Henvendelse af 11/11-16 fra Håndværksrådet

11. november 2016
Håndværksrådet indlæg vedr. L22 Erhvervslejeloven
Ved foretrædet for Erhvervs- Vækst- og Eksportudvalget d. 10. november 2016
Chefjurist Peter Andersens indlæg:
Håndværksrådet har kun kommentarer til 1. del af lovforslaget om fri ret til at aftale
tidsbegrænsede lejeaftaler. 2. del om dokumentationskrav ved krav om ændring af le-
jen, kan vi tilslutte os.
Den gældende lovs grundpiller
For at kunne vurdere lovforslaget er det vigtigt at huske, hvorfor den eksisterende er-
hvervslejelov er udformet, som den er. Den eksisterende lov bygger på udtalt aftalefri-
hed begrænset af få ufravigelige regler, som sikrer lejerne imod at miste lejemålet, som
er grundlaget for driften af deres virksomhed.
Disse grundpiller blev fremhævet i lovforslaget i 2000 loven, som blev fremsat efter et
langt og grundigt forarbejde, og det blev nævnt under Folketingets behandlinger, i
spørgsmål og svar i udvalgsarbejdet: Loven var udtryk for den rette balance imellem
udstrakt aftalefrihed kun begrænset af få ufravigelige regler, som skulle beskytte le-
jerne imod at miste lejemålet og urimelige vilkår/huslejer.
Der var også enighed om lovudkastet blandt lejer og udlejerorganisationer, som udar-
bejdede en aftale, hvori bl.a. stod, at forslaget var ”udtryk for en følsom balance mellem
parternes respektive interesser”.. ”indtrængende henstille, at regering og Folketing ikke
ændrer på denne balance”.
Den eksisterende lov giver ret til at aftale tidsbegrænsning, men det kræves at udlejer
har en saglig grund til tidsbegrænsningen. Hvorfor? Fordi de væsentlige lejerbeskyt-
tende regler i erhvervslejeloven ikke gælder for tidsbegrænsede lejemål. Derfor har
L22 vidtgående konsekvenser for lejere.
Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2016-17
L 22 Bilag 9
Offentligt
2
Under folketingsbehandlingen i 1999 svarede den daværende Boligminister bl.a. føl-
gende vedr. den betingede adgang til at aftale tidsbegrænsende lejemål:
”Efter § 63 stk. 3, kan tidsbegrænsningen tilsidesættes, hvis den på tidspunktet for
aftalens indgåelse ikke var tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Hensigten
hermed er at forhindre omgåelse af den opsigelsesbeskyttelse, som en lejer nor-
malt har efter lejeloven”. (Håndværksrådets understregelse)
L22 fjerne dette værn mod omgåelse, og dermed beskyttelsen af lejerne, som er en af
grundpillerne, som erhvervslejen er opbygget på.
Konsekvensen for lejerne ved fri adgang til tidsbegrænsede lejeaftaler:
 Mister beskyttelsen som opsigelsesreglerne ellers sikrer dem ved alm. lejemål.
 Mister retten til erstatning, som de ellers ville have ret til hvis de opsiges.
 Mister adgangen til at få en urimelig leje nedsat, hvis lejeperioden bliver 4 år eller
mindre
 Mister etableringsinvesteringen hvis lejemålet ikke forlænges
 Vil få yderligere forringet muligheden for finansiering til indskud og etablering.
 Kan ikke sælge sin forretning og udnytte afståelsesret og goodwill, for ingen vil
købe uden at kende fremtidige vilkår og mulighed for at blive i lokalet.
Konsekvensen for erhvervslejemarkedet
L22 vil fuldstændig ændre erhvervslejemarkedet til stor skade for lejerne, specielt
SMV- og iværksættere, for der kommer ikke andet end tidsbegrænsede lejeaftaler. Det
viser erfaringerne fra Norge og Sverige.
Konkurrencestyrelsens Rapport ”Fremtidens Detailhandel s. 54:
”Ifølge de svenske og norske regler løber lejekontrakten på ubestemt tid, med min-
dre andet er aftalt. I praksis betyder det som hovedregel, at parterne indgår tidsbe-
grænsede lejeaftaler, og at få lejeaftaler løber på ubestemt tid. De fleste erhvervs-
lejeaftaler i Norge og Sverige indgås for en 3-5 årig periode ..”
At der i praksis i Sverige og Norge altid er tale om tidsbegrænsede lejemål, selvom lo-
vens udgangspunkter er det modsatte, skyldes udelukkende, at udlejerne vil stille sig
selv bedst muligt, ikke at der er særlige behov for at indgå tidsbegrænsede lejemål. Det
samme vil helt klart ske i Danmark, hvis L22 vedtages.
Grundlaget for L22’s gennemgribende ændring af erhvervslejeloven
Disse vidtgående ændringer og forringelse af lejernes retsstilling, foreslås gennemført
på et helt usædvanligt spinkelt grundlag.
Forslaget er opstået i Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens rapport ”Fremtidens detail-
handel” i 2014. I denne rapport gennemgås planloven, købeloven, arbejdsmiljøloven og
3
erhvervslejeloven, for at se om der er unødvendige konkurrencebegrænsninger, som
medfører højere priser i detailhandlen.
Erhvervslejeloven undersøges, ved at man udsender spørgeskemaer til 9 større udle-
jere, herunder centre; 7 svarede.(side 51 note 131)
Vedr. tidsbegrænsning svarede 3: 1 syntes at reglerne er ok, 2 at de burde være lem-
peligere. (side 51 sidste afsnit)
6 angiver et ønske om friere opsigelsesadgang i butikscentre, så de kan sammensætte
lejerne som de ønsker. (side 53, 3. afsnit)
Der er altså ingen brændende platforme, endsige nogen der har ønsket denne æn-
dring.
Alligevel foreslår Konk. Styr. ”at det vil være hensigtsmæssigt at overveje fordele og
ulemper ved at lempe bestemmelserne i Erhvervslejeloven…” (Håndværksrådets un-
derstregning).
Ovenikøbet dækker Konk. forslaget al udlejning, ikke kun detailhandlen og butikscen-
tre, som er det rapporten omhandler. Forslaget omfatter alle lejemål, også værksteder,
kontorer, produktionsbygninger m.m.
Det klareste udtryk for, at der ikke er behov for at gennemføre den foreslåede ændring,
og slet ikke påvist noget grundlag for at gøre det, fremgår af høringssvaret fra Ministe-
riet for By, Bolig og Landdistrikter 14. marts 2014 til Konkurrence- og Forbrugerstyrel-
sens rapport og forslag:
”I henhold til de tilbagemeldinger, som ministeriet løbende modtager fra aktørerne
på erhvervslejemarkedet, er ELL et meget velfungerende system, som der er stor
tilfredshed med. Dette fremgår også af Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens ana-
lyse. Ministeriet har ikke modtaget henvendelser fra organisationer eller andre ak-
tører på erhvervslejemarkedet, der oplever reglerne om opsigelse og tidsbegræns-
ning som et problem.”
”Det er vigtigt at holde sig for øje, at de potentielt positive konkurrence- og produk-
tivitetseffekter ved en lempelse af ELL samtidig vil svække lejernes rettigheder,
herunder lejernes tryghed i forhold til den fremtidige ret til lokalerne.”
”Ministeriet mener ikke, at de af Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen gennemførte
interviews med 7 udlejere, der synes særligt at udtale sig om forholdene i butiks-
centre og udlejerens mulighed for at sammensætte butiksmiljøet i disse, udgør et
tilstrækkeligt grundlag for en vurdering af hensigtsmæssigheden i en ændring af
erhvervslejeloven. Disse 7 udlejeres besvarelser kan næppe siges at udgøre et re-
præsentativt grundlag for det samlede detailhandelsmarked. Hertil skal yderligere
4
bemærkes, at ELL omfatter hele markedet for erhvervsleje og ikke kun detailhan-
delsmarkedet (i butikscentre).”
Efterfølgende etableredes en embedsmands arbejdsgruppe, bestående af de same
medarbejdere fra Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen, som har lavet den rapport, ar-
bejdsgruppen skal vurdere, suppleret af embedsmænd fra ressortministeriet Erhvervs-
og Vækstministeriet, samt Erhvervsstyrelsen og Finansministeriet.
Embedsmandsudvalgets rapport ”Analyse af erhvervslejeloven” af 11.02.2016 tilslutter
sig (ikke overraskende når henses til arbejdsgruppens sammensætning) forslaget om,
at der skal lempes på reglen for tidsbegrænsede lejemål. Man mener at forslaget vil
sikre et stigende konkurrencetryk i detailhandlen og gavne produktive virksomheder.
Det begrundes bl.a. med følgende (side 7 og 8) :
”Mere produktive virksomheder vil erstatte mindre produktive virksomheder, da det
må forventes, at de er mere rentable og/eller produktive virksomheder i højere
grad vil få lejemålene, da deres betalingsvillighed er større”. Det tilføjes vedr. for-
slagets betydning for udlejere, at det ”sikrer at lejeren med den største betalingsvil-
lighed får lejemålet” (Håndværksrådets understregninger).
L22 meget skadelige virkning for SMV’erne
Efter Håndværksrådets opfattelse, at disse udsagn og begrundelse for forslaget, enty-
dige beviser for, at de mindre virksomheder bliver tabere ved dette forslag, iværksæt-
tere taber, nye up-coming konkurrenter taber til større velkonsoliderede konkurrenter,
som kan betale mere. Intet sikrer at produktive virksomheder får lokalerne, det gør de
virksomheder, som kan betale mest. SMV’erne er også produktive og væksten kommer
ofte fra dem, men de mangler penge og finansieringsmuligheder, til at vækste og etab-
lere sig. Det vil L22 yderligere stærkt forværre.
Det er i 99% af alle tilfælde udlejer der dikterer lejevilkårene, så det for lejerne er et
”take it og leave it” tilbud. Ved en forhandling om at få forlænget en tidsbegrænset af-
tale med en ny tidsbegrænset periode, har lejeren ikke noget valg end at acceptere ud-
lejers tilbud, hvis det er af væsentlig betydning for lejeren at bevare lokalet.
Virksomheder med faglært arbejdskraft har større driftsomkostninger end virksomheder
som kan klare sig med ufaglært arbejdskraft. Det betyder at virksomheder med faglært
arbejdskraft ikke har råd til at betale så meget i husleje på grund af virksomhedens øv-
rige driftsomkostninger.
Helt absurd er rapportens bemærkning om, at en tidsbegrænsning også kan have for-
dele for lejerne, for så kan de afprøve et koncept i en kortere periode. Det viser ar-
5
bejdsgruppens manglende viden om erhvervslejeloven. For i en tidsubegrænset lejeaf-
tale, kan lejeren opsige lejemålet med 3 måneders varsel, hvis konceptet ikke fungerer.
Men i en tidsbegrænset lejeaftale, kan lejeren ikke sige op, inden den tidsbegrænsede
lejeaftale udløb. Så hvis økonomien ikke hænger sammen, kan de ikke komme ud af
en tidsbegrænset lejeaftale, hvad de kan hvis det er en tidsubegrænset lejeaftale.
Ingen lejere vil opfatte en tidsbegrænset lejeaftale som en fordel, i sammenligning med
en tidsubegrænset aftale.
Sammenfatning:
 Forslaget fjerner alle væsentlige lejerbeskyttelsesregler i erhvervslejeloven og
dermed fuldstændig den oprindelige tilsigtede balance imellem lejer og ejerinte-
resser.
 En vedtagelse af forslaget vil fuldstændig ændre erhvervslejemarkedet, så der
kun kommer tidsbegrænsede lejeaftaler – det viser erfaringerne fra Sverige og
Norge, som oplyst i Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens rapport.
 Det vil føre til højere huslejer, fordi lejerne mister muligheden for at få en tidsbe-
grænset lejeaftale forlænget, hvis ikke de siger ja til udlejers krav. Og uanset om
lejen overstiger markedslejen, kan lejere ikke få lejen afprøvet og nedsat af Bo-
ligretten, hvis lejeaftalens længde er 4 år eller derunder, hvad den givetvis vil
blive. Ifølge Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen indgås de fleste lejeaftaler i
Norge og Sverige for en 3-5 årig periode, selvom lovens udgangspunkt er tids-
ubegrænsede lejeaftaler, medmindre andet aftales.
 Der er ikke behov for L22 - ingen har ønsket ændringen, jfr. høringssvaret fra
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter.
 Lovforslaget hviler på et helt utilstrækkeligt grundlag for en så markant ændring.
 L22 vil kun skade lejerne, i særdeleshed de mindre virksomheder, som vil opleve
yderligere en væsentlig konkurrenceforringelse, når de konkurrerer imod større
virksomheder, i dette tilfælde om at få eller bevare et lejemål.
 Når lejeniveauet stiger, må det nødvendigvis resultere i højere priser på lejernes
produkter.
 L22 omfatter og rammer alle lejemål, selvom Konkurrence- og Forbrugerstyrel-
sens og embedsmandsgruppens rapport og dermed grundlaget for lovforslaget
udelukkende har drejet sig om detailhandlen, og i vid udstrækning butikscentre.
Husk Small Business Act – tænk først på de mindre virksomheder, - sig nej til L22.
6
Frisørmester Connie Mikkelsens indlæg, som formand for dofk - Danmarks orga-
nisation for selvstændige frisører & kosmetikere.
Stort set alle frisører er i lejede lokaler, derfor vil dette lovforslag ramme næsten alle i
branchen.
Vores medlemmer har i forvejen svært ved at låne kapital til at etablere salon, da faget
går ind under ”servicefag”, hvilket gør at banker blot siger nej uden at kigge på regn-
skaber. Med en tidsbegrænset aftale til at forrente sine investeringer vil det blive helt
umuligt at låne til etableringsomkostninger.
Det vil være næsten umuligt at nå at få forrentet sine investeringer mellem 200-
300.000 kr. inden en lejekontrakts udløb. Hvis udlejer betinger en forlængelse med en
ny tidsbegrænset periode af, at husleje sættes væsentligt op, så har vi ikke råd til at
sige nej, fordi det er afgørende for vores virksomhed, at vi kan fortsætte lejemålet. På
den anden side har vi typisk ikke råd til en højere husleje, for der er ikke råderum i en
sådan virksomheds regnskab til at klare dette, hvilket vil betyde, at virksomheden vil
være nødt til at flytte. Dette vil i vores branche ikke kunne lade sig gøre uden forretnin-
gen bliver ødelagt. Dermed kan dette lovforslag meget nemt koste arbejdspladser.
Når man i vores branche, med faglært arbejdskraft skal betale de ansatte alle goder i
forhold til overenskomst så som god løn, pension, løn under barsel, og løn under syg-
dom etc. så kan man ikke klare hverken en høj startleje eller en klækkelig huslejeforhø-
jelse i forbindelse med indgåelse af en ny tidsbegrænset kontrakt.
Vores kollegaer i Norge har store problemer, da udbydere af lejemål (specielt i centre)
simpelthen ved en fornyelse af en huslejekontrakt lader huslejen stige voldsomt, så sa-
lonerne er nødt til at flytte.
En virksomhed, som kører godt, men hvor ejer evt. bliver syg, vil ligeledes være umulig
at sælge, hvis der kun resterer en kort periode tilbage af en tidsbegrænset huslejekon-
trakt. For hvem vil betale penge for en salon, hvor man kort tid efter overtagelsen ikke
ved om man kan blive i lokalerne eller kender den fremtidige husleje?
Man vil dræbe alt iværksætteri, og på den måde vil det kun være ”de store”, der er øko-
nomisk plads til. For lokalerne vil gå til de største virksomheder, der kan betale mest,
indenfor brancher, som har færrest omkostninger til ufaglært arbejdskraft. Det vil være
ødelæggende for vores branche og generelt for mindre virksomheder.