Fremsat den 5. maj 2015 af ministeren for by, bolig og landdistrikter (Carsten Hansen)

Fremsat den 5. maj 2015 af ministeren for by, bolig og landdistrikter (Carsten Hansen)
Forslag
til
Lov om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om
planlægning
(Benyttelse af helårsboliger til fritidsformål)
§ 1
I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf.
lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, som ændret
senest ved § 2 i lov nr. 310 af 30. marts 2015, foretages
følgende ændringer:
1. I § 50, stk. 2, udgår »af boligens ejer« og »af den samme
ejer«.
2. I § 50, stk. 2, indsættes som 2. pkt.:
»Kommunalbestyrelsen kan meddele bindende forhånds-
samtykke.«
§ 2
I lov om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.
maj 2013, som ændret senest ved § 1 i lov nr. 221 af 3.
marts 2015, foretages følgende ændringer:
1. I § 36, stk. 1, nr. 9, indsættes efter »overstiger 250 m2«:
», jf. dog stk. 6«.
2. I § 36, stk. 1, indsættes efter nr. 10 som nyt nummer:
»11) Genoptagelse af helårsbeboelsen af boliger, som mid-
lertidigt har været anvendt til fritidsformål i henhold
til et af kommunalbestyrelsen meddelt samtykke i
medfør af lov om midlertidig regulering af boligfor-
holdene.«
Nr. 11-15 bliver herefter nr. 12-16.
3. I § 36, stk. 2, 1. pkt., ændres »stk. 1, nr. 3, 12 og 13« til:
»stk. 1, nr. 3, 13 og 14«.
4. I § 36, stk. 3, ændres »stk. 1, nr. 12« til: »stk. 1, nr. 13«.
5. I § 36, stk. 4, ændres »stk. 1, nr. 12 og 13« til: »stk. 1, nr.
13 og 14«.
6. I § 36 indsættes som stk. 6:
»Stk. 6. Medmindre kommunalbestyrelsen ved samtykket
bestemmer andet, finder stk. 1, nr. 9, ikke anvendelse på bo-
liger, hvor anvendelsen på grundlag af et meddelt samtykke
efter lov om midlertidig regulering af boligforholdene kan
veksle mellem helårsbeboelse og fritidsbeboelse.«
§ 3
Loven træder i kraft den 1. juli 2015.
Lovforslag nr. L 203 Folketinget 2014-15
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, j.nr. 2012-3987
BV000253
Bemærkninger til lovforslaget
Almindelige bemærkninger
1. Indledning
Med forslaget udvides kommunernes muligheder for at
meddele de såkaldte flexboligtilladelser i henhold til bolig-
reguleringsloven.
Den foreslåede udvidelse gør det muligt at meddele flex-
boligtilladelser, der følger boligen frem for ejeren. Udvidel-
sen skal desuden gøre det muligt at meddele flexboligtilla-
delser, som gør det muligt at veksle frit mellem anvendelse
til fritids- eller helårsbeboelse. Med forslaget undtages flex-
boliger i landzone generelt fra planlovens krav om landzo-
netilladelse ved genoptagelse af helårsanvendelsen. Endelig
giver forslaget kommunerne mulighed for at meddele bin-
dende forhåndstilsagn om flexboligtilladelse til andre perso-
ner end boligens aktuelle ejer.
Gennem de senere år har områder i landdistrikterne været
præget af lokal affolkning som følge af flytning fra land til
by. I perioden 1981-2010 er indbyggertallet på landsplan
øget med 8 pct. I samme periode er indbyggertallet i landets
tyndest befolkede områder (landdistrikter og byer med færre
end 1.000 indbyggere) imidlertid faldet med godt 9 pct.
Denne udvikling har sat sig sine spor, og i mange områder
ses ubeboede og ofte mangelfuldt vedligeholdte boliger.
Et gennemgående træk ved udviklingen er, at størsteparten
af disse boliger er beliggende i egne af landet, hvor man i
forvejen har store problemer med vigende beskæftigelse, høj
fraflytning og generelt vanskelige vækstbetingelser for er-
hvervslivet. Ser man, hvor de ubeboede boliger er beliggen-
de, er det markant, at der er en overrepræsentation heraf i
landdistrikterne.
Boligreguleringslovens § 50 regulerer kommunernes ad-
gang til at meddele samtykke til midlertidige ændringer i an-
vendelsen af helårsboliger. For at tydeliggøre kommunernes
mulighed for at fremme efterspørgslen efter overskydende
helårsboliger i landdistrikterne blev der ved lov nr. 413 af 9.
april 2013 føjet et nyt stykke til bestemmelsen. Tilføjelsen
giver kommunerne adgang til midlertidigt at lempe bopæls-
pligten for helårsboliger ved at meddele samtykke i form af
en flexboligtilladelse.
Ændringen lovfæstede den praksis, der i nogle kommuner
var udviklet for at udstede såkaldte »weekendattester« – til-
ladelser som gav ejere af helårsboliger mulighed for at an-
vende disse til fritidsformål.
Flexboligtilladelsen giver boligejeren mulighed for mid-
lertidigt at anvende en helårsbolig til fritidsformål med ret
til senere at genoptage helårsanvendelsen uden på ny at
skulle søge kommunen om tilladelse hertil i medfør af bolig-
reguleringsloven.
Initiativet fik en god modtagelse af landets kommuner så-
vel som ejendomsmæglerbranchen. Flere undersøgelser gen-
nemført på Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters for-
anledning, viser en betydelig interesse for ordningen og et
ønske om at styrke flexboligejernes sikkerhed for investerin-
gen.
Det blev derfor i forbindelse med »Aftale om en vækst-
pakke, juni 2014« aftalt at udvide ordningen, så kommuner-
ne fremover får mulighed for at meddele en tilladelse, der
knytter sig til selve boligen frem for ejeren personligt.
2. Lovforslagets indhold
2.1. Gældende ret
En flexboligtilladelse i medfør af boligreguleringslovens §
50, stk. 2, giver ejeren af en helårsbolig mulighed for mid-
lertidigt at benytte denne som fritidsbolig. Tilladelsen giver
boligejeren ret til senere at genoptage helårsanvendelsen
uden på ny at skulle søge kommunen om tilladelse i henhold
til boligreguleringsloven.
Tilladelsen kan anvendes én gang. Hvis boligejeren har
genoptaget helårsanvendelsen og senere ønsker at benytte
boligen til fritidsformål igen, forudsætter dette en ny tilla-
delse fra kommunen.
Tilladelsen er personlig og bortfalder dermed senest i for-
bindelse med et ejerskifte. Det er dog muligt at anmode
kommunen om en vejledende forhåndstilkendegivelse ve-
drørende muligheden for at opnå flexboligtilladelse i forbin-
delse med salg af en bolig.
Flexboligtilladelsen kan alene gives under iagttagelse af
anden lovgivning på området. Tilladelsen kan således ikke
meddeles, såfremt den ændrede anvendelse af boligen vil
være i strid med f.eks. byggeloven, lov om erhvervelse af
fast ejendom, planloven eller planer udstedt med hjemmel i
denne.
2.1.1. Byggeloven
Byggelovgivningen opererer alene med to begreber i for-
bindelse med beboelsesbygninger, nemlig helårsbeboelse og
sommerhuse i sommerhusområder. Dette betyder, at alle
bygninger til beboelse, der ikke er sommerhuse i sommer-
husområder, er helårsboliger, uanset hvor ofte bygningen
benyttes. Dette betyder, at et helårshus ikke skifter status til
sommerhus, blot fordi huset i en midlertidig periode ikke
anvendes til helårsbeboelse. Helårshuset vil således fortsat
have status som helårsbolig i henhold til byggeloven.
Hvis benyttelsen af boligen ændrer sig væsentligt, vil der
ske en væsentlig anvendelsesændring, der er omfattet af
byggelovens § 2, stk. 1, litra c, og som følge heraf vil kræve
byggetilladelse fra kommunalbestyrelsen efter byggelovens
§ 16, stk. 1.
Når der efter byggelovgivningen meddeles byggetilladelse
til opførelse af en bebyggelse, skal bebyggelsen opføres i
overensstemmelse med det, der er meddelt tilladelse til. Ef-
ter opførelsen må bebyggelsen ligeledes alene anvendes til
det formål, der er meddelt tilladelse til som en del af bygge-
tilladelsen, eksempelvis bebyggelse til helårsbeboelse.
2
Er ændringen i benyttelsen af bebyggelsen ikke væsentlig,
falder forholdet ikke indenfor byggelovens anvendelsesom-
råde, og ændringen kan således ske uden byggetilladelse.
En tilladelse i medfør af boligreguleringslovens § 50, stk.
2 muliggør en midlertidig ændring i benyttelsen af boligen
og bygger på en forudsætning om, at helårsanvendelsen se-
nere kan genoptages. Benyttelsesændringen er derfor ikke
væsentlig og falder dermed uden for byggelovens anvendel-
sesområde.
Dette indebærer, at flexboligen bevarer sin formelle hel-
årsstatus i byggelovens forstand, hvorfor helårsanvendelsen
senere kan genoptages uden krav om byggetilladelse.
2.1.2. Lov om planlægning (planloven)
Planloven regulerer anvendelsen af helårs- og ferieboliger
både i byzone, sommerhusområder og landzone med særlige
regler og begrænsninger i sommerhusområder og i landzone
samt kystnærhedszonen og hovedstadsområdet samt de be-
grænsninger, der følger af den konkrete planlægning for om-
rådet. Planloven indeholder også særlige regler for ændret
anvendelse f.eks. fra fritidsbolig til helårsbolig i henholdsvis
kommune- og lokalplanlagt byzone, landzone, sommerhus-
område, kystnærhedszone og i hovedstadsområdet.
Muligheden for at få og udnytte en flexboligtilladelse er
således påvirket af planloven og de planmæssige forhold,
herunder lokalplaner, som gør sig gældende for det område,
hvor boligen er beliggende.
Der er i planlovens § 19 hjemmel til, at kommunalbesty-
relsen kan dispensere fra bestemte lokalplanbestemmelser,
medmindre det strider mod lokalplanens principper. Et krav
om helårsbeboelse kan være en del af lokalplanens princip-
per (formål og anvendelsesbestemmelser) og kan i så fald
ikke fraviges ved en dispensation, jf. planlovens § 19. Er et
område således udlagt til helårsbeboelse, vil lokalplanen
skulle erstattes af en ny lokalplan eller ændres for så vidt an-
går kravet om helårsbeboelse, såfremt kommunen ønsker at
meddele flexboligtilladelser i dette område. Dette forudsæt-
ter, at det ikke er i strid med bestemmelserne i planloven og
regler m.v. udstedt i medfør heraf, som f.eks. bekendtgørel-
se nr. 1037 af 9. august 2013 om hovedstadsområdets plan-
lægning (Fingerplan 2013).
Efter planloven har kommunalbestyrelsen mulighed for i
kommuneplanen at fastsætte retningslinjer for bl.a. landzo-
neadministrationen og herved skabe grundlag for den ønske-
de administration af landzonebestemmelserne i forhold til
f.eks. bosætning.
For boliger i landzone gælder, at det ikke kræver landzo-
netilladelse at ændre anvendelsen af en helårsbolig til fri-
tidsbolig. I medfør af planlovens § 35, stk. 1 stilles der imid-
lertid krav om landzonetilladelse, såfremt en helårsbolig i
landzone, der i mere end tre på hinanden følgende år har væ-
ret anvendt til fritidsformål, atter ønskes anvendt som hel-
årsbolig. Praksis er som udgangspunkt restriktiv. I bedøm-
melsen indgår bl.a. længden af den periode, hvor huset ikke
har været anvendt til helårsbeboelse, hvor mange helårshuse
der ligger i nærheden samt husets kvalitet.
Eksisterende sommerhusområder i kystnærhedszonen skal
fastholdes som sommerhusområder, jf. planlovens § 5 b, stk.
1, nr. 3. Det samme gælder i hovedstadsområdet, jf. Finger-
planen. Boliger i et sommerhusområde må ikke anvendes til
helårsbeboelse, jf. helårsforbuddet i planlovens § 40, stk. 2.
Såfremt et hus i et sommerhusområde i kystnærhedszonen
lovligt har været anvendt som helårsbolig før områdets plan-
lægning ved lokalplan m.m., jf. planlovens § 38 a, til som-
merhusområde, kan den hidtidige anvendelse som helårsbo-
lig fortsætte. Dersom anvendelsen af et sådant hus ændres til
ferieboliganvendelse, bortfalder den hidtidige ret til helårs-
beboelse, såfremt denne ret ikke udnyttes i 3 på hinanden
følgende år, jf. planlovens § 40, stk. 1, og § 56, stk. 2. I den-
ne situation kan der alene gives en flexboligtilladelse betin-
get af, at anvendelsen til helårsbolig genoptages, inden ret-
ten til helårsbeboelse bortfalder – altså inden 3 år efter påbe-
gyndelsen af anvendelsen til feriebolig.
2.1.3. Lov om erhvervelse af fast ejendom
(erhvervelsesloven)
Det følger af § 1, stk. 1, i lov om erhvervelse af fast ejen-
dom, at personer, der ikke har bopæl i Danmark, og som
heller ikke tidligere har haft bopæl her i landet i et tidsrum
af i alt 5 år, kun med justitsministerens tilladelse kan erhver-
ve adkomst til fast ejendom i Danmark. Bestemmelsen om-
fatter både helårsboliger og fritidsboliger m.v. (sekundærbo-
liger).
Ifølge bemærkningerne til lov om erhvervelse af fast ejen-
dom, jf. Folketingstidende 1959-60, tillæg A, spalte 289, er
formålet med erhvervelseslovgivningen – i lyset af den
udenlandske efterspørgsel på fast ejendom i Danmark sam-
menholdt med det begrænsede areal til rådighed – at give
personer, der er bosat i Danmark, fortrinsret til at erhverve
fast ejendom her i landet. Tilladelse til erhvervelse af fritids-
bolig (sekundærbolig) i Danmark gives efter Justitsministe-
riets praksis kun, hvis ansøgeren har en ganske særlig stærk
tilknytning til Danmark.
Erhvervelse af en flexbolig med henblik på anvendelse til
fritidsformål vil – uagtet boligens formelle status på erhver-
velsestidspunktet – være sidestillet med erhvervelse af en
fritidsbolig i erhvervelseslovens forstand.
2.1.4. Lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast
ejendom (ejendomsavancebeskatningsloven)
Skattemæssigt er en flexbolig omfattet af de almindelige
regler om beskatning af fast ejendom. Fortjenester ved salg
af flexboliger omfattet af henholdsvis den såkaldte parcel-
husregel eller sommerhusregel i ejendomsavancebeskat-
ningslovens § 8 vil derfor være skattefri.
Efter parcelhusreglen er fortjeneste ved afståelse af en- og
tofamilieshuse og ejerlejligheder skattefri, hvis huset eller
lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand
i en del af eller hele ejertiden. For en- og tofamilieshuse
gælder fritagelsen dog kun, hvis ejendommens samlede
grundareal er mindre end 1.400 m², ejendommen ikke kan
udstykkes til selvstændig bebyggelse, eller udstykning vil
medføre en væsentlig værdiforringelse.
3
Efter sommerhusreglen i skattelovgivningen er fortjeneste
ved salg af sommerhusejendomme og lign. skattefri, hvis
ejeren eller dennes husstand har benyttet ejendommen til
private formål i en del af eller hele ejerperioden. Sommer-
husreglen finder også anvendelse på helårsboliger, hvis
ejendommen er anskaffet med henblik på anvendelse til fri-
tidsformål for ejeren eller dennes husstand og i hele ejerti-
den udelukkende er anvendt til fritidsformål for ejeren eller
dennes husstand.
Hvis en helårsbolig, herunder en flexbolig, har været an-
vendt til andet end private fritidsformål i ejerperioden, f.eks.
udlejning, vil sommerhusreglen efter praksis ikke finde an-
vendelse ved et salg. Boligen vil derimod fortsat godt kunne
være omfattet af parcelhusreglen, og en fortjeneste ved salg
dermed være skattefri, hvis betingelserne herfor i øvrigt er
opfyldt på salgstidspunktet.
2.1.5. Lov om sommerhuse og campering m.v.
(sommerhusloven)
I henhold til sommerhuslovens § 1 kræver længerevarende
eller erhvervsmæssig udlejning til ferieboligformål særlig
tilladelse. Den af lovgiver ønskede praksis er restriktiv, og
der gives derfor som altovervejende hovedregel ikke udlej-
ningstilladelse.
2.2. Lovforslaget
Med henblik på at fremme omsætteligheden af boliger i
landdistrikterne yderligere, indgik regeringen som et led i
vækstpakken i juni 2014 aftale med Venstre, Det Konserva-
tive Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og
Dansk Folkeparti om en udvidelse af flexboligordningen.
Den aftalte udvidelse skal give kommunalbestyrelserne mu-
lighed for at udstede flexboligtilladelser, der knytter sig til
selve boligen og dermed kan overdrages ved et senere salg.
Med nærværende lovforslag udmøntes den i vækstpakken
aftalte udvidelse af flexboligordningen. Udvidelsen foreslås
i den forbindelse suppleret af en række tiltag, der alle har til
formål at give flexboligejere og potentielle købere større
sikkerhed for boligens langsigtede anvendelsesmuligheder
og senere omsættelighed. En større sikkerhed for senere kø-
beres anvendelsesmuligheder vil øge ejendommens værdi og
dermed forbedre vilkårene for at opnå en bedre realkreditfi-
nansiering af købet.
Det foreslås derfor at ændre formuleringen af boligregule-
ringslovens § 50 stk. 2, således at kommunalbestyrelsens
samtykke ikke skal gives til boligejeren personligt. Den
foreslåede udvidelse giver derfor tillige kommunerne mulig-
hed for at udstede flexboligtilladelser, der ikke bortfalder,
når helårsanvendelsen af boligen genoptages.
For at give potentielle købere større sikkerhed omkring af-
taleindgåelsen foreslås det tillige at supplere boligregule-
ringslovens § 50, stk. 2 med en ny bestemmelse, som giver
kommunalbestyrelsen hjemmel til at meddele bindende for-
håndstilsagn om flexboligtilladelse. Denne mulighed vil
desuden være et nyttigt redskab for ejendomsmæglere og
sælgere, der ønsker at fremme omsætteligheden af deres bo-
lig.
Med de foreslåede udvidelser af ordningen tilsigtes ingen
ændring af kommunernes adgang til selv at beslutte, i hvil-
ket omfang flexboligordningen skal finde anvendelse. Det er
således fortsat op til den enkelte kommune at fastlægge de
nærmere retningslinjer for ordningens anvendelse under re-
spekt af anden lovgivning.
Regeringen ønsker med den foreslåede udvidelse af flex-
boligordningen at understrege ordningens særtræk i forhold
til andre former for ændringer i benyttelsen af boliger. Æn-
dringen i den enkelte boligs anvendelse sker på grundlag af
kommunalbestyrelsens forudgående stillingtagen, og tilla-
delsen gives fortsat under forudsætning af, at helårsbeboel-
sen senere kan genoptages.
Flexboligen bibeholder sin formelle helårsstatus i boligre-
guleringsloven og byggelovens forstand.
Begrundelsen for planlovens krav om landzonetilladelse
ved fritidsboligers overgang til helårsbeboelse er, at helårs-
beboelse i højere grad end fritidsbeboelse påvirker omgivel-
serne.
Flexboligordningen adskiller sig fra den hidtidige landzo-
nepraksis for ændret anvendelse af helårsboliger i landzone,
idet der er tale om en midlertidig anvendelsesændring, som
hviler på en begunstigende forvaltningsakt.
Det foreslås derfor at indføje en ny bestemmelse i planlo-
vens § 36, stk.1, som generelt undtager flexboliger fra plan-
lovens krav om landzonetilladelse i forbindelse med genop-
tagelse af helårsbeboelsen uanset varigheden af den midler-
tidige anvendelse til fritidsformål.
Kommunerne foretager allerede i vid udstrækning regi-
strering af flexboligtilladelser i Bygnings- og Boligregistret
(BBR). Ved registrering i BBR kan flexboligtilladelsen ind-
gå i den digitale ejendomsdatarapport (DIADEM), hvilket
gør oplysningen om flexboligstatus umiddelbart tilgængelig
for købere og formidlere af boliger. I forlængelse af den
foreslåede lovændring vil der i medfør af lov om bygnings-
og boligregistrering på bekendtgørelsesniveau blive fastsat
nærmere regler om BBR-registrering af flexboligtilladelser.
Med udvidelsen af flexboligordningen tilsigtes hverken
ændringer af udlændinges adgang til erhvervelse af fast
ejendom i Danmark, de skattemæssige forhold omkring salg
af fast ejendom eller reglerne for udlejning til fritidsformål.
Udvidelsen af flexboligordningen evalueres 2 år efter, at
den er trådt i kraft med henblik på at vurdere effekten af æn-
dringen og eventuelt afledte konsekvenser.
3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det
offentlige
Forslaget vurderes ikke at have økonomiske eller admini-
strative konsekvenser for det offentlige. I forhold til planlo-
ven vil kommunerne skulle behandle færre sager om genop-
tagelse af helårsbeboelse i boliger, der har været anvendt
som fritidsbolig. Derimod vil kommunerne skulle behandle
lidt flere sager om til- og ombygning til flexboliger, men
samlet set vurderes ændringen ikke at få økonomiske og ad-
ministrative konsekvenser for det offentlige.
4
En øget efterspørgsel efter flexboliger vil isoleret set kun-
ne medføre en stigning i antallet af ansøgninger og flere re-
gistreringer i Bygnings- og Boligregistret (BBR). Mulighe-
den for at indtræde i tidligere udstedte tilladelser indebærer
derimod, at der ikke på ny skal søges tilladelse i forbindelse
med ejerskifte. Det er derfor forventningen, at forslaget ikke
vil medføre øgede administrative omkostninger for kommu-
nerne.
De kommunaløkonomiske konsekvenser er forhandlet
med KL.
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for
erhvervslivet m.v.
Forslaget tager sigte på overskydende boliger og må der-
for ventes at medføre stigende omsætning og beskæftigelse i
landdistrikterne. Forslaget kan endvidere føre til øget om-
sætning i turismeerhvervet.
5. Administrative konsekvenser for borgerne
Forslaget vurderes at indebære en administrativ lettelse
for boligkøbere, som kan indtræde i tidligere udstedte tilla-
delser frem for selv at skulle ansøge i forbindelse med ejer-
skifte. Potentielle flexboligkøbere vil desuden opnå en større
sikkerhed ved en bindende forhåndstilkendegivelse vedrø-
rende muligheden for at opnå flexboligtilladelse.
6. Miljømæssige konsekvenser
Forslaget har ikke miljømæssige konsekvenser.
7. Forholdet til EU-retten
Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.
8. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
Lovforslaget har i perioden fra den 23. april til den 29.
april 2015 været sendt i høring hos følgende myndigheder
og organisationer m.v.:
Advokatrådet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsen-
tation, Boligselskabernes Landsforening, BOSAM, Bygge-
societetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks Lejer-
foreninger, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerfor-
ening, Danske Udlejere, Den Danske Dommerforening,
Dommerfuldmægtigforeningen, Ejendomsforeningen Dan-
mark, Ejendomsmæglernes Landsorganisation, Feriehusud-
lejernes Brancheforening, Finansrådet, Forsikring og Pensi-
on, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerkla-
genævnsforeningen, KL, Lejernes Landsorganisation i Dan-
mark, Parcelhusejernes Landsforening, Præsidenten for
Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, Realkredit-
foreningen og Realkreditrådet.
9. Sammenfattende skema
Positive konsekvenser/
mindreudgifter
Negative konsekvenser/
merudgifter
Økonomiske konsekvenser for stat,
kommuner og regioner
Ingen Ingen
Administrative konsekvenser for stat,
kommuner og regioner
Ingen Ingen
Økonomiske konsekvenser for er-
hvervslivet
Øget omsætning og beskæftigelse i
landdistrikterne.
Ingen
Administrative konsekvenser for er-
hvervslivet
Ingen Ingen
Miljømæssige konsekvenser Ingen Ingen
Administrative konsekvenser for bor-
gerne
Mindre administrativ lettelse Ingen
Forholdet til EU-retten Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til § 1
Til nr. 1
I henhold til boligreguleringslovens § 50, stk. 2, kan kom-
munalbestyrelsens samtykke (flexboligtilladelsen) alene
meddeles til boligejeren personligt. Tilladelsen bortfalder
dermed senest i forbindelse med boligens ejerskifte.
Det foreslås, at samtykket fremover også kan knyttes til
selve boligen. Herved kan flexboligtilladelsen følge boligen
ved ejerskifte. Den værdi, som tilladelsen repræsenterer for
ejendommen, kan således fastholdes i forbindelse med et se-
nere salg.
Det er stadig op til kommunalbestyrelsen at tage stilling
til, hvorledes flexboligordningen konkret skal udmøntes i
kommunen under respekt for anden relevant lovgivning på
området. Kommunalbestyrelsen kan således beslutte, om
man vil anvende ordningen i fuldt omfang, eller om man vil
praktisere ordningen i en mindre vidtgående form. Kommu-
nen kan eksempelvis beslutte alene at meddele flexboligtil-
ladelser som tidsbegrænsede eller personlige tilladelser.
Kommunen træffer ligeledes beslutning om, hvorvidt tilla-
delsen skal bortfalde, når helårsanvendelsen genoptages, el-
ler give mulighed for frit at veksle mellem anvendelsesfor-
merne. Kommunalbestyrelsen bør endvidere overveje, om
5
sådanne differentieringer i ordningens anvendelse skal af-
grænses geografisk således, at der i bestemte områder af
kommunen gives flexboligtilladelser i varierende omfang.
Der er blandt landets kommuner en udbredt praksis for at
registrere flexboligtilladelser i Bygnings- og Boligregistret
(BBR). Den foreslåede udvidelse af flexboligordningen for-
ventes at have en positiv indflydelse på de berørte boligers
ejendomsværdi. Ved registrering i BBR kan flexboligtilla-
delsen indgå i den digitale ejendomsdatarapport (DIADEM),
hvilket vil gøre oplysningen om flexboligstatus umiddelbart
tilgængelig for købere og formidlere af boliger. I forlængel-
se af den foreslåede lovændring vil der i medfør af lov om
bygnings- og boligregistrering blive fastsat nærmere regler
om BBR-registrering af flexboligtilladelser på bekendtgørel-
sesniveau.
Til nr. 2
Flexboligtilladelsen er, jf. boligreguleringslovens § 50,
stk. 2, personlig og kan alene meddeles til boligens aktuelle
ejer. Andre personer har derfor efter gældende ret alene mu-
lighed for at opnå vejledende tilkendegivelser vedrørende
den fremadrettede mulighed for at opnå flexboligtilladelse
til en konkret bolig.
Med henblik på at fremme omsætteligheden af boliger i
landdistrikterne foreslås det at give kommunalbestyrelsen
mulighed for at give bindende forhåndssamtykke i form af
et forhåndstilsagn om flexboligtilladelse.
Det vil stå en kommunalbestyrelse frit for at anvende den-
ne mulighed. Hvis kommunalbestyrelsen ønsker at afgive
forhåndstilkendegivelser, kan dette også efter den foreslåede
ændring ske i vejledende eller tidsbegrænset form. Borgeren
har således ikke i medfør af bestemmelsen retskrav på, at
kommunalbestyrelsen bruger sin mulighed for at give et bin-
dende forhåndstilsagn. Hvis en kommunalbestyrelse vælger
at gøre brug af muligheden for at give bindende forhånds-
samtykke, vil kommunalbestyrelsens afgørelser herom -
som øvrige kommunale afgørelser - være underlagt de al-
mindelige forvaltningsretlige principper, herunder krav om
saglighed og lighed.
Til § 2
Til nr. 1
Efter de gældende regler i planlovens § 36, stk. 1, nr. 9,
kan til- og ombygning af et helårshus op til et samlet brutto-
etageareal på 250 m2 ske uden landzonetilladelse.
Undtagelsen fra kravet om landzonetilladelse i § 36, stk.
1, nr. 9, for til- og ombygning af helårshuse, foreslås be-
grænset for boliger med en flexboligtilladelse, jf. den fore-
slåede bestemmelse i § 36, stk. 6, jf. forslagets § 2, nr. 6.
§ 36, stk. 1, nr. 9, foreslås udbygget med en henvisning til
den foreslåede nye bestemmelse i § 36, stk. 6, hvorefter ret-
ten i planlovens § 36, stk. 1, nr. 9, til at udvide helårshuse
uden landzonetilladelse ikke gælder for boliger, hvor kom-
munalbestyrelsen har meddelt en flexboligtilladelse efter lov
om midlertidig regulering af boligforholdene, medmindre
kommunalbestyrelsen har bestemt noget andet i flexboligtil-
ladelsen. Der henvises til bemærkningerne til den foreslåede
nr. 6 i lovforslaget.
Til nr. 2
Efter gældende regler i planlovens § 36, stk. 1, nr. 10, er
en helårsboligs overgang til fritidsbolig undtaget fra kravet
om landzonetilladelse efter planlovens § 35 til ændret an-
vendelse af bestående bebyggelse. Derimod kan genoptagel-
se af helårsbeboelsen ikke ske uden landzonetilladelse efter
planlovens § 35, hvis boligen har været anvendt som fritids-
bolig i mere end 3 år.
Med forslaget undtages flexboliger generelt fra planlovens
krav om landzonetilladelse i forbindelse med genoptagelse
af helårsbeboelsen. Helårsbeboelsen kan dermed umiddel-
bart genoptages uanset varigheden af den midlertidige an-
vendelse til fritidsformål.
Med forslaget tilsigtes ikke en ændring af den hidtidige
landzonepraksis for helårsboliger, der i medfør af planlo-
vens § 36, stk. 1, nr. 10, anvendes til fritidsformål.
Til nr. 3-5
Der er tale om konsekvensændringer som følge af ændrin-
gerne i § 2, nr. 2, hvorefter flexboliger generelt undtages fra
planlovens krav om landzonetilladelse i forbindelse med
genoptagelse af helårsbeboelsen.
Til nr. 6
Efter de gældende regler i planlovens § 35 kan opførelse
af bebyggelse og til- og ombygning i landzone kun ske med
kommunalbestyrelsens forudgående landzonetilladelse.
Der gælder en række undtagelser fra tilladelseskravet.
Planlovens § 36, stk. 1, nr. 9, giver mulighed for til- og om-
bygning af et helårshus, hvorved husets samlede bruttoeta-
geareal ikke overstiger 250 m2, uden landzonetilladelse.
Større udvidelser, dvs. over 250 m2, kræver fortsat en forud-
gående landzonetilladelse. En tilsvarende undtagelse gælder
ikke for fritidshuse. Det følger af praksis i sager om udvidel-
se af eksisterende sommerhuse eller udskiftning af mindre
sommerhuse i landzone, at beslutningen om, hvorvidt der
kan meddeles tilladelse, sker på grundlag af en konkret vur-
dering i den enkelte sag med udgangspunkt i planlægnings-
mæssige og landskabelige overvejelser samt ved en afvej-
ning af de yderligere hensyn, der skal varetages med landzo-
nebestemmelserne. I praksis tillades kun mindre udvidelser
af fritidshuse.
Det antages, at bestemmelsen i § 36, stk. 1, nr. 9, kun gæl-
der egentlige helårshuse og ikke huse, der midlertidigt eller
permanent har status af fritidshuse. Den foreslåede bestem-
melse skal sikre, at kun helårshuse med helårsbeboelse kan
benytte denne undtagelse fra hovedreglen om forudgående
landzonetilladelse til bygningsmæssige udvidelser, medmin-
dre kommunalbestyrelsen bestemmer andet for flexboliger i
forbindelse med flexboligtilladelsen.
Med de foreslåede bestemmelser i dette lovforslag vil der
blive friere muligheder for vekslende ændringer af en boligs
6
status mellem helårsbolig og fritidsbolig. Det betyder, at
selv en kortvarig statusændring fra fritidsbolig til helårsbo-
lig giver mulighed for at udvide små huse, der primært an-
vendes som fritidshuse, uden landzonetilladelse, dvs. uden
kommunalbestyrelsens mulighed for at afveje de hensyn til
eksempelvis natur, landskab, infrastruktur og naboer, der
ligger bag landzonereglerne.
Den foreslåede bestemmelse skal dels sikre, at der ikke
uden landzonetilladelse bliver mulighed for at udvide boli-
ger, der i udgangspunktet er helårsboliger, men som udnyt-
tes som fritidshuse og er købt med dette formål, medmindre
kommunalbestyrelsen bestemmer andet i forbindelse med
meddelelsen af en flexboligtilladelse. Dels skal den være
med til at hindre, at muligheden for at veksle mellem helårs-
beboelse og fritidsbeboelse ikke udnyttes til at udbygge fri-
tidshuse op til 250 m2 og dermed indebære generelt set flere
store fritidshuse i landzone, i mange tilfælde i områder med
store natur- og landskabsværdier. Bestemmelsen sikrer end-
videre, at kommunalbestyrelsen fortsat har en indsigt i og
indflydelse på udbygningen af de boliger, der i det væsentli-
ge anvendes som fritidsboliger, og som ofte er beliggende i
områder med store natur- og landskabsværdier.
Forslaget betyder, at kommunalbestyrelsen ved meddelel-
sen af en flexboligtilladelse samtidig kan tage stilling til, om
retten til, efter planlovens § 36, stk. 1, nr. 9 at udvide boli-
gen til 250 m2 skal gælde for den pågældende ejendom. Det
kan eksempelvis være tilfældet, hvis huset i forvejen er rela-
tivt stort.
Forslaget betyder ikke, at huse med en flexboligtilladelse
ikke kan udvides. Det betyder alene, at til- og ombygning
enten kræver kommunalbestyrelsens landzonetilladelse eller
en stillingtagen hertil i forbindelse med flexboligtilladelsen.
Til § 3
Det foreslås, at lovforslaget træder i kraft den 1. juli 2015.
Den i forslagets § 1, nr. 1 foreslåede udvidelse af kommu-
nernes muligheder i medfør af flexboligordningen indebærer
ikke, at allerede udstedte tilladelser ændrer karakter. Så-
fremt en flexboligejer efter udvidelsen ønsker en mere vidt-
gående anvendelsesret, end den allerede udstedte tilladelse
giver mulighed for, vil vedkommende på ny skulle ansøge
kommunen herom. Det skal dog understreges, at kommunen
ikke i kraft af udvidelsen er forpligtet til at meddele en så-
dan tilladelse.
Den i forslagets § 2, nr. 2 foreslåede undtagelse fra kravet
om landzonetilladelse ved genoptagelse af helårsanvendel-
sen omfatter tillige allerede udstedte flexboligtilladelser.
7
Bilag 1
Lovforslaget sammenholdt med gældende lov
Gældende formulering Lovforslaget
§ 1
I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lov-
bekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, som ændret senest
ved § 2 i lov nr. 310 af 30. marts 2015, foretages følgende
ændringer:
§ 50....
Stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan meddele samtykke til, at
en helårsbolig af boligens ejer tages i brug til sommerbeboel-
se eller lignende midlertidig benyttelse, samt at boligen efter-
følgende af den samme ejer på ny tages i brug til helårsbebo-
else uden yderligere ansøgning om samtykke hertil fra kom-
munalbestyrelsen.
Stk. 3....
1. I § 50, stk. 2, udgår »af boligens ejer« og »af den samme
ejer«.
2. I § 50, stk. 2, indsættes som 2. pkt.:
»Kommunalbestyrelsen kan meddele bindende forhånds-
samtykke.«
§ 2
I lov om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.
maj 2013, som ændret senest ved § 1 i lov nr. 221 af 3. marts
2015, foretages følgende ændringer:
§ 36. Tilladelse efter § 35, stk. 1, kræves ikke til: 1. I § 36, stk. 1, nr. 9, indsættes efter »overstiger 250 m2«: »,
jf. dog stk. 6«.
1 - 8) ...
9) Til- og ombygning af helårshus, hvorved husets samlede
bruttoetageareal ikke overstiger 250 m2.
10) Helårsboligs overgang til anvendelse som fritidsbolig. 2. I § 36, stk. 1, indsættes efter nr. 10 som nyt nummer:
11) Udstykning, der foretages på grundlag af en erhvervelse
efter lov om jordfordeling og offentligt køb og salg af
fast ejendom til jordbrugsmæssige formål m.m. (jordfor-
delingsloven) til et regionalt jordkøbsnævns formål.
»11) Genoptagelse af helårsbeboelsen af boliger, som mid-
lertidigt har været anvendt til fritidsformål i henhold til et af
kommunalbestyrelsen meddelt samtykke i medfør af lov om
midlertidig regulering af boligforholdene.«
12) Opførelse eller indretning i eksisterende bebyggelse af
en bolig på en landbrugsejendom, hvis areal overstiger
30 ha, når den nye bolig skal benyttes i forbindelse med
et generationsskifte eller til en medhjælper.
Nr. 11-15 bliver herefter nr. 12-16.
13) Byggeri til udvidelse af en mindre erhvervsvirksomhed i
det åbne land, som lovligt er etableret i en tidligere land-
brugsbygning.
14) Panelantenner til mobilkommunikation med tilhørende
radiomoduler og transmissionslinks i neutrale farver,
som opsættes på eksisterende master, der anvendes til of-
fentlig mobilkommunikation, siloer eller høje skorstene,
når bebyggelsens højde ikke dermed forøges.
15) Teknikskabe i neutrale farver med en grundplan på mak-
simalt 2 m2 og en højde på maksimalt 2,5 m til brug for
de antenner, der er nævnt i nr. 14, og som opsættes på el-
ler umiddelbart ved masten, siloen eller skorstenen.
Stk. 2. Der kræves dog tilladelse efter § 35, stk. 1, for så
vidt angår beliggenheden og udformningen af bygninger som
3. I § 36, stk. 2, 1. pkt., ændres »stk. 1, nr. 3, 12 og 13« til:
»stk. 1, nr. 3, 13 og 14«.
8
omhandlet i stk. 1, nr. 3, 12 og 13, der opføres uden tilknyt-
ning til ejendommens hidtidige bebyggelsesarealer. For så
vidt angår gyllebeholdere, skal der meddeles tilladelse til en
af hensyn til markdriften ønsket placering, medmindre væ-
sentlige hensyn til landskab, natur og miljø samt naboer afgø-
rende taler imod placeringen. En tilladelse skal være betinget
af, at gyllebeholderen afskærmes med beplantning, og at gyl-
lebeholderen skal fjernes, når den ikke længere er nødvendig
for driften.
Stk. 3. Der kan kun i særlige tilfælde meddeles tilladelse ef-
ter § 35, stk. 1, til frastykning af en bolig, der er opført på en
landbrugsejendom i henhold til bestemmelsen i stk. 1, nr. 12.
Stk. 4. Bestemmelserne i stk. 1, nr. 12 og 13, gælder ikke
inden for klitfrednings- og strandbeskyttelseslinjen efter na-
turbeskyttelsesloven.
Stk. 5. Stk. 1 finder ikke anvendelse på campinghytter.
4. I § 36, stk. 3, ændres »stk. 1, nr. 12« til: »stk. 1, nr. 13«.
5. I § 36, stk. 4, ændres »stk. 1, nr. 12 og 13« til: »stk. 1, nr.
13 og 14«.
6. I § 36 indsættes som stk. 6:
»Stk. 6. Medmindre kommunalbestyrelsen ved samtykket
bestemmer andet, finder stk. 1, nr. 9, ikke anvendelse på boli-
ger, hvor anvendelsen på grundlag af et meddelt samtykke ef-
ter lov om midlertidig regulering af boligforholdene kan
veksle mellem helårsbeboelse og fritidsbeboelse.«
§ 3
Loven træder i kraft den 1. juli 2015.
9