BOU alm. del - svar på spm. 67, fra socialministeren

Folketingets Boligudvalg
Dato: 25. september 2007
Under henvisning til Folketingets Boligudvalgs brev af 13. august 2007
følger hermed socialministerens endelige svar på spørgsmål nr. 67 (BOU
Alm. del).
Spørgsmål nr. 67:
”Ministeren bedes kommentere vedhæftede skrivelse af Rolf Nielsen fra den
10. august 2007, jf. alm. del - bilag 136, særligt ønskes belyst, hvor længe
Socialministeriet har haft sagen liggende til behandling, og hvilke initiativer
ministeren har taget siden den første henvendelse fra Samsø Ældreboligsel-
skab. Endvidere ønskes en uddybning af ministerens holdning til beboerde-
mokrati.”
Svar:
Jeg kan oplyse, at Socialministeriet på baggrund af henvendelsen fra Rolf
Nielsen, som ministeriet har modtaget samtidigt med udvalget og Økonomi-
og Erhvervsministeriet, har sendt Rolf Nielsen et foreløbigt svar på hans
henvendelse, som jeg vedlægger i kopi til udvalget.
Jeg kan endvidere oplyse, at ministeriet den 11. september 2006 godkendte,
at Samsø Ældreboligselskab kunne sælge 6 ældreboliger i en af selskabets
afdelinger. På baggrund heraf modtog ministeriet en henvendelse fra Rolf
Nielsen den 31. januar 2007, hvor han anmodede socialminister Eva Kjer
Hansen om at annullere ministeriets afgørelse. Efterfølgende har Rolf Niel-
sen sendt en række henvendelser til ministeriet, der bl.a. også vedrører for-
hold omkring bestyrelsessammensætningen i Samsø Ældreboligselskab og
bygningsmæssige problemer i en af afdelingerne.
Ministeriet har på baggrund af disse henvendelser anmodet Samsø Kommu-
ne, som tilsynsmyndighed, om at udtale sig om de forhold, som Rolf Nielsen
beskriver i sine henvendelser. Ministeriet har efterfølgende kun modtaget
foreløbige udtalelser i sagen fra kommunen, første gang den 24. april 2007,
Departementet
Holmens Kanal 22
1060 København K
Tlf. 3392 9300
Fax. 3393 2518
E-mail sm@sm.dk
SBU/ J.nr. 2007-1133
Boligudvalget 2006-07
BOU Alm.del -
Offentligt
2
og afventer derfor kommunens endelig redegørelse om sagen. Ministeriet har
gentagne gange rykket for denne redegørelse senest den 17. september 2007.
Om beboerdemokratiet kan jeg oplyse, at jeg finder netop beboerdemokratiet
helt afgørende for den særlige karakter, den almene sektor har i forhold til
andre boligtyper. Beboerdemokratiet sikrer beboernes indflydelse på ledel-
sen i den enkelte boligorganisation, idet der er krav om, at beboerne har fler-
tal i alle besluttende organer. Beboerdemokratiet giver beboerne indflydelse
på deres egen situation og fremmer engagementet, integrationen og sam-
menhængskraften i den almene sektor.
Jeg finder det imidlertid også vigtigt, at den enkelte beboer kan afprøve om
de beslutninger, der træffes i en afdeling eller boligorganisation er lovlige,
og at der kan gribes ind, hvis det konstateres, at en afdeling eller boligorga-
nisation ikke drives forsvarligt. Derfor balanceres beboerdemokratiet af et
offentligt tilsyn, som varetages af kommunerne. Det er min opfattelse, at
tilsynet naturligvis må ske på en sådan måde, at de tiltag og indgreb, der
udøves i forhold til en boligorganisation, ikke er mere vidtgående end formå-
let med dem tilsiger. Tilsynets eventuelle indgreb overfor en boligorganisa-
tion bør således i videst muligt omfang respektere de beboerdemokratiske
organer.
Karen Jespersen
/ Mikael Lynnerup Kristensen
Bilag vedlagt: Ministeriets brev til Rolf Nielsen.


Rolf Nielsen
Dato: 26. september 2007
Kære Rolf Nielsen
Du har skrevet til Eva Kjer Hansen ved breve af 10. og 12. august 2007, der
tillige er sendt til Folketingets Boligudvalg og Økonomi- og Erhvervsmini-
steriet. Eva Kjer Hansen er pr. 12. september 2007 fratrådt som socialmini-
ster. Dine henvendelser, vil derfor blive besvaret af Socialministeriet. Dine
henvendelser omhandler en række forhold i Samsø Ældreboligselskab.
Socialministeriet skal indledningsvis gøre opmærksom på, at ministeriet i
øjeblikket afventer en redegørelse om sagen fra Samsø Kommunalbestyrelse.
Når redegørelsen foreligger, vil du modtage et endeligt svar på dine henven-
delser til Socialministeriet. Ministeriet vil imidlertid gerne, på baggrund af
dine to breve, benytte lejligheden her til at oplyse dig generelt om de regler,
der gælder i forhold til de områder, dine to breve omhandler.
I dit brev af 10. august 2007 skriver du, at DOMEA og Samsø Kommunal-
bestyrelse planlægger at sætte Samsø Ældreboligselskab under administrati-
on på dets møde den 14. august 2007. Videre skriver du, at man herefter vil
foretage et tvangssalg af 6 ældreboliger i Nordby i modstrid med bestyrel-
sens ønsker og de forudsætninger, som Socialministeriet har stillet for salget
af ældreboligerne.
Ministeriet kan oplyse, at ministeriets godkendelse til salget var begrundet i,
at afdelingen havde store udlejningsvanskeligheder, og at det ikke ansås for
muligt at ombygge boligerne til familie- eller ungdomsboliger. Det var med
baggrund i disse oplysninger samt i, at salget er godkendt i repræsentantska-
bet i Samsø Ældreboligselskab og Samsø Kommunalbestyrelse, at Socialmi-
nisteriet den 11. september 2006 gav sin godkendelse af salget. Ministeriet
skal afslutningsvis gøre opmærksom på, at beslutning om salg af afdelingers
ejendomme skal træffes i boligorganisationens øverste myndighed, medmin-
dre kompetencen på dette område er delegeret til organisationsbestyrelsen.
Videre skriver du i samme brev om sammensætningen af bestyrelsen i æl-
dreboligselskabet, at Samsø Kommunalbestyrelse har forsøgt at fjerne 2
beboervalgte bestyrelsesmedlemmer samt yderligere 2 suppleanter til besty-
relsen.
Som oplyst oven for kan ministeriet ikke på det foreliggende grundlag tage
stilling til denne sag, men kun oplyse om de gældende regler på området. De
gældende regler er beskrevet i § 33, stk. 1 i lov om almene boliger samt i § 9
i normalvedtægter for en selvejende almen boligorganisation.
Departementet
Holmens Kanal 22
1060 København K
Tlf. 3392 9300
Fax. 3393 2518
E-mail sm@sm.dk
SBU/ J.nr. 2006-2029
Boligudvalget 2006-07
BOU Alm.del -
Offentligt
2
Heraf fremgår det, at i en almen boligorganisation vælger boligorganisatio-
nens øverste myndighed alle eller flertallet af bestyrelsens medlemmer.
Mindst halvdelen skal være beboere i boligorganisationen. Videre gælder
det, at i almene boligorganisationer, der udelukkende består af ældreboliger,
der bebos af svage og plejekrævende beboere, kan kommunalbestyrelsen
beslutte, at beboerrepræsentanterne i boligorganisationen bestyrelse udpeges
af kommunalbestyrelsen blandt beboere, pårørende eller andre, der vil kunne
varetage beboernes interesser. Desuden kan boligorganisationen beslutte, at
kommunalbestyrelsen kan udpege et eller flere medlemmer til bestyrelsen.
Samtidig med valg og udpegning af medlemmer til bestyrelsen vælges eller
udpeges der suppleanter for disse. Afgår et bestyrelsesmedlem, indtræder
den valgte eller udpegede suppleant. Findes ingen suppleanter, indkaldes der
til ekstraordinært repræsentantskabsmøde til valg af bestyrelsesmedlemmer
og suppleanter. Boligorganisationen fastlægger derudover selv i sine vedtæg-
ter antallet af bestyrelsesmedlemmer og dets sammensætning, jf. normalved-
tægten. Dog er det et krav, at bestyrelsen skal bestå af et ulige antal med-
lemmer og have et antal af ikke mindre end 3.
I dit brev oplyser du endvidere, at Samsø Kommune påtænker at sætte æl-
dreboligselskabet under administration. Ministeriet er siden blevet orienteret
om, at Samsø Kommunalbestyrelse på dens møde den 14. august 2007 traf
beslutning om at sætte ældreboligselskabet under midlertidig administration.
Ministeriet kan ikke gå ind i den konkrete sag, men oplyse, at de gældende
regler på området er beskrevet i almenboliglovens § 165, stk., 2 og 3.
Det fremgår her, at kommunalbestyrelsen kan udpege en forretningsfører til
midlertidigt at overtage boligorganisationens administration og i særlige
tilfælde kan udpege en forretningsfører, der midlertidigt varetager de funkti-
oner i boligorganisationen eller i en af boligorganisationens afdelinger, som i
henhold til boligorganisationens vedtægter er tillagt boligorganisationen og
afdelingens ledelse. Det er ministeriets opfattelse, at sidstnævnte udvidede
overtagelse af hele ledelsen af boligorganisationen kun bør ske i særlige
tilfælde, da der er tale om et indgribende tiltag, der sætter beboerdemokratiet
ud af kraft. Et sådant indgreb bør derfor først iværksættes, hvis andre tiltag
og mindre indgreb ikke har kunnet løse problemerne.
Det er yderligere vigtigt, at en kommune, der beslutter sig for et sådant til-
tag, udarbejder et konkret kommissorium om de opgaver, forretningsføreren
skal løse, samt om hvilke opgaver, der skal være løst før den midlertidige
forretningsfører ophører med sin funktion. Endelig gælder det, i forhold til
de opgaver, forretningsføreren får pålagt, at der skal være proportionalitet
mellem disse og de faktorer, der har udløst de konstaterede problemer i bo-
ligorganisationen.
I dit brev skriver du videre om regnskabsmæssige forhold i Domea og
Samsø Ældreboligselskab. Du anfører her, at Domea i sidste regnskabsår har
3
oparbejdet et stort overskud ved at opkræve for høj husleje i Samsø Ældre-
boligselskab, og at Domea har overført dette overskud til hensættelser. I
bestyrelsen for ældreboligselskabet ønsker I imidlertid, at den for meget
opkrævede husleje tilbagebetales til lejerne.
Ministeriet forstår dit spørgsmål således, at det vedrører afdelingsregnskabet
for afdeling 2 i ældreboligselskabet. Regler om lejefastsættelse og anvendel-
se af overskud fremgår af bekendtgørelse om drift af almene boliger § 77,
stk. 1, samt § 75, stk. 1 og 2, 1.pkt.
Ministeriet kan herom oplyse, at lejen for afdelingens boliger skal fastsættes
på en sådan måde, at denne sammen med afdelingens øvrige indtægter er
tilstrækkelig til at dække alle afdelingens påregnelige driftsudgifter, herun-
der udgifter til foreskrevne bidrag og påkrævede henlæggelser. I tilfælde af
afdelingen opnår et regnskabsmæssigt overskud på driften, anvendes dette til
at dækning af underfinansiering eller underskud fra tidligere år. Overskud
derudover overføres til dispositionsfonden eller til ekstraordinære henlæg-
gelser. Der gives ikke adgang til at tilbageføre overskuddet til lejerne. Over-
førsel af overskud til ekstraordinære henlæggelser reducerer principielt be-
hovet for fremtidige henlæggelser. Det bør derfor overvejes, om de samlede
henlæggelser overstiger behovet. På den baggrund kan der være grundlag for
en regulering af kommende års henlæggelser til området og derved evt. fast-
sættelse af en mindre husleje.
Endelig skriver du i dit brev om bygningsmæssige forhold i din afdeling og
problemer om manglende udbedring af fejl og mangler i byggeriet og om
ansvar i denne forbindelse.
Efter reglerne for støttet byggeri skal kommunalbestyrelsen stille en række
betingelser og vilkår for byggeriet, herunder om bygherrens ansvar for ud-
bedring af fejl og mangler ved byggeriet.
Kommunen skal således bl.a. stille som betingelse for byggeriet, at bygher-
ren uden fravigelser lægger Almindelige Bestemmelser for teknisk Rådgiv-
ning og bistand (ABR) og Almindelige betingelser for arbejder og leverancer
i bygge- og anlægsvirksomheder (AB) til grund for de aftaler, denne indgår
om teknisk rådgivning og i sine entrepriseaftaler. Disse bestemmelser fast-
lægger bl.a. bygherrens henholdsvis entreprenørens ansvar i forhold til fejl
og forsømmelighed ved byggeriet.
Desuden gælder for disse aftaler et 5-årigt entreprenøransvar for skjulte
mangler, et 5-årigt teknikeransvar for skjulte fejl og forsømmelser og for
leverandører en byggeleveranceklausul med 5-årigt ansvar for skjulte mang-
ler.
4
For at sikre, at byggeriet ikke lider af væsentlige skader, inden ansvaret for
skjulte fejl ophører, gennemføres et 1-årigt og et 5-årigt eftersyn efter reg-
lerne i bekendtgørelse om eftersyn af byggeri under Byggeskadefonden.
Endelig kan ministeriet oplyse, at merudgifter som følge af kritisable dispo-
sitioner eller udvist forsømmelse fra bygherrens eller dennes rådgivers side
vil kunne medføre erstatningsansvar efter de almindelige erstatningsretslige
regler.
Hvis du finder, at Samsø Kommune har svigtet i dets tilsyn med byggeriet
kan du indklage kommunalbestyrelsen for statsforvaltningen. Hvis denne
finder, at tilsynet har været utilstrækkeligt, kan den pålægge kommunalbe-
styrelsen at rette op herpå.
Afslutningsvis skal ministeriet gøre dig opmærksom på, at når Socialmini-
steriet har modtaget en endelig redegørelse om sagen fra Samsø Kommune,
vil du høre fra ministeriet igen.
Kopi af dette brev er sendt til Samsø Kommunalbestyrelse.
Med venlig hilsen
Mikael Lynnerup Kristensen
Kontorchef