Rapport vedrørende Den almene boligsektors effektivisering, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter

Gammel Mønt 4 · 1117 København K · T +45 33 92 29 00 · E mbbl@mbbl.dk · www.mbbl.dk
Folketingets By- og Boligudvalg
Lovsekretariatet
Vedlagt fremsendes rapport fra arbejdsgruppen vedrørende Den almene boligsektors effektivisering.
Med venlig hilsen
Carsten Hansen
MINISTEREN
Dato: 25. september 2014
By- og Boligudvalget 2013-14
BYB Alm.del Bilag 103
Offentligt


By- og Boligudvalget 2013-14
BYB Alm.del Bilag 103
Offentligt
Den almene boligsektors effektivisering
Rapport fra arbejdsgruppe om finansiering, effektiv drift og
huslejefastsættelse i den almene boligsektor
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter 2014
2
Titel: Den almene boligsektors effektivisering
Udgiver: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Udgivelsesår: 2014
Udgave, oplag: 1. udgave, 1. oplag, 200 eks
ISBN 978-87-7134-107-2
ISBN 978-87-7134-108-9 (web)
Foto Tegnestuen Jens V. Nielsen
Press
Tryk og bogbind: GP Tryk
Pris: 100 kr. (inkl. 25% moms) ved henvendelse til:
http://www.schultzboghandel.dk
3
INDHOLDSFORTEGNELSE
Kapitel 1. Indledning......................................................................................... 5
Kapitel 2. Sammenfatning .............................................................................. 11
2.1. Indledning............................................................................................... 11
2.2. Finansieringen af alment byggeri ........................................................... 13
2.3. Effektivisering af det almene nybyggeri................................................. 15
2.4. Effektivisering af driften af det almene byggeri..................................... 26
Kapitel 3. Finansieringen af alment byggeri................................................. 43
3.1. Indledning............................................................................................... 43
3.2. Finansierings- og støtteregler ................................................................. 43
3.3. Markedet for realkreditfinansiering af alment byggeri – størrelse og
sammensætning..................................................................................... 53
3.4. Administration af realkreditlån i det almene boligbyggeri..................... 58
3.5. Kommunale garantier i det almene byggeri............................................ 64
3.6. Gebyrbetalingen i den almene boligsektor ............................................. 72
3.7. Overvejelser om ny finansieringsmodel med statslån ............................ 88
3.8. Overvejelser om ”tuning” af den eksisterende finansieringsmodel........ 92
Appendiks A: Beregningsforudsætninger for estimation af byggelånsrenter 98
Kapitel 4. Effektivisering af nybyggeriet af almene boliger ...................... 101
4.1. Indledning............................................................................................. 101
4.2. Udviklingen i anskaffelsesudgifter, udnyttelse af maksimumsbeløbet
og energistandarden i det almene nybyggeri .............................................. 102
4.3. Udviklingen i de generelle byggeomkostninger og andre faktorer af
betydning for anskaffelsesudgifterne i det almene nybyggeri siden
maksimumsbeløbets indførelse (2003)............................................... 119
4.4. Effektivt nybyggeri............................................................................... 130
Bilag 4.A. Udvikling i byggeomkostningsindekset sammenlignet med
den almindelige prisudvikling ............................................................ 168
Kapitel 5. Effektivisering af driften af det almene byggeri........................ 171
5.1. Indledning............................................................................................. 171
5.2. Huslejestruktur i almene boliger........................................................... 171
5.3. Udgifter til almene familieboliger ........................................................ 180
5.4. Effektivisering af driften ...................................................................... 203
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 3
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 3
5
Kapitel 1. Indledning
Ifølge regeringsgrundlaget: ”skal der iværksættes et arbejde, der ser nærmere
på finansieringen og huslejefastsættelsen i den almene sektor. Herunder om der
kan sikres billigere lån til nye boliger med tilsvarende billigere husleje for den
enkelte lejer” og muligheder for, ”at der opføres billige boliger, der hvor der er
behov”.
1. juli 2009 gennemførtes en styrings- og finansieringsreform af den almene
boligsektor. Reformen indebar blandt andet en reduktion af startlejen på 11-12
pct., idet beboerbetalingen blev nedsat til 2,8 pct. af anskaffelsessummen.
Det er generelt vurderingen, at styrings- og finansieringsreformen har sikret en
lavere startleje og en mindre bureaukratisk dialog mellem kommuner og bolig-
organisationer. Det er imidlertid relevant at undersøge, om blandt andet finan-
sieringsreformen virker efter hensigten.
Almene boliger finansieres i dag primært gennem realkreditlån, hvortil staten
yder ydelsesstøtte. Herudover indskyder kommunerne 10 pct. grundkapital i
stående lån og beboerne 2 pct. i beboerindskud.
Forholdene vedrørende finansiering af nybyggeriet påvirker huslejen i det frem-
tidige byggeri. For det eksisterende byggeri er kapitaludgifterne imidlertid i
udgangspunktet lagt fast, og mulighederne for at reducere huslejen ligger i en
effektivisering af driften, der fx indeholder boligafdelingernes udgifter til ren-
hold, almindelig vedligeholdelse og administration.
Med henblik på at undersøge mulighederne for at ændre finansieringen af nye
almene boliger og understøtte et effektivt nybyggeri og en mere effektiv drift af
eksisterende boliger blev der nedsat en arbejdsgruppe om finansiering, effektiv
drift og huslejefastsættelse i den almene boligsektor.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 5
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 5
6
Arbejdsgruppen fik følgende kommissorium:
På baggrund af rapporterne fra Udvalget om den almene boligsektors fremtid og Udval-
get om den fremtidige styring af den almene boligsektor gennemførtes 1. juli 2009 en
styrings- og finansieringsreform af den almene boligsektor.
Reformen indførte blandt andet en ny styringsdialog baseret på mål- og aftalestyring
mellem boligorganisationer og kommuner. Desuden blev beboerbetalingen på de optag-
ne lån nedsat til 2,8 pct. af anskaffelsessummen svarende til en reduktion af startlejen på
11-12 pct.
Det er generelt vurderingen, at styrings- og finansieringsreformen har sikret en lavere
startleje og en mindre bureaukratisk dialog mellem kommuner og boligorganisationer.
Det er imidlertid relevant at undersøge, om blandt andet finansieringsreformen virker
efter hensigten.
Som led i regeringsgrundlaget Et Danmark, der står sammen skal der gennemføres et
arbejde om:
 Finansiering og huslejefastsættelse i den almene boligsektor, herunder om der kan
sikres billigere lån til nye boliger.
 Muligheder for at der opføres billige boliger, hvor der er behov.
Forholdene vedrørende finansiering af nybyggeriet påvirker huslejen i det fremtidige
byggeri. For det eksisterende byggeri er kapitaludgifterne imidlertid lagt fast, og fokus
kan i stedet rettes mod en effektivisering af driften, der fx indeholder boligafdelingernes
udgifter til renhold, almindelig vedligeholdelse og administration.
På driftsområdet har en række tiltag i de senere år bidraget til at styrke såvel analyse-
grundlaget som udvalget af redskaber til styrkelse af effektivitet og omkostningsbe-
vidsthed i den almene sektor.
Landsbyggefonden har gennemført flere analyser af administrationsudgifter, planlæg-
ning og økonomistyring samt udviklet systemer og anvisninger til benchmarking. Hertil
kan også anvendes den regnskabsstatistik, som Ministeriet for By, Bolig og Landdistrik-
ter offentliggør.
6 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
6 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
7
I forlængelse af boligaftalen for 2010 er der desuden igangsat et arbejde om den almene
boligsektors egenkontrol, forvaltningsrevision og kvalitetssikring. Med henblik på at
opnå høj produktivitet, effektivitet, kvalitet og sparsommelighed skal arbejdet styrke de
redskaber, boligorganisationer forudsættes at anvende, når de tilrettelægger økonomisty-
ring og egenkontrol.
Arbejdsgruppens opgaver
Der nedsættes en arbejdsgruppe, der skal afdække:
 Finansiering og låntagning: Muligheder for at ændre finansieringen af alment ny-
byggeri undersøges. Herunder særligt muligheden for at omlægge belåningen af
almene boliger til statslån og de konkurrence- og statsgældsmæssige aspekter her-
ved. Det undersøges, om gebyr- og bidragssatser til realkreditinstitutterne kan redu-
ceres, og der foretages en foreløbig evaluering af den nedsættelse af startlejen, der
indgik i finansieringsreformen fra 2009.
 Billigere nybyggeri: Muligheder for at effektivisere og billiggøre nybyggeriet sam-
tidig med, at der opretholdes en tilstrækkelig kvalitet fx gennem brug af nye bygge-
tekniske metoder undersøges. Herunder inddrages blandt andet erfaringerne med
AlmenBolig+.
 Effektiv drift: Muligheder for at effektivisere og billiggøre driften af de eksisterende
almene boliger undersøges. I forlængelse heraf udbredes ’best practice’ i sektoren,
og det vurderes, om der er behov for statslige initiativer, fx igangsætning af forsøg.
 Huslejefordeling: Mulighederne for at sikre en mere jævn huslejefordeling i den
almene sektor undersøges. Herunder fx om huslejeforskellen mellem ældre og nye-
re byggeri kan udjævnes på en hensigtsmæssig måde.
Som afsæt for arbejdet opdateres tidligere analyser af udviklingen i det almene byggeris
anskaffelsesudgifter, herunder opdeling på grundudgifter, entrepriseudgifter og andre
omkostninger. Endvidere inddrages byggeriets nøgletal.
Der gennemføres endvidere med udgangspunkt i de eksisterende data en benchmarkana-
lyse af huslejerne og driftsomkostningerne i almene boligafdelinger de seneste 10 år.
Der kan anvendes eksterne konsulenter til benchmarkanalysen.
I analysen identificeres metoder til at understøtte en effektiv drift. Der identificeres
desuden eventuelle ekstraordinære stigninger på bestemte udgiftsområder, herunder
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 7
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 7
8
forsyningsområdet, og i givet fald årsagerne hertil. Der gennemføres desuden en nær-
mere analyse af udvalgte boligafdelinger.
Rammen for arbejdet er, at ændringer i finansieringen af almene boliger samt eventuelle
andre tiltag ikke medfører øgede offentlige udgifter eller et øget træk på Landsbygge-
fondens midler.
Arbejdsgruppen skal i sit arbejde tage hensyn til, at der på den ene side bygges i en
tilstrækkelig høj kvalitet, og at huslejerne på den anden side ikke er højere, end at mål-
gruppen har råd til at bo i og efterspørge boligerne.
Organisering og tidsplan
Arbejdsgruppen består af repræsentanter fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
og Finansministeriet. Arbejdsgruppen skal færdiggøre sit arbejde primo 2013. Erhvervs-
og Vækstministeriet inddrages i arbejdet med at belyse mulighederne for billigere lån til
finansieringen af almene boliger. Desuden inddrages Boligorganisationernes Landsfor-
ening og KL i arbejdet. ”
Det bemærkes, at punktet vedr. huslejefordeling ikke berøres i nærværende
rapportering.
Som led i arbejdsgruppens arbejde har Deloitte for Finansministeriet og Mini-
steriet for By, Boliger og Landdistrikter gennemført en analyse af effektiv drift
af almene boliger.
Det overordnede formål med analysen har været at kortlægge driftsomkostnin-
ger i sektoren med henblik på at identificere et effektiviseringspotentiale og
redskaber til at indfri dette.
Hovedfokus har været at fremlægge et idékatalog, der beskriver en række initia-
tiver og værktøjer, der vurderes at kunne bidrage til en mere effektiv drift af den
almene boligsektor.
Den samlede analyse består af følgende tre delanalyser:
1. En statistisk analyse af registerdata med henblik på at forklare sammen-
hængene mellem rammevilkår, drifts- og kapitaludgifter og husleje i
8 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
8 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
9
sektoren og estimere et effektiviseringspotentiale for sektoren som hel-
hed.
2. En kvalitativ analyse af boligafdelinger og boligorganisationer, der ud
fra deres rammevilkår har en særlig effektiv drift.
3. Identifikation af redskaber, der på tværs af sektoren kan sikre mere ef-
fektiv drift af boligerne.
Analysen er en del af baggrundsmaterialet for rapportens kapitel 5 om effektivi-
sering af driften af det almene byggeri.
Arbejdsgruppen har bestået af følgende:
Afdelingschef Frank Bundgaard, Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
(formand)
Fuldmægtig Winnie Poder Bjerregaard, Finansministeriet
Fuldmægtig Kristian Kjærgaard Hansen, Finansministeriet
Chefkonsulent Karsten Gullach, Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Specialkonsulent Martin Ino Hansen, Ministeriet for By, Bolig og Landdistrik-
ter
Specialkonsulent Jacob Østlund Jacobsen, Ministeriet for By, Bolig og Landdi-
strikter
Chefkonsulent Per Larsen, Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Herudover har fuldmægtig Signe Thuesen, Erhvervs- og Vækstministeriet, bi-
draget til rapportens kapitel 3 om finansiering af det almene byggeri.
Endvidere har fuldmægtig Steffen Laust Poulsen, afdelingsleder Michael
Kaadtmann og kontorfuldmægtig Katarina Saczek, alle Ministeriet for By, Bo-
lig og Landdistrikter, bidraget til rapporten.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 9
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 9
11
Kapitel 2. Sammenfatning
2.1. Indledning
Som det fremgår af arbejdsgruppens kommissorium har arbejdsgruppen på bag-
grund af styrings- og finansieringsreformen haft til opgave at se på:
1. muligheder for at ændre finansieringen af alment nybyggeri, herunder mu-
ligheden for at omlægge belåningen af almene boliger til statslån og de
konkurrence- og statsgældsmæssige aspekter herved
2. muligheder for at effektivisere og billiggøre nybyggeriet samtidig med, at
der opretholdes en tilstrækkelig kvalitet fx gennem brug af nye byggetekni-
ske metoder
3. muligheder for at effektivisere og billiggøre driften af de eksisterende al-
mene boliger.
Finansieringen af det almene byggeri og mulighederne for at billiggøre denne er
belyst i kapitel 3.
Først gennemgås i afsnit 3.2 de aktuelle finansierings- og støtteregler for hen-
holdsvis nybyggeri og renovering. Dernæst belyses i afsnit 3.3 realkreditmar-
kedets sammensætning og udviklingen heri. Da realkreditlångivning til alment
boligbyggeri adskiller sig fra anden realkreditlångivning på en række punkter,
gennemgås de særlige administrative forhold, som gør sig gældende i afsnit 3.4.
I afsnit 3.5 belyses omfanget af de kommunale garantier, som er knyttet til det
almene byggeris realkreditbelåning. Og endelig analyseres gebyrbetalingen i
afsnit 3.6.
Overordnet set belyses to strategier til at gøre finansieringen billigere. I afsnit
3.7 overvejes muligheden for at erstatte den eksisterende realkreditmodel med
en statslånsmodel. Derefter gennemgås den anden strategi i afsnit 3.8, hvor den
eksisterende model forbedres ved f.eks. at styrke efterspørgselssiden ved at
klæde boligorganisationerne bedre på, når de skal efterspørge realkreditfinansie-
ring.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 11
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 11
12
Kapitel 4 omhandler forhold vedr. det almene nybyggeri. I 4.2 gennemgås ud-
viklingen i anskaffelsesudgifter, udnyttelse af maksimumsbeløbet og energi-
standarden i det almene nybyggeri. Udviklingen i anskaffelsesudgifterne bely-
ses med hovedvægt på familie- og ældreboliger for tilsagn i perioden 2006-
2013.
Afsnit 4.3. omhandler udviklingen i de generelle byggeomkostninger og andre
faktorer af betydning for anskaffelsesudgifterne i det almene nybyggeri siden
maksimumsbeløbets indførelse (2003). Det drejer sig om udviklingen i bygge-
omkostningerne, herunder de reale byggeomkostninger, materialeomkostninger,
energipriser og lønudvikling, samt udviklingen i prisen på byggegrunde og byg-
gelånsrente.
Afsnit 4.4. omhandler de almene boligorganisationers rolle som bygherrer for
nybyggeri og for større renoveringer.
I afsnittet gennemgås først rammerne for MBBLs indsats på dette område, her-
under ikke mindst almenboliglovens forsøgsbestemmelse og den tilknyttede
tilskudspulje. Herefter gennemgås i afsnit 4.4.3-10 en række indsatsområder,
hvor nogle primært retter sig mod byggeprocessen, mens andre især retter sig
mod byggeriets udformning.
Kapitel 5 omhandler forhold vedr. driften af de eksisterende almene boliger med
det sigte at undersøge mulighederne for at reducere udgifterne hertil. I 5.2 bely-
ses den aktuelle husleje i almene boliger fordelt på opførelsesår og geografi.
Endvidere ses huslejen i forhold til huslejestrukturen i private udlejningsboliger.
I 5.3 analyseres driftsudgifterne i det almene byggeri både generelt og i forhold
til udvalgte udgiftsposter, herunder administrations-, renholdelses- og vedlige-
holdelsesudgifter.
I 5.4 ses der på mulige initiativer og tiltag med henblik på at kunne sikre en
mere effektiv drift.
I det følgende gives en sammenfattende gennemgang af de enkelte kapitler med
særlig fokus på de foreslåede initiativer og ændringer af regelsættet.
12 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
12 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
13
2.2. Finansieringen af alment byggeri
Alt alment byggeri – bortset fra de kommunalt ejede ældreboliger – finansieres
ved optagelse af almindelige realkreditlån. Markedet for realkreditfinansiering
af alment byggeri udgjorde ultimo 2013 omkring 171 mia. kr., svarende til 7
pct. af realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld. Mellem de enkelte
institutter er der meget store forskelle på, hvor stor en andel af deres samlede
udlån, der er ydet til alment byggeri. De enkelte institutters andele varierer fra
0,1 pct. til over en tredjedel.
I de sidste 20 år er der i gennemsnit årligt optaget nye lån for ca. 12 mia. kr. Der
har dog været store udsving i nyoptaget afhængigt af byggeaktiviteten (og der-
med finansieringsbehovet).
Pt. er der 5 udbydere af realkreditlån til alment byggeri. Én udbyder har dog så
lille en markedsandel, at der i realiteten er tale om 4 udbydere. Der er dermed få
udbydere med lån på markedet, og markedet er således karakteriseret ved en
relativ høj koncentration. Der er dog også en tilsvarende høj koncentration for
markedet for realkreditlån til private boligejere.
Konsekvenserne af denne høje koncentration kan være manglende konkurrence
med heraf forøget risiko for højere priser. Det kan dog ikke udelukkes, at pris-
konkurrencen selv i et marked med få virksomheder er effektiv, men chancerne
herfor er generelt mindre.
Der kan dog også være fordele ved en vis grad af koncentration. Det kan give
grundlag for stordriftsfordele. Derudover har finans- og gældskrisen vist, at de
store institutter har kunnet sælge deres obligationer til en bedre kurs end de
mindre institutter, hvilket blandt andet er et udtryk for, at der har været lavere
likviditet i de små institutters obligationsserier. Disse kursforskelle er dog på
det seneste blevet mindre.
Kreditinstitutterne opkræver en række gebyrer i forbindelse med finansieringen
af det almene byggeri. Der betales dels for det administrative arbejde, som real-
kreditinstituttet skal udføre. Dels betales der for den risiko, instituttet påføres.
På flere områder adskiller långivning til alment boligbyggeri sig fra långivning
til privat boligbyggeri. Der er således en række forhold, som med hensyn til
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 13
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 13
14
omkostningerne trækker i hver sin retning. Samlet set vurderes det, at kreditin-
stitutternes omkostninger ved at yde lån til alment boligbyggeri er lavere i for-
hold til omkostningerne ved at yde lån til privat boligbyggeri, blandt andet fordi
det – alt andet lige – er mindre risikofyldt at yde lån til alment byggeri. En af
analyserne i denne rapport viser da også, at der er en lavere gebyrbetaling i det
almene byggeri sammenlignet med private boligejere.
Finansiering med statslån vil med stor sandsynlighed føre til en besparelse på
renteomkostningerne sammenlignet med den nuværende model baseret på real-
kreditlån. Hvor stor en besparelse, der er tale om, er dog vanskelig at opgøre.
Med forbehold for den betydelige usikkerhed, der er knyttet til beregningerne,
kan det umiddelbare besparelsespotentiale på renteomkostningerne estimeres til
omkring ½-1 pct.point ved omlægning til finansiering med statslån. Med en
rentebesparelse på ½ pct.point og en gæld på 171 mia. kr. (hvoraf ca. 62 mia. kr.
er i inkonverterbare indekslån) svarer det til en årlig besparelse på knap 0,9 mia.
kr.
En model med statslån vil indebære, at staten fremover vil skulle administrere
udlån til det almene byggeri. Hvis staten kan administrere det almene udlån
billigere end kreditsektoren og dermed sikre lavere realkreditgebyrer, er der
potentielt en besparelse at opnå. Det er dog ikke sikkert, at staten vil kunne ad-
ministrere lånene ligeså omkostningseffektivt som realkreditinstitutterne, blandt
andet fordi staten skal etablere en kreditadministration med langt mindre volu-
men end i de store realkreditinstitutter.
Dertil kommer, at der er en række problemer forbundet med at gå fra den eksi-
sterende realkreditmodel til en statslånsmodel. For det første er der konkurren-
cemæssige aspekter, idet kreditinstitutterne vil miste et betydeligt udlånsomfang
(op i mod 171 mia. kr.). En fuld omlægning til statslån vil således medføre, at et
enkelt institut mister mere end en tredjedel af sit forretningsomfang, mens andre
institutter vil miste omkring 5-10 pct. af deres hidtidige samlede udlån.
For det andet må det formodes, at et bortfald af et forretningsområde som udlån
til den almene boligsektor kan reducere volumen i institutternes serier til under
et kritisk niveau, således at likviditeten i de udstedte serier falder.
Og for det tredje vil en omlægning af den almene sektors gæld til statslån ende-
lig have konsekvenser for størrelsen på den såkaldte ØMU-gæld. En fuld om-
14 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
14 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
15
lægning til genudlån vil således hæve ØMU-gælden med ca. 9 pct. af BNP,
hvilket – alt andet lige – vil reducere spillerummet op til traktatens grænse på 60
pct.
På grund af den store usikkerhed, der er knyttet til et skift til en statslånsmodel,
vurderes det derfor ikke hensigtsmæssigt at ændre finansieringsmodellen til
statslån. I stedet bør fokus være på at styrke den eksisterende realkreditmodel.
Blandt andet ved at fortsætte arbejdet med at forbedre konkurrencen og gen-
nemsigtigheden på markedet for realkreditfinansiering af alment byggeri.
2.3. Effektivisering af det almene nybyggeri
2.3.1. Indledning
Udviklingen i anskaffelsesudgifterne for alment nybyggeri slår direkte igennem
på huslejen i nye almene boliger, idet beboerbetalingen ved ibrugtagelsen på
årsbasis er fastsat til 2,8 pct. af anskaffelsessummen. Nettokapitaludgifterne
udgør ca. 2/3 af den samlede husleje ved ibrugtagelsen, hvorfor selv mindre
ændringer i anskaffelsesudgifterne vil have stor betydning for huslejen i nybyg-
geriet.
Anskaffelsesudgifterne for alment nybyggeri har i de sidste mange år været realt
stigende, således også i de senere år. Denne udvikling kan ses som resultatet af
et komplekst samspil mellem (1) en række faktorer, der påvirker prisen på ny-
byggeri, fx prisudviklingen på byggematerialer, som ikke er specifikke for det
almene byggeri, (2) centrale og lokale krav til byggeriets standard og kvalitet
samt (3) den centrale regulering af anskaffelsesudgifterne via maksimumsbelø-
bet.
2.3.2. Udviklingen i anskaffelsesudgifter, udnyttelse af maksimumsbeløbet
og energistandarden i det almene nybyggeri
Anskaffelsessummerne i det almene byggeri er begrænset af maksimumsbelø-
bet, der som udgangspunkt bestemmer den øvre grænse for, hvor dyrt der må
bygges pr. m2
. Maksimumsbeløbet for anskaffelsesudgiften trådte i kraft 1. ja-
nuar 2004 i form af forskellige maksimumsbeløb, der varierer med boligtypen
og den geografiske placering.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 15
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 15
16
I tabel 2.1. er vist den gennemsnitlige årlige stigningstakt for udvalgte delperio-
der.
Tabel 2.1. Gennemsnitlig årlig stigning i anskaffelsessummer for familie- og
ældreboliger i udvalgte perioder 2006-2013 (pct. p.a.)
2006-2010 2010-2013 2006-2013
Familieboliger
1) Hovedstadsregionen 1,4 0,8 1,1
2+3) Udvalgte provinskommuner A+B1
3,3 -0,2 1,8
4) Øvrig provins 2,0 0,6 1,4
Ældreboliger
1) Hovedstadsregionen 3,0 2,9 3,0
2) Udvalgte provinskommuner A 5,1 1,7 3,6
3) Udvalgte provinskommuner B 2,9 0,8 2,0
4) Øvrig provins 2,7 0,3 1,7
1
Provinskommuner A: Aarhus, Skanderborg, Odder, Faxe, Holbæk, Næstved, Slagelse,
Sorø og Ringsted Kommuner; Provinskommuner B: Odense, Silkeborg, Vejle, Horsens,
Kolding og Fredericia Kommuner
Det ses, at der en tydelig forskel i den årlige stigningstakt mellem de to delperi-
oder, idet stigningstakterne er klart lavere efter 2010 med ældreboliger i Hoved-
stadsregionen som eneste undtagelse. For familieboliger er den reale stigning
faldet til under 1 pct. p.a.
Tabel 2.2. viser de gennemsnitlige anskaffelsessummers andel af maksimums-
beløbet (udnyttelsesgraden) for årene 2006 til og med 2010. Med Boligaftalen
2009 blev der med virkning fra 1. juli 2009 gennemført en ændring af maksi-
mumsbeløbsordningen, jf. kapitel 2. Som følge heraf splittes data for 2009 op i
to perioder, med 1. juli som skæringspunkt.
16 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
16 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
17
Tabel 2.2. Gennemsnitlige udnyttelsesgrader for maksimumsbeløbet 2006-2013
(pct.)
2006 2008 2009.1
(1. halvår)
2009.2
(2. halvår)
2010 2012 2013
Familieboliger
1) Hovedstadsregionen 99,3 93,6 . 89,3 93,7 97,0 96,2
2+3) Udvalgte
provinskommuner A+B 96,6 93,7 91,7 95,3 97,3 98,1 97,1
4) Øvrig provins 96,1 98,0 96,9 90,0 97,2 96,2 99,9
Ældreboliger
1) Hovedstadsregionen 97,1 97,0 98,7 93,7 93,5 94,2 100,0
2) Udvalgte
provinskommuner A 91,0 95,7 94,0 95,1 94,5 84,6 99,6
3) Udvalgte
provinskommuner B 96,6 94,4 . 89,5 96,9 97,2 98,6
4) Øvrig provins 91,7 94,9 97,8 95,7 96,9 89,2 98,2
Anm.: Når der ikke er medtaget tal for 2007 og 2011, skyldes det, at der er for få pro-
jekter med tilsagn i disse år.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, BOSSINF-STB.
Af tabellen fremgår, at de gennemsnitlige anskaffelsesudgifter for begge bolig-
typer generelt ligger mellem 0 og 10 pct. point under maksimumsbeløbet. I Ho-
vedstadsregionen er der fra 2. halvår 2009 som følge af forhøjelsen af maksi-
mumsbeløbet generelt mere luft op til maksimumsbeløbet end i de andre områ-
der. Før maksimumsbeløbet blev forhøjet i 2009 (2008 for ældreboliger), var
det omvendt.
For familieboliger er spredningen områderne imellem blevet større fra 2006 til
2010. Højeste udnyttelsesgrad ligger i 2010 knap 4 pct.point over den laveste,
mod godt 3 pct.point i 2006. For ældreboliger er spredningen blevet mindre. I
2006 var der godt 6 pct.point forskel på områderne med højeste og laveste ud-
nyttelsesgrad, mod godt 3 pct.point i 2010.
Mange projekter i såvel 2009/10 som 2012/13 har anskaffelsessummer på eller
tæt på det i området gældende maksimumsbeløb. Denne tendens er især tydelig
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 17
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 17
18
i provinsens to områder for familieboliger, mens der er større spredning blandt
Hovedstadsregionens projekter. For ældreboliger er tendensen især tydelig i
Øvrig provins. I den forbindelse bemærkes, at maksimumsbeløbet ikke er blevet
forhøjet i Øvrig provins for hverken familie- eller ældreboliger.
Mere end halvdelen af familie- og ældreboliger med tilsagn i 2010 og frem er
projekteret med en bedre energistandard end de gældende BR10-krav. Samtidig
ses, at lavenergibyggeriet i lidt højere grad udnytter maksimumsbeløbet end
byggeri, der kun opfylder BR10-kravene.
De skærpede krav til energiforbruget i BR10 har været gældende for nybyggeri
af almene boliger for tilsagn fra 1. juli 2009. Tabel 6 viser andelen af tilsagn i 2.
halvår 2009 og hele 2010, der forventes at få et så lavt energiforbrug, at det som
minimum opfylder kravene til lavenergibygninger klasse 2015 i BR10.
Tabel 2.3. Andel af projekter hhv. boliger, der opfylder krav til lavenergibyg-
geri i BR10 med tilsagn 2009 (2. halvår)-2013
(pct.)
Familieboliger Ældreboliger
2009.2 2010 2012 2013 2009.2 2010 2012 2013
Projekter 30 53 60 55 29 45 29 80
Boliger 49 66 77 69 25 57 25 83
Anm.: Samme datagrundlag som tabel 4.2.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, BOSSINF-STB, januar 2014
Det fremgår af tabellen, at for 2010-tilsagn bygges 66 pct. af familieboligerne
med en bedre energistandard end de gældende krav. For ældreboliger med til-
sagn i 2010 er andelen på 57 pct. For 2013-tilsagn er de tilsvarende andele hhv.
69 og 83 pct. De foreliggende oplysninger tyder på, at en stor og stigende andel
af almene nybyggerier opføres som lavenergibyggerier.
Det er imidlertid bemærkelsesværdigt, at næsten alle lavenergiprojekter har en
anskaffelsessum, der ligger indenfor maksimumsbeløbet. Muligheden for at
overskride maksimumsbeløbet ved totaløkonomisk rentable merinvesteringer i
lavenergiboliger er således kun benyttet i ganske få tilfælde.
18 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
18 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
19
2.3.3. Udviklingen i de generelle byggeomkostninger og andre faktorer af
betydning for anskaffelsesudgifterne i det almene nybyggeri siden maksi-
mumsbeløbets indførelse
Udviklingen i de generelle byggeomkostninger og i andre faktorer kan have
påvirket den udvikling i anskaffelsesudgifterne for alment nybyggeri, som er
sammenfattet i afsnit 2.3.2. Det drejer sig om udviklingen i byggeomkostnin-
gerne, herunder de reale byggeomkostninger, materialeomkostninger, energipri-
ser og lønudvikling, samt udviklingen i prisen på byggegrunde og byggelåns-
rente.
I figur 2.1 er vist den indekserede udvikling i byggeomkostningsindekset for
etageboliger samt enfamiliehuse i perioden fra 4. kvartal 2003 til 3. kvartal 2013
(hvor 4. kvartal 2003 har indeksværdien 100). Tilsvarende er vist den indekse-
rede udvikling i nettoprisindekset. Endvidere vises den reale procentvise æn-
dring i indekset for etageboliger i forhold til året før i perioden fra 2004 til 2013
(indekset for etageboliger er deflateret med nettoprisindekset).
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 19
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 19
20
Figur 2.1. Indekseret udvikling i byggeomkostningsindekset for etageboliger
samt enfamiliehuse og nettoprisindekset, 4. kvt. 2003 – 3. kvt. 2013 (4. kvt. 2003
= 100) og årlig real stigning i indekset for etageboliger 2004-2013 (pct.)
Note: Da nettoprisindekset opgøres hver måned (og ikke pr. kvartal), er den midterste
måned i hvert kvartal valgt som et repræsentativt kvartalstal. For den procentvise årlige
reale ændring i byggeomkostningsindekset for etageboliger er Danmarks Statistiks års-
tal anvendt.
Kilde: Danmarks Statistik
Byggeomkostningerne for etageboliger er steget omkring 31 pct. i perioden og
den almindelige inflation (nettoprisindekset) omkring 22 pct., svarende til en
real stigning i byggeomkostningerne på knap 10 pct. I årene 2004-2008 har
væksten i indekset for etageboliger oversteget væksten i nettoprisindekset.
Siden 2008 er der sket en indsnævring i forskellen mellem udviklingen i netto-
prisindekset og etageboligindekset, således at byggeomkostningernes reale stig-
ning målt over hele perioden 2003-2013 nu er på godt 30 pct., svarende til en
gennemsnitlig årlig realvækst på ca. 2,6 pct.
Anskaffelsesudgifterne – og dermed udnyttelsen af maksimumsbeløbet – kan
være påvirket i opadgående retning af denne fortsatte reale stigning i byggeom-
kostningerne.
20 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
20 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
21
2.3.4. Effektivisering af nybyggeriet af almene boliger
2.3.4.1. Effektivisering af nybyggeriet – rammerne, de gennemførte og nye
initiativer som helhed og de potentielle effekter
Nye almene boligers pris og kvalitet har via gennemslaget i nettokapitaludgif-
terne direkte indflydelse på huslejen, men også mere indirekte via kvalitetens
betydning for de efterfølgende drift-, vedligeholdelses- og forsyningsudgifter,
dvs. byggeriets totaløkonomi.
Regelsættet for alment byggeri giver gode muligheder for at påvirke nybyggeri-
et, bl.a. ved at stille krav til de almene bygherrer om at sikre et optimalt forhold
mellem pris og kvalitet i nybyggeriet set i forhold til den almene boligsektors
målgruppe.
Reguleringsmulighederne overfor det almene byggeri er i varierende grad blevet
benyttet i mange år. Allerede i 1986 blev Byggeskadefonden således oprettet.
Siden den daværende regerings byggepolitiske handlingsplan fra 2003 er udnyt-
telsen af disse reguleringsmuligheder blevet intensiveret.
Samtidig er der som led i regeringens byggepolitik blevet lagt vægt på at koor-
dinere de forskellige initiativer med tilsvarende initiativer over for det statslige
og kommunale byggeri. Senest er dette kommet til udtryk i parallelle bekendt-
gørelser om krav til anvendelse af IKT (informations- og kommunikationstek-
nologi) i hhv. det offentlige og det almene byggeri.
På denne måde kan initiativer rettet mod det almene byggeri bidrage til udvik-
lingen af dansk byggeri mere generelt. Baggrunden herfor er bl.a., at den alme-
ne boligsektor med mere end en halv million boliger og dens særlige opbyg-
ning, organisation og drift er et glimrende laboratorium for udviklingen, imple-
menteringen og afprøvningen af nye tiltag, der sigter på at effektivisere og bil-
liggøre byggeprocessen og højne byggeriets kvalitet.
Det må generelt forventes, at initiativer af byggepolitisk karakter har en for-
holdsvis lang gennemslagstid. Dette skyldes dels den lange produktionstid for
en ny bygning - fra planlægning over projektering og udførelse til ibrugtagelse -
dels at initiativernes effekt afhænger af adfærdsændringer hos byggeriets parter.
Derfor er det vurderingen, at de senere års initiativer, fx indførelsen af IKT-krav
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 21
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 21
22
(digitalisering), endnu ikke har haft fuld effekt på udviklingen i anskaffelsesud-
gifterne.
Med henblik på at udvikle det almene byggeri – både i opførelses- og i driftsfa-
sen – har MBBL ydet støtte til forsøg på en række indsatsområder:
1. Tilskud til forsøg og udvikling
2. Kvalitetssikring – Byggeskadefonden og projektgranskning
3. Valg af entreprenører og rådgivere – byggeriets nøgletal og nye udbudsfor-
mer
4. Industrialiseret byggeri og logistik på byggepladsen
5. Digitalisering – BOSSINF og IKT-krav
6. Klimasikring
7. Energieffektivisering
8. Totaløkonomi og bæredygtigt byggeri
9. Effektivisering af bygherrerollen som omdrejningspunkt
Initiativerne understøtter alle en mere effektiv og rationel tilrettelæggelse, opfø-
relse og renovering af det almene byggeri. Nogle initiativer vil selv på kort sigt
og med relativ mindre investeringer kunne føre til mærkbare resultater i form af
bedre kvalitet og billiggørelse, andre initiativer indebærer en væsentlig længere
tidshorisont og større investeringer som f.eks. energirenoveringer og kvalitets-
sikring.
Initiativernes effekt på husleje/boligbetaling (og kvalitet) er generelt særdeles
vanskelig at kvantificere. Dog er effekten af Byggeskadefondens indsats, der
har medført et betydeligt fald i omfanget af svigt i det almene byggeri, meget
tydelig. Som nævnt må det antages, at effekten af mange af de allerede gennem-
førte initiativer endnu langt fra har vist sig fuldt ud.
Det er muligt yderligere at øge effekten. Der forekommer at være et betydeligt
potentiale i generalisering af resultater (best practise) fra afsluttede og igangvæ-
rende forsøgsprojekter. Flere af forslagene nedenfor sigter på at understøtte
dette. Samtidig vil andre forslag have en effekt i sig selv.
Initiativerne i dette kapitel vil altovervejende have effekt på entrepriseudgifter
og udgifter til rådgiverhonorarer, som udgør omkring 75 pct. af de samlede
22 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
22 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
23
anskaffelsesudgifter til en nybygget almen bolig. Det forekommer ikke ureali-
stisk, at stigningstakten i disse to udgiftskomponenter, alt andet lige, over en
årrække vil kunne nedbringes mærkbart i forhold til den aktuelle udvikling,
således at der kan blive et realt fald. Hertil kommer afledte effekter på drifts-,
vedligeholdelses- og forsyningsudgifter.
Det vil have stor betydning for størrelsen af den effekt, der kan realiseres i det
almene byggeri, hvis den generelle indsats, især via implementeringen af initia-
tiver i den kommende byggepolitiske strategi, mærkbart øger produktiviteten i
den danske byggesektor.
2.3.4.2. Effektivisering af nybyggeriet – oversigt over nye initiativer
Nedenfor er de nye initiativer, hvoraf nogle er egentlige forslag, mens andre
mere har karakter af overvejelser og anbefalinger, kort beskrevet.
Tilskud til forsøg og udvikling
 Fortsættelse af forsøgspulje. Den eksisterende forsøgs-, udviklings-, evalue-
rings- og formidlingspulje forlænges.
 Hurtigere spredning af best practise. Der igangsættes et udviklingsprojekt
med henblik på at udvikle metoder til at sikre hurtigere spredning af best
practise og ny viden i det almene byggeri.
Kvalitetssikring – Byggeskadefonden og projektgranskning
 Model for ekstern projektgranskning. Med udgangspunkt i resultaterne fra
det igangsatte udviklingsprojekt om ekstern granskning igangsættes et ar-
bejde med henblik på at udforme en model for obligatorisk ekstern gransk-
ning af projekteringen af almene byggeopgaver, før de udbydes til entrepre-
nørerne. I den forbindelse overvejes, om denne opgave kan henlægges til
Byggeskadefonden og evt. erstatte det nuværende 5 års eftersyn.
Valg af entreprenører og rådgivere – byggeriets nøgletal og nye udbuds-
former
 Revision af nøgletalsbekendtgørelse. I samarbejde med Bygningsstyrelsen
revideres nøgletalsbekendtgørelserne for alment og statsligt byggeri på bag-
grund af den igangværende evaluering af det fælles nøgletalssystem.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 23
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 23
24
 Forlængelse af 9 måneders frist vedrørende byggeriets påbegyndelse. For at
sikre den fornødne tid til en hensigtsmæssig udbuds- og projekteringsproces
forlænges fristen for bygherres ansøgning til kommunen om godkendelse af
byggeriets påbegyndelse (den såkaldte 9 måneders frist) fra 9 til 15 måneder
efter tilsagnsdatoen. Dette vil forbedre mulighederne for at anvende alterna-
tive udbudsformer, tilrettelægge større udbud og planlægning af byggeri i
flere kommuner samt for at gennemføre projekttilpasninger, herunder evt.
lade et udbud gå om.
 Forsøg med nye udbudsformer. De almene bygherrer bør inden for gælden-
de rammer tilskyndes til at afprøve nye udbudsformer, som bringer byggeri-
ets parter tættere sammen. Dette vil blive søgt understøttet ved gennemfø-
relse af et eller flere forsøgs- og/eller udviklingsprojekter.
Industrialiseret byggeri og logistik på byggepladsen
 Fremme af industrialiseret byggeri med god kvalitet. Med afsæt i evaluerin-
gen af AlmenBolig+ og på basis af andre erfaringer overvejes det i samar-
bejde med den almene sektor, hvordan industrialiseret byggeri med god
kvalitet og lavt energiforbrug kan fremmes på baggrund af bl.a. erfaringerne
fra AlmenBolig+.
 Evaluering af logistikplanlægning. Der gennemføres en evaluering af an-
vendelsen af logistikplanlægning i det almene byggeri med henblik på at
vurdere behovet for en opstramning af bekendtgørelseskravet samt at belyse
mulighederne for at fremme digital logistikplanlægning.
Digitalisering – BOSSINF og IKT-krav
 Genbrug af digitale oplysninger i BOSSINF. Der igangsættes et arbejde, der
skal gøre det muligt for bygherre ved indberetning af oplysninger til
BOSSINF i et alment nybyggeri eller et renoveringsprojekt at ”genbruge”
de byggesagsoplysninger, IKT-bekendtgørelsen kræver indsamlet og opbe-
varet.
Klimasikring
 Klimatilpasningskampagne. For at sikre øget fokus på klimatilpasning i
styringsdialogen mellem kommune og almene boligorganisationer igang-
sætter Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter en målrettet klimatilpas-
24 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
24 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
25
ningskampagne over for kommuner og boligorganisationer. Kampagnen
sigter mod en gennemgang af udfordringer og initiativer vedrørende klima-
tilpasning i de enkelte almene bebyggelser i forbindelse med styringsdialo-
gen.
 Webværktøj til kortlægning af klimasårbarhed. Til brug for inddragelse af
klimasikringshensyn i ejendomsdriften i bred forstand etablerer Ministeriet
for By, Bolig- og Landdistrikter et webværktøj, der gør det muligt for alme-
ne boligorganisationer og evt. også andre ejendomsejere samt kommuner at
kortlægge forskellige lokalområders og bygningers klimasårbarhed.
Energieffektivisering
 Model for garanti for energibesparelser. Reducere den økonomiske usik-
kerhed for beboerne i eksisterende alment boligbyggeri ved gennemførelsen
af større energirenoveringer ved at udvikle en særlig model, hvor der via
boligorganisationernes dispositionsfonde kan stilles garanti for energibespa-
relsen som supplement til en garanti fra teknisk rådgiver eller evt. anden
part i byggeriet.
 Udvikling af digital energirenoveringsplatform. Fremme energirenoverings-
indsatsen i eksisterende alment boligbyggeri via udviklingen af en fleksibel
digital energirenoveringsplatform med en koordineret samling af handlings-
anvisninger samt planlægnings- og beregningsværktøjer, der konkret kan
bruges ved planlægningen, projekteringen, udførelsen og driften af større
energibesparende foranstaltninger. Platformen udvikles i samarbejde med
den almene boligsektor og vil løbende blive udbygget på baggrund af erfa-
ringerne fra blandt andet forsøgs- og demonstrationsprojekter.
 Obligatoriske energihandlingsplaner. På baggrund af erfaringerne fra de
energihandlingsplaner, som nu er under udarbejdelse med tilskud, overvejes
det at gøre udarbejdelse af energihandlingsplaner obligatorisk i det almene
byggeri. Dette kan fremme energirenoveringsindsatsen ved at skabe en bed-
re koordinering med renoveringsindsatsen generelt, herunder således også
klimasikring.
 Justering af ordning for totaløkonomiske merinvesteringer. For yderligere
at understøtte reduktion af energiforbruget i nybyggeri skal kravet for at
kunne gå ud over maksimumsbeløbet ved totaløkonomiske merinvesteringer
være, at energiforbruget som minimum ligger under den frivillige byg-
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 25
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 25
26
ningsklasse 2020 udviklet som tillæg til BR10. Samtidig overvejes andre ju-
steringer af ordningen.
Totaløkonomi og bæredygtighed
 Evaluering af obligatorisk totaløkonomimodel. Der foretages en evaluering
af erfaringerne med Landsbyggefondens totaløkonomimodel, og på bag-
grund heraf igangsættes en revision af modellen, hvor erfaringer med andre
værktøjer inddrages.
 Anvendelse af DGNB-bæredygtighedsnorm. Der igangsættes en analyse af
perspektiverne i en mere udbredt anvendelse af DGNB i det almene bygge-
ri.
Effektivisering af bygherrerollen som omdrejningspunkt
 Belysning af muligheder for præstationsbaseret valg af bygherre. Der
igangsættes en belysning af, hvordan bygherrens præstationer i tidligere
byggeopgaver via bygherrenøgletal, evt. i en revideret udformning, kan
indgå i kommunens valg af bygherre til nye almene bebyggelser, fx via sty-
ringsdialogen. I den forbindelse foretages tillige en belysning af, om – og i
givet fald hvordan – boligorganisationernes præstationer som driftsherre,
herunder også omkring renoveringsprojekter, kan sammenkædes med
kommunens bygherrevalg, bl.a. for at styrke fokus på totaløkonomi.
 Byggeskadefondens indsats for effektivisering af byggeri og renovering. Det
skal overvejes, hvordan Byggeskadefonden kan bidrage til en sammenhæn-
gende og vedvarende indsats med henblik på effektivisering af nybyggeri
og renoveringer.
2.4. Effektivisering af driften af det almene byggeri
2.4.1. Huslejen i almene boliger 2013
I tabel 2.4 vises huslejen for almene boliger primo 2013. Det ses, at den årlige
husleje i almene boliger i gennemsnit ligger på 57.470 kr. pr. bolig i 2013, sva-
rende til en månedlig husleje på knap 4.800 kr. (ekskl. varme mv.). Det fremgår
endvidere, at gennemsnitslejen pr. m² boligareal lå på 776 kr. for alle almene
boliger under ét. For de billigste10 pct. af de almene boliger ligger lejen under
573 kr. pr. m², mens lejen i de dyreste 10 pct. ligger på 1.000 kr. pr. m².
26 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
26 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
27
Tabel 2.4. Huslejeoplysninger for almene boliger primo 2013
Antal
boliger1)
Årlig
husleje
Leje-
gennemsnit
10 pct.-
fraktil 2)
90 pct.-
fraktil 3)
- kr./m²/år -
Familieboliger 446.800 57.200 735 557 917
Ungdomsboliger 19.600 33.850 912 702 1.161
Ældreboliger 74.800 65.250 986 749 1.264
I alt almene boliger 541.200 57.470 776 573
1.00
0
1)
Omfatter udelukkende boliger med huslejeoplysninger. Den samlede bestand af alme-
ne boliger udgør omkring 600.000 boliger i 2013.
2)
10 pct.–fraktilen angiver den højeste husleje for de 10 pct. billigste almene boliger
3)
90 pct.–fraktilen angiver den laveste husleje for de 10 pct. dyreste almene boliger
Over 80 pct. af de almene boliger er familieboliger. I det følgende belyses hus-
lejen i den almene sektor udelukkende med udgangspunkt i den årlige husleje
for familieboliger i 2013 og opgjort pr. m² boligareal.
Figur 2.2. Antal almene familieboliger, gennemsnitlig husleje samt husleje-
spredning fordelt på opførelsesår, 2013
Anm.: Huslejespredning illustreret ved 10 pct.- og 90 pct.-fraktiler
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 27
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 27
28
De årgangsfordelte huslejer for almene boliger har en slags ”hængekøjeform”
med gennemsnitlejer på 725-850 kr. pr. m² i afdelinger, opført før 1920, falden-
de til 661 kr. pr. m² i afdelinger, opført i 1960-64, Herefter stiger gennemsnits-
lejen til omkring 900 kr. pr. m² i det nyere byggeri. Godt 2/3 af de almene fami-
lieboliger er opført efter 1960.
Det er velkendt, at der kan være betydelig geografiske forskelle i huslejerne. I
figur 2.3. er vist den gennemsnitlige leje 2013 for almene familiebolig fordelt på
kommuner.
28 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
28 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
29
Figur 2.3. Gennemsnitlig husleje for almene familieboliger i de enkelte kommu-
ner, 2013
Det fremgår af ovenstående kort, at m²-lejen ligger over 800 kr. pr. m² i stort set
hele hovedstaden for almene familieboliger. I det øvrige Sjælland, Lolland-
Gns. husleje for almene familieboliger (kr. pr. m2)
800-991 700-799 650-699
562-649
Furesø
Allerød
Fredensborg
Helsingør
Hillerød
Hørsholm
Rudersdal
Egedal
Frederikssund
Greve
Køge
Halsnæs
Roskilde
Solrød
Gribskov
Odsherred
Holbæk
Faxe
Kalundborg
Ringsted
Slagelse Stevns
Sorø
Lejre
Lolland
Næstved
Guldborgsund
Vordingborg
Bornholm
Middelfart
Assens
Faaborg-Midtfyn
Kerteminde
Nyborg
Odense
Svendborg
Nordfyn
Langeland
Ærø
Haderslev
Billund
Sønderborg
Tønder
Esbjerg
Fanø
Varde
Vejen
Aabenraa
Fredericia
Horsens
Kolding
Vejle
Herning
Holstebro
Lemvig
Struer
Syddjurs
Norddjurs
Favrskov
Odder
Randers
Silkeborg
Samsø
Skanderborg
Århus
Ikast-Brande
Ringkøbing-Skjern
Hedensted
Morsø
Skive
Thisted
Viborg
Brønderslev
Frederikshavn
Vesthimmerland
Læsø
Rebild
Mariagerfjord
Jammerbugt
Aalborg
Hjørring
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 29
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 29
30
Falster, hovedparten af Fyn (ekskl. Odense) og i de østjyske byområder ligger
lejeniveauet mellem 700-800 kr. pr. m², mens lejeniveauet i hovedparten i de
øvrige dele af Jylland ligger på under 700 kr. pr. m².
2.4.2. Almene familieboligers udgiftsposter i 2012
Den almene boligsektor afholder årligt udgifter til almene familieboliger på
godt 30 mia. kr., jf. tabel 2.5. Heraf udgør de variable udgifter til fælles energi-
forbrug, administration, renholdelse, vedligeholdelse, forbedringer og diverse
udgifter godt 15 mia. kr., svarende til 52 pct.
Opgavevaretagelsen og udgiftsniveauet er meget forskellig i boligorganisatio-
nerne.
Tabel 2.5. Udgifter til almene familieboliger, hele landet, 2012
I alt,
mia. kr.
Kr. pr.
bolig
Kr. pr.
m² Pct.
Nettokapitaludgifter 6,1 12.159 155 21
Offentlige udgifter 3,9 7.817 100 13
Øvrige fast udgifter 4,3 8.605 110 15
- Energiforbrug 0,7 1.501 19 3
- Administration 1,9 3.837 49 6
Variable udgifter 5,1 10.229 131 17
- Renholdelse 2,9 5.883 75 10
- Alm. vedligeholdelse 1,4 2.728 35 5
- Diverse udgifter 0,3 572 7 1
Henlæggelser 5,6 11.267 144 19
- Planlagt og periodisk vedligeholdelse 4,3 8.630 110 15
Ekstraordinære udgifter 4,5 9.054 116 15
- Forbedringer mv. 3,9 7.721 99 13
Samlede udgifter afholdt i familieboliger 29,5 59.130 755 100
Anm.: Datagrundlaget indeholder alene regnskaber for afdelinger, som kun har familie-
boliger (dvs. ca. 370.000 boliger). For at kunne opgøre de samlede udgifter til familie-
boliger, er tallene forholdsmæssigt opregnet til alle familieboliger (ca. 497.000 boliger).
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters regnskabsdatabase for den almene
boligsektor
30 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
30 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
31
Nedenfor i figur 2.4. er baggrunden for den årgangsbestemte huslejestruktur i de
almene familieboliger i 2013 belyst. Figuren viser driftsudgifternes variation
med ibrugtagelsesår for almene familieboliger i alt for 2012. Over aksen er vist
de udgifter, som afdelingerne har mulighed for at påvirke størrelsen af (henlæg-
gelser, variable udgifter samt forbedringer mv.), mens de udgifter, som ikke kan
påvirkes, er vist under aksen (offentlige og andre faste udgifter, bidrag til
Landsbyggefonden samt nettokapitaludgifter).
Figur 2.4.. Gennemsnitlige driftsudgifter for almene familieboliger fordelt efter
ibrugtagelsesår, 2012
Anm.: Datagrundlaget indeholder alene regnskaber for afdelinger, som kun har familie-
boliger.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters regnskabsdatabase for den almene
boligsektor
Det ses, at en meget stor andel af forskellene i de årgangsbestemte udgifter be-
ror på de udgifter, som afdelingerne ikke har mulighed for at påvirke. Faktisk
kan den årgangsbestemte huslejestruktur alene forklares ved nettokapitaludgif-
terne, dvs. beboernes udgifter til renter og afdrag på optagne lån ved byggeriets
finansiering efter fradrag af offentlig støtte. Nettobetalingen af renter og afdrag
udgjorde 155 kr. pr. m² i 2012, svarende til knap 21 pct. af de samlede udgifter.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 31
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 31
32
Det ses, at nettokapitaludgifterne er stærkt afhængige af boligernes ibrugtagel-
sesår. Nettokapitaludgifterne er således 15 gange større i byggerier, ibrugtaget
efter 1990, end i byggeri, opført før 1960. Dette beror dels på stigende bygge-
omkostninger og dels på de varierende støtteregler.
De øvrige udgifter, som afdelingerne har ringe mulighed for at påvirke (offent-
lige og andre faste udgifter samt bidrag til LBF), bidrager til at udjævne de år-
gangsbestemte udgiftsforskelle en anelse. De pligtmæssige bidrag til Landsbyg-
gefonden afhænger således af afdelingens ibrugtagelsesår (indbetales for afde-
linger ibrugtaget før 1970) og udgør i gennemsnit knap 60 kr. pr. m² for almene
familieboliger opført før 1960.
De driftsudgifter, hvor afdelingerne har mulighed for at bestemme niveauet, er
ligeledes stigende med bygningernes alder og bidrager til at udjævne de år-
gangsbestemte udgiftsforskelle en anelse. Det afspejler større udgifter til hen-
læggelser, forbedringer mv. og variable udgifter i det ældre byggeri sammenlig-
net med det yngre byggeri. Udgifterne til forbedringer mv. er således op til om-
kring 5 gange større i de ældste boliger end i de nyeste.
2.4.3. Effektivisering af driften af de almene boliger
De samlede årlige driftsudgifter i den almene boligsektor udgør knap 30 mia. kr.
Ca 1/3 af disse udgifter er nettokapitaludgifter og forskellige offentlige og andre
faste udgifter, der ligger fast og ikke kan påvirkes af beslutninger i boligorgani-
sationen eller i afdelingerne.
De øvrige 2/3 af udgifterne er i større eller mindre grad påvirket af beslutninger
enten på boligorganisationsniveau eller på afdelingsniveau. Det gælder udgifter
til administration, udgifter til renholdelse, udgifter til vedligehold, udgifter til
forbedringer, udgifter til indkøb af varer og tjenester, forskellige forbrugsudgif-
ter, forsikringsudgifter m.v. Hvis disse udgifter reduceres, vil det reducere hus-
lejen tilsvarende. Skal dette ske, er det afgørende, at der hos kommuner, bolig-
organisationer og afdelinger kommer fokus på en stadig forbedret produktivitet
og effektivitet.
Deloittes undersøgelse ’En mere effektiv drift af almene boliger. Status og ide-
er’ har dokumenteret, at der allerede i mange boligorganisationer er fokus på en
effektiv drift af de almene boliger. Samtidig indikerer undersøgelsen imidlertid,
32 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
32 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
33
at ikke alle boligorganisationer har arbejdet lige intenst med effektivisering af
driften. Deloitte har således opgjort et effektiviseringspotentiale i sektoren på
mellem 0,7 og 1,6 mia. kr. årligt. Med henblik på at sikre en stadig forbedring
af produktivitet og effektivitet i alle boligorganisationer foreslås det derfor, at
der gennemføres en række initiativer, der kan styrke boligorganisationernes
fokus på en løbende forbedring af driften. Der er ikke tale om et enkelt overord-
net greb, men om en bred vifte af tiltag og incitamenter, som bl.a. retter sig mod
tilrettelæggelsen af driften, serviceniveauet, varetagelsen af administrationen,
strukturen i sektoren, kompetencefordelingen m.v. og som stiller nye krav til
kommuner, boligorganisationer og beboerdemokratiet.
Med styringsdialogen som omdrejningspunkt kan der peges på en række for-
slag, som samlet vil kunne medvirke til at stadig forbedring af produktivitet og
effektivitet i driften af de almene boliger. Forslagene er samlet under følgende
temaer:
 Styrket kommunalt tilsyn og styringsdialog
 Styrket arbejde med produktivitet og effektivitet i boligorganisationerne
 Styrket grundlag for de beboerdemokratiske beslutninger
 Effektivisering af organisatoriske/administrative styringer
 Effektivisering af enkeltposter, ressourceanvendelse, indkøb og vedli-
gehold
Styrket kommunalt tilsyn og styringsdialog.
Styringen af det almene byggeri baserer sig siden 2010 på en model for mål- og
aftalestyring. Der er gennemført en evaluering af styringsmodellen, som samlet
giver grundlag for at konkludere, at intentionerne med styringsmodellen i høj
grad er blevet indfriet.
Blandt de positive virkninger af reformen fremhæver evalueringen, at samarbej-
det på tværs af forvaltninger i kommunerne er styrket, at der er større kommu-
nalt fokus på den almene boligsektors problemstillinger, at kommunalpolitikere
i en række kommuner er blevet mere involveret i den almene boligsektor, at
kvaliteten af dialogen mellem kommuner og boligorganisationer er afgørende
forbedret, og at det vurderes som positivt, at der er en mere direkte og formali-
seret indgang og kontakt mellem kommuner og boligorganisationer. Dialogen
mellem kommune og boligorganisation er blevet ”tættere, hyppigere, prioriteret
og faciliterende for et konstruktivt samarbejde”.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 33
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 33
34
Der er imidlertid behov for at sikre, at tilsynet og styringsdialogen i højere grad
understøtter et fokus på produktivitet og effektivitet.
Det kommunale tilsyn kan styrke boligorganisationernes og -afdelingernes fo-
kus på produktivitet og effektivitet ved en række justeringer og ændringer i
grundlaget for styringsdialogen:
1. Løbende fokus på produktivitet og effektivitet. Almenboligloven ændres,
så det kraftigere understreges, at boligorganisationernes forpligtelse til
en effektiv drift ikke er en engangsopgave, men en vedvarende forplig-
telse til løbende forbedringer af produktivitet og effektivitet.
2. Benchmarking af boligafdelingernes produktivitet styrkes. Det nuvæ-
rende benchmarkingsystem i styringsdialogen styrkes med henblik på,
at det bliver nemmere for den enkelte boligafdeling, boligorganisation
og kommune at sammenholde produktivitet og effektivitet på tværs af
sektoren.
3. Oprettelse af ny enhed. Der oprettes en enhed, der skal fremme sekto-
rens effektivitet. Enheden skal udvikle et benchmark setup. Enheden
skal desuden lave løbende indsamlinger af bedste praksis i sektoren og
analyser af status på effektiv drift.
4. Øget fokus på produktivitet og effektivitet i styringsdialogen. Boligor-
ganisationer og -afdelinger, der med udgangspunkt i produktivitetsnøg-
letal underpræsterer i forhold til produktivitet og effektivitet, forpligtes
til at opstille og implementere forbedringsmål, hvilket skal indgå som et
fast punkt i den årlige styringsdialog.
5. Øget fokus på boligafdelingens konkurrencedygtighed i styringsdialo-
gen. For at styrke grundlaget for styringsdialogen med hensyn til bolig-
afdelingernes konkurrencedygtighed, fx udlejningsproblemer, indarbej-
des der i boligorganisationernes styringsrapport sammenlignelige op-
lysninger om huslejen for den enkelte afdeling.
6. MBBL udmelder løbende tilsynstemaer. Med henblik på at styrke sty-
ringsdialogens fokus for udvalgte temaer udmeldes løbende tilsynste-
maer, som skal tages op i styringsdialogen og som kan blive integreret
som en del af boligorganisationernes forvaltningsrevision.
34 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
34 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
35
Styrket arbejde med produktivitet og effektivitet i boligorganisationerne
Boligorganisationen er i dag underlagt krav om forvaltningsrevision. Både bo-
ligorganisationen og revisor er således allerede efter gældende regler forpligtet
til at fremme sparsommelighed, produktivitet og effektivitet. Revisors opgave i
forhold til forvaltningsrevision er imidlertid relativt bredt formuleret. Samtidig
sker tildelingen af revisoropgaver under priskonkurrence. Der er derfor behov
for at overveje, hvordan fokus mere systematisk kan sikres.
I afsnittet er skitseret en sammenhængende model for økonomistyring, effekti-
visering og forvaltningsrevision, som tager højde for en række svagheder ved
eksisterende regler, men også stiller krav til virksomhedsstyring og egenkontrol,
som sikrer stadig fremgang i produktivitet og effektivitet.
I forlængelse heraf skal boligorganisationens egenkontrol styrkes ved at ændre
rammerne for arbejdet med forvaltningsrevision. Hensigten i forslagene neden-
for er således at skabe en mere klar fordeling af boligorganisationernes og revi-
sors opgaver. I forhold til boligorganisationerne indebærer det:
1. Forpligtelse til god økonomistyring. Boligorganisationen forpligtes til at
udøve god økonomistyring samt arbejde metodisk for at fremme effektivitet
og kvalitet.
2. Virksomhedsområder gennemgås for at fremme effektivitet. Som led i arbej-
det med at fremme sektorens performance og konkurrencedygtighed skal al-
le væsentlige virksomhedsområder tilbagevendende gennemgås inden for
rammerne af en overordnet effektivitetsstyringsmodel. Effektivitetsstyring
afrapporteres i forbindelse med den årlige regnskabsaflæggelse og indgår i
styringsdialogen.
3. Bedre værktøjer kombineret med flerårige mål for udgiftsudviklingen. Det
nuværende krav om mål- og resultatstyring bliver fremover én af flere ”me-
toder” i en mere omfattende værktøjskasse. For at sikre større omkostnings-
fokus skal de besluttende organer fremover fastsætte flerårige mål for ud-
giftsudviklingen.
4. Vejledning til boligorganisationer om økonomistyring og effektiv virksom-
hedsdrift. Med henblik på en målrettet lancering af effektivitetsstyringsmo-
dellen og styrket indsats for effektivisering udsendes en vejledning til bo-
ligorganisationerne.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 35
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 35
36
I forhold til revisors arbejde indebærer en ændring af arbejdet med forvaltnings-
revision:
1. Revisor skal særskilt adressere sparsommelighed og produktivitet. Den
løbende forvaltningsrevision skal ske med særligt fokus på sparsommelig-
hed og produktivitet. Revisor skal i sin rapportering udtrykkeligt omtale,
hvorvidt boligorganisationen har etableret forretningsgange, der adresserer
sparsommelighedsaspektet.
2. Revisors undersøgelse af produktivitet skal omfatte produktivitetsnøgletal i
styringsrapporten. For at sikre revisor en ”platform” for vurdering af pro-
duktivitet foreslås det desuden, at obligatoriske nøgletal vedrørende produk-
tivitet omfattes af revisors revision. Det foreslås endvidere, at revisor skal
vurdere de forklaringer, boligorganisationen i styringsrapporten skal anføre
om niveauer for produktivitetsnøgletal, såfremt disse afviger fra fastsatte re-
ferenceværdier.
Styrket grundlag for de beboerdemokratiske beslutninger
Beboerne i den almene boligsektor er i høj grad inddraget i driften, idet der er et
beboerflertal på alle organisatoriske niveauer. Det sikrer engagement og sam-
menhængskraft i området og sammenhæng mellem beslutninger og økonomisk
ansvar, men kan også give en tendens til at fastholde status quo og dermed et
mindre fokus på driftsbesparelser.
Med henblik på at fremme effektivitet og produktivitet er der behov for at sikre,
at beboerdemokratiets beslutningsgrundlag er fyldestgørende og gennemskue-
ligt. Budgetter, regnskaber, huslejekonsekvenser af stillede forslag, sammen-
hængen mellem serviceniveau og udgifter, benchmark og nøgletal m.v. skal
være udformet og formidlet på en sådan måde, at det står klart for beboerne,
hvordan organisationens/afdelingens situation ser ud. Tilsvarende gælder for
vedligeholdelses- og forbedringsplaner.
Der kan iværksættes en række delforslag, der skal sikre et bedre beslutnings-
grundlag med henblik på at understøtte produktivitet og effektivitet i driften.
1. Organisationsbestyrelsens ansvar for produktivitet og effektivitet præcise-
res. Der indføres handlepligt og krav om forbedringsmål, hvis analyser og
produktivitetsnøgletal peger på forbedringsområder, ligesom der indføres
pligt til at udarbejde langsigtet udgiftsplanlægning.
36 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
36 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
37
2. Organisationsbestyrelsens kompetencer i forhold til afdelingerne præcise-
res. I det omfang, bestyrelsens kompetencer overfor afdelingerne er uklare,
præciseres reglerne, herunder fx bestyrelsens kompetence til at organisere
driften af afdelingerne.
3. Eksterne kompetencer inddrages i organisationsbestyrelsen. Der er i dag
mulighed for, at der kan indgå eksterne kompetencer i organisationsbesty-
relsen. I forlængelse heraf må bestyrelsen overveje, om og i hvilket omfang
det er hensigtsmæssigt at udnytte disse muligheder for at inddrage eksterne
kompetencer i ledelses- og organisationsstyring i bestyrelsen.
4. Gennemskueligt budget og regnskab gennem fx et trafiklys. Niveau for be-
boerstyrede poster kan i budgetter og regnskaber (samt tilhørende opfølg-
ninger) synliggøres gennem fx trafiklys.
5. Boligorganisationen skal udarbejde ydelsesbeskrivelse for afdelingerne.
Boligorganisationen skal udarbejde ydelsesbeskrivelser for afdelingerne, fx
kerne- og tilvalgsydelser, så det synliggøres for beboerne, hvilke ydelser de
enkelte udgiftsposter dækker.
6. Oplysninger om huslejekonsekvenser ved forslag. Der indarbejdes oplys-
ninger om huslejekonsekvenser ved alternative forslag.
7. Yderligere kvalificering af beboerdemokratiet gennem uddannelse og op-
lysning med fokus på effektivitet og produktivitet. Sektoren opfordres til at
sætte fokus på effektivitet og produktivitet i forbindelse med den generelle
uddannelse og oplysning for beboerdemokratiet.
8. Bestyrelsen opfordres til at overveje mulighederne for at inddrage beboerne
i driften. Med udgangspunkt i erfaringerne fra AlmenBolig+ må bestyrel-
serne overveje, om og i hvilket omfang det er muligt og hensigtsmæssigt, at
beboerne inddrages i driften, fx ved at beboerne selv organiserer og forestår
mindre driftsopgaver som fx græsslåning, fejning m.v.
Effektivisering af organisatoriske/administrative styringer
Udgifterne til administration udgør cirka 6 procent (1,9 mia. kr.) af de almene
boligafdelingers samlede udgifter. Der er en betydelig variation i administrati-
onsbidraget for boligafdelingerne, hvilket indikerer, at der er rum for en effekti-
visering og dermed billiggørelse af bidraget samlet set. Det drejer sig om reduk-
tion af administrationsudgifterne ved øget konkurrence, om effektivisering gen-
nem øget digitalisering og om sammenlægninger og fusioner.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 37
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 37
38
Der gennemføres en række initiativer med henblik på at skabe større konkurren-
ce om administrationen:
1. Modellerne for administrationsbidraget indsnævres. Mulighederne for at
fastsætte administrationsbidraget undersøges med henblik på, at bidraget i
højere grad afspejler omkostningerne ved administration af den enkelte af-
deling.
2. Øget udbud af delopgaver og administrationsopgaver. Med henblik på at
sikre, at boligorganisationerne mere systematisk overvejer, om udlicitering
af delopgaver kan være hensigtsmæssig og omkostningsreducerende, fore-
slås, at organisationsbestyrelserne i forbindelse med den løbende gennem-
gang af udgiftsområderne, herunder især den langsigtede udgiftsplanlæg-
ning, skal foretage en sådan vurdering.
Hertil igangsættes der en analyse med henblik på sikre et øget udbud af del-
opgaver og administrationsopgaver. Et større udbud vil bl.a. understøtte
konkurrencen om boligorganisationers administrationsopgaver.
3. Kortere opsigelsesvarsel på administrationskontrakter. Administrationsaf-
taler skal indgås skriftligt og have klare opsigelsesregler samt være offent-
ligt tilgængelige. Det gøres generelt gældende, at kontrakter kan opsiges
med 1 års varsel til førstkommende månedsskifte.
4. Øget gennemsigtighed i administrationsydelserne. Med henblik på større
gennemsigtighed i administrationsydelserne gennemføres en undersøgelse
af administrationsorganisationernes ydelsesstruktur og prissætning.
Med henblik på at øge digitaliseringen i den almene sektor foreslås følgende:
1. Understøttelse af udvikling af digitale løsninger. Udviklingen af digitale
løsninger understøttes, så digitaliseringen ikke bliver en opgave for den en-
kelte, ofte mindre boligorganisation. Det kan ske ved samarbejde om udvik-
ling af digitale løsninger, samarbejde om fælles udbud og udvikling af fæl-
les krav til enkle og standardiserede løsninger på en række basisområder.
2. Forsøgsmidler til digitalisering. Det prioriteres i den almene forsøgspulje at
gennemføre forsøgs- og udviklingsprojekter for at fremme yderligere digita-
lisering.
3. IKT-bekendtgørelse for drift med krav om digitale bygningsmodeller. Der
sættes gang i udarbejdelsen af en bekendtgørelse om anvendelse af informa-
38 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
38 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
39
tions- og kommunikationsteknologi for drift bl.a. med krav om anvendelse
af digitale bygningsmodeller i den almindelige bygningsdrift.
Med henblik på at forbedre mulighederne for samadministration og -drift, her-
under også sammenlægninger og fusioner, foreslås følgende:
1. Styrket mulighed for driftsfælleskaber mellem afdelinger. For afdelinger
tilhørende forskellige boligorganisationer er reglerne for driftssamarbejde
uklare. Der igangsættes en nærmere udredning heraf med henblik på at for-
bedre mulighederne.
2. Mulighed for at sammenlægge mindre nyetablerede afdelinger med eksiste-
rende afdelinger. Med henblik på at sikre en mere optimal drift får boligor-
ganisationens øverste myndighed pligt til at forholde sig til og kompetence
til at beslutte, om små nyetablerede afdelinger skal lægges sammen med en
eksisterende afdeling.
Effektivisering af indkøb, vedligehold, ressourceanvendelse og enkeltposter
På en række områder vil det være muligt at opnå effektiviseringsgevinster. Det
drejer sig om indkøb af varer og tjenester, organisering af driften, vedligehold
og henlæggelser, hårde hvidevarer samt effektivisering af en række enkeltpo-
ster.
Med henblik på at styrke fokus på indkøb af varer og tjenesteydelser foreslås
følgende:
1. Tilsynstemaer om indkøb af varer samt forholdet mellem interne og ekster-
ne opgaver. Det udmeldes som tilsynstema, at boligorganisationerne skal
gennemføre analyser af organisationens indkøb af varer samt forholdet mel-
lem den interne og eksterne opgavevaretagelse.
2. Udbredelse af fællesindkøb. Erfaringerne med indkøbssamarbejde og fælles
indkøb for flere boligorganisationer tyder på et betydeligt besparelsespoten-
tiale. De enkelte boligorganisationer må derfor overveje om, og i hvilket
omfang det er hensigtsmæssigt at indgå i et sådant samarbejde, herunder
f.eks. gennem særlige indkøbsportaler.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 39
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 39
40
Med henblik på at styrke boligorganisationernes fokus på en effektiv tilrette-
læggelse og organisering af renholdelses- og vedligeholdelsesarbejdet foreslås
følgende:
1. Arbejdsorganisering drøftes løbende i styringsdialogen. Kommunerne skal
bringe spørgsmålet om effektiv arbejdsorganisering op i styringsdialogen
som led i det løbende fokus på effektiv driftsplanlægning.
2. Vidensdeling gennem eksempler for bedste praksis. Der udarbejdes eksem-
pler med bedste praksis, hvor barrierer og fordele ved driftsfællesskab m.v.
bliver fremhævet for boligorganisationerne.
3. Uddannelsesforløb rettet mod driftsorganisering. Etablering af yderligere
uddannelse i regi af sektoren (intro- og efteruddannelse) for driftsledere og
ejendomsfunktionærer med fokus på effektiv drift.
Med henblik på at styrke vedligeholdelsesplanlægningen og sikre passende
henlæggelser foreslås følgende:
1. Forlængelse af planperiode for henlæggelser til planlagt fornyelse. Perio-
den, hvori der skal henlægges til planlagt og periodisk fornyelse, ændres så-
ledes, at planperioden er 10 år for bygningsdele og installationer med kort
levetid, 20 år for mellemlang levetid og 30 år for lang levetid.
2. Kontroleftersyn af tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplaner af eksterne
rådgivere. Tilstandsvurderinger og vedligeholdelsesplaner, som danner
grundlag for henlæggelserne, skal hvert [5. eller 10.] år granskes af en eks-
tern rådgiver, således at det sikres, at planerne indeholder alle relevante ak-
tiviteter og bygningsdele.
3. Krav om langsigtet forbedringsplanlægning. Der stilles krav om langsigtet
forbedringsplanlægning (fremtidssikring), hvor energi- og klimasikrings-
handlingsplaner indgår, med henblik på at sikre sammenhæng til vedlige-
holdelsesplanlægningen.
4. Krav om anvendelse af IKT og langsigtede planer ved renoverings- og ved-
ligeholdelsesarbejder. Ved større renoverings- og vedligeholdelsesarbejder
stilles krav om anvendelse af IKT og langsigtet vedligeholdelses- og forny-
elsesplanlægning.
5. Fokus på vedligeholdelse og henlæggelse i styringsdialogen og forvalt-
ningsrevisionen. Vedligeholdelses-/henlæggelsesprocedurer gøres til et fast
kontrolpunkt i forbindelse med styringsdialog og forvaltningsrevision.
40 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
40 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
41
6. Udarbejdelse af vejledningsmateriale. Der udarbejdes vejledningsmateriale
om de gældende regler.
Med henblik på en eventuel ændring af reglerne vedr. hårde hvidevarer foreslås
følgende:
1. Det foreslås, at der gennemføres en nærmere undersøgelse af reglerne vedr.
hårde hvidevarer i det almene byggeri med henblik på at vurdere, om hårde
hvidevarer fortsat skal kunne stilles til rådighed af afdelingen, herunder om
der kan skabes en nemmere adgang til at overdrage hårde hvidevarer til le-
jerne i det eksisterende byggeri.
Med henblik på at forbedre en række enkeltposter for boligafdelingerne og i den
enkelte bolig foreslås det:
1. Yderligere uddannelse i energioptimering til ejendomsfunktionærer. Etable-
ring af yderligere efteruddannelse i regi af sektoren af såvel ejendomsfunk-
tionærer som beboere i energioptimering og sammenhæng med indeklima-
forhold, fx fugt.
2. Målretning af energimærkningsordning i forhold til den almene boligsektor.
Der indledes et samarbejde mellem den almene sektor, Energistyrelsen og
MBBL om yderligere målretning af den gældende energimærkningsordning
til behov i den almene sektor, herunder udnyttelse af gode erfaringer fra den
tidligere energiledelsesordning.
3. Flere forsøg med alternativ måling af energiforbrug mv. På baggrund af
gennemført forsøgsprojekt, hvor traditionel måling af varmeforbrug erstat-
tes af fokus på og måling af realiseret indeklima (i form af måling af rum-
temperatur, luftfugtighed og luftskifte), iværksættes forsøg med betaling for
realiseret indeklima (såkaldt dynamisk varmeregnskab) i stedet for traditio-
nel individuel betaling af realiseret varmeforbrug i form af måling af tilført
energi, fx fjernvarme. Sådanne forsøg vil formentlig gøre det påkrævet at
etablere en forsøgsbestemmelse i den almene lejelov.
4. Boligorganisationerne opfordres til fokus på forsikringer mv. Boligorgani-
sationerne opfordres til at gennemgå udgifterne til en række enkeltposter
som fx forsikringer, låneudgifter, moms mv, herunder eventuelt inddrage
ekstern ekspertise både lokalt og centralt.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 41
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 41
43
Kapitel 3. Finansieringen af alment byggeri
3.1. Indledning
Nedenfor belyses en række forhold vedrørende finansieringen af det almene
boligbyggeri. Kapitlets sigte er at undersøge, hvilke muligheder der er for at
billiggøre finansieringen af almene boliger.
Først gennemgås i afsnit 3.2 de aktuelle finansierings- og støtteregler for hen-
holdsvis nybyggeri og renovering. Dernæst belyses i afsnit 3.3 markedets
sammensætning og udviklingen heri. Da realkreditlångivning til alment bolig-
byggeri adskiller sig fra anden realkreditlångivning på en række punkter, gen-
nemgås de særlige administrative forhold, som gør sig gældende i afsnit 3.4. I
afsnit 3.5 belyses omfanget af de kommunale garantier, som er knyttet til det
almene byggeris realkreditbelåning. Og endelig analyseres gebyrbetalingen i
afsnit 3.6.
Overordnet set belyses to strategier til at gøre finansieringen billigere. I afsnit
3.7 overvejes muligheden for at erstatte den eksisterende realkreditmodel med
en statslånsmodel. Derefter gennemgås den anden strategi i afsnit 3.8, hvor den
eksisterende model forbedres ved f.eks. at styrke efterspørgselssiden ved at
klæde boligorganisationerne bedre på, når de skal udbyde realkreditfinansiering.
3.2. Finansierings- og støtteregler
I det følgende gennemgås finansierings- og støttereglerne for det almene bygge-
ri – det vil sige henholdsvis nybyggeri med statslig ydelsesstøtte og renovering
med støtte fra Landsbyggefonden.
3.2.1. Nybyggeri
Finansiering
I alment nybyggeri finansieres den samlede anskaffelsessum med:
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 43
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 43
44
• Beboerindskud på 2 pct.
• Kommunal grundkapital på 10 pct. (fra medio 2012)
• Kreditinstitutlån med statslig ydelsesstøtte
Beboerindskuddet har udgjort 2 pct. siden 1982. Det tilbagebetales ved fraflyt-
ning.
Siden 1999 har den kommunale grundkapital udgjort enten 7 eller 14 pct. af
anskaffelsessummen. Med henblik på at sikre mere stabile forudsætninger for
den kommunale tilsagnsgivning og dermed at undgå store udsving heri er den
kommunale grundkapital pr. 1. juli 2012 lagt fast på 10 pct. i perioden 2012-16.
Grundkapitalen ydes som et rente- og afdragsfrit lån i op til 50 år. Med disse
vilkår får det reelt karakter af et investeringstilskud. Kommunerne har periode-
vis haft generel eller selektiv adgang til at lånefinansiere grundkapitalindskud-
det, senest i 2004, som led i bestræbelser på at fremrykke byggeaktivitet.
De resterende 88 pct. af anskaffelsessummen finansieres med et lån, enten base-
ret på traditionelle realkreditobligationer eller på særligt dækkede obligationer,
hvortil der ydes statslig ydelsesstøtte. Beboernes betaling på lånet er fast og
fuldstændig uafhængig af den underliggende finansiering, jf. nedenfor.
Kommunen stiller garanti for den del af lånet, som overstiger 60 pct. af ejen-
dommens værdi.
Lånetypen fastsættes af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter i samarbejde
med Finansministeriet og Erhvervs- og Vækstministeriet med henblik på at
opnå de lavest mulige langsigtede finansieringsomkostninger under hensynta-
gen til et acceptabelt risikoniveau.
Siden 1999 er finansieringen sket med nominallån med 30 års løbetid. Fra 2000-
2012 har der været anvendt 30-årige lån med fuld årlig rentetilpasning (RTL-1)
ved finansieringen af nye boliger. I 2013 blev der anvendt 30-årige lån med fast
rente i hele lånets løbetid, mens der fra 2014 anvendes 30-årige lån med 5-årig
rentetilpasning (RTL-5).
I perioden 2000-12 er der i forbindelse med de årlige refinansieringer af RTL-
lånene i et vist omfang foretaget profilskifte til RTL-3 og RTL-5.
44 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
44 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
45
Løbetiden på lånene kan maksimalt andrage 40 år, dvs. ti år længere end den
hidtil gældende maksimale løbetid for lån til ejerboliger. Realkreditinstitutterne
har i øvrigt ikke udbudt lån med længere løbetid end 30 år.
Beboerbetaling og offentlig støtte
Lejerne betaler over huslejen en løbende beboerbetaling til lånet, der i første år
som udgangspunkt udgør 2,8 pct. af byggeriets anskaffelsessum. Beløbet er
uafhængigt af de faktiske ydelser på lånet. Herved sikres, at huslejen er uaf-
hængig af renteudvikling, lånetype og løbetid, hvilket giver lejerne en stor sik-
kerhed for udviklingen i den fremtidige lejebetaling.
Det løbende bidrag på lånet indgår dog fuldt ud i huslejen. Tidligere indgik
bidraget i den samlede ydelse og blev således i praksis dækket fuldt ud af stats-
lig ydelsesstøtte. For at øge boligorganisationernes fokus på dette omkostnings-
element og dermed styrke konkurrencen om bidragets størrelse blev bidraget i
2000 trukket ud af ydelsesbetalingen og dermed også ud af den statslige ydel-
sesstøtte.
Bidraget er aftalt med realkreditsektoren til maksimalt at kunne udgøre 0,27 pct.
p.a. af lånets tinglyste hovedstol og betales i hele lånets løbetid. Stiftelsesprovi-
sion, der indgår i anskaffelsessummen, er aftalt til maksimalt at kunne udgøre 1
pct. af hovedstolen.
I de første 20 år efter låneoptagelsen reguleres beboerbetalingen årligt med den
laveste stigning i henholdsvis nettoprisindekset og lønindekset. Efter 20 år regu-
leres årligt med 75 pct. af den mindste stigning i de nævnte indeks. Regulerin-
gen ophører efter 45 år.
Den statslige ydelsesstøtte til lånet udgør forskellen mellem beboerbetalingen
og de faktiske ydelser på lånet. Den årlige regulering af beboerbetalingen bety-
der, at ydelsesstøtten – alt andet lige – falder med årene for til sidst helt at bort-
falde, jf. figur 3.1.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 45
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 45
46
Figur 3.1. Beboerbetaling, ydelsesstøtte og fondsindbetalinger ved konstant
rente
Den faktiske profil for ydelsesstøtten i forhold til beboerbetalingen kan dog
variere meget afhængig af inflation, renteudvikling og lånetype.
I perioder med en høj rente vil ydelsen på de optagne lån (den røde stiplede
linje) være forholdsvis høj og dermed indebære en forholdsvis høj statslig ydel-
sesstøtte. Omvendt vil ydelsesstøtten være forholdsvis lav i perioder med lav
rente.
Høj inflation indebærer, at beboerbetalingen på lånet (den sort optrukne linje)
stiger hurtigere og dermed på et tidligere tidspunkt rammer ydelsen på lånet.
Dermed aftrappes den statslige ydelsesstøtte hurtigere. Omvendt vil lav inflation
betyde, at beboerbetalingen stiger langsommere og dermed fører til en lang-
sommere aftrapning af ydelsesstøtten.
Staten påtager sig altså renterisikoen og derfor også en eventuel rentefordel.
Under særlige omstændigheder – eksempelvis en meget lav realrente – kan det
betyde, at beboerbetalingen i perioder overstiger ydelserne på lånet. I de tilfælde
sættes den statslige ydelsesstøtte i bero, og en eventuel forskel mellem beboer-
betaling og ydelse indbetales til staten. Det bemærkes, at ydelsesbetalingen på
lånet ændres løbende i forbindelse med refinansieringerne, hvilket indebærer, at
46 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
46 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
47
udbetaling af ydelsesstøtte genoptages, hvis låneydelsen som følge af en rente-
stigning igen bliver højere end beboerbetalingen. Mekanismen er illustreret i
figur 3.2.
Det er et centralt princip i den almene boligsektor, at lejebetalingen til dækning
af prioritetsydelser fastholdes, når de oprindelige prioritetslån udløber. Opregu-
leringen af beboerbetalingen fortsætter endog til det 45. år, hvorefter den fast-
holdes på det nominelle niveau, der da er nået.
De frigjorte betalinger indbetales i stedet til staten og til den almene sektors
fonde. I de første 10 år efter, at lånet er afdraget, indbetales beboerbetalingen
fuldt ud til staten, der således umiddelbart får tilbagebetalt en væsentlig del af
den forud betalte ydelsesstøtte. Hvis nybyggerierne finansieredes med lån med
den maksimale løbetid på 40 år, ville det på den ene side betyde, at den statslige
ydelsesstøtte i lånenes løbetid blev mindre og på den anden side, at der ikke
mellem det 30. og 40. år ville ske nogen indbetaling til staten. Efter 40 år forde-
les beboerbetalingen ligeligt mellem Landsbyggefonden (landsdispositionsfon-
den), den lokale dispositionsfond og nybyggerifonden.
Figur 3.2. Beboerbetaling, ydelsesstøtte og fondsindbetalinger ved varierende
rente
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 47
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 47
48
3.2.2. Nedsættelse af startlejen som led i finansieringsreformen fra 2009
Som led i finansieringsreformen for alment nybyggeri blev startlejen i nye al-
mene boliger med tilsagn om støtte fra 1. juli 2009 nedsat med 11-12 pct. Der
blev tillige gennemført en frivillig overgangsordning for det byggeri, der er
taget i brug fra 1. juli 2007.
I dette afsnit foretages der en summarisk belysning af, hvordan startlejenedsæt-
telsen har virket. Det bemærkes, at de nye regler kun har været gældende i kort
tid, og at det kun er et relativt begrænset antal boliger, der indtil videre er om-
fattet af lavere startleje.
Lejefastsættelsen i almene boliger er baseret på det såkaldte balanceprincip, der
indebærer, at huslejen skal dække boligafdelingens udgifter, herunder de kapi-
taludgifter, der ikke dækkes af offentlig støtte. Der ydes bl.a. løbende støtte til
etablering af nye almene boliger, således at støtten dækker forskellen mellem
låneydelsen og den lovfastsatte beboerbetaling, jf. afsnit 3.2.1.
Beboerbetalingen vedrørende kapitaludgifterne, som også betegnes nettokapi-
taludgifterne, er fastsat i § 129 i almenboligloven. Den initiale beboerbetaling
udgør på årsbasis 2,8 pct. af anskaffelsessummen og inflationsreguleres. Hertil
kommer det løbende bidrag på realkreditlånet, som i praksis altid ligger på det
aftalte maksimum på 0,27 pct. af hovedstolen, hvilket med den gældende låne-
grænse på 88 pct. svarer til knap 0,24 pct. af anskaffelsessummen. Det løbende
bidrag er således trukket ud af ydelsesstøtteberegningen og overvæltes direkte i
huslejen.
For tilsagn før 1. juli 2009 udgjorde beboerbetalingsprocenten 3,4 pct. Startleje-
nedsættelsen på 11-12 pct. blev således udmøntet via en reduktion af beboerbe-
talingen på godt 17,5 pct.
Som nævnt blev startlejenedsættelsen for nyt byggeri ledsaget af en frivillig
overgangsordning for nyere byggeri. Ordningen indebar, at almene boliger (og
friplejeboliger), hvor byggeriets skæringsdag ligger efter 30. juni 2007, kan
omfattes af de nye regler. Overgangsordningen kan således omfatte byggerier,
der har fået tilsagn i en periode forud for 1. juli 2007.
Overgangsordningen repræsenterer en afvejning af på den ene side et centralt
hensyn til at sikre et rimeligt forhold mellem huslejen i byggeri før og efter
48 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
48 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
49
ikrafttræden af den nye huslejefastsættelse med henblik på, at huslejespænd
minimeres så meget som muligt, og på den anden side et hensyn til at undgå en
urimelig administrativ belastning for långiverne ved omregning af allerede op-
tagne lån. Det bemærkes, at overgangsordningen naturligvis også kan omfatte
byggerier, som ikke stod færdige pr. 1. juli 2009.
I alt er omkring 8.500 almene boliger omfattet af overgangsordningen. Det sva-
rer til knap halvdelen af de boliger, der potentielt kunne have været omfattet.
”Dækningsgraden” er højere blandt familieboliger end ældreboliger og meget
høj i det nyeste byggeri.
I figur 3.3 er vist beboerbetalingen pr. m² for almene familieboliger for de en-
kelte årgange af byggerier ibrugtaget siden 2000. Derudover er angivet et indeks
for udviklingen i byggeomkostningerne i samme periode.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 49
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 49
50
Figur 3.3. Nettokapitaludgifter for afdelinger ibrugtaget i perioden 2000-2010
(regnskabsåret 2012) samt udviklingen i byggeomkostningsindekset for boliger
Anm.: Datagrundlaget indeholder kun regnskaber for afdelinger, som udelukkende
består af familieboliger. Når der ikke er medtaget data for ibrugtagelsesår efter 2010,
skyldes det, at der her er ibrugtaget meget få afdelinger, og at nettokapitaludgifterne
som følge af, at der ikke opkræves nogen beboerbetaling i de første 3 måneder af det
støttede realkreditlåns løbetid.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters regnskabsdatabase for den almene
boligsektor og DST, Statistikbanken
Det ses, at nettokapitaludgifterne vokser kraftigt fra årgang til årgang frem til
2005, hvorefter der – på trods af en kraftig stigning i byggeomkostningerne -
indtræder en stabilisering. Herefter er nettokapitaludgifterne lavere, jo nyere
boligerne er. Nettokapitaludgifterne for boliger ibrugtaget i 2005 ligger 34 pct.
højere end for boliger ibrugtaget i 2000, mens de for boliger ibrugtaget i 2010
ligger 14 pct. lavere end for boliger ibrugtaget i 2007. Samtidig ses, at i perio-
den 2000-2008 steg byggeomkostningerne kraftigt, hvorefter de stabiliseredes.
Stigende byggeomkostninger har utvivlsomt påvirket anskaffelsesudgifterne for
alment byggeri – og dermed nettokapitaludgifterne – i opadgående retning, især
indtil 2005. Der henvises i øvrigt til kap. 4.
50 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
50 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
51
Maksimumsbeløbet blev indført for tilsagn til almene boliger fra 2004 for at
lægge loft over udviklingen i anskaffelsessummerne og dermed beboernes hus-
leje. Effekten heraf indtræder for boliger ibrugtaget fra slutningen af 2005. Som
det fremgår, ser maksimumsbeløbet ud til at have lagt en dæmper på udviklin-
gen i de gennemsnitlige nettokapitaludgifter for byggeri ibrugtaget fra 2005/06
og frem, hvor der på trods af meget kraftige stigninger i byggeomkostningerne
frem til 2008 kan konstateres en stabilisering af nettokapitaludgifterne.
Endelig ses, at startlejenedsættelsen og dens overgangsordning har virket og har
medført, at nettokapitaludgifterne er mærkbart lavere i det nyeste byggeri med
ibrugtagelsesår i 2009 og 2010, hvor overgangsordningens ”dækningsgrad” er
størst, i forhold til byggeri ibrugtaget i perioden 2005-2007. Det fremgår således
også, at der fra 2008 har været tale om lavere nettokapitaludgifter. Udover de
gennemførte ændringer af startlejen har periodens stagnerende byggeomkost-
ninger givetvis også bidraget hertil.
3.2.3. Renovering med støtte fra Landsbyggefonden
Landsbyggefonden kan yde støtte efter § 91 i almenboligloven til renovering
m.v. af almene boliger inden for en årlig investeringsramme. I perioden 2007-
2010 lå investeringsrammen på et niveau omkring 2½ mia. kr. årligt, jf. figur
3.3. I perioden 2011 til 2016 udgør rammen samlet knap 30 mia. kr. Landsbyg-
gefonden afgav tilsagn for 6½ mia. kr. i 2011, 11 mia. kr. i 2012 og 6 mia. kr. i
2013. For perioden 2014-2016 er renoveringsrammerne fastsat til godt 2 mia.
kr. årligt (2013-priser). Det skyldes, at man har fremrykket dele af midlerne til
årene 2011-2013.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 51
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 51
52
Figur 3.3. Landsbyggefondens investeringsramme til renovering, 2007-2016
Kilde: Beregninger på baggrund af tal fra Landsbyggefonden
Landsbyggefondens støtte ydes i form af ydelsesstøtte efter følgende principper:
Den samlede anskaffelsessum til renoveringer finansieres med realkreditlån.
Der er således ikke statslig eller kommunal støtte til renoveringen.
Lånetypen fastsættes af ministeren for by, bolig og landdistrikter efter forhand-
ling med fonden. Indtil nu har lånetypen været den samme, som har været gæl-
dende for nybyggeriet. Også her kan løbetiden på lånene maksimalt andrage 40
år, men indtil nu har løbetiden været fastsat til 30 år.
Kommunen yder garanti for den del af lånet, som ligger ude over 60 pct. af
ejendomsværdien.
Beboerne betaler over huslejen et beløb, der som udgangspunkt udgør 3,4 pct.
af anskaffelsessummen. Som for nybyggeriet er beløbet uafhængigt af de fakti-
ske ydelser på lånet, hvilket giver beboerne stor sikkerhed for udviklingen i den
fremtidige lejebetaling.
Landsbyggefonden kan for visse foranstaltninger – forbedring af tilgængelig-
hed, lejlighedssammenlægninger og miljøforbedrende foranstaltninger – yde
ydelsesstøtte til en større del af ydelsen på lånet, idet beboernes gennemsnitlige
52 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
52 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
53
betaling for hver tilsagnsårgang det første år dog skal udgøre mindst 3,4 pct.
p.a.
Herudover betaler beboerne det løbende bidrag på lånet. Bidraget er aftalt med
realkreditsektoren til maksimalt at kunne udgøre 0,27 pct. p.a. af lånets hoved-
stol. Stiftelsesprovision, der indgår i anskaffelsessummen, er aftalt til maksimalt
at kunne udgøre 1 pct. af hovedstolen.
Beboernes betaling på lånet reguleres årligt 75 pct. af den laveste stigning i
henholdsvis netto-prisindekset og lønindekset. Reguleringen fortsætter, indtil
beboernes betaling svarer til ydelsen på lånet. Er der optaget rentetilpasningslån,
reguleres betalingen, indtil den svarer til den ydelse, der på tidspunktet for låne-
optagelsen kan beregnes på et tilsvarende fastforrentet lån.
Landsbyggefondens ydelsesstøtte udgør forskellen mellem beboerbetalingen og
de faktiske ydelser på lånet. Den årlige regulering af beboerbetalingen betyder,
at ydelsesstøtten – alt andet lige – falder med årene for til sidst helt at bortfalde.
Overstiger beboernes betaling ved finansiering med rentetilpasningslån ydelsen
på lånet indbetales forskellen til Landsbyggefonden.
Ved udamortisering af lånet reduceres lejen svarende til den ophørte beboerbe-
taling på lånet. Der sker således ikke indbetaling af frigjorte midler til hverken
dispositionsfond eller Landsbyggefond.
3.3. Markedet for realkreditfinansiering af alment byggeri
– størrelse og sammensætning
Markedet for realkreditfinansiering af det støttede boligbyggeri (som primært
udgøres af almene boliger) udgjorde 4. kvartal 2013 ca. 171 mia. kr. Dermed
udgør det støttede boligbyggeri ca. 7 pct. af realkreditinstitutternes samlede
obligationsrestgæld, jf. figur 3.4.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 53
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 53
54
Figur 3.4. Fordelingen af realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld
efter ejendomskategorier, ultimo 4. kvartal 2013
Kilde: Realkreditrådet og Realkreditforeningen
Markedet for realkreditfinansiering af støttet boligbyggeri (ekskl. finansiering af
kommunale ældreboliger via KommuneKredit) består ultimo 2013 af:
 lån til nybyggeri med statslig støtte (ca. 115 mia. kr.)
 lån til renovering med støtte fra Landsbyggefonden (ca. 26 mia. kr.)
 lån til byfornyelse med statslig/kommunal støtte, samt lån uden støtte
(ca. 30 mia. kr.)
Der er mellem institutterne meget store forskelle på, hvor stor en andel af deres
samlede udlån, der er ydet til det støttede byggeri, jf. tabel 3.1. Hos LR Real-
kredit udgør udlån til det støttede byggeri eksempelvis knap 37 pct. af det sam-
lede udlån, mens den tilsvarende andel hos kreditinstituttet DLR Kredit er 0,1
pct.
54 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
54 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
55
Tabel 3.1. Det støttede byggeris andel af institutternes samlede udlån, ultimo
2012
Pct.
Realkredit Danmark 6,9
BRFkredit 15,5
Nykredit 4,3
LR Realkredit 36,8
DLR Kredit 0,1
Kilde: Finanstilsynet, Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, BOSSINF samt op-
lysninger fra Landsbyggefonden
I figur 3.5 er vist udviklingen i det samlede bruttoudlån (nyudlån) til støttet
boligbyggeri siden 1995. Fra 1995 til 2013 har det årlige bruttoudlån i gennem-
snit ligget på 12 mia. kr. I perioden 2006-2010 har bruttoudlånet været på et
relativt lavt niveau, mens der i 2012 og 2013 har været et rekordstort udlån på
mellem 23 og 24 mia. kr.
Figur 3.5. Realkreditinstitutternes bruttoudlån til støttet boligbyggeri, 1995-
2013
Kilde: Realkreditrådet og Realkreditforeningen
Der er pt. 5 udbydere af realkreditlån til alment byggeri. Én udbyder (DLR Kre-
dit) har dog så lille en markedsandel (i praksis 0 pct. af det samlede bruttoudlån
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 55
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 55
56
i perioden 2008-2012), at der i realiteten nærmere er tale om 4 udbydere, jf.
tabel 3.2. Der er dermed relativt få udbydere med lån på markedet.
Tabel 3.2. Realkreditinstitutternes markedsandele målt som procent af det sam-
lede bruttoudlån med støtte fra stat eller Landsbyggefonden, 2008-2012
2008 2009 2010 2011 2012
Vægtet gns
2008-12
Realkredit Danmark 25 25 28 38 33 32
BRFkredit 32 26 44 26 29 30
Nykredit 23 39 27 28 31 30
LR Realkredit 20 10 2 8 6 9
DLR Kredit 0 0 0 0 0 0
Alle 100 100 100 100 100 100
Anm.: Da bruttoudlånet efter 2008 ikke længere offentliggøres på institutniveau af Re-
alkreditrådet og Realkreditforeningen, er tabellen baseret på ministeriets egne data (dvs.
bruttoudlån med enten stats- eller fondsstøtte).
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, BOSSINF samt oplysninger fra
Landsbyggefonden
Konsekvenserne af en høj koncentration kan være manglende konkurrence med
heraf forøget risiko for højere priser. Det kan aldrig udelukkes, at priskonkur-
rencen selv i et marked med få virksomheder er effektiv, men chancerne herfor
er generelt mindre.
Derfor belyses i det følgende koncentrationen på udbudssiden med udgangs-
punkt i det såkaldte Herfindahl-indeks, der beregnes på baggrund af de enkelte
realkreditinstitutters andel af det samlede bruttoudlån til alment byggeri. Tek-
nisk opgøres indekset som summen af de kvadrede markedsandele.
Det bemærkes at Herfindahl-indekset kun giver et fingerpeg om konkurrencen
på et marked.
Hvis Herfindahl-indekset er over 1.800, er der tale om høj koncentration blandt
udbyderne med en forøget risiko for manglende konkurrence. Jo tættere indek-
set er på 0, desto større er chancen for at konkurrencen er effektiv. Det bemær-
kes, at med kun fire aktører på markedet vil Herfindahl-indekset aldrig kunne
komme under 2.500.
56 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
56 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
57
Et indeks på mellem 100 og 1.800 indikerer, at markedet er moderat koncentre-
ret. Ved lige store markedsandele til aktørerne vil koncentrationen altid være
faldende desto flere virksomheder som konkurrerer på markedet.
Af figur 3.6 ses, at Herfindahl-indekset overordnet set har været faldende i peri-
oden 1995-2012. Fra knap 3.800 i 1995 til knap 3.000 i 2012. Koncentrationen
blandt realkreditinstitutterne er i perioden således aftaget noget. Forklaringen på
det aftagende Herfindal-indeks er, at LR Realkredit i slutningen 1990’erne har
etableret sig på markedet og været i stand til at erobre en betydelig markedsan-
del. Derudover har de tre andre store kreditinstitutter på markedet udlignet deres
andel af markedet.
Niveauet for indekset indikerer dog, at koncentrationen forsat er høj.
Koncentrationen er på tilsvarende vis forholdsvis høj for markedet for realkre-
ditlån til private boligejere. Eksempelvis lå Herfindahl-indekset for det private
ejerboligmarked i 2004 på 2.877 (ØEM 2005: Gebyrer på penge- og realkredit-
institutmarkedet).
Udover stordriftsfordele har finans- og gældskrisen vist, at der også er fordele
ved en vis koncentration. De store institutter har således kunnet sælge obligati-
onerne til en bedre kurs end de mindre institutter, hvilket blandt andet er et ud-
tryk for, at der har været lavere likviditet i de små institutters obligationsserier.
På det seneste er disse kursforskelle dog blevet mindre.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 57
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 57
58
Figur 3.6. Herfindahl-indekset for bruttoudlån til støttet boligbyggeri, 1995-
2012
Anm.: For perioden 1995-2008 er indekset beregnet på baggrund af oplysninger fra
Realkreditrådet og Realkreditforeningen (dvs. det samlede bruttoudlån til støttet bolig-
byggeri). Da bruttoudlånet herefter ikke længere offentliggøres på institutniveau af
Realkreditrådet og Realkreditforeningen, er indekset for 2009-2012 beregnet på bag-
grund ministeriets egne data (dvs. bruttoudlån med enten stats- eller fondsstøtte).
Kilde: Realkreditrådet og Realkreditforeningen, Ministeriet for By, Bolig og Landdi-
strikter, BOSSINF samt oplysninger fra Landsbyggefonden
3.4. Administration af realkreditlån i det almene boligbyg-
geri
I forbindelse med finansiering af det almene boligbyggeri opkræver kreditinsti-
tutterne en række gebyrer. Der betales dels for det administrative arbejde, som
realkreditinstituttet skal udføre i forbindelse med lånene. Dels betales der for
den risiko, instituttet påføres. Formålet med nærværende afsnit er at belyse de
særlige administrative forhold, som gør sig gældende vedrørende finansiering af
alment byggeri.
58 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
58 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
59
3.4.1. Om långivning til alment byggeri
Finansierings- og støttereglerne for det almene byggeri medfører, at realkredit-
långivningen til dette byggeri på nogle punkter adskiller sig fra anden realkre-
ditlångivning. I det følgende gennemgås processen for optagelse af støttede lån i
det almene byggeri.
Udformning af lånetilbud og optagelse af lånet
Typisk vil kreditinstituttet blive indbudt til licitation sammen med en eller flere
konkurrenter, og ofte udbydes finansieringen i en samlet pakke, hvor tilbuddet
på realkreditlånet kombineres med et tilbud på et byggelån.
I den almene boligsektor benytter man sig nu typisk af en såkaldt prisindikation
på lånetilbud. Indikationerne er formelt ikke bindende som et tilbud, og dermed
er der ikke behov for, at kreditinstitutterne foretager en egentlig kreditvurdering
i forbindelse med lånetilbuddet eller har kapital bundet til tilbuddet. Prisindika-
tionen er således langt hurtigere og billigere for kreditinstitutterne at udarbejde
sammenlignet med et formelt lånetilbud. Denne løsning er til gavn for både de
almene boligorganisationer og kreditinstitutterne i form af et billigere lån og
lavere omkostninger for kreditinstitutterne.
I forbindelse med det endelige lånetilbud skal det valgte kreditinstitut vurdere
det pågældende byggeprojekt og sikkerheden for dets pant og på den baggrund
vurdere, om der kan ydes lån til finansiering af byggeriet. Efter indførelsen af
SDO-lån skal der desuden foretages en løbende overvågning af pantets værdi,
ligesom det er tilfældet med långivning til private.
Når lånetilbuddet er accepteret, finder selve låneoptagelsen sted. Denne proces
svarer i store træk til processen ved finansiering af privat boligbyggeri.
Den løbende administration af lånet
Et alment lån adskiller sig fra et privat lån ved, at staten løbende udbetaler støt-
te. Det betyder, at opkrævningen af terminsydelsen ved et alment realkreditlån
deles i to. Den ene andel af ydelsen opkræves hos boligafdelingen (beboerbeta-
lingen), mens den anden opkræves hos staten. Hvor stor en andel af ydelsen,
som skal opkræves hos henholdsvis afdelingen og staten afhænger af finansie-
ringstidspunktet, da støttereglerne har været ændret flere gange.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 59
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 59
60
En betydelig del af den støttede portefølje af lån i det almene byggeri er i rente-
tilpasningslån. Lånene skal således regelmæssigt refinansieres, hvilket betyder,
at kreditinstitutterne regelmæssigt skal sælge nye obligationer, typisk i forbin-
delse med en auktion. Ved profilskifte af private rentetilpasningslån (f.eks. fra
RTL-1 til RTL-3) opkræver realkreditinstituttet et profilskiftegebyr. Desuden
opkræver alle institutter – bortset fra LR Realkredit – i forbindelse med refinan-
siering et gebyr i form af kursskæring. Kursskæringen beregnes som en redukti-
on i forhold til den kurs, de bagvedliggende obligationer sælges til. Gebyret
giver låntager incitament til at søge længere ud af rentekurven. Kursskæringen
er på 0,1-0,3 kurspoint afhængigt af institut. Profilskifte af almene rentetilpas-
ningslån er normalt gebyrfri. Desuden betales der kursskæring på almene rente-
tilpasningslån efter samme satser som gælder for privat låntagning.
Før hver refinansieringsauktion (4 gange årligt) forholder staten og Landsbyg-
gefonden sig samlet til hver deres portefølje af de almene rentetilpasningslån,
som forfalder i den kommende termin. I de tilfælde, hvor staten eller Landsbyg-
gefonden vælger at profilskifte et volumen af lån (f.eks. fra RTL-1 til RTL-3),
har realkreditinstituttet mulighed for at vælge, hvilke lån, der skal profilskiftes,
så længe det samlede volumen svarer til udmeldingen. Det betyder, at realkre-
ditinstitutterne kan prioriterer de største lån først og dermed minimere antallet
af ændringer.
Påbudskonvertering af støttede lån
En anden del af porteføljen af støttede lån er konverterbare lån med fast rente.
Med det faldende renteniveau er muligheden for at påbyde konvertering af de
støttede lån udnyttet i flere omgange. Hjemlen findes i §§ 179 og 179 a i lov om
almene boliger m.v. og bekendtgørelse nr. 253 af 11. april 2000 om konverte-
ring af realkreditlån i støttet byggeri (konverteringsbekendtgørelsen).
Den administrative opgave forbundet med påbudskonvertering af de støttede lån
består dels af den overordnede koordineringsopgave og dels af den konkrete
sagsbehandling af de enkelte låneomlægninger.
Den overordnede koordineringsopgave varetages i fællesskab af ministeriet,
Realkreditrådet, Realkreditforeningen og de enkelte institutter. Med henblik på
at få den bedst mulige praktiske gennemførelse af konverteringspåbuddet, har
det været kutyme forud for konverteringsrunderne at udarbejde et procedureno-
tat, som beskriver de procedurer, som skal gælde for konverteringsrunden. No-
60 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
60 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
61
tatet indeholder oplysninger om f.eks. konverteringslånetype, overordnet tids-
plan, påbudsskrivelse og indfrielsesmetode.
Den konkrete sagsbehandling indledes ved, at ministeriet udsender påbudsskri-
velser til debitorerne med kopi til det långivende kreditinstitut. Derefter gen-
nemfører kreditinstituttet sagsbehandlingen af konverteringen af de støttede lån.
Risici i forhold til problemramte afdelinger
Almenboligloven indeholder en bestemmelse, som gør det muligt for Lands-
byggefonden at yde særlig driftsstøtte til problemramte boligafdelinger. Drifts-
støtten kan gives som lån eller tilskud til almene boligafdelinger, hvor der er så
væsentlige økonomiske problemer, at disse vil kunne vanskeliggøre afdelingens
videreførelse.
Driftsstøtten ydes typisk som kapitaltilførsel (lån og tilskud) og i visse tilfælde
som investeringstilskud og kan ikke benyttes til generelt at nedsætte huslejeni-
veauet. Ydes støtten som lån er det både rente- og afdragsfrit uden tidsbegræns-
ning. Dog kan fonden forlange lånet afdraget, såfremt afdelingens økonomi
forbedres.
Ydes støtten som kapitaltilførsel, sker det efter den såkaldte femtedelsordning.
Femtedelsordningen indebærer, at boligorganisationen, kommunen og realkre-
ditinstituttet hver bidrager med en femtedel af kapitaltilførslen, mens Lands-
byggefonden bidrager med to femtedele. Realkreditinstituttet har mulighed for i
det enkelte tilfælde at vurdere, om det kan betale sig for realkreditinstituttet at
tilføre kapital til den nødlidende afdeling for derved at undgå et endnu større
tab.
Formålet med femtedelsordningen er at sikre, at der så vidt muligt tages hånd
om de afdelinger, som kommer i økonomiske problemer, før de kommer for
langt ind i en negativ spiral og dermed tæt på tvangsauktion og konkurs.
3.4.2. Vurdering af omkostningerne ved at yde lån til alment boligbyggeri
På flere områder adskiller långivning til alment boligbyggeri sig fra långivning
til privat boligbyggeri. Der er således forhold, som trækker i retning af, at det er
mere omkostningsfuldt, og omvendt forhold der trækker i den retning af, at det
er mindre omkostningsfuldt.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 61
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 61
62
Følgende trækker i retning af højere omkostninger:
1. Markedet for långivning til alment byggeri er et særligt marked, der
kræver specialviden om sektoren samt tilpasning af IT-systemer såle-
des, at systemerne kan håndtere lån med forskellige støtteregler, så det
korrekte beløb opkræves hos henholdsvis afdeling og stat. Indtræden på
markedet kan derfor være forbundet med betydelige etableringsomkost-
ninger.
2. Reglerne for finansiering og støtte af alment byggeri er gennem årene
ændret flere gange. Ændringerne medfører et behov for at justere kredit-
instituttets IT-systemer.
Omvendt er der også en række forhold, som trækker i retning af, at det er for-
delagtigt at yde lån til alment boligbyggeri sammenlignet med privat boligbyg-
geri:
1. Når kreditinstituttet først er etableret på markedet, kan der være betyde-
lige stordriftsfordele forbundet med at yde lån til alment byggeri. Op-
krævningen af statens andel af ydelsen foregår således via BOSSINF-
systemets betalingsregister. BOSSINF er Ministeriet for By, Bolig og
Landdistrikters informations- og forvaltningssystem for støttet bolig-
byggeri. Via betalingsdelen i BOSSINF kan de enkelte institutter hvert
kvartal oversende terminsopkrævninger og nye låneoplysninger. Det fo-
regår primært i form af automatiske udtræk fra kreditinstitutternes in-
terne systemer. I praksis betyder det, at kreditinstitutterne på én gang
kan lave en samlet opkrævning af den statslige støtte tilknyttet samtlige
lån med støtte.
2. Umiddelbart må man forvente, at der også er betydelige stordriftsforde-
le ved, at staten og Landsbyggefonden samlet forholder sig hele deres
portefølje af almene rentetilpasningslån på én gang, og at refinansie-
ringsomkostningerne for kreditinstitutterne dermed minimeres for de
almene rentetilpasningslån.
62 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
62 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
63
3. Långivningen til alment boligbyggeri må antages – alt andet lige – at
være mindre risikofyldt sammenlignet med långivningen til privat bo-
ligbyggeri. Det skyldes følgende forhold:
 Ved tilsagn til alment byggeri garanterer kommunen for den del af
lånet, som på tidspunktet for lånets optagelse har pantsikkerhed ud
over 60 pct. af ejendommens værdi, jf. § 127 i almenboligloven
 Staten har refinansieringsrisikoen ved lån til almene boliger. Der er
dermed reelt ingen refinansieringsrisiko på de ydede lån.
 Der benyttes kun lån med afdrag, hvorimod afdragsfrihed er ud-
bredt på de øvrige boligmarkeder. Afdragsfrihed øger alt andet lige
risikoen på lånene.
 Staten yder ydelsesstøtte på lånene til det almene byggeri. Dermed
sikres en relativ lav husleje for beboerne, og der vil – alt andet lige
– være en større sandsynlighed for at boligerne kan udlejes, når
byggeriet står færdigt.
 Kommunerne har pligt til at føre tilsyn med boligafdelingerne, bl.a.
med henblik på at sikre en forsvarlig drift, herunder at låneforplig-
telsen overholdes.
 Almenboligloven indeholder bestemmelser, som gør det muligt for
Landsbyggefonden at yde særlig driftsstøtte til problemfyldte afde-
linger (femtedelsordningen).
 Kommunerne giver tilsagn til byggeriet af almene boliger ud fra en
vurdering af, at der lokalt er efterspørgsel efter boligerne og at dis-
se derfor kan udlejes. Den kommunale anvisningsret giver – alt an-
det lige – en relativ stor sikkerhed for huslejeindtægter.
4. Det virker sandsynligt, at kreditinstitutternes omkostninger til kredit-
vurdering af almene byggeprojekter er lavere end ved tilsvarende pri-
vate projekter, da risikoen ved at yde lånet som nævnt er mindre. Det
vil antageligt indebære, at udformningen af et lånetilbud til et alment
byggeprojekt samlet set er mindre omkostningstungt sammenlignet
med et lånetilbud til et privat byggeprojekt.
I forbindelse med påbudte konverteringer vil den enkelte støttede lå-
nesag typisk være forholdsvis enkel at håndtere for kreditinstituttet.
Før runden er der på forhånd aftalt en fast procedure for, hvordan
konverteringen af det enkelte lån skal foregå (f.eks. hvilken konverte-
ringslånetype der skal anvendes, kuponrente, løbetid, indfrielsesmeto-
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 63
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 63
64
de mv.). I modsætning til private lån, vil der derfor i de fleste tilfælde
ikke være behov for, at kreditinstituttet gennemregner forskellige
konverteringsscenarier med henblik på valg af konverteringsløsning.
Der vil typisk heller ikke være behov for egentlig finansiel rådgivning
og umiddelbart heller ikke i samme grad som ved en privat låntager
være behov for at vurdere kreditværdighed.
Det er klart, at långivning til det almene boligbyggeri adskiller sig fra långiv-
ning til privat boligbyggeri på en række områder. Det kan virke kompliceret og
ressourcekrævende at træde ind på markedet, men omvendt er der en lang række
forhold, der trækker i retning af, at det er attraktivt at yde lån til alment byggeri.
Ikke mindst set i lyset af de lavere risici, der er knyttet til belåningen, og at der
er mange forhold, der gør det muligt at opnå stordriftsfordele på området. Sam-
let set vurderes det, at kreditinstitutternes omkostninger ved at yde lån til alment
boligbyggeri er lavere i forhold til omkostningerne ved at yde lån til privat bo-
ligbyggeri, hvilket da også afspejler sig i en lavere gebyrbetaling i det almene
byggeri sammenlignet med private boligejere, jf. afsnit 3.6.2.
3.5. Kommunale garantier i det almene byggeri
Den kommunale garanti, der stilles i forbindelse med finansieringen af nyt al-
ment boligbyggeri, er central i forhold til at vurdere den kreditrisiko, instituttet
løber, når der ydes lån til alment byggeri. Derfor gennemgås i dette afsnit dels
reglerne for den kommunale garanti dels omfanget af den ydede garanti.
3.5.1. Den kommunale garanti efter indførslen af SDO-lån
Den kommunale garanti er senest ændret i forbindelse med indførslen af SDO-
lån. Særligt dækkede (realkredit)obligationer (SDO/SDRO) giver investor et
større krav på sikkerhed i sin investering i forhold til de traditionelle realkredit-
obligationer (RO). Kravene er skærpet på to punkter. For det første skal belå-
ningsgraden – som maksimalt kan udgøre 80 pct. af ejendommens værdi – ikke
kun være opfyldt på låneoptagelsestidspunktet, men i hele lånets løbetid. Er
lånegrænsen overskredet, skal kreditinstituttet stille supplerende sikkerhed. For
det andet skal ejendommens værdi altid opgøres til markedsværdien. Det inde-
bærer, at værdien af nybyggede almene boliger og friplejeboliger ikke længere
kan ansættes til anskaffelsessummen.
64 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
64 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
65
SDO-lån indebærer en risiko for, at det långivende kreditinstitut på et eller an-
det tidspunkt i lånets løbetid skal stille supplerende sikkerhed, hvilket kan udlø-
se krav om højere løbende bidragsbetaling, som ville skulle betales over husle-
jen. På den baggrund blev garantibestemmelsen ved optagelse af nye lån ændret
med virkning for nybyggeriprojekter med tilsagn efter 7. april 2008.
Den nye garantibestemmelse, jf. almenboliglovens § 127, betyder, at der ydes
garanti for den del af lånet, som på tidspunktet for lånets optagelse har pante-
sikkerhed ud over 60 pct. af ejendommens markedsværdi. Videre udgør garanti-
en til enhver tid samme procentandel af restgælden som den oprindelige garanti
udgør af hovedstolen. Dermed er der plads til et vist udsving i markedsværdien,
uden at lånegrænsen vil blive overskredet, hvilket sikrer mod, at kreditinstitut-
terne skal stille supplerende sikkerhed.
Den nye garantibestemmelse medfører, at garantien nu beregnes med udgangs-
punkt i et beløb, markedsværdien, der modsat det hidtidige beregningsgrundlag,
anskaffelsessummen, ikke foreligger oplyst som led i støttesagen, og hvor der
ikke er et konstant forhold mellem markedsværdien og anskaffelsessummen
geografisk eller over tid.
Markedsværdien opgøres efter særlige værdiansættelsesregler, jf. boks 3.1. Alt
andet lige har primært långiver og garantimodtager (kreditinstituttet) samt se-
kundært låntager (bygherren) interesse i den størst mulige garanti, mens primært
garantigiver (kommunen) og sekundært staten har interesse i den lavest mulige
garanti.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 65
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 65
66
Boks 3.1. Beregningen af den nye garanti
Reglerne om værdiansættelse af almene boligejendomme findes i Finanstilsynets værdi-
ansættelsesbekendtgørelse for SDO-lån §§ 6-8 og § 15 (Der kan ske belåning med tradi-
tionelle realkreditobligationer (RO’er), hvor værdiansættelsen sker efter bekendtgørelse
om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling).
En rentabilitetsberegning af markedsværdien foretages ved at multiplicere ejendommens
årlige nettoleje med en faktor, der afspejler markedets afkastkrav for den pågældende
ejendomstype i området, ejendommens karakter og sikkerheden for opretholdelse af
nettoindtægten på ejendommen. Markedsværdien kan således opgøres som nettoindtægt
* (1 / afkastkrav).
Nettoindtægten udgøres som udgangspunkt af den faktisk opkrævede leje minus ejen-
dommens driftsudgifter. Hvis den aktuelle leje er forskellig fra markedslejen på grund
af offentlige tilskud, skal lejefastsættelsen ske med udgangspunkt i tilsvarende boliger i
området eller sammenlignelige områder, hvor der ikke ydes tilskud.
Den nævnte faktor vil således blandt andet afhænge af renteniveauet og af boligernes
geografiske beliggenhed. Markedsværdien for en nybygget bolig vil derfor være for-
skellig fra anskaffelsessummen og for almene boliger typisk være lavere, især udenfor
de centrale dele af de store byer.
Idet lånet fortsat udmåles i forhold til anskaffelsessummen, medfører det ved en bestemt
garantigrænse, at garantiandelen typisk bliver større og vil variere fra projekt til projekt
ved anvendelse af markedsværdien som værdiansættelsesgrundlag.
Når der nu er fastsat en garantigrænse på 60 pct., er det en følge af, at den ugaranterede
restgæld ikke på noget tidspunkt i låneforløbet må overstige 80 pct. af ejendomsværdi-
en. I modsat fald skal kreditinstituttet stille supplerende sikkerhed. Garantigrænsen på
60 pct. sikrer således, at der er ”plads” til et fald i ejendomsværdien, f.eks. som følge af
en rentestigning, uden at der udløses krav om supplerende sikkerhedsstillelse og heraf
følgende omkostninger for kreditinstituttet.
3.5.2. Omfanget af kommunale garantier efter indførslen af SDO-lån
For at kunne følge omfanget og udviklingen i de garantier, som kommunerne
stiller for nybyggede almene boliger med støtte tilsagn efter den 7. april 2008,
har MBBL aftalt med Realkreditrådet og Realkreditforeningen, at hvert institut
66 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
66 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
67
primo året sender oplysning om de tilkomne kommunegarantier for nybyggeri-
projekter med tilsagn efter 7. april 2008.
Grundlæggende oplysninger om datagrundlaget er sammenfattet i tabel 3.3 for-
delt på boligtype.
Det samlede datamaterialet vedrører 7.562 boliger med en samlet anskaffelses-
sum på 11,4 mia. kr. Byggeriet er blandt andet finansieret med realkreditlån på
10,1 mia. kr. Til lånene er der stillet kommunale garantier svarende til i alt 6,1
mia. kr., svarende til 61 pct. af de samlede lånehovedstole.
Da projekternes samlede lånehovedstol og garantibeløb er kendt, er det muligt
at beregne den markedsværdi, som ligger til grund for kreditinstitutternes garan-
tiudmåling, En sådan beregning viser, at kreditinstitutterne har vurderet, at disse
boliger har en markedsværdi på skønsmæssigt 6,6 mia. kr., svarende til 58 pct.
af den samlede anskaffelsessum.
Afhængigt af boligtypen ligger garantiprocenten i gennemsnit på 60-62 pct. Der
er således i gennem-snit ingen forskel på de garantier, kreditinstitutterne kræver
i forhold til boligtype.
Der er dog en vis spredning i garantiprocenterne. Fra knap 53 pct. i den lave
ende til knap 69 pct. i den høje. Den største spredning findes for ungdomsboli-
gernes vedkommende, idet garantiprocenterne her varierer fra knap 40 pct. til
knap 74 pct.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 67
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 67
68
Tabel 3.3. Nøgletal vedr. kommunale garantier i forbindelse med nybyggede
almene boliger med tilsagn efter 7. april 2008 (lån udbetalt i perioden 2008-
2012)
Ungdoms-
boliger
Familie-
boliger
Ældre-
boliger
Kombine-
ret projekt
Alle
projekter
Antal projekter 21 138 64 9 232
Antal boliger 1.561 3.640 1.813 548 7.562
Anskaffelsessum, mio. kr. 1.539 6.362 2.836 734 11.471
Hovedstol, mio. kr. 1.391 5.571 2.540 623 10.125
Kommunal garanti, mio. kr. 832 3.381 1.550 386 6.149
Markedsværdi1
, mio. kr. 932 3.650 1.649 395 6.626
Gns. garantiprocent2
59,8 60,7 61,0 62,0 60,7
- 10 pct. fraktil 39,8 54,5 54,8 57,6 52,8
- 90 pct. fraktil 73,6 66,6 66,7 66,5 68,9
1
Markedsværdien er beregnet ved brug af følgende formel: Markedsværdi = (Hovedstol
– Garanti)/0,6. Der er 4 projekter (i alt 31 boliger), hvor der ikke er stillet en kommu-
nalgaranti. Her vil en garanti på 0 indebære, at markedsværdien vil blive beregnet til
Hovedstol/0,6, svarende til ca. 167 pct. af hovedstolen. Der er derfor i disse tilfælde tale
om, at den beregnede markedsværdi er en minimumsværdi. Det har ikke betydning for
analysens resultater, hvis disse observationer udelades.
2
Garantiprocenterne er vægtet med hovedstolen.
Kilde: Oplysninger indhentet fra realkreditinstitutterne.
Størrelsen på den kommunale garanti afhænger sandsynligvis af, hvilken kom-
mune byggeriet er beliggende i (som følge af kravet til afkast, jf. boks 3.1).
Derfor fordeles de gennemsnitlige garantiprocenter efter boligtype og landsdele
i tabel 3.4.
For ungdomsboligernes vedkommende er garantiprocenten i gennemsnit lavest i
Østjylland (53,7 pct.) og højest i Sydjylland (72,9 pct.). Det svarer til en forskel
på godt 19 pct.point. For ungdomsboligernes vedkommende er der således en
forholdsvis stor forskel i de stillede garantier.
Den gennemsnitlige garantiprocent for familieboliger er lavest i Vestjylland,
Fyn og København by (København og Frederiksberg Kommuner). Her ligger
68 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
68 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
69
garantiprocenten i gennemsnit på 58-59 pct. Nordjylland har med en gennem-
snitlig garantiprocent på knap 67 pct. den højeste garantiprocent. Forskellen i
de regionale garantiprocenter er således mindre for familieboliger end for ung-
domsboliger.
For ældreboligernes vedkommende er der tilsyneladende også en vis forskel på
garantiprocenter afhængigt af geografisk beliggenhed. Fra i gennemsnit knap 56
pct. i Nordsjælland til i gennemsnit knap 71 pct. i Sydjylland. Det svarer til en
forskel på godt 15 pct.point.
I forhold til de kombinerede projekter, som består af en blanding af de tre bolig-
typer – er det svært at tolke på resultaterne.
Tabel 3.4. Gennemsnitlig garantiprocent fordelt på boligtype og landsdele
Ungdoms-
boliger
Familie-
boliger
Ældre-
boliger
Kombineret
projekt
Alle
projekter
København by 58,6 59,1 58,8
Københavns
omegn 61,3 57,0 59,3
Nordsjælland 63,3 55,8 66,5 58,1
Bornholm
Østsjælland 61,0 62,1 61,0
Vest- og Syd-
sjælland 61,4 62,9 62,6
Fyn 63,9 58,3 65,7 57,6 59,7
Sydjylland 72,9 62,4 70,9 69,5 63,6
Østjylland 53,7 60,2 63,8 59,6 59,1
Vestjylland 58,2 63,9 56,1 59,1
Nordjylland 64,0 66,9 65,6 64,3 64,9
Alle 59,8 60,7 61,0 62,0 60,7
Anm.: Garantiprocenterne er vægtet med hovedstolen.
Kilde: Oplysninger indhentet fra realkreditinstitutterne.
I figur 3.7 er vist et kort over de gennemsnitlige garantier – på tværs af boligty-
per – fordelt på landsdele. Figuren viser det samme billede, hvor de gennemsnit-
lige garantiprocenter er lavest i Nordsjælland, København og omegn, Vestjyl-
land og Østjylland (58-59 pct.) og højest i Sydjylland og Nordjylland (64-65
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 69
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 69
70
pct.). Således giver tabel 3.4 og figur 3.6 en indikation af, at geografisk belig-
genhed – ikke overraskende – spiller en rolle for, hvor stor en garanti der kræ-
ves.
De relativt høje gennemsnitlige garantiprocenter i Nord- og Sydjylland er et
udtryk for, at der i disse landsdele er en relativt større forskel mellem byggeom-
kostninger – og dermed finansieringsbehov – og kreditinstitutternes vurdering
af byggeriernes markedsværdi end i f.eks. Nordsjælland og København og om-
egn, hvor garantiprocenterne i gennemsnit er lavere.
70 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
70 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
71
Figur 3.7. Gennemsnitlig garantiprocent fordelt efter landsdele
Anm.: Garantiprocenterne er vægtet med hovedstolen.
Kilde: Oplysninger indhentet fra realkreditinstitutterne.
< 60 pct. 60-62 pct.
> 62 pct. Ingen projekter
København
Københavns omegn
Nordsjælland
Bornholm
Østsjælland
Vest- og Sydsjælland
Fyn
Sydjylland
Østjylland
Vestjylland
Nordjylland
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 71
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 71
72
3.6. Gebyrbetalingen i den almene boligsektor
I det følgende ses på den faktiske realkreditgebyrbetaling i den almene sektor.
Der ses dels på udviklingen i gebyrerne (de enkelte gebyrkomponenter og sam-
let set) og dels sammenlignes med gebyrbetalingen på det private ejerboligmar-
ked.
De væsentligste omkostninger i forbindelse med optagelse af realkreditlån er
stiftelsesprovision og det løbende bidrag. Det maksimale løbende bidrag er fra
1. januar 1999 aftalt til 0,27 pct. p.a. af pantebrevshovedstolen for nominallån,
der finansierer støttet byggeri efter almenboligloven (jf. økonomiministerens
brev af 21. oktober 1999). Den maksimale sats for stiftelsesprovision er aftalt til
1 pct. af pantebrevshovedstolen (jf. godkendelse af 19. maj 1995).
I afsnit 3.6.2 foretages en sammenligning af gebyrerne for lån til alment byggeri
og til private ejerboliger. Udgangspunktet i afsnittet er boligfinansiering med
fastforrentede realkreditlån. Dette er tilfældet, selvom gebyrstigningerne for de
private ejerboliger er større ved finansiering med rentetilpasningslån. På grund
af den høje sikkerhed ved de almene realkreditlån er det naturligt at gebyrsam-
menligningen foretages med udgangspunkt i fastforrentede lån. Analysen er
derfor rettet i mod de gebyrer, som er på denne form for boligfinansiering.
I mange af lånesagerne anvendes samlede finansieringsløsninger, hvor realkre-
ditlånet og byggelånet efterspørges samtidigt som dele af en samlet løsning.
Vilkårene for byggelån og realkreditlån aftales således samtidigt. Det betyder, at
konkurrencen kan udfoldes på flere parametre. Derfor kan konkurrencen på
realkreditbelåningen give sig udslag i en lavere byggelånsrente, end det havde
været tilfældet, hvis byggelånet og realkreditlånet var blevet forhandlet hver for
sig. Dette afsnit fokuserer derfor på såvel realkreditgebyrer som byggelånsren-
ter.
Der har til stadighed været stor fokus på at styrke konkurrencen i forbindelse
med finansieringen af det støttede byggeri og derved reducere de offentlige
støtteudgifter. Som et helt centralt tiltag blev der med virkning for tilsagn efter
1. januar 2000 gennemført en omlægning af gebyrbetalingen til finansiering af
offentlig støttet boligbyggeri, jf. lov nr. 1086 af 29. december 1999. Omlægnin-
gen indebærer, at stiftelsesprovisionen medregnes i anskaffelsessummen, samt
at de løbende bidrag på realkreditlånet fuldt ud tillægges beboerbetalingen. Da
72 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
72 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
73
de løbende bidrag således fuldt ud slår igennem i huslejebetalingen, har de al-
mene bygherrer et incitament til at vælge den billigst mulige gebyrmæssige
finansieringsløsning med henblik på at minimere huslejen i nybyggeriet.
I 2006 gennemførte det daværende Socialministerium en undersøgelse af denne
omlægning af gebyrbetalingen (Socialministeriet 2006: Realkreditgebyrbetalin-
gen i den almene boligsektor – en undersøgelse af omlægningen i 2000). Under-
søgelsen konkluderede, at gebyromlægningen ingen effekt havde haft på det
løbende bidrag, og at omlægningen i et vist omfang kunne have haft en effekt
på stiftelsesprovisionen. Da stiftelsesprovisionen vejer relativt lidt i den samle-
de gebyrbetaling, konstateredes det, at omlægningen ikke havde haft den ønske-
de effekt på de to gebyrer tilsammen.
Undersøgelsen bekræftede dog, at konkurrencen på realkreditbelåningen kan
have givet sig udslag i lavere byggelånsrenter. Realkreditinstitutterne yder en
rabat på byggelånsrenterne, så renterne ligger under pengemarkedsrenten i de
fleste lånesager. Det er tilfældet i lånesager, hvor der anvendes en samlet finan-
sieringsløsning.
Alt i alt konkluderede undersøgelsen, at omlægningen kun i begrænset omfang
havde skærpet konkurrencen. Der var dog tegn på, at konkurrencen vedrørende
stiftelsesprovisionen var skærpet.
Realkreditrådet angav i et brev af 28. januar 2008, at de ikke var enige i den
konklusion, og at der efter Realkreditrådets vurdering er en intens konkurrence
om finansieringen af alment boligbyggeri. Dette kommer til udtryk ved en stærk
priskonkurrence på byggelån.
3.6.1. Udviklingen i gebyrer og byggelånsrenter i det almene byggeri
I det følgende analyseres udviklingen i gebyrbetalingen og byggelånsrenter i det
almene byggeri. Datagrundlaget er BOSSINF – Ministeriet for By, Bolig og
Landdistrikters informations- og forvaltningssystem for støttet boligbyggeri.
Det løbende bidrag
Udviklingen i det løbende bidrag er vist i figur 3.8. Desuden er vist det antal
projekter (de blå søjler), som udgør datagrundlaget i beregningen af det gen-
nemsnitlige bidrag. Den maksimale sats for det løbende bidrag er som nævnt
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 73
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 73
74
0,27 pct. af hovedstolen. Figuren viser, at denne bidragssats opkræves i alle
lånesager.
Da samme sats opkræves i alle lånesager vurderes det, at der ikke konkurreres
på bidraget.
Figur 3.8. Udviklingen i det gennemsnitlige løbende bidrag på realkreditlån
(pct. af hovedstolen), 1999-2012
Anm.: Meget få lånesager i datasættet har en anden bidragsprocent. Det vurderes, at
disse er udtryk for datafejl (disse observationer er udeladt i figuren).
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, BOSSINF
Stiftelsesprovision
Udviklingen i stiftelsesprovisionen på realkreditlån er vist i figur 3.9 sammen
med det antal projekter, som udgør det underliggende datagrundlag.
74 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
74 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
75
Figur 3.9. Udviklingen i den gennemsnitlige stiftelsesprovision (vægtet) på re-
alkreditlån (pct. af hovedstolen), 2000-2012
Anm.: Stiftelsesprovisionen er opgjort vægtet.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, BOSSINF
Set over hele perioden 2000-2012 er det er i gennemsnit betalt 0,3 pct. af ho-
vedstolen i stiftelsesprovision. Figuren viser imidlertid, at fra 2002 er der sket et
fald i den gennemsnitlige stiftelsesprovision, som realkreditinstitutterne opkræ-
ver. I forhold til perioden 2000-2002, hvor stiftelsesprovisionen i gennemsnit
udgjorde 0,49 pct., er den gennemsnitlige stiftelsesprovision blevet reduceret til
ca. 0,33 pct. I perioden 2006-2012 lå den gennemsnitlige stiftelsesprovision
således på 0,19 pct.
Der er dog relativt store forskelle i den gennemsnitlige stiftelsesprovision for de
enkelte tilsagnsårgange.
Meget ofte opkræves der slet ikke stiftelsesprovision. For tilsagn i perioden
2006-2012 blev der ikke opkrævet stiftelsesprovision i knap 3/4 af lånesagerne.
Til sammenligning blev der i perioden 2000-2005 ikke opkrævet stiftelsesprovi-
sion i godt halvdelen af lånesagerne.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 75
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 75
76
Samlet er der fra 2003 sket en kraftig reduktion i stiftelsesprovisionen. De ten-
denser til en skærpelse af konkurrencen omkring stiftelsesprovisionen, der alle-
rede kunne konstateres i 2006, jf. afsnit 3.6, synes således fastholdt.
Byggelånsrenten
I alle byggesagerne optages forud for realkreditlånet et byggelån til midlertidig
finansiering i byggeperioden. Det registreres ikke i BOSSINF, hvorvidt bygge-
lånet er en del af en samlet løsning. Udgangspunktet for dette afsnit er derfor
byggelånsrenten på samtlige lån, så der i analysen nedenfor ikke ses på, hvor-
vidt realkreditlånet og byggelånet indgår i en samlet løsning.
Den eksakte byggelånsrente indberettes ikke til BOSSINF. Derimod indberettes
de samlede renteudgifter i byggefasen. Der er derfor tale om estimerede bygge-
lånsrenter. Teknikken bag estimaterne beskrives i appendiks A. Det skal under-
streges, at der er en væsentlig usikkerhed knyttet til de estimerede renter, hvilket
betyder, at opgørelserne skal fortolkes med forsigtighed.
Figur 3.10. Udviklingen i den gennemsnitlige byggelånsrente (vægtet) samt
spredningen heri, 1997-2012
Anm.: Fraktilværdierne vises for det vægtede gennemsnit.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, BOSSINF
76 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
76 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
77
I figur 3.10 er vist udviklingen i den gennemsnitlige byggelånsrente samt det
antal projekter, som udgør det underliggende datagrundlag. For at illustrere
spredningen i byggelånsrenterne inden for de enkelte påbegyndelsesår er der
desuden vist 10 og 90 pct. fraktilværdierne.
Det beregnede gennemsnit for byggelånsrenten i perioden 1997-2012 kan opgø-
res til 2,44 pct. Der er dog store forskelle på byggelånsrenterne i perioden, hvil-
ket blandt andet afspejler den generelle renteudvikling. Endvidere ses af fraktil-
værdierne, at der er en betragtelig spredning i byggelånsrenterne i de enkelte år,
og at 10 pct. fraktilen fra 2001 til 2008 har ligget meget tæt på 0 pct.
En meget sikker indikation på, at konkurrencen på realkreditbelåningen kan
give lave byggelånsrenter, er byggelånsrenter på 0 pct. Ingen banker vil tilbyde
lån til 0 pct. i rente, med mindre den på anden vis bliver betalt for det. I figur
3.11 vises antal og andel projekter med 0 pct. i byggelånsrente.
Figur 3.11. Antal og andel projekter med 0 pct. i byggelånsrente, 1997-2011
Anm.: På opgørelsestidspunktet var for 2012 ingen byggesager med en rente på 0 pct.
Derfor er 2012 udeladt af figuren.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, BOSSINF
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 77
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 77
78
Figuren viser, at der siden 2008 har været en forholdsvis lille andel af projekter-
ne, der har haft en byggelånsrente på 0 pct. Det ses også, at der i perioden 2002-
2006 var forholdsvis mange projekter, hvor byggelånsrenten var 0.
Ud fra figur 3.10 og 3.11 er der således noget, der umiddelbart tyder på, at kon-
kurrencen på byggelånsrenterne er blevet svækket i de senere år.
I figur 3.12 sammenlignes de beregnede gennemsnit for byggelånsrenterne med
en serie for korte obligationsrenter offentliggjort af Realkreditrådet. Formålet er
at belyse udviklingen i de betalte byggerenter med den generelle renteudvikling.
Figur 3.12. Udviklingen i den gennemsnitlige byggelånsrente (vægtet) og kort
rente, 1997-2012
Anm.: Den korte obligationsrente er hentet fra Realkreditrådets hjemmeside.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, BOSSINF og Realkreditrådet
Det fremgår af figuren, at byggelånsrenten generelt har været lavere end den
korte obligationsrente. Byggelånsrenten har således – set over hele perioden – i
gennemsnit været 0,80 pct.point lavere end den korte rente. Den i gennemsnit
lavere byggelånsrente for perioden beror imidlertid på lave renter i den første
del af perioden frem til 2008, hvor der tilsyneladende sker et skifte, således at
de gennemsnitlige byggelånsrenter herefter har ligget over den korte rente. Skif-
78 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
78 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
79
tet falder sammen med den internationale finanskrise, der kulminerede i efter-
året 2008. Dette kunne umiddelbart indikere en svækkelse af konkurrencen –
ikke mindst i lyset af, at bidraget i hele perioden ligger fast på 0,27 pct.
Imidlertid skal skiftet sandsynligvis i høj grad ses i lyset af ændrede rammebe-
tingelser i bank- og realkreditsektoren.
De ændrede rammevilkår omfatter eksempelvis den nye SDO-lovgivning, som
indebærer, at kreditinstitutterne skal stille supplerende sikkerhed for deres SDO-
lån ved faldende ejendomspriser. Derudover kan nævnes, at ratingbureauerne
har skærpet deres krav til sikkerhed i kreditinstitutterne og endelig er regulerin-
gen af kreditinstitutterne skærpet f.eks. som led i kapitalmarkedsdirektivet CRD
IV. På grund af den kommunale garanti er det dog værd at bemærke, at realkre-
ditsektoren er fritaget fra kapitalkrav for den garanterede del af lånene til den
almene sektor.
Det kan ikke afvises, at disse stramninger alt andet lige har haft en dæmpende
virkning på omfanget af realkreditinstitutternes finansiering af rabatter på byg-
gelån.
Endvidere har de korte danske realkreditobligationer i perioder fungeret som
”sikker havn” for internationale investorer. Derudover er der efter finanskrisen
sket en stigning i bankernes rentemarginal, som har gjort det dyrere at låne pen-
ge.
Forskellige forhold kan således have bevirket, at byggelånsrenterne er forhøjet,
uden at det nødvendigvis er udtryk for en afsvækket konkurrence om bygge-
lånsrenten, Det indebærer, at afstanden mellem den estimerede byggelånsrente
og den korte rente ikke længere er velegnet som indikator til belysning af kon-
kurrencen på byggelånsrenten.
På baggrund af blandt andet drøftelser med større almene boligorganisationer er
det således ikke indtrykket, at konkurrencen er svækket i de senere år.
Realkreditgebyrernes relative betydning
I figur 3.13 vises maksimalsatserne for stiftelsesprovision og bidrag sammen
med de faktiske beregnede gennemsnit. Desuden vises bidraget og stiftelsespro-
visionens nutidsværdi. Der tages udgangspunkt i et realkreditlån på 1,0 mio. kr.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 79
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 79
80
Der ses i opgørelsen bort fra byggelånsrenter, da disse omkostninger ikke er et
gebyr.
Den gennemsnitlige sats for stiftelsesprovisionen for 2006-2012 er 0,19 pct.
Beregningerne er relativ følsomme over for valget af kalkulationsrente. En æn-
dring i den vil give en væsentlig påvirkning af bidragets nutidsværdi og ændre
den relative betydning af de to gebyrer. I beregningerne benyttes en kalkulati-
onsrente på 4,75 pct.
Figur 3.13. Stiftelsesprovisionen og bidragets relative betydning (lån på 1 mio.
kr.)
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, egne beregninger.
Det ses, at stiftelsesprovisionen er relativt ubetydelig, idet den udgør ca. 4 pct.
af den samlede gebyrbetaling. Provisionen er således en forholdsvis lille om-
kostning i det samlede billede.
80 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
80 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
81
3.6.2. Gebyrbetalingen for en almen bolig sammenlignet med en privat
ejerbolig
I dette afsnit sammenlignes realkreditgebyrerne ved finansiering af almene bo-
liger med private ejerboliger med henblik på at belyse, hvad det koster at finan-
siere en almen bolig sammenlignet med en ejerbolig.
Som beskrevet tidligere, finansieres alt byggeri af almene boliger – bortset fra
de kommunalt ejede ældreboliger – ved optagelse af almindelige realkreditlån.
Det indebærer, at der betales de samme renter, uanset om det er en almen bolig
eller f.eks. privat ejerbolig. Gebyrstrukturen er derimod forskellig.
Et bedre sammenligningsgrundlag ville være långivning til privat udlejningsbo-
ligbyggeri, da der her også er tale om forholdsvis store byggeprojekter og der-
med forholdsvis store lån. Det er desværre ikke muligt at fremskaffe oplysnin-
ger om gebyrbetalingen i forbindelse med den type belåning, hvorfor det i det
følgende i stedet er valgt at sammenligne med private ejerboliger.
Den vigtigste omkostning ved boligfinansieringen er det løbende bidrag på re-
alkreditlånet. Det er ikke muligt direkte at sammenligne dette gebyr, idet dette
opgøres forskelligt. For ejerboliger beregnes det løbende bidrag af restgælden,
hvilket ikke er tilfældet for almene boliger. Her opgøres bidraget med udgangs-
punkt i lånets hovedstol. I afsnittet foretages en nutidsværdiberegning for ge-
byrbetalingen i de to tilfælde.
Gebyrsammenligningen vedrører statsstøttede og fondsstøttede lån ydet til al-
mene boliger.
I årene efter finanskrisen har alle realkreditinstitutter forhøjet bidragene på real-
kreditlånene væsentligt for de private boligejere for alle typer lån. Gebyrerne,
som den almene sektor betaler, er derimod uændrede.
Den nye gebyrpolitik i realkreditten har betydet, at der er sket en differentiering
i gebyrerne på lån til private boligejere. Gebyrerne er generelt højere på rente-
tilpasningslån end på lån med fast rente. Desuden er der gebyrer på afdragsfri-
hed. Et institut har begrænsninger i adgangen til at optage afdragsfrie lån og
rentetilpasningslån.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 81
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 81
82
Som anført i indledningen foretages sammenligningen med udgangspunkt i
omkostningerne ved finansiering med fastforrentede lån. Dette skyldes den me-
get høje grad af sikkerhed i forbindelse med finansieringen af alment byggeri.
En analyse af emnet forudsætter en vurdering af risikoen for at skulle stille sup-
plerende sikkerhed og for tab til realkreditinstituttet i forbindelse med finansie-
ringen af henholdsvis ejerboliger og almene boliger. Udgangspunktet er her, at
risikoen ved belåningen er mindre for almene boliger end for ejerboliger –
blandt andet som følge af den kommunale garanti, jf. afsnit 3.5.2.
I gebyrsammenligningen forudsættes det derfor i hovedscenariet, at ejerboligen
er belånt med 60 pct. af ejendomsværdien. I dette tilfælde er obligationerne
meget sikre aktiver og sandsynligheden for, at realkreditinstitutterne enten skal
stille supplerende sikkerhed eller ligefrem har tab er meget begrænset.
Realkreditgebyrer ved finansiering af ejerboliger
Primo 2014 er der følgende udbydere af realkreditlån til ejerboliger:
 RD
 Nykredit/Totalkredit
 BRF
 Nordea Kredit
Det løbende bidrag på realkreditlånet udgør langt hovedparten af de samlede
gebyrbetalinger i forbindelse med boligfinansieringen og er dermed det væsent-
ligste element i realkreditinstitutternes rentemarginal. Bidragssatsen afhænger af
den initiale belåningsprocent for ejerboligen. I tabel 3.5 vises det gennemsnitli-
ge bidrag for ejerboligen hos realkreditinstitutterne med udgangspunkt i lån med
fast rente (med afdrag). Bidragssatsen er beregnet som et (uvægtet) gennemsnit
af bidragssatserne hos de fire realkreditinstitutter.
82 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
82 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
83
Tabel 3.5. Det gennemsnitlige bidrag på realkreditlånet (pct. af restgælden) ved
finansiering af en ejerbolig hos realkreditinstitutterne, lån med fast rente og
med afdrag (1. februar 2014)
Gennemsnit1
Belåningsinterval
0-40 0,362
40-60 0,831
60-80 1,238
Belåningsgrad
60 0,519
80 0,698
1.
Gennemsnittet er opgjort som (uvægtet) gennemsnittet af bidragssatserne hos realkre-
ditinstitutterne.
Kilde: Realkreditinstitutterne og egne beregninger.
Bidragssatsen for nye lån afhænger af lånets sikkerhedsmæssige placering og
dermed risikoen for tab på udlånet. Historisk har der været væsentlige variatio-
ner i ejendomspriserne og dermed også væsentlige variationer i risici. Desuden
skal der med SDO-loven stilles supplerende sikkerhed, hvis lånegrænsen over-
skrides, f.eks. på grund større prisfald på boligmarkedet. For et nyt lån med pant
fra 0-80 pct. beregnes bidragssatsen som et vægtet gennemsnit af bidragssatser-
ne i låneintervallerne 0-40 pct. og 40-60 pct. og 60-80 pct. Derfor er bidraget
lavere, hvis boligen f.eks. kun belånes med 60 pct. frem for med 80 pct. af ejen-
domsværdien.
Det gennemsnitlige realkreditgebyr er ca. 0,519 pct., når boligen er belånt med
højst 60 pct. af ejendomsværdien. For et belåningsinterval på 0-40 pct. og en
belåningsgrad på 80 pct. er dette henholdsvis 0,362 pct. og 0,698 pct.
Det fremgår ligeledes af tabellen, at bidragene stiger væsentligt, hvis boligen er
belånt med mere end 40 pct. af ejendomsværdien.
For ejerboligen blev stiftelsesprovisionen afskaffet i midten af 90erne. Denne
udgjorde typisk 1 pct. af hovedstolen.
Udover bidraget skal låntager betale etableringsomkostninger i forbindelse med
optagelsen af realkreditlånet. Det drejer sig om et lånesagsgebyr, som typisk er
2.000 – 4.000 kr. pr. lånesag og tinglysningsservice, som er ca. 3.000 kr. Der-
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 83
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 83
84
udover skal der betales kurtage og evt. kursfradrag i forbindelse med hjemtagel-
sen af lånet. Det er dermed forbundet med væsentlige omkostninger at skifte
udbyder og etableringsomkostningerne kan virke hæmmende på konkurrencen
mellem realkreditinstitutterne.
Ifølge Realkreditrådet opkræves disse gebyrer ikke i almene lånesager. I praksis
betyder disse gebyrer desuden mindre og omfanget af disse gebyrer derfor ikke
inddraget i den sammenlignende analyse af gebyrer i forbindelse med belåning
af henholdsvis private og almene boliger.
Realkreditgebyrer ved finansiering af almene boliger
I tabel 3.6 er angivet henholdsvis de gældende maksimalsatser på gebyrerne i
forbindelse med finansieringen af alment byggeri og de beregnede gennemsnit-
lige gebyrer på de faktiske lånesager.
Tabel 3.6. Gebyrer i forbindelse med finansieringen af alment boligbyggeri
(2006-2012)
Gebyr Maksimalsats
Gennemsnit
(alle sager)
Bidrag (pct. af hovedstolen) 0,27 0,27 1
Stiftelsesprovision (pct. af hovedstolen) 1,00 0,19 1
1.
I modsætning til ejerboligen er det løbende bidrag på realkreditlånet fastsat med ud-
gangspunkt i lånets hovedstol. Bidraget udgør langt størstedelen af den samlede gebyr-
betaling (jf. figur 3.13).
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
De fleste almene byggeprojekter benytter samlede finansieringsløsninger.
Sammenligning af bidragssatserne på realkreditlån
Udgangspunktet er to 30-årige realkreditlån, der finansierer henholdsvis en al-
men og en privat ejerbolig. Der ses på omkostningerne pr. lånt million kr. Da
bidraget i begge tilfælde udgør langt størstedelen af omkostningerne ved bolig-
finansieringen, ses der udelukkende på bidragsbetalingen for realkreditlånet.
Dermed ses der som nævnt bort fra byggelånet til finansieringen af det almen-
nyttige byggeri. Sammenligningen inkluderer desuden ikke etableringsomkost-
ninger og kursfradrag ved finansieringen af ejerboligen. Der foretages en nu-
tidsværdiberegning af realkreditgebyrbetalingen for de to lån.
84 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
84 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
85
For ejerboligen foretages beregningen både for en belåningsgrad på 60 pct. og
80 pct. Hovedkonklusionen er dog knyttet til belåningsgraden på 60 pct. Hvis
belåningen er under 60 pct. af ejendomsværdien, må det antages, at belåningen
af ejerboligen i praksis er tilnærmelsesvis risikofri for realkreditinstituttet, hvor-
for bidraget alene skal dække administrationsomkostningerne på realkreditlånet.
I beregningerne er kalkulationsrenten 4,75 pct. Alle beløb tilbagediskonteres til
tidspunktet for hjemtagelsen af realkreditlånene.
I figur 3.14 vises bidragsbetalingen på et realkreditlån til en almenbolig og pri-
vat ejerbolig med en belåningsgrad på henholdsvis 60 pct. og 80 pct. med ud-
gangspunkt i et lån på 1 mio. kr. Bidragssatsen for den private ejerbolig er 0,519
pct., jf. tabel 3.5.
Figur 3.14. Bidragsbetaling for en almen og en privat ejerbolig (belåningsgrad
60. pct. og 80 pct.) pr. lånt mio. kr.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Figuren viser, at bidraget i almenboligen altid er 2.700 kr./år pr. lånt mio. kr.
For ejerboligen falder bidraget, efterhånden som gælden afvikles. Det ses, at det
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 85
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 85
86
tager 19 år, før bidraget i ejerboligen er lavere end i almenboligen, hvis belå-
ningsgraden er 60 pct.
I tabel 3.7 vises nutidsværdierne (NV) af den samlede bidragsbetaling i ejerbo-
ligen og almenboligen.
Tabel 3.7. Opgørelse af den samlede bidragsbetaling vedrørende realkreditlå-
net i forbindelse med finansieringen af en almen bolig og en ejerbolig (lån med
fast rente), 1. jan 2014
Almen bolig Ejerbolig
Belåningsinterval1
88 pct. Belåningsinterval 0-40 pct. 60 pct. 80 pct.
Bidrag – hovedstol 0,270 Bidrag – restgæld 0,362 0,519 0,698
NV, i alt (kr.) 43.500 NV, i alt (kr.) 40.400 58.000 78.000
Gennemsnit (pct.)2
0,275 Gennemsnit pct.2
0,256 0,367 0,493
1
Den kommunale grundkapital er nedsat til 10 pct. fra 1. juli 2012.
2
Gennemsnittet er udtrykt ved en annuitet dvs. med samme betaling i alle år.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter
Den samlede nutidsværdi af gebyrerne er omregnet til en annuitet som udtryk-
ker de gennemsnitlige årlige betalinger i det 30-årige låneforløb.
Det ses, at de effektive bidragssatser er lidt lavere ved finansieringen af private
ejerboliger for belåningsintervallet 0-40 pct. end for almene boliger. For en
ejerbolig belånt med 60 pct. af ejendomsværdien udgør de samlede omkostnin-
ger i låneforløbet 58.000 kr. for ejerboligen, imod 43.500 kr. for den almene
boligs vedkommende. Bidraget for almenboligen udgør i dette tilfælde ca. 3/4
bidraget for ejerboligen.
Det ses også, at de samlede omkostninger for en belåning på 80 pct. for ejerbo-
ligen er 78.000 kr. pr. lånt million i låneforløbet.
Konklusionerne er forholdsvis robust overfor valg af kalkulationsrente. Er kal-
kulationsrenten f.eks. i stedet 3 pct. stiger nutidsværdien godt nok betragteligt.
Nutidsværdien af bidraget for ejerboligen (60 pct.) er 67.600 kr. i mod 53.500
kr. for den almene bolig. Bidragsbetalingen for den almene bolig udgør i dette
86 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
86 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
87
tilfælde ca. 80 pct. af betalingen for den private ejerbolig. Det vil sige ikke mar-
kant forskellig fra hovedscenariet.
Det gennemsnitlige bidrag p.a. for den almene bolig er 0,275 pct., svarende til et
kvartårligt bidrag på 0,27/4 pct. pr. termin.
3.6.3. Sammenfatning
Der er sket en mærkbar forøgelse af konkurrencen på stiftelsesprovisionen i de
sidste 10 år. Den gennemsnitlige sats for stiftelsesprovisionen er ca. 0,19 pct.
for perioden 2006-2012. Dette betyder, at der ikke opkræves stiftelsesprovision
i langt hovedparten af lånesagerne.
Ligesom det fremgik af rapporten fra 2006 fra Socialministeriet er der fortsat
ikke konkurrence på det løbende bidrag. Bidraget i alle lånesager svarer til mak-
simalsatserne.
Denne undersøgelse viser, at byggelånsrenterne i årene 2009-2012 er højere end
det generelle renteniveau. Dette er en ændring i forhold til undersøgelsen fra
2006, hvor byggelånsrenterne var under markedsrenten. Stigningerne i bygge-
lånsrenterne er sandsynligvis primært udtryk for ændringer i rammebetingelser-
ne i bank og realkreditsektoren og er dermed ikke nødvendigvis et udtryk for, at
der er sket en svækkelse af konkurrencen vedrørende finansieringen af det al-
mene byggeri. Denne konklusion baserer sig blandt andet på meldinger fra to
store boligorganisationer, som vurderer, at konkurrencen over en længere år-
række tværtimod har været voksende og i dag er forholdsvis intens.
Sammenligningen af gebyrbetalingen ved belåning af almene og private boliger
viser, at det tilbagediskonterede effektive bidrag for en almen bolig udgør ca. ¾
af det tilsvarende bidrag ved en belåning på 60 pct.
Bidraget i de almene lånesager er på lovens maksimum, som er 0,27 pct. af
lånets hovedstol. Dette har været tilfældet siden januar 1999. I modsætning
hertil har der efter finanskrisen været væsentlige bidragsstigninger for private
boligejere. Det har også været tilfældet for private boligejere, der finansierer
med fastforrentede lån. Gebyrerne som den almene sektor skal betale for bolig-
finansieringen har ved flere lejligheder været diskuteret, og fokus fra ressortmi-
nisterierne har været forøget konkurrence mellem realkreditinstitutterne. Bereg-
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 87
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 87
88
ningerne i denne rapport viser, at det typisk er billigere at finansiere almene
boliger med realkreditlån end private ejerboliger. Det er dog forsat opfattelsen,
at de nuværende maksimalsatser for almene realkreditlån er på et bæredygtigt
niveau.
3.7. Overvejelser om ny finansieringsmodel med statslån
I det følgende diskuteres mulighederne for at ændre finansieringsmodellen for
det almene boligbyggeri således, at den baseres på statslån. Det er ikke enkelt at
skønne over en eventuel besparelse ved en omlægning af de eksisterende lån i
den almene boligsektor til statslige genudlån, da dette indebærer en afvejning af
en bred vifte af forhold. I det følgende gennemgås de forhold, man skal være
opmærksom på ved en ”statslånsmodel” for det almene byggeri.
På grund af den større kreditsikkerhed kan staten låne penge til lavere omkost-
ninger end realkreditinstitutterne. Derfor vil en almen boligsektor finansieret
med statslån med stor sandsynlighed føre til en besparelse på renteomkostnin-
gerne sammenlignet med den nuværende model baseret på realkreditlån.
En statslånsmode vil desuden indebære, at staten fremover vil skulle stå for alle
funktioner vedrørende administration af lån og kreditvurderingen af de almene
byggeprojekter. Hvis staten kan udføre administrationen billigere end kreditin-
stitutterne, vil man kunne reducere gebyrerne og dermed gøre finansieringen af
almene boliger billigere.
3.7.1. Renteomkostninger
For at opgøre rentebesparelsen er det nødvendigt at sammenligne renten på
realkreditlån med renten på statslån. Det er imidlertid ikke ligetil at sammenlig-
ne renten på realkreditlån med renten på statslån. Det skyldes blandt andet, at
hovedparten af de udestående lån i den almene boligsektor er rentetilpasnings-
lån og indekslån, mens hovedparten af statens låneoptagelse sker i fastforrente-
de lån.. Det vil sige, at det er to forskellige lånetyper, der skal sammenlignes.
Dertil kommer, at der er knyttet en konverteringsret (en mulighed for låntager
til at indfri restgælden til kurs 100) til de obligationer, som ligger bag realkre-
ditlånene med fast rente. Det er der ikke til statslånene, hvilket yderligere van-
skeliggør sammenligningen.
88 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
88 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
89
Derudover vil det beregnede besparelsespotentiale afhænge af opgørelsestids-
punktet, og hvor på rentekurven sammenligningen foretages. Nye almene boli-
ger finansieres aktuelt med 5-årige rentetilpasningslån, hvorfor sammenlignin-
gen bør tage udgangspunkt i den 5-årige obligation.
I figur 3.15 nedenfor er vist rentespændet mellem realkredit- og statsobligatio-
ner fordelt på varighed.
Figur 3.15. Rentespænd mellem realkredit- og statsobligationer fordelt på va-
righed
Anm.: Spændet er beregnet som forskellen mellem realkreditkurven og statskurven på
nulkuponbasis i de forskellige løbetidssegmenter.
Kilde: Nordea Analytics
Med forbehold for den betydelige usikkerhed, der er knyttet til beregningerne,
kan det umiddelbare besparelsespotentiale på renteomkostningerne estimeres til
omkring ½ - 1 pct.point ved omlægning til finansiering via statslige genudlån.
0,0%
0,2%
0,4%
0,6%
0,8%
1,0%
1,2%
1,4%
1,6%
1,8%
5-årig rentespænd
10-årig rentespænd
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 89
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 89
90
Med en rentebesparelse på ½ pct.point og en gæld på 171 mia. kr. (hvoraf ca. 62
mia. kr. er i inkonverterbare indekslån) svarer det til en årlig besparelse på knap
0,9 mia. kr.
Derudover kan det bemærkes, at den gennemsnitlige finansieringsrente i bygge-
perioden (byggelånsrenten) for almene boliger siden 2008 har været højere end
de korte realkreditrenter, jf. figur 3.12. Da korte statsrenter normalt er lavere
end realkreditrenterne, er det også muligt at opnå en rentebesparelse ved finan-
siering med statspapirer i byggeperioden.
Der er dog også administrative omkostninger forbundet med at yde lån til al-
ment byggeri. Det er langt fra sikkert, at staten kan administrere udlånet billige-
re end realkreditinstitutterne, jf. det følgende afsnit.
3.7.2. Administrationsomkostninger
Ved en statslånsmodel vil staten fremover skulle stå for alle funktioner vedrø-
rende administration af lån og kreditvurderingen af de almene byggeprojekter,
hvilket ikke er en kompetence, som findes i dag i staten. Den skal i givet fald
opbygges.
Pt. er der knap 7.000 støttede fast- og variabelt forrentede lån i den almene bo-
ligsektor, som staten fremover skulle administrere.
I dag formodes der at være et grundlag af viden hos realkreditinstitutterne, som
bygger på synergieffekter mellem det segment af boligmarkedet, som vedrører
den almene boligsektor og det øvrige boligmarked. Ved en udskillelse af udlån
til den almene boligsektor fra realkreditinstitutterne, vil denne viden gå tabt. Det
vil blandt andet være udfordrende for staten at lave en korrekt kreditvurdering
af de enkelte boligafdelinger, når der ikke er et tilstrækkeligt grundlag af viden
fra udlån til det øvrige boligmarked at holde en kreditvurdering op imod.
Der skal ligeledes tages stilling til, hvad man vil gøre i det tilfælde, at en bolig-
afdeling ikke betaler ydelsen på sine (stats)lån.
Boligafdelingerne har i dag incitament til at vælge den billigste realkreditfinan-
siering inden for nogle givne rammer. Det formodes, at dette er med til at øge
konkurrencen blandt realkreditinstitutterne og dermed give billigst mulig finan-
90 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
90 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
91
siering for så vidt angår administrationsomkostninger. Ved omlægning til stats-
lån vil der ikke være konkurrencefordele ved, at der er flere udbydere af almene
boliglån.
I dag betaler de almene boligafdelinger et løbende bidrag på det optagede real-
kreditlån. Som afsnit 3.6.1 viser, har de løbende bidragssatser i perioden 1999-
2012 været konstant på 0,27 pct. af hovedstolen. Bidragssatsen fungerer som
betaling til realkreditinstitutterne og dækker institutternes risiko og omkostnin-
ger ved at administrere lånene. Det er yderst vanskeligt at vurdere, hvorvidt
bidragssatsen vil stige eller falde, såfremt staten overtog administrationen af
realkreditlånene. Det er således ikke sikkert, at staten vil kunne administrere
lånene ligeså omkostningseffektivt som realkreditinstitutterne, fordi staten skal
etablere en kreditadministration med langt mindre volumen end i de store real-
kreditinstitutter. Samtidig ville staten fremover påtage sig hele kreditrisikoen på
lånene, i modsætning til i dag hvor en del af kreditrisikoen på lånene ligger i
den private sektor.
3.7.3. Øvrige forhold, herunder konsekvenser for realkreditsektoren
Den samlede realkreditfinansiering af det støttede boligbyggeri udgør ca. 171
mia. kr., hvilket indebærer, at realkreditinstitutterne mister et betydeligt udlåns-
omfang ved en fuld omlægning til statslån. En fuld omlægning til statslån vil
medføre, at et enkelt institut mister mere end en tredjedel af sit forretningsom-
fang, jf. tabel 3.1 i afsnit 3.3. For de øvrige institutter vil omfanget ikke være så
stort, om end det vil være et betydeligt indhug på omkring 5-10 pct. af deres
hidtidige samlede udlån.
Det må desuden formodes, at et bortfald af et forretningsområde som udlån til
den almene boligsektor kan reducere volumen i institutternes serier til under et
kritisk niveau, således at likviditeten i de udstedte serier falder.
Hertil kommer, at en fuld omlægning af den almene sektors gæld til statslån har
konsekvenser for størrelsen på den såkaldte ØMU gæld. En fuld omlægning til
genudlån vil således hæve ØMU gælden med ca. 9 pct. af BNP. En omlægning
af alle lån til statslån vil derfor – alt andet lige – reducere spillerummet op til
traktatens grænse på 60 pct.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 91
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 91
92
3.7.4. Sammenfatning
En almen boligsektor finansieret med statslån vil givetvis kunne give en bespa-
relse på udgifterne til renter i forhold til den eksisterende realkreditmodel. Til
gengæld er det usikkert, om staten vil kunne administrere udlån til det almene
byggeri billigere end kreditinstitutterne og dermed sikre lavere gebyrer. Der er
således potentielt en besparelse at opnå ved at gå fra realkreditmodellen til stats-
lånsmodellen. Størrelsesordenen på denne besparelse er dog yderst usikker og
skal sammenholdes med de betydelige problemer, der synes være forbundet
med ændringen. Ikke mindst ØMU-gældsproblematikken, de konkurrencemæs-
sige hensyn samt den administrative byrde betyder, at det vurderes, at den po-
tentielle usikre besparelse ikke vil kunne opveje de betydelige problemer, der
synes forbundet med et skift til statslån.
På grund af den store usikkerhed der er knyttet til et skift til en statslånsmodel,
vurderes det derfor ikke hensigtsmæssigt at ændre finansieringsmodellen til
statslån.
3.8. Overvejelser om ”tuning” af den eksisterende finansie-
ringsmodel
Den eksisterende finansieringsmodel for alment boligbyggeri udnytter de forde-
le, der er knyttet til at benytte den danske klassiske realkreditmodel. Den klassi-
ske danske realkreditmodel er således unik i internationalt perspektiv. Modellen
har gennem mere end 200 år grundlæggende været velfungerende under både
op- og nedture for den danske økonomi. Det gælder også under finanskrisen og
den seneste lavkonjunktur.
Modellen har en række fordele. F.eks. sikrer den gennemsigtige lånomkostnin-
ger, hvilket skyldes, at der er en direkte sammenhæng (én-til-én) mellem det
lån, der optages i kreditinstituttet, og de obligationer kreditinstituttet udsteder
for at finansiere lånet.
Låneomkostningerne består således af renter og afdrag på de obligationer, der
finansierer lånet, samt et bidrag til kreditinstituttet, som dækker omkostninger
til daglig drift inklusiv eventuelle tab. Renten på lånet og prisen på at indfri det
bestemmes på det finansielle marked og kan direkte aflæses af de kurser, der
eksempelvis offentliggøres i avisernes kurslister.
92 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
92 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
93
Modellen er kendetegnet ved at give relativ billig boligfinansiering, hvilket i høj
grad skyldes, at sikkerheden bag realkreditlånene er baseret på pant i fast ejen-
dom. Det bidrager til, at danske realkreditobligationer betragtes som særdeles
sikre og likvide værdipapirer. På grund af den meget høje grad af sikkerhed, har
de bagvedliggende obligationer opnået de højst opnåelige internationale ratings
for kreditværdighed og betegnes som guldrandede værdipapirer med høj sikker-
hed. Ejere af disse obligationer har altid modtaget afdrag og renter. Når sikker-
heden er høj, kræver køberne af obligationerne bag lånene ikke så høj en rente.
Det er naturligvis en fordel for låntager.
3.8.1. Bedre gennemsigtighed omkring finansiering af alment byggeri
Lige siden omlægningen af gebyrbetalingen i 2000 har MBBL haft fokus på
konkurrencen om finansieringen af alment byggeri. En milepæl var rapporten
”Realkreditgebyrbetalingen i den almene boligsektor – en undersøgelse af om-
lægningen i 2000” (Socialministeriet, 2006). Der er efterfølgende arbejdet vide-
re med problematikken, herunder i regi af Finansieringsgruppen for alment
byggeri, og der pågår en dialog med realkreditsektoren.
På den baggrund er der i forbindelse med finansieringsreformen for alment ny-
byggeri (L 208, 2008-09) stillet krav til lånetilbud om gennemsigtighed og
sammenlignelighed, jf. også kap. 10.4 i rapporten ”Finansieringen af den alme-
ne boligsektor” (Velfærdsministeriet, 2009).
MBBL har endvidere støttet udviklingen af en finansieringsguide, der retter sig
mod låntagers adfærd, dvs. efterspørgselssiden, jf. boks 3.2. Guiden indeholder
udover en egentlig vejledning og gode eksempler (best practise) også skabelo-
ner for lånetilbud, som kan reducere den administrative belastning af boligorga-
nisationerne i forbindelse med indhentelse af støttede såvel som ustøttede lån.
Boks 3.2. Finansieringsguide
Med støtte fra Ministeriet for By-, bolig- og Landdistrikter har AlmenNet i samarbejde
med Boligkontoret Danmark og advokatfirmaet Bech-Bruun udarbejdet en finansie-
ringsguide for alment byggeri. Materialet består af en vejledning samt standardskabe-
loner for samlet udbud af bygge- og realkreditlån.
Guiden tjener det dobbelte formål at skærpe priskonkurrencen om finansieringen og
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 93
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 93
94
billiggøre den ved at klæde boligorganisationerne bedre på i udbudssituationen og
samtidig at lette den administrative belastning i den forbindelse.
Standardskabeloner for udbud af bygge- og realkreditlån
Stillingtagen til indkøb og eventuelt udbud af bygge- og realkreditlån hører til en af de
mere komplekse opgaver, som almene boligselskaber jævnligt skal løse.
Med henblik på at sikre
 at boligselskaberne opnår tilstrækkelige lån på fordelagtige vilkår,
 at boligselskabernes ressourceanvendelse i forbindelse med indkøb og udbud
af bygge- og realkreditlån kan begrænses og være fokuseret på forhold, der
giver værdi
 at udbud gennemføres ved overholdelse af udbudsreglerne, hvilket ligeledes
direkte og indirekte bidrager til begrænsning af ressourceanvendelsen og øget
effektivitet, og at der for interesserede penge- og realkreditinstitutter skabes
et tilstrækkeligt informationsgrundlag samt et fokus på konkurrencegrundla-
get. Dette bør også begrænse den samfundsmæssige samlede ressourcean-
vendelse og muliggøre gode tilbud om lån. Beboerne sikres derved så fordel-
agtige økonomiske vilkår som muligt også i denne henseende, jf. effektivi-
tetsprincippet i almenboligloven.
Indeholder finansieringsguiden
 En skabelon til udbudsbetingelser for ud bud af disse finansielle tjenesteydel-
ser
 En skabelon for en virksomhedserklæring indeholdende relevante mere basa-
le oplysninger om tilbudsgiverne
 En skabelon for en tilbudsblanket, og
 Et simpelt regneværkøj til brug for vurdering af pris for byggelån.
Anvendelsen af skabelonerne er frivillig for de almene boligselskaber.
2. Skabelonerne omfatter finansiering med byggelån og realkreditlån til nybyg-
geri og renovering (støttet som ikkestøttet)
2.1 Bygge- og realkreditlån under ét
94 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
94 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
95
For at opnå så optimale vilkår som muligt, er der i skabelonerne lagt op til, at de alme-
ne boligselskaber udbyder og indkøber bygge- og realkreditlån under ét.
På denne måde finder der en konkurrenceudsættelse sted af hele finansieringen af det
givne nybyggeri eller den givne renovering.
2.2 Såvel nybyggeri som renovering er omfattet af skabelonerne
For at reducere den administrative indsats er finansiering af såvel nybyggeri som til
renovering omfattet af samme skabelon.
Dette medfører, at tilbudsgiverne alene skal opnå fortrolighed med en skabelon.
2.3 Skabelonen indeholder såvel støttede som ikke-støttede realkreditlån til renove-
ringsopgaver
Ud fra samme tankegang som anført under 2.2 indeholder skabelonerne både finansie-
ringsopgaver med støttede som ikke-støttede lån.
2.4 Skabelonen kan anvendes såvel til EU-udbud som udbud efter den danske tilbuds-
lov
Uanset kravene til opfyldelse af annonceringspligten efter den danske tilbudslov er
mindre intensive end kravene efter Udbudsdirektivet, er det valgt at anbefale brug af
samme skabelon, uanset hvilket regelsæt som regulerer det enkelte udbud. Baggrunden
herfor er, at tilbudsgiverne for at afgive et så godt tilbud som muligt har brug for de
samme informationer, og at det er vurderet som væsentligt, at finansieringsudbud kan
gennemføres med samme skabelon, uanset hvilket regelsæt som regulerer udbuddet.
3.8.2. Fleksibel brug af de lokale dispositionsfondsmidler
Når lån i en boligorganisations afdelinger er tilbagebetalt (udamortiseret), ned-
sættes beboernes husleje ikke. 1/3 af de likvide midler, der fremkommer herved,
skal indbetales til boligorganisationens dispositionsfond. Med den igangværen-
de udamortisering af de korte indekslån (IS20), der blev anvendt frem til be-
gyndelsen af 1990´erne, er indbetalingerne til mange boligorganisationers di-
spositionsfonde mærkbart voksende i disse år.
Dispositionsfondenes midler kan bl.a. anvendes til ”at sikre afdelingernes fort-
satte beståen som tidssvarende og velfungerende bebyggelser ved at medvirke
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 95
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 95
96
til fysisk, økonomisk og social opretning af afdelingerne. Medgår midlerne til at
nedsætte lejen i afdelingerne, skal den efterfølgende leje stå i rimeligt forhold til
lejen i sammenlignelige boliger”.
I forbindelse medstyringsreformen i 2009 blev de hidtidige meget detaljerede
bestemmelser ophævet bl.a. med henblik på at gøre anvendelsesområdet brede-
re.
Dispositionsfonden kan således yde støtte enten som tilskud eller lån til en bred
vifte af opretnings-, udbedrings- og forbedringsarbejder i de enkelte afdelinger,
herunder også energispareforanstaltninger, der baserer sig på løsninger med
vedvarende energi.
Tilskud kan ydes både som investeringstilskud (up-front) og som løbende støtte
til nedbringelse af ydelsesbetalingen på et realkreditlån. Kommunerne kan stille
garanti for dispositionsfondsstøttede realkreditlån, der optages til finansiering af
renoverings- og forbedringsarbejder.
Ved at yde tilskuddet som løbende støtte, bliver det muligt på kort og mellem-
langt sigt muligt at yde tilskud til flere projekter, herunder etablering af VE-
anlæg, for de dispositionsfondsmidler, der er til rådighed.
Hvis den løbende støtte ydes på samme måde som ydelsesstøtte, hvor beboerbe-
talingen inflationsreguleres, og ydelsesstøtten dækker forskellen mellem ydel-
sesbetalingen og beboerbetalingen, vil der samtidig kunne sikres en bedre over-
ensstemmelse mellem udvikling i husleje og energibesparelse over tid, end hvis
ydelsen som på et ustøttet lån er konstant i kroner og ører, idet energipriserne
typisk vokser i takt med eller hurtigere end inflationen.
Dispositionsfonden har endvidere mulighed for at ”vippe” betalingsprofilen i
forhold til ydelsesbetalingen på det realkreditlån, der optages til finansiering af
ustøttede forbedringsarbejder, således at afdelingens betaling starter på et lavere
niveau, men til gengæld slutter på et højere. Forskellen i forhold til låneydelsen
udlignes af dispositionsfonden. Denne variant svarer til den ordning, der gælder
for totaløkonomisk rentable merinvesteringer ved nybyggeri af lavenergiboliger.
Her ydes der set samlet over lånets løbetid ikke støtte, men dette er resultatet af
”positiv” støtte i den første del af løbetiden og negativ støtte i den sidste del.
96 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
96 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
97
Nogle boligorganisationer er begyndt at benytte muligheden for at yde løbende
støtte og på den måde ”strække” fondens midler længere. Så vidt vides, har
ingen boligorganisationer benyttet muligheden for blot at ”vippe” profilen.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 97
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 97
98
Appendiks A: Beregningsforudsætninger for estimation af
byggelånsrenter
Rentesatsen på byggelånene indberettes ikke til BOSSINF. Derimod indberettes
de samlede renteudgifter i forbindelse med byggeprojektet. Desuden er der i
systemet informationer om hvor længe det har taget at opføre byggeriet. Ende-
ligt forudsættes udgifterne fordelt ligeligt under byggefasen. Dette kan anskues
som en kassekredit, som er 0 ved byggeriets påbegyndelse, som der derefter
trækkes jævnt på, og som er fuld udnyttet ved byggeriets afslutning. På den
baggrund beregnes et skøn over en byggelånsrente.
Der er betragtelig usikkerhed knyttet til den beregnede rente for de enkelte pro-
jekter. På det aggregerede niveau vurderes usikkerheden dog væsentligt mindre.
De væsentligste fejlkilder til beregningen er følgende:
 Forudsætningen om at byggeomkostningerne er fordelt ligeligt under
byggefasen.
 Tidspunkterne for påbegyndelse og aflevering af byggeriet kan være
behæftet med fejl.
Naturligvis kan også være andre fejl i indberetningerne. Der er en mange for-
hold, der kan påvirke skønnet over byggelånsrenterne på projektniveau. For det
aggregerede niveauer vurderes usikkerheden til at være mindre.
På grund af antagelserne om ligeligt træk på kassekredit giver beregningen ikke
nødvendigvis et fuldstændigt korrekt billedede af renten. Det kan derfor ikke
udelukkes, at der kan være skævheder i beregningen af de estimerede renter.
I datamaterialet findes en række projekter med høje byggelånsrenter. Disse kan
være fejlbehæftede, men er ikke taget ud af analysen. De kan have nogen ind-
flydelse på analysen. Den bemærkes, at medianen er mindre end gennemsnittet,
hvilket betyder, at der findes en række projekter med relativt høje estimerede
byggelånsrenter, som har en hvis påvirkning af gennemsnittet. Figur A.1 viser
median og middelværdi til byggelånsrenterne for perioden 1997-2012.
98 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
98 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
99
Figur A.1. Udviklingen i den gennemsnitlige byggelånsrente (vægtet) og media-
nen, 1997-2012
Medianen for byggelånsrenten er opgjort til 1,94 pct., hvilket er 0,5 pct. mindre
end gennemsnittet.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 99
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 99
100 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
101
Kapitel 4. Effektivisering af nybyggeriet af
almene boliger
4.1. Indledning
Udviklingen i anskaffelsesudgifterne for alment nybyggeri slår direkte igennem
på huslejen i nye almene boliger, idet beboerbetalingen ved ibrugtagelsen på
årsbasis er fastsat til 2,8 pct. af anskaffelsessummen. Disse nettokapitaludgifter
udgør ca. 2/3 af den samlede husleje ved ibrugtagelsen. Selv mindre ændringer i
anskaffelsesudgifterne vil derfor have stor betydning for huslejen i nybyggeriet.
Med den måde, hvorpå beboerbetalingen reguleres, vil ændringerne – alt andet
lige – gradvist over en længere årrække slå igennem i den samlede husleje i den
almene boligsektor.
Anskaffelsesudgifterne for alment nybyggeri har i de sidste mange år været realt
stigende, således også i de senere år. Denne udvikling kan ses som resultatet af
et komplekst samspil mellem (1) en række faktorer, der påvirker prisen på ny-
byggeri, fx prisudviklingen på byggematerialer, (2) centrale og lokale krav til
byggeriets standard og kvalitet samt (3) den centrale regulering af anskaffelses-
udgifterne via maksimumsbeløbet. (1) belyses især nærmere i hovedafsnit 4.3,
men også i kapitel 3 om finansiering, (2) berøres i hovedafsnit 4.4, mens (3)
belyses nærmere i hovedafsnit 4.2.
Den udvikling i anskaffelsesudgifterne, der fremdrages i afsnit 4.2, vil således i
større eller mindre omfang kunne henføres til udviklingen i en række faktorer,
der har betydning for byggeriets omkostninger, herunder prisen på nye almene
boliger, og som belyses i afsnit 4.3. Prisen på nye almene boliger afhænger
imidlertid ikke kun af eksogene faktorer. Beslutninger om tilrettelæggelse og
udformning af alment nybyggeri har naturligvis også betydning. I afsnit 4.4
fokuseres der derfor på indsats, der de senere år er sket for at fremme effektivi-
tet og kvalitet i det almene nybyggeri.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 101
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 101
102
Det er i høj grad de samme mekanismer som i nybyggeriet, der har betydning
for renoveringsudgifterne i større renoveringsprojekter, dvs. ikke mindst i pro-
jekter med støtte fra Landsbyggefonden.
4.2. Udviklingen i anskaffelsesudgifter, udnyttelse af mak-
simumsbeløbet og energistandarden i det almene nybygge-
ri
4.2.1. Indledning
I dette kapitel belyses de gennemsnitlige anskaffelsesudgifter med hovedvægt
på familie- og ældreboliger. Ungdomsboliger er i vid udstrækning udeladt af
analysen, fordi datagrundlaget vurderes at være for spinkelt. Det gælder reelt
også for 2010, selvom der er givet mange tilsagn, idet langt størstedelen er givet
i Aalborg kommune, mens stort set hele den resterende del er fordelt på meget
få kommuner. Dog er der medtaget enkelte resultater for ungdomsboliger fra
2012 og 2013.
Udviklingen belyses for tilsagn i perioden 2006-2013. 2006 er det sidste år for-
ud for finansieringsreformen for alment nybyggeri, der trådte i kraft pr. 1. juli
2009, hvor der blev givet et stort antal tilsagn. De data for anskaffelsesudgifter
mv., der anvendes i analysen, er dem, der bliver godkendt umiddelbart før det
enkelte byggeris påbegyndelse (skema B). For tilsagn i 2013 betyder det, at der
kun indgår data for omkring en tredjedel af projekterne.
Endvidere belyser notatet den generelle prisudvikling for det almene byggeri
opdelt på anskaffelsessummens hovedudgiftsposter. Det bemærkes, at opdelin-
gen på hovedudgiftsposter er ændret i forbindelse med forenklingen af
BOSSINF-STB, der vedrører for tilsagn fra 2010 og frem. Den nye kontoplan
indebærer således et databrud, der komplicerer sammenligningen mellem til-
sagnsår.
Det belyses også, hvilken andel af det samlede antal boliger og byggeprojekter
der bygges efter bedre energistandard end de gældende krav i bygningsregle-
mentet (BR10).
102 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
102 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
103
4.2.2. Maksimumsbeløbsordningen
Anskaffelsessummerne i det almene byggeri er begrænset af maksimumsbelø-
bet, der bestemmer den øvre grænse for, hvor dyrt der må bygges pr. m2
. I ud-
gangspunktet er det en betingelse for den offentlige støtte, at maksimumsbelø-
bet ikke overskrides. Det er dog muligt at søge kommunen om tilladelse til at
overskride maksimumsbeløbet for projekter, der som minimum opfylder byg-
ningsreglementets (BR10) krav til lavenergibyggeri (lavenergibygninger klasse
2015), hvis merinvesteringen i lavenergitiltag dokumenteres at være totaløko-
nomisk rentabel. Der ydes ikke støtte til merinvesteringen.
Det bindende maksimumsbeløb for anskaffelsesudgiften på alment byggeri tråd-
te i kraft 1. januar 2004. Der er fastsat forskellige maksimumsbeløb, der varierer
med boligtypen og den geografiske placering.
Maksimumsbeløbsordningens geografiske områdeinddeling blev på baggrund af
stigende vanskeligheder med at bygge indenfor de dagældende maksimumsbe-
løb ændret med virkning fra 1. juli 2009. Samtidig forhøjedes maksimumsbelø-
bene i nogle områder med henblik på, at det igen blev muligt at bygge almene
boliger i disse områder.
1. Københavns og Frederiksberg kommune, samt alle kommuner i det tid-
ligere Københavns, Frederiksborg og Roskilde amt, der i tabel 4.1-4.7
betegnes som Hovedstadsregionen (Område 1)
2. Aarhus, Skanderborg, Odder, Faxe, Holbæk, Næstved, Slagelse, Sorø
og Ringsted kommune, der i tabel 4.2-4.7 betegnes som Udvalgte pro-
vinskommuner A (Område 2)
3. Odense, Silkeborg, Vejle, Horsens, Kolding og Fredericia kommune,
der i tabel 2-7 betegnes som Udvalgte provinskommuner B (Område 3)
4. Alle andre provinskommuner, der i tabel 4.1-4.7 betegnes som Øvrig
provins (Område 4)
Forhøjelsen af maksimumsbeløbet varierer mellem de fire områder. I Hoved-
stadsregionen (Område 1) og de ni provinskommuner (Område 2) var maksi-
mumsbeløbet for ældreboliger blevet opreguleret med 12 pct. primo 2008. For
familie- og ungdomsboliger skete der her en opregulering med 6 pct. medio
2009. I seks provinskommuner (Område 3) blev maksimumsbeløbet opreguleret
med 6 pct. for alle boligtyper medio 2009, mens det ikke er blevet opreguleret i
den øvrige provins (Område 4).
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 103
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 103
104
Herudover blev maksimumsbeløbet forhøjet med det såkaldte energitillæg til
dækning af meromkostninger som følge af skærpede krav til energiforbruget i
bygninger, der blev indført i BR10, Energitillægget er modsat den øvrige del af
maksimumsbeløbet ikke differentieret geografisk, men derimod differentieret på
hhv. etagebyggeri og tæt-lavt byggeri. Energitillægget er således en integreret
del af det samlede maksimumsbeløb for et konkret byggeri. I 2014 udgør ener-
gitillægget 1.120 kr. pr. m2
for etagebyggeri og 970 kr. pr. m2
for lavt byggeri.
Fra 2010 reguleres maksimumsbeløbet årligt med stigningen i et sammensat
indeks, hvor stigningen i hhv. nettoprisindekset og lønindekset for den private
sektor vægter med hver 50 pct. Før skete der alene en opregulering med netto-
prisindekset.
I tabel 4.1 er den gældende maksimumsbeløbsordning vist med beløb for årene
2009-2014.
104 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
104 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
105
Tabel 4.1. Maksimumsbeløb 2009-2014 for tilsagn fra 1. juli 2009, ekskl. ener-
gitillæg (årets priser)
(kr. pr. m2
)
Beløb for tilsagn fra 1. juli 2009
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Familieboliger
Hovedstadsregionen(Område 1) 20.240 20.710 21.160 21.620 21.980 22.200
Aarhus, Skanderborg, Odder,
Holbæk, Ringsted, Slagelse, Sorø,
Næstved og Faxe samt Odense,
Silkeborg, Vejle, Fredericia,
Kolding og Horsens (Område 2+3
– Udvalgte provinskommuner
A+B)
17.260 17.660 18.040 18.440 18.740 18.930
Øvrig provins (Område 4) 16.280 16.660 17.020 17.390 17.680 17.850
Ældreboliger
Hovedstadsregionen (Område 1) 25.130 25.710 26.270 26.840 27.290 27.560
Aarhus, Skanderborg, Odder,
Holbæk, Ringsted, Slagelse, Sorø,
Næstved og Faxe (Område 2 –
Udvalgte provinskommuner A)
21.960 22.470 22.950 23.460 23.850 24.080
Odense, Silkeborg, Vejle, Frede-
ricia, Kolding og Horsens (Områ-
de 3 – Udvalgte provinskommu-
ner B)
20.830 21.310 21.770 22.250 22.620 22.840
Øvrig provins (Område 4) 19.650 20.110 20.540 20.990 21.340 21.550
Ungdomsboliger
Hovedstadsregionen (Område 1) 23.810 24.360 24.890 25.430 25.860 26.110
Aarhus, Skanderborg, Odder,
Holbæk, Ringsted, Slagelse, Sorø,
Næstved og Faxe samt Odense,
Silkeborg, Vejle, Fredericia,
Kolding og Horsens (Område 2
og 3)
20.830 21.310 21.770 22.250 22.620 22.840
Øvrig provins (Område 4) 19.650 20.110 20.540 20.990 21.340 21.550
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 105
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 105
106
4.2.3. Udviklingen i anskaffelsesudgifter og udnyttelse af maksimumsbelø-
bet
Tabel 4.2 viser udviklingen i de gennemsnitlige anskaffelsessummer i perioden
2006-2013, fordelt efter maksimumsbeløbsordningens nuværende områdeindde-
ling. De viste gennemsnitlige anskaffelsessummer er i faste priser. Ændringer i
anskaffelsessummer over tid afspejler således alene reale effekter, og ikke æn-
dringer i det generelle prisniveau. Det betyder også, at tallene ikke umiddelbart
kan sammenlignes med de fastsatte maksimumsbeløb, som er angivet i tabel
4.1. Der i tabel 4.2 og frem anvendt den geografiske opdeling, der indgår i mak-
simumsbeløbsordningen, jf. tabel 4.1.
Tabel 4.2. Udviklingen i de gennemsnitlige anskaffelsessummer for familie- og
ældreboliger, 2006-2013, (kr. pr. m2, 2012- prisniveau)
Anskaffelsessum (kr/m2
)
2006 2008 2009.1
(1. halvår)
2009.2
(2. halvår)
2010 2012 2013
Familieboliger
1) Hovedstadsregionen 20.173 19.007 . 20.338 21.341 22.003 21.828
2+3) Udvalgte
provinskommuner A+B 16.724 16.228 15.875 18.628 19.009 19.094 18.923
4) Øvrig provins 16.635 16.970 16.806 16.302 17.979 17.690 18.306
Ældreboliger
1) Hovedstadsregionen 23.206 25.927 26.453 26.275 26.133 26.280 28.463
2) Udvalgte
provinskommuner A 19.028 22.361 21.958 23.280 23.185 20.888 24.390
3) Udvalgte
provinskommuner B 20.200 19.739 . 20.272 22.641 22.552 23.172
4) Øvrig provins 19.170 19.831 20.461 21.042 21.352 19.788 21.532
Anm.: Anskaffelsesudgifterne er opgjort i 2012-prisniveau, indekseret med udviklingen
i nettoprisindekset efter påbegyndelsesår. Datagrundlaget baserer sig på indberettede
anskaffelsessummer på påbegyndelsestidspunktet (skema B). Manglende beløb indike-
rer, at datagrundlaget er for spinkelt. Når der ikke er medtaget tal for 2007 og 2011 ,
skyldes det, at der er for få projekter med tilsagn i disse to år. Det fremgår af tabel 1,
hvilke kommuner der indgår i de fire geografiske områder.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, BOSSINF-STB
106 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
106 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
107
Af tabellen fremgår det, at de reale anskaffelsessummer har været stigende fra
2006 til 2013. Alle områderne har i 2013 højere anskaffelsessummer end i
2006. For familieboligerne ligger stigningerne mellem 8 og 13 pct., mens æl-
dreboligerne er steget med 12-28 pct.
De største stigninger i anskaffelsessummen for familieboliger ses i provinsen,
særligt i de udvalgte provinskommuner, hvor anskaffelsessummerne er godt 13
pct. højere end i 2006. For ældreboliger fremgår det, at der særligt i Udvalgte
provinskommuner A har været en kraftig stigning på 28 pct. i perioden.
I tabel 4.3 er vist den gennemsnitlige årlige stigningstakt for udvalgte delperio-
der.
Tabel 4.3. Gennemsnitlig årlig stigning i anskaffelsessummer for familie- og
ældreboliger i udvalgte perioder 2006-2013 (pct. p.a.)
2006-2010 2010-2013 2006-2013
Familieboliger
1) Hovedstadsregionen 1,4 0,8 1,1
2+3) Udvalgte provinskommuner A+B 3,3 -0,2 1,8
4) Øvrig provins 2,0 0,6 1,4
Ældreboliger
1) Hovedstadsregionen 3,0 2,9 3,0
2) Udvalgte provinskommuner A 5,1 1,7 3,6
3) Udvalgte provinskommuner B 2,9 0,8 2,0
4) Øvrig provins 2,7 0,3 1,7
Anm.: Samme datagrundlag som tabel 4.2.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, BOSSINF-STB
Det ses, at der en tydelig forskel i den årlige stigningstakt mellem de to delperi-
oder, idet stigningstakterne er klart lavere efter 2010 med ældreboliger i Hoved-
stadsregionen som eneste undtagelse. For familieboliger er den reale stigning
faldet til under 1 pct. p.a.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 107
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 107
108
I afsnit 4.3 fremdrages en række faktorer, der kan bidrage til at forklare denne
udvikling. Ændringer i maksimumsbeløbet har selvsagt også betydning for ud-
viklingen, idet anskaffelsesudgifterne omkring 2006 antagelig har været mere
begrænset af maksimumsbeløbet end efterfølgende, og der dermed kan være
blevet opført boliger, hvor kvaliteten har ligget i underkanten af det optimale
niveau.
Tabel 4.4 viser således de gennemsnitlige anskaffelsessummers andel af mak-
simumsbeløbet (udnyttelsesgraden) for årene 2006 til og med 2010. Med Bolig-
aftalen 2009 blev der med virkning fra 1. juli 2009 gennemført en ændring af
maksimumsbeløbsordningen, jf. afsnit 2. Som følge heraf splittes data for 2009
op i to perioder, med 1. juli som skæringspunkt.
Tabel 4.4. Gennemsnitlige udnyttelsesgrader for maksimumsbeløbet 2006-2013
(pct.)
2006 2008 2009.1
(1. halvår)
2009.2
(2. halvår)
2010 2012 2013
Familieboliger
1) Hovedstadsregionen 99,3 93,6 . 89,3 93,7 97,0 96,2
2+3) Udvalgte
provinskommuner A+B 96,6 93,7 91,7 95,3 97,3 98,1 97,1
4) Øvrig provins 96,1 98,0 96,9 90,0 97,2 96,2 99,9
Ældreboliger
1) Hovedstadsregionen 97,1 97,0 98,7 93,7 93,5 94,2 100,0
2) Udvalgte
provinskommuner A 91,0 95,7 94,0 95,1 94,5 84,6 99,6
3) Udvalgte
provinskommuner B 96,6 94,4 . 89,5 96,9 97,2 98,6
4) Øvrig provins 91,7 94,9 97,8 95,7 96,9 89,2 98,2
Anm.: Samme datagrundlag som tabel 4.2. Når der ikke er medtaget tal for 2007 og
2011 , skyldes det, at der er for få projekter med tilsagn i disse to år.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, BOSSINF-STB
108 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
108 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
109
Af tabellen fremgår, at de gennemsnitlige anskaffelsesudgifter for begge bolig-
typer generelt ligger mellem 0 og 10 pct. point under maksimumsbeløbet. I Ho-
vedstadsregionen er der fra 2. halvår 2009 efter forhøjelsen af maksimumsbelø-
bet generelt mere luft op til maksimumsbeløbet end i de andre områder. Før
maksimumsbeløbet blev forhøjet i 2009 (2008 for ældreboliger) var det om-
vendt. For familieboliger er spredningen områderne imellem blevet større fra
2006 til 2010. Højeste udnyttelsesgrad ligger i 2010 knap 4 pct.point over den
laveste, mod godt 3 pct.point i 2006. For ældreboliger er spredningen blevet
mindre. I 2006 var der godt 6 pct.point forskel på områderne med højeste og
laveste udnyttelsesgrad, mod godt 3 pct.point i 2010.
For 2012 og 2013, hvor datagrundlaget er forholdsvis begrænset, er det vanske-
ligt at se en entydig udvikling siden 2010. Dog kan der for familieboliger i Ho-
vedstadsregionen iagttages en stigning i udnyttelsesgraden på op mod 3
pct.point. For den øvrige provins, hvor maksimumsbeløbet ikke er blevet forhø-
jet, ligger udnyttelsesgraden for begge boligtyper fra 2010 og frem på et højt
niveau.
De realt stigende gennemsnitlige anskaffelsessummer over perioden, jf. tabel
4.2, afspejler sig i stigende udnyttelsesgrader og er samtidig i et vist omfang
muliggjort af forhøjelsen af maksimumsbeløbet.
Figur 1-4 viser udnyttelsesgraderne for de enkelte familie- og ældreboligprojek-
ter med tilsagn i perioden 1. juli 2009 til og med 31. december 2010 samt i 2012
og 2013. De vandrette linjer adskiller de geografiske områder knyttet til maksi-
mumsbeløbene. Figur 5 viser tilsvarende udnyttelsesgraderne for de enkelte
ungdomsboligprojekter med tilsagn i 2012 og 2013.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 109
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 109
110
Figur 4.1. Udnyttelsesgrader fordelt på projektniveau for tilsagn i 2. halvår i
2009 og 2010. Familieboliger
Figur 4.2. Udnyttelsesgrader fordelt på projektniveau for tilsagn i 2. halvår i
2009 og 2010. Ældreboliger
110 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
110 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
111
Figur 4.3. Udnyttelsesgrader fordelt på projektniveau for tilsagn 2012 og 2013.
Familieboliger
Figur 4.4. Udnyttelsesgrader fordelt på projektniveau for tilsagn 2012 og 2013.
Ældreboliger
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 111
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 111
112
Figur 4.5. Udnyttelsesgrader fordelt på projektniveau for tilsagn 2012 og 2013.
Ungdomsboliger
Kilde (figur 4.1-4.5): Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, BOSSINF-STB
Det fremgår af figur 4.1-4.5, at mange projekter i såvel 2009/10 som 2012/13
har anskaffelsessummer på eller tæt på det i området gældende maksimumsbe-
løb. Denne tendens er især tydelig provinsens to områder for familieboliger,
mens der er større spredning blandt Hovedstadsregionens projekter. For ældre-
boliger er tendensen især tydelig i Øvrig provins. I den forbindelse bemærkes,
at maksimumsbeløbet ikke er blevet forhøjet i Øvrig provins for hverken fami-
lie- eller ældreboliger.
Nogle projekter har anskaffelsessummer, som ligger væsentligt under maksi-
mumsbeløbet. De lave anskaffelsessummer findes som regel ved projekter, hvor
der ikke er udgifter til grundkøb er, eller også hvor de udgør en meget lille del
af anskaffelsessummen. Antallet af denne type af projekter er generelt meget
begrænset, idet de dog havde en vis udbredelse for ældreboliger i 2009/10.
I relation til spredningen i projekternes anskaffelsessummer er det værd at be-
mærke at der er stor variation i projekternes størrelse. Mange af projekterne
med lave anskaffelsessummer er i flere tilfælde meget små og enkeltstående
112 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
112 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
113
projekter/byggerier. Således er en overvejende del af det samlede areal både for
familieboliger og for ældreboliger i både 2009/10 og 2012/13 koncentreret for-
holdsvis tæt på maksimumsbeløbsgrænsen (udnyttelsesgrad på over 95 pct.), jf.
tabel 4.5a-4.5d. Dette er dog mindre udtalt i Hovedstadsregionen.
Tabel 4.5a. Projekternes andel af det samlede areal fordelt på intervaller af
udnyttelsesgrader for familieboliger 2009 (2. halvår) og 2010
<80 80-85 85-90 90-95 95-100 100
1) Hovedstadsregionen 0,0 10,2 26,0 14,6 35,5 13,7
2+3) Udvalgte provinskommuner
A+B
1,9 1,0 7,6 7,7 46,2 35,7
4) Øvrig provins 2,5 2,2 6,7 10,7 36,9 41,0
Tabel 4.5b. Projekternes andel af det samlede areal fordelt på intervaller af
udnyttelsesgrader for ældreboliger 2009 (2. halvår)-2010
<80 80-85 85-90 90-95 95-100 100
1) Hovedstadsregionen 5,5 4,5 17,2 23,0 19,6 30,3
2) Udvalgte provinskommuner A 3,2 . 15,0 21,8 48,3 11,7
3) Udvalgte provinskommuner B 0,0 11,0 . 20,1 45,0 23,9
4) Øvrig provins 0,4 3,3 7,5 11,1 42,1 35,7
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 113
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 113
114
Tabel 4.5c. Projekternes andel af det samlede areal fordelt på intervaller af
udnyttelsesgrader for familieboliger 2012 og 2013
<80 80-85 85-90 90-95 95-100 100
1) Hovedstadsregionen . 6,1 25,2 38,4 30,3 6,1
2+3) Udvalgte provinskom-
muner A+B
. . . . 92,7 7,3
4) Øvrig provins 1,6 8,8 . 6,0 22,9 60,8
Tabel 4.5d. Projekternes andel af det samlede areal fordelt på intervaller af
udnyttelsesgrader forældreboliger 2012 og 2013
<80 80-85 85-90 90-95 95-100 100
1) Hovedstadsregionen . . 32,2 . . 67,8
2) Udvalgte provinskommuner A . 42,4 . 4,3 16,6 36,7
3) Udvalgte provinskommuner B . . . . 65,7 34,3
4) Øvrig provins 9,9 3,0 26,6 3,7 27,2 29,7
Kilde (tabel 4.5a-4.5d): Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, BOSSINF-STB
Af figur 4.5 fremgår, at der ikke er givet særlig mange tilsagn til ungdomsbo-
ligprojekter i 2012 og 2013, og at der slet ikke er givet nogen i Hovedstadsregi-
onen. I de fleste tilfælde udnyttes maksimumsbeløbet stort set fuldt ud. Den
samlede udnyttelsesgrad i begge områder har da også siden 2010 ligget på 98-
99 pct.
4.2.4. Anskaffelsessummens fordeling på hovedudgiftsposter
Tabel 4.6a og 4.6b viser for familieboliger og ældreboliger de samlede anskaf-
felsesudgifters fordeling på hovedudgiftsposter. Datagrundlaget er begrænset til
projekter med tilsagn siden medio 2009, hvor overgangen fra gammel til ny
kontoplan blev gennemført. Overgangen indebærer et databrud. Den ny konto-
plan1
for byggeriets økonomi sigter på en mere enkel og retvisende opdeling af
anskaffelsessummen på tre hovedudgiftsposter: grundudgifter, entrepriseudgif-
ter (i stedet for håndværkerudgifter) og omkostninger. I boks 4.1 er vist, hvilke
enkeltposter der indgår under hver af de tre hovedudgiftsposter.
114 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
114 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
115
Boks 4.1. Kontoplan for anskaffelsessum i alment nybyggeri
Grundudgifter Grundkøbesum – ekstraordinære udgifter til fundering
og forurening – tilslutningsafgifter.
Entrepriseudgifter entreprisesum – bygherreleverancer – udtørring – eks-
traordinære vinterforanstaltninger – indeksering af
entreprisesum udover fastprisperioden – mindre regule-
ringer og uforudseelige udgifter.
Omkostninger (inkl. gebyrer) Teknisk rådgivning – byggesagshonorar – bestyrelses-
udgifter – udlejningsudgifter – udgifter til byggeadmi-
nistration – stiftelsesprovision – byggelånsrenter- ejen-
domssklatter og liggeomkostninger- øvrige finansielle
udgifter – bidrag til Byggeskadefonden – vurdering af
bebyggelsen – statens promillegebyr – støttesagsgebyr
til kommunen – byggetilladelse og andre gebyrer.
Den ny kontoplan har i særdeleshed betydning for grundudgifter og entreprise-
udgifter. Hvor ”fundering og pilotering” tidligere udelukkende optrådte under
grundudgifter, er udgifter hertil nu fordelt ud på både grundudgifter og entrepri-
seudgifter. Endvidere vil rådgiverudgifter i totalentrepriseprojekter nu indgå i
entrepriseudgifter og ikke i omkostninger. Sammenligning af hovedudgiftspo-
sterne med tidligere år er grundet databruddet udeladt.
Tabel 4.6a. Hovedudgiftsposternes andel af de samlede anskaffelsesudgifter for
familieboliger 2009.2-2013
(pct.) Grundudgifter Entrepriseudgifter Omkostninger m.v.
1) Hovedstadsregionen 18,0 68,9 13,2
2+3) Udvalgte
provinskommuner A+B
19,1 67,9 13,1
4) Øvrig provins 16,2 68,5 15,3
Hele landet 17,8 68,5 13,8
Anm.: Samme datagrundlag som tabel 4.2.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, BOSSINF-STB
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 115
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 115
116
Tabel 4.6b. Hovedudgiftsposternes andel af de samlede anskaffelsesudgifter for
ældreboliger 2009.2-2013
(pct.) Grundudgifter Entrepriseudgifter Omkostninger m.v.
1) Hovedstadsregionen 14,5 70,9 14,6
2) Udvalgte provinskom-
muner A 15,3 72,0 12,7
3) Udvalgte provinskom-
muner B 11,2 72,1 16,7
4) Øvrig provins 14,1 72,0 13,9
Hele landet 14,2 71,5 14,2
Anm.: Samme datagrundlag som tabel 4.2.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, BOSSINF-STB
Af tabel 6a og 6b fremgår det, at entrepriseudgifterne udgør langt den største del
af anskaffelsessummerne, uanset geografi og boligtype. I alle maksimumsbe-
løbsområderne ligger entrepriseudgifterne tæt på 70 pct. De er højest for ældre-
boliger, mens det omvendte gør sig gældende for grundudgifterne, som for fa-
milieboliger udgør en større del af den samlede anskaffelsessum end for ældre-
boligerne. Dette kan antagelig henføres til, at der blandt ældreboligerne er flere
ombygningsprojekter med en lavere grundudgiftsandel, samt at der mellem
ældreboliger og familieboliger en mindre variation i grundudgifterne end i en-
trepriseudgifterne som følge af de mere vidtgående indretningskrav til ældrebo-
liger.
4.2.5. Energistandard og udnyttelsesgrader
De skærpede krav til energiforbruget i BR10 har været gældende for nybyggeri
af almene boliger for tilsagn fra 1. juli 2009. Tabel 6 viser andelen af tilsagn i 2.
halvår 2009 og hele 2010, der forventes at få et så lavt energiforbrug, at det som
minimum opfylder kravene til lavenergibygninger klasse 2015 i BR10.
116 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
116 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
117
Tabel 4.7. Andel af projekter hhv. boliger, der opfylder krav til lavenergibyg-
geri i BR10 med tilsagn 2009 (2. halvår)-2013
(pct.)
Familieboliger Ældreboliger
2009.2 2010 2012 2013 2009.2 2010 2012 2013
Projekter 30 53 60 55 29 45 29 80
Boliger 49 66 77 69 25 57 25 83
Anm.: Samme datagrundlag som tabel 4.2.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, BOSSINF-STB, januar 2014
Det fremgår af tabellen, at for 2010-tilsagn bygges 66 pct. af familieboligerne
med en bedre energistandard end de gældende krav. For ældreboliger med til-
sagn i 2010 er andelen på 57 pct. For 2013-tilsagn er de tilsvarende andele hhv.
69 og 83 pct. De foreliggende oplysninger tyder på, at en stor og stigende andel
af almene nybyggerier opføres som lavenergibyggerier.
Tabel 4.8 viser udnyttelsesgraderne for maksimumsbeløbet i 2. halvår 2009 og
hele 2010 yderligere opdelt i forhold til energistandard.
Tabel 4.8. Udnyttelsesgrader for hhv. projekter, der opfylder krav til lavenergi-
byggeri i BR10, samt for samtlige projekter med tilsagn 2009 (2. halvår)-2013
(pct.) Lavenergi Alle
Familieboliger
1) Hovedstadsregionen 93,4 93,8
2+3) Udvalgte provinskommuner A+B 96,8 96,9
4) Øvrig provins 98,7 96,7
Ældreboliger
1) Hovedstadsregionen 94,1 93,8
2) Udvalgte provinskommuner A 97,2 94,2
3) Udvalgte provinskommuner B 98,1 96,4
4) Øvrig provins 97,5 96,1
Anm.: Samme datagrundlag som tabel 4.2. Lavenergi defineres her som en energistan-
dard, der som minimum opfylder kravene til lavenergibygninger klasse 2015.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, BOSSINF-STB
Tabellen afspejler, at det generelt set er dyrere at bygge lavenergiboliger. For
ældreboliger uanset beliggenhed, gælder det således, at anskaffelsessummerne
er højere for byggeri med bedre energistandard end de gældende BR10-krav end
ellers, mens det for familieboliger gælder i Øvrig provins.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 117
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 117
118
Det er imidlertid bemærkelsesværdigt, at næsten alle lavenergiprojekter har en
anskaffelsessum, der ligger indenfor maksimumsbeløbet, hvoraf en lille del
udgøres af det såkaldte energitillæg, jf.afsnit 4.2.1. Muligheden for at overskri-
de maksimumsbeløbet ved totaløkonomisk rentable merinvesteringer i lavener-
giboliger er således kun blevet benyttet i ganske få tilfælde.
4.2.6. Sammenfatning
Generelt set kan der observeres stigende gennemsnitlige anskaffelsessummer i
forhold til det gældende maksimumsbeløb. Især i provinsen udgør anskaffelses-
udgifterne en større andel af maksimumsbeløbet. Samtidig ses, at den reale stig-
ning i anskaffelsesudgifterne generelt er forholdsvis begrænset fra 2010 og lig-
ger betydeligt lavere end i perioden forud.
På projektniveau ses der en spredning af anskaffelsessummerne i alle maksi-
mumsbeløbsområder. I provinsområderne er der dog forholdsvis mange projek-
ter, mest udpræget for familieboliger, der ligger tæt på eller på maksimumsbe-
løbsgrænsen.
Mere end halvdelen af familie- og ældreboliger med tilsagn i 2010 og frem er
projekteret med en bedre energistandard end de gældende BR10-krav. Samtidig
ses, at lavenergibyggeriet i lidt højere grad udnytter maksimumsbeløbet end
ikke lavenergibyggeri.
En del af den stigning i de gennemsnitlige anskaffelsesudgifter, der kan iagtta-
ges mellem 2010 og de forudgående år beror således antagelig på, at boligorga-
nisationerne fra 2010 og frem har opført almene boliger, der opfylder BRs
2015-krav til energiforbrug, idet generelt set er lidt dyrere at bygge lavenergibo-
liger, jf. tabel 4.8.
118 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
118 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
119
4.3. Udviklingen i de generelle byggeomkostninger og an-
dre faktorer af betydning for anskaffelsesudgifterne i det
almene nybyggeri siden maksimumsbeløbets indførelse
(2003)
4.3.1. Indledning
I dette hovedafsnit belyses udviklingen i de generelle byggeomkostninger og i
andre faktorer, der kan have påvirket den udvikling i anskaffelsesudgifterne for
alment nybyggeri, som er belyst i hovedafsnit 4.2. Det drejer sig om udviklin-
gen i byggeomkostningerne, herunder de reale byggeomkostninger, materiale-
omkostninger, energipriser og lønudvikling, samt udviklingen i prisen på byg-
gegrunde og byggelånsrente.
4.3.2. Udviklingen i byggeomkostningerne
Der eksisterer ikke et indeks, der belyser udviklingen i priserne på entreprenø-
rernes ydelser, dvs. på udført byggeri. Derfor søges udviklingen i de byggeom-
kostninger, som de almene bygherrer står overfor, belyst indirekte via forholdet
mellem udviklingen i byggeomkostningsindekset og nettoprisindekset (afsnit
4.3.2.1), via udviklingen i energipriserne (afsnit 4.3.2.2) samt via lønudviklin-
gen i bygge- og anlægssektoren (afsnit 4.3.2.3).
Lønudviklingen belyses særskilt, fordi byggesektorens produktion er forholds-
vis løntung. Når udviklingen i energipriserne ligeledes belyses særskilt, er bag-
grunden især, at dele af byggematerialeproduktionen er meget energiintensiv.
4.3.2.1. Udviklingen i byggeomkostningsindekset og nettoprisindekset
I figur 4.6 er vist den indekserede udvikling i byggeomkostningsindekset for
etageboliger samt enfamiliehuse i perioden fra 4. kvartal 2003 til 3. kvartal 2013
(hvor 4. kvartal 2003 har indeksværdien 100). Tilsvarende er vist den indekse-
rede udvikling i nettoprisindekset. Endvidere vises den reale procentvise æn-
dring i indekset for etageboliger i forhold til året før i perioden fra 2004 til
20131
(indekset for etageboliger er deflateret med nettoprisindekset).
1
Byggeomkostningsindeksene for 2013 er endnu uden 3. kvartal, hvorfor 1. til 2. kvar-
tal danner grundlag for et foreløbigt gennemsnit for 2013.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 119
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 119
120
Entrepriseudgifterne i det almene byggeri omfatter entreprenørernes omkost-
ninger til løn og materialer samt deres avancer. Entrepriseudgifterne er således
et udtryk for den pris, bygherren betaler for selve byggearbejdet. Entrepriseud-
gifterne i det almene byggeri udgør omkring 68 pct. af et alment byggeprojekts
anskaffelsessum for familieboliger, jf. tabel 4.6a , og omkring 70 pct. for ældre-
boliger, jf. tabel 4.6b.
Der findes ikke noget indeks, der fuldstændigt kan belyse udviklingen i entre-
priseudgifterne, som ovenfor defineret. Det mest anvendelige indeks er Dan-
marks Statistiks byggeomkostningsindeks. Udviklingen heri afspejler entrepre-
nørens omkostninger til løn og materialer, men entreprenørens avancer indgår
ikke.
Endvidere indgår ”øvrige projektudgifter”, som for eksempel arkitekt- og inge-
niørhonorarer og udgifter til byggelånsrenter, ikke i indekset. Som det fremgår
af tabel 5a og 5b udgør ”øvrige omkostninger mv.” omkring 14 pct. af den sam-
lede anskaffelsessum i det almene byggeri for både familie- og ældreboliger.
Heraf udgør arkitekt- og ingeniørhonorarer en stor andel.
Endelig opfanger byggeomkostningsindekset ikke effekten af eventuelle æn-
dringer i byggesektorens produktivitet, idet det er et input-indeks og tillige et
fastvægtindeks. Byggeomkostningsindekset afspejler dermed på bare lidt læn-
gere sigt ikke præcist udviklingen i prisen på byggeri, herunder det almene byg-
geri.
Det vil således kun være i det ”specialtilfælde”, hvor udviklingen i avancer og
produktivitet ”ophæver” hinanden, at udviklingen i byggeomkostningsindekset
vil afspejle udviklingen i priserne på ”udført byggeri” nogenlunde præcist2
.
Almene boliger opføres i høj grad som etageboligbyggeri og rækkehusbyggeri i
én og to etager. Især er andelen af etageboligbyggeri høj i Hovedstadsregionen
og de store provinsbyer.
2
Problemerne med at måle produktivitetsudviklingen i byggesektoren har bevirket, at
Produktivitetskommissionen har undladt at forsøge at belyse den nærmere.
120 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
120 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
121
Figur 4.6. Indekseret udvikling i byggeomkostningsindekset for etageboliger
samt enfamiliehuse og nettoprisindekset, 4. kvt. 2003 – 3. kvt. 2013 (4. kvt. 2003
= 100) og årlig real stigning i indekset for etageboliger 2004-2013 (pct.)
Note: Da nettoprisindekset opgøres hver måned (og ikke pr. kvartal) er den midterste
måned i hvert kvartal valgt som et repræsentativt kvartalstal. For den procentvise årlige
reale ændring i byggeomkostningsindekset for etageboliger er Danmarks Statistiks års-
tal anvendt.
Kilde: Danmarks Statistik
Det ses af figur 4.6., at byggeomkostningerne for etageboliger er steget omkring
31 pct. i perioden og den almindelige inflation (nettoprisindekset) omkring 22
pct., svarende til en real stigning i byggeomkostningerne på knap 10 pct. I årene
2004-2008 har væksten i indekset for etageboliger oversteget væksten i netto-
prisindekset, Byggeomkostningsindekset for etageboliger toppede i 3. kvt.
2008. Herefter og gennem 2009 er der tale om såvel et nominelt som realt fald i
indekset for etageboliger. I 2010 er etageboligindekset igen steget, men lang-
sommere end væksten i nettoprisindekset. Byggeomkostningerne var således
nominelt stigende, men realt faldende. I 2011-2013 var byggeomkostningerne
for etageboliger kraftigere voksende end nettoprisindekset og byggeomkostnin-
gerne var således realt stigende.
Samlet er der siden 2008 sket en indsnævring i forskellen mellem udviklingen i
nettoprisindekset og etageboligindekset, således at byggeomkostningernes reale
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 121
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 121
122
stigning målt over hele perioden 2003-2013 nu er på godt 30 pct., svarende til
ca. 2,6 pct. om året i gennemsnit.
Byggeomkostningsindekset for enfamiliehuse er steget med knap 30 pct. i peri-
oden, hvilket er mindre end indekset for etageboliger. Særligt siden medio 2007
har væksten været afdæmpet. I året 2008 er indekset for enfamiliehuse således
faldet realt, mens det i 2009 er faldet både nominelt og realt, jf. figur 5b. I 2010
var indekset nominelt stigende, men realt faldende, mens det i 2011 var både
nominelt og realt stigende Enfamiliehusindekset er - siden det toppede i 3. kvt.
2008 - faldet mindre end indekset for etageboliger.
Forskellen mellem indekset for etageboliger og enfamiliehuse skyldes antagelig
hovedsagelig, at indekset for etageboliger i højere grad påvirkes af priserne på
jern og stål samt nogle betonvarer, og i mindre grad påvirkes af priserne på
tømmer og brædder. Udviklingen i omkostninger for hhv. betonelementarbejde
og tømrerarbejde kan benyttes som ”proxy” herfor, jf. figur 2.
I figur 4.7 er således vist udviklingen i materialeomkostningerne for boliger i
alt, fordelt på forskellige entreprisetyper. Priser for materialer og materiel ind-
hentes primært fra Statistikbankens prisindeks for indenlandsk vareforsyning,
og er indsamlet blandt producenter og importører.
122 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
122 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
123
Figur 4.7. Indekseret udvikling i materialeomkostninger for boliger 1. kvt. 2003
– 3. kvt. 2013, fordelt på entreprisetyper (1. kvt. 2003 = 100)
Kilde: Statistikbanken tabel: byg4
Det ses af ovenstående, at de fleste typer af entrepriser har en nogenlunde ensar-
tet udvikling i materialeomkostningerne, dog er stigningstakterne forskellige,
hvor det er VVS-arbejdet, som er steget mest og malerarbejdet mindst.
Betonelementarbejdet skiller sig dog noget ud. Det følger den samme generelle
trend som de øvrige typer af arbejde – i den ”høje ende” sammen med VVS –
indtil 4. kvartal 2008, hvor det topper med et indeks på 133,7. Herefter er det
kraftigt faldende indtil 2. kvartal 2010, hvor indekset er helt nede på 104,3.
Herefter stiger indekset for betonelementarbejdet kraftigt frem til 3. kvartal
2011, hvorefter det stabiliserer sig på et niveau på ca. 120, lige over malerarbej-
det. Betonelementarbejdet er meget energikrævende, og særligt de faldende
fyringsoliepriser mellem 2008 og 2009 samt den efterfølgende stigning, kan
tænkes at have haft indflydelse på prisen på specielt denne entreprisetype.
4.3.2.3. Udviklingen i energipriserne
For at belyse, hvorledes udviklingen i energipriserne har været, er i figur 4.8
vist en indekseret udvikling i priser på hhv. råolie, fyringsolie og naturgas siden
2003.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 123
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 123
124
Figur 4.8. Indekseret udvikling i energipriser, fordelt på brændselstype 2003-
2012 (2003=100).
Kilde: Energistyrelsen
Det ses, at prisen på især råolie, men også fyringsolie har været kraftigt stigende
i perioden indtil 2008, hvor den steg med hhv. ca. 160 pct. og ca. 43 pct. på 5 år.
Året efter faldt prisen på rå- og fyringsolie, således at stigningen i forhold til
2003. Fra 2009 steg prisen på rå- og fyringsolie til et niveau i 2012 som ligger
hhv. ca. 240 pct. og knap 65 pct. højere end i 2003.
Udviklingen i prisen på naturgas havde ligesom prisen på fyringsolie en kraftig
stigning i de første år efter 2003, og steg således i perioden indtil 2006 med 25
pct. Herefter var naturgasprisen svagt faldende indtil 2009, hvor prisen svarede
til en stigning på 10 pct. i forhold til år 2003. Fra 2009-2012 har prisen samlet
været svagt stigende og ligger i 2012 godt 16 pct. over 2003.
Prisen på såvel rå- som fyringsolie ligger nu over betydeligt over det høje niveau,
der blev nået i 2008. Dette har antageligt afspejlet sig i en øget stigning i byg-
geomkostningsindekset. Af figur 4.6. fremgår, at de to byggeomkostningsindeks
siden primo 2010 igen har været stigende. Ligeledes kan det tænkes, at de store
prisfald på rå- og fyringsolie fra 2008 til 2009 har haft indflydelse på, hvordan
124 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
124 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
125
byggeomkostningsindeksene har udviklet sig over denne periode, specielt for
den energikrævende betonelementproduktion, jf. figur 2. Det ses i figur 4.6, at
byggeomkostningsindekset for etageboliger, som er mere energikrævende end
enfamiliehuse, var faldende i 2009 netop som rå- og fyringsolieprisen var kraf-
tigt faldende.
4.3.2.4. Lønudviklingen i bygge- og anlægssektoren
I figur 4.9 er vist den årlige lønstigningstakt indenfor bygge- og anlægsvirk-
somhed samt for hele DA-området i perioden fra. 4. kvt. 2003 til 2. kvt. 2013.
Udviklingen er baseret på den faktiske timefortjeneste inkl. genebetaling.
Figur 4.9. Årlig lønstigningstakt (ændring i timefortjenesten inkl. genebetaling)
for bygge- og anlægsvirksomhed samt hele DA-området 4. kvt. 2003 – 2. kvt.
2013).
Kilde: DA’s konjunkturstatistik
Det ses af figuren, at lønudviklingen indenfor bygge- og anlægsvirksomhed har
været kraftigt stigende frem til primo 2008, fra en årlig stigningstakt på 1,2 pct.
i 4. kvt. 2003 til 5,5 pct. i 1. kvt. 2008. Herefter har lønstigningstakten været
aftagende, især i 2009, hvor stigningstakten faldt fra 3,9 pct. i 1. kvt. til 0,5 pct.
i 4. kvt. Siden har stigningstakten stabiliseret sig på et lavt niveau på omkring 1
pct. p.a. I 2013 er lønstigningstakten igen tiltaget og udgjorde 1,9 pct. på årsba-
sis i 2. kvt. 2013.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 125
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 125
126
En sammenligning med lønudviklingen for hele DA-området viser, at stignings-
takten indenfor bygge- og anlægsvirksomhed fra 4. kvt. 2004 til 2. kvt. 2008 har
ligget over udviklingen for hele området – for i den efterfølgende periode frem
til 2. kvt. 2013 at ligge under. I 2. kvt. 2013 er stigningstakten i byggeriet dog
igen svagt højere i byggeriet i forhold til hele DA-området.
4.3.3. Udviklingen i prisen på byggegrunde belyst gennem ejerboligpriserne
I det almene byggeri udgør de samlede udgifter til grund (grundkøbesum og
byggemodningsomkostninger mv.) typisk 15-20 pct. af den samlede anskaffel-
sessum, jf. tabel 4.6a og 4.6b. Ændringer i grundpriserne slår således i gennem-
snit igennem i det almene byggeris anskaffelsessum med op mod 1/5.
Grundpriserne er vanskelige at belyse statistisk, fordi der er meget få grundsalg
i nogle perioder, og særligt i nogle områder. Samtidig er de grunde, som sælges,
af meget forskellig kvalitet, eksempelvis med hensyn til beliggenhed og plan-
forhold, ligesom de kan være såvel byggemodnet som ikke. Endvidere er det
ikke muligt at udskille de større grunde, hvor der kan opføres boligbyggeri.
Danmarks Statistik ophørte i 2010 med at udarbejde statistik over salg af byg-
gegrunde.
Som alternativ til grundsalgsstatistikken anvendes derfor udviklingen i ejerbo-
ligpriserne til en indirekte belysning af grundprisudviklingen. Rationalet bag
dette er, at i takt med, at salgspriserne på eksisterende boliger i et område falder,
bliver det – alt andet lige – mindre rentabelt at bygge nye boliger, da udviklin-
gen i prisen på nybyggeri primært er bestemt af produktionsomkostningerne i
byggesektoren. Da udbuddet af byggegrunde er forholdsvis uelastisk, kan
grundprisen dog også forventes at falde. Omvendt vil det ved stigende priser på
eksisterende ejerboliger blive mere rentabelt at bygge nyt, hvorfor prisen på
byggegrunde kan forventes også at vokse.
I figur 4.10 er vist den indekserede udvikling i kvadratmeterpriserne for salg af
parcel- og rækkehuse på landsplan og i udvalgte geografiske områder fra 4. kvt.
2003 til 3. kvt. 2013. Ligeledes er vist den tilsvarende udvikling for ejerlejlig-
heder på landsplan. Der er taget udgangspunkt i salgspriserne for parcel- og
rækkehuse, da de ligger spredt over hele landet, og der sker flest salg af parcel-
og rækkehuse. Ejerlejligheder ligger primært i hovedstadsområdet og de større
126 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
126 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
127
byområder, hvor også langt de fleste salg sker. Prisudviklingen for ejerlejlighe-
der er således i høj grad drevet af udviklingen i disse områder, særligt i hoved-
stadsområdet.
Figur 4.10. Indekseret udvikling i m2-prisen på parcel- og rækkehuse samt ejer-
lejligheder, 4. kvt. 2003 – 3. kvt. 2013 (4. kvt. 2003 = 100)
Kilde: Realkreditrådet
På landsplan steg priserne på parcel- og rækkehuse markant frem til 3. kvt.
2006, for at toppe i 2. kvt. 2007 på et prisniveau, der lå godt 60 pct. over ni-
veauet ved maksimumsbeløbets indførelse. Siden da er priserne faldet kraftigt
til et niveau i 3. kvt. 2013, som ligger godt 34 pct. over niveauet i 4. kvt. 2003.
Prisfaldet kan først og fremmest henføres til 2008. I 2. kvt. 2009 er skete der en
opbremsning i prisfaldene, og fra 3. kvt. 2009 til 2. kvt. 2010 steg priserne med
godt 4 pct.. Siden 3. kvt. 2010 har priserne generelt været faldende, dog med en
tendens til stabilisering i 2012.
Des ses endvidere af figur 4.10, at prisudviklingen på parcel- og rækkehuse
varierer mellem dele af landet, men at tendensen i overvejende grad er den
samme, med kraftigt stigende priser i begyndelsen af perioden, som efterfølgen-
de er afløst af fald. I flere områder af landet, ses der en tendens til stabilisering
af prisudviklingen fra slutningen af 2009.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 127
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 127
128
Særligt i Region Hovedstaden har prisstigningerne været markante i begyndel-
sen af perioden. Her er prisfaldet endvidere sat ind først, og her ses også det
største prisfald, men samtidig ses, at priserne er stabiliseret på et niveau væsent-
ligt over udgangspunktet. I nogle områder af landet, som Nordjylland, Østjyl-
land og Fyn har prisfaldene været forholdsvis begrænsede. Omvendt har der på
Vest- og Sydsjælland været tale om kraftigt faldende priser gennem hele perio-
den siden 2007.
I forhold til parcel- og rækkehuse er priserne på ejerlejligheder på landsplan
steget mere i begyndelsen af perioden frem til 3. kvt. 2006, hvor prisindekset lå
godt 68 pct. over niveauet i 4. kvt 2003. Herefter faldt det også. Fra 2. kvt. 2009
er faldene afløst af en tendens til prisstigninger, som især har gjort sig gældende
siden slutningen af 2011. I 3. kvt. 2012 lå priserne knap 40 pct. over niveauet i
4. kvt. 2003.
I det omfang udviklingen i salgspriserne slår igennem i prisen på byggegrunde,
er de således steget markant mere end såvel den almindelige inflation (nettopris-
indekset) som byggeomkostningerne i øvrigt (byggeomkostningsindekset) i den
belyste periode, Stigningerne har været særligt markante fra starten af 2005
frem til slutningen af 2006, mens udviklingen i salgspriserne indikerer, at
grundpriserne siden 2007 generelt har været først faldende og derefter stagne-
rende i det meste af landet. På baggrund af udviklingen i ejerlejlighedspriserne
siden slutningen af 2011 kan det ikke afvises, at grundpriserne så småt er på vej
op ad på centralt beliggende byggegrunde i de største byer, herunder nok især i
København.
Et forhold, der ikke opfanges af ejerboligprisstatistikken, og som potentielt
kunne være omkostningsdrivende for nybyggeri, er, at der med virkning fra
2011 er indført moms på byggegrunde. Det må imidlertid som udgangspunkt
antages, at dette ikke påvirker prisen på byggegrunde, men ”bæres” af grund-
sælger.
4.3.4. Renteudviklingen
Renteudviklingen kan påvirke anskaffelsesudgifterne for almene boliger som
følge af, at anskaffelsesudgifterne i byggeperioden overvejende finansieres via
128 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
128 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
129
byggelån optaget i et pengeinstitut, og at renteudgiften på byggelånet indgår i
anskaffelsesudgifterne.
I figur 4.11 er vist udgiften til byggelånsrenter som andel af den samlede an-
skaffelsesudgifter samt en estimeret byggelånsrente siden 2003 for alment ny-
byggeri, jf. kap. 33
.
Figur 4.11. Udgifter til byggelånsrenter som andel af samlet anskaffelsessum
samt estimeret byggelånsrente for almene boliger påbegyndt 2003-2012
Kilde: BOSSINF-STB og egne beregninger.
Det ses, at udgiften til byggelånsrenter udgør en forholdsvis begrænset andel af
de samlede anskaffelsesudgifter. Samtidig har byggelånsrenterne alt andet lige
generelt virket i retning af stigende anskaffelsesudgifter, især siden 2006. Den
estimerede byggelånsrentesats i alment nybyggeri understøtter dette. Ifølge
figuren topper byggelånsrenteudgiftsandelen for boliger, der er påbegyndt i
2009.
3
For en beskrivelse af, hvordan den angivne byggelånsrentesats for alment nybyggeri er
estimeret henvises til kap. 3. Det bemærkes, at den stigning i den estimerede byggelåns-
rente, der ses i figur 4.10, ikke nødvendigvis er udtryk for, at konkurrencen om finansie-
ringen af alment nybyggeri er blevet svækket, jf. nærmere herom i kap. 3.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 129
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 129
130
4.3.5. Sammenfatning
Aktivitetsvirkningen af de mange tilsagn, der blev givet i 2. halvår 2009 og i
2010, udspiller sig altovervejende i 2010, 2011 og 2012.
Det indebærer, at anskaffelsesudgifterne for dette byggeri – og dermed udnyt-
telsen af maksimumsbeløbet – kan være påvirket i opadgående retning af den
fornyede reale stigning i byggeomkostningerne i 2011 samt af stigende energi-
priser og byggelånsrenter. For især etagebyggeriet kan de kraftigt stigende pri-
ser på betonelementarbejdet fra medio 2010 til medio 2011 i byggebranchen og
grundpriserne antagelig påvirket anskaffelsesudgifterne i nedadgående retning.
I 2011 blev der stort set ikke givet tilsagn til nye almene boliger, og i 2012 var
det først i slutningen af året – efter at grundkapitalen var blevet nedsat til 10 pct.
– at der igen er kommet gang i tilsagnsgivningen. Anskaffelsesudgifterne for
dette byggeri – og dermed udnyttelsen af maksimumsbeløbet – kan være påvir-
ket i opadgående retning af den fortsatte reale stigning i byggeomkostningerne
samt af fortsat stigende energipriser. Hertil kommer, at lønstigningerne i bygge-
branchen på det allerseneste igen er voksende. Endelig kan det ikke afvises, at
stigende grundpriser specielt i København påvirker anskaffelsesudgifterne her i
opadgående retning.
Den skærpelse af energikravene i BR, der gennemføres med virkning fra 2015,
vil alt andet lige medføre højere anskaffelsesudgifter. Som det imidlertid frem-
går af afsnit 4.2.5, opfylder størstedelen af nye almene boliger allerede disse
krav. Isoleret set medfører skærpelsen af BR-kravene ikke noget generelt behov
for et højere maksimumsbeløb via en forhøjelse af energitillægget.
4.4. Effektivt nybyggeri
4.4.1. Indledning
Nye almene boligers pris og kvalitet har via gennemslaget i nettokapitaludgif-
terne direkte indflydelse på huslejen, men også mere indirekte via kvalitetens
betydning for de efterfølgende drift-, vedligeholdelses- og forsyningsudgifter,
dvs. byggeriets totaløkonomi.
130 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
130 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
131
I dette kapitel fokuseres der overordnet set på betydningen af prisen og kvalite-
ten af den almene bygningsmasse. Der fokuseres således på de almene boligor-
ganisationers rolle som bygherrer for nybyggeri, men også for større renoverin-
ger, samt på de ydelser, de i den forbindelse efterspørger fra især byggebran-
chen i bred forstand (såvel entreprenører og rådgivere som byggemateriale-
producenter), men også fra forsyningssektoren (vand, varme, el, spildevand og
affald). Vedrørende ydelser fra den finansielle sektor i forbindelse med nybyg-
geri (og renovering) henvises til kapitel 3 om finansiering.
Der er tale om et komplekst samspil mellem en række aktører, der har indflydel-
se på såvel pris (husleje og forsyningsudgifter) som kvalitet på det udbud af
boligtjenester, som de almene boligorganisationer løbende ”sælger” til deres
beboere. Det drejer sig om:
 Boligorganisationen som bygherre,
 Entreprenører og rådgivere, men også byggematerialeindustri og forsy-
ningsselskaber som leverandører af varer og ydelser, og
 Kommuner og stat som reguleringsinstans.
Anskaffelsesudgifterne for alment nybyggeri har i de sidste mange år været realt
stigende, således også i de senere år, jf. hovedafsnit 4.2. Denne udvikling vurde-
res ikke fuldt ud at kunne forklares med udviklingen i de generelle byggeom-
kostninger, således som det har været muligt at afdække dem i hovedafsnit 4.3.
I den forbindelse er det desværre ikke muligt at isolere udviklingen i byggeriets
standard og kvalitet og dermed måle prisen pr. ”kvalitetsenhed”.
Regelsættet for alment byggeri giver gode muligheder for at påvirke nybyggeri-
et, bl.a. ved at stille krav til de almene bygherrer om at sikre et optimalt forhold
mellem pris og kvalitet i nybyggeriet set forhold til den almene boligsektors
målgruppe.
Siden styringsreformen fra 2009 har almenboligloven indeholdt en målsætning
for almen boligvirksomhed, der er særlig relevant her, nemlig at boligorganisa-
tionen (bygherre) i forbindelse med opførelse og renovering af almene boliger
skal tilstræbe at få mest mulig værdi for de investerede midler. Byggeriet skal
således have en god arkitektonisk, teknisk, sundhedsmæssig, miljømæssig og
energimæssig kvalitet, samtidig med at omkostninger og husleje skal holdes på
et niveau, hvor boligerne kan udlejes efter deres formål.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 131
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 131
132
Også længe før denne målsætning blev lovfæstet, er reguleringsmulighederne
overfor det almene byggeri i varierende grad blevet benyttet. Allerede i 1986
blev Byggeskadefonden således oprettet. Siden den daværende regerings byg-
gepolitiske handlingsplan fra 2003 er udnyttelsen af disse reguleringsmulighe-
der blevet intensiveret.
Samtidig er der som led i regeringens byggepolitik blevet lagt vægt på at koor-
dinere de forskellige initiativer med tilsvarende initiativer over for det statslige
og kommunale byggeri. Senest er dette kommet til udtryk i parallelle bekendt-
gørelser om krav til anvendelse af IKT (informations- og kommunikationstek-
nologi) i hhv. det offentlige og det almene byggeri. Der er derfor et tæt samar-
bejde med hhv. Energistyrelsen og Bygningsstyrelsen under KEBMIN, hvor
Energistyrelsen har ansvaret for byggepolitik, bygningsreglement og energibe-
sparelser i bygninger, mens Bygningsstyrelsen har ansvaret for det offentlige
byggeri.
På denne måde kan initiativer rettet mod det almene byggeri bidrage til udvik-
lingen af dansk byggeri mere generelt. Baggrunden herfor er bl.a., at den alme-
ne boligsektor med mere end en halv million boliger og dens særlige opbyg-
ning, organisation og drift er et glimrende laboratorium for udviklingen, imple-
menteringen og afprøvningen af nye tiltag, der sigter på at effektivisere og bil-
liggøre byggeprocessen og højne byggeriets kvalitet.
Det må generelt forventes, at initiativer af byggepolitisk karakter har en for-
holdsvis lang gennemslagstid. Dette skyldes dels den lange produktionstid for
en ny bygning - fra planlægning over projektering og udførelse til ibrugtagelse -
dels at initiativernes effekt afhænger af adfærdsændringer hos byggeriets parter.
Derfor er det vurderingen, at de senere års initiativer endnu ikke har haft fuld
effekt på udviklingen i anskaffelsesudgifterne. Som markante eksempler herpå
kan nævnes indførelsen af IKT-krav, logistikplanlægning på byggepladsen og
resultater fra nogle af forsøgsprojekterne, fx AlmenBolig+ og bygherrekrav til
energirenovering af facader i almene etageboliger fra 1960- og 70erne.
I dette kapitel gennemgås i afsnit 2 rammerne for MBBLs indsats på dette om-
råde, herunder ikke mindst almenboliglovens forsøgsbestemmelse og den til-
knyttede tilskudspulje. Herefter gennemgås i afsnit 4.4.3-4.4.10 en række ind-
satsområder, hvor nogle primært retter sig mod byggeprocessen, mens andre
især retter sig mod byggeriets udformning:
132 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
132 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
133
3. Kvalitetssikring – Byggeskadefonden og projektgranskning
4. Valg af entreprenører og rådgivere – byggeriets nøgletal og nye udbudsfor-
mer
5. Industrialiseret byggeri og logistik på byggepladsen
6. Digitalisering – BOSSINF og IKT-krav
7. Klimasikring
8. Energieffektivisering
9. Totaløkonomi og bæredygtigt byggeri
10. Effektivisering af bygherrerollen – en slags opsamling
I de enkelte afsnit beskrives først gennemførte initiativer og dernæst planlagte
eller overvejede initiativer. I hvert afsnit omtales relevante afsluttede og igang-
værende forsøgsprojekter i bokse.
De beskrevne initiativer understøtter alle en mere effektiv og rationel tilrette-
læggelse, opførelse og renovering af det almene byggeri. Nogle initiativer vil
selv på kort sigt og med relativ mindre investeringer kunne føre til mærkbare
resultater i form af bedre kvalitet og billiggørelse, andre initiativer indebærer en
væsentlig længere tidshorisont og større investeringer som f.eks. energirenove-
ringer og kvalitetssikring. Effekten af nogle initiativer har tillige en tæt sam-
menhæng med rådgivernes, entreprenørernes, bygherrernes og beboernes hold-
ninger og adfærd. Erfaringsmæssigt tager ændring heraf som nævnt tid.
4.4.2. De overordnede rammer
4.4.2.1. Lovgivning
Regelsættet for alment byggeri giver som nævnt gode muligheder for at påvirke
nybyggeriet, bl.a. ved at stille krav til de almene bygherrer. Udgangspunktet
findes især i almenboliglovens kapitel 8, der bl.a. vedrører nye boligers ud-
formning og indretning. Især § 108 er central i denne sammenhæng, jf. boks
4.2. Dette er nærmere udmøntet i den såkaldte støttebekendtgørelse, men også i
bekendtgørelser om kvalitetssikring, nøgletal og IKT-anvendelse. Via støttebe-
kendtgørelsen gøres regelsæt på andre ministeriers områder i øvrigt gældende
for alment byggeri, fx udbudsregler og regler om vinterbyggeri.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 133
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 133
134
Bygningsreglementet (BR10) gælder for det almene byggeri som for alt andet
byggeri. BR10, der har hjemmel i byggeloven, indeholder en lang række krav til
byggeriets standard og kvalitet. I de senere år er der ikke mindst sket en skær-
pelse af kravene til bygningers energiforbrug.
Boks 4.2. Udvalgte bestemmelser i almenboligloven
§ 108. Boligerne skal være udstyret og indrettet således, at de opfylder de boligsøgendes
rimelige krav til boliger af den pågældende art. Boligerne må ikke have luksuspræg.
Bygherren skal stille fornødne krav til byggeriets andre parter om den arkitektoniske
bearbejdning af byggeriet, om kvalitetssikring i forbindelse med gennemførelsen og
driften af byggeriet, om anvendelse af informations- og kommunikationsteknologi samt
om totaløkonomiske vurderinger.
§ 144. Med henblik på at fremme mulighederne for at iværksætte forsøg med nye byg-
gemetoder, boligformer eller forhold vedrørende driften af alment byggeri, herunder
udlejning og anvisning af almene boliger, kan ministeren for by, bolig og landdistrikter i
særlige tilfælde tillade, at de for alment byggeri fastsatte bestemmelser fraviges.
Stk. 2. Med henblik på at fremme indsatsen i områder med udsatte boligafdelinger, jf. §
91 a, stk. 1, der er omfattet af en helhedsplan, kan ministeren for by, bolig og landdi-
strikter tillade, at de for alment byggeri fastsatte bestemmelser i en afgrænset periode
fraviges.
Stk. 3. Ministeren for by, bolig og landdistrikter kan inden for den bevillingsramme, der
fastsættes på de årlige finanslove, meddele tilsagn om tilskud til igangsættelse, formid-
ling og evaluering af forsøg i det almene byggeri. Tilskuddet kan helt eller delvis dække
udgifter til indsamling af data, udviklings- og innovationsprojekter, oplysning og vej-
ledning samt registrering, forskning og evaluering m.v. vedrørende det tilladte forsøg og
dettes samspil med det øvrige boligmarked.
4.4.2.2. Finansieringsreformen for alment nybyggeri i 2009
Hovedelementerne i den finansieringsreform for alment nybyggeri, der blev
gennemført pr. 1. juli 2009, var en nedsættelse af startlejen, jf. startlejenedsæt-
telseskapitel, og en forhøjelse af maksimumsbeløbet, jf. hovedafsnit 4.2. Her-
udover omfattede reformen imidlertid en række initiativer af mere byggepolitisk
karakter:
134 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
134 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
135
 Mulighed for at gå ud over maksimumsbeløbet ved totaløkonomiske merin-
vesteringer, der medfører, at byggeriet som minimum opfylder 2015-
energikrav.
 Krav om anvendelse af en bestemt model til brug for de obligatoriske total-
økonomiske vurderinger i et alment byggeprojekt.
 Indfasning af Det Digitale Byggeri i alment nybyggeri på linje med gælden-
de krav i statsligt byggeri.
4.4.2.3. Regeringens handlingsplaner og strategier på bygge- og energiom-
rådet mv.
Mulighederne for i forbindelse med tilsagn til alment byggeri at stille krav til
byggerier er i mange år blevet udnyttet i regeringsstrategier og –handlingspla-
ner, der har sigtet på at forbedre byggesektorens performance og bygningsmas-
sens kvalitet, herunder også energibesparelser. Inden for det seneste tiår skal
navnlig fremhæves:
 Byggepolitisk handlingsplan ”Staten som bygherre” fra 2003
 Byggepolitisk handlingsplan ”Bedre og billigere byggeri” fra 2007
 Strategi for reduktion af energiforbruget i bygninger fra 2009
 Handlingsplan for klimasikring af Danmark ”Sådan håndterer vi skybrud og
regnvand fra 2012 (Miljøministeriet)
 Strategi for energirenovering af bygninger, som blev offentliggjort i maj
2014
 Byggepolitisk strategi, som forventes klar medio 2014
Udbredelsen af byggeriets nøgletal til det almene nybyggeri indgik som initiativ
i handlingsplanen for 2003, mens udbredelsen af Det Digitale Byggeri indgik i
handlingsplanen fra 2007. I energibesparelsesstrategien fra 2009 indgik initiati-
ver om fremme af energieffektivt alment nybyggeri, fremme af energibesparel-
ser i eksisterende almene boliger og forsøgsbyggeri i den almene boligsektor.
4.4.2.4. Koordineret byggepolitisk indsats og Rådet for Offentlige Bygher-
rer
Rådet for Offentlige Bygherrer (ROB) blev etableret i 2007 med det formål at
udveksle tekniske, juridiske, administrative og økonomiske erfaringer mellem
byg- og driftsherrerne. Rådet består af repræsentanter fra statslige, almene, re-
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 135
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 135
136
gionale og kommunale byggeadministrationer, herunder Bygningsstyrelsen,
Danske Regioner og KL. Bygningsstyrelsen er formand og Energistyrelsen
næstformand. MBBL er ligeledes medlem og repræsenterer det almene byggeri.
Rådet understøtter således udbredelse af viden og idéer om en væsentlig del af
det danske byggeri, herunder mere rationelle byggemetoder, billiggørelse af
byggeriet, nye udbudsformer, mv.
Rådet har nedsat en arbejdsgruppe - "Eksperimentariet" - der har til opgave at
udveksle erfaringer mellem de offentlige bygherrer (og andre deltagere) om
metoder til at opnå bedre, billigere og hurtigere offentligt byggeri. Eksperimen-
tariet har bl.a. drøftet forskellige udfordringer og problemstillinger på det byg-
gepolitiske område og de forskellige indsatsområder, som kan indgå som bidrag
til arbejdet med regeringens byggepolitiske strategi.
4.4.2.5. Almenboliglovens forsøgsbestemmelse og tilknyttet tilskudspulje
Efter almenboligloven er der mulighed for at gennemføre forsøg i henhold til
forsøgsbestemmelse i § 144, jf. boks 1.
Med ændring af almenboligloven i 2009 (L 208) blev der etableret en forsøgs-
bevilling i perioden 2010-2013 med en årlig bevilling på 10 mio.kr., jf. § 144,
stk. 3. Som led i aftalen om finansloven for 2014 er der også afsat en forsøgs-
pulje på 11 mio.kr. i 2014.
Formålet er at yde tilskud til igangsættelse, evaluering og formidling af forsøg i
både nybyggeriet og i det eksisterende almene byggeri.
Der er på denne baggrund iværksat og gennemført (større) forsøg inden for en
række forskellige områder som f.eks. energi, ny teknologi, fremtidssikring af
den almene bolig, effektivisering af byggeprocessen, social bæredygtighed,
klimasikring, billiggørelse af driften, frivillighed og ungdomsboliger.
Der er tillige på en række helt konkrete indsatsområder iværksat tiltag, der bi-
drager til at effektivisere og billigøre opførelsen og driften af det almene bygge-
ri. Eksempelvis, implementering og udbredelse af IKT (informations- og kom-
munikationsteknologi) i byggeriet, digitalisering af fraflytningsprocessen, for-
enkling af udbud på finansielle ydelser, ekstern granskning af byggeprojekter,
totaløkonomi og indeklima/energi.
136 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
136 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
137
Det er en forudsætning ved anvendelsen af puljen, at resultaterne af de iværksat-
te tiltag i videst muligt omfang udbredes og stilles til rådighed for det øvrige
byggeri, herunder ikke-alment byggeri. Dette sker bl.a. ved at offentliggøre alle
resultater på AlmenNet, som er en portal, der er åben for alle brugere
(www.denalmeneforsøgspulje.dk), og gennem afholdelse af målrettede konfe-
rencer o.lign.
Der er imidlertid behov for yderligere at få dokumenteret og spredt den best
practise, der bliver resultatet af nogle af forsøgsprojekterne og øvrige udvik-
lingstiltag.
Forslag/anbefalinger/overvejelser:
 Den eksisterende forsøgs-, udviklings-, evaluerings- og formidlingspulje
forlænges.
 Der igangsættes et udviklingsprojekt med henblik på at udvikle metoder til
at sikre hurtigere spredning af best practise og ny viden i det almene bygge-
ri.
4.4.3. Kvalitetssikring – Byggeskadefonden og projektgranskning
Kvalitetssikring tager sigte på at forebygge skader og andre svigt. Forebyggelse
er normalt billigere end udbedring, såvel for byggeriets parter og beboerne som
set ud fra samfundsøkonomiske hensyn. Er kvaliteten i orden, kan byggeriets
parter undgå eller formindske omprojektering, spild, usikkerhed, ydelser, der
må udbedres, udskiftes eller udføres på ny, svigt og skader og deraf følgende
ekstraudgifter eller forringede kvaliteter. Dette gælder både under udførelsen,
ved afleveringen og i forhold til afhjælpningsperioden.
Desuden undgås mulige erstatningskrav som følge af senere opdagede mangler
ved byggeriet og omkostningerne og tidsforbruget ved retlige opgør i forbindel-
se hermed. Ikke mindst ved at modvirke svigt i indbyggede bygningsdele kan
man undgå betydelige ekstraomkostninger. Mange erfaringer viser, at systema-
tisk kvalitetssikring kan betale sig.
Målet er ikke et fejlfrit byggeri. Dette ville være teknisk umuligt og selv i til-
nærmet grad uoverkommeligt dyrt. Men målet er at undgå dels de større skader,
dels de mange svigt i byggeriet, som har banale årsager eller som skyldes for-
kert brug af nye materialer og metoder.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 137
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 137
138
Alment nybyggeri og renoveringsarbejder omfattet af Byggeskadefonden er
som hovedregel omfattet af bekendtgørelse om kvalitetssikring. I henhold til
bekendtgørelsen skal bygherren drage omsorg for, at byggeriet under hensyn til
sit formål får en god kvalitet.
Byggeskadefonden – eftersyn, skadesdækning og erfaringsformidling
Grundlaget for Byggeskadefondens virksomhed er kapitel 11 i almenboligloven.
Fonden omfattes af samme regler som offentlige forvaltningsorganer, herunder
tilsyn fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter og kontrol af Rigsrevisio-
nen.
Byggeskadefonden, der er en selvejende institution, som blev oprettet i 1986, er
en forsikringsordning med tre overordnede formål:
 at forestå og afholde udgifter til eftersyn af støttet boligbyggeri og re-
noveringer
 at yde støtte til dækning af byggeskader, og
 at bidrage med erfaringer om byggeprocessen og byggeriet til byggeri-
ets parter med henblik på at forebygge byggeskader og fremme kvalitet
og effektivitet i byggeriet.
Herudover kan fonden med by-, bolig- og landdistriktsministerens godkendelse
deltage i øvrige aktiviteter, der har til formål at fremme byggeriets kvalitet og
effektivitet.
Der foretages både et 1-års eftersyn (svigt) og et 5-års eftersyn (kontrol) af det
af Fonden omfattede byggeri. Ved eftersynene vurderes bygningernes tilstand
og eventuelle svigt og skader registreres.
Fonden kan yde støtte til dækning af indtil 95 pct. af bygningsejerens udgifter
til udbedring af skader, som har deres årsag i forhold ved opførelsen eller reno-
veringen af byggeriet. Fonden yder dækning til skader, der anmeldes senest 20
år efter byggeriets/renoveringens afleverings- eller skæringsdato.
Siden 1. juli 1986 er der i forbindelse med nybyggeri af almene boliger, ung-
domsboliger, lette kollektivboliger, ældreboliger, private andelsboliger og kol-
lektive bofællesskaber indbetalt 1 pct. af anskaffelsessummen til Byggeskade-
fonden. Siden 1. juli 2011 er der til Byggeskadefonden indbetalt 1 pct. af an-
138 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
138 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
139
skaffelsessummen af renoveringsarbejder, der gennemføres med støtte fra
Landsbyggefonden. Ligeledes kan bygningsejeren frivilligt lade renoveringsar-
bejder omfatte af ordningen. Indbetalingerne anvendes til dækning af fondens
forpligtelser.
Det kan konstateres, at Byggeskadefonden med sit virke har bidraget væsentligt
til at nedbringe antallet af svigt i det almene byggeri. Dette skyldes en række
forskellige faktorer, herunder Fondens eftersynspraksis og udbredelsen af de
erfaringer og den viden, Fonden har stået for og fortsat står for.
I figur 4.12 er vist udviklingen i de væsentlige byggetekniske svigt, som er kon-
stateret i Byggeskadefondens eftersyn siden 1992.
Figur 4.12. Udvikling i andel af almene nybyggerier med væsentlige svigt 1992-
2012
Anm. De to forskellige farver markerer, at tallene i perioden 1992-1997 er baseret på 5-
årseftersyn, mens de i resten af perioden er baseret på 1-årseftersyn. Denne forskel in-
debærer ikke en ændret opgørelse af tallene.
Kilde: Byggeskadefonden
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 139
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 139
140
Det fremgår af, at der har været et kraftigt fald fra over 25 pct. i 1992 til i un-
derkanten af 5 pct. i 1. halvdel af 2000´erne. Siden har andelen ligget på om-
kring et par pct.
Der er ingen tvivl om, at Fondens virke både præventivt og med direkte med-
virken er med til i væsentlig grad at reducere ekstraudgifter til skadesudbedring,
der er forbundet med det almene byggeri, hvad enten der er tale om nybyggeri
eller renoveringsarbejder.
Med afsæt i erfaringerne fra Byggeskadefondens virke trådte reglerne om obli-
gatorisk (privat) byggeskadeforsikring i kraft den 1. april 2008. Der blev der-
med indført krav om, at en professionel bygherre, der bygger helårsbeboelse til
en forbruger, tegner en byggeskadeforsikring.
Formålet med ordningen er især at styrke forbrugerens retsstilling ved at give
adgang til en mere enkel proces og adgang til skadesudbedring eller erstatning
fra forsikringsselskabet, hvis der konstateres en alvorlig byggeskade i en ny-
etableret boligenhed – hvad enten der er tale om et nyt hus eller en ny lejlighed.
Samtidig skal forsikringen bidrage til at forebygge væsentlige byggeskader i
boligenheder og dermed øge kvaliteten i det private boligbyggeri.
Ekstern granskning
Kvalitetssikringsbekendtgørelsen omfatter en bestemmelse (§ 4, stk. 2) om, at
rådgivere inden afgivelse af deres projektdel skal have gennemført projekt-
granskning. Der er imidlertid ikke noget særskilt krav om ekstern projekt-
granskning.
Ekstern granskning er en særlig kontrol af et projektmateriale, kendetegnet ved
en systematisk stikprøvevis gennemgang af udvalgte risikobehæftede forhold,
som erfaringsmæssigt kan betyde svigt med betydelige (økonomiske) konse-
kvenser.
For at understøtte kvaliteten i det almene byggeri yderligere og for at undgå
unødige udgifter til omprojektering, svigt og skader er der to vejledninger under
udarbejdelse om ekstern projektgranskning – en rettet mod de rådgivere, der
skal forestå den eksterne granskning, og en, rettet mod bygherren.
140 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
140 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
141
I første række er der tale om vejledninger, som kan anvendes på frivillig basis.
Det forventes, at brugen af ekstern granskning kan udgøre et væsentlig element
i yderligere kvalitetssikring af byggeriet – og dermed også til en reduktion i
omkostningerne både ved opførelsen og den efterfølgende drift.
Merudgifterne til gennemførelse af ekstern granskning vurderes at være be-
grænsede, skønsmæssigt 0,2-0,3 pct. af anskaffelsesudgifterne, mens ”gevin-
sterne” i form af sparede udgifter til skadesudbedring omvendt vurderes at være
store. Det vurderes således, at ca. 80 pct. af de skader, der er konstateret ved
alment byggeri, har sin årsag i projekteringen af byggeriet. Det er netop hér, den
eksterne granskning sætter ind.
Forslag/anbefalinger/overvejelser:
 Med udgangspunkt i resultaterne fra det igangsatte udviklingsprojekt
om ekstern granskning igangsættes et arbejde med henblik på at udfor-
me en model for obligatorisk ekstern granskning af projekteringen af
almene byggeopgaver, før de udbydes til entreprenørerne. I den forbin-
delse overvejes, om denne opgave kan henlægges til Byggeskadefonden
og evt. erstatte det nuværende 5 års eftersyn.
4.4.4. Valg af rådgivere og entreprenører – byggeriets nøgletal og nye ud-
budsformer
Bygherrens udvælgelse af rådgivere og entreprenører til almene byggeopgaver -
ligesom for offentligt byggeri - ske i overensstemmelse med udbudsdirektivet
og tilbudsloven med henblik på at sikre konkurrence om opgaverne.
Der er netop vedtaget et nyt udbudsdirektiv, som efter planen skal følges op af
en ny udbudslov. På nuværende tidspunkt er det uafklaret, hvor store ændringer
dette vil betyde.
Byggeriets nøgletal
Benchmarking i form af såkaldte nøgletal, indsamlet gennem evaluering af en-
treprenørers og rådgiveres præstationer i gennemførte byggeopgaver, til brug
ved udvælgelse til nye opgaver har været et af svarene på at sikre mere konkur-
rence.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 141
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 141
142
Det overordnede formål med nøgletalssystemet er at fremme kvalitet og effekti-
vitet i forbindelse med statsligt og alment byggeri gennem brug af nøgletal
blandt andet ved at sikre mere konkurrence på kvalitet, når det offentlige og de
almene boligorganisationer bygger. Forventningen er, at denne konkurrence vil
sprede sig til det øvrige byggeri, jf. boks 2.
I boks 4.3 er endvidere vist de enkelte nøgletal.
Boks 4.3. Formål med nøgletalssystemet og de enkelte nøgletal
Det overordnede formål med nøgletalssystemet er at fremme kvalitet og effektivitet i
forbindelse med statsligt og alment byggeri gennem brug af nøgletal og dermed:
 give bygherrer bedre mulighed for at udvælge den mest velegnede tilbudsgiver.
 give bygherrer, rådgivere og entreprenører bedre mulighed for at sammenligne sig
med hinanden med hensyn til såvel byggeprocessen som produktet (det færdige
byggeri).
 give kommunalbestyrelsen eller regionsrådet bedre mulighed for at vælge den mest
effektive bygherre til et alment byggeprojekt.
 sikre større gennemsigtighed omkring kvaliteten i byggeriet.
 fremme systematiske læringsprocesser og sætte gang i en evalueringskultur, der kan
forbedre bygherrernes, rådgivernes og entreprenørernes læring ved byggeprojekter.
 reducere omfanget af fejl, mangler og forsinkelser i byggeriet.
Nedenfor er de enkelte nøgletal oplistet.
Nøgletal for entreprenører:
 Overholdelse af tidsfrister.
 Mangler.
 Arbejdsulykker.
 Kundetilfredshed.
Nøgletal for rådgivere:
 Kundetilfredshed.
Nøgletal for almene bygherrer:
 Mangler.
 Arbejdsulykker.
 Energiforbrug.
 Kommunernes tilfredshed som bestiller.
 Vurdering af bebyggelsen (produktnøgletal).
142 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
142 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
143
I 2004 kom den første bekendtgørelse om evaluering af byggeopgaver. Den
pålagde de statslige bygherrer at anvende og indsamle oplysninger til beregning
af nøgletal for entreprenørerne på større byggeopgaver. Siden er reglerne på
området blevet revideret flere gange. Nøgletal for entreprenører blev indført i
det almene byggeri pr. 1. marts 2007 og for rådgivere i såvel det statslige som
det almene byggeri pr. 1. maj 2008. Pr. 1. maj 2009 blev der gennemført en
forenkling af entreprenørnøgletalssystemet (version 2).1. januar 2010 trådte en
ny nøgletalsbekendtgørelse for såvel alment som statsligt byggeri mv. i kraft,
hvormed der indførtes nøgletal for bygherrer. Til brug ved udvælgelse til nye
opgaver skal entreprenører og rådgivere aflevere nøgletal til bygherren.
Aktuelt er der i alment byggeri 1.300 afsluttede evalueringer af entrepriser, 272
rådgiveraftaler og 56 bygherreopgaver.
I forbindelse med indførelse af bygherrenøgletal i 2010 blev det meldt ud, at der
ville ske en evaluering af nøgletalssystemet for alment og statsligt byggeri (nøg-
letal for entreprenører, rådgivere og bygherrer). Ministeriet for By, Bolig og
Landdistrikter (MBBL) og Bygningsstyrelsen har derfor nu igangsat en evalue-
ring af nøgletalssystemet, som forventes afsluttet inden udgangen af 1. halvår
2014.
Overordnet skal evalueringen danne grundlag for at vurdere, om nøgletalssy-
stemet lever op til hovedformålet om at fremme kvalitet og effektivitet i bygge-
riet ved brug af nøgletal.
Ændrede udbudsformer og udbudspraksis
Der findes en lang række forskellige udbuds- og entrepriseformer. De traditio-
nelle udbudsformer er:
 offentligt udbud
 begrænset udbud, evt. med forudgående prækvalifikation
 underhåndsbud.
De traditionelle entrepriseformer er:
 fagentreprise (inkl. storentreprise)
 hovedentreprise
 totalentreprise.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 143
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 143
144
Udvalgte udbuds- og entrepriseformer omtales i boks 4.4.
Ifølge oplysninger fra BOSSINF benyttes alle kombinationer af de nævnte ud-
buds- og entrepriseformer i det almene byggeri i større eller mindre omfang.
Begrænset udbud er klart den mest anvendte udbudsform. Totalentreprise har i
de senere år været den mest anvendte entrepriseform (ca. 40 pct. af byggepro-
jekterne), lidt foran fagentreprise. I forhold til perioden forud er totalentreprise-
formen vundet frem især ”på bekostning af” hovedentreprise.
I henhold til almenboligloven og støttebekendtgørelsen skal alment byggeri -
nybyggeri og renovering - udbydes efter reglerne i tilbudsloven eller EU’s ud-
budsdirektiv. Disse regler, som skal sikre konkurrence om opgaverne, lægger
rammer for de samarbejdsformer, der kan praktiseres ved alment byggeri.
Generelt betragtet lægger udbudsreglerne forskellige bindinger på brugerne.
Endvidere kan håndteringen af udbudsreglerne i praksis være forbundet med
suboptimering, videnstab, høje transaktionsomkostninger og risikopræmier.
Der er dog med EU’s nye udbudsdirektiv, jf. boks 4.4, åbnet for visse nye mu-
ligheder i retning af mere fleksible udbudsformer eller det bliver gjort nemmere
at anvende de eksisterende udbudsformer. Udbudsdirektivet forventes at blive
udmøntet i dansk lovgivning i folketingsåret 2014-15.
144 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
144 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
145
Boks 4.4. Mere om udvalgte udbuds- og entrepriseformer
EU’s nye udbudsdirektiv
EU har vedtaget et nyt udbudsdirektiv, og implementeringen af direktivet i det danske
regelsæt er iværksat. Med direktivet bliver det nemmere for ordregiver at bruge de flek-
sible udbudsformer ”udbud med forhandling” og ”konkurrencepræget dialog”. Samtidig
bliver der indført en ny udbudsprocedure ”innovations-partnerskab”, som giver mulig-
hed for at indgå en længerevarende partnerskabskontrakt med henblik på at udvikle et
produkt eller en ydelse. Der skabes endvidere bedre mulighed for at sætte fokus på
totaløkonomi og indtænke miljømæssige og sociale hensyn i udbudsprocessen. Direkti-
vet giver desuden mulighed for at fastsætte tidsfrister, der er betydelig kortere end i det
gældende direktiv, og indeholder herudover en række nyttige præciseringer i relation til
konkrete problemstillinger, der er opstået i praksis. Det bør afdækkes, om direktivet
åbner nye, brugbare muligheder i forhold til det almene byggeri.
Totalentreprise
Ved udbud i totalentreprise er entreprenøren ansvarlig for hele eller den væsentligste del
af projekteringen af byggeriet og for hele udførelsen på byggepladsen. Totalentreprenø-
ren skal således udføre den projektering, der ikke indgår i udbudsmaterialet. En totalen-
treprenør vil normalt ikke selv udføre alle fagentrepriser og leverancer, men vil anvende
underentreprenører og -leverandører. Om totalentreprise er egnet ved en konkret bygge-
opgave, er først og fremmest afhængig af, om bygherren kan acceptere at give afkald på
at få indflydelse på den konkrete udformning og detaljering af projektet samt på tilrette-
læggelse af byggearbejderne.
Totalentreprise giver et tidligt overblik over byggeopgavens økonomi og tidsmæssige
fordele ved hurtigere gennemførelse, idet der normalt kan detailprojekteres under udfø-
relsen. De prismæssige fordele, afhænger af markedssituationen. Der kan ikke siges
noget generelt om, hvorvidt totalentreprise er billigere end andre entrepriseformer. Det
kan dog nævnes, at en stor andel af standardiserede løsninger i et projekt normalt vil
betyde lavere pris. Erfaringer fra gennemførte totalentrepriser viser, at bygherren skal
være meget opmærksom på at fastsætte og beskrive den ønskede kvalitet i grundlaget
for totalentrepriseaftalen.
Partnering
En række af de nye samarbejdsformer mellem byggeriets parter bliver kaldt partnering.
I partnering etablerer parterne en samarbejdskultur, der fokuserer på medspil og tillid
igennem tidlig inddragelse af alle parters kompetencer. Partnerskabet består som mini-
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 145
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 145
146
mum af bygherren, entreprenøren og rådgiveren i projekteringen. Parterne samarbejder
om at formulere fælles målsætninger og om at opfylde disse.
Formålet med partnering er dermed primært en projektoptimering i program- og pro-
jektfasen med henblik på at skabe et bedre udgangspunkt for byggeprocessen og dermed
et bedre produkt, som bliver en succes for alle parter.
Rammeudbud
I det almene boligbyggeri er der eksempler på anvendelse af rammeudbud med henblik
på at billiggøre byggeriet via storskalafordele og industrialisering. Boligselskabet KAB
har baseret konceptet for nybyggeriet, AlmenBolig+, på rammeudbud, jf. boks 4.5,
mens boligselskabet Al2bolig med henblik på opnåelse af bedre, hurtigere og billigere
energifacaderenovering af almene etageboligbebyggelser opført 1960-1976 har indgået
en rammeaftale med tre konsortier, hvorefter de enkelte byggeopgaver tildeles via et
miniudbud, jf. boks 4.6.
Samlet udbud
Samlet udbud er en udbudsform, hvor alle udgifter til projektering, opførelse og efter-
følgende vedligeholdelse af byggeriet over en årrække kan indgå i udbuddet af byggeri-
et. Der sigtes med samlet udbud på at opnå bedre totaløkonomiske løsninger i byggeriet,
idet vedligeholdelse allerede medtænkes fra starten af byggeprojektet. Det tidligere
Velfærdsministerium udarbejdede i 2009 en vejledning om samlet udbud målrettet det
almene byggeri.
Blandt andet på grund af størrelsen af de enkelte almene byggesager og de
transaktionsomkostninger, som f.eks. udbud efter forhandling indebærer, må det
forventes, at det almene byggeri i høj grad fortsat vil bruge de hidtidige anvend-
te former for udbud.
Generelt betragtet er der i det almene byggeri en tendens til, at de almene byg-
herrer udbyder byggeriets enkelte faser separat til forskellige aktører i branchen,
herunder særligt at projektering og udførelse udbydes separat. Samtidig udby-
des udførelsen ofte i fagentrepriser, hvilket øger kravene til projekteringens
detaljering og planlægningen af sammenhængen mellem de enkelte fagentrepri-
ser.
146 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
146 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
147
Hvis der sammenlignes med private bygherrer, så har de private i højere grad
mulighed for at benytte sig af gentagelseseffekter og en løbende vidensoverfør-
sel i kraft af erfaringer med faste (og succesfulde) samarbejdskonstellationer på
tværs af byggeriets faser samt gentagne samarbejder med rådgivere og udføren-
de virksomheder.
Den almene bygherre kan ikke inden for det gældende regelsæt etablere ufor-
melle samarbejder på samme vis og har derfor ikke på samme måde mulighed
for at bringe byggeriets parter sammen på et tidligt stadie i byggeriet. Det nye
EU-udbudsdirektiv indebærer dog tilsyneladende en åbning i denne retning, jf.
boks 4.4.
Der er antagelig en usikkerhed omkring mulighedsrummet inden for udbudsreg-
lernes rammer og en frygt for habilitetsudfordringer i tilbudsfasen. I alment
byggeri er det traditionelt rådgiverne, som i program- og projekteringsfasen
træffer beslutninger om løsninger i byggeriet, som entreprenøren i udførelsesfa-
sen er ansvarlig for at implementere. Det indebærer en betydelig risiko for util-
strækkelig dialog og koordination på tværs af faggrænserne. Konsekvenserne
kan være manglende ejerskab til løsningerne, manglende videndeling om byg-
barhed og standardisering samt meget begrænsede innovationsmuligheder.
Totalentreprise, der som nævnt er forholdsvis udbredt i det almene nybyggeri,
indeholder en række fordele for bygherren bl.a. i form af ansvarsplacering og
beslutning om en række valg, der kan overlades til totalentreprenøren. På den
anden side indebærer brug af denne udbudsform en række usikkerheder, som
forudsætter en erfaren bygherre, der råder over fornøden ekspertise og som på
forhånd har gjort sig det meget klart, hvad den pågældende vil have ud af byg-
geriet – kvalitetsmæssigt og funktionsmæssigt.
Almene bygherrer kan - udover i totalentrepriser - have en interesse i at få en-
treprenørernes byggetekniske ekspertise ind tidligere i byggeprocessen med
henblik på at sikre bygbarhed. Samtidig skaber en tidligere inddragelse af entre-
prenørernes tekniske viden mulighed for at anvise nye og innovative løsninger,
materialevalg eller standarder, som kan virke optimerende for byggeriet.
Det er ikke indtrykket, at partnering er særlig udbredt i det almene byggeri.
Enkelte offentlige bygherrer har gjort indledende erfaringer med styringsentre-
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 147
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 147
148
priser og tidlig inddragelse af entreprenøren for at sikre vidensdeling og koordi-
nation allerede i program- og projekteringsfasen.
Rammeudbud er i høj grad baseret på volumen, dvs. udbud af så mange boli-
genheder, at leverandøren har mulighed for at rationalisere fremstillingsproces-
sen. Rammeudbuddet har kun fundet anvendelse i det almene byggeri i enkelte
sager.
Samlet udbud har ikke fundet udbredelse i det almene byggeri. Årsagen kan
være den kompleksitet – og dermed antagelig den økonomiske usikkerhed - der
kan ligge i inddragelse af den fremtidige drift i udbuddet.
Forslag/anbefalinger/overvejelser:
 I samarbejde med Bygningsstyrelsen revideres nøgletalsbekendtgørelserne
for alment og statsligt byggeri på baggrund af den igangværende evaluering.
 For at sikre den fornødne tid til en hensigtsmæssig udbuds- og projekte-
ringsproces forlænges fristen for bygherres ansøgning til kommunen om
godkendelse af byggeriets påbegyndelse (den såkaldte 9 måneders frist) fra
9 til 15 måneder efter tilsagnsdatoen. Dette vil forbedre mulighederne for at
anvende alternative udbudsformer, tilrettelægge større udbud og planlæg-
ning af byggeri i flere kommuner samt for at gennemføre projekttilpasnin-
ger, herunder evt. lade et udbud gå om.
 De almene bygherrer bør inden for gældende rammer tilskyndes til at afprø-
ve nye udbudsformer, som bringer byggeriets parter tættere sammen. Dette
vil blive søgt understøttet ved gennemførelse af et eller flere forsøgs-
og/eller udviklingsprojekter.
4.4.5. Industrialiseret byggeri og logistik på byggepladsen
Meget byggeri er i dag præget af, at ”der startes forfra” hver gang, et nyt bygge-
ri skal opføres. Byggeriet bliver derfor ofte dyrere som følge af, at potentialerne
for højere produktivitet via ”byggeri på fabrik” og velplanlagte byggeprocesser
ikke udnyttes tilstrækkeligt.
Industrialisering og modulbyggeri
Meget alment boligbyggeri opført i perioden fra starten af 1960erne til henimod
slutningen af 1970erne – det såkaldte ”kransporsbyggeri” – var foranlediget af
et voldsomt stigende behov for flere boliger, herunder ikke mindst familieboli-
148 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
148 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
149
ger. Byggeriet var karakteriseret ved en høj grad af anvendelse af industrielt
fremstillede byggekomponenter, der let kunne monteres på byggepladsen. Re-
sultatet var arkitektonisk set et ofte meget ensformigt byggeri, som tillige var
præget af byggeskader - blandt andet pga. det omfang og det tempo, byggeriet
blev opført.
Et af svarene på kravet og ønsket om et mere effektivt og rationelt byggeri med
en højere kvalitet og til en lavere husleje har været en øget anvendelse af indu-
strialisering og modulbyggeri. Der er i dag udviklet byggemetoder, der giver
mulighed for større fleksibilitet i selve fremstillingen af byggeriet – f.eks. byg-
geri ”under tag”, hvor byggeriet fremstilles på en fabrik og transporteres til
byggegrunden, hvor det tilsluttes el, vand og varme og får påsat facadebeklæd-
ning. De enkelte bebyggelser kan derfor udformes langt mere varieret end tidli-
gere.
Ministeriet godkendte i 2007 igangsættelsen af et meget stort forsøg AlmenBo-
lig+, jf. boks 4.5. Forsøget indeholder en række forskelige forsøgselementer og
helt grundlæggende indebærer forsøget et krav om billiggørelse af byggeri-
et/huslejen, hvilket sker gennem anvendelse af industrialiseret/modulbyggeri.
Forsøget omfatter i dag ca. 1.200 boliger fordelt på ca. 20 bebyggelser. Et andet
stort boligselskab har udviklet et industrialiseret lavenergibyggerikoncept,
Energi-0-bolig, hvor der er opført et begrænset antal bebyggelser.
Ministeriet har også støttet gennemførelsen af et forsøg, hvor et eksisterende
byggeri har gennemgået en omfattende renovering med udgangspunkt i en re-
duktion af byggeriets energiforbrug, jf. boks 4.6. Herunder skete der også en
udskiftning af byggeriets facade. Renoveringen hvilede på en industrialiseret
proces og en digitalisering af de valgte arbejdsmetoder.
I forlængelse af forsøget er der indgået en rammeaftale med tre konsortier om
bedre, hurtigere og billigere energifacaderenovering af almene etageboligbe-
byggelser opført 1960-1976 hvorefter de enkelte byggeopgaver tildeles via et
miniudbud, jf. boks 4.6.
Som udgangspunkt kan det antages, at industrialiseret byggeri og modulbyggeri
kan effektivisere den samlede proces, billiggøre byggeriet og understøtte en god
kvalitet, men at der på den anden side heller ikke er tvivl, om at ”byggeri under
tag” ikke i sig selv er en garanti for god kvalitet eller billiggørelse. Også ved
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 149
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 149
150
anvendelse af disse byggemetoder skal der under hele processen ske en løbende
kvalitetssikring i form af granskning o.lign. Denne kvalitetssikring skal natur-
ligvis også omfatte den del af byggeprocessen, som sker på selve pladsen, hvor
byggeriet skal opføres.
I anvendelse af industrialisering og modulbyggeri og den billiggørelse, der bør
ligge i brugen af disse byggemetoder, er volumen en meget vigtig faktor. Vo-
lumen betyder i denne henseende ikke opførelse af mange boliger samme sted,
men at leverandøren af byggeriet kan byde ud fra et større antal enheder f eks.
gennem brug af rammeaftaler. Det betyder så mindre, at byggeriet er geografisk
fordelt forskellige steder i landet.
Boks 4.5. Forsøg: AlmenBolig+
Huslejen i AlmenBolig+ er op til 30 pct. lavere end huslejen i almindeligt alment byg-
geri. Dette opnås bl.a. gennem industrialisering af byggeriet, klumpudbud af byggeriet
(volumen), jf. boks 4.4, udvidet beboerdeltagelse i den daglige drift og muligheden for
beboerne til selv at færdigindrette boligen for egen regning. Bortset fra industrialise-
ringselementet adskiller AlmenBolig+-konceptet sig fra den almindelige almene fami-
liebolig på en række forskellige måder, hvor de væsentligste er:
 Boligerne afleveres som enkle storrum med køkken, bad, toilet og gulve; bebo-
erne indretter selv resten ved etablering af skillevægge, skabe, mv.
 Lavere driftsomkostninger til bygningsdriften ved at beboerne selv i al væsent-
lighed varetager afdelingens drift
 Digitaliseret administrationskoncept
 Lavere omkostninger til individuelt forbrug, særligt varmeforbruget
 Vedligeholdelse og henlæggelser varetages i et nyt koncept gennem langtids-
planlægning og ”markvandring” (systematisk besigtigelse af bebyggelsen)
 Pristalsregulering af beboerindskuddet ved fraflytning/genudlejning
Byggeriet er opført som energiklasse 1-byggeri – dvs. en energiklasse bedre end almin-
deligt boligbyggeri. Dog vil den sidste del af boligerne blive opført efter 2020-
energikravene. AlmenBolig+ er dermed i energimæssig henseende forud for almindeligt
byggeri.
Det er vigtigt at understrege, at AlmenBolig+ skal på nuværende tidspunkt ses som et
supplement til den almene boligsektors udbud af familieboliger. AlmenBolig+ er såle-
150 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
150 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
151
des ikke udviklet som et alternativ til den almindelige almene familiebolig. Baggrunden
herfor er ikke mindst det meget væsentlige element vedrørende større beboerdeltagelse i
den daglige drift. Hertil kommer, at den begrænsede anlægsudgift i AlmenBolig+ inde-
bærer visse begrænsninger i byggeriets arkitektur, og muligheden for at indpasse dette i
eksisterende byggeri.
En del af hensigten med gennemførelsen af forsøget er at kunne uddrage positive erfa-
ringer fra AlmenBolig+ til et mere effektivt og omkostningsbevidst almindeligt alment
byggeri. Forsøget er endnu ikke evalueret, men det må antages, at en af erfaringerne
med forsøget vil være, at driften og brugen af et AlmenBolig+-byggeri i nogle henseen-
der kun i begrænset omfang kan overføres til almindeligt alment byggeri, mens det i
andre henseender som f.eks. det digitale administrationskoncept indeholder elementer,
som er bredt anvendelige.
Hertil kommer, at den begrænsede anlægsudgift i AlmenBolig+ indebærer visse be-
grænsninger i byggeriets arkitektur, og muligheden for at indpasse dette i eksisterende
byggeri.
AlmenBolig+ er planlagt til evaluering i 2016.
Den foreløbige vurdering af AlmenBolig+ i henseende til industrialiseringsaspektet er,
at det gennem en veltilrettelagt byggeproces i et fabriksmiljø (dvs. at en stor del af byg-
geprocessen sker under tag og dernæst transporteres til det sted, hvos byggeriet etable-
res) er lykkedes at sikre en tilfredsstillende kvalitet.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 151
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 151
152
Boks 4.6. Forsøg: Bygherrekrav til opnåelse af bedre, hurtigere og billigere
energi-facaderenovering af almene etageboliger opført 1960-1976
Projektets overordnede formål har været at tilvejebringe viden- og metodegrundlaget for
formulering af bygherrekrav til skabelse af en bedre, billigere og hurtigere energifacade-
renovering.
I Langkærparken i Aarhus besluttede AL2bolig i 2009 at udtage en enkelt boligblok til
en altomfattende renovering, som tilstræber at finde svar på, hvordan man sikrer en
langtidsholdbar, totaløkonomisk, energieffektiv og æstetisk smuk klimaskærm - og
samtidig løser de energiøkonomiske udfordringer og indeklimaproblemene. Hele tanke-
sættet bag projektet har været at flytte en væsentlig del af byggeproduktionen til et fa-
briksmiljø, for at sikre en hurtigere proces, frem for at bygge det hele op på husene.
Projektets idé har ikke været at finde epokegørende nye løsninger, men om at udvikle
nogle værktøjer, baseret på gode byggeerfaringer, proceserfaringer og industrielle erfa-
ringer og samtidig forbedre metodeudviklingen på digitaliseringsområdet, for at spare
ressourcer.
Gennemførelsen af forsøget viser, at det er teknisk muligt med kendt viden at renovere
en standardboligblok fra ca. 1970 til lavenergiklasse 2020. Men forsøget har også vist,
at meromkostningerne til renovering ud over bygningsreglementets gældende energi-
rammer i BR10 ikke kan forsvares alene ud fra en økonomisk vurdering. Der er imidler-
tid ikke tvivl om, at der gennem forsøget er indhentet en række nyttige erfaringer og
metoder, som er lagt til grund ved renoveringen af tilsvarende byggerier.
Logistikplanlægning på byggepladsen
Undersøgelser af anvendelsen af tiden på byggepladsen gennemført i Danmark,
Sverige, USA og Canada fra omkring 2000 har alle givet indikationer på, at kun
ca. 1/3 af den samlede tid på byggepladsen medgår til direkte værdiskabende
aktiviteter, dvs. til udførelse af de arbejdsoperationer, der vedrører montage af
produkter og bygningsdele eller omdannelse af byggematerialer ved indbyg-
ning, bearbejdning mv. Af de resterende 2/3-dele af tiden medgår ca. halvdelen
til forberedende arbejder (læse instruktioner og tegninger, skabe plads, frem-
skaffe materialer og materiel mv.) og resten til direkte spild (vente, være borte
osv.).
152 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
152 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
153
Med henblik på at fremme tankegangen bag ”lean construction” i det almene
byggeri er der med virkning fra 1. juli 2002 i støttebekendtgørelsen stillet krav
om, at bygherre for at opnå ”skema B-godkendelse” af alment byggeri skal ved-
lægge en plan for gennemførelse og styring af logistikplanlægning på bygge-
pladsen til kommunalbestyrelsens godkendelse. Planen skal indeholde princip-
per for løbende ajourføring og justering af planen i byggeperioden.
I 2003 blev dette fulgt op af en vejledning for alment byggeri om logistik i ud-
førelsen af byggeri, som den daværende Erhvervs- og Boligstyrelse fik udarbej-
det, og som fortsat på sin vis er ”state of the art”.
Der foreligger ingen belysning af anvendelsen af logistikplanlægning i det al-
mene byggeri.
Det må i øvrigt antages, at den fremadskridende digitalisering af byggeriet har
forbedret mulighederne for at foretage effektiv logistikplanlægning.
Forslag/anbefalinger/overvejelser:
 Med afsæt i evalueringen af AlmenBolig+ og på basis af andre erfaringer,
jf. fx boks 4.5, overvejes det i samarbejde med den almene sektor, hvordan
industrialiseret byggeri med god kvalitet og lavt energiforbrug kan fremmes
på baggrund af bl.a. erfaringerne fra AlmenBolig+.
 Der gennemføres en evaluering af anvendelsen af logistikplanlægning i det
almene byggeri med henblik på at vurdere behovet for en opstramning af
bekendtgørelseskravet samt at belyse mulighederne for at fremme digital
logistikplanlægning.
4.4.6. Digitalisering – BOSSINF og IKT-krav
Der er ingen tvivl om, at øget digitalisering indebærer et stort potentiale for
produktivitetsstigninger i byggeriet. På dette område er det almene byggeri,
herunder nybyggeriet, godt på vej.
BOSSINF – digitalt administrationssystem for alment byggeri.
Som i den decentrale støttemodel for alment byggeri, hvor kommunerne har en
meget central rolle, er den konkrete støttesagsbehandling af nybyggeri og større
renoveringer af almene boliger baseret på det digitale administrationssystem,
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 153
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 153
154
BOSSINF. Det skal sikre, at sagsbehandlingen sker på en effektiv måde samt på
et forsvarligt og ensartet grundlag. Samtidig udgør BOSSINF-systemerne ”ryg-
graden” i MBBLs overvågning af den støttede byggeaktivitet i den almene bo-
ligsektor.
Siden begyndelsen af 1990´erne er der for hvert enkelt nybyggeriprojekt til
BOSSINF-STB blevet indberettet en lang række oplysninger om byggeriets
beliggenhed, udformning, udbudsforhold og økonomi, herunder også oplysnin-
ger til brug for beregning af nøgletal, jf. afsnit 4. Disse oplysninger danner bag-
grund for kommunernes behandling af støttesagen og skal indberettes forud for
kommunens tilsagn om støtte (skema A), godkendelse af anskaffelsessummen
før byggeriets påbegyndelse (skema B) og godkendelse af byggeregnskab (ske-
ma C).
Der eksisterer tillige et administrationssystem, BOSSINF-BET, hvor der regi-
streres nøgleoplysninger vedrørende statsstøttede realkreditlån til nye almene
boliger, ydet siden 1999. Oplysningerne heri stammer fra BOSSINF-STB og de
långivende realkreditinstitutter. De anvendes til opkrævning af statsstøtte samt i
forbindelse med refinansiering og tvungen konvertering af statsstøttede lån.
I 2011 blev der etableret et administrationssystem for større renoveringsprojek-
ter BOSSINF-REN, hvortil oplysninger om alle fondsstøttede renoveringspro-
jekter skal indberettes.
Andre aktører som Byggeskadefonden, Landsbyggefonden, realkreditinstitut-
terne, Statens Administration samt nøgletalsevaluatorfirmaerne er koblet op til
og benytter ligeledes BOSSINF.
IKT-krav – anvendelse af informations- og kommunikationsteknologi
Det Digitale Byggeri var et af initiativerne i den byggepolitiske handlingsplan
”Staten som bygherre” fra 2003. Resultatet af Det Digitale Byggeri var dels en
række bygherrekrav formuleret gennem en IKT-bekendtgørelse for statsligt
byggeri, dels et digitalt fundament bestående af en række konkrete standarder
og værktøjer.
For at imødekomme ønsket om ensartet kravstillelse for både det offentlige og
det almene byggeri, har Bygningsstyrelsen og Ministeriet for By, Bolig og
Landdistrikter gennemført en harmonisering af IKT-kravene. Sideløbende med
154 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
154 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
155
etableringen af IKT-bekendtgørelsen - og koordineret med denne - er der etable-
ret et afsæt for en digitalisering af driften af alment byggeri i form af Forvalt-
ningsklassifikation, jf. kapitel 4.
Formålet med IKT-bekendtgørelsen for det almene byggeri er at påvirke til en
harmoniseret og værdiskabende anvendelse af IKT i bygge-, renoverings-, drift-
og vedligeholdelsesopgaver. Produktiviteten indenfor disse opgaver vurderes at
kunne forøges væsentligt i de kommende år ved udvidet brug af IKT.
Med dette formål omfatter bekendtgørelsen en række krav til IKT-anvendelsen
samt til de metoder og processer, der knytter sig til disse. Rent praktisk er be-
kendtgørelsen udformet som en række krav, som bygherren i den konkrete byg-
gesag skal stille til byggesagens parter. Disse krav omfatter:
 § 3 IKT-koordinering
 § 4 Håndtering af digitale byggeobjekter
 § 5 Digital kommunikation og projektweb mv.
 § 6 Anvendelse af digitale bygningsmodeller i projektkonkurrencer
 § 7 Anvendelse af objektbaseret bygningsmodellering under projektering og
udførelse
 § 8 Digitalt udbud og tilbud
 § 9 Udbud med mængder
 § 10 Digital leverance ved byggeriets aflevering
 § 11 Digital mangelinformation
Kravene kan overordnet set inddeles i tre typer af krav:
1. Krav, som øger kvaliteten og produktiviteten hos bygherren.
2. Krav, som øger driftsherrens produktivitet i driften.
3. Krav, som øger kvaliteten og produktiviteten i leverancesystemet, som i
denne sammenhæng omfatter rådgivere, projekterende, udførende, byggeva-
reproducenter, it-udbydere m.v.
MBBL har søgt at understøtte implementeringen af forsøgsprojekter, jf. boks
4.7, mens tre nye projekter er igangsat pr. 1. januar 2014, hvor der bl.a. lægges
vægt på den digitale sammenhæng mellem anlægs- og driftsfase.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 155
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 155
156
Boks 4.7. Forsøg: En ny dagligdag med IKT
Projektet har til formål gennem øget anvendelse af IKT-teknologi, øget inddragelse af
beboerne, etablering af byggetekniske platforme (installationsskakte, lette elevatorer,
lette badekabiner mm.) fremstillet på fabrik at sætte en ny standard for design og udfø-
relse ved trinvis boligfornyelse af ældre almene boligafdelinger.
Den øgede IKT-anvendelse består bl.a. i udvikling af en digital grundmodel, et pro-
jektweb-design, en udbudsweb og en projektweb-manual, ligesom der er udviklet kon-
cepter for IKT-kompetencer i en række forskellige relationer. Sigtet med udvikling af
disse IKT-relaterede instrumenter har bl.a. været at understøtte udarbejdelsen af bygge-
tekniske tilstandsvurderinger og lokalisering af industrialiseringsegnede bygningsdele,
der kan bistå ved myndighedsbehandlingen af byggeprojektet, udarbejdelse af Skema A
og endelig understøtte et digitalt rammeudbud af de industrialiseringsegnede bygnings-
dele.
Endelig skal projektet samtidig give et markant energiløft gennem et energistyrings- og
lavenergiperspektiv baseret på en optimeret energistyring og udskiftning af installatio-
ner, samt en beboerdreven energi-adfærdsoptimering
.
Forslag/anbefalinger/overvejelser:
 Der igangsættes et arbejde, der skal gøre det muligt for bygherre ved indbe-
retning af oplysninger til BOSSINF i et alment nybyggeri eller et renove-
ringsprojekt.at ”genbruge” de byggesagsoplysninger, IKT-bekendtgørelsen
kræver indsamlet og opbevaret.
4.4.7. Klimasikring
Regeringens handlingsplan for klimasikring af Danmark, der blev offentliggjort
i december 2012, indeholder flere initiativer på MBBLs områder, hvoraf nogle
allerede er gennemført, herunder fire støttede forsøgsprojekter, jf. boks 4.8.
156 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
156 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
157
Boks 4.8. Forsøg: Fire klimasikringsprojekter under den almene forsøgspulje
Klimatilpasning af en almen bydel – et pilotprojekt
Projektet har til hensigt at afdække og vise, hvilke værktøjer der er til rådighed ved
klimatilpasning, forankret i et eksempel projekt omkring Østbyparken i Vejle. Projektet
har fokus på at forene tekniske, økonomiske og organisatoriske aspekter af klimasikring
i partnerskaber mellem boligorganisation, kommune og forsyningsselskab.
Fremtidssikring af udearealer i Gadehavegård, Høje-Taastrup
Projektet har til hensigt at fremtidssikre udearealerne i afdelingen Gadehavegård, som
udover klimatilpasning, har et socialt sigte om aktiv og demokratisk brugerinvolvering
og et funktionelt sigte om at skabe gode fællesområder og aktiviteter for beboerne.
Desuden indtænkes energilagring, -produktion og videresalg.
Klimatilpasning og forsikring
I et partnerskab mellem den selvejende institution Tranemosegård, et forsikringsselskab
samt Spildevandscenter Avedøre i Brøndby Kommune, udvikles en model for, hvordan
man sikrer en stabil udvikling af lokale afdelingers forsikringspræmie gennem priorite-
ring og sammentænkning af klimasikringstiltag, renovering, vedligeholdelse og drift.
Klimatilpasning af bevaringsværdige bebyggelser
KAB, Dansk Bygningsarv og SBI har sammen udarbejdet en vejledning, som sætter
fokus på, hvad fremtidens klima vil betyde for den ældre del af de almene bebyggelser.
Projektet anviser endvidere løsninger til, hvordan man kan tilpasse den værdifulde byg-
ningsarv til fremtidens klima, uden at gå på kompromis med de arkitektoniske beva-
ringsværdier.
Det er under overvejelse at samle erfaringerne fra de 4 projekter og således
evaluere de væsentligste resultater og mulige indsatsområder i én præsentation
for at sikre den størst mulige udbredelse af forsøgsprojekterne.
Disse projekter sigter blandt andet på at udvikle værktøjer til brug i almene
boligafdelingers planlægning af klimatilpasningstiltag, der er sammenhængende
med almene afdelingers øvrige investeringer i renovering og energibesparende
foranstaltninger. Flere af projekterne udføres i partnerskab mellem almene bo-
ligorganisationer, kommuner og relevante lokale aktører, herunder forsynings-
virksomheder og forsikringsselskaber.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 157
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 157
158
Formålet er at udvikle modeller for beslutning om klimatilpasning i den almene
sektor, så bebyggelserne fremtidssikres på en omkostningseffektiv og helheds-
orienteret måde. Der er bl.a. udviklet en model, som kan betragtes som en total-
værdimodel for klimatilpasningstiltag, idet den gør det muligt at sammenholde
anlægs- og driftsudgifter ved konkrete tiltag med komfortmæssige og rekreative
forbedringer vedrørende bygninger og udenomsarealer samt med forsikrings-
mæssige forhold.
Efter Miljøministeriets regler er der krav om, at de enkelte kommuner nu skal
være færdige med at udarbejde en lokal handlingsplan for klimasikring. Kom-
munerne er derfor nu klar til at drøfte klimatilpasningstiltag som led i styrings-
dialogen. I den forbindelse kan det overvejes, om det vil være hensigtsmæssigt,
at boligorganisationerne udarbejder klimasikringsplaner for de enkelte boligaf-
delinger på grundlag af en kortlægning af afdelingernes klimasårbarhed. Dette
vil eventuelt kunne integreres i en mere langsigtet vedligeholdelses- og forbed-
ringsplanlægning (fremtidssikring).
Forslag/anbefalinger/overvejelser:
 For at sikre øget fokus på klimatilpasning i styringsdialogen mellem kom-
mune og almene boligorganisationer igangsætter Ministeriet for By, Bolig
og Landdistrikter en målrettet klimatilpasningskampagne over for kommu-
ner og boligorganisationer. Kampagnen sigter mod en gennemgang af ud-
fordringer og initiativer vedrørende klimatilpasning i de enkelte almene be-
byggelser i forbindelse med styringsdialogen.
 Til brug for inddragelse af klimasikringshensyn i ejendomsdriften i bred
forstand etablerer Ministeriet for By, Bolig- og Landdistrikter et webværk-
tøj, der gør det muligt for almene boligorganisationer og evt. også andre
ejendomsejere samt kommuner at kortlægge forskellige lokalområders og
bygningers klimasårbarhed.
4.4.8. Energieffektivisering
Godt 60 pct. af Danmarks omkring 600.000 almene boliger er opført før energi-
kravene i bygningsreglementet for alvor blev strammet i 1979. Der er derfor et
stort potentiale for energibesparelser ved energirenovering af almene boligmas-
se.
158 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
158 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
159
I forlængelse af energipolitiske aftale fra 2008 er der gennemført en række initi-
ativer, der kan reducereenergiforbruget i nye såvel som eksisterende almene
boliger. I forbindelse med finansieringsreformen for nybyggeri, jf. afsnit 2.2,
blev der stillet krav om, at nybyggeri med tilsagn efter 1. juli 2009 skulle opfyl-
de de skærpede energikrav i BR10. Samtidig blev der som nævnt givet mulig-
hed for at få godkendt en anskaffelsessum, der er højere end maksimumsbelø-
bet, hvis det er en følge af totaløkonomisk rentable merinvesteringer, der med-
fører, at byggeriet som minimum opfylder de forventede 2015-energikrav.
Langt over halvdelen af nybyggeriet med tilsagn efter finansieringsreformen er
planlagt til at opfylde 2015-kravene.
Renoveringen af almene boliger har et stort omfang. Regeringen har med kick-
starten i efteråret 2011 og Vækstplan DK i foråret 2013 truffet beslutning om at
fremrykke og forøge Landsbyggefondens renoveringsramme for perioden 2011-
2013 til i alt godt 23 mia. kr. De samlede investeringer i de berørte bebyggelser,
er imidlertid endnu større, da langt fra alle investeringer trækker på renoverings-
rammen. Endvidere gennemføres der også i andre bebyggelser ustøttede forbed-
ringer og planlagt vedligeholdelse. På den baggrund skønnes de samlede reno-
veringsinvesteringer i den almene boligsektor at udgøre minimum 40 mia. kr. i
årene 2011-2013. Renoveringsprojekter vurderes at medføre en betydelig reduk-
tion af energiforbruget, især via forbedringer af klimaskærmen, idet der – som
minimum – energiforbedres efter de gældende krav i bygningsreglementet. Det
skønnes, at ca. 1/3 af de støttede renoveringsarbejder har betydning for bygnin-
gernes energiforbrug. Der gennemføres således omfattende energirenoveringer i
den almene sektor.
Der kan imidlertid være barrierer for gennemførelse af renoveringer i forbindel-
se med, at det i sidste ende er beboerne, der gennem beboerdemokratiet skal
godkende en renovering. Det skyldes ikke mindst de usikkerheder, der er ved
energirenoveringsprojekterne, især i forhold til omfanget af energibesparelser,
der realiseres ved renoveringerne, og dermed også om de fremtidige energiud-
gifter. Det kan medføre, at beboerne fx på baggrund af kendskab til uheldige
erfaringer fra andre projekter vælger at sige nej til det konkrete projekt.
Som udløber af energiaftalen af 2008 blev der gennemført en ændring af almen-
boligloven, der giver den øverste myndighed i boligorganisationer en styrket
beslutningskompetence til i ekstraordinære tilfælde at træffe beslutning om
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 159
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 159
160
gennemførelse af større energirenoveringsarbejder, uanset at den pågældende
boligafdeling er imod.
Målet er imidlertid, at beslutninger om energirenoveringer som hovedregel skal
træffes på normal vis gennem beboerdemokratiet. Det er derfor vigtigt at sikre
troværdighed i energirenoveringsprojekterne og begrænse risici, således at usik-
kerheden om huslejens og energiudgifternes fremtidige størrelse mindskes mest
muligt. Redskaberne hertil er for det første saglig, grundig, men samtidig let
forstålig information over for beboerdemokratiet, understøttet af pålidelige be-
regningsværktøjer, samt for det andet tiltag, der kan begrænse beboernes risici.
Sidstnævnte understøttes af den ændring af Landsbyggefondens regulativ om
trækningsret, som primo december 2013 er godkendt af by-, bolig- og landdi-
striktsministeren. Ved forbedringer, der har fået tilskud fra trækningsretsmidler-
ne, f.eks. energibesparende foranstaltninger, er der nu adgang til, at det oprinde-
lige tilskud kan forhøjes indenfor en periode på 5 år efter færdiggørelsen, hvis
den beregnede driftsbesparelse ved forbedringsarbejdernes iværksættelse ikke
opnås.
Med inspiration i ESCO-modellen, som har vundet stor udbredelse i kommu-
nerne, har MBBL igangsat et arbejde om udviklingen af en model, der sigter på
at reducere den økonomiske usikkerhed for beboerne i eksisterende alment bo-
ligbyggeri som følge af gennemførelsen af større energirenoveringer. Det indgår
heri, at der via boligorganisationernes dispositionsfonde kan stilles garanti for
energibesparelsen som supplement til en garanti fra teknisk rådgiver eller evt.
anden part i byggeriet. Sideløbende er der igangsat et forsøgsprojekt med ud-
gangspunkt i ESCO-modellen, jf. boks 4.9.
Boks 4.9. Forsøg: Sådan får vi energi og ESCO-finansiering på dagsordenen
Forsøgsprojektet har til hensigt at få bestyrelserne i de almene boligorganisationer til at
igangsætte projekter, som tilgodeser klimaet og genererer energibesparelser. Projektet
munder ud i et virkemiddelkatalog med hjælpeværktøjer og skabeloner til udbudsmate-
riale/kontrakt til brug for nemmere igangsætning af energirenoveringer. Projektet tager
bl.a. afsæt i de erfaringer fra kommunale ESCO-projekter, som Kolding Kommune har
indhentet.
Projektet er planlagt afsluttet medio 2014.
160 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
160 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
161
En anden måde at mindske usikkerheden omkring ”gevinsten” af energirenove-
ringsprojekter er at få udviklet bedre beregningsværktøjer. Med henblik herpå
har MBBL igangsat udviklingen af en totaløkonomimodel, der kan belyse øko-
nomien ved gennemførelsen af energirenoveringer såvel år for år som samlet i
de planlagte foranstaltningers levetid. Såvel effekten på huslejen under hensyn-
tagen til finansieringen som effekten på energiudgifterne og komforten belyses.
En prototype af modellen vil nu blive afprøvet i forbindelse med udarbejdelse af
to energihandlingsplaner i to konkrete boligafdelinger.
MBBL understøtter i øvrigt arbejdet med energirenoveringer og andre energief-
fektiviseringer i almene boligorganisationer via støttede forsøgs- og udviklings-
projekter. Der er således siden 2010 igangsat en række projekter på energiområ-
det, som blandt andet drejer sig om mere effektive energirenoveringsprocesser,
totaløkonomiske beregningsværktøjer, modeller for energirenovering der tager
hensyn til bygningens arkitektur, synliggørelse af energiforbrug og ”uddannel-
se” af beboere og driftspersonale. Regeringen vil samle erfaringerne herfra og
udmønte dem i konkrete handlingsanvisninger, som vil blive udbredt til sekto-
ren via en digital energirenoveringsplatform.
På finansloven for 2013 blev der afsat en midlertidig pulje til energiforbedringer
i det almene byggeri. Størstedelen bruges til at yde støtte til udarbejdelsen af
energihandlingsplaner i en række almene boligafdelinger med sigte på at få
udarbejdet strategier for reduktion af energiforbruget, herunder med henblik på
bedre koordinering med større planlagte vedligeholdelses- og forbedringsarbej-
der samt større renoveringer og gennem inddragelse af beboerne. Ordningen er
blevet forlænget med 3 mio.kr. årligt i perioden 2014-16.
På lidt længere sigt kan man forestille sig, at obligatoriske energihandlingspla-
ner for de enkelte boligafdelinger kan blive rammen om indsatsen for at reduce-
re energiforbruget såvel via energioptimering som via energirenoveringer. Inden
for rammen heraf kan usikkerheden for bygherre og ikke mindst beboerne så
yderligere formindskes gennem anvendelse af beregningsværktøjer, garantimo-
deller etc.
Forslag/anbefalinger/overvejelser:
 Reducere den økonomiske usikkerhed for beboerne i eksisterende alment
boligbyggeri ved gennemførelsen af større energirenoveringer ved at udvik-
le en særlig model, hvor der via boligorganisationernes dispositionsfonde
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 161
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 161
162
kan stilles garanti for energibesparelsen som supplement til en garanti fra
teknisk rådgiver eller evt. anden part i byggeriet.
 Fremme energirenoveringsindsatsen i eksisterende alment boligbyggeri via
udviklingen af en fleksibel digital energirenoveringsplatform med en koor-
dineret samling af handlingsanvisninger samt planlægnings- og beregnings-
værktøjer, der konkret kan bruges ved planlægningen, projekteringen, udfø-
relsen og driften af større energibesparende foranstaltninger. Platformen
udvikles i samarbejde med den almene boligsektor, og vil løbende blive ud-
bygget på baggrund af erfaringerne fra blandt andet forsøgs- og demonstra-
tionsprojekter.
 På baggrund af erfaringerne fra de energihandlingsplaner, som nu er under
udarbejdelse med tilskud, overvejes det at gøre udarbejdelse af energihand-
lingsplaner obligatorisk i det almene byggeri. Dette kan fremme energire-
noveringsindsatsen ved at skabe en bedre koordinering med renoveringsind-
satsen generelt, herunder således også klimasikring.
 For yderligere at understøtte reduktion af energiforbruget i nybyggeri skal
kravet for at kunne gå ud over maksimumsbeløbet ved totaløkonomiske
merinvesteringer være, at energiforbruget ligger under den frivillige byg-
ningsklasse 2020 udviklet som tillæg til BR10. Samtidig overvejes andre ju-
steringer af ordningen.
4.4.9. Totaløkonomi og bæredygtigt byggeri
Det fremgår af § 108 i almenboligloven, at der skal foretages totaløkonomiske
vurderinger ved alment nybyggeri. Kravet blev indført i 1998. Der blev ikke
stillet nærmere krav til fremgangsmåden. På baggrund af erfaringerne valgte
man som led i finansieringsreformen for nybyggeri fra 2009 at indføre metode-
krav, hvor det blev obligatorisk at anvende den totaløkonomimodel, som ligger
placeret i Landsbyggefonden.
Den oprindelige baggrund for at foretage en totaløkonomisk vurdering af et
alment byggeprojekt var en antagelse om, at der via dyrere og dermed bedre
løsninger i anlægsfasen, dvs. højere entrepriseudgifter, som indgår i anskaffel-
sessummen, kan opnås lavere udgifter til forsyning, vedligeholdelse, renholdel-
se mv., dvs. lavere driftsudgifter. Hvis nutidsværdien af driftsbesparelsen over
den valgte tidshorisont overstiger merinvesteringen, er den pågældende foran-
staltning totaløkonomisk fordelagtig.
162 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
162 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
163
Der forekommer rimeligt at antage, at det i dag og fremover vil være muligt at
forbedre et byggeris totaløkonomi ved løsninger, hvor såvel anlægs- som drifts-
udgifter er lavere end den ”gængse” løsning. Det kan være løsninger, hvor der
fokuseres på digitalisering, industrialisering og/eller logistikplanlægning.
Det er ofte vanskeligt at påvise, at anlægsmæssigt dyrere løsninger er totaløko-
nomisk fordelagtige. Det skyldes i vid udstrækning, at den totaløkonomiske
vurdering ofte ikke ”fanger” samtlige fordele på driftssiden. Det hænger især
sammen med, en lang række af fordelene ”falder udenfor” den egentlige husle-
je, at nogle af disse fordele tillige ”falder udenfor” den samlede ”synlige” bo-
ligudgift (husleje plus forsyningsudgifter), og at mange af de fordele, der gør
det, er vanskelige at prissætte. Som eksempler kan nævnes beboerfordele i form
af sparet rengøring og forbedret indeklima, lavere afledte statslige og kommu-
nale udgifter på det sociale område samt positive eksternaliteter på energi-, mil-
jø- og sundhedsområdet.
Alt dette ”fanges” ikke af Landsbyggefondens totaløkonomimodel, som er en
partiel model, hvor totaløkonomien (anlægs-, drifts- og vedligeholdelsesudgif-
ter) af den valgte løsning og mindst en alternativ løsning sammenlignes for hver
af bygningsdelene tag, facader og vinduer. Den totaløkonomiske vurdering fore-
tages i forbindelse med detailprojekteringen af byggeriet (mellem skema A og
B). Modellen anvendes også i forbindelse med fondsstøttede renoveringsprojek-
ter.
Efterfølgende har MBBL støttet udviklingen af beregningsværktøjer til belys-
ning af den totaløkonomiske rentabilitet af investeringer i energibesparende
foranstaltninger i såvel nybyggeri som ved energirenoveringer af eksisterende
byggeri.
Landsbyggefondens totaløkonomimodel har nu snart været i brug i fem år. Der
er derfor grundlag for at foretage en evaluering. Sideløbende er der som nævnt
udviklet andre totaløkonomiværktøjer.
Der er en tæt sammenhæng med bæredygtigt byggeri, idet totaløkonomi, hvor
fokus er på de økonomiske omkostninger set over en bygnings eller bygnings-
dels levetid, netop er kernen i økonomisk bæredygtighed. Bæredygtighed i byg-
geriet er i øvrigt et af de centrale temaer i det igangværende arbejde med rege-
ringens byggepolitiske strategi.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 163
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 163
164
Ud over økonomisk bæredygtighed omfatter det brede bæredygtighedsbegreb,
som er velegnet i forhold til det almene byggeri, tillige miljømæssig og social
bæredygtighed, jf. boks 4.10.
Boks 4.10. Dimensioner i det brede bæredygtighedsbegreb i forhold til almene
boliger
Miljømæssig bæredygtighed
Den miljømæssige bæredygtighed omfatter parametre som energieffektivitet, ressource-
forbrug, vand, brug af fornyelige ressourcer, evnen til at minimere miljø- og klimapå-
virkninger – globale som lokale, samt reduktion i påvirkningen af biodiversitet.
Økonomisk bæredygtighed
Den økonomiske bæredygtighed har fokus på optimering af bygningens totalværdi og
totaløkonomi og omfatter blandt andet byggeprojektets evne til at minimere driftsom-
kostninger, bedre mulighed for udlejning og værdistabilitet.
Social bæredygtighed
Den sociale bæredygtighed har at gøre med den brugsværdi, som brugeren får tilbudt og
betaler for - herunder brugertilfredshed og velvære, bedre indeklima, øget fleksibilitet,
mangfoldighed, identitet, tilgængelighed for alle samt tryghed og sikkerhed. Når det
gælder almene boliger rummer social bæredygtighed også de rammer, som bebyggelsen
i sig selv og dens sammenhæng med omkringliggende byområder, skaber for samlivet
mellem beboere, der repræsenterer et bredt udsnit af befolkningen. Social bæredygtig-
hed inkluderer tillige beboerdemokratiet og samspillet med bebyggelsens naboer
Ved udviklingen af en dansk certificeringsordning for bæredygtigt byggeri og
byer har man valgt at basere sig på den tyske certificeringsordning DGNB, som
forankret i det danske Green Building.
Den danske certificeringsordning DK-DGNB er således baseret på den europæ-
isk standardisering og er oversat fra tysk terminologi og lovgivning til danske
forhold og regler. Der er tale om en fleksibel ordning, som løbende vil kunne
opdateres i forhold til EU og byggeriets udvikling her i landet. DGNBs styrke er
bl.a., at det har stor grad af metodefrihed. DGNB er baseret på en bred helheds-
orienteret bæredygtighedsdefinition og omfatter målsætning og evaluering af en
lang række kriterier, der fordeler sig inden for seks områder: Miljømæssig kva-
164 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
164 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
165
litet, økonomisk kvalitet, sociokulturel og funktionel kvalitet, teknisk kvalitet,
proceskvalitet og områdets kvalitet.
Konkurrencen om fremtidens bæredygtige almene bolig, som blev igangsat i
2012, og som finansieres af forsøgspuljemidler, baserer sig på en bred definition
af bæredygtigt byggeri med udgangspunkt i principperne for DK-DGNB, jf.
boks 4.11.
Boks 4.11. Forsøg: Konkurrence om fremtidens bæredygtige almene bolig
I december 2012 blev landets kommuner inviteret til i samarbejde med Ministeriet for
By-, Bolig og Landdistrikter at blive foregangskommune på det almene boligområde
med innovativt og bæredygtigt byggeri. I april 2013 blev det offentliggjort, at den
kommende konkurrences vinderprojekter skal realiseres på to udvalgte byggegrunde i
henholdsvis Lisbjerg i Aarhus Kommune og Seest i Kolding Kommune, hvor boligor-
ganisationerne AL2bolig og Lejerbo vil opføre henholdsvis et etagebyggeri og en tæt-
lav bebyggelse.
Arkitektkonkurrencen skal lede til et byggeri, der opfylder alle krav til attraktive og
prismæssigt konkurrencedygtige boliger med innovative løsninger på energireduktion,
reduktion af driftsudgifter og klimatilpasning.
De to almene boligbebyggelser skal i standard og udformning leve op til høje krav om
funktionalitet og fleksibilitet. Der skal være fokus på optimering og planlægning af de
fysiske rammer, og hvordan rammerne kan medvirke til at styrke fællesskabet. Samtidig
skal de teknologiske muligheder, markedet byder på, inddrages.
Hele byggeriet skal kunne opføres indenfor de økonomiske og lovgivningsmæssige
rammer, der er for alment boligbyggeri. Resultatet af konkurrencen skal være nytæn-
kende og løsningerne skal være generaliserbare, så de kan bruges bredt i den almene
sektor og stilles til rådighed for offentligheden.
Der stiles fra kommuner og boligorganisationer mod, at det færdige byggeri både i Seest
og i Lisbjerg skal kunne certificeres til for eksempel sølv eller guld efter DK-DGNB.
Vinderne i konkurrencen er planlagt at kunne offentliggøres 11. juni 2014.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 165
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 165
166
Forslag/anbefalinger/overvejelser:
 Der foretages en evaluering af erfaringerne med Landsbyggefondens total-
økonomimodel og på baggrund heraf igangsættes en revision af modellen,
hvor erfaringer med andre værktøjer inddrages.
 Der igangsættes en analyse af perspektiverne i en mere udbredt anvendelse
af DGNB i det almene byggeri.
4.4.10. Effektivisering af bygherrerollen – en slags opsamling
Dette kapitel har sat fokus på, hvordan den almene boligsektors udbud af leje-
boliger kan billiggøres, uden at det går ud over kvaliteten (og hvordan kvalite-
ten kan højnes uden at det går ud over ”prisen”) gennem effektivisering af byg-
herrerollen i almene boligorganisationer især i forbindelse med nybyggeri, men
også ved renoveringer.
Med henblik på en opkvalificering af bygherrerollen forekommer det i den hen-
seende særdeles perspektivrigt at flere af de store forretningsførerorganisatio-
ner, som fx Lejerbo, Domea og Boligkontoret Danmark i de senere år har valgt
at centralisere bygherrefunktionen.
Det fremgår ovenfor, at der i det seneste tiår allerede er taget mange initiativer
med henblik på at effektivisere det almene nybyggeri. Effekten heraf på husle-
je/boligbetaling (og kvalitet) er generelt særdeles vanskelig at kvantificere. Dog
er effekten af Byggeskadefondens indsats med hensyn til reduktion af omfanget
af svigt i det almene byggeri meget tydelig.
Som nævnt i afsnit 1 må det antages, at effekten af mange af de allerede gen-
nemførte initiativer endnu langt fra har vist sig fuldt ud.
Samtidig er det muligt at øge effekten yderligere. Der forekommer at være et
betydeligt potentiale i generalisering af resultater (best practise) fra afsluttede
og igangværende forsøgsprojekter. Flere af forslagene ovenfor sigter på at un-
derstøtte dette. Samtidig vil andre forslag have en effekt i sig selv.
Initiativerne i dette kapitel vil altovervejende have effekt på entrepriseudgifter
og udgifter til rådgiverhonorarer, som udgør omkring 75 pct. af de samlede
anskaffelsesudgifter til en nybygget almen bolig. Det forekommer ikke ureali-
stisk, at stigningstakten i disse to udgiftskomponenter, alt andet lige, over en
årrække vil kunne nedbringes mærkbart i forhold til den aktuelle udvikling,
166 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
166 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
167
således at der kan blive et realt fald. Hertil kommer afledte effekter på drifts-
vedligeholdelses- og forsyningsudgifter.
Det vil have stor betydning for størrelsen af den effekt, der kan realiseres i det
almene byggeri, om den generelle indsats, især via implementeringen af initiati-
ver i den kommende byggepolitiske strategi, for mærkbart at øge produktivite-
ten i den danske byggesektor lykkes.
Linjen er lagt, men der er fortsat mulighed for forbedringer. Mange af de oven-
nævnte forslag og overvejelser vil kunne samles i en samlet nybyggerireform,
evt. opdelt i flere faser. Det er i øvrigt oplagt at lade nogle af initiativerne indgå
i regeringens kommende byggepolitiske strategi. Det gælder især dem, hvor der
er mere eller mindre parallelle initiativer indenfor det offentlige byggeri.
Forslag/anbefalinger/overvejelser:
 Det igangsættes en belysning af, hvordan bygherrens præstationer i tidligere
byggeopgaver via bygherrenøgletal, evt. i en revideret udformning, jf. afsnit
4, kan indgå i kommunens valg af bygherre til nye almene bebyggelser, fx
via styringsdialogen. I den forbindelse foretages tillige en belysning af, om
– og i givet fald hvordan – boligorganisationernes præstationer som drifts-
herre, herunder også omkring renoveringsprojekter, kan sammenkædes med
kommunens bygherrevalg, bl.a. for at styrke fokus på totaløkonomi.
 Det skal overvejes, hvordan Byggeskadefonden kan bidrage til en sammen-
hængende og vedvarende indsats med henblik på effektivisering af nybyg-
geri og renoveringer.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 167
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 167
168
Bilag 4.A. Udvikling i byggeomkostningsindekset sammen-
lignet med den almindelige prisudvikling
De seneste par år har udviklingen i byggeomkostningsindekset for etageboliger
og enfamiliehuse været atypisk. De foregående ca. 20 år, har perioder med lav-
konjunktur ikke ført til et fald i byggeomkostningerne – hverken nominelt eller
realt. Den primære effekt af lavkonjunkturen i 1986-1993 synes snarere at være
en afdæmpning af stigningstakten i entreprenørernes omkostninger til løn og
materialer, frem for et decideret fald.
Figur 4.A.1a. Årlig stigning i byggeomkostningsindekset for etageboliger og
netto-prisindekset, 1988-2012 (pct.)
Kilde: Danmarks Statistik, årstal
168 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
168 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
169
Figur 4.A.1b. Årlig stigning i byggeomkostningsindekset for enfamiliehuse og
nettoprisindekset, 1988-2012 (pct.)
Kilde: Danmarks Statistik, årstal
Det fremgår af figur 5a og figur 5b, at byggeomkostningerne uanset konjunktur-
situationen har været nominelt stigende i samtlige år, bortset fra 2009. hvor
indekset for såvel etageboliger som enfamiliehuse faldt lidt for første gang i de
belyste 23 år. I 2010 er der igen en nominel, men ret lille, vækst i begge indeks.
For etageboliger har der kun i fire af 24 år i perioden 1988-2011 været tale om
reale fald af begrænset størrelse, mens der for enfamiliehuse har været et realt
fald i fem år.
Arkitekt- og ingeniørhonorarer samt entreprenørernes avancer, som ikke er in-
deholdt i byggeomkostningsindeksene, er antagelig mere konjunkturfølsomme
end byggeomkostningsindeksene, hvorfor det i en periode med lavkonjunktur
ikke forekommer urealistisk, at der kan opnås lavere honorarer og avancer.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 169
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 169
171
Kapitel 5. Effektivisering af driften af det al-
mene byggeri
5.1. Indledning
I dette kapitel beskrives og analyseres den almene boligsektors huslejestruktur
og udgiftsudvikling både generelt og fordelt på de forskellige betydende poster
med henblik på en vurdering af mulighederne for at effektivisere og billiggøre
driften af det eksisterende almene byggeri.
Kapitlet indledes i afsnit 5.2 med en overordnet belysning af den aktuelle husle-
je i almene boliger, herunder set i forhold til private udlejningsboliger. Den
overordnede beskrivelse af huslejestrukturen suppleres i afsnit 5.3 med belys-
ning af driftsudgifternes betydning for huslejestrukturen, samt analyse af udvik-
lingen i forskellige betydende driftsposter.
Kapitlet afsluttes med afsnit 5.4 indeholdende overvejelser og konkrete forslag
til sikring af billigere drift i den almene boligsektor.
5.2. Huslejestruktur i almene boliger
Nedenfor belyses den aktuelle husleje i almene boliger fordelt på opførelsesår
og geografi. Endvidere ses huslejen i forhold til huslejestrukturen i private ud-
lejningsboliger.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 171
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 171
172
Boks 5.1. Opgørelsesmetode til huslejerne
Husleje
Opgørelserne over huslejerne er baseret på huslejeoplysningerne i boligstøtteregisteret
primo 2013, der er stratificeret på baggrund af oplysninger i Bygnings- og Boligregiste-
ret (BBR), samt MBBL’s Boligstatistiske database. Huslejerne er opgjort for rene bebo-
elsesejendomme med mindst 3 lejligheder (ekskl. enkeltværelser). For almene boliger er
datagrundlaget huslejeoplysninger for 338.000 boligstøttehusstande beboet i bygninger
med i alt 541.000 almene boliger (63 pct.). Tilsvarende er opgørelsen for private udlej-
ningsboliger opregnet på baggrund af huslejeoplysninger fra 132.000 boligstøttehus-
stande, som bor i beboelsesbygninger med i alt 309.000 private udlejningsboliger (43
pct.). Dækningsgraden er hhv. 95 pct. af de almene boliger og 86 pct. af de private ud-
lejningsboliger, som opfylder kriterierne opgjort via BBR mv (herunder for rene bebo-
elsesejendomme med mindst 3 lejligheder).
For almene boliger er der i 2013 oprette et huslejeregister, som forventes at være fuldt
implementeret pr. 1. marts 2014 som grundlaget for udbetalingen af de enkeltes beboer-
enes boligstøtte i den almene boligsektor.
5.2.1. Huslejen i almene boliger 2013
I nedenstående tabel 5.1 vises huslejen for almene boliger primo 2013. Det ses,
at den årlige husleje i almene boliger i gennemsnitlig ligger på 57.470 kr. pr.
bolig i 2013, svarende til en månedlig husleje på knap 4.800 kr. (ekskl. varme
mv.). Med omkring 600.000 almene boliger i alt udgør den samlede huslejebe-
taling i den almene boligsektor godt 34 mia. kr. i 2013. Det fremgår endvidere,
at gennemsnitslejen pr. m² boligareal lå på 776 kr. for alle almene boliger under
ét. For de billigste10 pct. af de almene boliger ligger lejen under 573 kr. pr. m²,
mens lejen i de dyreste 10 pct. ligger på 1.000 kr. pr. m².
172 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
172 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
173
Tabel 5.1. Huslejeoplysninger for almene boliger primo 2013
Antal
boliger1)
Årlig
husleje
Leje-
gennemsnit
10 pct.-
fraktil 2)
90 pct.-
fraktil 3)
- kr./m²/år -
Familieboliger 446.800 57.200 735 557 917
Ungdomsboliger 19.600 33.850 912 702 1.161
Ældreboliger 74.800 65.250 986 749 1.264
I alt almene boliger 541.200 57.470 776 573
1.00
0
1
Omfatter udelukkende boliger med huslejeoplysninger. Den samlede bestand af almene
boliger udgør omkring 600.000 boliger i 2013.
2
10 pct.–fraktilen angiver den højeste husleje for de 10 pct. billigste almene boliger.
3
90 pct.–fraktilen angiver den laveste husleje for de 10 pct. dyreste almene boliger.
Den gennemsnitlige husleje for en familiebolig udgjorde i 2013 735 kr. pr. m²,
mens den var henholdsvis 986 kr. pr. m² for ældreboliger og 912 kr. pr. m² for
ungdomsboliger. Disse huslejeforskelle skyldes bl.a. at almene ældre- og ung-
domsboliger opfylder særlige indretningskrav og generelt er mindre end fami-
lieboliger. M2
-lejen ligger bl.a. som følge af boligernes størrelse typisk højere i
ældre- og ungdomsboliger end i almene familieboliger. Det bemærkes, at bolig-
typerne kan være beliggende i afdelinger bestående af flere boligtyper, hvilket
kan give en mindre overvurdering af den gennemsnitlige m²-leje i almene fami-
lieboliger.
Over 80 pct. af de almene boliger er familieboliger. I det følgende belyses hus-
lejen i den almene sektor udelukkende med udgangspunkt i den årlige husleje
for familieboliger i 2013 og opgjort pr. m² boligareal.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 173
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 173
174
Figur 5.1. Antal almene familieboliger, gennemsnitlig husleje samt husleje-
spredning fordelt på opførelsesår, 2013
Anm.: Huslejespredning illustreret ved 10 pct.- og 90 pct.-fraktiler.
De årgangsfordelte huslejer for almene boliger har en slags ”hængekøjeform”
med gennemsnitlejer på 725-850 kr. pr. m² i afdelinger, opført før 1920, falden-
de til 661 kr. pr. m² i afdelinger, opført i 1960-64, Herefter stiger gennemsnits-
lejen til omkring 900 kr. pr. m² i det nyere byggeri. Godt 2/3 af de almene fami-
lieboliger er opført efter 1960.
I det nyere byggeri betales således en leje, der er omkring 40 pct. højere end
lejen i 1960er-byggeriet.
Huslejeforskellene mellem almene boliger, opført efter 1960, beror i alt væsent-
ligt på forskelle i nettokapitaludgifterne, dvs. forskelle i anskaffelsesudgifter,
finansieringsform, renteniveau på finansieringstidspunktet, offentlig støtte samt
gennemførte ændringer i reglerne herom mv. jf. afsnit 5.3.
For det nyeste familieboligbyggeri (dvs. boliger opført fra 2010) ses endvidere
et lavere huslejeniveau i forhold til boligerne opført 2005-2009. Denne husleje-
forskel skal bl.a. ses i relation til, at der i 2009 blev der gennemført en ny finan-
174 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
174 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
175
sierings- og støttemodel for nyopførte almene boliger, som medførte en mærk-
bar huslejenedsættelse i nybyggeriet.
Det bemærkes endvidere, at 80 pct. af boligerne har en m²-leje, svarende til
gennemsnitslejen på 735 kr. pr. m² +/- ca. 180 kr. pr. m².
Geografisk beliggenhed
Det er velkendt, at der kan være betydelig geografiske forskelle i huslejerne. I
figur 5.2 er vist den gennemsnitlige leje 2013 for almene familiebolig fordelt på
kommuner.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 175
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 175
176
Figur 5.2. Gennemsnitlig husleje for almene familieboliger i de enkelte kommu-
ner, 2013
Det fremgår af ovenstående kort, at m²-lejen ligger over 800 kr. pr. m² i stort set
hele hovedstaden for almene familieboliger. I det øvrige Sjælland, Lolland-
Falser, hovedparten af Fyn (ekskl. Odense) og i de østjyske byområder ligger
Gns. husleje for almene familieboliger (kr. pr. m2)
800-991 700-799 650-699
562-649
Furesø
Allerød
Fredensborg
Helsingør
Hillerød
Hørsholm
Rudersdal
Egedal
Frederikssund
Greve
Køge
Halsnæs
Roskilde
Solrød
Gribskov
Odsherred
Holbæk
Faxe
Kalundborg
Ringsted
Slagelse Stevns
Sorø
Lejre
Lolland
Næstved
Guldborgsund
Vordingborg
Bornholm
Middelfart
Assens
Faaborg-Midtfyn
Kerteminde
Nyborg
Odense
Svendborg
Nordfyn
Langeland
Ærø
Haderslev
Billund
Sønderborg
Tønder
Esbjerg
Fanø
Varde
Vejen
Aabenraa
Fredericia
Horsens
Kolding
Vejle
Herning
Holstebro
Lemvig
Struer
Syddjurs
Norddjurs
Favrskov
Odder
Randers
Silkeborg
Samsø
Skanderborg
Århus
Ikast-Brande
Ringkøbing-Skjern
Hedensted
Morsø
Skive
Thisted
Viborg
Brønderslev
Frederikshavn
Vesthimmerland
Læsø
Rebild
Mariagerfjord
Jammerbugt
Aalborg
Hjørring
176 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
176 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
177
lejeniveauet mellem 700-800 kr. pr. m², mens lejeniveauet i hovedparten i de
øvrige dele af Jylland ligger på under 700 kr. pr. m².
Mest markant er således huslejeforskellen mellem hovedstaden og det øvrige
land. Nedenfor belyses huslejerne i almene familieboliger i hovedstaden og
øvrige land fordelt på opførelsesår. Andelen af almene familieboliger, der ind-
går i huslejeopgørelsen, beliggende i hovedstaden udgør godt 40 pct. af udlej-
ningsboligerne i hele landet.
Det ses af figur 5.3, at huslejestrukturen for almene boliger, opført efter 1940,
både i hovedstaden og i det øvrige land har samme årgangsbestemte husleje-
struktur og stort set samme relative forskel. Huslejen for familieboliger, opført
efter 1940, ligger således for alle årgange omkring 25 pct. højere i hovedstaden
end i det øvrige land. Denne huslejeforskel skyldes bl.a. at ”offentlige og andre
faste udgifter”, samt øvrige driftsudgifter er væsentligt højere i almene boliger i
hovedstad set i forhold til det øvrige land jf. afsnit 5.2.1.
Figur 5.3. Huslejeprofilen for almene familieboliger fordelt på hovedstaden1)
og
øvrige land, samt opførelsesår, 2013
1)
Hovedstaden omfatter Københavns og Frederiksberg Kommuner, samt kommuner i
de tidligere Københavns, Frederiksborg og Roskilde Amter (inkl. Stevns Kommune).
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 177
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 177
178
5.2.2. Huslejen i private udlejningsboliger 2013
I private udlejningsboliger, som her er opgjort ekskl. udlejede parcelhuse, kol-
legieboliger samt boliger der udlejes som institutionsboliger, lå huslejen i 2013
på i gennemsnit 793 kr. pr. m², jf. tabel 5.2. Det ses endvidere, at huslejen i
private udlejningsejendomme (ekskl. ejerlejligheder) udgør 747 kr. pr. m², mens
huslejen i udlejede ejerlejligheder udgør 888 kr. pr. m². Denne huslejeforskel
skyldes bl.a., at udlejede ejerlejligheder er nyere byggeri og dermed omfattet af
andre regler end de øvrige private udlejningsejendomme jf. figur 5.4.
Tabel 5.2. Huslejeoplysninger for private udlejningsboliger primo 2013
Antal
boli-
ger1)
Årlig
husleje
Leje-
gennemsnit
10 pct.-
fraktil 2)
90 pct.-fraktil
3)
-- kr./m²/år --
Udlejningsejen-
domme
208.09
5
54.229 747 520 1.010
Ejerlejligheder
100.73
7
65.155 888 612 1.218
I alt privat udlej-
ning
308.83
2
57.793 793 540 1.091
1)
Omfatter udelukkende egentlige boliger med huslejeoplysninger beliggende i ejen-
domme med mindst 3 boliger. Den samlede bestand af private udlejningsboliger udgør
skønsmæssigt godt 500.000 boliger i 2013.
Som for almene boliger har private udlejningsboliger i 1950’ernes og
1960’ernes byggerier nogle af de laveste huslejer, men også byggeriet fra før
1950’erne har et lavt huslejeniveau (i gennemsnit på omkring 750 kr. pr. m²).
Ligesom i det almene byggeri er huslejerne højest i de nyere boliger (dvs. opført
inden for de sidste godt 15 år), hvor huslejen i gennemsnit ligger på godt 1.000
kr. pr. m². Private udlejningsboliger opført efter 1991 har fri huslejefastsættelse.
Knap 60 pct. af de private udlejningsboliger er opført før 1940.
Der er således tydelige årgangsafhængige huslejer, hvor lejeniveauet i det nyere
byggeri er væsentligt højere end i byggeri fra første halvdel af århundredet.
Gennemsnitslejen for private boliger ligger således på omkring 750 kr. pr. m² i
boliger, opført før 1970, stigende til godt 1.000 kr. pr. m² i det nyere byggeri.
178 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
178 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
179
Figur 5.4. Antal og gennemsnitlig husleje for private udlejningsboliger (inkl. og
ekskl. ejerlejligheder), samt huslejespredning fordelt på opførelsesår, 2013
Anm.: Huslejespredning illustreret ved 10 pct.- og 90 pct.-fraktiler for alle private ud-
lejningsboliger.
I nybyggeriet betales således en leje, der er knap 40 pct. højere end lejen i byg-
geri, opført i perioden 1940-69. Det bemærkes endvidere, at 90 pct. af de priva-
te udlejningsboliger har en m²-leje på 540 kr. eller mere. 80 pct. af boligerne har
en m²-leje, svarende til gennemsnitslejen på 793 kr. pr. m² +/- omkring 275 kr.
pr. m². Spredningen i private udlejningsboliger er således væsentligt større end i
de almene boliger.
5.2.3. Sammenligning af lejen i almene og private udlejningsboliger
I almene familieboliger lå huslejerne som nævnt gennemsnitligt på 735 kr. pr.
m² i 2013. I private udlejningsboliger lå huslejerne på 793 kr. pr. m². Forskellen
i gennemsnitlejerne i de to boligtyper er således 58 kr. pr. m², svarende til knap
8 pct.
Det ses af figur 5.5, at den årgangsbestemte gennemsnitleje for almene boliger
opført inden for de sidste godt 100 år er lavere end i de private boliger. For det
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 179
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 179
180
meget begrænsede antal almene boliger, opført før 1900, ligger huslejen i alme-
ne boliger omvendt højere end i private boliger. Denne huslejeforskel skyldes
primært, at de få almene afdelinger i disse årgange er etableret i ombyggede og
renoverede ejendomme. Den gennemsnitlige huslejeforskel mellem private og
almene boliger er lavest for byggeri opført i starten af 1900 og slutningen af
1970’erne med en forskel på hhv. 23 og 27 kr. pr. m² og størst for boliger opført
i slutningen af 1990’erne, hvor den er over 200 kr. kr. pr. m². For det nyere
byggeri dvs. boliger, opført fra år 2000, er forskellen omkring 150 pr. m².
Figur 5.5. Huslejen i almene familieboliger og private udlejningsboliger fordelt
på opførelsesår, 2013
5.3. Udgifter til almene familieboliger
Udgifterne i de almene boligafdelinger kan deles i faste og variable udgifter. De
faste udgifter kan sædvanligvis ikke påvirkes af afdelingsbestyrelse eller beboe-
re, da deres størrelse er fastlagt på forhånd. Det kan f.eks. dreje sig om afdelin-
gens betaling af renter og afdrag på lån, der er optaget til finansiering af afde-
lingen. Eller det kan dreje sig om skatter og andre udgifter, som er fastlagt eller
pålagt afdelingen af offentlige myndigheder.
180 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
180 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
181
De variable udgifter er modsat udgifter, der er mere snævert knyttet til afdelin-
gens daglige drift, og som derfor blandt andet bestemmes af det serviceniveau,
man har valgt i afdelingen. Afdelingerne har her et større spillerum til at fast-
lægge udgiftsniveauet. I forbindelse med afdelingens budgetlægning vil de mest
interessante udgifter således være de variable.
I dette afsnit redegøres for udgifterne i almene familieboliger, herunder en mere
detaljeret analyse af de gennemsnitlige (variable) udgifter på en række centrale
områder.
5.3.1. Almene familieboligers udgiftsposter i 2012
I det følgende belyses udgifterne i de almene familieboliger. Datagrundlaget er
regnskaber for de almene boligafdelinger 2012, jf. boks 5.2. Desuden anvendes
resultater fra Deloittes rapport ”Statistisk analyse af driftsomkostninger i den
almene boligsektor” fra 2014, jf. boks 5.3.
Boks 5.2. Datagrundlag vedrørende udgifter i almene boliger
Datagrundlaget for almene boligers udgiftsposter er regnskaberne for almene boligafde-
linger i 2012 (indberettet til Landsbyggefonden), som alene har familieboliger.
Der er ikke direkte sammenlignelighed mellem huslejen i 2013 og udgifterne i 2012.
Dels vedrører opgørelserne to forskellige år og dels dækker huslejeindtægter i gennem-
snit godt 90 pct. af de samlede udgifter, idet en almen boligafdeling kan have andre
indtægter (f.eks.: indtægter fra andre lejemål, renteindtægter fra henlagte midler, og evt.
driftsstøtte fra Landsbyggefonden).
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 181
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 181
182
Boks 5.3. Deloittes statistiske analyse af driftsomkostninger i den almene bolig-
sektor
I 2013 gennemførte Deloitte en analyse af effektiv drift af almene boliger for Finansmi-
nisteriet og Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Som led i arbejdet blev der
udarbejdet rapporten ”Statistisk analyse af driftsomkostninger i den almene boligsek-
tor”, som blandt andet omfattede et antal regressionsanalyser af forskellige udgiftsposter
i de almene boliger. I rapporten analyseres følgende udgiftsposter:
 Administrationsudgifter
 Forsikringsudgifter
 Renholdelses- og vedligeholdelsesudgifter
 Fraflytningsudgifter
 Forsyningsudgifter
 Nettokapitaludgifter i forbindelse med renoveringsprojekter
 Driftsudgifter til fællesfaciliteter
De forskellige udgiftsposter forsøges forklaret ved hjælp af en lang række strukturelle
og socioøkonomiske faktorer i de almene afdelinger, herunder antal boliger, byggerier-
nes opførelsesår, art og byggematerialer, geografi, beboernes indkomst, modtagelse af
offentlig forsørgelse, etnisk sammensætning, fraflytningsfrekvens mv.
Den almene boligsektor afholder årligt udgifter til almene familieboliger på
godt 30 mia. kr., jf. tabel 5.3. Heraf udgør de variable udgifter til fælles energi-
forbrug, administration, renholdelse, vedligeholdelse, forbedringer og diverse
udgifter godt 15 mia. kr., svarende til 52 pct.
Opgavevaretagelsen og udgiftsniveauet er meget forskellig i boligorganisatio-
nerne.
182 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
182 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
183
Tabel 5.3. Udgifter til almene familieboliger, hele landet, 2012
I alt,
mia. kr.
Kr. pr.
bolig
Kr.
pr. m² Pct.
Nettokapitaludgifter 6,1 12.159 155 21
Offentlige udgifter 3,9 7.817 100 13
Øvrige fast udgifter 4,3 8.605 110 15
- Energiforbrug 0,7 1.501 19 3
- Administration 1,9 3.837 49 6
Variable udgifter 5,1 10.229 131 17
- Renholdelse 2,9 5.883 75 10
- Alm. vedligeholdelse 1,4 2.728 35 5
- Diverse udgifter 0,3 572 7 1
Henlæggelser 5,6 11.267 144 19
- Planlagt og periodisk vedligeholdelse 4,3 8.630 110 15
Ekstraordinære udgifter 4,5 9.054 116 15
- Forbedringer mv. 3,9 7.721 99 13
Samlede udgifter afholdt i familieboliger 29,5 59.130 755 100
Anm.: Datagrundlaget indeholder alene regnskaber for afdelinger, som kun har familie-
boliger (dvs. ca. 370.000 boliger). For at kunne opgøre de samlede udgifter til familie-
boliger, er tallene forholdsmæssigt opregnet til alle familieboliger (ca. 497.000 boliger).
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters regnskabsdatabase for den almene
boligsektor
Nedenfor i figur 5.6 er baggrunden for den årgangsbestemte huslejestruktur i de
almene familieboliger i 2012 belyst. Figuren viser driftsudgifternes variation
med ibrugtagelsesår for almene familieboliger i alt for 2012. Over aksen er vist
de udgifter, som afdelingerne har mulighed for at påvirke størrelsen af (henlæg-
gelser, variable udgifter samt forbedringer mv.), mens de udgifter, som ikke kan
påvirkes er vist under aksen (offentlige og andre faste udgifter, bidrag til
Landsbyggefonden samt nettokapitaludgifter).
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 183
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 183
184
Figur 5.6. Gennemsnitlige driftsudgifter for almene familieboliger fordelt efter
ibrugtagelsesår, 2012
Anm.: Datagrundlaget indeholder alene regnskaber for afdelinger, som kun har familie-
boliger.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters regnskabsdatabase for den almene
boligsektor
Det ses, at en meget stor andel af forskellene i de årgangsbestemte udgifter be-
ror på de udgifter, som afdelingerne ikke har mulighed for at påvirke. Faktisk
kan den årgangsbestemte huslejestruktur alene forklares ved nettokapitaludgif-
terne, dvs. beboernes udgifter til renter og afdrag på optagne lån ved byggeriets
finansiering efter fradrag af offentlig støtte. Nettobetalingen af renter og afdrag
udgjorde 155 kr. pr. m² i 2012, svarende til knap 21 pct. af de samlede udgifter.
Det ses, at nettokapitaludgifterne er stærkt afhængige af boligernes ibrugtagel-
sesår. Nettokapitaludgifterne er således 15 gange større i byggerier, ibrugtaget
efter 1990, end i byggeri, opført før 1960. Dette beror dels på stigende bygge-
omkostninger og dels på de varierende støtteregler.
De øvrige udgifter, som afdelingerne har ringe mulighed for at påvirke (offent-
lige og andre faste udgifter samt bidrag til LBF), bidrager til at udjævne de år-
gangsbestemte udgiftsforskelle en anelse. De pligtmæssige bidrag til Landsbyg-
184 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
184 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
185
gefonden afhænger således af afdelingens ibrugtagelsesår (indbetales for afde-
linger ibrugtaget før 1970) og udgør i gennemsnit knap 60 kr. pr. m² for almene
familieboliger opført før 1960.
De driftsudgifter, hvor afdelingerne har mulighed for at bestemme niveauet, er
ligeledes stigende med bygningernes alder og bidrager til at udjævne de år-
gangsbestemte udgiftsforskelle en anelse. Det afspejler større udgifter til hen-
læggelser, forbedringer mv. og variable udgifter i det ældre byggeri sammenlig-
net med det yngre byggeri. Udgifterne til forbedringer mv. er således op til om-
kring 5 gange større i de ældste boliger end i de nyeste.
Fordelt på de forskellige driftsudgiftstyper er der en ganske betydelig spredning
i udgiftsniveauet i forhold til boligernes beliggenhed. Nettokapitaludgifterne er i
gennemsnit 27 kr. pr. m² lavere i hovedstaden i 2012, jf. tabellerne 5.4 og 5.5.
Når de gennemsnitlige nettokapitaludgifter i hovedstaden ligger på et lavere
niveau end i det øvrige land, beror det mere på byggeriets aldersmæssige forde-
ling end på niveauforskelle i udgifterne.
For byggeri, opført efter 1960, ses, at nettokapitaludgifterne i de enkelte ibrug-
tagelsesårgange konsekvent er højere i hovedstaden. Det beror især på højere
grundudgifter og lønomkostninger i hovedstaden i forbindelse med byggeriets
opførelse.
Forskellen mellem huslejeniveauet i hovedstaden og det øvrige land kan, set
under ét, således ikke forklares ved udgifterne til nettokapitaludgifterne.
Det generelt højere huslejeniveau i hovedstaden skyldes dermed, at de øvrige
driftsudgifter er større i hovedstaden. Offentlige og andre faste udgifter er såle-
des i 2012 86 kr. pr. m² højere i hovedstaden, hvilket primært skyldes udgifterne
til ejendomsskatter og vandafgifter, som er 61 kr. pr. m² højere i hovedstaden.
Variable udgifter er 38 kr. pr. m² højere i hovedstaden, hvoraf 26 kr. pr. m²
skyldes udgifterne til renholdelse (aflønning af driftspersonale). En stor del af
forklaringen herpå er antagelig Hovedstadens forholdsvise større andel af eta-
geboliger, som har højere renholdelsesudgifter end lav bebyggelse, jf. afsnit
5.3.3. Udgifterne til henlæggelser er endvidere større i hovedstaden, hvilket
antagelig skal ses i sammenhæng med, dels at byggeriet er ældre og dels for-
skellen på lønniveau for håndværkere.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 185
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 185
186
Tabel 5.4. Udgifter for almene familieboliger i hovedstaden1)
, 2012
Kr. pr. m² pr. år
Før
1940
1940-
1959
1960-
1969
1970-
1979
1980-
1989
1990-
1999 2000- Alle
Nettokapitaludgifter 14 28 74 201 326 436 608 140
Off. og andre faste
udgifter 283 306 260 223 219 207 181 259
- Skatter og afgifter 100 119 111 103 102 84 69 108
- Bidrag til LBF 64 63 29 0 0 0 0 30
Variable udgifter 146 158 154 151 149 141 129 152
- Renholdelse 81 95 90 89 86 87 72 90
Henlæggelser 181 192 167 153 160 138 115 169
Forbedringer mv. 117 122 132 167 70 59 26 123
Udgifter i alt 740 805 787 896 924 980 1.060 844
1)
Hovedstaden omfatter Københavns og Frederiksberg Kommuner, samt kommuner i de
tidligere Københavns, Frederiksborg og Roskilde Amter (inkl. Stevns Kommune).
Tabel 5.5. Udgifter for almene familieboliger i øvrige land, 2012
Kr. pr. m² pr. år
Før
1940
1940-
1959
1960-
1969
1970-
1979
1980-
1989
1990-
1999 2000- Alle
Nettokapitaludgifter 8 35 73 177 324 403 497 167
Off. og andre faste
udgifter 221 211 184 153 144 137 117 173
- Skatter og afgifter 66 55 52 48 40 33 25 48
- Bidrag til LBF 54 55 27 1 0 0 0 23
Variable udgifter 113 115 122 118 109 108 89 114
- Renholdelse 64 63 69 67 63 60 50 64
Henlæggelser 145 133 130 134 118 99 80 125
Forbedringer mv. 149 127 140 142 50 24 27 110
Udgifter i alt 637 621 649 722 745 770 809 688
Anm.: Datagrundlaget indeholder alene regnskaber for afdelinger, som kun har familie-
boliger.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters regnskabsdatabase for den almene
boligsektor
186 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
186 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
187
5.3.2. Udgifter til administration
Boligorganisationen har en række udgifts- og indtægtsposter vedrørende admi-
nistration af egne boligafdelinger og eventuelle sideaktivitetsafdelinger samt
derudover eventuelt af andet støttet byggeri. Boligorganisationens øverste myn-
dighed kan beslutte, at afdelingerne helt eller delvist skal administreres af en
ekstern forretningsfører.
En almen boligorganisations administrationsudgifter vedrører typisk ”egne af-
delinger i drift”, ”byggearbejder” og ”ekstern administration”. Der skal budget-
teres kostægte for hver af de nævnte administrationsområder. Dvs. at indtægter-
ne i form af administrationsbidrag mv. skal fastsættes, så de svarer til de fakti-
ske udgifter inden for de respektive administrationsområder.
Som udgangspunkt fastsættes administrationsbidraget på baggrund af antal le-
jemålsenheder. Der er valgfrihed mellem tre forskellige metoder:
1. Et beløb, der er lige stort pr. lejemålsenhed.
2. Et grundbidrag pr. lejemålsenhed, der ydes for en grundlæggende, for-
svarlig administration og et tillægsbidrag for tillægsydelser, der tilbydes
og kan tilvælges af afdelingerne.
Det er hermed den enkelte afdeling, der selv afgør, hvor meget service
den vil have i form af tillægsydelser og dermed hvor stort et administra-
tionsbidrag, der skal betales.
3. Et grundbidrag, hvorefter det samlede bidrag er sammensat af et fast bi-
drag, der fastsættes pr. afdeling og højst omfatter udgifterne til budget-
tering og regnskabsaflæggelse, og et bidrag, der fastsættes pr. lejemåls-
enhed.
Ved metode 1 betaler alle afdelinger en andel, svarende til andelen af det sam-
lede antal lejemålsenheder i organisationen. Det medfører at mindre afdelinger,
som alt andet lige er dyrere at administrerer pr. bolig end større afdelinger, ikke
selv bærer de fulde omkostninger.
Det opdelte bidrag (metode 3) indebærer, at de små afdelinger kommer til at
betale for de (mer)omkostninger pr. lejemålsenhed, der typisk er forbundet med
disse afdelingers regnskabs- og budgetudarbejdelse. De små afdelinger vil her-
med komme til at betale et større administrationsbidrag pr. lejemålsenhed end
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 187
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 187
188
beboerne i de store afdelinger, da de har højere udgifter. Ordningen vil – alt
andet lige – øge incitamentet til at sammenlægge små afdelinger.
Boligorganisationerne opkrævede i 2012 til administration godt 1,9 mia. kr. fra
deres almene familieboliger, svarende til 3.837 kr. pr. bolig. Dermed udgør
udgifterne til administration 6 pct. af de samlede udgifter i de almene familiebo-
liger. Administrationsbidraget varierer betydeligt. Fra ca. 3.008 kr. pr. bolig i
den billige ende til ca. 5.446 kr. pr. lejemålsenhed i den dyre, jf. figur 5.7.
Figur 5.7. Familieboligafdelingernes udgifter til administration fordelt på deci-
ler (konto 112.1), 2012
Anm.: Datagrundlaget indeholder alene regnskaber for afdelinger, som kun har familie-
boliger. Afdelingerne er rangordnet efter størrelsen af udgifterne til administration og
fordelt i 10 lige store grupper (deciler). For de første 9 deciler er der angivet den højeste
administrationsudgift pr. bolig for de afdelinger, der ligger i decilet, mens der for det 10.
decil er angivet gennemsnittet.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters regnskabsdatabase for den almene
boligsektor
Med henblik på at belyse, om der er stordriftsfordele forbundet med administra-
tionen, viser figur 5.7 afdelingernes udgifter til administration pr. bolig fordelt
efter antal boliger i afdelingerne. Tilsvarende viser figur 5.8 organisationernes
indtægter pr. lejemål fra administration fordelt efter antal lejemål i organisatio-
nerne. Endelig er der i figurerne angivet 10 pct. og 90 pct. fraktilen, der giver et
billede af spredningen inden for det pågældende interval.
188 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
188 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
189
Figur 5.8 viser, at det tilsyneladende kun er de helt små afdelinger, dvs. afdelin-
ger med færre end 20 boliger, som skiller sig ud ved et lidt højere niveau for
administrationsbidrag bolig. Betragtes i stedet boligorganisationernes størrelse,
jf. figur 5.8, ses det, at der er tegn på, at størrelsen på administrationsbidraget
pr. lejemålsenhed er faldende med antallet af administrerede lejemål i organisa-
tionen. Mens de helt små organisationer med færre end 20 lejemålsenheder op-
kræver knap 4.500 kr. pr. lejemål, er det tilsvarende tal for de helt store organi-
sationer godt 3.500 kr. pr. lejemål.
Figur 5.8. Familieboligafdelingernes udgifter til administration (konto 112.1)
fordelt efter boligafdelingernes størrelse, 2012
Anm.: Datagrundlaget indeholder alene regnskaber for afdelinger, som kun har familie-
boliger.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters regnskabsdatabase for den almene
boligsektor
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 189
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 189
190
Figur 5.9. Boligorganisationernes indtægter fra administration (konto 601.1)
fordelt efter boligorganisationernes størrelse, 2012
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters regnskabsdatabase for den almene
boligsektor
Landsbyggefonden udarbejdede i 2007 en temaundersøgelse af administrations-
forhold, hvor spørgsmålet om stordriftsfordele blev undersøgt nærmere. Med
hensyn til administrationsomkostninger, synes undersøgelsen at kunne påvise,
at der er stordriftsfordele som følge af antal lejemålsenheder for såvel boligor-
ganisationer som afdelinger.
I Landsbyggefondens undersøgelse blev der blandt andet gennemført en simpel
lineær regressionsanalyse, hvor nettoomkostninger til administration pr. leje-
målsenhed (NOA/LE) blev forsøgt forklaret ved henholdsvis antal lejemålsen-
heder i organisationen og det gennemsnitlige antal lejemålsenheder i afdelin-
gerne. I figur 5.9 nedenfor er analysen opdateret på baggrund af 2012-
regnskabstal.
I forhold til 2007-undersøgelsen genbekræftes konklusionen umiddelbart – både
i forhold til antal lejemålsenheder i organisationerne (a) og det gennemsnitlige
antal lejemålsenheder i afdelingerne (b). Der ses således en negativ sammen-
hæng mellem størrelsen på NOA/LE og antal lejemålsenheder i boligorganisati-
onen såvel antal lejemålsenheder i afdelingerne. Det betyder, at der er tegn på
stordriftsfordele, der afhænger af både boligorganisationens størrelse og størrel-
sen på boligafdelingen.
190 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
190 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
191
Figur 5.10. Gennemsnitlige nettoomkostninger til administration pr. lejemåls-
enhed i forhold til antal lejemålsenheder.
Anm: Datagrundlaget er regnskaber fra de almene boligorganisationer, som administre-
rer alle typer afdelinger (familie-, ungdoms-, og ældreboligafdelinger samt blandede
afdelinger). Gennemsnitlige nettoomkostninger pr. lejemålsenhed (NOA/LE) er define-
ret som bruttoadministrationsomkostninger (konto 530) med fradrag af indtægter fra
andet boligbyggeri (konto 601.2), sideaktivitetsafdelinger (konto 601.3), lovmæssige
gebyr mv. (konto 602) samt byggesagshonorar (konto 605/606).
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters regnskabsdatabase for den almene
boligsektor
Administration er traditionelt en forholdsvis løntung udgiftspost. I figur 5.10 er
udviklingen i det gennemsnitlige administrationsbidrag pr. bolig siden 1996
sammenholdt med henholdsvis løn- og prisudviklingen.
Figuren viser, at administrationsbidraget i perioden 1996-2010 er steget mindre
end lønnen i industrien. I perioden 1996-2010 steg administrationsbidraget i
gennemsnit årligt med 3,2 pct., mens lønnen steg med 3,7 pct. Fra 2010 til 2012
steg det gennemsnitlige administrations bidrag imidlertid i gennemsnit med hele
6,7 pct. Det indebærer, at set over hele perioden 1996-2012 er udgifterne til
administration steget mere end lønnen i industrien. En del af forklaringen på
den forholdsvis store stigning efter 2010 er, at der med virkning fra 1. januar
2011 blev indført moms på ejendomsadministration.
Det ses endvidere, at administrationsbidraget er steget væsentligt mere end pri-
serne, generelt i samfundet.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 191
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 191
192
Figur 5.11. Udviklingen i udgifter til administration i den almene boligsektor
(konto 112.1), set i forhold til løn og prisudviklingen, 1996-2012
Anm.: For at kunne danne en tidsserie tilbage til 1996 er der i datagrundlaget medtaget
regnskaber for alle typer af boligafdelinger (familie-, ungdoms-, og ældreboligafdelin-
ger samt blandede afdelinger).
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters database for regnskaber i den almene
boligsektor og Danmarks Statistik
Deloittes analyse, jf. boks 5.3, viser, at der kan identificeres stordriftsfordele for
så vidt angår administrationsudgifter, idet større afdelinger generelt har et lavere
ressourceforbrug end små afdelinger. Afdelinger i boligorganisationer, der bli-
ver administrer et af en administrationsorganisation, har højere administrations-
udgifter end afdelinger, hvor administrationen varetages af boligorganisationen.
Forskellen hænger muligvis sammen med, at der som nævnt med virkning fra 1.
januar 2011 blev indført moms på ekstern ejendomsadministration.
Videre viser Deloittes analyse, at afdelinger, der har en udsat beboersammen-
sætning (fx afdelinger med en høj andel enlige uden børn, en høj andel beboere
på overførselsindkomst eller afdelinger, hvor mange beboere kun bor i kort tid)
generelt har høje administrationsudgifter.
Indførsel af moms på
ejendomsadministration
192 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
192 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
193
Og endelig viser Deloittes analyse, at afdelinger beliggende i Region Hovedsta-
den og Region Sjælland generelt har højere administrationsudgifter per leje-
målsenhed end afdelinger i landets andre regioner. Afdelinger beliggende i
kommuner, der anvender mange ressourcer på tilsynet med de almene boliger,
har generelt høje administrationsudgifter. Deloitte kan ikke afgøre, om et højt
ressourceforbrug på tilsynet, der medfører høje administrationsudgifter, eller om
kommunerne bruger flere ressourcer på tilsynet som følge af, at afdelingerne har
høje udgifter til administration.
5.3.3. Udgifter til renholdelse
Udgiftsposten ”renholdelse” vedrører den udvendige rengøring såsom fejning,
snerydning, græsslåning og anden pleje af beplantede arealer og eventuel ud-
vendig bygningsrengøring samt indvendig rengøring såsom trappevask og vin-
duespudsning. Samlet set blev der i 2012 anvendt godt 2,9 mia. kr. til renholdel-
se, svarende til 75 kr. pr. m² boligareal. Udgifterne til renholdelse udgør således
10 pct. af de samlede udgifter i de almene familieboliger.
I figur 5.12 er familieafdelingerne rangordnet efter størrelsen af årlige renhol-
delsesudgifter. Det ses, at de variable udgifter til renholdelse udviser en endog
meget betydelig spredning. Det fremgår, at afdelingerne med de laveste udgifter
højest anvender 21 kr. pr. m², mens de dyreste afdelinger i gennemsnit anvender
126 kr. pr. m² på denne post.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 193
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 193
194
Figur 5.12. Familieboligafdelingernes udgifter til renholdelse fordelt på deciler
(konto 114), 2012
Anm.: Datagrundlaget indeholder alene regnskaber for afdelinger, som kun har familie-
boliger. Afdelingerne er rangordnet efter størrelsen af udgifterne til renholdelse og for-
delt i 10 lige store grupper (deciler). For de første 9 deciler er der angivet den højeste
renholdelsesudgift pr. m² for de afdelinger, der ligger i decilet, mens der for det 10.
decil er angivet gennemsnittet.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters regnskabsdatabase for den almene
boligsektor
En del af denne spredning kan forklares med, at renholdelse i tæt/lavt byggeri
generelt er lavere end i etageejendomme. Renholdelsesudgifterne i tæt/lavt byg-
geri er således i 2012 i gennemsnit 57 kr. pr. m², mens det tilsvarende tal for
etagebyggeri er 82 kr. pr. m². Forskellen skyldes, at det tæt/lave byggeri typisk
har tilknyttet mindre fælles arealer sammenlignet med etagebyggeri. Desuden
udfører beboerne i tæt/lavt byggeri ofte selv en del af renholdelsen, mens det i
etageejendomme ofte er lønnet personale, der står for renholdelsen.
Herudover har beboersammensætningen betydning for spredningen i renholdel-
sesudgifterne. I større, udsatte etagebyggerier (defineret som familieboligafde-
linger udelukkende bestående af etagebyggeri, som er på den såkaldte ghettoli-
ste pr. 1. februar 2014) udgør udgiften til renholdelse således i gennemsnit ca.
86 kr. pr. m², mens den i det øvrige etagebyggeri udgør 80 kr. pr. m².
194 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
194 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
195
Figur 5.13 viser afdelingernes udgifter til renholdelse pr. m² fordelt efter antal
boliger i afdelingerne. Desuden er der angivet 10 pct. og 90 pct. fraktilen, der
giver et billede af spredningen inden for det pågældende interval. Figuren viser,
at renholdelsesudgifterne er større, jo flere boliger der er i afdelingen (op til ca.
100 boliger). I de små afdelinger med færre end 10 boliger anvendes i gennem-
snit 46 kr. pr. m² på renholdelse, mens udgiften i de større afdelinger på 100
boliger er mere i gennemsnit er på ca. 83 kr. pr. m².
Umiddelbart kan der ud fra figuren ikke konkluderes, at der kan opnås betydeli-
ge stordriftsfordele på renholdelsesområdet. Der er imidlertid flere forklaringer
på, at billedet ser ud som i figur 5.12. For det første består de store afdelinger
typisk af etageboliger – en boligtype hvor der i gennemsnit anvendes flere mid-
ler på renholdelseskontoen. For det andet har de store afdelinger ofte relativ
store fælles fælles/grønne arealer, som typisk passes af en ejendomsfunktionær.
Det bidrager til øgede renholdelsesudgifter. Og endelig afspejler forskellen
sandsynligvis et ønske om et større serviceniveau i de større afdelinger (de store
afdelinger består typisk af etagebyggeri, som typisk har store grønne fælles
arealer).
Figur 5.13. Familieboligafdelingernes udgifter til renholdelse (konto 114) for-
delt efter boligafdelingernes størrelse, 2012
Anm.: Datagrundlaget indeholder alene regnskaber for afdelinger, som kun har familie-
boliger.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters regnskabsdatabase for den almene
boligsektor
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 195
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 195
196
I betragtning af den meget betydelige spredning, der kan konstateres (også
blandt afdelinger som umiddelbart ligner hinanden), forekommer det sandsyn-
ligt, at en del af spredningen afspejler produktivitetsforskelle, som blandt andet
kan henføres til forskelle i arbejdstilrettelæggelsen, og som ikke samtidig af-
spejler forskelle i renholdelsesydelsens kvalitet. Der synes således at eksistere et
vist potentiale for at opnå lavere renholdelsesudgifter, uden at det går ud over
kvaliteten af ydelsen.
Som et groft, men samtidig forsigtigt udtryk for, hvor stor et potentiale der kan
opnås gennem effektivisering, er det opgjort, hvor meget renholdelsesudgifterne
kan reduceres, hvis det antages, at de 25 pct. af afdelingerne inden for hver af-
delingskategori (f.eks. etagebyggeri med færre end 10 boliger), som bruger flest
midler på renholdelse, reducerer deres renholdelsesudgifter således, at udgifter-
ne svarer til 75 pct. fraktilen inden for deres afdelingskategori. Med dette for-
holdsvis konservative ambitionsniveau ville de gennemsnitlige renholdelsesud-
gifter kunne reduceres fra 75 kr. til 71 kr. pr. m², svarende til en reduktion på 5
pct. Samlet se ville det give en huslejebesparelse på ca. 150 mio. kr. årligt, sva-
rende til en gennemsnitlig reduktion i huslejerne på ½ pct.
Renholdelse er – ligesom administration – en arbejdskraftintensiv udgiftspost. I
figur 5.13 er udviklingen i de gennemsnitlige udgifter til renholdelse pr. m²
siden 1996 sammenholdt med henholdsvis løn- og prisudviklingen. Figuren
viser, at udgifterne til renholdelse i perioden 1996-2007 i store træk har fulgt
lønudviklingen i industrien. I perioden 1996-2007 steg udgifterne til renholdelse
i gennemsnit årligt med 4,0 pct., mens lønnen steg med 3,8 pct. Efterfølgende er
udgifterne til renholdelse imidlertid steget væsentligt mere end lønnen. Fra 2007
til 2012 steg udgifterne til renholdelse i gennemsnit 4,1 pct., mens lønnen i
samme periode kun steg med i gennemsnit 2,8 pct.
Det ses endvidere, at udgifterne til renholdelse er steget væsentligt mere end
priserne, generelt i samfundet.
Deloittes undersøgelse, jf. boks 5.3, kan umiddelbart ikke påvise stordriftsforde-
le i de almene boligafdelinger for så vidt angår renholdelsesudgifterne.
196 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
196 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
197
Figur 5.14. Udviklingen i udgifter til renholdelse i den almene boligsektor (kon-
to 114), set i forhold til løn og prisudviklingen, 1996-2012
Anm.: For at kunne danne en tidsserie tilbage til 1996 er der i datagrundlaget medtaget
regnskaber for alle typer af boligafdelinger (familie-, ungdoms-, og ældreboligafdelin-
ger samt blandede afdelinger).
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters database for regnskaber i den almene
boligsektor og Danmarks Statistik
5.3.4. Udgifter til vedligeholdelse og istandsættelse
Udgifterne til vedligeholdelse består dels af udgifter til den almindelige vedli-
geholdelse (konto 115) og dels af udgifter til henlæggelser til den planlagte og
periodiske vedligeholdelse og fornyelse (konto 120). Der er valgt i det følgende
at se på disse to konti under ét.
Samlet set blev der i 2012 anvendt godt 5,7 mia. kr. på vedligeholdelse i almene
familieboliger, svarende til 145 kr. pr. m² boligareal. Heraf gik 35 kr. pr. m² til
den almindelige vedligeholdelse, mens 110 kr. pr. m² gik til henlæggelser. Ved-
ligeholdelse udgør således knap en femtedel af udgifterne i familieboliger og
har således stor betydning for huslejen.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 197
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 197
198
Figur 5.15 viser, at de samlede udgifter til vedligeholdelse varierer betydeligt.
Fra 72 kr. pr. m² i den billige ende til 275 kr. pr. m² i den dyre.
Figur 5.15. Familieboligafdelingernes samlede udgifter til vedligeholdelse for-
delt på deciler (summen af konto 115 og 120), 2012
Anm.: Datagrundlaget indeholder alene regnskaber for afdelinger, som kun har familie-
boliger. Afdelingerne er rangordnet efter størrelsen af udgifterne til vedligeholdelse og
fordelt i 10 lige store grupper (deciler). For de første 9 deciler er der angivet den højeste
vedligeholdelsesudgift pr. m² for de afdelinger, der ligger i decilet, mens der for det 10.
decil er angivet gennemsnittet.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters regnskabsdatabase for den almene
boligsektor
Figur 5.16 viser afdelingernes samlede udgifter til vedligeholdelse fordelt efter
afdelingernes ibrugtagelsesår. Figuren viser, at udgifterne til vedligeholdelse er
stigende i byggeriernes første 30 leveår (det vil sige byggerier opført i år og
tilbage til omkring 1980), hvorefter udgifterne stabiliseres på et niveau på i
gennemsnit ca. 130 kr. pr. m², indtil byggeriet er omkring 50 år gammelt. Heref-
ter stiger vedligeholdelsesudgifterne til et niveau i størrelsesordenen 150-180 kr.
pr. m² (det vil sige byggerier opført i 1965 og før).
I figur 5.16 vises endvidere 10 pct. og 90 pct. fraktilen. Disse giver et billede af
spredningen inden for de enkelte ibrugtagelsesårgange. Det ses, at der i bygge-
rier, opført i samme 5-årsinterval, er meget betydelige forskelle i udgiftsniveau-
et. Forskellene indenfor den enkelte 5-årsinterval kan således udgøre helt op til
198 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
198 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
199
178 kr. pr. m², hvilket er tilfældet for afdelinger ibrugtaget mellem 1951 og
1955.
Figur 5.16. Familieboligafdelingernes samlede udgifter til vedligeholdelse for-
delt på afdelingernes ibrugtagelsesår (summen af konto 115 og 120), 2012
Anm.: Datagrundlaget indeholder alene regnskaber for afdelinger, som kun har familie-
boliger.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters regnskabsdatabase for den almene
boligsektor
Tidligere undersøgelser, f.eks. Landsbyggefondens undersøgelse fra 2001 om
henlæggelsessystemet og Københavns Kommunes henlæggelsesundersøgelse
fra 2004, har vist, at nogle afdelinger konsekvent har henlagt for få midler til
vedligeholdelse. Det kan på sigt føre til en nedslidning af disse afdelingers be-
byggelser. Der har derfor de seneste år været fokus på at sikre, at afdelingerne
sørger for at henlægge til vedligeholdelsesarbejder, f.eks. gennem den nye al-
mene styringsreform, der indebærer en benchmarking på henlæggelsesområdet.
I figur 5.17 er udviklingen i de gennemsnitlige udgifter til vedligeholdelse pr.
m² siden 1996 sammenholdt med henholdsvis løn- og prisudviklingen. Figuren
viser, at udgifterne til vedligeholdelse i perioden 1996-2000 i store træk har
fulgt forbrugerpriserne. I perioden 1996-2000 steg udgifterne til vedligeholdelse
i gennemsnit årligt med 2,5 pct., mens priserne steg med 2,4 pct. Efterfølgende
er udgifterne til vedligeholdelse imidlertid steget væsentligt mere end priserne.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 199
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 199
200
Fra 2000 til 2012 steg udgifterne til vedligeholdelse årligt i gennemsnit med 3,8
pct., mens priserne i samme periode kun steg med i gennemsnit 2,1 pct. I perio-
den 2000-2012 er vedligeholdelsesudgifterne endda steget hurtigere end lønnen,
idet lønnen i industrien i samme periode årligt kun er steget med i gennemsnit
3,3 pct.
Det er særligt de årlige henlæggelser til vedligeholdelse, der er øget markant.
Det virker derfor sandsynligt, at den øgede opmærksomhed på henlæggelsessy-
stemet har haft en virkning.
Figur 5.17. Udviklingen i udgifter til vedligeholdelse i alt i den almene bolig-
sektor (summen af konto 115 og 120), set i forhold til løn og prisudviklingen,
1996-2012
Anm.: For at kunne danne en tidsserie tilbage til 1996 er der i datagrundlaget medtaget
regnskaber for alle typer af boligafdelinger (familie-, ungdoms-, og ældreboligafdelin-
ger samt blandede afdelinger).
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters database for regnskaber i den almene
boligsektor og Danmarks Statistik
200 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
200 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
201
I Deloittes undersøgelse, jf. boks 5.3, identificeres stordriftsfordele for både
almindelig vedligeholdelse og planlagt og periodisk vedligeholdelse. Afdelin-
ger, administreret af en ekstern administrator, ser ud til at have en mere effektiv
ressourceudnyttelse, hvad angår udgifterne til almindelig og planlagt vedlige-
holdelse, sammenlignet med afdelinger, hvor administrationen varetages af
boligorganisationen.
Videre viser undersøgelsen at boligafdelinger med en høj andel udsatte beboere
(fx en høj beboerandel fra ikke-vestlige lande, kortere lejeperioder, en høj bebo-
erandel, der modtager boligstøtte, og en høj beboerandel dømt for lovovertræ-
delser) har højere udgifter til vedligeholdelse.
En anden væsentlig udgiftspost vedrører forbedringer mv., som i 2012 udgør
3,9 mia. kr., svarende til 99 kr. pr. m² boligareal. Udgifterne til forbedringer mv.
udgør således 13 pct. af de samlede udgifter i de almene familieboliger.
Der kan ikke benyttes opsparede midler til at finansiere forbedringer af ejen-
dommen, hvilket er ud fra et princip om, at afdelinger ikke skal spare op til
forbedringer, som primært kommer fremtidige beboere til gode.
Udgifterne til forbedringer mv. er ikke overraskende klart højest i det ældste
byggeri, jf. figur 5.17. Det ses, at forbedringsudgifterne ligger på et relativt lavt
niveau i de første 30 år af byggeriernes levetid, hvorefter der sker en meget
kraftig stigning. Dette afspejler antagelig i høj grad en såkaldt årgangseffekt,
idet forskellige dele af boligen, f.eks. køkken og badeværelse, efter 30 år efter-
hånden fremstår som utidssvarende og derfor moderniseres gennemgribende.
Når forbedringsudgifterne også i byggeri fra sidst i 1960’erne og først i
1970’erne ligger på et højt niveau, skal det sandsynligvis ses i sammenhæng
med den store renoveringsaktivitet i udsatte boligområder fra denne periode.
Landsbyggefondens støtte til renoveringsarbejder dækker ca. 1/3 af udgiften.
Den resterende del dækkes således ved lejestigninger. I større, udsatte etage-
byggerier fra perioden 1966-1975 udgør udgiften til forbedringer i gennemsnit
ca. 138 kr. pr. m², mens den i det øvrige etagebyggeri fra samme periode udgør
120 kr. pr. m².
Endelig ses det, at der i byggerier, opført i samme 5-årsinterval, er meget bety-
delige forskelle i udgiftsniveauet til forbedringer. Forskellene indenfor det en-
kelte 5-årsinterval kan således udgøre helt op til 248 kr. pr. m².
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 201
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 201
202
Figur 5.18. Familieboligafdelingernes udgifter til forbedringer mv. fordelt på
afdelingernes ibrugtagelsesår (summen af konto 125-128), 2012
Anm.: Datagrundlaget indeholder alene regnskaber for afdelinger, som kun har familie-
boliger.
Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters regnskabsdatabase for den almene
boligsektor
Deloitte har desuden undersøgt de almene boligers udgifter til renoveringspro-
jekter. Undersøgelsen viser, at større afdelinger generelt har lavere ydelsesud-
gifter i forhold til det investerede beløb, ligesom afdelinger med en ekstern ad-
ministrator har lavere ydelsesudgifter til renoveringer sammenlignet med afde-
linger, hvor administrationen varetages af boligorganisationen.
Endelig viser undersøgelsen, at afdelingernes socioøkonomiske forhold har en
betydelig effekt på ydelsesudgifterne. Afdelinger med mange beboere fra ikke-
vestlige lande med grundskoleuddannelse som højest gennemførte uddannelse,
mange beboere, der modtager boligstøtte, og mange beboere, der har været
dømt for overtrædelse af straffeloven, har generelt højere ydelsesudgifter.
202 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
202 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
203
5.4. Effektivisering af driften
5.4.1. Indledning
I de foregående afsnit er huslejestruktur og udgiftsudvikling analyseret både
generelt og fordelt på de forskellige betydende poster. Som det fremgår af tabel
5.4. andrager de samlede årlige udgifter i den almene boligsektor knap 30 mia.
kr. En stor del af disse udgifter ligger fast, når først boligerne er gået i drift og
er således ikke underlagt beslutninger i boligorganisationen eller i afdelingerne.
Det gælder nettokapitaludgifter og forskellige offentlige og andre faste udgifter
i alt svarende til godt 1/3. af de samlede udgifter.
De øvrige udgifter er i større eller mindre grad påvirket af beslutninger enten på
boligorganisationsniveau eller på afdelingsniveau. Det gælder udgifter til admi-
nistration, udgifter til renholdelse, udgifter til vedligehold, udgifter til forbed-
ringer, udgifter til indkøb af vare og tjenester, forskellige forbrugsudgifter, for-
sikringsudgifter m.v., som tilsammen udgør 2/3 af de samlede udgifter. Disse
udgifter kan på forskellig måde reduceres og derved medvirke til at reducere
huslejen tilsvarende. Skal dette ske, er det afgørende, at der alle steder i det
almene system kommer fokus på en stadig forbedret produktivitet og effektivi-
tet.
Styringen af den almene sektor involverer en række parter, der spiller sammen
på forskellig måde. I figur 19 er det skematisk fremstillet, hvilke parter (sty-
ringsniveauer), der indgår i styringen.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 203
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 203
204
Figur 5.19. Styring af den almene boligsektor
Stat, kommune, Landsbyggefond, boligorganisation/administrationsorganisation
og afdeling spiller en rolle i styringen af det almene byggeri.
Staten fastsætter de overordnede rammer, incitamenter og muligheder i form af
lovgivning og medvirker til finansieringen af nybyggeriet. På en række punkter
er der endvidere fastsat relativt detaljerede regler for proces og indhold i beslut-
ninger i de almene boligorganisationer. Hertil udøver staten en generel styring
af kommunerne, fx gennem fastsættelse af de overordnede økonomiske rammer.
Kommunerne er ansvarlig for udvikling af den lokale bolig- og bypolitik, og er
herunder ansvarlig for løsning af boligsociale opgaver. Kommunerne har som
følge heraf beføjelser til at agere selvstændigt med henblik på at implementere
Stat
Almen boligorganisation
Kommune Landbyggefond
Afdeling I Afdeling II
Beboere
Revisor
Administrationsorganisation
204 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
204 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
205
lokalt indenfor lovgivningens rammer. Kommunerne styrer omfanget af nyt
alment byggeri i kommunen, afholder styringsdialog med boligorganisationer-
ne, indgår aftaler med boligorganisationerne om udlejningen m.v. Endvidere er
kommunen tillagt en anvisningsret til en del af de ledige boliger. Endelig fører
kommunen tilsyn med opførelse og drift.
Landsbyggefonden er en selvejende fond, som er oprettet og reguleret ved lov.
Fonden yder finansiel støtte til større renoveringsarbejder, handicaptilgængelig-
hed, nødlidende boligafdelinger, indsats over for udsatte områder m.v. samt
bidrager til ydelsesstøtten til nybyggeri.
Fondens midler indbetales af lejerne i den almene sektor dels som pligtmæssige
bidrag dels som overskydende leje i forbindelse med udamortisering af de op-
rindelige prioritetslån. Herudover opsamler og formidler fonden erfaringer på
fondens område.
Almene boligorganisationers primære opgave er at løse boligsociale opgaver
ved at opføre og drive alment boligbyggeri inden for de rammer, som er fastsat i
lovgivningen og gennem kommunens beslutninger. Boligorganisationerne er
karakteriseret ved, at beboerne har afgørende indflydelse, idet der er beboerfler-
tal i alle besluttende organer.
Almene Administrationsorganisationer er boligorganisationer uden afdelinger,
som alene har til opgave at administrere almene boligorganisationer og deres
afdelinger, samt alment byggeri, som drives af kommuner og selvejende institu-
tioner. Administrationsorganisationer er underlagt samme krav og hensyn som
boligorganisationer med afdelinger.
Afdelingerne er selvstændige demokratiske enheder, hvor beboerne har mulig-
hed for væsentlig indflydelse på egne forhold. Afdelingerne er økonomisk uaf-
hængige af hinanden, ligesom de er økonomisk uafhængige af boligorganisatio-
nen. Afdelingerne er således selvstændige økonomiske enheder, men er derimod
ikke selvstændige juridiske personer. De har således ikke selvstændig handle-
og beslutningskompetence udadtil, f.eks. har afdelingerne ikke sædvanlige ejer-
beføjelser, uagtet de har skøde på afdelingen.
Revisorerne godkender årsregnskaber, udfører forvaltningsrevision mv. og bi-
drager dermed til at sikre en retmæssig forvaltning af lejernes midler og offent-
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 205
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 205
206
lige investeringer. Revisor har indberetningspligt over for kommunen, hvis der
som led i revisionen konstateres uregelmæssigheder eller ulovligheder.
Kommunen fører på den ene side tilsyn med boligorganisationerne. Kommu-
nerne kontrollerer således, om boligorganisationerne overholder gældende reg-
ler samt på en hensigtsmæssig måde lever op til deres formål, herunder de mål-
sætninger som generelt er opstillet for sektoren. På den anden side samarbejder
kommune og boligorganisation gennem styringsdialogen, jf. senere, om udvik-
ling af den almene sektor i kommunen, således at der i tide kan tages initiativer i
forhold til de udfordringer, som er mest påtrængende, herunder udviklingen i de
udsatte boligområder.
Den almene boligsektor er karakteriseret ved et udstrakt beboerdemokrati. På
alle niveauer i boligorganisationen har beboerne flertal og beboerne har således
afgørende indflydelse på alle beslutninger om væsentlige forhold i boligorgani-
sationen. Det giver beslutninger, som er grundigt forankret og som kan gennem-
føres effektivt uden uenighed og modstand, idet beboerne, som skal leve med
beslutningerne, allerede i stort omfang har ejerskab hertil. På den anden side
kan der være fare for, at beboerdemokratiet i en række forhold vælger det sikre
og det kendte og således ikke altid har fokus på nye og bedre måder at gøre det
samme på.
Boligorganisationens bestyrelse har det overordnede ansvar for driften af orga-
nisationen og dens afdelinger. Boligorganisationen kan enten vælge at admini-
strere sig selv eller bliver administreret af en ekstern administrator, fx en privat
administrator, en anden boligorganisation eller en almen administrationsorgani-
sation. I forlængelse heraf er der over tid udviklet forskellige forretningsmodel-
ler, som spænder lige fra den lille ’køkkenbords’administration med 50-100
boliger til store professionelle administrationsselskaber, som administrerer op
mod 50.000 boliger og som hører til blandt de største ejendomsadministratorer i
landet.
Boligorganisationerne er underlagt krav om effektiv og forsvarlig drift. Det er
derfor afgørende, at boligorganisationen løbende overvåger, om den lever op til
dette krav, sådan som mange boligorganisationer allerede gør, jf. Deloittes un-
dersøgelse. Det er vigtigt, at boligorganisationerne evaluerer og forbedrer sig
med henblik på at øge både sparsommelighed og produktivitet, men også effek-
206 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
206 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
207
tivitet og kvalitet. Boligorganisationen må løbende rapportere herom både til
revisionen og til kommunen.
På disse styringsniveauer kan der sættes ind med henblik på at sikre en forbed-
ret produktivitet og effektivitet.
Det kommunale tilsyn kan gennem styringsdialogen opprioritere forbedret pro-
duktivitet og effektivitet ved at blive forpligtet på at overvåge udgiftsudviklin-
gen og aftale relevante initiativer og foranstaltninger.
Beboerdemokratiet må i højere grad sikres opmærksomhed på både de kort- og
langsigtede konsekvenser af de beslutninger, som træffes, gennem større syn-
lighed og forbedret beslutningsgrundlag, således at presset for en stadig forbed-
ring af produktivitet og effektivitet kan kanaliseres ind i de beboerdemokratiske
organer.
Boligorganisationen/administrationsorganisationen, som har ansvaret for den
daglige drift, er hel central. Selvom boligorganisationen i dag er forpligtet på en
forsvarlig og effektiv drift, kræver en stadig forbedring et stærkt ledelsesmæs-
sigt fokus på at optimere organisation og administrative processer. Hertil kom-
mer en styrket egenkontrol, som må følges op af revisorerne.
Deloittes undersøgelse har dokumenteret, at der allerede i mange boligorganisa-
tioner er fokus på en effektiv drift af de almene boliger. Samtidig indikerer un-
dersøgelsen, at ikke alle boligorganisationer har arbejdet lige intenst med effek-
tivisering af driften. Deloitte har således opgjort et effektiviseringspotentiale i
sektoren på mellem 0,7 og 1,6 mia. kr. årligt.
Med henblik på at sikre en stadig forbedring af produktivitet og effektivitet i
alle boligorganisationer foreslås det derfor, at der gennemføres en række initia-
tiver, der kan styrke boligorganisationernes fokus på en løbende forbedring af
driften. Der er ikke tale om et enkelt overordnet greb, idet det som nævnt er
nødvendigt på de forskellige styringsniveauer at sætte ind med en bred vifte af
tiltag og incitamenter, som bl.a. retter sig mod tilrettelæggelsen af driften, ser-
viceniveauet, varetagelsen af administrationen, strukturen i sektoren, kompeten-
cefordelingen m.v. og som stiller nye krav til kommuner, boligorganisationer og
beboerdemokratiet.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 207
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 207
208
I det følgende vil der med styringsdialogen som omdrejningspunkt blive skitse-
ret en række forslag, som samlet vil kunne medvirke til at stadig forbedring af
produktivitet og effektivitet i driften af de almene boliger. Forslagene er samlet
under følgende temaer:
 Styrket kommunalt tilsyn og styringsdialog
 Styrket arbejde med produktivitet og effektivitet i boligorganisationerne
 Styrket grundlag for de beboerdemokratiske beslutninger
 Effektivisering af organisatoriske/administrative styring
 Effektivisering af enkeltposter, ressourceanvendelse, indkøb og vedli-
gehold.
5.4.2. Styrket kommunalt tilsyn og styringsdialog
Indledning
Styringen af det almene byggeri baserer sig siden 2010 på en model for mål- og
aftalestyring. Omdrejningspunktet er dialog og samarbejde mellem kommunal-
bestyrelse og boligorganisation. Fokus ligger på løsning af problemer og på den
langsigtede udvikling. Samtidig skal der skabes større rum til lokalt tilpassede
løsninger, fordi de lokale boligmarkeder er yderst forskellige.
Hovedelementerne i modellen er vist i boks 5.4.
208 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
208 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
209
Boks 5.4. Mål- og aftalestyring i den almene boligsektor
Hovedelementerne i styringsmodellen er følgende:
 Formål og styringsmålsætninger. I almenboligloven er opstillet mål og styringsmål-
sætninger for almen boligvirksomhed på en række centrale områder. Brugen af mål-
styring klargør, hvilke styringsmål og værdier den almene boligsektor arbejder efter
og udgør samtidig et fast grundlag for styringsarbejdet i boligorganisationer og
kommunalbestyrelser.
 Styringsdialog. Der er etableret en proaktiv styringsdialog mellem kommunalbesty-
relse og boligorganisation.
 Aftaler. Som led heri er der øget fokus på brug af aftaler mellem kommunalbestyrelse
og boligorganisation til gensidig koordination og beslutning om særlige indsatser etc.
 Egenkontrol. Boligorganisationernes egenkontrol skal styrkes, herunder arbejdet med
forvaltningsrevision og kvalitetsstyring. Det bidrager til, at det kommunale tilsyn kan
flytte fokus fra detaljerede virksomhedsinterne forhold til mere overordnede og tvær-
gående problemstillinger i boligorganisationen eller boligområdet.
 Dokumentation. Boligorganisationen skal til brug for styringsdialogen mellem bolig-
organisation og kommunalbestyrelse årligt dokumentere sin virksomhed og resulta-
ter.
Der er fastsat administrative regler og udgivet en vejledning som led i imple-
menteringen af styringsmodellen.
Formål og styringsmålsætninger
De almene boligorganisationers overordnede formål er at løse boligsociale op-
gaver. Formålet er udmøntet i en egentlig formålsbestemmelse for sektoren,
hvoraf det fremgår, at almene boligorganisationer har som formål at stille pas-
sende boliger til rådighed for alle, som har behov herfor. Huslejen skal være
rimelig, og beboerne skal gives indflydelse på egne boforhold.
I forlængelse heraf er i almenboligloven fastsat en række overordnede styrings-
målsætninger for de almene boligorganisationer, jf. boks 5.5.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 209
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 209
210
Boks 5.5. Styringsmålsætninger for de almene boligorganisationer
 Boligorganisationen skal sikre en forsvarlig og effektiv drift af boligorganisationen og
dens afdelinger.
 De almene boligafdelinger skal være økonomisk og socialt velfungerende og fysisk
fremstå i god og tidssvarende standard.
 Byggeriet skal have en god kvalitet, og boligorganisationen skal samtidig tilstræbe at få
mest mulig værdi for investerede midler. Omkostninger og husleje skal samtidig holdes
på et sådant niveau, at boligerne kan påregnes udlejet efter deres formål.
 Boligorganisationen skal ved udlejningen af boliger tilgodese grupper, som har vanske-
ligheder med at skaffe sig en passende bolig på almindelige markedsvilkår. Derudover
skal en varieret beboersammensætning søges fremmet.
 Boligorganisationens ledelse skal udvise god ledelsesskik og arbejde for at fremme et
velfungerende beboerdemokrati.
Endelig er det præciseret, at boligorganisationerne og kommunalbestyrelserne
er forpligtet til at samarbejde om de omtalte mål og målsætninger.
Hensigten med formålsbestemmelsen og målsætningerne er at forpligte boligor-
ganisationerne til at arbejde mod bestemte sigtepunkter inden for nogle centrale
områder. Reglerne er samtidig udtryk for nogle helt grundlæggende krav til den
almene boligvirksomhed og til samarbejdet mellem boligorganisationerne og
kommunalbestyrelserne.
Styringsdialog
Det kommunale tilsyn har i en årrække i for høj grad været baseret på legalitets-
kontrol og godkendelse af enkeltdispositioner. Der er derfor med styringsrefor-
men i stedet etableret rammer for et mere proaktivt, dialogbaseret tilsyn, som
bedre er i stand til at håndtere den lokale boligpolitiske udvikling.
Kommunalbestyrelsen er således forpligtet til at føre en dialog i form af årlige
møder med den enkelte boligorganisation om dens virksomhed, herunder om
udviklingen i det enkelte boligområde (styringsdialog). Sigtet hermed er at
sikre et bedre samarbejde mellem kommune og boligorganisation, der på et
informeret grundlag kan øge fokus på de langsigtede udfordringer, herunder
bl.a. i de udsatte boligområder.
210 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
210 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
211
Dialogen føres på grundlag af en rapport, som boligorganisationen årligt skal
indsende til kommunalbestyrelsen, jf. nedenfor. Kommunalbestyrelsen skal
endvidere offentliggøre en redegørelse for den gennemførte styringsdialog på
kommunens hjemmeside.
De grundlæggende regler om kommunalbestyrelsens tilsyn gælder fortsat, her-
under kommunalbestyrelsens mulighed for at give påbud eller indsætte en mid-
lertidig forretningsfører i tilfælde af, at gældende regler overtrædes.
Aftaler
Styringsmålsætningerne præciserer, at boligorganisationerne og kommunalbe-
styrelsen skal etablere et forpligtende samarbejde om at realisere de overordne-
de mål og målsætninger.
Aftaler er et væsentligt element i den nye styringsmodel. Der kan indgås aftaler
både om større, mere generelle forhold, som f.eks. områdeløft og helhedsplaner,
udlejningsforhold, boligstandard, mål for driftsudviklingen o.l., samt om helt
specifikke forhold.
Egenkontrol
Styringsreformen har medført en afbureaukratisering og regelforenkling, der
blandt andet har givet større frihedsgrader til boligorganisationerne, omlægning
af det kommunale tilsyn og overgang til en højere grad af mål- og aftalestyring.
Modstykket hertil er, at boligorganisationerne i vid udstrækning selv skal sikre
og kontrollere effektiviteten og kvaliteten af egne ydelser.
På den baggrund vil der ske en præcisering og videreudvikling af kravene til
forvaltningsrevision, jf. næste afsnit.
Dokumentation
Styringsdialogen skal foregå på et oplyst grundlag og boligorganisationen skal
derfor årligt dokumentere sin virksomhed. Der er fastsat retningslinjer herfor og
der er etableret et it-system, almenstyringsdialog.dk, til brug for boligorganisa-
tionernes dokumentation. Dokumentationen omfatter nøgletal, vurderinger,
oplæg til drøftelser m.v. vedrørende organisationen og hver afdeling.
Der er gennemført en evaluering af styringsmodellen, (Evaluering af styringsre-
formen i den almene boligsektor, MBBL, august 2013). Evalueringen giver
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 211
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 211
212
samlet set grundlag for at konkludere, at intentionerne med styringsmodellen i
høj grad er blevet indfriet.
Blandt de positive virkninger af reformen fremhæver evalueringen, at samarbej-
det på tværs af forvaltninger i kommunerne er styrket, at der er større kommu-
nalt fokus på den almene boligsektors problemstillinger, at kommunalpolitikere
i en række kommuner er blevet mere involveret i den almene boligsektor, at
kvaliteten af dialogen mellem kommuner og boligorganisationer er afgørende
forbedret og at det vurderes som positivt, at der er en mere direkte og formalise-
ret indgang og kontakt mellem kommuner og boligorganisationer. Dialogen
mellem kommune og boligorganisation er blevet ”tættere, hyppigere, prioriteret
og faciliterende for et konstruktivt samarbejde”.
Evalueringen påpeger også, at der opleves et øget ressourceforbrug på styring.
Blandt andet derfor er anbefalingen, at der foretages en gennemgang af doku-
mentationskravene på baggrund af de indhøstede erfaringer.
Med hensyn til dokumentation angiver et stort flertal af kommunerne, at de
aktivt bruger informationerne fra almenstyringsdialog.dk i styringsdialogen, og
at boligorganisationerne generelt finder, at kommunens deltagere har sat sig
grundigt ind i dokumentationsmaterialet. Det er varierende, hvor meget de en-
kelte boligafdelinger deltager i udarbejdelsen af dokumentation, idet dette afgø-
res af den enkelte boligorganisation.
Mens dokumentationen er standardiseret, hvad angår nøgletal og afkrydsnings-
felter, er der et spillerum for boligorganisationen, når den udfylder en række
kvalitative spørgsmål om blandt andet koordinationsbehov med kommunen,
særlige udfordringer eller vigtige nye initiativer. Flertallet af kommunerne ople-
ver, at boligorganisationerne her leverer relevante indberetninger.
Evalueringen viser, at kommune og boligorganisation behandler en bred vifte af
væsentlige og relevante emner i styringsdialogen, herunder økonomi, udlejning,
tomme boliger, renovering og nybyggeri. Dette indikerer, at den almene bolig-
sektors udfordringer – som tilsigtet – adresseres i styringsdialogen. Langt de
fleste kommuner angiver, at der er større fokus på langsigtede udfordringer som
nybyggeri/renovering, økonomi og boligsociale forhold.
212 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
212 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
213
Hvad angår styringsdialogens indhold, angiver et stort flertal af boligorganisati-
onerne også, at kommunen går aktivt ind i dialogen og giver feedback på frem-
lagte informationer i dokumentationspakken. Det gælder regnskabstal og de
kvalitative oplysninger om boligorganisationens udfordringer og påtænkte initi-
ativer, men også på de øvrige nøgletal som fx beboerklager, beboersammensæt-
ning, tomme lejligheder og fraflytninger.
På et mere sammenfattende plan angiver det store flertal af de adspurgte bolig-
organisationer og kommuner, at styringsdialogen er et godt supplement til det
almindelige tilsyn og giver en merværdi i forhold til samarbejdet mellem kom-
mune og boligorganisation.
Samlet set har styringsdialogen således haft den tilsigtede effekt.
Som nævnt har styringsreformen haft sigte på et bedre samarbejde mellem
kommune og boligorganisation og har især betydet en nødvendig opprioritering
af løsning af de langsigtede udfordringer vedr. de udsatte boligområder. Samti-
dig har styringsdialogen også haft sigte på forholdene i den enkelte boligorgani-
sation og dens afdelinger gennem nøgletal m.v. i dokumentationspakken. Det
vurderes imidlertid nødvendigt i styringsdialogen at sikre eksplicit fokus på
produktivitet og effektivitet, jf. at udgifterne på en række områder er steget me-
re end prisudviklingen.
Forslag/anbefalinger/overvejelser
Det kommunale tilsyn kan styrke boligorganisationernes og -afdelingernes fo-
kus på produktivitet og effektivitet ved en række justeringer og ændringer i
grundlaget for styringsdialogen:
1. Løbende fokus på produktivitet og effektivitet. Almenboligloven ændres,
så det kraftigere understreges, at boligorganisationernes forpligtelse til
en effektiv drift ikke er en engangsopgave, men en vedvarende forplig-
telse til løbende forbedringer af produktivitet og effektivitet.
2. Benchmarking af boligafdelingernes produktivitet styrkes. Det nuvæ-
rende benchmarkingsystem i styringsdialogen styrkes med henblik på,
at det bliver nemmere for den enkelte boligafdeling, boligorganisation
og kommune at sammenholde produktivitet og effektivitet på tværs af
sektoren. Benchmarking vil have øget fokus på produktivitet. Hvor den
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 213
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 213
214
nuværende økonomiske benchmarking fokuserer på bygge- og renove-
ringsprojekter, boligorganisationers og afdelingers opsparing samt bo-
ligorganisationers administration, inddrages fremover afdelingers
driftsudgifter/produktivitet. Herved sker en kraftig udvidelse af de øko-
nomiske aktiviteter, der er omfattet af benchmarking.
3. Oprettelse af ny enhed. Der oprettes en enhed, der skal fremme sekto-
rens effektivitet. Enheden skal udvikle et benchmark setup for boligor-
ganisationer og -afdelinger. Enheden skal desuden lave løbende ind-
samlinger af bedste praksis i sektoren og analyser af status på effektiv
drift. Enheden følger således den overordnede udgiftsudvikling og sæt-
ter fokus på områder, hvor der er behov for en yderligere indsats. Enhe-
den skal hertil levere rådgivning vedr. boligorganisationernes arbejde
med produktivitet og effektivitet samt udvikle vejledninger mv.
4. Øget fokus på produktivitet og effektivitet i styringsdialogen. Boligor-
ganisationer og -afdelinger, der med udgangspunkt i produktivitetsnøg-
letal underpræsterer i forhold til produktivitet og effektivitet, forpligtes
til at opstille og implementere forbedringsmål, jf. forslag 5.4.3.1, hvil-
ket skal indgå som et fast punkt i den årlige styringsdialog. Uanset bo-
ligafdelingernes performance i forhold til produktivitetsnøgletallene
skal effektivitet og produktivitet dog indgå i styringsdialogen. Herunder
skal driftsudgiftsstigninger af en vis størrelse forklares, og der skal afta-
les konkrete målsætninger eller fokuspunkter i styringsdialogen. Red-
skaber som styringsrapporten og almenstyringsdialog.dk bliver gen-
nemgået i forhold til behovet for nye oplysninger, der kan understøtte
fokus på produktivitet og effektivitet. Der kan desuden løbende aftales
analyser af udvalgte udgiftsområder.
5. Øget fokus på boligafdelingens konkurrencedygtighed i styringsdialo-
gen. For at styrke grundlaget for styringsdialogen med hensyn til bolig-
afdelingernes konkurrencedygtighed, fx udlejningsproblemer, indarbej-
des der i boligorganisationernes styringsrapport sammenlignelige op-
lysninger om huslejen for den enkelte afdeling.
6. MBBL udmelder løbende tilsynstemaer. Med henblik på at styrke sty-
ringsdialogens fokus for udvalgte temaer udmeldes løbende tilsynste-
214 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
214 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
215
maer, som skal tages op i styringsdialogen og som kan blive integreret
som en del af boligorganisationernes forvaltningsrevision. Tilsynstema-
erne sætter en samlet dagsorden for sektoren vedrørende effektivisering,
og vil afhænge af enhedens arbejde med effektivitet og produktivitet.
Bidrag til effektivisering
Forslagene vil synliggøre for boligorganisationerne, hvordan den enkelte afde-
ling præsterer i forhold til effektivisering og produktivitet gennem konkrete
nøgletal. Kravet om forbedringsmål i styringsdialogen vil betyde, at kommu-
nerne i tilsynet kan understøtte boligorganisationerne til et løbende fokus på
produktivitet og effektiviseringer.
De samlede driftsudgifter til almene boligafdelinger i 2012 er opgjort til 19,5
mia. kr. (ekskl. nettokapitaludgifter og offentlige udgifter). Såfremt ovenstående
tiltag kan bevirke et effektiviseringspres på 1 pct. vil der således kunne frigøres
ca. 195 mio. kr. årligt.
Det konkrete potentiale er dog ikke umiddelbart kvantificerbart. Potentialet vil
desuden afhænge betydeligt af, hvordan produktivitetsnøgletallene fastlægges.
Med forslagene vil alle boligafdelinger blive underlagt et effektiviseringspres
gennem benchmark af deres variable udgifter, hvilket svarer til et pres i hele
sektoren som i ovenstående regneeksempel.
5.4.3. Styrkelse af boligorganisationens arbejde med produktivitet og effek-
tivitet
Indledning
Almene boligorganisationer er i dag omfattet af krav om en effektiv og forsvar-
lig drift. I styringsrapporten til brug for styringsdialogen mellem boligorganisa-
tion og kommune bliver der fulgt op på en række forhold vedrørende effektivi-
tet, herunder via nøgletal. Udover denne overordnede ramme er der i forbindel-
se med regler om forvaltningsrevision en række krav til både boligorganisatio-
nens og revisors handlinger, som sigter på at fremme effektiviteten. Bestemmel-
serne omfatter krav om, at der skal etableres skriftlige forretningsgange samt
arbejdes med mål og resultater. Reglerne om forvaltningsrevision har været
gældende siden 1999.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 215
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 215
216
I forlængelse af rapporten om styring af den almene boligsektor (2008) er det
besluttet, at der skal ske en styrkelse af sektorens egenkontrol, herunder forvalt-
ningsrevision m.v. Der er derfor nedsat en arbejdsgruppe, som har til opgave at
vurdere behovet for og komme med forslag til en mere virksom egenkontrol.
Nedenstående forslag om styrket egenkontrol ligger i forlængelse af forslag fra
arbejdsgruppen vedrørende almene boligorganisationers egenkontrol, som for-
ventes at aflægge rapport i 2014.
Gennemførte analyser af eksisterende regler om forvaltningsrevision peger på,
at der er opnået en række resultater via gennemførelse af forvaltningsrevision,
men at der også fortsat er potentialer, som ikke er udnyttet (Statusundersøgelse
om forvaltningsrevision i almene boligorganisationer mv., Landsbyggefonden,
2008).
De gennemførte analyser peger på en række forbedringsmuligheder:
 Der er tendens til, at kravene til boligorganisationerne har fokus på
etablering af obligatoriske dokumenter, som efterspørges af revisor i
forbindelse med dennes forvaltningsrevision. I nogle boligorganisatio-
ner synes dette at have betydet, at man ikke derudover arbejder syste-
matisk for forbedring af produktivitet, effektivitet og kvalitet.
Der er i forlængelse heraf behov for at tydeliggøre, hvad der på den ene
side er boligorganisationens opgave, herunder bestyrelsens ansvar, i
forbindelse med effektiv og forsvarlig drift samt god ledelse, og hvad
der på den anden side er revisors opgave i forbindelse med forvalt-
ningsrevision.
Det foreslås derfor at udvikle en mere udbygget, samlet model for bo-
ligorganisationens arbejde med effektivisering.
 Som led heri må det overvejes, om de metodekrav, som er indeholdt i
reglerne om forvaltningsrevision, ikke i tilstrækkeligt omfang sikrer lø-
bende forbedring af produktiviteten. Mere generelt er der behov for at
revurdere, om det eksisterende krav om mål- og resultatstyring fra 1999
er et for ”snævert” metodekrav, som ikke sikrer reel fremgang i produk-
tivitet og effektivitet.
216 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
216 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
217
 Revisors opgave med hensyn til forvaltningsrevision er i dag relativt
bredt formuleret. Blandt andet fordi tildeling af revisoropgaven sker
under konkurrence om prisen, kan det indebære en risiko for, at opga-
ven med forvaltningsrevision reduceres til det minimale.
Der er derfor behov for at udforme en mere klar beskrivelse af opgaven,
som kan sikre, at fokus på effektivitet og produktivitet ikke forsvinder i
priskonkurrencen.
Samtidig indeholder styringsplatformen (almenstyringsdialog.dk) i dag
en række standardiserede og konkrete data og nøgletal, der har betyd-
ning for vurdering af produktivitet og effektivitet, som tillige er aspek-
ter af forvaltningsrevision. For at skabe størst mulig gennemsigtighed
og entydighed om indholdet i forvaltningsrevisionen, foreslås det at
præcisere fokusområder og krav vedrørende revisors løbende forvalt-
ningsrevision.
 Det er vurderingen, at der er begrænset informationsværdi for læsere af
revisionsprotokollatet med hensyn til, hvad der er revisors vurderinger
og anbefalinger med hensyn til forvaltningsrevision.
Det foreslås derfor at præcisere kravene til revisors rapportering mhp.
sikring af en grundig rapportering, som også omfatter anbefalinger.
 Det er vurderingen, at der kan opnås en forbedret indsats for effektivise-
ring ved målrettet vejledning.
Det foreslås derfor at udarbejde en bedre vejledning af boligorganisati-
onerne om økonomistyring, effektivisering og forvaltningsrevision.
I det følgende skitseres en sammenhængende model for økonomistyring, effek-
tivisering og forvaltningsrevision, som samtidig tager højde for de påpegede
svagheder ved eksisterende regler. Modellen skal stille krav til virksomhedssty-
ring og egenkontrol, som sikrer stadig fremgang i produktivitet og effektivitet.
Grundlæggende forudsætninger
God virksomhedsdrift i den almene boligsektor skal sikre, at ressourcerne bru-
ges bedst muligt og at kvaliteten i sektorens ydelser og produkter til stadighed
forbedres. For at fremme dette hensyn skal der sikres en stadig intern indsats for
effektivisering i den enkelte boligorganisation, og en ekstern kontrol gennem
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 217
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 217
218
forvaltningsrevision, som både skal supplere og give input til det kommunale
tilsyn og styringsdialogen.
En styrkelse af retningslinjer for egenkontrol/forvaltningsrevision omfatter så-
ledes to niveauer: For det første må det sikres, at boligorganisationens ansvar
styrkes og præciseres gennem en mere udbygget, samlet model for boligorgani-
sationens arbejde med produktivitet og effektivitet. For det andet må det sikres,
at revisors indflydelse og kontrol vedr. boligorganisationens produktivitet m.v.
synliggøres og styrkes. Derudover må der overvejes en præcisering af kommu-
nens rolle som myndighed i relation til den udførte forvaltningsrevision, herun-
der krav om rapportering til brug for styringsdialogen.
Forvaltningsrevision omfatter – som det også fremgår af gældende regler for
almene boligorganisationer – en indsats for og rapportering om sparsommelig-
hed, produktivitet og effektivitet. Det er dog ikke nødvendigvis hensigtsmæs-
sigt, at udførelse af revisors forvaltningsrevision sker med ligelig vægt på disse
aspekter.
En vurdering af omkostningseffektivitet forudsætter, at boligorganisationens
ressourceindsats sættes i forhold til, om formål og mål med aktiviteter indfries,
hvilken kvalitet der opnås m.v. Vurdering af omkostningseffektivitet er derved
forbundet med metodiske udfordringer, og er desuden omfattende og ressource-
krævende. I lyset af, at der ønskes en klar og fokuseret beskrivelse af revisors
opgave, som sikrer en ensartet forvaltningsrevision og samtidig bidrager til at
øge produktiviteten, vurderes det, at der må lægges begrænset vægt på effektivi-
tetsaspektet i revisors forvaltningsrevision.
Det vurderes således, at revisors og boligorganisationens ressourcer udnyttes
bedst, hvis revisors løbende forvaltningsrevision primært har fokus på de aspek-
ter af forvaltningsrevision, som ligger mest i forlængelse af finansiel revision,
dvs. sparsommelighed og produktivitet. I forlængelse heraf er det ønskeligt, at
revisor varetager en stærkere rolle mht. at sikre produktivitetsudvikling i bolig-
organisationen.
Boligorganisationens beslutninger påvirker løbende ressourceudnyttelse, ydelser
og kvalitetsniveau. Det er derfor afgørende, at boligorganisationens egen styring
sikrer et stadigt fokus på forholdet mellem omkostninger, produktion og kvali-
tet, og i sidste ende en løbende styrkelse af omkostningseffektiviteten. I forlæn-
218 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
218 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
219
gelse heraf må boligorganisationen forpligtes til selv at evaluere og forbedre
såvel sparsommelighed og produktivitet som effektivitet og kvalitet. Boligorga-
nisationens rapportering herom må gøres til genstand for det kommunale tilsyn
og styringsdialog med kommunen.
Boligorganisationens rolle
Boligorganisationers arbejde med fremme af produktivitet, effektivitet m.v. er i
dag dels baseret på lovens styringsmålsætning om, at boligorganisationerne
generelt skal drives effektivt og forsvarligt, dels baseret på specifikke bestem-
melser om forvaltningsrevision. Bestemmelserne omfatter krav om, at der skal
etableres skriftlige forretningsgange samt mål- og resultatstyring.
Boligorganisationens ansvar og opgave kan overordnet sammenfattes under
betegnelsen god økonomistyring. Men der er derudover behov for at fastsætte
en forpligtende model, som sikrer øget fremdrift i boligorganisationens bestræ-
belser for at forbedre produktivitet og effektivitet, herunder stadige udvikling af
kvalitet.
Boligorganisationens økonomistyring
Økonomistyring omhandler styring med henblik på en hensigtsmæssig brug af
organisationens knappe ressourcer, og kan ses som en basal forudsætning for en
forsvarlig drift, herunder for retmæssig opgørelse af forbrug af ressourcer. Der-
udover kan økonomistyring siges at indeholde et dynamisk aspekt vedrørende
stadig forbedring af performance, som behandles særskilt nedenfor. Økonomi-
styring omfatter således et bredt spektrum af redskaber, der spænder fra det
mere administrative til det mere udviklingsprægede.
Overordnet indeholder økonomistyringsbegrebet først og fremmest finansiel
styring, kapacitetsstyring og aktivitetsstyring.
Den finansielle styring består i - inden for givne kapacitetsbeholdninger og bru-
gerbehov - at fordele, udnytte og anskaffe de finansielle midler, således at man
opnår den størst mulige effektivitet og rentabilitet af midlerne.
Den finansielle styring i almene boligorganisationer omfatter på kort sigt opga-
ver vedrørende korrekt og realistisk budgettering samt nødvendig likviditet og
på langt sigt sikring af en hensigtsmæssig kapitalstruktur. Som led i styringen
må der fastlægges interne procedurer for regnskabsopgaven.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 219
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 219
220
Kapitalstrukturen refererer til sammenhængen mellem balanceposter, herunder
egenkapital. For boligorganisationens vedkommende indebærer finansiel styring
blandt andet langsigtet planlægning og optimeret forvaltning af egenkapital,
herunder arbejdskapital, dispositionsfond og henlæggelser.
Kapacitetsstyringen består i - inden for givne behov og ydelser/midler - at for-
dele, udnytte og anskaffe ressourcerne på en måde, der sikrer størst mulige pro-
duktivitet og effektivitet.
Almene boligorganisationer råder over kapacitet i form af materielle og ikke-
materielle aktiver såsom bygninger, maskiner, redskaber, it-systemer og medar-
bejderressourcer. Kapaciteten skal dimensioneres optimalt, og der skal udvises
omkostningsbevidsthed. Derved kan kapacitetsstyringen bidrage til en effektiv
drift.
For almene boligorganisationers vedkommende kan det i forlængelse af oven-
stående have afgørende betydning, hvordan kapaciteten stilles til rådighed in-
ternt mellem forskellige dele af organisationen, fx om organisation og afdeling
eller et antal afdelinger kan deles om udnyttelsen af materiel eller ikke-materiel
kapacitet. Et andet væsentligt perspektiv er, at flere organisationer samarbejder
om udnyttelse af kapacitet gennem fx administrativt samarbejde.
Aktivitetsstyring består i - inden for givne kapacitetsmæssige og finansielle
rammer - at udvikle og producere ydelser, der bedst muligt opfylder bruger-
nes/lejernes og i bredere forstand samfundets behov.
Udover tilfredsstillende håndtering af hhv. finansiel styring, kapacitetsstyring
og aktivitetsstyring omfatter en tilfredsstillende økonomistyring, at der anlæg-
ges hensigtsmæssige rutiner m.v. for så vidt angår ledelsesinformation, flerårigt
og strategisk perspektiv og overblik og håndtering af væsentlige risici.
Effektivitetsstyring
Ifølge lovens styringsmålsætninger skal almene boligorganisationer som nævnt
sikre en forsvarlig og effektiv drift af boligorganisationen og dens afdelinger.
220 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
220 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
221
Med henblik på en dynamisk udmøntning heraf foreslås der fastsat retningslin-
jer, som sikrer, at den enkelte boligorganisation som led i egenkontrol løbende
overvåger sin egen effektivitet, og til stadighed forbedrer effektivitet og kvalitet.
I det følgende beskrives således en overordnet model for effektivitetsstyring i
almene boligorganisationer omfattende principper, faser og konkrete værktøjer i
arbejdet med effektivisering. Formålet med effektivitetsstyringen er overordnet
set at øge omkostningseffektiviteten ved systematisk at identificere og realisere
forbedringspotentialer.
Principper for arbejdet med effektivitet
Arbejdet med effektivitetsstyring skal sikre, at almene boligorganisationer til
stadighed arbejder for at fremme sparsommelighed, produktivitet, effektivitet
samt forbedring og udvikling af kvalitet i opgaveløsningen.
Det foreslås, at effektivitetsstyring som udgangspunkt skal ske efter en ramme-
model, som sikrer en stadig indsats og fremdrift, men samtidig forudsætter, at
boligorganisationen som udgangspunkt selv prioriterer, hvilke virksomhedsom-
råder og metoder, der skal fokuseres på. Der er således i vid udstrækning tale
om metodefrihed og de konkrete metoder kan vælges med udgangspunkt i en
vejledende ”værktøjskasse”. Som supplement hertil skal der være mulighed for,
dels at der centralt udmeldes tilsynstemaer dels at der gennem styringsdialogen
aftales analyser med særligt fokus på effektiv drift.
I overensstemmelse hermed foreslås det, at grundlaget for boligorganisationens
arbejde med forvaltningsrevision ændres, så boligorganisationen fremover for-
pligtes til at udøve god økonomistyring samt arbejde metodisk for at fremme
effektivitet og kvalitet.
Tilrettelæggelsen af effektivitetsstyring skal ske med udgangspunkt i nogle
grundlæggende principper:
 Forankring. Styringen skal ske med forankring/mandat i de politiske or-
ganer.
 Relevans. Indsatsen prioriteres på baggrund af vurdering af områdernes
væsentlighed og risiko.
 Rentabilitet. Det forventede udbytte skal stå i rimeligt forhold til om-
kostninger ved indsatsen.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 221
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 221
222
 Evaluering og korrektion. Styringen involverer dels overvågning, ana-
lyse og evaluering, dels planlægning og udførelse af ændringer.
 Dokumentation. Arbejdet skal i hensigtsmæssigt omfang dokumenteres.
Faser i arbejdet med effektivitet
Processen i effektivitetsstyring involverer – afhængigt af den konkrete sam-
menhæng – boligorganisationens politiske organer, professionelle ledelse og
ansatte samt lejere/brugere og omfatter følgende faser:
 Forankring
 Analyse og effektiviseringstiltag
 Dokumentation
 Feedback
Forankring
Den primære forankring er i de beboerdemokratiske organer, primært i boligor-
ganisationens bestyrelse, men kan på visse områder også omfatte afdelingsbe-
styrelsen.
Som led i forankringen udpeges fokus for det videre arbejde. Dette sker på bag-
grund af konkrete vurderinger i boligorganisationen, lovens styringsmålsætnin-
ger og den enkelte boligorganisations egne mål og værdier. Udpegning af fo-
kusområder bør desuden ske på baggrund af eksisterende viden, herunder tidli-
gere analyser m.v.
Der fastlægges en turnus, som sikrer, at alle væsentlige virksomhedsområder
gennemgås indenfor en nærmere fastsat årrække. Med henblik herpå udsendes
en vejledende liste over virksomhedsområder.
Analyse og effektiviseringstiltag.
Der anvendes på baggrund af en årsplan konkrete processer, værktøjer og meto-
der til analyse og fremme af effektivitet.
Årsplanen omfatter fx prioritering af virksomhedsområder, indsatser, valg af
metoder m.v.
222 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
222 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
223
Der udsendes en vejledende værktøjskasse, og valget af konkrete metoder kan
ske med udgangspunkt i værktøjskassen. Det foreslås dog, at der er faste meto-
dekrav på følgende områder:
 På baggrund af nøgletallene skal der fastsættes en flerårig udgiftspolitik
som redskab for styring af huslejeudviklingen.
 Fastsættelse af skriftlige forretningsgange på kritiske virksomhedsom-
råder, herunder altid kapitalforvaltning og henlæggelses-/vedlige-
holdelsesplanlægning.
Fasen omfatter analyser, men også eventuelle ændringer/korrektioner af den
måde, organisationen drives på, som opfølgning på analyser. Den viden, der
opnås, kan desuden danne grundlag for nye analyser.
Dokumentation
Der skal udarbejdes intern dokumentation som et led i metodisk arbejde med
effektivisering. Dokumentationen er til rådighed for bestyrelsen og for revisors
eventuelle nærmere undersøgelser i forbindelse med forvaltningsrevision. Kra-
vet om dokumentation er uomgængeligt, men risikerer også at lægge et vist
beslag på ressourcer. Det er bestyrelsens ansvar at sikre, at arbejdet med effek-
tivisering i hensigtsmæssigt omfang dokumenteres. Forventninger til dokumen-
tationens art og omfang skal tilpasses efter, hvad der dokumenteres.
Feedback
Der skal udarbejdes overordnet rapportering for det gennemførte arbejde med
effektivisering: Denne dokumentation indgår i boligorganisationens årsberet-
ning, som er en del af dokumentationspakken til brug for styringsdialogen.
Det foreslås, at der i årsberetningen skal gøres rede for arbejde med effektivise-
ring, herunder:
 gennemgåede virksomhedsområder,
 anvendte metoder og værktøjer,
 væsentlige resultater og konklusioner,
 eventuelle besluttede korrektioner, tiltag m.v.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 223
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 223
224
Der skal desuden gives feedback til de politiske organer. Feedback skal omfatte
redegørelse for opnåede resultater ved tidligere iværksatte initiativer og vil ty-
pisk være et oplæg til fortsatte forbedringsprocesser.
I den typiske feedback til bestyrelsen præsenteres en række initiativforslag med
tilhørende beregninger af økonomiske konsekvenser. Bestyrelsen bør altså stil-
les over for en række reelle valg med hensyn til service- og udgiftsniveau, kon-
krete effektiviseringsløsninger m.v.
Det må sikres, at revisor bidrager med feedback, herunder især ved bemærknin-
ger m.v. i revisionsprotokollatet, men også med udtalelser om boligorganisatio-
nens forklaringer på røde (negativt afvigende) produktivitetsnøgletal i styrings-
rapporten, samt mundtlig præsentation af anbefalinger m.v.
Metoder og indsatsområder i arbejdet med effektivitet
Som det fremgår, er samspillet mellem analyse og effektiviseringstiltag et cen-
tralt led i arbejdet med effektivitet. Konkret kan dette omfatte et stort antal for-
skellige metoder.
For de mindste boligorganisationer vil arbejdet med fremme af effektivitet og
kvalitet være begrænset og skulle gennemføres for få ressourcer. Der vil skulle
vælges enkle redskaber, og opbygningen af avancerede systemer vil skulle be-
grænses. Det er imidlertid vigtigt at understrege, at også små organisationer skal
arbejde målrettet med forbedring af effektivitet og produktivitet. I store organi-
sationer er der behov og basis for mere avancerede systemer til monitorering og
en mere professionel indsats for løbende rationalisering.
Med effektivitetsstyringen forudsættes det, at boligorganisationen selv foretager
et hensigtsmæssigt og sagligt begrundet valg af metoder, som er egnet til de
konkrete formål. For at styrke dette arbejde, udarbejdes der central vejledning
med anbefalinger og eksempler på relevante metoder til inspiration. Som ud-
gangspunkt herfor er der opstillet en overordnet model over relevante metoder,
som omfatter områderne arbejdsprocesser, faglig kompetence, monitorering og
restrukturering.
224 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
224 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
225
Boks 5.6. Metoder til fremme af effektivitet og kvalitet: ”Værktøjskasse”
Indsatsområde Metode
Arbejdsprocesser - Digitalisering
- Optimering
- Politikker
- Instrukser/skriftlige arbejdsgange
Kompetencer - Kultur, værdier, medarbejdere, ledelse
- Faglige kompetencer
Monitorering - Indikatorer
- Mål- og resultater
- Benchmarking
Restrukturering
Som et konkret eksempel på en relevant metode under arbejdsprocesser kan
nævnes fastsættelse af politikker.
For at sikre en velovervejet og strategisk indsats, kan boligorganisationen udar-
bejde en politik, strategi eller et sæt retningslinjer for bestemte indsatsområder.
En sådan politik kan omfatte analyser, principper, hensigter, initiativer, instruk-
ser, konkrete mål eller værktøjer m.v., og kan være udgangspunkt for senere
eller løbende opfølgning.
På følgende områder må bestyrelsesfastlagte retningslinjer/politik særligt for-
ventes at kunne bidrage til effektivisering:
 Samlet leje-/udgiftsudvikling (foreslås gjort obligatorisk)
 Indkøb
 Løn
 Kapacitetsudnyttelse
 Kapital-/likviditetsforvaltning
 Miljø, herunder vand/lys
 Restancer
 Tomgang/lejeledighed
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 225
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 225
226
 Finansielle udgifter (konvertering, bidrag)
Produktivitetsnøgletal
Det er et vigtigt grundlag for boligorganisationens arbejde med økonomistyring
og effektivisering og for revisors forvaltningsrevision, at der er rådighed over
relevante, standardiserede nøgletal. Nøgletal vedrørende produktivitet vil i høj
grad kunne indgå i styringen, herunder som genstand for revisors forvaltnings-
revision.
Der er allerede rådighed over et udsnit af nøgletal vedrørende produktivitet i
styringsplatformen. Udgiften til administrationsbidrag udgør dog kun en be-
grænset andel af den samlede husleje (x pct. i 2012). En stor del af de udgifter,
som kan påvirkes af lejerne, afholdes lokalt som driftsudgifter i den enkelte
boligafdeling, herunder rengøring, vedligeholdelse m.v. En effektivisering af
driften vil som udgangspunkt vise sig som besparelser på disse konti.
Det foreslås derfor, at der etableres et samlet nøgletal, som indeholder alle rele-
vante driftsudgifter på afdelingsregnskabet, som lejerne har en regulær indfly-
delse på, dvs. udgifter til administration, drift, vedligeholdelse og forbedringer.
Udgifterne udgjorde samlet knap 50 pct. af de samlede afdelingsudgifter i 2012.
Nøgletallet foreslås optaget i styringsrapporten som produktivitetsnøgletal, der
er omfattet af revisors kontrol.
Tabel 5.6. Nøgletal i styringsrapporten vedrørende produktivitet
Eksisterende nøgletal
Organisationsniveau, drift Administrationsbidrag, xxx
Organisationsniveau, byggeri Byggesagshonorar, xxx
Organisationsniveau, renovering Byggesagshonorar, støttet renovering, xxx,
under etablering
Foreslået nøgletal, jf. bilag x
Afdelingsniveau, drift Driftsnøgletal, xxx
For at styrke grundlaget for styringsdialogen med hensyn til boligafdelingernes
konkurrencedygtighed, evt. udlejningsproblemer m.v., foreslås det desuden, at
der fremover indgår sammenlignelige, afdelingsvise oplysninger om huslejen i
styringsrapporten.
226 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
226 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
227
Forslag/anbefalinger/overvejelser
Boligorganisationen egenkontrol kan styrkes ved at ændre rammerne for arbej-
det med forvaltningsrevision. Hensigten i forslagene nedenfor er således at ska-
be en mere klar fordeling af boligorganisationernes og revisors opgaver. I for-
hold til boligorganisationerne indebærer det:
1. Forpligtelse til god økonomistyring. Boligorganisationen forpligtes til at
udøve god økonomistyring samt arbejde metodisk for at fremme effektivitet
og kvalitet.
2. Boligorganisationerne skal gennemgå virksomhedsområder for at fremme
effektivitet. Som led i arbejdet med at fremme sektorens performance og
konkurrencedygtighed skal alle væsentlige virksomhedsområder tilbage-
vendende gennemgås inden for rammerne af en overordnet effektivitetssty-
ringsmodel. Med henblik herpå udsendes en vejledende liste over virksom-
hedsområder. Arbejdet skal sikre, at alle dele af sektoren styrker produktivi-
teten, moderniserer ydelserne m.v., uafhængigt af konkurrencesituationen
på det lokale boligmarked. Effektivitetsstyring afrapporteres i forbindelse
med den årlige regnskabsaflæggelse og indgår i styringsdialogen.
3. Bedre værktøjer kombineret med flerårige mål for udgiftsudviklingen. Det
nuværende krav om mål- og resultatstyring bliver fremover én af flere ”me-
toder” i en mere omfattende værktøjskasse. Boligorganisationen skal selv
prioritere metoder, der bedst fremmer effektivitet og produktivitet på de en-
kelte virksomhedsområder. For at sikre større omkostningsfokus, skal de
besluttende organer fremover fastsætte flerårige mål for udgiftsudviklingen.
4. Vejledning til boligorganisationer om økonomistyring og effektiv virksom-
hedsdrift. Med henblik på en målrettet lancering af effektivitetsstyringsmo-
dellen og styrket indsats for effektivisering udsendes en vejledning til bo-
ligorganisationerne. Vejledningen skal indeholde relevante anvisninger for
både mindre og større boligorganisationer.
I forhold til revisors arbejde indebærer en ændring af arbejdet med forvaltnings-
revision:
1. Revisor skal særskilt adressere sparsommelighed og produktivitet. Den
løbende forvaltningsrevision skal ske med særligt fokus på sparsommelig-
hed og produktivitet, jf. også pkt. 2.6. Revisor skal i sin rapportering ud-
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 227
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 227
228
trykkeligt omtale, hvorvidt boligorganisationen har etableret forretnings-
gange, der adresserer sparsommelighedsaspektet. Det skal fremgå om der på
baggrund af forretningsgangene er anledning til bemærkninger samt anføres
eventuelle væsentlige anbefalinger. Endelig skal revisor på et overordnet
plan tilse, at boligorganisationen arbejder metodisk med fremme af effekti-
vitet og kvalitet, jf. pkt. 2.1-2.3.
2. Revisors undersøgelse af produktivitet skal omfatte produktivitetsnøgletal i
styringsrapporten. For at sikre revisor en ”platform” for vurdering af pro-
duktivitet, foreslås det desuden, at obligatoriske nøgletal vedrørende pro-
duktivitet omfattes af revisors revision. Det foreslås endvidere, at revisor
skal vurdere de forklaringer, boligorganisationen i styringsrapporten skal
anføre om niveauer for produktivitetsnøgletal, såfremt disse afviger fra fast-
satte referenceværdier.
Bidrag til effektivisering
Samlet set vil de enkelte delforslag bidrage til en bedre effektivitet og produkti-
vitet gennem en tilpasning af den regulering, der gælder for boligorganisatio-
nens egenkontrol.
I forhold til revisors arbejde med forvaltningsrevision indebærer delforslagene
både en række lettelser og udvidelser. Revisor skal fx ikke længere forholde sig
til skriftlige forretningsgange på samtlige driftsområder, men kun relevante
områder. Modsat skal revisor som noget nyt udtale sig om produktivitetsnøgle-
tallene. Samlet set vurderes de foreslåede ændringer ikke at medføre en forøgel-
se af boligorganisationens udgifter til revision.
Der foreligger imidlertid ikke en vurdering af effektiviseringsbidraget som følge
af en fuld implementering af forslagene.
5.4.3. Styrket grundlag for de beboerdemokratiske beslutninger
Indledning
Det er kendetegnende for den almene boligsektor, at beboerne skal inddrages i
driften i så høj grad som muligt. Reglerne om organisering af almene boliger
hviler derfor på et beboerdemokratisk grundlag, hvor beboerne har flertal i alle
besluttende organer.
228 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
228 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
229
Beboerdemokratiet skal både give den enkelte beboer indflydelse på udviklin-
gen i boligområdet og være med til at sikre engagement, integration og sam-
menhængskraft i området. Samtidig er der en tæt sammenhæng mellem beboer-
demokratiet og beboernes indflydelse på den ene side og det økonomiske ansvar
på den anden side. De beslutninger, beboerne træffer, afspejler sig således di-
rekte i huslejen.
Den organisatoriske struktur består af 4 beboerdemokratiske organer, der har
forskellige kompetencer: Øverste myndighed, organisationsbestyrelsen, afde-
lingsbestyrelsen og afdelingsmødet.
Øverste myndighed
Øverste myndighed i en almen boligorganisation kan enten være et valgt repræ-
sentantskab eller en generalforsamling.
Repræsentantskabet består af organisationsbestyrelsen og mindst 1 repræsentant
for hver afdeling. De afdelingsvalgte repræsentanter skal udgøre flertallet.
Generalforsamlingen består af alle medlemmer af boligorganisationen, og det
vil sige både beboerne i boligorganisationens afdelinger og personer, som har
meldt sig ind i boligorganisationen for at få en bolig. Det er imidlertid kun be-
boerne, som har stemmeret.
Øverste myndighed varetager organisationens overordnede og tværgående an-
liggender såsom boligorganisationens administrations- og byggepolitik, erhver-
velse, salg og væsentlige forandring af organisationens og afdelingernes ejen-
domme, iværksættelse af nyt byggeri, grundkøb, ændring af vedtægterne og
opløsning af organisationen. Øverste myndighed kan beslutte at uddelegere en
række beslutninger til organisationsbestyrelsen.
Øverste myndighed kan endvidere uden afdelingens samtykke træffe beslutning
om gennemførelse af større renoveringsarbejder, større energibesparende foran-
staltninger, boligsociale helhedsplaner og fremtidssikring af bebyggelsen.
Organisationsbestyrelsen
Organisationsbestyrelsen består af et ulige antal medlemmer, som vælges for
højst 2 år ad gangen. Det er et grundlæggende princip, at beboerne skal være i
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 229
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 229
230
flertal og således have den dominerende indflydelse. Mindst halvdelen af besty-
relsesmedlemmerne skal derfor være beboere i boligorganisationen.
Øverste myndighed vælger alle eller flertallet af bestyrelsens medlemmer. Der
kan godkendes vedtægter, hvorefter andre, f.eks. foreninger og organisationer,
kan vælge et eller flere medlemmer. Særligt kan det fremgå, at kommunalbesty-
relsen kan udpege et eller flere medlemmer til bestyrelsen. Øverste myndighed
kan ligeledes udpege eksterne medlemmer.
Bestyrelsen har det overordnede juridiske og økonomiske ansvar både for de
dispositioner, som omfatter selve boligorganisationen, og for de dispositioner,
som omfatter afdelingerne, herunder for udlejning, budgetlægning, regnskabsaf-
læggelse og lejefastsættelse, og at den daglige administration i øvrigt sker i
overensstemmelse med gældende regler. Bestyrelsen er ansvarlig for, at de be-
slutninger, som træffes på afdelingsplan, er i overensstemmelse med reglerne.
Bestyrelsen forestår den praktiske gennemførelse af den administrations- og
byggepolitik, som er besluttet af øverste myndighed, og det er bestyrelsen, som
udadtil forpligter både organisationen og de enkelte afdelinger. På samme måde
er det bestyrelsen, som forestår den praktiske gennemførelse af de beslutninger,
som beboerne træffer på afdelingsplan.
Bestyrelsen eller en eventuel forretningsfører, der administrerer boligorganisati-
onen, er forpligtet til at gribe ind over for beboernes beslutninger, hvis disse
strider mod reglerne, herunder boligorganisationens egne vedtægter.
Afdelingsbestyrelsen
Afdelingsbestyrelsen består udelukkende af beboere i den pågældende afdeling.
Afdelingsmødet bestemmer antallet af afdelingsbestyrelsesmedlemmer, idet
antallet dog skal være ulige.
Afdelingsbestyrelsen godkender blandt andet afdelingens driftsbudget og fore-
lægger det for afdelingsmødet til godkendelse. Afdelingsbestyrelsen godkender
desuden afdelingens regnskab og forelægger det for afdelingsmødet til godken-
delse, hvis afdelingsmødet har truffet beslutning om det. Afdelingsbestyrelsen
forelægger de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter i
afdelingen for afdelingsmødet til godkendelse.
230 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
230 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
231
Afdelingsbestyrelsen fører tilsyn med vedligeholdelsestilstanden og påser, at
der er god orden i afdelingen. Boligorganisationens bestyrelse skal i givet fald
orienteres.
Afdelingsmødet
Der holdes enten et eller to ordinære afdelingsmøder om året, hvortil samtlige
beboere i afdelingen har adgang. Herudover kan der afholdes ekstraordinært
afdelingsmøde.
Beboerne har indflydelse på egne lokale forhold i afdelingen i kraft af, at afde-
lingsmødet skal godkende driftsbudgettet og de overordnede rammer for iværk-
sættelse af arbejder og aktiviteter i afdelingen såsom vedligeholdelses- og for-
nyelsesarbejder, forebyggende arbejder rettet mod boligområdet og beboerne
samt sociale aktiviteter.
Afdelingsmødet kan træffe beslutning om, at regnskabet også skal godkendes af
afdelingsmødet.
Afdelingsmødet træffer beslutning om gennemførelse af bestemte forbedringer
af boligerne efter lejernes ønske (råderetsarbejder). Boligorganisationens besty-
relse skal dog godkende afdelingsmødets beslutning.
Som det ses, er beboerdemokratiet en hjørnesten i styringen af den almene bo-
ligsektor. Øverste myndighed/organisationsbestyrelsen har det overordnede
ansvar både for boligorganisationens langsigtede udvikling og for den daglige
administration, herunder at organisationen og dens afdelinger administreres
forsvarligt og effektivt. Dette hensyn skal balanceres over for afdelinger-
nes/beboernes krav til huslejeudvikling, vedligeholdelse, serviceniveau og for-
bedringer.
Det er afgørende, at bestyrelsen påtager sig ansvaret for en stadig forbedring af
produktivitet og effektivitet. Det indebærer et klart fokus på driften og samtidig
også en pligt til at tage affære, såfremt udviklingen går i den forkerte retning.
Opstår der uenighed mellem afdeling og boligorganisation om afdelingens bud-
get, som ikke umiddelbart kan løses, skal sagen indbringes for kommunalbesty-
relsen. Herudover er der som nævnt mulighed for, at boligorganisationens øver-
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 231
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 231
232
ste myndighed uden afdelingens samtykke kan beslutte at gennemføre en række
større foranstaltninger.
Det er afgørende for en god beslutningsproces på alle niveauer i beboerdemo-
kratiet, at beslutningsgrundlaget er fyldestgørende og gennemskueligt. Budget-
ter, regnskaber, huslejekonsekvenser af stillede forslag, sammenhængen mellem
serviceniveau og udgifter, benchmark og nøgletal m.v. skal være udformet og
formidlet på en sådan måde, at det står klart for beboerne, hvordan organisatio-
nens/afdelingens situation ser ud. Tilsvarende gælder for vedligeholdelses- og
forbedringsplaner.
Forslag/anbefalinger/overvejelser
Det er afgørende for en god beslutningsproces på alle organisatoriske niveauer i
beboerdemokratiet, at beslutningsgrundlaget er fyldestgørende og gennemskue-
ligt. Der kan iværksættes en række delforslag, der skal sikre et bedre beslut-
ningsgrundlag med henblik på at understøtte produktivitet og effektivitet i drif-
ten.
1. Organisationsbestyrelsens ansvar for produktivitet og effektivitet præcise-
res. Der indføres handlepligt og krav om forbedringsmål, hvis analyser og
produktivitetsnøgletal peger på forbedringsområder, jf. forslag 5.4.2.2 og
5.4.2.4. Der indføres pligt til at udarbejde langsigtet udgiftsplanlægning jf.
forslag 5.4.3.3.
2. Organisationsbestyrelsens kompetencer i forhold til afdelingerne præcise-
res. I det omfang bestyrelsens kompetencer overfor afdelingerne er uklare
præciseres reglerne, herunder fx bestyrelsens kompetence til at organisere
driften af afdelingerne. Hertil vil der skulle udarbejdes oplysninger og vej-
ledning om bestyrelsens kompetencer. Formålet med forslaget er at oplyse
om og gøre det klart for både boligorganisationen og afdelingerne, hvilke
muligheder både de gældende og evt. kommende regler indeholder.
3. Organisationsbestyrelsen opfordres til at inddrage eksterne kompetencer.
Der er i dag mulighed for, at der kan indgå eksterne kompetencer i organi-
sationsbestyrelsen. I forlængelse heraf må bestyrelsen overveje om og i
hvilket omfang, der er hensigtsmæssigt at udnytte disse muligheder for at
inddrage eksterne kompetencer i ledelses- og organisationsstyring i besty-
relsen.
232 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
232 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
233
4. Gennemskueligt budget og regnskab gennem fx et trafiklys. Niveau for be-
boerstyrede poster kan i budgetter og regnskaber (samt tilhørende op-
følgninger) synliggøres gennem fx trafiklys.
5. Boligorganisationen skal udarbejde ydelsesbeskrivelse for afdelingerne.
Boligorganisationen skal udarbejde ydelsesbeskrivelser for afdelingerne, fx
kerne- og tilvalgsydelser, så det synliggøres for beboerne, hvilke ydelser de
enkelte udgiftsposter dækker. . Det vil give beboerne et klart overblik over
udgiftsposter, som de kan påvirke.
6. Oplysninger om huslejekonsekvenser ved forslag. Der indarbejdes oplys-
ninger om huslejekonsekvenser ved alternative forslag. Formålet er, at be-
boerne ved hvert enkelt tiltag kan se, hvordan det får betydning for husleje-
niveauet.
7. Yderligere kvalificering af beboerdemokratiet gennem uddannelse og op-
lysning med fokus på effektivitet og produktivitet. Sektoren opfordres til at
sætte fokus på effektivitet og produktivitet i forbindelse med den generelle
uddannelse og oplysning for beboerdemokratiet.
8. Bestyrelsen opfordres til at overveje mulighederne for at inddrage beboerne
i driften. Med udgangspunkt i erfaringerne fra AlmenBolig+ konceptet må
bestyrelserne overveje, om det er muligt, at beboerne inddrages i driften fx
ved at beboerne selv organiserer og forestår mindre driftsopgaver som fx
græsslåning, fejning m.v. Bidrag til effektivisering.
Delforslagene bidrager overordnet set til at skabe gennemskuelige beslutnings-
processer samt overblik over prioriteringsrummet, og kan derved understøtte
boligorganisationens og -afdelingens arbejde med effektivitet og produktivitet.
De samlede driftsudgifter i almene boligafdelinger i 2012 er opgjort til 19,5
mia. kr. (ekskl. nettokapitaludgifter og offentlige udgifter). Det konkrete poten-
tiale som følge af forslagene er ikke umiddelbart kvantificerbart.
Deloitte har imidlertid vurderet, at potentialet ved at sikre tilstedeværelsen af let
forståeligt styringsinformation er betragteligt, men vil variere mellem boligor-
ganisationerne afhængigt af det nuværende niveau.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 233
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 233
234
5.4.4. Effektivisering af organisatoriske/administrative tiltag
Udgifterne til administration udgør cirka 6 procent (1,9 mia. kr.) af de almene
boligafdelingers samlede udgifter. Der er en betydelig variation i administrati-
onsbidraget for boligafdelingerne. I Deloittes undersøgelse et det gennemsnitli-
ge administrationsbidrag per lejemålsenhed knap 3.200 kr. I de billigste 10 pct.
betaler afdelingerne 2.200 kr. i administrationsbidrag, mens de dyreste 10. pct.
betaler over 4.300 kr. I halvdelen af boligafdelingerne udgør administrationsbi-
draget mellem 5,5 og 8 procent af de samlede udgifter. 10 procent anvender
henholdsvis under 4,5 procent og over 9,5 procent.
Den betydelige variation i administrationsbidraget indikerer, at der er rum for en
effektivisering og dermed billiggørelse af bidraget samlet set. Det drejer sig om
reduktion af administrationsudgifterne ved øget konkurrence, om effektivisering
gennem øget digitalisering, og om sammenlægninger og fusioner.
5.4.4.1. Billigere administration ved øget konkurrence
Indledning
Almene boliger opføres og drives af almene boligorganisationer. Der skelnes
mellem boligorganisationer med henholdsvis uden egne boligafdelinger.
Ældreboliger kan også opføres og drives af selvejende institutioner, kommuner
og regioner, mens almene ungdomsboliger tillige kan opføres og drives af selv-
ejende institutioner.
Boligorganisationer med egne boligafdelinger består dels af selve organisatio-
nen, dels af et antal økonomisk uafhængige enheder (afdelinger), som udgør
grundlaget med hensyn til udlejning og drift af boligerne. Hvert byggeforeta-
gende skal udgøre en afdeling af den pågældende boligorganisation. Der skal
udarbejdes budget for hver afdeling, hvor indtægter og udgifter skal balancere.
Boligorganisationerne kan vælge at opbygge egen administration eller at lade
sig administrere af en ekstern part, som kan være en almen administrationsorga-
nisation, en anden almen boligorganisation eller en privat administrator.
Boligorganisationer uden egne boligafdelinger kaldes almene administrations-
organisationer og har i hovedsagen til opgave at administrere medlemmernes
byggeri. Medlemmer kan være andre boligorganisationer, selvejende ungdoms-
og ældreboliginstitutioner, kommuner eller regioner, som ejer ældreboliger.
234 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
234 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
235
Hvis en boligorganisation vælger at indgå kontrakt med en ekstern part om ad-
ministration, skal det som udgangspunkt ske ved udbud. Det gælder dog ikke,
hvis der er tale om medlemskab af en administrationsorganisation. En boligor-
ganisation kan som medlem af en administrationsorganisation indgå kontrakt
uden forudgående udbud som følge af, at forholdet betragtes som in-house-
produktion.
En aftale om administration skal indgås skriftligt og med fastsættelse af klare
opsigelsesregler. Der er ikke fastsat regler om administrationsaftalers maksima-
le varighed eller om længden af opsigelsesvarsler. Det er indtrykket, at der i
nogle tilfælde er indgået aftaler med lang varighed og opsigelsesperiode. Det
kan gøre det svært for en boligorganisation at skifte til anden administrator, hvis
man er utilfreds med administrators ydelser.
I administrationsopgaven indgår foruden kerneadministration også en række
andre opgaver, som f.eks. indberetning til huslejeregister, indberetning til
Landsbyggefonden, etablering af lære- og praktikpladser i forbindelse med re-
noveringer, forvaltning af udsatte boligområder m.v. som naturligt følger af at
huse fortrinsvist svagere grupper. Sådanne opgaver har naturligvis betydning for
administrationsudgifternes størrelse.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 235
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 235
236
Tabel 5.7. Administrationen af den almene sektor primo 2014
Antal
Admini-
stratio-
ner
Organi-
sationer
Afdelin-
ger
Boliger
Boliger
i pct.
Selvadministrerende, i alt 129 129 2.881 204.978 36,4
1 - 999 boliger 72 72 647 24.358 4,3
1.000 - 4.999 boliger 49 49 1.630 111.383 19,8
5.000 - 9.999 boliger 6 6 394 39.351 7,0
Over 10.000 boliger 2 2 210 29.886 5,3
Administrationsorganisationer, i alt1)
50 447 4.976 346.656 61,6
1 - 999 boliger 4 8 40 1.676 0,3
1.000 - 4.999 boliger 29 81 1.295 76.646 13,6
5.000 - 9.999 boliger 9 43 851 56.649 10,1
Over 10.000 boliger 8 315 2.790 211.685 37,6
Private administrationer, i alt 22 36 202 11.351 2,0
1 - 999 boliger 18 24 96 4.164 0,7
1.000 - 4.999 boliger 4 12 106 7.187 1,3
I alt 201 612 8.059 562.985 100,0
1)
Inkl. boligorganisationer, der administrerer andre boligorganisationer.
73 pct. af boligorganisationerne med 62 pct. af boligerne er administreret af en
almen administrationsorganisation/en anden boligorganisation, mens 6 pct. af
boligorganisationerne med 2 pct. af boligerne er administreret privat jf. tabel
5.7.
60 pct. af de almene boliger administreres af 25 administrationsenheder (admi-
nistrationsorganisation eller boligorganisation), som samlet set hver administre-
rer mere end 5.000 boliger. 43 pct. af de almene boliger administreres af 10
enheder med over 10.000 boliger.
Boligafdelingerne/boligorganisationerne betaler et administrationsbidrag til
administrator for administrationen. Bidraget skal fastsættes kostægte, dvs. at
administrators indtægter skal fastsættes, så de svarer til de faktiske udgifter.
236 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
236 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
237
Deloittes analyse af udgifterne til administrationsbidrag viser, at større boligaf-
delinger har et lavere ressourceforbrug end små afdelinger, hvis der tages højde
for andre forklarende faktorer. Der kan dermed konstateres stordriftsfordele i
forhold til udgifterne til administration i de almene boligafdelinger.
Boligafdelinger i boligorganisationer, der bliver administreret af en administra-
tionsorganisation, har generelt et højere ressourceforbrug på administration end
boligafdelinger, hvor administrationen varetages af boligorganisationen. I ana-
lysen har det dog ikke været muligt at afgøre, om dette forhold skyldes, at til-
stedeværelsen af en ekstern administrator i sig selv medfører højere udgifter,
eller om det skyldes, at boligorganisationer, der i forvejen har høje udgifter til
administration, vil være mere tilbøjelige til at vælge en ekstern administrator.
Derudover kan det konstateres, at boligorganisationernes administrationsom-
kostninger falder, hvis de agerer administrator for andre organisationer.
Analysen viser, at boligafdelinger, der har en udsat beboersammensætning (fx
boligafdelinger med en høj andel enlige uden børn, med en høj beboer-andel på
overførselsindkomst eller med en høj beboerandel med kortere lejeperioder),
generelt har høje administrationsudgifter.
Hvad angår betydningen af boligafdelingernes geografiske placering, har bolig-
afdelinger beliggende i Region Hovedstaden og Region Sjælland generelt højere
administrationsudgifter per lejemålsenhed end boligafdelinger i landets andre
regioner.
Administrationsbidraget for boligafdelinger, herunder fordelingen på de enkelte
afdelinger, fastsættes af boligorganisationens bestyrelse. Ved fastsættelsen af
administrationsbidragets størrelse er der valgfrihed mellem tre forskellige meto-
der:
1. Et beløb, der er lige stort pr. lejemålsenhed i organisationen.
2. Et grundbidrag pr. lejemålsenhed, der ydes for en grundlæggende, for-
svarlig administration og et tillægsbidrag for tillægsydelser, der tilbydes
og kan tilvælges af afdelingerne. Det er hermed den enkelte afdeling,
der selv afgør, hvor meget service den vil have i form af tillægsydelser
og dermed hvor stort et administrationsbidrag, der skal betales.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 237
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 237
238
3. Et grundbidrag, hvorefter det samlede bidrag er sammensat af et fast bi-
drag, der fastsættes pr. afdeling og højst omfatter udgifterne til budget-
tering og regnskabsaflæggelse, og et bidrag, der fastsættes pr. lejemåls-
enhed.
Valget af model har betydning for fordelingen af det samlede administrationsbi-
drag på afdelingerne. Efter model 1 betaler alle afdelinger en andel, der svarer
til afdelingens andel af det samlede antal lejemålsenheder i organisationen. I
relation til særligt udsatte afdelinger kan dette være en fordel, idet en del af
meromkostningerne ved administration heraf fordeles på alle afdelinger. Om-
vendt er det en ulempe, at mindre afdelinger, som alt andet lige er dyrere at
administrere end større afdelinger, ikke selv bærer de fulde omkostninger her-
ved.
Et opdelt bidrag efter model 2 og 3 indebærer, at de små afdelinger kommer til
at betale for de (mer)omkostninger pr. lejemålsenhed, der typisk er forbundet
med disse afdelingers regnskabs- og budgetudarbejdelse. De små afdelinger vil
hermed komme til at betale et større administrationsbidrag pr. lejemålsenhed
end beboerne i de store afdelinger. Disse modeller indeholder dermed et øget
incitament til at sammenlægge små afdelinger.
Forslag/anbefalinger/overvejelser
Der gennemføres en række initiativer med henblik på at skabe større konkurren-
ce om administrationen:
1. Modellerne for administrationsbidraget indsnævres. Mulighederne for at
fastsætte af administrationsbidraget undersøges med henblik på, at bidraget
i højere grad afspejler omkostningerne ved administration af den enkelte af-
deling og dermed giver styrket incitament til en mere effektiv administrati-
on, herunder en skarpere opdeling mellem nødvendige kerneydelser og til-
valgsydelser.
2. Øget udbud af delopgaver og administrationsopgaver. Med henblik på at
sikre, at boligorganisationerne mere systematisk overvejer, om udlicitering
af delopgaver kan være hensigtsmæssig og omkostningsreducerende, fore-
slås, at organisationsbestyrelserne i forbindelse med den løbende gennem-
gang af udgiftsområderne, herunder især den langsigtede udgiftsplanlæg-
ning, skal foretage en sådan vurdering.
238 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
238 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
239
Hertil igangsættes der en analyse med henblik på sikre et øget udbud af del-
opgaver og administrationsopgaver. Et større udbud vil bl.a. understøtte
konkurrencen om boligorganisationers administrationsopgaver, hvilket kan
medvirke til at realisere huslejenedsættelser. For sektoren under ét vurderes
det således at være en gevinst med en større grad af udbud.
Det bemærkes, at et omkostningskrævende udbud kan reducerer gevinsten
ved udbuddet. Hertil kommer, at mindre boligorganisationer ikke nødven-
digvis besidder kompetencen til at gennemføre og vurdere et udbud.
3. Kortere opsigelsesvarsel på administrationskontrakter. Administrationsaf-
taler skal indgås skriftligt og have klare opsigelsesregler samt være offent-
ligt tilgængelige. Det gøres generelt gældende, at kontrakter kan opsiges
med 1 års varsel til førstkommende månedsskifte.
4. Øget gennemsigtighed i administrationsydelserne. Med henblik på større
gennemsigtighed i administrationsydelserne gennemføres en undersøgelse
af administrationsorganisationernes ydelsesstruktur og prissætning. Formå-
let er at skabe muligheder for bedre at kunne sammenligne ydelser, kvalitet
og priser.
Bidrag til effektivisering
Overordnet set kan delforsalgene bidrage til en huslejenedsættelse gennem øget
konkurrence og gennemsigtigheden på markedet for administrationsydelser.
De samlede udgifter til administrationsbidrag for almene boligafdelinger i 2012
er opgjort til 1,9 mia. kr. (svarende til 6 pct. af de samlede udgifter).
Deloitte vurderer, at en øget konkurrenceudsættelse af administrationen samlet
set kan bidrage til effektiviseringer i størrelsesordenen 94 til 188 mio. kr. årligt.
Det skal bl.a. ses i lyset af, at flere boligorganisationer allerede har hjemtaget
gevinsten ved en øget konkurrenceudsættelse.
5.4.4.2. Effektivisering gennem øget digitalisering.
Indledning
Der er ingen tvivl om, at en gennemgribende digitalisering af ejendomsdriften i
den almene boligsektor rummer et endog meget betydelig effektiviseringspoten-
tiale.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 239
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 239
240
En væsentlig del af fundamentet herfor eksisterer allerede i form af Forvaltnings
Klassifikation (FK), der er et samlet bygningsklassifikationssystem, som er
udviklet af Landsbyggefonden i samarbejde med KL med henblik på anvendelse
i ejendomsforvaltningen i den almene sektor.
FK indebærer en web-baseret tilgang, hvor den enkelte information om bygnin-
ger og bygningsdele kun findes og opdateres ét sted, hvorfra den er tilgængelig
for alle interessenter. Systemet tilgodeser således en systematisk håndtering af
alle aktuelle objekttyper (bebyggelser, afdelinger, bygninger, rum, bygningsdele
mv.).
Krav om anvendelse af FK er ved en ændring af driftsbekendtgørelsen indført
fra det regnskabsår, der starter efter 1. august 2012. I tæt sammenhæng hermed
er med virkning fra 1. april 2013 indført krav om anvendelse af IKT i nybyggeri
og fondsstøttede renoveringsprojekter.
I forbindelse med FK er der udarbejdet en ny kontoplan for konto 115 og 116,
som muliggør en rationel og præcis kontering, der tilgodeser behovet for at
anvende kontoplanen som et effektivt analyse- og styringsværktøj.
Mange boligorganisationer er allerede godt i gang med digitalisering af en eller
flere administrative processer. Det gælder fx:
 Digitalt fraflytningssyn med tilhørende digitaliseret bestilling af hånd-
værkerydelser
 Digitaliserede ventelister med selvbetjent opskrivning
 Digitaliserede boligtilbud
 Digitaliseret huslejeopkrævning og indbetaling via netbank
 Digital underskrift af lejekontrakter m.v.
 Digital kommunikation med beboere og afdelingsbestyrelser vedr. bud-
getter, regnskaber, beboermøder, referater m.v.
 Digital registrering af bygningsdele og installationer mhp. optimering af
vedligehold og indkøb
 Selvbetjeningsløsninger
 Fjernaflæsninger af målere m.v.
 Fælles indkøbs- og udbudsportaler
 Digitale vedligeholdelsesplaner
240 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
240 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
241
Indførelse af digitale løsninger er både kompliceret og omkostningskrævende.
Allerede udviklede programmer er undertiden dyre og kræver ofte tilpasninger.
Udvikling af nye programmer kræver en økonomi, som den enkelte organisation
kun vanskeligt kan klare alene, ligesom de nødvendige kompetencer ikke altid
vil kunne være til stede.
Endelig medfører implementering af digitale løsninger ofte, at eksisterende
processer skal omorganiseres, hvilket bl.a. kan medføre, at forskellige persona-
legrupper vil opleve ændringer i deres arbejdsopgaver. Indførelse af digitalt
fraflytningssyn og tilhørende automatisk bestilling af håndværkere medfører
f.eks., at ejendomsfunktionærernes kontakt og bestilling af håndværkerne er
blevet erstattet af et centralt bestillingssystem. Digitale løsninger kræver derfor
et stort ledelsesmæssigt fokus og også fra organisationsbestyrelsens side vilje til
at gøre op med traditionel opgavevaretagelse og hævdvundne rettigheder.
Forslag/anbefalinger/overvejelser
Med henblik på at øge digitaliseringen i den almene sektor foreslås følgende:
1. Understøttelse af udvikling af digitale løsninger. Udviklingen af digitale
løsninger understøttes, så digitaliseringen ikke bliver en opgave for den en-
kelte, ofte mindre boligorganisation. Det kan ske ved samarbejde om udvik-
ling af digitale løsninger, samarbejde om fælles udbud og udvikling af fæl-
les krav til enkle og standardiserede løsninger på en række basisområder.
Etableringen og driften af et sådant samarbejde bør faciliteres fra centralt
hold i den almene sektor.
2. Forsøgsmidler til digitalisering. Det prioriteres i den almene forsøgspulje at
gennemføre forsøgs- og udviklingsprojekter for at fremme yderligere digita-
lisering.
3. IKT-bekendtgørelse for drift med krav om digitale bygningsmodeller. Der
sættes gang i udarbejdelsen af en bekendtgørelse om anvendelse af informa-
tions- og kommuniktationsteknologi for drift bl.a. med krav om anvendelse
af digitale bygningsmodeller i den almindelige bygningsdrift. Arbejdet
hermed baseres på FK og allerede indhøstede erfaringer med fx digitalt fra-
flytningssyn og skal koordineres med den IKT-bekendtgørelse, der allerede
gælder for nybyggeri og renovering, så data fra den løbende drift kan udnyt-
tes i renoveringsprojekter – og omvendt. Sigtet er at understøtte en gen-
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 241
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 241
242
nemgribende digitalisering af forvaltningen af den almene bygningsmasse
fra vugge til grav.
Bidrag til effektivisering
Overordnet set kan delforslagene bidrage til en huslejenedsættelse gennem øget
digitalisering af ejendomsdriften i almensektoren.
De samlede udgifter til administrationsbidrag for almene boligafdelinger i 2012
er opgjort til 1,9 mia. kr. (svarende til 6 pct. af de samlede udgifter).
Deloitte vurderer, at en øget effektivisering af administrationen gennem digitali-
sering samlet set kan bidrage til effektiviseringer i størrelsesordenen 190 til 370
mio. kr. årligt ved en fuld indfasning.
Det bemærkes, at Deloitte ikke definitivt udelukker samspilseffekter med del-
forslagene om en øget konkurrenceudsættelse af administrationen(jf. notat 4),
hvilket kan have betydning for effektiviseringspotentialet.
5.4.4.3. Fokus på sammenlægninger og fusioner
Indledning
Den statistiske belysning af organisations- og administrationsstrukturen i sekto-
ren viser, at der størrelsesmæssigt er stor spredning imellem boligorganisatio-
nerne, samt at der findes et antal mindre boligorganisationer, der er selvadmini-
strerende. Små selvadministrerende boligorganisationer har alt andet lige lavere
soliditet og en mindre personalestab. Det kan derfor være svært for mindre or-
ganisationer at leve op til lovgivningens krav, ligesom det naturligvis vil være
svært at realisere stordriftsfordele.
242 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
242 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
243
Tabel 5.8. Afdelingsstrukturen i den almene sektor primo 2014
Antal boliger
pr. afdeling
Antal
afdelinger.
Afdelinger
i pct.
Antal
boliger
Boliger
i pct.
Gns. boliger
pr. afdeling
1 - 9 521 7,1 3.402 0,6 7
10 - 19 1.369 18,6 19.389 3,4 14
20 - 29 1.146 15,6 27.138 4,8 24
30 - 49 1.358 18,5 51.896 9,2 38
50 - 99 1.407 19,2 99.111 17,6 70
100 - 149 583 7,9 70.221 12,5 120
150 - 299 645 8,8 134.481 23,9 208
300 - 499 219 3 83.570 14,8 382
500 - 999 79 1,1 52.916 9,4 670
1.000 - 2.000 16 0,2 20.861 3,7 1.304
I alt 7.343 100,0 562.985 100,0 77
Anm.: Omfatter udelukkende afdelinger med boliglejemål.
Omkring 80 pct. af afdelingerne har under 100 boliger og omkring 40 pct. af
afdelingerne har under 30 boliger jf. tabel5.8. Med hensyn til afdelingernes
størrelse findes ingen centralt fastsatte regler. I forbindelse med tilsagn til ny-
byggeri tager kommune og boligorganisation stilling til størrelsen. Den gen-
nemsnitlige afdelingsstørrelse for tilsagn i perioden 2007-2013 ligger omkring
30 boliger pr. afdelinger.
Ligesom kommunerne skal godkende oprettelsen af nye almene boligorganisa-
tioner, skal kommunen også godkende opløsning af almene boligorganisationer.
Derimod skal kommunen ikke godkende opløsning af en boligorganisation med
henblik på sammenlægning med en anden boligorganisation.
Reglerne om sammenlægning af boligorganisationer giver mulighed for, at
mindre enheder sammenlægges til større, der bedre kan leve op til krav om øget
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 243
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 243
244
professionalisering af byggeri og drift af hensyn til byggeriets kvalitet og lejens
størrelse.
Med henblik på at gøre det lettere for boligorganisationerne at omstille sig til
kommunalreformen og de stigende krav til en kompetent og effektiv drift blev
reglerne i 2007 ændret, således at sammenlægning af boligorganisationer ikke
skal godkendes på afdelingsmøderne i de ophørende boligorganisationer. Det er
alene op til øverste myndighed at træffe beslutning om sammenlægning.
Der er endvidere muligheder for at etablere administrative fællesskaber mellem
boligorganisationer, således at de deler f.eks. administrationsbygning, it-
afdeling, byggeafdeling mv.
Sammenlægninger af boligafdelinger besluttes af boligorganisationens øverste
myndighed. Det er en betingelse, at sammenlægningen vedrører afdelinger i
samme kommune, medmindre der er tale om bebyggelser med et meget lille
antal boliger.
Sammenlægning skal godkendes på afdelingsmøder i hver af de berørte afdelin-
ger. Har boligorganisationen i forbindelse med nybyggeri i flere etaper truffet
beslutning om, at to eller flere byggeafsnit tilsammen skal udgøre én afdeling,
kan afdelingsmødet dog ikke omgøre det.
I 2010 blev det gjort lettere at sammenlægge afdelinger, idet den hidtidigt gæl-
dende udligning af huslejeforskelle over 10 år blev lempet, således at husleje-
forskelle som følge af kapitaludgifter kan opretholdes. Den udligning af lejefor-
skelle, som herefter sker, vedrører således de egentlige driftsudgifter, hvis stør-
relse beboerne har en væsentlig indflydelse på. Der vil dermed kunne skabes
større konsensus om i øvrigt fornuftige og fordelagtige forslag til sammenlæg-
ning af afdelinger – uanset, at der i dag er forskelle i huslejen.
Reglerne om sammenlægning af afdelinger giver mulighed for, at mindre enhe-
der kan sammenlægges til større. Baggrunden for reglerne om sammenlægning
er især hensynet til større effektivitet og dermed mulige besparelser ved at få
færre regnskaber, færre afdelingsmøder, bedre udnyttelse af personel og maski-
ner mv. mellem flere bebyggelser. For så vidt angår drift og administration kan
besparelserne naturligvis også opnås gennem driftsfællesskaber, jf. afsnit
5.4.6.2.
244 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
244 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
245
Spørgsmålet om stordriftsfordele indgår i Landsbyggefondens temaundersøgel-
se af administrationsforhold og i Deloittes undersøgelse. Det fremgår, at der
med hensyn til administrationsomkostninger kan påvises stordriftsfordele som
følge af antal lejemålsenheder for såvel boligorganisationer som afdelinger.
Forslag/anbefalinger/overvejelser
Med henblik på at forbedre mulighederne for samadministration og -drift, her-
under også sammenlægninger og fusioner foreslås følgende:
1. Udredning af mulighed for styrke driftsfælleskaber mellem afdelinger. For
afdelinger tilhørende forskellige boligorganisationer er reglerne for drifts-
samarbejde uklare. Der igangsættes en nærmere udredning heraf med
henblik på at forbedre mulighederne. Det skal forsat være tale om selv-
stændige afdelinger.
2. Mulighed for at sammenlægge mindre nyetablerede afdelinger med eksiste-
rende afdelinger. Sammenlægning af afdelinger besluttes af øverste myn-
dighed og godkendes af de involverede afdelinger. Med henblik på at sikre
en mere optimal drift får boligorganisationens øverste myndighed pligt til at
forholde sig til og kompetence og til at beslutte om små nyetablerede afde-
linger skal lægges sammen med en eksisterende afdeling.
Bidrag til effektivisering
Deloitte har fundet, at der med hensyn til administrationsomkostninger kan
påvises stordriftsfordele for boligafdelinger, da større afdelinger generelt har et
lavere ressourceforbrug.
Delforsalgene kan bidrage til en huslejenedsættelse ved at realisere effektivise-
ringspotentialet i stordriftsfordele for boligorganisationer og -afdelinger.
Deloitte har opgjort den samlede omkostningsbase til administrationsbidrag for
boligafdelinger med færre end henholdsvis 25 og 50 boliger til 131-333 mio. kr.
På den baggrund vurderer Deloitte, at der er et samlet effektiviseringspotentiale
ved sammenlægninger og fusioner af disse boligorganisationer og -afdelinger på
13-66 mio. kr.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 245
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 245
246
Foruden ovenstående vil større boligorganisationer og -afdelinger danne grund-
lag for en hurtigere og mere ensartet udrulning af andre tiltag, der har betydning
for en effektiv drift.
5.4.5. Effektivisering af indkøb, ressourceanvendelse, vedligehold og en-
keltposter
5.4.5.1. Effektivisering af indkøb af varer og tjenesteydelser
Indledning
Det er ikke muligt ud fra regnskaberne at isolere de samlede udgifter, der med-
går til indkøb af varer og tjenesteydelser i den almene boligsektor. Udgifterne er
naturligt nok konteret på de områder, hvor de anvendes, f.eks. under renholdel-
se, vedligehold m.v., men det vurderes at være tale om betydelige beløb.
Efter reglerne skal alle støttede arbejder udbydes både efter nationale udbuds-
regler og - når bestemte grænser overskrides - også efter EUs regler. Det har
som konsekvens, at støttede arbejder ikke kan udføres i eget regi.
Ikke støttede arbejder som f.eks. renhold, løbende vedligehold m.v. er ikke un-
derlagt et udbudskrav og kan derfor udføres i eget regi, men kan naturligvis
også, som det faktisk sker, udbydes. I det omfang, de udføres af en ekstern part,
skal de udbydes efter de almindelige udbudsretlige regler.
Indkøb af varer og tjenesteydelser varetages på relativt forskellige måder i de
enkelte boligorganisationer.
Der er for det første forskel på, hvilke opgaver, der løses ved hjælp af indkøb af
tjenesteydelser eksternt, og hvilke der løses internt i boligorganisationen. Ren-
holdelse kan være udliciteret til private aktører, men kan også varetages af de
ansatte ejendomsfunktionærer.
For det andet er der stor forskel på, hvordan bestemte opgaver udbydes. I en
række tilfælde er det den enkelte ejendomsfunktionær, som løbende udbyder
småopgaver typisk til faste håndværkerne, men også til en kreds af udvalgte
håndværkere. Andre har indgået rammeaftaler vedr. håndværkerydelser over en
længere periode, således som det f.eks. sker i forbindelse med flere ordninger
vedr. elektronisk fraflytningssyn. På den måde aktiveres et større udbudsvolu-
246 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
246 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
247
men og dermed også bedre tilbud, ligesom der administrativt kan spares res-
sourcer i forbindelse med udbuddet.
Også indkøbsfunktionen bliver varetaget forskelligt. Der kan være tale om alt
fra koordinerede indkøb for en hel boligorganisation til her og nu indkøb tilpas-
set specifikke situationer. Der er endvidere etableret egentlige indkøbsportaler,
som boligorganisationerne kan tilmelde sig. Det gælder f.eks. Lejerbos ind-
købsportal, hvor der kan indgås rammeaftaler for flere boligorganisationer på en
gang, således at der kan opnås den nødvendige kritiske masse til at opnå bedre
priser. Det vurderes på baggrund af Lejerbos foreløbige erfaringer at være et
betydeligt potentiale i en fælles indkøbsportal.
Hvorvidt bestemte indkøbsstrategier er mere effektive end andre kan være van-
skeligt at vurdere. Markedet ændrer sig relativt hurtigt både hvad angår priser
og teknologi, og derfor er eks. lange indkøbsaftaler ikke nødvendigvis en god
ide. På den baggrund er det vigtigt, at der etableres en specialiseret indkøbs-
funktion i de enkelte boligorganisationer eller at boligorganisationerne bliver
tilknyttet en sådan funktion, eks. ved samarbejde med andre boligorganisatio-
ner, således at de nødvendige kompetencer er til stede og dermed medvirker til
lavere priser.
Forslag/anbefalinger/overvejelser
Med henblik på at styrke fokus på indkøb af varer og tjenesteydelser foreslås
følgende:
1. Tilsynstemaer om indkøb af varer samt forholdet mellem interne og ekster-
ne opgaver. Det udmeldes som tilsynstema, at boligorganisationerne skal
gennemføre analyser af organisationens indkøb af varer samt forholdet mel-
lem den interne og eksterne opgavevaretagelse, jf. delforsalg 1.6. Formålet
er at vurdere, om der er gevinster ved udbud, samarbejde, specialisering el-
ler andet. Resultater af analysen og initiativer i forlængelse heraf diskuteres
i styringsdialogen.
2. Opfordring til at samarbejde om fællesindkøb. Erfaringerne med indkøbs-
samarbejde og fælles indkøb for flere boligorganisationer tyder på et bety-
deligt besparelsespotentiale. De enkelte boligorganisationer må derfor over-
veje om og i hvilket omfang, det er hensigtsmæssigt at indgå i et sådant
samarbejde, herunder f.eks. gennem særlige indkøbsportaler. I forlængelse
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 247
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 247
248
heraf må det endvidere overvejes at opprioritere kompetencer vedr. indkøb
og udbud i de enkelte boligorganisationer.
Bidrag til effektivisering
Delforslagene vil kunne bidrage til huslejenedsættelser ved, at boligorganisatio-
ner i højere grad dels kan oplyses og informeres om mulighederne for bedre
indkøb af varer og tjenesteydelser, og dels kan reducere udgifterne til indkøb.
De samlede driftsudgifter til almene boligafdelinger i 2012 er opgjort til 19,5
mia. kr. (ekskl. nettokapitaludgifter og offentlige udgifter). Udgifter til indkøb
kan imidlertid ikke kvantificeres, idet det ikke er muligt at isolere de samlede
udgifter i regnskaberne. Det skyldes, at udgifterne er konteret på de områder,
hvor de anvendes fx til renholdelse eller til vedligeholdelse mv.
Af samme grund kan der ikke opgøres et konkret potentiale ved et styrket fokus
på indkøb af varer og tjenesteydelser. Deloitte vurderer dog, at der et betydeligt
potentiale ved et større udbud af tjenesteydelser.
5.4.5.2. Driftsorganisering
Indledning
Udgifterne til renhold og vedligehold udgør x pct. af de samlede udgifter i den
almene sektor. En stor del heraf udgøres af løn til ejendomsfunktionærer. Det er
derfor vigtigt, at arbejdet organiseres og tilrettelægges effektivt og med en høj
grad af produktivitet.
Ejendomsfunktionærerne har traditionelt været ansat i den enkelte afdeling og
har typisk varetaget opgaver alene i den enkelte afdeling. Det har betydet en
stærk tilknytning til afdelingen, ligesom afdelingen har et tæt og overskueligt
forhold til ejendomsfunktionærerne, herunder lettere mulighed for at bestemme
over opgavevaretagelsen.
Flere organisationer er i stedet gået over til at organisere arbejdet i teams, som
opererer på tværs af afdelinger eller ved samdrift flere afdelinger. Der er flere
fordele forbundet med en sådan organisering:
 Der er bedre muligheder for at etablere en professionel ledelse og effek-
tiv arbejdstilrettelæggelse af de samlede arbejdsopgaver i de enkelte af-
delinger i boligorganisationen.
248 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
248 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
249
 Der er bedre muligheder for at sammensætte en optimal kompetence-
profil i den samlede personalegruppe i boligorganisationen.
 Der vil kunne opnås et bedre match mellem den samlede arbejdsmæng-
de og ressourceanvendelsen. Samdriften vil øge mulighederne for, at
mindre afdelinger kan dele en fuldtidsfunktionær, ligesom samdriften
vil kunne reducere behovet for vikarer og midlertidigt ansatte, idet ar-
bejdet lettere vil kunne fordeles blandt de fastansatte.
 Der vil være bedre muligheder for anvendelse af digitale drifts- og ved-
ligeholdelsesplaner samt en mere effektiv budgetoverholdelse m.v.
 Der vil være en mere optimal udnyttelse af lokaler og maskinpark, når
flere afdelinger går sammen.
Efter de gældende regler er det boligorganisationen, som har ansvaret for en
forsvarlig og effektiv drift af afdelingerne og derfor også har kompetence til at
tilrettelægge arbejdet. En række boligorganisationer organiserer da også driften
på tværs af de enkelte afdelinger. En række andre boligorganisationer organise-
rer af forskellig grunde fortsat arbejdet afdelingsvist, herunder fordi en række
afdelinger ønsker ’egen vicevært’, også selvom det er dyrere.
Forslag/anbefalinger/overvejelser
Med henblik på at styrke boligorganisationernes fokus på en effektiv tilrette-
læggelse og organiseringen af renholdelses- og vedligeholdelsesarbejdet fore-
slås følgende:
1. Arbejdsorganisering drøftes løbende i styringsdialogen. Kommunerne skal
bringe spørgsmålet om effektiv arbejdsorganisering op i styringsdialogen
som led i det løbende fokus på effektiv driftsplanlægning.
2. Vidensdeling gennem eksempler for bedste praksis. Der udarbejdes eksem-
pler med bedste praksis, hvor barrierer og fordele ved driftsfællesskab m.v.
bliver fremhævet for boligorganisationerne.
3. Uddannelsesforløb rettet mod driftsorganisering. Etablering af yderligere
uddannelse i regi af sektoren (intro- og efteruddannelse) for driftsledere og
ejendomsfunktionærer med fokus på effektiv drift.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 249
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 249
250
Bidrag til effektivisering
Overordnet set kan delforslagene bidrage til, at boligorganisationerne får et øget
fokus på potentialet ved en bedre og mere effektiv organisering.
De samlede udgifter til renholdelse, almindelig vedligeholdelse samt planlagt og
periodisk vedligeholdelse for almene boligafdelinger i 2012 udgør i alt 8,6 mia.
kr. (svarende til 29 pct. af de samlede udgifter).
Deloitte har vurderet, at driftsfællesskaber på tværs af boligafdelinger samlet set
kan bidrage til effektiviseringer i størrelsesordenen 65 til 130 mio. kr. årligt. Det
skal ses i lyset af, at flere boligorganisationer allerede har hjemtaget gevinsten
ved en tværgående opgaveløsning i forhold til renholdelse og vedligehold.
5.4.5.3. Forbedring, renovering, vedligehold, henlæggelser m.v.
Indledning
Boligorganisationen foretager henlæggelser med henblik på finansiering af ud-
gifter til planlagte og periodiske vedligeholdelsesarbejder. Ved planlagt og peri-
odisk vedligeholdelse og fornyelser forstås de forebyggende vedligeholdelses-
arbejder, som udføres efter en forudgående økonomisk og teknisk planlægning.
Derudover skal boligorganisationen budgettere med udgifter til almindelig ved-
ligeholdelse og renholdelse, som er afhjælpende arbejder, som udføres løbende
(akut eller efter behov), når der konstateres svigt eller skader på dele af byg-
ningsanlægget og dets installationer.
Renholdelse er udvendig rengøring såsom fejning, snerydning, græsslåning og
anden pleje af beplantede arealer og eventuel udvendig bygningsrengøring samt
indvendig rengøring såsom trappevask og vinduespudsning.
Der må ikke henlægges midler til afholdelse af udgifter til almindelig vedlige-
holdelse og renholdelse, idet udgifterne hertil skal dækkes af det løbende drifts-
budget.
Udgifterne til almindelig og periodisk vedligeholdelse udgør i alt ca. 5,3 mia.
kr. svarende til 18 pct. af de samlede udgifter.
Som udgangspunkt synes regelsættet i hovedsagen at leve op til sit formål om at
sikre en rimelig vedligeholdelsesstandard i den almene sektor. De seneste års
250 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
250 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
251
fokus på vedligeholdelsesplaner har medført en øget vedligeholdelsesstandard
ligesom der foretages øgede henlæggelser, jf. Deloitte s. 61. Det er imidlertid
klart, at der med 7.000 boligafdelinger også er en variation i kvaliteten af pla-
nerne og i den gennemførte vedligeholdelse.
Boligorganisationen vurderer som led i driften, hvorvidt der er behov for mo-
derniserings- og forbedringsarbejder, kollektive anlæg, ekstraordinære renove-
ringsarbejder, udbedring af byggeskader og gennemførelse af bygningsændrin-
ger mv. Der må ikke henlægges beløb over huslejen til disse aktiviteter. Arbej-
derne finansieres og godkendes af afdelingen. Boligorganisationen sørger for
gennemførelsen af projektet og opkræver de nødvendige lejeforhøjelser.
Boligorganisationen skal én gang årligt foretage en gennemgang af ejendom-
mens vedligeholdelsestilstand. På baggrund af gennemgangen udarbejdes en
rapport om ejendommens tilstand, som danner baggrund for boligorganisatio-
nens vedligeholdelsesplanlægning og budgetlægning.
Henlæggelsernes størrelse fastsættes på baggrund af en vedligeholdelses- og
fornyelsesplan, der mindst omfatter en periode på 10 år. Beløbsstørrelsen fast-
sættes efter en vurdering af bygningsdelenes og installationernes anskaffelses-
pris på tidspunktet for genanskaffelsen.
For afdelinger, der er omfattet af Byggeskadefonden (typisk byggerier, der fået
tilsagn om offentlig støtte efter 1. juli 1986) skal der udarbejdes en driftsplan,
der er mere omfattende end den ovenfor nævnte drifts- og fornyelsesplan, idet
den - foruden vedligeholdelse - omfatter følgende driftsaktiviteter: Forsyning,
renholdelse, pasning og overvågning af byggeriet og dettes installationer samt
friarealer. Derudover er der krav om, at de nødvendige driftsaktiviteter, herun-
der driftsrutiner, beskrives i planen. Endelig skal driften løbende dokumenteres,
således, at der fremkommer en systematisk oversigt over planens gennemførel-
se.
Det er beboerne i afdelingen, der - gennem vedtagelsen af afdelingens drifts-
budget - træffer beslutning om størrelsen af henlæggelserne til periodisk og
planlagt vedligeholdelse samt også udgifterne til almindelig vedligeholdelse og
renholdelse. Henlæggelserne justeres på baggrund af vedligeholdelses/drifts-
planen.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 251
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 251
252
Midler, der er henlagt til vedligeholdelse, må ikke anvendes til andre formål end
dem, de er henlagt til. Midlerne kan dog udlånes efter de almindelige regler om
udlån af afdelingsmidler.
Det kan være vanskeligt at få efterlevet planerne og få afsat de nødvendige hen-
læggelser, da det kan medføre lejestigninger både som følge af øgede krav til
henlæggelserne eller fordi der er henlagt for lidt set i forhold til de arbejder, der
skal gennemføres.
Der er også en vis uensartethed både i opfattelsen af, hvilke arbejder der skal
henlægges til og hvor lang planperioden skal være. En række organisationer
opererer med perioder op til 20-30 år ligesom konteringen på konti 115 eller
116 afgøres på forskellig måde. Endelig kan der også være usikkerhed om for-
bedring kontra vedligehold.
Samtidig er det vigtigt, at vedligeholdelsen og fornyelsen er timet optimalt,
således at den hverken foretages for tidligt eller udskydes. I begge tilfælde vil
der være tale om fordyrelser.
Selvom der i de senere år er sket en positiv udvikling i vedligeholdelsesindsat-
sen, herunder i henlæggelsesniveauet, er det vigtigt, at der fortsat arbejdes med
vedligeholdelsesplanerne ligesom der i styringsdialogen fortsat skal være fokus
på henlæggelsesniveauet.
Forslag/anbefalinger/overvejelser
Med henblik på at styrke vedligeholdelsesplanlægningen og sikre passende
henlæggelser foreslås følgende:
1. Forlængelse af planperiode for henlæggelser til planlagt fornyelse. Perio-
den, hvori der skal henlægges til planlagt og periodisk fornyelse ændres så-
ledes, at planperioden er 10 år for bygningsdele og installationer med kort
levetid, 20 år for mellemlang levetid og 30 år for lang levetid.
2. Kontroleftersyn af tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplaner af eksterne
rådgivere. Tilstandsvurderinger og vedligeholdelsesplaner, som danner
grundlag for henlæggelserne, skal hvert [5. eller 10.] år granskes af en eks-
tern rådgiver, således at det sikres, at planerne indeholder alle relevante ak-
tiviteter og bygningsdele.
252 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
252 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
253
3. Krav om langsigtet forbedringsplanlægning. Der stilles krav om langsigtet
forbedringsplanlægning (fremtidssikring), hvor energi- og klimasikrings-
handlingsplaner indgår, med henblik på at sikre sammenhæng til vedlige-
holdelsesplanlægningen.
4. Krav om anvendelse af IKT og langsigtede planer ved renoverings- og ved-
ligeholdelsesarbejder. Ved større renoverings- og vedligeholdelsesarbejder
stilles krav om anvendelse af IKT og langsigtet vedligeholdelses- og forny-
elsesplanlægning.
5. Fokus på vedligeholdelse og henlæggelse i styringsdialogen og forvalt-
ningsrevisionen. Vedligeholdelses-/henlæggelsesprocedurer gøres til et fast
kontrolpunkt i forbindelse med styringsdialog og forvaltningsrevision.
6. Udarbejdelse af vejledningsmateriale. MBBL udarbejder vejledningsmate-
riale om de gældende regler.
Bidrag til effektivisering
Delforslagene kan overvejende bidrage til huslejenedsættelser i den almene
boligsektor gennem en række reguleringer, der skal understøtte et bedre fokus
på vedligeholdelses- og forbedringsarbejder i den almene boligsektor.
De samlede udgifter til planlagt og periodisk vedligehold er opgjort til 4,3 mia.
kr. i 2012 svarende til 15 pct. af de samlede udgifter.
5.4.5.4. Hårde hvidevarer
Indledning
Efter de gældende regler kan hårde hvidevarer indgå i anskaffelsessummen og
indgår således i huslejen sammen med udgifter til deres vedligeholdelse og for-
nyelse. Det er op til bygherren at beslutte om og i hvilket omfang hårde hvide-
varer skal stilles til rådighed af afdelingen i forbindelse med opførelsen af byg-
geriet.
En almen boligafdelings hårde hvidevarer hører under udlejers vedligeholdel-
ses- og fornyelsesforpligtigelse. Uanset dette kan boligorganisationen træffe
beslutning om at overdrage afdelingens hårde hvidevarer til lejerne efter regler-
ne om ejendomsafhændelse i almenboligloven.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 253
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 253
254
Salg af afdelingens hårde hvidevarer vil i givet fald skulle træffes af boligorga-
nisationens øverste myndighed, og efterfølgende godkendes af kommunalbesty-
relsen.
Da de hårde hvidevarer er finansieret som en del af anskaffelsessummen skal
kommunalbestyrelsen indberette afhændelsen til Statens Administration, hvor-
efter denne afgør, om forudsætningerne for støtten er ændret ved overdragelsen.
Herudover skal nettoprovenuet ved delvis salg af en afdeling indberettes som
ekstraordinært afdrag på indestående lån, hvorved huslejen kan reduceres tilsva-
rende.
Henlagte midler til fornyelse af hårde hvidevarer tilhører afdelingen og kan ikke
udbetales til lejerne, men skal overføres til andre henlæggelsesformål.
Da lejemålets forsyning med hårde hvidevarer er én af de forudsætninger, hvor-
på lejemålet er indgået, kan en lejer, der modsætter sig ordningen, ikke ensidigt
forpligtiges til at skulle være omfattet af ordningen. Ved genudlejning af et
lejemål, hvor den tidligere lejer ikke har ønsket at købe de hårde hvidevarer,
kan boligorganisationen ikke betinge sig, at den nye lejer skal købe disse, jf. §
7, stk. 1, i lov om leje af almene boliger.
Da lejen for en afdelings boliger fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi,
kan (delvis) afhændelse medføre, at der evt. skal ske ændringer i lejefordelin-
gen.
For nye lejere, der i forvejen har de ønskede hvidevarer, kan det være en ulem-
pe, at der som hovedregel er hvidevarer i boligerne, idet de i givet fald skal
afhænde deres egne. Hertil kommer, at uanset om afdelingen stiller hårde hvi-
devarer til rådighed eller de er lejernes ejendom, vil der være en udgift til an-
skaffelse, vedligeholdelse og fornyelse, som skal afholdes af lejerne. Det vil
formentlig samlet set være billigst for lejerne, hvis afdelingen stiller de hårde
hvidevarer til rådighed, idet det noget større volumen, som afdelingen kan stille
op med, vil kunne medføre lavere priser samlet set.
Forslag/anbefalinger/overvejelser
Med henblik på en eventuel ændring af reglerne vedr. hårde hvidevarer foreslås
følgende:
254 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
254 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
255
1. Muligheden for at lade hårde hvidevarer indgå i anskaffelsessummen
indskrænkes. Boligorganisationernes mulighed for lade hårde hvideva-
rer indgå i anskaffelsessummen ved alment nybyggeri indskrænkes
fremadrettet. Forslaget vil medføre, at kun hårde hvidevarer, der er
nødvendige for at boligen kan anses for beboelig, kan indgå som en del
af den anskaffelsessum, hvortil der ydes offentlig støtte. Det foreslås i
forlængelse heraf, at alene komfur, emhætte og køleskab kan indgå,
men andre hårde hvidevarer som f.eks. vaske- og opvaskemaskiner ikke
vil kunne omfattes.
Den enkelte lejer får med forslaget mulighed for selv at vælge service-
niveauet for de hårde hvidevarer, der ikke indgår i byggeriets anskaffel-
sessum. Dette vil også være en fordel for nye lejere, der i forvejen har
de ønskede hårde hvidevarer (som ikke er med i anskaffelsessummen).
2. Undersøgelse af boligafdelingers mulighed for at afstå hårde hvideva-
rer. Der gennemføres en undersøgelse af reglerne for hårde hvidevarer i
de almene boligafdelinger med henblik på at skabe en nemmere adgang
til at overdrage hårde hvidevarer til lejerne i det eksisterende byggeri og
samtidig reducere huslejen i de almene boliger.
5.4.5.5. Effektivisering vedr. en række enkeltposter
Indledning
En boligafdelings udgifter indeholder en række poster, som ved en kritisk gen-
nemgang i en række tilfælde ville kunne reduceres og dermed tilsvarende kunne
medvirke til reducerede huslejer. Det drejer sig om (fælles)udgifter til el, vand
og varme, til forsikringer, til ejendomskatter, moms m.v. og låneudgifter.
Tilsvarende gælder en række beboerudgifter relateret til boligen. Det drejer sig
om forskellige forbrugsudgifter til el, vand og varme, men også i en vist omfang
udgifter forbundet med tv-forsyning, internet, telefoni m.v., som vil kunne re-
duceres som led i en fælles aftale om anskaffelse og drift.
Udgifter til el, vand og varme.
Individuelle og fælles forsyningsudgifter udgør en betragtelig del af beboernes
samlede boligudgifter og må forventes at være stigende i de kommende år. Der
er derfor god grund til at have fokus herpå og gennemføre foranstaltninger, som
kan reducere forbruget. Det gælder mere enkeltstående initiativer som f.eks.
lavenergibelysning, energistyring, genanvendelse m.v. og initiativer i forbindel-
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 255
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 255
256
se med større renoveringer, som f.eks. energivinduer, facadeisolering, solceller
m.v.
En række af disse initiativer kan gennemføres under Landsbyggefondens reno-
veringsordning, mens andre må gennemføres som ustøttede projekter. I begge
tilfælde kan det undertiden være vanskeligt at få tilslutning fra afdelingerne til
gennemførelsen, da beboerne typisk er skeptiske over for rentabiliteten i disse
tiltag, især ved lange tilbagebetalingstider.
Ved nybyggeri kan energioptimerende tiltag, som ligger udover de gældende
krav i bygningsreglementet, gennemføres både inden for og udover maksi-
mumsbeløbet. Under Landsbyggefondens renoveringsordning kan alene gæl-
dende krav i bygningsreglementet gennemføres, mens foranstaltninger som går
videre må gennemføres ustøttet og ud fra totaløkonomiske principper. Med
henblik herpå er der ved at blive udarbejdet totaløkonomiske beregningsskabe-
loner, som vil kunne anvendes.
Også i den løbende drift er det vigtigt at have fokus på især energiforbrug, men
også på vandforbrug og affaldshåndtering. Der kan formentlig opnås ganske
store energibesparelser ved at forbedre beboernes og driftspersonalets kompe-
tencer på disse områder. Der er netop iværksat tre forsøgsprojekter, der retter
sig mod brugeradfærd og synliggørelse af energiforbrug (”Proaktiv energiad-
færd – guide til handlingsorienteret indsats”, ”Energiforbrug og almene boligers
ventilationsanlæg” og ”Smart Grid 2020”) samt tilskud til udarbejdelse af ener-
gihandlingsplaner, jf. kapitel om nybyggeri.
Udgifter til forsikringer, ejendomsskatter, moms, låneudgifter m.v.
Udgifter til forsikringer, skatter, moms og andre afgifter udgør godt 8 pct. af de
samlede udgifter i de almene boligafdelinger, men nettoudgifterne til afdelin-
gernes vedligeholdelses- og forbedringslån udgør 11 pct. Som fremhævet af
Deloitte, er der mange organisationer, som har formået at reducere disse udgif-
ter betydeligt. Der bør fortsat være fokus herpå, herunder om de er beregnet
korrekt, om de kan optimeres, om der er overdækning, og om låneporteføljen er
optimalt sammensat.
Forslag/anbefalinger/overvejelser
Med henblik på at forbedre en række enkeltposter for boligafdelingerne og i den
enkelte bolig foreslås det:
256 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
256 DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING
257
1. Yderligere uddannelse i energioptimering til ejendomsfunktionærer. Etable-
ring af yderligere efteruddannelse i regi af sektoren af såvel ejendomsfunk-
tionærer som beboere i energioptimering og sammenhæng med indeklima-
forhold, fx fugt.
2. Målretning af energimærkningsordning i forhold til den almene boligsektor.
Der indledes et samarbejde mellem den almene sektor, Energistyrelsen og
MBBL om yderligere målretning af den gældende energimærkningsordning
til behov i den almene sektor, herunder udnyttelse af gode erfaringer fra den
tidligere energiledelsesordning, så den spiller bedre sammen med såvel lø-
bende energioptimering som planlægning af større vedligeholdelses- og
forbedringsarbejder.
3. Flere forsøg med alternativ måling af energiforbrug mv. På baggrund af
gennemført forsøgsprojekt, hvor traditionel måling af varmeforbrug erstat-
tes af fokus på og måling af realiseret indeklima (i form af måling af rum-
temperatur, luftfugtighed og luftskifte) iværksættes forsøg med betaling for
realiseret indeklima (såkaldt dynamisk varmeregnskab) i stedet for traditio-
nel individuel betaling af realiseret varmeforbrug i form af måling af tilført
energi, fx fjernvarme. Sådanne forsøg vil formentlig gøre det påkrævet at
etablere en forsøgsbestemmelse i den almene lejelov.
Det betyder, at beboerne kommer til at betale mere, hvis fx temperaturen i
deres bolig ligger over (eller under) et vist normalinterval, eller at luftfug-
tigheden er for høj. Udlejer (boligorganisationen) betaler derimod det fakti-
ske varmeforbrug og får herigennem incitament til at reducere dette gennem
fx forbedringer af klimaskærmen.
4. Boligorganisationerne opfordres til fokus på forsikringer mv. Boligorgani-
sationerne opfordres til at gennemgå udgifterne til en række enkeltposter
som fx forsikringer, låneudgifter, moms mv, herunder eventuelt inddrage
ekstern ekspertise både lokalt og centralt.
Bidrag til effektivisering
Forslagene vil overvejende synliggøre, hvordan den enkelte boligafdeling og
bolig kan nedbringe huslejen ved at forbedre en række enkeltposter. Det konkre-
te potentiale ved delforslagene er dog ikke umiddelbart kvantificerbart.
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 257
DEN ALMENE BOLIGSEKTORS EFFEKTIVISERING 257