FIU alm. del - svar på spm. 354 om det samlede provenu fra grundskyld og ejendomsværdiskat på boliger i Danmark mv.

Til Folketinget – Skatteudvalget
Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 194 af 22. december 2023 (alm. del).
Jeppe Bruus
/ Uffe Mikkelsen
17. januar 2024
J.nr. 2024 - 62
Offentligt
SAU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 194
Skatteudvalget 2023-24
Offentligt
FIU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 354
Finansudvalget 2023-24
Side 2 af 3
Spørgsmål
Vil ministeren kommentere henvendelsen af 19/12-2023 fra Foreningen BoligRet om
vurdering af ejendomme og beskatning ved salg, jf. SAU alm. del - bilag 87?
Svar
Jeg forstår henvendelsen fra Foreningen BoligRet således, at den omhandler stigninger i
de samlede ejendomsskatter i forbindelse med udsendelsen af de nye ejendomsvurderin-
ger, og et forslag om at erstatte ejendomsværdiskatten og grundskylden med avancebe-
skatning ved salg af ens bolig.
Hertil bemærkes
Det følger af Forlig om Tryghed om boligbeskatningen fra 2017, som er indgået imellem den da-
værende regering (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti), Socialdemo-
kratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre, at der ved indførelsen af det nye ejen-
domsvurderingssystem skulle indføres en skatterabat. Skatterabatten skal netop sikre, at
ingen boligejere skal betale mere i skat ved overgangen til de nye ejendomskatteregler,
end de ville skulle betale efter de gamle regler.
Skatterabatten er indført med ejendomsskatteloven, som trådte i kraft den 1. januar 2024.
Ejere af ejerboliger vil derfor ikke opleve en stigning i deres ejendomsskattebetalinger
som følge af overgangen til nye ejendomsskatteregler, uanset at værdien af deres bolig og
grund er steget med de nye ejendomsvurderinger. Skatterabatten videreføres nominelt,
indtil ejendommen sælges. Med omlægningen lempes de samlede ejendomsskatter med
ca. 10 mia. kr. i 2024, og 8 ud af 10 boligejere står til en skattelettelse med omlægningen.
Som boligejer betaler man henholdsvis ejendomsværdiskat af sin bolig og grundskyld af
sin grund. Selvom mange betragter deres bolig som et forbrugsgode, er en bolig i økono-
misk forstand også et kapitalgode. Det afspejler, at det at eje sin egen bolig er forbundet
med to former for afkast.
For det første stiger boligen typisk løbende i værdi, hvilket kan give den enkelte boligejer
en kapitalgevinst, når boligen sælges. De potentielle kapitalgevinster er en meget synlig del
af afkastet af at eje en bolig.
For det andet består boligafkastet af de omkostninger, en boligejer sparer ved at eje sin
bolig frem for at leje. Da denne del af afkastet er en sparet udgift, vil den i udgangspunk-
tet være mindre synlig for den enkelte boligejer, men det er et vigtigt element i boligejer-
nes økonomi.
Den nuværende løbende beskatning af værdien af boliger har en stabiliserende effekt på
boligmarkedet, fordi ejendomsskatterne stiger i perioder, hvor boligpriserne stiger og om-
vendt. Med en ren avancebeskatning må boligejerne forventes at være mere tilbagehol-
dende med at sælge, når priserne stiger, fordi avancebeskatningen også vil være højere,
hvilket vil kunne bidrage til at forstærke boligprisstigninger.
Side 3 af 3
Desuden vil en omlægning af boligbeskatningen, så den udelukkende består af avancebe-
skatning kræve, at avanceskattesatsen skulle være særdeles høj, hvis provenuet fra ejen-
domsbeskatningen skal være det samme som i dag. Avancebeskatning vil også indebære,
at udgifter til forbedringer og vedligeholdelse skal kunne fradrages avancen, inden beskat-
ningsgrundlaget kan opgøres, så værdistigninger som følge af investeringer i boligen ikke
bliver beskattet som en avance ved salg. Det vil medføre betydelige administrative byrder
for boligejere, ejerboligforeninger og Skatteforvaltningen at føre hhv. regnskab og kontrol
med udgifter til forbedringer og vedligeholdelse.
Ved en evt. overgang til avancebeskatning vil der være brug for retvisende indgangsvær-
dier for eksisterende boligejere (og efterfølgende for nye ejendomme), og der vil derfor
fortsat være behov for at udarbejde retvisende ejendomsvurderinger til brug for disse.
Endelig vil en avancebeskatning kunne medføre indlåsningseffekter, der bl.a. hæmmer
mobiliteten på arbejdsmarkedet. Det mener jeg ikke er hensigtsmæssigt, hvorfor jeg ikke
kan tilslutte mig forslaget om, at ejendomsværdiskatten og grundskylden skal erstattes af
en avancebeskatning ved salg.


Finansministeriet · Christiansborg Slotsplads 1 · 1218 København K
Folketingets Finansudvalg
Christiansborg
1. oktober 2024
Svar på Finansudvalgets spørgsmål nr. 354 (Alm. del) af 2.
september 2024 stillet efter ønske fra Ole Birk Olesen (LA)
Spørgsmål
Vil ministeren redegøre for det samlede provenu fra grundskyld og ejendomsvær-
diskat på boliger i Danmark og for, hvor meget boligejerne ville skulle betale i
skat, hvis vi afskaffede grundskyld og ejendomsværdiskat og i stedet beskattede
boligværdistigninger - med fradrag for udgifter til vedligehold og forbedringer -
som andre kapitalgevinster?
Svar
Med virkning fra 1. januar 2024 er der indført et nyt ejendomsskattesystem, som
fastsætter nye regler for beskatningen af ejerboliger, landbrugs- og skovejen-
domme samt erhvervsejendomme. Fra 2018 har der desuden eksisteret en inde-
frysningsordning.
Ejendomsskattesystemet indebærer, at ejerboliger typisk beskattes med en ejen-
domsværdiskat og en grundskyld. Ejendomsværdiskatten er en skat på ejendom-
mens samlede værdi (bygning og grund), hvor grundskylden er en skat på værdien
af grunden. Beskatningsgrundlaget udgør ejendoms- og grundværdi fratrukket et
forsigtighedsnedslag på 20 pct.
Ejendomsværdiskatten udgør 0,51 pct. af beskatningsgrundlaget op til en værdi på
9,2 mio. kr. Beskatningsgrundlag herudover beskattes med 1,4 pct.
Grundskyldspromillen fastsættes af de enkelte kommuner og har i perioden 2024
til og med 2028 et kommunespecifikt loft som varierer mellem 3,1 promille og
17,1 promille.
Endvidere indeholder ejendomsskattesystemet mulighed for indefrysning af stig-
ninger i boligskatten. Fra 2018 til 2023 var det ved en midlertidig indefrysnings-
ordning muligt at indefryse stigninger i grundskylden. Siden 1. januar 2024 har det
været muligt ved en permanent indefrysningsordning at indefryse stigninger i de
samlede boligskatter (grundskyld og ejendomsværdiskat). Indefrysningslån frem til
2024 er fortsat rentefri, mens der for indfrysningslån efter 1. januar 2024 betales
renter. Indefrysningsordningen kan fravælges. De indefrosne beløb skal først be-
tales, når boligen sælges og der typisk realiseres en gevinst. Det nuværende
Offentligt
FIU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 354
Finansudvalget 2023-24
Side 2 af 4
ejendomsskattesystem indeholder således allerede et – dog simpelt – element af
avancebeskatning.
Et alternativ til det gældende ejendomsskattesystem kunne fx være et system, som
det, der spørges til, hvor det alene er værdistigninger – med fradrag for udgifter til
vedligehold og forbedringer – der beskattes. Dvs. et system, hvor den nuværende
grundskyld og ejendomsværdiskat afskaffes, og det alene er avancen, der beskat-
tes, når en ejendom afhændes.
Et sådant system vil principielt kun kunne gælde fremadrettede værdistigninger.
Historiske værdistigninger vil principielt ikke kunne beskattes med tilbagevirkende
kraft, da beskatning kun vil kunne ske for de, der har opnået gevinster og som
fortsat bor i deres ejendom. Det vil ikke være muligt at fraregne udgifter til vedli-
gehold og forbedringer. Beskatning med tilbagevirkende kraft kan desuden med-
føre bortfald af sikkerhedsstillelse for boliglån i banker og realkreditinstitutter. Det
vil således i praksis ikke være muligt at beskatte med tilbagevirkende kraft, og det
vil desuden være et markant brud på gældende praksis. Det er også nødvendigt at
tage stilling til, om skattebetalingen skal ske på samme tidspunkt som boligsalget,
eller om det vil kunne udskydes til, at ejerne forlader boligmarkedet eller køber en
billigere bolig, end den der bliver solgt. For at begrænse indlåsningseffekter skal
det være muligt at udskyde beskatningen ved køb af ny bolig.
Det har ikke været muligt at skønne over provenuet fra et system, hvor boligvær-
distigninger beskattes som andre kapitalgevinster, da det kræver strenge antagelser
om boligomsætning, ind- og udtræden af boligmarkedet, prisstigninger, udgifter til
vedligehold og forbedringer mv. langt ud i tid. Det vurderes også, at der ville være
betydelige adfærdseffekter i forbindelse med et nyt ejendomsskattesystem, som
det ikke har været muligt at bestemme størrelsen af.
Til et avancebeskatningssystem knytter der sig desuden en række udfordringer.
Provenutab på kort og mellemlangt sigt. Overgang til beskatning af avancer vil medføre
et betydeligt provenutab på kort og mellemlangt sigt, idet værdistigninger princi-
pielt ikke beskattes bagudrettet, jf. ovenfor. Denne effekt forstærkes, hvis skattebeta-
lingen først skal falde, når boligejer forlader boligmarkedet endeligt. På langt sigt
ville provenuet fra boligskatterne være mere usikkert, end under det nuværende
system, idet provenuet i hvert år afhænger af det konkrete antal bolighandler, og
den realiserede avance.
Indføres et avancesystem vil der være behov for at udarbejde retvisende ejen-
domsvurderinger til brug for fastsættelse af de indgangsværdier, som fremadrettet
vil skulle benyttes til at bestemme avancerne.
Opretholdelse af det nuværende provenu fra grundskyld og ejendomsværdiskat
vurderes at kræve, at skattesatsen på avancen fastsættes relativt høj, og det vil tage
Side 3 af 4
mange år før avancerne er vokset til et niveau, der kan udløse en skat på niveau
med den gældende grundskyld og ejendomsværdiskat.
To typer af afkast, der beskattes. En ejerbolig genererer to typer af afkast, jf. besvarelsen
af SAU (Alm. del) spm. 194 af 22. december 2023. For det første stiger boligen typisk
løbende i realværdi, hvilket kan give den enkelte boligejer en kapitalgevinst, når
boligen sælges – fratrukket omkostninger til vedligeholdelse og forbedringer. For
det andet består boligafkastet af de omkostninger, en boligejer sparer ved at eje sin
bolig frem for at leje. Da denne del af afkastet er en sparet udgift, vil den i ud-
gangspunktet være mindre synlig for den enkelte boligejer, men det er et vigtigt
element i boligejernes økonomi.
Stabiliserende egenskaber ved gældende ejendomsværdiskat og grundskyld. Den nuværende
løbende beskatning af værdien af ejerboliger har en stabiliserende effekt på bolig-
markedet, da ejendomsskatterne stiger i perioder, hvor boligpriserne stiger og om-
vendt. Med en ren avancebeskatning må boligejerne forventes at være mere tilba-
geholdende med at sælge, når boligpriserne stiger. Det skyldes, at avancebeskat-
ningen også vil være højere, hvilket vil kunne bidrage til at forstærke prisstignin-
ger. Samlet kan det medføre indlåsningseffekter, som kan hæmme mobiliteten på
arbejdsmarkedet. Indlåsningseffekter ville være større i et system, hvor skattebeta-
lingen skal falde på samme tidspunkt som boligsalget.
Beskatning af reale kontra nominelle gevinster. Ved fastsættelse af skattesatser bør der
som udgangspunkt sigtes efter, at arbejds- og realkapitalindkomst beskattes ens –
dvs. der bør sigtes efter et neutralt skatteprincip. Indføres avancebeskatning bety-
der det, at den del af kapitalgevinsten, der blot er en kompensation for inflation,
og dermed ikke forøger de reelle forbrugsmuligheder, ikke bør beskattes. Ved
avancebeskatning bør der således i princippet indgå et inflationsfradrag i opgørel-
sen af kapitalgevinsten. Men samtidig bør den del af boligafkastet, der kommer fra
sparede udgifter ved at eje frem for at leje, korrigeret for reparation og vedligehol-
delse, beskattes, jf. ovenfor.
Mindst forvridende skatter. Ejendomsværdiskatten og grundskylden er nogle af de
mindst forvridende offentlige indtægter. Grundskylden er ikke-forvridende, idet
den alene pålægges værdien af selve grunden. I en økonomi hvor kapitalindkomst
beskattes, er ejendomsværdiskatten med til at sikre, at der ikke opspares uhensigts-
mæssigt meget i bolig ift. finansiel opsparing.
Administrative byrder. Fradraget for udgifter til vedligehold og forbedringer sikrer, at
værdistigninger, som følger af investeringer i boligen, ikke bliver beskattet som en
avance ved salg. Det vil imidlertid medføre betydelige administrative byrder for
boligejere, ejerboligforeninger og Skatteforvaltningen at føre hhv. regnskab og
kontrol med omkostninger til vedligehold og forbedringer i hele ejerperioden. I
forhold til opgørelse af beskatningsgrundlaget vil der skulle tages højde for, at le-
vetiden – og dermed afskrivningshastigheden – varierer for forskellige typer af
vedligehold og forbedringer. Fx vil nye vinduer eller nyt tag have en anden
Side 4 af 4
afskrivningsprofil end et nyt køkken. Ved større renoveringer og boligudvidelser
vil afregningen desuden skulle opdeles efter afskrivningskategorier. Dette kan in-
debære et betydeligt administrativt arbejde.
Ift. det samlede provenu fra ejendomsværdiskat og grundskyld og virkningen af at
afskaffe disse, så oplyser Skatteministeriet følgende:
”Det samlede provenu fra ejendomsværdiskat og grundskyld skønnes at udgøre
37,7 mia. kr. i 2025, jf. tabel 1. Heraf kommer 28,4 mia. kr. fra ejerboliger – 14,7
mia. kr. fra grundskyld og 13,7 mia. kr. fra ejendomsværdiskat.
En afskaffelse af grundskyld for ejerboliger og ejendomsværdiskat vil være for-
bundet med et umiddelbart mindreprovenu på 28,4 mia. kr. i 2025 svarende til
21,9 mia. kr. efter tilbageløb, når der ikke tages hensyn til kapitalisering.”
Med venlig hilsen
Nicolai Wammen
Finansminister
Tabel 1
Skøn for endelige provenuer fra ejendomsskatter
Mia. kr. (årets niveau) 2024 2025
Grundskyld 24,1 24,0
- Heraf ejerboliger 15,3 14,7
- Heraf landbrugs- og skovejendomme 0,9 0,9
- Heraf erhvervsejendomme 7,9 8,3
Ejendomsværdiskat 14,3 13,7
Samlede ejendomsskatter 38,4 37,7
Anm.: Provenuerne for grundskyld og ejendomsværdiskat er opgjort efter skatterabat og stigningsbegrænsning.
Ejendomsværdiskat betales udover af ejerboliger også af landbrugs- og skovejendomme samt
erhvervsejendomme som har et ejerboligelement.
Kilde: Skatteministeriet.