Høringssvar og høringsnotat, fra transport-, bygnings- og boligministeren

MINISTEREN
Dato
J. nr.
Frederiksholms Kanal 27 F
1220 København K
Telefon 41 71 27 00
Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 11. oktober 2017
2017-3917
Forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om leje af almene
boliger (Fremme af digital kommunikation i boliglejeforhold)
Hermed sendes høringsnotat og høringsvar til ovennævnte lovforslag.
Med venlig hilsen
Ole Birk Olesen
Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2017-18
L 29 Bilag 1
Offentligt


Side 1 (9)
Edvard Thomsens Vej 14
2300 København S
Telefon
Fax 7262 6790
info@tbst.dk
www.tbst.dk
Notat
Dato 29. august 2017
Høringsnotat
Forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om
leje af almene boliger (Fremme af digital kommuni-
kation i boliglejeforhold)
1. Indledning
Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har den 10. juli 2017 sendt udkast til
forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om leje af almene bo-
liger i høring hos de i bilag 1 nævnte høringsparter. Udkastet til lov-
forslag har også været offentliggjort på Høringsportalen.
Høringsfristen udløb den 23. august 2017.
Følgende organisationer har meddelt, at de ikke har bemærkninger:
Dansk Byggeri, Grundejernes Investeringsfond, Præsidenten for Ve-
stre Landsret og Præsidenten for Østre Landsret.
Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har herudover modtaget høringssvar
fra BL - Danmarks Almene Boliger, Danske Lejere, Danske Udlejere,
Ejendomsforeningen Danmark og Husleje- og Beboerklagenævnsfor-
eningen.
I det følgende refereres og kommenteres hovedindholdet i de mod-
tagne høringssvar opdelt efter relevante emner. Trafik-, Bygge- og
Boligstyrelsens kommentarer til de enkelte emner følger efter i kursiv.
2. Generelle bemærkninger
Ejendomsforeningen Danmark er positiv overfor forslaget, men be-
mærker dog, at forslaget alene er et lille skridt i den rigtige retning,
og at man efterlader en hel branche tilbage i forhold til det omgivende
samfund på det digitale område.
Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2017-18
L 29 Bilag 1
Offentligt
Side 2 (9)
Notat
Dato 29. august 2017
Danske Udlejere mener ikke, at der med lovforslaget er taget til-
strækkelige hensyn til anbefalingerne i rapporten, som arbejdsgrup-
pen om fremme af digital kommunikation i private lejeforhold har ud-
arbejdet. Parterne skal frit kunne kommunikere digitalt. Den part, der
skal afgive en meddelelse, har selvfølgelig bevisbyrden for, at medde-
lelsen er kommet frem til modtageren på linje med reglerne i det øv-
rige samfund.
Danske Lejere frygter, at forslaget kan skabe usikkerhed om, hvorvidt
meddelelser er kommet frem til modtageren.
Danske Lejere anfører, at en lovændring bør sikre en velfungerende
ramme for parternes digitale kommunikation. En sikker ramme kunne
være en løsning som e-Boks, der skaber en formalitet, der sikrer be-
vis og dermed afhjælper konflikter.
BL er meget tilfredse med, at loven ændres således, at parterne frit
kan vælge kommunikationsforhold i lejeforholdet.
BL gør dog opmærksom på, at der i lov om leje af almene boliger og i
de tilhørende bekendtgørelser er flere steder, hvor der er pligter for
udlejer, som ikke nødvendigvis er en meddelelsespligt. Som eksempel
nævnes § 5, stk. 5, hvor udlejer skal ”udlevere” dokumenter til lejer.
BL er af den opfattelse, at sådanne uklare bestemmelser også bør
indgå i ministeriets overvejelser af, hvorvidt der er tale om en egent-
lig meddelelsespligt eller en handling, som ikke hensigtsmæssigt lader
sig gennemføre på anden måde end skriftligt.
Kommentar:
En ekstern arbejdsgruppe afleverede i februar 2017 en rapport med
anbefalinger til lovændringer, der kan fremme mulighederne for digi-
tal kommunikation i private lejeforhold.
I forlængelse af arbejdsgruppens rapport er der indgået en politisk
aftale af 2. juni 2017 mellem regeringen (Venstre, Liberal Alliance og
Det Konservative Folkeparti), Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti,
Enhedslisten, Alternativet, Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti
om øget digital kommunikation på lejeområdet.
Som det fremgår af lovforslagets bemærkninger, indeholder lovforsla-
get ikke en udmøntning af alle arbejdsgruppens anbefalinger, da ar-
bejdsgruppen ikke kunne opnå enighed om en samlet anbefaling af én
model. Lovforslaget er derimod en udmøntning af den politiske aftale.
Digital kommunikation rejser spørgsmål om, hvem der bærer risikoen
for, at en meddelelse ikke kommer frem til modtageren. Disse
spørgsmål er ikke særlige for lejelovgivningen og må som anført i lov-
forslaget besvares efter almindelige bevisregler.
Side 3 (9)
Notat
Dato 29. august 2017
Lejere og udlejere kommunikerer allerede i vidt omfang digitalt i leje-
forholdet. Lovforslaget ændrer ikke ved almindelige regler om, at den
part, der skal bevise, at en meddelelse er kommet frem, bærer risiko-
en for den anvendte kommunikationsform, fx e-mail.
Det bemærkes, at almene og private udlejere i dag og efter forslaget
– med undtagelse af betalingspåkrav og opsigelse – kan sende med-
delelser til lejernes e-Boks via den Digitale Post-løsning, hvis lejeren
tilmelder sig ordningen.
Efter styrelsens opfattelse får forslaget ikke indflydelse på fx husleje-
nævnenes kompetence til at tage stilling til tvister i lejeforholdet.
Nævnene behandler således allerede sager, hvor korrespondancen
mellem parterne sker digitalt.
Lovforslagets regler om digital kommunikation i almene og private le-
jeboliger omfatter både meddelelser med direkte og indirekte krav om
skriftlighed, herunder meddelelser, hvor der i loven foreskrives en
meddelelsespligt, der ikke lader sig gennemføre på anden måde end
skriftligt.
Et krav om, at udlejeren skal udlevere materiale til lejeren, jf. fx al-
menlejelovens § 5, stk. 5, om udlevering af vedligeholdelsesregle-
ment, vil ikke kunne ske på anden måde end skriftligt.
Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer.
3. Parternes mulighed for at forlange, at meddelelser ikke
længere sendes digitalt
Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere er imod forslaget
om, at parterne med 1 måneds varsel kan frabede sig digital kommu-
nikation.
Ejendomsforeningen Danmark henviser til, at forslaget efterlader
branchen tilbage i forhold til den øvrige digitale udvikling. Foreningen
er ikke ubetinget enig i, at den digital kommunikation vil lette den
administrative byrde for udlejerne, når lejeren frit kan frabede sig di-
gital kommunikation.
Ejendomsforeningen Danmark anfører, at det bør fremgå af forslaget,
hvordan parterne kan genoptage digital kommunikation, hvor en af
parterne har frabedt sig digital kommunikation.
Ejendomsforeningen Danmark anfører endvidere, at det bør fremgå af
lovteksten, at en part, der er fritaget for Digital Post fra det offentlige,
har pligt til at meddele modparten dette, hvis vedkommende ikke øn-
sker digital kommunikation.
Ejendomsforeningen Danmark er uforstående overfor den forskelsbe-
handling af lejeren og udlejeren, der lægges op til i de almindelige
bemærkninger pkt. 3.1.3, afsnit 10, hvor det fremgår, at udlejeren
Side 4 (9)
Notat
Dato 29. august 2017
må søge at genoprette digital kommunikation, når det konstateres, at
lejerens digitale adresse ikke kan benyttes.
Ejendomsforeningen Danmark bemærker, at udlejeren selv bestem-
mer, hvem udlejeren ønsker at leje ud til. Foreningen mener derfor
ikke, det bør fremgå af lovforslagets almindelige bemærkninger pkt.
3.1.3, afsnit 13, at ministeriet i forbindelse med lovforslaget har over-
vejet, at krav om indgåelse af aftale om digital kommunikation kan
betyde, at udlejeren fravælger lejere, der ikke er fortrolige med IT-
teknologi.
Danske Udlejere mener, at udlejeren altid skal have mulighed for at
kommunikere med lejeren digitalt, hvis lejeren kan modtage digital
kommunikation. Det er dog overordnet fortsat afsenderen af en med-
delelse, der skal bevise, at meddelelsen er kommet frem.
Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere frygter, at forslaget
vil skabe unødige konflikter mellem parterne.
Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen foreslår, at det kommer til
at fremgår udtrykkeligt, at de nye regler også skal gælde krav om
skriftlighed, der følger af lejeaftalen.
Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen forventer, at der vil være
visse praktiske problemer med at sikre, at den part, der er fritaget for
Digital Post fra det offentlige, skal give meddelelse herom til modpar-
ten.
Kommentar:
Det er forventningen, at langt størstedelen af lejerne og udlejerne selv
har et ønske om at anvende digital kommunikation i lejeforhold.
For at beskytte den lille gruppe af lejere og udlejere, der fortsat har
behov for at bruge fysisk post, indføres der dog regler, der giver mu-
lighed for at fravælge digital kommunikation i lejeforhold.
Borgere med begrænsede digitale ressourcer kan fx også blive fritaget
for Digital Post fra det offentlige efter reglerne i lov om Digital Post fra
offentlige afsendere.
Det forventes, at den gruppe af lejere og udlejere, der forlanger, at
kommunikationen fremover skal ske med almindelig post, i det væ-
sentlige vil være sammenfaldende med lejere og udlejere, der kan fri-
tages fra Digital Post fra det offentlige.
Det vurderes, at forslaget vil fjerne nogle eksisterende barrierer for
digital kommunikation, og at forslaget derfor vil medvirke til at under-
støtte en øget anvendelse af digital kommunikation mellem udlejere
og lejere og dermed muliggøre lavere administrationsomkostninger for
udlejerne.
Side 5 (9)
Notat
Dato 29. august 2017
For så vidt angår de almindelige bemærkninger pkt. 3.1.3, afsnit 10,
skal afsnittet læses i sammenhæng med de foregående afsnit. Afsnit-
tet handler således om den særlige situation, hvor lejeren misligholder
en specifik aftale om digital kommunikation og er ikke udtryk for for-
skelsbehandling af lejeren og udlejeren. Det fremgår af de almindelige
bemærkninger, at den part, der skal bevise, at en meddelelse er
kommet frem, bærer risikoen for den anvendte kommunikationsform.
Med hensyn til de almindelige bemærkninger pkt. 3.1.3, afsnit 13,
bemærkes, at lovforslaget ikke berører den private udlejers ret til selv
at vælge sine lejere. Udlejeren har fortsat mulighed for at lægge vægt
på, om lejeren kan kommunikere digitalt. En lejer med begrænsede
digitale ressourcer har efter forslaget mulighed for at blive fritaget for
digital kommunikation.
Høringssvarene giver anledning til ændringer i lovforslagets § 1, nr. 1,
og § 2, nr. 1.
Efter den gældende ordning i loven kræver det alene en aftale om di-
gital kommunikation, hvis der er krav om skriftlighed i lovgivningen.
Efter retspraksis gælder det imidlertid også, hvis kravet om skriftlig-
hed alene følger af lejeaftalen.
Det angives derfor i lovteksten, at parterne også kan forlange, at
meddelelser, hvor der ikke efter lovgivningen, men alene efter lejeaf-
talen er krav om skriftlighed, ikke afgives digitalt.
Høringssvarene giver anledning til, at det præciseres i lovforslagets
bemærkninger, at parterne senere kan aftale at genoptage den digita-
le kommunikation, hvor en part efter forslaget har krævet, at medde-
lelser i lejeforholdet ikke afgives som digitale dokumenter.
Det fremgår allerede af bemærkningerne, at den part, der uden varsel
kræver, at kommunikationen i lejeforholdet fremover sker med almin-
delig post, fordi parten er fritaget for Digital Post fra det offentlige,
skal meddele modparten om dette. Ønsker fx lejeren at blive fritaget
for digital kommunikation i lejeforholdet uden varsel, kræver det efter
forslaget, at lejeren er fritaget fra Digital Post fra offentlige afsendere.
Udlejeren vil i den situation kunne kræve dokumentation for, at betin-
gelsen er opfyldt. Det præciseres i bemærkningerne.
4. Meddelelser efter lejelovens § 87 og § 93, stk. 2, om hen-
holdsvis opsigelse og betalingspåkrav
Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere mener ikke, at
meddelelse af opsigelse og udlejerens betalingspåkrav skal undtages
fra digital kommunikation som foreslået.
Side 6 (9)
Notat
Dato 29. august 2017
Ejendomsforeningen Danmark foreslår, at parterne får mulighed for at
afgive de omtalte meddelelser ved anvendelse af e-Boks eller lignende
postløsning. Foreningen bemærker, at der ikke er nogen større rets-
sikkerhed for lejerne i, at opsigelser og påkrav skal sendes med fysisk
post, end der fx er ved at sende til lejerens e-Boks, og at lovforslaget
ikke afspejler et notat til den politiske aftale bag forslaget, hvor det
fremgår, at også påkrav og opsigelser skal kunne sende via e-Boks.
Foreningen påpeger, at lejere, der af undskyldelige årsager ikke får
betalt leje til tiden, inden ophævelse kan sendes frem, i henhold til
gældende retspraksis sikres af lejelovens § 94.
Danske Udlejere henviser til, at SKAT, domstolene m.fl. anvender di-
gital post, når der udsendes afgørelser, der kan have stor betydning
for modtageren.
Danske Udlejere bemærker, at det bør præciseres om lejerens indsi-
gelse mod en opsigelse efter § 87 skal kunne meddeles digitalt.
Kommentar:
Af den endelige politiske aftale af 2. juni 2017, der ligger til grund for
lovforslaget, fremgår det, at parterne er enige om, at kravet om
skriftlighed pr. brev fastholdes ved betalingspåkrav og opsigelse.
Som det fremgår af lovforslagets bemærkninger, vurderes det at be-
grænse fejlkommunikation mest muligt, når disse meddelelser som i
dag skal sendes med brev. Det bemærkes, at hvis lejeren overser op-
sigelsen eller påkravsskrivelsen, kan det få meget vidtgående konse-
kvenser, idet lejeren risikerer at miste sit hjem.
Det præciseres i lovforslagets bemærkninger, at lejerens indsigelse
mod udlejerens opsigelse efter lejelovens § 87 ligesom efter de gæl-
dende regler ikke kan afgives som et digitalt dokument.
4. Digital kommunikation ved gennemførelse af ind- og fraflyt-
ningssyn
Ejendomsforeningen Danmark mener ikke, det er relevant at angive i
bemærkninger, at udlejeren på forhånd skal have oplyst lejerne om,
at synsrapporten vil blive afgivet digitalt.
Danske Lejere mener, at de gældende regler om, at synsrapporterne
udleveres fysisk under synet, skal opretholdes. Der henvises til, at
forslaget indebærer en dårligere beskyttelse af lejeren. Fastholdes
forslaget, bør det efter organisationens opfattelse præciseres i lovtek-
sten, at udlejeren i sin indkaldelse til fraflytningssyn skal gøre lejeren
opmærksom på, at synsrapporten udleveres digitalt, så lejeren har
mulighed for at indrette sig herpå.
Side 7 (9)
Notat
Dato 29. august 2017
Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen og Danske Udlejere fore-
slår, at det præciseres, at udlejerens udlevering af synsrapporten til
lejeren på synet kan ske både digitalt eller i form af en fysisk kopi.
Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen foreslår, at det kommer til
at fremgå af lovforslagets bemærkninger, at parterne som hidtil kan
indgå en konkret aftale om, at synsrapporten udleveres digitalt, selv
om en af parterne har opsagt muligheden for digital kommunikation,
så længe aftalen ikke er til skade for lejeren.
Kommentar:
Det har været et ønske fra både lejer- og udlejerorganisationerne at
skabe bedre mulighed for digital kommunikation ved ind- og fraflyt-
ningssyn.
Både lejerne og udlejerne har en interesse i, at lejemålets faktiske
stand bliver fastlagt på et fælles syn. Det er derfor også i udlejerens
interesse at kunne udlevere synsrapporten til lejeren på synet.
Hvis udlejeren vil udlevere synsrapporten digitalt på synet, er det der-
for hensigtsmæssigt, at udlejeren i indkaldelsen til synet henstiller til
lejeren, at denne har mulighed for at modtage og kvittere for syns-
rapporten elektronisk på synet ved fx at medbringe en mobiltelefon el.
lign.
Lejerne har også interesse i at kunne modtage synsrapporten på sy-
net digitalt og må forventes at have mulighed for at kunne modtage
og kvittere for synsrapporten på synet ved hjælp af en mobiltelefon
el. lign., hvis lejeren ikke har frabedt sig digital kommunikation. Und-
lader lejeren i den situation at medbringe en mobiltelefon, har udleje-
ren efter forslaget mulighed for at sende synsrapporten til lejeren se-
nest 2 uger efter synet.
Det fremgår af lovforslagets bemærkninger, at synsrapporten også
kan udleveres på synet på anden måde end i et digitalt dokument.
Det præciseres i lovforslagets bemærkninger, at udlejeren ikke har
mulighed for at udlevere synsrapporten i et digitalt dokument på sy-
net, hvis parterne har aftalt en anden kommunikationsform, lejeren
har fravalgt digital kommunikation, eller lejeren er fritaget for offentlig
Digital Post, jf. lovforslagets § 1, nr. 1. Det kan dog konkret aftales på
synet, at rapporten kan udleveres digitalt til lejeren, selvom lejeren
ellers har fravalgt digital kommunikation. En sådan frivillig aftale vil
ikke være til skade for lejeren. Det samme gælder i relation til andre
meddelelser, hvor parterne i større eller mindre grad aftaler at genop-
tage den digitale kommunikation.
Side 8 (9)
Notat
Dato 29. august 2017
5. Digital kommunikation ved gennemførelse af tilbudspligten
Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere er positive overfor
den del af lovforslaget.
6. Ikrafttræden
Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen foreslår, at de nye reglers
virkning på eksisterende lejeaftaler gøres mere tydelig, jf. ikrafttræ-
delsesbestemmelsen i § 3, stk. 2, og bemærkningerne hertil.
Ejendomsforeningen Danmark finder det positivt, at ændringen får
virkning for allerede indgåede lejeaftaler.
Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere undrer sig over, at
man vælger at udskyde ikrafttrædelsen for eksisterende lejeaftaler.
Begge foreninger er uforstående overfor, at udlejeren i modsætning til
lejeren pålægges en meddelelsespligt i den forbindelse.
Kommentar:
Ændringer af lejelovgivningen har som hovedregel ikke virkning for
eksisterende lejeaftaler. For at fremme mulighederne for digital kom-
munikation er det dog foreslået, at lovændringerne om digital kom-
munikation efter en overgangsperiode på 1 år også finder anvendelse
på eksisterende lejeaftaler, jf. lovforslagets § 3, stk. 2.
Efter forslaget kan udlejeren kun anvende overgangsreglen, når udle-
jeren har meddelt lejeren, at reglen finder anvendelse. Lejeren kan
derimod anvende reglen uden videre.
Overgangsperioden på 1 år er indført for at give parterne i eksisteren-
de lejeforhold mulighed for at indrette sig på de nye regler.
Lejeren anses traditionelt som den svagere part i lejeforholdet. For at
beskytte lejeren er det derfor foreslået, at udlejeren som den profes-
sionelle part i lejeforholdet skal give lejeren meddelelse, såfremt udle-
jeren ønsker at anvende de nye regler på eksisterende lejeforhold.
Det præciseres i bemærkningerne, at ikrafttrædelsesbestemmelsen i §
3, stk. 2, har forskellig virkning for lejeren og udlejeren.
Side 9 (9)
Notat
Dato 29. august 2017
Bilag 1
Advokatrådet
Advokatsamfundet
Andelsboligernes Fællesrepræsentation
BL - Danmarks Almene Boliger
BOSAM, Byggesocietetet, Byggeskadefonden
Bygherreforeningen i Danmark
Danmarks Lejerforeninger
Dansk Byggeri
Danske Lejere
Danske Udlejere
Den Danske Dommerforening
Dommerfuldmægtigforeningen
Ejendomsforeningen Danmark
Grundejernes Investeringsfond
Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen
KL
Landbrug & Fødevarer
Landsbyggefonden
Lejernes Landsorganisation i Danmark
Præsidenten for Vestre Landsret
Præsidenten for Østre Landsret
Realkreditforeningen
Realkreditrådet
SAPU
Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet.


Transport-, Bygnings- og Boligudvalget 2017-18
L 29 Bilag 1
Offentligt