Fremsat den 28. februar 2018 af erhvervsministeren (Brian Mikkelsen)

Fremsat den 28. februar 2018 af erhvervsministeren (Brian Mikkelsen)
Forslag
til
Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
(Mere robuste andelsboligforeninger)
§ 1
I lov om andelsboligforeninger og andre boligfælles-
skaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 447 af 21. marts 2015,
foretages følgende ændringer:
1. I § 3 a, stk. 1, 2. pkt., ændres »10 år« til: »15 år«.
2. § 3 b affattes således:
»§ 3 b. Inden indgåelse af en aftale om en andelsboligfor-
enings erhvervelse af en ejendom skal der foreligge en ved-
ligeholdelsesplan for ejendommen for en periode på mindst
15 år regnet fra tidspunktet for erhvervelsen af ejendommen.
Stk. 2. Erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler
om indholdet af og procedure for udarbejdelsen af en vedli-
geholdelsesplan samt om efterfølgende opdatering af den-
ne.«
3. Efter § 3 b indsættes:
Ȥ 3 c. Ved en andelsboligforenings erhvervelse af en fast
ejendom i forbindelse med foreningens stiftelse kan andels-
boligforeningen for finansieringsaftaler, der ydes mod sik-
kerhed inden for 80 pct. af købesummen for ejendommen,
kun indgå aftale om afdragsfrihed op til 40 pct. af købesum-
men.
Stk. 2. For lån eller kreditter, som i forbindelse med en
andelsboligforenings stiftelse er etableret mod sikkerhed in-
den for 80 pct. af købesummen for ejendommen, og for hvil-
ke der er aftalt afdrag, kan en andelsboligforening ikke før 3
år efter lånets udbetaling eller kredittens stiftelse indgå afta-
le om omlægning til en låneaftale med afdragsfrihed.
§ 3 d. Krav om erstatning for rådgivning om lån og kre-
ditter til en andelsboligforening, hvor rådgivningen er ydet
af virksomheder omfattet af lov om finansiel virksomhed,
advokater, godkendte revisorer, administratorer eller andre,
der erhvervsmæssigt yder sådan rådgivning, forældes efter 6
år.
§ 3 e. En andelsboligforening skal være registreret i Det
Centrale Virksomhedsregister.«
4. I § 4 indsættes som stk. 3-9:
»Stk. 3. Den, der erhverver en andelsboligforenings faste
ejendom på tvangsauktion eller fra en andelsboligforenings
konkursbo, kan alene fastsætte lejen for den, som på overta-
gelsestidspunktet var andelshaver efter bestemmelserne i
stk. 4-7.
Stk. 4. Lejen for en tidligere andelshaver i en ejendom
omfattet af stk. 3 kan fastsættes efter lejelovgivningens reg-
ler, hvortil kan lægges et tillæg. Tillægget kan højst svare til
forskellen mellem en leje beregnet efter lejelovgivningens
regler og den boligafgift, der gennemsnitligt har været op-
krævet i en 4-årig periode forud for en erhvervelse efter stk.
3, og i hvilken periode det lejede har haft status som andels-
bolig.
Stk. 5. Er lejen fastsat med et tillæg efter stk. 4, kan udle-
jeren med 3 måneders skriftligt varsel til lejer bestemme, at
lejen i stedet fastsættes efter lejelovgivningens regler. Udle-
jers beslutning efter 1. pkt. er bindende.
Stk. 6. Bestemmelsen i stk. 4 gælder også for fastsættelse
af lejen for en tidligere andelshaver, der, efter at ejendom-
men er erhvervet af en ny ejer, bytter med en lejer af en an-
den beboelseslejlighed i ejendommen efter lejelovens regler
om bytteret.
Stk. 7. Et tillæg efter stk. 4 kan opkræves for en periode
på højst 6 år regnet fra tidspunktet for ejerskiftet.
Stk. 8. Den, der erhverver en andelsboligforenings ejen-
dom efter stk. 3, kan ikke kræve betaling af forudbetalt leje
eller depositum af den, som på erhvervelsestidspunktet var
andelshaver.
Stk. 9. Uenighed om fastsættelse af leje samt om betaling
af forudbetalt leje og depositum afgøres af huslejenævnet, jf.
reglerne i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.«
Lovforslag nr. L 177 Folketinget 2017-18
Erhvervsmin.,
Erhvervsstyrelsen
CQ000436
5. § 5, stk. 2, litra b, affattes således:
»b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på
grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end
18 måneder, og som er foretaget af en valuar med ind-
sigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for ud-
lejningsejendomme.«
6. I § 5 indsættes som stk. 15:
»Stk. 15. Erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler
om, hvilke personer der kan udarbejde en vurdering som
nævnt i § 5, stk. 2, litra b, samt om udarbejdelsen af vurde-
ringen.«
7. Efter § 6 b indsættes:
Ȥ 6 c. Bestyrelsen i en andelsboligforening varetager den
daglige ledelse af foreningen, udfører generalforsamlingens
beslutninger og påser som minimum, at:
1) Bogføring og regnskabsforelæggelse foregår på en må-
de, der efter andelsboligforeningens forhold er tilfreds-
stillende.
2) Bestyrelsen løbende fra administrator eller kasserer
modtager orientering om andelsboligforeningens finan-
sielle forhold.
3) Administrator udøver sit hverv over for andelsboligfor-
eningen på behørig måde.
4) Andelshaverne modtager orientering om foreningens
forhold, når der er behov herfor.
5) Andelsboligforeningens faste ejendom vedligeholdes
forsvarligt i overensstemmelse med foreningens bud-
getter og generalforsamlingens beslutninger.
6) Der løbende sker en vurdering af foreningens økonomi-
ske situation, herunder af foreningens likviditet og af
udviklingen i egenkapital og andelspriser, med henblik
på at sikre, at foreningen har det nødvendige kapital-
grundlag.
Stk. 2. For en andelsboligforening stiftet den 1. juli 2018
eller senere skal bestyrelsen endvidere påse, at andelsbolig-
foreningens faste ejendom vedligeholdes i overensstemmel-
se med den vedligeholdelsesplan, der senest har været fore-
lagt på foreningens generalforsamling. Bestyrelsen skal tilli-
ge påse, at vedligeholdelsesplanen dækker en periode på
mindst 15 år og opdateres mindst hvert 5. år.
Stk. 3. Bestyrelsen skal på den årlige generalforsamling
fremlægge et skema med centrale nøgleoplysninger om for-
eningen.
Stk. 4. Erhvervsministeren kan fastsætte nærmere regler
om, hvilke centrale nøgleoplysninger, herunder brug af ske-
ma, om andelsboligforeningen der efter stk. 3 skal fremlæg-
ges på den årlige generalforsamling.«
8. Efter § 7 h indsættes i kapitel 2:
»§ 7 i. På en andelsboligforenings generalforsamling må
der ikke træffes beslutning, som åbenbart er egnet til at skaf-
fe visse andelshavere eller andre en utilbørlig fordel på an-
dre andelshaveres eller andelsboligforeningens bekostning.
Tilsvarende gælder for beslutninger, der påfører en eller fle-
re andelshavere en utilbørlig ulempe.«
9. § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt., ophæves.
§ 2
I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 227 af 9. marts
2016, som ændret senest ved § 1 i lov nr. 1561 af 19.
december 2017, foretages følgende ændring:
1. I § 106, stk. 1, indsættes som nr. 12:
»12) Tvister om fastsættelse af husleje samt betaling af for-
udbetalt leje og depositum efter § 4 i lov om andels-
boligforeninger og andre boligfællesskaber.«
§ 3
I lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf.
lovbekendtgørelse nr. 1228 af 3. oktober 2016, som ændret
ved § 1 i lov nr. 1562 af 19. december 2017, foretages
følgende ændringer:
1. § 54, stk. 8, affattes således:
»Stk. 8. Stk. 4 og 5, gælder ikke for ejendomme omfattet
af § 18 a, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligfor-
holdene samt ejendomme omfattet af § 3 b i lov om andels-
boligforeninger og andre boligfællesskaber.«
2. I § 109 indsættes som stk. 11:
»Stk. 11. § 175, stk. 3 og 4, i lov om byfornyelse, jf. lov-
bekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, gælder ikke for
ejendomme omfattet af § 18 a, stk. 1, i lov om midlertidig
regulering af boligforholdene samt ejendomme omfattet af §
3 b i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesska-
ber.«
§ 4
I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf.
lovbekendtgørelse nr. 810 af 1. juli 2015, som ændret senest
ved § 21 i lov nr. 688 af 8. juni 2017, foretages følgende
ændringer:
1. I § 18 a indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:
»Stk. 3. Stk. 1 gælder ikke for ejendomme omfattet af § 3
b i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesska-
ber.«
Stk. 3 bliver herefter stk. 4.
§ 5
Loven træder i kraft den 1. juli 2018.
§ 6
Stk. 1. Den, der ved lovens ikrafttræden opfylder uddan-
nelseskravet for at kunne foretage en vurdering som nævnt i
§ 5, stk. 2, litra b, som affattet ved lov nr. 379 af 20. maj
1992, bevarer adgangen hertil.
Stk. 2. § 3 c, som affattet ved denne lovs § 1, nr. 3, har
virkning for en andelsboligforening, som den 1. juli 2018 el-
2
ler senere indgår en finansieringsaftale, der ydes mod sik-
kerhed i fast ejendom.
Stk. 3. § 3 d, som affattet ved denne lovs § 1, nr. 3, har
virkning for krav om erstatning for rådgivning om lån og
kreditter til en andelsboligforening, hvor rådgivningen er
ydet den 1. juli 2018 eller senere af virksomheder omfattet
af lov om finansiel virksomhed, advokater, godkendte revi-
sorer, administratorer eller andre, der erhvervsmæssigt yder
sådan rådgivning. For krav om erstatning, hvor rådgivnin-
gen er ydet før den 1. juli 2018, finder de hidtil gældende
regler anvendelse.
Stk. 4. Ophævelsen af § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt., i lov om
andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, som be-
stemt ved denne lovs § 1, nr. 9, har virkning for aftaler om
overdragelse af en andel i en andelsboligforening, overdra-
gelse af en aktie i et boligaktieselskab eller en anpart i et bo-
liganpartsselskab indgået den 1. juli 2018 eller senere. For
aftaler om overdragelse, der er indgået før den 1. juli 2018,
finder de hidtil gældende regler anvendelse.
Stk. 5. Regler fastsat i medfør af § 18 a, stk. 3, i lov om
midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgø-
relse nr. 810 af 1. juli 2015, som ændret senest § 21 i lov nr.
688 af 8. juni 2017, forbliver i kraft, indtil de ophæves eller
afløses af forskrifter udstedt i medfør af § 18 a, stk. 4.
3
Bemærkninger til lovforslaget
Almindelige bemærkninger
1. Indledning
1.1. Baggrund
2. Lovforslagets indhold
2.1. Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger
2.1.1. Gældende ret
2.1.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
2.1.3. Erhvervsministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.1.3.1. Stiftelsesbudget skal dække en periode på mindst 15 år
2.1.3.2. Vedligeholdelsesplan ved stiftelse af en andelsboligforening
2.1.3.3. Nærmere regler for indhold og udarbejdelse af vedligeholdelsesplan
2.2. Finansiering af en andelsboligforening
2.2.1. Gældende ret
2.2.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
2.2.3. Erhvervsministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.3. Forældelsesfrist ved rådgivning om lån og kreditter
2.3.1. Gældende ret
2.3.2. Erhvervsministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.4. Andelshavers overgang til lejer
2.4.1. Gældende ret
2.4.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
2.4.3. Erhvervsministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.5. Valuarvurderinger
2.5.1. Gældende ret
2.5.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
2.5.3. Erhvervsministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
2.5.3.1. Opdatering af uddannelseskrav
2.5.3.2. Hjemmel til fastsættelse af nærmere regler for valuarvurderinger
2.6. Driften af en andelsboligforening
2.6.1. Gældende ret
2.6.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
2.6.3. Erhvervsministeriet overvejelser og den foreslåede ordning
2.6.3.1. Ny lovbestemmelse om bestyrelsens opgaver og ansvar
2.6.3.2. Ny lovbestemmelse om generalklausulen
2.7. Ophævelse af forældelsesfrist på 6 måneder
2.7.1. Gældende ret
2.7.2. Erhvervsministeriets overvejelser og den foreslåede ordning
3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
5. Administrative konsekvenser for borgerne
6. Miljømæssige konsekvenser
7. Forholdet til EU-retten
8. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
9. Sammenfattende skema
1. Indledning
Andelsboliger bidrager som boligform til et varieret ud-
bud af boliger i Danmark. Det er derfor vigtigt at sikre gode
vilkår for en robust andelsboligsektor med ansvarlig drift,
således at såvel nuværende som kommende andelshavere
kan være trygge ved at bo i en andelsbolig, og at der alene
stiftes levedygtige andelsboligforeninger fremadrettet. Ho-
vedformålet med lovforslaget er på den baggrund at frem-
tidssikre andelsboligsektoren, så nystiftede andelsboligfor-
eninger er robuste og levedygtige. Hvis andelsboligssekto-
ren skal fremtidssikres, kræver det sunde og stabile rammer,
som afhjælper de situationer, der i dag gør nogle andelsbo-
ligforeninger nødlidende. Det er særligt afgørende, at stiftel-
sen af nye foreninger sker på et forsvarligt grundlag, som
kan sikre foreningernes levedygtighed fremover.
Et mindre antal foreninger er kommet i økonomiske van-
skeligheder med konsekvenser til følge for såvel de involve-
rede parter som andelsboligsektoren generelt. Konkurser-
4
klærede andelsforeninger har oftest det til fælles, at de er
stiftet i årene op til den finansielle krise, hvor foreningernes
økonomi i dag bærer præg af, at der ved stiftelsen blev truf-
fet beslutninger, som har medført et utilstrækkeligt økono-
misk fundament for andelsboligforeningen.
De konkursramte andelsboligforeninger har medført en
øget risiko for en generel forringelse af finansieringsmulig-
hederne i andelsboligsektoren for såvel etablerede som for
nystiftede foreninger, og det risikerer at gå ud over veldrev-
ne andelsboligforeninger.
1.1 Baggrund
Erhvervsministeren nedsatte den 20. februar 2017 arbejds-
gruppen om ansvarlig drift af andelsboligforeninger (heref-
ter arbejdsgruppen) efter en række sager om nødlidende an-
delsboligforeninger. Arbejdsgruppen bestod af repræsentan-
ter fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Fi-
nans Danmark og Erhvervsministeriet, og havde til opgave
at komme med anbefalinger til, hvordan der fremadrettet
kan sikres bedre regler for ansvarlig drift af andelsboligfor-
eninger. Formålet med arbejdet var at skabe et solidt grund-
lag for en sund og stabil andelsboligsektor. Arbejdsgruppen
afleverede sine anbefalinger ultimo maj 2017. Det er ar-
bejdsgruppens opfattelse, at en gennemførelse af anbefalin-
gerne i sin helhed vil bidrage til en mere ansvarlig drift af
andelsboligforeninger.
Med udgangspunkt i arbejdsgruppens anbefalinger er Re-
geringen (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative
Folkeparti), Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radika-
le Venstre enige om at gennemføre en række tiltag for at
fremme en mere sund og robust andelsboligsektor. Lovfor-
slaget skal bidrage til, at andelsboligsektoren drives forsvar-
ligt, så der fastholdes et varieret boligudbud med tryghed,
fleksibilitet og valgmuligheder for borgerne. Andelsbolig-
formen skal fremtidssikres, så både nystiftede og eksisteren-
de andelsboligforeninger er robuste og levedygtige i fremti-
den.
Arbejdsgruppens anbefalinger om egenfinansiering gen-
nemføres i den finansielle lovgivning. Det vedrører krav om
egenfinansiering på 5 pct. fra andelshaverne ved stiftelse og
krav om egenfinansiering ved køb af en eksisterende andels-
bolig, som allerede eksisterer ved køb af ejerboliger, jf. vej-
ledning til bekendtgørelse om god skik for finansielle virk-
somheder § 20. Krav om egenfinansiering ved stiftelse af en
andelsboligforening og ved køb af en andelsbolig skal bidra-
ge til at sikre et godt økonomisk fundament for andelsbolig-
foreningen og den enkelte køber af en andelsbolig.
Siden den finansielle krise er der blevet indført en række
nye regler i den finansielle lovgivning for at øge beskyttel-
sen af kunder i finansielle virksomheder. I andelsboligloven
blev der i 2013 indført en karensperiode for anvendelse af
valuarvurdering og offentlig vurdering for at sikre mod spe-
kulation i værdiansættelse af en andelsboligforenings ejen-
dom i forbindelse med stiftelse af en andelsboligforening. I
2015 gennemførtes strengere regler i andelsboligloven for
stiftelse af private andelsboligforeninger. De strengere krav
bestod bl.a. i krav til stiftelsesbudgetter, at stiftelsesbudget-
terne ikke må indeholde indtægter fra fremtidige salg af le-
dige lejelejligheder og krav til minimumsdeltagelse, således
at minimum 60 pct. af ejendommens lejere skal være med-
lemmer af foreningen ved stiftelsen. Formålet med tiltagene
i andelsboligloven i årene 2013 og 2015 var at styrke gen-
nemsigtigheden på andelsboligmarkedet.
2. Lovforslagets indhold
2.1. Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger
2.1.1. Gældende ret
En privat andelsboligforening kan stiftes ved overtagelse
af en eksisterende ejendom eller ved opførelse af en nybyg-
get ejendom. Typisk vil stiftelse af en privat andelsboligfor-
ening ved overtagelse af en eksisterende ejendom ske ved, at
lejere overtager den ejendom, som de bor til leje i, ved eje-
rens frivillige salg til lejerne eller gennem reglerne om til-
budspligt i lejeloven. Tilbudspligten i lejeloven fastsætter, at
i ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal
udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på an-
delsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side, jf.
lejelovens § 100, stk. 1.
En andelsboligforening kan kun gyldigt erhverve en udlej-
ningsejendom, når mindst 60 pct. af ejendommens lejere er
medlemmer af andelsboligforeningen ved erhvervelsen, jf.
andelsboliglovens § 2, stk. 1.
Inden indgåelse af en aftale om en andelsboligforenings
erhvervelse af en ejendom skal flere krav i andelsboligloven
være opfyldt. Der gælder krav om, at den ejer, der overdra-
ger en ejendom til en andelsboligforening, skal give sæd-
vanlige oplysninger om ejendommen, herunder driftsudgif-
ter, lejeforhold og saldi på forskellige konti, jf. lovens § 3,
stk. 1. Der skal endvidere foreligge et budget for andelsbo-
ligforeningen baseret på hvert af de finansieringsforslag, der
overvejes til finansiering af foreningen, samt et sammenlig-
neligt budget baseret på finansiering af foreningen med et
30-årigt, konverterbart, fastforrentet realkreditlån med af-
drag, jf. lovens § 3 a, stk. 1, 1. pkt. Budgetterne skal dække
samtlige poster for foreningens økonomi og dække en perio-
de på mindst 10 år fra stiftelsen, jf. lovens § 3 a, stk. 1, 2.
pkt. Budgetterne skal indeholde en post, der omfatter de år-
lige udgifter til vedligeholdelse af andelsboligforeningens
ejendom, jf. lovens § 3 a, stk. 2, og må ikke indeholde ind-
tægter fra fremtidige salg af ledige lejelejligheder, jf. lovens
§ 3 a, stk. 3. Formålet med disse krav er, at potentielle an-
delshavere træffer en beslutning om stiftelse af en andelsbo-
ligforening på et oplyst beslutningsgrundlag med et solidt
økonomisk fundament.
Andelsboligloven stiller ikke krav om udarbejdelse af
vedligeholdelsesplaner for andelsboligforeningens ejendom.
En del af de ejendomme, som erhverves af en andelsbolig-
forening, vil allerede være omfattet af regler om udarbejdel-
se og revision af vedligeholdelsesplaner i henhold til anden
lovgivning. Det drejer sig om regler i lov om midlertidig re-
gulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og boligfor-
bedring samt den tidligere lov om byfornyelse. Andelsbolig-
5
foreninger beliggende i kommuner, hvor boligreguleringslo-
vens kapitel II-IV finder anvendelse, og som pr. 1. januar
1995 eller på tidspunktet for foreningens stiftelse efter den-
ne dato udlejede flere end 6 boliger i ejendommen, er omfat-
tet af pligten i boligreguleringslovens § 18 a om udarbejdel-
se af rullende vedligeholdelsesplaner for de udlejede boli-
ger. Efter disse bestemmelser er udlejer forpligtet til årligt
inden den 1. juli at foretage revision og ajourføring af vedli-
geholdelsesplanen.
En andelsboligforening, som erhverver en ejendom, der
modtager eller har modtaget byfornyelsesstøtte, vil som ud-
gangspunkt være omfattet af regler i byfornyelseslovgivnin-
gen om pligt til at udarbejde drifts- og vedligeholdelsespla-
ner som betingelse for støtten. Bygningsejere, som har mod-
taget byfornyelsesstøtte siden 1998 efter den dagældende
lov om byfornyelse, har pligt til at udarbejde og følge en
plan for drift og vedligeholdelse for hele bygningen og fri-
arealerne samt holde dette forsvarligt vedlige. Ejeren skal
revidere planen hvert 5. år, så længe der ydes offentlig støtte
til ejendommen. Når der ikke længere ydes byfornyelses-
støtte til ejendommen, bortfalder kravet om indsendelse af
en revideret drifts- og vedligeholdelsesplan.
2.1.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
Arbejdsgruppen anbefaler en ændring i andelsboligloven,
så stiftelsesbudgetterne i lovens § 3 a dækker en periode på
mindst 15 år, imod de nuværende 10 år.
Arbejdsgruppen anbefaler tillige, at der indføres lovkrav i
andelsboligloven om, at en andelsboligforening ved stiftelse
skal udarbejde en vedligeholdelsesplan for ejendommen.
Vedligeholdelsesplanen skal opdateres løbende, minimum
hvert 5. år og ved opdatering række minimum 15 år frem.
Det anbefales, at erhvervsministeren gives hjemmel til at
fastsætte nærmere regler om vedligeholdelsesplanen og ret-
ningslinjer for, hvordan en andelsboligforening udarbejder
en fyldestgørende vedligeholdelsesplan.
2.1.3. Erhvervsministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
Med lovforslaget foreslås der indført skærpede krav i for-
bindelse med stiftelse af private andelsboligforeninger. De
skærpede krav består dels i, at stiftelsesbudgettet efter lo-
vens § 3 a skal dække over en længere periode, end den gæl-
dende bestemmelse kræver og dels i krav om en vedligehol-
delsesplan for andelsboligforeningens beboelsesejendom.
Det er væsentligt, at vedligeholdelsesomkostninger ved drift
af en andelsboligforening er tilstrækkeligt fastlagt, når der
bliver stiftet en ny andelsboligforening, således at andelsbo-
ligforeninger ikke bliver tynget økonomisk af et vedligehol-
delsesefterslæb. For at understøtte lovkravet om en vedlige-
holdelsesplan ved en andelsboligforenings stiftelse indsættes
der i andelsboligloven en hjemmel til, at erhvervsministeren
kan fastsætte nærmere regler om vedligeholdelsesplaner og
retningslinjer herfor, således at der udarbejdes fyldestgøren-
de vedligeholdelsesplaner.
2.1.3.1. Stiftelsesbudget skal dække en periode på mindst 15
år
Med lovforslaget foreslås en lovændring af § 3 a, så stif-
telsesbudgettet, som kræves efter denne bestemmelse, dæk-
ker en periode på mindst 15 år, imod de nuværende 10 år.
Baggrunden herfor er, at udløb af eventuel afdragsfrihed på
foreningens realkreditlån typisk sker i det 11. år, og at stig-
ningen i ydelsen på lånet som følge heraf derfor ikke efter
de gældende regler fremgår direkte af stiftelsesbudgettet.
Formålet med lovændringen er at sikre, at andelsboligfor-
eninger stiftes på et sundt, fornuftigt og levedygtigt budget.
Denne lovændring er med til at fremtidssikre andelsbolig-
ssektoren, da bestemmelsen pålægger stiftere af andelsbolig-
foreninger at overveje foreningens økonomi i et langsigtet
perspektiv, så foreningen ikke blot er sund og robust ved
stiftelsen, men tillige når foreningen har eksisteret i 15 år.
Det vil gavne såvel de stiftende andelshavere som de senere
andelshavere, at en andelsboligforenings medlemmer ved
stiftelse pålægges at overveje foreningens økonomi i et lang-
sigtet perspektiv. Lovændringen vil tillige synliggøre en hø-
jere ydelse på realkreditlånet som følge af udløb af en even-
tuel afdragsfri periode på 10 år.
2.1.3.2. Vedligeholdelsesplan ved stiftelse af en
andelsboligforening
Med lovforslaget foreslås indført lovkrav om, at en an-
delsboligforening ved stiftelse skal udarbejde en vedligehol-
delsesplan. Vedligeholdelsesplanen skal dække en periode
på minimum 15 år. Arbejdsgruppens anbefaling om, at ved-
ligeholdelsesplanen skal opdateres hvert 5. år, gennemføres
i en særskilt bestemmelse om bestyrelsens opgaver og an-
svar, jf. afsnit 2.6.3.1. Der er flere eksempler på nødlidende
andelsboligforeninger, som har vedligeholdelsesefterslæb,
hvilket tynger foreningerne økonomisk. Formålet med et
lovkrav om en vedligeholdelsesplan er, at det sikres, at an-
delsboligforeningerne og disses bestyrelser tager stilling til
vedligeholdelse af foreningens ejendom ved stiftelse, og
herefter som led i den almindelige drift.
Det vil i praksis være de pågældende lejere, der ønsker at
stifte andelsboligforeningen, eller den allerede stiftede an-
delsboligforening og dennes rådgiver, der skal sikre, at ved-
ligeholdelsesplanen udarbejdes og forelægges alle (potenti-
elle) andelshavere inden erhvervelse af ejendommen. Over-
holder en rådgiver ikke kravet om en vedligeholdelsesplan i
forbindelse med rådgivning om stiftelse af en andelsbolig-
forening, kan der statueres et rådgiveransvar.
Er en ejendom, der erhverves af en nystiftet andelsbolig-
forening, omfattet af krav i § 54, stk. 3-5, i lov om byforny-
else og udvikling af byer om udarbejdelse af en plan for
drift- og vedligeholdelse for hele bygningen som betingelse
for at modtage byfornyelsesstøtte, foreslås det samtidig ved
lovforslagets § 3, nr. 1, at nystiftede andelsboligforeninger
ikke fremover vil være omfattet af byfornyelseslovens regler
om udarbejdelse af en plan for drift- og vedligehold af byg-
ningen. Tilsvarende ændringer foreslås ved lovforslagets §
3, nr. 2, med hensyn til bestemmelser i § 175, stk. 3 og 4, i
lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april
6
2003, samt ved lovforslagets § 4, nr. 1, med hensyn til § 18
a i lov om midlertidig regulering af boligforholdene (bolig-
reguleringsloven). Dette medfører, at en nystiftet andelsbo-
ligforening alene skal iagttage krav om vedligeholdelsesplan
i andelsboligloven.
2.1.3.3. Nærmere regler for indhold og udarbejdelse af
vedligeholdelsesplan
Med lovforslaget foreslås, at erhvervsministeren får hjem-
mel til at fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsespla-
nen og retningslinjer for, hvordan en andelsboligforening
udarbejder en fyldestgørende vedligeholdelsesplan med det
formål at få foreningen til løbende at tage stilling til nødven-
dig vedligeholdelse. Formålet hermed er at give andelsbolig-
foreningerne og disses bestyrelser de bedst mulige forudsæt-
ninger for at udarbejde en god vedligeholdelsesplan, således
at det er tydeligt, hvilke krav der er til en vedligeholdelses-
plan.
2.2. Finansiering af en andelsboligforening
2.2.1. Gældende ret
Bekendtgørelse nr. 332 af 7. april 2016 om god skik for
boligkredit forpligter penge- og realkreditinstitutterne til at
yde rådgivning i forbindelse med udstedelse af lån, medmin-
dre andelsboligforeningen udtrykkeligt frabeder sig dette.
Rådgivningen skal tilgodese andelsboligforeningens interes-
ser og give denne et godt grundlag for at træffe beslutning
om finansiering, hvilket indebærer en orientering om de risi-
ci, der er relevante for andelsboligforeningen.
Bekendtgørelsen fastsætter endvidere, at inden en virk-
somhed indgår en boligkreditaftale med en forbruger i for-
bindelse med erhvervelse af en ejer- eller fritidsbolig, skal
virksomheden sikre, at kunden som udgangspunkt erlægger
en passende udbetaling af købesummen. Det fremgår af Fi-
nanstilsynets vejledning nr. 9343 af 20. maj 2015, at en ud-
betaling på 5 pct. af købesummen for den faste ejendom vil
være passende. Et lignende krav om udbetaling findes ikke
på andelsboligområdet.
Den eksisterende lovgivning forbyder ingen specifikke
kundegrupper at købe bestemte former for finansielle pro-
dukter, idet et finansielt produkt, der vil være uhensigtsmæs-
sigt for en kundegruppe, kan grundet konkrete omstændig-
heder være velegnet for en anden kunde i samme kunde-
gruppe.
Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit indeholder
dog en regel om, at penge- og realkreditinstitutter som ud-
gangspunkt kun må tilbyde kunder et boliglån med variabel
rente og/eller afdragsfrihed, hvis den pågældende kunde har
en økonomi, som efter långiverens kreditvurdering gør, at
kunden ville kunne optage et fastforrentet lån med afdrag.
Det er op til det enkelte penge- og realkreditinstitut at fast-
lægge sine rammer for sin kreditvurdering og dermed også
at vurdere den enkelte kundes kreditværdighed.
2.2.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
Arbejdsgruppen anbefaler, at der i andelsboligloven indfø-
res en særregel om andelsboligforeningens lånemuligheder i
forbindelse med stiftelse, f.eks. hvor afdragsfriheden be-
grænses til de første 40 pct. af en forenings lån, således at
realkreditbelåningen mellem 40 pct. og 80 pct. skal afdra-
ges. Arbejdsgruppen har vurderet, at det kan være hensigts-
mæssigt at indføre en karensperiode, så andelsboligforenin-
gerne ikke omlægger deres lån umiddelbart efter stiftelse.
2.2.3. Erhvervsministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
Med lovforslaget foreslås der indført en bestemmelse, der
begrænser en andelsboligforenings muligheder for at finan-
siere ejendommen med afdragsfrie lån ved stiftelse af an-
delsboligforeningen. Formålet er at sikre, at der stiftes sunde
og robuste foreninger, at der i en årrække afdrages på an-
delsboligforeningens gæld, samt at der tages hensyn til kom-
mende andelshavere, som også vil blive påvirket af den
valgte finansiering af andelsboligejendommen. Lovforslaget
foreslår tillige en karensperiode på 3 år, så andelsboligfor-
eningerne tidligst 3 år efter et låns udbetaling kan indgå af-
tale om afdragsfrihed eller omlægning af lån til lån med af-
dragsfrihed.
Med lovforslaget foreslås, at der indføres lovkrav om, at
ved en andelsboligforenings erhvervelse af en fast ejendom
kan foreningen kun aftale afdragsfrihed for finansieringsaf-
taler svarende til højst 40 pct. af købesummen. Bestemmel-
sen vil alene finde anvendelse for et lån eller en kredit, der
ydes mod sikkerhed inden for 80 pct. af købesummen, mens
bestemmelsen ikke regulerer finansiering uden for de 80 pct.
Beslutninger om låneaftaler træffes af en andelsboligfor-
ening på vegne af de andelshavere, der indgår låneaftalen
med den finansielle virksomhed samt fremtidige andelsha-
vere. Andelsboligforeninger adskiller sig derfor fra andre
kundesegmenter med samme økonomiske forudsætninger og
kreditværdighed, hvilket taler for, at lånegrænsen for af-
dragsfrihed ved stiftelse af en andelsboligforening reduceres
i forhold til de almindeligt gældende lånegrænser for bolig-
lån. Andelsboligforeningers afdrag på en del af deres gæld
mindsker sandsynligheden for, at foreningen bliver teknisk
insolvent, hvis værdien af foreningens faste ejendom falder.
Med henblik på at imødegå en omgåelse af ovenstående
foreslås det, at der indføres en karensperiode på 3 år, så en
andelsboligforening tidligst med virkning 3 år efter udbeta-
lingen af lån etableret ved foreningens stiftelse kan indgå af-
tale om afdragsfrihed eller omlægning af en aftale med be-
grænset afdragsfrihed. En karensperiode på 3 år vil sikre, at
foreningerne ikke omlægger lån uden afdragsfrihed umid-
delbart efter udbetalingen af et lån, der afdrages.
Et penge- og realkreditinstitut, der trods forbuddet i den
foreslåede bestemmelse yder andelsboligforeninger lån, der
ikke overholder den foreslåede § 3 c, vil handle i strid med
redelig forretningspraksis og god skik, jf. § 43 i lov om fi-
nansiel virksomhed.
7
Finanstilsynet fører tilsyn med, at penge- og realkreditin-
stitutter overholder god skik. Bliver tilsynet bekendt med, at
et penge- og realkreditinstitut generelt medvirker til, at an-
delsboligforeninger optager lån med afdragsfrihed ud over
de grænser, der er fastsat i den foreslåede § 3 c, vil Finans-
tilsynet kunne påbyde instituttet at ændre praksis og fremad-
rettet sikre sig, at andelsboligforeninger ikke optager sådan-
ne lån.
2.3 Forældelsesfrist ved rådgivning om lån og kreditter
2.3.1 Gældende ret
Forældelsesloven indeholder en generel forældelsesfrist
på 3 år, som regnes fra den dag, hvor den skadelidte fik eller
burde have fået kendskab til sit erstatningskrav. Der kan po-
tentielt gå mere end 3 år fra det tidspunkt, hvor skadelidte
modtog en fejlagtig rådgivning, til kravet er forældet. Det er
dog muligt at fastsætte specifikke forældelsesfrister i sær-
lovgivningen. Forældelsesfristen ved rådgivning om lån og
kreditter er omfattet af den generelle forældelsesfrist på 3 år.
2.3.2 Erhvervsministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
Med lovforslaget foreslås den almindelige forældelsesfrist
på 3 år for rådgivning af en andelsboligforening om lån og
kreditter forlænget til 6 år. Andelsboligforeningernes økono-
miske dispositioner kan have en potentielt stor betydning for
andelshaverne, hvorfor formålet med at forlænge forældel-
sesfristen er at styrke andelshavernes mulighed for at gøre et
krav på grundlag af mangelfuld rådgivning gældende, idet
den enkelte andelshaver formentlig ikke har den samme di-
rekte opmærksomhed rettet mod konsekvenserne af forenin-
gernes økonomiske dispositioner som fx den enkelte bolig-
ejer.
Med lovforslaget foreslås en bestemmelse om, at forældel-
sesfristen er 6 år for krav om erstatning vedrørende rådgiv-
ning om lån og kreditter til en andelsboligforening, hvor
rådgivningen er ydet af virksomheder omfattet af lov om fi-
nansiel virksomhed, advokater, godkendte revisorer, admini-
stratorer eller andre, der erhvervsmæssigt yder sådan rådgiv-
ning. Forældelsesfristen regnes uændret fra det tidspunkt,
hvor andelsboligforeningen fik eller burde have fået kend-
skab til sit krav.
2.4. Andelshavers overgang til lejer
2.4.1. Gældende ret
Andelsboliglovens § 4, stk. 1, fastsætter, at når en andels-
boligforenings ejendom erhverves af en ny ejer, så har an-
delshaverne ret til fortsat brugsret som lejere. Dette er tilfæl-
det ved enhver opløsning af en andelsboligforening, dvs. så-
vel ved frivillig opløsning som ved tvangsauktion. Lovens §
4, stk. 2, bestemmer, at ved frivilligt salg af en andelsbolig-
forenings ejendom kan stk. 1 kun fraviges, hvis den enkelte
andelshaver i forbindelse med salget samtykker heri. Lovens
§ 4 tager i øvrigt ikke stilling til, hvilke vilkår der gælder,
når en andelshaver overgår til at blive lejer.
Bestemmelsen blev indsat i andelsboligloven i 1980. Tan-
ken var, at andelshavere i tilfælde af ejerskifte har ret til at
blive boende som lejere i overensstemmelse med reglerne i
den til enhver tid gældende lejelovgivning. Formålet hermed
var at fjerne den usikkerhed, der havde været om andelsha-
vernes retsstilling i tilfælde af ejerskifte af foreningens ejen-
dom.
2.4.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
Arbejdsgruppen anbefaler, at lovens § 4 præciseres, så det
fremgår, hvilke vilkår der skal gælde ved en andelsboligfor-
enings opløsning, herunder at det fastsættes, at huslejeni-
veauet er et gennemsnit af beløbet for boligafgiften de sene-
ste 3-5 år, og at udlejer ikke kan stille krav om betaling af
forudbetalt leje og depositum hos en andelshaver, der over-
går til at blive lejer efter lovens § 4, stk. 1.
2.4.3. Erhvervsministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
Med lovforslaget foreslås der indført en regulering, som
gør det mere klart, på hvilke vilkår en andelshaver fortsat
har brugsret som lejer, da dette spørgsmål i praksis har givet
anledning til tvister. Lovforslaget skal gøre det klart for lejer
og udlejer, på hvilke vilkår en andelshaver overgår til som
lejer ved en andelsboligforenings ophør. Det indebærer klar-
hed omkring lejefastsættelse, forudbetalt leje og depositum.
Lovforslaget forholder sig til de tilfælde, hvor en andelsbo-
ligforenings ejendom erhverves af en ny ejer i medfør af
retsplejelovens regler om tvangsauktion, og hvor en andels-
boligforenings konkursbo sælger andelsboligforeningens
faste ejendom. Lovforslaget forholder sig ikke til det tilfæl-
de, hvor en andelsboligforenings ejendom erhverves af en
ny ejer ved et frivilligt salg uden for en konkurssituation.
Med lovforslaget foreslås en ændring af lovens § 4, så
huslejeniveauet for den tidligere andelshaver kan fastsættes
efter lejelovgivningens regler med et tillæg, der højst kan
svare til forskellen mellem en leje beregnet efter lejelovgiv-
ningens regler og den boligafgift, som der i gennemsnit er
opkrævet i en forudgående 4-årig periode, ligesom udlejer
ikke kan stille krav om betaling af forudbetalt leje og depo-
situm hos en andelshaver, der overgår til at blive lejer. Med
lovforslaget foreslås tillige en tidsbegrænsning, således at
der kun kan kræves en husleje beregnet efter lejelovgivnin-
gens regler samt et tillæg svarende til i alt boligafgiften for
den forudgående 4-årige periode, i en periode på højst 6 år.
Herefter gælder lejelovgivningens regler. Formålet med en
præcisering af lovens § 4 er at skabe klarhed for lejer og ud-
lejer om, hvilke vilkår der gælder ved en andelshavers over-
gang til lejer, og at sikre den rigtige balance, hvor hverken
beboer eller udlejer begunstiges ved en andelsboligforenings
opløsning. Samtidig er formålet med bestemmelsen at fjerne
et eventuelt incitament for de aktuelt økonomisk trængte an-
delsboligforeninger til at lade sig gå konkurs.
8
2.5. Valuarvurderinger
2.5.1 Gældende ret
Efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, kan værdien af en an-
delsboligforenings ejendom værdiansættes efter tre princip-
per
1. Anskaffelsesprisen, jf. § 5, stk. 2, litra a,
2. Valuarvurdering, jf. § 5, stk. 2, litra b, eller
3. Offentlig ejendomsvurdering, jf. § 5, stk. 2, litra c.
Lovens § 5, stk. 2, litra b, bestemmer, at ved en valuarvur-
dering skal andelsboligforeningens ejendom vurderes, som
var den en privat udlejningsejendom. Vurderingen skal fore-
tages af en ejendomsmægler, der er valuar, og vurderingen
må ikke være mere end 18 måneder gammel.
Dansk Ejendomsmæglerforening har udarbejdet en norm
med tilhørende vejledning til brug ved vurdering af andels-
boligforeningers ejendomme i henhold til andelsboliglovens
§ 5, stk. 2, litra b (valuarvurdering). Vurderingsprincipperne
er bindende for medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerfor-
ening. Det er ikke et lovkrav, at en ejendomsmægler og va-
luar er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening.
Valuaruddannelsen blev i 2010 ændret. Der er i dag tale
om en toårig diplomuddannelse. Uddannelsen er såvel en vi-
dereuddannelsesmulighed for ejendomsmæglere og en vej
ind i erhvervsmæglerbranchen for andre med en adgangsgi-
vende uddannelse. Ejendomsmæglere, som har gennemført
uddannelsen, kan benytte titlen »Diplom Valuar« og søge
om optagelse i Dansk Ejendomsmæglerforenings register for
valuarer.
2.5.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
Arbejdsgruppen anbefaler, at erhvervsministeren gives
hjemmel i loven til at fastsætte nærmere regler for valuar-
vurderinger. Det anbefales tillige, at loven opdateres, så den
er retvisende i forhold til de uddannelseskrav, der stilles i
forbindelse med valuarvurderinger af andelsboligforeninger
i dag.
2.5.3. Erhvervsministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
Med lovforslaget foreslås, at kravet om, at en valuarvurde-
ring kan foretages af en ejendomsmægler, der er valuar, æn-
dres, så det fremadrettet i stedet fremgår, at en valuarvurde-
ring skal foretages af en valuar med indsigt i prisfastsættelse
og markedsudvikling for udlejningsejendomme.
For at sikre mere retvisende valuarvurderinger bemyndi-
ges erhvervsministeren til at fastsætte nærmere regler om,
hvilke personer der kan udarbejde en vurdering, samt nær-
mere regler om udarbejdelsen af valuarvurderingen.
2.5.3.1. Opdatering af uddannelseskrav
Med lovforslaget foreslås en lovændring, så en valuarvur-
dering skal foretages af en valuar med indsigt i prisfastsæt-
telse og markedsudvikling for udlejningsejendomme. For-
målet hermed er, at personer, som foretager en valuarvurde-
ring, faktisk har kendskab til prisfastsættelse og markedsud-
vikling for udlejningsejendomme, som en andelsboligfor-
enings ejendom skal vurderes ud fra. Erhvervsministeren får
hjemmel til at fastsætte nærmere regler om, hvilke personer
der kan udarbejde en vurdering, jf. afsnit 2.5.3.2, hvilket in-
debærer nærmere regler om uddannelseskrav til en valuar,
som må foretage en valuarvurdering.
2.5.3.2. Hjemmel til fastsættelse af nærmere regler for
uddannelseskrav og valuarvurderinger
Med lovforslaget foreslås, at erhvervsministeren i loven
gives hjemmel til at fastsætte nærmere regler om, hvilke
personer der kan udarbejde en vurdering i § 5, stk. 2, litra b,
samt nærmere regler om udarbejdelsen af vurderingen. Va-
luarvurderingerne har vist sig at være svært gennemskueli-
ge, idet valuarvurderingerne i praksis kan variere meget for
den samme ejendom, hvilket skaber usikkerhed for aktører
på markedet, ligesom det skaber finansieringsmæssige kon-
sekvenser for andelshaverne, såfremt valuarvurderingen er
fastsat for højt eller lavt. Formålet med at give erhvervsmi-
nisteren hjemmel til at fastsætte nærmere regler for udarbej-
delsen af en valuarvurdering er at sikre mere retvisende va-
luarvurderinger bl.a. ved, at valuarer, der ifølge bekendtgø-
relsen kan foretage en valuarvurdering, skal følge de samme
strammere vurderingsprincipper. De nærmere regler skal bi-
drage til, at der ikke for den samme ejendom kan foreligge
vurderinger, som er markant afvigende fra hinanden. Be-
kendtgørelsen vil blive udarbejdet med inddragelse af rele-
vante økonomiske ministerier.
2.6. Driften af en andelsboligforening
2.6.1. Gældende ret
Det er bestyrelsen i en andelsboligforening, der varetager
den daglige ledelse og driften af en andelsboligforening. Be-
styrelsen består af frivillige andelshavere, der vælges på ge-
neralforsamlingen. Enhver andelshaver har gennem sin
stemmeret på generalforsamlingen medindflydelse på, hvem
der vælges til bestyrelsen. Bestyrelsens opgaver består i at
varetage den daglige ledelse af foreningen, herunder at påse
økonomiske forhold, f.eks. i forbindelse med køb og salg af
andele og at udføre beslutninger truffet på generalforsamlin-
gen. På denne baggrund varetager bestyrelsen en afgørende
rolle i forhold til at sikre ansvarlig drift af andelsboligfor-
eningen.
Andelsboligloven beskriver en række opgaver, som knyt-
ter sig til bestyrelsen i en andelsboligforening. En andelsbo-
ligforenings vedtægter indeholder ofte bestemmelser om be-
styrelsens opgaver, men der er intet lovkrav herom.
Andelsboligloven indeholder ingen generalklausul om for-
bud mod, at en andelsboligforenings generalforsamling træf-
fer beslutninger, som er åbenbart egnet til at skaffe visse an-
delshavere eller andre en utilbørlig fordel på andre andelsha-
veres eller andelsboligforeningens bekostning.
2.6.2. Arbejdsgruppens anbefalinger
Arbejdsgruppen anbefaler indførelse af en bestemmelse
om bestyrelsens opgaver og ansvar, der eksempelvis inde-
9
bærer, at bestyrelsen skal påse, at bogføring og regnskabsaf-
læggelse foregår på en måde, der efter foreningens forhold
er tilfredsstillende. Arbejdsgruppen anbefaler tillige indfø-
relse af en generalklausul i loven med inspiration fra sel-
skabslovens § 108. Generalklausulen skal sikre, at der på en
generalforsamling ikke træffes beslutning, som åbenbart er
egnet til at skaffe visse andelshavere eller andre en utilbørlig
fordel på andre andelshaveres eller andelsboligforeningens
bekostning. Tilsvarende gælder for beslutninger, der påfører
en eller flere andelshavere en utilbørlig ulempe.
2.6.3. Erhvervsministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
For at understøtte bestyrelsen i den daglige drift af andels-
boligforeningen foreslås der med lovforslaget indført en be-
stemmelse, der præciserer bestyrelsens opgaver og ansvar,
hvilket skal sikre den almindelige drift af såvel nystiftede
som eksisterende andelsboligforeninger. Det er udtryk for en
praksis i branchen, hvor den veldrevne andelsboligforening
allerede i dag opfylder de oplistede krav. Det foreslås tillige,
at bestyrelsen på den årlige generalforsamling skal fremlæg-
ge skema med centrale nøgleoplysninger om andelsboligfor-
eningen.
Med lovforslaget foreslås endvidere indsat en lovbestem-
melse om en generalklausul som anbefalet af arbejdsgrup-
pen.
2.6.3.1. Ny lovbestemmelse om bestyrelsens opgaver og
ansvar
Med lovforslaget foreslås en ny lovbestemmelse, som
fastsætter, at bestyrelsen i en andelsboligforening skal vare-
tage den daglige ledelse af foreningen, udføre generalfor-
samlingens beslutninger, ligesom der oplistes en række
yderligere forhold, som bestyrelsen skal påse. Bestyrelsen
skal bl.a. påse, at andelsboligforeningens ejendom vedlige-
holdes forsvarligt i overensstemmelse med foreningens bud-
getter og generalforsamlingens beslutninger. En andelsbo-
ligforenings bestyrelse består ofte af frivillige uden særligt
kendskab til eller indsigt i bestyrelsesarbejde. Ansvarsbe-
dømmelsen skal derfor foretages med udgangspunkt i de
forudsætninger, som de enkelte bestyrelsesmedlemmer har.
For de andelsboligforeninger, som ved lov skal opfylde
krav om en vedligeholdelsesplan i lovforslagets § 1, nr. 2
(den foreslåede § 3 b), gælder det tillige, at bestyrelsen skal
påse, at andelsboligforeningens ejendom vedligeholdes i
overensstemmelse med vedligeholdelsesplanen, samt at ved-
ligeholdelsesplanen dækker en periode på mindst 15 år og
opdateres minimum hvert 5. år.
Med lovforslaget foreslås tillige, at bestyrelsen på den år-
lige generalforsamling skal fremlægge skema med centrale
nøgleoplysninger om andelsboligforeningen. Det er vigtigt,
at andelshavere har god mulighed for at forstå deres for-
enings økonomi. Centrale økonomiske nøgletalsoplysninger,
herunder som minimum andelsværdi pr. kvadratmeter og
værdiansættelsesprincip, skal fremhæves på forsiden af nøg-
letalsskemaet. Centrale økonomiske nøgletalsoplysninger
udvælges af Erhvervsstyrelsen i samarbejde med branchen.
Erhvervsstyrelsen sikrer et standardiseret format til præsen-
tationen af oplysningerne.
Erhvervsministeren gives hjemmel til at fastsætte nærmere
regler om, hvilke dokumenter og centrale nøgleoplysninger
om foreningen der skal fremlægges på den årlige generalfor-
samling. Formålet hermed er at skabe gennemsigtighed for
eksisterende andelshavere som kommende andelshavere, så
de har god mulighed for at forstå deres forenings økonomi.
2.6.3.2. Ny lovbestemmelse om generalklausul
Med lovforslaget foreslås indført en ny lovbestemmelse,
som indeholder en generalklausul. Generalklausulen skal
medvirke til at forhindre, at der på en generalforsamling
træffes beslutninger, som kan skaffe visse andelshavere eller
andre en utilbørlig fordel på andre andelshaveres eller an-
delsboligforeningens bekostning. Tilsvarende gælder for be-
slutninger, der påfører en eller flere andelshavere en utilbør-
lig ulempe. Bestemmelsen skal ikke kunne anvendes på be-
slutninger, der normalt ligger inden for den sædvanlige drift
af en andelsboligforening, såsom beslutninger om altaner,
elevator eller lignende.
2.7. Ophævelse af forældelsesfrist på 6 måneder
2.7.1 Gældende ret
Andelsboliglovens § 16, stk. 3, bestemmer, at hvis en
overdragelse af en andelsbolig er sket i strid med § 5 (mak-
simalprisbestemmelse for en andel i en andelsboligforening)
og § 11 (overdragelse af en aktie i et boligselskab eller en
anpart i et boliganpartsselskab), kan erhververen kræve pri-
sen nedsat og en eventuelt betalt overpris tilbagebetalt. Kra-
vet om tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det tidspunkt,
hvor erhververen kendte eller burde have kendt sit krav.
Forældelsesfristen på 6 måneder ved tilbagebetaling af over-
pris har eksisteret siden vedtagelsen af den oprindelige an-
delsboliglov i 1979. Den særlige forældelsesfrist i andelsbo-
liglovens § 16, stk. 3, vedrører tilfælde, hvor en erhverver af
en andelsbolig har betalt for meget i forbindelse med køb af
en andelsbolig. Bestemmelsen angår således forældelse af
tilbagebetalingskrav mod overdrageren af en andelsbolig og
ikke et eventuelt erstatningskrav mod f.eks. en bestyrelse,
der har godkendt en forkert pris, en medvirkende ejendoms-
mægler, administrator eller godkendende advokat. Erstat-
ningskrav mod disse rådgivere er underlagt den generelle
forældelsesfrist på 3 år.
2.7.2. Erhvervsministeriet overvejelser og den foreslåede
ordning
Med lovforslaget foreslås en ophævelse af andelsboliglo-
vens § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt., således at forældelsesfristen
for krav om tilbagebetaling af overpris er omfattet af den ge-
nerelle forældelsesfrist i forældelsesloven på 3 år. Det med-
fører, at køber kan gøre sit krav gældende op til 3 år efter, at
køberen fik eller burde have fået kendskab til sit krav.
10
3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det
offentlige
Lovforslaget kan i begrænset omfang medføre visse afle-
dede økonomiske konsekvenser for det offentlige, hvilket
skyldes, at den husleje, som en udlejer kan kræve efter lov-
forslagets § 4, stk. 3, i nogle tilfælde kan være højere end
den husleje, denne ville kunne kræve efter de almindelige
lejeretlige regler. En højere husleje kan potentielt medføre,
at der skal udbetales en højere boligstøtte af kommunerne.
Det forventes derimod, at lovforslaget i sin helhed vil med-
føre, at færre andelsboligforeninger går konkurs, hvilket vil
mindske benyttelsen af § 4, hvor andelshavere har ret til
fortsat brugsret som lejere. Hvis benyttelsen af § 4 minds-
kes, vil dette medføre, at der vil være færre lejere og dermed
færre udbetalinger af boligstøtte, da andelshavere ikke er be-
rettiget til at modtage boligstøtte.
Lovforslaget indeholder ikke økonomiske konsekvenser
for stat og regioner.
Lovforslaget indeholder ikke administrative konsekvenser
for det offentlige.
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for
erhvervslivet m.v.
Lovforslaget indeholder ikke økonomiske og administrati-
ve konsekvenser for erhvervslivet. Baggrunden for vurderin-
gen er, at andelsboligforeninger ikke er omfattet af definitio-
nen på en privat virksomhed og dermed erhvervslivet. Defi-
nitionen følger Manual til Aktivitetsbaseret Måling af Virk-
somhedernes Administrative Byrder (AMVAB) og er derfor
således: Ved private virksomheder forstås enheder (fysiske
personer, selskaber og andre juridiske personer), som produ-
cerer og/eller leverer varer og/eller tjenesteydelser på mar-
kedsmæssige vilkår med det formål at generere profit til
ejerkredsen.
5. Administrative konsekvenser for borgerne
Stifterne af en andelsboligforening vil blive pålagt en min-
dre byrde ved at skulle udarbejde en vedligeholdelsesplan
ved stiftelse af en andelsboligforening.
Da der i gældende lovgivning er krav om, at stiftelsesbud-
getterne skal indeholde en post, der omfatter de årlige udgif-
ter til vedligeholdelse af andelsboligforeningens ejendom,
vil de fleste nystiftede andelsboligforeninger allerede i dag
udarbejde en vedligeholdelsesplan. Det nye krav forventes
derfor blot at udgøre en mindre byrde.
Andelsboligforeninger, der stiftes efter lovens ikrafttræ-
delse, vil opleve en mindre byrde ved at skulle opdatere
vedligeholdelsesplanen løbende, minimum hvert 5. år. Ar-
bejdet med vedligeholdelsesplanen vil være størst, første
gang planen udarbejdes, som er ved stiftelsen af andelsbo-
ligforeningen. Kravet vurderes ikke at udvide en veldrevet
forenings byrde nævneværdigt, da den i forvejen må forven-
tes at udarbejde en vedligeholdelsesplan.
6. Miljømæssige konsekvenser
Lovforslaget har ingen miljømæssige konsekvenser.
7. Forholdet til EU-retten
Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.
8. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
Et udkast til lovforslag har i perioden fra den 6. december
2017 til den 5. januar 2018 været sendt i høring hos følgen-
de organisationer og myndigheder m.v.:
Advokatsamfundet, Andelsboligforeningernes Fællesre-
præsentation, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, Boligsel-
skabernes Landsforening, BOSAM, Danmarks Lejerforenin-
ger, Danmarks Nationalbank, Dansk Byggeri, Dansk Ejen-
domsmæglerforening, Dansk Erhverv, Dansk Industri,
Dansk Pantebrevsforening, Danske Advokater, Danske Ar-
kitektvirksomheder, Danske Boligadvokater, Danske Regio-
ner, Danske Selvstændige Ejendomsmæglere, Danske Stu-
derendes Fællesråd, Danske Udlejere, Datatilsynet, Den
Danske Dommerforening, Den Danske Finansanalytikerfor-
ening, Dommerfuldmægtigforeningen, Ejendomsforeningen
Danmark, Ejendomsmæglernes Landsorganisation, Ejerlej-
lighedernes Landsforening, Finans og Leasing, Finans Dan-
mark, Finansforbundet, Finanshuset i Fredensborg A/S, Fi-
nansiel Stabilitet A/S, Finanssektorens Arbejdsgiverfor-
ening, Forbrugerombudsmanden, Forbrugerrådet TÆNK,
Foreningen af andelsboligforeninger i krise, Foreningen af
formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagen-
ævn i Danmark, Foreningen af Interne Revisorer, Forenin-
gen af J. A. K. Pengeinstitutter, FSR – danske revisorer,
Grundejernes Investeringsfond, Kommunekredit, Kommu-
nernes Landsforening, Landsdækkende Banker, Lejernes
Landsorganisation i Danmark, Lokale Pengeinstitutter.
9. Sammenfattende skema
Positive konsekvenser/mindre udgifter
(hvis ja, angiv omfang)
Negative konsekvenser/merudgifter
(hvis ja, angiv omfang)
Økonomiske konsekvenser for stat,
kommuner og regioner
Det forventes at lovforslaget i sin hel-
hed vil medføre at færre andelsbolig-
foreninger går konkurs, hvilket vil
mindske benyttelsen af lovens § 4.
Hvis benyttelsen af § 4 mindskes, vil
Lovændringerne af § 4 kan i begrænset
omfang medføre økonomiske konse-
kvenser for kommunerne, idet den hus-
leje, en udlejer kan kræve efter § 4,
stk. 4, som affattet ved lovforslagets §
11
det medføre, at man får færre lejere og
dermed færre udbetalinger af boligstøt-
te for det offentlige, da andelshavere
ikke er berettiget til udbetaling af bo-
ligstøtte.
1, nr. 4, i nogle tilfælde kan være høje-
re, end den husleje, som udlejer vil
kunne kræve efter de almindelige leje-
retlige regler. En højere husleje kan
potentielt medføre, at der skal udbeta-
les en højere boligstøtte af kommuner-
ne.
Administrative konsekvenser for stat,
kommuner og regioner
Ingen Ingen
Økonomiske konsekvenser for er-
hvervslivet
Ingen Ingen
Administrative konsekvenser for er-
hvervslivet
Ingen Ingen
Administrative konsekvenser for bor-
gerne
Ingen Stifterne af en andelsboligforening vil
blive pålagt en mindre byrde ved at
skulle udarbejde en vedligeholdelses-
plan ved stiftelse af en forening. Der er
tale om en mindre byrde, da de fleste
nystiftede foreninger allerede i dag ud-
arbejder en vedligeholdelsesplan.
Andelsboligforeningerne vil opleve en
mindre byrde ved at skulle opdatere
vedligeholdelsesplanen løbende, mini-
mum hvert 5. år. Kravet vurderes ikke
at udvide en veldrevet forenings byrde
nævneværdigt, da den i forvejen må
forventes at udarbejde en vedligehol-
delsesplan.
Miljømæssige konsekvenser Ingen Ingen
Forholdet til EU-retten Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.
Overimplementering af EU-retlige mi-
nimumsforpligtelser (sæt X)
Ja
X
Nej
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til § 1
Til nr. 1
Efter den gældende § 3 a, stk. 1, skal der inden indgåelsen
af en aftale om en andelsboligforenings erhvervelse af en
ejendom foreligge et budget for andelsboligforeningen, som
skal dække samtlige poster for andelsboligforeningens øko-
nomi for en periode på mindst 10 år fra stiftelsen, herunder
indeholde en post, der omfatter de årlige udgifter til vedlige-
holdelse af andelsboligforeningens ejendom.
I § 3 a, stk. 2, bestemmes det, at budgetterne skal indehol-
de en post, der omfatter de årlige udgifter til vedligeholdelse
af andelsboligforeningens ejendom.
Det foreslås, at § 3 a, stk. 1. 2. pkt., hvorefter perioden for
de budgetter for en andelsboligforening, der skal foreligge
ved stiftelsen af en andelsboligforening, ændres, så perioden
forøges til mindst 15 år. Ved at forøge kravet til 15 år for
længden af perioden for de nævnte budgetter sikres det
f.eks., at udløb af eventuel afdragsfrihed på foreningens re-
alkreditlån, som typisk sker i det 11. år, bliver synligt i bud-
gettet. Stigningen i ydelsen på lånet som følge af udløb af
eventuel afdragsfrihed fremgår ikke direkte af stiftelsesbud-
gettet ved de gældende regler som følge af, at stiftelsesbud-
gettet efter de gældende regler kun skal dække en periode på
mindst 10 år.
Til nr. 2
Efter den gældende § 3 a, stk. 1 og 2, skal der inden ind-
gåelse af en aftale om en andelsboligforenings erhvervelse
af en ejendom foreligge budgetter, der skal indeholde de år-
lige udgifter til vedligeholdelse af andelsboligforeningens
ejendom.
Det foreslås, at der inden indgåelsen af en aftale om en an-
delsboligforenings erhvervelse af en ejendom - foruden de i
§ 3 a omhandlede budgetter - tillige skal foreligge en egent-
lig vedligeholdelsesplan vedrørende ejendommen for en pe-
riode på mindst 15 år. Dette vil yderligere understøtte en
12
fremtidssikring af nystiftede andelsboligforeningers økono-
mi, hvor foreningens økonomi i et langsigtet perspektiv er i
centrum ved stiftelsen. Forslaget vil medvirke til at sikre, at
foreningen ikke blot er sund og robust ved stiftelsen, men
også efter en årrække.
Det foreslås i § 3 b, stk. 1, at den vedligeholdelsesplan,
der efter bestemmelsen skal foreligge senest samtidig med
en andelsboligforenings erhvervelse af en ejendom, skal
dække en periode på mindst 15 år.
Formålet er at sikre, at en andelsboligforening og dens be-
styrelse tager stilling til vedligeholdelsen af andelsboligfor-
eningens ejendom.
Vedligeholdelsesplanen, der forudsættes udarbejdet af en
hertil fagkyndig, skal dække en periode på mindst 15 år og
indeholde en vurdering af, hvilke større renoveringsarbejder
der bør forventes at skulle foretages af ejendommens be-
standdele, f.eks. tag, vinduer, vvs-installationer, elinstallati-
oner, fælles vaskeri, eventuelle altaner og fællesarealer.
Vedligeholdelsesplanen skal opdateres hvert 5. år, jf. forsla-
get til ny § 6 c, stk. 2, 2. pkt.
Vedligeholdelsesplanen skal udleveres til en køber af en
andelsbolig, forinden der indgås aftale om overdragelse, jf.
§ 1, stk. 1, nr. 4, i bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015 om
oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. .
Med henblik på at fastsætte nærmere krav til indholdet af
en vedligeholdelsesplan foreslås det i stk. 2 at bemyndige er-
hvervsministeren til at kunne fastsætte krav til indholdet af
og procedure for udarbejdelsen af en vedligeholdelsesplan,
herunder at vedligeholdelsesplanen skal opdateres løbende
minimum hvert 5. år, således at planen ved hver opdatering
rækker minimum 15 år frem. Det foreslås i forslagets § 1,
nr. 7, at bestyrelsen i andelsboligforeninger stiftet efter lo-
vens ikrafttrædelse skal påse, at vedligeholdelsesplanen
dækker en periode på 15 år og opdateres hvert 5. år.
Til nr. 3
Der gælder i dag ikke særlige lovkrav om sammensætnin-
gen af vilkårene for den finansiering, som en andelsboligfor-
ening kan opnå ved foreningens erhvervelse af en ejendom,
udover de lovkrav, der er gældende for realkreditinstitutters
ydelse af realkreditlån samt pengeinstitutlån finansieret ved
pengeinstitutters udstedelse af særligt dækkede obligationer,
og hvorefter sådanne lån skal have sikkerhed inden for 80
pct. af ejendommens værdi.
Det foreslås i § 3 c at fastsætte begrænsninger med hensyn
til en andelsboligforenings adgang til at aftale afdragsfrihed
vedrørende finansieringen ved andelsboligforeningens er-
hvervelse af den pågældende ejendom.
Det foreslås i stk. 1, at en andelsboligforening ved erhver-
velse af en fast ejendom i forbindelse med stiftelsen af for-
eningen for lån, der har sikkerhed inden for 80 pct. af købe-
summen for ejendommen, kun kan aftale afdragsfrihed på
op til 40 pct. af købesummen for ejendommen. Det vil i
praksis betyde, at der for højest halvdelen af en sædvanlig
realkreditbelåning (op til 80 pct.), som optages af andelsbo-
ligforeningen ved dens etablering, kan aftales afdragsfrihed.
Det er købesummen, som denne fremgår af aftalen mellem
andelsboligforeningen og sælger, der er grundlaget for be-
regningen.
Bestemmelsen i stk. 1 regulerer ikke, hvilken prioritets-
plads et lån med afdragsfrihed har inden for de 80 pct. af kø-
besummen for ejendommen. Belåner andelsboligforeningen
mindre end 80 pct. af købesummen, vil det være muligt at
aftale afdragsfrihed for lån med sikkerhed op til 40 pct. af
købesummen. Bestemmelsen regulerer heller ikke, af hvem
et lån med afdragsfrihed kan ydes.
Bestemmelsen i stk. 1 regulerer ikke finansieringsaftaler,
der har sikkerhed uden for de 80 pct. af købesummen for
ejendommen.
Med henblik på at imødegå en omgåelse af bestemmelsen
i stk. 1 foreslås der i stk. 2. en karensperiode på 3 år for fi-
nansieringsaftaler, der er ydet mod sikkerhed inden for 80
pct. af købesummen for ejendommen, og som er etableret
ved andelsboligforeningens stiftelse. De finansieringsaftaler,
der omfattes af bestemmelsen, er aftaler vedrørende lån og
kreditter, der besluttes optaget ved den stiftende generalfor-
samling (eller i umiddelbar tilknytning hertil) i forbindelse
med stiftelsen af andelsboligforeningen, og for hvilke der er
aftalt afdrag. Bestemmelsen medfører, at der tidligst med
virkning 3 år efter udbetalingen af et lån med afdrag eller en
kredits stiftelse, og som er ydet mod sikkerhed inden for 80
pct. af købesummen for ejendommen, kan indgås aftale om
afdragsfrihed eller om omlægning til en aftale med begræn-
set afdragsfrihed. Bestemmelsen vil ikke være til hinder for
at omlægge lån og kreditter, når blot der ikke herved sker en
omlægning til vilkår med afdragsfrihed.
En karensperiode på 3 år vil sikre, at andelsboligforenin-
ger ikke omgår bestemmelsen ved at omlægge et lån umid-
delbart efter lånets udbetaling.
Forældelse af en andelsboligforenings krav om erstatning
vedrørende rådgivning om lån og kreditter til en andelsbo-
ligforening er reguleret af forældelsesloven, jf. lovbekendt-
gørelse nr. 1238 af 9. november 2015, der fastsætter de al-
mindelige forældelsesfristers længde for fordringer på penge
eller andre ydelser.
Forældelsesfristen for en andelsboligforenings krav om er-
statning i anledning af påstået fejlagtig rådgivning er 3 år.
Dette følger af forældelseslovens § 3, stk. 1, hvorefter den
almindelige forældelsesfrist er 3 år, medmindre andet følger
af andre bestemmelser. Efter forældelseslovens § 3, stk. 2,
regnes forældelsesfristen først fra den dag, da fordringsha-
veren fik eller burde have fået kendskab til fordringen eller
skyldneren, hvis fordringshaveren var ubekendt hermed. Det
følger endvidere af forældelseslovens § 3, stk. 3, nr. 2 og 4,
at forældelse indtræder senest 10 år efter den skadevoldende
handlings ophør for fordringer på erstatning for skade for-
voldt uden for kontraktforhold, der ikke angår personskade
og miljøskade, og for fordringer på erstatning for skade for-
voldt inden for kontraktforhold.
Efter forældelsesloven er den almindelige forældelsesfrist
således 3 år med mulighed for suspension, hvis fordringsha-
veren er ubekendt med fordringen eller skyldneren. Den ab-
13
solutte forældelsesfrist er 10 år, når et erstatningskrav ved-
rører formueskade forvoldt både inden for og uden for kon-
traktforhold.
Retsvirkningen af forældelse er, at fordringshaveren mi-
ster sin ret til at kræve fordringen opfyldt, jf. forældelseslo-
vens § 23, stk. 1.
Forslaget til § 3 d, fastslår, at krav om erstatning, som en
andelsboligforening gør gældende at have på baggrund af
rådgivning om lån og kreditter til andelsboligforeningen,
hvor sådan rådgivning ydes af virksomheder omfattet af lov
om finansiel virksomhed, advokater, godkendte revisorer,
administratorer eller andre, der erhvervsmæssigt yder sådan
rådgivning, forældes efter 6 år.
Bestemmelsen er herved en fravigelse af den almindelige
forældelsesfrist på 3 år i forældelseslovens § 3, stk. 1. For-
længelsen har, jf. den foreslåede overgangsbestemmelse i
lovforslagets § 6, stk. 3, virkning for krav vedrørende råd-
givning ydet efter lovens foreslåede ikrafttrædelsestidspunkt
den 1. juli 2018. Er rådgivningen ydet før lovens ikrafttræ-
den, vil krav, der støttes på sådan rådgivning, være undergi-
vet en forældelsesfrist på 3 år. Sker der efter lovens ikraft-
træden afbrydelse af forældelsesfristen for et sådan krav, lø-
ber der en ny forældelsesfrist på nu 6 år. Er afbrydelsen af
forældelsesfristen derimod sket før lovens ikrafttræden, vil
kravet fortsat være undergivet en forældelsesfrist på 3 år.
Bestemmelsen i § 3 d omfatter en andelsboligforenings
krav om erstatning i anledning af rådgivning om lån og kre-
ditter til en andelsboligforening, hvor en sådan rådgivning
ydes af virksomheder omfattet af lov om finansiel virksom-
hed, advokater, statsautoriserede eller registrerede revisorer,
administratorer eller andre, der erhvervsmæssigt yder sådan
rådgivning. Ved administratorer forstås personer eller virk-
somheder, der erhvervsmæssigt forestår administrationen af
andelsboligforeninger og i denne forbindelse yder forenin-
ger rådgivning om forhold af betydning for en andelsbolig-
forening, ligesom andre, der erhvervsmæssigt yder rådgiv-
ning til andelsboligforeninger, vil være omfattet af bestem-
melsen og dermed undergivet en længere forældelsesfrist.
Bestemmelsen vil også omfatte den rådgivning, der ydes i
forbindelse med finansiering i form af belåning af en kom-
mende andelsboligforenings erhvervelse af en udlejnings-
ejendom ved stiftelse af en andelsboligforening, men be-
stemmelsen er ikke begrænset hertil og omfatter også eksi-
sterende andelsboligforeningers eventuelle erstatningskrav
vedrørende rådgivning om lån og kreditter, hvor rådgivnin-
gen er ydet efter lovens ikrafttræden. Bestemmelsen omfat-
ter ikke forældelsesfristen for den rådgivning, som den en-
kelte andelsbolighaver opnår hos egen finansiel rådgiver i
f.eks. sit pengeinstitut.
Baggrunden for forslaget om at forlænge den almindelige
forældelsesfrist fra 3 år til 6 år er, at en forlængelse anses
for rimeligt begrundet under hensyn til, at en andelsboligfor-
enings bestyrelse oftest er sammensat af personer uden sær-
ligt kendskab til eller indsigt i finansielle forhold, forældel-
sesregler m.v. Hertil kommer, at den enkelte andelshaver
formentlig ikke har den samme direkte opmærksomhed ret-
tet mod de fulde konsekvenser af beslutninger truffet af an-
delsboligforeningens bestyrelse sammenlignet med andels-
haverens beslutninger om egne økonomiske forhold, lige-
som betydningen og konsekvenserne af bestyrelsens økono-
miske dispositioner vedrørende en låneoptagelse eller lå-
neomlægning ofte først viser sig for den enkelte andelshaver
på et - set i forhold til rådgivningstidspunktet for låneopta-
gelsen/ låneomlægningen - langt senere tidspunkt.
Den foreslåede § 3 e er identisk med den gældende § 3 b.
Baggrunden for forslaget om en ændring til nu § 3 e er, at
bestemmelserne i de foreslåede §§ 3 b, c og d indholdsmæs-
sigt hører sammen med den gældende § 3 a og derfor fore-
slås indsat i loven umiddelbart efter § 3 a.
Med bestemmelsen videreføres kravet i den hidtidige § 3
b, hvorefter en andelsboligforening skal være registreret i
Det Centrale Virksomhedsregister. Hermed sikres grundla-
get for en entydig registrering af andelsboligforeningerne.
Til nr. 4
Den gældende § 4 regulerer en andelshavers ret til fortsat
brugsret af pågældendes bolig, når andelsboligforeningens
ejendom erhverves af en ny ejer. Det er som udgangspunkt
lejelovgivningens almindelige bestemmelser, som finder an-
vendelse i forholdet mellem den nye ejer af ejendommen og
den tidligere andelshaver. Herved bemærkes, at det af forar-
bejderne til den nuværende affattelse af § 4, (FT 1980-81,
tillæg A, lovforslag L 8, sp. 211), fremgår, at de foreslåede
regler i § 4 går ud på, at »andelshavere i tilfælde af, at en ny
ejer overtager ejendommen, har ret til at blive boende som
lejere i overensstemmelse med reglerne i den til enhver tid
gældende lejelovgivning«.
Bestemmelsen har imidlertid givet anledning til en vis
usikkerhed, med hensyn til hvorvidt lejeforholdet mellem
den nye ejer og en tidligere andelshaver skal anses som et
nyt brugsforhold eller et fortsat brugsforhold, herunder sær-
ligt med hensyn til fastsættelse af huslejen og udlejers mu-
lighed for at kræve forudbetalt leje og depositum af en tidli-
gere andelshaver. Bestemmelsen har for så vidt angår disse
spørgsmål særligt givet anledning til tvivl i forhold til f.eks.
en andelsboligforenings eventuelle konkursbo eller en
tvangsauktionskøber.
Det foreslås på denne baggrund i stk. 3-7 at fastsætte nær-
mere bestemmelser om, hvordan lejen for en tidligere an-
delshaver fastsættes, hvor andelsboligforeningens faste ejen-
dom enten er solgt på tvangsauktion eller solgt af forenin-
gens konkursbo. I nævnte tilfælde, hvor der er tale om et
ejerskifte, skifter en tidligere andelshaver status fra andels-
haver og fortsætter brugsforholdet til sin lejlighed som lejer.
Herved bemærkes, at Højesteret ved dom af 19. september
2017 (sag 270/2016) har fastslået, at afsigelsen af et kon-
kursdekret over en andelsboligforening ikke medførte, at
ejendommen blev erhvervet af konkursboet som ny ejer.
Ved konkursdekretet var der således ikke sket et ejerskifte,
hvorfor to andelshavere fortsat havde status som andelsha-
vere og ikke lejere.
14
Bestemmelsen i det foreslåede stk. 3 fastslår, at den, der
erhverver en andelsboligforenings faste ejendom på tvangs-
auktion eller fra en andelsboligforenings konkursbo, alene
kan fastsætte lejen for en tidligere andelshaver efter bestem-
melserne i stk. 4-7. Med forslaget i stk. 3 ligestilles retsvirk-
ningen af singulær retsforfølgning (tvangsauktion) med uni-
versalforfølgning (konkurs) i de tilfælde, hvor en andelsbo-
ligforenings ejendom overtages af en ny ejer.
Efter bestemmelsen i det foreslåede stk. 4 kan der ved le-
jens fastsættelse efter lejelovgivningens regler lægges et til-
læg. Tillægget, der beregnes på tidspunktet for ejendom-
mens erhvervelse, kan højst udgøre forskellen mellem den
leje, der for lejemålet kan fastsættes efter lejelovgivningens
regler, og gennemsnittet af lejerens, det vil sige den tidligere
andelshavers boligafgift i den forudgående 4-årige periode.
Tillægget kan ikke reguleres, så længe det kan opkræves ef-
ter det foreslåede stk. 7. Har der for en andelsbolig ikke væ-
ret fastsat en boligafgift for hele den forudgående 4-årige
periode, f.eks. fordi andelsboligen i perioden tillige har væ-
ret en udlejningsbolig, beregnes tillægget på grundlag af et
gennemsnit af den faktisk opkrævede boligafgift for den for-
udgående periode, hvor boligen har haft status som en an-
delsbolig. Den forudgående 4-årige periode er de 4 år forud
for datoen for endelig tvangsauktion eller forud for erhver-
velsen af andelsboligforeningens ejendom fra konkursboet.
For den andelshaver, der har ejet andelen i mindre end 4
år, men hvor der har været fastsat en boligafgift i alle forud-
gående 4 år, skal tillæggets beregning ske på grundlag af
gennemsnittet af den faktisk opkrævede boligafgift for den
forudgående 4-årige periode. Såfremt en andelsboligfor-
ening har eksisteret i mindre end 4 år, skal gennemsnittet
beregnes som gennemsnittet af den faktisk opkrævede bolig-
afgift i den periode, hvor der har været opkrævet boligafgift.
Da lejen, som det fremgår af det foreslåede stk. 4, fastsæt-
tes efter lejelovgivningens almindelige regler med et tillæg,
som beregnes én gang for alle, vil udlejeren kunne varsle og
opkræve lejeforhøjelse hos en tidligere andelshaver efter le-
jelovgivningens regler. Det vil sige, at sker der i perioden fx
stigninger i ejendommens skatter og afgifter, eller gennem-
føres der forbedringsarbejder på ejendommen, som efter le-
jelovgivningen giver adgang til en at opkræve en lejeforhø-
jelse, vil udlejeren kunne forlange en sådan forhøjelse af le-
jen.
Har udlejer valgt at fastsætte lejen efter stk. 4, kan udlejer
i den 6-årige periode, hvori et tillæg kan opkræves, frafalde
opkrævningen af tillægget, hvorved lejen vil udgøre en leje
efter lejelovgivningens regler.
Ved fastsættelsen af lejen efter lejelovgivningens regler
kan udlejeren ikke beregne sig en lejeforhøjelse for forbed-
ringer, som den enkelte andelsbolighaver har foretaget,
mens pågældende var andelshaver.
Som følge af den udtrykkelige hjemmel kan en udlejer,
der har erhvervet ejendommen på tvangsauktion eller af et
konkursbo, oppebære en højere leje i de omhandlede lejemål
uden derved at bringe sig i strid med princippet i boligregu-
leringslovens § 5, stk. 9, hvorefter der ikke kan aftales en le-
je eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere
byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre le-
jere i ejendommen.
Ved genudlejning af en bolig, hvor huslejen har været
fastsat efter det foreslåede i stk. 4, og der således har været
fastsat et tillæg, skal lejen for den nye lejer fastsættes efter
lejefastsættelsesreglerne i lejelovgivningen, og udlejeren vil
derfor ikke længere for den pågældende bolig kunne forlan-
ge det indtil da fastsatte tillæg til lejen.
Bestemmelsen i stk. 4 vedrører alene lejefastsættelsen
vedrørende boligen, men ikke andre forhold som f.eks. regu-
lering af særskilt aftale om leje af garage eller andre vilkår,
der ikke direkte vedrører boligen. Sådanne aftaler vil skulle
reguleres eller ændres efter almindelige formueretlige reg-
ler. Bestemmelsen finder heller ikke anvendelse i perioden
fra, at en andelsboligforening er erklæret konkurs, og indtil
konkursboet overdrager boets ejendom. En andelshavers bo-
ligafgift i denne periode påvirkes ikke i sig selv af, at an-
delsboligforeningen erklæres konkurs.
Bestemmelsen i stk. 3-7 har virkning, hvor erhvervelsen af
andelsboligforeningens faste ejendom på tvangsauktion eller
fra en andelsboligforenings konkursbo sker efter lovens
foreslåede ikrafttrædelsestidspunkt. Det er uden betydning,
hvornår begæring om tvangsauktion eller konkursbegæring
mod andelsboligforeningen er indgivet set i forhold til lo-
vens foreslåede ikrafttrædelsestidspunkt.
I stk. 5. foreslås det, at er lejen fastsat på baggrund af den
foreslåede bestemmelse i stk. 4, kan udlejeren med tre må-
neders varsel bestemme, at lejen i stedet fremover skal fast-
sættes efter reglerne i lejelovgivningen. Det foreslåede 2.
pkt. fastsætter, at udlejers beslutning herom er bindende for
udlejeren. Dette indebærer, at udlejeren – eller en eventuel
senere erhverver af ejendommen - ikke kan gå tilbage til en
lejefastsættelse efter stk. 4 og på ny opkræve det i stk. 4
nævnte tillæg.
Med henblik på at modvirke en omgåelse af bestemmelsen
i stk. 4 foreslås det i stk. 6, at benytter en tidligere andelsha-
ver sig af lejelovens regler om bytteret og bytter lejlighed
(lejemål) med en anden lejer i ejendommen, gælder bestem-
melsen i stk. 4 om fastsættelse af lejen fortsat for den tidli-
gere andelshaver i den bolig, han har byttet sig til. Det vil
sige, at udlejeren fortsat vil kunne forlange et tillæg til den
leje, der vil kunne fastsættes efter lejelovgivningens almin-
delige regler.
Længden af den periode, for hvilken en leje fastsat efter
den foreslåede bestemmelse i stk. 4 kan opkræves, foreslås i
stk. 7 begrænset til 6 år. Perioden på 6 år regnes fra tids-
punktet for ejerskiftet, det vil sige fra endelig tvangsauktion
eller fra erhvervelsen af andelsboligforeningens konkursbo.
Efter periodens udløb bortfalder et tillæg efter stk. 4.
Da lejeforholdet hverken ved den nye ejers erhvervelse af
ejendommen efter stk. 3 eller ved 6-års periodens udløb kan
betragtes som et nyt lejeforhold, vil lejen for de tidligere an-
delshavere ikke kunne fastsættes efter boligreguleringslo-
vens § 5, stk. 2. Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, bestem-
mer, at private udlejningsboliger, som er blevet gennemgri-
15
bende forbedret, kan udlejes til en husleje, der er fastsat ef-
ter det lejedes værdi. Bestemmelsen i boligreguleringslo-
vens § 5, stk. 2, kan alene anvendes ved genudlejning af den
tidligere andelsbolig.
I stk. 8 foreslås, at en erhverver af ejendommen, jf. stk. 3,
ikke kan kræve betaling af forudbetalt leje eller depositum
af en tidligere andelshaver, da der i disse tilfælde er tale om
en fortsættelse af en brugsret og ikke en aftale om en ny
brugsret.
Det følger af den foreslåede bestemmelse, at den, der har
erhvervet ejendommen efter stk. 3, ikke kan opkræve forud-
betalt leje og depositum hos de tidligere andelshavere, med-
mindre der indgås aftale herom med den enkelte lejer.
I stk. 9 foreslås, at uenighed om fastsættelse af husleje
samt betaling af forudbetalt leje og depositum afgøres af
huslejenævnet.
Med bestemmelsen fastslås det, at huslejenævnet har kom-
petence til at afgøre tvister mellem udlejeren og lejeren om
bl.a. lejefastsættelse og regulering af denne efter de foreslåe-
de regler. Efter gældende regler i lejelovgivningen har hus-
lejenævnet kompetence til at træffe afgørelse i sager om ue-
nighed mellem udlejeren og lejeren i en lang række spørgs-
mål, herunder om lejefastsættelsen.
Til nr. 5
Efter den gældende bestemmelse i § 5, stk. 2, ansættes
værdien af andelsboligforeningens ejendom ved opgørelsen
af foreningens formue til anskaffelsesprisen, den kontante
handelsværdi som udlejningsejendom som vurderet af en
ejendomsmægler, der er valuar, idet vurderingen ikke må
være mere end 18 måneder gammel, eller den senest ansatte
ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter lov om
vurdering af landets faste ejendomme. Er en andelsboligfor-
ening stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom, skal
værdien af ejendommen dog i de første 2 år efter stiftelsen
ansættes til anskaffelsesprisen.
Den foreslåede affattelse af § 5, stk. 2, litra b, svarer til
indholdet af den hidtidige bestemmelse, men således at an-
givelsen af, at vurderingen skal foretages af »en ejendoms-
mægler, der er valuar«, ændres til, at vurderingen skal fore-
tages af »en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og mar-
kedsudviklingen for udlejningsejendomme«. Det vil derfor
være et krav, at den, der foretager en vurdering af en andels-
boligforenings ejendom til brug for opgørelse af foreningens
formue, foruden at være uddannet valuar også skal doku-
mentere gennem sit hidtidige virke at have løbende indsigt i
prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejen-
domme. Det vil derimod ikke være et krav, at personen er
ejendomsmægler. Ændringen er begrundet i, at hvervet som
ejendomsmægler ikke i sig selv sikrer den fornødne indsigt i
prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejen-
domme, hvilket er nødvendigt for at kunne vurdere den kon-
tante handelsværdi for andelsboligforeningens ejendom som
udlejningsejendom.
I forslagets § 6, stk. 1, er indsat en overgangsbestemmel-
se, hvorefter valuarer, der opfylder hidtidige uddannelses-
krav, fortsat kan afgive de omhandlede vurderinger.
Til nr. 6
Det foreslås at der som nyt stk. 15 indsættes en bemyndi-
gelsesbestemmelse, hvorefter erhvervsministeren kan fast-
sætte nærmere regler om, hvilke personer der kan udarbejde
en vurdering som nævnt i lovforslagets § 1, nr. 5 om den
foreslåede affattelse af § 5, stk. 2, litra b, samt nærmere reg-
ler om udarbejdelsen af vurderingen. Erhvervsministeren får
hermed bemyndigelse til at fastsætte uddannelseskrav til en
valuar, der efter § 5, stk. 2, litra b, må foretage en vurdering
samt - med henblik på at fastsætte rammer for vurderingen -
nærmere regler for principperne for foretagelsen af vurde-
ringen, så der sikres retvisende vurderinger af ejendomme
tilhørende andelsboligforeninger. Bestemmelser i en sådan
bekendtgørelse skal medvirke til, at der ikke for samme
ejendom foreligger vurderinger, der er markant afvigende
fra hinanden.
Erhvervsministeren får hermed bemyndigelse til at fast-
sætte nærmere regler for, hvilke krav til uddannelsesmæssig
baggrund der kan stilles til personer, som kan foretage så-
danne vurderinger. Samtidig kan ministeren i bekendtgørel-
sen fastsætte nærmere rammer og principper for foretagel-
sen af en vurdering, så grundlaget for mere retvisende vur-
deringer af ejendomme tilhørende andelsboligforeninger
forbedres. Branchen (ved Dansk Ejendomsmæglerforening,
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Ejendoms-
foreningen Danmark, FSR – danske revisorer og Finans
Danmark) har udarbejdet en ny og strammere norm og vej-
ledning for valuarvurderinger, som opløftes til bekendtgø-
relsesniveau. På den måde sikres det, at alle valuarer, der
ifølge bekendtgørelsen kan foretage en valuarvurdering, føl-
ger de samme vurderingsprincipper uanset medlemskab af
bestemt brancheforening eller ej. Bekendtgørelsen skal tilli-
ge medvirke til, at der ikke foreligger markant afvigende
vurderinger for samme ejendom.
Til nr. 7
En række bestemmelser i andelsboligloven angiver opga-
ver, der på en andelsboligforenings vegne varetages af for-
eningens bestyrelse. Af lovens § 6, stk. 5 og 6, fremgår såle-
des, at bestyrelsen i en andelsboligforening skal godkende
den, der erhverver en andel i en andelsboligforening, idet af-
talen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse. Af § 6,
stk. 8 og 9, fremgår, at bestyrelsen i forbindelse med udar-
bejdelsen af foreningens årsregnskab skal oplyse andelenes
værdi på statusdagen, ligesom bestyrelsen skal forsyne regn-
skabet med noter om foreningens indekslån samt realkredit-
lån, hvortil der ydes enten afdragsbidrag, ydelsesstøtte eller
ydelsesbidrag i medfør af lov om sanering, lov om byforny-
else eller lov om byfornyelse og boligforbedring,
Herudover kan der i foreningens vedtægter være bestemt
andre ansvarsområder for bestyrelsen.
For at understøtte bestyrelsen i den daglige drift af andels-
boligforeningen foreslås det i § 6 c at præcisere bestyrelsens
16
opgaver og ansvar. De i bestemmelsen nævnte opgaver vur-
deres i vidt omfang at være en kodificering af de opgaver,
som en andelsboligforenings bestyrelse allerede i dag vare-
tager. Det vurderes at være nyttigt med en præcisering af
opgaverne, ligesom bestemmelsen vil skabe klarhed for
medlemmerne af en andelsboligforenings bestyrelse. Be-
stemmelsen skal ikke anses for en udtømmende beskrivelse
af bestyrelsens opgaver og ansvarsområder – det er på den
baggrund en minimumliste af ufravigelige krav.
Stk. 1 fastslår, at andelsboligforeningens bestyrelse vareta-
ger den daglige ledelse og udfører de beslutninger, der er
vedtaget af generalforsamlingen. Bestyrelsens opgaver er
yderligere specificeret i nr. 1-6.
Af nr. 1 fremgår, at bestyrelsen har til opgave at påse, at
bogføring og regnskabsforelæggelse foregår på en måde, der
efter andelsboligforeningens forhold er tilfredsstillende. Op-
gavens omfang vil afhænge af størrelsen af andelsboligfor-
eningen, særligt antallet af andelsboliger og foreningens øv-
rige aktiviteter. Har foreningen bistand fra en professionel
til bogføring og regnskabsforelæggelse, vil bestyrelsen som
udgangspunkt have iagttaget bestemmelsen i nr. 1, medmin-
dre konkrete omstændigheder bør give bestyrelsen anled-
ning til en formodning om, at bogføring mv. ikke sker på til-
fredsstillende vis.
Efter nr. 2 skal bestyrelsen påse, at den løbende fra en
eventuel antaget administrator eller fra kassereren modtager
orientering om foreningens finansielle forhold. Det lægges
til grund, at det med den pågældende vil være aftalt, i hvil-
ket omfang samt hvor ofte der skal gives en orientering til
bestyrelsen. Bestyrelsen skal derfor være opmærksom på, at
den modtager orienteringen. Hvor ofte orientering bør gives,
vil afhænge af de konkrete forhold i foreningen, herunder
særligt foreningens størrelse mv.
Efter nr. 3 skal bestyrelsen påse, at den administrator, med
hvem foreningen måtte have indgået aftale om administra-
tion af foreningens forhold, udøver sit hverv på behørig må-
de. Bestyrelsens opgave er at være opmærksom på, om der
er tegn på uregelmæssigheder fra den pågældende admini-
strators side ved udførelsen af opgaver, som administrator
har påtaget sig over for foreningen.
Bestyrelsen skal efter nr. 4 orientere andelshaverne om
foreningens forhold, når der er behov herfor. Det medfører,
at orientering bør gives til andelshaverne om forhold, der
kan have videregående betydning for den enkelte andelsha-
ver eller for alle andelshaverne. Der kan være tale om f.eks.
henvendelser til andelsboligforeningen om forhold, der kan
medføre væsentlige ændringer i foreningens økonomi eller
lignende.
Nr. 5 angiver, at bestyrelsen skal påse, at andelsboligfor-
eningens faste ejendom vedligeholdes forsvarligt i overens-
stemmelse med foreningens budgetter og generalforsamlin-
gens beslutninger. Bestyrelsen skal derfor løbende vurdere
behovet for vedligeholdelse af andelsboligforeningens ejen-
dom.
Efter nr. 6 skal bestyrelsen løbende vurdere foreningens
økonomi, likviditet og andelspriser med henblik på at sikre,
at foreningen har det nødvendige kapitalgrundlag. Bestem-
melsen medfører en pligt for bestyrelsen til at være opmærk-
som på, at foreningen har den fornødne likviditet til at dæk-
ke foreningens udgifter, herunder større vedligeholdelsesar-
bejder, men samtidig har den fornødne egenkapital hertil.
Bestyrelsen skal tillige holde sig orienteret om omsætningen
af andele i foreningen.
For en andelsboligforening stiftet efter lovens ikrafttræden
foreslås det i stk. 2, at foreningens bestyrelse endvidere skal
påse overholdelsen af den vedligeholdelsesplan, der, jf. for-
slagets § 1, nr. 2, skal foreligge senest ved stiftelsen af an-
delsboligforeningen. Vedligeholdelsesplanen skal forelæg-
ges på foreningens generalforsamling og skal dække en peri-
ode på 15 år, ligesom planen skal opdateres hvert 5. år.
Egentlige beslutninger om at gennemføre elementer i en
vedligeholdelsesplan vil som udgangspunkt skulle vedtages
af generalforsamlingen.
Forpligtelsen efter stk. 2 til at påse, at der sker vedligehol-
delse i overensstemmelse med en vedligeholdelsesplan, og
at denne opdateres hvert 5. år, påhviler alene bestyrelsen i
andelsboligforeninger, som stiftes efter lovens ikrafttræden,
og vil således medføre forskellige forpligtelser for andelsbo-
ligforeninger afhængigt af den enkelte forenings stiftelses-
tidspunkt.
Det foreslås i et nyt stk. 3, at andelsboligforeningens be-
styrelse på foreningens årlige generalforsamling skal orien-
tere andelshaverne om centrale nøgleoplysninger for andels-
boligforeningen i form af et skema indeholdende sådanne
oplysninger. Ved centrale nøgleoplysninger forstås som mi-
nimum andelsværdi pr. kvadratmeter og værdiansættelses-
princip, som skal være fremhævet på forsiden af nøgletals-
skemaet. Centrale nøgleoplysninger vil i øvrigt blive udvalgt
i samarbejde med branchen. Formålet er at skabe mere gen-
nemsigtighed for såvel eksisterende andelshavere som kom-
mende andelshavere, som på en overskuelig måde kan føre
tilsyn med foreningens økonomi.
Det foreslås i stk. 4, at erhvervsministeren bemyndiges til
at fastsætte nærmere regler om, hvilke centrale nøgleoplys-
ninger, herunder brug af skema, om andelsboligforeningen
der efter stk. 3 skal fremlægges på den årlige generalforsam-
ling. Der er ikke tale om nye nøgleoplysninger, men deri-
mod udvalgte allerede eksisterende nøgleoplysninger, jf. be-
kendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015 om oplysningspligt ved
salg af andelsboliger m.v.
Til nr. 8
Hverken andelsboligloven eller normalvedtægten for pri-
vate andelsboligforeninger indeholder en generalklausul
vedrørende tilsidesættelse af en generalforsamlingsbeslut-
ning som ugyldig.
Med henblik på en præcisering af adgangen til at tilside-
sætte en generalforsamlingsbeslutning i en andelsboligfor-
ening som ugyldig foreslås det, at der i § 7 i indsættes en be-
stemmelse herom. Bestemmelsen er udformet med inspira-
tion i selskabslovens § 108, hvorefter der ikke på et selskabs
generalforsamling må træffes beslutninger, som åbenbart er
17
egnet til at skaffe visse ejere af selskabet eller andre en util-
børlig fordel på andre ejeres eller selskabets bekostning. Ef-
ter forslaget til § 7 i kan en beslutning på en andelsboligfor-
enings generalforsamling tilsidesættes som ugyldig.
1. pkt. omfatter beslutninger, som medfører eller kan med-
føre en formueforskydning mellem andelshaverne eller i for-
hold tredjemand, og angiver de nærmere betingelser for at
tilsidesætte en beslutning som ugyldig. Der er tale om situa-
tioner, der må karakteriseres som misbrug af stemmeretten.
Det vil sige, at den eller de, der har gennemført beslutnin-
gen, har været klar over, at de derved krænkede andre an-
delshaveres ret (eller andelsboligforeningens ret). Ved ikke
at anvende ordet »misbrug« i forslaget undgås det at komme
ind på de mange usikre forhold af subjektiv karakter ved be-
slutningens tilblivelse. Den fornødne begrænsning ligger i
kravet om, at beslutningens egnethed til at skaffe visse an-
delshavere (eller andre) en fordel skal være »åbenbar«, og i
kravet om, at denne fordel skal kunne karakteriseres som
»utilbørlig«.
Ordet »åbenbar« indikerer, at der skal foreligge en klart
urimelig udøvelse af indflydelse, og af ordene »egnet til«
følger en objektivering, dvs. der ikke kræves en subjektiv
opfattelse af forholdet som utilbørligt. I ordene »utilbørlig
fordel« ligger, at der utvivlsomt skal foreligge urimelighed.
Kravet om en »fordel« medfører også, at der skal foreligge
en formueforskydning, der opnås helt eller delvist veder-
lagsfrit. Det forhold, at fordelen kan være på »andelsbolig-
foreningens bekostning« medfører, at det ikke kræves, at be-
slutningen direkte rammer andre andelshavere, men at for-
delen opnås på andelsboligforeningens bekostning.
Bestemmelsen vil ikke kunne anvendes på beslutninger,
der normalt ligger inden for de sædvanlige forhold, om hvil-
ke en andelsboligforening træffer beslutning, f.eks. etable-
ring af altaner, elevator og lign.
2. pkt. omhandler beslutninger, der ikke er omfattet af 1.
pkt. men hvor en beslutning - uden at den medfører en for-
mueforskydning mellem andelshaverne - påfører en eller
flere andelshavere en utilbørlig ulempe. Omfattet vil være
beslutninger, der eksempelvis har karakter af chikane mod
en eller flere andelshavere, og som derfor ikke er beslutnin-
ger, der medfører en formueforskydning mellem andelsha-
verne.
Hvis det fastslås, at en beslutning er ugyldig, kan det med-
føre erstatningsansvar for de andelshavere, der har gennem-
ført beslutningen.
Til nr. 9
Efter bestemmelsen i den gældende § 16, stk. 3, 1. pkt.,
kan en erhverver, hvor en overdragelse af en andelsbolig er
sket i strid med § 5, eller en overdragelse af en aktie i et bo-
ligaktieselskab eller en anpart i et boliganpartsselskab er
sket i strid med § 11, kræve prisen nedsat og en eventuelt er-
lagt overpris tilbagebetalt.
Bestemmelsen i § 5 omhandler tilfælde, hvor prisen på en
andel overstiger den værdi, som andelen med rimelighed
kan betinge under hensyn til andelsboligforeningens for-
mueforhold, forbedringer af lejligheden og dens tilstand, li-
gesom det fremgår, at et salg af en andel ikke må betinges
af, at køberen indgår anden aftale, bortset fra køb af inven-
tar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Ind-
går parterne andre aftaler, må det vederlag, som køberen af
andelen erlægger, ikke overstige, hvad sælgerens ydelse
med rimelighed kan betinge. Bestemmelsen i § 5 har bl.a. til
formål at modvirke »penge under bordet« tilfælde. Bestem-
melsen i § 11, der er placeret i lovens kapitel tre og angår
boligaktieselskaber og lignende, fastsætter, at for overdra-
gelse af en aktie i et boligaktieselskab eller en anpart i et bo-
liganpartsselskab gælder bl.a. reglen i § 5 tilsvarende.
De gældende § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt., medfører, at krav
om nedsættelse af prisen på en andelsbolig eller krav om til-
bagebetaling af overpris forældes 6 måneder fra det tids-
punkt, hvor køberen kendte eller burde have kendt sit krav,
samt at forældelse afbrydes ved sagsanlæg.
Den foreslåede ophævelse af § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt.,
medfører, at forældelsen af tilbagebetalingskrav for overpris
og krav om nedsættelse af prisen på en andelsbolig, en aktie
i et boligaktieselskab eller en anpart i et boliganpartsselskab
ikke længere forældes efter 6 måneder, men at sådanne krav
vil være omfattet af forældelseslovens almindelige regler
om forældelse af formueretlige krav, hvorefter et sådan krav
forældes efter 3 år, ligesom forældelseslovens bestemmelser
om afbrydelse af forældelse m.v. vil være gældende. Det be-
mærkes samtidigt, at et krav kan fortabes, ikke alene som
følge af forældelse, men tillige som følge af udvist passivitet
fra den, der gør et krav gældende. Det kan være tilfældet,
hvis den, mod hvem et krav rejses, med føje måtte gå ud fra,
at modparten havde opgivet sit krav. Den foreslåede ophæ-
velse af § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt., vil alene have virkning for
aftaler om overdragelser indgået efter lovens ikrafttrædel-
sestidspunkt, jf. lovforslagets § 6, stk. 4, og bemærkninger-
ne hertil.
Til § 2
Til nr. 1
Det foreslås, at huslejenævnet skal kunne tage stilling til
spørgsmål om lejefastsættelse samt betaling af forudbetalt
leje og depositum i forhold til tidligere andelshavere, jf. an-
delsboliglovens § 4. Det har hidtil ikke været udtrykkeligt
fastsat i loven, at huslejenævnet har kompetence til at afgøre
disse spørgsmål i tvister mellem en ny ejer og de tidligere
andelshavere. Det vurderes derfor hensigtsmæssigt at ind-
sætte en udtrykkelig hjemmel herfor i loven.
Den foreslåede ændring har virkning for sager, der ind-
bringes for huslejenævnet efter lovens ikrafttræden.
Til § 3
Til nr. 1
En andelsboligforening, som erhverver en ejendom, der
modtager eller har modtaget støtte efter reglerne i lov om
byfornyelse og udvikling af byer, vil som udgangspunkt ha-
ve pligt til at udarbejde drifts- og vedligeholdelsesplaner
18
som betingelse for støtten. Efter de gældende regler har byg-
ningsejeren pligt til at revidere planen hvert 5. år, så længe
der ydes offentlig støtte til ejendommen
Det foreslås, at det gældende krav i § 54, stk. 4 og 5, i lov
om byfornyelse og udvikling af byer om udarbejdelse af en
plan for drift- og vedligeholdelse for hele bygningen som
betingelse for at modtage byfornyelsesstøtte ikke skal gælde
for ejendomme omfattet § 3 b i lov om andelsboligforenin-
ger og andre boligfællesskaber, som affattet ved lovforslaget
§ 1, nr. 2.
Kravet i § 54, stk. 4 og 5, i lov om byfornyelse og udvik-
ling af byer erstattes således af den foreslåede bestemmelse i
§ 3 b i lov om andelsboligforeninger og andre boligfælles-
skaber, som affattet ved forslagets § 1, nr. 2, hvorefter ny-
stiftede andelsboligforeninger pålægges at udarbejde en plan
for ejendommens vedligeholdelse.
Ændringen indebærer, at nystiftede andelsboligforeninger,
der vil blive omfattet af den foreslåede § 3 b, ikke fremover
vil være omfattet af reglerne i lov om byfornyelse og udvik-
ling af byer om udarbejdelse af en plan for drift- og vedlige-
hold af bygningen. Ejeren skal således ikke udarbejde to
vedligeholdelsesplaner. Det er hensigten, at kravene til ved-
ligeholdelsesplaner, der skal udarbejdes i henhold til den
foreslåede § 3 b, som affattet ved forslagets § 1, nr. 2, som
udgangspunkt skal svare til kravene i henhold til § 54, stk. 4
og 5, i lov om byfornyelse og udvikling af byer.
Til nr. 2
En andelsboligforening, som erhverver en ejendom, der
modtager eller har modtaget støtte efter reglerne i den tidli-
gere lov om byfornyelse, vil som udgangspunkt have pligt
til at udarbejde og løbende revidere drifts- og vedligeholdel-
sesplaner som betingelse for støtten. Efter de gældende reg-
ler har bygningsejeren pligt til at revidere planen hvert 5. år,
så længe der ydes offentlig støtte til ejendommen. Lov om
byfornyelse blev ophævet pr. 1. januar 2004, men finder
fortsat anvendelse på beslutninger med bindende tilsagn om
byfornyelsesstøtte meddelt inden den 1. januar 2004, jf. §
109, stk. 1. pkt.
Det foreslås, at kravet om udarbejdelse og revision af en
plan for drift- og vedligehold af ejendomme, som har fået
støtte efter § 175, stk. 3 og 4, i lov om byfornyelse, ikke skal
gælde for ejendomme omfattet af boligreguleringslovens §
18 a og § 3 b i lov om andelsboligforeninger og andre bolig-
fællesskaber, som affattet ved forslagets § 1, nr. 2.
Kravet om revision m.v. af vedligeholdelsesplanen i §
175, stk. 3 og 4, i lov om byfornyelse erstattes således af §
18 a i lov om midlertidig regulering af boligforholdene og
den foreslåede bestemmelse i lov om andelsboligforeninger
og andre boligfællesskaber § 3 b som affattet ved forslagets
§ 1, nr. 2.
Ændringen indebærer, at nystiftede andelsboligforeninger,
der vil blive omfattet af den foreslåede § 3 b, ikke fremover
vil være omfattet af bestemmelsen i § 18 a i lov om midlerti-
dig regulering af boligforholdene og § 175, stk. 3 og 4, i lov
om byfornyelse om udarbejdelse og revision af en plan for
drift- og vedligehold af bygningen. Ejeren skal således ikke
udarbejde og revidere to vedligeholdelsesplaner. Det er hen-
sigten, at kravene til vedligeholdelsesplaner, der skal udar-
bejdes i henhold til den foreslåede § 3b, som udgangspunkt
skal svare til kravene i henhold til § 175, stk. 3 og 4, i lov
om byfornyelse.
Til § 4
Til nr. 1
En andelsboligforening, som erhverver en ejendom belig-
gende i en kommune, hvor boligreguleringslovens kapitel II-
IV finder anvendelse, og som pr. 1. januar 1995 eller på
tidspunktet for foreningens stiftelse efter denne dato udleje-
de flere end 6 boliger i ejendommen, er omfattet af pligten i
boligreguleringslovens § 18 a om udarbejdelse af rullende
vedligeholdelsesplaner for de udlejede boliger. Efter disse
bestemmelser er udlejer forpligtet til årligt inden den 1. juli
at foretage revision og ajourføring af vedligeholdelsespla-
nen.
Det foreslås at indsætte et nyt stykke i lov om midlertidig
regulering af boligforholdene § 18 a, hvoraf det fremgår, at
stk. 1 ikke skal gælde for ejendomme omfattet § 3 b i lov
om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, som
affattet ved forslagets § 1, nr. 2.
Kravet i lov om midlertidig regulering af boligforholdene
§ 18 a erstattes således af den foreslåede bestemmelse i § 3
b, som affattet ved forslagets § 1, nr. 2, hvorefter nystiftede
andelsboligforeninger pålægges at udarbejde en plan for
ejendommens vedligeholdelse.
Ændringen indebærer, at nystiftede andelsboligforeninger,
der vil blive omfattet af den foreslåede § 3 b, ikke fremover
vil være omfattet af reglerne i lov om midlertidig regulering
af boligforholdene om udarbejdelse af vedligeholdelsespla-
ner. Ejeren skal således ikke udarbejde to vedligeholdelses-
planer. Det er hensigten, at kravene til vedligeholdelsespla-
ner, der skal udarbejdes i henhold til den foreslåede § 3 b i
lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber,
som udgangspunkt skal svare til kravene i henhold til § 18 a
i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.
Til § 5
Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. juli 2018.
Lovforslaget indeholder ikke forslag om ændring af love,
der er eller kan sættes i kraft for Grønland eller Færøerne,
og lovforslaget indeholder derfor ikke en territorialbestem-
melse.
Til § 6
Det foreslås i stk. 1, at lovforslagets § 1, nr. 5, ikke skal
have virkning for personer, der ved lovens ikrafttræden op-
fylder de hidtidige uddannelseskrav for at kunne foretage en
vurdering af en andelsboligforenings ejendom.
I stk. 2 foreslås det, at bestemmelsen om begrænsning i
adgangen til at optage lån med afdragsfrihed, § 3 c i andels-
boligloven som affattet ved lovforslagets § 1, nr. 3, har virk-
19
ning for en andelsboligforening, som den 1. juli 2018 eller
senere indgår en finansieringsaftale, der ydes mod sikkerhed
i fast ejendom.
I stk. 3 foreslås det, at bestemmelsen i andelsboliglovens §
3 d, jf. lovforslagets § 1, nr. 3, om en forældelsesfrist på 6 år
for rådgivning om lån og kreditter til en andelsboligfor-
ening, hvor rådgivningen ydes af virksomheder omfattet af
lov om finansiel virksomhed, advokater, godkendte reviso-
rer, administratorer eller andre, der erhvervsmæssigt yder
sådan rådgivning, alene har virkning, hvor rådgivningen er
ydet den 1. juli 2018 eller senere. Er rådgivningen ydet før
den 1. juli 2018, finder de hidtil gældende regler anvendelse.
Stk. 3 medfører, at forældelsesfrisen for rådgivning, som er
ydet op til 3 år før lovforslagets ikrafttræden den 1. juli
2018, ikke forlænges til 6 år.
I stk. 4 foreslås det, at bestemmelsen i lovforslagets § 1,
nr. 9, om ophævelsen af den særlige forældelsesfrist på 6
måneder i andelsboliglovens § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt., alene
har virkning for aftaler om overdragelse af en andel i en an-
delsboligforening, overdragelse af en aktie i et boligaktiesel-
skab eller en anpart i et boliganpartsselskab, hvor en sådan
aftale er indgået efter lovens forslåede ikrafttræden den 1.
juli 2018. For overdragelse, hvor aftale herom er indgået før
den 1. juli 2018, finder de hidtil gældende regler anvendelse.
Stk. 4 medfører, at forældelsesfrisen for aftaler om overdra-
gelse af de nævnte andele, aktier eller anparter er 6 måneder,
når en aftale er indgået før lovens forslåede ikrafttræden.
Det foreslås i stk. 5, at regler fastsat i medfør af § 18 a,
stk. 3, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf.
lovbekendtgørelse nr. 810 af 1. juli 2015, som ændret senest
§ 21 i lov nr. 688 af 8. juni 2017, forbliver i kraft, indtil de
ophæves eller afløses af forskrifter udstedt i medfør af § 18
a, stk. 4, jf. lovforslagets § 4, nr. 1.
20
Bilag
Lovforslaget sammenholdt med gældende lov
Gældende formulering Lovforslaget
§ 1
I lov om andelsboligforeninger, jf. lovbekendtgø-
relse nr. 447 af 21. marts 2015, foretages følgende
ændringer:
§ 3 a. --- Budgetterne skal dække samtlige
poster for andelsboligforeningens økonomi og
dække en periode på mindst 10 år fra stiftelsen.
---
Stk. 2-3. ---
1. § 3 a, stk. 1, 2. pkt., ændres »10 år« til: »15 år«.
§ 3 b. En andelsboligforening skal være regi-
streret i Det Centrale Virksomhedsregister.
2. § 3 b affattes således:
»§ 3 b. Inden indgåelse af en aftale om en andels-
boligforenings erhvervelse af en ejendom skal fore-
ligge en vedligeholdelsesplan for ejendommen for
en periode på mindst 15 år regnet fra tidspunktet for
erhvervelsen af ejendommen.
Stk.2. Erhvervsministeren kan fastsætte nærmere
regler om indholdet af og procedure for udarbejdel-
sen af en vedligeholdelsesplan samt om efterfølgen-
de opdatering af denne.«.
3. Efter § 3 b indsættes:
Ȥ 3 c. Ved en andelsboligforenings erhvervelse af
en fast ejendom i forbindelse med foreningens stif-
telse kan andelsboligforeningen for finansieringsaf-
taler, der ydes mod sikkerhed inden for 80 pct. af
købesummen for ejendommen, kun indgå aftale om
afdragsfrihed op til 40 pct. af købesummen.
Stk. 2. For lån eller kreditter, som i forbindelse
med en andelsboligforenings stiftelse er etableret
mod sikkerhed inden for 80 pct. af købesummen for
ejendommen, og for hvilke der er aftalt afdrag, kan
en andelsboligforening ikke før 3 år efter lånets ud-
betaling eller kredittens stiftelse indgå aftale om
omlægning til en låneaftale med afdragsfrihed.
§ 3 d. Krav om erstatning for rådgivning om lån
og kreditter til en andelsboligforening, hvor rådgiv-
ningen er ydet af virksomheder omfattet af lov om
21
finansiel virksomhed, advokater, godkendte reviso-
rer, administratorer eller andre, der erhvervsmæssigt
yder sådan rådgivning, forældes efter 6 år.
§ 3 e. En andelsboligforening skal være registreret
i Det Centrale Virksomhedsregister.«
§ 4. ---
Stk. 2. ---
4. I § 4 indsættes som stk. 3-9:
Stk. 3. Den, der erhverver en andelsboligforenings
faste ejendom på tvangsauktion eller fra en andels-
boligforenings konkursbo, kan alene fastsætte lejen
for den, som på overtagelsestidspunktet var andels-
haver efter bestemmelserne i stk. 4-7.
Stk. 4. Lejen for en tidligere andelshaver i en ejen-
dom omfattet af stk. 3 kan fastsættes efter lejelov-
givningens regler, hvortil kan lægges et tillæg. Til-
lægget kan højst svare til forskellen mellem en leje
beregnet efter lejelovgivningens regler og den bolig-
afgift, der gennemsnitligt har været opkrævet i en 4-
årig periode forud for en erhvervelse efter stk. 3, og
i hvilken periode det lejede har haft status som an-
delsbolig.
Stk. 5. Er lejen fastsat i medfør af stk. 4, kan udle-
jeren med 3 måneders skriftligt varsel til lejer be-
stemme, at lejen i stedet fastsættes efter lejelovgiv-
ningens regler. Udlejers beslutning efter 1. pkt. er
bindende.
Stk. 6. Bestemmelsen i stk. 4 gælder også for fast-
sættelse af lejen for en tidligere andelshaver, der, ef-
ter at ejendommen er erhvervet af en ny ejer, bytter
med en lejer af en anden beboelseslejlighed i ejen-
dommen efter lejelovens regler om bytteret.
Stk. 7. Et tillæg efter stk. 4 kan opkræves for en
periode på højst 6 år regnet fra tidspunktet for ejer-
skiftet.
Stk. 8. Den, der erhverver en andelsboligforenings
ejendom efter stk. 3, kan ikke kræve betaling af for-
udbetalt leje eller depositum af den, som på erhver-
velsestidspunktet var andelshaver.
Stk. 9. Uenighed om fastsættelse af leje samt om
betaling af forudbetalt leje og depositum afgøres af
huslejenævnet, jf. reglerne i lov om midlertidig re-
gulering af boligforholdene.«
§ 5. --- 5. § 5, stk. 2, litra b affattes således:
22
Stk. 2. ---
a) ---
b) Den kontante handelsværdi som udlejnings-
ejendom. Vurderingen skal foretages af en ejen-
domsmægler, der er valuar. Vurderingen må ik-
ke være mere end 18 måneder gammel.
Stk. 3-14. ---
»b) Den kontante handelsværdi som udlejnings-
ejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må
være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af
en valuarmed indsigt i prisfastsættelsen og markeds-
udviklingen for udlejningsejendomme.«
6. § 5 indsættes som stk. 15:
»Stk. 15. Erhvervsministeren kan fastsætte nærme-
re regler om, hvilke personer der kan udarbejde en
vurdering som nævnt i § 5, stk. 2, litra b, samt om
udarbejdelsen af vurderingen.«
7. Efter § 6 b indsættes:
Ȥ 6 c. Bestyrelsen i en andelsboligforening vare-
tager den daglige ledelse af foreningen, udfører ge-
neralforsamlingens beslutninger og påser som mini-
mum, at:
1) Bogføring og regnskabsforelæggelse foregår på
en måde, der efter andelsboligforeningens forhold er
tilfredsstillende.
2) Bestyrelsen løbende fra administrator eller kas-
serer modtager orientering om andelsboligforenin-
gens finansielle forhold.
3) Administrator udøver sit hverv over for andels-
boligforeningen på behørig måde.
4) Andelshaverne modtager orientering om for-
eningens forhold, når der er behov herfor.
5) Andelsboligforeningens faste ejendom vedlige-
holdes forsvarligt i overensstemmelse med forenin-
gens budgetter og generalforsamlingens beslutnin-
ger.
6) Der løbende sker en vurdering af foreningens
økonomiske situation, herunder af foreningens likvi-
ditet og af udviklingen i egenkapital og andelspriser
med henblik på at sikre, at foreningen har det nød-
vendige kapitalgrundlag.
Stk. 2. For en andelsboligforening stiftet den 1. juli
2018 eller senere skal bestyrelsen endvidere påse, at
andelsboligforeningens faste ejendom vedligeholdes
i overensstemmelse med den vedligeholdelsesplan,
der senest har været forelagt på foreningens general-
forsamling. Bestyrelsen skal tillige påse, at vedlige-
23
holdelsesplanen dækker en periode på mindst 15 år
og opdateres mindst hvert 5. år.
Stk. 3. Bestyrelsen skal på den årlige generalfor-
samling fremlægge skema med centrale nøgleoplys-
ninger om foreningen.
Stk. 4. Erhvervsministeren kan fastsætte nærmere
regler om, hvilke centrale nøgleoplysninger, herun-
der ved brug af skema, om andelsboligforeningen
der efter stk. 3 skal fremlægges på den årlige gene-
ralforsamling«
8. Efter § 7 h indsættes i kapitel 2:
»§ 7 i. På en andelsboligforenings generalforsam-
ling må der ikke træffes beslutning, som åbenbart er
egnet til at skaffe visse andelshavere eller andre en
utilbørlig fordel på andre andelshaveres eller andels-
boligforeningens bekostning. Tilsvarende gælder for
beslutninger, der påfører en eller flere andelshavere
en utilbørlig ulempe.«
§ 16. ---
Stk. 3. Er overdragelsen sket i strid med §§ 5
eller 11, kan erhververen kræve prisen nedsat og
en eventuelt erlagt overpris tilbagebetalt. Kravet
om tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det
tidspunkt, hvor erhververen kendte eller burde
have kendt sit krav. Forældelse afbrydes ved
sagsanlæg.
9. § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt., ophæves.
§ 2
I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 227 af 9.
marts 2016, som ændret senest ved § 11 i lov nr.
653 af 8. juni 2017, foretages følgende ændring:
§ 106, stk.1,
11) ---
1. I § 106, stk. 1, indsættes som nr. 12:
»12) Tvister om fastsættelse af husleje samt beta-
ling af forudbetalt leje og depositum efter § 4 i lov
om andelsboligforeninger og andre boligfællesska-
ber.«
§ 3
I lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lov-
bekendtgørelse nr. 1228 af 3. oktober 2016, som
24
ændret ved § 1 i lov nr. 1562 af 19. december 2017,
foretages følgende ændringer:
§ 54. ---
Stk. 8. Stk. 4 og 5 gælder dog ikke for ejen-
domme omfattet af § 18 a, stk. 1, i lov om mid-
lertidig regulering af boligforholdene.
1. § 54, stk. 8, affattes således:
»Stk. 8. Stk. 4 og 5, gælder ikke for ejendomme
omfattet af § 18 a, stk. 1, i lov om midlertidig regu-
lering af boligforholdene samt ejendomme omfattet
af § 3 b i lov om andelsboligforeninger og andre bo-
ligfællesskaber.«
2. I § 109 indsættes som stk. 11:
»Stk. 11. § 175, stk. 3 og 4, i lov om byfornyelse,
jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, gæl-
der ikke for ejendomme omfattet af § 18 a, stk. 1, i
lov om midlertidig regulering af boligforholdene
samt ejendomme omfattet af § 3 b i lov om andels-
boligforeninger og andre boligfællesskaber.«
§ 4
I lov om midlertidig regulering af boligforholdene,
jf. lovbekendtgørelse nr. 810 af 1. juli 2015, som
ændret senest ved § 21 i lov nr. 688 af 8. juni 2017,
foretages følgende ændringer:
§ 18 a. ---
Stk. 2. ---
1. I § 18 a indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:
»Stk. 3. Stk. 1 gælder ikke for ejendomme omfat-
tet af § 3 b i lov om andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber.«
Stk. 3 bliver herefter stk. 4
§ 5
Loven træder i kraft den 1. juli 2018.
§ 6
Stk. 1. Den, der ved lovens ikrafttræden opfylder
uddannelseskravet for at kunne foretage en vurde-
ring som nævnt i § 5, stk. 2, litra b, som affattet ved
lov nr. 379 af 20. maj 1992, bevarer adgangen hertil.
Stk. 2. § 3 c, som affattet ved denne lovs § 1, nr. 3,
har virkning for en andelsboligforening, som den 1.
juli 2018 eller senere indgår en finansieringsaftale,
der ydes mod sikkerhed i fast ejendom.
25
Stk. 3. § 3 d, som affattet ved denne lovs § 1, nr. 3,
har virkning for krav om erstatning for rådgivning
om lån og kreditter til en andelsboligforening, hvor
rådgivningen er ydet den 1. juli 2018 eller senere af
virksomheder omfattet af lov om finansiel virksom-
hed, advokater, godkendte revisorer, administratorer
eller andre, der erhvervsmæssigt yder sådan rådgiv-
ning. For krav om erstatning, hvor rådgivningen er
ydet før den 1. juli 2018, finder de hidtil gældende
regler anvendelse.
Stk. 4. Ophævelsen af § 16, stk. 3, 2. og 3. pkt., i
lov om andelsboligforeninger og andre boligfælles-
skaber, som bestemt ved denne lovs § 1, nr. 9, har
virkning for aftaler om overdragelse af en andel i en
andelsboligforening, overdragelse af en aktie i et
boligaktieselskab eller en anpart i et boliganpartssel-
skab indgået den 1. juli 2018 eller senere. For aftaler
om overdragelse, der er indgået før den 1. juli 2018,
finder de hidtil gældende regler anvendelse.
Stk. 5. Regler fastsat i medfør af § 18 a, stk. 3, i
lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf.
lovbekendtgørelse nr. 810 af 1. juli 2015, som ænd-
ret senest § 21 i lov nr. 688 af 8. juni 2017, forbliver
i kraft, indtil de ophæves eller afløses af forskrifter
udstedt i medfør af § 18 a, stk. 4.
26