Rapport om energisparegaranti ved renovering af almene boliger, udarbejdet af den nedsatte arbejdsgruppe, hvori bl.a. den almene boligsektor har været repræsenteret, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter

Energisparegaranti
ved renovering af almene boliger
Rapport fra arbejdsgruppen
vedrørende undersøgelse af energisparegaranti
ved renovering af almene boliger
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter 2015
By- og Boligudvalget 2014-15
BYB Alm.del Bilag 58
Offentligt
2
Titel: Energisparegaranti ved renovering af almene boliger
Udgiver: Ministeriet for by, bolig og landdistrikter
Udgivelsesår: 2015
Udgave: 1. udgave
ISBN 978-87-7134-137-9 (web)
3
INDHOLDSFORTEGNELSE
Kapitel 1. Indledning................................................................................................................ 4
1.1. Baggrund for undersøgelsen ........................................................................................... 4
1.2. Fremme af energirenoveringer i alment byggeri via reduktion af usikkerheden for
beboerne................................................................................................................................ 6
1.3. Undersøgelsens indhold og gennemførelse..................................................................... 7
1.4. Oversigt over rapportens indhold..................................................................................... 8
Kapitel 2. Sammenfatning og konklusion .............................................................................. 9
2.1. Indledning........................................................................................................................ 9
2.2. Potentielt energirenoveringsomfang i den almene sektor (kap. 3)...................................10
2.3. Model med energisparegaranti fra Landsbyggefonden (kap. 4) ......................................11
2.4. ESCO-lignende model med garanti fra den lokale dispositionsfond (kap. 5 og 6) ...........12
Kapitel 3. Omfang og afgrænsning af potentielt relevante energirenoveringer ................ 18
3.1. Indledning.......................................................................................................................18
3.2. Potentialer for energiinvesteringer ved renovering af den almene boligsektor ................18
3.3. Energibesparelser der gennemføres via LBF-renoveringsstøtte-ordningen ....................22
3.4. Energibesparelser der kan realiseres via en eventuel LBF-garantiordning .....................23
Kapitel 4. Overvejelser om model med energisparegaranti fra Landsbyggefonden ......... 25
4.1. Indledning.......................................................................................................................25
4.2. Usikkerhed ved energirenoveringer ................................................................................25
4.3. Udgangspunkter for udformningen af en LBF-energisparegaranti...................................26
4.4. Centrale træk i en garantimodel......................................................................................26
4.5. Risikofaktorer ved modellen ...........................................................................................28
4.6. Incitamenter i modellen...................................................................................................28
4.7. Kvalitetssikring i modellen ..............................................................................................29
4.8. Garantiomfang og andre økonomiske konsekvenser ved modellen ................................30
4.9. Sammenfattende overvejelser om en LBF-energisparegarantimodel..............................30
Kapitel 5. De lokale dispositionsfonde – regelgrundlag og økonomisk potentiale........... 32
5.1. Regelgrundlag................................................................................................................32
5.2 Omfanget af midler i de lokale dispositionsfonde.............................................................34
Kapitel 6. Skitse til ESCO-lignende model med garanti fra den lokale dispositionsfond . 36
6.1. Indledning.......................................................................................................................36
6.2. Erfaringer med brug af ESCO-firmaer i den almene sektor.............................................36
6.3. Principperne i en lokalt baseret energisparegarantimodel...............................................37
6.5. De formelle rammer omkring en lokalt baseret energisparegarantimodel .......................41
6.6. Eksemplificering af garantimodellens virkemåder i praksis .............................................43
6.7. Incitamenter i garantimodellen........................................................................................46
6.8. Økonomiske konsekvenser af garantimodellen...............................................................48
6.9. Energibesparelser der kan realiseres via garantimodellen..............................................49
6.10. De næste skridt mod implementering af garantimodellen .............................................49
Kapitel 7. Andre relaterede initiativer ................................................................................... 50
7.1. Udviklingsprojekt vedrørende generelle ESCO-lignende garantimodeller .......................50
7.2. Supplerende tilskud ved energiforbedringer i alment byggeri støttet med
trækningsretsmidler...............................................................................................................50
Bilag 1..................................................................................................................................... 52
Kommissorium for undersøgelse af etablering af en garantiordning for energibesparelser som
led i Landsbyggefondens renoveringsstøtteordning (31. januar 2012)...................................52
4
Kapitel 1. Indledning
1.1. Baggrund for undersøgelsen
Det fremgår af regeringsgrundlaget ”Et Danmark der står sammen” fra oktober 2011, at regerin-
gen vil undersøge muligheden for at etablere en model, hvor Landsbyggefonden får mulighed
for at garantere besparelser i boligselskabernes energispareprojekter. Denne rapport er en ud-
møntning af regeringsgrundlaget på dette punkt1
.
Ønsket om etablering af en garantiordning i forbindelse med renovering af det eksisterende al-
mene boligbyggeri tager dels afsæt i regeringens overordnede klimadagsorden, der løbende
fører til en skærpelse af kravene til energiforbruget i bygninger, dels behovet for at fremtidssikre
den eksisterende almene boligmasse og udnytte de teknologiske muligheder, der er for at redu-
cere energiforbruget.
Der er fortsat et betydeligt potentiale for at reducere energiforbruget i den eksisterende bolig-
masse. Såvel SBi’s opgørelser af besparelsespotentialet2
som ministeriets egne opgørelser på
grundlag af data fra energimærkningsordningen viser dette.
I forbindelse med de mange renoveringsprojekter, der er igangsat blandt andet med støtte fra
Landsbyggefonden, gennemfører almene afdelinger allerede en række arbejder, der har en
energibesparende effekt. Landsbyggefonden skønner, at ca. en tredjedel af de støttede renove-
ringsarbejder er relateret til bygningernes energiforbrug. Uanset at en investering i energibespa-
rende foranstaltninger måske både er rentabel samfundsmæssigt og for den enkelte lejer, kan
usikkerheden om energibesparelsernes størrelse og holdbarhed set i sammenhæng med leje-
rens samlede boligbetaling, inkl. forsyningsudgifter, betyde, at lejerne stemmer imod energifor-
bedringer.
Den energibesparende indsats kan derfor styrkes, hvis denne usikkerhed kan reduceres. Dette
kan ske på forskellige måder. På markedet er der i dag private aktører, som har specialiseret
sig i gennemførelse af energibesparelser med en høj grad af sikkerhed for bygningsejerne
og/eller brugerne/lejerne – løsninger, der typisk går under betegnelsen, ESCO-modeller, jf. boks
1.1. ESCO-modellen er meget anvendt i kommunerne, men har ikke vundet særligt indpas i den
almene boligsektor. Dette er bl.a. baggrunden for tankerne om for visse energibesparende ar-
bejder at etablere en garantiordning i Landsbyggefondens regi. Det er ligeledes udgangspunktet
for den alternative model med garanti fra boligorganisationernes dispositionsfonde, der skitse-
res i kapitel 6.
1
Boligaftalen fra 8. november 2010 mellem den tidligere regering (Venstre og Konservative Folkeparti), Dansk Fol-
keparti og Radikale Venstre indeholdt i punkt 14 et udspil til igangsættelse af en undersøgelse om etablering af en
garantiordning. Denne aftale blev tiltrådt af regeringen (Socialdemokratiet, Radikale Venstre og Socialistisk Folkepar-
ti) og Liberal Alliance den 11. november 2011 i forbindelse med fremrykningen af renoveringsinvesteringer i Lands-
byggefondens regi.
2
”Potentielle energibesparelser i det eksisterende byggeri” (SBi 2009:05) og ”Varmebesparelse ved løbende byg-
ningsrenovering frem til 2050 (SBi, 2013:08).
5
Boks 1.1. Hovedtræk i ESCO-modellen (Energy Service COmpany)
ESCO står for Energy Service Company – på dansk energitjenesteselskab. Betegnelsen dæk-
ker over et forretningskoncept, hvor en virksomhed – en ESCO – tjener penge på at gennemfø-
re energitjenester for en kunde. Energitjenesten omfatter leverance af en aftalt ydelse, fx et
indeklima defineret ud fra en bestemt rumtemperatur, luftfugtighed m.v. uden investeringer fra
kundens side. Hvis konceptet fungerer efter hensigten, får både ESCO og kunde en gevinst ud
af samarbejdet. Kunden får en ydelse til samme pris som hidtil (eller billigere), men får også et
ekstra udbytte i form af fx forbedret indeklima. ESCOen høster en fortjeneste ved at optimere
anlægget, nedbringe energiforbruget og vedligeholdelsesomkostningerne, og dermed levere
den aftalte ydelse med lavere omkostninger.
En ESCO-aftale er således et længere løbende energipartnerskab, som går meget videre end
en hidtidig traditionel energirådgivning, jf. nedenfor.
Normalt garanterer ESCO-selskabet kunden en energi- og omkostningsbesparelse, som er stor
nok til at dække alle projektets udgifter – altså afdrag og renter på investeringen og betaling til
energitjenesteselskabet. Hvis energitjenesteselskabet ikke kan realisere den aftalte besparel-
se, skal ESCO-selskabet betale forskellen tilbage til kunden. Når kontrakten er afsluttet, vil alle
besparelserne tilgå kunden direkte.
I princippet kan ethvert selskab (eller konsortium af selskaber) etablere sig som ESCO-
selskab. Typiske eksempler på ESCO-selskaber er energiselskaber, rådgivende ingeniørfirma-
er og leverandører af energieffektivt udstyr – alle virksomheder, som i forvejen har knowhow og
netværk inden for relaterede områder.
I ESCO-modellen er der mulighed for individuel tilpasning til de konkrete forhold. I sin yderste
konsekvens er det en totalløsning, hvor man udliciterer hele leverancen, men i praksis ses ofte
tilpasninger hertil.
En ESCO-aftale adskiller sig fra ordinær energieffektiviseringsrådgivning ved:
• at ESCO-selskabet afgiver en garanti for en given energibesparelse
• at ESCO-selskabets samlede indtjening afhænger af de realiserede energibesparelser
• at ESCO-selskabet på grund af ovenstående forhold har et økonomisk incitament til at op-
retholde energibesparelsen i hele aftaleperioden
• at ESCO-selskabet på grund af ovenstående forhold overtager driftsovervågning og vedli-
geholdelsesansvaret
• at ESCO-selskabet kan tilbyde at finansiere investeringen
Garanti
Et meget vigtigt element i en ESCO-aftale er besparelsesgarantien. ESCO-selskabet garante-
rer kunden en vis besparelse målt i kr. eller kWh og under givne forudsætninger. Hvis målet
ikke nås, skal ESCO-selskabet dække differencen mellem den garanterede og den faktiske
besparelse. På den måde påtager ESCO-selskabet sig den økonomiske risiko ved projektet,
hvilket reducerer den økonomiske risiko i et projekt. ESCO-selskabets garanti kan anvendes
6
som sikkerhed over for en eventuel ekstern långiver. Aftalen kan være udformet sådan, at
ESCO-aftalen garanterer besparelser, der er tilstrækkelige til at dække kundens finansierings-
ydelser under forudsætning af, at energiprisen holder sig inden for en aftalt ramme. Man skal
være opmærksom på, at en besparelsesgaranti øger et projekts transaktionsomkostninger,
hvorfor den som regel kun indgås i projekter af en vis volumen. I beboelsesejendomme vil det
kunne vise sig svært at få ESCO-selskabet til at garantere besparelser på beboerdelen, da
hverken boligorganisationen eller ESCO-selskabet kan bestemme over beboernes adfærd.
Økonomisk incitament
Incitamentet for ESCO-selskabet til at indgå i en sådan aftale er muligheden for en højere for-
tjeneste som totalentreprenør end ved en traditionel serviceaftale. Da ESCO-selskabet bærer
stort set hele den økonomiske risiko, er det vigtigt, at der er mulighed for en fornuftig fortjene-
ste. Kontrakten skal sikre, at ESCO-selskabet har incitament til at opretholde et højt kvalitetsni-
veau af anlægget. Det primære incitament ligger i, at ESCO-selskabet skal tilbagebetale for-
skellen mellem de garanterede besparelser og den realiserede besparelse til kunden, hvis den
realiserede besparelse er for lille. Eftersom målet med aftalen er den størst mulige besparelse,
er det en fordel, hvis både ESCO-selskabet og kunden er motiverede for at reducere energifor-
bruget, også ud over det garanterede besparelsesniveau. Derfor udformes kontrakter ofte så-
dan, at gevinsten ved eventuelle besparelser ud over det garanterede deles mellem ESCO-
selskabet og kunden.
Finansiering
ESCO-selskabet kan påtage sig finansieringen af de energibesparende tiltag i kundens byg-
ninger og/eller anlæg – enten via egne midler eller via tredjepartsfinansiering. Derved bærer
ESCO-selskabet en ekstra risiko, idet den hæfter for lånet. ESCO-finansiering er en fordel i
situationer, hvor kunden ikke selv har mulighed for at optage lån, eller hvor låneomkostninger-
ne for kunden er større end låneomkostningerne fra ESCO-selskabet. Generelt må det siges,
at det i Danmark vil være svært for danske ESCO-selskaber at tilbyde en finansiering, der kan
konkurrere med den danske realkreditfinansiering.
Kilde: ”Energirenovering og ESCO i den almene sektor” (AlmenRapport 9), AlmenNet, 2011.
1.2. Fremme af energirenoveringer i alment byggeri via reduktion af
usikkerheden for beboerne
Som udgangspunkt vil der være en del investeringer i energibesparende foranstaltninger –
blandt andet på klimaskærmen (tag, facader og vinduer) - som ikke i sig selv er rentable. Så-
danne energibesparende foranstaltninger vil derfor normalt blive gennemført i forbindelse med
andre (større) renoveringsarbejder på bygningen.
Landsbyggefonden kan inden for de politisk fastsatte rammer yde støtte til renoveringsarbejder.
Fonden har imidlertid som hovedregel ikke mulighed for at yde støtte til energiarbejder, der lig-
ger ud over Bygningsreglementets krav, og følgen heraf er, at de omfattede bygninger ikke i
tilstrækkelig grad fremtidssikres i energimæssig henseende, idet muligheden herfor forspildes i
en situation, hvor bygningen alligevel er ’åbnet’ for de øvrige renoveringsarbejders gennemfø-
relse. Konsekvensen kan blive, at der på grund af levetiden for eksempelvis tag- og facaderove-
ringsarbejder– kan gå mange år, før bygningens energitilstand igen bliver ’taget op’.
7
Det er beboerne, der beslutter, hvilke arbejder der skal gennemføres på et alment byggeri.
Denne beslutning er naturligvis påvirket af, at det er beboerne, der skal betale en forhøjelse af
huslejen og samtidig høste den besparelse, der følger af den realiserede energibesparelse. I
den proces, der ligger bag en beslutning om gennemførelse af (energi)renoveringsarbejder, kan
der opstå usikkerhed om arbejdernes rentabilitet. Beboerne kan stille spørgsmålstegn ved øko-
nomien i arbejderne og den energireduktion, der stilles i udsigt af rådgiveren eller entreprenø-
ren.
Også for rådgiveren og entreprenøren kan der opstå usikkerhed. Der kan ikke mindst peges på,
at beboernes adfærdsmønstre efter gennemførelsen af de energibesparende foranstaltninger i
forhold til før-situationen er et element, der skal fokuseres på. Der kan i boliger af ens kvalitet
og størrelse være meget store forskelle mellem energiforbruget. Hertil kommer, at nogle under-
søgelser indikerer, at der efter energiarbejdernes gennemførelse kan være en tendens til, at
beboerne øger deres krav til komfort og dermed bruger mere energi end stipuleret ved projekte-
ringen af arbejderne.
Det er disse usikkerheder, en garantiordning skal reducere eller eliminere, således at beboerne
kan gives en garanti for realiserede energibesparelser i en vis størrelsesorden. En garanti fra fx
Landsbyggefonden eller boligorganisationernes dispositionsfonde skal således dække den
manko, der opstår, hvis de forudsatte energibesparelser som følge af de foretagne arbejder ikke
realiseres.
En garantiordning skal understøtte og sikre rammerne for gennemførelsen af (yderligere) ener-
gibesparende foranstaltninger. Den kan herudover lægge pres på rådgivere og entreprenører i
og med, at de på et dokumenteret grundlag (en kontrakt eller en aftale) vil blive målt på leve-
rancen og dennes konsekvenser. Endelig kan den bidrage til at udvikle et marked for anvendel-
se af andre finansieringsformer som eksempelvis ESCO-modellen eller ESCO-lignende model-
ler.
1.3. Undersøgelsens indhold og gennemførelse
Ministeriet nedsatte i begyndelsen af 2012 en arbejdsgruppe, der skulle undersøge etableringen
af en garantiordning for energibesparelser, der gennemføres i tilknytning til projekter med støtte
fra Landsbyggefondens renoveringsstøtteordning. Kommissoriet for undersøgelsen er gengivet i
bilag 1.
Undersøgelsen skulle identificere og vurdere de barrierer, der måtte være for en garantiordning
i Landsbyggefondens regi (lovgivningsmæssigt, finansieringsmæssigt, organisatorisk, mv.). Op-
stilling af en evt. model for en garantiordning skulle tage højde for, at modellen ikke i erhvervs-
mæssig henseende indebærer konkurrenceforvridende elementer.
Undersøgelsen er blevet varetaget af en arbejdsgruppe med repræsentation af BL – Danmarks
Almene Boliger, Landsbyggefonden, den almene boligorganisation BO-VEST og KL samt Mini-
steriet for By, Bolig og Landdistrikter, der har varetaget formandskab og sekretariatsbetjening.
8
Gennemførelsen af undersøgelsen har vist, at det har været mere vanskeligt end forventet at
udforme en garantiordning i Landsbyggefondens regi – ikke mindst i forhold til afgrænsning af
fondsgarantien og incitamentsstrukturen.
Der er derfor arbejdet med at skitsere en alternativ garantimodel. Denne model, der kombinerer
en garantiordning relateret til de lokale dispositionsfonde med en ESCO-lignende model, bygger
bl.a. på de ændringer i almenboligloven, der blev gennemført i 2009. Ændringerne omfattede
bl.a. anvendelsesmulighederne for de lokale dispositionsfondes midler.
Det bemærkes, at udviklingen af denne garantimodel indgår som forslag under initiativ 3.2 i re-
geringens strategi for energirenovering af bygninger (Klima-, Energi- og Bygningsministeriet,
maj 2014).
Der skal endvidere gøres opmærksom på, at nærværende undersøgelse udmønter initiativ 23 i
regeringens vækstplan for energi og klima (Erhvervs- og Vækstministeriet, oktober 2013) om, at
regeringen gennem den almene boligsektor vil udvikle en model for, hvordan den økonomiske
usikkerhed i forbindelse med gennemførelsen af større energirenoveringsarbejder kan reduce-
res for beboerne, herunder ikke mindst i forbindelse med fondsstøttede renoveringsarbejder.
Sideløbende med undersøgelsen har Bygningsstyrelsen og Energistyrelsen i sommeren 2013
igangsat et projekt om udvikling af garantimodeller for energibesparelser for større bygninger
generelt. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter og BL deltager i projektets følgegruppe. Pro-
jektet indgår ligeledes i overnævnte energirenoveringsstrategi som initiativ 3.1.
1.4. Oversigt over rapportens indhold
Rapportens kapitel 2 indeholder en sammenfatning af og konklusioner på arbejdsgruppens ar-
bejde.
I kapitel 3 beskrives omfanget og afgrænsningen af de potentielle relevante energirenoveringer,
der vurderes at være i det almene boligbyggeri, bl.a. baseret på SBi’s seneste opgørelse af be-
sparelsespotentialet.
I kapitel 4 beskrives og vurderes en række centrale forhold omkring en model med garanti fra
Landsbyggefonden, jf. kommissoriet i bilag 1.
I kapitel 5 beskrives dels regelgrundlaget for de lokale dispositionsfonde, dels størrelsen af dis-
se fonde.
Kapitel 6 indeholder en beskrivelse og vurdering af en alternativ model, dvs. en model, hvor en
garantiordning med afsæt i de lokale dispositionsfonde kombineres med en ESCO-lignende
model.
Kapitel 7 giver en kort gennemgang af andre initiativer på energirenoveringsområdet, der kan
understøtte og supplere en garantimodel.
9
Kapitel 2. Sammenfatning og konklusion
2.1. Indledning
Siden energiaftalen i 2008 er der fra ”Boligministeriets” side (Ministeriet for By, Bolig og Landdi-
strikter siden 2011) arbejdet målrettet på at fremme energibesparelser i det almene byggeri.
Første gang, det udmøntede sig, var i den daværende regerings strategi for reduktion af energi-
forbruget i bygninger fra april 2009.
Her indgår et initiativ om at fremme energibesparelser i eksisterende almene boliger via trovær-
dige beregninger og risikoafdækning (ESCO). Nærværende undersøgelse kan betragtes som et
led i udmøntningen af dette initiativ.
Fokus på troværdighed og risiko er vigtig, fordi beslutningerne om energibesparende foranstalt-
ninger træffes af beboerne. I dag er det beboerne, der bærer usikkerheden på energiinvesterin-
ger. Hvis den forventede energibesparelse ikke opnås, vil det afspejles i beboerens energireg-
ning, som kun undtagelsesvist vil blive nøjagtigt som forventet. Den realiserede energibesparel-
se vil typisk vise sig at være større eller mindre end den forventede – og i nogle tilfælde i bety-
deligt omfang. Derimod får beboerne med ”sikkerhed” en huslejeforhøjelse til betaling af ydelser
på de lån, der finansierer energiinvesteringerne. Hvis beslutningsgrundlaget er usikkert, er der
især risiko for, at beboerne fravælger energirenoveringsprojekter, der går videre end bygnings-
reglementet – på trods af, at disse ud fra en totaløkonomisk tilgang på forhånd vurderes at være
rentable – fordi det typisk vil være her, at beboerne vurderer, at der er en stor risiko for at blive
”snydt”.
Det kan fremme energirenoveringsprojekter, hvis dét, beboerne oplever som ”usikre løfter”, via
en garantiordning konverteres til sikre besparelser på energiregningen. Hvis de gennemførte
energibesparelser er totaløkonomisk rentable, bliver beboernes samlede boligbetaling (husleje
og energiudgifter) uændret eller mindre – og det ”med garanti”. Samtidig vil beboerne muligvis
kunne få en bedre komfort, fx i form af et bedre indeklima.
Som nævnt i kap. 1 indgår udviklingen af en energisparegarantimodel baseret på de lokale dis-
positionsfonde i regeringens strategi for energirenovering af bygninger fra maj 2014. Heri indgår
der i øvrigt flere initiativer, der retter sig mod at fremme energirenovering i den almene boligsek-
tor.
I kap. 7 gennemgås andre relaterede initiativer, bl.a. fra energirenoveringsstrategien, der kan
understøtte og supplere en garantimodel.
Nedenfor sammenfattes de beskrivelser, analyser og modelforslag, der er udfoldet i kapitel 3-6.
10
2.2. Potentielt energirenoveringsomfang i den almene sektor (kap. 3)
Der er i de seneste år udarbejdet flere analyser3
, som viser, at der er et stort potentiale for at
opnå energibesparelser gennem energirenovering af den almene boligsektor samt af den øvrige
bygningsmasse generelt. Undersøgelser viser endvidere, at den nødvendige investering ved
energirenoveringerne falder markant, hvis de energibesparende tiltag gennemføres i forbindelse
med, at boligerne alligevel skal gennemgå større vedligeholdelsesarbejder eller renovering i
øvrigt.
Helt overordnet er der størst potentiale i energirenoveringer af ældre bygninger, som er bygget
før bygningsreglementet BR77, der for alvor indførtes krav til isolering.
Figur 2.1 viser almene boliger fordelt efter ibrugtagelsesår og bygningernes procentvise forde-
ling på energimærke. Det fremgår, at der er en klar sammenhæng mellem energimærke og
ibrugtagelsesår. Jo ældre boligerne er, desto større er energibehovet generelt set. Det fremgår
således, at 85 pct. af de almene ejendomme, ibrugtaget før 1960, har et energimærke på D
eller dårligere. For nyere almene boliger, ibrugtaget i perioden 1995-2005, har 85 pct. af boli-
gerne energimærke C eller bedre. Det nyeste byggeri i denne opgørelse er koncentreret om-
kring energimærke B.
Figur 2.1. Almene boliger fordelt efter ibrugtagelsesår og energimærke - procentvis fordeling
G
G
G G
F F
F
F
E E
E
E
D D
D
D
D
C C
C
C
C
C
B B
B
B
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
-1951 1951-1960 1961-1981 1982-1994 1995-2005 2006-
A
B
C
D
E
F
G
Kilde: MBBL’s opgørelse på baggrund af EMO-data fra for perioden 2006-2008.
Hvis de investeringer i rentable energibesparelser, som er opgjort som led i energimærkningen,
antages at blive gennemført for samtlige almene boliger opført før 1980, vil den samlede inve-
stering ligge i størrelsesordenen 10 mia. kr. Investeringerne vil medføre årlige energibesparel-
ser på i størrelsesordenen 750 mio. kr.
3
Eksempelvis ”Potentielle energibesparelser i det eksisterende byggeri” (SBi 2009:05).
11
2.3. Model med energisparegaranti fra Landsbyggefonden (kap. 4)
Der er et stort potentiale for energiforbedringsarbejder i eksisterende alment byggeri, herunder
arbejder der ligger ud over de gældende energikrav i BR10. Hvis dette potentiale skal udnyttes i
større udstrækning, end det sker i dag, forudsætter det et mere sikkert beslutningsgrundlag for
beboerdemokratiet, herunder især større sikkerhed for, at de stipulerede energibesparelser ved
givne arbejder faktisk realiseres.
En garantiordning, der dækker den manko, der opstår, hvis de forudsatte energibesparelser
ikke realiseres, vil kunne skabe denne sikkerhed. Herved afdækkes (en del af) den risiko, der
ellers skal bæres af beboerne, hvilket utvivlsomt vil medføre en mærkbar forøgelse af beboer-
nes tilskyndelse til at godkende sådanne arbejder.
Man kunne tænke sig, at Landsbyggefonden yder en sådan garanti og dermed bliver fødsels-
hjælper for en større energirenoveringsaktivitet i den almene sektor. Imidlertid er dette ikke
uproblematisk.
For det første indebærer indførelsen af en LBF-baseret garantiordning, at beslutningskompe-
tence og energimæssige kompetencer i såvel anlæg som drift adskilles fra den økonomiske
risiko (garantien). Modsat en traditionel ESCO-model vil det alene være den økonomiske risiko,
der ligger i LBF. De grundlæggende incitamenter i en LBF-garanti-model er således meget for-
skellige fra incitamenterne i en traditionel ESCO-model, jf. boks 1.1.
Dette kan udbedres ved delvis at flytte risikoen fra LBF over ”på den anden side” i form af selv-
risiko eller forsikringspræmie og/eller ved at opbygge særlige energirenoveringskompetencer i
LBF. Dette gør imidlertid ordningen dyrere og mindre attraktiv for beboerne. Samtidig begynder
den mere og mere at ligne de modeller, som ESCO-firmaerne allerede udbyder. Opbygning af
parallelinstitutioner vurderes som klart uhensigtsmæssigt.
Hertil kommer, at det sædvanligvis er mest hensigtsmæssigt såvel som mest økonomisk at
gennemføre energiforbedringer, når bygningen alligevel ”skal åbnes” i forbindelse med renove-
ring. Energirenoveringerne vil derfor sædvanligvis kun udgøre en delmængde af de samlede
renoveringsarbejder i et konkret projekt. I mange tilfælde vil det være vanskeligt at udskille de
arbejder, der skal omfattes af garantien, fra øvrige renoveringsarbejder såvel som fra energifor-
bedringer, der kræves for at opfylde BR10. Det vil langt fra altid være muligt at foretage en præ-
cis afgrænsning. Især vil det være vanskeligt, hvor der ikke er tale om et særskilt tiltag, fx en
varmepumpe, men om ”mere af noget”, fx tykkere isolering og bedre vinduer.
Endelig vil en LBF-baseret garantiordning indebære, at der over tid opbygges en stor eventual-
forpligtelse vedrørende energisparegarantier, hvilket alt andet lige vil mindske mulighederne for
at gennemføre andre fondsstøttede aktiviteter.
Samlet set synes der at være grundlæggende incitamentsproblemer ved en LBF-baseret ord-
ning. Når først et projekt er vedtaget, er der ikke klare incitamenter for de involverede aktører til
at sikre, at de lovede energibesparelser realiseres. Med hensyn til afgrænsningen af projekterne
har beboerne – og diverse rådgivere – ikke sammenfaldende interesser med LBF, hvilket kan
øge fondens risiko.
12
På denne baggrund er det ikke vurderet hensigtsmæssigt at arbejde videre med en model med
LBF-garanti. Eventuelle statsstøtteretlige aspekter af en sådan model er derfor heller ikke nær-
mere overvejet.
I øvrigt kan muligheden for at opnå en energisparegaranti også være relevant i forbindelse med
ustøttede renoveringsarbejder og større vedligeholdelsesarbejder.
Alt dette peger på, at et mere ESCO-lignende setup er ønskeligt, hvor henholdsvis bygherre og
den tekniske rådgiver eller entreprenøren involveres i en energisparegaranti som led i større
samlede renoveringsarbejder.
2.4. ESCO-lignende model med garanti fra den lokale dispositions-
fond (kap. 5 og 6)
Som alternativ til en centralt baseret garantimodel, hvor LBF skulle træde til med en ESCO-
lignende garanti, skitseres en lokalt baseret garantimodel med udgangspunkt i ESCO-
tankegangen, hvor boligorganisationernes dispositionsfonde kan træde til med en garanti, der
”aflaster” en garanti fra et ESCO-firma.
Det er således vurderingen, at en ESCO-lignende garanti for forventede energibesparelser, fx
fra den tekniske rådgiver, er et effektivt instrument til at fremme energibesparelser i eksisteren-
de alment byggeri. En garanti vil gøre det lettere at opnå beboernes tilslutning til større energi-
forbedringer, og samtidig får den tekniske rådgiver et ”håndfast” økonomisk incitament til at be-
regne den forventede energibesparelse så korrekt som muligt.
Imidlertid synes de ESCO-modeller, som eksisterer på markedet i dag, at være utilstrækkelige i
forbindelse med større energirenoveringer af fx klimaskærmen. Den risiko, som et ESCO-firma i
givet fald påføres, er omfattende, og ”prisen” på en garanti bliver dermed for høj, medmindre
risikoen kan deles med andre, fx den pågældende boligorganisations dispositionsfond.
I boks 2.1 belyses gældende regler af relevans for samt det økonomiske potentiale for en mo-
del, hvor den lokale dispositionsfond yder en supplerende garanti.
13
Boks 2.1. De lokale dispositionsfonde som garantistiller – regler og potentiale
Gældende regler
De nuværende bestemmelser vedrørende de enkelte boligorganisationers dispositionsfonde
åbner mulighed for, at ”dispositionsfondens midler kan anvendes til at sikre afdelingernes fort-
satte beståen som tidsvarende og velfungerende bebyggelser ved at medvirke til en fysisk,
økonomisk og social opretning af afdelingerne”. Dispositionsfondens midler kan således an-
vendes som tilskud eller lån til en bred vifte af opretnings-, udbedrings- og forbedringsarbejder i
de enkelte afdelinger, herunder også energispareforanstaltninger.
Bestemmelserne åbner tillige mulighed for, at støtten til de nævnte foranstaltninger kan tage en
anden form end tilskud eller lån. Det vurderes således, at bestemmelserne rummer mulighed
for, at støtten gives i form af en garanti for energibesparelser. Det må dog være en forudsæt-
ning, at forpligtelsen klart kan afgrænses – f.eks. til et nærmere fastsat maksimumbeløb – se-
nest på det tidspunkt, hvor tilsagnet om garantien gives.
Garantien kan således ydes ved energibesparelser i forbindelse med en bred vifte af opret-
nings-, udbedrings- og forbedringsarbejder i de enkelte afdelinger. Garantien kan herunder
gives såvel til arbejder, som opfylder de energimæssige krav, der stilles til renoveringer i det
gældende bygningsreglement (BR 10), som til arbejder der hæver niveauet udover BR10.
Garantiordningen kan benyttes af alle boligorganisationer. Målgruppen for en garantiordning,
baseret på de lokale dispositionsfonde, behøver derfor ikke nødvendigvis at være boligafdelin-
ger, der samtidig får (renoverings)støtte fra Landsbyggefonden til deres boligafdelinger.
Økonomisk potentiale
Dispositionsfondenes indtægter fra udamortiserede lån udgør brutto knap 2,2 mia. kr. i 2013,
hvilket er 6 gange højere end i 2007. Denne markante stigning vil fortsætte i de kommende år
som følge af især udamortiseringen af indekslån (IS20), som først vil klinge af henimod 2020. I
2020 forventes indtægterne fra udamortiserede lån at udgøre 4,4 mia. kr. Denne tilgang kom-
mer i sagens natur hovedsageligt fra ”ældre afdelinger” og dermed, alt andet lige, fra afdelinger
med store potentialer for energirenoveringer. 2/3 af disse indtægter vedrørende ydelser på
udamortiserede lån overføres til Landsbyggefonden, mens 1/3 forbliver i de lokale fonde.
Det må således vurderes, at de fleste boligorganisationer har mulighed for at benytte deres
dispositionsfonde til at yde energisparegarantier, og at en del har rigtig gode muligheder.
Det fremgår af boks 2.1, at boligorganisationerne har hjemmel til, at de lokale dispositionsfonde
kan yde en eller anden form for energisparegaranti, ligesom det økonomiske potentiale alt andet
lige vil være til stede i mange dispositionsfonde. Derfor kan boligorganisationerne hver for sig
eller i fællesskab vælge rammerne. Blandt andet ud fra hensynet til at kunne opbygge et gen-
nemsigtigt marked med et tilstrækkeligt volumen, så det bliver interessant for ESCO-firmaerne,
vurderes det at være hensigtsmæssigt, at en model for energisparegarantien lægges ind i faste
rammer – både for så vidt angår, hvilke energirenoveringer der er omfattet af ordningen, og
principperne for energisparegarantien.
Som formelle rammer for en lokalt baseret energisparegarantimodel vurderes følgende elemen-
ter at være hensigtsmæssige:
14
 Der opstilles en model for lokale energisparegarantier, som kan øge lejernes sikkerhed for i
praksis at få den energibesparelse, de stilles i udsigt ved beslutningen om at gennemføre
energirenoveringsprojekter.
 Da dispositionsfondene allerede i dag kan yde garanti, ses der ingen grund til at søge at
begrænse anvendelsen af modellen til projekter med renoveringsstøtte fra Landsbyggefon-
den. Det er naturligvis vigtigt at få udnyttet den mulighed, der pt. er for at få gennemført
energirenoveringer, som er rentable, netop fordi de gennemføres i tilknytning til øvrige reno-
veringer. Denne mulighed vil først opstå igen om mange år. Garantien kan imidlertid også
være en mulighed i forbindelse med større planlagte vedligeholdelsesarbejder og ustøttede
forbedringsarbejder.
 Der skal energirenoveres i et omfang, som forbedrer energistandarden til et niveau, der som
minimum opfylder kravene i det gældende bygningsreglement. Der kan dog med fordel sig-
tes mod en højere standard, især ved fondsstøttede renoveringsprojekter, jf. ovenfor.
 Der lægges et loft over, hvor stor garanti den enkelte dispositionsfond i alt kan yde – både
målt i forhold til den enkelte husstand, det enkelte projekt og i forhold til alle de projekter,
som dispositionsfonden giver garanti til.
 Opgørelsen af garantiforpligtelsen skal ske efter nærmere anviste beregningsmetoder.
 Modellen for lokale energisparegarantier skal fungere i en forsøgsperiode på fx 3 år, hvoref-
ter modellen evalueres.
Principperne i en mulig model, hvor garantien er delt mellem ESCO-firmaet og den pågældende
boligorganisations dispositionsfond (BDF), er illustreret i boks 2.2. i form af et eksempel på,
hvordan boligorganisationen kan udforme en konkret version af garantimodellen med udgangs-
punkt i den forventede besparelse, som angives til 100 pct., og hvor den besparelse, som be-
boerne garanteres af ESCO-firmaet og dispositionsfonden, fastsættes til et niveau, der ligger lidt
under den forventede besparelse, fx 80 pct. De angivne intervalgrænser i boks 2.2 er således
udtryk for et niveau, der forekommer hensigtsmæssigt i en typisk sag, men ikke nødvendigvis i
alle.
I udformingen af eksemplet på en garantimodel er det således forsøgt at finde en balance mel-
lem de tre centrale aktører – ESCO-firmaet (teknisk rådgiver og/eller entreprenør), den lokale
dispositionsfond, dvs. boligorganisationen (bygherre) og beboerne (brugere).
Beboerne opnår en garanti for 80 pct. af den forventede besparelse i 3 år. Hvis den forventede
besparelse realiseres, får beboerne 90 pct. af den forventede besparelse (de garanterede 80
pct. plus halvdelen af de sidste 20 pct.). Beboerne betaler således en risikopræmie, der maksi-
malt udgør 10 pct. af den forventede besparelse (markeret som tab i figur a i boks 2.2), da de
får hele mergevinsten, hvis den realiserede besparelse bliver større end den forvente-
de/beregnede.
ESCO-fimaets risiko er i eksemplet begrænset til 5 pct. af den forventede besparelse (intervallet
mellem 75 og 80 pct. af den forventede besparelse), idet boligorganisationens dispositionsfond
garanterer for den del af den forventede besparelse, der ligger under 75 pct. Deres forventede –
og maksimale - gevinst er 10 pct., nemlig halvdelen af forskellen på de garanterede 80 pct. og
de forventede 100 pct.
15
Boligorganisationens risiko består i, at den lokale dispositionsfond skal dække den andel af den
realiserede besparelse, der bliver mindre end 75 pct. af den forventede besparelse i 3 år. Dette
kan betragtes som ”prisen” for at styrke beboernes tilskyndelse til at godkende energirenove-
ringsprojekter og ESCO-firmaernes tilskyndelse til at deltage i garantistillelsen.
Boks 2.2. Principperne i en lokalt baseret energisparemodel, belyst ved eksempel
Fordelingen af risiko og gevinst mellem beboerne, ESCO-firmaet og den lokale dispositionsfond
afhænger af, hvor stor den realiserede besparelse er i forhold til den forventede, jf. figur a ne-
denfor:
 Interval 1 (over 100 pct.) - den realiserede besparelse er større end den forventede: Beboe-
re får hele gevinsten af den del af besparelsen, som ligger over det forventede/beregnede.
 Interval 2 (80-100 pct.) - den forventede minus den garanterede besparelse: Merbesparel-
sen over det garanterede besparelse (og under den forventede) deles i et nærmere fastsat
forhold, fx 50/50, mellem beboere og ESCO-firmaet.
 Interval 3 (75-80 pct.) - den garanterede besparelse minus ESCO-firmaets garanti: Firmaet
dækker hele tabet ved, at besparelsen bliver mindre end garanteret.
 Interval 4 (under 75 pct.) - den faktiske besparelse er mindre end garantien udstedt af
ESCO-firmaet: Den lokale dispositionsfond (BDF) dækker hele den del af en given ikke-
realiseret besparelse, som ikke dækkes af ESCO-firmaet.
Figur a. Eksempel på fordeling af gevinster og tab ved forskellige realiserede besparelser i pct.
af forventet besparelse i en lokal garantimodel
16
Figuren illustrerer principperne i en lokal garantimodel:
1) ESCO-firmaet (energirådgiveren) beregner den forventede energibesparelse, som udgør
100 pct.
2) ESCO-firmaet stiller en garanti, der svarer til boligorganisationens minimumskrav – her 80
pct. af den forventede besparelse. ESCO-firmaet og evt. den lokale dispositionsfond kom-
penserer beboerne, hvis energibesparelsen bliver lavere end garantien udstedt til beboerne.
Beboerne garanteres således en besparelse, der er mindre end den forventede (100 pct.),
hvilket kan betragtes som en slags selvrisiko.
3) Hvis besparelsen bliver større end garanteret, men mindre end forventet – mellem 80 og
100 pct. i figuren – tilfalder kun halvdelen af besparelsen i dette interval boligafdelin-
gen/beboerne (markeret som ”tab”), den anden halvdel tilfalder rådgiveren (gevinst). Ved en
besparelse indenfor dette interval ville beboerne således være bedre stillet uden en garanti.
4) Hvis besparelsen bliver mindre end garanteret, betaler ESCO-firmaet de ”øverste” 5
pct.point under garantien (tab) – mellem 75 og 80 pct. i figuren - mens den lokale dispositi-
onsfond dækker resten, dvs. hvis besparelsen bliver mindre end 75 pct. af det forventede
(tab) – under 75 pct. i figuren. Hvis besparelsen kun bliver 50 pct. af den forventede, bliver
BDFs tab således på 25 pct.point og ESCO-firmaets på 5 pct.point. Som et helt centralt
element i modellen er der således fastsat maksimum for størrelsen af ESCO-firmaets kom-
pensation (tab).
5) Hvis besparelsen overstiger den forventede besparelse – over 100 pct. i figuren - tilfalder
hele denne del af besparelsen beboerne (gevinst), men de skal fortsat betale ”selvrisikoen”,
jf. pkt 3).
Garantien opgøres med udgangspunkt i den realiserede besparelse i det første driftsår og gæl-
der energiudgiften i 3 år.
Økonomiske konsekvenser
For boligorganisationens dispositionsfond vil en udløsning af garantien medføre en udgift.
Når der ydes en dispositionsfondsgaranti for f.eks. 75 pct. af den forventede energibesparelse,
påtager dispositionsfonden sig en eventualforpligtelse af denne størrelsesorden. Allerede efter
et år afgøres det, om garantien udløses. Dermed kan eventualforpligtelsen konverteres til udgif-
ter over en f.eks. tre-årig periode, hvis størrelse bestemmes af, hvor langt den realiserede be-
sparelse ligger under de f.eks. 75 pct. af den forventede besparelse.
Det afgørende fortrin ved en lokal energisparegarantimodel er, at den ikke ”lider” af de svaghe-
der, som en central LBF-garanti som udgangspunkt har, dvs. først og fremmest at beslutnings-
kompetence og energimæssige kompetencer i såvel anlæg som drift adskilles fra den økonomi-
ske risiko (garantien).
17
Der er med denne lokale garantimodel tilstræbt en balance mellem de tre centrale aktørers mu-
ligheder for gevinst og tab på den ene side og deres beslutningskompetence og energimæssige
kompetencer på den anden, som giver alle parter et tilstrækkeligt incitament til at igangsætte
energirenoveringer.
Beboerne, der via beboerdemokratiet kan blokere for energiforbedringer, får en solid garanti til
gengæld for en meget begrænset ”selvrisiko”, hvilket i vid udstrækning må forventes at kunne
overvinde deres betænkeligheder.
Boligorganisationen får forbedret mulighederne for at gøre sin boligmasse mere energirigtig, og
dermed mere attraktiv for fremtidige lejere, til gengæld for en formelt omfattende, men forholds-
vis kortvarig garanti, der formentlig kun vil blive udløst i begrænset omfang, bl.a. fordi den ”står
efter” ESCO-firmaets. Det er vurderingen, at langt de fleste boligorganisationer vil have tilstræk-
kelige midler i deres dispositionsfond til, at de kan gå ind i garantistillelse.
ESCO-firmaet får forbedret sine muligheder for at ”vinde” nye energirenoveringsopgaver i al-
ment byggeri til gengæld for at yde en garanti, der indebærer gevinstmuligheder mod en for-
holdsvis begrænset tabsrisiko.
Den afgørende barriere for udbredelsen af en lokal garantimodel vil antagelig være, at den kan
forekomme kompliceret og bureaukratisk. Det vil derfor være nødvendigt, at der etableres et
fast og anerkendt grundlag for anvendelse af ordningen, som er overskueligt og let at tilpasse til
det konkrete projekt.
18
Kapitel 3. Omfang og afgrænsning af potentielt rele-
vante energirenoveringer
3.1. Indledning
I dette kapitel belyses omfanget og afgrænsningen af de potentielle relevante energirenoverin-
ger, der vurderes at være i det almene boligbyggeri, såvel generelt som mere specifikt i forbin-
delse med Landsbyggefondens renoveringsstøtteordning.
Kapitlet indledes i afsnit 3.2 med en overordnet belysning af potentialer for investeringer i ener-
gibesparelser ved renovering af den almene boligsektor. Den overordnede beskrivelse af poten-
tialer i sektoren suppleres i afsnit 3.3 og 3.4 med belysning af dels energibesparelser, der gen-
nemføres via LBF-renoveringsstøtteordningen, dels omfanget af energibesparelser der kan for-
ventes gennemført via en eventuel LBF-garantiordning, jf. kap. 4.
Den overordnede belysning af investeringspotentialer er naturligvis også relevant i forhold til en
”lokal garantimodel”, jf. kap. 6.
3.2. Potentialer for energiinvesteringer ved renovering af den almene
boligsektor
Der er i de seneste år udarbejdet flere analyser4
, som viser, at der er et stort potentiale for at
opnå energibesparelser gennem energirenovering af den almene boligsektor samt af den øvrige
bygningsmasse generelt. Undersøgelser viser endvidere, at den nødvendige investering ved
energirenoveringerne falder markant, hvis de energibesparende tiltag gennemføres i forbindelse
med, at boligerne alligevel skal gennemgå større vedligeholdelsesarbejder eller renovering.
Helt overordnet er der størst potentiale i energirenoveringer af ældre bygninger, som er
bygget før byggereglementet BR77, der for alvor indførte krav til isolering, jf. boks 3.1.
3
Eksempelvis ”Potentielle energibesparelser i det eksisterende byggeri” (SBi 2009:05).
19
Boks 3.1. Energikrav til nybyggeriet i bygningsreglementet 1961-2020
Figur a. Energirammer i bygningsreglementet til nye boliger 1961-2020, sammenholdt med energimærk-
ningsskalaen til boliger
I 1961 blev der første gang fastsat krav til bygningers energiforbrug i bygningsreglementet. Disse krav
havde formentlig ikke den store virkning for det byggeri, der svarer til det almene boligbyggeri i dag, fordi
kravene allerede var delvist dækket af de såkaldte statslånskrav, der var gældende i perioden 1948-61.
Efter oliekrisen i 1973 kom der på ny fokus på varmeisolering af bygninger. Særligt stramningen af var-
meisoleringskravene til nybyggeriet i 1977-reglementet (BR77 - med virkning fra februar 1979) resulte-
rede i omkring en halvering af det maksimale varmetab, jf. figur a. I bygningsreglementerne fra
1995/1998 skete der yderligere en skærpelse af dette krav med 25 pct. Sammen med skærpelsen af
energikravene i 2006 og 2010 er energibehovet i nye bygninger reduceret til 1/3 set i forhold til BR77-
bygninger.
Skærpelserne af energikravene i bygningsreglementet medfører, at der alt andet lige er gode energispa-
remuligheder i eksempelvis efterisolering af klimaskærmen i boliger med byggetilladelse før februar
1979, dvs. i bygninger, der typisk er opført før 1980-1981.
At der eksisterer et stort potentiale for energibesparelser i den almene boligmasse, især i boli-
ger opført før oliekriserne i 1970’erne, understøttes endvidere af energimærkningen af almene
boligejendomme.
Figur 3.1 viser almene boliger fordelt efter ibrugtagelsesår og bygningernes procentvise forde-
ling på energimærke. Det fremgår, at der er en klar sammenhæng mellem energimærke og
ibrugtagelsesår. Jo ældre boligerne er, jo større er energibehovet generelt set. Det fremgår så-
ledes, at 85 pct. af de almene ejendomme, ibrugtaget før 1960, har et energimærke på D eller
20
dårligere. For nyere almene boliger, ibrugtaget i perioden 1995-2005, har 85 pct. af boligerne
energimærke C eller bedre. Det nyeste byggeri i denne opgørelse er koncentreret omkring
energimærke B.
Figur 3.1. Almene boliger fordelt efter ibrugtagelsesår og energimærke - procentvis fordeling
G
G
G G
F F
F
F
E E
E
E
D D
D
D
D
C C
C
C
C
C
B B
B
B
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
-1951 1951-1960 1961-1981 1982-1994 1995-2005 2006-
A
B
C
D
E
F
G
Kilde: MBBL’s opgørelse på baggrund af EMO-data fra for perioden 2006-2008.
I figur 3.2 er fordelingen af de almene ejendommes energimærke endvidere sammenstillet med
det energimærke, som bygningsmassen ville have, hvis de energibesparelsesforslag med god
rentabilitet, som energimærkningsfirmaerne har peget på, gennemføres. Det fremgår heraf, at
der - ikke overraskende – er tæt sammenhæng mellem ibrugtagelsesår (og dermed højt energi-
behov) og mulighed for rentable energibesparelser5
. I almene boliger, ibrugtaget før 1961, vil
andelen af boliger med energimærke E eller dårligere således blive reduceret fra at udgøre
knap 60 pct. af boligerne til at udgøre godt 20 pct. efter gennemførelsen af de rentable energi-
besparelser. Modsat ses det, at der er et forholdsvis begrænset potentiale for rentable energi-
mæssige besparelser i det nyere almene byggeri.
At en energibesparelse er rentabel ifølge energimærket, er ikke ensbetydende med, at den er
totaløkonomisk rentabel for beboerne i alment byggeri, men beregningen kan med varsomhed
anvendes som en ”proxy” herpå6
.
5
Energiinvesteringen er ifølge EMO og BR10 rentabel, hvis investeringen er tilbagebetalt via akkumulerede energi-
besparelser hurtigere end 75 pct. af levetiden.
6
I opgørelsen af rentable energibesparelser i forbindelse med energimærket indgår ikke en kalkulationsrente, såle-
des som der bør gøre i en beregning af totaløkonomien for en investering med lang levetid med henblik på at gøre
betalingsstrømmene sammenlignelige.
21
Figur 3.2. Almene boliger fordelt efter ibrugtagelsesår, samt energimærke før og efter energibe-
sparelsesforslag med god rentabilitet - procentvis fordeling
G
G
G G
F
F
F
F
F
F
F
F
E
E
E
E
E
E
E
E
D
D
D
D
D
D
D
D
D D
C
C
C
C
C
C
C
C
C
C
C C
B B
B
B B B
B
B
B B
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
-1951 Efter 1951-
1960
Efter 1961-
1981
Efter 1982-
1994
Efter 1995-
2005
Efter 2006- Efter
A
B
C
D
E
F
G
Kilde: MBBL’s opgørelse på baggrund af EMO-data for perioden 2006-2008.
Tabel 3.1 viser investeringer og årlige energibesparelser for hver almen bolig for energibespa-
relsesforslagene med god rentabilitet ifølge energimærkningsrapporterne.
Tabel 3.1. Investering og årlig energibesparelse (kr. pr. almen bolig) for energibesparelsesfor-
slag med god rentabilitet fordelt efter hhv. opførelsesår og energimærke
Opførelsesår: -1940 1941-1950 1951-1960 1961-1981
Investering pr. bolig 58.000 45.000 20.000 20.000
Årlig energibesparelse 3.500 2.500 1.500 1.500
Energimærke: G-F E D C
Investering pr. bolig 60.000 32.000 29.000 11.000
Årlig energibesparelse 4.000 2.000 2.000 1.000
Anm.: Investering og årlig besparelse er afrundet til nærmeste 500 kr.
Kilde: MBBL’s opgørelse på baggrund af EMO-data for 2006-2008.
Det fremgår af tabel 3.1, at der - ikke særlig overraskende - er tæt sammenhæng mellem:
 energimærke og mulighed for rentable energibesparelser: Jo højere energiforbrug, desto
flere muligheder for energibesparelser.
 opførelsesår og energibesparelser; jo ældre bolig, desto flere muligheder for energibe-
sparelser.
Antages de gennemsnitlige investeringer i rentable energibesparelser, jf. tabel 3.1, at blive gen-
nemført for samtlige almene boliger opført før 1980, vil den samlede investering ligge i størrel-
sesordenen 10 mia. kr. Investeringerne vil medføre årlige energibesparelser på i størrelsesor-
denen 750 mio. kr.
22
Foruden anbefalingerne i energimærkningsrapporten findes der i BR10 en oversigt over foran-
staltninger, der ofte er rentable at gennemføre som led i renovering eller udskiftning7
. Herudover
findes der flere værktøjer, der giver overblik over energioptimeringen af beboelsesbygninger,
herunder rentabiliteten af investeringen8
.
Hvis der gennemføres en energiforbedringsinvestering i forbindelse med en renovering eller i
forbindelse med den løbende vedligeholdelse, vil energibesparelsen set i forhold til investerin-
gen forøges. En typisk energiforbedringsinvestering på i størrelsesordenen 10.000 kr. pr. bolig
vil skønsmæssigt medføre en årlig energibesparelse på omkring 1.000 kr. Samtidig vil potentia-
let for rentable energibesparelser kunne forøges. I nogle tilfælde vil potentialet kunne forøges
mærkbart – det afhænger af samspillet mellem det planlagte renoveringsprojekt med støtte fra
Landsbyggefonden og den påtænkte energirenovering.
3.3. Energibesparelser der gennemføres via LBF-renoveringsstøtte-
ordningen
Landsbyggefonden yder støtte til en række forskellige formål i den almene boligsektor, herunder
støtte til renovering af almene boliger. Omfanget af fondens støtte til renovering er reguleret af
årlige investeringsrammer, der er fastsat i almenboliglovens § 91. Der er med boligaftalen fra
november 2014 fastsat en årlig ramme frem til 2020. De årlige tilsagn til renoveringsstøtte frem-
går af tabel 3.2.
Tabel 3.2. Landsbyggefondens renoveringsramme (tilsagn), samt antal boliger der renoveres
2010-2020
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Tilsagn/Investeringsramme
(mia. kr.)
2,6 6,5 11,0 6,0 2,0 4,2 4,2 2,6 2,5 2,3 2,3
Antal boliger (1.000) 11,3 20,0 25,4 16,5 5,8 12,0 12,0 7,3 7,1 6,5 6,5
Anm.: Tilsagnsbeløb er for perioden 2010-2014 opgjort i løbende priser, mens de afsatte rammer 2015-2020 er i
2015-priser. For 2010-2013 er der angivet de faktiske tilsagn, mens der for 2014-2020 er angivet den fastsatte inve-
steringsramme. Antallet af boliger, der renoveres, er for perioden 2015-2020 skønnet på baggrund af ansøgningerne.
Landsbyggefonden yder som udgagnspunkt ikke støtte til energiinvesteringer, der forbedrer en
afdelings energistandard ud over bygningsreglementets aktuelle krav, jf. boks 3.2. Selvstændi-
ge, rentable energiinvesteringer forudsættes gennemført uden støtte fra fonden. Renoverings-
støtteordningen bliver dog relevant – også i energimæssig sammenhæng – hvis der alligevel
som led i en helhedsplan skal ske en byggeteknisk begrundet renovering af eksempelvis klima-
skærmen. Det kan være på grund af konstruktionsmæssige fejl og skader, fugt- og indeklima-
problemer. Det skønnes, at i størrelsesordenen en tredjedel af investeringsrammen herigen-
nem medfører energiforbedringer – primært ved renovering af klimaskærmen, herunder af vin-
7
BR 10 - Bilag 6 ”Rentable energibesparelser”
8
F.eks. Energikoncept.dk, som er et digitalt værktøj, der er velegnet til brug ved ønske om energioptimering i forbin-
delse med renovering eller modernisering af primært boligetageejendomme. Energikoncept.dk er udviklet som et
gratis hjælpeværktøj til bygningsejere, tekniske rådgivere og udførende håndværkere der ønsker at få et hurtigt ind-
ledende overblik over, hvilke energibesparende eller energioptimerende tiltag, der vil være fornuftige at foretage i
forbindelse med renovering af en given bygning. Værktøjet er udarbejdet af GI og Realdania.
23
duerne. En del af disse energirelaterede investeringer vil – isoleret set – målt i forhold til energi-
besparelsen ikke være rentable.
Der har således ikke i renoveringsstøtteordningen frem til boligaftalen fra november 2014 været
afsat en særlig ramme til energibesparelser. Med denne aftale har man imidlertid ønsket at styr-
ke mulighederne for yderligere at reducere energiforbruget og forbedre indeklimaet ved at af-
sætte et beløb til projekter, der også kan fungere som demonstrationsprojekter og skabe efter-
spørgsel efter avancerede løsninger. Af den samlede afsatte renoveringsramme for 2015-2020
kan der anvendes indtil 350 mio. kr. til energibesparende foranstaltninger, som efter gældende
praksis ikke vil kunne opnå støtte via den almindelige renoveringsramme.
For øvrige mere vidtgående energirenoveringer, som ikke er omfattet af renoveringsstøtteord-
ningen, finansieres ekstraudgifterne uden støtte – dvs. via huslejestigning, trækningsret eller
støtte fra boligorganisationens dispositionsfond samt evt. eksterne tilskud, fx fra energiselska-
ber.
3.4. Energibesparelser der kan realiseres via en eventuel LBF-
garantiordning
En eventuel LBF-garantiordning vil kun kunne ydes til projekter, der modtager renoveringsstøtte
fra LBF. Det må antages, jf. afsnit 3.3, at der i disse projekter vil være en del totaløkonomisk
rentable energiinvesteringer, som ikke bliver gennemført i dag, men evt. vil kunne understøttes
via en garantiordning.
En rimelig antagelse vil være, at garantiordningen kun vil være aktuel for den tredjedel af reno-
veringerne, der skønsmæssigt i forvejen har energirelaterede investeringer. Af disse vil det for-
mentlig ikke være alle, der kan opnå garanti.
Med udgangspunkt i de afsatte investeringsramme frem til 2020 vil garantiordningen kunne
omfatte 6.000 til 7.000 boliger årligt, jf. tabel 3.2. Det faktiske antal vil sandsynligvis være noget
mindre, idet der vil være projekter, som ikke indeholder direkte energirelaterede investeringer.
Et meget usikkert skøn vil være, at omfanget af rentable projekter, der i givet fald kunne tænkes
dækket af en LBF-garanti, kan ligge på i gennemsnit omkring 1 mia. kr. årligt 2015-2020. Disse
investeringer vil skønsmæssigt medføre energibesparelser i størrelsesordenen 100 mio. kr. år-
ligt. Omfanget af rentable tiltag vil formentlig vokse som følge af teknologisk udvikling og på
længere sigt stigende energipriser.
24
Boks 3.2. Bygningsreglementets krav til energirenovering - BR10-krav
Bygningsreglementet er udstedt med hjemmel i byggeloven og indeholder de gældende krav til byg-
geriet. Bygningsreglementet omfatter primært krav til nybyggeriet, men indeholder også krav i forbin-
delse med renovering af det eksisterende byggeri. Disse krav blev indført i bygningsreglementet den
30. juni 2010 (BR10)
Der er to typer af komponentkrav, som gælder ved renovering af den eksisterende bygningsmasse.
Den ene type er faste komponentkrav, der omfatter krav til energieffektiviteten ved en række kompo-
nenter. Der er faste komponentkrav til vinduer, døre, ydervægge, tage, gulve, fundamenter, olieked-
ler, gaskedler, biomassekedler, små kraftvarmeanlæg, ventilationsanlæg, belysning (arbejdsrum
mv.), solvarmeanlæg, varmepumper og cirkulationspumper. Ved udskiftningsarbejder skal de kompo-
nenter, der anvendes, leve op til komponentkravene, som har karakter af en teknisk norm. Fx hvis
bygningsejeren udskifter et eller flere vinduer, skal de nye vinduer leve op til bygningsreglementets
nuværende komponentkrav for vinduer i form af en bestemt U-værdi. Energikravene til den enkelte
bygningsdel gælder, uanset om udskiftningen er rentabel.
Den anden type krav vedrører efterisolering af byggeriets klimaskærm, der omfatter ydervægge, tag
og gulv mv. I forbindelse med ombygning og vedligeholdelse, der vedrører den pågældende del af
klimaskærmen, skal bygningsejeren gennemføre efterisolering, hvis efterisoleringsarbejdet i det kon-
krete tilfælde er rentabelt. Fx kan udskiftningen af en tagdækning på et enfamiliehus udløse et krav
om efterisolering af loftet, hvis efterisoleringen er rentabel.
Komponentkravene ved renovering af det eksisterende byggeri er fastsat under hensyntagen til, at
byggeriet skal have et godt indeklima, og at det arkitektoniske udtryk kan opretholdes. Samtidig er
der ved udarbejdelsen af de faste komponentkrav lagt vægt på, at kravene fremmer udviklingen af
nye energieffektive komponenter.
Samlet set medfører komponentkravene, at renoveringen af det eksisterende byggeri sker med ener-
gieffektive komponenter, og at der gennemføres rentabel efterisolering.
25
Kapitel 4. Overvejelser om model med energisparega-
ranti fra Landsbyggefonden
4.1. Indledning
Sigtet med dette kapitel er:
 at belyse mulighederne for at etablere en model, hvor Landsbyggefonden garanterer for
totaløkonomisk rentable energibesparelser, der gennemføres i tilknytning til projekter, der i
øvrigt opnår støtte fra Landsbyggefonden,
 at identificere og vurdere de barrierer af forskellig art (lovgivningsmæssige, finansierings-
mæssige, organisatoriske, mv.), der måtte være ved en sådan model, og
 at opstille en model – eller modeller – for en sådan garanti.
I kapitel 3 er det påvist, at der findes et ganske stort potentiale for energibesparelser i forbindel-
se med renovering af klimaskærmen i alment byggeri. Potentialerne findes overalt i det ældre
almene byggeri.
En garanti fra LBF skal dække den manko, der opstår, hvis de forudsatte energibesparelser
som følge af de foretagne arbejder ikke realiseres. Grundtanken i ordningen er således at
fremme gennemførelsen af energiøkonomisk rentable projekter ved, at LBF afdækker (en del
af) den risiko, der ellers skal bæres af beboerne.
4.2. Usikkerhed ved energirenoveringer
Det er en grundlæggende præmis for modellen, at der er store potentialer for energiøkonomisk
rentable energibesparelser i den almene boligsektor, som ikke udnyttes i forbindelse med reno-
veringsprojekter med støtte fra LBF. På trods af, at disse projekter er totaløkonomisk rentable,
stemmer beboerne ikke for, at de gennemføres. Grundene til, at beboerne siger ”nej” til projek-
terne, kan være flere:
 Der er usikkerhed omkring størrelsen af den forventede energibesparelse, der kan vedrøre
såvel projektets energiteknik og håndværksmæssige gennemførelse som drift.
 Energibesparelsen er vanskelig at gøre op, og fordelene er vanskelige at fordele mellem
beboerne.
 Den usikre energibesparelse er for lille i forhold til den resulterende sikre lejeforhøjelse in-
denfor de nuværende beboeres tidshorisont.
 Renoveringsprojekter kan generelt medføre betydelige huslejestigninger
Tilsammen kan disse usikkerheder gøre, at beboerne afstår fra at gennemføre energiinvesterin-
gerne.
26
4.3. Udgangspunkter for udformningen af en LBF-energisparegaranti
Det kan på den baggrund overvejes at indføre en ordning med garanti fra Landsbyggefonden
(LBF), som kan fremme investeringer i energiforbedringer, der er totaløkonomisk rentable for
beboerne, i forbindelse med gennemførelse af LBF-støttede renoveringer.
Ved udformningen af en model skal man blandt andet forholde sig til:
 Hvilke risikofaktorer der er eller kan være forbundet med modellen, jf. afsnit 4.5.
 Problemstillinger vedrørende kvalitetssikring af energirenoveringsarbejderne og for eksem-
pel af den efterfølgende drift af ”arbejderne”. Både kvaliteten af renoveringsarbejdet og den
efterfølgende drift har betydning for størrelsen af den realiserede energibesparelse, og har
som sådan indflydelse på sandsynligheden for og størrelsen af en eventuel udbetalt garanti-
sum, jf. afsnit 4.7.
 Problemstillinger knyttet til omfanget af udestående garantier. Det er vigtigt, at garantier ud-
stedt af Landsbyggefonden er veldefinerede, styrbare og begrænsede i omfang og tid, jf. af-
snit 4.8.
Modellerne vil involvere en række forskellige aktører ud over LBF, herunder især byg- og drifts-
herre og rådgivere, men også Byggeskadefonden samt evt. entreprenører, leverandører, ener-
gimærkningsfirmaer og beliggenhedskommunen.
Der skal lægges stor vægt på, at en eventuel foreslået model skal være konstrueret på en så-
dan måde, at de involverede aktørers økonomiske incitamenter arbejder i retning af en omkost-
ningseffektiv og risikominimerende model, som leverer energibesparelser, der står mål med
indsatsen. Det indebærer for eksempel, at den eller de aktører, der beregner den potentielle
energibesparelse, skal have en egeninteresse i at opgøre besparelsespotentialet så retvisende,
som muligt.
Modellen skal herudover leve op til en række formelle krav. Den må således ikke være i strid
med fondens formål, den må ikke være konkurrenceforvridende, og den må ikke have statsstøt-
teretlige konsekvenser.
4.4. Centrale træk i en garantimodel
Renoveringsprojekter i alment byggeri, herunder LBF-støttede, skal naturligvis overholde de
gældende energikrav i bygningsreglementet (BR10). Hovedreglen er, at energibesparelser skal
gennemføres, hvis de er rentable. Samtidig gælder der en række komponentkrav, som skal
overholdes i alle tilfælde.
En garantiordning vil derfor i praksis alene omfatte arbejder, der bringer energistandarden ud
over BR10’s krav – dvs. der er ikke noget krav om, hvilken energistandard der nås og i princip-
pet ej heller et loft for, hvad der kan gennemføres. De omfattede arbejder skal være totaløko-
nomisk rentable for beboerne og ikke modtage anden støtte fra LBF end garantien. Dette krav
indebærer, at energibesparelserne over deres levetid samlet set mindst skal opveje den højere
husleje, som merinvesteringerne medfører, beregnet efter nærmere fastsatte retningslinjer.
27
En garanti fra LBF skal dække den manko, der opstår, hvis de forudsatte energibesparelser
som følge af de foretagne arbejder ikke realiseres – evt. efter fradrag af en selvrisiko for afde-
lingen/boligorganisationen. Modsat en gængs ESCO-løsning er der således ikke tale om, at
afdelingen/beboerne garanteres en bestemt, fx uændret energibetaling, efter arbejdernes gen-
nemførelse.
Følgende elementer skal overvejes som led i udformningen af en model:
1) De garanterede energibesparende foranstaltninger vil kun udgøre en delmængde af de sam-
lede renoveringsarbejder i et konkret projekt. Det vil derfor være nødvendigt at kunne afgrænse
dem af hensyn til garantiudmålingen.
Det vil ikke være muligt at foretage en præcis afgrænsning. Især vil det være vanskeligt, hvor
der ikke er tale om et særskilt tiltag, fx en varmepumpe, men om ”mere af noget”, fx tykkere
isolering. En autoritativ ”instans” må foretage en teknisk og juridisk holdbar afgrænsning af de
arbejder, der kan udløse garantien. Den tekniske rådgiver vil være central her, ligesom det na-
turligt vil være den tekniske rådgivers opgave at beregne den forventede energibesparelse, som
de omfattede arbejder medfører. Dette vil naturligvis skulle ske konkret i det enkelte projekt,
men det kan overvejes, om det er muligt og hensigtsmæssigt at udarbejde nogle retningslinjer
herfor.
Der kan dog argumenteres for, at LBFs garantistillelse bør være baseret på en ekstern kvali-
tetssikring, fx via et certificeret energimærkningsfirma eller et ESCO-firma, da bygherre og den-
nes rådgivere kan anses for at være ”inhabile”.
2) Den garanterede energibesparelse skal fastlægges. Udgangspunktet herfor er den forvente-
de energibesparelse. Det skal imidlertid overvejes, om garantien kun skal omfatte en del af den
forventede besparelse, fx kun de ”nederste” 80 pct., således at beboerne selv ”hænger” på de
”øverste” 20 pct., dvs. i intervallet 80-100 pct. af den forventede besparelse.
3) Garantiperioden skal fastlægges. Denne bør være kortere end de omfattede energitiltags
forventede levetid og fx begrænses til 5-10 år. En sådan begrænsning vil antagelig passe no-
genlunde sammen med de fleste beboeres forventede restbotid.
4) Det skal fastlægges, hvordan og hvornår det opgøres, om den realiserede energibesparelse
ligger over eller under den garanterede besparelse. Det kan naturligvis ske løbende (årligt),
eller det kan evt. afgøres én gang for alle efter fx en driftsperiode på 1 år. Sidstnævnte vil være
det administrativt mest enkle og reducere omfanget af udestående garantiforpligtelser.
En garantimodel indebærer under alle omstændigheder, at Landsbyggefonden skal have en
organisation, der administrerer, godkender og overvåger forpligtelserne.
Implementeringen af modellen forudsætter en ændring af almenboligloven, der giver LBF
hjemmel til at yde en sådan energisparegaranti. Den nærmere udmøntning af modellen vil
sandsynligvis skulle ske i en bekendtgørelse el.lign.
28
4.5. Risikofaktorer ved modellen
Der kan skelnes mellem:
1) Tekniske risici (ydeevne, svigt)
2) Aktivitetsrisici (brugeradfærd)
3) Eksterne risici (energipriser, vejr)
Tekniske risici vedrører såvel projektering og udførelse som drift af energibesparende foran-
staltninger. Hvis de forventede energibesparelser ikke realiseres, er de ”ansvarlige” på anlægs-
siden tekniske rådgivere, entreprenører, materialeproducenter og bygherre, mens det på drifts-
siden er driftsherre og servicefirmaer. Byg- og driftsherrefunktionen ligger altovervejende i bo-
ligorganisationen. Hvad angår tekniske risici er beboerne på ”herrens mark” og vil derfor alt an-
det lige blive kraftigt tilskyndet til at sige ”ja” til energispareprojekter, hvis de får en garanti for
besparelsen.
LBF, der skal yde garantien, har derimod ikke egne kompetencer vedrørende udførelse og drift
af energibesparende foranstaltninger. Modsat ESCO-modellen besidder den organisation, der
yder garantien, således ikke de kompetencer, der er relevante for optimal udførelse og drift.
Ligesom LBF i udgangspunktet ikke har adgang til at påvirke udførelse og drift af et garanteret
projekt direkte. LBF har dermed umiddelbart meget ringe mulighed for at minimere de tekniske
risici, der knytter sig til garantien.
Uanset hvordan garantien for energibesparelsen udformes, vil det være vanskeligt at isolere
effekten af ændret brugeradfærd. Med ændret brugeradfærd sigtes der normalt til, at beboerne
kan vælge at øge komforten ved anderledes brug af boligen efter en energirenovering, fx ved
højere temperatur. Der kan dog også være tale om ”forkert” brug af de gennemførte tiltag, fx
mekanisk ventilation. Det kan tale for at operere med en forholdsvis høj selvrisiko. Samtidig
forudsættes det, at garantien gælder afdelingens samlede energiforbrug, og ikke de enkelte
beboeres.
LBF vil årligt samlet yde garanti for et betydeligt beløb, fordelt på en række forholdsvis store
projekter. Ved den skitserede udformning af garantien, hvor LBF ikke får del i energibesparel-
ser, der ligger ud over det forventede, vil LBFs risiko ikke blive reduceret som følge af storskala-
fordele.
Det bør i givet fald være autoritative instanser, der skal fastlægge, hvilke antagelser der skal
anvendes i beregningerne i forhold til tekniske risici, adfærdsrisici og eksterne risici.
4.6. Incitamenter i modellen
LBF kommer til at yde garanti uden at have direkte indflydelse på energirenoveringens projekte-
ring og udførelse. Modsat ESCO-modellen er der ikke en direkte sammenhæng mellem garanti
og beslutningskompetence. LBF kommer dermed til at garantere for effekten af andres beslut-
ninger.
Der er i princippet ingen, der (ud over LBF) har en direkte økonomisk tilskyndelse til at sikre, at
de lovede energibesparelser realiseres.
29
Det kan være vanskeligt at opnå beboernes tilslutning, bl.a. fordi de ikke ”tror på”, at de forven-
tede energibesparelser realiseres. En garanti må selvsagt antages at gøre det væsentligt lettere
at opnå tilslutning. Effekten afhænger dog af, hvor stor en evt. selvrisiko bliver, og hvor stor den
ekstra energibesparelse bliver i forhold til den, der følger af at skulle overholde de gældende
energikrav i BR10.
En ”gratis” garanti vil give beboerne – og alle andre end Landsbyggefonden – et incitament til at
få så mange arbejder ind under garantien som muligt (også de totaløkonomisk ikke rentable).
Desuden gælder, at jo mere energiøkonomisk fordelagtigt et projekt fremstår, des større del af
investeringen vil i givet fald kunne garanteres af LBF.
Givet at det er besluttet at gennemføre arbejder med LBF-garanti, vil beboerne have et incita-
ment til at henføre mest muligt af energibesparelsen ved sammenhængende projekter til den
LBF-støttede del af projektet. Mulighederne for ”støttetænkning” begrænses naturligvis af, at
LBF som udgangspunkt i dag ikke yder støtte til energiarbejder, der er rentable for beboerne.
Også boligorganisationen vil have et incitament til at lægge mest muligt under garantien, idet
belastningen af dispositionsfond og trækningsretsmidler dermed reduceres mest muligt som led
i det samlede projekt.
”Indbygning” af selvrisiko og/eller ”forsikringspræmie” i modellen for at mindske uhensigtsmæs-
sige i modellens incitamenter vil have den utilsigtede ”bivirkning”, at den mindsker beboernes
incitamenter til at godkende de garanterede energitiltag.
4.7. Kvalitetssikring i modellen
Kvaliteten af de arbejder, LBF garanterer for, skal være i orden ved ibrugtagelsen. LBFs garan-
tistillelse må derfor som udgangspunkt baseres på en ekstern kvalitetssikring, fx via et certifice-
ret energimærkningsfirma eller et ESCO-firma, da bygherre og dennes rådgivere må anses for
”inhabile”. Såvel projektforslag som udførelse bør granskes. Dette påfører byggesagen ekstra-
omkostninger. Det bør overvejes, hvilken rolle Byggeskadefonden kan spille i denne forbindel-
se, da LBF-støttede renoveringsprojekter er omfattet af Byggeskadefonden.
Endvidere kan huslejestigningen blive højere end annonceret, hvis merinvesteringen i totaløko-
nomisk rentable energirenoveringsarbejder bliver større end forventet. Det forekommer at være
i modstrid med de almindelige ansvarsregler omkring byggearbejder, hvis denne risiko afløftes
via en garanti. Det bør være bygherre, der som udgangspunkt bærer denne risiko, som kan
mindskes via ekstern projektgranskning, jf. ovenfor.
Realisering af de forventede energibesparelser kræver en kompetent drift af de foretagne ener-
gibesparende foranstaltninger. Det er afgørende for at reducere risikoen for en udløsning af
garantien, at der er de nødvendige kompetencer og incitamenter til stede til at sikre en optimal
drift. Dette kan opnås via en ekstern rådgiver/driftsansvarlig, fx et ESCO-firma, og/eller selvrisi-
ko.
30
4.8. Garantiomfang og andre økonomiske konsekvenser ved modellen
LBF vil årligt samlet yde garanti for et betydeligt beløb, typisk fordelt på en række forholdsvis
store projekter. Fravær af selvrisiko og/eller forsikringspræmie er imidlertid ensbetydende med,
at LBFs muligheder for at støtte andre formål alt andet lige vil blive reduceret som følge af ga-
rantiudløsning.
Den garantiforpligtelse, LBF påtager sig i den enkelte renoveringssag, skal beregnes og bogfø-
res. I det enkelte energirenoveringsprojekt kan LBFs tab maksimalt udgøre nutidsværdien af
den garanterede energibesparelse over levetiden, hvis besparelsen overhovedet ikke realise-
res. Dette er således den eventualforpligtelse, LBF påtager sig, og dermed lig med fortræng-
ningseffekten i forhold til andre potentielle LBF-aktiviteter.
På den baggrund skal de forventede udgifter til den samlede garantiforpligtelse, LBF påtager
sig, beregnes og indbudgetteres på et realistisk niveau, henset til risikoen for garantiudløsning.
Det samlede tab bliver selvsagt meget mindre end den samlede eventualforpligtelse, men hvor
meget vil være meget vanskeligt at beregne især på kort sigt, hvor beregningen ikke kan basere
sig på realiserede erfaringer med ordningen. Det forekommer derfor oplagt, at der i givet fald
må fastsættes et loft for den årlige tilgang af nye garantier.
4.9. Sammenfattende overvejelser om en LBF-
energisparegarantimodel
Der er et stort potentiale for energiforbedringsarbejder i eksisterende alment byggeri, der ligger
ud over BR10-krav, jf. kap. 3. Imidlertid er det antagelig kun en forholdsvis begrænset del af de
potentielle arbejder, der vil være totaløkonomisk rentable for beboerne. Yderligere stramninger
af gældende BR10-krav, som kan forventes med virkning fra 2015 og 2020, vil desuden alt an-
det lige reducere denne andel. Omvendt kan teknologisk udvikling forventes at forøge den.
Endvidere vil totaløkonomien blive forbedret af, at de pågældende foranstaltninger gennemfø-
res som del af større samlede renoveringsarbejder. En energisparegaranti vil utvivlsomt medfø-
re en mærkbar forøgelse af beboernes tilskyndelse til at godkende sådanne arbejder.
Som det fremgår ovenfor, er der imidlertid en række problemer ved en energisparegaranti fra
Landsbyggefonden.
For det første indebærer indførelsen af en LBF-baseret garantiordning, at beslutningskompe-
tence og energimæssige kompetencer i såvel anlæg som drift adskilles fra den økonomiske
risiko (garantien). Modsat en traditionel ESCO-model vil det alene være den økonomiske risiko,
der ligger hos garanten, dvs LBF. De grundlæggende incitamenter i en LBF-garantimodel er
således meget forskellige fra incitamenterne i en traditionel ESCO-model, jf. boks 1.1.
Dette kan udbedres ved delvis at flytte risikoen fra LBF over ”på den anden side” i form af selv-
risiko eller forsikringspræmie og/eller ved at opbygge særlige energirenoveringskompetencer i
LBF. Dette gør imidlertid ordningen dyrere og mindre attraktiv for beboerne. Samtidig begynder
den mere og mere at ligne de modeller, som ESCO-firmaerne allerede udbyder. Opbygning af
parallelinstitutioner vurderes som klart uhensigtsmæssigt.
31
Hertil kommer, at det sædvanligvis er mest hensigtsmæssigt såvel som mest økonomisk at
gennemføre energiforbedringer, når bygningen alligevel ”skal åbnes” i forbindelse med renove-
ring. Energirenoveringerne vil derfor sædvanligvis kun udgøre en delmængde af de samlede
renoveringsarbejder i et konkret projekt. I mange tilfælde vil det være vanskeligt at udskille de
arbejder, der skal omfattes af garantien, fra øvrige renoveringsarbejder såvel som fra energifor-
bedringer, der kræves for at opfylde BR10. Det vil langt fra altid være muligt at foretage en præ-
cis afgrænsning. Især vil det være vanskeligt, hvor der ikke er tale om et særskilt tiltag, fx en
varmepumpe, men om ”mere af noget”, fx tykkere isolering og bedre vinduer.
Endelig vil en LBF-baseret garantiordning indebære, at der over tid opbygges en stor eventual-
forpligtelse vedrørende energisparegarantier, hvilket alt andet lige vil mindske mulighederne for
at gennemføre andre fondsstøttede aktiviteter.
Samlet set synes der at være grundlæggende incitamentsproblemer ved ordningen. Når først et
projekt er vedtaget, er der ikke klare incitamenter for de involverede aktører til at sikre, at de
lovede energibesparelser realiseres. Med hensyn til afgrænsningen af projekterne har beboerne
– og diverse rådgivere – ikke sammenfaldende interesser med LBF, hvilket kan øge fondens
risiko.
På denne baggrund vurderes det ikke som hensigtsmæssigt at arbejde videre med en model
med LBF-garanti. Hvis det alligevel vælges at arbejde videre, vil det i øvrigt være nødvendigt
med en nærmere analyse af eventuelle statsstøtteretlige aspekter af en sådan model.
I øvrigt kan muligheden for at opnå en energisparegaranti også være relevant i forbindelse med
ustøttede renoveringsarbejder og større vedligeholdelsesarbejder.
Alt dette peger på, at et mere ESCO-lignende setup er ønskeligt, hvor fx den tekniske rådgiver
eller entreprenøren involveres i en energisparegaranti som led i større samlede renoveringsar-
bejder. Derfor belyses det i kap. 5 og 6, om det er muligt at tilpasse ESCO-modellen til at kunne
indgå som led i større samlede renoveringsarbejder, hvad enten de modtager støtte fra LBF
eller ej.
32
Kapitel 5. De lokale dispositionsfonde – regelgrundlag
og økonomisk potentiale
Som alternativ til en garanti fra Landsbyggefonden kan overvejes en model, hvorefter garantien
i stedet ydes af den enkelte boligorganisations dispositionsfond. En sådan model er nærmere
beskrevet i kap. 6 nedenfor.
I dette kapitel beskrives i afsnit 5.1 de gældende regler om de nævnte dispositionsfonde, og det
vurderes samtidig, om reglerne indeholder den fornødne hjemmel til, at fonden kan yde en ga-
ranti for energibesparelser i boligorganisationens afdelinger.
I forlængelse heraf indeholder afsnit 5.2 en beskrivelse og vurdering af fondenes økonomiske
muligheder for at yde de nævnte garantier.
5.1. Regelgrundlag
5.1.1. Gældende regler
Reglerne om anvendelse af dispositionsfondens midler fremgår af § 20 i lov om almene boliger
m.v. (almenboligloven). Nærmere regler om anvendelsen er fastsat i kapitel 10 i bekendtgørel-
sen om drift af almene boligorganisationer m.v. (driftsbekendtgørelsen).
Reglerne om anvendelse af dispositionsfondens midler findes i lovens § 20, stk. 2 – 6. Den be-
stemmelse, der er relevant i nærværende sammenhæng, er § 20, stk. 3, som har følgende ord-
lyd:
”Stk. 3. Udover stk. 2 anvendes dispositionsfondens midler til at sikre afdelingernes fortsatte
beståen som tidssvarende og velfungerende bebyggelser ved at medvirke til fysisk, økonomisk
og social opretning af afdelingerne. Medgår midlerne til at nedsætte lejen i afdelingerne, skal
den efterfølgende leje stå i et rimeligt forhold til lejen i sammenlignelige boliger.”
Driftsbekendtgørelsen indeholder en bestemmelse - § 41, stk. 3 - som svarer til omtalte be-
stemmelse i loven. Bekendtgørelsens regel har følgende ordlyd:
”Stk. 3. Udover stk. 1 og 2 anvendes dispositionsfondens midler til at sikre afdelingernes fortsat-
te beståen ved at medvirke til fysisk, økonomisk og social opretning af afdelingerne. Medgår
midlerne til at nedsætte lejen i afdelingerne, skal den efterfølgende leje stå i rimeligt forhold til
lejen i sammenlignelige boliger.”
5.1.2. Reglernes baggrund
De nævnte regler i loven og bekendtgørelsen kom ind i loven og bekendtgørelsen i forbindelse
med den såkaldte styringsreform i 2009 (lov nr. 490 af 12. juni 2009). Reglerne erstattede de
hidtidige regler henholdsvis i lovens § 20, stk. 2, og i bekendtgørelsens § 39, stk. 1, nr. 1.
I de hidtidige regler var der fastsat en ganske omfattende og detaljeret regulering af dispositi-
onsfondens anvendelsesområde, herunder om formen for og størrelsen af fondens medvirken.
33
Reguleringen havde karakter af en liste, der positivt anførte de formål, som fondens midler kun-
ne anvendes til.
I lovforslagets bemærkninger til de enkelte bestemmelser er anført følgende:
”En sådan centralt fastsat og detaljeret regulering synes ikke i alle tilfælde at være hensigts-
mæssig eller optimal. Fordelen er naturligvis, at der herved sikres en kontrolleret anvendelse af
midlerne. Reguleringen har imidlertid samtidig den ulempe, at den hverken er fleksibel i forhold
til forskellige lokale behov eller i forhold til nye anvendelsesbehov. Det har da også gennem
årene været nødvendigt i flere omgange at revidere og udvide positivlisten. Det foreslås derfor,
at den gældende detaljerede regulering som udgangspunkt ophæves og erstattes med en bre-
dere formuleret formålsbestemmelse.”
5.1.3. Støtte i form af garantier
De nuværende bestemmelser åbner i overensstemmelse hermed mulighed for, at ”dispositions-
fondens midler kan anvendes til at sikre afdelingernes fortsatte beståen som tidssvarende og
velfungerende bebyggelser ved at medvirke til en fysisk, økonomisk og social opretning af afde-
lingerne”.
Dispositionsfondens midler kan således anvendes som tilskud eller lån til en bred vifte af opret-
nings-, udbedrings- og forbedringsarbejder i de enkelte afdelinger, herunder også energispare-
foranstaltninger.
Bestemmelserne åbner tillige mulighed for, at støtten til de nævnte foranstaltninger kan tage en
anden form end tilskud eller lån. Det vurderes således, at bestemmelserne rummer mulighed
for, at støtten gives i form af en garanti for energibesparelser, jf. lovforslagets bemærkninger om
fleksibilitet og nye anvendelsesbehov. Det må dog være en forudsætning, at forpligtelsen klart
kan afgrænses – f.eks. til et nærmere fastsat maksimumbeløb – senest på det tidspunkt, hvor
tilsagnet om garantien gives.
Garantien kan som nævnt ydes for energibesparelser i forbindelse med en bred vifte af opret-
nings-, udbedrings- og forbedringsarbejder i de enkelte afdelinger. Garantien kan herunder gi-
ves såvel til arbejder, der opfylder de energimæssige krav, der stilles til renoveringer i det gæl-
dende bygningsreglement (BR 10), som arbejder, der hæver niveauet udover BR 10.
Garantiordningen kan benyttes af alle boligorganisationer, hvis de opfylder betingelserne i de
regler, der er omtalt i pkt. 2 ovenfor. Målgruppen for den pågældende ordning behøver derfor
ikke nødvendigvis at være boligafdelinger, der får (renoverings)støtte fra Landsbyggefonden.
5.1.4. Beslutningskompetence
Kompetencen til at træffe beslutning om at yde de nævnte garantier følger ligeledes de alminde-
lige regler. Dvs. det er boligorganisationens bestyrelse, der i givet fald træffer beslutning om at
yde garantien til en afdeling. Herved sikres kontrol med, at dispositionsfondens midler, herunder
de nævnte garantier, fordeles hensigtsmæssigt på de forskellige afdelinger i boligorganisatio-
nen.
34
Kompetencen til at træffe beslutning om iværksættelse af de omtalte energispareforanstaltnin-
ger træffes af beboerne på et afdelingsmøde i den enkelte afdeling.
5.2. Omfanget af midler i de lokale dispositionsfonde
Boligorganisationernes mulighed for at anvende dispositionsfondene til at yde energisparega-
rantier vil i sagens natur afhænge af dispositionsfondenes økonomiske størrelse. Der er derfor i
tabel 5.1 vist en oversigt over saldoen for den disponible del af boligorganisationernes dispositi-
onsfonde, og fondenes vigtigste indtægter og udgifter.
Tabel 5.1. Den disponible del af dispositionsfondenes midler samt udvalgte indtægter og udgif-
ter. 2007-2013
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Mio. kr. I alt
Disponible del, ultimo året 2.273 2.438 2.503 2.874 2.849 2.803 2.864
Udvalgte indtægter og udgifter i året:
Afdelingsbidrag 84 83 84 95 95 98 105
Renter 52 68 44 45 38 43 20
Ydelser, udamortiserede lån 361 471 761 1.289 1.700 1.926 2.167
Tilskud mv. -177 -225 -253 -294 -309 -377 -406
Indbetalinger til LBF -152 -247 -382 -850 -1.228 -1.438 -1.586
kr. pr. lejemålsenhed
Disponible del, ultimo året 3.913 4.149 4.246 4.850 4.779 4.688 4.804
Udvalgte til- og afgangsposter i året:
Afdelingsbidrag 144 142 142 160 159 164 176
Renter 90 116 75 75 64 71 33
Ydelser, udamortiserede lån 622 801 1.291 2.176 2.852 3.220 3.635
Tilskud mv. -304 -383 -430 -496 -518 -631 -681
Indbetalinger til LBF -262 -420 -648 -1.434 -2.061 -2.406 -2.659
Kilde: MBBL på baggrund af de almene boligorganisationers regnskaber (konto 830.40).
Det fremgår af tabel 5.2, at den disponible del af dispositionsfonden udgør i alt knap 2,9 mia.
kr. i 2013, svarende til ca. 4.800 kr. pr. bolig.
Det ses endvidere, at indtægterne fra udamortiserede lån udgør brutto knap 2,2 mia. kr. i 2013,
hvilket er 6 gange højere end i 2007. Den stigende tendens vil fortsætte i de kommende år som
følge af især udamortiseringen af indekslån (IS20). I 2020 forventes indtægterne fra udamorti-
serede lån at udgøre 4,4 mia. kr. Denne tilgang kommer i sagens natur hovedsageligt fra ”ældre
afdelinger” og dermed, alt andet lige, fra afdelinger med store potentialer for energirenoveringer.
2/3 af disse indtægter vedrørende ydelserne på udamortiserede lån overføres til Landsbygge-
fonden.
Afdelingernes bidrag til dispositionsfondene udgjorde i gennemsnit 176 kr. pr. lejemål i 2013.
Afdelingernes årlige bidrag til dispositionsfondene er senest fastsat til 548 kr. pr. lejemålsenhed
35
(2014-niveau)9
, indtil fondens likvide midler – for boligorganisationen som helhed når 5.477 kr.
pr. lejemålsenhed (2014-niveau). Hvis fondens midler overstiger dette beløb, ophører de årlige
bidrag. Hvis fonden nedbringes under dette beløb, foretages på ny årlige bidrag.
Der er stor spredning i størrelsen af de enkelte organisationers dispositionsfonde. Tabel 5.2
viser derfor saldoen pr. lejemål for den disponible del af boligorganisationernes dispositionsfond
opdelt i kvintiler (dvs. 5 lige store grupper efter stigende værdi).
Tabel 5.2. Den disponible del af dispositionsfondene midler mv. fordelt efter kvintiler (dvs. fem
lige store andele boliger i boligorganisationerne). kr. pr. lejemålsenhed 2013
kr. pr. lejemålsenhed K1 K2 K3 K4 K5 Alle
20 pct. 20-40 pct. 40-60 pct. 60-80 pct. 80-100 pct.
Disponible del, ultimo året 631 2.465 4.325 6.233 16.425 4.817
Udvalgte til-og afgangsposter i året
Afdelingsbidrag 224 235 196 139 197 176
Renter 11 20 33 49 88 33
Ydelser, udamortiserede lån 1.748 2.541 3.403 4.404 6.047 3.635
Tilskud mv -590 -643 -538 -846 -505 -681
Indbetalinger til LBF -1.330 -1.936 -2.468 -3.411 -4.442 -2.659
Kilde: MBBL på baggrund af de almene boligorganisationers regnskaber (konto 830.40).
Det ses, at saldoen på den disponible del af dispositionsfonden samt af tilgangen til dispositi-
onsfonden via udamortiserede lån varierer meget kraftigt. Saldoen på den disponible del af dis-
positionsfonden varierer således fra godt 600 kr. pr. lejemål for de 20 pct. boliger i organisatio-
nerne med færrest midler pr. lejemål til godt 16.000 kr. pr. lejemål for de 20 pct. af boligerne i
organisationer med flest midler.
Det må således vurderes, at de fleste boligorganisationer har mulighed for at benytte deres di-
spositionsfonde til at yde energisparegarantier, og at en del har rigtig gode muligheder.
9 De anførte beløb blev i forbindelse med vedtagelse af L 114 (2013) forhøjet med 313 kr. til 544 kr. (2013-niveau)
som følge af, at en del af udgifterne til uforholdsmæssigt store tab på fraflytningsregninger og huslejerestancer frem-
over skal dækkes via boligorganisationens dispositionsfond, i stedet for at hele tabet skal dækkes af den enkelte
afdeling.
36
Kapitel 6. Skitse til ESCO-lignende model med garanti
fra den lokale dispositionsfond
6.1. Indledning
Som alternativ til en model med en energisparegaranti fra Landsbyggefonden skitseres i dette
kapitel en model, der ligger tættere på en egentlig ESCO-ordning. I denne model ydes den
samlede garanti af de lokale dispositionsfonde og af et ESCO-firma, fx den tekniske rådgiver i
fællesskab.
Kapitel 4 har afdækket udfordringerne i forhold til en LBF-garanti.
Kapitel 5 har afdækket, at det eksisterende regelsæt ikke stiller sig i vejen for, at de lokale di-
spositionsfonde yder energisparegarantier, og at omfanget af midler i fondene giver langt de
fleste boligorganisationer mulighed for at gøre det.
Formålet med den alternative energisparegarantimodel er uændret at give beboerne garanti for,
at der realiseres besparelser af en vis størrelsesorden og dermed at reducere den usikkerhed,
der ofte får beboerne til at tøve med at beslutte, at alle rentable energiinvesteringer gennemfø-
res.
Ud over at give beboerne mere sikre rammer for en beslutning om at investere i renoveringspro-
jekter – og dermed at fremme energiinvesteringer – bidrager modellen til at disciplinere og dyg-
tiggøre rådgivere og entreprenører, da de bliver målt på, om de lever op til deres løfter. Model-
len vil således bidrage til at forbedre modelleringsværktøjerne til beregning af forventede ener-
gibesparelser og dermed bidrage til at styrke det faglige niveau indenfor dansk byggeri. Model-
len kan herudover medvirke til at opdyrke et privat ESCO-marked på boligområdet.
I afsnit 6.2 opridses baggrunden for at udforme en særlig energisparegarantimodel for alment
byggeri, hvor der er fokus på usikkerheden ved energirenoveringer og den manglende brug af
ESCO-løsninger i den almene boligsektor. I afsnit 6.3-6.6 beskrives principper for, formelle
rammer for og en mulig udformning af en lokalt baseret energisparegarantimodel for alment
byggeri. I afsnit 6.7 belyses incitamenterne i modellen nærmere, og i afsnit 6.8 og 6.9 gives en
summarisk vurdering af de økonomiske konsekvenser og den potentielle aktivitetsvirkning. En-
delig berøres implementeringen af modellen helt kort i afsnit 6.10, jf. også afsnit 7.1.
6.2. Erfaringer med brug af ESCO-firmaer i den almene sektor
De få ESCO-aftaler, der hidtil er indgået i den almene sektor, har primært vedrørt garanti for
energibesparelser, der sker gennem forbedringer af tekniske installationer (varmecentraler og
styring af disse). I disse projekter er usikkerheden med hensyn til beboernes energiforbrugsad-
færd begrænset, og tilbagebetalingstiden er relativt overskuelig.
37
Boligorganisationerne har et stort behov for energirenovering af fx klimaskærmen. I forbindelse
med energirenoveringer af en klimaskærm på en bygning er den estimerede energibesparelse
mere usikker, blandt andet fordi beboerne kan reagere anderledes end forventet. Der er tale om
en adfærdsusikkerhed, som kan være betydelig, og som kan være vanskelig at isolere fra andre
usikkerheder. Så vidt vides, er ESCO-firmaerne ikke hidtil gået ind i denne type projekter i al-
mene byggerier, modsat hvad der ses i den kommunale bygningsmasse.
Problemstillingen er nærmere belyst i en rapport fra AlmenNet ”Energirenovering og ESCO i
den almene sektor” (AlmenRapport 9, 2011), hvor en hovedkonklusion er, at for varmetekniske
forbedringer og installationer med en tilbagebetalingstid på under 6-8 år er ESCO-modellen
meget anvendelig, mens bygningstunge klimaskærmsrenoveringer med lang levetid og lange
tilbagebetalingstider ikke vurderes at være velegnede for en ”traditionel” ESCO-aftale i alment
byggeri.
De ESCO-modeller, som eksisterer på markedet, synes således at være utilstrækkelige i forbin-
delse med større energirenoveringer af fx klimaskærmen.
ESCO-modellen har i princippet en række fordele med hensyn til incitamenter o.lign. Hvis man
derfor ønsker at fremme udbuddet af ESCO-lignende modeller for den almene sektor i forbin-
delse med større renoveringer, vil det være nødvendigt at justere modellen, så den bliver mere
attraktiv for ESCO-firmaerne at tilbyde samt for de almene boligorganisationer, boligafdelinger
og beboere at benytte.
6.3. Principperne i en lokalt baseret energisparegarantimodel
Modellen indebærer, at boligorganisationerne kan udbyde renoveringer, hvor det indgår, at den
tekniske rådgiver (herefter benævnt ”ESCO-firmaet”) eller evt. en anden relevant part i bygge-
sagen, fx en totalentreprenør, tilbyder en energisparegaranti. Denne garanti understøttes af en
form for ”delvis regaranti” fra boligorganisationen gennem de lokale dispositionsfonde.
Boligorganisationen kan således i sit udbud stille krav om, at den valgte rådgiver indgår i en
energigarantiordning i forbindelse med energirenoveringer. Boligorganisationen skal i givet fald
definere:
1) hvor stor en del af den forventede energibesparelse, der skal stilles garanti for
2) hvor mange år garantien skal gælde
3) hvordan risikoen fordeles mellem ESCO-firmaet, den lokale dispositionsfond og beboerne,
hvis besparelsen bliver mindre end forventet
4) hvordan gevinstchancen fordeles mellem ESCO-firmaet, den lokale dispositionsfond og be-
boerne, hvis besparelsen bliver større end forventet
Den energisparegarantimodel, der skitseres her, kan, når den er udmøntet, betragtes som en
værktøjskasse, boligorganisationerne kan anvende i forbindelse med konkrete energirenove-
ringsopgaver. Modellen bliver således et redskab for boligorganisationen til at fremme energire-
noveringer i forhold til beboerne.
38
Princippet i en mulig model, hvor garantien er delt mellem ESCO-firmaet og den pågældende
boligorganisations dispositionsfond (BDF) er illustreret i figur 6.1. i form af et eksempel på,
hvordan boligorganisationen kan udforme en konkret version af garantimodellen med udgangs-
punkt i den forventede besparelse, som er angivet til 100 pct. i figur 6.1. Hvis besparelsen efter-
følgende viser sig at blive større end forventet, vil den således ligge over 100 pct. - og under,
hvis den bliver mindre end forventet. De angivne intervalgrænser i figuren er således udtryk for
et niveau, der forekommer hensigtsmæssigt i en typisk sag, men ikke nødvendigvis i alle. Der
henvises til figur 6.2 og 6.3 i afsnit 6.6 for en mere detaljeret eksemplificering af modellens vir-
kemåde.
Fordelingen af risiko og gevinst mellem beboerne, ESCO-firmaet og den lokale dispositionsfond
er illustreret i figur 6.1 på følgende måde:
 Interval 1 (over 100 pct.) - den realiserede besparelse er større end den forventede: Beboe-
re får hele gevinsten af den del af besparelsen, som ligger over det forventede/beregnede.
 Interval 2 (80-100 pct.) - den forventede minus den garanterede besparelse: Merbesparel-
sen over den garanterede besparelse (og under den forventede) deles i et nærmere fastsat
forhold, fx 50/50, mellem beboere og ESCO-firmaet.
 Interval 3 (75-80 pct.) - den garanterede besparelse minus ESCO-firmaets garanti: Firmaet
dækker hele tabet ved, at besparelsen bliver mindre end garanteret.
 Interval 4 (under 75 pct.) - den faktiske besparelse er mindre end garantien udstedt af
ESCO-firmaet: Den lokale dispositionsfond (BDF) dækker hele den del af en given ikke-
realiseret besparelse, som ikke dækkes af ESCO-firmaet.
39
Figur 6.1. Eksempel på fordeling af gevinster og tab ved forskellige realiserede besparelser i
pct. af forventet besparelse i en lokal garantimodel
Figuren illustrerer principperne i en lokal garantimodel:
1) ESCO-firmaet (energirådgiveren) beregner den forventede energibesparelse, som udgør
100 pct.
2) ESCO-firmaet stiller en garanti, der svarer til boligorganisationens minimumskrav – her 80
pct. af den forventede besparelse. ESCO-firmaet og evt. den lokale dispositionsfond kom-
penserer beboerne, hvis energibesparelsen bliver lavere end garantien udstedt til beboerne.
Beboerne garanteres således en besparelse, der er mindre end den forventede (100 pct.),
hvilket kan betragtes som en slags selvrisiko.
3) Hvis besparelsen bliver større end garanteret, men mindre end forventet – mellem 80 og
100 pct. i figuren – tilfalder kun halvdelen af besparelsen i dette interval boligafdelin-
gen/beboerne (markeret som ”tab”), den anden halvdel tilfalder rådgiveren (gevinst). Ved en
besparelse indenfor dette interval ville beboerne således være bedre stillet uden en garanti.
4) Hvis besparelsen bliver mindre end garanteret, betaler ESCO-firmaet de ”øverste” 5
pct.point under garantien (tab) – mellem 75 og 80 pct. i figuren - mens den lokale dispositi-
onsfond dækker resten, dvs. hvis besparelsen bliver mindre end 75 pct. af det forventede
(tab) – under 75 pct. i figuren. Hvis besparelsen kun bliver 50 pct. af den forventede, bliver
BDFs tab således på 25 pct.point og ESCO-firmaets på 5 pct.point. Som et helt centralt
40
element i modellen er der således fastsat maksimum for størrelsen af ESCO-firmaets kom-
pensation (tab).
5) Hvis besparelsen overstiger den forventede besparelse – over 100 pct. i figuren - tilfalder
hele denne del af besparelsen beboerne (gevinst), men de skal fortsat betale ”selvrisikoen”,
jf. pkt 3).
Garantien opgøres med udgangspunkt i den realiserede besparelse i det første driftsår og gæl-
der energiudgiften i 3 år.
Sammenfattende indebærer dette eksempel på en lokal energisparegarantmodel følgende for
de tre centrale aktører.
Beboerne opnår en garanti for 80 pct. af den forventede besparelse i 3 år. Hvis den forventede
besparelse realiseres, får beboerne 90 pct. af den forventede besparelse (de garanterede 80
pct. plus halvdelen af de sidste 20 pct.). Beboerne betaler således en risikopræmie, der maksi-
malt udgør 10 pct. af den forventede besparelse (markeret som tab i figur a i boks 2.2), da de
får hele mergevinsten, hvis den realiserede besparelse bliver større end den forvente-
de/beregnede.
ESCO-fimaets risiko er i eksemplet begrænset til 5 pct. af den forventede besparelse (intervallet
mellem 75 og 80 pct. af den forventede besparelse), idet boligorganisationens dispositionsfond
garanterer for den del af den forventede besparelse, der ligger under 75 pct. Deres forventede –
og maksimale - gevinst er 10 pct., nemlig halvdelen af forskellen på de garanterede 80 pct. og
de forventede 100 pct.
Boligorganisationens risiko består i, at den lokale dispositionsfond skal dække den andel af den
realiserede besparelse, der bliver mindre end 75 pct. af den forventede besparelse i 3 år. Dette
kan betragtes som ”prisen” for at styrke beboernes tilskyndelse til at godkende energirenove-
ringsprojekter og ESCO-firmaernes tilskyndelse til at deltage i garantistillelsen.
6.4. Mere om baggrunden for centrale karakteristika ved en lokalt ba-
seret energisparegarantimodel
Nedenfor uddybes rationalet bag denne model med et ugaranteret interval under den forvente-
de besparelse (80-100) og en deling af garantien mellem leverandør (teknisk rådgiver som
ESCO-firma) og kunde (boligorganisation som bygherre).
ESCO-firmaet beregner en forventet besparelse, idet det forudsættes, at beboerne har samme
adfærd med hensyn til rumtemperatur og opvarmet beboelsesareal før og efter energirenove-
ringen.
Fra forskellige undersøgelser er det kendt, at en del beboere ændrer adfærd, når energiudgiften
falder. En del af energibesparelsen omsættes i f.eks. højere rumtemperatur. Det kan være en
begrundelse for, at beboerne garanteres en energibesparelse, der er mindre end den forvente-
de. ESCO-firmaet bør ideelt set ikke kunne komme til at betale for beboernes ændrede adfærd.
41
ESCO-firmaet kan via projekteringen og udførelsen af energirenoveringen påvirke, hvor stor
energibesparelsen bliver. Energibesparelsen bør alt andet lige i langt de fleste tilfælde ligge
over garantien til beboerne. Men mangelfuld projektering og dårligt udført arbejde vil kunne bi-
drage til, at den faktiske energibesparelse falder under det garanterede niveau, således at ga-
rantien udløses. ESCO-firmaet vil i denne model have et økonomisk incitament til at få energi-
renoveringsarbejderne udført teknisk kompetent.
Modellen sætter en grænse for, hvor stor ESCO-firmaets garantiudbetaling kan være. En be-
grundelse for dette kan være, at ESCO-firmaet måske ikke er ”eneste håndværker på projektet”,
og at der kan være usikkerheder ved projektet, som ESCO-firmaet ikke kan påvirke eller kom-
pensere for. I dette tilfælde træder de lokale dispositionsfonde til med en garanti. Det er i øvrigt
boligorganisationen, der gennem udbudsmateriale og valg af leverandører har indflydelse på,
hvilke rådgivere og entreprenører der i øvrigt arbejder på projektet. Boligorganisationen vil qua
garantien få et ekstra incitament til at varetage sin bygherrerolle på en kompetent måde.
Spørgsmålet om en eventuel udløsning af garantien afgøres med udgangspunkt i førsteårsbe-
sparelsen. Dog kan det besluttes, at hvis der i en periode på fx op til et år efter projektets ibrug-
tagelse sker justeringer, der har mærkbar betydning for energiforbruget, så kan begyndelses-
tidspunktet for ”førsteårsbesparelsen” forskydes. Det er vigtigt, at grundlaget for garantibetalin-
gen beregnes det første år – eller så tidligt som muligt – bl.a. for at modvirke effekten af for-
skydninger i beboersammensætningen, for at begrænse dispositionsfondenes udestående ga-
rantiforpligtelser og for at reducere den administrative belastning. Garantien gælder energiudgif-
ten i 3 år eller mere. Det bør overvejes, hvad prisen er for at udstrække garantiperioden til fx 5
år.
Når byggeriet har været i fuld drift et år, jf. ovenfor, opgøres det realiserede energiforbrug, som
korrigeres for graddage m.v., og det fastlægges, hvordan forbruget svarer til den garanti, bebo-
erne har fået, og den garanti ESCO-firmaet har givet.
Hvilken garantiprocent beboerne skal have, fastlægges af boligorganisationen i forbindelse med
den endelige projektering forud for udbuddet af renoveringsarbejderne (entreprenøropgaverne).
Den forventede energibesparelse indgår som en del af ESCO-firmaets tilbud.
6.5. De formelle rammer omkring en lokalt baseret energispare-
garantimodel
Boligorganisationerne har hjemmel til, jf. afsnit 5.1, at de lokale dispositionsfonde kan yde en
energisparegaranti som den, der er skitseret i afsnit. 6.3. Der er ikke fastsat nærmere krav til
garantiens udformning. Boligorganisationerne kan således vælge rammerne. Blandt andet ud
fra hensynet til at kunne opbygge et gennemsigtigt marked med et tilstrækkeligt volumen, så det
bliver interessant for ESCO-firmaerne, vurderes det imidlertid hensigtsmæssigt, at en model for
energisparegarantien lægges ind i faste rammer – både for så vidt angår, hvilke energirenove-
ringer der er omfattet af ordningen, og principperne for energisparegarantien, jf. afsnit 6.3.
Det vurderes hensigtsmæssigt, at:
42
 Der opstilles en model for lokale energisparegarantier, som kan øge lejernes sikkerhed for i
praksis at få den energibesparelse, de stilles i udsigt ved beslutningen om at gennemføre
energirenoveringsprojekter.
 Da dispositionsfondene allerede i dag kan yde garanti, ses der ingen grund til at søge at
begrænse anvendelsen af modellen til projekter med renoveringsstøtte fra Landsbyggefon-
den. Det er naturligvis vigtigt at få udnyttet den mulighed, der pt. er for at få gennemført
energirenoveringer, som er rentable, netop fordi de gennemføres i tilknytning til øvrige reno-
veringer. Denne mulighed vil først opstå igen om mange år. Garantien kan imidlertid også
være en mulighed i forbindelse med større planlagte vedligeholdelsesarbejder og ustøttede
forbedringsarbejder.
 Der skal energirenoveres i et omfang, som forbedrer energistandarden til et niveau, der som
minimum opfylder kravene i det gældende bygningsreglement. Der kan dog med fordel sig-
tes mod en højere standard, især ved fondsstøttede renoveringsprojekter, jf. ovenfor.
 Der lægges et loft over, hvor stor garanti den enkelte dispositionsfond i alt kan yde – både
målt i forhold til den enkelte husstand, det enkelte projekt og i forhold til alle de projekter,
som dispositionsfonden giver garanti til.
 Opgørelsen af garantiforpligtelsen skal ske efter nærmere anviste beregningsmetoder.
 Modellen for lokale energisparegarantier skal fungere i en forsøgsperiode på fx 3 år, hvoref-
ter denn evalueres.
Der er næppe tvivl om, at indførelsen af en energisparegarantiordning vil øge kvaliteten af
energiberegningerne og formentlig også styrke en metodeudvikling, der kan give sikre forudsi-
gelser om energiforbruget.
Herudover kan det også forventes, at den planlagte evaluering vil afdække styrken i de forskel-
lige beregningsmetoder.
I de omfattede renoveringsarbejder må det forudsættes, at boligorganisationen søger at opnå
tilskud mv. fra et energiselskab under ordningen om energiselskabernes spareforpligtelser. Det
må nærmere overvejes, hvilken rolle energiselskaberne kan spille i modellen. Tilskuddet fra
energiselskabet fastsættes endeligt i forbindelse med renoveringsarbejdernes aflevering.
Boligorganisationen vil i sin rolle som både bygherre, driftsherre og garantistiller (via de lokale
dispositionsfonde), der skal udvælge den bedste rådgiver og efterfølgende indgå i et samarbej-
de med den pågældende, indtil garantiperioden udløber, være tilskyndet til at forbedre sine
energimæssige kompetencer for at fremstå som en kvalificeret ”modspiller”.
I kvalitetssikringsøjemed må det overvejes, om Byggeskadefonden kan spille en rolle. Renove-
ringsprojekter, som støttes af Landsbyggefonden, er obligatorisk omfattet af Byggeskadefon-
den, mens det er frivilligt for andre renoveringsprojekter. Det betyder, at der skal foretages 1 års
eftersyn af renoveringsarbejderne. Det foregår normalt omkring et halvt år efter afleveringen af
arbejderne.
Hvis der anvendes totalentreprise, vil det formentlig være totalentreprenøren, der skal yde ga-
rantien, da det først er efter valg af entreprenør, at den endelige projektering finder sted.
43
I det hele taget er der behov for nærmere at overveje entreprenørernes og nok også materiale-
leverandørernes rolle i forbindelse med modellen og håndteringen af svigt, som skyldes entre-
prenøren. Denne problemstilling må forventes at blive adresseret i udviklingsprojektet om
ESCO-lignende modeller generelt, jf. afsnit 7.1.
På projektniveau er der er ikke nødvendigvis behov for at foretage en nærmere afgrænsning af
energibesparelser hidrørende fra arbejder støttet af Landsbyggefonden og arbejder, der ikke er.
En sådan afgrænsning vil som nævnt i kap. 4 være vanskelig, hvis garantien fx indebærer, at
den isolering eller de vinduer, der udskiftes med støtte fra Landsbyggefonden, opgraderes til en
højere energistandard end gældende krav i BR. Ved ekstra tyk isolering kan det således være
besparelsen fra den samlede forbedring af isoleringen, som indgår.
6.6. Eksemplificering af garantimodellens virkemåder i praksis
Modellens virkemåde er illustreret i figur 6.2 og 6.3., som viser, hvordan hhv. energibesparelse
(y-akse i figur 6.2) og energiforbrug (y-akse i figur 6.3) fordeler sig mellem beboere, ESCO-firma
og boligorganisationens dispositionsfond, afhængig af den realiserede besparelse (x-akse). De
to figurer viser således det samme set fra to forskellige synsvinkler. Fx er spejlbilledet af en
energibesparelse på 80 pct. af den forventede besparelse i figur 6.2 et energiforbrug på 120
pct. af det forventede forbrug i figur 6.3.
Det bemærkes, at når 45o
-linjen i figur 6.3 skærer x-aksen, illustrerer dette, at det i princippet er
muligt, at et energirenoveringsprojekt kan være så effektivt, at det medfører et negativt energi-
forbrug, dvs. at bebyggelsen bliver energiproducerende (netto). Det vil i givet fald komme bebo-
erne til gode. Skæringen af y-aksen illustrerer, at det ikke er umuligt, at et energirenoveringspro-
jekt går så galt, at der opstår en negativ realiseret energibesparelse, og dermed et merenergi-
forbrug i forhold til før-situationen. Det vil i givet fald skulle afholdes af dispositionsfonden.
44
Figur 6.2. Sammenhæng mellem størrelse af realiseret energibesparelse i forhold til forventet
og fordelingen af energibesparelsen mellem aktører, herunder beboernes besparelse
45
Figur 6.3. Sammenhæng mellem størrelse af realiseret energiforbrug i forhold til forventet og
fordelingen af energiforbruget mellem aktører, herunder beboernes betaling
I de to figurer er modellens virkemåde søgt eksemplificeret ved fire forskellige ”udfald” for den
realiserede besparelse, nemlig hhv. 60, 75, 90 og 120 pct. af den forventede besparelse (= 100
pct.). Beboernes energibesparelse og den tilsvarende energibetaling er i begge figurer vist med
en tyk streg.
 ved en realiseret energibesparelse på 60 pct. af den forventede besparelse (situation 1)
aktiveres garantien for såvel ESCO-firma som dispositionsfond (BDF), idet beboerne er ga-
ranteret en besparelse på 80 pct.
 ved en realiseret energibesparelse på 75 pct. af den forventede besparelse (situation 2)
aktiveres garantien alene for ESCO-firmaet.
 ved en realiseret energibesparelse på 90 pct. af den forventede besparelse (situation 3)
aktiveres garantien ikke. I stedet ”tilfalder” halvdelen af besparelsen i intervallet mellem 80
og 90 pct. ESCO-firmaet, således at beboerne ”kun” opnår en besparelse på 85 pct. af den
forventede besparelse. Som det ses i figur 6.3, betyder det, at beboernes samlede betaling
bliver lig med betalingen for det realiserede energiforbrug plus ESCO-firmaets gevinst, dvs.
115 pct. og ikke 110 pct.
46
 ved en realiseret energibesparelse på 120 pct. af den forventede besparelse (situation 4) er
det halvdelen af besparelsen i intervallet mellem 80 og 100 pct., der tilfalder ESCO-firmaet.
Her opnår beboerne således en besparelse på 110 pct. af den forventede besparelse. Som
det ses i figur 6.3, betyder det, at beboernes samlede betaling bliver lig med betalingen for
det realiserede energiforbrug plus ESCO-firmaets gevinst, dvs. 90 pct. og ikke 80 pct.
6.7. Incitamenter i garantimodellen
Nedenfor gennemgås de forskellige aktørers incitamenter.
Beboerne
At beboerne gennem garantistillelsen er sikret et vist minimumafkast af den energiinvestering,
der foretages, bør – alt andet lige – øge antallet af vedtagne projekter, fordi risikoen for, at der
bliver tale om en klart urentabel investering for beboerne som følge af, at den forventede bespa-
relse ikke realiseres fuldt ud, elimineres med garantien.
Det er i beboernes interesse, at den garanterede energibesparelse er så høj som mulig. Hvis
niveauet for den garanterede energibesparelse er så højt, at projektet ved denne besparelse er
økonomisk rentabelt, må man gå ud fra, at der er meget stor sandsynlighed for, at beboerne
vedtager projektet.
Hvis projektet kun lige er rentabelt for beboerne ved en energibesparelse, der er lig den forven-
tede, vil beboerne sandsynligvis søge flere oplysninger, før de vedtager projektet. Vedtagelse
kan i så fald afhænge af sandsynligheder for og årsager til, at energibesparelsen kan blive min-
dre (eller større) end forventet. Hvis usikkerheden alene ligger i deres egen adfærd, og der er
garantier for resten af usikkerheden, vil meget tale for, at projektet bliver vedtaget.
At beboerne i garantimodellen deler en del af energibesparelsen med ESCO-firmaet, mindsker
isoleret set deres forventede økonomiske afkast af investeringen. Denne reduktion, som må
vurderes at være begrænset, vil dog antagelig i langt de færreste tilfælde opveje den sikkerhed
for et ”pænt” afkast, som garantien medfører. I øvrigt vil beboerne altid have muligheden for at
gennemføre projektet uden ESCO-firmaets medvirken.
ESCO-firmaet
For ESCO-firmaet vil der være flere modsatrettede incitamenter.
Med hensyn til den forventede energibesparelse har ESCO-firmaet incitament til at sætte den
forventede energibesparelse:
 ”For højt”. Jo højere forventet energibesparelse, desto højere bliver garantien overfor
beboerne – alt andet lige – og desto større sandsynlighed for, at beboerne vedtager pro-
jektet.
 ”Korrekt eller for lavt”. ESCO-firmaet får andel af den del af energibesparelsen, der ligger
mellem beboergarantien og den forventede besparelse. Firmaet maksimerer denne del
af indtjeningen, hvis den realiserede besparelse bliver lig med eller over den forventede.
47
 ”Ikke for lavt”. Hvis ESCO-firmaet sætter den forventede energibesparelse for lavt, kan
den gå glip af indtægt, fordi deres andel af energibesparelsen måles i procent af den
forventede. Jo større den forventede besparelse, desto større indtægt (givet at den rea-
liserede besparelse er lig med eller over den forventede).
 ”For lavt”. Jo lavere forventet energibesparelse, desto lavere beboergaranti, og desto
mindre sandsynlighed for, at ESCO- firmaets garanti udløses.
Hvis beboergarantiens størrelse bliver en konkurrenceparameter, vil ESCO-firmaet muligvis
kunne have et incitament til at sætte garantien højere end boligorganisationens minimumskrav.
Hvis beboergarantien ikke er en konkurrenceparameter – eller hvis usikkerheden på den forven-
tede energibesparelse er stor – har ESCO-firmaet incitament til at sætte beboergarantien lig
boligorganisationens minimumskrav.
ESCO-firmaet vil have et incitament til at påtage sig så lille garantiforpligtelse som muligt og
derved at gøre forskellen mellem ESCO-garantien og beboergarantien så lille som muligt i kro-
ner og ører.
Omvendt er hele ideen med at give energirenoveringsopgaver til et ESCO-firma netop, at firma-
et yder en garanti for energibesparelsen. Hvis flere ESCO-firmaer byder på opgaven, vil dette
være en konkurrenceparameter. ESCO-firmaet må således overveje, at en undervurdering af
den forventede besparelse kan medføre, at firmaets chance for at blive valgt som rådgiver re-
duceres.
Boligorganisationen bør overveje renoveringsprojektet, hvis ikke ESCO-firmaet påtager sig en
garantiforpligtelse af en vis størrelse.
ESCO-firmaet har en klar interesse i, at energiprojektets praktiske udførelse resulterer i, at den
realiserede energibesparelse overstiger den garanterede og gerne den forventede.
Det vurderes at være helt afgørende for ESCO-firmaernes tilskyndelse til at yde garanti, at dis-
positionsfondsgarantien afdækker ESCO-fimaets risiko, hvis det skulle ”gå rigtig galt”. Samtidig
vil ”medgarantien” fra dispositionsfonden sikre, at ESCO-fimaet ikke står alene med sin interes-
se i, at de forventede energibesparelser også realiseres i driftsfasen, men at boligorganisatio-
nen også har en egeninteresse i at medvirke hertil.
Boligorganisationen
Boligorganisationen fastsætter i udbudsmaterialet den andel, som garantien som minimum skal
udgøre af den forventede energibesparelse. Boligorganisationen deler herved en del af projek-
tets potentielle energibesparelse mellem beboerne og ESCO-firmaet. Alt andet lige vil beboerne
ønske, at garantiprocenten bliver så høj som mulig og ESCO-firmaet, at garantien bliver så lav
som muligt. Garantiprocentens størrelse kan således afgøre, jf. ovenfor, om ESCO-firmaerne
finder det attraktivt at give tilbud på en opgave, og om beboerne godkender projektet. Det er
boligorganisationen, der skal finde balancen herimellem.
Isoleret set har boligorganisationen en interesse i, at garantiprocenten bliver så lav som muligt,
da det vil mindske risikoen for en udløsning af dispositionsfondens medgaranti. Herved vil flere
fondsmidler alt andet lige være til rådighed for andre formål. Det antages imidlertid, at dette ne-
48
gative incitament langt opvejes af boligorganisationens interesse i at sikre tidssvarende boliger
gennem en høj energistandard.
Ved overvejelser om garantiprocentens størrelse kan boligorganisationen skele til eksisterende
viden om beboernes adfærd mht. energiforbrug efter en renovering. Hvis ændret beboeradfærd
eksempelvis gennemsnitligt ”æder” 10 procent af energibesparelsen, kunne boligorganisationen
vælge at sætte minimumsprocenten til ”et stykke” under 100 procent, fx 80. ESCO-firmaet vil
derved ikke komme til at garantere for beboernes ændrede adfærd, men dog alt andet lige få
reduceret sin gevinst. Man skal være opmærksom på, at den blotte eksistens af en garanti iso-
leret set mindsker beboernes incitament til at spare. Derfor skal garantien sandsynligvis også af
denne grund sættes et stykke under 100 procent, fx på 80.
Boligorganisationen vil i sin rolle som driftsherre og udlejer have en tilskyndelse til at få fastsat
den forventede besparelse så realistisk som muligt, da det vil øge chancerne for at få beboerne
til at tilslutte sig de energirenoveringsarbejder, der for alvor kan fremtidssikre ejendommen som
et attraktivt boligudbud på langt sigt.
I de omfattede renoveringsarbejder må det forudsættes, at boligorganisationen søger at opnå
tilskud mv. fra et energiselskab under ordningen om energiselskabernes spareforpligtelser.
Hermed vil boligorganisationerne have en vigtig ekstern vurdering af den forventede besparel-
se. Det bør i så fald være bygherre (boligorganisationen), der indgår kontrakt med energisel-
skabet, så der bliver tale om en ekstern kvalitetssikring.
6.8. Økonomiske konsekvenser af garantimodellen
Den del af ESCO-fimaets indtægt, der er knyttet til garantistillelsen, stiger, jo tættere den reali-
serede besparelse ligger på den forventede. Når den realiserede besparelse overstiger den
forventede besparelse, stiger indtægten ikke yderligere. Omvendt vil en udløsning af garantien
medføre udgifter for firmaet.
Det må forventes, at rådgiverydelsen – når der stilles garanti – i hvert fald i en periode bliver lidt
dyrere end ellers.
Såvel delingen af en del af energibesparelsen med ESCO-firmaet som en eventuelt dyrere råd-
givning betales af beboerne i form af en reduktion af besparelsen på energiudgifterne samt en
højere husleje, som følger af en højere ydelse på det lån, der finansierer investeringen. Imidler-
tid forudsættes det, at der er tale om totaløkonomisk rentable investeringer for beboerne.
For boligorganisationens dispositionsfond vil en udløsning af garantien medføre en udgift.
Når der ydes en dispositionsfondsgaranti for fx 75 pct. af den forventede energibesparelse, på-
tager dispositionsfonden sig en eventualforpligtelse af denne størrelsesorden. Allerede efter et
år afgøres det, om garantien udløses. Dermed kan eventualforpligtelsen konverteres til udgifter
over en f.eks. tre-årig periode, hvis størrelse bestemmes af, hvor langt den realiserede bespa-
relse ligger under de fx 75 pct. af den forventede besparelse.
49
6.9. Energibesparelser der kan realiseres via garantimodellen
Af afsnit 3.4 fremgår, at et meget usikkert skøn på omfanget af rentable projekter, der i givet fald
kunne tænkes dækket af en garanti fra Landsbyggefonden, ligger på i gennemsnit omkring 1
mia. kr. årligt. Sådanne investeringer vil skønsmæssigt medføre energibesparelser i størrelses-
ordenen 100 mio. kr. årligt.
Dette potentiale vil naturligvis være det samme, uanset om garantien er lokal eller central. I
praksis må det – alt andet lige - antages, at den realiserede besparelse i forbindelse med en
lokal model vil være lidt mindre end ved en central model, fordi der vil være situationer, hvor
ESCO-firma og/eller boligorganisation ikke kan eller vil stille garanti.
Omvendt har den lokale garantimodel et bredere sigte, idet den også kan anvendes i forbindel-
se med energiforbedringer, der ikke modtager renoveringsstøtte fra LBF, men evt. modtager
tilskud fra trækningsretsmidler eller den lokale dispositionsfond, eller er helt ustøttede. Et tilsva-
rende usikkert skøn på omfanget af rentable projekter, der kan tænkes dækket af en lokal ga-
ranti, kan således ligge på 1,5-2 mia. kr. årligt.
6.10. De næste skridt mod implementering af garantimodellen
Som det fremgår af kap. 5, er lovgrundlaget for de lokale dispositionsfondes medvirken til en
”lokal garantimodel” til stede. Der kan dog blive tale om enkelte præciseringer i de administrativt
fastsatte regler i driftsbekendtgørelsen.
Modellen udmøntes i samarbejde mellem Ministeriet for By, Bolig og Landsdistrikter, BL – Dan-
marks Almene Boliger samt de tekniske rådgiveres og entreprenørernes brancheorganisationer
med henblik på at sikre en model, der vil være realisabel i praksis.
I dette arbejde forventes det, at der kan knyttes an til og i hvert fald hentes inspiration fra det
projekt om udvikling af garantimodeller til energibesparelser, som Klima-, Energi- og Bygnings-
ministeriet i regi af Bygningsstyrelsen og Energistyrelsen har igangsat, jf. kap. 7.
50
Kapitel 7. Andre relaterede initiativer
I dette kapitel omtales initiativer, der forventes at kunne understøtte og supplere den energispa-
regarantimodel, der er skitseret i kap. 6. Det bemærkes, at den nye særlige ramme for støtte til
energibesparelser, der efter boligaftalen fra november 2014 indgår i renoveringsstøtteordningen
under Landsbyggefonden, er omtalt i afsnit 3.3.
7.1. Udviklingsprojekt vedrørende generelle ESCO-lignende garanti-
modeller
Af regeringens strategi for energirenovering af bygninger fra maj 2014 er det under initiativ om
fremme af energirenovering af større bygninger via udbud med garanti anført, at det er den ge-
nerelle erfaring, at det i dansk sammenhæng vigtigste element i ESCO-konstruktionen er garan-
tiydelsen, og at en større udbredelse af garantiordninger kunne reducere usikkerheden og der-
med barriererne for energirenovering. Der er derfor i 2013 bevilget 5 mio. kr. til udvikling og af-
prøvning af et koncept for gennemførelse af energirenoveringer og nybyggeri, hvor rådgiveren
eller entreprenøren yder en garanti for opnåelsen af energibesparelsen. Endvidere er anført, at
det er planen i 2014 at lancere konceptet og afprøve konceptet på konkrete byggeprojekter,
bl.a. energirenoveringsprojekter i det almene byggeri.
Udviklingsprojektet indgår således i energirenoveringsstrategien og gennemføres i regi af Byg-
ningsstyrelsen og Energistyrelsen under Klima-, Energi- og Bygningsministeriet. Der er nedsat
en følgegruppe, hvor såvel Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter som BL deltager.
Undervejs er den oprindelige strategi for projektet ændret, idet der ikke længere sigtes på at
udvikle en samlet model, som derefter afprøves i konkrete byggeprojekter, men på en ”skridtvis”
fremgangsmåde, hvor fokus i første omgang er på ”performance-garantier”, der kan gøres op i
forbindelse med byggeriets aflevering. Når erfaringer fra performance garantier er evalueret, er
det sigtet, at disse lægges til grund for at udvikle den samlede model. Den trinvise tilgang har
vist sig effektiv, idet den giver mulighed for at lære af de erfaringer, der gøres, når dele af pro-
blemkomplekset implementeres.
7.2. Supplerende tilskud ved energiforbedringer i alment byggeri støt-
tet med trækningsretsmidler
I december 2013 har Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter godkendt en ændring af Lands-
byggefondens regulativ om trækningsret. Dette indebærer, at der ved forbedringer i almene
boligafdelinger, som har fået tilskud fra trækningsretsmidlerne, f.eks. energibesparende foran-
staltninger, nu er adgang til, at det oprindelige tilskud kan forhøjes indenfor en periode på 5 år
efter færdiggørelsen, hvis den forventede driftsbesparelse ved forbedringsarbejdernes iværk-
sættelse, beregnet efter anerkendte totaløkonomiske principper, ikke opnås.
Denne særlige ordning kan gennemføres, fordi der i en længere årrække har været en gennem-
snitlig tilskudsprocent på under 30, dvs. mindre end det maksimale tilskud på 66 2
/3 pct. af de
godkendte tilskudsberettigede udgifter. Der er således typisk plads til en gardering i forhold til
enkelte projekter.
51
Ordningen er omtalt i regeringens strategi for energirenovering af bygninger fra maj 2014 under
initiativer om fremme af energirenovering af almene boliger.
52
Bilag 1
Kommissorium for undersøgelse af etablering af en garantiordning for energibesparelser
som led i Landsbyggefondens renoveringsstøtteordning (31. januar 2012).
Det fremgik af punkt 14 i den tidligere regerings aftale af 8. november 2010 med Dansk Folke-
parti og Radikale Venstre om styrket indsats i ghettoområderne og anvendelsen af den almene
boligsektors midler, at der igangsættes en undersøgelse af, om der i forbindelse med renove-
ringsstøtteordningen kan etableres en ordning, der inden for en årlig ramme giver Landsbygge-
fonden mulighed for at yde en garanti for energibesparelser - uden at ordningen i erhvervs-
mæssig henseende indebærer konkurrenceforvridende elementer.
Regeringen tilsluttede sig den 11. november 2011 denne aftale. Det fremgår tillige af regerings-
grundlaget ET DANMARK DER STÅR SAMMEN, at regeringen vil undersøge muligheden for at
etablere en model, hvor Landsbyggefonden får mulighed for at garantere besparelserne i bolig-
selskabernes energispareprojekter.
Baggrunden for undersøgelsen er, at energiforbruget i bygninger, herunder ikke mindst almene
og private lejeboliger, skal nedbringes i de kommende år. Den tidligere regering lagde med
”Strategi for reduktion af energiforbruget i bygninger”, april 2009, rammerne for nedbringelsen af
energiforbruget. En række af strategiens forslag er i dag udmøntet, også inden for den almene
boligsektor.
Der er fortsat et betydeligt potentiale for at reducere energiforbruget i den eksisterende bolig-
masse. Såvel SBi’s opgørelser af besparelsespotentialet som ministeriets egne opgørelser på
grundlag af data fra energimærkningsordningen viser dette.
I forbindelse med renovering af almene afdelinger gennemføres allerede en række arbejder, der
har en energibesparende effekt. Landsbyggefonden skønner, at ca. en tredjedel af de støttede
renoveringsarbejder er relateret til bygningernes energiforbrug. Uanset at en investering i ener-
gibesparende foranstaltninger måske både er rentabel samfundsmæssigt og for den enkelte
lejer, kan usikkerheden om energibesparelsernes størrelse og holdbarhed set i sammenhæng
med lejerens samlede boligbetaling, inkl. forsyningsudgifter, betyde, at lejerne stemmer imod
energiforbedringer.
Den energibesparende indsats kan derfor styrkes, hvis denne usikkerhed kan reduceres. Dette
kan ske på forskellige måder. På markedet er der i dag private aktører, som har specialiseret
sig i gennemførelse af energibesparelser med en høj grad af sikkerhed for lejerne - ESCO-
modeller. Som supplement hertil kunne det overvejes for visse energibesparende arbejder at
etablere en garantiordning i Landsbyggefondens regi.
En garantiordning skal alene kunne omfatte totaløkonomisk rentable foranstaltninger/arbejder,
der gennemføres som del af projekter, der i øvrigt opnår støtte fra Landsbyggefondens renove-
ringsstøtteordning. Renoveringsstøtteordningen har i perioden 2011-2016 en samlet investe-
ringsramme på 20.840 mio. kr.
53
Der nedsættes en arbejdsgruppe, som nærmere skal belyse mulighederne for at etablere en
sådan garantiordning. Arbejdsgruppen skal identificere og vurdere de barrierer, der måtte være
for en garantiordning (lovgivningsmæssigt, finansieringsmæssigt, organisatorisk, mv.), og der
skal opstilles en model/modeller for en ordning. I den forbindelse skal følgende nærmere over-
vejes:
 På grundlag af en opstilling af en model for en garantiordning skal det afdækkes, hvilken
risiko Landsbyggefonden i givet fald kommer til at påtage sig ved en garantiordning og
herunder, om der skal fastsættes en øvre ramme for fondens mulige forpligtelse.
 Om en garantiordning skal være omfattet af en årlig kvote.
 Hvilke kriterier for økonomisk rentabilitet ved en energibesparende foranstaltning, der
skal lægges til grund i en garantiordning - samfundsøkonomisk og/eller privat-
/brugerøkonomisk rentabilitet samt den enkelte foranstaltnings rentabilitet og/eller den
samlede rentabilitet.
 Hvilke (mer)investeringer en ordning skal kunne dække - fx alene udgifter til foranstalt-
ninger der vil placere den renoverede bygning energimæssigt ud over BR10’s gældende
krav til nybyggeriet.
 Hvorvidt den enkelte boligafdeling skal påtage sig en selvrisiko og i givet fald, hvor stor
en del af en overskridelse af den følgende energiudgift denne selvrisiko skal udgøre.
 Om de berørte boligafdelinger - eller en bredere kreds af boligafdelinger - skal betale en
forsikringspræmie.
 Hvordan en garantiordning kan omfattes af en kvalitetssikring af de energiarbejder, der
omfattes af garantien, og hvordan en kvalitetssikringsstandard kan opstilles.
 Om en garantiordning vil kunne indebære konkurrenceforvridende elementer bl.a. i kraft
af, at Landsbyggefonden ikke skal beregne sig et afkast af ordningen i forhold til de pri-
vate virksomheder, der tilbyder ESCO-løsninger.
 Hvordan private virksomheder, især på energiområdet, kan inddrages i en garantiord-
ning.
 Om en garantiordning kan have positive eller negative effekter for udbredelsen af
ESCO-løsninger ved ustøttede energirenoveringer i andet alment byggeri.
 Om en garantiordning kan være i strid med Landsbyggefondens formål.
Som led i undersøgelsen skal de økonomiske konsekvenser af opstillede modeller for en garan-
tiordning opgøres for de involverede parter - dvs. ud over Landsbyggefonden - lejere, boligor-
ganisationer og det offentlige. Dette indbefatter en opgørelse af risikoen for garantiudløsning og
de hermed forbundne udgifter, samt af udgifter til driften af ordningen og til løbende erfarings-
opsamling og erfaringsformidling, mv.
Det skal endvidere belyses, om en garantiordning kan have statsstøtteretlige aspekter.
Undersøgelsen gennemføres af MBBL i samarbejde med den almene boligsektor (BL – Dan-
marks Almene Boliger/Landsbyggefonden) og KL. Erhvervsorganisationerne og Konkurrence-
og Forbrugerstyrelsen inddrages efter behov i undersøgelsen.
Resultatet af undersøgelsen forventes fremlagt den 1. oktober 2012.


Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
By- og Boligudvalget
Lovsekretariatet
Hermed fremsendes til orientering rapport om energisparegaranti ved renovering af almene boliger,
udarbejdet af den nedsatte arbejdsgruppe, hvori bl.a. den almene boligsektor har været
repræsenteret.
Rapporten har sit udspring i Boligaftalen fra 2010, som omfattede et punkt om undersøgelse af
etablering af en garantiordning i Landbyggefonden.
I rapporten skitseres en model for energisparegaranti for renoveringsprojekter, hvor garantien ydes
lokalt af boligorganisationernes dispositionsfonde sammen med et ESCO-firma, der fx kan være de
tekniske rådgivere, der deltager i projektet. Modellen sigter på at gøre det lettere at opnå beboernes
tilslutning til energibesparelser som led i renoveringsprojekter ved give dem større sikkerhed for, at de
forventede besparelser faktisk slår igennem i deres energiregning.
Garantimodellen kræver ikke lovændringer, men der resterer en implementeringsindsats, før den for
alvor kan tages i anvendelse.
Med venlig hilsen
Carsten Hansen
MINISTEREN
Dato: 8. maj 2015
Dok. Id: 589582
By- og Boligudvalget 2014-15
BYB Alm.del Bilag 58
Offentligt