Aktstykke om private lejemål på Ejby Industrivej

Afgjort den 18. december 2014
73
Klima-, Energi- og Bygningsministeriet. København, den 9. december 2014.
a. Klima-, Energi- og Bygningsministeriet anmoder hermed om Finansudvalgets tilslutning til, at der
indgås en lejeaftale mellem Bygningsstyrelsen og Pension Danmark. Aftalen vedrører et byggeri til
brug for samling af en række af Rigspolitiets funktioner i tilknytning til eksisterende lejemål samt
udvidelse af kantine og produktionskøkken i et allerede eksisterende lejemål. De årlige udgifter ud-
gør 15,7 mio. kr. (2014-priser) inkl. drift, anslåede udgifter til el, vand og varme samt administrati-
onsbidrag til Bygningsstyrelsen. Udgifterne afholdes inden for politiets bevillingsmæssige rammer
på § 11.23.01. Politiet og den lokale anklagemyndighed. Lejeaftalen er uopsigelig i 19 år.
b. Til fremtidigt brug for Rigspolitiet ønsker Bygningsstyrelsen en udvidelse af lejemålet på Ejby In-
dustrivej 125 i Glostrup. Ejendommen ejes af Pension Danmark og huser for nuværende en række af
Rigspolitiets enheder bl.a. Nationalt Udlændingecenter, Nationalt Færdselscenter, Nationalt Forebyg-
gelsescenter og Nationalt Beredskabscenter. Pension Danmark opfører til dette formål en tilbygning,
som udgør 10.300 m² (heraf er 3.000 m2 kælder) kontor-, laboratorie-, garage- og undersøgelsesfaci-
liteter, samt udvidelse af eksisterende kantine og produktionskøkken på 300 m2 på Ejby Industrivej.
Tilbygningen har til formål at samle flere af Rigspolitiets funktioner i tidssvarende lokaler: Nationalt
Kriminalteknisk Center (NKC) og Nationalt Cyber Crime Center (NC3). Tilbygningen bygges og
ejes af Pension Danmark, mens Rigspolitiet lejer ejendommen med forventet overtagelse d. 5. okto-
ber 2016 og med 19 års uopsigelighed.
Baggrunden for at samle Rigspolitiet er et ønske om at opnå en række administrative og styrings-
mæssige fordele, driftsfordele samt at skabe et dynamisk fagligt miljø under tidssvarende rammer og
arbejdsmiljøforhold ved at lokalisere centrale politiafdelinger i et moderne kontorhus.
Totaløkonomi
I forbindelse med Bygningsstyrelsens vurdering er der foretaget totaløkonomiske overvejelser ve-
drørende tilvejebringelse af en lokaliseringsløsning gennem udvidelse af eksisterende lejemål, stats-
byggeri, køb af ejendom, OPP eller indgåelse af et nyt privat lejemål. Vurderingen er foretaget for
etablering af 10.300 m2.
Rigspolitiets behov for laboratoriefaciliteter, skydebaner, undersøgelsesgarager mv. indebærer en
række særlige krav til fx rumhøjder, ventilation og særlige isoleringer.
Aktstykke nr. 73 Folketinget 2014-15
BU000382
NC3 er en nyoprettet enhed, mens NKC i dag er beliggende på Slotsherrensvej, Vanløse, i et privat
lejemål. Der er tale om et lejemål med nedslidte og utidssvarende lokaler, der ikke lever op til nutidi-
ge standarder for kontor- og laboratoriefaciliteter. Der er ingen udvidelsesmuligheder forbundet med
dette lejemål, og en istandsættelse er vurderet omkostningsfuld.
På baggrund af et rådgiverestimat vurderes et nybyggeri (statsbyggeri) til NKC af samme volumen,
som det der i aktstykket ønskes opført, at kunne tilvejebringes for et samlet beløb på ca. 200 mio. kr.
inkl. grundkøb /byggeret. Hertil vil komme merudgifter til særindretning. Opførelse som statsbyggeri
inden for huslejeordningen vurderes at kunne tilvejebringes ved en husleje på ca. 15,5 mio. kr.
(2014-niveau), ekskl. driftsudgifter samt udgifter til el, vand og varme. Dette er således en højere leje
end den tilbudte private løsning, som har en leje på 10,1 mio. kr.
I forhold til muligheden for køb af ejendommen på Ejby Industrivej 125, er der her en uudnyttet
byggeret på yderligere 15.000 etage m², som pt. ikke er disponeret, og Bygningsstyrelsen har ikke på
nuværende tidspunkt en lejer hertil. Udlejer har desuden givet udtryk for, at et salg af ejendommen
som udgangspunkt ikke ønskes.
En løsning via OPP vurderes ikke hensigtsmæssig i den givne situation, idet der er tale om etable-
ring af laboratoriefunktioner, som Bygningsstyrelsen ikke hidtil har vurderet OPP-egnede. Endvidere
tilvejebringes bygningen hos privat investor, der ikke er interesseret i en OPP-løsning, idet det eksi-
sterende lejemål er et privat lejemål. En OPP-løsning vil derfor indebære forskellige lejeformer.
På det foreliggende grundlag vurderes et lejemål i form af en tilbygning til et eksisterende privat
lejemål derfor at være den bedste løsning.
En uopsigelighed på 19 år vurderes ikke problematisk i forhold til politiområdets funktioner og den
samlede investering. Den 19-årige uopsigelighedsperiode er medvirkende til at sikre den økonomisk
mest fordelagtige løsning på en langsigtet lokalisering af politiets enheder.
Det fremtidige lejemål
Det fremtidige lejemål overtages nyindrettet og med tidssvarende kontor- og laboratoriefaciliteter i
overensstemmelse med lejemålsbeskrivelsen.
Udgifter til indretningen, bortset fra udgifter til specialindretninger, er indeholdt i lejeaftalen.
Lokaliseringsløsningen på Ejby Industrivej 125 tilvejebringes ved et tredelt kontraktsæt: Lejekon-
trakt på tilbygning, tillæg til den eksisterende lejekontrakt vedrørende udvidelse af kantine og pro-
duktionskøkken samt kontrakt om udbud af lejemålet.
Der er mellem Bygningsstyrelsen og Pension Danmark opnået enighed, og der foreligger underskr-
evne (leje)kontrakter, som er betinget af de bevilgende myndigheders godkendelse. De betingede le-
jekontrakter er gældende indtil 1. januar 2015. Hovedvilkårene heri er følgende (alle udgifter er op-
gjort i prisniveau 2014 og er ekskl. moms):
● Lejemålet har for lejer en 19-årig uopsigelighedsperiode at regne fra ikrafttrædelsesdagen 5. okto-
ber 2016 og kan derfor tidligst opsiges med 12 måneders varsel fra den 1. november 2035.
● Lejemålet omfatter 7.307 m² kontorareal og 3.000 m² kælderarealer, med bl.a. skydebane og un-
dersøgelsesgarage og 600 m² teknikhus, som der ikke betales leje for.
● Den årlige leje udgør 10,1 mio. kr. ekskl. moms, som svarer til en gennemsnitsleje på 983 kr. pr.
m².
● Der betales driftsudgifter inkl. skatter og afgifter, årligt budgetteret til 3,2 mio. kr. Beløbet vil bli-
ve korrigeret til faktisk forbrug.
● Udlejer har anslået udgifter til el, vand og varme til ca. 1,6 mio. kr. Udgifterne vil blive korrigeret
efter faktisk forbrug.
2
● Ifølge lejeaftalen indestår udlejer for, at gældende lovgivning og cirkulærer om energieffektivise-
ring i statens institutioner er opfyldt på lejeaftalens ikrafttrædelsestidspunkt.
● Der betales depositum ved lejemålets ikrafttræden svarende til 6 måneders basisleje. Lejen regule-
res første gang 1. januar 2015.
● Bygningsstyrelsen har indgået kontrakt med privat udlejer om, at udlejer forpligter sig til at bygge
efter EU's bygge- og anlægsdirektiv.
● Lejeaftale er fra lejers side betinget af de bevilgende myndigheders godkendelse.
● Det eksisterende lejemål udvides med 300 m² til en årlig merbasisleje på 300.000 kr. ekskl.
moms. Herudover betales tillægsleje på 371.250 kr. for finansiering af udvidelse og tilpasning af
kantine og produktionskøkken samt depositum svarende til 6 måneders basis- og tillægsleje. Det
årlige driftsbeløb stiger ligeledes med 0,05 mio. kr. Forbrug til el, vand og varme forventes at sti-
ge med 0,03 mio. kr.
Økonomiske konsekvenser af lejemålet
De samlede årlige udgifter (ekskl. moms) til det fremtidige lejemål opgjort i 2014-priser vil være:
Tabel 1: Oversigt over de årlige udgifter
Udgifter mio. kr.
Leje 10,8
Driftsudgifter 3,2
Anslåede udgifter til el, vand og varme 1,6
Administrationsbidrag Bygningsstyrelsen 0,1
I alt 15,7
Bygningsstyrelsen har forud for indgåelse af den betingede lejekontrakt bl.a. gennemgået de for-
ventede udgifter til vand og varme, som findes tilfredsstillende. Bygningsstyrelsen vurderer, at udgif-
terne til leje m.v. sammenholdt med indretningskravene for Rigspolitiet, bygningens placering og
kontraktvilkår i øvrigt svarer til markedslejen, og at indgåelse af lejemålet på den baggrund er øko-
nomisk fordelagtigt og giver en langsigtet løsning på lokaliseringsbehovet hos Rigspolitiet.
Politiets årlige udgifter til husleje mv. vedrørende lejemålet vil blive afholdt inden for de på finanslo-
ven fastsatte bevillingsmæssige rammer på § 11.23.01. Politiet og den lokale anklagemyndighed.
Engangsudgifter og omkostninger til særinstallationer
Rigspolitiet vurderer, at politiets engangsudgifter i forbindelse med indgåelse af det nye lejemål og
fraflytningen af et antal nuværende lejemål maksimalt udgør 8,2 mio. kr. til dobbelt husleje, indret-
ning af det nye lejemål, fraflytningsomkostninger mv. Engangsudgiften vil blive afholdt i 2016 inden
for politiets bevillingsmæssige rammer på § 11.23.01. Politiet og den lokale anklagemyndighed.
Herudover afholdes ca. 23,3 mio. kr. i form af særinstallationer, der afskrives over 10 år. Udgiften
afholdes indenfor de bevillingsmæssige rammer på § 11.23.01. Politiet og den lokale anklagemyn-
dighed.
c. Sagen forelægges Finansudvalget idet uopsigelighedsperioden er mere end 10 år, jf. Budgetvejled-
ningen, pkt. 2.6.12.3. Sagen forelægges nu fordi, at den betingede lejekontrakt er gældende indtil 1.
januar 2015.
3
d. –
e. Klima-, Energi- og Bygningsministeriet anmoder hermed om Finansudvalgets tilslutning til, at der
indgås en lejeaftale mellem Bygningsstyrelsen og Pension Danmark. Aftalen vedrører et byggeri til
brug for samling af en række af Rigspolitiets funktioner i tilknytning til eksisterende lejemål samt
udvidelse af kantine og produktionskøkken i et allerede eksisterende lejemål. De årlige udgifter ud-
gør 15,7 mio. kr. (2014-priser) inkl. drift, anslåede udgifter til el, vand og varme samt administrati-
onsbidrag til Bygningsstyrelsen. Udgifterne afholdes inden for Rigspolitiets bevillingsmæssige ram-
mer på § 11.23.01 Politiet og den lokale anklagemyndighed. Lejeaftalen er uopsigelig i 19 år.
f. Finansministeriets tilslutning foreligger.
København, den 9. december 2014
RASMUS HELVEG PETERSEN
/ Martin Hansen
Til Finansudvalget.
Tiltrådt af Finansudvalget den 18-12-2014
4