Høringsskema og høringssvar, fra skatteministeren
Tilhører sager:
Aktører:
Høringsskema.docx
https://www.ft.dk/samling/20241/lovforslag/l177/bilag/1/2995637.pdf
Til Folketinget – Skatteudvalget Til udvalgets orientering vedlægges høringsskema samt de modtagne høringssvar vedrø- rende forslag til lov om ændring af ejendomsskatteloven, ejendomsvurderingsloven, af- skrivningsloven, boafgiftsloven og forskellige andre love. Hovedparten af lovforslagets elementer, som benævnes del 1, var i offentlig høring i peri- oden den 19. december 2024 til den 24. januar 2025, mens en mindre andel i form af bl.a. en eftergivelses- og tilbagebetalingsordning og justeringer til tilbagebetalingsordningen, som benævnes del 2, var i offentlig høring i perioden den 16. januar 2025 til den 24. ja- nuar 2025. Rasmus Stoklund / Rikke Kure Wendel 26. marts 2025 J.nr. 2024 - 4033 Offentligt L 177 - Bilag 1 Skatteudvalget 2024-25 Side 2 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Advokatrådet – del 1 Stigningsbegrænsning for grundskyld Advokatrådet bemærker, at det fo- reslås at indføre en bestemmelse i ejendomsskattelovens § 45, stk. 3, hvorefter stigningsbegrænsningen for grundskyld ikke skal gælde, når en ejendom ophører med at være undtaget for vurdering. Advokatrådet bemærker dertil, at det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at bestemmelsen på- tænkes at skulle finde anvendelse i de tilfælde, hvor en tidligere undta- gelse ophører som følge af, at ejendommen ændres. Advokatrå- det refererer i den forbindelse føl- gende bemærkninger: ”Med den foreslåede ændring tydeliggøres det således, at grundskylden det første kalenderår for en ejendom, der ophører med at være undtaget fra vurdering, fordi ejendommen ændres (Advokatrådets understregning), så den ikke længere er en ejendom oplistet i ejendomsvurde- ringslovens § 9, altid vil udgøre grund- skylden opgjort efter ejendomsskattelo- vens kapitel 1-5, dvs. den fulde grund- skyld for kalenderåret.” Advokatrådet påpeger, at det for- hold, at bestemmelsen tilsigtes at finde anvendelse ved ophør som følge af ændringer ved ejendom- men, dog ikke harmonerer med bestemmelsens ordlyd, idet denne foreslås at omfatte ”ejendomme der ophører med at være undtaget for vurde- ring efter ejendomsvurderingslovens § 9”. Advokatrådet påpeger videre, at den foreslåede bestemmelse Den foreslåede ændring af ejen- domsskattelovens § 45, stk. 3, har til formål at tydeliggøre, at grund- skylden det første kalenderår for en ejendom, der ophører med at være undtaget for vurdering efter ejendomsvurderingsloven, vil ud- gøre grundskylden opgjort efter ejendomsskattelovens kapitel 1-5, dvs. den fulde grundskyld for ka- lenderåret. Det anerkendes, at det ikke har været intentionen med ændringen, at den alene skal gælde for ejen- domme, der ophører med at være undtaget for vurdering efter ejen- domsvurderingsloven som følge af en ændring af ejendommen. Sætningerne herom i lovbemærk- ningerne er således udgået. Grund- skylden det første kalenderår for en ejendom, der ophører med at være undtaget for vurdering, vil al- tid udgøre den fulde grundskyld for kalenderåret, uanset hvad der er årsagen hertil. Side 3 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer således også skal omfatte situatio- ner, hvor en undtagelse ophører, selvom der ikke er sket ændringer på ejendommen. Advokatrådet bemærker dertil, at ejendomsvurderingssystemet har været suspenderet i mere end 10 år, og at vurderingsgrundlaget i su- spensionsperioden – i overvejende grad – har bestået af videreførte 2011- og 2012-vurderinger. Videre bemærker Advokatrådet, at landets ejendomme skal have nye ejendomsvurderinger efter det nye vurderingssystem, og der er i denne forbindelse en ikke ubetyde- lig risiko for, at Vurderingsstyrel- sen i nogle tilfælde ændrer opfat- telse i forhold til en tidligere tildelt undtagelse fra en ”gammel” vide- reført vurdering, så en ejendom, der tidligere har været undtaget for vurdering, nu skal vurderes i den nye ejendomsvurderingslov. Hertil bemærker Advokatrådet, at i denne situation ophører vurde- ringsundtagelsen således uden, at ejendommen har ændret sig, men alene af den grund, at Vurderings- styrelsen måtte mene, at ejendom- men ikke længere opfylder betin- gelserne for at være undtaget for vurdering. Advokatrådet er af den opfattelse, at det ikke er rimeligt, at ejere i så- danne situationer skal opkræves grundskyld fuldt ud, fordi det ikke er forhold ved ejendommen, der medfører ophør af undtagelsen. Side 4 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Advokatrådet mener derfor, at det bør præciseres, at det alene er i til- fælde, hvor undtagelsen ophører som følge af, at ejendommen æn- dres, at der skal ske fuld indfas- ning, så bestemmelsens ordlyd bringes i overensstemmelse med lovgivers intention. Advokatrådet henviser i øvrigt til, at det foreslås i ejendomsskattelo- vens § 45, stk. 4, at ejendomme der ophører med at være fritaget for grundskyld generelt, vil være omfattet af stigningsbegrænsnings- ordningen for grundskyld. Advokatrådet finder, at der bør gælde en stigningsbegrænsning for grundskyld i alle tilfælde af, at en ejendom ophører med at være undtaget for vurdering, idet der ikke bør være en forskelsbehand- ling i beskatningen alt efter, om det er en grundskyldsfritagelse el- ler en vurderingsundtagelse, der ophører. Den foreslåede bestemmelse i ejendomsskattelovens § 45, stk. 4, har til formål at tydeliggøre, at grundskylden det første kalenderår for en ejendom, der ophører med at være fritaget for grundskyld, vil udgøre det laveste beløb af enten den fulde grundskyld for kalender- året og den stigningsbegrænsede grundskyld (dvs. 4,75 pct. af den fulde grundskyld for kalenderåret). Den foreslåede bestemmelse afvi- ger fra udgangspunktet i ejen- domsskattelovens § 45, stk. 3, hvorefter grundskylden som ud- gangspunkt udgør den fulde grundskyld i de tilfælde, ejeren ikke har betalt grundskyld det nærmest forudgående kalenderår. Dette gælder fx for ejendomme, der har været undtaget for vurdering. Det fremgår af lovbemærknin- gerne, at den foreslåede bestem- melse skal ses i lyset af Skattefor- valtningens systemmæssige indret- ning af opgørelsen af grundskyld efter stigningsbegrænsningsordnin- gen for grundskyld. I tilfælde, hvor en ejendom har været fritaget for grundskyld det nærmest forudgående år, skal der Side 5 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer således opgøres to beløb for grundskylden det første kalen- derår, hhv. den fulde grundskyld, og den stigningsbegrænsede grundskyld. Efter ejedomsskattelovens § 45, stk. 2, opgøres den stigningsbe- grænsede grundskyld som grund- skylden det nærmest forudgående år med tillæg af 4,75 pct. af den fulde grundskyld for kalenderåret. Henset til, at ejendommen i det nærmest forudgående kalenderår har været fritaget for grundskyld, vil den stigningsbegrænsede grundskyld blive opgjort som 0 kr. med tillæg af 4,75 pct. af den fulde grundskyld for kalenderåret. Advokatrådet bemærker, at grønne områder og fællesarealer var ansat til kr. 0 i henhold til den tidligere vurderingslov, og at disse arealer vil skulle kategoriseres som rekrea- tive arealer efter bestemmelserne i den nye ejendomsvurderingslov, og dermed skulle have ansat grundværdier til beskatning. Advo- katrådet bemærker videre, at der i disse tilfælde ikke er tale om, at arealerne har været undtaget fra vurdering, og Advokatrådet vil gerne have bekræftet, at stignings- begrænsning for grundskyld vil omfatte sådanne rekreative arealer. Grundskyld af rekreative arealer ændres ikke med lovforslaget. Grundskylden af rekreative arealer er således fortsat omfattet af ejen- domsskattelovens kapitel 7 om stigningsbegrænsning for grund- skyld. Det betyder, at grundskylden for 2024 opgøres som det laveste be- løb af grundskylden opgjort efter den tidligere gældende lov om kommunal ejendomsskat og ejen- domsskatteloven. Dette gælder også i tilfælde, hvor vurderingen var ansat til 0 kr. efter det gamle vurderingssystem. For 2025 og efterfølgende kalen- derår opgøres grundskylden som det laveste beløb af grundskylden opgjort efter ejendomsskatteloven (den fulde grundskyld) og Side 6 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer grundskylden for det nærmest for- udgående kalenderår med tillæg af 4,75 pct. af den fulde grundskyld for kalenderåret. Stigningsbegrænsning for dækningsafgift Advokatrådet bemærker, at der for nyligt er vedtaget regler, der indfø- rer en stigningsbegrænsning for dækningsafgift, som har virkning fra skatteåret 2022, så dækningsaf- giftsbetalingen for 2021 kommer til at udgøre indgangsværdien til stigningsbegrænsningsordningen. Advokatrådet bemærker videre, at det efter nuværende regler er en forudsætning for at være omfattet af stigningsbegrænsningen, at der er betalt dækningsafgift af ejen- dommen i 2021. Advokatrådet har i et tidligere hø- ringssvar påpeget uhensigtsmæs- sigheder ved denne regel, idet der kan være flere ejendomme, der af forskellige årsager ikke har betalt dækningsafgift i 2021, og for hvilke det vil være ganske urime- ligt, at de ikke – ved indførelse af dækningsafgift i senere skatteår – er omfattet af stigningsbegræns- ningsordningen. Advokatrådet bemærker, at der nu foreslås indført en bestemmelse, hvorefter dækningsafgiften i tre undtagelsestilfælde skal være stig- ningsbegrænset, selvom der ikke er betalt dækningsafgift i 2021. Advo- katrådet opridser at dette gælder, når årsagen til, at ejendommen Ved overgangen fra 2021 til 2022 har stigningsbegrænsningsordnin- gen for dækningsafgift til hensigt at beskytte de ejendomsejere, som har betalt dækningsafgift på bag- grund af de historiske og videre- førte vurderinger i det gamle vur- deringssystem i 2021, og som fra og med 2022 skal betale dæknings- afgift på baggrund af de nye – og i mange tilfælde højere – ejendoms- vurderinger, som kan indebære væsentlige stigninger og efterregu- leringer for nogle erhvervsejen- domme. Af ejendomsskattelovens § 45 b, stk. 2, følger det således, at i til- fælde, hvor en ejendom første gang bliver pålagt dækningsafgift fra og med den 1. januar 2022, skal ejendomsejeren betale den fulde dækningsafgift (dvs. uden stig- ningsbegrænsning) det første år i 2022. Den foreslåede bestemmelse i § 45, stk. 3, indebærer imidlertid i de tre tilfælde, som Advokatrådet op- ridser, en undtagelse til udgangs- punktet efter ejendomsskattelo- vens § 45 b, stk. 2. Det betyder, at dækningsafgiften for skatteåret 2022 i de tre tilfælde vil udgøre det laveste beløb af den fulde dækningsafgift opgjort for Side 7 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer ikke var pålagt dækningsafgift i 2021, var: 1. At ejendommens forskelsværdi var under 50.000 kr. 2. At den samlede ejendomsskat udgjorde under 200 kr. 3. At ejendommen halvdelen eller mindre af forskelsværdien blev an- vendt til dækningsafgiftspligtige formål. I forlængelse af Advokatrådets be- mærkninger om stigningsbegræns- ning for grundskyld i forbindelse med, at en ejendom ophører med at være undtaget fra vurdering, fin- der Advokatrådet, at dækningsaf- giften ligeledes skal være stignings- begrænset i de tilfælde, hvor en ejendom ophører med at være undtaget for vurdering. skatteåret 2022, eller den stignings- begrænsede dækningsafgift, som er dækningsafgiften opgjort for skat- teåret 2021 med tillæg af 10 pct. af den fulde dækningsafgift opgjort for skatteåret 2022. Dækningsafgiften af ejendomme i de tre tilfælde vil således kunne blive stigningsbegrænset allerede fra og med skatteåret 2022, dvs. det første år ejendommen blev på- lagt dækningsafgift, og ikke først fra og med skatteåret 2023, dvs. det andet år ejendommen blev på- lagt dækningsafgift. Som det fremgår af lovbemærknin- gerne til den foreslåede bestem- melse i § 45, stk. 3, er baggrunden, at der er tale om tre tilfælde, hvor det ikke vil være rimeligt, at ejeren af ejendommen vil blive opkrævet den fuldt indfasede dækningsafgift for skatteåret 2022. Fælles for alle tre tilfælde er, at det ikke er for- hold ved selve ejendommen – som fx at ejendommen nyopstår, eller at anvendelsen eller arealet af ejen- dommen ændres – der har gjort, at ejendommen ikke blev pålagt dæk- ningsafgift i skatteåret 2021, men blev pålagt dækningsafgift for skat- teåret 2022. Der er derimod tale om ejendomme, som ikke har æn- dret sig fra 2021 til 2022, men som følge af teknikaliteter i reglerne på området ikke har været pålagt dæk- ningsafgift i skatteåret 2021, men har været pålagt dækningsafgift for skatteåret 2022. For efterfølgende kalenderår gæl- der der ikke undtagelser til, at Side 8 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer dækningsafgiften alene kan være stigningsbegrænset, såfremt der er betalt dækningsafgift i det forudgå- ende år. Det er således fortsat en altovervejende forudsætning i reg- lerne om stigningsbegrænsnings- ordningen for dækningsafgiften, at dækningsafgiften alene kan være stigningsbegrænset for et kalen- derår, hvis der er betalt dæknings- afgift i det forudgående kalenderår. Grundskyld og dækningsafgift i visse ud- stykningstilfælde Advokatrådet bemærker, at det af den foreslåede § 45 f fremgår, at skattepligten påhviler den, der på udstykningstidspunktet ejede den ”udstykkede ejendom”. Advokatrådet anfører, at det af be- mærkningerne fremgår, at der med ”den udstykkede” ejendom menes ejendommen med det oprindelige BFE-nummer, hvilket må forstås som ejendommen, der udstykkes fra. Advokatrådet påpeger, at dette be- grebsmæssigt ikke er i harmoni med eksisterende bestemmelser i ejendomsskattelovens, idet der her anvendes betegnelsen ”restejen- dommen” om den ejendom der udstykkes fra, og den/de udstyk- kede ejendom(me) om de nyud- stykkede ejendomme. Advokatrådet henviser til den eksi- sterende bestemmelse i ejendoms- skattelovens § 17, stk. 5, der ligele- des omhandler udstykningssituati- oner: Lovforslaget er tilrettet i overens- stemmelse med forslaget fra Advo- katrådet. Side 9 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer ”Stk. 5. For en ejendom, hvorfra der er udstykket to eller flere ejendomme, og hvor både restejendommen og de udstyk- kede ejendomme er nævnt i ejendomsvur- deringslovens § 4, stk. 1, jf. dog stk. 7, ansætter told- og skatteforvaltningen for det andet indkomstår eller kalenderår ef- ter udstykningen en foreløbig afgiftspligtig grundværdi til brug for opkrævning af grundskyld frem til udsendelsen af den første almindelige vurdering eller omvur- dering efter ejendomsvurderingslovens §§ 5 eller 6.” Advokatrådet bemærker, at begre- bet ”den udstykkede ejendom” i den foreslåede § 45 f derfor bør ændres til ”restejendommen” eller ”den udstykkende ejendom”. Advokatrådet bemærker til den fo- reslåede § 45 g, stk. 1 og 2, at en sådan regel – hvorefter beskatnin- gen i det efterfølgende kalenderår skal være lig beskatningen i ud- stykningsåret – er uhensigtsmæssig og vil kunne medføre urimelige re- sultater. Advokatrådet anvender et eksem- pel til illustration af denne pointe, og det anføres, at den nuværende formulering af § 45 g, stk. 2, med- fører, at ejere risikerer at blive op- krævet uretmæssige ejendomsskat- ter i kalenderåret efter udstyk- ningsåret, som i sidste ende blot vil blive væltet over på køberne af de nyudstykkede boligparceller. Advokatrådet foreslår derfor, at reglen i § 45 g, stk. 1 og 2, bør for- muleres således, at opgørelsen af I lovforslaget er der på baggrund af forslaget fra Advokatrådet ind- sat en bestemmelse § 45 g, stk. 3, hvorved allerede betalt dæknings- afgift for kalenderåret efter udstyk- ningsåret tilbagebetales såfremt, at det dækningsafgiftspligtige formål ophører i udstykningsåret. Derved udvides virkningstids- punktet for dækningsafgiften i ejendomskattelovens § 21, stk. 1, 2. pkt., ikke utilsigtet i det foreslå- ede kapitel 7 b. Side 10 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer beskatningen i kalenderåret efter udstykningsåret, skal følge de al- mindelige regler. Dansk Ejendomsmægler- forening – del 1 og 2 Dansk Ejendomsmæglerforening kvitterer indledningsvist for, at de af ejendomsskattereformens af- ledte problemstillinger håndteres og søges løst. Dansk Ejendoms- mæglerforening bemærker, at der vel næppe er nogen, der ikke havde ønsket sig, at de afledte pro- blemstillinger var set og løst forin- den den omlagte beskatning trådte i kraft, men næstbedst må være, at de som nu løses ad hoc. Dansk Ejendomsmæglerforening henstiller, uagtet det ikke er ud- gangspunktet for denne høring, til, at skatteministeren, samtidig med nærværende lovforslag, fremsætter et forslag om at ændre på hæftel- sesbestemmelserne for de politisk vedtagne ejendomsskattelån. Dansk Ejendomsmæglerforening bemærker, at det er overladt til borgerne selv at sørge for, de ikke lider skade, fordi staten ikke vil tage risikoen for manglende evner ud i opkrævning af lån. Dansk Ejendomsmæglerforening oplyser, at de borgere, der løber ri- sikoen – boligkøberne – er bor- gere, der ikke kan se eller beregne den risiko, de løber. Dansk Ejendomsmæglerforening anfører videre, at de borgere, der gøres både økonomisk og moralsk Evt. ændringer i den lovbestemte pant i ejendomsskattelovens § 56, herunder afledte elementer, falder uden for rammerne af lovforslaget. Side 11 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer ansvarlige – boligsælgerne – er borgere, der ikke ved, de har lån hos staten, og trods det, at de poli- tiske aftaler blev indgået for snart 10 år siden, så har de rådgivere, der gerne vil afhjælpe utrygheden og sikre, at ingen borgere lider skade, stadig ikke fået adgang til de oplysninger, der er nødvendige. Dansk Ejendomsmæglerforening påpeger videre, at det er forhåb- ningen, at skatteministeren helt fjerner boligkøbernes solidariske hæftelse for boligsælgernes ejen- domsskattelån ved ejerskifte. Dansk Ejendomsmæglerforening foreslår alternativt, at hæftelsen som minimum fjernes for det før- ste år efter stiftelse, som det ken- des fra tillægslånene, så det er mu- ligt for boligsælgere og boligkø- bere er være bekendt med, hvad der findes i gæld på den pågæl- dende ejendom, inden dette hæfter på dem. Dansk Ejendomsmæglerforening oplyser, at der i øvrigt er et godt samarbejde med Vurderingsstyrel- sen og Skatteforvaltningen, og at foreningen ved at der arbejdes på højtryk for at gøre de nødvendige oplysninger tilgængelige. Dansk Ejendomsmæglerforening mener, at det dog også må aner- kendes, at dette arbejde har stået på i årevis, og der er endnu ikke udsigt til, at dette løses. Dansk Ejendomsmæglerforening anfører, at såfremt Side 12 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer skatteministeren ikke vil arbejde for, at hæftelsen bortfalder helt el- ler delvist, så bedes skatteministe- ren om i det mindste at foreslå, at den bortfalder foreløbigt, indtil Vurderingsstyrelsens arbejde med at sikre oplysningernes rettidige til- gængelighed er tilendebragt. Vedr. anvendelse af fordelingen af etage- arealet Dansk Ejendomsmæglerforening mener, at det bør overvejes, om de negative konsekvenser, der evt. kan være for ejendomsejere ved at overgå til en mere fast praksis for fordeling ud fra det registrerede etageareal, kan afbødes med en mulighed for ejeren til at fastholde sin nuværende klassifikation, og således i en overgangsordning kan videreføre udgangspunktet for den nuværende beskatning. Efter ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 6, kan ejere af en mindre udlejningsejendom med 3-6 boli- genheder, der bebor én af lejlighe- derne i ejendommen, under visse betingelser vælge ejendomsværdi- beskatning i stedet for lejeværdi- værdibeskatning for den lejlighed, ejeren bebor. Skatteforvaltningen har en fast praksis for at tillade, at ejeren fortsat kan vælge ejendoms- værdibeskatning, selv om en andel af ejendommen ikke anvendes til beboelse, hvis denne andel udgør under 25 pct. af den samlede ejen- domsværdi for udlejningsejendom- men. Som alternativ til anvendelsen af ejendomsværdien foreslås det at anvende etagearealet fremadrettet, så ejeren kan vælge ejendomsvær- dibeskatning, selv om mindre end 25 pct. det samlede etageareal for udlejningsejendommen anvendes til andre formål end boligformål. Det anerkendes, at der er behov for en overgangsordning for nuvæ- rende ejere af en mindre udlej- ningsejendom, der bebor én af lej- lighederne, og som inden 1. januar Side 13 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer 2026 – hvorfra etagearealet skal anvendes i stedet for ejendoms- værdien – har valgt ejendomsvær- dibeskatning efter ejendomsskatte- lovens § 3, stk. 1, nr. 6, og hvor mindre end 25 pct. af den samlede ejendomsværdi for udlejningsejen- dommen er benyttet til andre for- mål end boligformål, men hvor mere end 25 pct. det samlede eta- geareal for udlejningsejendommen anvendes til andre formål end bo- ligformål. Der er således på baggrund af for- slaget for Dansk Ejendomsmæg- lerforening indsat en overgangbe- stemmelse i lovforslaget, hvorefter sådanne ejere fortsat vil være om- fattet af ejendomsværdiskat efter reglerne i ejendomsskatteloven, selv om mere end 25 pct. af det samlede etageareal anvendes til an- dre formål end boligformål. Hvis der sker ændringer i benyttel- sen af udlejningsejendommen, så den del, der anvendes til andre for- mål, bliver udvidet, vil betingelsen om, at mindre end 25 pct. af det samlede etageareal må anvendes til andre formål end boligformål, dog skulle være opfyldt, for at ejeren fortsat er omfattet af ejendoms- værdibeskatning. § 11-vurderinger Dansk Ejendomsmæglerforening stiller sig kritisk over for den tidli- gere gennemførte afskaffelse af ejendomsværdier for erhvervs- og øvrige ejendomme. Dansk Ejen- domsmæglerforening hilser det Side 14 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer derfor velkomment, at det for flere ejendomme i flere situationer bli- ver muligt at rekvirere en § 11-vur- dering. Dansk Ejendomsmæglerforening beder om, at der sikres rekvirenten gennemsigtighed i grundlaget og processen for § 11-vurderingerne, så de lader sig efterprøve og po- tentielt kan påklages. En vurdering efter ejendomsvur- deringslovens § 11 vil være en af- gørelse i forvaltningsretlig for- stand, og vil derfor skulle opfylde de forvaltningsretlige krav til en af- gørelse på samme måde som øv- rige vurderinger, der foretages af Vurderingsstyrelsen. Afgørelsen om § 11-vurderingen vil således in- deholde en begrundelse. Det vil også fremgå af afgørelsen, hvilke oplysninger og data der har dannet grundlag for vurderingen, ligesom der vil ske høring af ejendomseje- ren forud for vurderingens foreta- gelse. Endelig vil § 11-vurderingen kunne påklages. Dansk Ejendomsmæglerforening anfører, at det ikke fremgår klart, hvad der lægges til grund for, at forsigtighedsprincippet ikke skal anvendes for ejendomsværdierne med en § 11-vurdering. Dansk Ejendomsmæglerforening påpeger, at dette potentielt stiller den særlige kategori af ejen- domme, der alene kan få en ejen- domsværdi iht. § 11, uhensigts- mæssigt overfor de ejendomme, der får en ejendomsværdi ved den almindelige vurdering, og som kan anvende +/- 20 pct. ift. denne iht. Værdiansættelsescirkulæret. Det er tale om samme vurderings- norm for almindelige vurderinger af ejendomsværdien og § 11-vur- deringer af ejendomsværdien. Det vil sige den forventelige kontant- værdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hen- syn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. ejen- domsvurderingslovens § 15. Til gengæld er der forskel på, at der ved løbende ansættelser af ejendomsværdier er tale om ansæt- telser, der indgår i et nyt ejen- domsvurderingssystem, der har ka- rakter af masseforvaltning, hvor ansættelsernes formål er den lø- bende ejendomsbeskatning. § 11- Side 15 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Dansk Ejendomsmæglerforening påpeger, at hvis der heri ligger en antagelse om, at § 11-vurderinger har en højere præcision, må der samtidig indregnes, at værdien skal have gyldighed i 2 år, og dermed inden for et tidsmæssigt spænd, der i sig selv indebærer en usikker- hed. Det bør efter Dansk Ejendoms- mæglerforenings opfattelse præci- seres i bemærkningerne, hvorledes forsigtighedsprincippet kan anven- des eller ikke anvendes, hvor en § 11-vurdering lægges til grund for beskatning eller afgift ved overdra- gelse. ansættelserne foretages i modsæt- ning hertil efter anmodning (ad hoc) mod betaling af et gebyr på 3.700 kr. (i 2025) med henblik på eksempelvis værdiansættelse i for- bindelse med beregning af bo- el- ler gaveafgift. De løbende ansættelser og ad hoc ansættelserne har således forskel- ligt sigte. Værdiansættelsescirkulæret, herun- der +/- 20 pct.-reglen, gælder in- den for sit anvendelsesområde, hvis det vælges at ansætte ejen- dommen til handelsværdien, jf. bo- afgiftslovens § 12 eller § 27, stk. 1, 1. pkt. Vælges derimod efter det foreslå- ede retskrav at ansætte værdien svarende til den ansatte ejendoms- værdi efter ejendomsvurderingslo- vens § 11, finder værdiansættelses- cirkulærets regler om, hvornår Skatteforvaltningen skal acceptere værdiansættelse inden for 20 pct. af den ansatte ejendomsværdi efter § 11 som udtryk for handelsvær- dien, ikke anvendelse. Dansk Ejendomsmæglerforening anfører, at ved det frivillige rets- krav vender man samtidig i praksis bevisbyrden, så hvis § 11-vurderin- gen viser sig fejlagtig, må rekviren- ten søge denne modbevist ved ef- terfølgende at rekvirere eget bevis for en markedsværdi. Dansk Ejendomsmæglerforening fremhæver, at nogle vil forsøge at Det vurderes ikke, at muligheden for på forhånd at anmode om Skatteforvaltningens vurdering af ejendomsværdien stiller anmoder svagere, end hvis Skatteforvaltnin- gens vurdering af ejendommens værdi først tilvejebringes efter par- ternes egen værdiansættelse. Det er tværtimod hensigten, at § 11-vur- deringen og retskravet giver mulig- hed for en større forudbereg- Side 16 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer støtte ret på et sådant bevis, men dette er selvsagt med den risiko, at forvaltningen vil anse Vurderings- styrelsens § 11-vurdering som mere tungtvejende, og dermed se sig nødsaget til at udfordre rekvi- rentens modbevis. Dermed ind- skrænkes frivilligheden ifølge Dansk Ejendomsmæglerforening væsentligt, når først en § 11-vurde- ring er rekvireret, medmindre en klageadgang sikrer, at § 11-vurde- ringen kan udfordres med rekvi- rentens eget indhentede bevis. Dansk Ejendomsmæglerforening peger derfor på, at der er behov for at sikre gennemsigtighed i § 11-vurderingen, således det er klart, hvordan denne værdiansæt- telse er udarbejdet og ud fra hvilke data, og dermed at en tilnærmel- sesvis tilsvarende proces kan gen- nemføres af de private aktører, der skal efterprøve § 11-vurderingen. nelighed ved værdiansættelsen. § 11-vurderingen vil derfor – og i overensstemmelse med formålet om forudberegnelighed – også på andre områder som udgangspunkt være udtryk for den skønnede han- delsværdi på ansættelsestidspunk- tet. En vurdering efter ejendomsvur- deringslovens § 11 vil være en af- gørelse i forvaltningsretlig forstand og vil derfor skulle opfylde de for- valtningsretlige krav til en afgø- relse på samme måde som øvrige vurderinger, der foretages af Vur- deringsstyrelsen. Afgørelsen om § 11-vurderingen vil således inde- holde en begrundelse. Det vil også fremgå af afgørelsen, hvilke oplys- ninger og data der har dannet grundlag for vurderingen, ligesom der vil ske høring af ejendomseje- ren forud for vurderingens foreta- gelse. Dansk Ejendomsmæglerforening anfører, at bør sikres, at tinglys- ningsafgiftslovens § 8 er afstemt, således det af fx stk. 4 fremgår, hvorledes man ved ejerskifte skal forholde sig til en evt. § 11-vurde- ring, hvor denne lægges til grund eller alligevel ikke lægges til grund ved ejerskiftet, og man i stedet Lovforslaget er tilrettet, således at det nu fremgår af tinglysningsaf- giftslovens § 4, hvorledes en even- tuel § 11-vurdering indgår i rela- tion til beregning af tinglysningsaf- gift i forbindelse med ejerskifte. Side 17 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer anvender en erklæret kontantværdi eller ejerskiftesummen. Dansk Ejendomsmæglerforening ønsker det præciseret i bemærk- ningerne, hvilke væsentlige æn- dringer ved ejendommen, der kan begrunde afbrydelse af gyldigheds- perioden for en § 11-vurdering, herunder om dette fx alene er ved væsentligt værdipåvirkende fysiske ændringer, hvad der alternativt ville være omvurderingsgrunde el- ler lignende. Det fremgår af lovteksten og be- mærkningerne til lovforslaget, at de begivenheder, der skal føre til, at § 11-vurderingen ikke er gyldig, skal være de samme begivenheder, som opfylder betingelser for om- vurdering, jf. ejendomsvurderings- lovens § 6, stk. 1. Lovforslagets bemærkninger er ud- bygget med yderligere oplistning af omvurderingsgrundene. Vedr. anvendelse af den offentligt fast- satte ejerboligværdi overfor ejendomsvær- dien Dansk Ejendomsmæglerforening anfører, at i relation til de foreslå- ede situationer, hvor en fordeling forudsætter ejerboligværdien over- for hele ejendommens værdi, er det relevant at forholde sig til, hvorvidt dette i realiteten er me- ningsfuldt. Såfremt ejerbolig-vær- dien sættes over for § 11-vurderin- gen af hele ejendommen, forud- sætter dette, at disse i deres forud- sætninger for ansættelserne af vær- dier er overordnet ensartede. Henset til, at der Dansk Ejen- domsmæglerforening bekendt endnu ikke er fastsat en § 11-vur- dering i praksis, er dette ikke aktu- elt muligt at afveje, og Dansk Ejendomsmæglerforeninger hen- stiller derfor blot til, at gennemsig- tighed i begge værdier er til stede, således det meningsfulde i Det lægges til grund, at Dansk Ejendomsmæglerforening henviser til reglerne om, at der kan succede- res i hele ejendomsavancen, når mere end halvdelen af ejendom- mens overdragelsessum kan hen- føres til erhvervsvirksomheden, jf. dødsboskattelovens § 29, stk. 2, og kildeskattelovens § 33 C, stk. 1. Ejerboligværdien ansat efter ejen- domsvurderingslovens §§ 30 eller 35 er en separat ansættelse, som kan påklages som en del af en klage over vurderingen. Den sam- lede ejendomsværdi efter ejen- domsvurderingslovens § 11 vil til- lige være en konkret afgørelse, som kan påklages selvstændigt. Med beskrivelsen af muligheden for at anvende allerede ansatte ejendomsværdi af ejerboligen og Side 18 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer fordelingen er synligt og muligt at påklage, hvis nødvendigt. Dansk Ejendomsmæglerforening anfører, at hvor man vil sammen- holde den offentligt fastsatte ejer- boligværdi overfor en handelspris, er dette mindre meningsfuldt, hen- set til de bemærkninger, der findes til bl.a. ejendomsvurderingslovens § 15. Dansk Ejendomsmæglerforening finder dog, at det er vanskeligt at anvise et alternativ, medmindre en fordeling af købesummen ved handlen er tilgængelig og på tids- punktet for fordelingen forsat me- ningsfuld, både henset til den for- løbne tid og de potentielle ændrin- ger af ejendommen. ejendomsværdien hele af ejendom- men som indikation af fordelin- gen, er hensigten at beskrive en pragmatisk og simpel metode til at finde fordelingen mellem er- hvervsdelen og boligdelen. Lovforslagets bemærkninger er ju- steret således, at dette blot beskri- ves som en hjælperegel til at finde fordelingen. Grundskyld og dækningsafgift i visse ud- stykningstilfælde Dansk Ejendomsmæglerforening noterer sig, at hæftelsen for grund- skyld og dækningsafgift ved den ekstraordinære opkrævning bort- falder på tidspunktet for udstyk- ningen, jf. det foreslåede § 45 i, stk. 4. Dansk Ejendomsmæglerfor- ening formoder således, at al hæf- telse for en køber og tilhørende ri- siko for inddrivelse vedr. det ud- stykkede BFE-nummer efter tids- punktet for approbation vil være bortfaldet, og dermed at formålet med det politiske indgreb vil være opfyldt. Det følger af den foreslåede § 45 i, stk. 3, at pante- og fortrinsretten bortfalder fra og med udstyknings- tidspunktet. Det indebærer, at en efteropkræv- ning alene vil være en personlig hæftelse hos den, der ejede ejen- dommen på udstykningstidspunk- tet. En køber eller lignende, som har overtaget en nyudstykket ejendom efter udstykningstidspunktet, vil dermed ikke hæfte indirekte via pant i ejendommen. Side 19 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Dansk Ejendomsmæglerforening mener, at det bør sikres, at det ikke er muligt for en køber af det ud- stykkede BFE-nummer at være an- set som registreret ejer i et autori- tativt register på tidspunktet for udstykningen. Dansk Ejendomsmæglerforening påpeger, at det er praktisk muligt, at et endeligt skøde kan blive ting- lyst inden endelige approbation, dog med frist, men dette må sy- stemteknisk ikke give anledning til, at en køber anses som registreret ejer på tidspunktet for approba- tion, og således blive opkrævet op til 2 års grundskyld for arealet, hvilket vil være imod hensigten med indgrebet. Dansk Ejendomsmæglerforening anfører, at det potentielt er me- ningsfuldt at åbne mandat for en skønsmæssig løsning i forvaltnin- gen, hvis et utilsigtet tilfælde måtte vise sig, enten af systemmæssige eller procesmæssige årsager, der åbenlyst strider imod hensigten med det foreslåede kapitel 7 b. Der vil kunne opstå tilfælde, hvor tinglysning af et ejerskifte indtræ- der inden udstykningstidspunktet, hvorfor en køber, jf. det foreslåede § 45 f, stk. 1, 1. pkt., vil blive skat- tepligtig for to års grundskyld. Forslaget ændrer således ikke på, at man som boligkøber skal sikre sig, at ens købsaftale hviler på ri- melige aftalevilkår. Med forslaget vil rådgivere, deve- lopere og boligkøbere dog have bedre forudsætning for at sikre, at skattebetalingen for den oprinde- lige grund ikke ender hos en enkelt boligejer. Afslutningsvist vurderes forslaget vedr. en skønsmæssig placering af skattepligten ikke mulig. Dansk Ejendomsmæglerforening h synes, at det er uhensigtsmæssigt, at der ikke er overensstemmelse mellem ejendomsskattelovens §§ 13 og 17, hvilket indebærer, at en ny ejerbolig ifalder ejendomsvær- dibeskatning et år tidligere end grundskyldbeskatning. Dansk Ejendomsmæglerforening påpeger, at dette giver Det har i forbindelse med indfø- relsen af kapitel 7 b været under- søgt, om systematikken i ejen- domsskattelovens § 13, stk. 3, kunne udvides til også at omfatte for grundskylden. Det ville dog være en grundlæg- gende ændring til Side 20 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer grundskylden det ”mellemliggende år”, som ved dette lovforslag søges reguleret, og som udgør størstede- len af den problemstilling, der sø- ges løst. Dansk Ejendomsmæglerforening påpeger derfor, at det bør overve- jes, om ikke de enkelte ejen- domme, når disse omvurderes som følge af ny bebyggelse, samtidig får de medfølgende ændringer i såvel ejendomsværdiskat som grund- skyld. Dansk Ejendomsmæglerforening mener, at det næppe har provenu- betydning for staten, hvis grund- skylden opkræves tidligere for dem, der har bygget en villa på en nyudstykket grund. Dansk Ejendomsmæglerforening påpeger, at dermed vil ejeren af det udstykkede BFE-nummer tidli- gere være frigjort for de nye grundstykkers grundskyldsbeskat- ning, og en regulering kan ske alene indenfor det år, hvori ud- stykningen gennemføres. beskatningssystemerne som ikke var realistisk at gennemføre. Når der med lovforslaget foreslås indført et kapitel 7 b – i stedet for en tilsvarende bestemmelse som i ejendomsskattelovens § 13, stk. 3 – skal det ses i lyset af, at de fore- slåede regler i vidt omfang kan håndholdes uden for eksisterende it-systemer, hvorfor det kan have virkning fra og med 2026. Vedr. eftergivelses- og tilbagebetalings- ordningen for grundskyld ved efterregule- ring af skatteårene 2021-2023, hvor tidligere ejer er afgået ved døden Dansk Ejendomsmæglerforening hilser den påtænkte eftergivelses- ordning velkommen. Dansk Ejendomsmæglerforening henviser dog for så vidt angår ri- meligheden i den foreløbige be- skatning, herunder 2021-2023, og En udvidelse af den foreslåede § 82 c til de af Dansk Ejendoms- mæglerforening oplistede tilfælde ville indebære, at der vil skulle til- vejebringes yderligere finansiering. Den foreslåede udvidelse af ord- ningen kan derfor ikke tiltrædes. Side 21 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer tilhørende efterregulering til de ge- nerelle bemærkninger ovenfor. Dansk Ejendomsmæglerforening ser gerne, at eftergivelsesordnin- gen udvides, således eftergivelses- muligheden også er til stede, når der for en køber er utilstrækkelig regulering i dennes aftale, som det blev indlagt forudsætningsvist i L24 i oktober 2024, se hertil hø- ring 2024-32. Dansk Ejendomsmæglerforening foreslår herudover, at § 82 c udvi- des til også at omfatte juridiske personer og dækningsafgift, at § 82 c, stk. 1, nr. 2 udvides til også at omfatte situationer, hvor tidligere fysisk eller juridisk person som ejer er konkurs, under rekonstruktion eller gældssaneres, samt at samme bestemmelse udvides til også at omfatte situationer, hvor tidligere fysisk eller juridisk person som le- jer er afgået ved døden eller er konkurs, og lejer afholdt betalin- gen af grundskyld og/eller dæk- ningsafgift direkte eller indirekte. Dansk Ejendomsmæglerforening bemærker til muligheden for bero- stillelse, at det bør være muligt at se berostillelsen for en potentiel køber som en art udskudt krav. Dansk Ejendomsmæglerforening mener, at det potentielt vil være muligt for fysiske personer, be- vidst eller ubevidst at videreføre et efterreguleringskrav til en senere køber inden for De beskrevne tilfælde vil kunne opstå i praksis. Som sælger vil man dog have en pligt til loyalt at oplyse en køber om et eventuelt berostillet efterre- guleringskrav. Side 22 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer berostillelsesperioden, mens yderli- gere sagsbehandling pågår. Dansk Ejendomsmæglerforening oplyser, at afslås eftergivelse, vil en køber kunne risikere herefter at hæfte for efterreguleringskravet, herunder hvis ansøgeren til eftergi- velse måtte være afgået ved døden eller konkurs. Ændringer til tilbagebetalingsordningen Dansk Ejendomsmæglerforening har ikke indvendinger imod de på- tænkte ændringer, idet dette stem- mer overens med formålet ved tilbagebetalingsordningen. Dansk Ejendomsmæglerforening foreslår dog, at det i denne sam- menhæng bør genindføres, at de ejerboliger, der uforvarende under ejendomsvurderingslovens § 64 ikke er kommet med i tilbagebeta- lingsordningen, fordi de med et stort grundareal eller et mindre er- hvervsareal i boligen har fået vur- deringstermin i ulige år. Dansk Ejendomsmæglerforening oplyser, at det er ejerboliger, der på linje med alle øvrige ejerboliger, har kvalificeret sig til tilbagebeta- ling iht. de politiske aftaler i 2016- 2017, men som grundet en lovtek- nikalitet fra ændringsloven nr. 2227 af 29. december 2020, må vente forgæves, mens deres naboer bliver kompenseret for høje vurde- ringer gennem næsten 10 år. Dansk Ejendomsmæglerforening anfører videre, at det først i løbet En generel udvidelse af tilbagebe- talingsordningens anvendelsesom- råde falder uden for rammerne af nærværende lovforslag. Det skal dog bemærkes, at man som fysisk ejer af en såkaldt ”år 2” ejerbolig ikke efterlades i en situa- tion, hvor man har betalt for me- get boligskat i perioden 2011-2020, uden at man har haft mulighed for at påklage sin vurdering eller sin skattebetalinger. Side 23 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer af 2025 vil gå op for dem, at de ikke længere er ejerboliger på linje med de ejerboliger, der nu har vurderingstermin i lige år – og der- med ikke får den tilbagebetaling, de potentielt har ventet på. Dansk Ejendomsmæglerforening er bekendt med, de formodentlig har fået kommunikation vedr. den fremrykkede klageadgang, da denne blev vedtaget, men det er givet tvivlsomt, om de helt har læst og i så fald på det tidspunkt har kunnet gennemskue konsekven- serne heraf. Dansk Erhverv – del 1 Generelle bemærkninger Dansk Erhverv bemærker, at lov- forslagets fokus på at indføre per- manente alternativer til anvendel- sen af løbende ejendomsværdier i skattelovgivningen for landbrugs-, skov- og erhvervsejendomme er positivt. Dansk Erhverv finder, at det skaber en klarere ramme for vurderingsprocesserne og sikrer større forudsigelighed for ejen- domsejere, hvilket er væsentligt for at fremme investeringslysten og driften af erhvervsejendomme. Dansk Erhverv ser det desuden som en fordel, at der med forslaget gives mulighed for at anvende en ad hoc indhentet ejendomsvurde- ring ved beregning af bo- og gave- afgift i familiehandler. Dansk Er- hverv bemærker, at dette øger flek- sibiliteten og retssikkerheden for ejendomsejere og deres familier. Side 24 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Dansk Erhverv hilser ligeledes de foreslåede regler om grundskyld og dækningsafgift i visse udstyk- ningstilfælde velkommen. Dansk Erhverv bemærker, at reglerne sik- rer, at boligejere ikke pålægges unødige skatter i op til 2 år efter en udstykning, hvilket afhjælper likviditetsmæssige udfordringer og fremmer mulighederne for ejen- domsudvikling. Alternativer til løbende ejendomsværdier Dansk Erhverv støtter indførelsen af permanente alternativer til an- vendelsen af løbende ejendoms- værdier. Dansk Erhverv bemær- ker, at det dog er vigtigt, at de nye vurderingsmetoder er transparente og bygger på ensartede og forståe- lige kriterier, så ejendomsejere har klare forventninger til, hvordan beskatningen beregnes. De foreslåede alternativer til an- vendelse af løbende ejendomsvær- dier til beskatningsformål vedrører en række regler i forskellige love på skatteområdet. Det har derfor ikke været muligt at identificere ét samlet alternativ, der vurderes hensigtsmæssigt at indføre for samtlige regler. De forskellige alternativer til an- vendelsen af løbende ejendoms- værdier er valgt ud fra et hensyn om i videst muligt omfang – inden for reglernes formål – at anvende tilgængelige og objektive oplysnin- ger med henblik på at sikre større forudsigelighed de steder i skatte- lovgivningen, hvor alternativerne finder anvendelse. Ad hoc ejendomsvurderinger til bo- og gaveafgiftsberegning Dansk Erhverv mener, at indførel- sen af et retskrav på ad hoc vurde- ringer er et skridt i den rigtige ret- ning. Dansk Erhverv anbefaler, at der sikres en hurtig og effektiv proces for indhentning af Processen følger af ejendomsvur- deringslovens § 11, stk. 3 og 4, der med lovforslaget bliver til stk. 4 og 5. Anmodningen om ansættelse indgives skriftligt samtidig med be- taling af gebyr, som tilbagebetales, Side 25 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer vurderinger, så ejendomsejerne ikke oplever forsinkelser, som kan medføre uforudsete økonomiske eller praktiske udfordringer. hvis anmodningen afvises eller til- bagekaldes. Sagsbehandlingen af vurderingen vil derudover skulle opfylde de forvaltningsretlige krav til en afgørelse på samme måde som øvrige vurderinger, der fore- tages af Vurderingsstyrelsen. Her- under vil der i forbindelse med sagsoplysningen ske høring af ejendomsejeren forud for vurde- ringens foretagelse. Rentegodtgørelse ved fejlagtige vurderinger Dansk Erhverv finder det positivt, at der foreslås en generel ret til rentegodtgørelse for ejendoms- ejere, som har betalt for meget i ejendomsskatter på baggrund af en foreløbig vurdering. Dansk Er- hverv bemærker, at dette øger tilli- den til vurderingssystemet og sik- rer, at ejendomsejere ikke lider økonomisk under unøjagtigheder i vurderingerne. Det bemærkes, at følgende frem- går af lovbemærkningerne om de foreløbige vurderinger, jf. Folke- tingstidende 2022-23 (2. samling), tillæg A, L 114 som fremsat, s. 30: ”De foreløbige vurderinger foreslås dog at skulle adskille sig fra de almindelige vur- deringer, ved at de alene vil blive foretaget på baggrund af den indledende modelberegning af ejendomsværdien og grundværdien, der af hensyn til automati- seringen alene vil blive baseret på regi- strerede oplysninger, mens der ikke vil blive foretaget de efterfølgende manuelle kontroller eller andet manuelt arbejde, der som nævnt ovenfor gennemføres ved almindelige vurderinger i en række til- fælde (f.eks. hvis der mangler data for en ejendom, eller hvis systematisk tilgænge- lige data er utilstrækkelige). Hermed stoppes vurderingsprocessen på et tidligere tidspunkt. Det betyder, at nogle ejere vil opleve, at den foreløbige vurdering ikke vil svare til den almindelige vurdering, når den foreligger. For hovedparten af ejendommene vil den foreløbige vurdering omtrent svare til den almindelige vurde- ring, og eventuelle afvigelser vil for Side 26 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer hovedparten ligge indenfor den alminde- lige skønsusikkerhed.” Grundskyld og dækningsafgift i visse ud- stykningstilfælde Dansk Erhverv finder, at reglen om skattefrihed i op til 2 år efter udstykning er en vigtig forbedring, som sikrer fleksibilitet for ejen- domsejere og fremmer ejendoms- udvikling. Det foreslåede kapitel 7 b indebæ- rer ikke skattefrihed i op til 2 år, men samler skattepligten i de 2 år hos den, der ejer ejendommen på udstykningstidspunktet. Formuebeskattede andelsselskaber Dansk Erhverv bemærker til lov- forslagets § 10, nr. 3, om ændrin- gen af selskabsskattelovens § 14, stk. 5, at andelsbeskattede selska- ber ved indkomstopgørelsen skal indregne fast ejendom til handels- værdien, og at dagsværdi i regnska- bet sidestilles med handelsværdien efter lovforslagets bemærkninger. Dansk Erhverv mener i forlæn- gelse heraf, at det bør præciseres, hvilke værdier andelsselskaber kan anvende uden risiko for, at Skatte- styrelsen underkender dem. Dansk Erhverv påpeger, at det bør fremgå, at hvis en ejendom er ind- regnet til kostpris i regnskabet, vil den bogførte værdi kunne danne grundlag for ejendomsværdien, som det allerede gælder for uden- landske ejendomme ifølge sel- skabsskatteloven. Det bemærkes, at den foreslåede nyaffattelse af selskabsskattelovens § 14, stk. 5, ikke ændrer gældende ret. Siden 1. marts 2021 er der ikke blevet ansat ejendomsværdier for erhvervsejendomme, hvorfor an- delsforeninger har skullet med- regne erhvervsejendomme til han- delsværdien – evt. med nedslag ved mere end 25 ha skov – ved opgørelsen af andelsforeningernes formue. Baggrunden for den fore- slåede ændring er, at det ikke læn- gere er hensigtsmæssigt at opret- holde ordlyden af den gældende særregel i selskabsskattelovens § 14, stk. 5, da det nu alene er han- delsværdien, der anvendes. Ved vurderingen af handelsvær- dien af en ejendom er det naturligt at tage udgangspunkt i værdiansæt- telsen i regnskabet. Dansk Er- hvervs forslag om, at den bogførte værdi altid skal kunne anvendes i tilfælde, hvor en ejendom er Side 27 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer indregnet til kostpris i regnskabet, kan dog ikke imødekommes. Anvendelsen af kostprisen i alle til- fælde indebærer en risiko for un- dervurdering af en ejendoms han- delsværdi. Denne risiko er stigende med den tid, der er gået siden ejen- dommens anskaffelse, og forslaget vil i praksis kunne føre til anven- delse af værdier, der åbenbart ikke er i overensstemmelse med den markedsmæssige værdiudvikling af ejendommen. Tilpasninger som følge af at der ikke længere fastsættes ejendoms- værdier skal ske i overensstem- melse med de pågældende reglers formål og har ikke til hensigt at lempe – eller skærpe – beskatnin- gen. En generel accept af at an- delsbeskattede selskaber kan be- skattes på baggrund af historiske formueværdier, strider mod prin- cipperne for den i forvejen lempe- lige formuebeskatning, som an- delsbeskattede selskaber er under- lagt. Det er ikke hensigten at lempe beskatningen yderligere. Lovforslaget er ikke til hinder for, at der ved opgørelsen af beskatnin- gen tages udgangspunkt i værdian- sættelsen i regnskabet, og at der kun, hvor denne åbenbart fører til en forkert værdiansættelse, må fastsættes et andet udtryk for han- delsværdien. Det bemærkes i den forbindelse, at den administrative praksis, der gælder ved værdiansættelsen af unoterede aktier, ikke er begrænset Side 28 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer i forhold til unoterede aktier ved- rørende udenlandske aktiver, men derimod finder anvendelse, hvis opgørelsen af værdien af de unote- rede aktier vil være forbundet med stort besvær eller store usikkerhe- der, fordi det er svært eller praktisk talt umuligt at få indsigt i regnska- ber eller andre oplysninger, der er nødvendige for at fastlægge han- delsværdien af bl.a. fast ejendom. Denne praksis kan også finde an- vendelse i forhold til danske ejen- domme, hvis de særlige omstæn- digheder, der ligger til grund for anvendelsen af denne praksis, er til stede. Lovforslagets bemærkninger er blevet præciseret yderligere, så det i tilfælde, hvor en ejendom er ind- regnet til kostpris i årsregnskabet, kan accepteres at lade den bog- førte værdi danne grundlag for handelsværdien, hvis de nødven- dige regnskabsmæssige justeringer, såsom afskrivninger, nedskrivnin- ger og tilgange, med rimelighed kan siges at afspejle den markeds- mæssige værdiudvikling af ejen- dommen. Dansk Erhverv fremhæver endvi- dere, at det er afgørende, at andels- selskaber ikke pålægges omfat- tende krav om eksterne vurderin- ger af alle ejendomme, hvilket kan føre til uforholdsmæssige store omkostninger. Det vurderes, at reglerne giver til- strækkelig fleksibilitet til, at særlig værdiansættelse af ejendomme kun er nødvendig, hvor den regnskabs- mæssige værdi åbenbart fører til en forkert værdiansættelse. Hvor en sådan særlig værdiansættelse er gennemført, vil der ved opgørelsen af værdien i senere indkomstår kunne tages udgangspunkt heri Side 29 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer ved opgørelsen af beskatnings- grundlaget. Forslaget medfører ikke en æn- dring af gældende ret, hvorfor be- visbyrden for fastsættelse af han- delsværdien af fast ejendom er den samme, som der gælder for andre aktiver omfattet af selskabsskatte- lovens § 14, stk. 3, der ligeledes skal fastsættes til handelsværdien. Det indebærer, at en andelsfor- ening skal kunne dokumentere, hvordan handelsværdien er fastsat, men der er ikke krav om, at der skal indhentes eksterne vurderin- ger. Dansk Erhverv anbefaler, at det bliver muligt at indhente en vurde- ring efter ejendomsvurderingslo- vens § 11, hvis der opstår tvivl om handelsværdien, samt at det bør bekræftes, at Skattestyrelsen bærer bevisbyrden for, at en handels- værdi er forkert. Ansættelse af ejendomsværdien ef- ter ejendomsvurderingslovens § 11 er en ad hoc-ansættelse til anven- delse i bestemte situationer, fx når en ejendom indgår i en familiehan- del eller en virksomhedsoverdra- gelse. Dansk Erhvervs forslag falder udenfor formålet med ejendoms- vurderingslovens § 11, som ikke er at tilbyde løbende ejendomsvurde- ringer for visse erhvervsejen- domme. Forslaget kan derfor ikke imødekommes. Afsluttende bemærkninger Dansk Erhverv støtter generelt lovforslagets mål og ser det som et væsentligt skridt mod en mere fair og gennemsigtig ejendomsbeskat- ning. Dansk Erhverv opfordrer til, at de nævnte ændringer implemen- teres med fokus på enkelhed, Side 30 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer retssikkerhed og effektivitet, så ejendomsejerne oplever reelle for- bedringer i både vurderings- og beskatningssystemerne. Dansk Erhverv – del 2 Generelle bemærkninger Dansk Erhverv anerkender, at for- slaget har til hensigt at rette op på utilsigtede konsekvenser for bolig- ejere, dødsboer og kommuner. Dansk Erhverv finder det positivt, at der gennem forslaget tilsigtes en mere retfærdig og transparent håndtering af skatteforhold, samti- dig med at de supplerende bestem- melser sikrer en styrkelse af de be- rørte boligejeres rettigheder. Afsluttende bemærkninger Dansk Erhverv støtter de overord- nede mål med lovforslaget og det supplerende udkast, som sikrer en retfærdig og ensartet behand- ling af grundskyld og kompensa- tion. Dansk Erhverv opfordrer dog til, at der fortsat arbejdes målrettet på at reducere kompleksiteten og styrke gennemsigtigheden i både lovgivningen og dens implemente- ring. Dansk Industri Dansk Industri oplyser, at det samlede udkast til lovforslag ikke giver anledning til bemærkninger. Side 31 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Danske Advokater – del 1 og 2 Generelle bemærkninger Danske Advokater anfører, at lov- forslaget generelt er et forsøg på løsning af forskellige uhensigts- mæssigheder i det hidtidige ved- tagne regelsæt. Danske Advokater kan generelt til- slutte sig, at man forsøger at til- passe regelgrundlaget, når man bli- ver opmærksom på uhensigtsmæs- sigheder. I denne situation – hvor der allerede har været mange regel- justeringer til ejendomsvurderings- loven og ejendomsskatteloven – finder Danske Advokater det dog beklageligt, at reglerne fortsat vol- der så massive problemer, at det endnu engang er nødvendigt med tilpasning af regelsættet. Danske Advokater erindrer i den forbindelse, at de første vurderin- ger af erhvervsejendomme pr. 1. marts 2021 fortsat ikke er udsendt endnu, men at de foreløbige vur- deringer pr. 1. januar 2023 synes at indikere, at grundværdiansættel- serne i store dele af landet – stik imod hvad der fremgår af lovfor- arbejderne – ikke synes at ramme reelle værdier. Danske Advokater er særdeles be- tænkelige ved hele processen om- kring tilblivelsen af den nye ejen- domsvurderingslov og ejendoms- skatteloven, som er blevet unødigt kompliceret med regler, som er in- konsistente, og som er tilpasset – ikke i forhold til gennemtænkte vurderingsprincipper og beskat- ningsregler – men i stedet i Det anerkendes, at det er uhen- sigtsmæssigt med ofte forekom- mende ændringer af reglerne på ejendomsbeskatnings- og vurde- ringsområdet. De ofte forekommende regeltil- pasninger de seneste år skal imid- lertid ses i lyset af implementerin- gen af det nye ejendomsvurde- ringssystem samt det nye bolig- skattesystem, som begge følger af politiske aftaler på området. Hen- set til kompleksiteten af de nye ejendomsvurderinger og boligskat- teomlægningen, har det været nød- vendigt med løbende tilpasning af reglerne med henblik på at sikre en fair ejendomsbeskatning i Dan- mark. Side 32 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer forhold til de systemer, som det af Skatteforvaltningen udviklede IT- system har kunnet understøtte. Herudover anfører Danske Advo- kater, at det nuværende regel- grundlag lider af betragtelige rets- sikkerhedsmæssige problemer, hvor ejendomsejernes muligheder for at kunne få efterprøvet, hvor- vidt de grundværdiansættelser, som udsendes, er korrekte, er stærkt begrænset. Klagemuligheder over grundværdi- ansættelser falder uden for ram- merne af lovforslaget. Som følge af ændringerne i ejen- domsskattelovene ser Danske Ad- vokater også behov for at se på le- jelovens regler for så vidt angår re- gulering af husleje. Danske Advokater anfører, at det udsendte lovforslag ikke adresserer disse emner, men efter Danske Advokaters opfattelse er det nød- vendigt, at der snarest muligt ud- sendes et nyt lovforslag, som om- handler disse problemstillinger. Lejelovgivningen, herunder regule- ring af husleje, falder uden for rammerne af lovforslaget og hen- hører under henholdsvis Social- og Boligministeriet og Erhvervsmini- steriet. Henvisninger Danske Advokater bemærker, at lovforslagets § 1, nr. 11, og henvis- ningerne på s. 58 i lovforslaget til ejendomsskattelovens § 20, stk. 1, 2. pkt., synes at være forkerte. Danske Advokater bemærker vi- dere, at ejendomskattelovens § 20, stk. 1, omfatter de offentligt ejede ejendomme, mens § 20, stk. 2, an- går øvrige ejendomme, og da der er tale om forslag til justering af reglerne om den almindelige Henvisningerne i lovbemærknin- ger til ændringen vedrørende ejen- domsskattelovens § 20, stk. 2, er tilrettet. Side 33 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer dækningsafgift, er det givetvis ejendomsskattelovens § 20, stk. 2, som der refereres til. Danske Advokater bemærker, at samme problemstilling synes at være tilfældet med lovforslagets § 1, nr. 13, idet teksten synes at refe- rere til ejendomsskattelovens § 28, stk. 2, og ikke til § 29, stk. 2, 1. pkt. Henvisningerne i lovbemærknin- ger til ændringen vedrørende ejen- domsskattelovens § 29, stk. 2, er tilrettet. Forskudt indkomstår Danske Advokater oplyser, at der- næst fremgår det på s. 62 i lov- forslaget, at kravet om, at den skattepligtige vil skulle registrere det forskudte indkomstår digitalt via den digitale udstillingsløsning på Skat.dk har som konsekvens, at ikke-digitale borgere ikke vil kunne anvende forskudt indkomstår. Danske Advokater påpeger, at selvom problemstillingen givetvis ikke omfatter mange borgere, er det efter Danske Advokaters op- fattelse problematisk at vedtage regler, som udelukkende finder an- vendelse for de borgere, som an- vender digital post. Det er alene ejendomsværdiskatten der skal registreres digitalt såfremt, at man benytter sig af muligheden for forskudt indkomstår. Den foreslåede bestemmelse i ejendomsskattelovens § 31, stk. 3, har alene til hensigt at samle to tid- ligere bestemmelser, som begge har reguleret anvendelse af for- skudt indkomstår. Der sker der- med ikke indskrænkning af retsstil- lingen. Uanset at registreringen af ejen- domsværdiskatten fortsat vil skulle ske digitalt, vil en boligejer altid kunne kontakte Skatteforvaltnin- gen skriftligt eller telefonisk med henblik på vejledning og hjælp til registrering af ejendomsværdiskat- ten. Stigningsbegrænsning for grundskyld Danske Advokater bemærker, at der foreslås indført en regel om, at der ikke skal gælde en stigningsbe- grænsningsbeskyttelse for Der henvises til kommentaren til Advokatrådet om stigningsbe- grænsningen for grundskyld i til- fælde, hvor en ejendom ophører Side 34 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer grundskyld, når en ejendom ikke længere skal undtages for vurde- ring. Danske Advokater bemærker videre, at i dette tilfælde vil ejen- dommen ved næstkommende vur- dering skulle have ansat en grund- værdi, som danner grundlag for grundskylden året efter uden be- grænsning i størrelsen af grund- skylden. Danske Advokater bemærker også, at det fremgår af lovforslagets s. 66, at det skal gælde, når ejendom- men ophører med at være undta- get fra vurdering, fordi ejendom- men ændres. Danske Advokater bemærker i den forbindelse, at det ikke altid er en ændring af ejen- dommen, som betyder, at ejen- dommen ikke længere skal undta- ges fra vurdering. Danske Advokater påpeger, at det fx kunne være tilfældet, hvor Vur- deringsstyrelsen finder ud af, at ejendommen ved en fejl har været undtaget fra vurdering, eller at det kan vise sig, at ny praksis betyder, at ejendomme, som man tidligere anså for at være undtaget for vur- dering, ikke længere skal være und- taget. Danske Advokater anmoder om, at der nærmere redegøres for, hvad der skal ske i disse situatio- ner. med at være undtaget for vurde- ring. Danske Advokater bemærker, at det herudover foreslås, at der skal gælde en stigningsbegrænsning for grundskylden, hvis en ejendom ikke længere er fritaget for grund- skyld. Danske Advokater Det bemærkes, at det følger af den foreslåede bestemmelse i ejen- domsskattelovens § 45, stk. 4, at grundskylden det første kalenderår for en ejendom, der ophører med at være fritaget for grundskyld efter Side 35 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer bemærker, at der ikke sondres mel- lem de forskellige hjemler til grundskyldsfritagelse, hvorfor Danske Advokater formoder, at det gælder for dem alle. Videre be- mærker Danske Advokater, at hvis en sådan fritagelse ophører, vil stigningsbegrænsningen blive ud- regnet fra 0 kr., og grundskylden opkræves i året efter grundskylds- fritagelsen er ophørt. kapitel 1, vil udgøre det laveste be- løb af enten den fulde grundskyld for kalenderåret og den stignings- begrænsede grundskyld (dvs. 4,75 af den fulde grundskyld for kalen- deråret). Det kan således bekræftes, at dette gælder, uanset efter hvilken hjem- mel i ejendomsskattelovens kapitel 1 grundskyldsfritagelsen bortfal- der. Danske Advokater påpeger, at det som bekendt følger af ejendoms- skattelovens § 12, stk. 3, at ejen- domme, som er grundskyldsfrita- get efter ejendomsskattelovens § 5, stk. 1, ikke kan opkræves dæk- ningsafgift. Efter Danske Advoka- ters opfattelse bør stigningsbe- grænsningen for grundskyld også gælde for dækningsafgiften, hvis en ejendoms tidligere fritagelse for dækningsafgift skyldes, at ejen- dommen har været grundskyldsfri- taget efter ejendomsskattelovens § 5, stk. 1. I de tilfælde, hvor en erhvervsejen- dom (igen) kan pålægges dæk- ningsafgift som følge af, at en grundskyldsfritagelse efter ejen- domsskattelovens § 5, stk. 1, er bortfaldet, udgør dækningsafgiften det første år den fulde dækningsaf- gift opgjort for det pågældende år. For de efterfølgende kalenderår udgør dækningsafgiften det laveste beløb af den fulde dækningsafgift opgjort for året, eller den stig- ningsbegrænsede dækningsafgift, som er dækningsafgiften opgjort for det forudgående år med tillæg af 10 pct. af den fulde dækningsaf- gift opgjort for året. Danske Advokater bemærker, at der efter ejendomsvurderingslo- vens §§ 13 og 14 er givet vurde- ringsmyndighederne mulighed for at undlade at vurdere ejendomme, hvis vurderingen ikke anvendes til beskatningen. For tilfælde, hvor en ejendom ikke har været vurderet efter beslutning truffet i henhold til ejendomsvurderingslovens §§ Når en ejendom ikke længere op- fylder betingelserne for at være helt eller delvist undtaget fra vur- dering efter ejendomsvurderingslo- vens § 13, er det ikke først ved næstkommende 1. januar, at ejen- dommen skal vurderes med de nødvendige ansættelser. Ifølge ejendomsvurderingslovens § 14, stk. 1, skal Vurderingsstyrelsen Side 36 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer 13 eller 14, og hvor grundskyldsfri- tagelsen ophører, anmoder Danske Advokater om, at det bekræftes, at en sådan ejendom vil blive vurde- ret ved førstkommende 1. januar, og derefter først i det efterføl- gende år vil blive opkrævet grund- skyld og eventuel dækningsafgift. foretage de nødvendige ansættelser på det tidspunkt, hvor betingel- serne for hel eller delvis undtagelse fra vurdering ikke længere er op- fyldt. Det kan således ske på et vil- kårligt tidspunkt af året og uden for de almindelige vurderingster- miner. En vurdering efter ejen- domsvurderingslovens § 14, stk. 1, anses dog for at udgøre vurderin- gen pr. seneste 1. januar, jf. ejen- domsvurderingslovens § 14, stk. 3. Ansættelserne kan dermed i be- skatningsmæssig henseende bruges sammen med ejendommens sene- ste vurdering pr. 1. januar. Bag- grunden for reglerne i ejendoms- vurderingslovens § 14 er, at det skal være muligt at beskatte ejen- dommen allerede fra det tidspunkt, hvor behovet for en vurdering er indtrådt. Hvis der er tale om ejendomme, som har været undtaget fra vurde- ring efter ejendomsvurderingslo- vens § 13, men hvor der ikke er foretaget en § 14-vurdering ved ophør af undtagelsen, vil ejendom- men blive vurderet til den først- kommende vurderingstermin, og denne vurdering vil danne grund- lag for grundskyld og dækningsaf- gift i kalenderåret efter. Det bemærkes, at ændringen af ejendomsskattelovens § 45, stk. 3, er blevet justeret til også at om- fatte ejendomme, der har været undtaget for vurdering efter ejen- domsvurderingslovens § 13.Grundskylden det første kalen- derår for en ejendom, der ophører med at være undtaget for Side 37 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer vurdering efter ejendomsvurde- ringsloven, vil således udgøre grundskylden opgjort efter ejen- domsskattelovens kapitel 1-5, dvs. den fulde grundskyld for kalender- året, uanset om ejendommen op- hører med at være undtaget for vurdering efter ejendomsvurde- ringslovens §§ 9 og 13. Danske Advokater anmoder der- udover om, at der redegøres for, hvordan stigningsbegrænsningen for grundskyld administreres i for- hold til såkaldte fællesarealer, som efter den nye ejendomsvurderings- lov vil blive kategoriseret som re- kreative områder. Hertil anfører Danske Advokater, at disse fælles- arealer i henhold til den tidligere gældende vurderingslov blev ansat til 0 kr. og dermed ikke blevet op- krævet grundskyld. Der henvises til kommentaren til Advokatrådet om grundskyld af rekreative arealer. Stigningsbegrænsning for dækningsafgift Danske Advokater påpeger, at én af forudsætningerne for at blive omfattet af reglerne om stignings- begrænsning for dækningsafgift er, at ejendommen året forinden har været opkrævet dækningsafgift. Danske Advokater bemærker, at der nu foreslås indført en undta- gelse om, at stigningsbegrænsnin- gen for dækningsafgift alligevel skal gælde i visse tilfælde, hvor ejendommen ikke har betalt dæk- ningsafgift i 2021, og at de nævnte særlige tilfælde er: Der henvises til kommentaren til Advokatrådet om stigningsbe- grænsning for dækningsafgift. Side 38 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer 1. Når årsagen til fritagelse for dækningsafgift for 2021 er, at for- skelsværdien var under 50.000 kr. 2. Når årsagen til fritagelse for dækningsafgift for 2021 er, at dæk- ningsafgiften udgjorde under 200 kr. 3. Når årsagen til fritagelse for dækningsafgift for 2021 er, at ejen- dommen som følge af halvdelsreg- len var fritaget for dækningsafgift, fordi halvdelen eller mindre af for- skelsværdien blev anvendt til dæk- ningsafgiftspligtige formål. Selvom bevæggrundene som nævnt i lovforslaget efter Danske Advokaters opfattelse er valide (og i øvrigt tilkendegivet i Danske Ad- vokaters tidligere høringssvar), an- fører Danske Advokater, at reglen bør udvides, så stigningsbegræns- ningen for dækningsafgift gælder, uanset hvad årsagen til, at ejen- dommen tidligere ikke har betalt dækningsafgift, og uanset hvor ejendommen går fra at være frita- get for dækningsafgift til at blive omfattet. Danske Advokater bemærker i øv- rigt, at den foreslåede lovbestem- melse dækker langt mere end selve den situation med den ændrede vægtning i det nye ejendomsvurde- ringssystem, som kan betyde, at en ejendom – uden ændret anven- delse – går fra at være fritaget for dækningsafgift i 2021 til at skulle betale dækningsafgift i 2022. Dan- ske Advokater bemærker videre, at den foreslåede lovbestemmelse så- ledes også vil omfatte den situa- tion, hvor en ejendom konverteres Side 39 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer fra fx primært bolig (altså med en dækningsafgiftspligtig anvendelse under 50 pct.) til fx kontor. Endeligt anfører Danske Advoka- ter, at en regelændring, hvorefter stigningsbegrænsningen for dæk- ningsafgift vil gælde alle stigninger (også når der ikke er betalt noget i det forudgående år), både vil være ganske rimelig og indebære en væ- sentlig regelforenkling, der efter Danske Advokaters opfattelse helt åbenlyst er behov for. Grundskyld og dækningsafgift i visse ud- stykningstilfælde Danske Advokater oplyser, at ho- vedtrækkene i det nye forslag er, at en ejendomsudvikler (eller den, som ejer ejendommen inden ud- stykningen) skal opkræves ejen- domsskatterne i både udstyknings- året og det efterfølgende år, hvor efter det skal være op til ejendoms- udvikleren at aftale med de nye ejere af de nyudstykkede ejen- domme, hvordan den erlagte ejen- domsskat skal fordeles. Danske Advokater oplyser videre, at ejendomsskatten fastsættes til ejendomsskatten i udstykningsåret x 2, og den opkræves umiddelbart efter, at udstykningen er registreret hos SKAT. Danske Advokater påpeger dog, at de foreslåede regler alene finder alene anvendelse, hvis visse betin- gelser er opfyldt. Danske Advoka- ter ønsker at påpege det Det anerkendes, at fx en ejen- domsudvikler vil kunne påvirke, hvorvidt betingelserne i det fore- slåede kapitel 7 b vil være opfyldt eller ej. Side 40 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer uhensigtsmæssige i, at de foreslå- ede regler, som er indført med det formål at pålægge ejendomsudvik- leren at betale ejendomsskatter, in- deholder betingelser, som ejen- domsudvikleren i væsentligt om- fang kan bestemme om bliver op- fyldt. Danske Advokater bemærker, at betingelserne for, at reglerne fin- der anvendelse, blandt andet er: • Der skal udstykkes 2 eller flere ejendomme, som på udstykningstidspunktet skal være udlagt til bolig- formål. • Den ejendom (eller de ejendomme), hvorfra der udstykkes, skal være om- fattet af ejendomsskattelo- vens § 33. • Hvis én af ejendommene er udlagt til andet end ejerbolig, afgøres det af Skatteforvaltningen, om bestemmelsen kan finde anvendelse. Det kan den, hvis ”de andre formål” er i naturlig forlængelse af de øvrige boligudstykninger. Danske Advokater skal bede om, at det bekræftes, at betingelserne ikke er opfyldt, hvis der sker suc- cessive udstykninger, så den en- kelte ejendom (og dermed udstyk- ning) ikke opfylder betingelserne. Det skønnes dog ikke hensigts- mæssigt at ændre på dette, da det i så fald vil indebære en uproportio- nal indgriben i den enkelte ejen- domsudviklers tilrettelæggelse af en konkret udstykningssag. Såfremt der sker successive ud- stykninger, som ikke særskilt op- fylder betingelserne, kan det be- kræftes, at disse udstykninger ikke vil være omfattet af det foreslåede kapitel 7 b. Danske Advokater bemærker, at selvom der i lovforslaget på s. 77 er nævnt eksempler på alternative Som det følger af lovbemærknin- gerne til den foreslåede § 45 e, stk. 2, så vil det være et konkret skøn Side 41 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer udstykninger i naturlig forlængelse af de øvrige boligudstykninger, an- moder Danske Advokater om, at det tydeliggøres, hvorvidt eksem- pelvis dagligvarebutik, skole og/el- ler institution kunne være alterna- tive udstykningsformål, som kan siges at være i umiddelbar forlæn- gelse af etablering af fx et parcel- husområde, herunder om det evt. har betydning for vurderingen heraf, om det er samme lokalplan, som udlægger de forskellige for- mål. fra Skatteforvaltningen, hvorvidt en sekundær udstykning vil skulle anses som en udstykning i naturlig forlængelse af en boligudstykning. Det kan derfor ikke afvises, at ud- stykning til fx dagligvarebutik, skole og/eller institution vil kunne anses som værende i naturlig for- længelse. Her henvises særligt til beskrivel- sen af betydningen af ”mindre om- fang” i bemærkningerne, hvoraf det følger, at Skatteforvaltningens skøn vil skulle baseres på hen- holdsvis udnyttelsesintensiteten og selve fordelingen af de udstykkede kvadratmeter. Danske Advokater skal ydermere anmode om, at det præciseres, hvorvidt afgørelse af, om ovenstå- ende betingelser er opfyldt, er en afgørelse i forvaltningslovens for- stand, og om den i givet fald kan påklages. Beslutninger truffet efter den fore- slåede § 45 e, vil ikke være selv- stændige afgørelser. Ejer vil i for- bindelse med en klage over skatte- ansættelsen efter de almindelige regler kunne påberåbe sig, at skat- ten er beregnet på baggrund af en forkert anvendelse af § 45 e, stk. 2. I forlængelse af dette spørgsmål skal Danske Advokater anmode om, at der etableres en ordning, således at der kan indhentes en forhåndsgodkendelse af, om betin- gelserne er opfyldt, der således kan have store konsekvenser, hvis en ejendomsudvikler fx mener, at be- tingelserne er opfyldt, men det så viser sig, at Vurderingsstyrelsen ikke er enig heri. Man kan som ejendomsejer an- mode Skatteforvaltningen om et bindende svar efter Skatteforvalt- ningslovens § 21. Side 42 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Danske Advokater bemærker, at forudsætningen for de foreslåede regelændringer synes at være, at det ikke er muligt at nyudstykke et område, uden at én af ejendom- mene bliver restejendom (altså får den gamle ejendoms BFE-num- mer). Danske Advokater overvejer på baggrund af tidligere erfaringer, om dette udgangspunkt er korrekt, og/eller om det med vedtagelse af andre regler eller fastsættelse af in- strukser ville være muligt at løse de problemer, der har foranlediget de her foreslåede regler. Det er Skatteministeriets forstå- else, at der i forbindelse med en matrikulær udstykning altid vil være en såkaldt restejendom. Danske Advokater henstiller i øv- rigt til, at det i bemærkningerne til lovforslaget præciseres, hvorvidt problemstillingen også er relevant ved opdeling af en ejendom i ejer- lejligheder, fx ved opdeling af en tidligere udlejningsejendom i selv- stændigt matrikulerede ejerlejlighe- der, som frasælges. Danske Advokater oplyser, at det er relevant at beskrive, hos hvem ejendomsskatterne opkræves for det år, hvor en sådan ejendom op- deles i ejerlejligheder, som sælges, da de udstykkede ejerlejligheder først pr. 1. januar i året efter ud- stykningen vurderes selvstændigt, og der først i året efter terminen for den nævnte førstegangsvurde- ring opkræves ejendomsskatter på grundlag af denne. Det præciseres i lovforslagets be- mærkninger, at opdeling af en ud- lejningsejendom i selvstændige ejerlejligheder ikke vil være omfat- tet af det foreslåede kapitel 7 b. I disse tilfælde vil de almindelige regler vedrørende beskatnings- grundlaget for grundskyld i ejen- domsskattelovens § 17, stk. 1 og 2 finde anvendelse. Danske Advokater bemærker, at det i lovforslaget på s. 46 er oplyst, De 400 tilfælde er et tidligere skøn, som efterfølgende er blevet Side 43 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer at det skønnes, at der vil være tale om ca. 400 årlige tilfælde, hvor de foreslåede regler finder anven- delse. Danske Advokater mener, at dette forekommer at være et meget lavt skøn, idet reglerne som ud- gangspunkt omfatter alle udstyk- ninger til boligformål. Danske Ad- vokater skal bede om, at der rede- gøres nærmere for, hvordan man er kommet frem til ca. 400 årlige tilfælde. Danske Advokater anfø- rer, at dette specielt skal ses i lyset af, at det samtidigt fremgår, at disse nye regler vil skulle behand- les manuelt, idet de nuværende IT- systemer ikke kan håndtere regel- ændringen. nedjusteret til 200 tilfælde. Det skyldes, at opsplitningen af ejerlej- ligheder oprindeligt var omfattede af den foreslåede ordning. Inden den offentlige høring udgik ejerlej- ligheder af lovteksten, mens de ad- ministrative konsekvenser ikke til- svarende blev opdateret. Skønnet er udarbejdet på bag- grund af oplysninger om ejen- domme i 2022 med en arealstør- relse på mere end 5.000 m2, som i 2023 havde en arealstørrelse på 2.400 m2 eller mindre. Der er tale om et groft skøn, og der er taget de fornødne forbehold herfor i vurderingen af de admini- strative konsekvenser forbundet med den foreslåede ordning. Vedr. eftergivelses- og tilbagebetalings- ordningen for grundskyld ved efterregule- ring af skatteårene 2021-2023, hvor tidligere ejer er afgået ved døden Danske Advokater oplyser, at ju- steringen angår efterreguleringerne for årene 2021-2023, der opkræves hos den, som er ejer på tidspunk- tet, hvor den endelige ejendoms- skat for årene 2021-2023 kan op- gøres. Danske Advokater anfører videre, at problemstillingen opstår, hvis den tidligere ejer er afgået ved dø- den, idet den nuværende ejer der- med – uanset hvordan det kon- traktuelt forholder sig mellem af- døde og nuværende ejer – skal af- holde den samlede ejendomsskat Side 44 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer for årene 2021-2023 uden mulig- hed for refusion. Danske Advokater bemærker, at i det udsendte lovforslag er der lagt op til, at den nuværende ejer kan få eftergivet den ejendomsskat, som dækker den ejerperiode, hvor den afdøde ejer ejede ejendom- men. Danske Advokater oplyser, at der er 4 betingelser, som skal være op- fyldt (lovforslagets § 82 c, stk. 1), herunder § 82 c, stk. 1, nr. 3, hvor- efter den fysiske og nuværende ejer skal dokumentere, at en even- tuel efterregulering af grundskyl- den for skatteårene 2021-2023 er reguleret kontraktuelt med den nu ved døden afgåede ejer. Danske Advokater skal anmode om, at det bekræftes, at en sådan standardbestemmelse vil opfylde betingelsen i lovforslagets § 82 c, stk. 1, nr. 3, alternativt anmodes Skatteministeriet om nærmere at redegøre for, hvordan man fore- stiller, at bevisbyrden kan løftes. Det følger af lovbemærkningerne til den foreslåede § 82 c, stk. 1, nr. 3, at bevisbyrden vil kunne løftes ved at udlevere dokumenter for- bundet med overtagelsen af en ejendom, hvori en regulering af grundskylden typisk vil fremgå. Det vil almindeligvis betyde købs- aftalen og refusionsopgørelsen. Det vil være en konkret vurdering, hvorvidt en købskontrakt eller lig- nende opfylder kriteriet. Det kan dog generelt anføres, at såfremt der er aftalt almindelig re- fusion vedr. ejendomsskatterne, vil en sådan standardbestemmelse som udgangspunkt opfylde den fo- reslåede betingelse i ejendomsskat- telovens § 82 c, stk. 1, nr. 3. Danske Advokater bemærker i øv- rigt, at det har været en kendt pro- blemstilling aktualiseret af særreg- len om, at ejendomsskatten for årene 2021-2023 opkræves hos den, som er ejer på tidspunktet, hvor den endelige ejendomsskat for årene 2021-2023 kan opgøres – en problemstilling, som det har været muligt at løse for årene 2024 og frem, hvor ejendomsskatten Side 45 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer opkræves ud fra de respektive ejer- perioder. Berostillelse af efteropkrævninger af grundskyld for skatteårene 2021-2023 i særlige tilfælde Danske Advokater oplyser, at ju- steringen angår en mulighed for kommunalbestyrelsen til i særlige tilfælde og efter indstilling fra told- og skatteforvaltningen at sætte op- krævninger som følge af en efter- regulering af grundskyld i bero i op til 12 måneder for fysiske per- soner. Danske Advokater bemærker, at justeringen er aktualiseret som følge af de i medierne beskrevne problemstillinger omkring ejen- domsskatten i udstykningstilfælde – en problemstilling, som dog er løst ved det lovforslag, som i slut- ningen af december 2024 blev sendt i høring. Danske Advokater anfører, at der derfor ikke aktuelt er kendte pro- blemstillinger, som er årsagen til bestemmelsen. Danske Advokater skal anmode om, at det oplyses, hvorvidt Skatteministeriet er be- kendt med problemstillinger, hvor bestemmelsen kan bringes i anven- delse. Der kendes på nuværende tids- punkt ikke til konkrete tilfælde, hvor den foreslåede bestemmelse vil skulle anvendes. Erfaringer gjort i forbindelse med udsendelsen af både 2020-vurde- ringerne og de foreløbige vurde- ringer har dog medvirket til, at det ikke kan afvises, at der fx kan op- stå uhensigtsmæssige tilfælde i for- bindelse med efterreguleringen af skatteårene 2022 og 2023 på bag- grund af udsendelsen af 2021-vur- deringen, hvor der kan opstå be- hov for en berostillelse af opkræv- ningen af grundskyld. Den foreslåede udvidelse af adgangen til at få ansat en ejendomsværdi, jf. ejen- domsvurderingslovens § 11 Efter Danske Advokaters opfat- telse er det glædeligt, at adgangen til at få ansat en ejendomsværdi Når der ansættes en ejendoms- værdi efter ejendomsvurderingslo- vens § 11 vil dette ske inden for Side 46 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer efter ejendomsvurderingslovens § 11 er udvidet. Danske Advokater bemærker, at det fremgår af lov- forslagets s. 92-93, at ansættelsen efter ejendomsvurderingslovens § 11 skal ske ud fra den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteri- stika. Forinden denne passus frem- går, at ansættelsen skal ske inden for rammerne af vurderingsnor- men, jf. ejendomsvurderingslovens § 15. Efter Danske Advokaters opfat- telse er det uklart, om der hermed menes, at § 11-ansættelsen er en ren handelsværdinorm, hvor der altså tages hensyn til alle rettighe- der og forpligtelser, som den på- gældende ejendom er underlagt, herunder også de såkaldte privat- retlige restriktioner forudsat, at de har en betydning for værdiansæt- telsen. Danske Advokater nævner som eksempel, at den bedst kendte privatretlige restriktion nok er en hjemfaldsforpligtelse, hvorefter ejendomsejeren på et givent tids- punkt er forpligtet til at tilbage- sælge ejendommen (typisk til en kommune) til en meget lav pris. Danske Advokater anfører, at jo tættere man er på hjemfaldstids- punktet, jo lavere er handelsvær- dien af ejendommen. Danske Ad- vokater anfører, at i vurderings- mæssig henseende medregnes en sådan hjemfaldsforpligtelse dog ikke, idet den anses at være privat- retlig, og spørger herefter, om § rammerne af den generelle vurde- ringsnorm i ejendomsvurderings- lovens § 15. Ejendomsværdien skal derfor afspejle den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kate- gori under hensyn til alder, stør- relse, beliggenhed og øvrige karak- teristika. Den generelle vurderings- norm indebærer, at ejendomsvær- dien vil kunne afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den på- gældende ejendom. Heri ligger, at vurderingen ansættes inden for et acceptabelt spænd, som en værdi- ansættelse vil kunne bevæge sig in- den for, uden at værdiansættelsen af den grund bliver forkert. En an- sættelse af ejendomsværdien efter ejendomsvurderingslovens § 11 vil også være omfattet af ejendoms- vurderingslovens 15, stk. 4, hvoraf fremgår, at der ved vurderingen alene tages hensyn til tinglyste ser- vitutter af privatretlig karakter, i det omfang en servitut er pålagt en ejendom til fordel for en anden ejendom og disse ikke har samme ejer. Dette betyder bl.a., at der ved vurderingen ikke tages højde for en eventuel hjemfaldsforpligtelse. Det er ikke muligt generelt at svare på, hvordan specifikke forhold konkret skal indgå i ansættelsen af ejendomsværdien, idet dette beror på en konkret vurdering af, hvor- dan disse og andre forhold påvir- ker den forventelige kontantværdi i en fri handel. Det er derimod selv- sagt klart, at en forudgående han- del mellem uafhængige parter er en særdeles væsentlig indikator på den Side 47 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer 11-ansættelsen skal tage hensyn til sådanne forhold. Danske Advokater nævner, at et andet eksempel kunne være, at ejendommen var udlejet på vilkår, som ikke er markedskonforme, hvor ejendommen i vurderings- mæssig henseende skal ansættes ud fra sædvanlige lejeforhold, mens en ren handelsværdiansættelse vil tage udgangspunkt i de aktuelle le- jevilkår – særligt hvis det ikke er muligt at ændre disse. Danske Ad- vokater peger på, at dette er endnu et eksempel på, at en ren handels- værdiansættelse afviger fra den vurderingsmæssige ansættelse. Danske Advokater peger dernæst på, at en afledt problemstilling an- går værdiansættelse af fx uudnyt- tede byggeretter. Danske Advoka- ter anfører, at en investor ville ind- drage alle forhold i ejendomsvær- diansættelsen, herunder mulighe- den for at opføre yderligere end den konkrete bebyggelse. Dette er efter Danske Advokaters opfat- telse i overensstemmelse med vur- deringsnormen i ejendomsvurde- ringslovens § 15. Ved ansættelse af ejendomsværdien for ejerboliger efter ejendomsvurderingsloven skal Danske Advokater bede Skat- teministeriet bekræfte, at ejen- domsværdien ansættes ud fra prin- cippet i ejendomsvurderingslovens § 15, således at hvis en investor formodes at ville tillægge mulighe- den for at opføre yderligere bebyg- gelse en værdi, vil denne værdi skulle tillægges til ejendomsvær- dien. Danske Advokater forventelige kontantværdi i en fri handel. Side 48 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer eksemplificerer ved at spørge om ejendomsværdien af en lille bebo- elsesbygning på 50 kvm alene skal afspejle værdien af beboelsesbyg- ningen, hvis den fx ligger på en grund ned til vandet, , eller om den skal afspejle den værdi, som en fornuftig køber ville betale for ejendommen (dvs. tillagt den værdi, som en fornuftig investor ville tillægge værdien af de uudnyt- tede byggeretter). Hvis ejendommen kort forinden anmodningen om en § 11-vurde- ring er handlet mellem uafhængige parter, ønsker Danske Advokat at få bekræftet, at en sådan værdian- sættelse mellem uafhængige parter vil have en betydelig vægt ved vur- deringen af, hvad ejendomsvær- dien vil være. Selvsagt under for- udsætning, at der ikke i mellemti- den mellem handlen og § 11-vur- deringen er indtrådt omstændighe- der, som betyder, at den aftalte handelsværdi ikke på tidspunktet for EVL § 11-vurderingen er ud- tryk for handelsværdien. Danske Advokater bemærker, at med de foreslåede regler vil der med en ejendomsvurderingslovens § 11-vurdering være et retskrav på, at denne værdiansættelse kan læg- ges til grund i 2 år, medmindre der indtræder en omvurderingsgrund i perioden fra udstedelsen af ejen- domsvurderingslovens § 11-vurde- ringen, og indtil transaktionen gen- nemføres. Baggrunden er, at de forhold, som kan udløse en om- vurdering, er forhold, som kan Det kan bekræftes, at sigtet med, at § 11-vurderingens gyldighed bortfalder, når der indtræder for- hold, der ville opfylde betingel- serne for omvurdering, er at skabe en klar, skematisk regel, der genan- vender kendte afgræsninger. Det bemærkes desuden, at det i forbin- delse med værdiansættelse ved en bo- eller gaveafgiftsberegning er valgfrit at anvende § 11-vurderin- gen, og det er således muligt i ste- det at vælge at værdiansætte Side 49 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer påvirke handelsværdien af en ejen- dom (fx en ny lokalplan). Danske Advokater bemærker dog, at der imidlertid er mange værdipåvir- kende forhold, som kan indtræde, men som ikke er en omvurderings- grund. Det kunne fx være en kom- mune, som vedtog en stigning i grundskyldspromillen eller en lo- kalplan, som er vedtaget, men som ikke er ikrafttrådt. Det virker såle- des lidt tilfældigt, at henvisningen sker til omvurderingsgrundene, men det er Danske Advokaters opfattelse, at det giver god mening med en skematisk regel, således at ejendomsejere med sikkerhed ved hvilke omstændigheder, der kan medføre, at en § 11-vurdering ikke længere kan anvendes. Selve processen med at anmode om en § 11-vurdering synes ifølge Danske Advokater at være, at ejen- domsejeren indsender de relevante oplysninger om ejendommen (adressen, bebyggelsens omfang, anvendelse og evt. udlejningsfor- hold). Disse oplysninger bearbej- des og eventuelt yderligere oplys- ninger indhentes af vurderings- myndigheden efter behov. De op- lysninger, som vurderingen er ba- seret på, kan dog vise sig fejlbe- hæftet, mangelfulde, eller de kan være ændret under sagsbehandlin- gen, eller det kan være, at Vurde- ringsstyrelsen misforstår oplysnin- ger eller andet. Danske Advokater ønsker at få oplyst, om ejendoms- ejeren kan stå i en situation, hvor Vurderingsstyrelsen indtager et synspunkt om, at forudsætnin- gerne for § 11-vurderingen er svarende til det, der vurderes at være handelsværdien. Det kan fx ske i det tilfælde, som Danske Ad- vokater beskriver, hvor der måtte være indtrådt værdipåvirkende for- hold, som ikke har ført til § 11- vurderingens ugyldighed. Af- hængig af den konkrete situation, kan det også være en mulighed at anmode om en ny § 11-vurdering, selvom den ”gamle” fortsat er gæl- dende. Vurderinger efter ejendomsvurde- ringslovens § 11 vil lige som andre vurderinger efter ejendomsvurde- ringsloven kunne genoptages og revideres efter reglerne i skattefor- valtningslovens §§ 33 og 33 a. Side 50 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer bristet, således at den ikke kan an- vendes. Hjemmel til at rette åbenlyse fejl i tilba- gebetalingsordningen Danske Advokater oplyser, at ju- stering angår ejendomsvurderings- lovens § 76 a, stk. 2, hvor Skatte- ministeriet foreslår at Skattefor- valtningen skal have hjemmel til at rette åbenlyse fejl i tilbagebeta- lingsordningen – også når det ud- sendte tilbagebetalingstilbud er åbenlyst for lavt. Danske Advokater anfører, at bag- grunden for bestemmelsen er, at det i mange tilfælde ikke har været muligt at anvende den systemun- derstøttede tilbagebetalingsord- ning, hvorfor Vurderingsstyrelsen har anvendt særbestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 64, stk. 2 og 3, i langt flere tilfælde end oprindeligt antaget. Det er ikke Skatteministeriets op- fattelse, at ejendomsvurderingslo- vens § 64, stk. 3, er blevet anvendt i langt flere tilfælde end oprindeligt antaget. Det har hele tiden været forudsæt- ningen, at tilbagebetalingsordnin- gen skulle være automatiseret i vid udstrækning, hvilket man var be- vidst om ikke var muligt for en række mere komplekse ejen- domme. Fx fordi der er sket en række ombygninger. Danske Advokater skal anmode om, at det præciseres, hvornår der er tale om åbenlyse fejl. Det er særligt vigtigt, at dette bliver be- skrevet, idet der ikke er lagt op til, at ejendomsejeren kan anfægte be- slutningen om, at der ikke forelig- ger en åbenlys fejl. Ved åbenlyse fejl tænkes fortrins- vis på fejl i det it-system, som ad- ministrerer tilbagebetalingsordnin- gen, og som i nogle tilfælde har medført, at en boligejer utilsigtet ikke har modtaget et tilbagebeta- lingstilbud for et eller flere ind- komstår. Værdiansættelsescirkulæret Danske Advokater anfører, at det i bemærkningerne til boafgiftslo- vens § 12 b og § 27, stk. 1, 3. pkt., angives, at den fastsatte værdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 er Der henvises til kommentaren til høringssvaret fra Dansk Ejen- domsmæglerforening. Side 51 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer bindende (i de 2 år) og at skatte- forvaltningen ikke kan ændre vær- dien pga. særlige omstændigheder. Der angives dog ikke noget om, at værdiansættelsescirkulæret – cirku- lære nr. 185 af 17. november 1982 ændret ved cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021 – ikke i øvrigt skulle være gældende. Værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 angiver altså en margin for brug af en ejendomsværdi på +/- 20 pct. Sammenholdes denne regel med ikrafttrædelsesreglen for ændrin- gen af værdiansættelsescirkulæret følger det også heraf, at dette også gælder ved en ejendomsværdi an- sat efter ejendomsvurderingslo- vens § 11. Denne systematik er i god tråd med de principper, der generelt er gældende for ejen- domsvurderingsloven. En ejen- domsværdi er svær at ansætte. Hvis man skal klage over en ejen- domsværdi eller grundværdi, skal man flytte værdien mere end 20% for at en klage kan realitetsbehand- les. Når der er denne margin for forvaltningens skøn, skal borgeren også have samme margin. Som forslaget i udkastets § 4, nr. 3 og 4, dvs. ændringerne af boaf- giftsloven, er formuleret er der ikke nogen margin, hvis man øn- sker at gøre brug af en ejendoms- værdi ansat efter ejendomsvurde- ringslovens § 11. Det er åbenbart sigtet med reglen, at når man an- sætter en ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 er der aldrig usikkerhed ved værdian- sættelsen fra forvaltningens side. Side 52 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Dette må bero på en fejl. Usikker- heden ved værdiansættelsen er al- tid til stede. Danske Advokater anfører desu- den, at lovforslagets bemærknin- gerne intet nævner om, at margin på +/- 20 pct. ved forslaget fjernes ved overdragelser, hvor man vil anvende retskravsprincippet. Her- til kommer, at den ejendomsværdi der ansættes efter ejendomsvurde- ringslovens § 11 er en afgørelse, der kan påklages. En klage vil her alene blive realitetsbehandles, hvis man kan ændre værdien med mere en 20 pct. Når borgeren skal an- fægte en ejendomsvurderingslo- vens § 11 værdi, kræver det altså meget og en tung bevisbyrde. En sådan lovgivning er ikke rimelig og usymmetrisk. Der bør også ved brug af en ejendomsværdi kunne anvendes en margin på +/-20 pct. Dette bør indsættes direkte i for- slaget til § 4, nr. 3 og 4. Som udkast til lovforslag forelig- ger, hænger forslaget til § 4 ikke sammen med den gældende norm i værdiansættelsescirkulæret. Denne sammenhæng skal ifølge Danske Advokater etableres – og gerne som anført med indførsel af en +/-20 pct. margin i forslagets § 4, nr. 3 og 4. Danske Advokater anfører, at som forslaget til § 4, nr. 3 og 4, er angi- vet, omfatter det alle ejendomsty- per, der ikke er ejerboliger. Dette gælder også, uanset om den Det bekræftes, at det foreslåede retskrav omfatter ejendomme om- fattet af ejendomsvurderingslovens § 10, som efter forslaget vil kunne få en § 11-vurdering. Det har ikke Side 53 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer pågældende ejendom beskattes ef- ter ejendomsavancebeskatningslo- ven eller efter næringsreglerne. Danske Advokater skal anmode om at få bekræftet, at retskravet i forslag til § 4, nr. 3 og 4 også om- fatter ejendomme, der næringsbe- skattes. betydning, om den pågældende ejendom er omfattet af ejendoms- avancebeskatningsloven eller næ- ringsreglerne. Det bemærkes desu- den, at ejendomsvurderingslovens § 10 ikke kun omfatter ejen- domme, der ikke er ejerboliger, idet ejerboliger, hvor der på ejen- dommen er registreret bygnings- arealer til erhvervsmæssig anven- delse m.v, jf. nr. 7, også efter det foreslåede vil kunne få en § 11- vurdering. Danske Advokater anfører, at det alene er ejendomme, der ikke får ansat en ejendomsværdi efter ejen- domsvurderingslovens § 10, der kan få ansat en ejendomsværdi ef- ter ejendomsvurderingslovens § 11 og dermed kan gøre retskrav gæl- dende på brug af ejendomsværdien ved bo- og gaveafgift. De ejen- domme der er omfattet af ejen- domsvurderingslovens § 10, er alle ejendomme, der ikke er ejerboliger mv. Denne sidste kategori af ejen- domme – ca. 1,5 mio. ejendomme – vil aldrig kunne få ansat en ejen- domsværdi efter ejendomsvurde- ringslovens § 11. Med det pågæl- dende forslag indføres der derfor ikke noget retskravsprincip for brug af ejendomsværdien for disse 1,5 mio. ejendomme. Bemærkningerne til udkastet til lovforslagets § 4, dvs. boafgiftslo- ven, forholder sig ikke til dette. Det anførte får den konsekvens, at der ikke er noget retskravsprincip for disse ejendomme og at man ved værdiansættelse til brug for De omtalte ejendomme får der- imod løbende ansættelser af ejen- domsværdien og vil efter samme regler som hidtil kunne anvende værdiansættelsescirkulærets +/- 20 pct.-regel ved værdiansættelse, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Det er forvent- ningen, at særlige omstændigheder i langt mindre grad vil foreligge, når ejendomsværdier ansættes lø- bende som tiltænkt. Der ændres således ikke på reg- lerne for værdiansættelsen ved overdragelser af ejendomme, der ikke er omfattet af muligheden for ad hoc ansættelser efter ejendoms- vurderingslovens § 11. Det er derudover korrekt, at ejen- domsværdierne vurderes efter samme norm. Til gengæld er der forskel på, at der ved løbende an- sættelser af ejendomsværdier er tale om ansættelser, der indgår i et nyt ejendomsvurderingssystem, der har karakter af masseforvalt- ning, hvor ansættelsernes formål er Side 54 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer bo- og gaveafgift beregningen der- for alene skal bruge værdiansættel- sescirkulæret og den deri inde- holdte +/-20 pct.-regel samt mo- difikationen om særlige omstæn- digheder. Man kan ikke af udkast til lov- forslag se, om man er bevidst om denne regulering, da det ikke er omtalt i bemærkningerne. Det bør præciseres, hvad der er gældende. Danske Advokater referer til, at den værdi der ansættes ved en vær- diansættelse efter ejendomsvurde- ringslovens § 11, på s. 31 i lov- forslaget er anført som: ”Ejendomsværdien i § 11-vurderingen ansættes som den forventelige kontant- værdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteri- stika. Det vil sige inden for rammerne af vurderingsnormen, jf. ejendomsvurde- ringslovens § 15.” Denne norm er også den norm, der anvendes for fastsættelse af ejendomsværdien for de 1,5 mio. ejerboliger mv. Det foreslås der- for, at retskravsprincippet også kommer til at gælde for de 1,5 mio. ejerboliger. Det kan let gøres ved at henvise til at ejendomme omfattet af ejendomsvurderingslo- vens § 3, stk. 1, nr. 1, kan bruge en ejendomsværdi fastsat efter ejen- domsvurderingslovens §§ 5 eller 6 som værende handelsværdien. Ved en sådan udvidelse af regel kommer man til at operere med et den løbende ejendomsbeskatning. § 11-ansættelserne foretages i modsætning hertil ad hoc mod be- taling af et gebyr på 3.700 kr. (i 2025) med henblik på eksempelvis værdiansættelse i forbindelse med beregning af bo- eller gaveafgift. De løbende ansættelser og ad hoc ansættelserne har således forskel- ligt sigte. Side 55 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer egentligt retskravsprincip ved bo- og gaveafgift for alle ejendomska- tegorier. Ejendomsavance ved salg af blandet be- nyttede ejendomme Danske Advokater påpeger, at æn- dringen af ejendomsavancebeskat- ningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., in- debærer, at normen for, hvilke ejendomme der omfattes af nor- men for blandede ejendomme, æn- dres. Videre påpeger Danske Ad- vokater, at som det er i dag og fremad vil fast ejendom, der om- fattes af ejendomsavancebeskat- ningsloven være i en af tre katego- rier: ejendomsavancebeskatnings- loven § 8 (skattefrie), ejendoms- avancebeskatningsloven § 9 (de blandede ejendomme og dermed delvis skattefrie) eller blot reglerne i ejendomsavancebeskatningslo- ven, hvor der foretages en almin- delig avanceopgørelse og hvor der sker beskatning af gevinst eller tab. Danske Advokater bemærker, at der med forslaget til ændring er der to betingelser for at være om- fattet af ejendomsavancebeskat- ningsloven § 9, som er, at ejen- dommen er omfattet af ejendoms- vurderingslovens § 35 (der ansæt- tes en ejendomsværdi for boligde- len) og dels, at ejendommen på af- ståelsestidspunktet anses som en erhvervsejendom efter ejendoms- vurderingsloven. Danske Advoka- ter påpeger, at hvis en ejendom er omfattet af ejendomsvurderingslo- vens § 35, men den kategoriseres som en ejerbolig efter Henset til, at der ikke længere an- sættes løbende ejendomsværdier for erhvervsejendomme, har det ikke været muligt 1:1 at videreføre den gældende retsstilling og prak- sis for anvendelsesområdet for ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., vedrørende ejen- domsavance af ejendomme, der er benyttes til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål. Det kan dog bekræftes, at blandet benyttede ejendomme, der er kate- goriseret som en ejerbolig efter ejendomsvurderingsloven, og som ikke længere vil være omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven § 9, stk. 1, 2. pkt., i stedet vil være omfattet af den såkaldte parcelhus- regel i ejendomsavancebeskat- ningslovens § 8, hvorefter fortje- nesten af hele ejendommen under visse betingelser er skattefri. Dette er blevet præciseret i lovbemærk- ningerne til ændringen af ejen- domsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt. Side 56 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer ejendomsvurderingsloven, vil den ikke være omfattet af ejendoms- avancebeskatningsloven § 9. Dan- ske Advokater bemærker, at det ikke anføres i lovforslaget, hvor- dan denne ejendomstype beskat- tes. Danske Advokater refererer til, den nuværende praksis for denne type ejendomme, som er angivet i forslagets s. 116: ”Det følger dog også af praksis, at så- danne ejendomme i visse tilfælde i stedet er omfattet af parcelhusreglen efter ejen- domsavancebeskatningslovens § 8, hvor fortjeneste ved afståelse af enfamiliehuse, tofamilieshuse, ejerlejligheder og sommer- huse under visse betingelser ikke skal medregnes. Dette gælder tilfælde, hvor ejendommen – på trods af, at mindst 25 pct. af den samlede ejendomsværdi for ejendommen benyttes erhvervsmæssigt – har bevaret karakteren af et enfamilie- hus, et tofamilieshus, en ejerlejlighed eller et sommerhus, og mindst 50 pct. af den samlede ejendomsværdi for ejendommen benyttes til boligformål.” Danske Advokater finder, at det vil være nærliggende, at denne praksis fortsætter uændret for denne ejendomstype der ikke op- fylder begge betingelser i forslag til formulering af ejendomsavancebe- skatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., og at konsekvensen da vil være, at en del af disse ejendomme vil kunne rummes i ejendomsavance- beskatningslovens § 8 med fuld skattefrihed til følge, når ejendom- mes karakter fortsat er enfamilie- hus mv. Side 57 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Danske Advokater skal anmode om at få bekræftet, at dette er rets- tilstanden fremadrettet. EjendomDanmark – del 1 Alternativer til løbende ejendomsværdier EjendomDanmark forholder sig generelt positivt til, at der nu rettes op på nogle af de uhensigtsmæs- sigheder og huller i den øvrige skattelovgivning, som Ejendom- Danmark anfører er opstået som en konsekvens af overgangen til det nye vurderings- og beskat- ningssystem. EjendomDanmark bemærker dog, at der allerede har været foretaget mange regeltilpasninger af den nu- værende lovgivning, hvilket Ejend- omDanmark ikke finder bestyr- kende for tilliden til det nye ejen- domsvurderingssystem. Ejendom- Danmark kan derfor ikke undgå at påpege det paradoksale i, at der nu igen foretages lovændringer, som skal korrigere for fejl og mangler, som EjendomDanmark bemærker er opstået som en konsekvens af indførelsen af den nye metode til at vurdere erhvervsejendomme, hvor der ikke længe fastsættes en faktisk værdi af ejendommen, men udelukkende en potentialeværdi ved bedst økonomisk anvendelse af grunden. Det anerkendes, at de foreslåede permanente alternativer til anven- delse af løbende ejendomsværdier til beskatningsformål for land- brugs-, skov- og erhvervsejen- domme burde have været på plads samtidig med, at ansættelsen af lø- bende ejendomsværdier for disse ejendomme blev afskaffet. Der henvises i øvrigt til kommen- taren til Danske Advokater om be- hovet for regeltilpasningerne på ejendomsbeskatnings- og vurde- ringsområdet. Udnyttelse af tagetager og stigningsbe- grænsningen for grundskyld EjendomDanmark tilføjer, at der efter EjendomDanmarks opfat- telse fortsat udestår en række Den omtalte problemstilling falder uden for rammerne af lovforslaget. Side 58 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer åbenlyse fejl i det nuværende regel- grundlag, som dette lovforslag ikke adressere, men som det er vores opfattelse bør adresseres hurtigst muligt. EjendomDanmark oplyser, at for- uden en øgede gennemsigtighed omkring erhvervsvurderingerne, og en bedre kobling til virkelighe- dens værdier, kan også nævnes mindre tekniske fejl, med store konsekvenser, som fx problema- tikken om bortfald af stigningsbe- grænsningen for grundskyldsstig- ninger, ved udstykning af loftsrum. EjendomDanmark havde gerne set at denne problematik var blevet adresseret nu, særligt når man alli- gevel i lovforslaget behandler de pågældende stigningsbegræns- ningsregler. EjendomDanmark skal derfor op- fordre til at denne problemstilling behandles hurtigst muligt. Retskrav i relation til § 11-vurderinger EjendomDanmark hilser udvidel- sen af § 11-ordningen meget vel- kommen og finder det aldeles po- sitiv at der indføres et retskrav på at få foretaget en sådan vurdering. Det er et værdifuldt værktøj for virksomheder, der står over for ge- nerationsskifte. EjendomDanmark bakker i øvrigt om Danske Advo- katers høringssvar. Side 59 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Grundskyld og dækningsafgift i visse ud- stykningstilfælde EjendomDanmark har i lighed med Skatteministeriet noteret sig de uhensigtsmæssige situationer der blandt andet har været belyst i medierne, hvor enkelte boligkø- bere af ny udstukne grunde, er endt i en uhensigtsmæssig skattesi- tuation, hvori de har skulle svare skatten for hele den oprindelige jordlod i en periode inden jordlod- den har kunnet revurderes som de nyopståede grunde de faktisk er. EjendomDanmark kan i den for- bindelse tilslutte sig det uhensigts- mæssige i den efterfølgende situa- tion, og vi hilser det således vel- komment at Skatteministeriet nu tager sagen op, og tilpasser loven herefter, så skattepligten flyttes fra køberen til en udstykkende part. EjendomDanmark skal dog samti- dig bemærke, at det synes relativt uklart om de eksempler der er nævnt på alternative udstykninger i relation til fx et parcelhusområde, skal forstås som en udtømmende liste, eller man forestille sig at fx udstykning af enkelte butikslokaler til dagligvarehandel eller lign., også vil falde inden for bestemmelsen. EjendomDanmark skal i den for- bindelse opfordre til at den vurde- rende myndighed, fortolker disse regler lempeligt, så der ikke opstil- les unødige barrierer for udviklin- gen af nye beboelsesområder. Det følger den foreslåede § 45 e, stk. 2, at er en eller flere af de af stk. 1 omfattede ejendomme ud- lagt til andre formål end boligfor- mål, som af Skatteforvaltningen anses for at være i naturlig forlæn- gelse af de øvrige udstykninger, finder stk. 1 anvendelse uanset disse ejendommes kategorisering, jf. ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1. Af lovbemærkningerne følger det, at med forslaget vil Skatteforvalt- ningen dermed skulle foretage et konkret skøn over de ejendomme, som vil blive anset for udstykket i naturlig forlængelse af boligudstyk- ningerne. Skatteforvaltningen vil således skulle vurdere, hvilke ud- stykninger der anses for værende i naturlig forlængelse af de øvrige udstykninger til boligformål, jf. s. 96 i høringsversionen af lovudka- stet. Den foreslåede bestemmelse er dermed en skønsbestemmelse, hvorefter Skatteforvaltningen vil skulle anlægge en praksis. De i lovbemærkningerne opstillede to eksempler er derfor ikke ud- tømmende tilfælde, men blot to eksempler til brug for udarbejdelse af praksis. Side 60 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Om øvrige forhold EjendomDanmark skal helt gene- relt gøre opmærksom på, at æn- dringer med påvirkning af forhold som fx opkrævning af leje i lejefor- hold, som er påvirket af disse for- hold, bør gennemføres med iagtta- gelse af gældende lejelovsretlige bestemmelser som fx varslingsreg- ler for huslejestigninger og lign. EjendomDanmark påpeger, at dette gælder blandt andet i forhol- det omkring det nye 6. pkt. i § 3, stk. 1, nr. 6, i ejendomsbeskat- ningsloven, for så vidt angår leje- mål hvor ejeren bebor dele af ejen- domme selv. EjendomDanmark skal derfor op- fordre til, at hvis denne foreslåede lovændring, skønnes at have på- virkning af lejeopkrævning i leje- forhold, at man ligeledes tilpasser den relevante lejelovgivning, så der ikke opstår uhensigtsmæssigheder fx vedr. lejelovens varslingsregler. EjendomDanmark skal ligeledes opfordre til at den foreslåede lov- ændring og dens konsekvenser for de berørte lejere og udlejere, kom- munikeres klart efter forslagets forventede vedtagelse. Ejendomsskattelovens § 3, stk. 1, nr. 6, omhandler tilfælde, hvor man som ejer af en udlejningsejen- dom med 3-6 boligenheder, der selv beboer én af disse lejligheder, kan vælge at betale ejendomsvær- diskat efter ejendomsskatteloven fremfor lejeværdibeskatning efter statsskattelovens regler. Den foreslåede ændring af bestem- melsen justerer en af betingelserne for, at ejeren kan vælge ejendoms- værdibeskatning. Bestemmelsen og den foreslåede ændring hertil vedrører således, ef- ter Skatteministeriets opfattelse, ikke lejelovgivningen. Erhvervsstyrelsen – Om- råde for Bedre Regulering (OBR) – del 1 Administrative konsekvenser OBR vurderer, at lovforslaget ikke medfører administrative konse- kvenser for erhvervslivet og har dermed ikke yderligere kommenta- rer. Side 61 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Innovations- og iværksættertjekket OBR har i forbindelse med præhø- ringen af lovforslaget afgivet udta- lelse til Skatteministeriets vurde- ring af Innovations- og Iværksæt- tertjekket. OBR har ingen yderli- gere bemærkninger. Erhvervsstyrelsen – Om- råde for Bedre Regulering (OBR) – del 2 Administrative konsekvenser OBR vurderer, at lovforslaget ikke medfører administrative konse- kvenser for erhvervslivet og har dermed ikke yderligere kommenta- rer. Andet OBR bemærker, at Skatteministe- riet, jf. lovkvalitetsvejledningen, bør sende udkast til erhvervsrettet regulering i høring hos OBR så vidt muligt 6 uger før den offent- lige høring. OBR skal vurdere de administrative konsekvenser for erhvervslivet som bidrag til den samlede erhvervsøkonomiske kon- sekvensvurdering. Skatteministeriet er opmærksom på, at lovforslag bør sendes i præhøring hos OBR 6 uger før den offentlige høring. Det bemærkes, at Skatteministeriet har oplyst OBR om, at lovforsla- gets del 2 er et resultat af en poli- tisk beslutning i forligskredsen på ejendomsskatteområdet kort før juleferien, og at det derfor ikke har været muligt at sende elementerne i præhøring 6 uger før offentlig høring. Skatteministeriet har også oplyst OBR om, at lovforslagets del 2 alene vedrører fysiske personer. Finans Danmark Finans Danmark mener, at det grundlæggende fornuftigt, at man forsøger at løse situationer, hvor boligejere kommer i klemme ved overgangen til det ny vurderings- og ejendomsskattesystem. Side 62 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Finans Danmark mener, at efterre- guleringen af grundskyld fra 2021- 2023 er en af disse situationer, fordi en boligejer overfor skatte- myndighederne hæfter for den tid- ligere ejers efterregning, hvis ejen- dommen har skiftet ejer i perio- den. Finans Danmark anfører, at forsla- get om en eftergivelses- og tilbage- betalingsordning (§ 82 c) løser bo- ligejerens udfordring i de situatio- ner, hvor den tidligere ejer er gået bort. Finans Danmark oplyser, at der dog kan være mange andre grunde til, at den nuværende ejer får pro- blemer med at opkræve ejendoms- skat fra en tidligere ejer, fx simple uvilje, manglende betalingsevne, demens eller umyndiggørelse af tidligere ejer, vanskeligheder ved at finde tidligere ejer grundet fx adressebeskyttelse eller emigration. Finans Danmark mener derfor principielt, at skattemyndighederne bør opkræve ejendomsskatter hos den boligejer, som skatterne ved- rører. Finans Danmark har givet udtryk for samme synspunkt vedrørende hæftelse for lån for indefrosne bo- ligskatter, hvor en køber risikerer at hæfte med sin ejendom for sæl- gers gæld for indefrosne boligskat- ter. For så vidt angår udvidelsen af den foreslåede eftergivelses- og tilbage- betalingsordning i ejendomsskatte- lovens § 82 c, henvises der til kommentaren til Dansk Ejen- domsmæglerforening om døds- boer og eftergivelsesordningen for efterreguleret grundskyld, herun- der mulighed for berostillelse. Skattepligten i efterreguleringstil- fælde i perioden 2021 til og med 2023, og hæftelsen for indefrys- ningslånene, falder uden for ram- merne af dette lovforslag. Side 63 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Finans Danmark finder det imid- lertid positivt, at man med eftergi- velses- og tilbagebetalingsordnin- gen forsøger at løse en del af pro- blemerne med den ny ejers hæf- telse. Finans Danmark bemærker, at man samtidig kan overveje, om der for både myndighedernes og boligejernes skyld kan skabes en administrativt lettere løsning – fx at myndighederne af egen drift undlader inddrivelse, hvis den tid- ligere ejer er død. Finans Danmark anfører endelig, at det nok bør præciseres, om samtlige tidligere ejere af en ejendom skal være gået bort, for at der kan ske eftergi- velse. Med den foreslåede eftergivelses- og tilbagebetalingsordning i ejen- domsskattelovens § 82 c er det forhåbningen, at en boligejer, som er fanget i en efterreguleringssitua- tion, og hvor den tidligere ejer er afgået ved døden, ikke vil skulle tåle at blive sendt til inddrivelse. Det vil blive præciseret, at samtlige tidligere ejere, som køber har over- taget ejendommen fra, vil skulle være afgået ved døden, før betin- gelsen i ejendomsskattelovens § 82 c, stk. 1, nr. 2, vil være opfyldt. FSR – danske revisorer (FSR) – del 1 Vedr. anvendelse af fordelingen af etage- arealet FSR bemærker, at der foreslås en ny ”målemetode” til bedømmelsen af, om ejeren af en lejlighed i en ejendom med tre til seks lejlighe- der kan vælge ejendomsværdibe- skatning i stedet for lejeværdibe- skatning. FSR bemærker, at dette gælder i de tilfælde, hvor en sådan ejendom ikke udelukkende anvendes til be- boelsesformål, men også anvendes til erhvervsmæssige formål, og be- mærker videre, at det fremgår af forslaget, at målemetoden skal være etagearealet mod den gæl- dende praksis, hvor målemetoden er fordeling af ejendomsværdien. FSR påpeger via et eksempel, at der kan være tilfælde, hvor Der henvises til kommentaren til Dansk Ejendomsmæglerforening om en overgangsordning for nu- værende ejere, der har valgt ejen- domsværdibeskatning af en lejlig- hed i en mindre udlejningsejen- dom med tre til seks boligenheder. Side 64 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer ejendommens ejer i dag kan vælge ejendomsværdibeskatning, fordi den erhvervsmæssige andel af ejendommen udgør 23 pct. af ejen- domsværdien (under grænsen på 25 pct.), men hvor den erhvervs- mæssige andel af ejendommen vil udgøre 42 pct. med den nye me- tode ved anvendelse af etagearealet (og dermed mere end 25 pct.). FSR påpeger videre, at ejeren i ek- semplet ikke længere pr. 1. januar 2026 kan vælge ejendomsværdibe- skatning af egen lejlighed, fordi den erhvervsmæssigt anvendte an- del overstiger 25 pct. efter den fo- reslåede målemetode ved anven- delse af etagearealet. FSR påpeger, at dette kan medføre betydelige utilsigtede skærpelser af beskatningen, der især vil ramme de i praksis ofte forekommende tilfælde, hvor arealet af den er- hvervsmæssige del er relativt stort, men hvor den erhvervsmæssige del værdimæssigt er relativt lille. FSR bemærker, at dette fx kan være tilfældet, hvor den erhvervs- mæssige del alene udgør uopvar- mede lagerfaciliteter, der alene kan anvendes til opbevaring. FSR opfordrer til, at denne del af lovforslaget genovervejes og alter- nativt, at der indføres en over- gangsregel, der sikrer, at nuvæ- rende ejendomsejere kan fortsætte en allerede valgt ejendomsværdibe- skatning efter den gældende prak- sis. Side 65 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Vedr. § 11-vurderinger FSR beder skatteministeren be- kræfte, at det foreslåede retskrav på at anvende en værdi fastsat ef- ter ejendomsvurderingsloven § 11 også gælder i de tilfælde, hvor ejendommen efterfølgende direkte eller indirekte sælges til en uaf- hængig 3. mand til en værdi, der er højere end fastsat efter ejendoms- vurderingsloven § 11. Forudsat, at FSR henviser til reg- lerne om særlige omstændigheder, der kan medføre, at værdiansæt- telse efter +/- reglen i værdiansæt- telsescirkulæret, tilsidesættes, kan det bekræftes, at det foreslåede retskrav på anvendelse af gyldig § 11-vurdering til brug for bo- eller gaveafgiftsberegning indebærer, at værdiansættelsen således ikke kan tilsidesættes som følge af, at ejen- dommen fx efterfølgende handles til en højere pris. FSR bemærker, at en gyldighed på 2 år er meget kort. Det er naturlig- vis individuelt, hvor tidligt et gene- rationsskifte indledes, men ofte – og ideelt – planlægges det i god tid. God tid vil i de fleste tilfælde være mere end 2 år. FSR skal derfor ap- pellere til, at værdiansættelsen efter § 11 er gældende senest 3 år efter ansættelsen er meddelt. 2 år svarer til tiden mellem almin- delig vurderingsterminen og vur- deres at være tilstrækkelig tid til at få gennemført den del af generati- onsskiftet som vedrører overdra- gelse af ejendomme. Det bemær- kes desuden, at hvis § 11-vurderin- gen efter gyldighedsperiodens ud- løb er udtryk for ejendommens handelsværdi, vil værdien kunne anvendes til beregning af bo- og gaveafgift efter gyldighedsperio- den, herunder inden for +/- 20 pct.-reglen i værdiansættelsescirku- læret. Afskrivningsloven FSR refererer de specielle bemærk- ninger til lovforslagets § 3, nr. 1, (opgørelse af afskrivningsgrundla- get) og bemærker, at de umiddel- bart ikke kan følge tallene i talek- semplet. FSR spørger, om der skulle have stået ”hvor ejendomsvær- dien for ejerboligdelen (inkl. andel af grundværdi) er fastsat til 1,5 mio. kr. Eksemplet er justeret, så der hen- vises til ejendomsværdien for ejer- boligdelen af ”ejendommen” i stedet for ”bygningen”, da ejendomsvær- dien omfatter værdien af både byg- ning og grund. Eksemplet beskriver den situation, hvor den konkrete vurdering sker Side 66 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer hvoraf grundværdien udgør 0,5 mio. kr., hvorved det konkret vurderes at ejerbolig- delen af bygning er 1 mio. kr. værd.” på baggrund af begreberne ”ejen- domsværdi” og ”grundværdi”, som de er fastsat i ejendomsvurderingslo- ven. Disse værdier vurderes på baggrund af forskellige vurderings- normer, og den ene kan derfor ikke sige at være en del af den an- den. § 11-vurderinger i relation til bo- og ga- veafgiften FSR bemærker, at retskravet på anvendelse ejendomsvurderingslo- vens § 11 alene omfatter land- brugsejendomme, skovejen- domme, erhvervsejendomme m.v., som er omfattet af ejendomsvur- deringslovens § 10, nr. 1-3, når disse har fået en ejendomsvurde- ring pr. 1. marts 2021 eller senere. Ejerboliger, der vurderes efter vur- deringsnormen i ejendomsvurde- ringslovens § 15, er således ikke omfattet, og er derfor alene omfat- tet af værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 9792 af 27. septem- ber 2021) ved beregning efter bo- og gaveafgiftsloven. Flere steder i bemærkningerne (første gang på s. 29) fremgår imidlertid om værdiansættelsen ef- ter ejendomsvurderingslovens § 11: ”Ejendomsværdien i § 11-vurderingen ansættes som den forventelige kontant- værdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteri- stika. Det vil sige inden for rammerne af Selvom er der er tale om samme vurderingsnorm, er sigtet med de løbende ansættelser og ad hoc an- sættelserne – som nævnt ovenfor - forskelligt. Der henvises til kommentaren til Dansk Ejendomsmæglerforening om § 11-vurderinger. Side 67 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer vurderingsnormen, jf. ejendomsvurde- ringslovens § 15.” Ud fra et hensyn til enkelthed og idet der er tale om samme vurde- ringsnorm, foreslår FSR at retskra- vet i § 11 udvides til at kunne om- fatte alle ejendomskategorier ved beregning af bo- og gaveafgift. Formuebeskattede andelsselskaber FSR påpeger, at de fleste andelsbe- skattede selskaber/foreninger ind- regner fast ejendom efter et prin- cip om kostpris, mens dagsværdier så vidt ikke anvendes. FSR vurde- rer, at en ny dagsværdiopgørelse vil medføre betydelige administra- tive omkostninger, og henset til, at handelsværdierne vil formentlig af- vige fra kostpris i både en op- og nedadgående retning, kunne det præciseres, at den bogførte værdi af ejendommen ejet af et andelsbe- skattet selskab/forening som abso- lut hovedregel kan anses for at ud- trykke handelsværdien af ejendom- men, uanset om fast ejendom ind- regnes til kostpris eller dagsværdi. Forslaget er ikke til hinder for, at der ved opgørelsen af beskatnin- gen tages udgangspunkt i værdian- sættelsen i regnskabet. I øvrigt vur- deres det, at reglerne giver tilstræk- kelig fleksibilitet til, at særlig værdi- ansættelse af ejendomme kun er nødvendig, hvor den regnskabs- mæssige værdi åbenbart fører til en forkert værdiansættelse. Og hvor en sådan særlig værdiansættelse er gennemført, vil denne kunne an- vendes som udgangspunkt for værdiansættelse i senere ind- komstår. Lovbemærkningerne herom er præciseret. Der henvises i øvrigt til kommen- taren til Dansk Erhverv om for- muebeskattede andelsselskaber. Virksomhedsskatteloven FSR refererer til lovforslagets § 11, nr. 1, og det foreslåede 5. pkt. i virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, og spørger, om skatteministeren kan bekræfte, at bestemmelsen skal forstås således, at skatteyder kan anmode om at få ansat en vur- dering iht. ejendomsvurderingslo- vens § 11 til ovennævnte formål. Det kan ikke bekræftes, at bestem- melsen giver skattepligtige mulig- hed for at anmode om at få ansat en vurdering iht. ejendomsvurde- ringslovens § 11 til brug for virk- somhedsskatteloven. Bestemmel- sen giver alene den skattepligtige hjemmel til at anvende en ejen- domsværdi, der er ansat efter Side 68 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer FSR spørger videre, om det i givet fald ikke vil være mest korrekt, at lovhjemlen kommer til at fremgå af ejendomsvurderingslovens § 11, jf. lovforslagets § 2, nr. 1. ejendomsvurderingslovens § 11, såfremt den foreligger. Dette er præciseret i lovforslaget. FSR ønsker bekræftet, at en ejen- dom skal indregnes på indskuds- kontoen som følger: Ejendommen skal indgå på ind- skudskontoen til enten a) den kon- tante anskaffelsessum eller b) en ansat ejendomsvurdering efter ejendomsvurderingsloven § 11. Uanset om a) eller b) vælges, til- lægges den kontante anskaffelses- sum for om- og tilbygninger, der ikke er indregnet i værdien efter a) eller b) og indekseres efter ejen- domsvurderingslovens § 45, stk. 1 og § 46. Det kan bekræftes, at FSRs beskri- velse af, hvorledes en ejendom skal indregnes på indskudskon- toen, er korrekt. FSR spørger endvidere, om Skatte- ministeriet kan oplyse, hvilken værdi der, efter at lovforslaget er trådt i kraft, skal anvendes, når en ejendom skal udtages af virksom- hedsordningen, fordi den overgår fra erhvervsmæssig anvendelse til privat anvendelse. Der gælder særlige regler for vær- diansættelse af fast ejendom ved overførsel mellem virksomheds- ordningen og privatøkonomien, jf. virksomhedsskattelovens § 3, stk. 4. Udgangspunktet er, at der skal anvendes samme værdi ved over- førsel af en ejendom fra virksom- hedsordningen til privatøkono- mien, som der blev brugt ved op- gørelsen af indskudskontoen. Det vil sige, at udgangspunktet for værdiansættelse af en ejendom, der udtages af virksomhedsordningen, fordi den overgår fra erhvervs- mæssig anvendelse til privat an- vendelse, skal ske på baggrund af Side 69 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer den foreslåede ændring af virk- somhedsskattelovens § 3, stk. 4, 1. pkt., jf. lovforslagets § 12, nr. 2. Det vil sige, at det skal ske på bag- grund af enten anskaffelsessum- men eller en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 og evt. med tillæg af anskaffel- sessum for ombygning, forbedrin- ger mv. samt indeksering. Det bemærkes dog, at værdiansæt- telse af en ejendom, hvor den skat- tepligtige er omfattet af den fore- slåede overgangsregel, jf. lovforsla- gets § 15, stk. 8, vil skulle ske på baggrund af den værdi, hvorved ejendommen er indskudt i virk- somhedsordningen efter den gæl- dende bestemmelse i virksomheds- skattelovens § 3, stk. 4, 1. pkt. FSR – danske revisorer (FSR) – del 2 FSR bemærker den meget korte høringsfrist på 9 dage, hvilket ge- nerelt er uhensigtsmæssigt. FSR savner en begrundelse i lovforsla- gets obligatoriske punkt om hørte myndigheder og organisatio- ner, for at den normale hørings- frist på 4 uger fraviges, jf. lov- forslaget punkt 9, jf. Justitsministe- riets lovkvalitetsvejledning punkt 9.1.2. De tre yderligere elementer, som blev sendt i offentlig og forkortet høring den 16. januar til den 24. ja- nuar 2025 faldt først endeligt på plads kort før julen 2024. Det var derfor ikke muligt at over- holde den normale høringsfrist på 4 uger. FSR har for nuværende ingen sub- stantielle bemærkninger. Geodatastyrelsen – del 1 Geodatastyrelsen har i lovforslaget indsat et forslag om, at »autorita- tivt register« bør udskiftes med I ejendomsskatteloven anvendes »autoritativt register« om samtlige anvendte registre, herunder Ma- triklen. Det har til hensigt at sikre, Side 70 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer »Matriklen« i den foreslåede § 45 h, stk. 1. at ejendomsskatteloven er teknolo- gineutral. Geodatastyrelsen har i lovforslaget indsat et forslag om, at »udstyknin- gen, jf. § 6 i lov om udstykning og anden registrering i matriklen m.v.« med »matrikulær udstyk- ning«, da det vil udgøre en præcis henvisning, som overflødiggør henvisningen til § 6 i lov om ud- stykning og anden registrering i matriklen m.v. Henvisningen til »udstykningen, jf. § 6 i lov om udstykning og anden registrering i matriklen m.v.« er an- vendt flere steder i ejendomsskat- teloven. For at sikre ens sprogbrug i ejendomsskatteloven er det be- sluttet, at den nuværende formule- ring fastholdes. Landbrug & Fødevarer (L&F) – del 1 Generelle bemærkninger L&F kan overordnet støtte op om lovforslaget. § 11-vurderinger L&F finder det positivt at anven- delsesområdet for § 11-vurderin- ger udvides, og at der fastsættes en gyldighedsperiode på 2 år for § 11- vurderinger. Sammen med et rets- krav på at kunne bruge § 11-vur- deringen i forbindelse med genera- tionsskifter, er der derved skabt grundlag for en større forudbereg- nelighed ved generationsskifter. Dog undrer det L&F at der til brug for beskatningen skal fastsæt- tes en værdi i handel og vandel. Parterne, der har anmodet om – og betalt for – en § 11-vurdering, må kunne have en forventning om, at denne værdi kan lægges til grund for såvel bo- og gaveafgifts- beregningen, såvel som Retskravet indføres til brug for værdiansættelse ved bo- og gaveaf- giftsberegningen, og § 11-vurde- ringen vil som udgangspunkt på andre områder være udtryk for den skønnede handelsværdi på ansæt- telsestidspunktet. Side 71 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer beskatningen. L&F henviser til de- res specifikke bemærkningerne ne- denfor. Formuebeskattede andelsselskaber L&F er imødekommende overfor, at der nu kommer afklaring på hvilken værdi andelsselskaberne skal anvende i deres formueopgø- relse. L&F er dog bekymrede for at dette lovforslag giver Skattefor- valtningen fri kompetence til at underkende den værdi andelssel- skaberne anser som handelsvær- dien, og derfor kan ende med store administrative byrder for an- delsselskaberne. Forslaget er ikke til hinder for, at der ved opgørelsen af beskatnin- gen tages udgangspunkt i værdian- sættelsen i regnskabet. I øvrigt vur- deres det, at reglerne giver tilstræk- kelig fleksibilitet til, at særlig værdi- ansættelse af ejendomme kun er nødvendig, hvor den regnskabs- mæssige værdi åbenbart fører til en forkert værdiansættelse. Og hvor en sådan særlig værdiansættelse er gennemført, vil denne kunne an- vendes som udgangspunkt for værdiansættelse i senere ind- komstår. Lovbemærkningerne er præciseret på dette punkt. Der henvises i øvrigt til kommen- taren til Dansk Erhverv om for- muebeskattede andelsselskaber. Grundskyld og dækningsafgift i visse ud- stykningstilfælde L&F mener, at det overordnet er det positivt, at der indføres kon- krete regler omkring beskatningen i forbindelse med udstykninger, bl.a. for at beskytte den nye ejer af den såkaldte restejendom. L&F anser det dog for vigtigt, at der også skabes en forudsigelighed for udvikleren i forhold til de om- kostninger til grundskyld, der er forbundet med udstykning. Side 72 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer L&F anfører, at i forhold til de fo- reslåede bestemmelser til § 45 e, omkring ejendomme udlagt til an- det end boligformål, men i naturlig forlængelse af boligudstyknin- gerne, fremgår det af bemærknin- ger til lovforslaget (s. 77): ”Med forslaget vil Skatteforvaltningen dermed skulle foretage et konkret skøn over de ejendomme, som vil blive anset for udstykket i naturlig forlængelse af bolig- udstykningerne. Skatteforvaltningen vil således skulle vurdere, hvilke udstyknin- ger der anses for værende i naturlig forlængelse af de øvrige udstyk- ninger til boligformål. Det betyder, at Skatteforvaltningen til- lægges et skøn. Det skyldes, at det ikke vurderes hensigtsmæssigt at foretage en udtømmende afgrænsning af alternative udstykninger, der vil skulle anses for væ- rende i naturlig forlængelse af boligud- stykningerne.” Der henvises til kommentaren til Danske Advokater om afgrænsnin- gen i den foreslåede § 45 e, stk. 2. L&F bemærker, at der efterføl- gende nævnes eksempler på ejen- domme, der vil skulle anses for na- turlige i forbindelse med hhv. bo- ligudstykninger og erhvervsejen- domme, uden at der dog er tale om en udtømmende liste. L&F oplyser, at selvom arealerne til anden udnyttelse er større end arealer til selve boligformål, vil der kunne være tale om at ejendom- mene omfattes af denne bestem- melse, fx på grund af lavere udnyttelsesintensi- tet. Der henvises til kommentaren til Danske Advokater om muligheden for anmodning om bindende svar i forbindelse med grundskyld og dækningsafgift i udstykningstil- fælde. Denne mulighed har til hensigt at sikre forudsigelighed for de af det foreslåede kapitel 7 b omfattede ejendomsejere. Side 73 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer L&F anfører, at når det ikke er præcist defineret, hvilke typer ejen- domme, der vil skulle anses for at være i naturlig forlængelse af ud- stykningen, bliver denne afgræns- ning baseret på skattemyndighe- dernes skøn. L&F bemærker, at dette ikke understøtter forudsige- ligheden for udvikleren. L&F opfordrer derfor Skattemini- steriet til at give flere eksempler, der tydeliggør hvilke typer ejen- domme og hvilke kriterier der skal opfyldes, for at ejendommen vil blive anset for at være en naturlig del af udstykningen. L&F bakker op om de foreslåede regler i § 45 f, g, h, da der er tale om enkle og gennemskuelige reg- ler. Ændringer til ejendomsvurderingsloven L&F bakker op om de foreslåede ændringer til ejendomsvurderings- loven. § 11-vurderinger L&F finder det meget positivt, at der både sker en udvidelse af kred- sen af ejendomstyper, og at der fremover kan anmodes om § 11- vurderinger i forbindelse med suc- cession mv. samt til opgørelse af beregningsgrundlaget efter moms- bekendtgørelsens § 55, stk. 4. L&F bakker desuden fuldt op om den foreslåede forlængelse af gyl- digheden til 2 år for § 11- Side 74 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer vurderingen. Denne regel vil være medvirkende til at skabe en større forudsigelighed i de mange situati- oner, hvor ejendommene skal overdrages som led i et generati- onsskifte. Momsbekendtgørelsens § 55, stk. 4 Det bliver muligt at indhente en § 11-vurdering til opgørelse af be- regningsgrundlaget efter momsbe- kendtgørelsens § 55, stk. 4. Det fremgår dog af lovforslagets s. 95, at det er hensigten, at momsbe- kendtgørelsens § 55, stk. 4 og 5, skal tilrettes. Ifølge lovforslaget skal det genindsættes i § 55, stk. 5, at salgsprisen kun kan bruges som beregningsgrundlag, når der er tale om salg til uafhængig tredjemand. Efter L&F’s opfattelse skaber det dog en vis usikkerhed om, hvilket grundlag der kan bruges, hvis der er tale om salg mellem interes- seforbundne parter. Efter den nu- værende bestemmelse i § 55, stk. 4, sidste pkt. fremgår det, at såfremt der ikke er blevet ansat en ejendomsværdi de sidste 4 år, kan salgsprisen anvendes som be- regningsgrundlag. Momsbekendtgørelsens § 55 fast- sætter en metode til beregning af, hvornår en til-/ombygning er så væsentlig, at det medfører, at en ejendom bliver anset som ny ejen- dom og derfor bliver momspligtig ved salg. Ved beregningen indgår ejendommens ejendomsværdi. Før den 15. oktober 2024 kunne den konkrete salgspris anvendes i stedet for ejendomsværdien, hvis salget skete til en uafhængig tredje- part, idet prisen antages at svare til markedsprisen og dermed den fak- tiske ejendomsværdi på det givne tidspunkt. Da salgsprisen ved salg til en interesseforbunden part i mange tilfælde vil kunne fastlægges uafhængigt af markedsprisen og på en sådan måde, at ejendommen ef- ter den foretagne til-/ombygning ikke vil blive anset som en moms- pligtig ny ejendom, skulle ejen- domsværdien dog altid anvendes ved beregningen i sådanne tilfælde. Den gældende § 55 i momsbe- kendtgørelsen blev ændret med virkning fra 15. oktober 2024, idet der for erhvervsejendomme ikke længere bliver fastsat en ejendoms- værdi, men alene en grundværdi. Ændringen betyder, at så længe det ikke er mulig at få en ansættelse af Side 75 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer ejendomsværdien for den pågæl- dende ejendom, vil salgsprisen kunne anvendes ved beregningen efter § 55 ved salg til interessefor- bundne parter. Hvis det er hensigten at denne del af bestemmelsen skal ændres eller fjernes, vil det betyde, at en ejer af en om- eller tilbygget ejendom fremover vil være tvunget til at indhente en § 11-vurdering efter ejendomsvurderingsloven, for at kende beregningsgrundlaget til brug for momsbekendtgørelsens § 55. Det finder L&F ikke er rime- ligt, da det vil medføre en ekstra udgift til ejeren i form af gebyret til Vurderingsstyrelsen, som for 2025 er fastsat til 3.700 kr. pr. ejendom. Den foreslåede ændring af ejen- domsvurderingslovens § 11 vil gøre det muligt at anmode om an- sættelse af ejendomsværdien til brug for beregningen i momsbe- kendtgørelsen § 55. Når dette bli- ver muligt, er det som anført i be- mærkningerne til lovforslaget, og uanset gebyrbetalingen til Vurde- ringsstyrelsen, hensigten at ændre momsbekendtgørelsens § 55. Momsbekendtgørelsen påtænkes ændret således, at der - svarende til de regler, der var gældende før den 15. oktober 2024 - skal anvendes en nyligt ansat ejendomsværdi til brug for beregningsgrundlaget, når der er tale om salg til interessefor- bundne parter. Det bemærkes, at det ikke er alle ejere af en om- eller tilbygget ejen- dom, der vil skulle indhente en ejendomsværdi, men kun ejere, som driver økonomisk virksom- hed med salg af ejendomme, da det kun er økonomisk virksomhed, der er omfattet af momsreglerne og kun i tilfælde, hvor salget sker til en interesseforbundet part. L&F spørger om skatteministeriet kan bekræfte, at der ikke indføres et krav om indhentelse af en § 11- vurdering ved salg til Dette kan, jf. ovenfor, ikke be- kræftes. Side 76 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer interesseforbundne parter, således at ejeren også fremover kan an- vende salgsprisen som beregnings- grundlag, hvis der ikke er blevet ansat en ejendomsvurdering de se- neste 4 år. Vedr. retskrav på anvendelse af § 11- vurderinger ved ansættelse af bo- og gave- afgift. L&F finder det positivt, at der ind- føres retskrav på at kunne anvende en § 11-vurdering ved beregning af bo- og gaveafgift, da det medvirker til at skabe forudberegnelighed ved generationsskifte. Boafgift i dødsboer beregnes på baggrund af boopgørelsen, hvor kompetencen til at fastlægge vær- dierne i boopgørelsen er fordelt mellem skifteretten og Skattefor- valtningen gennem boafgiftslovens § 12, der blandt andet angiver, hvornår Skatteforvaltningen kan anmode skifteretten om at ud- melde en sagkyndig vurdering. L&F spørger om Skatteministeriet kan bekræfte, at såfremt dødsboet har værdiansat en fast ejendom i boopgørelsen til en vurdering ind- hentet efter ejendomsvurderings- lovens § 11, så kan Skatteforvalt- ningen efter den foreslåede formu- lering i § 4, nr. 2, af boafgiftslo- vens § 12, stk. 2, ikke anmode om en sagkyndig vurdering, medmin- dre der foreligger forhold, der kan begrunde en omvurdering, jf. for- slaget til ejendomsvurderingslo- vens § 11, stk. 3, eller § 11 Skatteforvaltningen anmoder ikke om sagkyndig vurdering, når betin- gelserne for at værdiansætte sva- rende til en gyldig § 11-vurdering er opfyldt og boet har valgt at an- vende retskravet. Har boet fravalgt at anvende retskravet, fordi boet fx er af den opfattelse, at handels- værdien er lavere end en indhentet § 11-vurdering, vil Skatteforvalt- ningen kunne overveje anmode om sagkyndig vurdering. Det bemærkes desuden, at de 2 år gyldighed regnes fra ansættelsen er meddelt til tidspunkt som er rele- vant for værdiansættelsen, dvs. skæringsdag i boopgørelsen, dagen for acontoudlodning eller på det i øvrigt relevante tidspunkt som nævnt i boafgiftslovens § 12, stk. 1.Er § 11-vurderingen ikke længere gyldig på det for boafgiftsbereg- ningen relevante tidspunkt gælder der ikke et retskrav på anvendelse Side 77 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer vurderingen er meddelt tidligere end 2 år forud for skæringsdagen i boopgørelse eller dagen for en acontoudlodning. af § 11-vurderingen til brug for boafgiftsberegningen. Skifteretten har dog også selvstæn- dig kompetence til at revidere bo- opgørelser efter dødsboskiftelo- vens § 79, stk. 3, herunder i boer, hvor en eller flere arvinger er re- præsenteret ved værge. Hvis dødsboet har valgt at værdi- ansætte ejendommen i boopgørel- sen til en § 11-vurdering, er skifte- retten i så fald afskåret fra at an- sætte en anden værdi ved revisio- nen. Såfremt skifteretten ikke er afskå- ret fra at sætte en anden værdi ved revisionen af boopgørelse, hvilken værdi vil der i så fald skulle bereg- nes boafgift af. Lovforslaget indeholder ikke æn- dringer vedrørende skifterettens kompetence til at revidere boop- gørelsen, og kompetencefordelin- gen mellem skifteretterne og Skat- teforvaltningen vedrørende værdi- ansættelsesspørgsmål forbliver li- geledes uændret. L&F anfører, at det foreslås i § 4, nr. 3 og 4, at der i såvel udlodning fra dødsbo i boafgiftslovens § 12 b, som ved gaveoverdragelser i bo- afgiftslovens § 27, stk. 1, 3. pkt., gives et retskrav på at fastsætte værdien af en fast ejendom til den værdi som er fastsat efter ejen- domsvurderingslovens § 11. Den gældende værdiansættelses- norm ved fastsættelse af bo- og ga- veafgift ved udlodning og overdra- gelse af fast ejendom er efter pkt. 6 i værdiansættelsescirkulæret (cir- kulære nr. 185 af 17. november 1982, som ændret ved cirkulære nr. Det kan ikke bekræftes. Der hen- vises til kommentaren herom til Danske Advokater. Side 78 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer 9792 af 27. september 2021), at en værdiansættelse, der højst er 20 pct. højere eller lavere end ejen- domsværdien fastsat efter ejendomsvurderingslovens § 11, skal anerkendes af skattemyndig- hederne, medmindre der forligger særlige omstændigheder. Denne 20 pct. regel er ikke omtalt i lovforslaget, hverken under gæl- dende ret, eller under bemærknin- ger til forslaget, når bortset fra at det nævnes, at § 11 vurderingen i den 2-årige gyldighedsperiode ikke kan tilsidesættes som følge af sær- lige omstændigheder. L&F spørger om Skatteministeriet kan bekræfte, at det der menes er, at såfremt der indhentes en § 11- vurdering kan reglen om +/-20 pct anvendes, uden at vurderingen kan underkendes af skatteforvalt- ningen. I så fald, skal L&F opfordre til, at dette kommer til at fremgå af be- mærkningerne til såvel § 12 b som § 27, stk. 1, 3. pkt. Henvisninger I lovforslaget § 4, nr. 5, er det fo- reslået, at der i boafgiftslovens § 27, stk. 2, der angiver Skattefor- valtningens frist for at ændre i vær- diansættelsen i en gaveanmeldelse, foreslås indsat en henvisning til § 12 b. Da bestemmelsen angår ga- veafgift, finder L&F det mere kor- rekt at henvise til § 27, stk. 1, 3. pkt. Lovforslaget er tilrettet i overens- stemmelse hermed. Side 79 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Ved lovforslag nr. 123 af 22. ja- nuar 2025 er der fremsat lov- forslag, der også ændrer i boaf- giftslovens § 12, § 12 a, § 27, stk. 1, og indsætter en ny § 12 b. L&F henleder opmærksomheden på at henvisningerne tilrettes til den re- levante lovbestemmelse. Lovforslaget er i muligt omfang tilrettet i overensstemmelse med de ændringer, der følger af lov- forslag nr. 123 af 22. januar 2025. Efter eventuel ikrafttræden af disse ændringer stilles i relevant omfang ændringsforslag mhp. at sikre sam- menhængen. Succession L&F anfører, at hidtil har det væ- ret den ejendomsværdimæssige fordeling mellem bolig og erhverv, som er blevet lagt til grund for om mere end halvdelen af ejendom- men har været erhvervsmæssigt anvendt, hvorved det er muligt at succedere i hele ejendomsavancen. Med § 5, nr. 1, og § 7, nr. 1 fore- slås det ændret til, at det er den af- talte overdragelsessum, som er af- gørende for om denne halvdelsre- gel er opfyldt. Af bemærkningerne fremgår det, at for overdragelser, hvor avance af ejendommen omfattes af ejen- domsavancebeskatningsloven, er det fordelingen, som er aftalt mel- lem parterne, som er afgørende, mens det for ejendomme, som be- skattes udenfor ejendomsavance- beskatningsloven, vil være forhol- det mellem den ansatte ejerbolig- værdi efter ejendomsvurderingslo- vens § 30 eller § 35 og ejendom- mens samlede værdi evt. fastsat ef- ter § 11, som vil være afgørende. For det tilfælde at en ejendom om- fattet af ejendomsavancebeskat- ningsloven er værdiansat efter § 11 Med beskrivelsen af muligheden for at anvende den allerede ansatte ejendomsværdi af ejerboligen og ejendomsværdien for hele ejen- dommen som indikation af forde- lingen er hensigten at beskrive en pragmatisk og simpel metode til at finde fordelingen mellem er- hvervsdelen og boligdelen. Lovforslagets bemærkninger er ju- steret, så dette beskrives som en hjælperegel til at finde fordelingen. Det er ikke hensigten, at Skattefor- valtningens prøvelsesadgang be- nyttes til tilsidesættelse af en forde- ling mellem bolig og erhvervsdel med udgangspunkt i de ansatte ejendomsværdier som beskrevet. Side 80 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer i ejendomsvurderingsloven, indgår boligen på en land- og skovejen- dom i denne værdi med et beløb svarende til den værdi, som er an- sat efter ejendomsvurderingslo- vens § 30, og for erhvervsejen- domme med en boligværdi fastsat efter § 35. Uden at nævne dette forhold, angi- ves det i bemærkningerne til halv- delsreglen, at en ansættelse af ejen- dommen til værdien fastsat efter ejendomsvurderingslovens § 11 skal lægges til grund, mens forde- lingen mellem bolig og erhverv fortsat er undergivet Skatteforvalt- ningens prøvelse. L&F finder, at da det må være den samlede overdragelsessum, der skal fordeles, må en værdiansæt- telse af ejendommen til en § 11- vurdering have den konsekvens, at den værdi boligen indgår med i § 11-vurderingen, netop henføres til boligen. Det er svært at se, hvorle- des boligdelen ellers skulle forde- les, ligesom skatteforvaltningens adgang til at efterprøve værdian- sættelsen giver usikkerhed om de skattemæssige konsekvenser af overdragelsen. L&F finder det mest logisk at bruge den bolig-værdi, der indgår i § 11-vurderingen, når en § 11-vur- dering anvendes til værdiansættel- sen. Dette kunne gøres med føl- gende tilføjelser til de foreslåede bestemmelser: Dødsboskattelovens § 29, stk. 2, 4. pkt.: ”Er ejendommen værdiansat efter Side 81 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer boafgiftslovens § 12 b, lægges ved opgø- relsen af den erhvervsmæssige andel forde- ling mellem erhverv og beboelse, som fremkommer efter ejendomsvurderingslo- vens § 11, stk. 2, til grund.” Kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, 5. pkt.: ”Er ejendommen værdiansat efter boafgiftslovens § 27, stk. 1, 3. pkt., læg- ges ved opgørelsen af den erhvervsmæssige andel fordeling mellem erhverv og bebo- else, som fremkommer efter ejendomsvur- deringslovens § 11, stk. 2, til grund.” L&F anfører, at det er en grund- læggende betingelse for succession efter kildeskattelovens § 33 C, at der alene kan succederes i avance. Dette er udtrykt i kildeskattelovens § 33 C, stk. 3. Som anskaffelses- sum anses den værdi, som er lagt til grund for beregning af gaveaf- gift eller indkomstskattepligten af erhvervelsen. I lovforslagets § 7, nr. 2, foreslås kildeskattelovens § 33 C, stk. 3, 3. pkt. ændret, således at i de tilfælde, hvor en § 11-vurdering er anvendt til værdiansættelse af gaven efter boafgiftslovens § 27, stk. 1, 3. pkt., så skal den pågældende ejendoms- værdi i handel og vandel anvendes som salgssum ved opgørelsen af om der er lidt et tab. Det betyder, at der ved generati- onsskifter fortsat skal fastsættes en handelsværdi for ejendommen ved siden af § 11-vurderingen. L&F finder det overordentlig betænke- lig, da det fjerner den Lovforslaget er justeret på bag- grund af L&F’s forslag og bestem- melsen fra lovudkastets § 7, nr. 2, er derfor udeladt i det fremsatte lovforslag. Side 82 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer forudberegnelighed, som netop § 11-vurderingerne skulle bidrage til. Ejendomsavancebeskatningslovens § 3 L&F bemærker vedrørende æn- dringer til ejendomsavancebeskat- ningsloven, at ifølge lovforslagets § 6, nr. 1, foreslås det at tilføje: ”el- ler er værdiansættelsen foretaget efter bo- afgiftslovens § 27, stk. 3. pkt.” i ejen- domsavancebeskatningslovens § 3, stk. 1 og 2. L&F anfører, at tilføjelsen til ejen- domsavancebeskatningslovens § 3 skyldes, at der i henhold til lov- forslagets § 4, pkt. 4 indføjes en bestemmelse i boafgiftslovens § 27, stk. 1 der bevirker, at ejendom- men kan vælges værdiansat til den ansatte ejendomsværdi i § 11-vur- deringen. Det vil sige der indføres et retskrav på anvendelsen af § 11- vurderingen, såfremt den opfylder betingelserne i ejendomsvurde- ringslovens § 11, stk. 3. L&F anfører, at det fremgår af lovbemærkningerne til ændringen af ejendomsavancebeskatningslo- vens § 3, stk. 1 og 2, at: ”Den fore- slåede bestemmelse vil indebære, at i til- fælde, hvor værdiansættelsen ved erhver- velsen er foretaget efter den ved lovforsla- gets § 4, nr. 4, foreslåede bestemmelse i boafgiftslovens § 27, stk. 1, 3. pkt., vil den pågældende faste ejendoms værdi i handel og vandel på erhvervelsestids- punktet skulle anvendes som udgangs- punkt ved beregning af fortjenesten. Lovforslaget er justeret på bag- grund af L&F’s forslag, og bestem- melsen fra lovudkastets § 6, nr. 1, er derfor udeladt i det fremsatte lovforslag. Side 83 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Den foreslåede bestemmelse vil desuden indebære, at i tilfælde, hvor værdiansæt- telsen ved overdragelsen er foretaget efter den ved lovforslagets § 4, nr. 4, foreslå- ede bestemmelse i boafgiftslovens § 27, stk. 1, 3. pkt., vil den pågældende faste ejendoms værdi i handel og vandel på overdragelsestidspunktet skulle anvendes overdragelsessum ved beregning af fortjenesten. Det vil sige, at avanceopgørelsen i disse tilfælde ikke vil skulle ske på grundlag af ejendomsværdien som ansat efter reg- lerne i ejendomsvurderingslovens § 11, men på grundlag af handelsværdien, hvis der konkret er forskel herpå. Det be- mærkes, at ejendomsværdien efter bestem- melsen i ejendomsvurderingslovens § 11 skal ansættes som den forventelige kon- tantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til al- der, størrelse, beliggenhed og øvrige ka- rakteristika.” Det er L&F’s opfattelse, at beskri- velsen i lovbemærkningerne er uklar. Som også anført ovenfor under af- snit 4.2 undrer L&F sig over, at det anses for nødvendigt at fast- holde at parterne i et generations- skifte og skattemyndighederne – uanset der er fastsat en § 11-vurde- ring, der pr. definition er udtryk for den kontante handelsværdi – i forhold til beskatningen skal for- holde sig til, om § 11-vurderingen, alligevel ikke er udtryk for handels- værdien. Desuden medfører det en mang- lende forudberegnelighed ved Side 84 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer generationsskifter, hvilket udhuler værdien af at anmode om en § 11- vurderingen. Bestemmelsen går så- ledes imod den intention, der lig- ger bag § 11-vurderingen og i den udvidelse af i hvilke tilfælde, der kan anmodes om en § 11- vurdering På denne baggrund skal L&F op- fordre til, at § 6, nr. 1, opgives. Fastholder Skatteministeriet be- stemmelsen, skal vi opfordre til, at 1) udforme en tydeligere beskri- velse af, i hvilke situationer den fo- reslåede bestemmelse vil være rele- vant og gerne med eksempler, samt 2) udarbejde eksempler på hvilke situationer der kan forekomme, hvor der konkret er forskel på handelsværdien og § 11-vurderin- gen. Det er L&F’s opfattelse, at såfremt vurderingsmyndighederne har ud- arbejdet en § 11-vurdering efter anmodning fra ejeren eller andre med interesse i ejendommen, så bør parterne kunne forvente at denne værdiansættelse er retvi- sende. Parterne bør også kunne forvente, at retskravet på at kunne anvende § 11-vurderingen efter boafgiftsloven (lovforslagets § 4, pkt. 4 om indførelse af et retskrav i henhold til boafgiftslovens § 27, stk. 1, 3. pkt.) også gælder for ejen- domsavancebeskatningsloven. Side 85 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Formuebeskattede andelsselskaber L&F bemærker, at lovforslagets § 10, nr. 3, vedrørende selskabsskat- telovens § 14, stk. 5, om at andels- beskattede selskaber ved ind- komstopgørelsen skal indregne fast ejendom til handelsværdien, giver Skattestyrelsen en vidtræk- kende beføjelse til at underkende enhver handelsværdi, som andels- selskaberne anvender, såfremt ejendommen ikke er indregnet til dagsværdi, og påpeger, at det ska- ber en alt for stor usikkerhed. L&F mener derfor, at det er afgø- rende for retssikkerheden, at be- mærkninger præciserer, hvilke vær- dier andelsselskaber kan anvende, uden risiko for, at Skattestyrelsen underkender dem. L&F anfører desuden, at det sam- tidigt bør sikres, at andelsselska- berne ikke pålægges uforholds- mæssigt store administrative om- kostninger, og at det vil være for- bundet med uproportionelle udgif- ter og besvær, såfremt et andelssel- skab skal have alle deres ejen- domme, der udgør flere hundrede ejendomme for de store andelssel- skaber, vurderet af eksterne ejen- domsmæglere på årlig basis – hvil- ket, såfremt der ikke indskrives yderligere præciseringer i bemærk- ningerne, er den eneste reelle alter- native måde at fastsætte en han- delsværdi, såfremt ejendomme ikke er indregnet til dagsværdi. Ved vurderingen af handelsvær- dien af en ejendom er det naturligt at tage udgangspunkt i værdiansæt- telsen i regnskabet, hvilket forsla- get heller ikke er til hinder for. I øvrigt vurderes det, at reglerne gi- ver tilstrækkelig fleksibilitet til, at særlig værdiansættelse af ejen- domme kun er nødvendig, hvor den regnskabsmæssige værdi åben- bart fører til en forkert værdian- sættelse. Og hvor en sådan særlig værdiansættelse er gennemført, vil denne kunne anvendes som ud- gangspunkt for værdiansættelse i senere indkomstår. Lovforslagets bemærkninger er præciseret i over- ensstemmelse hermed. Forslaget medfører ikke en æn- dring af gældende ret, hvorfor be- visbyrden for fastsættelse af han- delsværdien af fast ejendom er den samme, som der gælder for andre aktiver omfattet af selskabsskatte- lovens § 14, stk. 3, der ligeledes skal fastsættes til handelsværdien. Det indebærer, at en andelsfor- ening skal kunne dokumentere, hvordan handelsværdien er fastsat, men der er ikke krav om, at der skal indhentes eksterne vurderin- ger. Der henvises i øvrigt til kommen- taren til Dansk Erhverv om for- muebeskattede andelsselskaber. Side 86 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer L&F anfører desuden, at beskrivel- serne i bemærkningerne til lov- forslagets § 10 af, hvordan han- delsværdien bør ansættes, er for nuværende uden tilstrækkelig præ- cisering. Der er foretaget yderligere præci- seringer i lovforslagets bemærknin- ger, bl.a. i forhold til muligheden for at tage udgangspunkt i værdi- ansættelsen i regnskabet, når han- delsværdien for ejendomme skal fastlægges. Det er opfattelsen, at bemærkningerne angiver tilstræk- kelige retningslinjer for fastsættelse af handelsværdien og samtidig sik- rer en vis fleksibilitet. L&F foreslår derfor, at det præci- seres i lovens bemærkninger til § 10, nr. 3, at der i fjerde afsnit s. 139 tilføjes, at: ”Hvis en ejendom er indregnet til kostpris i regnska- bet, vil den bogførte værdi kunne danne grundlag for ejendomsvær- dien”, idet L&F angiver, at denne formulering svarer til reglerne for udenlandske ejendomme jf. sel- skabsskattelovens § 14, stk. 2-6, som har været gældende og an- vendt praksis i flere år. Det bemærkes, at anvendelsen af kostprisen indebærer en risiko for undervurdering af ejendommens handelsværdi, og en generel accept heraf vil stride imod principperne for den i forvejen lempelige for- muebeskatning, som andelsselska- ber er underlagt. Dog er forslaget ikke til hinder for, at der ved opgørelsen af beskatnin- gen tages udgangspunkt i værdian- sættelsen i regnskabet, og at der kun hvor denne åbenbart fører til en forkert værdiansættelse må fast- sættes et andet udtryk for handels- værdien. I den forbindelse kan den administrative praksis, der gælder ved værdiansættelsen af unoterede aktier vedrørende udenlandske ak- tiver, godt finde anvendelse i for- hold til danske ejendomme, hvis de særlige omstændigheder, der ligger til grund for anvendelsen af denne praksis, er til stede. Der henvises i øvrigt til kommen- taren til Dansk Erhverv om for- muebeskattede andelsselskaber. Side 87 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer L&F opfordrer til, at der, i tilfælde af tvivl, bliver muligt at indhente en vurdering i henhold til ejen- domsvurderingslovens § 11. Det påpeges, at denne mulighed alle- rede eksisterer for de fleste andre situationer, hvor en samlet ejen- domsværdi mangler efter ændrin- gerne af ejendomsvurderingsloven. Ansættelse af ejendomsværdien ef- ter ejendomsvurderingslovens § 11 er en ad hoc-ansættelse til anven- delse i bestemte situationer, fx når en ejendom indgår i en familiehan- del eller en virksomhedsoverdra- gelse. L&F’s forslag falder uden for for- målet med ejendomsvurderingslo- vens § 11, som ikke er at tilbyde løbende ejendomsvurderinger for visse erhvervsejendomme. L&F beder skatteministeren posi- tivt at tilkendegive, at dette lov- forslag ikke har til hensigt at skabe en kamp om den sidste krone, og at andelsselskaber ikke vil blive på- lagt unødige administrative byrder i form af omfattende dokumentati- onskrav – eksempelvis ved krav om sagkyndige vurderinger af hver ejendom for at fastslå handelsvær- dien. L&F beder derudover skatte- ministeren om at bekræfte, at det er skattemyndighederne, der har bevisbyrden for, at handelsværdien ikke er korrekt. Lovforslaget har ikke til hensigt at skabe unødige administrative byr- der. Forslaget ændrer ikke de gæl- dende regler. Skatteforvaltningen foretager kontrol efter risiko og væsentlighed og arbejder også for, at der ikke skabes unødige admini- strative byrder i denne sammen- hæng. Dette understøttes af, at det vur- deres, at reglerne giver tilstrækkelig fleksibilitet til, at særlig værdian- sættelse af ejendomme kun er nød- vendig, hvor den regnskabsmæs- sige værdi åbenbart fører til en for- kert værdiansættelse. Der henvises i øvrigt til kommen- taren til Dansk Erhverv om for- muebeskattede andelsselskaber. Side 88 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Virksomhedsskatteloven L&F finder det uklart, hvad der gælder, hvis en del af en ejendom hverken anvendes til erhvervsmæs- sige formål eller boligformål fx en landbrugsejendom, der udover at anvendes erhvervsmæssigt og til boligformål og anvendes til hobby- virksomhed. Det er L&F’s opfat- telse, at 25 pct.-reglen også finder anvendelse i sådanne tilfælde. L&F anmoder om, at der udarbej- des eksempler, der omfatter ikke erhvervsmæssigt anvendte drifts- bygninger, såsom ubenyttede byg- ninger eller privat benyttede byg- ninger. Det bemærkes, at de foreslåede ændringer af virksomhedsskattelo- vens § 1, stk. 3, alene finder anven- delse for ejendomme, der kun an- vendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål. Det vil sige, at den af L&F be- skrevne situation, hvor en ejen- dom udover at anvende til bolig- formål og erhvervsmæssige formål også anvendes til hobbyvirksom- hed falder under den gældende re- gel i virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 2. pkt., hvoraf en ejendom, der både tjener til bolig for ejeren og anvendes erhvervsmæssigt i væ- sentligt omfang, indgår i virksom- hedsordningen med den erhvervs- mæssige del af ejendommen. Det bemærkes, at den nye supple- rende skematiske metode vil kunne være retningsgivende i for- hold til denne væsentlighedsvurde- ring, som der skal foretages efter virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 2. pkt. L&F anmoder Skatteministeriet om at bekræfte, at reglerne ikke ændres, hvis boligdelen bebos af både ejeren og for eksempel eje- rens samlever. De foreslåede ændringer af virk- somhedsskattelovens § 1, stk. 3, og § 3, stk. 4, går på ejendomme, der kun anvendes af ejeren til boligfor- mål og erhvervsmæssige formål. At ejeren bor i ejerboligen sam- men med fx sin samlever har ingen betydning. L&F anmoder, at Skatteministeriet om nøjere at beskrive, hvornår en Det beror på en konkret vurde- ring, hvorvidt en fordeling efter Side 89 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer fordeling efter ejendomsavancebe- skatningslovens § 4, stk. 5, fortsat er retvisende, herunder opstilles to eksempler. L&F spørger i den forbindelse om, hvorvidt det kan antages, at der gælder en uformel 20 pct. regel, så- ledes at hvis ændrede værdier afvi- ger mindre end 20 pct. fra de vær- dier, der er aftalt mellem køber og sælger ved køb, kan køber anvende de kontantomregnede værdier, der fremgår af overdragelsesaftalen, og indekserer disse i henhold til den ”skematiske metode”. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, fortsat anses for retvi- sende. Hvilke elementer, der kan indgå i denne vurdering, er anført i lov- forslagets bemærkninger. Bestem- melsen er målrettet situationer, hvor den skattepligtige køber en ejendom til brug for både egen be- boelse og erhvervsmæssig aktivitet, og hvor overdragelsen af ejendom- men sker i tæt tilknytning til det tidspunkt, hvor den skattepligtige tilvælger virksomhedsordningen, eller hvor den skattepligtige alle- rede anvender virksomhedsordnin- gen. Det er opfattelsen, at en så- dan fordeling er udtryk for en af- balanceret fordeling af den sam- lede kontante anskaffelsessum mellem den del af ejendommen, der kun anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål, som i princippet er mere retvisende end den skematiske metode. Det bemærkes, at der ikke er en uformel 20 pct.-regel, som anført af L&F, i forhold til vurderingen af, om en fordeling efter ejen- domsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5. L&F finder det uhensigtsmæssigt, at procentsatsen ”vendes om” i forhold til, hvilken andel af en ejendom, der anses for anvendt til erhvervsmæssige formål eller bo- ligformål. L&F gør bemærkningen gældende i forhold til ændringerne i virksomhedsskatteloven, jf. Det er korrekt, at procentsatserne for de nævnte bestemmelser bliver ”vendt om” i forhold til de gæl- dende bestemmelser. Dette har dog ikke nogen betydning i for- hold til, hvor stor en andel af en ejendom, der skal anvendes af eje- ren til erhvervsmæssige formål. Side 90 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer lovforslagets § 12, og ligningslo- ven, jf. lovforslagets § 9, nr. 1 og 4. L&F ønsker, at Skatteministeriet forklarer den valgte fremgangsme- tode, herunder kommer med ek- sempler, der illustrerer det hen- sigtsmæssige i den valgte metode samt hvilken forskel valget gør. Med den valgte skrivemetode, hvor procentsatserne ”vendes om”, kan det læses direkte i lovtek- sten, hvad forholdet skal være mel- lem de to kendte værdier, nemlig ejendommens kontante anskaffel- sessum og ejendomsværdien af ejerboligdelen, for at betingelserne for erhvervsmæssig benyttelse er opfyldt. Den foreslåede skematiske metode bygger på det princip, at værdien af den erhvervsmæssige del af en ejendom er residualen, når man trækker værdien af ejerboligen fra den samlede værdi af ejendom- men. L&F beder Skatteministeriet be- kræfte, at når den skattepligtige kan vælge, at en ansat ejendoms- værdi efter ejendomsvurderingslo- vens § 11 skal træde i stedet for ejendommens kontante anskaffel- sessum, så er det også muligt at fravælge dette. Det bemærkes, at der med forsla- get om at kunne anvende en ansat ejendomsværdi efter ejendomsvur- deringslovens § 11 i stedet for ejendommen kontante anskaffel- sessum er tale om et aktivt valg fra den skattepligtiges side. Der er således ikke tale om, at den skattepligtige aktivt skal fravælge en ansat ejendomsværdi efter ejedomsvurderingslovens § 11, hvis den skattepligtige har anmo- det herom i anden sammenhæng. Det bemærkes, at bestemmelserne i virksomhedsskatteloven § 1, stk. 3, anvendes til at fastlægge, hvor stor en del af ejendommen der kan indgå i virksomhedsordningen. L&F anfører, at formålet med in- dekseringsreglerne i denne Det kan bekræftes, at den foreslå- ede indeksering har til formål at in- deksere forskellige anskaffelses- summer, evt. ejendomsværdier ef- ter ejendomsvurderingslovens § 11, ombygninger mv. på en ejen- dom. Side 91 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer bestemmelse og ikke kun i virk- somhedsskattelovens § 3, stk. 4, formentlig er at få indekseret en ejendoms forskellige anskaffelses- summer, vurderinger, ombygnin- ger mv. i forhold til hinanden. L&F spørger, om Skatteministeriet kan bekræfte dette. Formålet med den foreslåede in- deksering i forhold til virksom- hedsskattelovens § 1, stk. 3, er at sørge for, at ejendommens kon- tante anskaffelsessum kommer på niveau med ejendomsværdien på ejerboligdelen. Uden indekserin- gen vil ejendomsværdien på ejer- boligen (som løbende vurderes) over tid alt andet lige udgøre en stadig større andel af en historisk anskaffelsessum. Formålet med den foreslåede in- deksering i forhold til virksom- hedsskattelovens § 3, stk. 4, er at sørge for, at ejendommens kon- tante anskaffelsessum løbende in- dekseres, så den svarer til en til- nærmet handelsværdi. L&F beder Skatteministeriet be- kræfte, at de nugældende regler for værdiansættelse af ejendomme ved overgang fra erhvervsmæssig til privat anvendelse fortsat vil være gældende. Det henvises til kommentarerne til FSR om virksomhedsordningen. L&F beder endvidere Skattemini- steriet redegøre for, hvorvidt virk- somhedsskattelovens § 3, stk. 7, afskærer indeksering af den kon- tante anskaffelsessum eller ansat ejendomsværdi efter ejendomsvur- deringslovens § 11, jf. de foreslå- ede ændringer af virksomhedsskat- telovens § 3, stk. 4, hvis den skat- tepligtige fravælger virksomheds- ordningen et enkelt indkomstår for at genindtræde i ordningen igen ef- terfølgende. Der er ikke foreslået ændringer til virksomhedsskattelovens § 3, stk. 7, hvorfor den fortsat finder an- vendelse som hidtil. En ejendom skal således medregnes til samme værdi, som da virksomhedsordnin- gen senest blev anvendt, hvis virk- somhedsskattelovens § 3, stk. 7, finder anvendelse. Det vil sige, at der hverken sker in- deksering eller er mulighed for at medregne en ejendom til en ansat ejendomsværdi efter Side 92 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer ejendomsvurderingslovens § 11, hvis en sådan måtte foreligge. Ydermere vil en ejendom, der er anskaffet, mens den skattepligtige har anvendt virksomhedsordnin- gen, fortsat skulle medregnes til den kontante anskaffelsessum uden indeksering. Eksemplet i lovforslaget er præci- seret, da det beskriver en situation, hvor ejendommen erhverves mange år før, den skattepligtige indtræder i virksomhedsordningen første gang, og hvor virksomheds- skattelovens § 3, stk. 7, ikke finder anvendelse. L&F påpeger, at reglerne for op- gørelse af kapitalafkastgrundlaget ved anvendelse af virksomheds- ordningen ikke er foreslået ændret, og derfor beder L&F om bekræf- telse af, at principperne for værdi- ansættelse af fast ejendom, der fremgår af virksomhedsskattelo- vens § 8, ikke berøres af de fore- slåede ændringer. L&F bemærker i denne sammen- hæng, at de finder det overra- skende, at Skatteministeriet fore- slår, at kapitalafkastgrundlaget op- gjort efter reglerne for at kapitalaf- kastordningen påvirkes af en in- deksering, men kapitalafkastgrund- laget opgjort ved anvendelse af virksomhedsordningen tilsynela- dende ikke skal eller kan indekse- res. L&F beder Skatteministeriet om at bekræfte, at ved anvendelse af Skatteministeriet kan bekræfte, at reglerne for opgørelse af kapitalaf- kastgrundlaget ved anvendelse af virksomheds- eller kapitalafkast- ordningen ikke foreslås ændret ved lovforslaget. Der foreslås ingen in- deksering af den værdi en ejendom medregnes til i kapitalafkastgrund- laget – nemlig den kontante an- skaffelsessum. Skatteministeriet bemærker, at ka- pitalafkastordningen ændres på samme vis som virksomhedsord- ningen i forhold til den nye sup- plerende skematiske metode for at kunne opgøre, hvor stor en del af en ejendom, der anvendes af eje- ren til erhvervsmæssige formål. In- dekseringen er en integreret del af den nye supplerende skematiske metode. Formålet med indeksering er i denne henseende at sikre, at den Side 93 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer kapitalafkastordningen vil værdien af den erhvervsmæssige del akti- ver, der benyttes både til erhvervs- mæssige og private formål, kunne indekseres, og dermed den indek- serede værdi af den erhvervsmæs- sige del af det blandede aktiv, der indgår i kapitalafkastrundlaget. L&F beder i den forbindelse Skat- teministeriet om at bekræfte, at denne indeksering ikke gælder for værdien af aktiver, der udeluk- kende benyttes erhvervsmæssigt. løbende prisudvikling, der er på ejendomsmarkedet, og som i prak- sis afspejles løbende i ejendoms- værdien for den del af ejendom- men, der anvendes til boligformål, også indarbejdes i ejendommens anskaffelsessum. Uden indeksering vil ejendommens anskaffelsessum være udtryk for en historisk værdi, som vil kunne stå i misforhold til den ejendomsværdi, der fastsættes løbende for den del af ejendom- men, der anvendes til boligformål. Det er derfor Skatteministeriets opfattelse, at der ikke gjort forskel på virksomheds- eller kapitalaf- kastordningen i forhold til kapital- afkastgrundlaget. Landbrug & Fødevarer (L&F) – del 2 L&F er positive overfor udkastets forslag til ændring af reglerne for at nuværende ejer kan få eftergivet eller tilbagebetalt den opkrævning som vedr. tidligere ejers ejerperi- ode. Vedr. eftergivelses- og tilbagebetalings- ordningen for grundskyld ved efterregule- ring af skatteårene 2021-2023, hvor tidligere ejer er afgået ved døden L&F oplyser, at der er fire betingelser for, at en nuværende ejer kan få ef- tergivet eller tilbagebetalt den op- krævning, som vedrører tidligere ejers ejerperiode. L&F har bemærkninger til to af disse betingelser. Side 94 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer L&F bemærker til betingelse nr. 2, at det fremgår at ”nuværende ejer skal dokumentere, at en eventuel efterregulering af grundskylden for skatteårene 2021-2023 er regu- leret kontraktuelt med den nu ved døden afgåede ejer” L&F anfører, at efter deres opfat- telse vil denne dokumentation skulle indsendes i direkte tilknyt- ning til selve anmodningen om ef- tergivelse eller tilbagebetaling. L&F påpeger, at det dog ikke fremgår af lovforslagets bemærk- ninger, om deres opfattelse er kor- rekt og således hvornår denne do- kumentation skal foreligge, samt hvornår selve ansøgningen senest skal indsendes. L&F vil derfor opfordre til, at det tydeligt fremgår, om der er en tids- frist til at indsende ansøgningen samt hvornår relevant dokumenta- tion senest skal foreligge. De nærmere processuelle regler i forbindelse med en ansøgning vil blive fastlagt i praksis af Skattefor- valtningen. Forudsat den foreslåede ordning vedtages af Folketinget, vil dette ske på et tidspunkt, hvor en stor andel af efterreguleringerne af skatteårene 2021 til og med 2023 er gennemført. Der er for nu der- for ikke foreslået en slutdato for ordningen L&F bemærker til betingelse nr. 4, at det beløb, som eventuelt vil skulle eftergives eller tilbagebeta- les, skal udgøre 1.500 kr. eller der- over. L&F oplyser, at de forstår det såle- des, at den nuværende ejer skal hæfte for 1.500 kr., selvom den nye ejer ikke har haft nogen for- bindelse til ejendommen i den pe- riode, beløbet vedrører. Den foreslåede bagatelgrænse er indsat af administrative hensyn. Hertil vil et bortfald af bagatel- grænsen kræve, at der vil skulle til- vejebringes yderligere finansiering. Forslaget kan derfor ikke tiltrædes. Side 95 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer L&F oplyser videre, at det ser ud til, at beløbet er fastsat, så det sva- rer til grænsen på 1.500 kr. for ud- betaling efter kompensationsord- ningen til dødsboer. L&F mener dog, at der er en væ- sentlig forskel mellem disse to si- tuationer. L&F bemærker, at kompensations- reglerne for dødsboer gælder for selve dødsboet, og derfor omfatter beløbsbegrænsningen på 1.500 kr. også den person, der har ejet boli- gen i den pågældende periode. L&F er af den opfattelse, at i denne sag går begrænsningen der- imod til tredjemand, som ikke har haft nogen tilknytning til ejendom- men i den relevante periode. L&F påpeger, at det rejser spørgsmålet om, hvorvidt det er rimeligt, at tredjemand pålægges denne for- pligtelse, selvom det ”kun” er 1.500 kr. L&F vil derfor opfordre til, at det fjerde krav på minimum 1.500 kr. slettes. Landsforening for Som- merhusejere – del 1 og 2 Landsforeningen for Sommerhus- ejerne finder grundlaget for hørin- gen fatalt dårligt fra ministeriets side, og vil derfor nedenfor kom- mentere på de utilfredsstillende forhold vedrørende høringen, for- uden reaktion på enkelte indhold i høringsmaterialet. Side 96 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Landsforeningen for Sommerhus- ejerne udtrykker indledningsvist undren over, at ministeriet ikke an- vender høringsportalen fremfor tre gange at e-maile ud til høringspar- terne med store bilag, endda med synlige e-mailadresser på samtlige modtagere. Grundet juleferien blev hørings- pakken først lagt på høringsporta- len.dk den 10. januar 2025. For at sikre, at høringsparterne ikke skal afvente oprettelsen af hø- ringen på høringsportalen, er det almindelig praksis, at samtlige hø- ringsparter også modtager hørings- pakken via e-mail til deres hoved- postkasse. Det bemærkes, at høringslisten og e-mailadresserne er offentligt til- gængelige. Landsforeningen for Sommerhus- ejerne påpeger, at de ikke bryder sig om lovforslagets afslutning – ”og forskellige andre love” – som er mangelfuld og ikke giver et overblik. Landsforeningen for Sommerhus- ejerne mener, at der er dårlig kom- munikation fra Skatteministeriet til de høringsberettigede. Titlen på lovforslaget er affattet i overensstemmelse med Justitsmi- nisteriets lovkvalitetsvejledning pkt. 3.4.1, hvortil der henvises. Landsforeningen for Sommerhus- ejerne mener, at henset til lov- forslagets og dets bemærkninger fylder 200 sider, kan det medføl- gende høringsbrev på en halv side og et resumé på en side kun være mangelfuldt og overfladisk. Landsforeningen for Sommerhus- ejerne påpeger, at det ikke giver et overblik, som er en forudsætning for en reel høring. Landsforenin- gen for Sommerhusejerne mener Det er almindelig praksis, at både høringsbrev og resumé ikke har et omfang på mere end en side. Det har til hensigt at give læseren et overblik over lovforslagets pri- mære elementer. I lovforslaget almindelige bemærk- ninger uddybes de vigtigste ele- menter, mens den udtømmende oplistning af lovforslagets indhold Side 97 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer derfor, at det er virkelig dårlig kommunikation fra Skatteministe- riet til de høringsberettigede. findes i selve den foreslåede lov- tekst. Landsforeningen for Sommerhus- ejerne mener, at det er uaccepta- belt, at Skatteministeriet fremsen- der et 40 siders supplement i of- fentlig høring den 17. januar 2025, én uge inden høringsfristen. Landsforeningen for Sommerhus- ejerne påpeger, at høringsfristen derfor reelt kun er én uge, hvilket Landsforeningen for Sommerhus- ejerne findes utilstedeligt. Det bestræbes altid, at den vejle- dende høringsfrist på fire uger overholdes, jf. pkt. 7.1 i regerings- grundlaget »Ansvar for Danmark« fra december 2022. Det har dog ikke været muligt for så vidt angår de yderligere elemen- ter, som blev sendt i offentlig hø- ring den 17. januar 2025. Det bemærkes dog, at de yderli- gere elementer alene er til gunst for de boligejere, som elementerne vil omfatte. Landsforeningen for Sommerhus- ejerne er af den opfattelse, at hø- ringsmaterialet er så omfattende, kompliceret og dårligt struktureret, at der ikke kan forventes en reel borgerinddragelse i høringsproces- sen. Lovforslaget er udarbejdet i over- ensstemmelse med Justitsministeri- ets lovkvalitetsvejledning pkt. 3.4 om forslag til ændringslove, som der henvises til. Høringsmaterialet er endvidere ud- arbejdet i overensstemmelse med Justitsministeriets lovkvalitetsvej- ledning pkt. 9.1. om offentlig hø- ring, som der ligeledes henvises til. Landsforeningen for Sommerhus- ejerne oplyser, at de helt utilfreds- stillende og horrible sager i bl.a. pressen i forbindelse med ejen- domsvurderingsloven, ikke kan undre Landsforeningen for Som- merhusejerne, da lovgrundlaget er skuet så kompleks sammen, at: Skatteministeriets lovforslag er ud- arbejdet i overensstemmelse med Justitsministeriets til enhver tid gældende lovkvalitetsvejledning. Lovkvalitetsvejledningen har grundlæggende til hensigt at sikre, at opbygningen og struktureringen af lovforslag er ens på tværs af Side 98 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer 1) Skatteministeriet ikke kan kommunikere det på en for- ståelig måde, 2) det er så komplekst skruet sammen, at selv jurister skal bruge et meget stort tidsfor- brug for at sig et overblik, og 3) at det er nødvendigt med 244 siders beskrivelse. Landsforeningen for Sommerhus- ejerne udtrykker derfor tvivl om, hvorvidt politikerne i beslutnings- processen er udstyret med et for- nødent grundlag for en demokra- tisk proces. ministerier. Det medvirker til, at læsere af lovforslagets nemmere kan orientere sig i dets indhold. Lovforslagets omfang skal ses i ly- set af dets opbygning i form af lovtekst, almindelige bemærknin- ger og specielle bemærkninger. Det sikrer, at lovforslaget både er tilgængeligt for læsere med brug for en overordnet forståelse af dets indhold samt læsere, fx prakti- kere, som har brug for en mere de- taljeret og konkret forståelse af de enkelte bestemmelser. Lovgivningsprocessen har en række formelle sagsskridt, som skal sikre en oplyst proces i forbin- delse med vedtagelsen af lov- forslag, fx i forbindelse med Fol- ketingets udvalgsbehandling, som er beskrevet i afsnit 3.6 i Håndbog i folketingsarbejde, hvortil der henvises. Landsforeningen for Sommerhus- ejerne bemærker, at med lovforsla- get udtages de tilfælde, hvor bereg- ningen af kompensation ikke ef- fektivt kan systemunderstøttes, hvorved Skatteforvaltningen får mulighed for at træffe afgørelse om, at tilbagebetalingsordningen ikke kan anvendes. Landsforeningen for Sommerhus- ejerne protesterer over denne ud- tagelse, da det ikke er et argument for at reducere borgernes rettighe- der med begrundelse i et Det følger af ejendomsvurderings- lovens § 64, stk. 3, at Skatteforvalt- ningen kan træffe afgørelse om, at tilbagebetalingsordningen ikke kan anvendes. Bestemmelsen blev oprindeligt indsat ved lov nr. 654 af 8. juni 2017, og ændret ved lov nr. 1580 af 27. december 2019, hvorfor der er tale om gældende ret. Tilbagebetalingsordningen blev indført som et alternativ til den al- mindelige klageret over ejendoms- vurderingerne. Side 99 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer utilstrækkeligt it-system i Skatte- forvaltningen. Landsforeningen for Sommerhus- ejerne mener, at det forbehold i lovforslaget er et fatalt angreb på ambitionerne med statens digitali- sering, at Landsforeningen for Sommerhusejerne til orientering har fremsendt bemærkninger om det forhold til digitaliseringsmini- steren. Det betyder, at boligejere, som en- ten udtages eller takker nej til tilba- gebetalingsordningen, i stedet kan klage over de ejendomsvurderin- ger, som de ikke tidligere har kun- net påklage. Afslutningsvist har lovforslagets justering af tilbagebetalingsordnin- gen til hensigt at sikre Skattefor- valtningen videre rammer for at rette fejl i tilbagebetalingsordnin- gen. Fejl som i henhold til gæl- dende ret ikke kan rettes. Landsforeningen for Sommerhus- ejerne påpeger, at der står i lov- forslaget, at afgørelser efter tilba- gebetalingsordningen træffes uden partshøring, at afgørelser ikke kan påklages til anden administrativ myndighed og ikke kan ændres el- ler berigtiges. Landsforeningen for Sommerhus- ejerne oplyser, at ikke mindst med arterne og mængden af fejl, der har været i pressen, er det uacceptabelt at fratage borgeren en klagemulig- hed. Landsforeningen for Sommerhus- ejerne anfører videre, at der heller ikke er balance i det, når det samti- digt besluttes, at Skatteforvaltnin- gen af egen drift kan tilbagekalde et tilbud om kompensation eller en udbetalt kompensation indtil tre år efter tidspunktet for kravets op- ståen. Den omtalte bestemmelse i ejen- domsvurderingslovens § 78, blev oprindeligt indsat ved lov nr. 654 af 8. juni 2017, og senere ændret ved lov nr. 1061 af 30. juni 2020. Der er derfor tale om gældende ret. Der henvises til svaret ovenfor vedr. klagemuligheder. Side 100 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Landsforeningen for Sommerhus- ejerne er dog tilfredse med lov- forslagets ene hovedformål om- kring en løsning på ”grundskyld og dækningsafgift i visse udstyknings- tilfælde”, som løser de horrible til- fælde, der er kendt fra 2022 og 2024 om en boligejers hæftelse for udstykkede parceller, der fremover undgås ved at flytte ansvaret fra boligejeren til ejendomsudvikleren. Landsforeningen for Sommerhus- ejerne noterer sig med tilfredshed, at eftergivelses- og tilbagebeta- lingsordningen i forbindelse med efterreguleringer af grundskyld for skatteårene 2021 til 2023 i ejen- domsskattelovens kapitel 11 b til- rettes, så der undgås åbenlyse ulo- giske fejl, som er kendt fra pres- sen, og som Skatteministeriet og Vurderingsstyrelsen med rette er kritiseret for. Landsforeningen for Sommerhus- ejerne noterer sig også med til- fredshed udvidelsen af den stats- lige berostillelse af opkrævning grundskyld af ejerboliger, mens der pågår politiske drøftelser om en eventuel lovgivningsmæssig løs- ning. Landsforeningen for Sommerhus- ejerne noterer sig endeligt med til- fredshed, at der justeres i tilbage- betalingsordningen vedr. for meget betalt ejendomsskat, så Vurde- ringsstyrelsen får mulighed for at Det bemærkes, at der i forbindelse med efterreguleringen af grund- skyld for skatteårene 2021 til 2023 er blevet administreret i overens- stemmelse med gældende ret. Der er derfor ikke tale om åbenlyse og ulogiske fejl. Side 101 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer give berørte boligejere et nyt tilbud om kompensation. Parcelhusejernes Lands- forening – del 1 og 2 Parcelhusejernes Landsforening anfører, at første del af høringsma- terialet er fremsendt til høringspar- terne en dag før Danmark traditio- nelt lukker ned for jul og nytår, hvorfor en høringsfrist den 24. ja- nuar 2025 reelt kun giver hørings- parterne 17 arbejdsdage til at gen- nemskue et materiale, der i udsen- delsen fylder 204 sider. Parcelhusejernes Landsforening påpeger, at hertil kommer, at man den 16. januar 2025 har fremsendt supplerende materiale på yderli- gere 40 sider, men med uændret høringsfrist. Parcelhusejernes Landsforening anfører, at dette re- elt betyder, at dette har skulle be- arbejdes på 5 dage. Parcelhusejernes Landsforening finder det dybt beklageligt, at der gives så kort frist til at gennemgå et så komplekst materiale. Parcelhusejernes Landsforening oplyser, at med den meget korte tidsfrist in mente, ser sig nødsaget til kommenterer på et mindre antal punkter end, hvad vi umiddelbart formoder kunne være relevant, hvorfor vi forbeholder os retten til senere at fremkomme med supple- rende bemærkninger. Høringsfristen er i overensstem- melse med retningslinjerne i Justitsministeriets lovkvalitetsvej- ledning punkt 9.1.2. For så vidt angår den forkortede høring over de yderligere elemen- ter henvises til kommentaren til FSR om den forkortede hørings- frist. Parcelhusejernes Landsforening skal nedenfor fremkomme med en række generelle kommentarer til Side 102 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer nogle af forslagene i et vist omfang uden reference til relevante para- graffer. Parcelhusejernes Landsforening hilser det velkomment, at man vil gøre op med den absurde situa- tion, at en grundejer kan hæfte for et helt udstykningsområde, fordi man af visse årsager ikke har fået matrikuleringen på plads, men stil- ler spørgsmål ved, at dette kun skal gælde i op til to år, efter udstyknin- gen er gennemført. Afgrænsningen til 2 år skyldes, at problemstillingen ikke længere ek- sisterer herefter. Udstykkes en ejendom fx den 1. april 2025, vil restejendommen – dvs. den resterende andel af den nu udstykkede grund – blive vur- deret pr. 1. januar 2026. Denne vurdering udgør beskatnings- grundlaget fra og med 1. januar 2027. Fra og med den 1. januar 2027 – dvs. op til 2 år efter udstykningen er gennemført – vil både vurderin- gen og beskatningen afspejle rest- ejendommen som denne ser ud ef- ter udstykningen. Parcelhusejernes Landsforening stiller desuden spørgsmål ved, at kommunerne af staten friholdes for tab, når en kommunalbesty- relse beslutter eftergivelse af grundskatter. Med den foreslåede ordning vil det altid være Skatteforvaltningen, som vil træffe beslutning om både eftergivelse og tilbagebetaling af grundskyld. Det foreslås derfor, at staten afholder udgiften hertil. Parcelhusejernes Landsforening bemærker til punkt 2.5 vedrørende justering af tilbagebetalingsordnin- gen, at det er anført, at ”Det er ho- vedreglen, at tilbagebetalingsord- ningen skal anvendes – det vil sige ejendomsejeren skal have et til- bud”. Side 103 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Parcelhusejernes Landsforening oplyser, at det er dog forudsat i reglerne, at der kan opstå tilfælde, hvor beregningen af kompensation ikke effektivt kan systemunder- støttes, hvorfor Skatteforvaltnin- gen har mulighed for at træffe af- gørelse om, at tilbagebetalingsord- ningen ikke kan anendes, jf. ejen- domsvurderingslovens § 64, stk. 3. Parcelhusejernes Landsforening må desværre udtrykke forståelse for, at der vil kunne være it-pro- blemer med videre, der umuliggør, at der automatisk kan beregnes/af- gøres tilbagebetaling af ejendoms- værdiskat, specielt for årene 2011, 2013 og 2015. Parcelhusejernes Landsforening finder det positivt, at der, som om- talt i punktet 2.3.2. vedrørende Skatteministeriets og forligskred- sens overvejelser om, at der skal indføres en eftergivelses- og tilba- gebetalingsordning af grundskyld i forbindelse med efterregulering af skatteårene 2021.2023 i de tilfælde, hvor den tidligere ejer er afgået ved døden, og visse betingelser er opfyldt. Parcelhusejernes Landsforening skal dog opfordre til, at der ikke går for meget bureaukrati i de do- kumenter, der skal fremskaffes af den forurettede boligejer. I bemærkningerne til den foreslå- ede eftergivelses- og tilbagebeta- lingsordning er det bl.a. beskrevet, at dokumentationskravet som ud- gangspunkt vil kunne opfyldes ved udlevering af købskontrakten. Parcelhusejernes Landsforening foreslår, at den foreslåede Der henvises til svaret til Land- brug & Fødevarer vedr. eftergivel- ses- og tilbagebetalingsordningen Side 104 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer minimumsgrænse pr. berørte år på 1.500 kr. bortfalder. for grundskyld ved efterregulering af skatteårene 2021-2023, hvor tid- ligere ejer er afgået ved døden Skatterevisorforeningen – del 1 Vedr. § 11-vurderinger Skatterevisorforeningen anfører, at ved lovforslagets § 2 forslås ejen- domsvurderingslovens § 11 æn- dret, så parterne i en overdragelse af fast ejendom får et retskrav på anvendelse af en § 11-vurdering ved bo- og gaveafgiftsberegningen. Efter forslaget skal § 11-vurderin- gen fortages efter prisforholdene pr. seneste forudgående alminde- lige vurdering af ejendommen af den pågældende kategori på an- modningstidspunktet. § 11-vurderingen forslås at have en gyldighedsperiode på 2 år fra an- sættelsestidspunktet, jf. det foreslå- ede stk. 3. Dermed får parterne mulighed for at få en for skattemyndighederne bindende værdiansættelse af ejen- dommen, der bygger på prisfor- hold, der ligger mere end 4 år forud for overdragelsestids-punk- tet, og uanset prisudviklingen på den konkrete ejendom frem til overdragelsestidspunktet. Skatterevisorforeningen bemærker, at det formentlig ikke kan anses at være formålet med forslaget, når der henses til, at 20 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 som ændret ved cirkulære nr. 9792 af 27/9 2021 ikke kan finde an- vendelse, hvis parterne er Det foreslåede retskrav har til for- mål at sikre forudberegnelighed og understøtter det, som var formålet med muligheden for at anmode om (og betale for) en ad hoc an- sættelse af ejendomsværdien, nem- lig at det skal kunne anvendes til brug for bo- og gaveafgiftsbereg- ning. Side 105 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer bekendte med, at handelsværdien på overdragelsestidspunktet afvi- ger væsentligt fra den seneste of- fentlige ejendomsværdi (= særlige omstændigheder) Skatterevisorforeningen bemærker, at bindingsperioden er 6 måneder for et bindende svar på værdian- sættelse af fast ejendom afgivet af skattemyndighederne efter skatte- forvaltningslovens kapitel 8. Ejendomsavance ved salg af blandet be- nyttede ejendomme Skatterevisorforeningen anfører, at der foreslås en ikke uvæsentlig lempelse af ejendomsavancebe- skatningslovens § 9, stk. 1, gæl- dende for blandet benyttede ejen- domme der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, hvor ejen- dommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren, og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt. Skatterevisorforeningen bemærker, at lempelsen består i, at fortjeneste på erhvervsdelen af en blandet be- nyttet ejendom omfattet af ejen- domsavancebeskatningslovens § 9, hvor værdien af erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen, lig- ger i spændet mellem 25 pct. og op til, at ejendommen skal vurderes som en erhvervsejendom efter ejendomsvurderingsloven, generelt vil blive skattefritaget. Videre bemærker Skatterevisorfor- eningen, at hidtil har alene blandet benyttede ejendomme, der frem- trådte som rene Henset til, at der ikke længere an- sættes løbende ejendomsværdier for erhvervsejendomme, har det ikke været muligt 1:1 at videreføre den gældende retsstilling for an- vendelsesområdet for ejendoms- avancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., vedrørende ejendoms- avance af ejendomme, der er be- nyttes til såvel boligformål som er- hvervsmæssige formål. Det kan bekræftes, at det foreslå- ede alternativ til anvendelsen af ejendomsværdien – hvorefter det afgørende for, at en blandet benyt- tet ejendom er omfattet af ejen- domsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., vil være, at ejendom- men er kategoriseret som en er- hvervsejendom efter ejendomsvur- deringsloven – medfører en æn- dring af ejendomme, der er omfat- tet af hhv. ejendomsavancebeskat- ningslovens §§ 8 og 9. Det kan også bekræftes, at flere ejen- domme formentligt fremadrettet vil blive omfattet af den såkaldte Side 106 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer beboelsesejendomme på afståel- sestidspunktet, i særlige tilfælde været skattefritaget efter en admi- nistrativ praksis. Skatterevisorforeningen finder, at der med den foreslåede lempelse synes at blive åbnet for, at også ejendomme med væsentlig er- hvervsmæssig benyttelse, der ikke fremtræder som rene beboelses- ejendomme, vil blive omfattet af den fulde skattefrihed, fx en bu- tiksejendom på et hovedstrøg med beboelse for ejeren på 1. sal, eller en ejendom med et autoværksted i et område udlagt til blandet bebo- else og erhverv, hvor ejeren bor på ejendommen i et særskilt opført parcelhus. Skatterevisorforeningen finder vi- dere, at det ikke synes at hænge sammen med, at lovforslaget i øv- rigt søger at bibeholde de eksiste- rende muligheder for løbende skattemæssige fradrag af afskriv- ninger og udgifter på den er- hvervsmæssige del af en blandet benyttet ejendom. parcelhusregel i ejendomsavance- beskatningslovens § 8, hvorefter fortjenesten af hele ejendommen under visse betingelser er skattefri. I arbejdet med at finde de foreslå- ede alternativer til anvendelsen af løbende ejendomsværdier har det bl.a. været afgørende, at alternati- verne ikke må stille nuværende ejendomsejere dårligere set i for- hold til retsstillingen efter gæl- dende regler. Det er væsentligt at bemærke, at hele fortjenesten ved salg alene vil være skattefri, hvis betingelserne efter ejendomsavancebeskatnings- lovens § 8 er opfyldt. I tilfælde, hvor de ikke er opfyldt – hvorefter ejeren skal ejendomsavancebeskat- tes af hele fortjenesten ved salg – vil der ikke være tale om en lem- pelse af reglerne, men derimod en skærpelse henset til, at fortjenesten ved salg af ejerboligdelen i dag er skattefri efter ejendomsavancebe- skatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt. Der er derfor indsat en overgangs- ordning i lovforslaget for nuvæ- rende ejere, der efter gældende regler er omfattet af ejendoms- avancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., men som fremadrettet vil være omfattet af ejendomsavan- cebeskatningslovens § 8. Sådanne ejere vil ved henvendelse til Skatte- forvaltningen kunne vælge, at ejen- dommen skal behandles efter ejen- domsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt. Side 107 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer Det er Skatterevisorforeningens opfattelse, at det bør overvejes, om ikke en fordeling foretaget af parterne efter ejendomsavancebe- skatningslovens § 4, stk. 5 – der er undergivet skattemyndighedernes prøvelse efter ejendomsavancebe- skatningslovens § 4, stk. 6 – kunne udgøre grundlaget for bedømmel- sen af den væsentlige erhvervs- mæssige benyttelse på minimum 25 pct. efter den gældende ejen- domsavancebeskatningslovs § 9, stk. 1. Skatterevisorforeningens forslag indebærer, at den skattemæssige behandling af avancen ved blandet benyttede ejendomme vil afhænge af parternes fordeling efter ejen- domsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5. Det anerkendes, at Skatterevisor- foreningens forslag i udgangs- punktet vil indebære en retsstilling, som i højere grad svarer til den gældende retsstilling efter ejen- domsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt., set i forhold til det i lovforslaget foreslåede alternativ til anvendelsen af ejendomsværdien. Hvis parterne ikke har foretaget en fordeling, vil det imidlertid være Skatteforvaltningen, der træffer af- gørelse om fordelingen, ved en eventuel prøvelse af skatteansæt- telsen. Hvis parterne i overdragel- sen er opmærksomme på, at den skattemæssige behandling af avan- cen afhænger af den aftalte forde- ling af afståelsessummen, vil par- terne givetvis aftale en fordeling. Dog vil fordelingen være underlagt Skatteforvaltningens prøvelse, og Skatteforvaltningen kan tilsætte fordelingen, hvis den er væsentligt forkert. Hvis parterne vil have sik- kerhed for, om avancen er omfat- tet af hhv. ejendomsavancebeskat- ningslovens §§ 8 og 9, vil parterne være nødsaget til at bede om bin- dende svar. Forslaget om at anvende parternes fordeling efter Side 108 af 108 Organisation Bemærkninger Kommentarer ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, vil således indebære en usikker retsstilling i forhold til, hvorvidt en blandet benyttet ejen- dom er omfattet af hhv. ejendoms- avancebeskatningslovens §§ 8 og 9, og det vurderes ikke hensigts- mæssigt, at usikkerheden ved ret- stillingen vil skulle afbødes ved bindende svar fra Skattestyrelsen, som ejeren i øvrigt skal betale et gebyr for. Forslaget forventes desuden at in- debære en større og ikke uvæsent- lig administrativ byrde for Skatte- forvaltningen, fordi forslaget for- mentlig vil medføre flere anmod- ninger om bindende svar og flere sager, hvor der skal tages stilling til parternes fordeling. Det i lovforslaget foreslåede alter- nativ til anvendelsen af ejendoms- værdien i relation til ejendoms- avancebeskatningslovens § 9, stk. 1, 2. pkt. – hvorefter kategoriserin- gen som erhvervsejendom efter ejendomsvurderingsloven er afgø- rende for, at avancen skal behand- les efter denne bestemmelse – er derfor opretholdt. Vurderingsankenævns- foreningen Vurderingsankenævnsforeningen bemærker, at foreningen efter en gennemgang af det fremsendte materiale ingen bemærkninger har hertil.
Høringssvar.pdf
https://www.ft.dk/samling/20241/lovforslag/l177/bilag/1/2995638.pdf
Advokatrådet
www.advokatsamfundet.dk · postkasse@advokatsamfundet.dk 1
Skatteministeriet
lovgivningogoekonomi@skm.dk; mja@skm.dk; mero@skm.dk
KRONPRINSESSEGADE 28
1306 KØBENHAVN K
TLF.: 33 96 97 98
DATO: 28. januar 2025
SAGSNR.: 2024 - 3681
ID NR.: 1069458
Høring over forslag til ændring af ejendomsskatteloven,
ejendomsvurderingsloven, afskrivningsloven, boafgiftsloven og forskellige
andre love, jeres j.nr. 2024 4033
Ved e-mail af 19. december 2024 har Skatteministeriet anmodet om
Advokatrådets bemærkninger til ovennævnte forslag.
Advokatrådet har følgende bemærkninger:
Vedrørende lovforslagets pkt. 19
Det foreslås i lovforslagets pkt. 19 at indføre en bestemmelse i
ejendomsskattelovens § 45, stk. 3, hvorefter stigningsbegrænsningen på
grundskyld ikke skal gælde, når en ejendom ophører med at være undtaget for
vurdering.
Det fremgår af bemærkningerne til lovforslagets pkt. 19, at bestemmelsen
påtænkes at skulle finde anvendelse i de tilfælde, hvor en tidligere undtagelse
ophører som følge af, at ejendommen ændres:
at grundskylden det første
kalenderår for en ejendom, der ophører med at være undtaget fra vurdering, fordi
ejendommen ændres [Advokatrådets understregning], så den ikke længere er en
ejendom oplistet i ejendomsvurderingslovens § 9, altid vil udgøre grundskylden opgjort
efter ejendomsskattelovens kapitel 1-5, dvs. den fulde grundskyld for kalenderåret.
Offentligt
L 177 - Bilag 1
Skatteudvalget 2024-25
Advokatrådet
www.advokatsamfundet.dk · postkasse@advokatsamfundet.dk 2
At bestemmelsen tilsigtes at finde anvendelse ved ophør som følge af ændringer
ved ejendommen, harmonerer dog ikke med bestemmelsens ordlyd, idet denne
fo ejendomme der ophører med at være undtaget for vurdering efter
.
Den foreslåede bestemmelse omfatter således også situationer, hvor en
undtagelse ophører, selvom der ikke er sket ændringer på ejendommen.
Det skal hertil bemærkes, at ejendomsvurderingssystemet har været suspenderet
i mere end 10 år, og at vurderingsgrundlaget i suspensionsperioden i
overvejende grad - har bestået af videreførte 2011 og 2012-vurderinger.
Landets ejendomme skal have nye ejendomsvurderinger i det nye
vurderingssystem, og der er i denne forbindelse en ikke ubetydelig risiko for, at
Vurderingsstyrelsen i nogle tilfælde ændrer opfattelse i forhold til en tidligere
s at en ejendom,
der tidligere har været undtaget for vurdering, nu skal vurderes i den nye
ejendomsvurderingslov. I den situation ophører vurderingsundtagelsen således
uden at ejendommen har ændret sig, men alene af den grund, at
Vurderingsstyrelsen måtte mene, at ejendommen ikke længere opfylder
betingelserne for at være undtaget for vurdering.
Det er ikke rimeligt, at ejere i sådanne situationer skal opkræves grundskyld fuldt
ud netop fordi, at det ikke er forhold ved ejendommen, der medfører ophør af
undtagelsen.
Det bør derfor præciseres, at det alene er i tilfælde, hvor undtagelsen ophører som
følge af, at ejendommen ændres, at der skal ske fuld indfasning, således at
bestemmelsens ordlyd bringes i overensstemmelse med lovgivers intention.
Der henvises i øvrigt til, at netop denne model - dvs. stigningsbegrænset
indfasning af grundskylden netop foreslås vedtaget i relation til bortfald af
fritagelser for grundskyld, jf. lovforslagets pkt. 22 vedr. ejendomsskattelovens §
45, stk. 4, hvori det foreslås, at ejendomme der ophører med at være fritaget for
grundskyld generelt, vil være omfattet af stigningsbegrænsningsordningen
Advokatrådet
www.advokatsamfundet.dk · postkasse@advokatsamfundet.dk 3
I forlængelse heraf bør det i øvrigt overvejes, om ikke der ligeledes bør gælde en
stigningsbegrænsning i alle tilfælde af, at en ejendom ophører med at være
undtaget for vurdering, idet der ikke bør være en forskelsbehandling i
beskatningen alt efter, om det er en grundskyldsfritagelse eller en
vurderingsundtagelse, der ophører.
Afslutningsvist skal det bemærkes, at grønne områder og fællesarealer var ansat
til kr. 0 i henhold til den tidligere vurderingslov. Disse arealer vil skulle
kategoriseres som rekreative arealer i bestemmelserne i den nye
ejendomsvurderingslov, og dermed skulle have ansat grundværdier til beskatning.
I disse tilfælde er der ikke tale om, at arealerne har været undtaget fra vurdering,
og det bedes bekræftet, at stigningsbegrænsningsordningen vil omfatte sådanne
rekreative arealer.
Vedrørende lovforslagets pkt. 22
Der er for nyligt vedtaget lovbestemmelser, der indfører en stigningsbegrænsning
af dækningsafgiften, hvorefter dækningsafgiften årligt ikke kan stige med mere
end 10 % af den fuldt indfasede dækningsafgift.
Den nuværende ordning har virkning fra skatteåret 2022, således at det er
dækningsafgiftsbetalingen for 2021, der kommer til at udgøre indgangsværdien til
stigningsbegrænsningsordningen.
Efter de nuværende regler er det en forudsætning for at være omfattet af
stigningsbegrænsningen af dækningsafgiften, at ejendommen har betalt
dækningsafgift i 2021.
Advokatsamfundet har i et tidligere høringssvar påpeget uhensigtsmæssigheder
ved denne regel, idet der kan være flere ejendomme, der af forskellige årsager ikke
har betalt dækningsafgift i 2021, og for hvilke det vil være ganske urimeligt, at de
ikke ved indførelse af dækningsafgift i senere skatteår er omfattet af
stigningsbegrænsningsordningen.
Der foreslås nu indført en bestemmelse, hvorefter der i tre undtagelsestilfælde
skal gælde stigningsbegrænsning, selvom ejendommen ikke har betalt
dækningsafgift i 2021.
Advokatrådet
www.advokatsamfundet.dk · postkasse@advokatsamfundet.dk 4
Dette gælder, når årsagen til, at ejendommen ikke var pålagt dækningsafgift i 2021
var:
1. at ejendommens forskelsværdi var under kr. 50.000
2. at den samlede ejendomsskat udgjorde under kr. 200
3. at ejendommen halvdelen eller mindre af forskelsværdien blev anvendt til
I forlængelse af ovennævnte bemærkninger vedrørende stigningsbegrænsning af
grundskylden når en ejendom ophører med at være undtaget fra vurdering, da bør
dækningsafgiften ligeledes stigningsbegrænses i de tilfælde, hvor en ejendom
ophører med at være undtaget fra vurdering.
Vedrørende lovforslagets pkt. 24
Lovforslagets pkt. 24 omfatter de nye bestemmelser i ejendomsskattelovens §§ 45
e-i, der overordnet set fastsætter undtagelsesbestemmelser for skattepligten,
skattegrundlaget og opkrævningen af henholdsvis grundskyld og dækningsafgift i
særlige udstykningstilfælde.
Det foreslås overordnet set, at skattepligten ved udstykning af min. to
boligejendomme, skal påhvile den, der på udstykningstidspunktet ejede
ejendommen med det originale BFE nummer (den ejendom der udstykkes fra), at
grundskylden og dækningsafgiften opgøres på baggrund af bestemmelserne i § 17,
stk. 1-3, og § 20, stk. 1 og 2, og at den samlede ejendomsskattebetaling for
udstykningsåret samt det efterfølgende år skal forfalde til betaling umiddelbart
efter at udstykningen er gennemført.
Af den foreslåede § 45 f fremgår det, at skattepligten påhviler den, der på
udstykningstidspunktet ej
oprindelige BFE nummer, hvilket må forstås som ejendommen, der udstykkes fra.
Begrebsmæssigt er dette ikke i harmoni med eksisterende bestemmelser i
den ejendom der udstykkes fra, og den/de udstykkede ejendom(me) om de
nyudstykkede ejendomme.
Advokatrådet
www.advokatsamfundet.dk · postkasse@advokatsamfundet.dk 5
Der henvises til den eksisterende bestemmelse i ejendomsskattelovens § 17, stk.
5, der ligeledes omhandler udstykningssituationer:
5. For en ejendom, hvorfra der er udstykket to eller flere ejendomme, og hvor både
restejendommen og de udstykkede ejendomme er nævnt i ejendomsvurderingslovens §
4, stk. 1, jf. dog stk. 7, ansætter told- og skatteforvaltningen for det andet indkomstår
eller kalenderår efter udstykningen en foreløbig afgiftspligtig grundværdi til brug for
opkrævning af grundskyld frem til udsendelsen af den første almindelige vurdering
eller omvurdering efter ejendomsvurderingslovens
f bør derfor ændres til
Af den foreslåede § 45 g, stk. 1 og 2, fremgår det, at grundskylden og
dækningsafgiften for udstykningsåret skal opgøres efter de almindelige regler i §
17, stk. 1-3, og § 20, stk. 1 og 2, og at ejendomsskattebetalingen for kalenderåret
efter udstykningsåret skal udgøre det samme beløb som for udstykningsåret.
En sådan regel hvorefter beskatningen i det efterfølgende kalenderår skal være
lig beskatningen i udstykningsåret er uhensigtsmæssig og vil kunne medføre
urimelige resultater.
Se til illustration følgende eksempel:
Vi forestiller os en lagerejendom, hvor der i 2024 er vedtaget en lokalplan, der
muliggør opførelse af boligbyggeri på ejendommen.
Idet der fortsat er lagerbygninger på ejendommen pr. 1. januar 2025, da opkræves
der fortsat en dækningsafgift på kr. 500.000,00 i skatteåret 2025.
I januar 2025 nedrives lagerbygningerne, og senere i 2025 udstykkes og sælges de
nye boliggrunde.
I denne situation medfører den foreslåede § 45, stk. 2, at dækningsafgiften for
udstykningsåret 2025 er kr. 500.000,00 og at dækningsafgiften for 2026
(kalenderåret efter udstykningsåret) ligeledes er kr. 500.000,00, hvilket er ganske
urimeligt. Det fremgår nemlig af ejendomsskattelovens § 21, at ophør af
dækningsafgift for en ejendom efter §§ 11 eller 12, sker med virkning fra
Advokatrådet
www.advokatsamfundet.dk · postkasse@advokatsamfundet.dk 6
førstkommende 1. januar, hvorfor ejendommen i dette eksempel skal være fritaget
for dækningsafgift med virkning fra 1. januar 2026.
Den nuværende formulering af § 45 g, stk. 2, medfører således, at ejere risikerer at
blive opkrævet uretmæssige ejendomsskatter i kalenderåret efter
udstykningsåret, som i sidste ende blot vil blive væltet over på køberne af de
nyudstykkede boligparceller.
Reglen i § 45 g, stk. 1 og 2, bør således formuleres således, at opgørelsen af
beskatningen i kalenderåret efter udstykningsåret, skal følge de almindelige
regler.
Med venlig hilsen
Andrew Hjuler Crichton
Generalsekretær
DANSK ERHVERV
Børsgade 4
1217 København K
www.danskerhverv.dk
info@danskerhverv.dk
T. + 45 3374 6000
frsh@danskerhverv.dk
Frsh
Side 1/2
Skatteministeriet
Att.: Michelle Stubberup Jacobsen
Nicolai Eigtveds Gade 28
DK 1402 København K
Den 24. januar 2025
Høring over forslag til ændring af ejendomsskatteloven, ejendomsvurde-
ringsloven, afskrivningsloven, boafgiftsloven og forskellige andre love
Dansk Erhverv har den 19. december 2024 modtaget forslag til ændring af ejendomsskatteloven,
ejendomsvurderingsloven, afskrivningsloven, boafgiftsloven og forskellige andre love i høring
Generelle bemærkninger
Lovforslagets fokus på at indføre permanente alternativer til anvendelsen af løbende ejendoms-
værdier i skattelovgivningen for landbrugs-, skov- og erhvervsejendomme er positivt. Det skaber
en klarere ramme for vurderingsprocesserne og sikrer større forudsigelighed for ejendomsejere,
hvilket er væsentligt for at fremme investeringslysten og driften af erhvervsejendomme.
Vi ser det desuden som en fordel, at der med forslaget gives mulighed for at anvende en ad hoc
indhentet ejendomsvurdering ved beregning af bo- og gaveafgift i familiehandler. Dette øger flek-
sibiliteten og retssikkerheden for ejendomsejere og deres familier.
Dansk Erhverv hilser ligeledes de foreslåede regler om grundskyld og dækningsafgift i visse ud-
stykningstilfælde velkommen. Reglerne sikrer, at boligejere ikke pålægges unødige skatter i op til
2 år efter en udstykning, hvilket afhjælper likviditetsmæssige udfordringer og fremmer mulighe-
derne for ejendomsudvikling.
Specifikke bemærkninger
1. Permanente alternativer til løbende ejendomsværdier
Dansk Erhverv støtter indførelsen af permanente alternativer til anvendelsen af løbende
ejendomsværdier. Det er dog vigtigt, at de nye vurderingsmetoder er transparente og byg-
ger på ensartede og forståelige kriterier, så ejendomsejere har klare forventninger til,
hvordan beskatningen beregnes.
2. Ad hoc ejendomsvurderinger til bo- og gaveafgiftsberegning
Indførelsen af et retskrav på ad hoc vurderinger er et skridt i den rigtige retning. Dansk
DANSK ERHVERV
Side 2/2
Erhverv anbefaler, at der sikres en hurtig og effektiv proces for indhentning af vurderin-
ger, så ejendomsejerne ikke oplever forsinkelser, som kan medføre uforudsete økonomi-
ske eller praktiske udfordringer.
3. Rentegodtgørelse ved fejlagtige vurderinger
Det er positivt, at der foreslås en generel ret til rentegodtgørelse for ejendomsejere, som
har betalt for meget i ejendomsskatter på baggrund af en foreløbig vurdering. Dette øger
tilliden til vurderingssystemet og sikrer, at ejendomsejere ikke lider økonomisk under
unøjagtigheder i vurderingerne.
4. Grundskyld og dækningsafgift ved udstykninger
Reglen om skattefrihed i op til 2 år efter udstykning er en vigtig forbedring, som sikrer
fleksibilitet for ejendomsejere og fremmer ejendomsudvikling.
5. Handelsværdi for ejendomme ejet af andelsselskaber
I henhold til selskabsskattelovens § 14, stk. 5, skal andelsselskaber benytte ejendommes
handelsværdi ved opgørelsen af formuen. Ifølge lovforslagets bemærkninger sidestilles
ejendomme, der er indregnet til dagsværdi i regnskabet, med handelsværdien. Hvis ejen-
domme ikke er indregnet til dagsværdi, skal handelsværdien finde anvendelse.
Det bør præciseres, hvilke værdier andelsselskaber kan anvende uden risiko for, at Skattestyrel-
sen underkender dem, da det kan skabe betydelig usikkerhed. Specielt bør det fremgå, at hvis en
ejendom er indregnet til kostpris i regnskabet, vil den bogførte værdi kunne danne grundlag for
ejendomsværdien, som det allerede gælder for udenlandske ejendomme ifølge selskabsskattelo-
ven.
Endvidere opfordrer vi til, at lovgivningen ikke medfører unødige administrative byrder for an-
delsselskaberne. Det er afgørende, at selskaber ikke pålægges omfattende krav om eksterne vur-
deringer af alle ejendomme, hvilket kan føre til uforholdsmæssigt store omkostninger.
For at styrke retssikkerheden anbefales det, at det bliver muligt at indhente en vurdering efter
ejendomsvurderingslovens § 11, hvis der opstår tvivl om handelsværdien. Samtidig bør det be-
kræftes, at Skattestyrelsen bærer bevisbyrden for, at en handelsværdi er forkert.
Afsluttende bemærkninger
Dansk Erhverv støtter generelt lovforslagets mål og ser det som et væsentligt skridt mod en mere
fair og gennemsigtig ejendomsbeskatning. Vi opfordrer til, at de nævnte ændringer implemente-
res med fokus på enkelhed, retssikkerhed og effektivitet, så ejendomsejerne oplever reelle forbed-
ringer i både vurderings- og beskatningssystemerne.
Dansk Erhverv ser frem til den videre proces og står til rådighed for dialog og yderligere bidrag.
Med venlig hilsen
Jacob Ravn
Skattepolitisk chef
DANSK ERHVERV
Børsgade 4
1217 København K
www.danskerhverv.dk
info@danskerhverv.dk
T. + 45 3374 6000
frsh@danskerhverv.dk
Frsh
Side 1/2
Skatteministeriet
Att.: Morten Elmerdahl Rix Olsen
Nicolai Eigtveds Gade 28
DK 1402 København K
Den 24. januar 2024
Høringssvar - Lov om ændring af ejendomsskatteloven, ejendomsvurde-
ringsloven, afskrivningsloven, boafgiftsloven og forskellige andre love
Dansk Erhverv har den 16. januar 2025 modtaget udkast til lov om ændring af ejendomsskattelo-
ven, ejendomsvurderingsloven, afskrivningsloven, boafgiftsloven og forskellige andre love i hø-
ring.
Generelle bemærkninger
Dansk Erhverv anerkender, at forslaget har til hensigt at rette op på utilsigtede konsekvenser for
boligejere, dødsboer og kommuner. Vi finder det positivt, at der gennem forslaget tilsigtes en
mere retfærdig og transparent håndtering af skatteforhold, samtidig med at de supplerende be-
stemmelser sikrer en styrkelse af de berørte boligejeres rettigheder.
Afsluttende bemærkninger
Dansk Erhverv støtter de overordnede mål med lovforslaget og det supplerende udkast, som sik-
rer en retfærdig og ensartet behandling af grundskyld og kompensation. Vi opfordrer dog til, at
der fortsat arbejdes målrettet på at reducere kompleksiteten og styrke gennemsigtigheden i både
lovgivningen og dens implementering.
Dansk Erhverv står naturligvis til rådighed for yderligere dialog og samarbejde i forbindelse med
det videre lovgivningsarbejde.
Med venlig hilsen
Jacob Ravn
Skattepolitisk chef
DANSK ERHVERV
Side 2/2
Danske Advokater | Vesterbrogade 32, 1620 København V.
+45 33 43 70 00 | mail@danskeadvokater.dk | www.danskeadvokater.dk
Side 1 af 14
Skatteministeriet
Nicolai Eigtveds Gade 28
1402 København K
Sendt til: lovgivningogoekonomi@skm.dk, mja@skm.dk og mero@skm.dk
Ang. j. nr. 2024 - 4033
24. januar 2025
Høringssvar til høring over forslag til ændring af ejendomsskatteloven,
ejendomsvurderingsloven, afskrivningsloven, boafgiftsloven og forskellige andre love
Danske Advokater takker for muligheden for at afgive høringssvar.
Forslaget har været behandlet i Foreningen af Danske Skatteadvokaters bestyrelse, der fungerer
som Danske Advokaters skattefagudvalg samt i foreningen Danske Arveretsadvokaters bestyrelse,
der fungerer som Danske Advokaters fagudvalg for arveret og i Danske Advokaters fagudvalg for
fast ejendom samt i Danske BOLIGadvokater. Gennemgangen af forslaget har givet anledning til
følgende bemærkninger.
Overordnet set omfatter lovforslaget følgende 8 hovedområder:
1. Justering af stigningsbegrænsningsreglerne for både grundskyld og dækningsafgift.
2. Indførelse af særlige regler om grundskyld og dækningsafgift i visse udstykningstilfælde.
3. Mulighed for nuværende ejer for eftergivelse af ejendomsskat, som dækker den ejerperiode,
hvor den afdøde ejer ejede ejendommen.
4. Mulighed for kommunalbestyrelsen til at sætte opkrævninger som følge af en efterregulering af
grundskyld i bero.
5. Udvidelse af adgangen til at få ansat en ejendomsværdi, jf. EVL § 11 mv.
6. Indførelse af hjemmel til at rette åbenlyse fejl i tilbagebetalingsordningen.
7. Retskrav på anvendelse af en ejendomsværdi ansat efter EVL § 11 ved bo- og gaveafgift.
8. Justering af forskellige skattebestemmelser som følge af afskaffelsen af begrebet
.
Der er generelt tale om forsøg på løsning af forskellige uhensigtsmæssigheder i det hidtidige
vedtagne regelsæt.
Danske Advokater | Vesterbrogade 32, 1620 København V.
+45 33 43 70 00 | mail@danskeadvokater.dk | www.danskeadvokater.dk
Side 2 af 14
Danske Advokater kan generelt tilslutte sig, at man forsøger at tilpasse regelgrundlaget, når man
bliver opmærksom på uhensigtsmæssigheder. I denne situation hvor der allerede har været
mange regeljusteringer til ejendomsvurderingsloven og ejendomsskatteloven er det dog
beklageligt, at reglerne fortsat volder så massive problemer, at det endnu engang er nødvendigt
med tilpasning af regelsættet.
Det erindres i den forbindelse, at de første vurderinger af erhvervsejendomme pr. 1. marts 2021
fortsat ikke er udsendt endnu, men at de foreløbige vurderinger pr. 1. januar 2023 synes at
indikere, at grundværdiansættelserne i store dele af landet stik imod hvad der fremgår af
lovforarbejderne ikke synes at ramme reelle værdier. Danske Advokater er særdeles
betænkelige ved hele processen omkring tilblivelsen af den nye ejendomsvurderingslov og
ejendomsskatteloven, som er blevet unødigt kompliceret med regler, som er inkonsistente, og som
er tilpasset ikke i forhold til gennemtænkte vurderingsprincipper og beskatningsregler men i
stedet i forhold til de systemer, som det af Skatteforvaltningen udviklede IT-system har kunnet
understøtte.
Herudover lider det nuværende regelgrundlag af betragtelige retssikkerhedsmæssige problemer,
hvor ejendomsejernes muligheder for at kunne få efterprøvet, hvorvidt de grundværdiansættelser,
som udsendes, er korrekte, er stærkt begrænset.
Som følge af ændringerne i ejendomsskattelovene ses der også behov for at se på lejelovens
regler for så vidt angår regulering af husleje.
Det udsendte lovforslag adresserer ikke disse emner, men det er efter Danske Advokaters
opfattelse nødvendigt, at der snarest muligt udsendes et nyt lovforslag, som omhandler disse
problemstillinger.
Indledningsvist bemærkes, at lovforslagets § 1, nr. 11 og henvisningerne på side 58 i lovforslaget
til ejendomsskattelovens § 20, stk. 1, 2. pkt., synes at være forkerte. Ejendomskattelovens § 20,
stk. 1, omfatter de offentligt ejede ejendomme, mens § 20, stk. 2, angår øvrige ejendomme. Da der
er tale om forslag til justering af reglerne om den almindelige dækningsafgift, er det givetvis
ejendomsskattelovens § 20, stk. 2, som der refereres til.
Danske Advokater | Vesterbrogade 32, 1620 København V.
+45 33 43 70 00 | mail@danskeadvokater.dk | www.danskeadvokater.dk
Side 3 af 14
Samme problemstillingen synes at være tilfældet med lovforslagets § 1, nr. 13, idet teksten synes
at referere til ejendomsskattelovens § 28, stk. 2 og ikke til § 29, stk. 2, 1. pkt.
Dernæst fremgår det på side 62 i lovforslaget, at kravet om, at den skattepligtige vil skulle
registrere det forskudte indkomstår digitalt via den digitale udstillingsløsning på Skat.dk har som
konsekvens, at ikke-digitale borgere ikke vil kunne anvende forskudt indkomstår. Selvom
problemstillingen givetvis ikke omfatter mange borgere, er det efter Danske Advokaters opfattelse
problematisk at vedtage regler, som udelukkende finder anvendelse for de borgere, som anvender
digital post.
Ad de foreslåede justeringer af stigningsbegrænsningsreglerne for både grundskyld og
dækningsafgift (lovforslagets § 1, nr. 19-23)
Stigningsbegrænsning for grundskyld
Det foreslås indført en regel om, at der ikke skal gælde en stigningsbegrænsningsbeskyttelse for
grundskyld, når en ejendom ikke længere skal undtages fra vurdering. I dette tilfælde vil
ejendommen ved næstkommende vurdering skulle have ansat en grundværdi, som danner
grundlag for grundskylden året efter uden begrænsning i størrelsen af grundskylden. Det fremgår
af lovforslagets side 66, at det skal gælde, når ejendommen ophører med at være undtaget fra
vurdering, fordi ejendommen ændres. Danske Advokater bemærker, at det ikke altid er en ændring
af ejendommen, som betyder, at ejendommen ikke længere skal undtages fra vurdering. Det
kunne eksempelvis være tilfældet, hvor Vurderingsstyrelsen finder ud af, at ejendommen ved en
fejl har været undtaget fra vurdering, eller det kan også vise sig, at ny praksis betyder, at
ejendomme, som man tidligere anså for at være undtaget fra vurdering, ikke længere skal være
undtaget. Danske Advokater skal anmode om, at der nærmere redegøres for, hvad der skal ske i
disse situationer.
Herudover foreslås, at der skal gælde en stigningsbegrænsning i grundskylden, hvis en ejendom
ikke længere skal grundskyldsfritages. Der sondres ikke her mellem de forskellige hjemler til
grundskyldsfritagelse, hvorfor det formodes at måtte gælde for dem alle. Hvis en sådan
grundskyldsfritagelse ophører, vil stigningsbegrænsningen blive udregnet fra 0 kr., og
grundskylden opkræves i året efter grundskyldsfritagelsen er ophørt.
Danske Advokater | Vesterbrogade 32, 1620 København V.
+45 33 43 70 00 | mail@danskeadvokater.dk | www.danskeadvokater.dk
Side 4 af 14
Som bekendt følger det af ejendomsskattelovens § 12, stk. 3, at ejendomme, som er
grundskyldsfritaget efter § 5, stk. 1, ikke kan opkræves dækningsafgift. Efter Danske Advokaters
opfattelse bør stigningsbegrænsningen for grundskyld også gælde for dækningsafgiften, hvis en
ejendoms tidligere fritagelse for dækningsafgift skyldes, at ejendommen har været
grundskyldsfritaget efter ejendomsskattelovens § 5, stk. 1.
I ejendomsvurderingslovens §§ 13 og 14 er der givet vurderingsmyndighederne mulighed for at
undlade at vurdere ejendomme, hvis vurderingen ikke anvendes til beskatningen. Hvis en ejendom
ikke har været vurderet efter beslutning truffet i henhold til ejendomsvurderingslovens §§ 13 eller
14, men grundskyldsfritagelsen ophører, skal Danske Advokater anmode om, at det bekræftes, at
en sådan ejendom vil blive vurderet ved førstkommende 1. januar, og derefter først i det
efterfølgende år vil blive opkrævet grundskyld og eventuel dækningsafgift.
Dernæst skal Danske Advokater anmode om, at der redegøres for, hvordan
stigningsbegrænsningen for grundskyld administreres i forhold til såkaldte fællesarealer, som efter
den nye ejendomsvurderingslov vil blive kategoriseret som rekreative områder. Disse fællesarealer
er i henhold til den tidligere gældende vurderingslov blevet ansat til 0 kr. og dermed ikke blevet
opkrævet grundskyld.
Stigningsbegrænsning for dækningsafgift
Én af forudsætningerne for at blive omfattet af reglerne om stigningsbegrænsning for
dækningsafgift er, at ejendommen året forinden har været opkrævet dækningsafgift. Der foreslås
nu indført en undtagelse om, at stigningsbegrænsningen for dækningsafgift alligevel skal gælde i
visse tilfælde, hvor ejendommen ikke har betalt dækningsafgift i 2021.
De nævnte særlige tilfælde er:
1. Når årsagen til fritagelse for dækningsafgift for 2021 er, at forskelsværdien var under 50.000 kr.
2. Når årsagen til fritagelse for dækningsafgift for 2021 er, at dækningsafgiften udgjorde under 200
kr.
3. Når årsagen til fritagelse for dækningsafgift for 2021 er, at ejendommen som følge af
halvdelsreglen var fritaget for dækningsafgift, fordi halvdelen eller mindre af forskelsværdien blev
anvendt til dækningsafgiftspligtige formål.
Danske Advokater | Vesterbrogade 32, 1620 København V.
+45 33 43 70 00 | mail@danskeadvokater.dk | www.danskeadvokater.dk
Side 5 af 14
Selvom bevæggrundene som nævnt i lovforslaget på side 70 er valide (og i øvrigt tilkendegivet i
Danske Advokaters tidligere høringssvar), bør reglen udvides, således at stigningsbegrænsningen
i dækningsafgift gælder, uanset hvad årsagen til, at ejendommen tidligere ikke har betalt
dækningsafgift, og uanset hvor ejendommen går fra at være fritaget for dækningsafgift til at blive
omfattet. Den foreslåede lovbestemmelse dækker i øvrigt langt mere end selve den situation med
den ændrede vægtning i det nye ejendomsvurderingssystem, som kan betyde, at en ejendom
uden ændret anvendelse går fra at være fritaget for dækningsafgift i 2021 til at skulle betale
dækningsafgift i 2022. Den foreslåede lovbestemmelse vil således også omfatte den situation, hvor
en ejendom konverteres fra fx primært bolig (altså med en dækningsafgiftspligtig anvendelse under
50 %) til fx kontor.
En regelændring, hvorefter stigningsbegrænsningen i dækningsafgift skal gælde alle stigninger
(også fra 0 kr.), vil udover at være ganske rimelig også indebære en væsentlig regelforenkling,
der helt åbenlyst er behov for.
Ad de foreslåede særlige regler om grundskyld og dækningsafgift i visse
udstykningstilfælde (lovforslagets § 1, nr. 24)
Hovedtrækkene i det nye forslag er, at en ejendomsudvikler (eller den, som ejer ejendommen
inden udstykningen) skal opkræves ejendomsskatterne i både udstykningsåret og det
efterfølgende år. Det skal herefter være op til ejendomsudvikleren at aftale med de nye ejere af de
nyudstykkede ejendomme, hvordan den erlagte ejendomsskat skal fordeles. Ejendomsskatten
fastsættes til ejendomsskatten i udstykningsåret x 2, og den opkræves umiddelbart efter, at
udstykningen er registreret hos SKAT.
De foreslåede regler finder dog alene anvendelse, hvis visse betingelser er opfyldt. Allerede her
skal Danske Advokater påpege det uhensigtsmæssige i, at de foreslåede regler, som er indført
med det formål at pålægge ejendomsudvikleren at betale ejendomsskatter, indeholder betingelser,
som ejendomsudvikleren i væsentligt omfang kan bestemme, om de bliver opfyldt.
Betingelserne for, at reglerne finder anvendelse, er blandt andet:
Der skal udstykkes 2 eller flere ejendomme, som på udstykningstidspunktet skal være udlagt til
boligformål.
Danske Advokater | Vesterbrogade 32, 1620 København V.
+45 33 43 70 00 | mail@danskeadvokater.dk | www.danskeadvokater.dk
Side 6 af 14
Den ejendom (eller de ejendomme), hvorfra der udstykkes, skal være omfattet af
ejendomsskattelovens § 33.
Hvis én af ejendommene er udlagt til andet end ejerbolig, afgøres det af Skatteforvaltningen,
forlængelse af de øvrige boligudstykninger.
Danske Advokater skal bede om, at det bekræftes, at betingelserne ikke er opfyldt, hvis der sker
successive udstykninger, således at den enkelte ejendom (og dermed udstykning) ikke opfylder
betingelserne.
Selvom der i lovforslaget på side 77 er nævnt eksempler på alternative udstykninger i naturlig
forlængelse af de øvrige boligudstykninger, anmoder Danske Advokater om, at det tydeliggøres,
hvorvidt eksempelvis dagligvarebutik, skole og/eller institution kunne være alternative
udstykningsformål, som kan siges at være i umiddelbar forlængelse af etablering af fx et
parcelhusområde, herunder om det evt. har betydning for vurderingen heraf, om det er samme
lokalplan, som udlægger de forskellige formål.
Danske Advokater skal ydermere anmode om, at det præciseres, hvorvidt afgørelse af, om
ovenstående betingelser er opfyldt, er en afgørelse i forvaltningslovens forstand, og om den i givet
fald kan påklages. I forlængelse af dette spørgsmål skal Danske Advokater anmode om, at der
etableres en ordning, således at der kan indhentes en forhåndsgodkendelse af, om betingelserne
er opfyldt. Det kan således have store konsekvenser, hvis en ejendomsudvikler fx mener, at
betingelserne er opfyldt, men det så viser sig, at Vurderingsstyrelsen ikke er enig heri.
Forudsætningen for de foreslåede regelændringer synes at være, at det ikke er muligt at
nyudstykke et område, uden at én af ejendommene bliver restejendom (altså får den gamle
ejendoms BFE-nummer). Danske Advokater overvejer på baggrund af tidligere erfaringer, om dette
udgangspunkt er korrekt og/eller, om det med vedtagelse af andre regler eller fastsættelse af
instrukser ville være muligt at løse de problemer, der har foranlediget de her foreslåede regler.
Danske Advokater henstiller i øvrigt, at det i bemærkningerne til lovforslaget præciseres, hvorvidt
problemstillingen også er relevant ved opdeling af en ejendom i ejerlejligheder, fx ved opdeling af
en tidligere udlejningsejendom i selvstændigt matrikulerede ejerlejligheder, som frasælges. Det er
relevant at beskrive, hos hvem ejendomsskatterne opkræves for det år, hvor en sådan ejendom
opdeles i ejerlejligheder, som sælges, da de udstykkede ejerlejligheder først pr. 1. januar i året
Danske Advokater | Vesterbrogade 32, 1620 København V.
+45 33 43 70 00 | mail@danskeadvokater.dk | www.danskeadvokater.dk
Side 7 af 14
efter udstykningen vurderes selvstændigt, og der først i året efter terminen for den nævnte
førstegangsvurdering opkræves ejendomsskatter på grundlag af denne.
Danske Advokater bemærker, at det i lovforslaget på side 46 er oplyst, at det skønnes, at der vil
være tale om ca. 400 årlige tilfælde, hvor de foreslåede regler finder anvendelse. Dette
forekommer at være et meget lavt skøn, idet reglerne som udgangspunkt omfatter alle
udstykninger til boligformål. Danske Advokater skal bede om, at der redegøres nærmere for,
hvordan man er kommet frem til ca. 400 årlige tilfælde. Dette specielt i lyset af, at det samtidigt
fremgår, at disse nye regler vil skulle behandles manuelt, idet de nuværende IT-systemer ikke kan
håndtere regelændringen.
Ad nuværende ejers mulighed for eftergivelse af ejendomsskat, som dækker den
ejerperiode, hvor den afdøde ejer ejede ejendommen (lovforslagets § 1, nr. 26)
Justeringen angår efterreguleringerne for årene 2021-2023, der opkræves hos den, som er ejer på
tidspunktet, hvor den endelige ejendomsskat for årene 2021-2023 kan opgøres. Problemstillingen
opstår, hvis den tidligere ejer er afgået ved døden, idet den nuværende ejer dermed uanset
hvordan det kontraktuelt forholder sig mellem afdøde og nuværende ejer skal afholde den
samlede ejendomsskat for årene 2021-2023 uden mulighed for refusion.
I det udsendte lovforslag er der lagt op til, at den nuværende ejer kan få eftergivet den
ejendomsskat, som dækker den ejerperiode, hvor den afdøde ejer ejede ejendommen. Der er 4
betingelser, som skal være opfyldt (lovforslagets § 82 c, stk. 1). I forhold til betingelsen i
lovforslagets § 82 c, stk. 1, nr. 3 skal den fysiske og nuværende ejer dokumentere, at en eventuel
efterregulering af grundskylden for skatteårene 2021-2023 er reguleret kontraktuelt med den nu
ved døden afgåede ejer. Det er lidt upræcist, hvordan denne bevisbyrde skal løftes. I mange
tilfælde vil det blot i købsaftalen fremgår, at der skal udarbejdes almindelig refusionsopgørelse.
Danske Advokater skal anmode om, at det bekræftes, at en sådan standardbestemmelse vil
opfylde betingelsen i lovforslagets § 82 c, stk. 1, nr. 3. I modsat fald anmodes Skatteministeriet om
nærmere at redegøre for, hvordan man forestiller, at bevisbyrden kan løftes.
Danske Advokater bemærker i øvrigt, at det har været en kendt problemstilling aktualiseret af
særreglen om, at ejendomsskatten for årene 2021-2023 opkræves hos den, som er ejer på
tidspunktet, hvor den endelige ejendomsskat for årene 2021-2023 kan opgøres en
Danske Advokater | Vesterbrogade 32, 1620 København V.
+45 33 43 70 00 | mail@danskeadvokater.dk | www.danskeadvokater.dk
Side 8 af 14
problemstilling, som det har været muligt at løse for årene 2024 og frem, hvor ejendomsskatten
opkræves ud fra de respektive ejerperioder.
Ad kommunalbestyrelsens mulighed for at sætte opkrævninger som følge af en
efterregulering af grundskyld i bero (lovforslagets § 1, nr. 27)
Justeringen angår en mulighed for kommunalbestyrelsen til i særlige tilfælde og efter indstilling fra
told- og skatteforvaltningen at sætte opkrævninger som følge af en efterregulering af grundskyld i
bero i op til 12 måneder for fysiske personer. Justeringen er aktualiseret som følge af de i
medierne beskrevne problemstillinger omkring ejendomsskatten i udstykningstilfælde en
problemstilling, som dog er løst ved det lovforslag, som i slutningen af december 2024 blev sendt i
høring.
Der er derfor ingen aktuel kendt problemstilling, som er årsagen til bestemmelsen. Danske
Advokater skal anmode om, at det oplyses, hvorvidt Skatteministeriet er bekendt med
problemstillinger, hvor bestemmelsen kan bringes i anvendelse.
Ad den foreslåede udvidelse af adgangen til at få ansat en ejendomsværdi, jf. EVL § 11
(lovforslagets § 2, nr. 1-3)
Efter Danske Advokaters opfattelse er det glædeligt, at adgangen til at få ansat en ejendomsværdi
efter EVL § 11 er udvidet. Det fremgår af lovforslagets side 92/93, at ansættelsen efter EVL § 11
skal ske ud fra den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type
under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. Forinden denne passus
fremgår, at ansættelsen skal ske inden for rammerne af vurderingsnormen, jf. EVL § 15
(lovforslagets side 92).
Efter Danske Advokaters opfattelse er det uklart, om der hermed menes, at EVL § 11-ansættelsen
er en ren handelsværdinorm, hvor der altså tages hensyn til alle rettigheder og forpligtelser, som
den pågældende ejendom er underlagt. Det gælder også de såkaldte privatretlige restriktioner
(altså selvsagt forudsat at de har en betydning for værdiansættelsen). Den bedst kendte
privatretlige restriktion er nok en hjemfaldsforpligtelse, hvorefter ejendomsejeren på et givent
tidspunkt er forpligtet til at tilbagesælge ejendommen (typisk til en kommune) til en meget lav pris.
Jo tættere på hjemfaldstidspunktet, jo lavere er handelsværdien af ejendommen. I
Danske Advokater | Vesterbrogade 32, 1620 København V.
+45 33 43 70 00 | mail@danskeadvokater.dk | www.danskeadvokater.dk
Side 9 af 14
vurderingsmæssig henseende medregnes en sådan hjemfaldsforpligtelse dog ikke, idet den anses
at være privatretlig. Spørgsmålet er altså, om en EVL § 11-ansættelsen skal tage hensyn til
sådanne forhold?
Et andet eksempel kunne være, at ejendommen var udlejet på vilkår, som ikke er
markedskonforme. I vurderingsmæssig henseende skal ejendommen ansættes ud fra sædvanlige
lejeforhold, mens en ren handelsværdiansættelse vil tage udgangspunkt i de aktuelle lejevilkår
særligt hvis det ikke er muligt at ændre disse. Igen altså et eksempel på, at en ren
handelsværdiansættelse afviger fra den vurderingsmæssige ansættelse.
Et afledt spørgsmål/problemstilling angår værdiansættelse af fx uudnyttede byggeretter. En
investor ville således inddrage alle forhold i ejendomsværdiansættelsen, herunder altså
muligheden for at opføre yderligere end den konkrete bebyggelse. Dette er i overensstemmelse
med vurderingsnormen i EVL § 15. Ved ansættelse af ejendomsværdien for ejerboliger efter
ejendomsvurderingsloven skal Danske Advokater bede Skatteministeriet bekræfte, at
ejendomsværdien ansættes ud fra princippet i EVL § 15, således at hvis en investor formodes at
ville tillægge muligheden for at opføre yderligere bebyggelse en værdi, vil denne værdi skulle
tillægges til ejendomsværdien. Hvis der fx ligger en lille beboelsesbygning på 50 kvm på en grund
ned til vandet, er spørgsmål, om ejendomsværdien alene skal afspejle værdien af
beboelsesbygningen på 50 kvm (dvs. lav værdi), eller skal den afspejle den værdi, som en fornuftig
køber ville betale for ejendommen (dvs. tillagt den værdi, som en fornuftig investor ville tillægge
værdien af de uudnyttede byggeretter).
Hvis ejendommen kort forinden anmodningen om en § 11-vurdering er handlet mellem uafhængige
parter, ønsker Danske Advokat at få bekræftet, at en sådan værdiansættelse mellem uafhængige
parter vil have en betydelig vægt ved vurderingen af, hvad ejendomsværdien vil være. Selvsagt
under forudsætning, at der ikke i mellemtiden mellem handlen og § 11-vurderingen er indtrådt
omstændigheder, som betyder, at den aftalte handelsværdi ikke på tidspunktet for EVL § 11-
vurderingen er udtryk for handelsværdien.
Med de foreslåede regler vil der med en EVL § 11-vurdering være et retskrav på, at denne
værdiansættelse kan lægges til grund i 2 år, medmindre der indtræder en omvurderingsgrund i
perioden fra udstedelsen af EVL § 11-vurderingen, og indtil transaktionen gennemføres.
Baggrunden er, at de forhold, som kan udløse en omvurdering, er forhold, som kan påvirke
handelsværdien af en ejendom (fx en ny lokalplan). Danske Advokater bemærker dog, at der
Danske Advokater | Vesterbrogade 32, 1620 København V.
+45 33 43 70 00 | mail@danskeadvokater.dk | www.danskeadvokater.dk
Side 10 af 14
imidlertid er mange værdipåvirkende forhold, som kan indtræde, men som ikke er en
omvurderingsgrund. Det kunne eksempelvis være en kommune, som vedtog en stigning i
grundskyldspromillen eller en lokalplan, som er vedtaget, men som ikke er ikrafttrådt. Det virker
således lidt tilfældigt, at henvisningen sker til omvurderingsgrundene, men det er Danske
Advokaters opfattelse, at det giver god mening med en skematisk regel, således at ejendomsejere
med sikkerhed ved hvilke omstændigheder, der kan medføre, at en § 11-vurdering ikke længere
kan anvendes.
Selve processen med at anmode om en § 11-vurdering synes at være, at ejendomsejeren
indsender de relevante oplysninger om ejendommen (adressen, bebyggelsens omfang,
anvendelse og evt. udlejningsforhold). Disse oplysninger bearbejdes og eventuelt yderligere
oplysninger indhentes af vurderingsmyndigheden efter behov. De oplysninger, som vurderingen er
baseret på, kan dog vise sig fejlbehæftet, mangelfulde, eller de kan være ændret under
sagsbehandlingen, eller det kan være, at Vurderingsstyrelsen misforstår oplysninger eller andet.
Danske Advokater ønsker at få oplyst, om ejendomsejeren kan stå i en situation, hvor
Vurderingsstyrelsen indtager et synspunkt om, at forudsætningerne for § 11-vurderingen er bristet,
således at den ikke kan anvendes.
Ad den foreslåede hjemmel til at rette åbenlyse fejl i tilbagebetalingsordningen
(lovforslagets § 2, nr. 4)
Justering angår ejendomsvurderingslovens § 76 a, stk. 2, hvor Skatteministeriet foreslår at
Skatteforvaltningen skal have hjemmel til at rette åbenlyse fejl i tilbagebetalingsordningen også
når det udsendte tilbagebetalingstilbud er åbenlyst for lavt. Baggrunden for bestemmelsen er, at
det i mange tilfælde ikke har været muligt at anvende den systemunderstøttede
tilbagebetalingsordning, hvorfor Vurderingsstyrelsen har anvendt særbestemmelsen i
ejendomsvurderingslovens § 64, stk. 2 og 3 i langt flere tilfælde end oprindeligt antaget.
Danske Advokater skal anmode om, at det præciseres, hvornår der er tale om åbenlyse fejl. Det er
særligt vigtigt, at dette bliver beskrevet, idet der ikke er lagt op til, at ejendomsejeren kan anfægte
beslutningen om, at der ikke foreligger en åbenlys fejl.
Danske Advokater | Vesterbrogade 32, 1620 København V.
+45 33 43 70 00 | mail@danskeadvokater.dk | www.danskeadvokater.dk
Side 11 af 14
Ad om retskrav på brug af en ejendomsværdi ansat efter EVL § 11 (lovforslagets § 4, nr. 1-5)
I udkast til lovforslag § 4, nr. 3 foreslås der en ny bestemmelse i boafgiftlovens § 12 b om retskrav
på brug af en ejendomsværdi ansat efter EVL § 11. Bestemmelsen gælder ved værdiansættelsen
af fast ejendom ved arv. Der indsættes en tilsvarende bestemmelse i boafgiftlovens § 27, stk. 1, 3 i
lovforslagets § 4, nr. 4.
I bemærkningerne til bestemmelserne angives det, at den fastsatte værdi efter EVL § 11 er
bindende (i de 2 år) og at skatteforvaltningen ikke kan ændre værdien pga. særlige
omstændigheder jfr. Udkast til lovforslag s. 110. Der angives dog ikke noget om, at
værdiansættelsescirkulæret cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 ændret ved cirkulære nr.
9792 af 27. september 2021 ikke i øvrigt skulle være gældende.
I den seneste ændring ved cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021 er der i punkt 6, 2. afsnit
følgende regel:
lavere end den nævnte ejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen
af bo- eller gaveafgiften, medmindre der foreligger særlige omst
Det følger endvidere af cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021 § 2 at:
den 15. oktober 2021 og har virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen
af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen efter ejendomsvurderingslovens §§
Værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 angiver altså en margin for brug af en ejendomsværdi på +/-
20%. Sammenholdes denne regel med ikrafttrædelsesreglen for ændringen af
værdiansættelsescirkulæret følger det også heraf, at dette også gælder ved en ejendomsværdi
ansat efter EVL § 11. Denne systematik er i god tråd med de principper, der generelt er gældende
for ejendomsvurderingsloven. En ejendomsværdi er svær at ansætte. Hvis man skal klage over en
ejendomsværdi eller grundværdi, skal man flytte værdien mere end 20% for at en klage kan
realitetsbehandles. Når der er denne margin for forvaltningens skøn, skal borgeren også have
samme margin.
Danske Advokater | Vesterbrogade 32, 1620 København V.
+45 33 43 70 00 | mail@danskeadvokater.dk | www.danskeadvokater.dk
Side 12 af 14
Som forslaget i § 4, nr. 3 og 4 er formuleret er der ikke nogen margin, hvis man ønsker at gøre
brug af en ejendomsværdi ansat efter EVL § 11. Det er åbenbart sigtet med reglen, at når man
ansætter en ejendomsværdi efter EVL § 11 er der aldrig usikkerhed ved værdiansættelsen fra
forvaltningens side.
Dette må bero på en fejl. Usikkerheden ved værdiansættelsen er altid til stede.
Bemærkningerne nævner intet om, at margin på +/- 20% ved forslaget fjernes ved overdragelser,
hvor man vil anvende retskravs princippet. Hertil kommer, at den ejendomsværdi der ansættes
efter EVL § 11 er en afgørelse, der kan påklages. En klage vil her alene blive realitetsbehandles,
hvis man kan ændre værdien med mere en 20%. Når borgeren skal anfægte en EVL § 11 værdi,
kræver det altså meget og en tung bevisbyrde. En sådan lovgivning er ikke rimelig og
usymmetrisk. Der bør også ved brug af en ejendomsværdi kunne anvendes en margin på +/-20%.
Dette bør indsættes direkte i forslaget til § 4, nr. 3 og 4.
Som udkast til lovforslag foreligger, hænger forslaget til § 4 ikke sammen med den gældende norm
i værdiansættelsescirkulæret. Denne sammenhæng skal etableres og gerne som anført med
indførsel af en +/-20% margin i forslagets § 4, nr. 3 og 4.
Som forslaget til § 4, nr. 3 og 4 er angivet, omfatter det alle ejendomstyper der ikke er ejerboliger.
Dette gælder også, uanset om den pågældende ejendom beskattes efter
ejendomsavancebeskatningsloven eller efter næringsreglerne. Danske Skatteadvokater skal
anmode om at få bekræftet, at retskravet i forslag til § 4, nr. 3 og 4 også omfatter ejendomme, der
næringsbeskattes.
Det er alene ejendomme, der ikke får ansat en ejendomsværdi efter EVL § 10 der kan få ansat en
ejendomsværdi efter EVL § 11 og dermed kan gøre retskrav gældende på brug af
ejendomsværdien ved bo- og gaveafgift. De ejendomme der er omfattet af EVL § 10 er alle
ejendomme, der ikke er ejerboliger mv. Denne sidste kategori af ejendomme ca. 1,5 mio.
ejendomme vil aldrig kunne få ansat en ejendomsværdi efter EVL § 11. Med det pågældende
forslag indføres der derfor ikke noget retskravsprincip for brug af ejendomsværdien for disse 1,5
mio. ejendomme.
Danske Advokater | Vesterbrogade 32, 1620 København V.
+45 33 43 70 00 | mail@danskeadvokater.dk | www.danskeadvokater.dk
Side 13 af 14
Bemærkningerne til lovforslagets § 4 forholder sig ikke til dette. Det anførte får den konsekvens, at
der ikke er noget retskravsprincip for disse ejendomme og at man ved værdiansættelse til brug for
bo- og gaveafgift beregningen derfor alene skal bruge værdiansættelsescirkulæret og den deri
indeholdte +/-20% regel samt modifikationen om særlige omstændigheder.
Man kan ikke af udkast til lovforslag se, om man er bevidst om denne regulering, da det ikke er
omtalt i bemærkningerne. Det bør præciseres, hvad der er gældende.
Den værdi der ansættes ved en værdiansættelse efter EVL § 11 er på s. 31 anført som:
-vurderingen ansættes som den forventelige kontantværdi i fri handel for
en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige
karakteristika. Det vil sige inden for rammerne af vurderingsnormen, jf. ejendomsvurderingslovens
Denne norm er også den norm der anvendes for fastsættelse af ejendomsværdien for de 1,5 mio.
ejerboliger mv. Det foreslås derfor, at retskravsprincippet også kommer til at gælde for de 1,5 mio.
ejerboliger. Det kan let gøres ved at henvise til at ejendomme omfattet af EVL § 3, stk. 1, nr. 1 kan
bruge en ejendomsværdi fastsat efter EVL §§ 5 eller 6 som værende handelsværdien.
Ved en sådan udvidelse af regel kommer man til at operere med et egentligt retskravsprincip ved
bo og gaveafgift for alle ejendomskategorier.
Ad forslaget til § 6, nr. 2 ejendomsavance ved salg af blandede ejendomme
I forslag til ændring af EBL § 9, stk. 1, 2. pkt. ændres normen for, hvilke ejendomme der omfattes
af normen for blandede ejendomme. Som det er i dag og fremad vil fast ejendom, der omfattes af
Ejendomsavancebeskatningsloven være i en af tre kategorier: EBL § 8 (de skattefrie), EBL § 9 (de
blandede ejendomme og dermed delvis skattefrie) eller blot reglerne i EBL hvor der foretages en
almindelig avanceopgørelse og hvor der sker beskatning af gevinst eller tab.
Danske Advokater | Vesterbrogade 32, 1620 København V.
+45 33 43 70 00 | mail@danskeadvokater.dk | www.danskeadvokater.dk
Side 14 af 14
Med det pågældende forslag til ændring er der to betingelser for at være omfattet af EBL § 9
nemlig dels, at ejendommen er omfattet af EVL § 35 (der ansættes en ejendomsværdi for
boligdelen) og dels, at ejendommen på afståelsestidspunktet anses som en erhvervsejendom efter
EVL (kategoriseringen efter EVL § 3, stk. 1, nr. 4). Er en ejendom omfattet af EVL § 35, men den
kategoriseres som en ejerbolig efter EVL vil den ikke være omfattet af EBL § 9 (forslagets s.118).
Der anføres ikke noget om, hvordan denne ejendomstype beskattes.
Den nuværende praksis for denne type ejendomme er angivet i forslagets s. 116:
parcelhusreglen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, hvor fortjeneste ved afståelse af
enfamiliehuse, tofamilieshuse, ejerlejligheder og sommerhuse under visse betingelser ikke skal
medregnes. Dette gælder tilfælde, hvor ejendommen på trods af, at mindst 25 pct. af den
samlede ejendomsværdi for ejendommen benyttes erhvervsmæssigt har bevaret karakteren af et
enfamiliehus, et tofamilieshus, en ejerlejlighed eller et sommerhus, og mindst 50 pct. af den
Det vil være nærliggende, at denne praksis fortsætter uændret for denne ejendomstype der ikke
opfylder begge betingelser i forslag til formulering af EBL § 9, stk. 1, 2. pkt. Konsekvensen vil da
være, at en del af disse ejendomme vil kunne rummes i EBL § 8 med fuld skattefrihed til følge, når
ejendommes karakter fortsat er enfamiliehus mv. Danske Skatteadvokater skal anmode om at få
bekræftet, at dette er retstilstanden fremad.
Afsluttende bemærkninger
Danske Advokater står gerne til rådighed for uddybende spørgsmål eller dialog.
Med venlig hilsen
Susanne Bager
Juridisk konsulent
Danske Advokater
Thomas Booker
Advokat
Bestyrelsesmedlem
Foreningen af Danske
Skatteadvokater
Bent Ramskov
Advokat
Bestyrelsesmedlem
Foreningen af Danske
Skatteadvokater
Finans Danmark | Amaliegade 7 | 1256 København K | www.finansdanmark.dk
Høringssvar
24. januar 2025
Skatteministeriet
lovgivningogoekonomi@skm.dk, mero@skm.dk mja@skm.dk
Høringssvar om eftergivelses- og tilbage-
betalingsordning vedr. grundskyld
Finans Danmark takker for muligheden for at give bemærkninger til høring over
forslag til ændring af ejendomsskatteloven samt andre love, jf. j.nr. 2024 4033.
Det er grundlæggende fornuftigt, at man forsøger at løse situationer, hvor bolig-
ejere kommer i klemme ved overgangen til det ny vurderings- og ejendomsskat-
tesystem. Efterreguleringen af grundskyld fra 2021-2023 er en af disse situationer,
fordi en boligejer overfor skattemyndighederne hæfter for den tidligere ejers ef-
terregning, hvis ejendommen har skiftet ejer i perioden.
Forslaget om en eftergivelses- og tilbagebetalingsordning (§ 82 c) løser boligeje-
rens udfordring i de situationer, hvor den tidligere ejer er gået bort. Der kan dog
være mange andre grunde til, at den nuværende ejer får problemer med at op-
kræve ejendomsskat fra en tidligere ejer. Det kan f.eks. være simple uvilje, mang-
lende betalingsevne, demens eller umyndiggørelse af tidligere ejer, vanskelighe-
der ved at finde tidligere ejer grundet f.eks. adressebeskyttelse eller emigration.
Derfor mener vi principielt, at skattemyndighederne bør opkræve ejendomsskat-
ter hos den boligejer, som skatterne vedrører. Samme synspunkt har vi givet ud-
tryk for vedrørende hæftelse for lån for indefrosne boligskatter, hvor en køber risi-
kerer at hæfte med sin ejendom for sælgers gæld for indefrosne boligskatter.
Vi finder det imidlertid positivt, at man med eftergivelses- og tilbagebetalingsord-
ningen forsøger at løse en del af problemerne med den ny ejers hæftelse. Samti-
dig kan man overveje, om der for både myndighedernes og boligejernes skyld
kan skabes en administrativt lettere løsning f.eks. at myndighederne af egen
drift undlader inddrivelse, hvis den tidligere ejer er død. Endelig bør det nok præ-
ciseres, om samtlige tidligere ejere af en ejendom skal være gået bort, for at der
kan ske eftergivelse.
Vi står naturligvis til rådighed for en uddybning af vores bemærkninger.
Med venlig hilsen
Peter Jayaswal
Direkte: 33701281
Mail: pj@fida.dk
FSR danske revisorer
Børsgade 4, 4. sal
DK - 1215 København K
Telefon +45 7225 5703
fsr@fsr.dk
www.fsr.dk
CVR. 55 09 72 16
Danske Bank
Reg. 9541
Konto nr. 2500102295
Skatteministeriet
Nicolai Eigtveds Gade 28
DK 1402 - København K
Att. Michelle Stubberup Jacobsen og Morten Elmerdahl Rix Olsen
Sendt digitalt til: mja@skm.dk, mero@skm.dk og lovgivningogoekonomi@skm.dk
Den 24. januar 2025
Høringssvar til høring over forslag til ændring af ejendomsskatteloven,
ejendomsvurderingsloven, afskrivningsloven, boafgiftsloven og
forskellige andre love, jf. Skatteministeriets j. nr. 2024 - 4033
FSR høring
over forslag til ændring af ejendomsskatteloven, ejendomsvurderingsloven,
afskrivningsloven, boafgiftsloven og forskellige andre love, som Skatteministeriet har
sendt i høring den 19. december 2024 med høringsfrist den 24. januar 2024.
Vi har spørgsmål og bemærkninger til følgende bestemmelser i lovforslaget:
Til § 1, nr. 1 Beregning af erhvervsmæssig andel:
lejlighed i en ejendom med tre-seks lejligheder kan vælge at lade sig beskatte efter
reglerne om ejendomsværdiskat i stedet for lejeværdibeskatning. Dette gælder i de
tilfælde, hvor ejendommen ikke udelukkende anvendes til beboelsesformål, men også
anvendes til erhvervsmæssige formål. Af den foreslåede bestemmelse fremgår, at
målemetoden skal være etagearealet mod den gældende praksis, hvor målemetoden er
fordeling af ejendomsværdien.
I visse tilfælde er værdien af den til beboelse anvendte en del større end værdien af den
til erhverv anvendte del, jf. følgende eksempel:
En ejendom med et samlet etageareal på 480 kvm. som er opdelt i seks
lejligheder, fire boligenheder og to erhvervsenheder, hvor erhverv er lager i
kælder og butik i stuen, mens de fire boligenheder er beliggende på 1., 2. og 3.
sal.
Kælder, stue, 1., og 2. sal udgør hver 100 kvm., mens 3. sal udgør 80 kvm, i alt
480 kvm.
Lejeindtægt udgør 300 kr. pr. kvm. for kælder (lager), 900 kr. pr. kvm. for stue
(butik), 1.500 kr. pr. kvm. for 1. og 2. sal (beboelse), samt 1.200 kr. kvm. for 3.
sal (beboelse).
Lejen udgør samlet for erhverv i alt 120.000 kr. årligt og for beboelsen i alt
396.000 kr. årligt. Samlet husleje er således 516.000 kr.
Side 2
Værdien af ejendommen fordeles derfor med 23% til erhverv (120.000 kr. ud af
i alt 516.000 kr.) og med 77% til beboelse.
Etagearealet fordeles med 42% til erhverv (200 kvm. ud af 480 kvm.)
Ejendommens ejer kan i dag anvende reglerne om ejendomsværdiskat, da den
erhvervsmæssige andel af ejendommen udgør 23%, hvilket er under grænsen på 25%.
Efter de foreslåede ændringer af målemetoden udgør den erhvervsmæssige anvendelse
42% og dermed mere end 25%.
I eksemplet kan ejendommens ejer efter 1. januar 2026 ikke længere benytte reglerne
om ejendomsværdiskat af egen lejlighed, da den erhvervsmæssigt anvendte andel
overstiger 25 % efter den foreslåede målemetode. Dette kan medføre betydelige
utilsigtede skærpelser af beskatningen, der især vil ramme de i praksis ofte
forekommende tilfælde, hvor arealet af den erhvervsmæssige del er relativt stort, men
hvor den erhvervsmæssige del værdimæssigt er relativt lille. Dette kan fx være tilfældet,
hvor den erhvervsmæssige del alene udgør uopvarmede lagerfaciliteter, der alene kan
anvendes til opbevaring.
FSR skal opfordre til, at denne del af lovforslaget genovervejes og alternativt, at der
indføres en overgangsregel, der sikrer, at nuværende ejendomsejere kan fortsætte en
allerede valgt beskatning efter den gældende praksis.
Til § 2, nr. 2 Retskrav på anvendelse af ejendomsværdi fastsat efter
ejendomsvurderingsloven § 11:
Kan Skatteministeren bekræfte, at det foreslåede retskrav på at anvende en værdi
fastsat efter ejendomsvurderingsloven § 11 også gælder i de tilfælde, hvor ejendommen
efterfølgende direkte eller indirekte sælges til en uafhængig 3. mand til en værdi, der er
højere end fastsat efter ejendomsvurderingsloven § 11?
Gyldigheden af den ansatte ejendomsværdi efter § 11
Med § 2, nr. 2 foreslås, at der i § 11 indsættes som nyt stk. 3:
»Stk. 3. Den ansatte ejendomsværdi efter stk. 1 er gældende til brug for
værdiansættelsen af ejendommen til brug for overdragelser, udlodninger og opgørelser
m.v. som nævnt i stk. 1, der sker senest 2 år efter ansættelsen er meddelt, hvis ikke
der siden ansættelsen er indtrådt begivenheder, der opfylder betingelserne for
omvurdering, jf. § 6, stk. 1.«
FSR bemærker, at en gyldighed på 2 år er meget kort. Det er naturligvis individuelt hvor
tidligt et generationsskifte indledes, men ofte og ideelt planlægges det i god tid. God
tid vil i de fleste tilfælde være mere end 2 år. FSR skal derfor appellere til, at
værdiansættelsen efter § 11 er gældende senest 3 år efter ansættelsen er meddelt.
Til § 3, nr. 1 Opgørelse af afskrivningsgrundlag:
Følgende fremgår på side 101f:
af den samlede anskaffelsessum foretaget af parterne efter afskrivningslovens § 45, stk.
2, jf. afskrivningslovens § 19, stk. 5, 1. pkt., da finder en ny regel anvendelse til fordeling
af anskaffelsessummen på den del af en bygning, der anvendes til boligformål, og den
del der anvendes erhvervsmæssigt, og som er afskrivningsberettiget efter
Side 3
afskrivningslovens kapitel 3. Den nye regel er udtryk for en konkret vurdering og tager
udgangspunkt i tilgængelige og objektive oplysninger f.eks. ejerboligens ejendomsværdi
og grundværdi.
Eksempelvis vil 1 mio. kr. ikke indgå i afskrivningsgrundlaget for en bygning med en
anskaffelsessum på 4 mio. kr., hvor ejendomsværdien for ejerboligdelen af bygningen er
fastsat til 1,5 mio. kr., mens grundværdien er 0,5 mio. kr., hvorved det konkret vurderes
at ejerboligdelen af bygning er 1 mio. kr. værd. I det tilfælde vil afskrivningsgrundlaget
for den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen være 3 mio. kr., som der vil
kunne afskrives på efter afskrivningslovens § 19, stk. 1.
Det er en forudsætning, at grundværdien ikke står i væsentligt misforhold til
ejendomsværdien, f.eks. hvor grundværdien er højere end ejendomsværdien, idet
værdien af grunden, hvorpå bygningen er beliggende, ikke bør influere på
værdiansættelsen af bygningen og fordelingen heraf mellem ejerbolig og
erhvervsmæssig benyttelse.
Der henvises i øvrigt til 2.1.2.5. i lovforslagets almindelige
hvor
ejendomsværdien for ejerboligdelen (inkl. andel af grundværdi) er fastsat til 1,5 mio. kr.
hvoraf grundværdien udgør 0,5 mio. kr., hvorved det konkret vurderes at ejerboligdelen
Til § 4 om anvendelse af EVL § 11 i BAL
FSR bemærker, at retskravet på anvendelse EVL § 11 alene omfatter
landbrugsejendomme, skovejendomme, erhvervsejendomme m.v., som er omfattet af
ejendomsvurderingslovens § 10, nr. 1-3, når disse har fået en ejendomsvurdering pr. 1.
marts 2021 eller senere.
Ejerboliger, der vurderes efter vurderingsnormen i EVL § 15 er således ikke omfattet, og
er derfor alene omfattet af værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 9792 af 27.
september 2021) ved beregning efter bo- og gaveafgiftsloven.
Flere steder i bemærkningerne (første gang på side 29) fremgår imidlertid om
værdiansættelsen efter EVL § 11:
-vurderingen ansættes som den forventelige kontantværdi i fri
handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse,
beliggenhed og øvrige karakteristika. Det vil sige inden for rammerne af
Ud fra et hensyn til enkelthed og idet der er tale om samme vurderingsnorm, foreslår FSR
at retskravet i § 11 udvides til at kunne omfatte alle ejendomskategorier ved beregning
af bo- og gaveafgift.
Side 4
Til § 10, stk. 3:
Det anføres i bemærkningerne til denne bestemmelse, at andelsbeskattede selskaber og
foreninger ved indkomstopgørelsen nu skal indregne værdi af fast ejendom til
handelsværdien. Det anføres samtidigt, at der i relation til opgørelse af handelsværdien
for ejendomme ejet af danske selskaber/foreninger kan anvendes en
dagsværdiopgørelse baseret på årsregnskabslovens principper.
Så vidt ses indregner de fleste danske andelsbeskattede selskaber/foreninger fast
ejendom efter et princip om kostpris, mens dagsværdiopgørelser så vidt ikke anvendes.
Blandt andet henset til, at de betydelige administrative ressourcer, der vil skulle
anvendes ved en ny dagsværdiopgørelse for alle andelsbeskattede selskaber, og henset
til, at handelsværdierne formentlig vil afvige fra kostpris i både op- og nedadgående
retning, kunne det præciseres, at den bogførte værdi af ejendomme ejet af et
andelsbeskattet selskab/forening som absolut hovedregel kan anses for at udtrykke
handelsværdien af ejendommen i forbindelse med indkomstopgørelsen efter
selskabsskattelovens § 14 uanset, om fast ejendom indregnes til kostpris eller til
dagsværdi.
Til §§ 11 nr. 1 Virksomhedsordningen:
ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 skal træde i stedet for
ejendommens kontante anskaffelsessum, jf. 3. og 4. pkt., fra og med det indkomstår den
ansatte ejendomsværdi efter ejendomsvurderingsloven er meddelt den
Kan skatteministeren bekræfte, at bestemmelsen skal forstås således, at skatteyder kan
anmode om at få ansat en vurdering iht. ejendomsvurderingslovens § 11 til ovennævnte
formål? Vil det i givet fald ikke være mest korrekt, at lovhjemlen kommer til at fremgå af
ejendomsvurderingslovens § 11, jf. lovforslagets § 2, nr. 1?
Kan det bekræftes, at en ejendom skal indregnes på indskudskontoen som følger:
Ejendommen skal indgå på indskudskontoen til enten a) den kontante anskaffelsessum
eller b) en ansat ejendomsvurdering efter ejendomsvurderingsloven § 11. Uanset om a)
eller b) vælges, tillægges den kontante anskaffelsessum for om- og tilbygninger, der ikke
er indregnet i værdien efter a) eller b) og indekseres efter ejendomsvurderingslovens §
45, stk. 1 og § 46.
Kan skatteministeriet oplyse hvilken værdi der, efter at lovforslaget er trådt i kraft, skal
anvendes, når en ejendom skal udtages af virksomhedsordningen, fordi den overgår fra
erhvervsmæssig anvendelse til privat anvendelse?
I er altid velkomne til at kontakte os, hvis nærværende giver anledning til spørgsmål.
Med venlig hilsen
Klaus Okholm Maria Eun Elkjær
Formand for skatteudvalget Skattepolitisk chef
FSR danske revisorer
Børsgade 4, 4. sal
DK - 1215 København K
Telefon +45 7225 5703
fsr@fsr.dk
www.fsr.dk
CVR. 55 09 72 16
Danske Bank
Reg. 9541
Konto nr. 2500102295
Skatteministeriet
Nicolai Eigtveds Gade 28
DK 1402 - København K
Att. Morten Elmerdahl Rix Olsen og Michelle Stubberup Jacobsen
Sendt digitalt til: mero@skm.dk, mja@skm.dk og lovgivningogoekonomi@skm.dk
24. januar 2025
Høringssvar til høring over yderligere elementer i forslag til ændring af
ejendomsskatteloven, ejendomsvurderingsloven, afskrivningsloven,
boafgiftsloven og forskellige andre love, jf. Skatteministeriets j. nr. 2024 -
4033
FSR høring
over yderligere elementer i forslag til ændring af ejendomsskatteloven,
ejendomsvurderingsloven, afskrivningsloven, boafgiftsloven og forskellige andre love,
som Skatteministeriet har sendt i høring den 17. januar 2025 med høringsfrist den 24.
januar 2025.
FSR bemærker den meget korte høringsfrist på 9 dage, hvilket generelt er
uhensigtsmæssigt. FSR savner en begrundelse i lovforslagets obligatoriske punkt om
hørte myndigheder og orgnisationer, for at den normale høringsfrist på 4 uger fraviges,
jf. lovforslaget punkt 9, jf. Justitsministeriets lovkvalitetsvejledning punkt 9.1.2.
FSR har for nuværende ingen substantielle bemærkninger.
Med venlig hilsen
Klaus Okholm Maria Eun Elkjær
Formand for skatteudvalget Skattepolitisk chef
Side 2
Dato 24. januar 2025
Side 1 af 12
Skatteministeriet
Nicolai Eigtveds Gade 28
1402 København K
Att.: Michelle Stubberup Jacobsen
Høringssvar er sendt til lovgivningogoekonomi@skm.dk med kopi til mja@skm.dk og
mero@skm.dk
Høring over forslag om ændring af ejendomsskatteloven, ejendomsvurderingsloven,
afskrivningsloven, boafgiftsloven og forskellige andre love, j. nr. 2024 - 4033
Landbrug & Fødevarer takker for muligheden for at afgive bemærkninger til lovforslag om ændring
af ejendomsskatteloven, ejendomsvurderingsloven, afskrivningsloven, boafgiftsloven og forskellige
andre love (Alternativer til anvendelse af ejendomsværdier til beskatningsformål mv.), som er sendt
i høring den 19. december 2024 og supplerende høring den 16. januar 2025.
Vores bemærkninger fremgår nedenfor:
Generelle bemærkninger
Landbrug & Fødevarer kan overordnet støtte op om lovforslaget.
Landbrug & Fødevarer finder det også positivt at anvendelsesområdet for § 11-vurderinger udvides
og at der fastsættes en gyldighedsperiode på 2 år for § 11-vurderinger. Sammen med et retskrav
på at kunne bruge § 11-vurderingen i forbindelse med generationsskifter, er der derved skabt
grundlag for en større forudberegnelighed ved generationsskifter.
Dog undrer det Landbrug & Fødevarer, at der til brug for beskatningen skal fastsættes en værdi i
handel og vandel. Parterne der har anmodet om og betalt for en § 11-vurdering, må kunne have
en forventning om, at denne værdi kan lægges til grund for såvel bo- og gaveafgiftsberegningen,
såvel som beskatningen. Vi henviser til vores specifikke bemærkningerne nedenfor.
Landbrug & Fødevarer ser frem til den fortsatte dialog om detaljerne for udarbejdelse af § 11-
vurderingerne.
Landbrug & Fødevarer er imødekommende overfor, at der nu kommer afklaring på hvilken værdi
andelsselskaberne skal anvende i deres formueopgørelse. Vi er dog bekymrede for at dette
lovforslag giver skatteforvaltningen fri kompetence til at underkende den værdi andelsselskaberne
anser som handelsværdien, og derfor kan ende med store administrative byrder for
andelsselskaberne.
Vores bemærkninger til lovforslagets enkelte elementer fremgår nedenfor:
Specielle bemærkninger
1. Lovforslagets § 1 Ændringer til ejendomsskatteloven:
1.1. Bemærkninger til lovforslagets § 1, pkt. 24, om indførelsen af nyt kapitel 7 b:
Overordnet er det positivt, at der indføres konkrete regler omkring beskatningen i forbindelse med
udstykninger, bl.a. for at beskytte den nye ejer af den såkaldte restejendom.
Side 2 af 12
Landbrug & Fødevarer anser det dog for vigtigt, at der også skabes en forudsigelighed for
udvikleren i forhold til de omkostninger til grundskyld, der er forbundet med udstykning.
I forhold til de foreslåede bestemmelser til § 45 e, omkring ejendomme udlagt til andet end
boligformål, men i naturlig forlængelse af boligudstykningerne, fremgår det af bemærkninger til
lovforslaget (side 77):
Med forslaget vil Skatteforvaltningen dermed skulle foretage et konkret skøn over de
ejendomme, som vil blive anset for udstykket i naturlig forlængelse af boligudstykningerne.
Skatteforvaltningen vil således skulle vurdere, hvilke udstykninger der anses for værende i
naturlig forlængelse af de øvrige udstykninger til boligformål.
Det betyder, at Skatteforvaltningen tillægges et skøn. Det skyldes, at det ikke vurderes
hensigtsmæssigt at foretage en udtømmende afgrænsning af alternative udstykninger, der vil
skulle anses for værende i naturlig forlængelse af boligudstykningerne.
Efterfølgende nævnes eksempler på ejendomme, der vil skulle anses for naturlige i forbindelse med
hhv. boligudstykninger og erhvervsejendomme, uden at der dog er tale om en udtømmende liste.
Desuden beskrives det, at selvom arealerne til anden udnyttelse er større end arealer til selve
boligformål, vil der kunne være tale om at ejendommene omfattes af denne bestemmelse, fx på
grund af lavere udnyttelsesintensitet.
Når det ikke er præcist defineret hvilke typer ejendomme, der vil skulle anses for at være i naturlig
forlængelse af udstykningen, bliver denne afgrænsning baseret på skattemyndighedernes skøn.
Dette understøtter efter vores opfattelse ikke forudsigeligheden for udvikleren.
Vi skal derfor opfordre Skatteministeriet til at give flere eksempler, der tydeliggør hvilke typer
ejendomme og hvilke kriterier der skal opfyldes, for at ejendommen vil blive anset for at være en
naturlig del af udstykningen.
De foreslåede regler i § 45 f, g, h og i bakker Landbrug & Fødevarer op om, da der er tale om enkle
og gennemskuelige regler.
2. Lovforslagets § 2 Ændringer til ejendomsvurderingsloven:
Landbrug & Fødevarer bakker op om de foreslåede ændringer til ejendomsvurderingsloven.
2.1. Bemærkninger til ændringen af ejendomsvurderingslovens § 11
Landbrug & Fødevarer finder det meget positivt, at der både sker en udvidelse af kredsen af
ejendomstyper, og at der fremover kan anmodes om § 11-vurderinger i forbindelse med succession
mv. samt til opgørelse af beregningsgrundlaget efter momsbekendtgørelsens § 55, stk. 4.
Vi bakker desuden fuldt op om den foreslåede forlængelse af gyldigheden til 2 år for § 11-
vurderingen. Denne regel vil være medvirkende til at skabe en større forudsigelighed i de mange
situationer, hvor ejendommene skal overdrages som led i et generationsskifte.
2.2. § 11 vurdering som beregningsgrundlag efter momsbekendtgørelsens § 55, stk. 4
Det bliver muligt at indhente en § 11-vurdering til opgørelse af beregningsgrundlaget efter
momsbekendtgørelsens § 55, stk. 4. Det fremgår dog af lovforslagets side 95, at det er hensigten,
Side 3 af 12
at momsbekendtgørelsens § 55, stk. 4 og 5 skal tilrettes. Ifølge lovforslaget skal det genindsættes i
§ 55, stk. 5, at salgsprisen kun kan bruges som beregningsgrundlag, når der er tale om salg til
uafhængig tredjemand.
Efter vores opfattelse skaber det dog en vis usikkerhed om, hvilket grundlag der kan bruges, hvis
der er tale om salg mellem interesseforbundne parter. Efter den nuværende bestemmelse i § 55,
stk. 4, sidste pkt. fremgår det, at såfremt der ikke er blevet ansat en ejendomsværdi de sidste 4 år,
kan salgsprisen anvendes som beregningsgrundlag.
Hvis det er hensigten at denne del af bestemmelsen skal ændres eller fjernes, vil det betyde at en
ejer af en om- eller tilbygget ejendom fremover vil være tvunget til at indhente en §11-vurdering
efter ejendomsvurderingsloven, for at kende beregningsgrundlaget til brug for
momsbekendtgørelsens § 55. Det finder vi ikke er rimeligt, da det vil medføre en ekstra udgift til
ejeren i form af gebyret til Vurderingsstyrelsen, som for 2025 er fastsat til 3.700 kr. pr. ejendom.
Kan Skatteministeriet bekræfte, at der ikke indføres et krav om indhentelse af en § 11-vurdering
ved salg til interesseforbundne parter, således at ejeren også fremover kan anvende salgsprisen
som beregningsgrundlag, hvis der ikke er blevet ansat en ejendomsvurdering de seneste 4 år?
3. Lovforslagets § 4 - anvendelse af § 11-vurdering ved ansættelse af bo- og gaveafgift
Landbrug & Fødevarer finder det positivt, at der indføres retskrav på at kunne anvende en § 11-
vurdering ved beregning af bo- og gaveafgift, da det medvirker til at skabe forudberegnelighed ved
generationsskifte.
3.1 Værdiansættelse i boopgørelsen i et dødsbo
Boafgift i dødsboer beregnes på baggrund af boopgørelsen, hvor kompetencen til at fastlægge
værdierne i boopgørelsen er fordelt mellem skifteretten og skatteforvaltningen gennem
boafgiftslovens § 12, der blandt andet angiver, hvornår skatteforvaltningen kan anmode skifteretten
om at udmelde en sagkyndig vurdering.
Kan Skatteministeriet bekræfte, at såfremt dødsboet har værdiansat en fast ejendom i
boopgørelsen til en vurdering indhentet efter ejendomsvurderingslovens § 11, så kan
skatteforvaltningen efter den foreslåede formulering i § 4, nr. 2, af boafgiftslovens § 12, stk. 2, ikke
anmode om en sagkyndig vurdering, medmindre der foreligger forhold, der kan begrunde en
omvurdering, jf. forslaget til ejendomsvurderingslovens § 11, stk. 3, eller § 11 vurderingen er
meddelt tidligere end 2 år forud for skæringsdagen i boopgørelse eller dagen for en
acontoudlodning?
Skifteretten har dog også selvstændig kompetence til at revidere boopgørelser efter
dødsboskiftelovens § 79, stk. 3, herunder i boer, hvor en eller flere arvinger er repræsenteret ved
værge.
Hvis dødsboet har valgt at værdiansætte ejendommen i boopgørelsen til en § 11-vurdering, er
skifteretten i så fald afskåret fra at ansætte en anden værdi ved revisionen?
Såfremt skifteretten ikke er afskåret fra at sætte en anden værdi ved revisionen af boopgørelse,
hvilken værdi vil der i så fald skulle beregnes boafgift af?
3.2. 20 pct. reglen i værdiansættelsescirkulæret
Side 4 af 12
Det foreslås i § 4, nr. 3 og 4, at der i såvel udlodning fra dødsbo i boafgiftslovens § 12 b, som ved
gaveoverdragelser i boafgiftslovens § 27, stk. 1, 3. pkt. gives et retskrav på at fastsætte værdien af
en fast ejendom til den værdi som er fastsat efter ejendomsvurderingslovens § 11.
Den gældende værdiansættelsesnorm ved fastsættelse af bo- og gaveafgift ved udlodning og
overdragelse af fast ejendom er efter pkt. 6 i værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17.
november 1982, som ændret ved cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021), at en
værdiansættelse, der højst er 20 pct. højere eller lavere end ejendomsværdien fastsat efter
ejendomsvurderingslovens § 11, skal anerkendes af skattemyndighederne, medmindre der forligger
særlige omstændigheder.
Denne 20 pct. regel er ikke omtalt i lovforslaget, hverken under gældende ret, eller under
bemærkninger til forslaget, når bortset fra at det nævnes, at § 11 vurderingen i den 2-årige
gyldighedsperiode ikke kan tilsidesættes som følge af særlige omstændigheder.
Kan Skatteministeriet bekræfte, at det der menes er, at såfremt der indhentes en § 11-vurdering
kan reglen om +-20 pct anvendes, uden at vurderingen kan underkendes af skatteforvaltningen?
I så fald, skal Landbrug & Fødevarer opfordre til, at dette kommer til at fremgå af bemærkningerne
til såvel § 12 b, som § 27, stk. 1, 3. pkt.
3.3. Henvisninger
I lovforslaget § 4, nr. 5 er det foreslået, at der i boafgiftslovens § 27, stk. 2, der giver
skatteforvaltningens frist for at ændre i værdiansættelsen i en gaveanmeldelse, foreslås indsat en
henvisning til § 12 b. Da bestemmelsen angår gaveafgift, finder Landbrug & Fødevarer det mere
korrekt at henvise til § 27, stk. 1, 3. pkt.
Ved lovforslag nr. 123 af 22. januar 2025 er der fremsat lovforslag, der også ændrer i
boafgiftslovens § 12, § 12a, § 27, stk. 1, og indsætter en ny § 12b. Vi henleder opmærksomheden
på at henvisningerne tilrettes til den relevante lovbestemmelse.
4. Lovforslagets § 5 og § 7 - Succession
4.1. Halvdelsreglen i dødsboskattelovens § 29, stk. 2 og kildeskattelovens § 33 C, stk. 1
Hidtil har det været den ejendomsværdimæssige fordeling mellem bolig og erhverv, som er blevet
lagt til grund for om mere end halvdelen af ejendommen har været erhvervsmæssigt anvendt,
hvorved det er muligt at succedere i hele ejendomsavancen. Med § 5, nr. 1, og § 7, nr. 1 foreslås
det ændret til at det er den aftalte overdragelsessum, som er afgørende for om denne halvdelsregel
er opfyldt.
Af bemærkningerne fremgår det, at for overdragelser, hvor avance af ejendommen omfattes af
ejendomsavancebeskatningsloven, er det fordelingen, som er aftalt mellem parterne, som er
afgørende, mens det for ejendomme, som beskattes udenfor ejendomsavancebeskatningsloven, vil
være forholdet mellem den ansatte ejerboligværdi efter ejendomsvurderingslovens § 30 eller § 35
og ejendommens samlede værdi evt. fastsat efter § 11, som vil være afgørende.
For det tilfælde at en ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven er værdiansat efter §
11 i ejendomsvurderingsloven, indgår boligen på en land- og skovejendom i denne værdi med et
beløb svarende til den værdi, som er ansat efter ejendomsvurderingslovens § 30, og for
erhvervsejendomme med en boligværdi fastsat efter § 35.
Side 5 af 12
Uden at nævne dette forhold, angives det i bemærkningerne til halvdelsreglen, at en ansættelse af
ejendommen til værdien fastsat efter ejendomsvurderingslovens § 11 skal lægges til grund, mens
fordelingen mellem bolig og erhverv fortsat er undergivet skatteforvaltningens prøvelse.
Da det må være den samlede overdragelsessum der skal fordeles, må en værdiansættelse af
ejendommen til en § 11-vurdering have den konsekvens, at den værdi boligen indgår med i § 11-
vurderingen, netop henføres til boligen. Det er svært at se, hvorledes boligdelen ellers skulle
fordeles, ligesom skatteforvaltningens adgang til at efterprøve værdiansættelsen giver usikkerhed
om de skattemæssige konsekvenser af overdragelsen.
Landbrug & Fødevarer finder det mest logisk at bruge den boligværdi, der indgår i § 11-
vurderingen, når en § 11-vurdering anvendes til værdiansættelsen. Dette kunne gøres med
følgende tilføjelser til de foreslåede bestemmelser:
Dødsboskattelovens § 29, stk. 2, 4. pkt.:
Er ejendommen værdiansat efter boafgiftslovens § 12 b, lægges ved opgørelsen af den
erhvervsmæssige andel fordeling mellem erhverv og beboelse, som fremkommer efter
ejendomsvurderingslovens § 11, stk. 2, til grund.
Kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, 5. pkt.:
., lægges ved
opgørelsen af den erhvervsmæssige andel fordeling mellem erhverv og beboelse, som
fremkommer efter ejendomsvurderingslovens § 11, stk. 2, til grund.
4.2. Handelsværdi ved succession
Det er en grundlæggende betingelse for succession efter kildeskattelovens § 33 C, at der alene kan
succederes i avance. Dette er udtrykt i kildeskattelovens § 33 C, stk. 3. Som anskaffelsessum
anses den værdi, som er lagt til grund for beregning af gaveafgift eller indkomstskattepligten af
erhvervelsen.
I lovforslagets § 7, nr. 2, foreslås kildeskattelovens § 33 C, stk. 3, 3. pkt. ændret, således at i de
tilfælde, hvor en § 11-vurdering er anvendt til værdiansættelse af gaven efter boafgiftslovens § 27,
stk. 1, 3. pkt., så skal den pågældende ejendomsværdi i handel og vandel anvendes som salgssum
ved opgørelsen af om der er lidt et tab.
Det betyder, at der ved generationsskifter fortsat skal fastsættes en handelsværdi for ejendommen
ved siden af § 11-vurderingen. Landbrug & Fødevarer finder det overordentlig betænkelig, da det
fjerner den forudberegnelighed, som netop § 11-vurderingerne skulle bidrage til.
Som det også fremgår af de specielle bemærkninger til § 7, nr. 2, så skal en § 11-vurdering netop
udtrykke den forventelige kontantværdi i fri handel. Landbrug & Fødevarer undrer sig over, at det
findes nødvendigt at indføre en regel, hvor parterne og skattemyndighederne skal forholde sig til,
om § 11-vurderingen også er udtryk for handelsværdien, og hvis ikke skal tage stilling til, om dette
medfører, at der alligevel ikke er succession.
Foreligger der tab ved brug af § 11-vurderingen, vil der ikke være adgang til succession.
Bestemmelsen har dermed alene betydning, hvis der er gevinst ved brug af § 11-vurderingen, men
tab som følge af handelsværdien er mindre. Det er svært at se den praktiske situation, hvor der kan
fastsættes en handelsværdi, som er mindre end § 11-vurderingen.
Landbrug & Fødevarer skal på denne baggrund opfordre til, at § 7, nr. 2 udgår.
Side 6 af 12
5. Lovforslagets § 6 Ændringer til ejendomsavancebeskatningsloven:
Ifølge lovforslagets § 6, nr. 1,
Tilføjelsen til EBL § 3 skyldes, at der i henhold til lovforslagets § 4, pkt. 4 indføjes en bestemmelse i
boafgiftslovens § 27, stk. 1 der bevirker, at ejendommen kan vælges værdiansat til den ansatte
ejendomsværdi i § 11-vurderingen. Det vil sige der indføres et retskrav på anvendelsen af § 11-
vurderingen, såfremt den opfylder betingelserne i ejendomsvurderingslovens § 11, stk. 3.
Af lovbemærkningerne til ændringen af ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 1 og 2 fremgår
det: (side 113)
Den foreslåede bestemmelse vil indebære, at i tilfælde, hvor værdiansættelsen ved
erhvervelsen er foretaget efter den ved lovforslagets § 4, nr. 4, foreslåede bestemmelse i
boafgiftslovens § 27, stk. 1, 3. pkt., vil den pågældende faste ejendoms værdi i handel og
vandel på erhvervelsestidspunktet skulle anvendes som udgangspunkt ved beregning af
fortjenesten.
Den foreslåede bestemmelse vil desuden indebære, at i tilfælde, hvor værdiansættelsen ved
overdragelsen er foretaget efter den ved lovforslagets § 4, nr. 4, foreslåede bestemmelse i
boafgiftslovens § 27, stk. 1, 3. pkt., vil den pågældende faste ejendoms værdi i handel og
vandel på overdragelsestidspunktet skulle anvendes overdragelsessum ved beregning af
fortjenesten.
Det vil sige, at avanceopgørelsen i disse tilfælde ikke vil skulle ske på grundlag af
ejendomsværdien som ansat efter reglerne i ejendomsvurderingslovens § 11, men på
grundlag af handelsværdien, hvis der konkret er forskel herpå. Det bemærkes, at
ejendomsværdien efter bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 11 skal ansættes som
den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under
hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika.
Det er Landbrug & Fødevarers opfattelse, at beskrivelsen i lovbemærkningerne er uklar.
Som også anført ovenfor under afsnit 4.2 undrer Landbrug & Fødevarer sig over, at det anses for
nødvendigt at fastholde at parterne i et generationsskifte og skattemyndighederne uanset der er
fastsat en § 11-vurdering, der pr. definition er udtryk for den kontante handelsværdi i forhold til
beskatningen skal forholde sig til, om § 11-vurderingen, alligevel ikke er udtryk for handelsværdien.
Desuden medfører det en manglende forudberegnelighed ved generationsskifter, hvilket udhuler
værdien af at anmode om en § 11-vurderingen. Bestemmelsen går således imod den intention, der
ligger bag § 11-vurderingen og i den udvidelse af i hvilke tilfælde, der kan anmodes om en § 11-
vurdering.
På denne baggrund skal Landbrug & Fødevarer opfordre til, at § 6, nr. 1 opgives.
Fastholder Skatteministeriet bestemmelsen, skal vi opfordre til, at
1) udforme en tydeligere beskrivelse af, i hvilke situationer den foreslåede bestemmelse vil
være relevant og gerne med eksempler, samt
Side 7 af 12
2) udarbejde eksempler på hvilke situationer der kan forekomme, hvor der konkret er forskel
på handelsværdien og § 11-vurderingen.
Det er Landbrug & Fødevarers opfattelse, at såfremt vurderingsmyndighederne har udarbejdet en §
11-vurdering efter anmodning fra ejeren eller andre med interesse i ejendommen, så bør parterne
kunne forvente at denne værdiansættelse er retvisende. Parterne bør også kunne forvente, at
retskravet på at kunne anvende § 11-vurderingen efter boafgiftsloven (lovforslagets § 4, pkt. 4 om
indførelse af et retskrav i henhold til boafgiftslovens § 27, stk. 1, 3. pkt.) også gælder for
ejendomsavancebeskatningsloven.
6. Bemærkninger til bemærkningerne § 10, til nr. 3 handelsværdien til brug for
formueopgørelsen
I henhold til Selskabsskattelovens § 14, stk. 5 skal andelsselskaber benytte ejendommes
handelsværdi ved opgørelsen af formuen. Ifølge dette lovforslags bemærkninger sidestilles
ejendomme indregnet til dagsværdi i regnskabet med handelsværdien. Såfremt ejendomme ikke er
indregnet til dagsværdi skal handelsværdien finde anvendelse.
Indledningsvist er det vigtigt at bemærke, at vi ikke har kendskab til andelsselskaber, der indregner
deres ejendomme til dagsværdi. Indregning til dagsværdi er typisk kun relevant for
investeringsejendomme. De ejendomme andelsselskaber typisk ejer er ejendomme, som besiddes
til anvendelse i produktionen, til levering af varer eller tjenesteydelser sådanne ejendomme
indregnes normalt til kostpris, som der efterfølgende afskrives på i takt med ejendommene
bruges/slides.
I sin nuværende form giver lovforslaget Skattestyrelsen en vidtrækkende beføjelse til at underkende
enhver handelsværdi, som andelsselskaberne anvender, såfremt ejendommene ikke er indregnet til
dagsværdi. Det skaber en alt for stor usikkerhed. Derfor mener vi, at det er afgørende for
retssikkerheden, at bemærkningerne præciserer, hvilke værdier andelsselskaber kan anvende,
uden risiko for, at Skattestyrelsen underkender dem.
Samtidig bør det sikres, at andelsselskaberne ikke pålægges uforholdsmæssigt store administrative
omkostninger. Det vil være forbundet med uproportionelle udgifter og besvær, såfremt
andelsselskaberne eksempelvis skal have alle deres ejendomme (flere hundrede for de store
andelsskaber) vurderet af eksterne ejendomsmæglere på årlig basis hvilket, såfremt der ikke
indskrives yderligere præciseringer i bemærkningerne, er den eneste reelle alternative måde at
fastsætte en handelsværdi, såfremt ejendommene ikke er indregnet til dagsværdi.
Hvordan handelsværdien skal ansættes, bliver beskrevet i bemærkningerne til lovforslaget § 10 nr.
3 for nuværende, dog uden tilstrækkelig præcisering. Som følge heraf er dette lovforslag
desværre utilstrækkeligt og udfordrer retssikkerheden for andelsselskaberne på dette vigtige
område.
Vi foreslår derfor, at det præciseres i lovens bemærkninger til § 10, nr. 3 og der i fjerde afsnit side
139 tilføjes, at:
Denne formulering svarer til reglerne for udenlandske ejendomme, jf. selskabsskattelovens § 14,
stk. 2-6, som har været gældende og anvendt praksis i flere år. Fastsættelse af handelsværdien af
en indenlandsk ejendom er forbundet med fuldstændig tilsvarende udfordringer som en udenlandsk
Side 8 af 12
ejendom, nu hvor de offentlige ejendomsvurderinger ikke længere kan anvendes som
handelsværdigrundlag. Vi mener derfor, at indenlandske ejendomme bør omfattes af de samme
regler som udenlandske ejendomme. Praksis for udenlandske ejendomme fremgår desuden af
bemærkningerne til lovforslaget.
I tilfælde af tvivl opfordrer vi til, at det bliver muligt at indhente en vurdering i henhold til
ejendomsvurderingslovens § 11. De fleste andre situationer, hvor en samlet ejendomsværdi
mangler efter ændringerne af ejendomsvurderingsloven, har allerede denne mulighed. Det bør
derfor også gælde for ejendomsværdiansættelse til andelsselskaber formueopgørelse.
Ydermere vil vi bede Skatteministeren om positivt at tilkendegive, at dette lovforslag ikke har til
hensigt at skabe en kamp om den sidste krone, og at andelsselskaberne ikke vil blive pålagt
unødige administrative byrder i form af omfattende dokumentationskrav eksempelvis ved krav om
sagkyndige vurderinger af hver ejendom for at fastslå handelsværdien.
Derudover vil vi gerne bede skatteministeren bekræfte, at det, som i andre lignende sager, som
udgangspunkt er skattemyndighederne, der har bevisbyrden, når de gør gældende, at et faktum i
dette tilfælde handelsværdien ikke er korrekt.
7. Bemærkninger til § 11 ændringer til virksomhedsloven
Nedstående bemærkninger vedrørende ændringer til virksomhedsloven i forhold til systematik gør
sig også gældende i forhold til § 8, nr. 1 og nr. 4, se yderligere afsnit 8.
7.1 Bemærkninger til virksomhedsskatteloven § 1, stk. 3
Virksomhedsskatteloven § 1, stk. 3 beskriver, hvornår et blandet anvendt aktiv kan indgå i
virksomhedsordningen.
Det er uklart for os, hvad der gælder, hvis en del af en ejendom hverken anvendes til
erhvervsmæssige formål eller boligformål. Et eksempel kunne være en landbrugsejendom med et
jordtilliggende på 25 ha, hvor 20 ha anvendes erhvervsmæssigt, mens de resterende 5 ha benyttes
til en hobbyvirksomhed, såsom familiens heste, og ejeren samtidig bebor ejendommen.
Det er vores opfattelse, at 25 pct.-reglen også finder anvendelse i en sådan situation.
Dette synes desuden at fremgå af bemærkningerne til lovforslaget (side 142 af 204). For at undgå
misforståelser mener vi dog, at der er behov for en præcisering af lovens ordlyd.
Vi skal anmode Skatteministeriet om at udarbejde eksempler, der omfatter ikke-erhvervsmæssigt
anvendte driftsbygninger, såsom ubenyttede bygninger eller privat benyttede bygninger.
Derudover bedes Skatteministeriet bekræfte, at reglerne ikke ændres, hvis boligdelen bebos af
både ejeren og for eksempel ejerens samlever?
Af bestemmelsen forslås det, at
en fordeling efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, der fortsat anses for
retvisende
Landbrug & Fødevarer skal anmode Skatteministeriet om nøjere at beskrive, hvornår ministeriet
finder, at en fordeling er retvisende.
Side 9 af 12
- Er fordelingen af en anskaffelsessum ved køb f.eks. retvisende, hvis skatteyder har
erhvervet en landbrugsejendom for en anskaffelsessum på i alt 10 mio.kr. og heraf 2 mio.
kr. for boligen for 2 år siden, og boligdelen, men ikke erhvervsdelen er
forbedret/vedligeholdt efterfølgende for 1 mio. kr.?
1. Er fordelingen af en anskaffelsessum ved køb retvisende, hvis en ejendom er købt for 5 år
siden og efterfølgende markedsværdiudvikling har været således, at der for erhvervsdelen fra
købet og frem til tidspunktet, hvor virksomhedsordningen anvendes, er en stigning i værdi på
10 -20 pct., mens boligdelens værdi antages at være uændret?
Kan det antages, at der gælder en uformel 20 pct. regel, således at forstå, at hvis ændrede
værdier afviger med mindre end 20 pct. fra de værdier, der er aftalt mellem køber og sælger
ved køb, kan køber anvende de kontantomregnede værdier, der fremgår af
?
Naturligvis under forudsætning af, at de aftalte værdier var retvisende på købstidspunktet.
Det fremgår videre af den forslåede bestemmelse, at:
I andre tilfælde indgår en ejendom, der kun anvendes af ejeren til boligformål og
erhvervsmæssige formål, med den del af ejendommen, der ikke anvendes af ejeren til
boligformål, i virksomhedsordningen, hvor ejendomsværdien for den del af ejendommen,
der anvendes til boligformål, udgør mindre end 75 pct. af ejendommens kontante
anskaffelsessum
Landbrug & Fødevarer finder det uhensigtsmæssigt, at og gøres til
. Vi vil opfordre til, at det lige som ovenfor, ændres til at
i stedet for a
Dette vil også være hensigtsmæssigt i det omfang den blandet benyttede ejendom delvist
benyttes til ikke erhvervsmæssigt drevet virksomhed. Det må her være den erhvervsmæssige del,
.
Hvis Skatteministeriet fastholder, bedes ministeriet forklare hvorfor, herunder komme med
eksempler, der illustrerer det hensigtsmæssige i den valgte metode samt hvilken forskel valget gør.
Videre fremgår det, at:
Den skattepligtige kan vælge, at en ansat ejendomsværdi efter
ejendomsvurderingslovens § 11 skal træde i stedet for ejendommens kontante
anskaffelsessum, jf. 3. og 4. pkt., fra og med det indkomstår den ansatte ejendomsværdi
efter ejendomsvurderingslovens § 11 er meddelt den skattepligtige.
Kan Skatteministeriet bekræfte, at når den skattepligtige kan vælge, at en ansat ejendomsværdi
efter ejendomsvurderingslovens § 11 skal træde i stedet for ejendommens kontante
anskaffelsessum, jf. 3. og 4. pkt., så er det også muligt at fravælge dette?
Videre fremgår det, at:
Ejendommens kontante anskaffelsessum, jf. 3. og 4. pkt., og en ansat ejendomsværdi
efter ejendomsvurderingslovens § 11, jf. 5. pkt., begge med tillæg af anskaffelsessum for
ombygning, forbedringer m.v., der ikke er indregnet heri, reguleres efter indekset med
lavest mulige geografiske niveau, der er fastsat efter ejendomsvurderingslovens § 45, stk.
1 og § 46
Side 10 af 12
Bestemmelserne i virksomhedsskatteloven § 1, stk. 3, anvendes til at fastlægge, hvor stor en del af
ejendommen der kan indgå i virksomhedsordningen. Formålet med indekseringsreglerne i denne
bestemmelse og ikke kun i virksomhedsskattelovens § 3, stk. 4, er således formentlig at få
indekseret en ejendoms forskellige anskaffelsessummer, vurderinger, ombygninger mv. i forhold til
hinanden. Kan Skatteministeriet bekræfte dette?
Efter de nugældende regler vil overgang af en bygnings anvendelse fra erhvervsmæssig til privat
anvendelse medføre, at bygningen skal udgå af virksomhedsordningen til den laveste værdi af
enten værdien, bygningen oprindeligt indgik med på indskudskontoen eller til handelsværdien på
tidspunktet for den ændrede anvendelse. Se SKM2009.57.SKAT og VSL § 3, stk. 4. C.C.5.2.7.1
Overførsler fra virksomhedsordningen til privatøkonomien - info.skat.dk. Skatteministeriet bedes
tilkendegive, at dette fortsat vil gælde uændret uanset de foreslåede regler.
7.2 Bemærkninger til virksomhedsskatteloven § 3, stk. 4, 1. punktum
§ 3 vedrører opgørelse af indskudskontoen i virksomhedsordningen. Indskudskontoen opgøres ved
opstart af virksomhedsordningen.
Efter de nugældende regler kan selvstændigt erhvervsdrivende vælge den højeste værdi
vedrørende erhvervsmæssigt anvendte del af en ejendom opgjort som enten faktiske
anskaffelsessum, eller opgjort som andel af vurderingen, begge tillagt efterfølgende udgifter til
forbedringer jf. § 3, stk. 4, 1. punktum.
Efter den forslåede regler kan selvstændigt erhvervsdrivende vælge den højeste værdi af faktiske
anskaffelsessum eller hvis der er ansat en § 11-vurdering andel af vurderingen. Som noget nyt
forslås en indeksering af værdierne ud fra lavest mulige geografiske niveau.
Af det fremsendte udkast til lovforslag fremgår følgende af lovbemærkningerne:
Side 36:
supplerende skematiske metode, hvis de har fravalgt enten virksomhedsordningen eller
kapitalafkastordningen for et indkomstår, og senere tilvælger en af ordningerne igen.
Samt side 153
ejendommen er erhvervet længere tid forud for ejendommens indskud i den skattepligtiges
virksomhedsordning. Med den foreslåede regulering af anskaffelsessummen sikres den
skattepligtige, at ejendommen indskydes i virksomhedsordningen til den værdi, som
markedsudviklingen for den pågældende type af ejendom tilsiger. Det vil sige, at en
skattepligtig, der har købt en ejendom mange år før det indkomstår, hvori ejendommen
indskydes i virksomhedsordningen, ikke stilles væsentligt ringere end en skattepligtig, der
måtte have købt ejendom i det indkomstår, hvori ejendommen indskydes i
virksomhedsordningen. Den foreslåede indeksering beregnes fra det indkomstår, hvor
ejendommen er anskaffet, der er ansat en ejendomsværdi efter
ejendomsvurderingslovens § 11, hvis den er tilvalgt, eller hvor der er foretaget
ombygninger, forbedringer m.v.
Umiddelbart finder Landbrug & Fødevarer ikke det i lovbemærkningerne beskrevne opnås,
medmindre der foretages en ændring eller ophævelse af virksomhedsskatteloven § 3, stk. 7.
Side 11 af 12
Følgende fremgår nu også efter de foreslåede lovændringen af § 3, stk. 7:
som inden for de nærmest efterfølgende 5 indkomstår på ny anvender
virksomhedsordningen, skal ved opgørelsen af indestående på indskudskonto efter stk. 2
medregne en eventuel fast ejendom til samme værdi, som da virksomhedsordningen
senest blev anvendt. Er den faste ejendom erhvervet, mens den skattepligtige har anvendt
virksomhedsordningen, skal ejendommen medregnes til den kontante anskaffelsess
Skatteministeriet bedes redegøre for, om en selvstændig erhvervsdrivende med
kalenderårsregnskab, der i flere år har anvendt virksomhedsordningen, men i 2025 anvende
kapitalafkastordningen og genindtræde i virksomhedsordningen i 2026, da skal medregne fast
ejendom til samme værdi, som da virksomhedsordningen senest blev anvendt, tillagt indeksering
eller uden indeksering. Altså hvorvidt virksomhedsskatteloven § 3, stk. 7, afskærer indekseringen?
Hvis den faste ejendom er erhvervet, mens den skattepligtige har anvendt virksomhedsordningen,
skal ejendommen da medregnes til den kontante anskaffelsessum tillagt indeksering, jf.
lovforslagets § 3. stk. 4, første punkt eller afskærer virksomhedsskatteloven § 3, stk. 7,
indekseringen?
Når virksomhedsordningen anvendes, skal der opgøres et kapitalafkastgrundlag efter reglerne i
virksomhedsskattelovens §§ 7 og 8. Af § 8 fremgår principperne for værdiansættelse af fast
ejendom. Disse bestemmelser er ikke ændret. Henvisninger i disse bestemmelser vedrører ikke
bestemmelser, der agtes ændret med lovforslaget. Kan Skatteministeriet bekræfte, at
værdiansættelse af fast ejendom ved opgørelse af kapitalafkastgrundlaget ikke berøres af de
foreslåede ændringer?
Landbrug og Fødevarer finder det overraskende, at Skatteministeriet tilsyneladende foreslår, at
kapitalafkastgrundlaget opgjort efter reglerne for kapitalafkastordningen påvirkes af en indeksering,
men kapitalafkastgrundlaget opgjort ved anvendelse af virksomhedsordningen tilsyneladende ikke
skal/kan indekseres.
7.3 Bemærkninger til virksomhedsskatteloven § 22a, stk. 6.
Af nugældende § 22a, stk. 6, om fastlæggelse af kapitalafkastgrundlag når kapitalafkastordningen
anvendes, fremgår:
Aktiver, der benyttes både til erhvervsmæssige og private formål, og som kan indgå i
virksomhedsordningen efter § 1, stk. 3, 1.-5. pkt., medregnes ved opgørelsen af
kapitalafkastgrundlaget efter stk. 5 med den forholdsmæssige værdi af aktivet, der svarer
til den erhvervsmæssige anvendelse.
Skatteministeriet bedes bekræfte, at hvis en selvstændig erhvervsdrivende anvender
kapitalafkastordningen, da vil værdien af den erhvervsmæssige del for aktiver, der benyttes både til
erhvervsmæssige og private formål, kunne indekseres og det bliver dermed den indekserede værdi
af den erhvervsmæssige del af det blandede aktiv, der indgår i kapitalafkastgrundlaget.
Skatteministeriet bedes herunder bekræfte, at denne indeksering alene gælder, når
værdiansættelse af et aktiv sker efter virksomhedsskatteloven § 22 a, stk. 6, og f.eks. ikke for
værdien af aktiver, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt, jf. § 22 a, stk. 5.
Endelig skal vi anmode Skatteministeriets om ved eksempler at illustrere, hvorledes den foreslåede
ændring påvirker opgørelsen af kapitalafkastgrundlaget.
Side 12 af 12
8. Bemærkninger til § 8 ændringer til ligningsloven
Se ovenfor under bemærkning til § 11 og vores bemærkning til ordlyden (7.1),
Se også ovenfor (7.1) om systematikken brug af procent her nævnes først 10 og
efterfølgende 90 Vi finder det uhensigtsmæssigt, at forholdet og dermed procentsatsen
Ønskes ovenstående uddybet er I velkommen til at kontakte undertegnede
Med venlig hilsen
Benedikte Boisen Rolighed Jane Karlskov Bille
Chefkonsulent Chefkonsulent
Samfundsøkonomi & Erhverv Skat
M + 45 2870 8076 M +45 2323 2145
E bcbr@lf.dk E jkb@lf.dk
Dato 30. januar 2025
Side 1 af 2
Skatteministeriet
Nicolai Eigtveds Gade 28
1402 København K
Att.: Morten Elmerdahl Rix Olsen
Høringssvaret er sendt til lovgivningogoekonomi@skm.dk med kopi til mja@skm.dk og
mero@skm.dk
Høring af udkast til forslag om yderligere ændringer af ejendomsskatteloven,
ejendomsvurderingsloven, afskrivningsloven, boafgiftsloven og forskellige andre love.
Landbrug & Fødevarer takker for muligheden for at afgive bemærkninger forslag om ændringer af
ejendomsskatteloven, ejendomsvurderingsloven, afskrivningsloven, boafgiftsloven og forskellige
andre love, som er sendt i høring den 16. januar 2025, med j.nr. 2024 4033.
Vores bemærkninger fremgår nedenfor.
Specifikke bemærkninger
L&F er positive overfor udkastets forslag til ændring af reglerne for at nuværende ejer kan få
eftergivet eller tilbagebetalt den opkrævning som vedr. tidligere ejers ejerperiode.
Bemærkninger til § 1 nr. 26 og bemærkninger 2.3.2
Ifølge lovforslaget bemærkning 2.3.2 skal der være fire betingelser opfyldt for at der kan ske
eftergivelse eller tilbagebetaling. Vi har bemærkninger til betingelse to og betingelse fire.
Betingelse to: Nuværende ejers dokumentation om eftergivelse eller tilbagebetaling samt tidsfrist
for ansøgning
Det fremgår at nuværende ejer skal dokumentere, at en eventuel efterregulering af grundskylden
for skatteårene 2021-2023 er reguleret kontraktuelt med den nu ved døden afgåede ejer
Denne dokumentation vil efter vores opfattelse skulle indsendes i direkte tilknytning til selve
anmodningen om eftergivelse eller tilbagebetaling.
Det fremgår dog ikke af lovforslagets bemærkninger om vores opfattelse er korrekt og således
hvornår denne dokumentation skal foreligge, samt hvornår selve ansøgningen senest skal
indsendes.
Vi vil derfor opfordre til, at det tydeligt fremgår, om der er en tidsfrist til at indsende ansøgningen
samt hvornår relevant dokumentation senest skal foreligge.
Betingelse fire: Minimumskrav på 1.500 kr.
Den fjerde betingelse er at det beløb, som eventuelt vil skulle eftergives eller tilbagebetales, skal
udgøre 1.500 kr. eller derover.
Vi forstår det således, at den nuværende ejer skal hæfte for 1.500 kr., selvom den nye ejer ikke har
haft nogen forbindelse til ejendommen i den periode, beløbet vedrører. Det ser ud til, at beløbet er
fastsat, så det svarer til grænsen på 1.500 kr. for udbetaling efter kompensationsordningen til
dødsboer.
Side 2 af 2
Vi mener dog, at der er en væsentlig forskel mellem disse to situationer. Kompensationsreglerne for
dødsboer gælder for selve dødsboet, og derfor omfatter beløbsbegrænsningen på 1.500 kr. også
den person, der har ejet boligen i den pågældende periode.
I denne sag går begrænsningen derimod til 3M, som ikke har haft nogen tilknytning til ejendommen
i den relevante periode. Det rejser derfor spørgsmålet om, hvorvidt det er rimeligt, at 3M pålægges
denne forpligtelse, selvom det kun er 1.500 kr.
L&F vil derfor opfordre til, at det fjerde krav på minimum 1.500 kr. slettes.
Ønskes ovenstående uddybet er I velkomne til at kontakte undertegnede.
Med venlig hilsen
Benedikte Boisen Rolighed
Chefkonsulent
Erhverv & Viden
M +45 2870 8076
E bcbr@lf.dk
Skatterevisorforeningen
Til Skatteministeriet
Høring over forslag til ændring af ejendomsskatteloven, ejendomsvur-
deringsloven, afskrivningsloven, boafgiftsloven og forskellige andre
love, j.nr. 2024-4033
Skatterevisorforeningen takker for det modtagne materiale, og vi har følgende bemærknin-
ger til lovforslaget.
Ved lovforslagets § 2 forslås ejendomsvurderingslovens § 11 ændret, så parterne i en
overdragelse af fast ejendom får et retskrav på anvendelse af en § 11-vurdering ved bo-
og gaveafgiftsberegningen.
Efter forslaget skal § 11-vurderingen fortages efter prisforholdene pr. seneste forudgående
almindelige vurdering af ejendommen af den pågældende kategori på anmodningstids-
punktet.
§ 11-vurderingen forslås at have en gyldighedsperiode på 2 år fra ansættelsestidspunktet,
jf. det foreslåede stk. 3.
Dermed får parterne mulighed for at få en for skattemyndighederne bindende værdiansæt-
telse af ejendommen, der bygger på prisforhold, der ligger mere end 4 år forud for over-
dragelsestidspunktet, og uanset prisudviklingen på den konkrete ejendom frem til overdra-
gelsestidspunktet.
Skatterevisorforeningen bemærker, at det kan formentlig ikke anses at være formålet med
forslaget, når der henses til, at 20%-reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 som æn-
dret ved cirk. nr. 9792 af 27/9 2021 ikke kan finde anvendelse, hvis parterne er bekendte
med, at handelsværdien på overdragelsestidspunktet afviger væsentligt fra den seneste
offentlige ejendomsværdi (= særlige omstændigheder)
Skatterevisorforeningen bemærker, at bindingsperioden er 6 måneder for et bindende svar
på værdiansættelse af fast ejendom afgivet af skattemyndighederne efter skatteforvalt-
ningslovens kapitel 8. Se skatteforvaltningslovens § 25, stk. 1.
Skatteudvalget
Formand:
Jesper Kiholm
Rylen 4, 6270 Tønder
Telefon: 72 38 94 68
E-mail: jesper.kiholm@sktst.dk
Tønder, den 24. januar 2025
Skatterevisorforeningen
Ved lovforslagets § 6, nr. 2 foreslås en ikke uvæsentlig lempelse af ejendomsavancebe-
skatningslovens § 9, stk. 1 gældende for blandet benyttede ejendomme der indeholder en
eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for
ejeren, og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt.
Lempelsen består i, at fortjeneste på erhvervsdelen af en blandet benyttet ejendom omfat-
tet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, hvor værdien af erhvervsmæssigt benyttede
del af ejendommen, ligger i spændet mellem 25% og op til, at ejendommen skal vurderes
som en erhvervsejendom efter ejendomsvurderingsloven, generelt vil blive skattefritaget.
Hidtil har alene blandet benyttede ejendomme, der fremtrådte som rene beboelsesejen-
domme på afståelsestidspunktet, i særlige tilfælde været skattefritaget efter en administra-
tiv praksis.
Skatterevisorforeningen finder, at der med den foreslåede lempelse synes at blive åbnet
for, at også ejendomme med væsentlig erhvervsmæssig benyttelse, der ikke fremtræder
som rene beboelsesejendomme, vil blive omfattet af den fulde skattefrihed, eksempelvis
en butiksejendom på et hovedstrøg, og med beboelse for ejeren på 1. sal, eller en ejen-
dom med et autoværksted i et område udlagt til blandet beboelse og erhverv, hvor ejeren
bor på ejendommen i et særskilt opført parcelhus.
Skatterevisorforeningen finder, at det ikke synes at hænge sammen med, at lovforslaget i
øvrigt søger at bibeholde de eksisterende muligheder for løbende skattemæssige fradrag
af afskrivninger og udgifter på den erhvervsmæssige del af en blandet benyttet ejendom.
Det er Skatterevisorforeningens opfattelse, at det kunne overvejes, om ikke en fordeling
foretaget af parterne efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, der er undergivet
skattemyndighedernes prøvelse efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 kunne
udgøre grundlaget for bedømmelsen af den væsentlige erhvervsmæssige benyttelse på
minimum 25% efter den gældende ejendomsavancebeskatningslovs § 9, stk. 1
Med venlig hilsen
Jesper Kiholm
Formand for Skatterevisorforeningens Skatteudvalg