Henvendelse af 5/4-18 fra Henning Nielsen, Frederiksberg

Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 Bilag 4
Offentligt


Til Erhvervsministeriet Den 2017-12-14
Pressechef René Gyldensten
e-mail: rgy@em.dk.
Vedr. ny lov omhandlende andelsboliger:
Med henvisning til ERHVERVSMINISTERIET's FAKTAARK (kopi vedlagt), har vi følgende
kommentarer.
Driften af en andelsboligforening.
Ad pkt. 10 Ny lovbestemmelse om bestyrelsens opgaver og ansvar.
Det skal sikres at bestyrelsen holder bestyrelsesmøde mindst en gang pr. måned og at
der udarbejdes et beslutningsreferat med angivelse af alle beslutninger incl. økonomi. Og
referatet skal stilles til rådighed for alle andelshavere. Endvidere henvises til punkter i brev
til Maia Kjærgaard Pedersen dateret 2016-04-18, der ønskes indarbejdet i ny lovgivning.
Kopi vedlagt.
Ad pkt. 11 Ny lovbestemmelse om generalklausul.
I AFB-Håndbogen er der anført under punktet altaner, at såfremt andelsboligforeningen
har vedligeholdelsen af altaner så skal den enkelte altanhaver ud over investeringen
indbetale et beløb svarende til vedligeholdelse og udskiftning af altaner.
Kopi af side 203 til 206 er vedlagt.
Citat fra AFB-Håndbogen 2. Altan 2.4.3. Lån til andelshaver, afsnit 5.
”I en del foreninger vedtager generalforsamlingen i forbindelse med vedtagelse af
altanprojektet, at det er foreningen, der forestår vedligeholdelse og udskiftning af
altanerne for at opretholde en ensartet standard.
Dette betyder, at de andelshavere, der får altaner, vil skulle betale et tillæg til boligafgiften
svarende til de faktiske udgifter på lånet. Tillægget frafalder dog ikke ved lånets udløb, da
foreningen har vedligeholdelse og udskiftning af aftanerne, således at andelshavere, der
ikke får altaner, også efter lånets løbetid ikke bliver økonomisk berørt af disse fremtidige
udgifter. Andelshavers ydelse til foreningen efter lånets udløb vil i mange tilfælde
nedsættes. Hvad andelshaver skal betale efter dette tidspunkt, bør diskuteres med
foreningens fagmand, således at foreningens omkostninger til vedligeholdelse og
udskiftning af altaner dækkes fremadrettet.” Citat slut.
Det er direktør Jan Hansen for ABF Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, der
er ansvarlig for tekst i ABF Håndbogen.
Jan Hansen er også med i arbejdsgruppen for ANSVARLIG DRIFT AF ANDELSBOLIGER,
der kommer med forslag til ny lovgivning for andelsboliger, hvor han repræsenterer
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Undtagelsen i generalklausul passer
dårligt med formulering i ABF Håndbogen.
Advokat Birgitte Grubbe repræsenterer også Andelsboligforeningernes
Fællesrepræsentation i arbejdsgruppen.
Som det fremgår af bilag X3 vil andelshavere der ikke får altan være med til at betale
vedligeholdelse og udskiftning af altaner for andelshavere der får altan. Det er Grubbe
Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 Bilag 4
Offentligt
Advokater, der har skiftet navn til Wantzin Ejendomsadvokater, der har formuleret at
andelshavere, der ikke får altan, skal være med at betale vedligeholdelse og udskiftning af
altaner. Birgitte Grubbe var medejer - ansat – havde tilknytning til Grubbe Advokater da
tekst blev fremsat på generalforsamling, om at andelshaver der ikke fik altan, skulle være
med til at betale vedligeholdelse og udskiftning altaner.
Enten skal lovgivning udformes således at andelshavere der ikke får altaner og lignende
investeringer friholdes for udgifter til vedligeholdelsen og udskiftning af altaner og lignende
investeringer (således at der løbende indbetales til foreningen, så foreningens
omkostninger til vedligeholdelse og udskiftning af altaner og lignende dækkes
fremadrettet), eller generalklausul skal kunne anvendes ved beslutninger om etablering af
altaner, elevatorer og lignende. Der skal ikke være undtagelse fra generalklausul med
hensyn til altan, elevatorer og lignende uden der er taget hensyn til vedligeholdelse og
udskiftning.
Til orientering har Grubbe Advokater en annonce på hele bagsiden af ABF Håndbogen
(2016).
Med venlig hilsen
Henning Nielsen
Godthåbsvej 20C, 2.th.
2000 Frederiksberg
Bil 2071 1971
Bilag: ERHVERVSMINISTERIET's FAKTAARK.
Brev til Maia Kjærgaard Pedersen dateret 2016-04-18.
ABF Håndbogen 2016 side 203 til 206.
Bilag X3, notat af 2016-01-04.
Folketinget 2016-04-18
Maia Kjærgaard Pedersen
Christiansborg
DK-1240 København K
Vedrørende A/B Godthåbsvej 18-20 A-D, 2000 Frederiksberg. Lov om andelsboliger
Med henvisning til din e-mail af 2016-04-07, hermed yderligere punkter som kan indgå i ændring af
love for andelsboliger.
Ved tidligere byggesager var information fra bestyrelsen mangelfuld, og udførelsen overholdt ikke
gældende regler.
Det er andelsboligforeningen der indhenter tilbud på etablering af altaner, og afklarer
detailspørgsmål, samt er bygherre for udførelsen. Men det er den enkelte andelshaver, der ønsker
altan, som skal forestå udgifter til fx flytning/nedtagning og eventuelt udskiftning af radiator, der er
fællesinstallation. Jeg forudser der kan ske det, at den løsning andelshaver vælger ikke er
holdbar/hensigtsmæssig. Dvs. at andelsboligforeningen senere skal forestå omlægning og
udskiftning af radiator, da andelsboligforeningen har vedligeholdelsen.
Set i lyset af ovenstående foreslås følgende:
1. Der skal skrives beslutnings-referat for bestyrelsesmøder, hvoraf det fremgår, hvilke
beslutninger/aftaler der er taget/vedtaget på mødet.
2. Der skal være mulighed for den enkelte andelshaver for at få aktindsigt i
udgående/indkomne:
• Dokumenter. Udbud mm.
• Tilbud mm.
• Projekter/projektbeskrivelse.
• Projekteringsreferater.
• Byggemødereferater. Referater i forbindelse med udførelsen af
entrepriser/byggearbejder mm.
• Dokumenter vedrørende byggesager.
• Aftalesedler/aftaler.
• Referater i forbindelse med aflevering og garantigennemgang af
entrepriser/byggearbejder.
• Byggeregnskab.
• Bilag i forbindelse med regnskab.
Såfremt der er spørgsmål, står jeg meget gerne til rådighed.
Med venlig hilsen
Henning Nielsen
Godthåbsvej 20C, 2.th.
2000 Frederiksberg.
Bil: 2071 1971
e-mail: ir@teknik.dk
AB Andelsboligforening Godthåbsvej 18-20 A-D, 2000 Frederiksberg Den 04-01-2016.
Omhandlende: EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING DAGSORDEN punkt 3, bilag 2 og 3
opsætning af altaner.
Undertegnede opfordrer alle, der ikke skal have altan, til at møde frem onsdag den 6. januar 2016, kl.
17.00, på kontoret Godthåbsvej 18D, kld, og stemme nej til forslaget, da boliger der ikke skal have
altan stilles ringere i form af at blive pålagt omkostninger og få forringede salgsmuligheder, som
følgende:
Ad bilag 2.
I forslag (bilag 2, afsnit 7 til 9) er der anført.
Citat. ”Vedligeholdelse af altanerne vil påhvile andelsboligforeningen og dermed vil dem, som ikke får altan, også
være med til at finansiere dette for fremtiden, men til gengæld ville forbedringen af ejendommen også tilfalde dem,
som ikke får altan. Vedligeholdelse af træværk påhviler dog den enkelte andelshaver.
Som en del af forslaget skal der ske en tilføjelse til vedtægtens § 8 stk. 1:
Dog således at specifikke andele efter beslutning fra generalforsamlingen kan pålægges et tillæg til boligafgiften,
som forholdsvis betaling for ydelsen på realkreditlån, som foreningen optager til brug for etablering af altaner i
specifikke boliger. Betaler en andel et sådant tillæg til boligafgiften, påvirker det ikke andelens andel af foreningens
formue i henhold til § 6, og andelens indskud/ fordelingstal ændres således ikke.” Citat slut.
Som det fremgår, indgår altaner i forbedringen af ejendommen og ikke i lejligheden. Dvs. (som det blev
bekræftet på den ordinære generalforsamling) at andelsværdien for en lejlighed med altan, er den
samme som for en lejlighed uden altan. Der er væsentlig risiko for ved salg af lejlighed uden altan, at
sælger bliver mødt med krav om et afslag svarende til ”værdien” af altan. Ifølge forslaget skal der betales
tillæg i 30 år.
ABF (AndelsBoligforeningernes Fællesrepræsentation) oplyser, at såfremt vedligeholdelse af altaner
påhviler andelsboligforeningen, så skal lejligheder med altan indbetale et beløb til andelsboligforeningen
svarende til vedligeholdelsen.
På hjemmesiden http://www.administrationshuset.dk/nyheder/nyheder/vis/article/etablering-af-altaner-i-
aeldre-ejendomme-erfaringer-og-loesninger/ (fundet ved Google-søgning på ”andelsbolig altan
vedligeholdelse”) anbefales at ”altanboligafgiften” (udregnet som ydelse på 30-årigt lån) løber uendeligt,
når foreningen har vedligeholdelsen.
Såfremt den offentlige vurdering ved forbedringen med altaner stiger svarende til anlægsudgifter for
udførelsen af altaner, så vil der til at begynde med ikke være forøgelse af foreningens formue og dermed
ikke en højere andelsværdi.
Vi har kontaktet 2 firmaer der udfører altaner (bl.a. Altan.dk), der oplyser at levetiden for en altan er 50
år.
Det vil sige at der over 50 år skal indbetales et beløb svarende til prisen på en altan. Det svarer til at der
hvert år skal indbetales 2 % af anlægssum for altan.
Ifølge håndbogen V&S Priser er vedligeholdelse af ståltrapper 0,5 til 5 % af anlægssum pr. år. Jeg
mener at ståltrapper og altaner i stål kan sidestilles.
Der er 27 lejligheder der ønsker altan til en samlet investering på 3,54 mio. kr. Såfremt ”afskrivning” og
vedligeholdelsen sættes til 3 %/år udgør det i gennemsnit kr./år 3.939 pr. altan. Svarende til kr./mdr. 328,
som bør være et vedvarende tillæg til boligafgiften.
Der er i alt 70 lejligheder og såfremt vedligeholdelsen fordeles på alle lejligheder vil den enkelte
andelsbolig belastes med kr./mdr. 127, hvilket er en forringelse af lejligheder der ikke får altan. I alt over
50 år udgør det kr. 75.957 for hver lejlighed.
Hvis forslaget bliver vedtaget kan det om nogle år ændres, såfremt der er flertal for dette, og så kan
lejligheder med altan ikke undslå sig udgifter til vedligeholdelsen, som tillæg til boligafgiften.
Og ud fra dette anbefaler jeg, at der stemmes nej, fordi der i forslaget ikke er medtaget tillæg til
boligafgiften for vedligeholdelse af altaner.
Henning Nielsen, Godthåbsvej 20C, 2.th., 2000 Frederiksberg
Bilag X3


z. Altaner
2.1. Indledning
Altanproblematikken giver ude i foreningerne store
problemer, såfremt man vedtager at gå i gang med
et sådant projekt. Det vil helt og holdent bero på det
konkrete projekts konstruktion, med hvilket flertal
rnan kan vedtage dette på en generalforsamling, og
om der skal foretages egentlige vedtægtsændringer
eller ej.
Der kan vaere tale om tre muf igheder: renovering af
eksisterende altaner, udvidelse af eksisterende altaner
eller oprettelse af nye altaner. Spørgsmålet er, om alf e
kan få altaner, eller er det kun enkelte andelshavere,
der kan få det, og hvordan skal finansieringen da i
givet fald foretages.
2.2. Offentlige regler
Foreningen skal vaere opmærksom på, at opsætning
af altaner skal opfylde kravene i bygningsreglementet
af zoro. For at sikre sig at disse krav opfyldes, er det
vigtigt, at foreningen har tilknyttet en projekterende
fagmand * det kan vaere en arkitekt eller ingeniør - så
foreningen har en sikkerhed for, at bygningsreglemen-
tets krav samt evt. lokalplans krav eller deklarationer i
forhold til gårdlav overholdes. Se bygningsreglementet
af zoro, kapitlerne t, 2 og 3.
Overvejer foreningen at opsætte altaner med stål-
konstruktion, skal fagmanden være opmærksom på
EU-regler for stålkonstruktioner, der trådte i kraft den
r. juli zat4, der vil vaere gældende i sådanne tilfaelde"
Derudover vil flere kommuner have deres egen altan-
manual, der i mange tilfætde indeholder rnere restrik-
tive regler for opsætning af altaner, end bygningsreg-
lementets regler foreskriver. Inden rnan som forening
påtaenker at vedtage et sådant projekt, bør foreningen
derfor undersØge, om der foreligger en kommunal
af tanmanual.
Af de vigtigste krav kan nævnes:
2.2.2. Nabohøfing
Når foreningen påtaenker at opsaette altaner på ejen-
dommens facade, vil dette kunne få betydnlng fcr
andre personers privatf iv, evt. ved at altanerne bliver
opsat på en måde, der gØr,at man fra aftanerne kan
se direkte ind i andre folks stuer.
Derfor vil der i de fleste lokalplaner være regler for
n Aftaner
.ilr$dfdffi{
{SS{AI ffi
IE F.
sm
i*
rr#j**a:
nabohøringf ør arbejdets ivaerksættelse, og forenin-
gen bør derfor sikre sig, at foreningens fagmand har
kontaktet kommunen herom, således at man ikke på
et senere tidspunkt under altanprojektet bliver mødt
med et evt. krav om nabohøring.
z.z.z. Værn eller rækværk
I henhold til bygningsreglementet af zolo er det såle-
des, at rækværk eller værn mindst skal være en meter
højt. Samtidig skal den indbyrdes afstand mellem alle
typer af balustre, herunder f odrette og vandrette,
være udformet således, at de ikke giver anledning til
personskade. Der skal i saerlig grad tages hensyn til,
at børn ikke kan klatre på dem eller komme ! kfernme
rnellem dem.
z.zJ. Brandsikkerhed
I mange foreninger bllver det mere og mere populaert
at opsætte altaner af lette konstruktioner, hvilket
primaert betyder, at altanen laves af eksempefvis alu-
minium.
Her skal foreningen vaere opmærksom på, at altanerne
skal bygges af brandsikrede materialer, således at un-
dersiden laves i ikke-braendbart materiale, der opfylder
regler i BS 60, hvilket betyder, at materialerne skal
kunne holde i 6o minutter i hel stand under brandpå-
virkning.
Der kan endvidere henvises til "Eksempelsarnling om
brandsikring af byggeri", afsnit :.: og afsnit 5.4.1.
z.z.4.Skyggevirkning
Ved etablering af altaner skal foreningen nøje overve-
je, hvilke skyggevirkninger altanerne får på de lejlighe-
der, som evt. ikke kan få etableret en altan. En rigtig
god ide vil være at montere en attrap som eksempel,
så kan alle beboere fornemme altanens skyggevirk-
ning, Tag altid foreningens fagrnand med på råd om
evt. skyggevi rkn inger.
z.z.S,Helhedsindtryk
Det er vigtigt, at ejendommens facade efter montering
af altanerne fremstår harmonisk, Ofte ser man faca-
der, hvor der "mangl€r" en til to altaner. Det er synd
og skam og besternt ikke i husets arkitektoniske ånd.
Foreningerne bør derfor som minimum kraeve, at alle
beboere i hver opgang rnonterer altaner, såfremt dette
konkret er muligt ud fra den kommunale godkendelse
af projektet.
2s3
Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2017-18
L 177 Bilag 4
Offentligt
ABF Håndbogen 2016
*
hl
. Altaner
2.3. Reparation eller udskiftning
Er der tale om reparation af eksisterende altaner, vil
dette være at anse som værende vedlieeholdelse.
z 3.t. Forbedi ngsværdi på ejendommen
Er der tale om, at nogle eksisterende altaner udskiftes
med nye, kan man normalt ikke afskrive hele udgiften
som en forbedring. Hvis der i forbindelse med udskift-
ningen sker forøgelse af altanernes brugsværdi, fx ved
udvidelse af altanarealet, vil man kunne aktivere den
del af udgiften, der skyldes arealudvidelsen. Man bør
her være opmærksom på, at bruttoetagearealbekendt-
gørelsen ikke regner altaner med, hvorved man via
vedtaegtsændringer kan blive nødt til at ændre forde-
lingstallet.
I visse andelsboligforeninger udvides altanen med en
glasoverdækning. Sker dette, vil forbedringsværdien,
der kan aktiveres i henhold til andelsboligforeningslo-
vens I 5, stk. 3, være ca. to tredjedele af de samlede
omkostninger.
Hvis de nye altaner har samme størrelse og indret-
ning som de gamle, så der ikke er sket udvidelse af
brugsværdien, er svaret mere usikkert. Det afhæn-
ger nemlig af, i hvilket omfang den offentlige ejen-
domsvurdering har taget højde for, at ejendommens
altaner på vurderingstidspunktet var i dårlig stand og
stod over for at skulle udskiftes. Ofte har den offent-
lige vurdering slet ikke taget hensyn til altanernes
stand. men blot lagt til grund, at altanerne hverken
var i særlig god eller dårlig vedligeholdelsesmæssig
stand. I så fald kan man ikke forvente, at den offent-
lige ejendomsværdi vil stige med det samme beløb,
som det har kostet at udskifte altanerne. lmidlertid
vil en ejendom med helt nye altaner blive vurderet
højere end en ejendom med gamle altaner. Man vil
derfor normalt kunne aktivere en del af udgiften ved
en altanudskiftning.
Der er ikke noget sikkert almindeligt gældende svar
på, hvor stor en del af udgiften der i de nævnte situa-
tioner kan aktiveres, men det ses ofte, at der aktive-
res ca. to tredjedele af udgiften, hvis der samtidig sker
en udvidelse af altanarealet, og under 5o %, hvis der
ikke sker nogen forbedringer overhovedet.
Hvis foreningen benytter den offentlige ejendoms-
vurdering ved beregning af andelspriserne, skal man
imidlertid være opmærksom på, at aktiveringen kun
kan fastholdes, indtil næste årlige vurdering foreligger.
Når foreningen har gennemført en altanudskiftning,
er det derfor vigtigt, at nran giver oplysning til vurde-
ringsmyndighederne om, at arbejdet er udført og om
zo4 Din andel - vores kompetencer
udgiften, således at vurderirlgsmyndighederne kan
tage hensyn til det ved vurderingen. Hvis den første
vurdering efter altanudskiftningen ikke tager tilstræk-
kelig højde for den aktiverede udgift, er det endvi-
dere vigtigt, at foreningen klager over vurderingen og
påstår ejendomsværdien sat op.
Når foreningen beslutter at udskifte altanerne, skaf
man være opmærksom på, at dette normalt vil medfø-
re et vis fald i egenkapitalen og andelsboligernes pris,
og at faldets størrelse beror på et skøn, indtil næste
vurdering foreligger.
Samtidig med at man beslutter altanudskiftningen , bØr
man derfor hensaette et beløb i regnskabet til at imø-
degå det fald, der kommer i egenkapitalen. Beløbet
bør saettes forholdsvist højt, således at man undgår
fald i egenkapitalen efter arbejdets gennemfØrelse.
z3.z. Altaner nedtages eller /aves om til franske altaner
Såfremt foreningens generalforsamling skal vedtage at
nedlægge eksisterende altaner eller at lave disse om til
franske altaner, er der næppe tvivl om foreningsretligt
set, at dette kun kan vedtages rned enstemmighed,
idet der her vil være tale om, at andelshaverne får
frataget en velerhvervet rettighed, dvs. det at have en
altan.
Ved enstemmighed forstås der, at alle stemmeberet-
tigede i andelsboligforeningen er til stede {evt. via
fuldmagt, jf. ABF's standardvedtægter 9 zz, stk. 51, og
at alle stemmer for.
z.3.3.Opførelse af nye altaner
I det tilfælde, hvor der er tale om helt nye altaner, kan
vaerdien af udgiften til etablering af altanerne aktive-
res som forbedring ved beregning af andelsvaerdien i
henhold til andelsboligforeningslovens 5 5, stk. 3.
Bruger foreningen den offentlige ejendomsvurdering
som udgangspunkt for udregning af andelskronen i
foreningen, må det dog anbefales at tage kontakt til
SKAI- og der forhøre sig om, hvorvidt SKAT vurderer
forbedringsdelen til vaerende 1oo % eller en lavere
procentsats.
2.4, Finansiering
I forbindelse med et altanprojekt vil de fleste forenin-
ger skulle foretage låntagning, som vil være at anse
som en driftsomkostning, der skal betales som en
faellesudgift i henhold til boligafgiftsbestemmelsen i
foreningens vedtaegter. Som ovenfor nævnt bør man
være opmaerksom på, at bruttoetagearealbekendt-
gØrelsen ikke regner altaner med, hvorved man kan
komme ud fcr, at fordefingstallet i foreningens ved-
taegter skal ændres.
2.4.r, Andelsbaligforeningen beta/e r for altanerne
Er det andelsboligforeningen, der finansierer altaner-
ne, vil der vaere tale om et forbedringsarbejde, der kan
tillægges andelsværdien i foreningen.
Altanerne vil da blive finansieret af andelshaverne, evt.
via en boligafgiftsstigning, eller finansieringen vil evt.
også kunne finde sted ved, at foreningen foretager
en låneomlægning i forbindelse med etableringen af
a lta nerne.
I og med at det er foreningen, der har finansieret
altanerne, vil det vaere foreningens ejendom og derved
være underlagt vedligeholdelsesbesternmelsen i for-
eningens vedtægter.
2.4,2. Andelshaverne betaler for altanen
I dette tilfaelde vil der være tale om andelshavers
individuefle forbedring i henhold til andelsboligfor-
eningslovens $ 5, stk. rz. Afskrivningen af altanen vil
være afhængig af, hvad der står i prisbestemmelsen i
foren i n gens vedtaegter.
Følges ordlyden i ABF's standardvedtægter $ rq, stk.
z, L.pkt., fastsættes værdiansaettelse og fradrag af
forbedringer efter en konkret vurdering med udgangs-
punkt i det fcrbedringskatalog og de værdiforringel-
seskurver, der er fastsat af ABF som vejledende,
Ønskes anden afskrivning end den, der fremgår af
ABF's forbedringskatalog, vil dette skulle vedtages
med kvalificeret flertal i henhold til ABF's standardved-
taegter I z:, stk. z, sorn værende en vedtaegtsændring.
Er der ikke praksis på området, og Ønsker foreningen
at træffe dette valg på generalforsamlingen, vil dette
valg kunne træffes med simpelt flertal på generalfar-
samlingen.
Ceneralforsamlingen bør sikre sig via vedtagelse, at
andelshaver selv står for indhentelse af relevante
offentlige tilladelser, som bør forevises bestyrelsen
inden arbejdets ivaerksættelse, såfremt dette kan lade
sig gøre.
Endelig bør man som forening være opmærksom på,
at bygningsreglementets bestemmelser overholdes,
og man bør også være opmærksom på muligheden for,
at der skal foretages nabohøring" I visse foreninger,
hvor andelshaver selv bekoster etableringen af altaner,
udregnes andelsværdien i henhold til andelsboligfor-
eningslovens $ 5, stk. z, litra b,
Her er det vigtigt, at foreningen trækker værdien af
altanen ud af valuarvurderingen, således at værdien
af altanen ikke både frerngår af andelsværdien og som
individuel forbedring, idet en sådan dobbeltaktivering
. Altaner
af altanen vil betyde en overpris i henhold til andels-
boligforeningslovens $ 16, stk. 3, og derved en ulovlig
overpris.
Eetaler andelshaver selv for altanen, har denne selv
vedligeholdelsen af altanen. Flere foreninger væl-
ger dog i sådanne situationer at opkraeve et tillaeg til
boligafgiften, der laegges til side til fremtidig vedlige-
holdelse af altanerne, således at der sikres likvider
til fremtidig vedligeholdelse. Sådanne aftaler med
andelshaverne laves skriftligt som boligaftaier med
den enkelte andelshaver.
2.4.3. Lån til andelshaver
Visse andelsboligforeninqer vedtager på generalfor-
samlingen, at de andelshavere, der er interesserede i
at få altaner, kan få lov til dette.
I dette tilfælde kan generalforsarnlingen vedtage, at
foreningen aptager lånet, hvorefter de invoiverede an-
delshavere betaler et tif læg til boligafgiften svarende
til afbetalingen på lånet.
Forhøjelsen kan betales ved siden af boligafgiften i et
vist antal år, eksempelvis zo eller 3o år, med et uaen-
dret fordelingstal. Dette betyder, at de andelshavere,
der erhverver sig altanerne, ikke får en saerlig stigning
i andelsprisen pga. altanerne, men de respektive an-
delshavere har naturligvis også brugen af altanen efter
lånets løbetids udløb.
I disse tilfaelde må det staerkt anbefales, at forenin-
gen opretter separate kontrakter med de involverede
andelshavere.
I en del foreninger vedtager generalforsamlingen i
forbindelse rned vedtagelse af altanprojektet, at det er
foreningen, der forestår vedligeholdelse og udskiftning
af altanerne for at opretholde en ensartet standard.
Dette betyder, at de andelshavere, der får altaner, vil
skulle betale et tillæg til boligafgiften svarende til de
faktiske udgifter på lånet. Tillaegget frafalder dog ikke
ved lånets udløb, da foreningen har vedf igehofdelse og
udskiftning af aftanerne, således at andelshavere, der
ikke får altaner, også efter lånets løbetid ikke bliver
økonomisk berørt af disse fremtidige udgifter. An-
delshavers ydelse til foreningen efter lånets udløb vil i
mange tiffælde nedsaettes. Hvad andelshaver skaf be-
tale efter dette tidspunkt, bør diskuteres med forenin-
gens fagmand, således at foreningens omkostninger
til vedligeholdelse og udskiftning af altaner dækkes
f rernadrettet.
Andre finansieringsmodeller vil også være mulige, og
det skal anbefales, at bestyrelsen tager kontakt til
rilli#dr
H$W :9
'XI"-',* S
sm
205
æ
f oå 'Altaner
..d
foreningens administrator elfer advokat og finder den Er der tale om, at andelshaveren selv skal bekoste
finansieringsmodel, der passer bedst til den enkelte etablering af altan, vil dette kunne vedtages på gene-
forening. ralforsamlingen med simpelt flertal.
2.5, Beslutningen Såfremt enkelte andelshavere ikke kan være med
z5t Vedtagelse på generalforsamling til altanprojektet, er det vigtigt at påpege, at disse
Er der tale om renovering af eksisterende altaner, som andelshavere ikke skal betale herfor. Her gælder der
foreningen finansierer, vil dette kunne vedtages med en foreningsretlig grundsaetning om beskyttelse af
simpelt flertal. mindretallet, hvorefter flertallet i foreningen ikke kan
pålægge mindretallet udgifter i denne forbindelse,
Dog kan projektets omkostninger gøre, at det skal såfremt mindretallet ikke er med i projektet.
vedtages med kvalificeret flertal, jf. ABF's standardved-
tægter 5 z:, stk. z. Ønsker andelshver derimod ikke at vaere med i pro-
jektet, vil udgangspunktet vaere, at generalforsamlin-
Er der tale om, at der etableres helt nye altaner, som gen kan vedtage dette og sætte altan op hos denne
foreningen finansierer, vil dette skulle vedtages med andelshaver og pålægge andelshaver at betale herfor.
kvalificeret flertal, såfremt økonomien tilsiger dette, Dette med udgangspunkt i, at der i forhold til stigning
jf. flertalsbestemmelsen i foreningens vedtægter, eller i månedlig boligafgift vil vaere tale om stigning af be-
der er krav om vedtægts:endring i forhold til forde- skeden størrelse i langt de fleste tilfaelde.
lingstallene.
2e,6 Din andel - vores kompetencer