3. udkast til betænkning

Betænkning afgivet af Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget den [3. maj 2018]
3. udkast
(Ændringsforslag nr. 3 fra EL)
Betænkning
over
Forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber
(Mere robuste andelsboligforeninger)
[af erhvervsministeren (Brian Mikkelsen)]
1. Ændringsforslag
Der er stillet 7 ændringsforslag til lovforslaget. Erhvervs‐
ministeren har stillet ændringforslag nr. 1, 2 og 4-7. End‐
hedslistens medlemmer af udvalget har stillet ændringsfor‐
slag nr. 3.
2. Udvalgsarbejdet
Lovforslaget blev fremsat den 28. februar 2018 og var til
1. behandling den 15. marts 2018. Lovforslaget blev efter 1.
behandling henvist til behandling i Erhvervs-, Vækst- og
Eksportudvalget.
Møder
Udvalget har behandlet lovforslaget i <> møder.
Høring
Et udkast til lovforslaget har inden fremsættelsen været
sendt i høring, og erhvervsministeren sendte den 6. decem‐
ber 2017 dette udkast til udvalget, jf. ERU alm. del – bilag
74. Den 28. februar 2018 sendte erhvervsministeren de ind‐
komne høringssvar og et notat herom til udvalget.
Skriftlige henvendelser
Udvalget har i forbindelse med udvalgsarbejdet modtaget
skriftlige henvendelser fra:
Advokat Kristian Strandberg Dreyer, København K,
Henning Nielsen, Frederiksberg,
Lund Poulsen, Skødstrup,
Lars Erik Sebbelov, København Ø og
Lars Wissmann, København V.
[Erhvervsministeren har over for udvalget kommenteret
de skriftlige henvendelser til udvalget. ]
Deputationer
Endvidere har Lars Wismann, København V, mundtligt
over for udvalget redegjort for sin holdning til lovforslaget.
Spørgsmål
Udvalget har stillet 10 spørgsmål til erhvervsministeren
til skriftlig besvarelse, [som denne har besvaret. ]
3. Indstillinger <og politiske bemærkninger>
<>
Inuit Ataqatigiit, Tjóðveldi og Javnaðarflokkurin var på
tidspunktet for betænkningens afgivelse ikke repræsenteret
med medlemmer i udvalget og havde dermed ikke adgang til
at komme med indstillinger eller politiske udtalelser i be‐
tænkningen.
En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykt
i betænkningen.
4. Ændringsforslag med bemærkninger
Æ n d r i n g s f o r s l a g
Af erhvervsministeren, tiltrådt af: <>
Til titlen
1) Titlen affattes således:
»Forslag
til
Til lovforslag nr. L 177 Folketinget 2017-18
Journalnummer
DokumentId
Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 Bilag 14
Offentligt
Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og
andre boligfællesskaber, lov om leje, lov om byfornyelse
og udvikling af byer og lov om midlertidig regulering af
boligforholdene
(Mere robuste andelsboligforeninger).«
[Præcisering af lovforslagets titel]
Til § 1
2) I det under nr. 3 foreslåede § 3 c udgår i stk. 1 ordet
»fast«.
[Sproglig tilpasning]
Af et mindretal (EL), tiltrådt af: <>
3) Nr. 4 affattes således:
»4. I § 4 indsættes som stk. 3-6:
»Stk. 3. Den, der erhverver en andelsboligforenings faste
ejendom på tvangsauktion eller fra en andelsboligforenings
konkursbo, kan alene fastsætte lejen for den, som på overta‐
gelsestidspunktet var andelshaver efter bestemmelserne i
stk. 4.
Stk. 4. Lejen for en tidligere andelshaver i en ejendom
omfattet af stk. 3 kan fastsættes efter lejelovgivningens reg‐
ler.
Stk. 5. Den, der erhverver en andelsboligforenings ejen‐
dom efter stk. 3, kan ikke kræve betaling af forudbetalt leje
eller depositum af den, som på erhvervelsestidspunktet var
andelshaver.
Stk. 6. Uenighed om fastsættelse af leje samt om betaling
af forudbetalt leje og depositum afgøres af huslejenævnet, jf.
reglerne i lov om midlertidig regulering af boligforholde‐
ne.««
[Lejen for tidligere andelshavere i ejendomme, der er solgt
på tvangsauktion eller i forbindelse med en andelsboligfor‐
enings konkurs, kan alene fastsættes efter lejelovgivningens
regler]
Af erhvervsministeren, tiltrådt af: <>
4) I det under nr. 4 foreslåede § 4, stk. 3, udgår ordet »fas‐
te«.
[Sproglig tilpasning]
5) Det under nr. 4 foreslåede § 4, stk. 9, affattes således:
»Stk. 9. Uenighed om fastsættelse af leje samt betaling af
forudbetalt leje og depositum afgøres af huslejenævnet i
kommuner omfattet af lov om midlertidig regulering af bo‐
ligforholdene.«
[Præcisering af bestemmelsens anvendelsesområde]
6) I det under nr. 7 foreslåede § 6 c udgår i stk. 1, nr. 5, og
i stk. 2 ordet »faste«.
[Sproglig tilpasning]
7) Efter nr. 9 indsætte som nyt nummer:
»01. § 16, stk. 4, 2. pkt., ophæves.«
[Konsekvensændring som følge af lovforslagets § 1, nr. 9]
B e m æ r k n i n g e r
Til nr. 1
Med ændringsforslaget foretages en præcisering, så det
kommer til at fremgår af lovforslagets titel, at der med lov‐
forslagets §§ 2-4 også foretages en ændring af lejeloven, by‐
fornyelsesloven og boligreguleringsloven.
Til nr. 3
Den gældende § 4 regulerer en andelshavers ret til fortsat
brugsret af pågældendes bolig, når andelsboligforeningens
ejendom erhverves af en ny ejer. Det er som udgangspunkt
lejelovgivningens almindelige bestemmelser, som finder an‐
vendelse i forholdet mellem den nye ejer af ejendommen og
den tidligere andelshaver. Herved bemærkes, at det af forar‐
bejderne til den nuværende affattelse af § 4, (FT 1980-81,
tillæg A, lovforslag L 8, sp. 211), fremgår, at de foreslåede
regler i § 4 går ud på, at »andelshavere i tilfælde af, at en ny
ejer overtager ejendommen, har ret til at blive boende som
lejere i overensstemmelse med reglerne i den til enhver tid
gældende lejelovgivning«.
Bestemmelsen har imidlertid givet anledning til en vis
usikkerhed, med hensyn til hvorvidt lejeforholdet mellem
den nye ejer og en tidligere andelshaver skal anses som et
nyt brugsforhold eller et fortsat brugsforhold, herunder sær‐
ligt med hensyn til fastsættelse af huslejen og udlejers mu‐
lighed for at kræve forudbetalt leje og depositum af en tidli‐
gere andelshaver. Bestemmelsen har for så vidt angår disse
spørgsmål særligt givet anledning til tvivl i forhold til f.eks.
en andelsboligforenings eventuelle konkursbo eller en
tvangsauktionskøber.
Det foreslås på denne baggrund i stk. 3 og 4 at præcisere,
at lejen for en tidligere andelshaver, hvor andelsboligfor‐
eningens faste ejendom enten er solgt på tvangsauktion eller
solgt af foreningens konkursbo, fastsættes efter lejelovgiv‐
ningens regler, hvilket medfører at det er lejelovens og – i
regulerede kommuner - boligreguleringslovens regler, der
finder anvendelse ved fastsættelse af lejen. I nævnte tilfæl‐
de, hvor der er tale om et ejerskifte, skifter en tidligere an‐
delshaver status fra andelshaver og fortsætter brugsforholdet
til sin lejlighed som lejer. Herved bemærkes, at Højesteret
ved dom af 19. september 2017 (sag 270/2016) har fastslået,
at afsigelsen af et konkursdekret over en andelsboligfor‐
ening ikke medførte, at ejendommen blev erhvervet af kon‐
kursboet som ny ejer. Ved konkursdekretet var der således
ikke sket et ejerskifte, hvorfor to andelshavere fortsat havde
status som andelshavere og ikke lejere.
Bestemmelsen i det foreslåede stk. 3 fastslår, at den, der
erhverver en andelsboligforenings faste ejendom på tvangs‐
auktion eller fra en andelsboligforenings konkursbo, alene
kan fastsætte lejen for en tidligere andelshaver efter bestem‐
melserne i stk. 4. Med forslaget til stk. 3 ligestilles retsvirk‐
ningen af singulær retsforfølgning (tvangsauktion) med uni‐
versalforfølgning (konkurs) i de tilfælde, hvor en andelsbo‐
ligforenings ejendom overtages af en ny ejer.
2
Efter bestemmelsen i det foreslåede stk. 4 kan lejen fast‐
sætte efter lejelovgivningens regler, dvs. lejelovens og – i
regulerede kommuner - boligreguleringslovens regler. Ved
fastsættelsen af lejen efter lejelovgivningens regler kan ud‐
lejeren ikke beregne sig en lejeforhøjelse for forbedringer,
som den enkelte andelsbolighaver har foretaget, mens på‐
gældende var andelshaver.
Bestemmelsen i stk. 4 vedrører alene lejefastsættelsen
vedrørende boligen, men ikke andre forhold som f.eks. regu‐
lering af særskilt aftale om leje af garage eller andre vilkår,
der ikke direkte vedrører boligen. Sådanne aftaler vil skulle
reguleres eller ændres efter almindelige formueretlige reg‐
ler. Bestemmelsen finder heller ikke anvendelse i perioden
fra, at en andelsboligforening er erklæret konkurs, og indtil
konkursboet overdrager boets ejendom. En andelshavers bo‐
ligafgift i denne periode påvirkes ikke i sig selv af, at an‐
delsboligforeningen erklæres konkurs.
Bestemmelserne i stk. 3-6 har virkning, hvor erhvervel‐
sen af andelsboligforeningens faste ejendom på tvangsauk‐
tion eller fra en andelsboligforenings konkursbo sker efter
lovens foreslåede ikrafttrædelsestidspunkt. Det er uden be‐
tydning, hvornår begæring om tvangsauktion eller konkurs‐
begæring mod andelsboligforeningen er indgivet set i for‐
hold til lovens foreslåede ikrafttrædelsestidspunkt.
Da lejeforholdet ved den nye ejers erhvervelse af ejen‐
dommen efter stk. 3 ikke kan betragtes som et nyt lejefor‐
hold, vil lejen for de tidligere andelshavere ikke kunne fast‐
sættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Boligregule‐
ringslovens § 5, stk. 2, bestemmer, at private udlejningsboli‐
ger, som er blevet gennemgribende forbedret, kan udlejes til
en husleje, der er fastsat efter det lejedes værdi. Bestemmel‐
sen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan alene anvendes
ved genudlejning af den tidligere andelsbolig.
I stk. 5 foreslås, at en erhverver af ejendommen, jf. stk. 3,
ikke kan kræve betaling af forudbetalt leje eller depositum
af en tidligere andelshaver, da der i disse tilfælde er tale om
en fortsættelse af en brugsret og ikke en aftale om en ny
brugsret.
Det følger af den foreslåede bestemmelse, at den, der har
erhvervet ejendommen efter stk. 3, ikke kan opkræve forud‐
betalt leje og depositum hos de tidligere andelshavere, med‐
mindre der indgås aftale herom med den enkelte lejer.
I stk. 6 foreslås, at uenighed om fastsættelse af husleje
samt betaling af forudbetalt leje og depositum efter denne
bestemmelse afgøres af huslejenævnet.
Med bestemmelsen fastslås det, at huslejenævnet har
kompetence til at afgøre tvister mellem udlejeren og lejeren
om bl.a. lejefastsættelse og regulering af denne efter de fore‐
slåede regler. Efter gældende regler i lejelovgivningen har
huslejenævnet kompetence til at træffe afgørelse i sager om
uenighed mellem udlejeren og lejeren i en lang række
spørgsmål, herunder om lejefastsættelsen.
Til nr. 2, 3 og 6
Der er tale om en sproglig tilpasning. Ved ændringsfor‐
slagene bringes der overensstemmelse med den terminologi,
der i øvrigt i den gældende lov anvendes ved benævnelsen
af en andelsboligforenings ejendom.
Til nr. 5
Med ændringsforslaget foretages en præcisering, hvoref‐
ter det tydeliggøres, at uenighed om fastsættelse af leje samt
betaling af forudbetalt leje og depositum afgøres af husleje‐
nævnet, dog alene i kommuner, hvor lov om midlertidig re‐
gulering af boligforholdene (boligreguleringsloven) er gæl‐
dende, jf. herved denne lovs kapitel 1.
Til nr. 7
Ændringsforslaget er en konsekvens af lovforslagets § 1,
nr. 9, hvorefter § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt., i lov om andelsbo‐
ligforeninger og andre boligfællesskaber ophæves. Ved æn‐
dringsforslaget ophæves henvisningen i § 16, stk. 4, 2. pkt.,
til § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt., hvilket indebærer, at det er for‐
ældelseslovens bestemmelse om forældelsesfristens længde
og bestemmelse om afbrydelse af forældelse, der finder an‐
vendelse.
Hans Kristian Skibby (DF) Mette Hjermind Dencker (DF) Jan Rytkjær Callesen (DF) Per Nørhave (DF) Tilde Bork (DF)
Dorthe Ullemose (DF) Torsten Schack Pedersen (V) Preben Bang Henriksen (V) Eva Kjer Hansen (V)
Hans Christian Schmidt (V) Erling Bonnesen (V) Jane Heitmann (V) Villum Christensen (LA) Joachim B. Olsen (LA) nfmd.
Anders Johansson (KF) Erik Christensen (S) Karin Gaardsted (S) Peter Hummelgaard Thomsen (S) Kaare Dybvad (S)
Morten Bødskov (S) fmd. Kasper Roug (S) Thomas Jensen (S) Henrik Sass Larsen (S) Pelle Dragsted (EL)
Henning Hyllested (EL) René Gade (ALT) Ida Auken (RV) Lisbeth Bech Poulsen (SF) Karsten Hønge (SF)
Inuit Ataqatigiit, Tjóðveldi og Javnaðarflokkurin havde ikke medlemmer i udvalget.
Socialdemokratiet (S) 46
Dansk Folkeparti (DF) 37
Venstre, Danmarks Liberale Parti (V) 34
Socialistisk Folkeparti (SF) 7
Det Konservative Folkeparti (KF) 6
Inuit Ataqatigiit (IA) 1
3
Enhedslisten (EL) 14
Liberal Alliance (LA) 13
Alternativet (ALT) 10
Radikale Venstre (RV) 8
Tjóðveldi (T) 1
Javnaðarflokkurin (JF) 1
Uden for folketingsgrupperne (UFG) 1
4
Bilag 1
Oversigt over bilag vedrørende L 177
Bilagsnr. Titel
1 Høringsnotat og høringssvar, fra erhvervsministeren
2 Henvendelse af 9/3-18 fra advokat Kristian Strandberg Dreyer, Kø‐
benhavn K
3 Tidsplan for udvalgets behandling af lovforslaget
4 Henvendelse af 5/4-18 fra Henning Nielsen, Frederiksberg
5 Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
6 Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V
7 Henvendelse af 8/4-18 fra Lars Erik Sebbelov, København Ø
8 Henvendelse af 17/4-18 fra Henning Nielsen, Frederiksberg
9 Ændringsforslag, fra erhvervsministeren
10 Udkast til betænkning
11 Ændringsforslag, fra erhvervsministeren
12 2. udkast til betænkning
13 Henvendelse af 23/4-18 fra Lund Poulsen, Skødstrup
Oversigt over spørgsmål og svar vedrørende L 177
Spm.nr. Titel
1 Spm. om kommentar til henvendelsen af 9/3-18 fra advokat Kristian
Strandberg Dreyer, København K, til erhvervsministeren, og ministe‐
rens svar herpå
2 Spm. om, hvilke konsekvenser ministeren vurderer, at den foreslåede
begrænsning i muligheden for finansiering med afdragsfrie lån og den
foreslåede karensperiode på 3 år får for stiftelsen af nye andelsbolig‐
foreninger, til erhvervsministeren, og ministerens svar herpå
3 Spm. om, hvor mange nystiftede boligforeninger der inden for de sids‐
te par år ikke ville have kunnet ikke leve op til den foreslåede be‐
grænsning i muligheden for finansiering med afdragsfrie lån og/eller
den foreslåede karensperiode på 3 år, til erhvervsministeren, og mini‐
sterens svar herpå
4 Spm. om hjemmel til at fastsætte nærmere regler om valuarvurderin‐
ger, til erhvervsministeren, og ministerens svar herpå
5 Spm. om kommentar til henvendelsen af 5/4-18 fra Henning Nielsen,
Frederiksberg, til erhvervsministeren, og ministerens svar herpå
6 Spm. om kommentar til henvendelserne af 11/4-18 fra Lars Wismann,
København V, til erhvervsministeren, og ministerens svar herpå
7 Spm. om kommentar til henvendelsen af 8/4-18 fra Lars Erik Sebbe‐
lov, København Ø, til erhvervsministeren, og ministerens svar herpå
8 Spm. om kommentar til henvendelsen af 17/4-18 fra Henning Nielsen,
Frederiksberg, til erhvervsministeren, og ministerens svar herpå
9 Spm., om ministeren vil yde teknisk bistand til udarbejdelse af æn‐
dringsforslag, der sikrer, at fremtidig lejefastsættelse følger de nuvæ‐
5
rende regler, når andelshavere bliver lejere, til erhvervsministeren, og
ministerens svar herpå
10 Spm. om kommentar til henvendelsen af 23/4-18 fra Lund Poulsen,
Skødstrup, til erhvervsministeren, [og ministerens svar herpå]
6