Aktstykke om nordisk samlokaliseringsprojekt i Dhaka, Bangladesh

Afgjort den 23. oktober 2014
11
Udenrigsministeriet. København, den 2. oktober 2014.
a. Udenrigsministeriet anmoder om Finansudvalgets tilslutning til at indgå en 20-årig lejekontrakt
med fem års forudbetalt husleje med henblik på samlokalisering af den danske, svenske og norske
ambassade i Dhaka, Bangladesh. Danmark indgår kontrakten og refunderes tilsvarende af Norge og
Sverige. Forudbetalingen udgør 30,5 mio. kr., hvoraf Danmarks andel udgør 11,3 mio. kr. Forslaget
medfører en udgift på 1,3 mio. kr. i 2014. Udgiften afholdes af den på finansloven opførte bevilling
på § 06.11.01. Udenrigstjenesten.
b. Baggrund
I overensstemmelse med Finansudvalgets tilslutning erhvervede Udenrigsministeriet i 2004 en byg-
gegrund fra den polske ambassade i Dhaka med henblik på opførelse af en ambassadebygning inde-
holdende chefsbolig og kancelli, jf. Akt 169 af 2/6 2004 og Akt 178 af 7/6 2005. Projektering heraf
blev stillet i bero med henblik på vurdering af mulighederne for etablering af et fælles dansk-svensk-
norsk kancelliprojekt på byggegrunden. Efterfølgende har Norge meddelt, at man fortsat er interesse-
ret i samlokalisering, men at man foretrækker at gøre dette i en lejet ejendom. Der vil således i løbet
af 2015 blive taget salgsforberedende skridt, herunder indhentelse af modtagerlandets tilladelse til at
sælge ejendommen/grundstykket. I perioden fra erhvervelse af grundstykket har ambassaden anvendt
den på grunden beliggende ejendom som medarbejderbolig.
Det nuværende danske kancelli i Dhaka er indrettet i en fritliggende mindre ejendom i to etager,
hvor også Sveriges ambassade er lejer. Ejendommen, hvor Danmark har været lejer siden 1987, er
ikke længere tidssvarende, har mærkbare fugtproblemer og har ikke været bygningsmæssigt opdate-
ret i en længere årrække. Lejeudgiften til det danske kancelli i Dhaka udgør 0,6 mio. kr. årligt, hvil-
ket afspejler lejemålets aktuelle stand.
Udlejer har meddelt, at lejemålene, der udløber ved udgangen af januar 2015, ikke kan forlænges,
da ejendommen skal nedrives. Den norske ambassade er beliggende i en tilsvarende ejendom, hvor
der efter ambassadens personalemæssige reduktion er overskud af plads.
På baggrund af det tidsmæssige sammenfald for søgning af nye lokaliteter for alle tre landes am-
bassader besluttede de nordiske udenrigsministre at lade et projekt i Dhaka indgå i deres fælles er-
klæring fra oktober 2012 om fremtidige nordiske samlokaliseringer i tredjelande, jf. tillige forslag nr.
Aktstykke nr. 11 Folketinget 2014-15
AS001524
10 i Stoltenberg-rapporten om nordisk samarbejde om udenrigs- og sikkerhedspolitik af 9. februar
2009.
Danmark er projektansvarlig for samlokaliseringen i Dhaka, hvorfor Udenrigsministeriet har arbej-
det med muligheden for ved udløb af nuværende lejemål primo 2015 at flytte alle tre ambassader til
et fælles lejemål beliggende i en moderne kontorejendom i Dhaka. Kravene til det nye kancelli er, at
bygningen er af acceptabel bygningsteknisk standard, herunder jordskælvssikret, samt at kravene til
sikkerheden i og omkring ejendommen kan honoreres.
Efter grundig undersøgelse af markedet, og efter foreløbig godkendelse af Sverige og Norge, er der
identificeret et til formålet egnet lejemål, der opfylder ovenstående krav, og hvor der inden 1. april
2015 vil kunne indrettes et fælles nordisk kancelli. Ejendommen er færdigopført og er en såkaldt ”in-
telligent bygning” af god standard. Den er udviklet og opført af Bay Developments, der nyder lokal
anerkendelse for opførelse af efter lokale forhold moderne kvalitetsbyggeri. Lejemålet omfatter ejen-
dommens 6. og 7. etage, og udgør i alt ca. 2.360 m2 bruttoetageareal. Det samlede areal for det dan-
ske kancelli, inkl. andel af fællesarealer (mødefaciliteter, kantine, reception, visumafdeling etc.), ud-
gør ca. 800 m2 svarende til en arealnorm på 23,5 m2 pr. kontorarbejdsplads. Til sammenligning ud-
gør bruttobrugsarealet for nuværende danske kancelli ca. 1.250 m2.
Økonomi
Kontrakten løber i en 20-årig periode og kan opsiges af lejer både helt og delvist f.eks. ved anven-
delse af almindelig diplomatklausul ligesom der er ret til fremleje, såfremt én af ambassaderne skulle
ønske at flytte eller bliver nedlagt. Delvis opsigelse vil omfatte opsigelse af en hel etage.
Der vil blive udfærdiget en samlokaliseringsaftale med Sverige og Norge ifølge hvilken de to lande
betaler Danmark og hæfter overfor Danmark for deres forholdsmæssige andel af samtlige udgifter til
husleje, indretning og drift. Fordelingsnøglen baseres på den enkelte ambassades lejeareal tillagt en
andel af fællesområderne. På den baggrund forventes Danmarks andel af udgifterne til husleje, ind-
retning og drift at udgøre ca. 37 pct.
Idet Danmark er projektansvarlig for samlokaliseringsprojektet, hæfter Udenrigsministeriet overfor
udlejer for den samlede huslejekontrakt samt indretningsomkostninger. Udenrigsministeriet lægger
ud for den samlede husleje, herunder forudbetalinger, samt indretningsomkostninger med henblik på
efterfølgende opkrævning i forhold til Sverige og Norge i henhold til den aftalte fordelingsnøgle og
efter udarbejdelse af fremlejeaftale med de to parter.
Lejeudgiften for hele lejemålet udgør de første tre år 84,5 mio. BDT årligt svarende til ca. 6,1 mio.
kr. årligt (kurs 100 BDT = 7,23 kr.), hvoraf Danmarks andel udgør ca. 2,3 mio. kr. Hvert 3. år tillæg-
ges 15 pct. i lejestigning, således at huslejen med udgangen af den 20-årige kontraktperiode udgør i
alt 195,4 mio. BDT årligt, svarende til 14,1 mio. kr. årligt, hvoraf Danmarks andel udgør ca. 5,2 mio.
kr. Værdien af den samlede 20-årige lejekontrakt udgør i alt 188,7 mio. kr., hvoraf Danmarks andel
udgør 69,8 mio. kr.
I overensstemmelse med lokal kutyme ved indgåelse af lejemål i nyopførte ejendomme i Dhaka
skal der forudbetales flere års leje. På baggrund af forhandlinger med udlejer forudbetales 5 års hus-
leje ved lejeaftalens underskrift. Forudbetalingen udgør i alt 422,5 mio. BDT, svarende til ca. 30,5
mio. kr., hvoraf Danmarks andel udgør ca. 11,3 mio. kr. Ved starten på 10. lejeår forudbetales igen 5
års husleje. Forudbetalingen udgør til sin tid ca. 642,5 mio. BDT svarende til ca. 46,5 mio. kr., hvor-
af Danmarks andel udgør ca.17,2 mio. kr.
Det bemærkes, at Schweiz for et lignende lejemål i samme kontorbygning har accepteret 6 års for-
udbetalt husleje, svarende til halvdelen af lejekontraktens løbetid. Forudbetalingerne er ifølge ambas-
sadens advokat og den schweiziske ambassade markedslejevilkårene for et lejemål i en nyopført
ejendom af god kvalitet og sikkerhed i Dhaka.
2
Foruden husleje vil der være omkostninger til indretning som følge af, at lokalerne overtages i rå
form. Omkostningerne til indretning er foreløbigt estimeret til ca. 14,6 mio. kr., hvoraf Danmarks
andel udgør ca. 5,4 mio. kr. I estimatet indgår bl.a. udgifter til rådgivere, IT og sikkerhed. Endelig
forventes de løbende driftsomkostninger at udgøre ca. 0,6 mio. kr. årligt., hvoraf Danmarks andel ud-
gør ca. 0,2 mio. kr.
Lejekontrakten er indgået med forbehold for de bevilgende myndigheders godkendelse. Kontrakten
er med lejestart den 1. juni 2014, hvorfra husleje og forudbetaling beregnes. Danmarks andel af de
samlede udgifter forventes på den baggrund at udgøre ca. 1,3 mio. kr. i 2014, svarende til omtrent et
halvt års husleje.
Særlige risikoelementer
Danmark hæfter for hovedaftalens samlede huslejekontrakt på 188,7 mio. kr. i hele lejeperioden.
Danmarks risiko ved hæftelsen afdækkes i opsigelsesbetingelserne i fremlejeaftalen med Sverige og
Norge. Af opsigelsesbetingelserne vil det fremgå, at såfremt Sverige eller Norge ønsker at fraflytte
lejemålet før udløb af hovedaftalen skal Danmark holdes skadesløs.
c. Sagen forelægges Finansudvalget, da Danmark hæfter for lejekontraktens samlede værdi og der-
med foretager et udlæg for den norske og den svenske stat, jf. Budgetvejledningens pkt. 2.2.14. Ud-
læg. Samtidig vurderes forudbetaling af fem års husleje som værende et byrdefuldt vilkår, jf. Budget-
vejledningens punkt 2.6.12 Leje af fast ejendom. Sagen forelægges Finansudvalget i indeværende fi-
nansår med henblik på, at Udenrigsministeriet kan overtage lejemålet, påbegynde indretning og er-
lægge forudbetaling inden udgangen af oktober 2014.
e. Under henvisning til ovenstående anmoder Udenrigsministeriet om Finansudvalgets tilslutning til
at indgå en 20-årig lejekontrakt med fem års forudbetalt husleje med henblik på samlokalisering af
den danske, svenske og norske ambassade i Dhaka, Bangladesh. Danmark indgår kontrakten og re-
funderes tilsvarende af Norge og Sverige. Forudbetalingen udgør 30,5 mio. kr., hvoraf Danmarks an-
del udgør 11,3 mio. kr. Forslaget medfører en udgift på 1,3 mio. kr. i 2014. Udgiften afholdes af den
på finansloven opførte bevilling på § 06.11.01. Udenrigstjenesten.
f. Finansministeriets tilslutning foreligger.
København, den 2. oktober 2014
MARTIN LIDEGAARD
/ Anders Garly Andersen
Til Finansudvalget.
Tiltrådt af Finansudvalget den 23-10-2014
3