L 177 - svar på spm. 9 om, ministeren vil yde teknisk bistand til udarbejdelse af ændringsforslag, der sikrer, at fremtidig lejefastsættelse følger de nuværende regler, når andelshavere bliver lejere, fra erhvervsministeren

Folketingets Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalg ERHVERVSMINISTEREN
24. april 2018
Besvarelse af spørgsmål 9 ad L 177 stillet af udvalget den 19. april
2018 efter ønske fra ikke-medlem af udvalget (MFU) Søren Egge
Rasmussen (EL).
Spørgsmål:
Ministeren anmodes om at yde teknisk bistand til udarbejdelse af æn-
dringsforslag, der sikrer, at fremtidig lejefastsættelse følger de nuværende
regler, når andelshavere bliver lejere.
Svar:
Ved besvarelsen af spørgsmålet har jeg lagt til grund, at spørgeren ønsker
udarbejdet et ændringsforslag, der sikrer, at lejen for tidligere andelshave-
re i ejendomme, der er solgt på tvangsauktion eller i forbindelse med en
andelsboligforenings konkurs, alene kan fastsættes efter lejelovgivnin-
gens regler. Jeg har tillige lagt til grund, at spørgeren ønsker at bibeholde
de foreslåede bestemmelser vedrørende forudbetalt leje og depositum og
huslejenævnets kompetence herom (de foreslåede § 4, stk. 8 og 9).
Jeg bemærker herved, at efter den gældende bestemmelse i andelsbolig-
lovens § 4, stk. 1, har andelshavere ret til fortsat brugsret ved ejerskifte.
Af forarbejderne til den nuværende affattelse af § 4, (FT 1980-81, tillæg
A, lovforslag L 8, sp. 211), fremgår, at (de da foreslåede regler i) § 4 går
ud på, at »andelshavere i tilfælde af, at en ny ejer overtager ejendommen,
har ret til at blive boende som lejere i overensstemmelse med reglerne i
den til enhver tid gældende lejelovgivning«.
Formålet med det nu fremsatte lovforslag er en præcisering af lovens § 4
og dermed at skabe klarhed for lejer og udlejer om, hvilke vilkår der gæl-
der ved en andelshavers overgang til lejer, men samtidig også at sikre den
rigtige balance, hvor hverken beboer eller udlejer begunstiges ved en an-
delsboligforenings opløsning. Det er også formålet med bestemmelsen at
fjerne et eventuelt incitament for de aktuelt økonomisk trængte andelsbo-
ligforeninger til at lade sig gå konkurs, for på denne måde at opnå en la-
vere leje end den aktuelle boligafgift.
Jeg finder ikke, at det ønskede ændringsforslag sikrer den rigtige balance,
så hverken beboer eller udlejer begunstiges ved en andelsboligforenings
opløsning ved konkurs eller tvangsauktion, og jeg kan derfor ikke støtte
ERHVERVSMINISTERIET
Slotsholmsgade 10-12
1216 København K
Tlf. 33 92 33 50
Fax 33 12 37 78
CVR-nr 10 09 24 85
EAN nr. 5798000026001
em@em.dk
www.em.dk
Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 endeligt svar på spørgsmål 9
Offentligt
2/2
ændringsforslaget.
Vedlagt fremsendes som ønsket et udkast til ændringsforslag, hvorefter
lejen for tidligere andelshavere i ejendomme, der er solgt på tvangsaukti-
on eller i forbindelse med en andelsboligforenings konkurs, alene kan
fastsættes efter lejelovgivningens regler.
Med venlig hilsen
Brian Mikkelsen


Ændringsforslag
til 2. behandling af
Forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
(Mere robuste andelsboligforeninger)
Af […]
Til § 1
1.) Nr. 4 affattes således:
»4. I § 4 indsættes som stk. 3-6:
»Stk. 3. Den, der erhverver en andelsboligforenings faste ejendom på tvangsauktion eller fra en
andelsboligforenings konkursbo, kan alene fastsætte lejen for den, som på
overtagelsestidspunktet var andelshaver efter bestemmelserne i stk. 4.
Stk. 4. Lejen for en tidligere andelshaver i en ejendom omfattet af stk. 3 kan fastsættes efter
lejelovgivningens regler.
Stk. 5. Den, der erhverver en andelsboligforenings ejendom efter stk. 3, kan ikke kræve
betaling af forudbetalt leje eller depositum af den, som på erhvervelsestidspunktet var
andelshaver.
Stk. 6. Uenighed om fastsættelse af leje samt om betaling af forudbetalt leje og depositum
afgøres af huslejenævnet, jf. reglerne i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.«
Bemærkninger
Til nr. 1
Den gældende § 4 regulerer en andelshavers ret til fortsat brugsret af pågældendes bolig, når
andelsboligforeningens ejendom erhverves af en ny ejer. Det er som udgangspunkt lejelovgivningens
almindelige bestemmelser, som finder anvendelse i forholdet mellem den nye ejer af ejendommen og den
tidligere andelshaver. Herved bemærkes, at det af forarbejderne til den nuværende affattelse af § 4, (FT
1980-81, tillæg A, lovforslag L 8, sp. 211), fremgår, at de foreslåede regler i § 4 går ud på, at »andelshavere i
tilfælde af, at en ny ejer overtager ejendommen, har ret til at blive boende som lejere i overensstemmelse
med reglerne i den til enhver tid gældende lejelovgivning«.
Bestemmelsen har imidlertid givet anledning til en vis usikkerhed, med hensyn til hvorvidt lejeforholdet
mellem den nye ejer og en tidligere andelshaver skal anses som et nyt brugsforhold eller et fortsat
brugsforhold, herunder særligt med hensyn til fastsættelse af huslejen og udlejers mulighed for at kræve
forudbetalt leje og depositum af en tidligere andelshaver. Bestemmelsen har for så vidt angår disse
Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 endeligt svar på spørgsmål 9
Offentligt
spørgsmål særligt givet anledning til tvivl i forhold til f.eks. en andelsboligforenings eventuelle konkursbo
eller en tvangsauktionskøber.
Det foreslås på denne baggrund i stk. 3 og 4 at præcisere, at lejen for en tidligere andelshaver, hvor
andelsboligforeningens faste ejendom enten er solgt på tvangsauktion eller solgt af foreningens konkursbo,
fastsættes efter lejelovgivningens regler, hvilket medfører at det er lejelovens og – i regulerede kommuner -
boligreguleringslovens regler, der finder anvendelse ved fastsættelse af lejen. I nævnte tilfælde, hvor der er
tale om et ejerskifte, skifter en tidligere andelshaver status fra andelshaver og fortsætter brugsforholdet til sin
lejlighed som lejer. Herved bemærkes, at Højesteret ved dom af 19. september 2017 (sag 270/2016) har
fastslået, at afsigelsen af et konkursdekret over en andelsboligforening ikke medførte, at ejendommen blev
erhvervet af konkursboet som ny ejer. Ved konkursdekretet var der således ikke sket et ejerskifte, hvorfor to
andelshavere fortsat havde status som andelshavere og ikke lejere.
Bestemmelsen i det foreslåede stk. 3 fastslår, at den, der erhverver en andelsboligforenings faste ejendom
på tvangsauktion eller fra en andelsboligforenings konkursbo, alene kan fastsætte lejen for en tidligere
andelshaver efter bestemmelserne i stk. 4. Med forslaget til stk. 3 ligestilles retsvirkningen af singulær
retsforfølgning (tvangsauktion) med universalforfølgning (konkurs) i de tilfælde, hvor en
andelsboligforenings ejendom overtages af en ny ejer.
Efter bestemmelsen i det foreslåede stk. 4 kan lejen fastsætte efter lejelovgivningens regler, dvs. lejelovens
og – i regulerede kommuner - boligreguleringslovens regler. Ved fastsættelsen af lejen efter
lejelovgivningens regler kan udlejeren ikke beregne sig en lejeforhøjelse for forbedringer, som den enkelte
andelsbolighaver har foretaget, mens pågældende var andelshaver.
Bestemmelsen i stk. 4 vedrører alene lejefastsættelsen vedrørende boligen, men ikke andre forhold som
f.eks. regulering af særskilt aftale om leje af garage eller andre vilkår, der ikke direkte vedrører boligen.
Sådanne aftaler vil skulle reguleres eller ændres efter almindelige formueretlige regler. Bestemmelsen finder
heller ikke anvendelse i perioden fra, at en andelsboligforening er erklæret konkurs, og indtil konkursboet
overdrager boets ejendom. En andelshavers boligafgift i denne periode påvirkes ikke i sig selv af, at
andelsboligforeningen erklæres konkurs.
Bestemmelserne i stk. 3-6 har virkning, hvor erhvervelsen af andelsboligforeningens faste ejendom på
tvangsauktion eller fra en andelsboligforenings konkursbo sker efter lovens foreslåede
ikrafttrædelsestidspunkt. Det er uden betydning, hvornår begæring om tvangsauktion eller konkursbegæring
mod andelsboligforeningen er indgivet set i forhold til lovens foreslåede ikrafttrædelsestidspunkt.
Da lejeforholdet ved den nye ejers erhvervelse af ejendommen efter stk. 3 ikke kan betragtes som et nyt
lejeforhold, vil lejen for de tidligere andelshavere ikke kunne fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk.
2. Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, bestemmer, at private udlejningsboliger, som er blevet gennemgribende
forbedret, kan udlejes til en husleje, der er fastsat efter det lejedes værdi. Bestemmelsen i
boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan alene anvendes ved genudlejning af den tidligere andelsbolig.
I stk. 5 foreslås, at en erhverver af ejendommen, jf. stk. 3, ikke kan kræve betaling af forudbetalt leje eller
depositum af en tidligere andelshaver, da der i disse tilfælde er tale om en fortsættelse af en brugsret og ikke
en aftale om en ny brugsret.
Det følger af den foreslåede bestemmelse, at den, der har erhvervet ejendommen efter stk. 3, ikke kan
opkræve forudbetalt leje og depositum hos de tidligere andelshavere, medmindre der indgås aftale herom
med den enkelte lejer.
I stk. 6 foreslås, at uenighed om fastsættelse af husleje samt betaling af forudbetalt leje og depositum efter
denne bestemmelse afgøres af huslejenævnet.
Med bestemmelsen fastslås det, at huslejenævnet har kompetence til at afgøre tvister mellem udlejeren og
lejeren om bl.a. lejefastsættelse og regulering af denne efter de foreslåede regler. Efter gældende regler i
lejelovgivningen har huslejenævnet kompetence til at træffe afgørelse i sager om uenighed mellem udlejeren
og lejeren i en lang række spørgsmål, herunder om lejefastsættelsen.