B 83 - svar på spm. 1 om ministeren vil redegøre for, hvordan et evt. mindretal af ejere, der ejer en ejerlejlighed i en privat andelsboligforening, vil være stillet

1
Holmens Kanal 22
1060 København K
Telefon 33 92 93 00
post@sm.dk
www.sm.dk
Folketingets boligudvalg
Folketingets boligudvalg har d. 10. december 2024 stillet følgende spørgsmål
nr. 1 til B 83 til social- og boligministeren, som hermed besvares. Spørgsmålet
er stillet efter ønske fra Heidi Bank (V).
Spørgsmål nr. 1:
”Vil ministeren redegøre for, hvordan et evt. mindretal af ejere, der ejer en
ejerlejlighed i en privat andelsboligforening, vil være stillet? Specifikt ønskes en
forklaring på, hvordan ejerskabet vil påvirke fordelingen mellem ejer- og
andelsrettigheder i relation til finansiering, hæftelser i ejendommen samt
beslutninger om renovering.”
Svar:
Så snart en ejendom opdeles i ejerlejligheder, opstår der en ejerforening.
Ejerforeningen reguleres af ejerlejlighedsloven og foreningens vedtægter. I
mangel af en særvedtægt vil man falde tilbage til normalvedtægten.
Ejerforeningen omfatter derfor alle ejerlejlighederne, og ejerforeningen er
ansvarlig for ”fællesejendommen”, herunder klimaskærm og fællesarealet.
Alle ejere af ejerlejligheder i ejendommen er tvangsmæssige medlemmer af
ejerforeningen.
Normalt opstår situationen, hvor en andelsboligforening ejer en ejerlejlighed i
en ejerforening, hvor en andelsboligforening har været oprindelig ejer af en
ejendom, der i forbindelse med frasalg af en uudnyttet tagetag er blevet opdelt i
ejerlejligheder. I den situation vil andelsboligforeningens lejlighed bestå af alle
andelsboligforeningens bolig- og erhvervsenheder.
I forhold til finansieringen skal andelsboligforeningen finansiere deres
ejerlejlighed (bestående af alle andelsboligerne), og hver enkelt ejer af de
øvrige ejerlejligheder skal finansiere disse.
Hæftelsen i ejerforeningen vil (i mangel særvedtægt) være personlig, pro rata
og subsidiært. Det betyder, at ejerlejlighedsejerne hæfter med hele deres
formue, for den enkeltes ejerandel og således, at krav først kan gøres
gældende mod ejer, efter det er gjort gældende mod ejerforeningen.
Medlemmerne af andelsboligforeningen vil normalt alene hæfte med deres
indskud. Det er dog ikke unormalt, at det i andelsboligforeningens vedtægter er
bestemt, at medlemmerne hæfter personligt og pro rata for lån i realkredit- og
pengeinstitutter optaget i forbindelse med stiftelsen eller efterfølgende vedtaget
Sagsnr.
2024 - 8638
Doknr.
953461
Dato
10-01-2025
Offentligt
B 83 - endeligt svar på spørgsmål 1
Boligudvalget 2024-25
2
på generalforsamlingen, og som er sikret ved pant i ejendommen. Dette er
også udgangspunktet i både ministeriets normalvedtægt for
andelsboligforeninger og ABF’s standardvedtægter.
Når det kommer til beslutninger i ejerforeningen, følger afstemningsreglerne
ejerforeningens vedtægter, og i mangel af en sådan, følger
afstemningsreglerne normalvedtægten. Den enkelte andelshaver vil ikke have
stemmeret på generalforsamlingen i ejerforeningen, men
andelsboligforeningen stemmer som én med hele dennes fordelingstal.
Udgangspunktet er, at alle ”normale beslutninger” i en ejerforening besluttes
med simpelt flertal efter fordelingstal. Vedligeholdelsesarbejder af
fællesejendommen skal som udgangspunkt vedtages med simpelt flertal.
Såfremt andelsboligforeningen har et fordelingstal i ejerforeningen på over 50
pct., vil andelsboligforeningen derfor – i mangel af særvedtægt – kunne træffe
alle beslutninger i ejerforeningen, der alene kræver simpelt flertal, og som ikke
giver andelsboligforeningen en utilbørlig fordel på bekostning af ejerforeningen
eller en eller flere ejere.
Beslutninger om væsentlige forhold, eksempelvis elevator- og altanprojekter,
kræver tilslutning fra 2/3 af ejerne efter både fordelingstal og antal. Såfremt
andelsboligforeningens bolig- og erhvervsenheder er samlet i én ejerlejlighed,
vil andelsboligforeningen derfor ikke selvstændigt kunne træffe sådanne
beslutninger. Det samme gælder beslutninger om salg af større grundarealer
eller betydelige fælles bestanddele, der kræver 9/10-flertal efter både
fordelingstal og antal.
En ejer skal altid samtykke til en beslutning, der medfører, at dennes retsstilling
forskydes, således at ejeren får indskrænket dennes særrettigheder eller pålagt
yderligere forpligtelser til fordel for andre ejere.
Med venlig hilsen
Sophie Hæstorp Andersen
Social- og boligminister