Høringsnotat og høringssvar, fra udlændinge-, integrations- og boligministeren

Notat
Side 1/2
28. januar 2015
Udlændinge-, Integrations- og
Boligministeriet
Almene boliger
Slotsholmsgade 10
Post 1216 København K
Tel. 7226 8400
Mail uibm@uibm.dk
Web www.uibm.dk
CVR-nr. 36977191
Sagsbehandler
Søren Toftelund Clausen
Tel. 4171 7795
Mail stc@uibm.dk
Ref.-nr. 2016-430
Høringsnotat vedr. forslag til lov om ændring af lov om almene boliger og lov om friple-
jeboliger (Nedsættelse af grundkapital og kapitalindskud samt revision af reglerne for
totaløkonomiske merinvesteringer m.v.)
1. Indledning
Lovforslaget er sendt i høring i perioden 16. november 2015 til 14. december 2015.
Lovforslaget har været tilgængeligt på høringsportalen og er udsendt til en bred kreds af
offentlige myndigheder, branche- og interesseorganisationer m.v.
Ministeriet har modtaget 12 høringssvar. Nedenfor gennemgås de høringssvar, der vedrø-
rer lovforslaget.
2. Bemærkninger
De indkomne bemærkninger til lovforslaget er opdelt i tre afsnit, bemærkninger til for-
længelse af nedsættelse af grundkapitalen og kapitalindskuddet, bemærkninger til revisi-
on af reglerne for totaløkonomiske merinvesteringer og bemærkninger til lovforslagets
øvrige elementer.
2.1 Bemærkninger til forlængelse af nedsættelse af grundkapitalen og kapitalindskuddet
Akademisk Arkitektforening, BL og Ældre Sagen støtter nedsættelsen af grundkapitalen og
kapitalindskuddet frem til udgangen af 2018.
Dansk Byggeri støtter nedsættelsen af grundkapitalen til 10 pct. i perioden frem til udgan-
gen af 2018, men havde gerne set, at grundkapitalen blev reduceret yderligere til 7 pct.
Danske Studerendes Fællesråd støtter forslaget, men vurderer ikke, at udbuddet af boli-
ger, der er til at betale for studerende, er tilstrækkeligt i 2018. Man havde derfor gerne
set, at man i stedet for at forlænge nedsættelsen af grundkapitalen havde valgt at gøre
nedsættelsen permanent.
Danske Ældreråd støtter nedsættelsen af grundkapitalen for almene boliger, men medde-
ler, at man ikke kan støtte en tilsvarende nedsættelse af kapitalindskuddet i friplejeboli-
ger.
Danmarks Lejerforeninger og Lars Vestergaard støtter ikke nedsættelsen af grundkapita-
len, idet de mener, at støttesystemet og styringen af byggeriet skal omdannes.
Kommentar
Kommunerne har kompetencen til at meddele tilsagn til alment nybyggeri. Tilsagnet gives
på baggrund af en konkret vurdering af de lokale forhold og behovet for boliger til at løfte
de boligsociale forpligtelser -Kommunens medfinansiering af byggeriet sikrer sammen
med den kommunale garanti for den del af realkreditlånet, der ligger over 60 pct. af ejen-
dommens værdi, at kommunen har incitamenter til at foretage en indgående og seriøs
vurdering heraf.
Bemærkningerne har ikke givet anledning til ændringer i lovforslaget.
2.2 Bemærkninger til revision af reglerne for totaløkonomiske merinvesteringer
Akademisk Arkitektforening og Dansk Byggeri støtter revision af reglerne for totaløkono-
miske merinvesteringer.
Udlændinge-, Integrations- og Boligudvalget 2015-16
L 110 Bilag 1
Offentligt
Side 2/2
BL støtter forslaget om, at udlændinge-, integrations- og boligministeren løbende regule-
rer beboerbetalingsprocenten således, at der ikke ydes støtte til merinvesteringerne.
Danske Ældreråd støtter forslaget, men efterspørger en beskrivelse af, hvordan beboerbe-
talingsprocenten vil blive reguleret og hvor ofte.
Kommentar
Ministeriet har taget Danske Ældreråds bemærkning til efterretning, og har indarbejdet en
beskrivelse af, hvordan reguleringen af beboerbetalingsprocenten vil finde sted, i be-
mærkningerne til lovforslaget.
Ældre Sagen forstår behovet for at foretage energiinvesteringer, men de er betænkelige
ved, at der ikke ydes grundkapital eller ydelsesstøtte til disse.
Kommentar
En forudsætning for, at kommunalbestyrelsen kan godkende totaløkonomiske merinveste-
ringer i alment lavenergibyggeri er, at de forventede energibesparelser som minimum kan
finansiere merudgifterne til investeringen. Merinvesteringerne udgør således ikke en
merudgift for beboerne. Bemærkningen har ikke givet anledning til ændringer i lovforsla-
get.
Byggeskadefonden og BL konstaterer, at kravene til lavenergiklasse 2015 nu skal opfyldes
indenfor maksimumsbeløbene. Begge er bekymrede for, at det vil kunne medføre, at al-
ment nybyggeri opføres i ringere byggekvalitet, evt. med øgede udgifter for Byggeskade-
fonden til følge.
Kommentar
Med bygningsreglementet 2015 bliver den tidligere frivillige lavenergiklasse 2015 til obli-
gatorisk standard, som alment byggeri skal overholde.
Den teknologiske udvikling har betydet, at det i dag er lettere at opfylde kravene til lav-
energiklasse 2015. Af de almene boliger, som blev opført i perioden 2012-2014, opfylder
85 pct. kravene til lavenergiklasse 2015, langt hovedparten indenfor maksimumsbeløbet.
Det vurderes på den baggrund, at alment byggeri kan leve op til lavenergiklasse 2015
indenfor de eksisterende rammer for maksimumsbeløbet. Bemærkningerne har ikke givet
anledning til ændringer i lovforslaget.
2.3 Bemærkninger til lovforslagets øvrige indhold
Akademisk Arkitektforening og BL støtter ændringen af sammensætningen af Center for
Boligsocial Udviklings bestyrelse ændres, således at et medlem fremadrettet udpeges
efter indstilling fra Beskæftigelsesministeriet.
Dansk Byggeri støtter lovforslagets øvrige indhold.
KL, Landsbyggefonden og atp ejendomme har meddelt, at de ikke har bemærkninger til
lovforslaget i sin helhed.


1
14. december 2015
Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet
Mail: almenbolig@uibm.dk
Svar til høring om Lov om ændring af lov om almene boliger m.v.
og lov om friplejeboliger (Nedsættelse af grundkapital og
kapitalindskud samt revision af reglerne for totaløkonomiske
merinvesteringer m.v.)
Akademisk Arkitektforening takker for det tilsendte materiale og for
muligheden for at afgive høringssvar herom.
Generelt
Arkitektforeningen finder det veldokumenteret, at der sker en øget social
opdeling i landets største byer, hvilket kræver et strukturelt, boligpolitisk
greb at imødegå. En del af dette er at øge kommunernes mulighed for at
opføre almene boliger.
Arkitektforeningen mener, at man med politiske krav til byggeriet kan og bør
accelerere omstillingen til et lavemissionssamfund, og her er stigende krav i
bygningsreglementerne og totaløkonomiske rentable merinvesteringer i
højere energistandarder end bygningsreglementet foreskriver et effektivt
redskab.
2.1 Forlængelse af perioden med nedsat grundkapital for almene
boliger og nedsat kapitalindskud for støttede friplejeboliger
Forlængelsen af den midlertidige nedsættelse af den kommunale
grundkapital til almene boliger fra 14 pct. til 10 pct. frem til den 31.
december 2018 fremstår for Arkitektforeningen som et godt tiltag, idet det
øger kommunernes tilskyndelse til at opføre almene boliger. Der er stor
efterspørgsel på betalelige boliger i storbyen, idet tusindvis af disse
forsvinder fra det private lejemarked, som følge af moderniseringer og
sammenlægninger. Samtidig er der, som nævnt, en stigende social opdeling i
de største byer (jf. bl.a. publikationen Fællesskaber i forandring fra
Udlændinge-, Integrations- og Boligudvalget 2015-16
L 110 Bilag 1
Offentligt
2
Tænketanken Byen 2025, s. 51), hvilket afføder et stigende behov for
blandede boliger, som vil kunne imødegås af alment boligbyggeri.
Alment boligbyggeri er af en skala, der påvirker den økonomiske aktivitet i
samfundsøkonomien, hvorfor der desuden må skeles til behovet for aktiv
konjunkturpolitik. Dermed kan det være nødvendigt at justere
procentsatsen, fx for at stimulere beskæftigelsen i byggebranchen under en
lavkonjunktur. I en sådan situation kunne en procentsats på omkring 7, som
tidligere har været anvendt, anbefales.
Arkitektforeningen finder det positivt, at forhøjelsen af
kreditinstitutbelåningen fra 84 til 88 pct. af anskaffelsessummen forlænges
tilsvarende.
Det angives i lovforslagets bemærkninger, at det bliver billigere at opføre nye
friplejeboliger i 2017 og 2018. Arkitektforeningen bakker op om forslaget, og
anser behovet for billige plejeboliger som stærkt stigende, som følge af den i
finanslovsforslaget foreslåede nedsættelse af boligydelsen for pensionister, i
form af et loft over maksimal husleje. I denne forbindelse stiller
Arkitektforeningen sig til rådighed for rådgivning om principper for
opførelse af billigere plejeboliger.
2.2 Revision af reglerne for totaløkonomiske merinvesteringer
Arkitektforeningen bifalder, at det foreslås, at kravet til den energistandard,
der som minimum skal opnås i forbindelse med totaløkonomiske
merinvesteringer, forhøjes, således at byggeriet skal opfylde kravene for den
frivillige energiklasse bygningsklasse 2020.
Det nævnes i bemærkningerne, at det fortsat vil være et krav, at tiltagene er
totaløkonomisk rentable. Arkitektforeningen antager, at man i den
forbindelse vil tage udgangspunkt i den model for totaløkonomi ved
energirenoveringer i almene boliger2, som Ministeriet for By, Bolig og
Landdistrikter præsenterede i oktober 2014, idet ikke regnemetoder alle
nødvendigvis medregner alle positive effekter af energirenovering m.m.
Arkitektforeningen finder det klogt, at loven, for at opfylde ordningens
forudsætning om, at der ikke ydes støtte til merinvesteringer, foreslår, at
udlændinge-, integrations- og boligministeren løbende kan regulere
beboerbetalingsprocenten i forhold til den forventede udvikling i rente og
inflation. Det vil ikke være rimeligt at fortsætte en model, der medfører en
overbetaling fra beboerne til staten.
1 http://www.mbbl.dk/sites/mbbl.dk/files/dokumenter/publikationer/taenketanken_byen_2025.pdf.
2 http://mbbl.dk/sites/mbbl.dk/files/dokumenter/publikationer/rapport_-
_totaloekonomivaerktoejet_i_praksis.pdf
3
2.3 Sammensætning af Center for Boligsocial Udviklings
bestyrelse
Arkitektforeningen har forståelse for, at man ikke længere ønsker
dobbeltrepræsentation fra Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet,
hvorfor et af dets medlemmer i stedet udpeges efter indstilling fra
Beskæftigelsesministeriet, idet beskæftigelsesindsatsen bør være i fokus i
den boligsociale indsats. Arkitektforeningen vil i forbindelse med det
boligsociale område nævne de positive erfaringer, særligt internationalt, ved
strukturel, arkitektonisk omdannelse af socialt udsatte boligområder, jf.
rapporten ”Evidens for sociale effekter af fysiske indsatser i udsatte
boligområder3”, som Arkitektforeningen og Københavns Kommune
publicerede i 2014.
Med de afgivne bemærkninger takker Arkitektforeningen for muligheden for
at afgive høringssvar, og stiller sig til rådighed for eventuel uddybning eller
rådgivning i forbindelse med de nævnte perspektiver og publikationer.
Med venlig hilsen
Annette Blegvad
Leder af Politik & Analyse
Akademisk Arkitektforening
3 http://kk.sites.itera.dk/apps/kk_pub2/pdf/1237_eEzOPo0NjX.pdf
! """# # $ % & # $
# ' %
( ) * + ) * ) , )%
% )& %# $#
- ) ) % ) *
$ . ) $ . $ ) $ *
% $ % ) ) %% ) / ,(
0
1 % % $ ) ) % % ) %# # ) % . *
2 ) 34 ) $ . ) $ . $ % ) $ *
% $ % ) %# #5#
,6 7 8 % $ 9 % , ) ) % $ ) :
; ) $ %% ) $ . .< .' # ) ) =# > $ . *
% )) .< .' # ) ) ) ) % )
) $ % $ ) ) 0)) % ) # 8 )
) ) . ) ) $ %% ) $ ) 0)) $ )
$ ) #
+ % $ ,? < $ ) %
% % % $ . < % $ % $ % ) 2 ,? #
8 $ ) $ % $ ) % $$
0 % ) #
@ ) 0 % ) $ ,? ) ) $ . 0
$ %% < ,? A $ ) )
$ < ) $$ * ) $ ,? . 0 $ %*
% # 9 ) ) % . ) 0)) ) #
8 < % ) ) * ) * ) )% $ )
) . ' $ ) ) # , *
) . ' . < . ' % ) $ % *
) % $$ 0 % ) # 8 ) *
) #
; ) < % % / ,( 0 . ) ) , $ ) *
% # 8 ) % < ) ' 2 2 . *
% < .< 2 % $ ) ) , $ ) *
% . / ,( 0 #
1 )
, 1


 
    

  

  



 


 

 
 !  
"

 
 #  

 " 
 
 $ 
  

%  &
 ' 
(()
"

* + 
,& '




                 
               


- ' & 

  
.' 
 
&
 


  
 
  
/0   
&

.'+ 

'+ '.
 
 
&
   

  '' 
   1 



 
 
 
 
&
& 
 
 
'
 
. 
 
&  
  '' 
    


  
--  

2
. 
'.  
2
-  
   
 
  

  
 
 
    
 .

-  
 
 &  
 
 
&  

 
 

&. 
&
 
'. 
'  
  '' 
     
 
-  
  
+
 

'  

-' 

3

'' 

 
 
"
'  




02
" 
  '  
  

'& 
'
 
.& 
 

 

'. 
&  

' 

2
.
 
'.  
/&. 
 

   1
3
&  
 
 &

'.  
/2
 

 
'' 
 
   1 
 
& 2
'' 
&
& 

 '  

" '  

 - 
  
- ' 
4
'
 &
  
 

+2 

 
'' 

 
'' 
 & 

 - 
  
- ' 
+2
 
  
&
 

'  
-  
&
 
.& 
'
 
 &
'.  




 
 
 
 '- 
 
  
- ' 

 
 & 

'. 
 & 
  


.& 
3
 . 
&
- ' & 
 
 
. 
&
 

- '  
5    



2
 
 '-
& 
 
 
- ' 
 & 
& 
  '
+2
.
&
  

.& 
 
    

'  
   
4

 &
  6 
 
6. 
&

'.  




$ . 


'' 
-   
 ' 
 
& 





7 
 







5
0

 
 
 $ 
  

#.'
! &
 
 
 
 #.'


Danmarks Lejerforeninger
Sankt Peders Stræde 2, 1.
4000 Roskilde
dl@dklf.dk
Udlændinge- Integrations og Boligministeriet
10 december 2015
Kommentarer til høringsudkast vedrørende ”Nedsættelse af grundkapital og kapitalindskud...”
På organisationens vegne meddeler jeg, at vi kan tilslutte os intentionen bag dette lovforslag, som er at skabe gode
betingelser for at opføre nye almene boliger.
Vi mener dog ikke, at det foreliggende lovforslag er tilstrækkeligt til at sikre dette.
Set i lyset af den alvorlige flygtningekrise i Europa, må man antage, at markedet for billige lejeboliger vil komme under
hårdt pres de kommende år.
Det vil først og fremmest være op til kommunerne og den almene boligsektor at løse dette problem. Her spiller
størrelsen af den kommunale grundkapital en meget væsentlig rolle. Meget taler for, at den kommunale grundkapital
bør sænkes yderligere, for at tilskynde kommunerne til at opføre mere alment byggeri. Meget taler også for, at
beboerbetalingen skal sænkes, blandt andet fordi købekraften hos flygtninge, kontanthjælpsmodtagere og hjemløse er
for lille i forhold til huslejeniveauet i det almene nybyggeri.
Ny model for den kommunale grundkapital
Kommunerne er meget forskellige, både hvad angår boligknaphed og hvad angår andelen af almene boliger i
kommunen.
Der findes kommuner, hvor der i de senere år har været for mange almene boliger i forhold til efterspørgslen, og hvor
mange almene boliger ikke kan udlejes til de huslejer, som følger af den nuværende finansiering af nybyggeriet.
Omvendt findes der – især i hovedstadsområdet – kommuner, hvor de almene boligorganisationer har meget lange
ventelister. I sidstnævnte gruppe har mange kommuner gjort en stor indsats for at bygge nye almene boliger. Men en del
af hovedstadsområdets kommuner, har kørt på frihjul og undladt at bygge tilstrækkeligt.
Tilsyneladende ligger der en form for skattespekulation heri, idet man ved at undlade at bygge alment, kan sikre, at der
ikke kommer ”dårlige skatteydere” til kommunen. Dermed bidrager kommunerne til at forstærke den boligmæssige
opdeling af vort land i et over- og et underdanmark.
Der er derfor behov for at regeringen og folketinget gentænker hele støttesystemet og styringen af byggeriet med
henblik på at modvirke den boligmæssige opdeling. Der er ganske mange virkemidler, der kan tages i anvendelse. Her
vil vi nævne følgende:
1) ”Guleroden”:
Variable satser, således at kommuner hvor der er stor boligknaphed og få almene boliger kan opføre alment byggeri
med en lav kommunal grundkapital på f.eks. 5 %. Omvendt skal kommuner, hvor der er mange ledige almene boliger
betale en høj sats på f.eks. 15 %. Et sådant system er foreslået af Lars Vestergård i en artikel i de seneste nummer (75)
af Lejer i Danmark. Man kan samtidig lade satserne afhænge af det samlede boligbyggeri, således at satserne bliver
højere, hvis der er stort pres på byggesektoren. På den måde vil grundkapitalordningen virke konjunkturudjævnende.
2) ”Pisken”
Man kan eksempelvis ændre byrdefordelingen mellem kommunerne gennem udligningsordninger, således at
kommuner, der ikke bygger nybyggeri, kommer til at betale mere til de øvrige kommuner.
3) ”Kommandoen”.
Særligt uvillige kommuner kan gennem et landsplandirektiv pålægges at opføre alment byggeri.
Præcis, hvordan et ændret støttesystem skal udformes, kræver nærmere overvejelser og offentlig debat.
Vi vil derfor foreslå, at den nuværende sats for den kommunale grundkapital på 10 % forlænges med 1 år, og at man
bruger tiden frem til folketingssamlingen der begynder 1. oktober 2016, til at søge den bedste løsning for det almene
byggeri.
Lars Vestergårds artikel kan læses på vor hjemmeside: http://dklf.dk/artikler/17818/
Med venlig hilsen,
Jakob Lindberg, organisationssekretær
!"#
$"!% &
' (& )
& *#
+
,
-
-
. *$ !/ "! "/ 0 1 . $2 2$ 23 45
, &
6 , !"/ 0 !25%
777 0 8
Købmagergade 43 2. sal.
1150 København K.
(+45) 33 32 48 13
dsf@dsfnet.dk
DSF’s svar på høring af lovforslag vedrørende nedsættelse af grundkapital og kapitalindskud
samt revision af reglerne for totaløkonomiske merinvesteringer m.v.
Danske Studerendes Fællesråd takker for muligheden for at blive hørt i forbindelse med lovforslaget.
I Danske Studerendes Fællesråd er vi glade for at den midlertidige nedsættelsen af indskuddet til
grundkapital forlænges frem til 2018. Som studerende oplever vi et stort behov for at der bliver bygget
boliger der er betalelige når SU er ens hovedindtægt. Priserne på boliger er stærkt stigende i de store
byer og udbuddet af betalelige boliger kan langt fra følge med den store efterspørgsel. Derfor er det
rigtigt vigtigt at der nu og fremadrettet er gode muligheder for at kommunerne kan sikre prisbilligt
byggeri. Et sænket grundkapitalinskud er et element i at sikre betalelige boliger, men manglen på
boliger som studerende kan betale forsvinder desværre ikke inden 2018. Derfor kunne vi også ønske os
at nedsættelsen af grundkapitalindskud ikke kun forlænges, men gøres permanent.
På vegne af Danske Studerendes Fællesråd
Laura Kofod
Næstformand og Levevilkårspolitiskordfører
Tlf: 29445125
Email: Laura@dsfnet.dk
!"#$ %& $ ' (( ) * + *, + + ,
+ + + , ( -
. / 0 (
!"#$ %& $ ' , 1 +
( ) ) ( 1 2 13 13
3 0 4 + + ( ) +
5 0 5 & 5
( ( ) 3 1 , ((
+ ( ) 1 *
1 ) 0 !"#$ %& $ '
) #&6 7 ((
+ 7 + 1 1 7 *7 1 5
,(
, 1 5 7 () 8
5 ) 1 7 9 +
7 (( * *) * (( * 1 ) & )
+ () 19 1 2 ( ( )
, 9 *) 7 :9 ) 9 !"#$ %& $ ' +
) * 5 1 )
; 1 7 + , 5
( 1 () + 1 , 5 1 7
0 , , )
& 5 !"#$ %& $ ' 1 7 *7 1
19 1 7 *7 ( ) 5 ( ) 1 1 + +
( 9 :9 5 + +
+ ( * !"#$ %& $ ' (( ()
, + + ) * 1 , 1 7
0
. / < ( 2
9 , ( ) 1 3 *
+ ) + ( !"#$ %& $ ' ( ,
1 3 11 * + ( +
1 3 , ( 1 + 9 *+ *) ) (
) + ( *+ ) + ( + 1
) 1 3
= + *
)
;
! " # $ %&
' ( # $ %&
)*' +, *' *'+ - .- /// + ( 0 + + +(
!
" #$!% &
' ( $
)
* ) +
, %
' -%
! %%
.#/ -% #%0
1 23
.#/ -% -%
! " ##$% &
! '" ##$% &
" ##$% & &
" ( )
* + , ) - ,. ///) )
!"
# $ $ % % % &
'
( % % % & % & '
( ) % # ) % * $# $ '
% #+ % * *
$# ' % $ # $ % *
$ % % $#+
% * $ % ' * $ * ,
$% $ % % ' $ '
$ $ $# , % $
% $% $ % % $ ' & *
* $# % + $
& + * $ &
! - $% * $ $$ * $
% % % ' $ * $. $ %
$ ' $ / $ $# $# $
& + * * & &
0 & $ $ ' $ %
% % & * $ $ ' ' * # $
% ' & & ' %
1 1! * % % & * #
' $ % ' '
%
2 $ & $ $ & !3 *
# * % & -
0 % % 0 %
0 444 $ 1 !51 %% 67 ! 5 "5 $
# 444 $ 1 !51 %% 67 ! 5 "57 $
8 9 : * 8 * 11 ;
/ ! $ !
!5 ! 1 !"
%
Stabiliser boligbyggeriet og samfundsøkonomien.
Brug de kommunale grundkapital-indskud til automatisk regulering, - og
afskaf samtidig boligmangelen og hjemløsheden.
VK-regeringens prognose i den store rapport fra 2006 ”Den almene boligsektors fremtid” (side 249
midt for) anslog et årligt behov for alment nybyggeri fra 2005 til 2030 på 3.000 ældreboliger, 2.700
familieboliger og 300 ungdomsboliger, i alt 6.000 årligt.
I de 10 år, 2005-2014, er der kun bygget 18.464 almene boliger. Det er 41.536 under prognosen.
Derfor bør de kommunale grundkapital-indskud reguleres så kommunerne kan få råd til nybyggeri.
Årligt Boligbyggeri - Bygv03
8000
10000
12000
14000
16000
18000
20000
22000
24000
26000
28000
30000
32000
34000
36000
38000
40000
42000
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Fuldført
Under opførelse
Lineær (Fuldført)
Lineær (Under opførelse)
Grafen viser at boligbyggeriet svinger uhyggeligt.
Uanset at gennemsnittet siden 1981 er 20.700 nye boliger årligt, så var der i 1993 kun 11.113 bolig
under opførelse, mens der under boblen i 2006 var 42.007 under opførelse.
Det betyder perioder med vilde inflations-skabende lønstigninger og fortjenester, der afløses af
belastende arbejdsløshed og konkurser til skade for samfundet.
Der er behov for en automatisk regulering af byggeaktiviteten.
Ud fra alle de beskrevne omkostninger og sociale problemer, der opstår af boligmangelen, bør der
etableres automatiske reguleringsmekanismer for det almene boligbyggeri fx via regler for de
kommunale grundkapital-indskud.
Det bør være gratis for kommuner, uden ledige almene boliger, at bygge alment når beskæftigelsen
i byggeriet er lav. Det bør derimod være dyrt at bygge, når byggeriet boomer, og overopheder
byggebranchen, især hvis der er ledige almene boliger i kommunen.
Skitseforslag til tabel for variable kommunale grundkapital-indskudslån:
Det samlede
boligbyggeri årligt:
0-15.000 15.000-20.000 20.000-25.000 25.000 -
Almennyttig tomgang i
den enkelte kommune:
0-1 promille 0 % 5 % 10 % 15 %
1-5 promille 5 % 10 % 15 % 20 %
5 – promille 10 % 15 % 20 % 25 %
Teoretisk forklaring:
Byggeriet har gennem de seneste 97 år svinget omkring et gennemsnit på 21.658 boliger årligt.
Dermed er lidt over 20.000 nye boliger årligt det normale.
I 25 år har byggeriet været over 25.000 boliger årligt og kun 8 år har været under 15.000.
Hvis vi antager at mere end 25.000 kan give ophedning og lønpres, og mindre end 15.000 medfører
arbejdsløshed og boligmangel, så bør det være dyrt for kommunerne at bygge alment ved et samlet
byggeri over 25.000, og til gengæld være billigt at bygge alment når, der er lediggang og mulighed
for at bygge til rimelige priser.
Byggeaktiviteten opgøres af Danmarks Statistik mindst en gang i kvartalet, og modellen er baseret
på BYGV05B og BYGV03.
Tomgang opgøres hver måned af LBF på baggrund at indberetninger fra samtlige boligselskaber.
Modellen vil dermed kvartalsvis kunne fastlægge de kommunale grundkapital-krav uden behov for
politiske studehandler.
Det bør være billigere for kommunerne at bygge, hvis der er fuldt udlejet og dermed praktisk taget
ingen tomgang. Om laveste grænse skal være helt nede ved nul eller 0,5 eller 1,0 promille kan
diskuteres. Derimod må det være rimeligt at kommunerne skal betale, hvis de insisterer på at bygge
trods en tomgang over 5 promille.
Modellen kunne under den seneste bolig-boble 2003-2008 have medført et krav om grundkapital på
15-20-25 %, som er over de daværende 14 %, og dermed have været en bedre dæmper på
byggeaktiviteten.
Til gengæld vil modellen i tider med lav byggeaktivitet gøre det ekstra billigt at dække behovet for
boliger i kommuner uden tomgang.
I perioder med et normalt boligbyggeri over 20.000 boliger årligt vil modellen give større
grundkapital-indskuds-betalinger fra kommunerne til staten og LBF, end nu, og kun når byggeriet
er lavt vil betalingen blive lavere.
Lars Vestergaard, September 2015
Stabiliser boligbyggeriet og samfundsøkonomien.
Afskaf boligmangelen og hjemløsheden.
Problembeskrivelse og løsningsforslag
De kommunale grundkapital-indskudslån, det
savnede almennyttige boligbyggeri, - og et
løsningsforslag!
I 60-erne og 70-erne sikrede byggeriet høj beskæftigelse og boliger til alle, med typehuse og
montagebyggeri.
Vi byggede os fri af arbejdsløshed og boligmangel.
Husvilde blev fortid, og hjemløse var et ukendt begreb.
Efter oliekriserne med høj inflation og ekstreme renter fik vi faldende byggeri og stigende ledighed,
samt voksende boligmangel. Hjemløshed anses nu for normalt, og vi oplever perioder med vildt
stigende priser på ejerboliger, til skade for samfundet.
Et historisk tilbageblik og en skitse til en løsning:
Perioder Boliger opført i
gennemsnit pr år
Almennyttigt i
gennemsnit pr år
Almene af
alle %
Kommunal
grundkapital
1964-1974 46.610 13.057 28,0 % 0,0
1973 ”Bygge-rekord” 55.566 12.902 23,2 % 0,0
1975-1991 28.114 7.827 27,8 % 5 %, 6 %, 4 %
1992-2004 17.529 3.790 21,6 % 4 %, 7 %, 14 %
2005-2014 20.381 1.846 9,1 % 7 %, 14 %, 10 %
2003-2008 ”Boblen” 27.564 2.774 10,1 % 7 %, 14 %
2009-2014 14.760 1.830 12,4 % 14 %, 7 %, 10 %
Behov prognose 2006 6.000
Det samlede boligbyggeri BYGV05B Ejer
0
2500
5000
7500
10000
12500
15000
17500
20000
22500
25000
27500
30000
32500
35000
37500
40000
42500
45000
47500
50000
52500
55000
57500
1917
1919
1921
1923
1925
1927
1929
1931
1933
1935
1937
1939
1941
1943
1945
1947
1949
1951
1953
1955
1957
1959
1961
1963
1965
1967
1969
1971
1973
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
Private bygherre
Offentlig myndighed
Almennyttige boliger pr år.
Krav om kommunalt grundkapitalindskud bremser det almennyttige boligbyggeri
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
11000
12000
13000
14000
15000
16000
17000
18000
1917
1919
1921
1923
1925
1927
1929
1931
1933
1935
1937
1939
1941
1943
1945
1947
1949
1951
1953
1955
1957
1959
1961
1963
1965
1967
1969
1971
1973
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
0
0,01
0,02
0,03
0,04
0,05
0,06
0,07
0,08
0,09
0,1
0,11
0,12
0,13
0,14
0,15
Almennyttige boliger pr år.
Krav om kommunale Grundkapital-indskuds-lån,
% af byggepris
Tabellen og graferne viser hvordan vi har bygget og løst boligproblemerne i 97 år.
Hele 55.566 nye boliger i 1973, men kun 1.830 almene boliger i snit de seneste 5 år.
Det normale boligbyggeri er omkring 21.000 boliger årligt. Ministeriets prognose fra 2006 anslår et
behov for 6.000 almene boliger årligt. Det har vi ikke været i nærheden af i ca. 25 år.
- Det er katastrofalt for såvel de boligløse, hjemløse og studerende, som for byggefagene.
En af graferne viser hvordan det alment-nyttige, byggeri bremses, og næsten standses, af kravet om
kommunale tilskud, kaldet grundkapital-indskud. Når der samtidige kræves besparelser i
kommunerne går byggeriet af almene boliger praktisk taget i stå.
Statens gæld
Nedskæringerne i Nyrups SR regering kan forklares af statsgælden, som siden de 2 oliekriser i 70-
erne var på katastrofekurs.
Københavns kommune havde et tilsvarende problem.
Den rentebærende gæld skulle ned; men det blev ikke forklaret særlig godt for folket.
Konsekvenserne var, at fattigfirserne fortsatte i 90-erne, med flere nedskæringer: Kommunerne
skulle betale 14 % af det almene nybyggeri. De kommunale udlignings- & refusionsordninger slog
ikke til. Baneplanudvalgets forslag til bedre baner blev tilsvarende skrottet. Efterlønnen blev
anfægtet. Staten måtte dække tab på KomBus, samt milliardtabet på salg af Københavns kommunes
19.000 lejeboliger.
SR fik gælden vendt efter 1995, men boligbyggeriet gik i stå, og de tabte valget i 2001.
Statens nettogæld i %af BNP
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
40,0%
45,0%
50,0%
55,0%
60,0%
65,0%
70,0%
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
statsgæld % af BNP gammel opgørelsesmetode
statsgæld % af BNP til 2013
statsgæld % af BNP gammel fra 2014
statsgæld % af BNP fra 2014
Københavns økonomi var desperat
Københavns kommunes gæld 1964-2004
Tallene er i tusinder. Den samlede gæld tangerede 20 millarder i 1994. Underfinansieringen oversteg 12 millarder i 1994.
Udarbejdet p.g.a. kommunens beretninger og regnskaber + Kbh.Statistisk årbog + dst.dk
-1.000.000
0
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
5.000.000
6.000.000
7.000.000
8.000.000
9.000.000
10.000.000
11.000.000
12.000.000
13.000.000
14.000.000
15.000.000
16.000.000
17.000.000
18.000.000
19.000.000
20.000.000
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
31/3
1976
31/12
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
langfristet gæld
fremmedkapital i alt
"balancekonto" i status = underfinansiering
København havde en sund økonomi med overskud frem til oliekrisen i 1973/74, men fik stigende
underskud, gæld og rentebyrder fra 1975, på grund af stigende arbejdsløshed, stigende sociale
udgifter, og faldende skatteindtægter, samt den høje amerikanske rente.
Opretningen af Københavns økonomi i 90-erne betød salg af store værdier: De 19.000 kommunale
lejligheder, kraftværkerne, elforsyningen, Tivoli, samt meget andet, og salget fortsætter.
Gælden skulle betales og underskuddet stoppes.
Statens hjælp var begrænset. Der måtte skæres i udgifterne:
BR vedtog stop for byggeri af små boliger, og for byggeri af almene boliger. Der måtte kun bygges
ejer- & andelsboliger til gode skatteydere.
Misforstået og misbrugt analyse
Københavnske socialchefer lavede en Cost-Benefit-Analyse i 1993, der sammenlignede Mjølner-
parken med Midtermolen. Den anbefalede mere støtte til mursten frem for mennesker, for at sikre
en blandet beboersammensætning og bedre kommunal økonomi.
En større støtte til det almene nybyggeri ville kunne sænke huslejen, og gøre boligerne tiltrækkende
for gode skatteydere. Derimod medfører en lav støtte til byggeriet, en høj husleje, så de gode
skatteydere flytter og kun de på overførsel og boligsikring bliver boende, hvilket ødelægger
kommunens økonomi og den sociale balance i bebyggelsen.
Forslagets hensigt var at fremme en god blandet beboersammensætning og en god økonomi i
kommunen i stedet for at fremme koncentrationen af bistandsmodtagere.
De ønskede lovændringer, blev ikke indført, og i stedet blev det almene byggeri i København
stoppet i 10 år, mens ”byens vise fædre” ensidigt satsede på ejer og andelsboliger.
Dermed blev den sociale opdeling, ghettoiseringen, forværret med stadig flere socialt anviste
overførselsmodtagere i de alt for få almene boliger, mens de høje indkomster satsede på
skattefradrag og skattefrie kapitalgevinster i ejerboligerne.
Boligsocial syndebuk
Ildsjælen Jesper Nygaard introducerede det ”boligsociale” begreb i 1993, fordi der var problemer
med mange langtidsledige hjemmegående, og deres børn.
Regeringens Byudvalg blev nedsat, hvorefter regeringen, nogle kommuner, samt LBF
Landsbyggefonden delte udgifterne til et lille plaster på såret.
Arbejdsløsheden, som følge af teknologiske spring til digitalisering og globalisering med containere
og produktion i andre verdensdele, samt de store problemer med flygtningenes anderledes kultur og
krigstraumer blev, indlysende, ikke løst.
Med Anders Fogh i spidsen af nullerne, blev de sunde, præmierede & velplanlagte almene boliger
ikke bare symptomer på sygdom i samfundet, men blev beskyldt for at være årsagen!
De sociale problemer var pludselig ikke et arbejdsløsheds- & integrationsproblem. Man påstod
frejdigt, at de skyldtes fejl ved de almene boliger, som skulle rives ned eller sælges.
Arbejdsløse beboere og utilpassede balladebørn blev gjort til den almene boligsektors eget ansvar
og egen skyld.
Når gode boliger gøres til syndebuk for sociale problemer, der klart udspringer af arbejdsløshed og
lediggang pga. globalisering, samt den svigtende integrationsindsats over for flygtninge og
indvandrede, må det forklares med uvidenhed og en ideologisk hetz, som afledte opmærksomheden
fra regeringens flugt fra ansvaret.
Uanset ejerform kan beboernes arbejdsløshed, lediggang og sociale problemer aldrig være
udlejernes eller kreditforeningernes skyld.
Mangelsymptomer
I de perioder hvor, der har været tilstrækkelig med lønarbejde og almene boliger, har der hverken
været hjemløse eller sociale ghettoer.
Når store dele af lønmodtagerne uanset uddannelse og erhvervserfaring rammes af arbejdsløshed,
pga. globalisering og teknologiske spring, der overflødiggør velfungerende menneskers arbejde, så
må de ramte søge billigere boliger, og efterfølgende vil deres boligområder statistisk være
økonomisk belastede, og blive kaldt ”ghettoer”; men det er hverken boligernes ”fejl” eller ”skyld”.
Når kommuner nedlægger gamle små boliger for studerende og pensionister uden at bygge nyt til
kompensation for det, der fjernes, så opstår der boligmangel.
Når der er indvandring fra andre dele af Danmark og andre dele af verden til enkelte store byer,
uden at der bygges ekstra boliger, så opstår der boligmangel.
Når der er mangel på almene boliger vil den kommunale boliganvisning uvægerlig sætte tunge
socialt anviste ind i de almene boliger, mens de velfungerende med kreditværdighed selv søger
andre boliger, til stigende priser, og de svageste ender på gaden, som husvilde og hjemløse.
Hvis vi vil afskaffe hjemløshed og sikre velfungerende boligområder, som forudsætter gode og
velfungerende beboerdemokratier, der kan sikre en sund bygningsdrift, så skal der på en og samme
tid være bygget almene boliger nok til både velfungerende og dårligt fungerende.
Blandede ejerformer giver ikke blandede borgere.
Blandede ejerformer giver nok bredere grundlag for butikkerne og skolernes elev-sammensætning,
men de voksne beboere i de forskellige ejerformer omgås ikke med hinanden, uanset om der er
fælles arealer til fælles ophold med fælles ansvar.
De mange små ejendomme bliver til enklaver for henholdsvis ejere, andelshavere, private lejere og
almene ghettoer uden samkvem eller samarbejde mellem beboerne.
Ønsket om blandede beboere af hensyn til den sociale forståelse, integration, og bebyggelsernes
demokratiske ledelse, fremmes ikke af de blandede ejerformer, men formentlig af reglerne om
fleksibel anvisning til almene boliger, hvis der bygges tilstrækkeligt mange almene boliger, samt en
kommunal indsat med kultur og fritidsaktiviteter.
De sociale ghettoer opløses kun med en væsentlig større andel almennyttige boliger, så skatte-
betalere og ydelses-modtagere kan bo side om side. Det forudsætter et langt større almennyttigt
boligbyggeri, og det forudsætter nok også lavere start-huslejer i nybyggeriet.
Boligmangel betyder tab.
Arbejdsløse bygningshåndværkere koster store udgifter til understøttelse samt manglende
skatteindtægter for staten, og giver ingen nye boliger.
Herberger for husvilde og hjemløse, har gennemsnitlige priser for helårspladser på over 400.000 kr.
Krisecentre koster gennemsnitlig over 500.000 kr. Det vejede gennemsnit for disse
overnatningsmuligheder er dog kun 389.000 kr. for et helt år.
Omkostningerne bør sammenholdes med de kommunale grundkapital-indskud til kollegier og
familieboliger omkring 100.-150.000 kr.
Herberger og krisecentre kan ikke undværes, men det er en dårlig forretning for kommunerne at
betale for senge på herberger i stedet for at bygge almene boliger, når en plads på et herberg koster
flere gange så meget pr. år, som det kommunale indskud i nyt alment byggeri.
Kommunernes betaling for borgeres helårsophold på §109 krisecentre & § 110 herberger jfr
Socialstyrelsens Tilbudsportal dec. 2013
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
1.100.000
1.200.000
1.300.000
1.400.000
1.500.000
§109 Krisecentre § 110 Herberger Kvartiler og gennemsnit
Boligmangelen i København
I København mistede de fattige, studerende og pensionister fra 1983 til 2010 25.505 gamle og
billige boliger under 60 m2, og i 90-erne solgte kommune 19.000 husvilde-boliger til andelsboliger,
som er utilgængelige for de tidligere målgrupper.
Der blev ikke bygget erstatninger for det tabte.
København skylder altså de mindrebemidlede, kontanthjælpsmodtagere og studerende mindst
44.000 boliger!
Mængden af husvilde, som kun har det ene problem, at de ikke kan finde en bolig, de kan betale, er
derfor stærkt stigende.
Kommunal grundkapital som automatisk
regulering.
Dansk Byggeri har peget på at det almene byggeri er langt under prognosen i VK-regeringens store
rapport fra 2006 ”Den almene boligsektors fremtid” (side 249 midt for) som anslår et årligt behov
fra 2005 til 2030 på 3.000 ældreboliger, 2.700 familieboliger og 300 ungdomsboliger, i alt 6.000
årligt.
I de 10 år, 2005-2014, er der kun bygget 18.464 almene boliger. Det er 41.536 under prognosen.
Dansk Byggeri har derfor foreslået lavere kommunale grundkapital-indskud, så kommunerne kan få
råd til nybyggeri uden at skulle gribe for dybt i de tomme lommer.
Årligt Boligbyggeri - Bygv03
8000
10000
12000
14000
16000
18000
20000
22000
24000
26000
28000
30000
32000
34000
36000
38000
40000
42000
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Fuldført
Under opførelse
Lineær (Fuldført)
Lineær (Under opførelse)
Grafen viser at boligbyggeriet svinger uhyggeligt fra optur til nedtur.
Uanset at gennemsnittet siden 1981 er 20.700 nye boliger årligt, så var der i 1993 kun 11.113 bolig
under opførelse, mens der under boblen i 2006 var 42.007 under opførelse.
De store sving mellem vilde inflations-skabende lønstigninger og fortjenester ved opgang og
belastende arbejdsløshed og konkurser ved nedtur skader samfundet.
Ud fra alle de beskrevne omkostninger og sociale problemer, der opstår af boligmangelen, bør der
laves mere automatiske reguleringsmekanismer for det almene boligbyggeri fx via regler for de
kommunale grundkapital-indskud.
Det bør være gratis for kommuner, uden ledige almene boliger, at bygge alment når beskæftigelsen
i byggeriet er lav. Det bør derimod være dyrt at bygge, når byggeriet boomer, og overopheder
byggebranchen, især hvis der er ledige almene boliger i kommunen.
Der er behov for en automatisk regulering af byggeaktiviteten.
Skitseforslag til tabel for variable kommunale grundkapital-indskudslån:
Det samlede
boligbyggeri årligt:
0-15.000 15.000-20.000 20.000-25.000 25.000 -
Almennyttig tomgang i
den enkelte kommune:
0-1 promille 0 % 5 % 10 % 15 %
1-5 promille 5 % 10 % 15 % 20 %
5 – promille 10 % 15 % 20 % 25 %
Teoretisk forklaring:
Byggeriet har gennem de seneste 97 år svinget omkring et gennemsnit på 21.658 boliger årligt.
Dermed er lidt over 20.000 nye boliger årligt det normale.
I 25 år har byggeriet været over 25.000 boliger årligt og kun 8 år har været under 15.000.
Hvis vi antager at mere end 25.000 kan give ophedning og lønpres, og mindre end 15.000 medfører
arbejdsløshed og boligmangel, så bør det være dyrt for kommunerne at bygge alment ved et samlet
byggeri over 25.000, og til gengæld være billigt at bygge alment når, der er lediggang og mulighed
for at bygge til rimelige priser.
Byggeaktiviteten opgøres af Danmarks Statistik mindst en gang i kvartalet, og modellen er baseret
på BYGV05B og BYGV03.
Tomgang opgøres hver måned af LBF på baggrund at indberetninger fra samtlige boligselskaber.
Modellen vil dermed kvartalsvis kunne fastlægge de kommunale grundkapital-krav uden behov for
politiske studehandler.
Det bør være billigere for kommunerne at bygge, hvis der er fuldt udlejet og dermed praktisk taget
ingen tomgang. Om laveste grænse skal være helt nede ved nul eller 0,5 eller 1,0 promille kan
diskuteres. Derimod må det være rimeligt at kommunerne skal betale, hvis de insisterer på at bygge
trods en tomgang over 5 promille.
Modellen kunne under den seneste bolig-boble 2003-2008 have medført et krav om grundkapital på
15-20-25 %, som er over de daværende 14 %, og dermed have været en bedre dæmper på
byggeaktiviteten.
Til gengæld vil modellen i tider med lav byggeaktivitet gøre det ekstra billigt at dække behovet for
boliger i kommuner uden tomgang.
I perioder med et normalt boligbyggeri over 20.000 boliger årligt vil modellen give større
grundkapital-indskuds-betalinger fra kommunerne til staten og LBF, end nu, og kun når byggeriet
er lavt vil betalingen blive lavere.
Lars Vestergaard, September 2015
! " # $ % % $
! " % & %
' ( $ %
$ % $
( %
% ( %
% $ ( ) % $
% % % ( % *
) )
% % $ $
( %
& +, ( $ % ( $ ,
) -
( %
! "
.% $ (% % /
( $ % ( )
) $
$ % % (
% $ % ) 0
) ( ) % $
1) " ) ( ) % $
% ) $
% ) ( $
% $ ( ) $
) (% $ ( $
$ )
0 ( $ (% ( () (
1 ) ( ) )
2 % ) ( *
1 ( % $ % 2 2 () %
( % ) $ 3
1 ( % ( ++,
# $
%
1 %
4
5 %
4
- )
,, 4
6 4
78+ +
" "
8 +
++,
9 ( )
9 ) % % () $
$ %
1 % % $ % ) % )
% % $
$ ) ( $ ) % .%
% $
& '
1 $
(
: ) $
$ (%
%
) *
5 %
%
& +
.
( % $
$
)
( %
, #
) %
- (.+
) $
% )
:'- %
/ .
' $ %
% $ ) $
&&
- (
( %
0 "
: $
$
; ;
'
1 ) ( % <
$
)
$
1 #
:) %
% ) $
%
! ' #
% % % %
% % ( ) (
% $ ) % % ) %
( ) ) % $
( % ) ) $
( )
. % $ % $
' ) 7$=
>! 7,2 ? % ! 7, * 1
% $ % ) 7
9 1 % %
7 = ++, 3 :'- $ %
$ % "2, )
.
@ ( $ )
- ) ! 7 2! 7
) + $ (%
) ) 2
$ ( ( % 9 )
! % )
! +
) % % ! 7+$ % @ $ $
A 2 ! 7 2! 7
! 2 $ $ (
&
1 ) )
) 7+ 7 ! 7"2! 7,
2" 3
B - $
:'- % % % % %
% % ( ) (
& $
( %
4# 5 +
1C 5&15 BA D* -&:* '# ""=, 8= $ . - 6 A * 9*D*
) % 4
;5 ;$ B - ! 7+ 4
EEE F
;- 2 % ! =4 0 ;
@ G % G G6 % ( G4
EEE F %
$ ) 4
EEE F%