Henvendelse af 11/4-18 fra Lars Wismann, København V

Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Ny A/B valuarvurderingsnorm
• EVM minister Brian Mikkelsen
tophistorie i TV2 News d. 04-02-2017
• Jeg Brian M. vil ikke længere se A/B
vurderinger, der varierer med op til
100%
• Der skal gøres noget omgåede
• Et bredt Folketing stod bag ministeren
Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
(Omtryk - 17-04-2018 - Yderligere materiale fra Lars Wismann) L 177 Bilag 5
Offentligt
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Historisk forløb om ny A/B norm
• 2017/02 Brian M. nedsatte en arbejdsgruppe
om bæredygtige A/B foreninger
• 2017/05 Arbejdsgruppen afgav betænkning
• 2017/06 Brian M. nedsatte ny arbejdsgruppe om
A/B vurderingsnorm
• 2017/09 Brian M. modtog ny A/B norm fra Dansk
Ejendomsmæglerforening DE
• 2017/11 Høring i Landstingssalen
• 2018/01 DE’s nye norm skulle gælde for alle DE
valuarer, og ikke kun for DE valuarer
• 2018/03 Intet er sket – WPC fik aktindsigt
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Hvem vedrører A/B normen
• Ca. 210.000 andelshavere
• Alle revisorer
• Alle ejendomsadministratorer
• Alle valuarer
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
ABL § 5 stk. 2 litra b
• Kun en valuar (150 ETS points
tillægsuddannelse) må valuarvurdere
• Hvervet er personligt
• Valuarværdien skal afspejle den kontante
handelsværdi.
• Den pris der handles til, er den kontante
handelsværdi
• Kun fire ejendomme er først blevet A/B
valuarvurderet og siden handlet
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Duegården, 2000 Frederiksberg
5 MDE valuarer med markedskendskab
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Duegården, 2000 Frb.
Valuarvurderet MDE fra kr. 235 mio. til kr. 499 mio.
A/B Duegården opvurderet ved handel
• DE det må anses for dybt useriøst
• Østre Landsret ved dom 16-01-2018
stadfæstede at 39% opvurdering
umiddelbart efter køb var korrekt
• DE var glade for dommen -DE valuar atter
frikendt
• DE dækker over slet vurderingsarbejde
Lars Wismann
Projektchef & direktør
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Hostrups Have – handlet
2Q 2017, Frederiksberg C., kr. 26.500/m2
Valuarvurderet Home Erhverv kr. 11.500/m2
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Hostrups Have
værdier
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Dansk Ejendomsmægler Forening
DE - er problemet
• Norm og vejledning holdes hemmelige
• DE besvarer ingen spørgsmål til A/B norm,
vejledning eller konkrete vurderinger
• DE accepterer, at yngste elev besigtiger og
underskriver sig som vurderingsmand
• DE accepterer 100% afvigelser på samme
ejendom, udtalt til JP d. 25-08-2009
• DE straffet i feb-2016 af SØIK for omfattende
kartelvirksomhed – bøder på ca. kr. 25 mio.
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
ABL § 5 stk. 2 litra b – ny norm
siden 01-01-2018 - alene DCF metoden
• DE’s vurderingsnorm gælder fra 01-01-2018
• DE’s norm gælder kun for MDE
• DE’s vejledning 28 sider er lutter ”fake news”
• DE har ikke inddraget valuarerne eller retser-
faring i den nye A/B norm, der er fuld af copy
paste.
• Åbenlyst skrevet af anonyme ikke fagfolk.
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
ABL § 5 stk. 2 litra b – ny norm
Hvem kan valuarvurdere?
• Alene en valuar med markedskendskab
• Hvervet er personligt
• Skal være registreret i Erhvervsstyrelsens
ejendomsmæglerregister
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
ABL § 5 stk. 2 litra b
DE’s definition af markedskendskab
• DE hævder, at lovens krav ikke sikrer
markedskendskab
• DE hævder, at kun personlig kontakt til købere
ved salg giver markedskendskab
• DE kræver et tilknytningsforhold til en større
virksomhed, der handler boligejendomme
• DE overser at hvervet er personligt
• DE ønsker i virkeligheden et monopol
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
ABL § 5 stk. 2 litra b – ny norm
markedskendskab
DE ønsker en certificering
• Hvem skal certificere markedskendskab
• Certificeringen er personlig som valuar
• DE stiller ingen retningslinjer for hvormange,
hvornår, hvilke ejendomme, der giver
certificering til markedskendskab
• I hvilke (postnumre) har valuaren så
markedskendskab og hvor længe
• Hvornår og hvordan mistes certificeringen
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
ABL § 5 stk. 2 litra b – ny norm
DE kører Folketinget rundt I managen!
• EVM minister Brian Mikkelsen kender ikke
navnene på forfatterne til DE normen
• Sandsynligvis er forfatteren Michael
Andersen DE – han er ikke valuar
• Michael Andersen DE har ikke
markedskendskab
• DE’s vejledning 28 sider er giftig ”fake news”
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Klostergården, 2100 Ø
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Klostergården, 2100 Ø
DE valuarvurderings skulle hæves 58%
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Turesensgade 6
scor kassen pralede valuaren MDE
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Turesensgade 6
scor kassen pralede valuaren
Valuaren scorede kassen
Nybolig Erhverv 1Q 2017
Valuarværdi kr. 17.000/m2
Nybolig erhverv handlet 1Q 2017
Solgt til kr. 24.281/m2
Valuarsalær kr. 15.000 + moms.
Mæglersalær kr. 700.000 + moms.
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Referencehandler – 18 mdr.
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
A/B normens krav til
Referenceejendomme
• DE-normen nævner ingen krav
• DE’s vejledning giver ingen
retningslinjer
• Retspraksis har afvist to genboejen-
domme som sammenlignelige alene
grundet farven af murstene
• Dommerne godkender ukritisk alt
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
DE valuar ref.ejd.
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
DE ØLD 16-02-2018 kr. 12.000/m2
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
DE’s ØLD 26-06-2014 referencer
2400 NV kr. 23.400/m2
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
DE valuar Helle H. Kramer DCF –
som skønsmand i sag reference-
ejendomme anført uden adresse
handelstidspunkt eller DCF beregning!
DE´s ny norm hermed fulgt!
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
DCF metoden
Algoritme med 6 variable
• DE hævder, at den typiske ejendom udvikles
fra OMK-leje til markedsleje på 5-10 år
• Antallet af DCF år kan ifølge DE være kortere
1-4 år eller længere
• OMK- leje beregnes efter Boliglejelovens
regler kr. 150-350/m2
• Markedslejen fastsættes frit 1.300-2.200/m2
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
DCF metoden
Algoritme med 6 variable
• Diskonteringsfaktoren i ombygningsperioden
sættes frit af valuaren eks. 2%-6%
• Afkastprocenten på den fuldt udviklede
ejendom sættes lavere end disk. faktoren
• Inflationen sættes frit 0,7%-2%
• Ombygningsprisen/m2 sættes frit kr. 2.800-
5.000/m2
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
DCF metoden
Algoritme med 6 variable
• Kortere DCF perioder giver højere værdi
• Lavere kalkulationsrente giver højere værdi
• Højere markedsleje giver højere værdi
• OMK leje/nettolejen til tiden 0 er stort set uden
betydning for valuarværdien
• Lavere inflationsfaktor giver højere værdi
• Lavere ombygningsomkostning -> højere værdi
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
DCF metoden
Algoritme med 6 variable
Helt uigennemskuelig for lægmand
36 Nøgletalsskema med følsomhedsanalyse Typiske DCF tider jf. DE 5-10 år A/B norm gældende pr. 01-01-2018 kr./m2 bolig
37 A/B Horsensgade 3-5 DE-vejl. Høj værdi DCF-5 år
Valuarværdien DCF-10
år
DCF-10 år faktor
+1,00%
38 Antal DCF år 5 10 10
39 OMK leje boliger/m2, t-0 735
kr. 735
kr. 735
kr.
40 Markedsleje boliger/m2, t-0 1.700
kr. 1.700
kr. 1.700
kr.
41 Ervervsleje/m2, t-0 -49
kr. -49
kr. -49
kr.
42 Driftsudgifter/m2, t-0 422
kr. 422
kr. 422
kr.
43 Ombygnings. Omk./m2, t-0 4.000
kr. 4.000
kr. 4.000
kr.
44 Inflation 0,70% 0,70% 0,70%
45 Kalkulations faktor i DCF periode 3,70% 3,70% 4,70%
46 Afkastprocent på fuldt udviklet ejendom 2,70% 2,70% 3,70%
47 Summen DCF værdien af drift til t-0 1.553.737
kr. 3.380.828
kr. 4.130.118
kr.
48 DCF værdien af exit value ejd. til t-0 60.786.897
kr. 42.369.964
kr. 28.110.131
kr.
49 Kontant handelsværdi 62.340.634
kr. 45.750.792
kr. 32.240.249
kr.
50 Værdi af én ledig bolig 229.411
kr. 950.708
kr. 1.401.750
kr.
51 Valuarværdien 62.570.045
kr. 46.701.501
kr. 33.641.999
kr.
52 Kontant handelsværdi pr. m2 erhverv -5.476
kr. -5.476
kr. -5.476
kr.
53 Kontant handelsværdi pr. m2. bolig 49.036
kr. 36.600
kr. 26.365
kr.
54 Vurderingskvartil 134% 100% 72%
55 1) Resumé med nøgletal jf. DE valuarvurderingsnorm der skal anvendes at alle DE valuarer efter d. 01-01-2018
56 2) Vurderingnormen forventes vedtaget af Folketinget senest d. 01-07-2018
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
DCF metoden
93% af værdien er slutværdien
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
DCF metoden
Følsomheden er ekstrem
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
DCF metoden
Følsomheden er ekstrem
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
En løsning til retvisende A/B
valuarvurderinger
• Forlang, at DE fremlægger 3 model A/B
valuarvurderinger på konkrete ejendommen
handlet i 2017
• Forlang, at DE fremlægger min. 5 referenceejen-
domme alle med hver deres DCF beregninger,
der underbygger de tre vurderinger
• Indkald 5 valuarer (mindst én udenfor DE) til en
blindtest af DCF modellen
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
En løsning til retvisende A/B
valuarvurderinger
• Forlang, at der nedsættes et responsumudvalg
bestående af valuarer både fra DE og udenfor DE.
• Medlemspladserne besættes efter ansøgning og
kvalifikationer.
• Forlang, at responsumudvalget offentliggør alle
spørgsmål og svar til A/B vurderingsnormen, vejledningen
og konkrete vurderinger
• Forlang at A/B normen, vejledning og de tre
modelbesvarelser gøres offentlig af normgiver


Kære Liza Christensen
Tak for mail.
Ja jeg synes, at vi havde et godt møde for FT udvalget. Der er tale om et meget kompliceret emne. Jeg
mener især, at jeg fik lydhørhed overfor følgende:
1) Ingen kunne forstå, hvorfor Dansk Ejendomsmæglerforening DE ikke vil oplyse navnene på
forfatterne til DE normen og DE vejledningen samt oplyse om forfatterne er valuarer – idet jeg
anførte at den mest sandsynlige forfatter er underdirektør Michael Andersen DE, der ikke er valuar
og ikke har markedskendskab og har været medforfatter på de seneste 10 års alle fejlslagne A/B
valuarvurderingsnormer
2) Tanken om en certificering af hvem/hvilke valuarer, der har markedskendskab, hvor de har
markedskendskab (post numre), hvem der skal føre tilsyn, hvornår man mister sit
markedskendskab (i hvilke postnumre), og på hvilke forudsætninger, er en administrativ
fuldkommen håbløs vej medmindre, at DE havde forestillet sig at DE kunne sidde og godkende alle
deres egne DE-valuarer og underkende de få valuarer der valgt ikke at være medlemmer af denne
kartelkriminelle faglige organisation kaldet Dansk Ejendomsmæglerforening DE
3) Oplysningen om, at DE ikke offentliggør A/B vurderingsnormen samt A/B vejledningen og som
normgivende foreningen hverken besvarer spørgsmål til A/B normen, A/B vejledningen eller
konkrete vurderinger, men blot henviser til domstolene, virkede på mig som om, at det var
Folketingets medlemmer overhovedet ikke klar over.
4) Tanken om, at DCF metoden, der er en algoritme med seks variable, at den skulle føre til, at fem
valuarer der vurderer samme ejendom når til samme værdi er fuldkommen vanvittig, i sær med en
vurderingsmodel, der ikke er efterprøvet, der ikke demonstreret af den normgivende forening DE
på tre konkrete ejendomme handlet i 2017 f.eks. Livjægergade 27-29, 2100 Ø, Strandvejskarréerne,
2100 Ø., Krogsgade 1, 2100 København Ø, hvor den normgivende forening udover en korrekt A/B
valuarvurdering på hver af de 3 modelvaluarvurderinger fremlægger 5 referenceejendomme med
hver deres DCF beregning.
5) Mit forslag om en blindtest en efgterprøvelse med fem valuarer herunder mindst én der ikke er
medlem af DE, hver testvurderer 3 modelejendomme efter DCF metoden for at se om de med DCF
metoden når til samme værdier underbygget med referenceejendomme, der underbygger
vurderingsprincippet DCF
6) Mit forslag om et responsumudvalg bestående af f.eks. 3 valuarer herunder mindst én, der ikke er
medlem af DE samt, at dette responsumudvalg forpligtes til at besvare alle spørgsmål til A/B
valuarvurderingen, A/B vejledningen, konkrete valuarvurderinger samt at spørgsmål og svar lægges
på nettet offentligt for at begrænse antallet af sager om korrekte valuarvurderinger, der i stedet
indbringes for domstolene.
7) at DE, der den 17-09-2017 overrakte EVM minister Brian Mikkelsen den nye A/B norm og A/B
vejledning og her meddelte ministeren den skulle gælde fra 01-01-2018, hvor DCF metoden med få
undtagelser skulle være eneste korrekte A/B vurderingsmetode har tydeligvis ført ministeren og
Folketinget bag lyset og DE har forsat intet gjort for at DE´s valuarer ikke A/B valuarer vurderer
efter Afkastmetoden eller Kvadratmetermetode, metoder, metoder som DE nu hævder fører til
forkerte og tilfældige valuarvurderinger demonstreret i dag i f.eks. i sagen A/B Hostrups Have med
en fejlvurdering på ca. kr. 1 mia. idet ejendommen blev valuarvurderet af ekspertvaluar fra Home
Erhverv til kr. 745 mio. og kort efter handlet til kr. 1,7 mia.
Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
(Omtryk - 17-04-2018 - Yderligere materiale fra Lars Wismann) L 177 Bilag 5
Offentligt
8) Jeg gentager, at jeg tilbyder gratis rådgivning af alle folketingets medlemmer/partier i dette
komplicerede emne.
9) Jeg tror på, at Folkestyret trives bedst i åbenhed, ærlighed, at man giver svar på tiltale, dialog, fakta
og dokumentation.
Med venlig hilsen
Wismann Property Consult A/S
Lars Wismann, projektchef & direktør
cand. merc., ejendomsmægler & valuar
Åboulevarden 1, st.
1635 København V
T: +45 40 88 19 98
E: lw@wismann-as.dk
www.wismann-as.dk