Høringsnotat og Høringssvar fra ministeren for by, bolig og landdistrikter

Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
Høringsnotat vedrørende
Forslag
til
Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
(Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger m.v.)
1. Indledning
Lovforslaget har i perioden fra den 27. august 2014 til den 24. september 2014 været i høring hos en
række organisationer m.v., jf. nedenfor under pkt. 5. Udover nogle tekniske bemærkninger til forslaget
er der fremkommet forskellige indholdsmæssige bemærkninger.
Der er modtaget høringssvar fra følgende: Advokatsamfundet, Andelsbasen, Andelsboligforeningernes
Fællesrepræsentation, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Advokater, Danske
Boligadvokater, Datatilsynet, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen,
Ejendomsforeningen Danmark, Finansrådet, Foreningen af andelsboligforeninger i krise, FSR -
danske revisorer, Grundejernes Investeringsfond, Københavns Byret, Realkreditforeningen,
Realkreditrådet, Vestre Landsret og Østre Landsret.
Advokatsamfundet, Dansk Byggeri, Den Danske Dommerforening, Datatilsynet,
Dommerfuldmægtigforeningen, Grundejernes Investeringsfond, Københavns Byret, Vestre Landsret
og Østre Landsret har meddelt, at de ikke har bemærkninger til lovforslaget.
Nedenfor omtales fremkomne bemærkninger og forslag til ændringer af lovforslaget. Herudover er der
fremkommet forskellige kommentarer og forslag, der ikke vedrører lovforslaget.
2. Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger
Generelle bemærkninger til forslaget
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Dansk Ejendomsmæglerforening, Finansrådet,
Foreningen andelsboligforeninger i krise og FSR – danske revisorer støtter forslaget om at stille
skærpede krav ved stiftelse af andelsboligforeninger for at sikre det økonomiske grundlag.
NOTAT
Dato: 20. oktober 2014
Kontor: Boliglov
Sagsnr.: 2013-3181
Sagsbeh.: PML
Dok id: 466043
By- og Boligudvalget 2014-15
L 47 Bilag 1
Offentligt
2 af 6
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
Dansk Ejendomsmæglerforening anfører, at forslaget også bør omfatte andelsboligforeninger i
nyopførte ejendomme.
Kommentar:
Lovforslaget vedrører alene stiftelsen af de andelsboligforeninger, der etableres ved lejernes køb af
den ejendom, som de bebor; enten ved ejerens frivillige salg til lejerne eller ved anvendelse af
reglerne om tilbudspligt. Det er i denne type stiftelser, man har set en række eksempler på spekulation
og deraf følgende stiftelser på usikre økonomiske grundlag, bl.a. baseret på for høje valuarvurderinger
af foreningens ejendom.
Stiftelse af andelsboligforeninger kan dog ske på andre måder, f.eks. i nyopførte ejendomme. Der
vurderes imidlertid ikke at være behov for særskilt regulering af disse øvrige stiftelser, idet der ikke ses
samme risiko for stiftelser på uholdbare økonomiske grundlag. Dette skyldes bl.a., at denne type
andelsboligforeninger er omfattet af reglerne i andelsboliglovens kapitel 1 A om oplysningspligt og
fortrydelsesret ved salg af andele i andelsboligforeninger under stiftelse, der sikrer andelsboligkøberne
oplysning om forholdene i foreninger, der stiftes i forbindelse med projektsalg.
Bemærkningen giver ikke anledning til ændringer af forslaget.
Foreningen andelsboligforeninger i krise og FSR – danske revisorer anbefaler, at der fastsættes krav
om indskudskapitalens størrelse ved stiftelse, f.eks. 20 % egenfinansiering.
Andelsbasen foreslår et krav om kontant indskud på mindst 5 % af købesummen.
Kommentar:
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har under forberedelsen af lovforslaget overvejet et krav om
kapitalindskud. Der er ved udformning af lovforslaget foretaget en afvejning af hensynet til at sikre et
solidt økonomisk fundament for fremtidige stiftelse over for hensynet til ikke at stille så strenge krav, at
velfunderede stiftelser hindres. Uanset størrelsen af et kapitalindskud må det forventes at gøre det
sværere for husstande med lavere indtægter at deltage i etableringen og dermed begrænse stiftelser
unødigt. Det er på den baggrund vurderingen, at der ikke er behov for at indføre krav om indskuddet
størrelse, da det foreslåede nye budgetkrav og skærpelse af kravet om minimumsdeltagelse fuldt ud
tilgodeser behovet for at sikre stiftelser på et solidt økonomisk fundament.
Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer af forslaget.
Andelsbasen og Foreningen andelsboligforeninger i krise foreslår et forbud mod rådgiveres brug af
“no-cure no-pay” modellen i forbindelse med rådgivning ved stiftelse af andelsboligforeninger.
Kommentar:
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter vurderer, at de foreslåede krav til stiftelsen vil dæmme op for
problemet med tvivlsom rådgivning, da der herved skabes gennemsigtighed og dialog, og samtidig i
højere grad grundlag for rådgiveransvar, hvis spillereglerne ikke følges.
Ministeriet har under forberedelsen af lovforslaget overvejet et forbud mod anvendelse af ”no-cure no-
pay” modellen.
3 af 6
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
Det vurderes imidlertid, at et krav om betaling for rådgivning uden sikkerhed for, at foreningen faktisk
stiftes, formentlig vil reducere lejernes incitament til at stifte en andelsboligforening.
I øvrigt bemærkes, at en eventuel regulering af rådgiverne bør ske i den særlovgivning, der vedrører
den pågældende type rådgivers virksomhed, som f.eks. revisorlovgivningen for revisorerne.
Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer af forslaget.
Minimumsdeltagelse
Foreningen andelsboligforeninger i krise, FSR – danske revisorer, Realkreditforeningen og
Realkreditrådet anfører, at de støtter forslaget om deltagelseskrav på 2/3 af beboerne.
Dansk Ejendomsmæglerforening påpeger, at et krav om deltagelse af 2/3 af beboerne i visse tilfælde
vil være for højt sat, da foreninger, som ellers kunne være stiftet med en fornuftig økonomi, ikke
stiftes. Det kan derfor overvejes at fastholde grænsen på ½ af beboerne.
Andelsbasen anfører, at kravet om deltagelse bør øges i foreninger med erhvervsejendomme.
Ejendomsforeningen Danmark vurderer, at kravet om 2/3 deltagelse er i den høje, men acceptable
ende.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation støtter højere krav til deltagelsesprocenten, men
foreslår, at den hæves til blot 60 procent. Organisationen henviser blandt andet til de ændrede regler
for boligstøtte, der betyder, at det ofte ikke vil være en fordel for ældre at indgå i en
andelsboligforening.
Danske Advokater og Danske Boligadvokater anfører, at kravet om 2/3 deltagelse ved stiftelse i
mindre foreninger kan medfører et tilslutningskrav på 70-80 procent, hvilket kan gøre det svært at
stifte andelsboligforeninger i mindre ejendomme. Organisationerne anfører, at tilslutningskravet
historisk ikke har givet driftsmæssige problemer.
Kommentar:
Forslaget om skærpede krav til minimumsdeltagelsen skal sikre stiftelser på et solidt økonomisk
fundament.
Som det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, har Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter fra
flere interessenter på andelsboligområdet fået oplyst, at mange penge- og realkreditinstitutter allerede
i dag stiller krav om højere deltagelsesprocenter ved stiftelse af andelsboligforeninger end dem, der
følger af lovgivningens regler.
Ved udformning af forslaget om skærpelse af kravet til minimumsdeltagelsen, er der foretaget en
afvejning af hensynet til at sikre et solidt økonomisk fundament for fremtidige stiftelser af
andelsboligforeninger overfor for hensynet til, at der ikke indføres så høje krav til
minimumsdeltagelsen, at det vil forhindre stiftelser af sunde andelsboligforeninger.
En ændring af forslaget om skærpelse af deltagelseskravet til 60 pct. vil minimere den påpegede risiko
for, at forslaget i visse tilfælde vil gøre det meget svært at stifte andelsboligforeninger. En
minimumsdeltagelse på 60 pct. vil samtidig fortsat imødekomme hensynet til at sikre stiftelser på solidt
økonomisk fundament.
4 af 6
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
Lovforslagets § 1, nr. 1, ændres i overensstemmelsen med det ovenfor anførte .
Budgetkrav
Andelsbasen, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Foreningen andelsboligforeninger i
krise, FSR – danske revisorer, Realkreditforeningen og Realkreditrådet anfører, at de støtter forslaget
om skærpede krav til budgetter ved stiftelsen.
Danske Advokater, Danske Boligadvokater og Dansk Ejendomsmæglerforening påpeger, at det ikke
er klart, hvem der skal fremskaffe oplysningerne, og at det bør præciseres i lovteksten, hvem der skal
udarbejde og udlevere budgetter og prognoser til køber.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Danske Advokater og Danske Boligadvokater
foreslår, at man samtidig med de skærpede krav til budgetter overvejer at udvide den 10 ugers
acceptfrist.
FSR – danske revisorer foreslår, at kravet til budgettal for vedligeholdelse sammenkobles med krav
om f.eks. 10 årige vedligeholdelsesplaner, hvilke vil give nødvendig forudsætning for vurdering og
sammenligning af tal for vedligeholdelse.
Dansk Ejendomsmæglerforening påpeger, at oplysning om udgifter til vedligeholdelse bør anslås ud
fra objektiv vurdering af ejendommen.
Foreningen andelsboligforeninger i krise foreslår et indholdsmæssigt krav om hensættelse til
vedligeholdelse efter samme regler som i boligreguleringsloven.
Kommentar:
For så vidt angår spørgsmålet om fremskaffelse af de krævede budgetter fremgår det af
bemærkningerne til lovforslaget, at kravet foreslås udformet som et objektivt budgetkrav, der skal
være opfyldt inden indgåelse af aftalen om erhvervelse af ejendommen. Det vil i praksis være de
pågældende lejere, der ønsker at stifte andelsboligforeningen eller den allerede stiftede
andelsboligforening og dennes rådgiver, der skal sikre, at budgetterne udarbejdes og forelægges alle
(potentielle) andelshavere inden erhvervelse af ejendommen. Overholder en rådgiver ikke
andelsboliglovens regler om krav til budgetter i forbindelse med rådgivning om stiftelse af en
andelsboligforening, vil der som udgangspunkt kunne statueres et rådgiveransvar.
Da der typisk deltager en rådgiver ved stiftelsen, vil det være denne, der er ansvarlig for fremskaffelse
af materialet. Det er ikke fundet nødvendigt at præcisere dette nærmere i lovteksten.
For så vidt angår spørgsmålet om udvidelse af acceptfristen bemærkes, at der med lovforslaget
indføres krav til budgetter, der skal sikre gennemsigtighed. Der udarbejdes allerede i dag en række
budgetter, og de nye regler stiller en række indholdsmæssige krav til, hvordan budgetterne skal
udformes. Der vurderes ikke at være behov for udvidelse af acceptperioden, da de indholdsmæssige
krav til budgetterne ikke umiddelbart vil ændre på selve stiftelsesprocessen.
For så vidt angår budgetkravet for vedligeholdelsesposten fremgår det af bemærkningerne til
lovforslaget, at posten til vedligeholdelse – ligesom regnskabsposterne for vedligeholdelse i
Erhvervsstyrelsens modelregnskab for andelsboligforeninger, der aflægger regnskab efter
årsregnskabsloven – skal indeholde udgifter til dels almindelig, løbende vedligeholdelse og udgifter til
større, planlagte opgaver i forbindelse med genopretning og renovering. Beløbet opgøres for hele
ejendommen og pr. m2 bruttoetageareal. Hermed sikres, at det afsatte beløb til vedligehold vil kunne
5 af 6
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
sammenlignes med de beløb, der efter boligreguleringslovens kapitel III skal afsættes til
vedligeholdelse af udlejningsejendomme.
Det fremgår endvidere af lovbemærkningerne, at det herefter vil være muligt for de potentielle
andelshavere at foretage en direkte sammenligning af, om det beløb, der er afsat til vedligeholdelse af
den ejendom, de har fået tilbudt at købe, er mindre, lig med eller større end det beløb, der
pligtmæssigt skal afsættes til vedligehold i ejendommen som udlejningsejendom efter
boligreguleringslovens regler.
Der foreslås således en løsning, hvor posten til vedligeholdelse bliver synliggjort på en sådan måde,
at der er mulighed for sammenligning, så eventuel underbudgettering vil kunne gennemskues.
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har ikke fundet det nødvendigt, at stille indholdsmæssige
krav til vedligeholdelsesposten.
Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer af forslaget.
3. Oplysningspligt for ”andre långivere”
Ejendomsforeningen Danmark er positiv indstillet overfor forslaget men anfører, at de savner
mulighed for, at leverandører kan validere oplysninger.
Kommentar:
Der er i dag mulighed for at penge- og realkreditinstitutter kan kontrollere de oplysninger, som de
overfører til indberetningssystemet for nøgleoplysninger. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter er i
dialog med penge- og realkreditinstitutterne om, hvorvidt der kan tilføjes en funktion, der giver
indberetter bedre mulighed for at se, hvilke lån som fremgår af den enkelte forenings skema.
Bemærkningen giver ikke anledning til ændringer af forslaget.
4. Obligatorisk CVR-registrering af andelsboligforeninger
Ejendomsforeningen Danmark og Finansrådet finder det meget positiv, at der indføres
obligatorisk CVR registrering af andelsboligforeninger, hvilket vil sikre entydig identifikation og
administrative lettelse for sektoren.
Danske Advokater og Danske Boligadvokater finder forslaget nødvendigt i forhold til den aktuelle
digitalisering.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Realkreditforeningen og Realkreditrådet støtter
forslaget.
Realkreditforeningen og Realkreditrådet forudsætter, at der skal være en vis periode for registrering i
CVR.
Kommentar:
De nye regler om obligatorisk CVR registrering træder i kraft den 1. januar 2015.
Andelsboligforeninger der efter denne dato ikke har et CVR-nummer, eller som er registeret som
frivillig forening, vil skulle lade sig registrere korrekt. Foreninger skal registreres sig hurtigst muligt,
men der er ikke nogen fast frist herfor.
Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer af forslaget.
6 af 6
Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
5. Høring
Lovforslaget har været sendt i høring hos følgende organisationer og myndigheder m.v.:
Advokatsamfundet, Andelsbasen, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation,
Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, Boligselskabernes Landsforening, BOSAM, Danmarks
Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Arkitektvirksomheder,
Danske Advokater, Danske Boligadvokater, Danske Regioner, Danske Studerendes Fællesråd,
Danske Udlejere, Datatilsynet, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen,
Ejendomsforeningen Danmark, Ejerlejlighedernes Landsforening, Finansrådet, Forbrugerrådet,
Foreningen af andelsboligforeninger i krise, FSR - danske revisorer, Grundejernes Investeringsfond,
Kommunekredit, Kommunernes Landsforening, Lejernes Landsorganisation i Danmark,
Realkreditforeningen, Realkreditrådet, Vestre Landsret og Østre Landsret.


Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
By- og Boligudvalget
Vedlagt fremsendes høringssvar samt høringsnotat vedrørende lovforslag L47 om ændring af lov om
andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger
m.v.).
Høringssvarene fra Lejernes Landsorganisation og Danmarks Lejerforeninger er modtaget efter
høringsfristens udløb og er derfor ikke indarbejdet i høringsnotatet.
Med venlig hilsen
Carsten Hansen
MINISTEREN
Dato: 30. oktober 2014
By- og Boligudvalget 2014-15
L 47 Bilag 1
Offentligt


FHe5organisationen .iiii
abf
Ministeriet for BY, Bolig og Landdistrikter
Gammel Mønt 4 Difl andel vores kompetencer
1117 København K
København, den 24. september 2014
Vedr. j.nr. 2013-3181, Høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om
andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) takker for det fremsendte udkast til lovforslag. ABF
har følgende kommentarer til lovforslaget:
ABF er positiv overfor alle 3 punkter i lovforslaget, men har dog nogle kommentarer, især til forslaget om at
hæve grænsen for mlnlmumsdeltagelse. ABFs kommentarer er følgende:
ABF er principielt enig i, at der bør stilles skærpede krav til budgetter mv. som foreslået med den nye § 3 a.
Ministeriets forslag indeholder imidlertid ikke nærmere bestemmelser om, hvem disse oplysninger skal fore
lægges for, eller hvor lang tid ejendommens beboere skal have materialet inden indmelding i andetsboligfor
eningen foretages. ABF finder det væsentligt, at de lejere, som skal tage stilling til, hvorvidt de ønsker at
gennemføre køb at en ejendom og melde sig ind i en andelsboligforening, får alle de oplysninger i tilstrække
lig god tid, så de individuelt kan bedømme deres egen økonomi og drøfte det med egne personlige rådgive
re. Når samtidig tilbudspligten i lejelovens § 103 kræver en acceptfrist på 10 uger — hvilket i forvejen er relaUv
kort tid — kan de skærpede krav medføre en for tidspresset situation, hvilket i sidste ende kan forringe kvalite
ten. ABF mener derfor, at en længere acceptfrist og skærpede krav til fremlæggelse af budgetter samlet vil
være den bedste løsning.
Derimod mener ABF ikke, at der er behov for at stille krav om at 2/3 af lejerne at beboelseslejligheder bliver
medlemmer af foreningen ved erhvervelsen.
En forhøjelse fra 50 % til 66,67 % vil betyde, at det vil være praktisk talt umuligt at stifte andelsboligforenin
ger efter lejelovens regler om lilbudspligt. På trods at, at reglen om tilslutningsprocent udgår af lejelovens ka
pitel om tilbudspligt, vil den være gældende for alle andelsboligforeninger, også stiftet efter tilbudsregleme,
når den indsættes I andelsboligforeningslovens § 2, stk. 1.
Efter at boligstøttereglerne er ændret for pensionister, således at pensionister ikke kan fà boligstøtte som til
skud, men kun som lån til betaling af boligafgift i en andeisboligforening, er det ofte ikke en fordel for pensio
nister at tilslutte sig køb af deres ejendom, og melde sig ind i en andelsboligforening. Hele denne gruppe af
lejere er derfor reelt uden for muligheden for at melde sig ind i en af lejerne stiftet andeisboligforening.
Andelsboilgforeningernes
Fællesrepræsentation
Vester Farimagsgade i, 8. sal
i6o6 Kabenhavn V
ABF er interesseorganisationen for de private andeisboligforeninger. ABF varetager foreninge mes
Tlf B B
interesser over for politikere og myndigheder. ABE tilbyderdesuden juridisk og økonomisk rådgiv-
.33 62 30
ning, kurser, arrangementer og medlemsbladet ABFnyt. ABF har mere end 4800 niediemsforeninger abf@abf-rep.dk
og repræsenterer knap 100.000 andelshavere. uww.abf-rep.dk
By-
og
Boligudvalget
2014-15
L
47
Bilag
1
Offentligt
Med et forøget krav om forhøjelse af tilmeldingsprocenten til 66,67, vil det efter ABF’s vurdering være næ
sten umuligt at opnå tilstrækkelig tilslutning i den samlede lejergruppe for at gennemføre lejekøb og stifte en
andelsboligforening efter lejelovens regler om tilbudspligt. Det vil gøre reglerne om tilbudspligt illusoriske.
ABF foreslår derfor at tilslutningsprocenten såvel i andelsboligforeningslovens § 2, stk. 2 som i lejelovens §
103, stk. 5 alene forhøjes til 60 % af ejendommens lejere efter hoveder (beboelseslejligheder).
Denne forhøjelse af tilslutningsprocenten vil efter vores vurdering give den nødvendige sikkerhed for, at en
stiftelse af en andelsboligforening altid sker efter et udbredt ønske hos et markant flertal af ejendommens le-
jere.
Ad1 nr. 23b.
ABF er enig i, at alle foreninger skal være registreret i Det Centrale Virksomhedsregister. Det angives i be
mærkningerne, at en del andeisboligforeninger er registreret som “Frivillig forening” med branchekoden “an
dre organisationer og foreninger”, og at nogle foreninger kun er registreret for en 3-årig periode. ABF går ud
fra, at Ministeriet vil sørge for orientering, således at anclelsboligforeninger der er registreret med virksom
hedsform “frivillig forening” bliver omregistreret. Endvidere går ABE ud fra, at alle foreninger, der er registre
ret som “Privat andeisboligforening”, ikke behøver at forny registreringen hvert 3. år.
—I
venlig hilsen
212
HØringssvar fra Andelsbasen.dk om forslag til ændring af lov om andeisboligforeninger.
I går aftes (23. september) blev endnu en andelsboligforening født. En stiftelse, med mange udeladelser,
fejl informationer og i det hele taget meget en meget risikofyldt stiftelse for de kommende andelshavere.
Det er med disse briller dette høringssvar er skrevet, det er også skrevet af Danmarks eneste virksomhed
med en database som dækker over 110.000 andeisboliger i over 2.500 foreninger.
Jeg savner generelt en analyse af området — hvordan lovgivning uden analyser kan forekomme er
kritisabelt. Andelsbasen.dk er en lille virksomhed og har ikke de økonomiske midler til udnytte den viden
jeg har i min database til at skrive et udførligt høringssvar. Svaret til derfor bygge på de punkter som
andelsbasen.dk har viden om er fejibehæftet i forhold til den viden jeg har fra min database. Svaret bygger
altså på viden og IKKE på gæt.
II
Karensperiode, svaret til rådgiver ansvaret — dette giver basis for misinformation fra stifter, så foreningen
bliver stiftet, dette var også tilfældet ved foreningens stiftelse i går aftes. Udgangspunktet for lovgivning
bør være at beskytte køberne ikke rådgiverne. Der før også gøres op med no-cure no-pay modellen, jeg har
endnu ikke set en stiftelse hvor modellen ikke har indflydelse på rådgivers holdning til stiftelsen. Dette
gælder sig skriftligt (prospekt, budget m.m.) eller mundligt på “vækkelsesmøder” og den stiftende
generalforsamling.
Andelsbasen.dk støtter at foreninger skal stiftes med et solidt økonomisk grundlag, svarende til
ejerboligmarkedet. Hvor mindst 5 % at købssummen for ejendommen skal lægges at andelshaverne
kontant. Dette bør gælde både 1. pant (foreningens gæld) og 2. pant (andelshavernes gæld). Alternativt
skal foreningens gæld ved stiftelsen kun udgøre max 80 procent af købsprisen, de sidste 20% skal altså
finansieres at de kommende andelshaver. I går aftes var forholdet 2000 kr. fra andelshaverne mod en gæld
til foreningen på Ca. 29.000 kr. svarende til 6,5%.
Andelsbasen.dk støtter forslaget om budgetter — men med en note om erstatningsansvar ved
fejlbehæftede budgetter. Vi anbefaler at perioden for ansvar udvides til mindst 5 år, så stifter kan gøres
ansvarlig for “dårlig” budgetlægning. Der skal dog ved betegnelsen “dårlig” budgetlægning, tages forbehold
for ekstraordinære forhold — manglende overblik over vedligeholdelsen er IKKE et ekstra ordinært forhold,
men en del af rådgivers ansvar i stiftelses proces.
Længden af budgettet bør afspejle løbetiden på foreningens finansieringsprofil. For stiftelser med
afdragsfrihed bør første budgetår med afdrag medtages. Er foreningen stiftet med variabelt forrentede lån
også banklån/kassekreditter skal en risikoprofil +1/-i % renteændring opgøres i forhold til budgettet.
Desuden skal en rentekurve for det omtalte lånetype 10 år tilbage medtages. Så køberne kan se udsvingene
i renten historisk. Grafen skal tydeligt angive høj og bund i rentemarkedet.
Forslaget om 2/3 deltagelse bør øges i foreningen med erhvervsejendomme — da køber i disse ejendomme
påfører sig yderligere risiko ved udlejningsvirksomheden. I tilfældet fra i går, vil en ændring i tomgang på
erhverv koste en boligafgift stigning på 9,6 % pr. måned. Dette tal ville være faldende ved højere tilslutning.
Forslag om at salg af boliger ikke må indgå i budgettet — overholdes i dag, men der stiftes foreninger med
underskud i budgettet som finansieres med en kassekredit. Det forklares så mundligt at foreningen kan
nedbringe kassekreditten ved frasalg.
Andelsbasen.dk har bemærket at der i dag er et likviditetsmæssigt underskud i alle anclelsboligforeninger
på 11,6% - hvilket giver mig en viden om at dem som lægger budgetter ikke har tilstrækkelig viden om
budgetlægningen eller at andelsboligforeningerne netto ønsker at gældsætte sig fremfor at egenkapita
finansierer. Med den viden er det vigtigt at “fejl” og ansvar tydeliggøres overfor stifter af
andelsboligforeningen.
Viden om den reelle vedligeholdelsesomkostning er ikke tilstedet i det nuværende andelsboligmarked. De
tal som omtales at administratorer, revisorer etc svarer ikke overens med de reelle omkostninger. Der er op
mod 60-70% afvigelse. Dette vil også have indflydelse ved en stiftelse.
Andelsbasen.dk mener ikke at den kommende lovgivning kommer ind til kærnen i udfordringerne for
andelsboligmarkedet. Kærnen handler om ansvar og muligheden for efterfølgende at kunne forfølge det
ved domstolene. Det er ikke altid realkreditten og bankerne som er årsagen til problemerne, men i langt
højere grad de rådgiver som har stiftet foreningen. Udfordringen er at disse altid kan retsforfølges pga.
perioden for rådgiver ansvar. Ofte vælger foreningen også efterfølgende samme rådgiver i en periode,
hvorefter “børnesygdommen” først kommer frem når rådgiver er væk. Denne erfaring er meget tydelig ved
gennemgang af regnskaberne fra de foreninger som er stiftet efter 2005.
Tårnby, den 24. September 2014
Tejs Carstensen
Andelsbasen.dk
Iværksættertårnet
2770 Kastrup
Tlf. 2725 0950
www.andelsbasen.dk
tvc@andelsbasen.dk
Kcibenhavn, den 22. september 2014
J.nr. Ff23-468
1/5
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Gammel Mønt 4
11.17 København K
Att.: Fuldmægtig
Vedr.: MBBL ID nr.: 468873 / j.nr. 2013-3181 — Høring over forslag til
lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre bolig
fællesskaber (ABL)
Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) kvitterer hermed for modtagelsen af
ovenstående høring.
DE skal indledningsvist bemærke, at foreningen er meget enig med ministeriet
i, at der bør sættes højere krav til at sikre det økonomiske grundlag ved stiftel
se af andelsboligforeninger. Det er af yderste vigtighed for andelsboligmarke
det, at købere af andelsboliger kan gennemskue, hvad de køber og hvilke risici
der er forbundet hermed — og at disse risici er s begrænsede som muligt.
Tryghed, gennemsigtighed og sikkerhed for forbrugerne er af afgørende betyd
ning for omsætteligheden af andelsboligerne. DE er derfor generelt positivt
stemt overfor de foreslåede ændringer.
DE anser også, at det er en stor fordel, at der kommer til at være overens
stemmelse mellem reglerne i andelsboligloven og lejeloven vedr, kravene til
stiftelse af andeisboligforeninger. Dette giver grundlæggende en bedre forstel
se af reglerne. For fuidstændighedens skyld kan der evt, indsættes en henvis
ning i lejelovens § 103, stk. 5 til bestemmelserne om stiftelse af andelsboligfor
eninger i ABL.
DE anser dog, at de i lovforslaget omhandlede regler også bør gælde for stiftel
se af andelsboligforeninger i nyopførte ejendomme — og ikke kun for stiftelse af
andeisbotigforeninger i udlejningsejendomme. Flere af de andelsboligforeninger,
der i dag har en usund økonomi, er stiftet i nyopførte ejendomme, da boligmar
kedet var p sit højeste i midten af 00’erne. Der bør generelt ikke være forskel
p kravene til stiftelse at andeisboligforeninger, afhængigt at om foreningen
køber ejendommen af en udlejer eller en projektud byder.
Herudover har DE fig. bemærkninger til lovforslagets enkelte dele:
2/5
1. Grænsen for minimumsdeltagelse hæves fra 1/3 til 2/3 (forslagets
pkt. l:
DE anser, at grænsen for minimumsdeltagelse af andeishavere ved stiftelse af
anclelsboligforeninger i ABL er for lav i dag, og at der derfor med de nuværende
regler kan stiftes andeisboligforeninger p et alt for ustabilt økonomisk grund
lag.
Den foreslåede ændring vil med overvejende sandsynlighed betyde, at der
fremover vil blive stiftet færre andeisboligforeninger. Dette vil for s vidt være
acceptabelt, s længe de nye regler udelukkende afholder foreninger med dsr
lig/ustabil økonomi i at blive stiftet.
DE anser, at et krav om, at minimum 2/3 af beboerne skal være andelshavere
p stiftelsestidspunktet, i visse tilfælde vil være for højt sat. Det kan betyde, at
foreninger, som ellers kunne have været stiftet med en fornuftig økonomi, ikke
stiftes pga. denne regel. Det kan derfor overvejes, om grænsen skal fastholdes
p minimum 1/2 af beboerne, som der fremgår af lejelovens § 103, stk. 5 i dag.
DE anser, at et krav om minimum deltagelse af 1/2 af beboerne p stiftelses
tidspunktet kombineret med lovforslagets krav om fremlæggelse af budgetter
og prognose, tilstrækkeligt vil sikre stiftelsen af andelsboligforeninger med sun
de økonomier.
2. Udarbeidelse pt budgetter og prognoser (forslagets pkt. 2):
Det bør fremg tydeligt af lovteksten, hvem der har pligt til at udarbejde og
udlevere disse nævnte budgetter og prognoser til køber.
Det bemærkes i denne forbindelse, at i henhold til lejelovens § 103 er det udle
jers (sælgers) pligt at udlevere diverse dokumenter til lejerne (køberne), sale
des at lejerne ud fra det foreliggende materiale kan tage stilling til, om de vil
købe den pågældende ejendom og stifte en andeisboligforening eller ej.
Såfremt pligten hertil påhviler køber/købers rådgivere, dvs. andelsboligforenin
gen og herunder de kommende andeishaveres rådgivere, kan der opstå visse
praktiske problemer, såfremt kredsen af kommende andelshavere udskiftes
under vejs — hvem skal i s fald betale for udarbejdelsen af disse dokumenter?
Herudover er det slet ikke sikkert, at andelsboligforeningen har deres egen rd
giver. I visse tilfælde ses det, at hver enkelt andeishaver gr til deres egen rd
giver for at vurdere det fremsendte materiale fra sælgeren.
Oplysning om udgifter til fremtidig vedligeholdelse bør anslås ud fra en objektiv
vurdering af ejendommens stand. Mange udlejningsejendomme bliver ikke ved
ligeholdt i samme omfang som ejendomme ejet af andelsboligforeninger. Det vil
fsva. sådanne ejendomme give et misvisende billede af foreningens fremtidige
vedligeholdelsesomkostninger, såfremt disse er baseret p, hvad udlejeren tidli
gere har brugt p vedligeholdelse af ejendommen. Herudover er den enkelte
lejer oftest ikke i besiddelse af disse oplysninger, hvorved de vil have svært ved
at angive disse og/eller sammenligne hermed.
3/5
Såfremt reglerne også indføres fsva. nyopførte ejendomme, bør disse udgifter
naturligvis også anslås ud fra en objektiv vurdering af ejendommens stand,
hvilket vil være et yderst begrænset beløb, eftersom der er netop er tale om en
nyopført ejendom.
Øvrige kommentarer i forbindelse med ændring af andeisboliciloven:
DE er som sagt yderst tilfredse med, at andeisboligforeningsloven nu foreslås
ændret med henblik p at imødegå nogle af de problemer, som eksisterer p
andelsbol ig markedet.
DE har dog gennem de sidste r ppeget, at der eksisterer yderligere problem-
stillinger p området, som nærværende lovforslag ikke tager højde for. Der skal
i denne forbindelse henvises til DE’s Hvidbog “Reform at’ andeisboligmarkedet —
5 udfordringer med løsningsforslag” fra marts 2012.
Maksimalrjrisbestemmelsen i ABL 5:
DE har over en længere periode oplevet, at den nuværende maksimalprisbe
stemmelse i andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1 volder uforholdsmæssigt
mange problemer for forbrugerne i forbindelse med køb og salg af andelsboli
ger.
For det første hersker der generelt stor usikkerhed omkring opgørelsen at’ an
delsværdierne som følge af Højesteretsafgørelserne UfR.2013.1076 samt
UfR.2013.1093, der statuerer, at andeisværdierne skal reduceres automatisk,
såfremt der indtræder et væsentligt fald i foreningens formue mellem to gene
ralforsamlinger.
Herudover anser DE, at der generelt bliver brugt uforholdsmæssigt mange res
sourcer p at beregne disse maksimalpriser. I en standardsag er der som ho
vedregel involveret en revisor, et eller flere medlemmer af andelsboligforenin
gen bestyrelse, en administrator, en vurderingsmand og evt, en ejendomsmæg
ler i forbindelse med opgørelse og godkendelse af maksimalprisen for den en
kelte andelsbolig.
Hidtil blev et meget stort antal af alle andelsbolighandler gennemført til priser,
der l (i visse tilfælde langt) under maksimalpriserne. I dag meldes der dog om,
at især i Hovedstadsområdet er priserne p andelsboligerne steget voldsomt, og
disse sælges i dag til maksimalpriserne. I resten af landet ligger markedspriser
ne stadig som hovedregel under maksimalpriserne.
I Hovedstadsområdet er der derfor stor fokus p opgørelsen af maksimalpriser
ne, og at dette bliver gjort korrekt, således at hverken køber eller sælger efter
følgende kan pberbe sig, at der er begået fejl. Som professionel rådgiver er
det derfor yderst vigtigt, at der er fuldstændig klarhed omkring reglerne vedr.
opgørelse af maksimalprisen, hvilket ikke er tilfældet i dag. Herudover er der
igen forbrugere (bade købere og sælgere), som forsøger at gennemføre handler
med “penge under bordet” for at handle andelsboligerne til de reelle markeds
priser. Dette skyldes bl.a. at boligpriserne i området er steget, mens andels-
4/5
værdierne er stagneret. Sidstnævnte skyldes dels en stagnation i priserne p
udlejningsejendomme samt de manglende nye offentlige vurderinger, jf. ABL §
5, stk. 2, litra b) og c). Dette er generelt en meget usund situation for andels
boligmarkedet.
I (det meste af) resten af landet ligger markedspriserne for andeisboligerne
som sagt stadig et godt stykke under den lovpligtige maksimaipris, og det kan
derfor forekomme formålsløst, at der bruges s mange ressourcer p at udar
bejde disse.
Af hensyn til ovenstående og som følge af det indledende hensyn til tryghed,
gennemsigtighed og sikkerhed for forbrugerne, bør maksimalprisbestemmelsen
ophæves.
Til sammenligning kan refereres til Sverige, hvor der findes den sammenligneli
ge boligform “bostadsrettigheder”, hvor der ikke er maksimalpriser.
Alternativt bør opgørelsen af maksimaipriserne simplificeres og reglerne gøres
mere forståelige. Dette kan f.eks. ske ved indsætte en bestemmelse om, at
andelsværdierne er gældende fra generalforsamling tit generalforsamling, uan
set hvordan andeisbotigforeningens formue bevæger sig i løbet af året. Herud
over bør der fastsættes ensartede procedurer for opgørelse af forbedringer,
mangler, særlig tilpasset inventar etc..
Anvendelse af reciuleringsktausuler:
Der bør indsættes en bestemmelse i andelsboligloven, som endeligt fastslår,
hvorvidt det er muligt i købsaftalen mellem køber og sælger at aftale, at købs
prisen sættes op eller ned i henhold til den andeisværdi, der vedtages p den
næste generalforsamling — de såkaldte “reguleringsklausuler”. P nuværende
tidspunkt eksisterer der divergerende retspraksis p området, hvorfor en afkla
ring heraf er ønskværdig.
Anvendelse af be rebet “statsautoriseret”:
Fsva. ABL § 5, stk. 2, litra b) skal DE desuden påpege, at det fremgår af lov nr.
526/2014 om formidling af fast ejendom § 7, stk. 3, at betegnelsen “statsauto
riseret ikke længere ma benyttes. Loven træder i kraft den 1. januar 2015.
Udlevering af Nøgleoijlysningsskemaer:
DE er generelt meget positiv overfor, at der er indført pligt til udarbejdelse og
udlevering af Nøgleoplysningsskemaer ved salg af andelsboliger. Det bør dog p
sigt overvejes, om Nøgleoplysningerne skal indarbejdes i foreningens regnskab,
således at alle økonomiske oplysninger om foreningen indeholdes i ét samlet
dokument i stedet for to som det er i dag (rsrapport og Nøgleoplysningsskema
for andelsboligforeningen).
Sikkerhed for indbetaling af købesummen til andelsboligforenincien:
Endelig skal opmærksomheden henledes p andeisboliglovens § 6, stk. 7, hvor
af det fremgår, at hele købesummen skal indbetales til andelsboligforeningen.
Andelsboliger handles i dag til væsentlige købesummer — i de større byer ses
mange udbudspriser over kr. 1.000.000. I forbindelse med indbetaling af købe-
5/5
summen tit andeisboligforeningen eller administrator, er der ingen form for sik
kerhed eller garantistillelse overfor forbrugerne i tilfælde af andelsboligforenin
gens eller administrators konkurs el.lign. situation. Dette kan medføre store
vanskeligheder for forbrugerne, og i de værst tænkelige tilfælde kan det medfø
re store tab for især sælgerne af andelsboligerne. DE har hørt om et tilfælde,
hvor hele købesummen blev indbetalt p en konto, som efterfølgende viste sig
at tilhøre formanden for foreningen, og hvor formanden inkl, købesum var for
svundet p overtagelsesdagen.
Tinglyst adkomst for andelsboliger:
Et sidste ønske fra DE er, at der indføres tinglyst adkomst p andelsboliger,
inkl, angivelse af handelspris, som det kendes fra ejerboliger. P nuværende
tidspunkt registreres adkomst og handelspris for andelsboligerne udelukkende
hos andelsboligforeningerne, jf. bl.a. reglerne om udstedelse af adkomsterklæ
ringer ved pantsætning af andelsboliger. Ved indførelse af tinglyst adkomst p
andeisboliger ville hele andelsboligmarkedet blive langt mere gennemsigtigt —
bade i forhold til hvem der er adkomsthaver, samt hvordan prisudvikling, om
sætningshastighed etc. er p dette marked. Herudover ville andelsboligforenin
gerne blive fritaget for den administrative byrde, der ligger i at skulle udarbejde
adkomsterklæringer i forbindelse med pantsætning af andelsboligerne.
--oOo-
Såfremt ministeriet har yderligere spørgsmål eller kommentarer, star forenin
gen naturligvis til Deres disposition.
Med venlig hilsen
BaWstngaard-Hilding e
Advokat o Ejendomsmægler MDE
Dansk Ejendomsmæglerforening, Mæglerfaglig afdeling
e-mail: bwh@de.dk
Dir. tlf.: 32 64 45 77
DANSKE
ADVOKATER Danske
BOLIGèdvokater
Ministeriet for by, bolig og landdistrikter VcstcCbrogudc 32
Gammel Mønt 4 1620 Kiibcnliavn V
1117 København K. DATO: 25. sepember20l4
[NR.:
REF. ale
(Fremsendt pr. mail til boliglov@rnbbl.dk, pml@rnbbl.dk, jf@rnbbl.dk)
Vedr.: Horing over udkast til forslag til lov om ændring af lov om andeisbo
ligforeninger og andre boligfællesskaber (Skærpede krav til stiftelse af an
deisboligforeninger m.v.) (j. nr. 2013-3181)
1. Indledning
Ved mail af 27. august 2014 har Danske BOLiGadvokater og Danske Advokater
modtaget forslag til lov om ændring af lov om andeisboligforeninger og andre
boligfællesskaber i høring med høringsfrist den 24. september 2014 kl. 12.
Udkastet giver anledning til følgende bemærkninger
Ad 1) Det skal fremhæves, at kravet om deltagelse af mindst 2/3 af lejerne i prak
sis i mindre beboelsesejendomme vil medføre et tilslutningskrav på mellem 70-
80% af lejerne, og der er således i praksis risiko for at mindre ejendomme ikke vil
kunne stifte en andeisboligforening som følge af en meget væsentlig skærpelse af
tilslutningskravet.
Et krav om en fast tilslutningsprocent/tilslutningsandel bevirker endvidere en risi
ko for, at foreninger ikke kan opnå tilstrækkelig tilslutning, såfremt en ældre le
jemasse til en billig husleje er bosiddende i ejendommen, selvom foreningen
driftsøkonomisk kan stiftes forsvarligt.
Det kan ligeledes fremhæves, at tilslutningsprocenten ved stiftelse historisk ikke
har givet driftsmæssige problemer.
Ad 2) Indledningsvis kan forbud mod budgettering med fremtidig salg af ledige
lejelejligheder tiltrædes, da en sådan budgettering må anses for særdeles usikker.
Danske Advokater, cvr-nr. 30974972
Tlf. 70 20 32 12. fagIigtdanskeadvokater.dk
Danske BOLlGadvokatcr® cvr-nr. 25007247,
Tlf. 70 20 97 90, e-mail: maildanskeboligadvokater.dk
Med hensyn til krav til budgettet-ing med relevante finansieringsforslag samt
sammenligneligt budget med afdrag på lån skal det indledningsvist overvejes, om
det bør være hensigten for en andeisboligforening at opnå at være gældsfri. En
gældsfri andeisboligforening vil alt andet lige have en høj andeiskrone og derved
en høj pris for andeisboligeme, som potentielle købere i så tilfælde skal finansiere
via banklån til højere rente, end andelsboligforeningen kan belåne til. Det bør der
for overvejes, om målsætningen for en andeisboligforening skal være at blive
gældfri.
Kravene til drifisbudgetterne er naturlige, men åbner op for en problematik om
tilvejebringelse af tilstrækkelige oplysninger for at udarbejde disse budgetter. Det
er uklart i forhold til lovforslaget, om sælger af ejendommen skal stille oplysnin
ger til rådighed, eller om lejerne selv skal tilvejebringe disse oplysninger.
Såfremt det er lejerne selv, der skal tilvejebringe disse oplysninger, er det af afgø
rende betydning, at lejerne får kvalificeret rådgivning fra uvildige rådgivere. Le
jerne vil dog i praksis næppe afholde de væsentlige omkostninger, der er forbun
det med udarbejdelse af vedligeholdelsesplan samt stiftelsesbudget uden at have
sikkerhed for, at andeisboligforeningen kan blive stiftet, og uden at have sikker
hed for, at andelsboligforeningen også kan erhverve ejendommen. Dette forhold
kan medføre, at lejerne vil være motiverede for at vælge rådgivere, hvis aflønning
er direkte afhængig af, at stiflelsen reelt bliver gennemført.
Endvidere vil lejelovens 10-ugers frist vanskeliggøre processen, idet interesserede
lejere først skal have afstemt de øvrige beboeres interesse i stiftelse af andeisbo
ligforening, herunder om kravet på 2/3 overhovedet kan forventes opfyldt, hvoref
ter arbejdet med henblik på vedligeholdelsesplan skal iværksættes.
Med henblik på prognose for hele finansieringsperioden er det naturligt, at even
tuelle udløb afafdragsfrihedsperiode kan kræves beskrevet, men med hensyn til
eventuelt variabel forrentet lån vil det ikke være muligt at gisne om fremtidig ren
teudvikling, hvorfor det anbefales, at prognosen i stedet bliver en beskrivelse af
risici ved finansieringen.
For så vidt angår krav om andeisboligforeningens registrering i Det Centrale Virk
somhedsregister giver dette ikke anledning til bemærkninger, idet dette findes
nødvendigt i forhold til den aktuelle digitalisering.
Danske BOLiGadvokater og Danske Advokater står gerne til rådighed for en
yderligere uddybning af ovennævnte bemærkninger.
Med venlig hilsen
Danske Ad okte Danske BOLIG_ykater®
I .
e e u ertz Krogsøe jj )yirtrIandsen
Vicedirektør ‘l3estyrelsesmedlem
Danske Advokater, cvr-nr. 30974972
Tlf. 70 20 32 12. fagligt@danskeadvokater.dk
Danske BOLtGadvokatcr® cvr-nr. 25007247,
Tlf. 70 20 97 90, e-mail: maildanskebohgadvokater.dk
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Sendt pr. email til boliglov@rnbbl.dk
(cc! pml@rnbbl.dk ogjf@mbbl.dk).
Dato 24.september 2014
Ret: JAL
Advokatfuldmægtig/ Juridisk konsulent
Jane Qvist Lorenzen
Telefon +45 33 1203 30
jal@ejendomsforeningen.dk
Horingssvar til udkast til forslag til lov om ændring af lov
om andeisboligforeninger og andre boligfælleskaber
(Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger m.v.) —
jeres j.nr. 201 3-31 81.
Ejendomsforeningen Danmark gør opmærksom på, at det er af afgørende betydning for os, at
de andelsholigforeninger der bliver stiftet, stiftes på grundlag af en velfunderet og sund øko
nomi. Vi har herefter følgende bemærkninger til udkast til lovforslaget:
Obligatorisk C VR-registrering
Ejendomsforeningen Danmark kvitterer for ministeriets imødekommenhed over for tidligere
fremsatte Ønsker om at indføre obligatorisk cvr-registrering af andelsboligforeninger. Indfø
relse af krav om obligatorisk cvr-registrering bevirker, at selvadministrerende foreninger og
administratorer ikke løbende skal foretage en fornyelse af cvr-registrering med de risici, der
er forbundet hermed, herunder manglende fornyelse af cvr-registrering og flere cvr-nurnre pr.
andelsboligforening. Indførelse af obligatorisk krav om cvr-registrering vil derfor bidrage til
en entydig identifikation af andelsboligforeningerne.
Budget og prognose
Ejendomsforeningen Danmark er imødekommende over for, at lejerne eller deres rådgivere
skal udarbejde et budget indeholdende henholdsvis drift-, status og likviditetsbudget for mi
nimum de første 10 år på baggrund af de indhentede finansieringstilbud samt et skyggebudget
på baggrund af et 30- årigt, fastforrentet lån med afdrag, såfremt dette ikke allerede er udar
bejdet på baggrund af et indhentet finansieringstilhud.
Vi finder det endvidere positivt, at der ved udarbejdelse af budgettet ikke må indarhejdes
spekulative overvejelser om frigørelse af værdi ved frasalg af restlejligheder, ligesom det er
positivt, at kommende omkostninger til vedligeholdelse af foreningens faste ejendom skal
medtages som en post på budgettet.
Kravet om, at budgettet skal indeholde et drift-, status og likviditetsbudget, fremgår alene af
bemærkningerne til lovforslaget. Med henblik på at skærpe hjemmelsgrundlaget og fremhæve
kravet om, at der ikke alene skal udarbejdes et budget, men at budgettet skal indeholde et
drift-, status og likviditetshudget, foreslår Ejendornsforeningen Danmark, at kravet også
fremgår af selve lovteksten.
Udarbejdelse af budget kan være medvirkende til at højne informationsniveauet hos lejerne i
forbindelse med beslutning om stiftelse af en andelsboligforening. Lejerne har ved stiftelse af
en andelsboligforening ofte tilknyttet en professionel rådgiver, der rådgiver og forestår stif
teIsen af andelsholigforeningen. Siden ministeriet skærper kravene til brug for stiftelse, må
ministeriet enten mene, at andeishaverne i nogle tilfælde har modtaget dårlig rådgivning fra
deres rådgiver eller har stiftet en andelsboligforening med dårlig Økonomi ved at tilsidesætte
god professionel rådgivning.
Såfremt ministeriet mener, at andelsboligforeningerne er stiftet på baggrund af dårlig ridgiv
ning, så afhjælper ministeriets forslag ikke problemstillingen, da det er de samme rådgivere.
der efter vedtagelse af lovforslaget vil skulle udarbejde, fremlægge og rådgive på baggrund af
de skærpede krav til stiftelse.
Administratorer fremlægger adskillige gange i løbet af et år årsrapporter og budgetter på ge
neralforsamlinger. På baggrund af dette erfaringsgrundlag finder Ejendomsforeningen Dan
mark det yderst tvivlsomt, at lejeren på egen hånd kan udnytte den øgede oplysningsforplig
telse, hvorfor lejerne vil læne sig op af rådgivningen fra den professionelle rådgiver.
Det, der i realiteten er behov for, er en uvildig rådgiver, der gennemgår den stiftende rådgi
vers forslag til stiftelsesgrundlag.
Prognosefrr år 11 og op til år 30
Ejendomsforeningen Danmark har sympati for bevæggrundene for udarbejdelsen af en prog
nose for den resterende del af finansieringsperioden. Det fremgår af de specielle bemærknin
ger, at “Prognoseberegningerne vil således kunne synliggøre ud’iklingeii i Økonomien efter
ophør ajen eventuel 10 årig ajdragsfri periode på lånet eller sointølge [et trappelån, hvor
renten stiger i hele ,tïnansieringsperioden. Der kan også i’ære tale om beregninger afkonse—
kve,zset- ved nødvendig vedligeholdelse soinfeks. frenitidig udskiftning af ejendommens tag”.
Vi gør opmærksom på, at f.eks. en vedligeholdelsespian, udarbejdet pï stiftelsestidspunktet,
sjældent er retvisende for vedligeholdelsesstanden af en bygning meget længere end 5-7 år.
Kvaliteten og brugbarheden af prognosen i forbindelse med omkostninger til vedligeholdelse
udarbejdet 11 år tidligere (på stiftelsestidspunktet) er derfor minimal. Prognosen kan på visse
punkter hurtigt udgøre en falsk tryghed for andelshavernc.
Miniiniiinsdeltagelse af 2/3 af lejerne
Fastlæggelse af niveauet for minimumdeLtagelse af lejere ved stiftelse af en andelsboligfor
ening er en halancegang mellem på den ene side, at det stadig skal være realistisk at kunne
opnå tilstrækkelig tilslutning hos lejere til at kunne opfylde kravet om rninimumsdeltagelse,
og på den anden side at sikre tilstrækkelig tilslutning til stiftelse af en andeisboligforening
med en sund Økonomi.
Med henvisning til den indledende bemærkning om, at Ejendornsforeningen Danmark priori
terer kvaliteten (Økonomisk velfunderet) frem for kvantiteten af en nystiftede foreninger,
vurderer Ejendomsforeningen Danmark det nye krav om minirnumsdeltagelse af 2/3 af lejer
ne til at være i den høje men acceptable ende.
Udvidelse af hjennnelsgrundlagetftr indsendelse af finansielle nøgleoplvsninger
Ejendornsforeningen Danmark er positiv over for udvidelsen af långivere, der skal indsende
oplysninger til brug for nøgleoplysningsskerna. Derved bliver nøgleoplysningsskemaet mere
fyldestgørende.
Ejendomsforeningen Danmark savner imidlertid, at leverandører af oplysninger, herunder
finansielle institutter og andre långivere, får mulighed for at vertificere de oplysninger, som
de selv har uploadet i systemet. Der er således behov for, at der åbnes adgang til at disse leve
randører kan komme ind på nøgleoplysningsskemaet og kontrollere, hvorvidt de finansielle
opLysninger fremgår korrekt i forhold til de oplysninger, de har uploadet.
Økonomiske omkostninger
øgede krav til oplysninger og udarbejdelse af budgetter m.v. bevirker normalt, at de Økono
miske omkostninger forøges. Ejendomsforeningen Danmark finder det tvivlsomt, at onikost
ningerne vil være på et så Lavt niveau, at det kan medtages til 0 kr.
Øvrige emner
I forbindelse med administration af andelsboligforeninger oplever vores medlemmer et tilba
gevendende problem med, at der ved stiftelse af en andeisboligforening ikke er taget højde
ftr udligning af boligudgiften.
Ved stiftelse af andelsboligforeninger overgår lejens størrelse for lejemålet ofte til at udgøre
boligydelsesstørrelse. Da forskellen i lejens størrelse ofte afhænger af forbedringer i de enkel
te lejemål, vil lejens størrelse være større i lejemål, der er i en bedre stand end andre.
Når lejelejligheden omdannes til en andelsbolig, fortsætter andelshaveren typisk med betale
en højere boligydelse end andelshavere med en andelsholig i dårligere stand. Forhedringerne
i andelslejligheden afskrives imidlertid over en årrække. På trods af at andeishaveren ikke
længere har en andelsholig i bedre stand end de Øvrige andelshavere, skal han fortsat betale
en højere boligydelse.
3
En ændring af forholdet mellem andeishavernes boligydelse vil typisk kræve enstemmighed
på generalforsamlingen, hviLket kan være meget svært at komme igennem med i praksis. Det
er derfor vigtigt, at der allerede på stiftelsestidspunktet bliver taget hånd om problemstillin
gen, således at det fremgår af stiftelsestidspunktet, hvordan boligydelsen med tiden tilpasses
f.eks. efter areal.
Venlig hilsen
Lars Brondt
Juridisk direktør
4
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Gammel Mønt 4, 2.
1117 København K
Sendt via e-mail til: boliqlovcmbbI.dk
med kopi til: pml@mbbl.dk og ifmbbl.dk
Svar på horing over andeisboligloven — j.nr. 2013-3181 23. september 2014
Finansrdet har med e-mail af 27. august 2014 fra Ministeriet for By, Bolig Finanssektorens Hus
og Landdistrikter modtaget materiale til høring over udkast til forslag til lov Amaliegade 7
om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber 1256 København K
(Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger m.v.).
Telefon 3370 1000
Generelt støtter Finansrdet lovforslagets hovedforml om at sikre, at an- Fax 3393 0260
delsboligforeninger fremover stiftes p et solidt økonomisk fundament.
mail@finansraadet.dk
Konkret finder Finansrdet det meget positivt, at der med lovforslaget indfø- www.flnansraadet.dk
res obligatorisk CVR-registrering af andelsboligforeninger. Dermed etableres
en fra banksektoren længe efterspurgt metode til entydig identifikation af
andelsboligforeninger, hvilket vil gavne både banksektoren og andelsbolig
foreningerne. Dels kan den entydige identifikation, nr den er implemente
ret, bidrage til fremadrettet at undgå fejlagtige CVR-registreringer og de Journalnr. 346/05
misforståelser og uhensigtsmæssigheder, disse kan give anledning til, og Dok. nr. 528160-vi
dels vil den entydige identifikation alt andet lige medføre administrative let
telser generelt.
Lovforslagets Øvrige elementer giver ikke umiddelbart Finansrdet anledning
til bemærkninger.
Med venlig hilsen
Kristina Breyen
Direkte +45 3370 1072
kbr@finansraadet.dk
Foreningen af andeisboligforeninger i krise
AB i Krise
Den 24. september 2014
Til
ministeriet for by, bolig og landdistrikter
Att.: boliglov@mbbl.dk
cc: pml@rnbbl.dk og jf@mbbl.dk
Vedrørende journalnummer 2013-3181 - høring om forslag om ændring at lov
om andesboIigforeninger og andre boligfællesskaber
Ministeriet har den 27. august 2014 sendt et udkast til forslag til lov om ændring af lov
om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i høring med frist den 24.
september 2014 kl. 12.
Foreningen af andelsboligforeninger i krise, ABiKrise, kan tilslutte sig intentionerne i
forslaget til lovændringer.
- Det er fornuftigt at der ikke m budgetteres med salg af lejelejligheder i et
sti ftelsesbu d get.
- Det er fornuftigt at ændre kravet om tilslutning fra 1/3 til 2/3 af lejerne. Men kravet
forhindrer ikke stiftelse af nødlidende andeisboligforeninger. Se vedhæftede bilag 1,
“Business case”.
- Det er fornuftigt med et 10-årige sammenligneligt stiftelsesbudget, sammenholdt med
et almindeligt realkreditln. Det er dog ikke udelukkende finansieringen, som har slået
fejl i nødlidende andelsboligforeninger. Generelt har udgifter været optimistisk lave og
indtægter optimistisk høje i stiftelsesbudgetterne.
Derudover ser vi gerne skærpede krav p følgende punkter:
1) Hvordan skal lejelovens ord om tilbudspligt forstås i forbindelse med
porteføljehandler? Lejerne skal ifølge tilbudspligten tilbydes at købe ejendommen
til samme pris og p samme vilkår som en investor. Hvis en investor indgår aftale
om en høj pris for en eller flere ejendomme med tilbudspligt, mod at f rabat p
en eller flere erhvervsejendomme eller ejerlejlighedsejendomme - er
bestemmelserne om tilbudspligt s overholdt? Lejerne er som bekendt afskåret
fra at købe hele porteføljen og opnå rabatten p ejendommene uden tilbudspligt
samt fortjeneste ved videresalg. ABiKrise ser gerne skærpede krav om oplysning
til lejerne om, hvorvidt deres ejendom indgår i en porteføljehandel, og
oplysninger om handelspriser og forrentningsprocenter p alle ejendomme i
porteføljen.
Et konkret eksempel fra en andelsboligforening viser endvidere, at tilbudspligten
ikke refererede til et underskrevet købstilbud, men at der blev refereret til en
hensigtserklæring med mulighed for tilbagetrækning. En hensigtserklæring med
mulighed for tilbagetrækning bør ikke kunne udgøre dokumentation for, hvilken
pris, sælger kan opnå til anden side.
Çit-1p i ifd
2) Nationalbanken skriver i kvartalsoversigt 2010, 2. kvartal, side 135 if, at swapln
er uegnede til boligfinansiering.
http://www.nationalbanken.dk/da/publikationer/Documents/2010/06/kvo 2kvt d
k . pd f.
Andelsboligforeninger bør betragtes som privatkunder - ingen finansielle
instrumenter kun realkreditln. Ganske f mennesker har mulighed for at
gennemskue rækkeviden af finansielle instrumenter. Afskaffelsen af finansielle
instrumenter skal være med til at sikre, at andelsboligforeninger ikke længere
kan være spekulationsobjekter til glæde for pengeinstitutter og til stor skade for
almindelige lejere, der køber deres ejendom gennem en andelsboligforening.
3) ABiKrise ser gerne, at panthaver er forpligtet til at overholde henstillingerne til
panthaver i forarbejdet til ABL §4. Det fremgår af redegørelsen afgivet i juli 1980
af arbejdsgruppe nedsat af boligministeren, ‘Andelsboliger Overdragelse mv.
Redegørelse 1980’ s. 173: Der henstilles hermed, at långivere i forhold til
andeisboligforeninger ikke foretager udlån, ud over det ejendommen kan bære
som udlejningsejendom og dermed indtægter efter lejeloven. Alternativt må
långiver sikre sig supplerende personlig hæfte/se. Hvis panthavere/lngivere
havde overholdt henstillingerne ville mange af de nødlidende andelsbolig
foreninger aldrig være blevet stiftet.
4) ABiKrises anbefaling er, at det bliver et krav, at 20% af købesummen skal lægges
i indskud af andelshaverne ved stiftelsen af en andelsboligforening. Det er ofte
set, at en forening er finansieret ved 80% realkreditln/swapln, mens 20% er
finansieret ved en kassekredit. En forening med en finansiering p 100% har et
meget ringe udgangspunkt. Samtidig betyder faldende ejendomspriser efter låne
optagelsen, at foreningen er afskåret fra at flytte deres ln til et andet
realkreditinstitut.
Fordelene ved 20% kontantudbetaling er følgende:
a. Risikoen for stavnsbinding til kreditor er mindre og dermed risikoen for
urimelige ændringer i lnevilkr herunder stigning i bidragssatser. Vi har
set mange eksempler p, at realkredit og banker har skruet op for
fortjenesten p bekostning af andelshaverne, hvilket de trygt kan gøre,
nr andelsboligforeningen ikke kan flytte deres ln til et andet
realkreditinstitut.
b. Bedre polstring i forhold til uforudsete udgifter til f.eks. ekstraordinær
vedligeholdelse eller stigning i skatter og afgifter.
c. Større “commitment” (dvs, engagement i foreningen) fra de kommende
andelshaverne. Det er vigtigt, at man som andelshaver også har en
økonomisk interesse i foreningen, for at støtte op om andelstanken
gennem frivilligt foreningsarbejde. Dette skal ikke forveksles med en
spekulativ interesse.
d. Andelsboligforeninger, hvor andelshaverne ingen økonomisk interesse har,
har derimod åbnet for ny form for spekulation. Nemlig den spekulation, at
man kan købe en andel for ingen penge, uden at have rd til boligafgiften.
Det kan snildt give et rs gratis bolig, da det tager tid lang, inden
foreningen kan f spekulanten smidt ud igen ved hjælp af fogeden. Nr
andelen koster penge hindres denne form for spekulation.
Çjçjp 1 if 4
Finansiering indenfor samme koncern med 80% realkreditln og 20% kassekredit
gør kreditinstitutternes lneloft p 80°h jf. Realkreditloven illusorisk. Helt galt gr
det, nr efterfølgende køb af andele i foreningen finansieres ved andelsboligln i
samme koncern. ABiKrise mener, at foreningens realkredit-/pengeinstitut ikke
samtidigt bør have adgang til at finansiere andelsboligln til andelshavere i
samme forening. Pengeinstituttet kan i s tilfælde have en interesse i at bevilge
andelsboligln til andelshavere, som i henhold til ejendommens værdi og
foreningens økonomi ikke burde have været bevilget. Dermed kan den samme
ejendom i princippet belånes 2 gange: først af foreningen, dernæst af de enkelte
a nde Ishavere.
5) Kassekreditrentesatser og bidragssatser repræsenterer store risici for foreninger.
Stigninger i rentesatser og bidragssatser har været årsag til, at mange ellers
sunde andeisboligforeninger i dag er i krise. Der bør derfor strammes op omkring
pengeinstitutternes mulighed for skrue p rente-, gebyr- og bidragsskruen.
6) ABiKrise gr stærkt ind for ingen eller begrænset afdragsfrihed til
andelsboligforeninger. Afdrag p gælden er en forudsætning for en sund økonomi
i foreningen, og for at fremtidig vedligeholdelse ikke vælter læsset. Afdrag er
vigtigere i andelsboligforeninger end i ejerboliger, fordi hæftelsen for gælden er
forskellig. Ligeledes giver afdrag større sikkerhed for, at andelshavere kan f
deres indskud tilbage ved salg.
7) Rdgiver/Stiftelsesadvokat bør ikke have dobbelte interesser i at stifte
foreningen. Det har advokaten, hvis han samtidig eksempelvis er inkassoadvokat
for lngiver. En dobbelt interesse kan også bestå i, at advokaten samtidig har et
fast klientforhold til sælger af ejendommen.
8) Prispolitikken ‘stiftelse eller gratis” tilskynder advokaten til at levere et dårligt
stykke rdgivningsarbejde, således at ikke bæredygtige foreninger stiftes.
9) Ansvar for Ingivning bør ligge solidarisk hos både lngiver og rådgiver.
Erstatninger der historisk er blevet tildelt i forbindelse med rdgiveransvar er s
små, at de typisk ikke vil kunne rede en forening, der er stiftet p et forkert
grundlag. Ved at læne sig alene op ad et rdgiveansvar vil de ellers gode tiltag i
denne retning have ringe eller ingen betydning for en andelsboligforening.
Lngiver er også den der bedst kan gennemskue, om en forening er levedygtig
eller ej. Lngiver har typisk en ekspertise p området og en erfaring fra andre
lneengagementer, som ikke findes tilsvarende hos hverken rådgiver eller de
kommende andelshavere.
Ved at pålægge lngiver et ansvar i forbindelse med lngivning opnår man også
den gevinst, at lngiver ikke har mulighed for at blande andre interesser ind i
stiftelsen af foreningen. Her tænkes bl.a. p interesse i at sælger opnår en s høj
pris som muligt. En interesse der ikke er ubetydelig, hvis sælger er en god kunde,
eller hvis sælger er en del af den finansielle koncern der star for finansieringen.
Dette er situationer vi i ABiKrise har set i mange af de andeisboligforeninger der i
dag er nødlidende og det er derfor en situation der bør tages hånd om.
10)Sælgeren af en ejendom, lngiveren og investoren (som betinget har købt
ejendommen), bør ikke have en fælles spekulativ interesse i, at der stiftes en
Siclp få
andeisboligforening fremfor et salg til investoren. De fleste nødlidende ikke-
nybyggede andeisboligforeninger er solgt af pensionsselskaber i porteføljer til
ejendomsspekulanter. Ejendomsspekulanter som ikke just var kendt for at
overholde lejeloven. Samtidig havde pensionsselskaberne forretningsforbindelser
med lngiveren. Det er således sandsynligt, at realkreditobligationer og
swapaftaler i en række tilfælde er solgt tilbage til pensionsselskabet. Det har
således været muligt for et pensionsselskab at sælge en udlejningsejendom til en
andeTsboligforening, og derigennem f 3-dobbiet det årlige afkast af
ejendommen. Den slags spekulation mod andelsboligforeninger ser AbiKrise
meget gerne afskaffet.
11) Vedligeholdelse af ejendommen bør i et stiftelsesbudget budgetteres som
minimum efter lejelovens/boligreguleringslovens satser, således at
vedligeholdelse ikke kunstigt nedbudgetteres. Det tages der i oplægget i et vist
omfang hånd om, men for lejere der ikke kender til stiftelsesbudgetter er det
svært at gennemskue, om vedligeholdelsesomkostninger i et stiftelsesbudget er i
orden, hvilket gør, at det tit kan være et område, der nedsættes for at f
budgetterne til at hænge sammen. En sådan disposition vil altid ramme
foreningen p et senere tidspunkt med forstærket effekt med risiko for
foreningens økonomi.
10-årige budgetter, der fremlægges ved stiftelsen, bør i alle 10 r som minimum
henholde sig til boligreguleringslovens satser for hensættelse til vedligeholdelse.
Det er erfaringsbaserede satser, og dermed et bedre mal, end tilfældige
byggetekniske vedligeholdelsesplaner, som kan være farvet af, hvilke tal
stiftelsesadvokaten ønsker for at f budgettet til at hænge sammen.
Generelt ville det efter ABiKrises erfaring være hensigtsmæssigt, om
andelsboligforeninger var underlagt samme hensættelsesregler og GI-ordning
som udlejningsejendomme. Det ville forhindre, at nuværende andelshavere (og
rdgiver/lngiver) beslutter at sende vedligeholdelsesregningen ud i fremtiden til
nye andelshavere og det vil minimere risikoen for at manglende vedligeholdelse
vælter læsset for foreningen.
12)Nr en lngiver godkender udlån i henhold til et stiftelsesbudget, m det
forventes at lngiver kan tage ansvar for de finansielle poster i budgettet. Altså
ikke bevidst overse f.eks. fejlbudgettering af renteudgifter, fordi ansvaret kan
smøres af p rdgiveren/stiftelsesadvokaten.
Med venlig hilsen
Niels Bjørnstrup
Formand
ABiKrise er en forening for økonomisk trængte andelsboligforeninger. Følg os på facebook
www.facebook.com/#/abikrise eller besøg vores hjemmeside www.ab-i-krise.dk
Bilag i
Ç1rlp ti f ti
Danske Banks kreditvurdering af A/B Bangsbohus
Ifølge tilbudsmaterialet på ejendommen som lejerne modtog fra Danske Bank-koncernen fremgik
lejeindtægter, driftsomkostninger, vedligeholdelse og handelspris.
Lejeindtægter 2006: 5.151.119 kr.
Driftsudgifter 2007: 1.588.004 kr.
Vedligeholdelse jf. GI: 1.038.406 kr. (Boligreguleringslovens krav til vedligeholdelse)
Kontant driftsoverskud: 2.524.709 kr. (Kan udregnes udfra ovenstående)
Handelspris: 166.000.000 kr.
Handelsomkostninger: 4.535.232 kr. (Tinglysningsafgift, refusionsopgørelse, advokat m.m.)
Kapitalbehov: 170.535.232kr.
Forrentningsprocent: 1,48% (Udregnes: 2.524.709 /170.535.232 — prisen var skyhøj — med sikkerhed ville
ejendommen til den pris ikke kunne løbe rundt som udlejningsejendom, da forrentningsprocenten lå langt
under lånerenten).
Renteudgifter som lå fast da lånene blev optaget i Danske Bank-koncernen:
Prioritetsrenter: 5.058.136 kr.
Kassekreditrenter: 2.380.000 kr.
Udfra Danske Banks egne tal, så skal indtægterne for at dække udgifterne være:
Driftsudgifter 2007: 1.588.004 kr.
Vedligeholdelse jf. GI: 1.038.406 kr.
Prioritetsrenter: 5.058.136 kr.
Kassekreditrenter: 2.380.000 kr.
Indtægter: 10.064.546 kr.
Hvis samtlige lejere var gået med som andelshavere skulle 10.064.546 kr. altså fordeles på 8437,6 kvm. Det
ville give en boligafgift på 1.193 kr. pr. kvm.
Andelshaverne blev yderligere foregøglet, at kassekreditten ville være væk efter 10 år. Det ville kræve
2.460.835 kr. i afdrag første årjf. amortisationsberegning på www.bankinfo.dk. Boligafgiften skulle således
have været 1.484 kr. pr. kvm ved fuld tilslutning til foreningen.
Bemærk der var kun afdragsfrihed i 10 år. Derfor giver det ikke mening, hvis ikke kassekreditten afdrages. Vi
kan dog ikke dokumentere, at andelshaverne blev foregøglet, at kassekreditten ville være væk efter 10 år.
Det er kun noget der blev talt om.
Foreningen blev stiftet med en boligafgift på 1019 pr. kvm, og kun 51 ud af 82 lejemål gik med i foreningen.
Hvordan slap A/S Bangsbohus igennem Danske Bank-koncernens kreditvurdering?
i
Formentlig skal svaret findes i den kendsgerning, at Danske Bank-koncernen før stiftelsen af
andeisboligforeningen havde en årlig indtægt fra ejendommen på Ca. 2,5 mio. kr. (Det kontante drifts
overskud). Efter stiftelsen fik de en årlig renteindtægt på ca. 7,4 mio kr. i starten. Ejendommen blev reelt
ikke solgt, men blot flyttet fra Danicas bøger til Realkredit Danmarks bøger, da andelshavernes indskud ikke
engang dækkede tinglysningsafgiften.
Da foreningens budget med sikkerhed ikke levnede rum til nogensinde at afdrage gæld, ville indtægten på
ejendommen aldrig ophøre, og ville endda stige i takt med rentetrapperne. De afdragsfri lån skulle
omkonverteres i det uendelige. Der var så stort et indtjeningspotentiale, at Danske Bank var villige til at løbe
en kæmpe risiko ved belåningen, formentlig i strid med Realkreditloven, da ejendommen blev overbelånt, og
med sikkerhed i strid med de anbefalinger panthaver pålægges i forarbejdet til Andelsboliglovens §4. Hvilket
vil sige, at en andelsboligforening ikke bør belånes kraftigere end, at den kan løbe rundt som
udlejningsejendom.
Det var en forudsætning for de andeishavene som gik med i foreningen, at deres risiko var begrænset til, at
de kunne tabe deres indskud. Det fremgår da også af foreningens vedtægter. Derfor er det usmageligt, at
Danske Bank nu hævder, at risikoen lå og ligger hos andeishaverne.
2
Dokumentation — hvor kommer tallene fra?
Oplysning Bilag Hvorfra
Lejeindtægter Refusionsopgørelsen Årsleje i alt (Side 25, kolonnen Årsleje) Refusionsopgørelsen
2006 findes her:
https://docs.google.com/file/d/OB1TDN np3 H4wZcWZka jVlaCl
HUFU/edit?usp=sharing&plirl
Driftsudgifter Huslejevarsling af Ifølge bilag til huslejevarsling af 21.september 2006 har
2007 21.september 2006 Danicas budgetteret med driftsomkostninger i 2007 på
1.588.004 kr. (side 4 oplysningen “Udgifter i alt”, sidste
kolonne).
Vedligeholdelse Huslejevarsling af Side i under budgetleje fremgår satserne for § 18 og 18b for
jf. GI. 21.september 2006 2007.
§18 - Beboelse 7.683 m2 *
69 kr = 530.127 kr.
Erhverv 760 m2 *
69 kr. = 52.440 kr.
§18b - Beboelse 7.683 m2 *
53 kr. = 407.199 kr.
Erhverv 760 m2 *
64 kr, = 48.640 kr.
Ialt 1.038.406 kr.
Oplysninger om erhverv fremgår ikke af huslejevarslingen. For
§18 er størrelsen den samme som for privat, mens den er lidt
højere for §18b. Vi har fået oplyst, at §18b erhverv var 61 kr. i
2005. Ifølge nedennævnte hjemmeside er satserne reguleret
med 1,9% og 2,2% i henholdsvis 2006 og 2007, hvilket giver en
sats for §18b erhverv på 64 kr. pr. m2 i 2007.
http://gi.dk/Udleiningsejendom/Gl-Konto/Hensaettelser-og
indbetalinger/satser/Sider/Reguleringsprocenter.aspx
Handels- Årsrapport 2006-2007 Ud fra Regnskabsmæssig værdi pr. 31. oktober 2007 minus
omkostninger købsprisen. Beløbet er stort set magen til det der var forudsat i
stiftelsesbudgettet (side 10, note 6, 2. kolonne).
Prioritetsrenter Årsrapport 2007-2008 Renter af realkredit lån: 6.918.302 kr.
og Årsrapport 2011 - Værd af renteswap: 1.708.619 kr.
- Ikke forfaldne renter: 151.547 kr.
= 5.058.136 kr.
Vi har valgt at bruge Årsrapport 2007-2008 i stedet for 2006-
2007 idet det er noget usikkert hvornår lånene blev udbetalt,
hvilket påvirker ydelsen for foreningen 1. driftsår, samt at der i
2006-2007 var ekstraordinær post på forrentning af købesum
(Side 10, afsnit prioritetsydelser kolonne 2007/08).
At beløbet ikke er helt skævt fremgår også f årsrapport for
2012, hvor der fremgår prioritetsrenter for 2010 og 2011 på
henholdsvis 5.175.720 kr. og 5.122.760 kr. (side 10, afsnit
prioritetsrenter).
Kassekreditrenter Årsrapport 2006-2007 Renten var på stiftelsestidspunkt oplyst til 7%, hvilket svarer til
en årlig rente på 2.380.000 kr. for en kassekredit på 34 mio. kr.
Det svarer meget godt til renteudgiften i 2006-2007 på
2.356.234 kr. (side 13, note 10). Der står 4,1% i årsrapporten,
men den rente var vist en fantasirente fra Advokat Martin Leth
Hansen.
3
DANSKE
REVISORER
[SK*
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Gammel Mønt 4
1117 København K
Att.: Specialkonsulent Peter Møller
23. september 2014
Pr. e-mail: boliglovcmbbl.dk, pml©mbbLdk og jf@mbbl.dk
FSR — danske revIsorer
Kronprinsessegade B
DK - 1306 København K
Telefon +45 3393 9191
Deres journalnummer 2013-3181, høringssvar vedrørende lovforslag om fsr@fsrdk
- - wwwfsr.dk
skærpede krav til stiftelse af andeisboligforeninger m.v.
Tak for muligheden for at kommentere udkastet til lovforslag. CVR, 550972 16
Danske Bank
Reg 9541
Vi finder lovforslaget helt berettiget, især i lyset af erfaringerne fra nogle af de
Konto nr 2500102295
andelsboligforeninger, der er stiftet i perioden 2005 — 2009, og som senere har
vist sig at være stiftet p et særdeles spinkelt, økonomisk grundlag.
Konsekvenserne af alt for optimistisk budgettering p stiftelsestidspunktet
kombineret med høj belningsgrad, afdragsfrie ln og rentetrapper har i nogle
tilfælde først vist sig for nylig, hvor udeblevne, budgetterede indtægter fra salg
af andele vedrørende frigivne lejelejligheder, uopsættelig vedligeholdelse,
faldende ejendomsværdier, stigende rentetrapper og ophør af
afdragsfrihedsperioder fr nogle af foreningerne til at kaste håndklædet i ringen,
som enten beslutter opløsning af foreningen eller indgiver konkursbegæring som
en direkte følge heraf.
Dette har alvorlige, økonomiske konsekvenser for såvel andelshaverne som
lngivere til andelshaverne og foreningen. Andeishaverne mister deres
andelsinvestering, og lngiverne m konstatere store tab p sine udlån tit
andeishaverne og/eller foreningerne. Samlet set er der tale om store
samfundsmæssige værdier, der er p spil, og de værste tab er formentligt ikke
endeligt opgjort endnu.
Vi byder derfor initiativet til en stramning af lovbestemmelserne vedrørende
stiftelse af andelsboligforeninger velkomment.
P nogle områder kan der efter vores opfattelse være behov for yderligere krav
og stramninger, hvilket er uddybet i det følgende. Vores forslag, holdninger og
synspunkter har tidligere været fremført og drøftet med Ministeriet for By, Bolig
og Landdistrikter (herefter MBBL) p et møde den 28. februar 2014, hvor FSR —
danske revisorer var repræsenteret ved undertegnede Lars Rasmussen.
Vi har inddelt vores høringssvar i 5 områder med følgende overskrifter:
1. Styrkelse af foreningens soliditet p stiftelsestidspunktet
DANSKE
REVISORER
ISk*
2. Forbedring af grundlaget for foreningens fremtidige økonomi Side 2
3. Formindskelse af risikoen ved finansiering af foreningens ejendom p
stiftelsestidspunktet
4. Styrkelse af kvaliteten af juridisk/økonomisk rådgivning til foreningen i
stiftelsesprocessen
5. øvrige forhold i lovforslaget, herunder CVR-registreringspligt og andre
lngiveres indberetningspligt samt omkostningsvurderingen af lovforslaget
Ad 1. Styrkelse af foreningens soliditet på stiftelsestidspunktet
Vi kan tilslutte os forslaget vedrørende forhøjelse af minimumsdeltagelsen ved
stiftelse af andelsboligforeninger fra 1/3 til 2/3 af lejerne. I praksis ses ofte, at
lngivere stiller krav om mindst 50 % deltagelse eller mere, og accept af
tilbudspligt forudsætter i forvejen 50 % deltagelse. Lovforslaget vil efter vores
opfattelse medvirke til at mindske risikoen for tab som følge af lejetomgang og
vil formentlig også medføre en bedre soliditet i foreningerne, da flere
andeishavere vil indbetale andelsindskud til foreningen (foreningens
“basiska pital”).
Da der i praksis er stor forskel p indskuddenes størrelse p stiftelsestidspunktet,
og da der ved visse stiftelser er set fastsat en meget lille indskudskapital,
anbefaler vi at fastsætte krav til indskudskapitalens størrelse ved stiftelsen. Fx.
krav om 20 % egenfinansiering i form af indskud fra medlemmerne, målt p
bningsbalancens tal. Dette vil medvirke til at sikre et vist soliditetsgrundlag p
stiftelsestidspunktet.
Ad 2. Forbedring af grundlaget for foreningens fremtidige økonomi
Vi tilslutter os kravet om budgetter og prognoser p stiftelsestidspunktet,
herunder at der skal foreligge budget- og prag noseforslag for hvert
finansieringsforslag, og at der som benchmark-budget skal foreligge et
alternativt budget- og prognoseforslag, der bygger p en risikoavers finansiering
af foreningens ejendom baseret p et 30-rigt, konverterbart, fastforrentet
realkreditln med afdrag. De anførte 10 r for budgetperioden vurderes rimelig,
idet budgettering ud over en sådan 10-årig periode har karakter af en prognose
(større usikkerhed om konkrete budgetforhold), hvor antagelserne om den
økonomiske udvikling for foreningen m basere sig p passiv fremskrivning af
omkostningerne og fokusere p væsentlige ændringer som nævnt i lovforslaget,
f.eks. i form af tagudskiftning eller lignende.
Vi forslr imidlertid, at bestemmelsen om budget-/prognosebeskrivelse
tydeliggøres med nogle af de formuleringer, der gives i bemærkningerne til
lovforslaget, således at forventningerne om anvendt budget- og prognosemodel
fremstår s tydeligt som muligt i selve loven. Herunder bør det tydeligt fremgå,
at der skal være tale om resultat-, balance- og likviditetsbudgetter/-prognoser,
der dækker hele finansieringsperioden (minimum realkreditlnenes løbetid), og
DANSKE
REVISORER
I-Ske
som skal indeholde konsekvensberegninger for boligafgift og den maksimale Side 3
andelskroneværdi henhold til andelsboligloven for hele perioden.
Dette sikrer, at konsekvensen for boligafgiften ved ophør af eventuelle
afdragsfrihedsperioder bliver belyst for andelshaverne, samt at virkningen af
eventuelle rentetrapper også bliver belyst.
Lovteksten bor også stille krav om beskrivelse af budget- og
prognoseforudsætninger.
Begrænsningen af muligheden for at indregne indtægter fra salg af andele i
budgetterne/prognoserne er fornuftigt og udtryk for en risikoavers tilgang til
budgetteringen p stiftelsestidspunktet, da der er stor usikkerhed forbundet med
vurderingen af, i hvilken takt udlejede lejligheder frigives fra lejemål og dermed
kan afhændes som andele.
Efter vores opfattelse bør budget og prognose kobles sammen med krav om
vedligeholdelsesplaner for foreningens ejendom for fx en 1O-rig periode fra
stiftelsen, udarbejdet af ekstern, uvildig rådgiver med branchekendskab, fx.
rådgivende ingeniørfirma. De økonomiske konsekvenser af
vedligeholdelsespianen skal være indregnet i budget/prognose og giver dermed
sikkerhed for, at der ikke underbudgetteres p den væsentlige post i foreningens
drift.
Det i § 3a, stk. 2, anførte krav om nøgletal i budgettet vedrørende ejendommens
forventede vedligeholdelse pr. kvm er efter vores opfattelse ikke tilstrækkeligt til
at tydeliggøre foreningens fremtidige økonomiske udvikling eller tydeliggøre
ejendommens vedligeholdelsesstand, da man ikke kan sammenligne den
konkrete ejendoms vedligeholdelsesstand med andre ejendomme uden at kende
det fremtidige vedligeholdelsesbehov via en detaljeret tilstandsrapport eller
vedligeholdelsesplan for ejendommen.
Med andre ord kan man ikke sammenligne nøgletallet med øvrige foreningers
ditto uden at kende baggrunden eller udgangspunktet for nøgletallet, der ikke
siger noget i sig selv. Efter vores opfattelse bør kravet derfor kombineres med et
samtidigt krav om, at der skal foreligge vedligeholdelsespianer p
stiftelsestidspunktet.
For at sikre budgettets indre sammenhæng og realismen i de opstillede
forudsætninger bør ministeriet endvidere overveje at stille krav om en
budgeterklæring fra en godkendt revisor.
Ad 3. Formindskelse af risikoen ved finansiering af foreningens
ejendom på stiftelsestidspunktet
Den risiko, der i flere konkrete tilfælde har medvirket stærkt til de økonomiske
vanskeligheder i foreningerne, ses ikke helt imødeget i lovforslaget, nemlig valg
af finansieringsform og de deraf afledte risikomæssige konsekvenser.
Forslaget om at indføre lovkrævede budgetter/prognoser for det enkelte,
konkrete finansieringsforslag, således at de økonomiske, fremtidige
konsekvenser af de enkelte lnetilbud fremgår heraf, vil imidlertid medvirke til at
tydeliggøre, p hvilket risikogrundlag der vælges finansiering ved stiftelsen. Vi
kan derfor tilslutte os dette forslag.
Baseret p konkrete erfaringer har vi følgende, yderligere forslag til at imødegå,
formindske eller i hvert fald tydeliggøre finansieringsrisikoen:
• Ministeriet bør overveje at indføre forbud mod at anvende visse lnetyper i
andelsboligforeninger, herunder rentetrappeln og rentetrappeswaps. Den
typisk stigende rente indbygget i disse produkter skaber en fremtidig
usikkerhed for foreningens økonomi, som man maske som andelshaver ikke
umiddelbart er opmærksom p, før boligafgiften ptvinges en stigning som
følge af de stigende rentesatser.
• Sfremt der er tale om enten stigende rentesatser eller variable rentesatser,
bør der indføres et lovkrav om, at andelshaverne skal gøres opmærksomme
herpå i budget-/prognoseforudsætningerne.
• Ministeriet bør overveje at indføre en belningsgrænseværdi ved stiftelsen.
Ejendom mens værdi ligger nu fast ved stiftelsen, idet der
andelsværdiberegningsmæssigt kun m anvendes kostpris de første to r
efter stiftelsen. Denne kostpris kan danne grundlag for indførelse af en
maksimal belningsprocent, hvilket sikrer en bestemt friværdi og dermed
egenfinansiering p stiftelsestidspunktet malt i forhold til købsprisen.
• Ministeriet bør overveje forbud mod “eksotiske” lneformer, herunder
renteswaps m.v., hvor konsekvenserne ikke er umiddelbart gennemskuelige
for andelshaverne, og som derfor ikke egner sig som risikostyrings
/finansieringsform for andelsboligforeninger. Man kan eksempelvis definere
en positivliste for finansieringsformer, der kan anvendes af
a ndelsbol igforeni nger.
DANSKE
REVISORER
1SR*
Side 4
DANSKE
REVISORER.
ISK*
Hæftelsesforholdene p stiftelsestidspunktet bør tydeligt fremgå af Side 5
stiftelsesprospekterne, og det skal tydeliggøres, sfremt der indføres nogen
form for personlig hæftelse som følge af krav fra lngivere. Andelshaveren
har dermed bedre mulighed for at vurdere, hvilken hæftelsesrisiko den
pgæld ende påtager sig som andelshaver. Det er særlig vigtigt, hvis der er
nogen form for personlig hæftelse, hvorved andeishaveren hæfter med mere
end sit betalte indskud. Et lovkrav om oplysning af hæftelsesforhold i
stiftelsesprospekterne vil medvirke tit at støtte de potentielle andelshavere i
deres beslutning om stiftelse af foreningen.
Ad 4. Styrkelse af kvaliteten af juridisk/økonomisk rådgivning til
foreningen i stiftelsesprocessen
Der er ingen tvivl om, at nogle af de problemer, der har ramt de omtalte,
nødlidende foreninger, kunne have været undgået med den rette juridiske og
økonomiske rådgivning p stiftelsestidspunktet.
For at imødekomme behovet for kvalificeret rådgivning omkring stiftelsen bør
ministeret overveje at indføre et Iovgivningsmæssigt krav om revision af
andelsboligforeningernes rsregnskaber, foretaget af en godkendt revisor, samt
at en godkendt revisor skal forsyne stiftelsesbudgetterne/-prognoserne med en
erklæring om kvalificeret gennemgang af materialet. I dag er det som bekendt
alene foreningens vedtægter, der i de fleste tilfælde stiller krav om revision.
Ad 5. øvrige forhold i lovforslaget, herunder CVR-registreringspligt og
andre långiveres indberetningspligt samt omkostnings
vurderingen af lovforslaget
Forslaget om tvungen CVR-registreringspligt for den enkelte forening virker
hensigtsmæssigt, også i relation til tinglysningsforhold m.v.
Forslaget om at gøre andre lngivere end penge- og realkreditinstitutter
indberetningspligtige virker logisk i relation til at sikre fuldstændigheden af de
nøgleoplysninger om lneforhoId, der skal oplyses i nøgleoplysningsskemaet. Vi
har ikke vurderet nytteværdien af de lovkrævede nøgleoplysninger, men vi har
noteret os via tilbagemeldinger fra regnskabs- og skemabrugerne, at disse
brugere ikke tillægger oplysningerne særlig nytteværdi i relation til at vurdere
den enkelte forenings finansieringsforhold. Det er vores opfattelse, at brugerne
lægger mere vægt p Erhvervsstyrelsens modelregnskab og oplysningerne heri
om foreningens finansieringsforhold.
De lovkrævede, indberetningspligtige lneoplysninger, herunder den grafiske
fremstilling, opfattes tilsyneladende som vanskelige at fortolke og forstå, s vi
anbefaler, at indholdet og udformningen heraf i nøgleoplysningerne genovervejes
af MBBL med inddragelse af brugerne af oplysningerne (nuværende og
potentielle andelshavere).
DANSKE
REVISORER
—
Tilbagemeldinger fra penge- og realkreditinstitutterne tyder p, at der er ofret Side 6
betydelige it-ressourcer p at indrette indberetningssystemerne p at kunne
afgive de ønskede lneoplysninger. Det samme vil formentlig være tilfældet for
andre lngivere, såsom Grundejernes Investeringsfond, hvorfor denne del af
lovforslaget ikke kan anses for at være omkostningsneutralt.
Især de øgede budget- og prognosekrav m forventes at medføre øgede
stiftelsesomkostninger til rådgivere. Til gengæld vil der formentligt være store
penge at spare for bade andelshavere og lngivere i form af ikke lidte tab,
såfremt andeisboligforeningerne fremover stiftes p et mere solidt og forsigtigt
økonomisk fundament.
Vi star gerne til rådighed, hvis I har spørgsmål eller ønsker en uddybning.
Med venlig hilsen
Jan Brødsgaard Lars Rasmussen
fagkonsulent statsautoriseret revisor
]ft Realkreditrådet RFflLKRFDIT
FC) R E Ni I Ni G E NI
24. september2014
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Gammel Mønt 4
1117 København K
Pr. mail til boliglov@mbbl.dk, pml@mbbl.dk og jf@mbbl.dk
jf, j. nr. 201 3-31 81
Ændring af lov om andeisboligforeninger og andre boligfællesskaber
Realkreditrådet og Realkreditforeningen har den 27. august 2014 modtaget høring vedrø
rende ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Vi har følgende
bemærkninger til ændringsloven:
§ 1, nr. i til lovens § 2, stk. i
Det er positivt, at grænsen for minimumsdeltagelse forhøjes til 2/3 samt, at der indføres
krav om min. 10-årige budgetter.
S i, nr. 2t11 lovens 3b
Det er særdeles positivt, at andelsboligforeninger skal registreres i Det Centrale Virksom
hedsregister. Derved får andelsboligforeningerne en entydig identifikation, som bl.a. sikrer
foreningens rettigheder i tingbogen over fast ejendom.
Som det også fremgår at bemærkningerne til lovforslaget, så kan der i dag være andeisbo
ligforeninger, som har haft flere CVR-numre. Såkaldt dobbeltregistrering. Derved kan f.eks.
registreringen i tingbogen over fast ejendom være sket med et andet CVR-nummer, end
det som andelsboligforeningen anvender i dag, idet det tidligere CVR-nummer måske var
slettet på grund af manglende fornyelse. Det får panthaverne ikke besked om.
Gennemførelsen bør derfor tage højde for, at:
1. andeisboligforeningerne ikke skal have nye CVR-numre, hvis de har et i forvejen, som i
stedet kan tornyes,
2. panthaverne bliver gjort opmærksomme på, hvis der alligevel sker en ændring af CVR
numret.
§ 3, stk. i
Der er lagt op til, at loven træder i kraft den 1. januar 2015. Vi foreslår, at der fra den 1.
januar 2015 åbnes for adgangen til at lade sig registrere eller om registrere som Privat An
deisboligforening. lkrafttrædelsestidspunktet kan så ligge senere. Alternativt, at der allere
de nu åbnes for mulighederne for registering/omregistring. Der vil være store administrative
konsekvenser forbundet med en registrering/omregistrering allerede pr. 1. januar 2015. En
vis periode til opfyldelse af registreringskravet forudsættes derfor.
Det bør i bemærkningerne præciseres, hvilke konsekvenser det har, hvis andeisboligfor
eningerne ikke registreres som Privat Andelsboligforening.
Vi vil meget gerne have en dialog omkring gennemførelsen af ændringerne, og vi uddyber
gerne vores synspunkter.
Med venlig hilsen
Marie Lund Bendtsen Christina Wandt
Realkreditrådet Realkreditforeningen
/
Advokatrådet
Ministeriet For By, Bolig og Landdistrikter
Holmens Kanal 22
1060 København K
boliglov@rnbbl.dk + pinl@mhbl.dk + jf@mbbl.dk
AD VO K AT fl
SAMFUNDET
KRONPRINSESSEGADE 28
1306 KØBENHAVN K
TLF. 33 96 97 98
FAX 33 36 97 50
DATO: 2. september 2014
SAGSNR.: 2014 - 2525
11) NR.: 308274
Høring - over udkast til forslag til lov om ændring af lov om
andeisboligforeninger og andre boligfællesskaber (Skærpede krav til stiftelse af
andeisboligforeninger mv.)
Ved e-mail af 27-08-20 14 har Ministeriet For By, Bolig og Landdistrikter anmodet
om Advokatrådets bemærkninger til ovennævnte udkast.
Advokatrådet har ikke bemærkninger til det fremsendte høringsmateriale.
Med venlig hilsen
samfund@advokatsamfundet.dk
www.advokatsamfundeLdk
Peter Møller
Fra: Michael Rift Alexandersen <mra@danskbyggeri.dk>
Sendt: 2. september 2014 12:47
Til: MBBL Postkasse Boliglov
Cc: Peter Møller; Julia Anna Berger Fjelding
Emne: Høringssvar fra Dansk Byggeri vedr.: Høring om ændring at andeisboliglov
(Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger) (MBBL Id nr.: 468873)
Vedhæftede filer: Høringsbrev.pdf; Udkast til lovforslag.pdf; Høringsliste.pdf
Kære MBBL,
Dansk Byggeri takker for horingsmaterialet, hvilket vi ikke har kommentarer til. Jeres j.nr. 2013-3181.
Venlig hilsen
Michael Riff Alexandersen
Konsulent
Erhvervspolitisk afdeling
Tlf. direkte: 72 16 02 27. Mobil: 30 36 01 59
dafl5kbYr:Derl
Vi samler byggeri, anlæg og industri
Norre Voldgade 106. 1358 Kobenhavn K
www.danskbyggeri.dk . Abonner å nyheder
t i
Skab resultater med
8yggeriets Lederuddannelse
— se mere o Ulmelrl her
Fra: Peter Møller Fmailto:pml@mbbl.dk]
Sendt: 27. august 2014 14:50
Til: infoDB; KL Kommunernes Landsforening; Lejernes Landsorganisation Danmark; ABF; Boligselskabernes
Landsforening; Bosam-Boligforeningerne Sammenslutning i Danmark; Danmarks Lejerforeninger; Datatilsynet;
Ejendomsforeningen Danmark; Grundejernes Investeringsfond; Realkreditforeningen; Advokatsamfundet; AE -
Arbejderbevægelsens Erhvervsråd; mail@danskeadvokater.dk; mail Danske Boligacivokater; Danske Regioner;
dsf©dsfnet.dk; kontaktda nskeudlejere.dk; Kobenhavndomstol .dk; Dommerfuldmægtigforeningen,; ejlejl .dk;
Finansrådet (Finansrådets Hus); fbrfbr.dk; Foreningen af Statsautoriserede Revisor FRR; kkkommunekredit.dk;
postvestrelandsret.dk; rkrrkr.dk; tvcandelsbasen.d k; dede.d k; info@danskeark.org; postoestrelandsret.dk
Emne: Høring om ændring af andelsboliglov (Skærpede krav til stiftelse af andeisboligforeninger) (MBBL Id nr.:
468873)
i
DATATI LSYN ET
i
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Gammel Mønt 4
1117 København K
Sendt til: boligloviimbbl.dk
pml@rnbbl.dk
jf(,mbbLdk
17. september 2014 Vedrørende høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om
andeisboligforeninger og andre boligfællesskaber (skærpede krav til
Datatilsynet stiftelse af andeisboligforeninger mv.) (j.nr. 2013-3181)
Borgergade 28. 5.
1300 København K Ved e-mail af 27. august 2013 har Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
anmodet om Datatilsynets eventuelle bemærkninger til ovennævnte
CVR-nr. 11-88-37-29
lovforslag.
Telefon 3319 3200
Fax 3319 3218 Ændringsforslaget giver ikke Datatilsynet anledning til bemærkninger.
E-mail Det bemærkes for en god ordens skyld, at det følger af persondatalovens
1 §
dt@datatilsynet.dk
57, at der ved udarbejdelse af bekendtgørelser, cirkulærer eller lignede
www.datatilsynet dk
generelle retsforskrifter, der har betydning for beskyttelse af privatlivet i
J.nr. 2014-112-0347 forbindelse med behandling afpersonoplysninger, skal indhentes en udtalelse
Sagsbehandler fra Datatilsynet.
Mads Toftgaard Nielsen
Direkte 3319 39 Kopi af dette brev sendes til Justitsministeriets Lovafdeling til orientering.
Med venlig hilsen
Mads Toftgaard Nielsen
‘Lov nr. 429 af 31. maj 2000 om behandling afpersonoplysninger med senere ændringer
DEN DANSKE DOMMERFORENING
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Gammel Mønt 4
Ill? Kibenhavn K
Sendt pr. mail til boliglovCambbl.dk, pml@mbbl.dk ogjffrj:mbbl.dk
Dato:
I I SEP, 2014
Justitsministeriet har ved brev af 27. august 2014 (Sagsnr. 2013-3181) anmodet Dommerforeningen
om eventueUe bemærkninger til forslag til lov om ændring af lov om andeisboligforeninger og
andre boLigfællesskaber (Skærpede krav til stiftelse af andeisboligforeninger m.v.).
I den anledning skal jeg meddele, at forslaget ikke giver Dommerforeningeri anledning til at
fremkomme med bemærkninger.
Med venlig hilsen
Formanden, østre Landsret, Bredgade 59, 1260 København K, tlf. 99 68 65 01
rnjkaetsjoberjoestrelan1rt dk
6(4
dn
dommerfuidmægtigforeningen
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Sønderborg, den 31. august 2014
Vedr. Deres sagsnr. 2013-3181
Ministeriet for By, bolig og Landdistrikter har ved email af 27. august 2014 anmodet om
Dommerfuidmægtigforeningens eventuelle bemærkninger til udkast til forslag til lov om ændring af lov om
andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger m.v.).
Foreningen skal i den anledning meddele, at foreningen ikke har bemærkninger.
Dette høringssvar sendes elektronisk til: bliglov@mbbl.dk med kopi til pml@mbbl.dk og jf.@rnmbLdk.
På foreningens vegne
Jacob Hiririchsen
Høringsansvarlig
Dommerfuldmægtigforeningen
Advokat.
Konto
Direkte
82
32
23
20
Mobil
21
69
30
80
Grundejernes
tnvesteringsf
ond•
Ny
Kongensgade
15
1472
Kobenhavn
K.
Tlf.
823223
00-
gi.dk.
ej
endomsviden
dk
I
Gr
dc’ernes
trq5Pn
d
arbejder
v
fL
skhe
bedre
og
inc
hg.r
Vi
.‘rsteri
pi:-rnc
M
J!7bridrsc
fn.t:
vr
yiJ
rdeiJqtiqi
i’i.
oq
vi
Iii
ti:J’e
i
!JCiå’Y;t
i!
!?ji.’
1
a;mr’
vi
ir
pa,
I
bedre
i,;r
qr
bedre
liv
i
Københavns Byret
Justitsministeriet
Slotsholmsgade10
1216 København K
Præsidenten
Domhuset, Nytorv 25
1450 København K.
Tlf. 99 68 70 15
CVR2I 659509
administration.kbh(adomstoLdk
J. nr. 9099.2014.41
Den 15. september 2014
Ved en mail af 27. august 2014 har Justitsministeriet anmodet om eventuelle bemærkninger til forslag
til lov om ændring af lov om andeisboligforeninger og andre boligfællesskaber (Skærpede krav til stif
telse af andelsforeninger m.v).
Jeg skal i den anledning på byretspræsidentemes vegne oplyse, at forslaget ikke givet byretteme anled
ning til at fremkomme med bemærkninger.
Med
Vestre Landsret
Præsidenten
Ministeriet for
By. Bolig og Landdistrikter
Gammel Mønt 4
1117 København K
J.nr. 40A-VL-38-14
Den 22109-2014
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har ved brev af 27. august 2014 anmodet om
eventuelle bemærkninger til et udkast til forslag til lov om ændring af lov om
andeisboligforeninger og andre boligfællesskaber.
I den anledning skal jeg meddele. at udkastet ikke giver landsretten anledning til at
fremkomme med bemærkninger.
Dette svar sendes efter anmodning til bojiglova_mhhl.dk med kopi til ppLimbbl.dk og
jji mbhl.dk.
Der henvises til j.nr. 2013-3181.
Med venlig hilsen
Bame Christensen
Asmildklostervej 21, 8800 Viborg Tlf. 99 68 80 00 wwwvestrelpndsret.dk
Østre Landsret
Præsidenten
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Gammel Mønt 4
1117 København K
Sendt pr. mail til boliglovmbbl.dk, pml@rnbbl.dk ogjf@mbbl.dk
Den — 2 SEP. 2014
mr. 40A-OL-44-14
mit: cr
Justitsministeriet har ved brev af 27. august 2014 (Sagsnr. 2013-3181) anmodet om eventuelle
bemærkninger til forslag til lov om ændring af lov om andeisboligforeninger og andre boligfæl
lesskaber (Skærpede krav til stiftelse af andeisboligforeninger m.v.).
I den anledning skal jeg meddele, at forslaget ikke giver landsretten anledning til at fremkomme
med bemærkninger.
Med venlig hilsen
‘B Carlsen
/.
/7
Brdgade 59, 1260 Kjbçnhavn K. Tlf 99 6 6200 Hjemmsih www ot,stnlandsrct dk
Til: Boliglovgivning (Boliglov@mbbl.dk), Peter Møller (pml@mbbl.dk)
Cc: Julia Anna Berger Fjelding (jfmbbl.dk)
Fra: Jesper Larsen, LLO (jesper@llodk.dk)
Titel: Høringssvar forslag om skærpede krav stiftelse af andelsboligforeninger i. nr. 2013-3181.
Sendt: 01-10-2014 14:31 :34
Til
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Hermed fremsendes Lejernes LO’s høringssvar til udkast til forslag til lov om ændring af lov om
andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Skærpede krav til stiftelse af andelsboligforeninger m.v.)
Vi beklager forsinkelsen, som skyldes en fejl i vores mailsortering. Vi skynder os hermed at rette op på dette.
Udkastet indebærer:
1. En skærpelse af kravene til stiftelse af private andelsboligforeninger ved at:
hæve grænsen for minimumsdeltagelse ved stiftelse fra 1/3 til 213 af lejerne
indføre krav om, at der skal foreligge budgetter og sammenlignelige budgetter før en andeisboligforenings
erhvervelse af en ejendom
2. En udvidelse af pligten til at indberette finansielle nøgleoplysninger om lån ydet til andelsboligforeninger til
at omfatte andre långivere end penge- og realkreditinstitutter
3. Indførelse af obligatorisk CVR-registrering af andelsboligforeninger
Lejernes LO kan ikke støtte, at minimumsgrænsen hæves fra 1/3 til 2/3 af lejerne. Det vil gøre det væsentligt
vanskeligere for lejerne at stifte en andelsboligforening. Andelsboligformen giver beboerne en meget stor
indflydelse på deres boligform, en indflydelse, det slet ikke er mulig at opnå som lejer af en privatejet lejebolig.
Andelsboligen er mere økonomisk overkommelig end ejerlejligheden, og den giver derfor
mellemindkomstgruppen mulighed for flere alternative boligvalg. I stedet for på foreslåede måde at bremse
udbredelsen af andeisboligen, bør regeringen fremme, at almindelige indkomster får lettere adgang til
andelsboligen. Det skal ske ved at fjerne den usikre og problemskabende valuarregulering af andeiskronen,
og i stedet regulere værdien efter nettoprisindeks eller lignende.
Organisationen kan støtte forslaget om, at der skal foreligge budgetter og sammenlignelige budgetter før en
andeisboligforenings erhvervelse af en ejendom, og kan tilføje, at der også bør foreligge en
vedligeholdelsespian.
Med venlig hilsen
Helene Toxværd, Formand
Pdv
Jesper Larsen, cheføkonom, Lejernes LO.
Peter Møller
Fra: Danmarks Lejerforeninger <dl@dklf.dk>
Sendt: 8. oktober 2014 12:36
Til: Peter Møller
Emne: Re: Høring om ændring af andeisboliglov (Skærpede krav til stiftelse af
andelsboligforeninger) (MBBL Id nr.: 468873)
Jeg meddeler hermed, at Danmarks Lejerforeninger ikke har bemærkninger til denne høring.
Med venlig hilsen, Jakob Lindberg, organisationssekretær.
Den 27-08-20 14 kl. 14:49 skrev Peter Møller:
i