Henvendelse af 31/10-14 fra advokat Allan Thomsen

Marina Andersen
Henning Biil
Anders Birkenfeldt
Katrine Bundgaard
Regitze Elmsted
Christoffer Iversen
Knud-Erik Kofoed
Lars Brun Nielsen
Carsten Ringgård
Mads Schierbeck
Rikke L. Slavensky
Jeppe B. Stefansen
Ole Theut
Allan Thomsen
Sarah Fisker Vissing
Nielsen & Thomsen Advokatpartnerselskab · Østbanegade 55 · 2100 København Ø · Danmark
Tlf: 35 44 70 00 · Fax: 35 44 70 01 · www.ntadvokater.dk · nt@ntadvokater.dk · CVR nr.: 35 40 74 48
31. oktober 2014
J.nr. 33416 AT/AJ
Lovforslag nr. 47 til Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber
Vi retter henvendelse til By- og Boligudvalget, idet vort kontor igennem mere end 20 år
har medvirket ved stiftelse af et stort antal andelsboligforeninger.
Nedenfor er nærmere begrundet, hvorfor vi advarer mod at hæve tilslutningskravet til
60% af beboelseslejerne.
KONKLUSION
Af den nærmere redegørelse nedenfor følger:
1. Tilslutningsprocenten er i mange tilfælde ikke afgørende for, hvorvidt andelsbo-
ligforeningens økonomiske grundlag er sundt eller ej.
2. Tomme lejligheder på tilbudstidspunktet vil ikke tælle med til opfyldelse af til-
slutningskravet.
3. Opsagte lejemål vil heller ikke tælle med.
4. Tidsbegrænsede lejemål vil kun tælle med, hvis lejeren rent faktisk indmelder
sig i foreningen.
P.gr.a. de i punkt 2-4 nævnte forhold, vil tilslutningsprocenten reelt blive væsentlig
større end 60%, idet der stort set altid er tomme, opsagte og/eller tidsbegrænsede le-
jemål, som med god grund kan betragtes som en del af andelsboligforeningens øko-
nomiske fundament.
folketinget@ft.dk
Folketinget
Att.: By- og Boligudvalget
Christiansborg
1240 København K
Advokat Allan Thomsen
at@ntadvokater.dk
Direkte tlf. 35 44 70 02
Mobil 26 30 26 47
Sekretær Anni Jeppesen
aj@ntadvokater.dk
Direkte tlf. 35 44 70 19
By- og Boligudvalget 2014-15
L 47 Bilag 2
Offentligt
Side 2 af 5
BAGGRUND
Som anført i bemærkningerne til lovforslaget er der ingen tvivl om, at en række an-
delsboligforeninger blev stiftet på et for optimistisk grundlagt i årene op til finanskrisen.
Antallet af andelsboliger, som i den anledning har haft problemer, er dog stadig for-
svindende lille i forhold til det antal ejerboliger, som blev købt med lignende optimisti-
ske briller.
Generelt kan ingen have indvendinger imod, at beslutninger træffes på et oplyst
grundlag. Til gengæld skal man være varsom med at forsøge at detailregulere fremad-
rettet på grundlag af en bakspejlsanalyse.
Den væsentligste årsag til, at nogle få andelsboligforeninger blev stiftet på et usundt
økonomisk grundlag, var udsigten til, at lejerne ved et køb kunne få en omgående for-
tjeneste ved værdiansættelsen af andelen. Dette (usunde) incitament er væk, idet den
indførte karensperiode på 2 år sikrer mod spekulation i værdiansættelsen af andelsbo-
ligforeningens ejendom ved stiftelsen af foreningen.
Det er som følge heraf naturligt, at lejerne fokuserer på driften af andelsboligforenin-
gen og dermed på realistiske budgetter. Det er uhyre sjældent forekommende, at le-
jerne kan falde i husleje ved stiftelsen af en andelsboligforening. Da lejerne således
både skal udrede et kontant beløb (indskud) og skal stige i husleje, er der således
som udgangspunkt en sund skepsis i forhold til økonomien overfor de mere bløde for-
dele, som opnås ved at eje ejendommen i fællesskab.
I relation til det kontante indskud bemærker jeg i øvrigt, at kravene i praksis er steget
ganske betragteligt. Før finanskrisen var det ikke usædvanligt, at lejerne kunne ind-
træde i andelsboligforeningen ved blot at konvertere depositum, forudbetalt leje og in-
destående på indvendig vedligeholdelseskonto, således at de ikke reelt skulle have
penge op af lommen. Det er langt fra gældende ved stiftelser i dagens marked. Det
sædvanlige er, at lejernes kontante indskud udgør kr. 1.000-2.000 pr. m
2
, hvilket gør
det til en udfordring og ofte prohibitivt for unge og pensionister at blive medlemmer af
andelsboligforeninger.
Heraf følger, at der er stiftet betydelig færre andelsboligforeninger efter finanskrisen
og en del af de foreninger, der er stiftet, har en tilslutning på mindre end 60% af bebo-
elseslejerne.
Hertil kommer, at forhøjelsen af tilslutningskravet fra 1/3 i andelsboligloven og 1/2 i le-
jeloven (ved tilbudspligt) til 60% i mange situationer ikke spiller nogen rolle i relation til
bedømmelsen af andelsboligforeningens økonomiske fundament, som er det helt af-
gørende argument for forslaget.
Side 3 af 5
Eksempel
Til belysning af forholdene beskrives en ejendom med 48 beboelseslejligheder og 1
erhvervslejemål. De 48 beboelseslejemål fordeler sig med 36 lejemål á 60 m
2
(3 op-
gange) og 12 lejemål á 120 m
2
(en opgang). Erhvervslejemålet omfatter 600 m
2
sva-
rende til stueetagen.
Lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje, men dog er 12 af de små
lejemål og 4 af de store lejemål moderniseret, således at lejen fastsættes efter bolig-
reguleringslovens § 5, stk. 2 (gennemgribende forbedret).
Lejeindtægten på ejendommen kan herefter opgøres således:
Boliger
24 lejligheder á 60 m
2
á kr. 500 pr. m
2
om året i årlig leje kr. 720.000
8 lejligheder á 120 m
2
á kr. 500 pr. m
2
om året i årlig leje kr. 480.000
12 lejligheder á 60 m
2
á kr. 1.200 pr. m
2
om året i årlig leje kr. 864.000
4 lejligheder á 120 m
2
á kr. 1.200 pr. m
2
om året i årlig leje kr. 576.000
Boliger i alt 48. Årlig leje kr. 2.640.000
Erhverv
600 m
2
á kr. 1.800 pr. m
2
om året i årlig leje kr. 1.040.000
Årlig leje i alt kr. 3.680.000
Af forarbejderne fremgår den tese, at jo større andel af lejeindtægten/boligafgiften,
som hidrører fra andelshavere – jo større sikkerhed. Denne forudsætning er kun delvis
rigtig og hænger ikke nødvendigvis sammen med antallet af lejere.
Lejeindtægten fra boliger anses generelt for meget sikker, også hvor lejen er fastsat
i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Til gengæld kan der knytte sig betydelig
usikkerhed til lejefastsættelsen for erhverv, hvor lejen som udgangspunkt er ren mar-
kedsbestemt.
Ved at anvende modelejendommen ovenfor, kan 60% kravet opfyldes således.
Eksempel 1
29 boliger, svarende til de som betaler omkostningsbestemt leje, giver følgende resul-
tat:
24 boliger, jf. ovenfor kr. 720.000
5 boliger, jf. ovenfor kr. 300.000
Årlige leje i alt kr. 1.020.000
Side 4 af 5
60% kravet er opfyldt, men det er evident, at med en ”usikret” lejeindtægt på mere end
kr. 2,5 mio. om året, når man ikke i mål.
Eksempel 2
Pointen er imidlertid, at man kan stifte en meget sund andelsboligforening med delta-
gelse af de 16 beboelseslejere, hvis leje er fastsat i medfør af boligreguleringslovens §
5, stk. 2 og erhvervslejemålet. Det giver følgende resultat:
12 boliger, jf. ovenfor kr. 864.000
4 boliger, jf. ovenfor kr. 576.000
Erhvervslejemål kr. 1.040.000
Årlige leje i alt kr. 2.480.000
Det vil sige, at 1/3 af beboelseslejerne og det ene erhvervslejemål til sammen afdæk-
ker mere end 2/3 af ejendommens lejeindtægt, hvortil kommer, at risiko for lejetab på
lejemålene med omkostningsbestemt leje må anses for tæt på 0. En økonomisk me-
get sund forening.
Hertil kommer, at 60% kravet i det praktiske liv vil blive endog højere! Det er korrekt,
som anført i bemærkningerne, at det nugældende krav på 1/3 og 1/2 i henholdsvis
andelsboligloven og lejeloven ikke er et praktisk problem, idet de økonomiske realite-
ter tilsiger, at en større andel af lejlighederne/lejeindtægten kan henregnes til andels-
boligforeningen. Det er stort set altid således, at der i forbindelse med salg af udlej-
ningsejendomme er tomme lejligheder, som køber/andelsboligforeningen kan råde
over. Hertil kommer, at der løbende er opsigelse af lejligheder, men hvor den opsagte
lejlighed måske først vil stå til disposition 1 måned eller 2 efter overtagelsesdagen.
Endelig er der tidsbegrænsede lejemål, som vil være relevante for bedømmelsen af
tilslutningen til andelsboligforeningen.
Det ses således ofte, at tilslutningen fra lejere af beboelseslejligheder er mindre end
60%, men at foreningen med tillæg af tomme, opsagte og tidsbegrænsede lejemål
vil få det sunde økonomiske grundlag, som selvfølgelig tilstræbes ved stiftelse af for-
eninger.
Bemærk! Med formuleringen af lovforslaget vil de tomme, opsagte og tidsbegrænsede
lejemål ikke kunne indregnes i 60% kravet.
Side 5 af 5
På grund af disse praktiske problemer og de uendelige mange variationer, må vi op-
fordre til, at tilslutningskravet ikke forhøjes ud over de 50%, som er gældende efter le-
jelovens regler om tilbudspligt.
Med venlig hilsen
Allan Thomsen