Høringssvar og høringsnotat, fra økonomi- og erhvervsministeren

Folketingets Boligudvalg
Vedlagt fremsender jeg i 5 eksemplarer høringsnotat og høringssvar ved-
rørende forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og
andre boligfællesskaber, lov om omsætning af fast ejendom og lov om
ejerlejligheder (Oplysningspligt m.v. ved salg af andele i andelsboligfor-
eninger under stiftelse og straf for salg af andelsboliger til overpris m.v.)
(L 117).
Med venlig hilsen
Bendt Bendtsen
ØKONOMI- OG
ERHVERVSMINISTEREN
4. marts 2005
ØKONOMI- OG
ERHVERVSMINISTERIET
Slotsholmsgade 10-12
1216 København K
Tlf. 33 92 33 50
Fax 33 12 37 78
CVR-nr. 10 09 24 85
oem@oem.dk
www.oem.dk
Boligudvalget 2004-05 (2. samling)
L 117 - Bilag 1
Offentligt
Høringsnotat til Folketingets Boligudvalg vedrørende forslag til lov
om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfælles-
skaber, lov om omsætning af fast ejendom, og lov om ejerlejligheder
(Oplysningspligt m.v. ved salg af andele i andelsboligforeninger un-
der stiftelse og straf for salg af andelsboliger til overpris m.v.) (L
117).
Lovforslaget er en genfremsættelse af lovforslag nr. L 95 af 11. november
2004 (Folketingstidende 2004-05, 1. samling, tillæg A, s. 2759 og 2775).
Lovforslaget blev førstebehandlet den 2. december 2004 og derefter hen-
vist til Boligudvalget (Folketingstidende 2004-05, 1. samling, forhandlin-
gerne, s. 2307). Lovforslaget er uændret, bortset fra en mindre teknisk
ændring af lov om ejerlejligheder, jf. lovforslagets § 3 og bemærkninger-
ne hertil.
Lovforslaget har været sendt i høring den 29. september 2004 med svar-
frist den 13. oktober 2004 hos de organisationer, ministerier og styrelser,
som er nævnt sidst i notatet.
Der er modtaget høringssvar fra følgende høringsparter:
Advokatrådet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, BAT-
Kartellet, Boligselskabernes Landsforening, Byggesocietetet, Bygherre-
foreningen i Danmark, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening,
Dansk Industri, Dommerfuldmægtigforeningen, Domstolsstyrelsen, Ejen-
domsforeningen Danmark, Finansrådet, Forbrugerrådet, Frederiksberg
Kommune, HTS – Handel, Transport og Serviceerhvervene, Håndværks-
rådet, Indenrigs- og Sundhedsministeriet, Kommunernes Landsforening,
Københavns Kommune, Lejernes Landsorganisation, Praktiserende Arki-
tekters Råd, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Køben-
havns Byret, Præsidenterne for retterne i Århus, Ålborg, Odense og Ros-
kilde, Realkreditrådet og Socialministeriet.
De to primære ændringer i lovforslaget er for det første regler, der skal
sikre, at købere af andele i andelsboligforeninger under stiftelse får en
fortrydelsesret samt et vist minimum af oplysninger, inden beslutning om
et eventuelt køb, og for det andet indførelse af mulighed for at straffe
sælgere af andelsboliger, der modtager overpris (penge under bordet) for
deres andel. Herudover indeholder forslaget enkelte andre ændringer,
som følge af moderniserings- og forenklingsgennemgangen.
2/9
Nedenfor gennemgås høringssvarene. Høringssvar angående de øvrige
ændringer kommenteres sidst i notatet. Herudover er der i høringssvarene
en række kommentarer af mere teknisk karakter, som ikke er medtaget i
dette notat.
Generelt
Hovedparten af høringssvarene støtter lovforslaget fuldt ud, og er positive
overfor både oplysningspligten og indførelsen af straf for modtagelse af
penge under bordet. Hensigten med lovforslaget og det nødvendige og
gode formål fremhæves i flere høringssvar.
Enkelte høringssvar giver udtryk for, at indførelse af straf formentlig ikke
er tilstrækkeligt til fuldt ud at stoppe problemerne med penge under bor-
det. De støtter dog det fremsatte lovforslag.
Kun Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation skriver i hørings-
svaret, at foreningen ikke mener, at lovforslaget skal gennemføres i den
foreslåede udformning. Foreningens hovedindvending er, at reglerne i hø-
jere grad bør inkorporeres i de andre love (lov om omsætning af fast
ejendom og lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom)
som indeholder lignende regler i forvejen. Foreningen er dog enig i, at
der er problemer med manglende oplysninger og penge under bordet, og
at området bedst reguleres med lovgivning.
Derudover har foreningen flere konkrete forslag, som er kommenteret
nedenfor. Flere af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations for-
slag er imødekommet.
Flere af høringsparterne gør opmærksom på, at det først med udarbejdel-
sen af den opfølgende bekendtgørelse vil være muligt at tage stilling til
det konkrete indhold af oplysningspligten. Høringsparterne vil derfor bli-
ve inddraget i forbindelse med udarbejdelsen af bekendtgørelsen.
1. Oplysningspligt
Krav til byggeriet
Andelsboligforeningerne Fællesrepræsentation anfører, at der bør stilles
kvalitetskrav til byggeriet svarende til de tidligere regler for det støttede
andelsboligbyggeri, herunder at Byggeskadefonden skal kunne dække
byggeskader. Dette bør overvejes i forbindelse med den nu påtænkte lov-
givning eller i forbindelse med et kommende snarligt lovgivningsinitiativ.
Kommentar:
Det er ikke relevant at medtage regler om krav til byggeriet, da lovforsla-
get alene handler om oplysningspligt. Byggelovens krav er også gælden-
de for denne type byggeri.
Kommentaren har ikke givet anledning til ændringer i lovforslaget.
3/9
Indholdet af oplysningspligten
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation oplyser, at foreningen
har gransket en lang række andelsboligprojekter, som har vist, at der er
behov for lovgivning på området. Foreningen anfører endvidere, at de
grundlæggende principper om oplysningspligten bør angives i loven og
ikke i en bekendtgørelse.
Byggesocietetet anfører, at der udover oplysninger om finansiering også
skal gives køberne et tilstrækkeligt grundlag for at kunne vurdere andels-
boligforeningens fremtidige drift. Byggesocietetet anfører, at dette er et
væsentligt forhold, når prisen skal vurderes i forhold til ejerboligen, og i
forhold til tilsvarende lejeboliger.
Kommentar:
Ved udarbejdelsen af lovændringerne er det tilstræbt at opnå den største
grad af parallelitet til reglerne i lov om omsætning af fast ejendom, her-
under de regler, som allerede gælder for formidling af salg af andele i en
andelsboligforening, som er stiftet. Da forholdene er forskellige, alt efter
om det er en forening under stiftelse eller en eksisterende forening, vil der
imidlertid på nogle punkter kunne være behov for forskellige regler.
Ved udarbejdelsen af bekendtgørelsen vil der blive taget højde for de sær-
lige forhold, som gør sig gældende i forhold til oplysningspligten vedrø-
rende ejerboliger, hvorfor der også kan blive tale om regler, som adskiller
sig fra de regler, som gælder ved salg af ejerboliger.
Kommentarerne har ikke givet anledning til ændringer i lovforslaget.
Nyetablerede andelsboliger efter stiftelse af en andelsboligforening
Dansk Ejendomsmæglerforening gør opmærksom på, at ikke alle andele
sælges inden foreningens stiftelse, og at nogle andele derfor ved salg er
omfattet af andre regler, selv om der er tale om andele i den samme end-
nu ikke opførte andelsboligforening. Det er efter foreningens opfattelse
uheldigt, at det er to forskellige regelsæt, der vil være gældende i en
salgssituation, blot fordi der har været afholdt en stiftende generalforsam-
ling. Dansk Ejendomsmæglerforening foreslår derfor, at reglerne kommer
til at gælde for det første salg af alle andele i en ny andelsboligforening.
Kommentar:
Når en andelsboligforening er stiftet, vil den være omfattet af de eksiste-
rende regler om salg af andele i lov omsætning af fast ejendom og be-
kendtgørelse om ejendomsformidling. Ved lovforslaget skabes hjemmel
til, at der fastsættes særlige regler om andelsboligforeninger under stiftel-
se. Det er hensigten, at disse regler i videst muligt omfang kommer til at
svare til de regler, som allerede gælder for andelsboligforeninger, der er
stiftet. Det kan imidlertid ikke helt udelukkes, at der på enkelte punkter
vil blive stillet nogle særlige krav til oplysningspligten i forbindelse med
4/9
salg af andele i andelsboligforeninger under stiftelse, da salgssituationen
er forskellig i de to tilfælde. Efter lovændringen vil reglerne om salg af
andele i andelsboligforeninger – både stiftede og foreninger under stiftel-
se - blive samlet i ét regelsæt.
Kommentaren har ikke givet anledning til ændringer af lovforslaget.
Stiftelse af andelsboligforeninger i bestående byggeri
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation anfører, at de foreslåede
regler vil medføre fortrydelsesret også ved stiftelse af andelsboligfor-
eninger i bestående udlejningsbyggeri, selv om det ikke efter bemærknin-
gerne har været tilsigtet. Det skyldes, at det ikke er angivet i lovteksten,
at reglerne kun gælder det første salg af nybyggede andelsboliger.
Kommentar:
Det er ikke hensigten, at reglerne om fortrydelsesret skal gælde ved lejer-
nes overtagelse af en udlejningsejendom, ligesom reglerne om oplys-
ningspligt ikke skal gælde ved lejernes overtagelse af en udlejningsejen-
dom, jf. den foreslåede § 1 b, stk. 2. Det skyldes, at der ikke kan peges på
noget behov for, at lejerne i modsætning til andre købere af en udlej-
ningsejendom skulle have fortrydelsesret, og der er allerede regler i lo-
ven, der sikrer lejerne visse oplysninger.
Kommentaren har givet anledning til, at lovforslaget ændres, så det ud-
trykkeligt fremgår, at hverken de foreslåede regler om oplysningspligt el-
ler fortrydelsesret skal gælde ved lejernes overtagelse af en udlejnings-
ejendom.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation anfører, at reglerne ikke
beskriver, at de tager sigte på erhvervsmæssige udbud, hvorfor også an-
delsboligforeninger, der stiftes af en gruppe beboere på eget initiativ også
rammes.
Kommentar:
Når en gruppe privatpersoner går sammen om at stifte en andelsboligfor-
ening, er der ikke tale om et salg, og situationen vil derfor ikke være om-
fattet af reglerne om oplysningspligt. Hvis gruppen af privatpersoner der-
imod ønsker at udbyde et andelsboligprojekt, vil de skulle opfylde krave-
ne om oplysningspligt, da der så vil være tale om salg af en eller flere an-
dele.
Kommentaren har ikke givet anledning til ændringer i lovforslaget.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation anfører, at reglerne vil
gælde, hvor en forbruger, der har erhvervet en andel under stiftelse, sæl-
ger andelen inden ibrugtagning.
5/9
Kommentar:
En andelshavers salg af en andelsbolig i en eksisterende forening, er alle-
rede reguleret af reglerne i andelsboligloven uanset, om andelsboligen er
taget i brug eller ej. Der har ikke på noget tidspunkt været rejst tvivl (hel-
ler ikke af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) om reglerne
om overdragelse fra en andelshaver til en anden. De sager, der har givet
anledning til problemer har været salg af andelsboliger i foreninger, som
endnu ikke er etableret, og det er disse tilfælde, som den foreslåede regu-
lering har til hensigt at sætte en stopper for.
Kommentaren har ikke givet anledning til ændringer i lovforslaget.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation anfører, at det bør over-
vejes at indføre parallelle regler for aktie- og anpartslejligheder, så udby-
derne ikke tager disse boligformer i brug for at omgå reglerne om oplys-
ningspligt.
Kommentar:
De boligprojekter, som der har været problemer med, har alle været an-
delsboligprojekter. Da der ikke har været udbudt projekter med nybygge-
de aktie- eller anpartsselskaber, er det blevet vurderet, at der ikke er be-
hov for en særlig regulering af disse, ikke mindst fordi regeringen ønsker
at forenkle lovgivningen.
Aktie- og anpartsboligselskaber er omfattet af henholdsvis aktieselskabs-
loven og anpartsselskabsloven, og for så vidt angår overdragelsessituatio-
nen af reglerne i andelsboligloven. De er således omfattet af særlige reg-
ler om stiftelsessituationen. På grund af den særlige regulering af disse
typer boliger, vil det ikke umiddelbart på dette område være muligt at la-
ve parallelle regler, svarende til de foreslåede for andelsboligforeninger
under stiftelse.
Hvis det mod forventning viser sig, at indførelsen af oplysningspligt for
andelsboligforeninger under stiftelse medfører, at det bliver attraktivt at
udbyde aktie- og anpartsboligprojekter, og der viser sig problemer med
disse udbud, må der på det tidspunkt vurderes, om det er nødvendigt at
foretage lovregulering på området.
Kommentaren har ikke givet anledning til ændringer i lovforslaget.
Krav om oplysning om el-forbruget
Dansk Ejendomsmæglerforening foreslår en ophævelse af kravet i be-
kendtgørelse om ejendomsformidling, om at der i forbindelse med oplys-
ning om diverse anvendelsesudgifter skal oplyses om el-forbruget, så der
bliver større parallelitet mellem ejer- og andelsboliger, jf. bekendtgørel-
sens § 26. Et tilsvarende krav for ejerboliger er tidligere blevet fjernet fra
bekendtgørelsen.
6/9
Kommentar:
Det er hensigten med lovforslaget, at der så vidt mulig skal skabes paral-
lelitet mellem reguleringen af salgssituationen mellem ejer- og andelsbo-
liger. Med hensyn til kravet om oplysning om el-forbruget, er der tale om
et bekendtgørelsesanliggende, der ikke hensigtsmæssigt kan reguleres i
lovforslaget.
Kommentaren har ikke givet anledning til ændringer i lovforslaget.
Købers fortrydelsesret
Finansrådet foreslår, at fortrydelsesretten først skal løbe fra tidspunktet
for udlevering af oplysninger om fortrydelsesretten.
Kommentar:
Det fremgår allerede af lovforslaget, at erhververen i et særskilt doku-
ment skal have oplysning om fortrydelsesretten og om fortrydelsesrettens
begyndelsestidspunkt og varighed senest samtidig med, at de øvrige op-
lysninger gives jf. den foreslåede § 1 b, stk. 5.
Det er hensigten med lovforslaget i videst muligt omfang at skabe en ens-
artet regulering af omsætning af fast ejendom. Derfor er fortrydelsesret-
ten i forslaget formuleret ud fra præcis de samme principper, som det er
tilfældet med fortrydelsesretten, som den er formuleret i lov om forbru-
gerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. I denne lov er konsekven-
sen af manglende oplysning om fortrydelsesretten ikke, at fortrydelsesfri-
sten udsættes, men at den, der undlader at give oplysning om fortrydel-
sesretten, kan straffes med bøde.
Kommentaren har ikke givet anledning til ændringer i lovforslaget.
2. Straf
Straf ctr. tvungne ventelister
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation anfører, at indførelse af
straf vil være uden virkning, hvis politiet ikke får tilført midler til at efter-
forske sagerne. Foreningen mener, at en løsning på problemet med penge
under bordet vil være indførelse af vedtægtsbestemte ventelister, der in-
debærer at køberen ikke vælges af sælgeren. Foreningen anfører, at pro-
blemet er mindre end omtalen i pressen giver indtryk af, da langt de fleste
andelsboligforeninger har ventelister, der udelukker sælgeren fra at tage
overpris.
Forbrugerrådet, Lejernes Landsorganisation, Håndværksrådet og Kø-
benhavns Kommune støtter lovforslaget, men mener ikke, at straf er til-
strækkelig til at komme problemet til livs og henviser til krav om venteli-
ster, og til at fx bestyrelsen eller administrator formidler salget af andels-
boligerne.
Kommentar:
7/9
Alle andelsboligforeninger har mulighed for på generalforsamlingen at
vedtage etableringen af en venteliste i foreningen. Det er en del af for-
eningernes selvbestemmelsesret at tage denne beslutning, og så vidt vi-
des, har de fleste andelsboligforeninger da også indført ventelister. Det
vurderes, at indførelse af straf vil have en præventiv effekt og være en
ganske alvorlig barriere mod betaling af overpris i de foreninger, der ikke
har indført ventelister.
Kommentaren har ikke givet anledning til ændringer i lovforslaget.
Fejlberegning af prisen for en andelsbolig
Advokatrådet gør opmærksom på, at retspraksis viser, at de fleste sager
om overpriser skyldes forkert beregning af foreningens revisor og/eller
administrator. Der kan være fejl i andelsboligforeningens regnskaber,
bl.a. på grund af ukorrekt anvendelse af andelsboliglovens maksimalpris-
system. Advokatrådet mener ikke, at en sælger af en andelsbolig, som
handler i tillid til foreningens prisfastsættelse mv. er korrekt, skal risikere
at blive straffet, idet sælgeren i disse tilfælde ikke har forsæt til at sælge
til overpris.
Kommentar:
Det er naturligvis ikke hensigten, at den sælger af en andelsbolig, som har
taget en overpris for andelen som følge af bestyrelsens fejlagtige fastsæt-
telse af prisen for andelen, skal kunne straffes. En forudsætning for, at en
sælger af en andelsbolig kan straffes efter den foreslåede bestemmelse,
er, at de almindelige subjektive betingelser for at kunne straffe er til ste-
de. Det vil sige, at sælgeren skal have handlet forsætligt eller uagtsomt.
Hvis der omvendt ikke er noget at bebrejde den pågældende, fx i det til-
fælde hvor overprisen skyldes bestyrelsens fejlagtige opgørelse af prisen
for andelen, vil betingelserne for at pålægge sælgeren strafansvar ikke
være til stede.
Kommentaren har givet anledning til, at det præciseres i bemærkningerne
til den foreslåede bestemmelse, at en sælger ikke vil kunne straffes på
rent objektivt grundlag.
3. Andre ændringer
Kommunernes adgang til at indtræde som andelshaver
Ejendomsforeningen Danmark finder det positivt, at kommunernes ad-
gang til at indtræde som andelshaver ved stiftelse af andelsboliger ophæ-
ves.
Københavns Kommune oplyser, at reglen om kommunernes adgang til at
indtræde som andelshaver bliver anvendt i praksis. Kommunen oplyser,
at den er indtrådt i 14 foreninger siden reglens indførelse. I 2003 er
kommunen indtrådt i én forening og i 2004 i to foreninger. Københavns
Kommune anfører, at kommunens indtræden i visse tilfælde er afgørende
8/9
for, om ejendommen kan overtages af lejerne, og den betyder, at de øvri-
ge andelshavere ikke belastes så meget af de ”usolgte” andelsboliger.
Kommunen ønsker reglen opretholdt.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation finder, at reglerne om en
kommunes adgang til at indtræde som andelshaver skal opretholdes, selv
om de kun anvendes i begrænset omfang.
Kommentar:
Beslutningen om overtagelse af en ejendom som andelsboligforening og
det økonomiske fundament herfor bør som udgangspunkt komme fra le-
jerne selv. Lejerne har med lov nr. 204 af 29. marts 2004 fået mulighed
for at optage lån mod sikkerhed i andelen, og hermed har lejerne fået
yderligere økonomiske muligheder for at indtræde i andelsboligforenin-
gen.
Grundlaget for forslaget om at ophæve kommunens adgang til at indtræde
i en andelsboligforening har hovedsageligt været en antagelse om, at be-
stemmelsen ikke bliver anvendt. Da det har vist sig, at reglen i enkelte til-
fælde anvendes, vurderes behovet – om end det er lille – at berettige, at
bestemmelsen opretholdes. Såfremt det senere konstateres, at der ikke er
behov for bestemmelsen, kan det overvejes at ophæve den på dette tids-
punkt.
Kommentaren har givet anledning til, at bestemmelsen alligevel ikke op-
hæves, således at kommunerne fortsat har mulighed for at indtræde som
medlem af en andelsboligforening.
4. Generelle kommentarer
Købere foretrækker ejerboliger
Bygherreforeningen gør opmærksom på, at markedssituationen med lån
med kort rente og med udskydning af afdragsbyrden betyder, at det er
vigtigt at oplyse køberne om risikoen ved renteændringer. Da renteføl-
somheden typisk er større ved andelsboliger, tyder meget på, at tendensen
på markedet er, at ejerboligformen bliver foretrukket af køberne, da den
fremstår som en mere ”tryg” ejerform. Foreningen mener ikke, at denne
form for tryghed kan tilvejebringes med information alene.
Kommentar:
Det er formålet med lovændringen, at køberne skal modtage tilstrækkeli-
ge oplysninger til at kunne vurdere de med købet forbundne risici, herun-
der risikoen for renteændringer. Det er naturligt, at køberne søger mod
den boligform, der passer deres interesser bedst, og det er oplagt, at tryg-
hed har en afgørende betydning i forbindelse med køb af en bolig. Med
de foreslåede krav til indholdet af oplysningspligten, er der netop sikret
en større grad af gennemsigtighed og dermed øget tryghed på markedet.
Kommentaren har ikke givet anledning til ændringer i lovforslaget.
9/9
Andelsboligen tæt på ejerboligen
BAT-kartellet gør opmærksom på, at andelsboligen efterhånden i sin na-
tur og attraktivitet ligger tæt op ad ejerboligen, hvilket ifølge BAT-
kartellet kræver en principiel diskussion.
Kommentar:
Der er mange lighedspunkter mellem nyere andelsboliger og ejerlejlighe-
der, og med andelshavernes mulighed for at optage lån mod, at banken
får sikkerhed i andelen, er der blevet endnu mere lighed mellem de to bo-
ligformer. Der er dog stadig nogle helt fundamentale forskelle, som fx at
det er foreningen, der ejer ejendommen og ikke den enkelte andelshaver.
Kommentaren har ikke givet anledning til ændringer i lovforslaget.
Høringsparter
Følgende myndigheder og organisationer er hørt over et udkast til lov-
forslaget:
Advokatrådet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Amts-
rådsforeningen, BAT-kartellet, Boligselskabernes Landsforening, Bygge-
skadefonden, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks
Lejerforeninger, Danske Finansieringsselskabers Forening, Dansk Bygge-
ri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk Industri, Den Danske Dom-
merforening, Den Danske Landinspektørforening, Dommerfuldmægtig-
foreningen, Domstolsstyrelsen, Ejendomsforeningen Danmark, Ejerlej-
lighedernes Landsforening, Finansministeriet, Finansrådet, Forbrugerrå-
det, Forbrugerstyrelsen, Foreningen af Rådgivende Ingeniører, Forsikring
og Pension, Frederiksberg Kommune, HTS – Handel, Transport og Ser-
viceerhvervene, Håndværksrådet, Indenrigs- og Sundhedsministeriet,
Jydske Grundejerforeninger, Kommunernes Landsforening, Københavns
Kommune, Landsbyggefonden, Lejernes Landsorganisation, Praktiseren-
de Arkitekters Råd, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for
Østre Landsret, Præsidenten for Københavns Byret, Præsidenterne for
retterne i Århus, Ålborg, Odense og Roskilde, Realkreditrådet, Skattemi-
nisteriet og Socialministeriet.


Boligudvalget 2004-05 (2. samling)
L 117 - Bilag 1
Offentligt