indhentet og oplysninger om eventuel verifikation
m) En redegørelse for fastsættelsen af forrentningskravet samt oplysninger om de referencer, der er
anvendt til at underbygge forrentningskravet
n) En beregning af ejendommens værdi og argumentation for værdiberegningen, herunder hvilken
betydning det er tillagt, at ejendommen er vurderet med én ledig lejlighed
o) En angivelse af værdiansættelsens følsomhed over for ændringer i forrentningskravet og
lejeniveauerne
p) En angivelse af de aktuelle ejendomsrelaterede driftsudgifter, som ikke er medtaget i driftsbudgettet
og begrundelsen for dette
q) En specificeret redegørelse for eventuelle forhøjelser af vedligeholdelsesudgifterne
r) En specificeret redegørelse for eventuelle beløb for sparet vedligeholdelse.
s) En angivelse af hvilken leje, der er ansat for de enkelte lejekategorier, hvilke forudsætninger der er
lagt til grund for beregningen af lejepotentialer samt oplysninger om de referencer der er anvendt
ved lejefastsættelsen
t) En angivelse af eventuelt øvrige relevante overvejelser
u) En bilagsoversigt
v) Valuarens navn og underskrift
Stk. 2 Som bilag til rapporten skal vedlægges følgende i det omfang det ikke er indarbejdet i selve rapporten:
- Cash-flow analysen (DCF-beregningen) eller afkastberegningen inkl. specificeret driftsbudget
- Et omkostningsbestemt lejebudget, hvis ejendommen indeholder lejemål omfattet af
omkostningsbestemt leje
- Et skyggebudget, hvis et sådant er udarbejdet
- En specificeret oversigt over de fælles forbedringer der er medtaget i vurderingen, som angiver
udgifterne ved de enkelte forbedringer, året for forbedringernes udførsel og beregningen af
forhøjelsesbeløbet for de enkelte forbedringer
- Fotodokumentation
6
Kap. 4 Ikrafttrædelse
§ 15 Nærværende regelsæt finder anvendelse for vurderingsopdrag, der indgås fra og med 1. januar 2018.
i
Efter loven er kravet, at man er ejendomsmægler og valuar, men i overensstemmelse med daglig sprogbrug og for
nemheds skyld anvendes betegnelsen valuar for de personer der opfylder lovkravet.