L 177 - svar på spm. 1 om kommentar til henvendelsen af 9/3-18 fra advokat Kristian Strandberg Dreyer, København K, fra erhvervsministeren

ERHVERVSMINISTEREN
18. april 2018
ERHVERVSMINISTERIET
Slotsholmsgade 10-12
1216 København K
Tlf. 33 92 33 50
Fax. 33 12 37 78
CVR-nr. 10092485
EAN nr. 5798000026001
em@em.dk
www.em.dk
Folketingets Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalg
Besvarelse af spørgsmål 1 ad L 177 stillet af udvalget den 13. marts
2018.
Spørgsmål:
Ministeren bedes kommentere henvendelsen af 9/3-18 fra advokat Kristi-
an Strandberg Dreyer, København K, jf. L 177 - bilag 2.
Svar:
I henvendelse af 9. marts 2018 med overskriften ”Andelsboligsælgere går
mere utryg fremtid i møde” til Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget har
advokat Kristian Strandberg Dreyer fremsat en række opmærksomheds-
punkter vedr. forslaget om at ophæve den særlige forældelsesfrist på seks
måneder i andelsboliglovens § 16, stk. 3, 2. pkt.
Andelsboliglovens § 16, stk. 3, 2. pkt., vedrører overpris i form af penge
under bordet samt overpris som følge af forkert beregnet værdi af en an-
delsbolig, jf. lovens § 5, samt ved overdragelse af en aktie i et boligaktie-
selskab eller en anpart i et boliganpartsselskab, jf. lovens § 11.
Forældelsesfristen på seks måneder i den gældende § 16, stk. 3, 2. pkt., er
en særregel og dermed en fravigelse af den almindelige forældelsesfrist
på tre år i forældelsesloven. Bestemmelsen stammer fra den oprindelige
andelsboliglov, lov nr. 239 af 8. juni 1979, på hvilket tidspunkt den al-
mindelige forældelsesfrist var fem år.
Ophævelsen af andelsboliglovens § 16, stk. 3, 2. pkt. medfører, at sådanne
krav ved lovforslagets ikrafttrædelse vil være omfattet af forældelseslo-
vens almindelige forældelsesfrist på tre år.
I henvendelsen fremhæves en række opmærksomhedspunkter, herunder
bl.a., at en sælger, i sager med ”penge under bordet”, ikke har brug for tre
års betænkningstid, da køberen allerede ved handlen, er bekendt med sit
tilbagebetalingskrav om overpris. Det fremhæves også, at langt de fleste
overprissager udspringer af høje valuarvurderinger, revisorfejl, regnefejl,
m.m. Endelig fremhæves det, at Erhvervsministeriets afvejning af hensy-
net til køber over for sælger på en rimelig måde, er en misforståelse af
Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 endeligt svar på spørgsmål 1
Offentligt
2/2
sagens kerne, idet det angives i henvendelsen, at forholdet imellem køber
og sælger allerede i dag er skævvredet til fordel for køber.
Det er rigtigt, at en sælger kan blive mødt med et tilbagebetalingskrav,
hvor der er betalt penge under bordet og som følge af forkert beregnet
værdi af andelsboligen. Uanset årsagen til overprisen har sælger modtaget
et beløb, som vedkommende ikke er berettiget til at oppebære, og det er
ulovligt for sælger at modtage en overpris, hvorfor en sælger kan straffes
med bøde eller fængsel. Sælger lider derfor ikke et egentligt tab ved at
skulle fralægge sig sådanne beløb.
Det er rigtigt, at en sælger ved en fejlagtig beregning af salgsprisen for sin
andelsbolig kan være i god tro, og derfor kan have indrettet sig i tillid til
at kunne disponere retmæssigt over et modtaget beløb.
Ved fastsættelse af forældelsesfristens længde for tilbagebetalingskrav,
som en køber kan gøre gældende at have mod sin sælger, er der tale om
en interesseafvejning af hensynene til de to parter.
Selv om det ved en umiddelbar betragtning kan forekomme urimeligt, at
en sælger i god tro flere år efter kan mødes af krav fra sin køber, mener
jeg, at der er gode grunde til at ophæve den korte forældelsesfrist på seks
måneder.
En ophævelse af den korte forældelsesfrist på seks måneder vil bidrage til
at skabe større sikkerhed for køberen, der vil have tilstrækkelig tid til at
reagere på en overpris.
En ophævelse af den korte forældelsesfrist på seks måneder vil medføre,
at sælgeren af en andelsbolig ligestilles med den, der sælger sin ejerbolig,
hvor sælgere i visse tilfælde på objektivt grundlag pålægges at godtgøre
en køber.
Hensynet til at beskytte den køber, der har betalt for meget, vægter for
mig tungere end hensynet til den sælger, der – uanset god tro – har indret-
tet sig i tillid til at have modtaget beløbet.
Med venlig hilsen
Brian Mikkelsen